12CTL
3
2015-370 Nota zienswijze concept-woonvisie 2015 Zienswijze Natuurlijke rechtspersonen (anoniem gemaakt) Ontvangen: 19 juli 2015 (per e-mail) Het is een (deels gezamenlijke) zienswijze die in gaat op oudere particuliere eigenaren en betaalbaarheid van het huren. 1. Oudere particuliere eigenaren Op pagina 7 staat: We willen prestatieafspraken maken met de woningcorporaties over het gesc aken van een volume van hun woningvoorraad voor verzorgd wonen. Binnen het programma Wonen en Zorg wordt het stimuleren van particuliere eigenaren om hun woning beter geschikt te maken verder uitgewerkt. Mijn zienswijze is, dat de gemeente garant zou moeten staan voor een verhoging van een hypotheek van b.v. max. € 30.000,- als senioren hun woning willen aanpassen. De bank geeft meestal geen hypotheekverhoging als de senioren 70 plus zijn. Dit betekent dat veel oudere huiseigenaren geen beroep zullen doen op een huurwoning, omdat ze zelf de woning aanpassen. Volgens onderzoek van de ANBO wil 87% van de 65 plussers in het eigen huis blijven wonen. Toelichting met voorbeeld: Een 75+ echtpaar wil in de eigen (koop)woning blijven wonen. Om dat te kunnen doen zijn aanpassingen van de woning nodig: Traplift en aangepast badkamer, kosten € 20.000,Koopwoning taxatiewaarde: Hypotheek Overwaarde woning:
€ 200.000,80.000,€ ] 20.000,-
Ondanks de overwaarde van de woning, wil de bank dit echtpaar voor de woningaanpassing geen verhoging van de hypotheek geven, vanwege hun leeftijd en/of inkomenssituatie (ANBO-onderzoek 2015). Hoe kan dit worden opgelost zonder dat het echtpaar de woning moet verkopen en verlaten?
Concept beantwoording Nieuwegein Wij danken u hartelijk voor de uitgebreide zienswijze die u heeft ingediend. Hieronder onze reactie op deze zienswijze. Wat betreft punt 1: oudere particuliere eigenaren het volgende. Van de 65-plussers in Nieuwegein heeft 56% een eigen woning. Het geschikt maken van de woningvoorraad zal naast huurwoningen daarom ook gericht moeten worden op koopwoningen. In het programma Wonen en Zorg dat in het najaar wordt opgesteld zal aandacht besteed worden aan het gesc ikt maken van dit deel van de woningvoorraad. Tijdens de twee bewonersavonden die in het kader van deze woonvisie zijn gehouden kwamen de financiële aspecten ook naar voren. Niet alleen is er behoefte aan meer informatie over de financiën, maar ook aan daadwerkelijke ondersteuning. Het door u geschetste voorbeeld is duidelijk en wij zullen deze suggestie meenemen bij de uitwerking van het programma Wonen en Zorg. Bij Wonen en zorg onder punt 3 bij "Hoe gaan we dat realiseren" zullen we de laatste zin wijzigen in: Binnen het programma Wonen en Zorg wordt het stimuleren van particuliere eigenaren en beleggers om hun woning beter geschikt te maken verder uitgewerkt, hierbij is in ieder geval aandacht voor de financiële aspecten.
Stel dat de gemeente garant zou staan voor het bedrag van de hypotheekverhog g zijnde € \ 0.00C,- dan zou de bank wel willen lenen, Het echtpaar betaalt dan voor€ 100.000,- hypotheeklasten. Meestal zal dit kunnen. Mocht dat niet zo zijn of na verloop van tijd niet meer mogelijk, dan verstrekt de gemeente het verschil van de hypotheeklasten tussen de oorspronkelijke € 80.000 en nieuwe € 100.000,- hypotheek. De bewoners bouwen dan een schuld op bij de gemeente van de hypotheekrente te vermeerderen met een opslag van de kosten die als compensatie dienen. Als deze lening wordt ingeschreven in het hypotheekregister, heeft de gemeente bij verkoop van de woning een preferente positie. Voordelen voor de gemeente: • mensen kunnen in hun eigen omgeving blijven wonen, daar hebben zij vaak hun soi ale netwerk, waar zij ook indien nodig een beroep kunnen doen op hun buren (en vice versa). • het echtpaar heeft vooralsnog geen woningvraag (kans is groot dat dat huur zou zijn, omdat de bank geen nieuwe hypotheek zal verstrekken voor een andere woning) • als meer mensen door de garantiestelling in staat worden gesteld hun eigen woningaanpassingen te doen, hoeven er vooralsnog minder woningen te worden gebouwd voor senioren of mensen met een handicap. 2. Betaalbaarheid van het huren Graag ondersteunen wij de doelstelling en inspanningen van de gemeente richting flexibele huren Pg. 5: - We werken mee aan een lobby om meer ruimte in de regelgeving te krijgen om scheefwonen tegen te gaan via bijv. flexibele huren en tijdelijke huurcontracten. Wanneer toekomstige regelgeving het mogelijk maakt zullen we de instrumenten om scheefwonen tegen te gaan benutten.
Wat betreft de betaalbaarheid van het huren ondersteunt u onze doelstelling en inspanningen richting flexibele huren. Wel vindt u de opvatting van flexibele huren als instrument tegen cheefwonen te beperkt en tijdelijke huurcontracten alleen onder strikte voorwaarden kunnen.
Echter, we vinden dat de opvatting van flexibele huren als instrument tegen scheefwonen te beperkt is en dat tijdelijke huurcontracten alleen onder strikte voorwaarden kunnen. We geven u onze zienswijze op
Uw zienswijze dat de gemeente gegarandeerde betaalbaarheid voor alle inkomensgroepen mogelijk moet maken, door het invoeren van flexibele huur begrijpen we en het beoogde doel, betaalbaarheid voor iedereen,
2015 - 3 7 0 deze aspecten. Onze zienswijze is, dat de gemeente Nieuwegein gegarandeerde betaalbaarheid voor alle inkomensgroepen mogelijk moet maken, door het invoeren van flexibele huur. Hieronder lichten wij onze zienswijze toe en schetsen we hoe flexibele huren bijdragen aan het realiseren van de woonvisie. Betaalbaarheid Vaak wordt betaalbaarheid beschouwd als een eigenschap van een product en ook de concept-woonvisie spreekt van betaalbare huurwoningen. Echter, ter vergelijking: een betaalbaar paar schoenen kost voor de een € 199,- en voor de ander € 19,-. Betaalbaarheid van het huren heeft dus niet te maken met de woning. Wat je kunt betalen is afhankelijk van je portemonnee.
kunnen we zeker ondersteunen. U moet zich echter wel realiseren dat invoering van flexibele huren niet iets is wat we als gemeente zelf kunnen beslissen. De huurregelgeving maakt het op dit moment niet mogelijk om flexibele huren toe te passen. Daarom zullen we onder andere via de regio lobbyen om flexibiliteit in huren wel mogelijk te maken. De corporaties zouden bijv. graag zien dat er periodiek inkomenstoetsen plaats kunnen vinden, zodat aanpassing van de huren aan het inkomen mogelijk wordt. Om flexibele huren mogelijk te maken is er regelmatig actueel inzicht nodig in de inkomenssituatie van huurders. Deze informatie hebben noch de gemeente noch de corporaties.
