JAARVERSLAG Woningcorporatie Clavis

JAARVERSLAG 2012 Woningcorporatie Clavis

Waar de wijk centraal staat, leeft het wij K gevoel op.

2

JAARVERSLAG JAARVERSLAG 2012 2012

INHOUDSOPGAVE A.

Volkshuisvestingsverslag 1. Voorwoord

5

2. Verslag van het bestuur 2.1 Ondernemingsplan en missie 2.2 Visitatie 2.3 Regio-promotie 2.4 Bĳzonderheden jaarrekening

6

3. Investeren in een toekomstbestendige woningvoorraad 3.1 Woningmarkt 3.2 Woningbezit 3.3 Onderhoud 3.4 Herstructurering 3.5 Woonruimteverdeling 3.6 Nieuwbouwactiviteiten

8

4. Investeren in niet-vastgoed 4.1 Wĳkbeheer, woon-/leefklimaat 4.2 Wonen en zorg 4.3 Huisvesting van bĳzondere doelgroepen 4.4 Sponsoring leefbaarheidsinitiatieven

22

5. Investeren in samenwerking 5.1 Samenwerking met belanghouders 5.2 Samenwerking met Gemeente Terneuzen en Provincie Zeeland 5.3 Samenwerking met Bewonersraad 5.4 Samenwerking met collega-corporaties

27

6. Investeren in personeel en organisatie

30

7. Investeren in een gezonde financiële positie

32

8. Investeren in risicomanagement

36

9. Investeren in governance en toezicht 9.1 Governance 9.2 Toezicht

39

B.

Jaarrekening

10.

Kengetallen op basis van enkelvoudige jaarrekening

50

11.

Geconsolideerde jaarrekening 2012

52

12.

Enkelvoudige jaarrekening 2012

98

C.

Verklaringen

13.

Controleverklaring

140

14.

Verklaring van het bestuur

142

15.

Verklaring Raad van Commissarissen

143

JAARVERSLAG 2012

3

A. VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

4


1. VOORWOORD Met dit verslag verantwoorden wĳ ons aan onze omgeving. Wĳ laten zien welke activiteiten we ondernomen hebben, welke middelen wĳ hebben besteed en welke prestaties wĳ in 2012 hebben geleverd. Het jaar 2012 heeft in het teken gestaan van het nieuwe Regeerakkoord en de vérgaande consequenties van dit akkoord voor Clavis. Ten tĳde van het schrĳven van dit voorwoord ligt er inmiddels ook een Woonakkoord, waarin enkele uitgangspunten uit het Regeerakkoord zĳn bĳgesteld. Met betrekking tot dit Woonakkoord is op dit moment nog niet helemaal duidelĳk of het ook zal worden uitgevoerd zoals het is voorgesteld. Vooral de verhuurderheffing is onderwerp van discussie. De gevolgen van het nieuwe kabinetsbeleid zĳn direct zichtbaar in de investeringen van de corporaties. Ook Clavis heeft haar ambities op het gebied van nieuwbouw en herstructurering moeten bĳstellen. En daar zal het niet bĳ blĳven. Om de bedrĳfslasten te verlagen zal er kritisch naar alle bedrĳfsonderdelen moeten worden gekeken. In 2011 heeft een samen met collega-corporaties in Zeeuws-Vlaanderen opgestelde strategische visie voor de volkshuisvesting, een fusieverkenning tussen Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Clavis opgeleverd. In 2012 is veel tĳd besteed aan deze verkenning. Er heeft een uitgebreid onderzoek naar de financiële en onderhoudstechnische positie van beide corporaties plaatsgevonden. In 2013 zal dit verder uitgewerkt worden. Zoals gezegd vindt er een herĳking van de projectenportefeuille plaats. In 2012 zĳn nog twee voor Clavis belangrĳke projecten van start gegaan. Het woonzorgcomplex Maxima aan de Westerschelde, waar wĳ afnemer zĳn van 20 appartementen en het complex De Amberboom, een voorziening voor mensen met een verstandelĳke beperking. Verder wordt de ombouw voorbereid van 16 eengezinswoningen in de binnenstad van Terneuzen tot een beschermd wonen voorziening voor mensen met een psychiatrische achtergrond. “Regeren is vooruitzien”, maar de vooruitziende blik van onze huidige regering wordt enigszins vertroebeld door hetgeen zich de laatste jaren in onze sector heeft afgespeeld. De hele Vestia-affaire is de definitieve aanzet geweest tot het herdefiniëren van de rol van woningcorporaties. Het is aan ons om lenigheid te tonen en te laten zien, dat een woningcorporatie in haar huidige vorm en met haar huidige opdracht anno 2013 nog steeds een grote meerwaarde heeft. Ik wil onze huurders, de bewonersraad, de gemeente, zorgen welzĳnsinstellingen, ontwikkelaars, bouwers en alle andere personen en organisaties met wie wĳ in het afgelopen jaar hebben samengewerkt, danken voor de prettige samenwerking. Daarnaast uiteraard een woord van dank aan onze medewerkers voor hun inzet en gerealiseerde prestaties.

Terneuzen, juni 2013 Robert de Ridder Directeur/bestuurder

JAARVERSLAG 2012

5

2. VERSLAG VAN HET BESTUUR 2.1 Ondernemingsplan Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen hebben aangegeven met elkaar te willen fuseren. Beide corporaties kennen elkaar vanuit het verleden als “natuurlĳke samenwerkingspartners” en voelen zich gezamenlĳk verantwoordelĳk voor de sociale volkshuisvesting in Zeeuws-Vlaanderen. Deze gezamenlĳke verantwoordelĳkheid heeft geresulteerd in het strategisch plan “Samen voor de volkshuisvestelĳke opgave in Zeeuws-Vlaanderen”. In het strategisch plan worden onder meer de volgende uitgangspunten genoemd: Ontwikkelen van integrale wĳk- , dorps- en kernvisies, samen met publieke en ■ maatschappelĳke partners; ■ Zoeken naar duurzame oplossingen voor nieuwbouw, onderhoud en renovatie en realiseren van projecten voor innovatieve, duurzame woningbouw; ■ Ontwikkelen en invoeren van energiebesparende maatregelen om de woonlasten te beperken; ■ Ontwikkelen van dienstverlening van klantvriendelĳke corporatie naar klantgerichte corporatie (meer directe interactie met onze huurders via klantenpanels en tevredenheidsmetingen); ■ Aanpassen van de huidige woningvoorraad aan (toekomstige) woonwensen; ■ Afstemmen met Zeeuws-Vlaamse gemeenten voor optimale woningvoorraad; ■ De kerntaak wordt hierbĳ niet uit het oog verloren: een veilige woning in een prettige woonomgeving met name voor de primaire doelgroep. Op basis van de uitgangspunten van het strategisch plan wordt een nieuw ondernemingsplan voor de fusieorganisatie opgesteld.

2.2 Regiopromotie Clavis participeert in initiatieven die de aantrekkingkracht van Zeeland benoemen: ruimte, sociale veiligheid, het rustige leven en voldoende werkgelegenheid. Door deel te nemen aan initiatieven voor regiopromotie wil Clavis mensen stimuleren zich te vestigen in Zeeuws-Vlaanderen. Clavis neemt deel in Uw Nieuwe Toekomst, een platform van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten en diverse bedrĳven die Zeeuws-Vlaanderen promoten als woon-, werken leefgebied. Met een website en een jaarlĳkse stand op de Emigratiebeurs wordt de aandacht van aspirant-bewoners getrokken.

Grensoverschrijdend Wonen Clavis participeert in het driejarige project Grensoverschrĳdend Wonen. Dit project heeft als doel woningzoekenden uit de Belgische grensstreek te huisvesten in een huurwoning in Zuidwest-Nederland. De steeds kleiner wordende huishoudens brengen verschillende risico’s met zich mee waaronder het risico van waardeverlies en de afname van investeringsbereidheid van particulieren en corporaties en, als gevolg daarvan, verloedering van een gebied. Zeker nu sprake is van bevolkingsdruk aan de Vlaamse kant van de grens zou een win-win situatie mogelĳk moeten zĳn. Deze kan enerzĳds de vitaliteit van het krimpgebied (in ons geval: Zeeuws-Vlaanderen) versterken en anderzĳds de woningnood aan de Vlaamse kant verlichten. Momenteel bedraagt de leegstand in het corporatiebezit in Zeeuws-Vlaanderen circa 1,1%. Wĳ verwachten, dat dit percentage de komende jaren door de demografische ontwikkelingen zal gaan stĳgen. Het doel is om de leegstand, die dan ontstaat, terug te dringen door Belgische woningzoekenden te huisvesten.

6


De partĳen die participeren zĳn vĳf woningcorporaties, te weten Stadlander (Bergen op Zoom), R&B Wonen (Heinkenszand), Woonstichting Hulst, Woongoed ZeeuwsVlaanderen en Clavis (Terneuzen). De actie Grensoverschrĳdend Wonen heeft veel publiciteit gekregen van de landelĳke en Belgische pers.

Zeeuws&Vlaanderen Het initiatief Grensoverschrĳdend Wonen heeft een breder draagvlak gekregen door de oprichting van Zeeuws&Vlaanderen, een stichting van Zeeuws-Vlaamse makelaars, notarissen, banken en woningcorporaties. De stichting heeft in samenwerking met een Belgisch reclamebureau een reclamecampagne opgestart, die tot doel heeft Belgen te verleiden voor Zeeuws-Vlaamse koop- en huurwoningen. Clavis heeft samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en Woonstichting Hulst een bescheiden financiële bĳdrage aan het initiatief geleverd. Steeds meer Vlamingen kopen een huis in Zeeuws-Vlaanderen. Doordat de woningprĳzen in België blĳven stĳgen en tegelĳkertĳd de koopkracht hier daalt, richt een groeiend aantal Belgen zĳn blik op Zeeuws-Vlaanderen. Niet alleen zĳn de huizen er een stuk goedkoper (gemiddeld 40.000 Euro), bovendien zĳn ze ook vaak in betere staat. Je krĳgt hier met andere woorden meer huis voor minder geld. In 2011 trokken 600 Belgen de grens met Nederland over naar Zeeuws-Vlaanderen, een verdubbeling tegenover 2010. In 2012 waagden 704 Belgen de oversteek van zuid naar noord.

2.3 Bijzonderheden jaarrekening Als bĳzondere post in de jaarrekening 2012 willen we de waardeverandering op materiële vaste activa toelichten. In de loop van 2012 is besloten de beoordeling en eventuele afwaardering naar lagere bedrĳfswaarde op wĳkniveau te gaan toepassen. Aangezien Clavis sinds geruime tĳd haar bezit heeft onderverdeeld in wĳken en per wĳk plannen aan het opstellen is, is dit een logische keuze. Deze keuze heeft echter tot gevolg dat dit verwerkt moeten worden in de jaarrekening als een stelselwĳziging. De terugname van de eerder genomen onrendabele toppen is als stelselwĳziging verwerkt. Dat wil zeggen dat een bedrag van circa € 6,1 miljoen direct aan het vermogen per 1 januari 2011 is toegevoegd. De bedrĳfswaarde van 2010 en 2011 is om die reden herrekend en verwerkt in de jaarrekening van desbetreffende jaren zodat na deze verwerking het resultaat en daarmee ook het eigen vermogen een bestendig karakter heeft. De gevolgen en effecten zĳn uitgebreid toegelicht in de toelichting op de jaarrekening.

JAARVERSLAG 2012

7

3. INVESTEREN IN TOEKOMSTBESTENDIGE WONINGVOORRAAD 3.1 Woningmarkt De totale woningvoorraad in de gemeente Terneuzen bedraagt ongeveer 25.900 woningen. De verhouding koop-huur is ongeveer 70% - 30%. Veruit het grootste deel van de huurwoningen betreft sociale huur. De woningvoorraad bestaat voornamelĳk uit woningen van de periode 1945 - 1970 (33%). Het aandeel nieuwe woningen (14,5%) is echter relatief laag. De waarde van de koopwoningen in Zeeuws-Vlaanderen behoort tot de laagste van Nederland. Het kopen van een woning leidt hier niet direct tot hogere maandlasten. De prĳsstelling van huurwoningen moet dus zo worden afgewogen, dat huren een aantrekkelĳke keuze is. Desalniettemin blĳft de doorloop negatief beïnvloed door de lastige verkoop van de huidige woning en de lagere opbrengsten. Vooral gedateerde woningen zĳn moeilĳk verkoopbaar. In de gemeente Terneuzen zĳn in 2012 845 woningen aangeboden. Zoals reeds gemeld hebben Vlamingen steeds meer belangstelling voor woningen in Zeeuws-Vlaanderen. Er is een groot aanbod van huizen voor permanente en recreatieve bewoning beschikbaar in Zeeuws-Vlaanderen. De woningprĳzen liggen in Vlaanderen beduidend hoger dan in Zeeuws-Vlaanderen. Ook de verwervingskosten zĳn in Nederland lager dan in België. In de gemeente Terneuzen vestigden zich in 2012 266 Belgen. In 2011 waren dat er 129. Ook in de andere twee Zeeuws-Vlaamse gemeenten is sprake van een stĳging van het aantal Belgische inwoners. Zeeuws-Vlaanderen blĳft desondanks een krimpregio, maar de daling van het inwonertal is tot nu toe dankzĳ de Vlamingen kleiner dan verwacht. Van structurele leegstand in ons woningbezit is geen sprake. Zeker in het marktsegment van eengezinswoningen is nog voldoende vraag om de woningen snel te verhuren. Voor appartementencomplexen is de vraag lager dan eengezinswoningen maar ook hier is er geen sprake van structurele leegstand.

