Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Nota van beantwoording vastgesteld op 24 september 2009
NOTA VAN BEANTWOORDING BEANTWOORDING
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
1
Inhoudsopgave
1
Inspraak reacties
2
Zienswijzen
3
Opgenomen wijzigingen
2
1
INSPRAAK REACTIES
1. een schriftelijke reactie van De heer H.J. Peeperkorn ( ontwerp- en adviesbureau Peeperkorn) Zandvoortselaan 8c 2106 CN Heemstede ( binnengekomen op 11 november 2008) 2.een e-mail van M.de Mooy, namens de bewoners van Roemer Visscherplein 7, 5, 3 en 1 ( binnengekomen op 27 november 2008)
1. De heer H. Peeperkorn heeft twee voorstellen: a. Vervang de verruimde mogelijkheid van 70 m2 erfbebouwing door een maximale bouwdiepte van bijvoorbeeld 3 meter plus de mogelijkheid van b.
een ontheffing tot 70 m2. Verruim de maximale bouwhoogte van erfbebouwing tot max. 4meter, waarbij de erfbebouwing tevens niet hoger is dan de hoogte van de verdiepingsvloer, vermeerderd met 25 cm voor de dakrand en isolatie.
Reactie gemeente Heemstede 1.
Het vergunningvrije bouwen is erop gericht de burger meer vrijheid te geven bij het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en biedt naast de mogelijkheden binnen een bestemmingsplan de mogelijkheid om nog meer te bouwen op het erf zonder hiervoor een vergunning nodig te hebben. Mede vanwege de ontwikkelingen op het gebied van vergunningvrij bouwen is ervoor gekozen ook meer ruimte en vrijheid te bieden in het bestemmingsplan zelf, door meer bebouwd oppervlak toe te staan op de bestemming “Wonen” buiten het bouwvlak. Voor de bepaling van dit oppervlak is gekeken naar de huidige bestemmingsplannen in Heemstede en naar wat stedenbouwkundig wenselijk is. Tevens is met de waterbeheerder overlegd over de gewenste uitbreidingsmogelijkheden. De gemiddelde uitbreidingsmogelijkheid in Heemstede is ruim 70 m2. Minder toestaan zou planschade kunnen betekenen, meer toestaan houdt in dat
2.
de waterbeheerder niet uit de voeten kan met het bestemmingsplan. Dit voorstel is al gedeeltelijk in het bestemmingsplan verwerkt. De goot- en bouwhoogte, voor zover gelegen op minder dan 3 meter achter de achtergevel van het hoofdgebouw en tussen het verlengde van de zijgevels en/of woningscheidende wanden, mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, vermeerderd met 0,25 m, met een maximum van 4 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein.
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
3
De heer Mooy heeft de volgende reactie: 1.
In beginsel wonen er direct om dit recreatiegebied zo’n 30 families naar volle tevredenheid met het huidige bestemmingsplan. De meeste al lang tot zeer lang en maar zeer beperkt recent, waaronder de huidige eigenaar van de Vondelkade 28a. Wellicht met uitzondering van deze eigenaar heeft niemand behoefte om dit bestemmingsplan te wijzigen of enige (mogelijke) aanpassing aangrenzend aan z’n directe achtertuin te krijgen. Nu niet maar ook niet in de toekomst.
2.
De aanpassing van ‘Recreatie’ naar ‘Wonen’ is een verruiming van het bestemmingsplan. U geeft wel al aan dat er beperkingen komen en dat het geen ‘echt 100% Wonen’ zal worden. Dit klinkt al twijfelachtig en wij vragen ons af in hoeverre dit, nu en in de toekomst, juridisch stand blijft houden. Wonen is wonen en recreatie is recreatie. Helderder kan het niet zijn en een mengvorm zal voor alle partijen, u ook, alleen maar tot ongewenste discussies lijden of onmogelijke handhaving.
3.
De afgelopen periode hebben er al behoorlijk ingrijpende wijzigingen in onze buurt plaatsgevonden. De aanleg van een rotonde en andere verkeersstromen in de buurt, de aan Q-park verkochte en nu voor bewoners afgesloten parkeerplaats en de daaruit voortkomende verhoogde parkeerdruk in de buurt, zo meteen de oplevering van het Vogelpark en wellicht nog meer onvoorziene verrassingen. Het is voor ons even voldoende zo! Wij zitten niet op nog meer wijzigingen te wachten, met onverwachte verrassingen, want ons woongenot is er tot op heden op achteruit gegaan en niet op vooruit.
4.
De enige bescherming die wij als bewoners hebben dat er geen verrassingen, verandering in ons uitzicht, woongenot en aanpassingen direct aangrenzend aan onze achtertuin gaat ontstaan is handhaving van het huidige bestemmingsplan en dat is dan ook onze uitdrukkelijke wens.
Reactie gemeente Heemstede 1.
Het is de wens van de eigenaar van Vondelkade 28a om het perceel gelegen achter zijn woning te wijzigen van recreatie in Wonen. De oude bestemming recreatie is in principe niet meer noodzakelijk, nu het tennisparkje als zodanig niet meer in gebruik is. De vraag of de bestemming kan worden gewijzigd in wonen is gerechtvaardigd in planologische, maar ook in stedenbouwkundige zin.
4
Wonen is de nieuwe term voor erf, de term die in de oude bestemmingsplannen werd gebruikt voor de achtertuin. En dat is ook wat het kan worden: een achtertuin. Er mogen geen woningen in worden gebouwd, behalve op de locatie van de huidige woning op Vondelkade 28a. Bij dit hoofdgebouw mag, zoals voor ieder perceel in dit bestemmingsplan gaat gelden, 70 m2 aan aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd. Op dit moment staat er al een gebouw ( tennisgebouwtje) van 50 m2 op het perceel. Dat betekent dat de huidige eigenaar in de nieuwe situatie nog 20 m2 aan overige erfbebouwing mag bouwen. 2.
De wijziging van recreatie naar wonen is een verruiming van de bouwmogelijkheden op dit perceel in het bestemmingsplan. Het geeft andere mogelijkheden op het perceel. Concreet kan er nog 20 m2 extra bijgebouwd worden en mag het perceel verder worden gebruikt als tuin. Er is echter geen sprake van een mengvorm. De bestemming Wonen houdt in dat het perceel als achtertuin wordt gebruikt bij een hoofdgebouw. In de tuin mag iemand echter wel een tennisbaan hebben.
3.
het college realiseert zich dat de omwonenden van het Roemer Visscherplein de afgelopen jaren veel overlast te verduren hebben gekregen. Echter de wijziging van dit bestemmingsplan is van een andere orde. Het betreft de verandering van het gebruik van het tennisparkje, dat als zodanig niet meer in gebruik is, naar een tuin.
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
5
Provincie Noord-Holland
6
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
7
G e d e p u t e e r d e Staten
PROVI
ê
2,7 OKT,
2 2 OKT. 2008 Ons kenmerk
Datum
N C I E
2008-62338
Noordüjol/ond Onderwerp reactie op bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" (art. 3.1.1. Bro)
% Bezoekadres Houtplein 33 Haarlem
Burgemeester en Wethouders van Heemstede Postbus 352 2100 AJ HEEMSTEDE
Postadres Postbus 3007 2001 DA Haarlem
Tel
(023)514 3143
Fax (023)514 3030
Directie Subsidies, Handhaving en Vergunningen
Bijlage(n)
-
VERZüwutN Behandeld door
E-mail
J.A. O o r t m a n G e r l i n g S
Telefoon
(023)514 4680
zUHUüOB
Uw kenmerk
[email protected] Geacht College, In antwoord op uw verzoek om het concept bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" te beoordelen delen wij u het volgende mede. Gelet op de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is de beoordeling beperkt tot de provinciale belangen zoals die zijn vastgelegd in het Overgangsdocument, het geldend streekplanbeleid. In onze reactie zijn de opmerkingen verwerkt van alle sectoren van de provincie die bij het plan betrokken zijn. Het bestemmingsplan "Woonwijken Noordwest" geeft ons geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Hoogachtend, Gedeputeerde Staten van Noord-tlolland, namens dezen.
tmanager Vergunningen Omgeving A.G. Brakkee
Internet: www.noord-holland.nl Email ;
[email protected]
8
2
ZIENSWIJZEN
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
9
10
1 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Indiener Indieners ers zienswijzen NAAM
ADRES
WOONPLAATS
DATUM BRIEF
BRIEF INGEKOMEN
Heemstede
2 maart 2009 (mondelinge
2 maart 2009
zienswijze) Heemstede
10 maart 2009 (e(e-mail)_
10 maart 2009
Heemstede
7 maart 2009
10 maart 2009
Haarlem
10 maart 2009
11 maart 2009
Heemstede
12 maart 2009
12 maart 2009
Heemstede
12 maart 2009
12 maart 2009
Heemstede
15 maart 2009
16 maart 2009
Heemstede
12 maart 2009
16 maart 2009
Heemstede
12 maart 2009
16 maart 2009
Heemstede
13 maart 2009
16 maart 2009
Heemstede
17 maart 2009
20 maart 2009
Heemstede
26 maart2009
3 april 2009
Overveen
23 maart 2009
27 maart 2009
Heemstede
30 maart maart 2009( ee-mail)
30 maart 2009
Heemstede
30 maart 2009
30 maart 2009
Heemstede
31 maart 2009
31 maart 2009
Heemstede
5 april 2009
5 april 2009
Heemstede
5 april 2009
6 april 2009
Heemstede
6 april 2009
7 april 2009
Heemstede
6 april 2009
7 april 2009
Heemstede
7 april 2009
8 april 2009
Leiden
8 april 2009
9 april 2009
Heemstede
8 april 2009
8 april 2009
Heemstede
8 april 2009
9 april 2009
2 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Heemstede
8 april 2009
8 april 2009 (e(email)
Heemstede
9 april 2009
9 april 2009
Heemstede
10 april 2009
14 april 2009
Heemstede
13 april 2009( ee-mail)
13 april 2009
Ontvankelijkheid Van de aanvang van de terinzagelegging op 2 maart 2009 van het ontwerp-bestemmingsplan is overeenkomstig artikel 3.8 van de wet ruimtelijke ordening is verslag gedaan in de Heemsteder van 25 februari 2009 en 5 maart 2009 (rectificatie) en in de Staatscourant van 27 februari 2009. Overeenkomstig artikel 3.16 van de Awb vangt de termijn van terinzagelegging aan met ingang van de dag waarop het ontwerp ter inzage is gelegd. De termijn van de terinzagelegging is overeenkomstig artikel 3.16, eerste lid Awb 6 weken. De termijn eindigde derhalve op zondag 12 april (24.00 uur). In verband met de pasen eindigde de terinzage termijn op 13 april ( tweede paasdag om 24.00 uur). Alle zienswijzen zijn binnen de termijn aan de gemeente verzonden. Op grond van artikel 3.8, vierde lid van de wet ruimtelijke ordening kunnen de zienswijzen door een ieder naar voren worden gebracht. Ingediende zienswijzen en reactie hierop Indieners
Zienswijzen
Reactie
De bestemming Wonen dient te worden uitgebreid
De systematiek van het bestemmingsplan verzet zich tegen
vanaf de “ knik” in zijn huis tot aan de perceelsgrens
de voorgestelde vergroting van het vlak “Wonen”. De
met de Lanckhorstlaan. De uitbouwmogelijkheden tot
voorgestelde lijn komt dan op gelijke hoogte met de
aan de knik zoals opgenomen blijft gehandhaafd.
voorgevel van de woning op het naastgelegen perceel. Dit is stedenbouwkundig ongewenst. Deze lijn ligt conform de systematiek 3 meter achter de voorgevel. De rechten uit het bestemmingsplan “Adriaan Pauwlaan” zijn in dit nieuwe bestemmingsplan opgenomen.
Verzet zich tegen de veel te ruime mogelijkheden voor
In verhouding tot de huidige mogelijkheden voor het
erfbebouwing. Hiermee laat u toe dat we elkaar
bebouwen van het erf zijn de mogelijkheden uit het
3 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest kunnen inbouwen en bovendien onmiddellijk in
ontwerp-bestemmingsplan niet heel veel ruimer. Daarbij
conflict kunnen geraken met het Licht en Lucht HR.
mag u ook nog vergunningsvrij bouwen. In uw geval zijn de
Arrest.
huidige mogelijkheden: •
Achter uw woning en binnen het huidige bouwvlak mag 3 meter naar achteren worden bijgebouwd, dat houdt voor u concreet in 21 m²
•
Er mag altijd 30% van het perceel worden bebouwd met een maximum van 30m2, maar bij eindwoningen mag 40% van het perceel worden bijgebouwd met een maximum van 40 m². Voor de 40 m² is een ontheffing noodzakelijk, maar beleid van de gemeente Heemstede is dit altijd te verlenen. In uw geval bedraagt dit 40 m², met een binnenplanse vrijstelling van 10% totaal dus 44m².
Al deze mogelijkheden samen, in uw geval dus 65m², zijn nu opgenomen in de 70 m², aan-, uit-, en bijgebouwen regeling, opgenomen om het eenvoudiger en flexibeler te maken. Uw perceel is echter zo groot dat u ook nog 30 m2 vergunningsvrij kunt bijbouwen. Samen houdt dat in dat u 95m² kunt bouwen in het huidige regime. Binnen het nieuwe plan kunt u 70 m² en daarbij nog vergunningsvrij 30 m² bouwen in de achtertuin. Deze zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan op dit punt aan te passen. Verzoek om de nokhoogte van het bouwvlak aan te
Stedenbouwkundig gezien zijn er geen bezwaren tegen dit
passen naar 8 meter ipv 6 meter.
voorstel. Mits de eventuele planschade wordt gewaarborgd
4 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest door een overeenkomst zal deze wijziging in het bestemmingsplan worden opgenomen. Kan zich vinden in de tekst.
-
Zienswijze richt zich op het volgende:
1.Allereerst wordt er in het ontwerp bestemmingsplan
1. Bezwaar tegen de voorgestelde mogelijkheden
gesproken over 70 m² ipv 70% van het perceel.
voor erfbebouwing van 70 % en een bouwhoogte
In de huidige bestemmingsplannen in het plangebied zijn
van 6 meter;
nu mogelijkheden opgenomen om aan-, uit- en bij te
2. Aantasting van de privacy door ramen in de nieuwe bebouwing;
bouwen: •
Achter uw woning en binnen het huidige bouwvlak
3. Aantasting woongenot;
mag 3 meter naar achteren worden bijgebouwd, dat
4. Waardevermindering van het huis;
houdt voor u concreet in 21 m²
5. Achteruitgang leefbaarheid van de wijk; 6. Negatieve verandering van het karakter van de wijk door kantoor of praktijk aan huis 7. Vreest verkeers- en parkeeroverlast van personeel
•
Er mag altijd 30% van het perceel worden bebouwd met een maximum van 30m2, maar bij eindwoningen mag 40% van het perceel worden bijgebouwd met een maximum van 40 m². Voor de 40 m² is een ontheffing
en cliënten vanwege kantoor of praktijk aan huis
noodzakelijk, maar beleid van de gemeente Heemstede
8. Het doel van de verandering is onduidelijk alsmede
is dit altijd te verlenen. In uw geval bedraagt dit 40 m²,
wat wordt verstaan onder “ bepaalde voorwaarden”
met een binnenplanse vrijstelling van 15% totaal dus
.
46m².
9. Bezwaar tegen het ontbreken van de mogelijkheid voor bezwaar door de direct omwonenden.
Al deze mogelijkheden samen, in uw geval dus 67m², zijn nu opgenomen in de 70 m², aan en bijgebouwen regeling, opgenomen om het eenvoudiger en flexibeler te maken. U hebt al een aanbouw van 3 m², dus kunt u binnen uw bouwmogelijkheden nog 67 m² bijbouwen. De bouwhoogte is in uw geval geen 6m maar 5m en is gelijk aan de huidige bouwhoogte in het bestemmingsplan. De goothoogte blijft ook gelijk: 3m. Het terugbrengen van deze
5 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest bouwhoogte is ruimtelijk gezien niet wenselijk, maar zou ook leiden tot planschade omdat mensen in hun bouwrechten worden beperkt. 2. Ramen in de gebouwen. 2 meter van de perceelsgrens mogen alleen ramen worden geplaatst die diffuus zijn en die niet geopend kunnen worden. Dit staat zo omschreven in het Burgerlijk wetboek. Iemand die dus op de perceelsgrens wil bouwen, mag daar alleen ramen plaatsen die aan eerder genoemde eisen voldoen. Dit soort zaken kunnen niet in een bestemmingsplan worden opgenomen omdat dit privaatrechtelijk wordt geregeld. 3.Aantasting woongenot: De mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan verschillen niet zo veel van de huidige bestemmingsplannen. Hoe iemand zijn woongenot beleeft is natuurlijk subjectief, maar de bouwmogelijkheden in de tuinen wijken niet zo veel af van de huidige mogelijkheden. Het woongenot zal in die zin niet veranderen. 4.Waardevermindering woning. Uitgezocht is of de erfbebouwingsregeling waardevermindering van de woning tot gevolg zal hebben. Dit is niet het geval, omdat de bouwmogelijkheden voor iedereen gelijk zijn, ook de gevolgen van deze regeling zijn voor iedereen gelijk. 5.Achteruitgang leefbaarheid van de wijk. De voorgenomen wijzigingen zullen weinig invloed hebben op de leefbaarheid
6 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest van de wijk omdat er in de mogelijkheden die iedereen op zijn perceel heeft of krijgt weinig verandert. 6. Negatieve verandering van het karakter van de wijk door
kantoor of praktijk aan huis. Op dit moment is het voor iedere eigenaar of bewoner van de woning mogelijk een aan-huis-gebonden beroep uit te oefenen. De gemeenteraad realiseert zich dat het percentage zoals genoemd voor kleinere woningen aan de hoge kant is. Gekozen wordt dan ook om het percentage van 40% terug te brengen naar de huidige 25 %. De maximale oppervlakte blijft wel 75 m². De woonfunctie van de woning moet in overwegende mate aanwezig blijven en het bedrijf kan alleen maar door de gebruiker van de woning worden gebruikt. Het karakter van de wijk zal hierdoor dus niet veranderen. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan. 7.Vreest verkeers- en parkeeroverlast van personeel en
cliënten vanwege kantoor of praktijk aan huis. Dit zal niet meer overlast zijn dan nu het geval is, daar de voorwaarden voor het aan-huis-verbonden-beroep niet wijzigen alleen de oppervlakte van het gebruik wordt verruimd. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huisverbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan.
7 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
8. Het doel van de verandering is onduidelijk alsmede wat wordt verstaan onder “ bepaalde voorwaarden”. Er moet sprake zijn van goede ruimtelijke ordening in de nieuwe plannen. Daarom is er een actualisatie ten opzichte van de huidige bestemmingsplannen nodig. Daarbij wil de gemeenteraad uniformiteit in de bestemmingsplannen en inspelen op trend van het vergunningsvrije bouwen zoals dat door het Rijk (zie www.VROM.nl) wordt voorgeschreven. De genoemde voorwaarden van de verandering zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan en zijn bijvoorbeeld: de bestemming, de bouw- en de gebruiksmogelijkheden van de aan- en uitbouwen en wanneer ontheffing wordt verleend. 9. Bezwaar tegen het ontbreken van de mogelijkheid voor
bezwaar door de direct omwonenden. Wanneer iemand een aan- ,uit- of bijgebouw binnen het bestemmingsplan wil realiseren is een bouwvergunning noodzakelijk. Tegen deze bouwvergunning kan bezwaar en beroep worden ingebracht. Zienswijze richt zich op het volgende:
1. Allereerst wordt er in het ontwerp bestemmingsplan
1. Bezwaar tegen de voorgestelde mogelijkheden
gesproken over 70 m² ipv 70% van het perceel.
voor erfbebouwing van 70 % en een bouwhoogte
In de bestemmingsplannen in het plangebied zijn nu
van 6 meter;
mogelijkheden opgenomen om aan-, uit- en bij te bouwen:
2. Aantasting van de privacy door ramen in de nieuwe bebouwing;
• Achter uw woning en binnen het huidige bouwvlak mag 3 meter naar achteren worden bijgebouwd dat
8 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest 3. Aantasting woongenot; 4. Waardevermindering van het huis;
is voor u 21 m² • Er mag altijd 30% van het perceel worden bebouwd
5. Achteruitgang leefbaarheid van de wijk;
met een maximum van 30m2, maar bij
6. Negatieve verandering van het karakter van de wijk
eindwoningen mag 40% van het perceel worden
door kantoor of praktijk aan huis 7. Vreest verkeersoverlast van personeel en cliënten vanwege kantoor of praktijk aan huis 8. Het doel van de verandering is onduidelijk alsmede wat wordt verstaan onder “ bepaalde voorwaarden” . 9. Bezwaar tegen het ontbreken van de mogelijkheid voor bezwaar door de direct omwonenden.
bijgebouwd met een maximum van 40 m². Voor de 40 m² is een ontheffing noodzakelijk, maar beleid van de gemeente Heemstede is dit altijd te verlenen. In uw geval bedraagt dit 40 m², met een binnenplanse vrijstelling van 15% totaal dus 46 m². Al deze mogelijkheden uit het huidige bestemmingsplan samen, in uw geval dus 67 m², zijn nu opgenomen in de 70 m², aan en bijgebouwen regeling om het eenvoudiger en flexibeler te maken. Uw perceel is al 37 m² bebouwd, dus mag u nog 33 m² bijbouwen. De bouwhoogte is in uw geval geen 6m maar 5m en is gelijk aan de huidige bouwhoogte in het bestemmingsplan. De goothoogte blijft ook gelijk: 3m. Het terugbrengen van deze bouwhoogte is ruimtelijk gezien niet wenselijk, maar zou ook leiden tot planschade omdat mensen in hun bouwrechten worden beperkt. 2. Privacy. 2 meter van de perceelsgrens mogen alleen ramen worden geplaatst die diffuus zijn en die niet geopend kunnen worden. Dit staat zo omschreven in het Burgerlijk wetboek. Iemand die dus op de perceelsgrens wil bouwen, mag daar alleen ramen plaatsen die aan eerder genoemde
9 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest eisen voldoen. Dit soort zaken kunnen niet in een bestemmingsplan worden opgenomen omdat dit privaatrechtelijk wordt geregeld. 3. Aantasting woongenot. De mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan verschillen niet zo veel van de huidige bestemmingsplannen. Hoe iemand zijn woongenot beleeft is natuurlijk subjectief, maar de bouwmogelijkheden in de tuinen wijken niet zo veel af van de huidige mogelijkheden. Het woongenot zal in die zin niet veranderen. 4. Waardevermindering woning. Uit gezocht is of de erfbebouwingsregeling waardevermindering van de woning tot gevolg zal hebben. Dit is niet het geval, omdat de bouwmogelijkheden voor iedereen gelijk zijn, ook de positieve en negatieve gevolgen van deze regeling zijn voor iedereen gelijk. 5. Achteruitgang leefbaarheid van de wijk. De voorgenomen wijzigingen zullen weinig invloed hebben op de leefbaarheid van de wijk omdat er in de mogelijkheden die iedereen op zijn perceel heeft of krijgt weinig verandert. 6.Negatieve verandering van het karakter van de wijk door
kantoor of praktijk aan huis. Op dit moment is het ook voor iedere eigenaar of bewoner van de woning mogelijk een aan-huis-verbonden beroep uit te oefenen. Dit zal in de nieuwe situatie niet anders worden, alleen mag er meer
10 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest oppervlakte in de woning worden gebruikt. De woonfunctie van de woning moet in overwegende mate aanwezig blijven en het bedrijf kan alleen maar door de gebruiker van de woning worden gebruikt. Het karakter van de wijk zal hierdoor dus niet veranderen. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan.
7.Vreest verkeersoverlast van personeel en cliënten vanwege
kantoor of praktijk aan huis. Dit zal niet meer overlast zijn dan nu het geval is, daar de voorwaarden voor het aanhuis-verbonden-beroep niet wijzigen alleen de oppervlakte van het gebruik worden verruimd. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan.
8. Het doel van de verandering is onduidelijk alsmede wat
wordt verstaan onder “ bepaalde voorwaarden”. Er moet sprake zijn van goede ruimtelijke ordening in de nieuwe plannen. Daarom is er een actualisatie ten opzichte van de huidige bestemmingsplannen nodig. Daarbij wil de gemeenteraad uniformiteit in de bestemmingsplannen en inspelen op trend van het vergunningsvrije bouwen zoals dat door het Rijk (zie www.VROM.nl) wordt voorgeschreven.
11 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest De genoemde voorwaarden van de verandering zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan en zijn bijvoorbeeld: de bestemming, de bouw- en de gebruiksmogelijkheden van de aan- en uitbouwen en wanneer ontheffing wordt verleend. 9.Bezwaar tegen het ontbreken van de mogelijkheid voor
bezwaar door de direct omwonenden. Wanneer iemand een aan of uitbouw binnen het bestemmingsplan wil realiseren is een bouwvergunning noodzakelijk. Tegen deze bouwvergunning kan bezwaar en beroep worden ingebracht. Zienswijze richt zich op het volgende:
1. Er wordt in het ontwerp bestemmingsplan gesproken
1. Bezwaar tegen de voorgestelde mogelijkheden
over 70 m² ipv 70% van het perceel.
voor erfbebouwing van 70 % en een bouwhoogte van 6 meter, gaat ten koste van de lichtinval; 2. Woongenot wordt teniet gedaan; 3. Waardevermindering van het huis; 4. Groenvoorziening wordt teniet gedaan door steen; 5. Het doel van de verandering is onduidelijk alsmede wat wordt verstaan onder “ bepaalde voorwaarden” ; 6. Bezwaar tegen het ontbreken van de mogelijkheid voor bezwaar.
In de bestemmingsplannen in het plangebied zijn nu mogelijkheden opgenomen om aan-, uit- en bij te bouwen: • Achter uw woning en binnen het huidige bouwvlak mag 3 meter naar achteren worden bijgebouwd dat houdt voor u concreet in 18 m² • Er mag 30% van het perceel worden bijgebouwd met een maximum van 30 m². In uw geval 30 m². met een binnenplanse vrijstelling van 15% totaal dus 34.5 m². • Ook mag u nog 5.5m² vergunningsvrij bouwen. Al deze mogelijkheden samen, in uw geval dus 58m², zijn nu opgenomen in de 70 m², aan en bijgebouwenregeling
12 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest opgenomen om het eenvoudiger en flexibeler te maken. U heeft reeds aan- en bijgebouwen met een oppervlakte van 14 m² u kunt dus nog 44 m² in uw tuin bouwen. Uw perceel is een kleinere in de buurt en u heeft een tussenwoning, waardoor u per saldo meer mogelijkheden krijgt dan bijv. uw buren. Die hebben in vergelijking tot het huidige bestemmingsplan nauwelijks meer mogelijkheden gekregen. De bouwhoogte is in uw geval geen 6m maar 5m en is gelijk aan de huidige bouwhoogte in het bestemmingsplan. De goothoogte blijft ook gelijk: 3m. Het terugbrengen van deze bouwhoogte is ruimtelijk gezien niet wenselijk, maar zou ook leiden tot planschade omdat mensen in hun bouwrechten worden beperkt. 2 Aantasting woongenot. De mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan verschillen niet zo veel van de huidige bestemmingsplannen. Hoe iemand zijn woongenot beleeft is natuurlijk subjectief, maar de bouwmogelijkheden in de tuinen wijken niet zo veel af van de huidige mogelijkheden. Het woongenot zal in die zin niet veranderen. 3.Waardeverminderling Woning. Uitgezocht is of de erfbebouwingsregeling waardevermindering van de woning tot gevolg zal hebben. Dit is niet het geval, omdat de bouwmogelijkheden voor iedereen gelijk zijn, ook de positieve en negatieve gevolgen van deze regeling zijn voor iedereen gelijk.
13 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
4. Groenvoorziening wordt teniet gedaan door steen. Niet in te zien is in welke wijze de groenvoorziening wordt aangetast door dit bestemmingsplan. Er wijzigt niets aan de groenvoorziening. 5. Het doel van de verandering is onduidelijk alsmede wat
wordt verstaan onder “ bepaalde voorwaarden”. Er moet sprake zijn van goede ruimtelijke ordening in de nieuwe plannen. Daarom is er een actualisatie ten opzichte van de huidige bestemmingsplannen nodig. Daarbij wil de gemeenteraad uniformiteit in de bestemmingsplannen en inspelen op trend van het vergunningsvrije bouwen zoals dat door het Rijk (zie www.VROM.nl) wordt voorgeschreven. De genoemde voorwaarden van de verandering zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan en zijn bijvoorbeeld: de bestemming, de bouw- en de gebruiksmogelijkheden van de aan- en uitbouwen en wanneer ontheffing wordt verleend. 6. Bezwaar tegen het ontbreken van de mogelijkheid voor
bezwaar door de direct omwonenden. Wanneer iemand een aan- ,uit- of bijgebouw binnen het bestemmingsplan wil realiseren is een bouwvergunning noodzakelijk. Tegen deze bouwvergunning kan bezwaar en beroep worden ingebracht. Verzoekt de door hem aangegeven bestemming “
Grond wordt al geruime tijd gebruikt als stoep. Dit zal in het
14 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Verkeer” te wijzigen in “ Erf”.
bestemmingsplan niet worden aangepast. Aan de heer Peeperkorn is een voorstel gedaan om de grond van hem aan te kopen.
Is het niet eens met de mogelijkheid om de
De huidige mogelijkheden in het bestemmingsplan geven al
erfbebouwing bij smallere tussenwoningen te
mogelijkheden tot het bebouwen van het perceel tot wel 68
verruimen tot 70 m² zonder ontheffing.
m². Ook in de erfgrens kunnen nu lange smalle gebouwen worden gebouwd.
Zienswijze richt zich op het volgende:
1.De Bronsteeweg kent een grote variatie aan architectuur
1. Hoogtes van de woning aanpassen op de hoogtes
met de daarbij behorende hoogtes. De variëteit aan hoogtes
van de aangrenzende panden. 2. Maximale goothoogte aanpassen tot bijvoorbeeld 8 meter; 3. Maximale bouwhoogte aanpassen tot 12 meter, dit
geeft deze straat zijn karakteristiek. 2. De goothoogte is inderdaad niet op de juiste wijze in het vorige bestemmingsplan opgenomen. Dit zal in het bestemmingsplan worden aangepast.
in overeenstemming met de principeaanvraag van
3. De gevraagde bouwhoogte zal niet in het
24 februari 2009;
bestemmingsplan worden opgenomen. Omdat met deze
4. Bouwdiepte van 14 meter handhaven, zoals ook in huidige bestemmingsplan is opgenomen.
karakteristieke platte daken zorgvuldig dient te worden omgegaan. Principe aanvraag is afgewezen. 4. De diepte van het gebouw is al op de juiste wijze in dit bestemmingsplan opgenomen.
Indiener richt de zienswijze op de volgende punten:
Bij een aan-huis-verbonden-beroep dient te worden
Veel groen in de wijk dat aangetast zou kunnen
gedacht aan mensen die een eenmansbedrijf hebben als
worden door het oprichten van bedrijven vanwege
bijv. accountant of als schoonheidspecialist. Er worden niet
meer auto’s, parkeerproblemen en minder speelruimte
meer verkeersbewegingen en parkeren verwacht door de
voor de kinderen.
uitbreiding van het aantal m² oppervlakte aan-huis-
Wordt bij het onttrekken van woonruimte ook een
verbonden-beroep, omdat de omschrijving van het gebruik
verplichting gesteld dat er gezorgd moet worden voor
niet wordt gewijzigd. De gemeenteraad realiseert zich dat
parkeerruimte?
het percentage zoals genoemd voor kleinere woningen aan
Extra bebouwing van 80 m² is een ernstige aanslag op
de hoge kant is. Gekozen wordt dan ook om het percentage
15 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest de openbare ruimte.
van 40% terug te brengen naar de huidige 25 %. De
Verzoekt het bestemmingsplan op de volgende punten
maximale oppervlakte blijft wel 75 m². De woonfunctie van
te wijzigen/verbeteren:
de woning moet in overwegende mate aanwezig blijven en
1. Voor elke bestaande wijziging in de bestaande
het bedrijf kan alleen maar door de gebruiker van de
situatie moet een vergunning worden afgegeven
woning worden gebruikt. Het karakter van de wijk zal
zodat buren tijdig kunnen reageren;
hierdoor dus niet veranderen. Naar aanleiding van deze
2. Goedgekeurde wijzigingen moeten voor 100%
zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden
worden gecontroleerd door gemeente of
opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in
naastgelegen bewoners;
bijgebouwen niet is toegestaan.
3. Totaalplan opstellen bij wijziging van een woonhuis in een bedrijfspand met name voor het
Er is sprake van 70 m² ipv 80 m². Deze bebouwing zal niet
parkeren.
in de openbare ruimte gerealiseerd worden, maar in de achtertuinen. De meeste mensen hebben nu al veel mogelijkheden om aan- en bij te bouwen. 1.Voor iedere bouwaanvraag die binnen het bestemmingsplan wordt gerealiseerd dient een bouwvergunning te worden afgegeven. Ook zijn er mogelijkheden voor het vergunningsvrije bouwen, maar dat is wetgeving waaraan dit ontwerp bestemmingsplan niets kan wijzigen en de gemeente geen mogelijkheden heeft tot ingrijpen. 2. Zie bovenstaande. 3. Woonhuizen kunnen niet in bedrijfspanden worden gewijzigd via dit ontwerp bestemmingsplan. Vanzelfsprekend zal, wanneer er een ontheffing verleend moet worden voor een dergelijk plan , een totaalplan worden opgesteld. Er moet immers sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening.
16 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Voorziet met dit bestemmingsplan
1.Burenruzies. De gemeente Heemstede streeft er naar om
1. burenruzies;
de ruimtelijke ordening zo goed als mogelijk vorm te geven.
2. het verminderen van het leefgenot;
Dit houdt in dat de gemeente bestaande rechten moet
3. vermindering van privacy;
respecteren, maar ook nieuwe inzichten en wetgeving moet
4. waardevermindering van zijn woning.
opnemen in het ruimtelijke beleid van de gemeente. Het ontwerp bestemmingsplan Woonwijken Noordwest streeft er naar een voor de burger zo compleet en zorgvuldig mogelijk bestemmingsplan te maken. Buren ruzies die mogelijk als gevolg van dit bestemmingsplan ontstaan zijn hierbij door de gemeente niet te voorkomen. Het zijn de bewoners zelf die zich moeten realiseren welke mogelijkheden ook al in de huidige bestemmingsplannen gerealiseerd kunnen worden. 2. Vermindering leefgenot. De mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan verschillen niet zo veel van de huidige bestemmingsplannen. Hoe iemand zijn leefgenot beleeft is natuurlijk subjectief, maar de bouwmogelijkheden in de tuinen wijken in de meeste gevallen niet zo veel af van de huidige mogelijkheden. Het woongenot zal in die zin niet veranderen. 3. Privacy. 2 meter van de perceelsgrens mogen alleen ramen worden geplaatst die diffuus zijn en die niet geopend kunnen worden. Dit staat zo omschreven in het Burgerlijk wetboek. Iemand die dus op de perceelsgrens wil bouwen, mag daar alleen ramen plaatsen die aan eerder genoemde eisen voldoen. Dit soort zaken kunnen niet in een
17 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest bestemmingsplan worden opgenomen omdat dit privaatrechtelijk wordt geregeld. 4.Waardeverminderling Woning. Uitgezocht is of de erfbebouwingsregeling waardevermindering van de woning tot gevolg zal hebben. Dit is niet het geval, omdat de bouwmogelijkheden voor iedereen gelijk zijn, ook de positieve en negatieve gevolgen van deze regeling zijn voor iedereen gelijk. Verzoekt de bestemming van het perceel kadastraal
De stedenbouwkundige opzet in Heemstede kenmerkt zich
bekend gemeente Heemstede sectie A nummers 8085
door woonblokken waarbij zich in het binnengebied de
en 4744 te wijzigen ineen woonbestemming of atelier.
achtertuinen van de omringende woningen bevinden. In sommige binnengebieden die ruimer zijn opgezet bevinden zich nog garageboxen, maar over het algemeen gaat het enkel om achtertuinen. Een woonfunctie op een dergelijk binnenterrein is niet passend binnen deze structuur. Bovendien heeft een woonfunctie op een binnenterrein nadelige gevolgen voor de privacy van de omliggende tuinen. Daarnaast moet volgens de bouwverordening een gebouw wat voor het verblijf van mensen bestemd is en op een afstand van meer dan 10 meter van de openbare weg verwijderd is, voorzien zijn van een verbindingsweg die minimaal 4,5 meter breed is ten behoeve van ziekenauto’s, brandweerauto’s, verhuisauto’s etc. Dit is bij uw locatie niet mogelijk. Heemstede kent overigens slechts 2 locaties waarbij een
18 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest woning op een binnenterrein ligt; hierbij gaat het om panden die deze functie altijd al gehad hebben en bovendien op een veel ruimer binnenterrein gelegen zijn. Dergelijke situaties achten wij vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst en daarom niet voor herhaling vatbaar. Voor andere functies dan een woonfunctie geldt in principe hetzelfde verhaal; ook dit komt zelden voor en heeft nadelen met betrekking tot bijvoorbeeld privacy en geluidsoverlast. In het centrumgebied is een gering aantal plekken waarbij een andere functie op het binnenterrein voorkomt, maar hier hebben we dan ook te maken met een geheel andere structuur en invulling dan de gebieden buiten het centrum. Richten zich in hun zienswijze op:
1. De voortuin is bestemd als “Tuin” daarin mag niet worden
1. De 70 m² erfbebouwing te grote flexibiliteit in met
gebouwd. De zijtuin mag in uw geval bebouwd worden op
name voor- en zijtuin;
3 meter achter de voorgevellijn. Dit komt overeen met de
2. Het woongenot wordt ernstig verminderd;
huidige mogelijkheden in het huidige bestemmingsplan.
3. Aantasting woonkarakter van de wijk, woonwijk
2. Niet in te zien is hoe het woongenot wordt aangetast, nu
moet qua uitstraling een woonwijk blijven.; 4. Mogelijkheden voor bedrijfsvestiging moet beperkt
de situatie voor de indieners van deze zienswijze niet wijzigt.
blijven zodat geen hinder of verkeersaantrekkende
3. Het karakter van de woonwijk zal niet wijzigen. En ook de
werking ontstaat. Terughoudendheid in de
uitstraling van de wijk blijft door dit bestemmingsplan
mogelijkheden om personeel in de woning te laten
ongewijzigd.
werken
4.Het principe van het aan-huis-verbonden-beroep is dat het de bewoner is die gebruik maakt van dit recht. Ook moet de woonfunctie van het pand de belangrijkste functie blijven. De gemeenteraad realiseert zich dat het percentage zoals genoemd voor kleinere woningen aan de hoge kant is.
19 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Gekozen wordt dan ook om het percentage van 40% terug te brengen naar de huidige 25 %. De maximale oppervlakte blijft wel 75 m². De woonfunctie van de woning moet in overwegende mate aanwezig blijven en het bedrijf kan alleen maar door de gebruiker van de woning worden gebruikt. Het karakter van de wijk zal hierdoor dus niet veranderen. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan. Richten zich in hun zienswijze op de
De voorgestelde wijzigingsbevoegdheid komt voort uit een
wijzigingsbevoegdheid aan de Orchideeën laan hoek
voorstel van een particuliere initiatiefnemer. Op dit moment
Zandvoortselaan. De beoogde uitgangspunten van
is de bestemming “Gemengd 1” en “Bedrijf 1”. De
deze wijzigingsbevoegdheid geven de volgende
wijzigingsbevoegdheid geeft aan dat onder de opgestelde
zienswijzen:
voorwaarden het bestemmingsplan wordt gewijzigd in
•
Het straat en bebouwingsbeeld wordt voor
“Wonen” en “Tuin”. De gemeenteraad gaat er van uit dat
bewoners drastisch en zeer negatief veranderd;
deze ontwikkeling de komende jaren nog niet zal worden
Zon en lichtinval in tuinen en huizen worden
gerealiseerd, en zal een aparte planologische procedure
onevenredig veel beperkt;
voeren op het moment dat er een concreet plan wordt
•
De privacy wordt aangetast door inkijk;
ingediend. De gemeenteraad stelt dan ook voor de
•
De al beperkte parkeermogelijkheden komen nog
wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan te halen.
•
meer onder druk te staan; •
Toename verkeersdrukte met negatieve gevolgen voor veiligheid en schone lucht;
•
Kans op vreemde windstromingen en windvallen;
•
Aantasting woongenot;
•
Waardevermindering van huizen.
20 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest 1. De bestaande structuur van de wijk dient te
1. De bestaande stedenbouwkundige structuur van de wijk
worden geconserveerd. Het huidige
zal niet wijzigen.
bestemmingsplan dient te worden gecontinueerd
2. Correct, dit wordt aangepast.
aangevuld met artikel 15.2.2
3. Het is niet de bedoeling dat hiermee
2. Op de plankaart is het achterstuk van de tuin van
telecommunicatiemasten mogelijk worden gemaakt. Deze
het pand Herenweg 154 weergegeven als
zijn ongeveer 40m hoog. De bedoelde masten zijn bijv.
“Verkeer”dit is onjuist, dit moet zijn “Erf”.
vlaggenmasten.
3. Bezwaar tegen het voornemen masten te kunnen
4. Correct, dit wordt aangepast.
plaatsen van 7 meter bijvoorbeeld
5. Op dit moment is de situatie over dakterrassen
telecommunicatiemasten.
onduidelijk en niet transparant. Dakterassen worden nu ook
4. Artikel 15.2.1 is van toepassing - aldus luidt de
toegestaan, met de enige voorwaarde dat de balustrade
aanhef ervan - op "de in artikel 15.1.1 genoemde
moeten passen binnen de projectie van het dakvlak en een
hoofdgebouwen". Artikel 15.1.1 maakt echter
denkbeeldig vlak in een hoek van 70 graden. In dit
helemaal geen melding van "hoofdgebouwen". En
bestemmingplan wordt duidelijker omschreven wanneer en
artikel 15.2.5 sub b verwijst naar "de in artikel
op welke wijze een dakterras wordt toegestaan. Door twee
15.2.1 onder c bepaalde hoogte". In artikel 15.2.1
meter vanaf de perceelsgrens te blijven wordt zo veel als
onder c wordt echter geen enkele hoogte
mogelijk voorkomen dat mensen direct op de percelen van
genoemd. De artikelen 15.2.1 en 15.2.5 sub b
de buren kunnen kijken.
hangen aldus geheel in de lucht.
6. De gemeenteraad bestrijdt dat zij misleidend is geweest,
5. Bezwaar tegen de mogelijkheden van dakterassen
en blijft van mening dat dit bestemmingsplan geen grote
in verband met privacy in de achtertuinen. Het
wijzigingen inhoudt. Het is een conserverend
bestaande plan dient op dit punt gecontinueerd te
bestemmingsplan dat qua systematiek en vormgeving
worden.
wijzigt maar waarbij de inhoud zo veel als mogelijk
6. Bezwaar tegen de misleidende wijze waarop het nieuwe plan van gemeentewege wordt gepresenteerd, als zou dit "geen grote wijzigingen ten opzichte van het bestaande plan inhouden". In een publicatie als "Bestemmingplan Woonwijken
vergelijkbaar is met het huidige planologische regime.
21 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Noordwest", in "De Heemsteder" van 25 maart 2009, worden de burgers omtrent dit plan voorgelogen. Het nieuwe plan maakt wel drastische wijzigingen mogelijk. De motivering hiervoor van gemeentewege is uiterst pover. Deze bestaat volgens indiener bestaat die uit gemakzuchtige dooddoeners als "De burger krijgt zo meer vrijheid om zijn erf te bebouwen" en "zo vindt een uniformering tussen de diverse bestemmingsplannen plaats". Zienswijzen richten zich op:
1.
1. verhoudingen tussen bebouwd en onbebouwd erf
Er is voor gekozen om de bestaande regelingen voor het bebouwen van het perceel met de bestemming
worden losgelaten. Er ontbreekt een procentuele
“Wonen” om te zetten naar een duidelijke en flexibele
ondergrens in de verdeling tussen de bestaande
bouwmogelijkheid. De gemeenteraad is van mening dat
bebouwing en de toe te stane uitbreiding en het
door te kiezen voor een gegarandeerde open ruimte van
verplichte open te houden erf. Ruimtelijke
25 m² ook voor de kleinere percelen is gewaarborgd dat
hoofdstructuur van de wijk komt onder druk te
de tuinen een open karakter behouden.
staan. 2. Ook de verhoudingen tussen percelen onderling komen onder druk te staan. Verlies van zon en
2.
De mogelijkheden voor het bouwen op de erfgrens zijn in de huidige bestemmingsplannen ook aanwezig en
licht zijn het gevolg. Dit risico wordt versterkt door
mogen een goothoogte hebben van 3 meter. Ook mag al
de aansluiting op de aanwezige bouwhoogtes.
een lang gebouw in de erfgrens worden bebouwd. De
Bewoners zullen dit als ernstige aantasting van hun
bouwhoogtes in het ontwerp-bestemmingsplan zijn ook
privacy en wooncomfort. Algemeen geaccepteerde
dezelfde als die in de huidige bestemmingsplannen,
en helder toepasbare normen zijn noodzakelijk.
goothoogte 3 en nokhoogte 6 meter. De mogelijkheid
3. Verruiming van kantoor/bedrijf aan huis. De
wordt echter gegeven, vanwege architectonische
verschuiving van de woonfunctie heeft gevolgen
waarde, de aan de woning gebouwde aanbouwen
voor de wijk.
dezelfde hoogte te geven als de verdiepingsvloer. Dit
22 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest zijn algemeen aanvaardbare normen en zijn naar de mening van de gemeenteraad helder toepasbaar. Om een betere verhouding te krijgen tussen grote en kleine woningen mag maximaal 25 % van de woning gebruikt worden voor het aan-huis-verbonden-beroep. Het maximum blijft wel 75 m². Grotere huizen lenen zich meer voor een dergelijke functie en krijgen zo de kans om gebruik te maken van deze ruimere mogelijkheid die al in diverse bestemmingsplannen in Heemstede wordt gebruikt. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huisverbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan. 3. Zienswijzen richten zich op:
1. Er vinden geen veranderingen plaats in de hoogte van de
1. Onvrede bij mensen over wat hun buren hun
gebouwen. Ook de positionering van de gebouwen op het
aandoen. Denk aan metershoge muren die licht en
perceel is bijna gelijk aan hetgeen in het huidige
zon in de tuin en op de begane grond van hun
bestemmingsplan ook mag. Er is meer flexibiliteit. In uw
woning wegnemen.
geval gaat het om:52,5 m² en de mogelijkheid om nog 30
2. Verkorting tot maximaal een rest van 25 m² van de
m² vergunningsvrij te bouwen.
achtertuinen wat leidt tot veel meer geluidslast van buren over en weer. 3. Terrassen die bovenop de uitbouwen mogen
2. Er is geen sprake van een verkorting tot 25 m². Dit is de minimale ruimte die beschikbaar moet blijven. Dit gaat pas
geplaatst worden. De privacy van elkaar zal
spelen bij tuinen die minder groot zijn dan 95 m². Niet in te
geschonden worden. Men kijkt vanaf de uitbouw
zien is hoe dit geluidsoverlast zou kunnen veroorzaken.
bij elkaar in, tot diep in het huis. 4. Overlast van kantoor/atelier/werkplaats aan huis. Met de daarbij horende parkeerproblemen.
3. Op dit moment is de situatie over dakterrassen onduidelijk en niet transparant. Dakterassen worden nu ook
23 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest toegestaan, met de enige voorwaarde dat de balustrade moeten passen binnen de projectie van het dakvlak en een denkbeeldig vlak in een hoek van 70 graden. In dit bestemmingplan wordt duidelijker omschreven wanneer en op welke wijze een dakterras wordt toegestaan. Door twee meter vanaf de perceelsgrens te blijven wordt zo veel als mogelijk voorkomen dat mensen direct op de percelen van de buren kunnen kijken. 4. Het principe van het aan-huis-verbonden-beroep is ook in het huidige bestemmingsplan al opgenomen. Er ontstaat dus geen overlast door de regeling. De gemeenteraad realiseert zich dat het percentage zoals genoemd voor kleinere woningen aan de hoge kant is. Gekozen wordt dan ook om het percentage van 40% terug te brengen naar de huidige 25 %. De maximale oppervlakte blijft wel 75 m². De woonfunctie van de woning moet in overwegende mate aanwezig blijven en het bedrijf kan alleen maar door de gebruiker van de woning worden gebruikt. Het karakter van de wijk zal hierdoor dus niet veranderen. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan.
Heeft een zienswijze op de verruiming van de
De term “Erf” wordt vervangen door de term “Wonen”. Dit
erfbebouwingsmogelijkheden. Verzoekt om
houdt niet in dat er nu veel meer wordt toegestaan dan in
behoedzaamheid bij het bestemmen van het gebied
het huidige bestemmingsplan. In uw geval is een deel van
24 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest gelegen tussen Adriaan Pauwlaan, Caspar Fagellaan en
de tuin als “Tuin” bestemd. Dan mag er niet worden
Crayenestersingel. Vindt dit niet te rijmen met de
gebouwd. De 70 m² mag worden gebouwd op de
mogelijkheden van de erfbebouwing tot 70 m². Het
bestemming “Wonen”. In bijgebouwen mag expliciet niet
begrip Erf is geen criterium meer en heeft aan belang
worden gewoond.
ingeboet ten gunste van de term Wonen.
Er is met grote zorgvuldigheid gekeken naar het door de indiener omschreven gebied. Op dit gebied zijn waarden gevestigd die moeten verhinderen dat het gebied wordt aangetast door welke bouw- of grondactiviteit dan ook.
Zienswijze richt zich op de wijzigingsbevoegdheid aan
De voorgestelde wijzigingsbevoegdheid komt voort uit een
de Orchidëenlaan hoek Zandvoortselaan. De beoogde
voorstel van een particuliere initiatiefnemer. Op dit moment
uitgangspunten van deze wijzigingsbevoegdheid
is de bestemming “Gemengd 1” en “Bedrijf 1”. De
geven de volgende zienswijzen:
wijzigingsbevoegdheid geeft aan dat onder de opgestelde
Ontwikkeling houdt geen rekening met omgeving en
voorwaarden het bestemmingsplan wordt gewijzigd in
belangen van bewoners en eigenaren van
“Wonen” en “Tuin”. De gemeenteraad gaat er van uit dat
aangrenzende woonhuizen.
deze ontwikkeling de komende jaren nog niet zal worden
Waardevermindering van woning of onverkoopbaar
gerealiseerd, en zal een aparte planologische procedure
onroerend goed.
voeren op het moment dat er een concreet plan wordt ingediend. De gemeenteraad stelt dan ook voor de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan te halen
Zienswijze richt zich op de bestemming Wonen.
De bestemmingsplannen voor Heemstede worden opgesteld
Indieners zijn van mening dat de binnentuinen niet als
conform “De Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen
zodanig moeten worden aangemerkt. Deze
2006 en 2008”. Dit is een door VROM opgestelde standaard
binnentuinen zouden als groengebied of als Tuin
zodat bestemmingsplannen door het hele land met de
moeten worden aangemerkt.
zelfde termen en kleurcodes werken. En hoewel in het
Bebouwingsmogelijkheden dienen drastisch te worden
dagelijkse gebruik over tuinen wordt gesproken geldt dus
beperkt in vergelijking met de mogelijkheden zoals
voor een deel van de zijtuin en de achtertuin de
deze in het ontwerpbestemmingsplan voorgesteld
bestemming “Wonen”. Binnen de bestemming “Tuin” zijn er
worden.
geen mogelijkheden voor bebouwing opgenomen. Vandaar
25 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest dat deze bestemming wordt gebruikt voor de voortuin. Als de zij- en achtertuin ook de bestemming “Tuin” zouden krijgen worden mensen in hun bestaande bouwrechten beperkt. Ook voor de bestemming “Groen” geldt dat er niet mag worden gebouwd, ook deze bestemming houdt een verslechtering is van de bouwmogelijkheden en zal dus tot schade leiden. Binnen de bestemming “Wonen” mag alleen worden gewoond in het hoofdgebouw dat in het bouwvlak moet worden gebouwd. Op de bestemming “Wonen” waar in feite uw achtertuin is, mogen aan, uit en bijgebouwen worden gebouwd, maar in het bestemmingsplan wordt expliciet opgenomen dat in bijgebouwen niet mag worden gewoond. De bebouwingsmogelijkheden kunnen niet worden beperkt omdat de huidige bouwmogelijkheden voor veel percelen al bijna 70 m² bedragen. Bijvoorbeeld in uw eigen geval bedragen de bestaande bouwmogelijkheden al 45 m², maar uw perceel is 80 m² groot en 25 m² moet onbebouwd blijven, dit houdt in dat binnen het nieuwe bestemmingsplan u nog 55 m² mag bijbouwen. In principe behoren alle oppervlaktewateren als "water"
Op verzoek van het Hoogheemraadschap zijn in de
te worden bestemd op de plankaart.
bestemmingen die met water te maken hebben zo veel als
Waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals sluizen,
mogelijk ook de bestemming “Water” opgenomen. Zie
bruggen, inlaten, gemalen, taluds, duikers, de
opgenomen regels in het bestemmingsplan. Hiermee
aangrenzende onderhoudsstrook (van 5 meter), etc,
voldoen wij reeds aan de door u gevraagde aanpassing.
dienen ook in de bestemming "water" te worden
1 en 2 Deze watergangen zullen de bestemming water
opgenomen.
krijgen.
26 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Op de plankaart dienen de volgende onderdelen te
Het gemaal valt onder de bestemmingen “Verkeer” en
worden bestemd als "water":
“Groen”. Deze beide bestemmingen bevatten water.
1. de watergang tussen de Van de Spiegellaan, de
De ruimtelijke relevantie van het aangeven van de primaire
Lankhorstlaan en de Crayenestersingel; 2. de watergang tussen de Caspar Fagellaan, de Adriaan Pauwlaan en de Crayenestersingel; 3. Het doorspoelgemaal ter plaatse van de kruising
watergang ontbreekt en zal dan ook niet worden opgenomen de SVBP 2008 geeft hiervoor ook geen aanduiding aan (NB in overleg met Hoogheemraadschap hoeft deze aanduiding niet te worden toegevoegd).
van de Crayenestervaart met de Koediefslaan. Het verzoek is op de plankaart de genoemde watergangen, bijbehorende voorzieningen en het doorspoelgemaal op te nemen en tevens aan te geven dat de Leidse Trekvaart en Crayenestervaart primaire watergangen zijn. Verzoekt het college het pand Bronsteeweg 31 de
De Bronsteeweg kent een grote variatie aan architectuur met
huidige goot- en nokhoogte te wijzigen van 7 en 8
de daarbij behorende hoogtes. De variëteit aan hoogtes
meter naar een hoogte van 7 en 10 meter. Net zoals
geeft deze straat zijn karakteristiek.
de belendende panden.
De gevraagde bouwhoogte zal niet in het bestemmingsplan worden opgenomen, omdat met deze karakteristieke platte daken zorgvuldig dient te worden omgegaan.
Verzoekt het college de bestemming verkeer (
De bestemming verkeer houdt niet perse in dat de grond
aangeduid op kaart) te wijzigen in erf. Dit is geen
wordt gebruikt als openbare ruimte, wel dat deze wordt
openbare ruimte en mag als zodanig ook niet in het
gebruikt als stoep. Dit is ook al het geval in het huidige
bestemmingsplan worden opgenomen.
bestemmingsplan Zandvoortselaan/Herenweg. Het is dus
Verzoekt de eerste verdieping tevens de
ook al niet mogelijk deze plek anders te gebruiken als de
bedrijfsbestemming toe te kennen.
bestemming Verkeer. De systematiek van het bestemmingsplan Woonwijken
27 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Noordwest geeft voor de bestemming Centrum aan dat in de verdiepingslaag alleen Wonen is toegestaan. In dit geval is wel in te zien dat er een andere stedenbouwkundige situatie ontstaat omdat dit pand gericht is op de Herenweg. Aan de Herenweg zijn diverse panden die volledig worden gebruikt als bedrijfsruimte. De gemeenteraad stelt dan ook voor voor dit perceel de Centrumfunctie voor het hele pand toe te staan. Verenigt zich met de zienswijzen zoals ingediend door
In uw situatie is een deel van uw tuin bestemd als tuin, een
Ontwerp en adviesbureau Peeperkorn, drs B.E.J.
deel van uw tuin (80 m²)heeft de bestemming “Wonen”. Op
Vitanyi, mr. Ir. H.S.M.Kruijer. Dit leidt tot ongewenste
dit deel mag worden gebouwd.
situaties.
In het ontwerp bestemmingsplan gesproken over 70 m² ipv 70% van het perceel. In de bestemmingsplannen in het plangebied zijn nu mogelijkheden opgenomen om aan-, uit- en bij te bouwen: • Achter uw woning en binnen het huidige bouwvlak mag 3 meter naar achteren worden bijgebouwd dat houdt voor u concreet 24 m² in. • Er mag altijd 30% van het perceel worden bebouwd met een maximum van 30m2, maar bij eindwoningen mag 40% van het perceel worden bijgebouwd met een maximum van 40 m². Voor de 40 m² is een ontheffing noodzakelijk, maar beleid van de gemeente Heemstede is dit altijd te verlenen. In uw geval bedraagt dit 32 m² ( 40% van 80 m²).Een binnenplanse vrijstelling is op percelen van deze grootte niet aan de orde.
28 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Al deze mogelijkheden samen, in uw geval dus 56 m², zijn nu opgenomen in de 70 m², aan en bijgebouwen regeling opgenomen om het eenvoudiger en flexibeler te maken. Echter in uw geval is uw te bebouwen tuindeel 80 m² groot. Met de vrije 25 m² mag u dus maximaal 55 m² bouwen. U heeft al een gebouw van 24 m² staan. U kunt dus nu nog 31 m² bouwen. De bouwhoogte is gelijk aan de huidige bouwhoogte in het bestemmingsplan. De goothoogte blijft ook gelijk: 3m. Het terugbrengen van deze bouwhoogte is ruimtelijk gezien niet wenselijk, maar zou ook leiden tot planschade omdat mensen in hun bouwrechten worden beperkt.
Privacy. 2 meter van de perceelsgrens mogen alleen ramen worden geplaatst die diffuus zijn en die niet geopend kunnen worden. Dit staat zo omschreven in het Burgerlijk wetboek. Iemand die dus op de perceelsgrens wil bouwen, mag daar alleen ramen plaatsen die aan eerder genoemde eisen voldoen. Dit soort zaken kunnen niet in een bestemmingsplan worden opgenomen omdat dit privaatrechtelijk wordt geregeld.
Aantasting woongenot. De mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan verschillen niet zo veel van de huidige bestemmingsplannen. Hoe iemand zijn woongenot beleeft is natuurlijk subjectief, maar de bouwmogelijkheden in de tuinen wijken niet zo veel af van de huidige mogelijkheden.
29 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Het woongenot zal in die zin niet veranderen.
Waardevermindering Woning. Uit gezocht is of de erfbebouwingsregeling waardevermindering van de woning tot gevolg zal hebben. Dit is niet het geval, omdat de bouwmogelijkheden voor iedereen gelijk zijn, ook de positieve en negatieve gevolgen van deze regeling zijn voor iedereen gelijk.
Achteruitgang leefbaarheid van de wijk. De voorgenomen wijzigingen zullen weinig invloed hebben op de leefbaarheid van de wijk omdat er in de mogelijkheden die iedereen op zijn perceel heeft of krijgt weinig verandert.
Negatieve verandering van het karakter van de wijk door kantoor of praktijk aan huis. Op dit moment is het ook voor iedere eigenaar of bewoner van de woning mogelijk een aan-huis-verbonden beroep uit te oefenen. Dit zal in de nieuwe situatie niet anders worden, alleen mag er meer oppervlakte in de woning worden gebruikt. De woonfunctie van de woning moet in overwegende mate aanwezig blijven en het bedrijf kan alleen maar door de gebruiker van de woning worden gebruikt. Het karakter van de wijk zal hierdoor dus niet veranderen. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan.
30 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
Vreest verkeersoverlast van personeel en cliënten vanwege kantoor of praktijk aan huis. Dit zal niet meer overlast zijn dan nu het geval is, daar de voorwaarden voor het aanhuis-verbonden-beroep niet wijzigen alleen de oppervlakte van het gebruik worden verruimd. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan.
Het doel van de verandering is onduidelijk alsmede wat wordt verstaan onder “ bepaalde voorwaarden”. Er moet sprake zijn van goede ruimtelijke ordening in de nieuwe plannen. Daarom is er een actualisatie ten opzichte van de huidige bestemmingsplannen nodig. Daarbij wil de gemeenteraad uniformiteit in de bestemmingsplannen en inspelen op trend van het vergunningsvrije bouwen zoals dat door het Rijk (zie www.VROM.nl) wordt voorgeschreven. De genoemde voorwaarden van de verandering zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan en zijn bijvoorbeeld: de bestemming, de bouw- en de gebruiksmogelijkheden van de aan- en uitbouwen en wanneer ontheffing wordt verleend.
Bezwaar tegen het ontbreken van de mogelijkheid voor bezwaar door de direct omwonenden. Wanneer iemand een aan of uitbouw binnen het
31 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest bestemmingsplan wil realiseren is een bouwvergunning noodzakelijk. Tegen deze bouwvergunning kan bezwaar en beroep worden ingebracht. Verzoekt het college om:
1. De gemeenteraad zal de procedure niet stopzetten omdat
1. Het stopzetten van de procedure bestemmingsplan
zij van mening is dat deze op zorgvuldige wijze wordt
Noordwest 2. Het organiseren van een voorlichtingsbijeenkomst voor de burgers van Heemstede 3. Het publiceren van een nieuw plan voor het
doorlopen conform het gestelde in de Wro. 2. Een voorlichtingsbijeenkomst is naar de mening van de gemeenteraad niet de juiste manier om de mensen te informeren omdat er vooral op detailniveau over het perceel
vaststellen van geactualiseerde
van mensen wordt gesproken. De informatie over dit
bestemmingsplannen
bestemmingsplan is gepubliceerd en op de website geplaatst. Daarnaast zijn de mensen in het plangebied per brief geïnformeerd. Gemeend is de mensen de mogelijkheid te geven met de medewerkers van de gemeente over hun perceel te spreken. Hiervan is ook diverse mensen gebruik gemaakt zowel, mondeling als via de e-mail. Uit de zienswijzen is echter gebleken dat diverse mensen niet hebben begrepen wat de precieze inhoud is van de voorstellen van het gemeentebestuur. Deze mensen hebben niet van de mogelijkheid gebruik gemaakt persoonlijk met de medewerkers van de gemeente Heemstede te spreken. Een informatie bijeenkomst met uitleg over de systematiek en de procedure was een goede aanvulling geweest op alle overige maatregelen van de gemeente. De gemeenteraad stelt voor bij de komende plannen een dergelijke informatie bijeenkomst te organiseren. 3.Het huidige voorstel tot het vaststellen van nieuwe
32 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest bestemmingsplannen voldoet. Daar waar geen rechten bestaan (“niets geregeld”) in
In de ruimtelijke afweging of met het bouwen van kelders
een nieuw bestemmingsplan dus ook geen
sprake is van een goede ruimtelijke ordening is naar de
(vermeende) rechten weg kan nemen. De Gemeente
volgende aspecten gekeken. De huidige
heeft dus de vrije hand bepalingen te formuleren die
bestemmingsplannen geven op dit gebied geen bepalingen
recht doen aan de bestemming.
aan. Zolang in het bestemmingsplan niet is opgenomen dat
2.Het gebied Noord-West is een gebied met een
kelders onder het bouwvlak niet zijn toegestaan moet aan
gevoelige, complexe grondwaterstructuur. De
de bouw van een kelder in ruimtelijke zin worden
voorzieningen die sindsdien zijn aangebracht zoals de
meegewerkt. In de nieuwe bestemmingsplannen wil de
drainage in de Bloemenbuurt zijn nog niet echt getest
gemeenteraad de kelders benoemen en ook het
omdat sindsdien de jaren gemiddeld droger zijn
onderbouwen van het overige perceel in ruimtelijke zin
geweest.
mogelijk maken. De bouwtechnische eisen aan deze kelders
3.Nagenoeg alle woningen zijn “op staal” gebouwd. De
en onderbouwingen worden vanuit de bouwregelgeving
fundering van het “gebouw”, als regel bestaand uit 2
geregeld via de bouwvergunning.
tot meerdere huizen onder 1 kap, staat direct op de
In het overleg dat is gevoerd met het Hoogheemraadschap
ondergrond die in dit gebied bestaat uit zand met
en ook de gemeentelijke afdelingen die verantwoordelijk
daarin profielen van veen. Door deze combinatie moet
zijn voor water wordt aangegeven aan dat er mogelijk een
uiterst voorzichtig worden omgegaan met het
conflict ontstaat bij de doorstroming van water in de grond.
grondwaterniveau: zowel te hoog als te laag peil
Daarom wordt advies gevraagd voor het onderbouwen van
veroorzaakt problemen. Zonder dat er nog sprake is
het perceel.
van kelders hebben een aantal panden in het gebied
Het niet op de correcte manier bemalen van grondwater ten
Noord West last van structurele schade door dit
behoeve van de bouw van kelders kan inderdaad schade
probleem.
veroorzaken aan de bebouwing in de omgeving. Een
4. Het bouwen van een kelder in/onder een bestaande
bemalingsplan hoort bij de bouwaanvraag. Tevens hoort het
woning die onderdeel is van een groter “gebouw” zal
goedkeuren van het bemalingsplan en het toezichthouden
voor de bouwkundige stabiliteit van alle woningen in
door de gemeente bij de procedure van de bouwaanvraag
het “gebouw” grote risico’s opleveren. Tijdens de bouw
en niet in het bestemmingsplan. Indien er gebouwd gaat
kan de vereiste bemaling verzakkingen veroorzaken
worden en er wordt vermoed dat er schade kan ontstaan
33 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest bij panden in het “gebouw” als ook in de directe
dan moet de aannemer van die werkzaamheden hiervoor
omgeving door inklinken van veenlagen. Na de bouw
aansprakelijk worden gesteld
kan de opwaartse druk van het grondwater op de wanden van de kelder grote spanningen opleveren in
Het is inderdaad zo dat sinds er voorzieningen zijn
het “gebouw”, resulterend in schade aan woningen van
aangebracht in de Bloemenbuurt de jaren gemiddeld droger
buren.
zijn geweest en er geen tot weinig problemen zijn geweest.
De Gemeente dient deze risico’s in haar
Een natte periode zoals er in de periode 1998 – 2001 is
besluitvorming mee te nemen en te besluiten van deze
geweest zou een test zijn of de voorzieningen het gewenste
mogelijkheid af te zien, dan wel hem toe te staan
effect hebben.
onder zeer strenge voorwaarden waardoor de
Het hoogheemraadschap stelt peilbesluiten op. De Provincie
belangen van de omliggende/ aangrenzende panden
is verantwoordelijk voor het grondwaterbeheer en is
zijn gewaarborgd.
vergunningverlenende instantie op het gebied van
6. Zoals bekend is de juridische positie rond de
grondwateronttrekking. Ook de gemeente heeft vanuit de
verantwoordelijkheid voor grondwaterpeilen zeer
zorgplicht verantwoordelijkheden op het gebied van
ambivalent waardoor zowel claims op
grondwater.
aansprakelijkheid voor schade als ook juridische verantwoordelijkheid voor beheer van grondwaterniveaus kunnen leiden tot uiterst complexe procedures ingeval schade daadwerkelijk optreedt. Als Gemeente meent uitbreiding van bestaande woningen met een kelder te moeten toestaan dan dient dit gekoppeld te worden aan een vergunningsprocedure die de belangen van de eigenaren van woningen in de directe omgeving zeker stelt. Het gaat daarbij om elementen als verificatie van projectontwerp door gespecialiseerde bureaus, goedkeuring van het bemalingsplan door de Gemeente, speciaal toezicht tijdens het project en zekerstelling van een adequate
34 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest schadeverzekering voor de bewoner die zo’n kelder wil bouwen. Gelet op het feit dat de invloed van veranderingen in grondwaterpeil zich verder uitstrekken dan de direct aangrenzende woningen dienen hierin alle woningen in een straal van 100 m bij zo’n project betrokken te worden. 8. Het ontwerp bestemmingsplan suggereert dat het Hoogheemraadschap zijn goedkeuring moet hechten aan een “kelder-project”. Voor zover mij bekend had, en heeft het Hoogheemraadschap geen ambitie, geen verantwoordelijkheid en dus geen rol in zaken die woningen en kelders betreffen. Ook het grondwater behoort niet tot het domein van het Hoogheemraadschap. Het is daarom onbegrijpelijk, en zeker niet juist, om te suggereren dat het Hoogheemraadschap een beslissende stem heeft in het verlenen van de vergunning voor de bouw van een kelder. Voorspelbaar zal het Hoogheemraadschap “geen bezwaar” hebben tegen een “kelder-project” maar daarmee zijn bovengenoemde risico’s geenszins geborgd. 9. Voor het aanbrengen van een kelder onder een nieuw op te richten aan/bijbouw gelden dezelfde uitgangspunten (gevoelig grondwatergebied, risico van verzakkingen bij bemaling etc). Met het ontwerp kan beter rekening gehouden worden met de risico’s voor omliggende gebouwen/woningen omdat deze niet bij
35 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest voorbaat structureel aan de nieuwe aan/bijbouw gekoppeld zijn. De bepaling dat B&W over het al dan niet toestaan van zo’n kelder zal beslissen zonder dat hierbij enig criterium wordt genoemd kan de basis zijn voor willekeur en rechtsongelijkheid. Tenminste dient aangegeven te worden op basis van welke criteria de Gemeente zo’n aanvraag zal beoordelen. De voorgestelde uitbreiding om binnen het nieuwe
In de huidige bestemmingsplannen in het plangebied zijn
bestemmingsplan aan/uit/bijbouw toe te staan tot 70
nu mogelijkheden opgenomen om aan-, uit- en bij te
m² is disproportioneel en een breuk met bestaand
bouwen:
beleid. Het voorstel is zelfs strijdig met het
• Achter uw woning en binnen het huidige bouwvlak
officiële beleid van het ministerie van VROM.
mag 3 meter naar achteren worden bijgebouwd dat
Aanpalende panden zullen aanzienlijke
houdt voor u concreet 21 m² in.
maatschappelijke en economische schade worden
• Er mag altijd 30% van het perceel worden bebouwd
berokkend. Dit zal de basis zijn voor planschade
met een maximum van 30m2, maar bij eindwoningen
claims met als argument dat dit voorgestelde plan een
mag 40% van het perceel worden bijgebouwd met
aanzienlijk verlies van de rechtspositie van de
een maximum van 40 m². Voor de 40 m² is een
bewoner/eigenaar.
ontheffing noodzakelijk, maar beleid van de
Op geen enkele wijze valt dit plan aan te merken als
gemeente Heemstede is dit altijd te verlenen. In uw
formalisering van bestaand beleid zoals in de
geval bedraagt dit 40 m², met een binnenplanse
presentatie van dit ontwerp bestemmingsplan gesteld.
vrijstelling van 10% totaal dus 44 m². • Vergunningsvrij mag 30 m² achter de voorgevelrooilijn worden bijgebouwd. Al deze mogelijkheden samen, in uw geval dus 95m², zijn nu opgenomen in de 70 m², aan en bijgebouwen regeling. Uw perceel is echter zo groot dat u naast de 70m² ook nog 30 m² vergunningsvrij mag bouwen. Dit staat niet in het bestemmingsplan, maar is geregeld via een algemene
36 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest maatregel van bestuur van het Rijk. U heeft al een aanbouw van 18 m², dus kunt u nog 82 m² bijbouwen. Het beleid zoals in de huidige bestemmingsplannen wordt dan wel aangepast in het bestemmingsplan, maar deze aanpassing is in geen enkel opzicht disproportioneel. De bouwhoogtes wijzigen niet, alleen wordt de mogelijkheid geboden aan het huis de hoogte van de verdiepingsvloer te bouwen. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat wonen en een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan. Zienswijzen richten zich op
1 Het vergunningsvrije bouwen staat toe dat er 1 meter
1. De grens van het in tegenstelling tot de
achter de voorgevelrooilijn gebouwd mag worden. Daarbij
argumentatie in de Toelichting en de stellingname
moet bij een gebouw van meer dan 10 m² een afstand tot
van de wethouder in de vergadering van de
de zijdelingse perceelsgrens in acht worden genomen.
Commissie Ruimte van 12 januari jl. is dit geen
Indiener wijst op het feit dat er geen dakopbouwen zijn
staande praktijk. Ook is zelden een opbouw
gerealiseerd. Dakopbouwen op garages of andere
gerealiseerd op het platte garagedak. Dit is mede
bijgebouwen worden wel gerealiseerd. Het niet bouwen van
het gevolg van strikt beleid van de Gemeente
een kap wil niet zeggen dat deze opbouwen niet mogelijk
onder meer door de Commissie Welstand die dit
zijn. In het huidige bestemmingsplan zijn dakopbouwen op
een belangrijk gezichtsbepalend element vindt
de garages ook toegestaan. Het vergunningsvrije bouwen
Nadrukkelijk wijkt dit voorstel af van het staand
kent alleen een bouwhoogte van nu nog 3 meter ( dit wordt
beleid.
waarschijnlijk 5 meter). Binnen deze bouwhoogte mag ook
37 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest 2. Het stedenbouwkundige karakter van de woonstraten worden aangetast. 3. Het realiseren van zo’n project zal van het
een kap worden gerealiseerd. 2. Het vergunningsvrije bouwen geeft inderdaad een dergelijk beeld.
aanpalende garagepad een doodlopende steeg
3. De argumenten van de indiener zijn juist. Dit wil de
maken hetgeen maatschappelijk en economisch
gemeenteraad graag voorkomen. Zij doet dit door 3 meter
nadeel oplevert voor de betroffen buur. Opnemen
achter de voorgevelrooilijn over de volledige breedte van het
van zo’n optie in het bestemmingsplan zal deze
zij-erf een aanbouw of bijgebouw toe te staan. Zo ontstaat
buur ten zeerste beperken in zijn rechten zo’n
er een beter stedenbouwkundig straatbeeld.
project aan te vechten, hoe groot het nadeel ook
4. Hiervoor verwijzen wij naar het voorgaande.
mag zijn. Ook de Gemeente zal, wanneer het
5. Van een dergelijke koppeling is geen sprake. Het zal
projectvoorstel binnen de bepalingen van het
ongetwijfeld wel voorkomen. Maar dit is niet de
bestemmingsplan en de overige relevante
achterliggende gedachte.
bepalingen valt, het project, hoe ongewenst ook,
6. Voor de uniformering van de bestemmingsplannen in
niet kunnen stoppen.
Heemstede is gekeken naar alle in de bestemmingsplannen
4. Het ontwerp bestemmingsplan maakt niet duidelijk
voorkomende regelingen. Deze regeling komt ook voor in
waarom deze belangrijke verandering wordt
bestemmingsplannen in Heemstede en ruimtelijk gezien is
voorgesteld. Ook het vaak genoemde
er geen bezwaar tegen het oppervlakte aan-huis-
vergunningsvrije bouwen wenst nadrukkelijk
verbonden-beroep te vergroten. De definitie van een aan-
rekening te houden met de kwaliteit en uitstraling
huis-verbonden-beroep blijft gelijk en zal niet toestaan dat
van voor- en zijkant van de woningen. Waarom
hele woningen worden gebruikt om er daadwerkelijk
wenst de Gemeente Heemstede hier deze vrijheid
bedrijven te vestigen. De gemeenteraad realiseert zich dat
toe te staan binnen het kader van het
het percentage zoals genoemd voor kleinere woningen aan
bestemmingsplan? Kan de Gemeente dit niet
de hoge kant is. Gekozen wordt dan ook om het percentage
hanteerbaar maken op basis van (een enkele)
van 40% terug te brengen naar de huidige 25 %. De
ontheffing van het bestemmingsplan?
maximale oppervlakte blijft wel 75 m². De woonfunctie van
5. Mogelijk wenst de Gemeente dit te koppelen aan
de woning moet in overwegende mate aanwezig blijven en
de andere belangrijke wijziging, namelijk het
het bedrijf kan alleen maar door de gebruiker van de
vergroten van het zakelijk te gebruiken oppervlak
woning worden gebruikt. Het karakter van de wijk zal
38 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest van 25% tot 40%. Hiermee kan de gehele begane
hierdoor dus niet veranderen. Naar aanleiding van deze
grond van een woning zakelijk worden ingezet. En
zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden
daarbij behoort wellicht een aparte
opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in
“bedrijfsingang” die men liever niet achter, maar
bijgebouwen niet is toegestaan.
eerder vooraan bij de gevel wil realiseren. Echter, voor bedrijfsmatige faciliteiten bestaat in het bestemmingsplan de categorie “Gemend 1 (Wonen en bedrijven)”. Een gebied met bestemming “Wonen” dient zich daarvan te onderscheiden. De thans geldende regel van 25% van het vloeroppervlak is derhalve passend en uitbereiding daarvan tot 40% onnodig, niet beargumenteerd en ongewenst. 6. Bovendien is dit niet staande praktijk zoals de wethouder stelde in de vergadering van de Commissie Ruimte van 12 januari en mag dus niet als zodanig worden gepresenteerd. De uitgangspunten bij de wijzigingsbevoegdheid
De voorgestelde wijzigingsbevoegdheid komt voort uit een
schaadt de belangen van de bewoners van De
voorstel van een particuliere initiatiefnemer. Op dit moment
Rozenburgh.
is de bestemming “Gemengd 1” en “Bedrijf 1”. De
Maximale bouwhoogte is te massaal en sluit niet aan
wijzigingsbevoegdheid geeft aan dat onder de opgestelde
bij de bestaande situatie in het gebied. Bebouwing van
voorwaarden het bestemmingsplan wordt gewijzigd in
deze omvang past niet bij het dorpse karakter van
“Wonen” en “Tuin”. De gemeenteraad gaat er van uit dat
Heemstede. Er ontstaan te veel wind rondom het
deze ontwikkeling de komende jaren nog niet zal worden
gebouw van De Rozenburgh.
gerealiseerd, en zal een aparte planologische procedure
Voorziet problemen met parkeren
voeren op het moment dat er een concreet plan wordt
Een verslechtering van de verkeersveiligheid, en er
ingediend. De gemeenteraad stelt dan ook voor de
komt meer verkeerslawaai.
wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan te halen.
39 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest Een deel van het gebied met de wijzigingsbevoegdheid is eigendom van De Rozenburgh. Vermindering van het uitzicht vanaf de Asterkade en mogelijk verlies van privacy. Gevreesd wordt voor waardevermindering van de woningen. Sluit zich aan bij de zienswijzen van Ontwerp en
Allereerst wordt er in het ontwerp bestemmingsplan
adviesbureau Peeperkorn, drs B.E.J. Vitányi en
gesproken over 70 m² ipv 70% van het perceel.
G.Govers. Communicatie over plannen is onzorgvuldig en
In de bestemmingsplannen in het plangebied zijn nu
onvolledig gebeurd.
mogelijkheden opgenomen om aan-, uit- en bij te bouwen: • Achter uw woning en binnen het huidige bouwvlak mag 3 meter naar achteren worden bijgebouwd dat houdt voor u concreet 30 m². • Er mag altijd 30% van het perceel worden bebouwd met een maximum van 30m2, maar bij eindwoningen mag 40% van het perceel worden bijgebouwd met een maximum van 40 m². Voor de 40 m² is een ontheffing noodzakelijk, maar beleid van de gemeente Heemstede is dit altijd te verlenen. In uw geval bedraagt dit 40 m², met een binnenplanse vrijstelling van 10% totaal dus 44 m². • Vergunningsvrij mag 30 m² achter de voorgevelrooilijn worden bijgebouwd. Al deze mogelijkheden samen, in uw geval dus 104 m², zijn nu opgenomen in de 70 m², aan en bijgebouwen regeling. opgenomen om het eenvoudiger en flexibeler te maken. Uw
40 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest perceel is echter zo groot dat u naast de 70 m² ook nog 30 m² vergunningsvrij mag bouwen. Dit staat niet in het bestemmingsplan, maar is geregeld via een algemene maatregel van bestuur van het Rijk. U heeft al een aanbouw van 3 m², dus kunt u nog 97 m² bijbouwen. De bouwhoogte is in uw geval geen 6m maar 5m en is gelijk aan de huidige bouwhoogte in het bestemmingsplan. De goothoogte blijft ook gelijk: 3m. Het terugbrengen van deze bouwhoogte is ruimtelijk gezien niet wenselijk, maar zou ook leiden tot planschade omdat mensen in hun bouwrechten worden beperkt.
Privacy. 2 meter van de perceelsgrens mogen alleen ramen worden geplaatst die diffuus zijn en die niet geopend kunnen worden. Dit staat zo omschreven in het Burgerlijk wetboek. Iemand die dus op de perceelsgrens wil bouwen, mag daar alleen ramen plaatsen die aan eerder genoemde eisen voldoen. Dit soort zaken kunnen niet in een bestemmingsplan worden opgenomen omdat dit privaatrechtelijk wordt geregeld.
Aantasting woongenot: De mogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan verschillen niet zo veel van de huidige bestemmingsplannen. Hoe iemand zijn woongenot beleeft is natuurlijk subjectief, maar de bouwmogelijkheden in de
41 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest tuinen wijken niet zo veel af van de huidige mogelijkheden. Het woongenot zal in die zin niet veranderen. Waardevermindering Woning. Uit gezocht is of de erfbebouwingsregeling waardevermindering van de woning tot gevolg zal hebben. Dit is niet het geval, omdat de bouwmogelijkheden voor iedereen gelijk zijn, ook de positieve en negatieve gevolgen van deze regeling zijn voor iedereen gelijk.
Achteruitgang leefbaarheid van de wijk. De voorgenomen wijzigingen zullen weinig invloed hebben op de leefbaarheid van de wijk omdat er in de mogelijkheden die iedereen op zijn perceel heeft of krijgt weinig veranderd.
Negatieve verandering van het karakter van de wijk door kantoor of praktijk aan huis. Op dit moment is het ook voor iedere eigenaar of bewoner van de woning mogelijk een aan-huis-verbonden beroep uit te oefenen De gemeenteraad realiseert zich dat het percentage zoals genoemd voor kleinere woningen aan de hoge kant is. Gekozen wordt dan ook om het percentage van 40% terug te brengen naar de huidige 25 %. De maximale oppervlakte blijft wel 75 m². De woonfunctie van de woning moet in overwegende mate aanwezig blijven en het bedrijf kan alleen maar door de gebruiker van de woning worden gebruikt. Het karakter van de wijk zal hierdoor dus niet veranderen. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat
42 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan.
Vreest verkeersoverlast van personeel en cliënten vanwege kantoor of praktijk aan huis. Dit zal niet meer overlast zijn dan nu het geval is, daar de voorwaarden voor het aanhuis-verbonden-beroep niet wijzigen alleen de oppervlakte van het gebruik worden verruimd. Naar aanleiding van deze zienswijze zal expliciet in het bestemmingsplan worden opgenomen dat een aan-huis-verbonden-beroep in bijgebouwen niet is toegestaan.
Het doel van de verandering is onduidelijk alsmede wat wordt verstaan onder “ bepaalde voorwaarden”. Er moet sprake zijn van goede ruimtelijke ordening in de nieuwe plannen. Daarom is er een actualisatie ten opzichte van de huidige bestemmingsplannen nodig. Daarbij wil de gemeenteraad uniformiteit in de bestemmingsplannen en inspelen op trend van het vergunningsvrije bouwen zoals dat door het Rijk (zie www.VROM.nl) wordt voorgeschreven. De genoemde voorwaarden van de verandering zijn opgenomen in de regels van het bestemmingsplan en zijn bijvoorbeeld: de bestemming, de bouw- en de gebruiksmogelijkheden van de aan- en uitbouwen en wanneer ontheffing wordt verleend.
43 Overzicht ingediende zienswijzen bij ontwerp-bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
Bezwaar tegen het ontbreken van de mogelijkheid voor bezwaar door de direct omwonenden. Wanneer iemand een aan of uitbouw binnen het bestemmingsplan wil realiseren is een bouwvergunning noodzakelijk. Tegen deze bouwvergunning kan bezwaar en beroep worden ingebracht.
3. Opgenomen wijzigingen
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
1
Aanpassingen zijn ambtshalve tenzij aangegeven met “zienswijze” of aanpassing n.a.v. commissie behandeling “zienswijze nav commissie” (onderstreepte wijzigingen zijn de wijzigingen aangebracht nadat de commissie Ruimte zich over het voorstel heeft uitgesproken)
Toelichting Blz.52 toegevoegd: In de bijgebouwen mag niet worden gewond en ook mogen bijgebouwen niet worden gebruikt voor een aan-huis-verbonden-beroep. Dit is expliciet in de regels opgenomen.
Blz. 53 toegevoegd: In de bijgebouwen mag niet worden gewoond of een aan-huis-verbondenberoep worden uitgeoefend.
Blz. 60 Weggehaald: of bijbehorend bijgebouw Regels Algemeen: kleine en redactionele wijzigingen (o.a. nummering). Hoofdstuk 1 Artikel 1 Begripsomschrijving Aan-huis-verbonden-beroep aangepast verwijderd: of bijbehorend bijgebouw
Begripsomschrijving Dakopbouw aangepast een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie boven de oorspronkelijke goothoogte uitkomt en de onderzijde van de constructie in het platte dakvlak is geplaatst;
Begrip Detailhandel in volumineuze goederen toegevoegd: “bijvoorbeeld” Begrip Erker toegevoegd ”ondergeschikt in gevelbeeld” Begrip Kapopbouw toegevoegd een constructie ter vergroting van een gebouw, die zich boven de dakgoot bevindt, waarbij deze constructie (deels) boven de oorspronkelijke nok uitkomt en de onderzijden van de constructie in één of beide dakvlak(ken) is (zijn) geplaatst
Artikel 2 Wijze van meten toegevoegd “Overschrijding bouwgrenzen”: 2
De goothoogte van een gebouw mag worden overschreden ten behoeve van kapopbouwen en dakopbouwen indien: a.
de met de maatvoeringsaanduiding in het bouwvlak aangegeven (bouw)hoogte hoger is dan de met de maatvoeringsaanduiding in het bouwvlak aangegeven goothoogte en
b.
geen deel van het gebouw waarvan de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte is bepaald, mag uitsteken buiten de denkbeeldige vlakken die de betreffende gevels snijden ter hoogte van de met de maatvoeringsaanduiding aangegeven goothoogte en terugvallen onder hoeken van 70° met de horizon. Deze bepaling is niet van toepassing op ondergeschikte bouwdelen, topgevels en dakkapellen.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Bedrijf 1 3.1.1. b, c, d, e redactie 3.2.1 “genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE). 3.2.3 toegevoegd “mag” 3.7 Wijzigingsbevoegdheid is vervallen (ZIENSWIJZE)
Artikel 4 Centrum 2 4.1.1. h, i, j redactie toegevoegd “niet voor bewoning bestemde bijgebouwen” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) 4.2.1“genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE). c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak” 4.2.4 toegevoegd “mag” 4.2.5 b. toegevoegd: “de in artikel 4.2.2 onder a bepaalde goothoogte en onder d. bepaalde goot- en bouwhoogte” 4.4.1 toegevoegd: “het gebruik van een bijgebouw voor bewoning” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) “het gebruik van een bijgebouw voor een aan-huis-verbonden-beroep” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) 4.4.2. specifieke aanduiding toegevoegd ter plaatse waar het gehele gebouw de bestemming “centrum 2” heeft. (ZIENSWIJZE) 4.4.3 40% aan-huis-verbonden-beroep wordt gewijzigd in 25% (ZIENSWIJZE)
Artikel 5 Gemengd 1 5.1.1 toegevoegd “niet voor bewoning bestemde bijgebouwen” 5.2.1“genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE).
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
3
c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak” 5.2.4 toegevoegd “mag” 5.2.5 b. toegevoegd: “de in artikel 5.2.2 onder a bepaalde goothoogte en onder d. bepaalde goot- en bouwhoogte” 5.3.1 toegevoegd: “het gebruik van een bijgebouw voor bewoning” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) “het gebruik van een bijgebouw voor een aan-huis-verbonden-beroep” (ZIENSWIJZE n.a.v. COMMISSIE)
Artikel 6 Gemengd 3 6.1.1. e redactie toegevoegd “niet voor bewoning bestemde bijgebouwen” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) 6.2.1 “genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE). c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak” 6.2.4 toegevoegd “mag” 6.2.5 b. toegevoegd: “de in artikel 6.2.2 onder a bepaalde goothoogte en onder d. bepaalde goot- en bouwhoogte” 6.3.1 toegevoegd: “het gebruik van een bijgebouw voor bewoning” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) “het gebruik van een bijgebouw voor een aan-huis-verbonden-beroep” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE)
Artikel 7 Gemengd 5 7.1.1. d redactie toegevoegd “niet voor bewoning bestemde bijgebouwen” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) 7.2.1 “genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE). c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak” 7.2.4 toegevoegd “mag” 7.2.5 b. toegevoegd: “de in artikel 7.2.2 onder a bepaalde goothoogte en onder d. bepaalde goot- en bouwhoogte” 7.3.1 toegevoegd: “het gebruik van een bijgebouw voor bewoning” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) “het gebruik van een bijgebouw voor een aan-huis-verbonden-beroep” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE)
Artikel 8 Groen 8.1.1. e,f,g,h redactie
Artikel toegevoegd 9 “Horeca” 9.2.1 c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak” Bijgebouwen zijn komen te vervallen
4
Artikel 10 Kantoor 10.1.1 b is vervallen 10.2.1 “genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE). c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak” 10.2.1 h toegevoegd dat ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding “z” niet mag worden gebouwd. 10.2.4 toegevoegd “mag” 10.2.5 b. toegevoegd: “de in artikel 11.2.2 onder a bepaalde goothoogte en onder d. bepaalde goot- en bouwhoogte”
Artikel 11 Maatschappelijk 11.1.1.b redactie 11.2.1 “genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE). c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak” 11.2.1h toegevoegd dat ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding “z” niet mag worden gebouwd. 11.2.4 toegevoegd “mag”
Artikel 12 Tuin 12.1.1.b redactie 12.4 wijzigingsbevoegd is vervallen (ZIENSWIJZE)
Artikel 13 Verkeer 13.1.1.d.e.f redactie 13.2.1 “genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE).
Artikel 14 Verkeer Railverkeer 14.1.1.c redactie 14.2.1 a in de bouwregels is opgenomen dat de dakhelling van een gebouw niet meer mag bedragen dan 70 graden. c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak”
Artikel 15 Water 15.1.1.d,e redactie
Artikel 16 Wonen 16.1.1 b redactie toegevoegd “niet voor bewoning bestemde bijgebouwen” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE)
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
5
toegevoegd “het stallen van vervoermidelen en andere niet voor (detail)handel bestemde goederen, ter plaatse van de aanduiding “Garage” (ZIENSWIJZE) 16.2.1 “genoemde hoofdgebouwen” is gewijzigd in “genoemde gronden” a in de bouwregels is opgenomen dat een hoofdgebouw ipv gebouw moet worden gebouwd in het bouwvlak (ZIENSWIJZE). c, d toegevoegd “binnen het bouwvlak” 16.2.4 toegevoegd “mag” 16.2.5 b toegevoegd: “de in artikel 16.2.2 onder a bepaalde goothoogte en onder d. bepaalde goot- en bouwhoogte” 16.3.1 toegevoegd: “het gebruik van een bijgebouw voor bewoning” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) “het gebruik van een bijgebouw voor een aan-huis-verbonden-beroep” (ZIENSWIJZE nav COMMISSIE) 16.3.2 40% aan-huis-verbonden-beroep wordt gewijzigd in 25% (ZIENSWIJZE)
Artikel 17 17.4.3 ontheffing wordt gewijzigd in “aanlegvergunning”
Artikel 18 18.4.3 ontheffing wordt gewijzigd in “aanlegvergunning”
Artikel 19 en 20 Geen wijzigingen
Artikel 21 Waarde-archeologie 21.2.1 a het oppervlakte wordt gewijzigd in 70 m²
Artikel 22, 23 en 24 Geen wijzigingen
Artikel 25 Ten behoeve van artikel 25 zijn nadere eisen ontwikkeld waaraan de aanvraag om ontheffing zal worden getoetst. Deze zijn opgenomen in artikel 25.2: 1. de verkeersveiligheid niet onevenredig wordt aangetast; 2.
de ontheffing geen onevenredige afbreuk doet aan het straat en bebou-
3.
wingsbeeld; de sociale veiligheid niet onevenredig wordt aangetast;
4.
de betreffende woonsituatie niet onevenredig wordt aangetast;
5.
de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig worden beperkt;
Artikel 26-32 Geen wijzigingen
6
Wijzigingen in de plankaart 1. 2.
Roemer Visscherplein snackbar horecabestemming gegeven Bronsteeweg 52 en aangrenzende panden goothoogte wijzigen want deze is nu al
3.
7,2 meter (ZIENSWIJZE) Aanpassen bestemming achter Herenweg 154 (ZIENSWIJZE)
4.
Willem Klooslaan 20 hoekje erbij in bouwvlak, zoals in oude bp
5.
2 Waterlopen hebben bestemming “ Water” gekregen nav opmerkingen Rijnland (ZIENSWIJZE)
6.
Water Adriaan Pauwlaan nu tuin (ZIENSWIJZE)
7.
Zandvoorter Allee 47 3 m zone eraf, is 1 laagse bungalow
8.
Zandvoorter Allee 34 3 m zone eraf, is 1 laagse bungalow
9. Adriaan Pauwlaan 8 hoekje achterzijde weer toevoegen, zit ook in huidig bp 10. Johan de Witlaan 1 hoekje achterzijde weer toevoegen, zit ook in huidig bp 11. Heemsteedse Dreef 241 lijn achtergevel doortrekken 12. Wijzigingsbevoegdheid Zandvoortselaan/Orchideënlaan verwijderd.
Bestemmingsplan Woonwijken Noordwest
7