Flexibiliteit Wat er in je portemonnee komt, is in Nederland is steeds minder zeker* Ons land is kampioen tijdelijk werk en flexcontracten, daarnaast zijn er ontslagrondes, verkorting van de WW-duur en een groot aantal zzp'ers zonder vaste inkomsten. Dit is ook de realiteit van Nieuwegeins inwoners. De maatschappelijke flexibilisering van inkomens, is de grootste bedreiging voor de betaalbaarheid van het huren. Terwijl de nkomens steeds flexibeler worden en een dalende tendens vertonen, zijn de huren nog steeds pandgebonden en daarbij de afgelopen jaren sterk gestegen. De betaalbaarheidsproblemen van huurders zijn opgelost, als de huur een vast percentage van het inkomen is jijvoorbeeld 20%). En dan jaarlijks flexibel meebeweegt met het inkomen: : tijgt het inkomen, dan stijgt de huur, daalt het inkomen, dan daalt de huur. Hoe draagt flexibele huur bij aan de realisering van de woonvisie? -Inwoners moeten hun wooncarrière in Nieuwegein kunnen maken. (ambitie 2, pg 2) Wooncarrière veronderstelt: doorstroming. Natuurlijk moet er divers aanbod zijn, maar mensen moeten dan ook kunnen en durven doorstromen. Doorstromen naar een duurdere woning is riskant, want
Flexibele huren kunnen inderdaad bijdragen aan het bevorderen van de doorstroming en bij flexibele huren bestaat er ook geen scheefwonen meer, De flexibele huur die u voorstelt, een percentage van het inkomen, zorgt er wel voor dat er geen verband meer is met de kwaliteit van de woning. Het is ons inziens wel beter en eerlijker wanneer de kwaliteit van de woning meeweegt in de huurprijs.
nu kun je misschien de huur betalen, maar een jaar later krijg je ontslag en zit je diep in de problemen. Het beste wat een huurder kan doen met zo'n onzekere inkomenssituatie is blijven zitten waar hij zit. De gegarandeerde betaalbaarheid van de flexibele huur lost dat op. Geen verhuisboete meer, een passender woning voor dezelfde prijs. -Scheefwonen terugdringen (pg. 4). Traditioneel betreedt men de sociale huursector met een laag aanvangsinkomen en men krijgt een woning waarvan de huurprijs kunstmatig laaggehouden wordt. Als het inkomen stijgt, blijft de lage huurprijs. Zo krijgen mensen die het niet nodig hebben korting op hun huur (naar schatting zo'n 25% van de huurders). Dat is maatschappelijk ongewenst. Over scheefwoners is de afgelopen jaren respectloos gesproken. Ze zouden 'ui:gerookt' moeten werden en gedwongen te verhuizen. Ze hebben extra huurverhogingen gekregen die volstrekt willekeurig waren en geen rekening hielden met de huur die men betaalde. Bij flexibele huur wordt de huurprijs in balans gebracht met het inkomen. Als er een hogere prijs wordt betaald (20% van een hoger inkomen), dan heeft de huurder de vrijheid om door te stromen naai een betere woonkwaliteit, uit te stromen naar koop of vrije sector óf te blijven wonen in de huidige woning. Geen scheefwonen meer, geen dwang, geen uitstoting. -scheve instroom bestrijden (pg. 5): dit betekent zorgvuldige afstemming bij de aanvang, maar de flexibiliteit van de inkomenssituatie (door werk of ontslag, samenwonen of scheiding) maakt dat dit al snel achterhaald kan zijn. De flexibele huur zorgt voor aanpassing aan de veranderde situatie, waardoor geen scheefheid ontstaat. - We werken mee aan een lobby om meer ruimte in de regelgeving te krijgen om scheefwonen tegen te gaan via bijv. flexibele huren en jdelijke huurcontracten. Wanneer toekomstige regelgeving het mogelijk maakt zullen we de instrumenten om scheefwonen tegen te gaan benutten, (pg. 5). Uiteraard ondersteunen wij het lobbyen en het genoemde streven naar flexibele huren, maar de nood onder huurders is groot en neemt alleen maar toe, 'Toekomstige regelgeving' kan lang duren. Ook is de
2015 - 3 7 0 betekenis van flexibele huren veel groter dan een instrument tegen scheefwonen. Zie de bijlage: Wat betekent de flexibele huur in de praktijk? Onze zienswijze is, dat de nood onder huurders hoog is en dat de gemeente maximale inzet moet plegen om zo snel mogelijk inzichtelijk te maken wat er nodig is om flexibele huren in te voeren. Bij maximale inzet denken we bijvoorbeeld aan het opzetten of deelnemen aan pilots met flexibele huur, proefberekeningen maken wat flexibele huur zou betekenen voor de inkomsten van Nieuwegeinse corporaties en draagvlak creëren bij woningcorporaties. -tegengaan van scheefwonen via tijdelijke huurcontracten (pg. 5)
Wij zijn h ;t met u eens dat de nood onder huurders hoog is en dat wij ons maximaal moeten inzetten voor de betaalbaarheid van de huren. Bij het maken van de prestatieafspraken met de corporaties zal dit een belangrijk thema vormen. In de lobby richting het rijk via de regio is het opzetten van pilots met flexibele huur ook een onderwerp. We willen draagvlak proberen te creëren bij de corporaties voor een vorm van flexibele h iren. De proefberekeningen die u voorstelt zijn echter nu nog niet mogelijk, omdat de corporaties dan de beschikking moeten hebben over de inkomens van de huurders. Nu is in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhog ng slechts bekend of het inkomen onder de 34.229,- euro ligt, tussen 34.229,- en 43.786,- of boven 43.786,- en bovendien zijn dat de inkomens van 2013.
Onze zienswijze is, dat tijdelijke huurcontracten om scheefwonen tegen te gaan een straf op succes zijn en daarmee een ongewenst middel. Tijdelijke huurcontracten verzwakken de positie van de huurder en leiden tot uitstoting en gedwongen verhuizing. Scheefwonen kan rechtvaardiger worden tegengegaan met flexibele huren, die telkens in balans worden gebracht met het inkomen van de huurder. -tijdelijke huurcontracten (pg. 5) Onze zienswijze is, dat er als regel vaste huurcontracten moeten zijn met flexibele huur, en dat in de corporatiesector tijdelijke huurcontracten alleen mogen worden geboden als: 1. de woning tijdelijk beschikbaar is (voorafgaand aan sloop of herbestemming bijvoorbeeld) 2. de situatie van de huurder tijdelijk is (studerend, zorg biedei I, tijdelijk behorend tot een specifieke doelgroep met specifieke woonbehoefte) Wij wonen met veel plezier in onze stad en we zijn trots op wat hier wordt gerealiseerd: landelijk als voorbeeld genoemd voor de transformatie van leegstaande kantoren en daarbij de Duurzaamheidsprijs voor Jutphaas Wonen. Met onze zienswijzen hopen we een bijdrage te leveren aan het
Met tijdelijke huurcontracten wordt het mogelijk om beter in te spelen op inkomensveranderingen. We weten op dit moment nog niet of en welke instrumenten er komen van het rijk en welke voorwaarden daaraan verbonden zijn. We realiseren ons dat er voor het toepassen van tijdelijke huurcontracten passend aanbod moet zijn en we zullen er voor waken dat huurders als gevolg van toepassing van tijdelijke contracten op straat komen te staan. Deze laatste zin voegen we toe bij Betaalbaar Wonen onder punt 2 bij "Hoe gaan we dat realiseren".
woonbeleid van de gemeente Nieuwegein. Dat betreft immers een essentiële bestaansvoorwaarde voor alle inwoners: een dak boven je hoofd. Bijlage Wat betekent de flexibele huur in de praktijk? zekerheid voor huurders betaalbaarheid gegarandeerd rechtvaardige prijs voor iedereen: de huur is telkens in balans met het inkomen einde aan het scheefwonen, zónder gedwongen verhuizing of willekeurige inkomensgrenzen einde aan de angst dat de huurprijs, of het eigen inkomen stijgt boven huurtoeslaggrenzen einde aan de uitstoting van de hogere inkomens uit de huursector geen armoedeval door de flexibele huur: bij 20 % flexibele huur is 80 % van de inkomensverhoging reële groei meer doorstroming: ook de volgende woning is betaalbaar de corporatie profiteert bij een stijgende inkomensontwikkeling van huurders corporaties hoeven huurprijzen niet meer af te toppen of verlagen toegankelijk voor alle verhuurders die met flexibele huur willen verhuren. Kan leegstand in de vrije sector huur beperken.