Bevolkingsdaling Naast Noordoost Groningen en Zuid-Limburg is Zeeuws-Vlaanderen officieel benoemd tot krimpregio. Doordat jongeren vaak een opleiding buiten de regio volgen en daarna slechts mondjesmaat terugkeren is sprake van ontgroening. De achterblĳvende bevolking vergrĳst snel. De daling is echter geleidelĳk van aard en niet vergelĳkbaar met ‘topkrimpregio’s’ als Noord-Oost-Groningen en Parkstad Limburg. De Zeeuwse Provinciale Bevolkings- en huishoudensprognose uit 2012 voorziet een inwonersdaling voor de gemeente Terneuzen tot 2030 met 5,1%. Een bevolkingsdaling betekent echter niet dat er minder woningen nodig zĳn. In Terneuzen daalt de bevolking weliswaar maar neemt het aantal huishoudens tot 2025 toe. Dit komt voornamelĳk door de zogenaamde huishoudensverdunning. Dit wordt voor een belangrĳk deel veroorzaakt door het aantal echtscheidingen. Daarnaast is er sprake van een opmerkelĳke instroom van Belgen naar Zeeuws-Vlaanderen. Door het grote verschil in huizenprĳzen en de publiciteit hierover is in Zeeuws-Vlaanderen het aantal Belgen met 708 personen toegenomen, waarvan ca. 260 in de gemeente Terneuzen.

8


De voorraad bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen. Naar dit woningtype zal in de toekomst minder vraag zĳn. De woningvoorraad moet dus veranderen. Met het oog op de bevolkingsdaling is het devies: minder maar beter. Minder staat in dit geval voor de hoeveelheid woningen en beter voor de kwaliteit ervan, met name op het gebied van toegankelĳkheid voor senioren. Met het oog hierop zullen veel eengezinswoningen moeten worden veranderd in nultredenwoningen. Om deze aanpassingen tot een succes te maken, is veel geld nodig. Geld dat niet alleen van de woningcorporatie kan komen. Daarom verkennen we de mogelĳkheden, in goed overleg met de gemeente Terneuzen. Daarnaast starten we een lobby richting provincie en rĳksoverheid. Deze processen vergen een lange adem. Gelukkig hebben we deze; naar de meeste woningen die binnen nu en 15 tot 20 jaar geherstructureerd moeten worden, is nog steeds voldoende vraag.

Strategisch voorraadbeheer Het strategisch voorraadbeleid van Clavis is in 2012 geactualiseerd. Hierbĳ worden de (toekomstige) marktvraag en het woningbezit op elkaar afgestemd. Er is vooral een kwalitatieve vraag. Daar kan Clavis, met het huidige aanbod, onvoldoende op inspelen. Clavis ziet een heldere transformatieopgave in de huursector voor zich. De gemeente Terneuzen en Clavis zĳn in overleg over de herontwikkeling van een aantal locaties in de wĳken Lievenspolder, Triniteit en het Zuiderpark. Op deze locaties staan ongeveer 500 goedkope huur- en koopwoningen. De huurwoningen zĳn in bezit van Clavis. Met de herontwikkeling van deze locaties kan een belangrĳke bĳdrage geleverd worden aan de beoogde transformatie van de bestaande woonmilieus in de stad. De gemeente Terneuzen en Clavis zoeken afstemming en samenwerking om deze transformatie in een krimpregio vorm te geven.

3.2 Woningbezit In 2012 is de voorraad niet afgenomen. Aantal verhuureenheden, in bezit:

*Huurprĳzen van maatschappelĳk vastgoed (begeleid wonen) zĳn gecorrigeerd op basis van aantal woningen per contract

JAARVERSLAG 2012

9

Aankoop van woningen Er zĳn geen woningen aangekocht. Er zĳn twee woningen, uitgestelde koop, na oplevering in verhuur genomen.

Verkoop van woningen In de bĳstelling van het strategisch voorraadbeheer in 2011 is bepaald welke complexen in aanmerking komen voor mogelĳke verkoop. In 2012 is het verkoopplan opgesteld.

3.3 Onderhoud Clavis voert een gedegen onderhoudsbeleid om de waarde van haar vastgoed te behouden. Per gebouw wordt een meerjaren-onderhoudsbeleid en –begroting opgesteld. Op basis van de meerjarenplanning wordt de jaarlĳkse onderhoudsbegroting opgemaakt. In 2012 verstrekten we voor ruim € 4,1 miljoen aan onderhoudsopdrachten. De onderverdeling is als volgt: a. Planmatig onderhoud, renovaties e.d. € 2,6 miljoen; b. Niet-planmatig onderhoud (reparatieverzoeken, mutatieonderhoud, servicecontract, sociaal beheer e.d.) € 1,5 miljoen.

Basiskwaliteit Clavis heeft de basiskwaliteit voor haar woningen vastgesteld. Hierbĳ is onderscheid gemaakt naar de huurprĳs van de woningen en de doelgroep waarvoor deze bestemd zĳn. Er is vastgelegd aan welke eisen een woning moet voldoen. Dit heeft betrekking op de afmetingen en de aanwezige voorzieningen. Als een woning vrĳkomt, wordt bepaald op welke onderdelen de woning wordt aangepast overeenkomstig het vastgestelde SVB-beleid. Woningen die op termĳn worden geherstructureerd, worden bĳ verandering van huurder niet op het niveau van basiskwaliteit gebracht.

Reparatieverzoeken Op verzoek van de huurder wordt onderhoud uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. De kosten van het onderhoud vanwege de reparatieverzoeken bedroegen in 2012 circa € 600.000,-. In het afgelopen jaar zĳn deze kosten per woning gestegen naar € 146,- per woning (in 2011: € 139,-). Het gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning is stabiel en ligt op 0,9 verzoeken per woning.

Mutatie-onderhoud Het mutatieonderhoud kostte in 2012 circa € 600.000,- , dit is bruto, dus exclusief de herstelkosten die bĳ de vertrekkende huurders in rekening worden gebracht. De gemiddelde kosten die bĳ een wĳziging van huurder moeten worden gemaakt om de woning opnieuw te verhuren zĳn gestegen van € 1.883,- in 2011 per gemuteerde woning naar € 2.138,- in 2012. In dit bedrag zĳn de kosten, die bĳ de vertrokken huurder in rekening worden gebracht, niet verrekend. Het gemiddelde bedrag aan herstelkosten, dat bĳ de vertrekkende huurder in rekening wordt gebracht, bedraagt € 642,- per mutatie.

Servicecontract huurdersonderhoud Voor kleine werkzaamheden, die volgens de huurovereenkomst eigenlĳk voor rekening van de huurder zĳn, kan een servicecontract afgesloten worden. De behoefte aan deze service blĳft onverminderd groot: ruim 91% neemt deel aan deze voorziening. Clavis heeft met de bewonersraad een afspraak gemaakt over de hoogte van het bedrag dat Clavis maximaal voor haar rekening wil nemen. Daarnaast is afgesproken dat de prĳs jaarlĳks stĳgt met de inflatie. In 2012 bedragen de uitgaven voor het servicecontract circa € 184.000. De opbrengsten van het servicecontract bedragen ruim € 178.000.

10 10


Energiereductie Energielabels brengen de energiesituatie van de huurwoningen in beeld. Het energielabel past in het streven van Clavis om maatregelen te nemen op energiegebied. Energiebesparende maatregelen leiden tot meer wooncomfort, lagere stookkosten en minder CO²-uitstoot. Clavis wil dat zĳn bezit de komende 10 jaar 20% minder CO² uitstoot. Corporaties kunnen via energielabels de taakstelling inzichtelĳk maken en tonen in hoeverre het lukt de besparing te realiseren. Zowel op verzoek van huurders als op grond van marktoverwegingen werden 8 volledige CV-installaties aangelegd. In totaal zĳn 64 ketels vervangen door HR-ketels. De woningverbeteringen die op verzoek van de huurder plaatsvonden, zĳn in het algemeen gerealiseerd tegen een kostendekkende huurverhoging. Andere verbeteringen zĳn gewaardeerd op een hogere streefhuurwaarde en vervolgens aan de nieuwe huurder aangeboden.

3.4 Herstructurering Bĳ een ‘herstructurering’ worden woningen gesloopt om ruimte in de wĳk te maken of om er andere woningen terug te bouwen. Clavis heeft een aanzienlĳke stedelĳke herstructurerings-opgave. Woonwĳken moeten worden verbeterd om te voldoen aan de wensen en behoeften van (toekomstige) bewoners. De herstructureringsplannen zĳn onderwerp van bespreking met de gemeente Terneuzen. Bĳ het maken van plannen dienen de veranderende vraag op de woningmarkt en de gewenste stedenbouwkundige ontwikkelingen als leidraad. Door het regeerakkoord wordt de investeringscapaciteit echter ernstig beperkt. Dit heeft consequenties voor de herstructureringsopgave.

3.5 Woonruimteverdeling Wĳ hanteren het aanbodmodel bĳ het aanbieden van woningen aan de markt. De betreffende woningen worden via tweewekelĳkse advertenties onder de aandacht van het publiek gebracht. Gemiddeld kregen wĳ in 2012 18 reacties op één advertentie (2011: 14 reacties). Deze stĳging naar de vraag naar huurwoningen is vermoedelĳk te wĳten aan de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Dat komt enerzĳds doordat banken koopwoningen voor mensen zonder vast arbeidscontract vaak niet financieren. Anderzĳds willen mensen met weinig baanzekerheid zelf ook niet vastzitten aan een vaste plek en de verplichtingen van een koopwoning. Het aantal reacties op een eengezinswoning of een meergezinswoning verschilt enorm. Eengezinswoningen, en met name de goedkopere woningen, blĳven populair. Op senioren- en meergezinswoningen in de Binnenstad/Java, het Zuiderpark, Triniteit en Oudelandse Hoeve wordt minder vaak gereageerd. De huurwoningen in Sluiskil, zowel de eengezinswoningen als de seniorenwoningen, zĳn minder populair.

Doelgroepenbeleid Clavis richt zich specifiek op de volgende doelgroepen: senioren, één- tot tweepersoonshuishoudens, jongeren onder de 23 jaar, mensen met een verstandelĳke, lichamelĳke en/of psychische beperking en gezinnen. Bĳzondere doelgroepen als statushouders en/of huishoudens die op andere wĳze sociaal-maatschappelĳke begeleiding nodig hebben, krĳgen, waar nodig, specifieke aandacht.

11

JAARVERSLAG 2012

11

In 2012 was bĳ de woningaanbieding naast het selectiecriterium het leeftĳdscriterium ten behoeve van ouderenhuisvesting ook de hoogte van het jaarinkomen van belang. In 2012 is de eis van de overheid om de woningen binnen de huurtoeslaggrens van € 664,66, toe te wĳzen aan huurders met een maximum inkomen tot € 34.085,- met een marge van 10% onder bepaalde voorwaarden. In 2012 heeft Clavis in 7 % van de toewĳzingen, woningen toegewezen aan mensen boven deze maximale inkomensgrens. De toetsing van deze uitzonderingen zĳn getoetst op de uitzonderingsregelingen die van overheidswege genoemd zĳn bĳ dit beleid. Als er meer reacties op één woning binnenkomen, geldt de inschrĳfduur als middel voor de volgordebepaling.

Verhuur van woningen In 2012 werden 245 woningen opnieuw verhuurd. Dit is minder dan in 2011 (281 woningen). De daling van het aantal verhuringen vind naar onze mening zĳn reden in het “vastzitten’ van de markt in de koopsector. Het volgen van deze cĳfers de komende jaren zal duidelĳk maken of er sprake is van een trend. De gemiddelde wachttĳd bĳ toewĳzing bedraagt momenteel 12,3 maanden. In 2011 was dit nog 10,7 maanden. De gemiddelde wachttĳd bĳ toewĳzing is toegenomen, omdat de vraag het aanbod overstĳgt. Onderstaande tabel toont de verschillen in wachttĳd in 2011 en 2012 aan.

In 2012 is 13 % van onze verhuurde woningen aan klanten verhuurd die hiervoor niet ingeschreven stonden als woningzoekenden. Dit zĳn dus klanten die niet ingeschreven stonden bĳ Clavis maar wel reageerden op een woning die op onze website als “direct te huur” stonden geadverteerd. Deze woningen zĳn in eerste instantie aangeboden aan onze ingeschreven woningzoekenden maar hier is door deze groep niet op gereageerd. Klanten die op deze wĳze een woning van Clavis betrekken zĳn onder andere statushouders, maar ook klanten uit Terneuzen en omstreken die niet ingeschreven staan maar op enig moment (al dan niet plotseling) wel behoefte hebben aan woonruimte en bĳ het zoeken naar woningen op de website van Clavis terecht komen ook woningen die verhuurd zĳn via maatschappelĳke instellingen zoals het Leger des Heils, Stichting Tragel enz. De onderverdeling naar soort woning toont dat het afgelopen jaar 98 eengezinswoningen (40%), 86 woningen voor ouderenhuisvesting (35%) en 61 appartementen (25%) opnieuw zĳn verhuurd. Onderstaande tabel laat de wachttĳd bĳ toewĳzing zien, uiteengezet in de soort woningen.

12


Van de 245 woningen zĳn 32 woningen (13 %) verhuurd via ‘directe verhuur’. Op de advertenties voor deze woningen ontvingen wĳ geen reacties van woningzoekenden. De woningen kwamen vervolgens per direct beschikbaar. Hierdoor kregen mensen die zeer kort ingeschreven stonden de mogelĳkheid een woning te huren. Van de 245 opnieuw verhuurde woningen werden er 93 % (228) verhuurd aan huishoudens die op basis van het huishoudinkomen op het moment van verhuur tot de primaire doelgroep behoren. Van de 245 opnieuw verhuurde woningen is de inkomensverdeling van de nieuwe huurders in onderstaand schema inzichtelĳk gemaakt.

*Betreft ook verhuring aan maatschappelĳke- en zorg-organisaties zoals Juvent, Zeeuwse Gronden e.d.

Opzeggingen en mutatiegraad In 2012 werden 272 huurcontracten van woningen opgezegd. Dit aantal ligt lager dan het aantal opzeggingen in 2011 (279 opzeggingen). Ook de 16 opzeggingen op initiatief van Clavis (uitzettingen) vallen hieronder. Gerekend over het hele jaar was de mutatiegraad 11,1% (11,3% in 2011). De toename van de leegstand verklaart zich in het leeghouden van woningen voor het project Zeeuwse Gronden, de toename van leegstand in de Diepenbrockflats, een stĳging in de leegstaande woningen voor verkoop vanwege het actief implementeren van het verkoopbeleid en de leegstand in De Veste-flats, die weliswaar tĳdelĳk door studenten wordt opgelost maar niet het gehele jaar verhuurd worden. Clavis heeft aandacht voor de illegale bewoning van haar woningen. Zodra wĳ hierover signalen krĳgen, ondernemen wĳ actie. We treden in overleg met de gemeente en de contractant. In de praktĳk is het vaak lastig om onderhuur aan te pakken; het is moeilĳk aan te tonen of de hoofdhuurder of onderhuurder de woning bewoont. Onze inschatting is overigens dat het probleem van illegale onderhuur in Terneuzen klein is vanwege de zeer ontspannen woningmarkt.

JAARVERSLAG 2012

13

Woningaanbieding Om 245 woningen te verhuren, hebben wĳ in 2012 445 aanbiedingen gedaan. De zogeheten aanbiedingscoëfficiënt bedraagt 1,6. In 2011 was dit eveneens 1,6. Per 31 december 2012 registreerden wĳ 1.290 woningzoekenden. In 2011 was dit aantal 2.275 woningzoekenden. Het lagere aantal woningzoekenden verklaart zich vanwege het feit dat er in 2012 een opschoonactie heeft plaatsgevonden in het bestand. Alle woningzoekenden die langer dan 18 maanden waren ingeschreven en niet reageerden zĳn op verzoek uitgeschreven. Het huidig aantal woningzoekenden is dus of minder dan 18 maanden in ons bestand aanwezig of hebben in die tĳd gereageerd op een woning of hebben verzocht om hun inschrĳving te verlengen, omdat zĳ veelal wachten op een specifieke woning.

Leegstand Per 31 december 2012 waren in totaal 60 woningen niet verhuurd. Dit komt neer op 2,5% van het woningbestand. In 2011 bedroeg de ‘bruto’ leegstand 35 woningen, dit was 1,4% van het woningbestand. In dit aantal leegstaande woningen wordt een aantal woningen bewust (nog) niet verhuurd. In de binnenstad staan 14 woningen structureel leeg, omdat deze gereserveerd zĳn voor een project van 16 woningen in de binnenstad voor de cliënten van Zeeuwse Gronden, een begeleid-wonen-project van deze zorginstelling. Ook staan er 7 woningen leeg, omdat ze aangemerkt zĳn om te worden verkocht. Verder is er 1 woning leeg vanwege een woningaanpassing voor mindervalide. De huurderving hiervan wordt, gedurende een beperkte periode, vergoed door de gemeente. De overige woningen in ons bezit staan leeg voornamelĳk als gevolg van mutatiewerkzaamheden. In “De Veste” staan 10 appartementen leeg. De stĳging van dit aantal is het afgelopen jaar licht afgezwakt. Woningen worden opgezegd als gevolg van overlĳden of een verhuizing naar een zorginstelling. Potentiële huurders wachten echter de verkoop van hun woning af. Samenwerking met scholen en zorginstellingen zorgen voor een afname van leegstand in de Veste. Twee keer per jaar worden er gemiddeld 7 appartementen verhuurd aan studenten die stage lopen bĳ ZorgSaam. De leegstand in de hoogbouw van de Oudelandse Hoeve is toegenomen. Van 3 appartementen eind 2011 naar 7 appartementen per 31 december 2012.

Huurbetaling en huurachterstand De huurachterstand steeg in 2012 licht. Op 31 december 2012 bedroeg de huurachterstand van de huidige huurders € 316.302 (in 2011 € 309.454 excl. vooruitbetalers). Dit komt neer op 2,28% van de jaarhuur (= 12 x de huur over de maand december 2012). Clavis streeft naar een zo laag mogelĳke huurachterstand. De huur moet voor de eerste van iedere maand op onze bankrekening zĳn bĳgeschreven. Is dit niet het geval, dan is sprake van een huurachterstand. Bĳ huurachterstand wordt een herinnering gestuurd, eventueel gevolgd door een betalingsherinnering. Heeft de huurder na onze schriftelĳke herinnering nog steeds niet betaald, dan benaderen wĳ een deurwaarder. Op ons verzoek start de deurwaarder een procedure bĳ de kantonrechter om de huurovereenkomst te laten ontbinden en tot uitzetting over te gaan. Alle invorderingskosten komen in dat geval voor rekening van de huurder. Door snellere hulpverlening bĳ huurachterstand probeert Clavis uitzetting te voorkomen. De wĳkcoördinatoren bezoeken bewoners met huurachterstanden van maximaal 2 maanden. Het doel hiervan is om afspraken te maken zodat de achterstand niet verder oploopt. Bĳ de meeste huisbezoeken zĳn direct concrete betalingsregelingen afgesproken. Bĳ vakantie of ziekte van de wĳkcoördinatoren heeft de afdeling Financiën deze bezoeken overgenomen.

14


Met 193 huishoudens (in 2011: 283) werd een betalingsregeling getroffen. Dit is fors minder dan 2011. Of dit een trend is zal de komende jaren blĳken. Dit is trouwens exclusief mensen die na een eerste aanmaning op eigen initiatief extra betaald hebben om af te lossen. Clavis heeft in een convenant met de gemeente Terneuzen afgesproken om huurders in problematische schuldsituaties te begeleiden. Hiermee kunnen de betalingsachterstanden binnen de perken worden gehouden. Overigens, steeds meer huurders doen een beroep op het minnelĳk traject via de Kredietbank. Alleen als niet alle schuldeisers accoord gaan, wordt een beroep gedaan op de Wet Schuldsanering Natuurlĳke Personen (WSNP). Bĳ huurachterstand wordt in de aanmaningsbrieven verwezen naar het Schuldhulpbureau. Op dat moment is sprake van 2 à 3 maanden achterstand. Op 1 januari 2012 liepen er 213 incassozaken bĳ de gerechtsdeurwaarder, tegen 231 in januari 2011. Dit zelfde aantal liep op 31 december nog bĳ de deurwaarder. Er zĳn dus evenveel zaken bĳgekomen als er afgesloten zĳn. Vanuit het “Woonherkansenproject” werkt Clavis samen met de gemeente en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen aan het voorkomen van woningontruimingen. Daarnaast zĳn afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder huurders, die in het verleden ontruimd zĳn, een nieuwe kans op de woningmarkt krĳgen. Er zĳn vanuit het woonherkansen in 2012 twee contracten opgemaakt. Daarnaast hebben we een 25-tal contracten gesloten met huurders en de instanties die de begeleiding van deze huurder verzorgden, waarin aanvullende afspraken zĳn gemaakt over bewoning en of huurbetalingen. Het streven van de wĳkteams om ook in 2012 de huurachterstanden terug te dringen, is niet bereikt. In overleg met de afdeling Financiën nemen de wĳkcoördinatoren maatregelen om huurachterstanden te voorkomen. Opvallend is de achterstand van nieuwe huurders. Daarom gaan de wĳkcoördinatoren in samenwerking met de verhuurconsulenten aspirant-huurders intensiever screenen, voordat een woning wordt aangeboden. Met de afdeling Sociale Zaken van de gemeente zĳn afspraken gemaakt over de garantstelling voor huurbetalingen via de gemeente. Helaas leidt huurbetalingsachterstand of overlast soms tot ontruimingen. In 2012 werden 16 woningen ontruimd (vanwege achterstallige huur en door overtreding van de opiumwet). In veel gevallen zĳn de bedragen oninbaar.

Huurbezwaren In het verslagjaar zĳn er geen huurbezwaren ingediend.

Huurprijsbeleid Per 1 juli 2012 werd een huurverhoging gerealiseerd van 2,3 %. De verhoging is tot stand gekomen in overleg en met instemming van de huurdersorganisatie. Er is geen differentiatie in de huurverhoging toegepast.

Klanttevredenheid In 2012 is een digitale vorm van klanttevredenheid meten gerealiseerd. Via enquêtes meet Clavis of de dienstverlening aansluit bĳ de verwachtingen van de klanten. De respons op deze vorm van meten is helaas mager. Er is onvoldoende respons om een representatieve weergave te laten zien. Hier zal de komende tĳd extra aandacht voor zĳn. Wel heeft Clavis 4 klantenpanels georganiseerd. In deze panels kwam de algemene tevredenheid over Clavis uit op gemiddeld een 7.

JAARVERSLAG 2012

15

Klachtencommissie Clavis participeert samen met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en Stichting De Zoutvliet te Terneuzen in een regionale klachtencommissie. De commissie behandelt klachten over de dienstverlening. De leden van deze gezamenlĳke commissie zĳn: ■ Mw. Mr. A. Zwart, voorzitter ■ F. Ingels, lid De heer P. Everaert was in 2012 aftredend en niet herkiesbaar. Door de huurdersbelangenorganisaties van de vier deelnemende corporaties is de heer S.P. van der Hooft voorgedragen, waarna hĳ is benoemd. Huurders van Clavis hebben in 2012 geen klachten bĳ de regionale klachtencommissie ingediend.

3.6 Nieuwbouwactiviteiten 3.6.1 Nieuwbouw duurdere huurklasse (Clavis Beheer B.V.) Het aantal nieuwbouwwoningen loopt terug als gevolg van de economische omstandigheden. De afgelopen jaren is in de nieuwbouwwĳk Othene op kleine schaal nieuwbouw gepleegd. Clavis heeft deze woningen gerealiseerd om de doorstroming te bevorderen. Deze woningen worden gerealiseerd door Clavis Beheer B.V. In het verslagjaar zĳn 16 appartementen aan het Margarethaplein opgeleverd.

3.6.2 Nieuwbouw In het verslagjaar zĳn twee nieuwbouwwoningen (Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil) opgeleverd. De woningen waren oorspronkelĳk voorzien voor koop, maar zĳn later in de verhuur genomen.

16


JAARVERSLAG 2012

17

Toelichting Projecten/nieuwbouwactiviteiten In het verslagjaar zĳn de volgende nieuwbouwprojecten aan de orde geweest:

In ontwikkeling: ■ ■ ■ ■ ■

34 appartementen begeleid wonen Gors, Nieuwstraat Zuid Terneuzen; 22 sociale huurwoningen Schelpenlaan, Terneuzen; 14 koopappartementen en 3 stadskoopwoningen en ca. 6.000 m2 commerciële ruimte Kop van Noordstraat, Terneuzen; 16 woningen woonvoorziening Zeeuwse gronden Donze Visserstraat e.o., Terneuzen; 70 huurwoningen en 20 koopwoningen herstructurering wĳk Lievenspolder, Terneuzen.

In uitvoering: ■ ■

30 woonzorgappartementen Amberboom voor cliënten Stichting Tragel; 20-33 wozoco-appartementen Maxima in plan Pattistpark.

Gerealiseerd: ■ ■

4 woningen Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil; 16 appartementen Margarethaplein.

In verkoop: ■

Niet van toepassing.

Grondaankopen: Er zĳn in het verslagjaar geen grondaankopen voor projectontwikkeling gedaan. Daarnaast zĳn een aantal projecten in een verkennende oriëntatiefase. Hieronder volgt een toelichting op de projecten.

A. STICHTING CLAVIS 1. Project Nieuwstraat Zuid Er is een intentieovereenkomst met de gemeente gesloten. De bedoeling is om de zuidkant van de Nieuwstraat horecavrĳ te maken. In het ontwerp wordt de realisatie beoogd van appartementen, zorginfrastructuur, parkeren en commerciële ruimte. Clavis heeft een bouwmassastudie uitgevoerd met een bouwprogramma, waarin opgenomen 34 appartementen met zorginfrastructuur voor cliënten van Gors. In co-design verband met gemeente en Gors is in 2012 de haalbaarheid van het project verder onderzocht. Vastgesteld is dat door wĳziging van het bekostigingssysteem scheiden van wonen en zorg ten aanzien van de exploitatie van enerzĳds de huisvesting en anderzĳds de zorg nog veel onduidelĳkheden zĳn. Ook zĳn er aarzelingen over de getalsmatige ontwikkeling van de te huisvesten doelgroepen.

2. Oudelandse Hoek De verwerving van de grond is gerealiseerd in 2008. De haalbaarheid is onderzocht voor de realisatie van huisvesting voor begeleid wonen van de Stichting Zeeuwse Gronden. Om financiële redenen heeft dit niet tot ontwikkeling geleid. Op dit moment is de voormalige sportschool om niet in gebruik bĳ het Leger des Heils. Alternatieve invulling van deze locatie wordt op dit moment bestudeerd.

18


3. Nieuwe Kerkstraat, Sluiskil (Clavis) Door middel van fase 1 en 2 van dit herstructureringsproject zĳn inmiddels 26 nieuwe woningen gerealiseerd. Fase 3 zĳnde 4 nieuw te realiseren woningen zĳn in de verkoop gegaan. Er zĳn twee woningen verkocht. Het project is opgeleverd en de twee laatste woningen zĳn in de verhuur genomen. Ultimo 2012 staat nog één woning leeg.

4. Herstructurering Lievenspolder Met de gemeente, AM-Zeeland en Aannemersbedrĳf Gebr. Van der Poel B.V. is -in co design verband- de stedenbouwkundige invulling van het plangebied onderzocht. De uitgangspunten zĳn: verdunning van het aantal woningen; ■ meer ruimtelĳke kwaliteit; ■ meer woonkwaliteit o.a. nultreden woningen; ■ doelgroepen: 1 á 2 persoonshuishoudens, starters en senioren; ■ nader te bepalen koop/huur verhouding. ■ Met de gemeente is afgesproken om het plangebied van de 84 betonwoningen uit te breiden met de locaties Willibrordusschool, de Schakel, Freyser, de v.d.Peylstraat, de Groene Zoom, Narcisstraat en omgeving. Op basis van deze uitbreiding van het plangebied zĳn haalbaarheidsstudies uitgevoerd. Bovendien is onderzocht in hoeverre het haalbaar is om particulier bezit bĳ de planontwikkeling te betrekken. Dit onderzoek heeft er toe geleid dat het financieel onmogelĳk is om particulier bezit te verwerven. De provinciale subsidie ad 2,4 mio is inmiddels toegezegd. Eind 2012 is met de gemeente afgesproken om de realisatie van het project op te schorten tot een nader te bepalen datum. Er wordt bezien of er in 2013 een realisatieovereenkomst kan worden getekend met een gefaseerde aanpak met behoud van subsidie.

5. Woonvoorzieningen Zeeuwse Gronden In de binnenstad van Terneuzen (Donze Visserstraat/Jozinastraat) wil Clavis een blok van 16 bestaande woningen ombouwen tot een begeleid wonen-voorziening voor cliënten van de Stichting Zeeuwse Gronden. Het is de bedoeling om de woningen te situeren rondom een binnenpleintje. In het eerste kwartaal van 2012 is de huur opgezegd van de zittende huurders per januari 2013. Vervolgens is voortvarend aan de slag gegaan met het uitverhuizen. Ultimo 2012 waren nog twee adressen bewoond. Het financieel haalbaarheidsonderzoek is succesvol afgerond. De gemeente heeft een hoorzitting gehouden. De ingebrachte zienswĳzen van bezwaarmakers zĳn niet gegrond verklaard. Begin 2013 zal gestart worden met de realisatie van het project.

6. Schelpenhoekje/Amberboomstraat Er is een plan ontwikkeld voor de bouw van een woonvoorziening (18 intramuraal, 4 woningen t.b.v. zorginfrastructuur en 8 extramurale huurwoningen) genaamd Amberboom voor verstandelĳk gehandicapten op de locatie van het voormalige buurtcentrum ‘t Schelpenhoekje. In een interactieve co-design sessie is succesvol onderzocht of het programma van eisen van Clavis en Tragel kan leiden tot een voor Clavis courant en voor Tragel toekomstbestendig zorggebouw. De ruimtelĳke en financiële haalbaarheid is op grote lĳnen getoetst en heeft voldoende aanleiding gegeven om het plan verder te ontwikkelen. Hiervoor is met Tragel een intentieovereenkomst gesloten. Najaar 2012 is de bouw gestart en de oplevering wordt verwacht najaar 2013.

JAARVERSLAG 2012

19

7. Woonzorgcomplex Maxima Pattistpark Op de locatie van het voormalig verpleeghuis Ter Schorre aan de Westerschelde is een woonzorgcomplex ontwikkeld. Vanwege risicobeheersing is besloten om de ontwikkeling van het project over te dragen aan Aannemingsbedrĳf Van der Poel. Clavis heeft 20 appartementen afgenomen bĳ start bouw en een afnamegarantie verstrekt voor nog eens maximaal 13 eventueel niet-verkochte appartementen bĳ oplevering. De onrendabele top is deels afgedekt door de gemeente, waardoor de onrendabele investering gereduceerd is naar acceptabele proporties. De functie van het appartementencomplex in de setting van zorgclusterwoningen, voorziet in de mogelĳkheid voor het leveren van intra- en extramurale zorg door SVRZ. De bouw is gestart in het derde kwartaal van 2012. De bouw zal ongeveer anderhalf jaar in beslag nemen.

8. Schelpenlaan fase 3 Op deze locatie is een plan ontwikkeld met 22 sociale huurwoningen. Deze woningen hebben dezelfde uitstraling als de eerder in fase 1 en 2 gerealiseerde woningen. In 2013 zal bezien worden of het plan wordt gerealiseerd.

B. CLAVIS BEHEER BV 1. Appartementen Margarethaplein (16) Het project is in het derde kwartaal 2012 opgeleverd. De appartementen zĳn allemaal verhuurd in de geliberaliseerde middenklasse d.w.z. het marktsegment tussen de sociale huur en de duurdere huurwoningen.

2. Beurtvaartkade Er is besloten dat de haalbaarheid voor de ontwikkeling van een woontoren zal worden onderzocht als spin off ontwikkeling van het projekt Kop van de Noordstraat en daarbĳ rekening houdend met het Masterplan Axelsedam. Wanneer marktomstandigheden gunstig zĳn zal de ontwikkeling verder uitgewerkt worden.

C. CLAVIS ONTWIKKELING BV 1. Kop van de Noordstraat Het plan Kop van de Noordstraat voor het centrum van Terneuzen is in ontwikkeling. De gemeenteraad heeft begin 2010 groen licht gegeven voor het verder uitwerken van het plan. Clavis, Leyten BV, Rabobank en de gemeente Terneuzen hebben een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. Door eerdere verwerving van de opstallen van smederĳ Verlinde is door Clavis een prominente positie ingenomen voor de herontwikkeling van het centrumplan Kop van de Noordstraat. Clavis heeft met Leyten BV uit Rotterdam onderzocht en bezien of een samenwerkingsverband kan leiden tot een win-win-situatie. Als corporatie hebben wĳ er alle belang bĳ dat het goed gaat met Terneuzen. Het centrum van de stad is daarbĳ van extra groot belang omdat een aantrekkelĳk

20


centrum de stad als geheel ook aantrekkelĳk maakt. De leefbaarheid van de binnenstad staat al jaren onder druk. Lange tĳd domineerden berichten over drugsoverlast en criminaliteit het beeld. Sinds kort zien we het imago van de stad op een positieve manier veranderen. Het gebied Kop van de Noordstraat ligt op een A-locatie en vraagt al jaren om herontwikkeling. Clavis heeft ongeveer 200 huurwoningen in de directe nabĳheid van het plangebied en meent dat deze ontwikkeling een positieve bĳdrage levert aan de leefbaarheid in de binnenstad. In januari zĳn er een aantal haalbaarheidssessies gehouden met een kerngroep waarin vertegenwoordigers van verschillende belangengroepen deelgenomen hebben. Het plan is gepresenteerd aan de Raad en is positief ontvangen. Het plan omvat ca 6000 m2 winkel- en horecaruimte, 14 appartementen met parkeerplaatsen en 3 stadswoningen. De woningen zĳn bedoeld voor de koopsector. Acht woningen worden aangeboden in de sociale marktsektor en de rest in het middenklassesegment. In 2012 is onderzocht hoe het exploitatiegat te sluiten is met subsidie van de Provincie. Perspectieven voor het verkrĳgen van subsidie lĳken gunstig. Op 26 juni 2012 is de starthandeling uitgevoerd die de sloop van de Kop van de Noordstraat inluidt. Wethouder F. van Hulle en een buurtbewoonster voerden de officiële symbolische handeling uit, waarmee een start is gemaakt met het project. In september zĳn diverse panden gesloopt. Begin 2013 zal besloten worden of er een realisatieovereenkomst getekend wordt. Met Leyten zullen in 2013 verdere onderhandelingen gevoerd worden over de inhoud van een samenwerkings-/realisatieovereenkomst. Verhuur van de commerciële ruimten verloopt moeizaam. De kans is groot, dat het project qua schaalgrootte gereduceerd moet worden.

2. Othene Zuid Zuid In Othene Zuid heeft Clavis een 50%-belang bĳ het eigendom van 26 hectare landbouwgrond (ruwe bouwgrond). Voor de grondexploitatie is met AM-Zeeland een Commanditaire Vennootschap opgericht. Clavis zal gelet op de ongunstige ontwikkelingsperspectieven - en wanneer er zich daartoe een mogelĳkheid aandient- haar belang trachten te vervreemden.

D. CLAVIS ONTWIKKELING & BEHEER BV 1. De Schakel Het pand van het voormalige schoolgebouw de Schakel is in 2010 gesloopt en de locatie is ingezaaid. De locatie bevindt zich in het plangebied van de herstrukturering Lievenspolder. De besluitvorming rondom de locatie Kerkhoflaan (de Schakel) is opgenomen in de planvorming van de herstructurering Lievenspolder.

2. Anna Bijnsstraat In de Anna Bĳnsstraat is in 2007 een bungalow verworven bedoeld voor een in die tĳd beoogde ontwikkeling in samenwerking met Stichting de Blide. Deze ontwikkeling en samenwerking is om allerlei redenen niet haalbaar gebleken. Besloten is om de locatie te vervreemden. In 2013 wordt de verkoop in gang gezet.

JAARVERSLAG 2012

21

4. INVESTEREN IN NIET-VASTGOED 4.1 Wijkbeheer, woon- en leefklimaat Wĳkbeheeractiviteiten hebben betrekking op de woning en de gebouwde omgeving maar ook op de beïnvloeding van de sociale omgeving. Bĳ activiteiten die zĳn gericht op herstructurering wordt nadrukkelĳk ook naar de aspecten van leefbaarheid gekeken. Waar mogelĳk doen wĳ dit in overleg met gemeente en bewoners. De nadruk ligt hierbĳ op de wĳken Triniteit, Lievenspolder, Zuiderpark, Binnenstad en Oudelandse Hoeve. Uit de gesprekken met de belanghouders kwam naar voren dat Clavis zich meer op de wĳk moet richten. Dit vanwege het toenemend aantal bewoners, die op de één of andere manier aanvullende hulp en begeleiding nodig hebben. Sociale en financiële problemen komen steeds vaker voor. In 2012 is de invulling van de acties uit de wĳkplannen verder uitgerold. Elk wĳkteam bestaat uit een wĳkcoördinator, wĳkopzichter en onderhoudsmedewerkers. Er zal intensief worden samengewerkt met organisaties die ook in de wĳk actief zĳn. Daarnaast wordt sneller en eerder gereageerd op leefbaarheidsproblemen. Voorbeelden hiervan zĳn de afstemming van het wĳkbeheer in de wĳk Zuiderpark met de wĳkcoördinator van de gemeente en het werken aan een leefbaarheidsplan voor de wĳk Oudelandse Hoeve. Ook is er meer aandacht voor de individuele problemen van onze huurders. Als bewoners eerder de juiste hulp ontvangen, kan escalatie voorkomen worden. Zo worden de herinneringsbrieven bĳ een huurachterstand door onze wĳkcoördinatoren persoonlĳk afgegeven. Om nog beter te weten hoe de leefbaarheid door bewoners wordt ervaren en te voorkomen dat problemen ontstaan, worden nieuwe bewoners na twee tot drie maanden door onze wĳkcoördinatoren bezocht. Wil Clavis woningen bieden waar het prettig wonen is, dan is aandacht voor de woonomgeving belangrĳk. Een voorbeeld van deze aandacht is het aanspreken van bewoners op ongewenst gedrag, zoals bĳvoorbeeld het niet bĳhouden van de tuin. Clavis steunt initiatieven van bewoners om de woonomgeving en leefbaarheid te verbeteren. