Duurzame woningverbetering E-flats Over regisserend opdrachtgever- en opdrachtnemerschap: Stevig aanpakken, dan pas loslaten
Woningcorporatie ZVH – KAW architecten
Presentatie 1. Opdrachtgeverschap (Corporatie) Kees Keizer (Hoofd vastgoed ZVH)
2. Opdrachtnemerschap (Consortium) Iskandar Pane (projectmanager / architect KAW)
3. Waar staan we nu?
Duurzame woningverbetering E-flats ZVH
1. Opdrachtgeverschap (Corporatie) E-flats (72 woningen) Woningcorporatie ZVH uit Zaanstad heeft door slim opdrachtgeverschap een optimaal resultaat behaald bij het duurzaam renoveren van 3 portiekflats. De 72 sociale huurwoningen hebben straks energielabel A. Hoe doen ze dat in Zaandam? Antwoord:
Door regisserend opdrachtgeverschap
Duurzame woningverbetering E-flats ZVH
Regisserend opdrachtgeverschap E-flats (72 woningen) - Andere wijze van aanbesteden op basis van EMVI - Innovativiteit van de markt uitnutten - Bewonersparticipatie voorwaarde voor succes - Energiebesparing (van label E/F naar A/A+) - Zonnepanelen (Optie: Esco 1.000 woningen) - Leerpunten voor volgende opgave
Duurzame woningverbetering E-flats ZVH
Het project
De wijk Poelenburg te Zaandam
- In totaal 12 E-flats (24 woningen per flat) - Eigendom van 3 corporaties - Ambitie was 1 integrale aanpak en aanbesteding
E-flats (72 sociale huurwoningen)
Het project
E-flats (72 sociale huurwoningen)
Het project
E-flats (72 sociale huurwoningen)
E-flats Terugblik: - Geen sloop nieuwbouw - Wel forse ingreep noodzakelijk - Door achterstallig onderhoud veel klachten (schimmel, vocht, tocht, energieverbruik) …Snelle actie naar bewoners toe is daarom noodzakelijk! MAAR HOE? (Was de vraag)
E-flats (72 sociale huurwoningen)
Opties! 1. Traditioneel aanbesteden (dus zelf exact omschrijven wat je wilt) 1 weg
2. Aanbesteding d.m.v. vraagspecificatie (eisen en wensen door de markt laten uitwerken) meerdere wegen (rotonde)
Innovatief aanbesteden
Keuze 2: Planuitwerking door de markt Voordelen
-
Snelheid: woonsituatie huurders snel verbeteren
-
Expertise marktpartijen optimaal benutten
-
Door keuzemogelijkheid kwaliteit hoger
-
Veel minder tijd en kosten voor ZVH
Consequenties
-
Vereist wel professionele kennis om dit soort uitvragen te kunnen doen
-
Verantwoordelijkheid wijzigt (regisserend)
-
Durven loslaten: vergt andere houding en gedrag
Innovatief aanbesteden
Uitvraag (uitgangspunten) Eisen Achterstallig onderhoud en klachten moeten worden opgelost. Niet de oplossing omschrijven maar functioneel specificeren. Voorbeeld: “We willen geen tocht meer in de woningen” in plaats van de traditionele uitvraag: “we willen tochtstrips van merk x”
Wensen Vooraf geformuleerde wensen in en om de woning van de bewoners op basis van woonwensenonderzoeken. Bewoners mee laten participeren leert ZVH dat dit een van de belangrijkste voorwaarden is om uiteindelijk een project succesvol uit te kunnen voeren!
Innovatief aanbesteden
Uitvraag (budget) Essentiële voorwaarde: Beschikbaar budget kenbaar maken aan marktpartijen € 3.5 miljoen Hierdoor wordt de markt uitgedaagd om te zoeken naar de beste prijs- kwaliteit verhouding voor ZVH! Toets: Minimaal: voldoen aan de geformuleerde eisen Maximaal: zoveel mogelijk wensen zien in te vullen
Innovatief aanbesteden
Uitvraag (documenten) - Aanbestedingsleidraad > vereisten voor geldige inschrijving > Gunningscriteria (max 5) > Beoordeling op basis van EMVI
- Vraagspecificatie > Eisen en wensen (technisch / installaties) > Plan van aanpak (incl. 70% akkoordverklaring bewoners voor huurverhoging) > Meerjarenonderhoudsbegroting met planning
- Leidraad ruimtelijke kwaliteit - Basisovereenkomst UAVGC-2005 - Documenten, tekeningen complex, 3D model
Innovatief aanbesteden
Uitvraag (ingediende plannen)
Aanbesteding
Uitvraag (beoordelingsmethodiek) 1. Beoordelingsmatrix invullen op basis waarvan de marktpartijen een fictieve korting op hun inschrijfsom kunnen verdienen van in totaal € 800.000. (EMVI) 2. Weging: -
(30%) energieprestatie
-
(30%) wensen
-
(25%) plan van aanpak
-
(10%) onderhoudsbegroting 10 jaar
-
( 5%) presentatie
Beoordelingscommissie bestaande uit vertegenwoordigers van ZVH, bewonerscommissie en welstand.
Aanbesteding
Mens Zeist Verbijzondering gevels, gevraagd label B: aangeboden label A, aanpassing indeling, gespecialiseerde bewonersbegeleiding
Project in uitvoering (ca. 50%) en dan op 1 maart:
Mens Zeist FAILLIET
Leerpunten -
Bewustwording van veranderende rol opdrachtgever -
Regievoerder: toetsen, beoordelen en accepteren: regisserend opdrachtgeverschap
-
Dus durven loslaten omdat anders de verantwoording weer kantelt.
-
Maak budget kenbaar
-
Stel met welstand vooraf leidraad ruimtelijke kwaliteit op
-
Maak op basis van pre-selectie een weloverwogen keuze -
Opdrachtnemerschap blijkt lastiger dan het soms lijkt
-
Hierover gaat Iskandar zodadelijk meer over vertellen
-
Vertrouw op de innovatieve kracht van de markt
-
Geef voldoende tijd om plannen uit te werken
-
Betrek bewoners vanaf begin bij de projectvoorbereiding
-
Vraag je steeds af: “zou ik het thuis ook zo doen?”
Nog vragen deel 1
Deel 2 regisserend opdrachtnemerschap E-flats
Stevig aanpakken dan pas loslaten
E-flats Zaandam [Naam1] Iskandar en [Naam2] Pané
|
31 maart 2016
Inhoud
Nadenken op wijkniveau Projectaanpak Eflats Kansen en bedreigingen
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Poelenburg Nadenken op wijkniveau
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Tempel integrale wijkplannen Tempeltje van Bonne
Sociaal
Fysiek
Economie
Ontwikkeling
Beheer doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Tempel integrale wijkplannen Duurzame woningverbetering
Sociaal
Fysiek
Economie
Verduurzaming
Beheer doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Energiezuinig maken huurwoningen komt onvoldoende van de grond Verhagen luidt noodklok
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Energiezuinig maken huurwoningen komt onvoldoende van de grond Verhagen luidt noodklok
doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Tempel integrale wijkplannen Energiezuinig maken van huurwoningen als basis?
Sociaal
Fysiek
Economie
Beheer
Verduurzaming doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
De boel op z’n kop? Energiezuinig maken van huurwoningen als basis
Beheer Economie
Fysiek
Sociaal
Verduurzaming
doelstelling: sociaal duurzame woomilieus
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Poelenburg De torens
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Aanleg PV-panelen PV-panelen anno 2016
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Entrees torens Poelenburg
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Entrees torens Poelenburg Aanbellen
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Trappenhuizen torens Poelenburg Schoon, heel en veilig!
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Trappenhuizen torens Poelenburg Schoon, heel en veilig
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Torens in Poelenburg Plattegrond beganegrond
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Impressie nieuwe entrée en bergingen D&B selectie Rochdale
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Tempel integrale wijkplannen Tempeltje van Bonne
Vooraf aan label B gaat een fatsoenlijke berging en entree
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Poelenburg Projectaanpak E-flats
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Binnenhof E-flats
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Entrees E-flats ZVH
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
3D model woningverbetering Integrale aanpak
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Noordgevel met entrees Wintertuinen als optie
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Zuidgevels met nieuwe balkons
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Mens-Zeist Bouw Renovatiespecialist
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Ladies@work Specialist bewonerscommunicatie
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Q-team Gemeente Zaanstad Van opleggen naar samenwerken en kennisdelen
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
De bewonerscommissie Met ZVH op de achtergrond
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Kopgevels en pergola aan de nieuwe Poelenburg Achterkant wordt voorkant
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Vergroten van de parkzone Poelenburg Participatie ZVH, bewoners, Gemeente, KAW
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Vernieuwde balkons In uitvoering
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Geheel nieuwe gevel E-flats Omgang met extreme scheefstanden
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Verbijzondering van kopgevel Maatwerk met standard producten
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Naar een installatuur Zo niet..
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Naar een installatuur In een installatie kan je niet wonen
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
Kansen en bedreigingen duurzame woningverbetering Wijkaanpak | beheer als basis | bewoners voorop
Wie het niet in het geheel ziet ziet het in het geheel niet!
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
3. Waar staan we nu? E-flats (72 woningen)
En dan gaat de aannemer failliet TIJDSLIJN 25 februari:
Faillissement <MZ> aangevraagd
29 februari:
Project “uitvoering valt stil”
01 maart:
Rechtbank stelt Curator aan
07 maart:
Curator geeft project vrij aan ZVH
16 maart:
Herstart projectuitvoering
Medio juni:
Oplevering
Project na 2 weken weer opgestart
Regisserend opdrachtgeverschap ZVH
Hoe is dit geregisseerd? E-flats (72 woningen) 1.
Crisisteam opgericht (25 februari)
2.
Aandachtsvelden - bewoners (herhuisvesting 12 bewoners + communicatie) - juridisch (curator, vrijgave project, financieel) - herstart bouw (andere aannemer, zelf doen) - financiele impact
3. Drive: zo snel mogelijk herstarten - overlast bewoners zoveel mogelijk beperken - financiele impact zoveel mogelijk zien te beperken
Regisserend opdrachtgeverschap ZVH
Hoe is dit geregisseerd? 1.
Andere aannemer of ZVH (zelf doen) - afweging tijd, kosten - aanpassing team - afweging risico’s
2. ZVH heeft gekozen om het zelf af te ronden - Tijdwinst (na 2 weken weer gestart) - Verwacht financieel voordeel (moet nog blijken) - Dubbelrol: scheiding in functie (opdrachtgever en –nemer) - Overlegstructuur is gewijzigd - Communicatie bewoners is en blijft cruciaal
Conclusie:
ZVH heeft de regie weer in handen! project 72 woningen E-flats
Zijn er nog vragen deel 3
projectnaam E-flats Zaandam opdrachtgever ZVH projectteam KAW architecten Ladies@work Mens Zeist Bouw status In uitvoering datum 31 maart 2016
KAW Groningen
Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN | Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN
KAW Rotterdam
Pelgrimsstraat 1 2426 3029 BH ROTTERDAM
KAW Eindhoven
Bloemfonteinstraat 62 – lokaal 14 5642 EH EINDHOVEN
+31 (0) 88 529 00 00
[email protected]
www.kaw.nl
E-flats Zaandam
|
31 maart 2016
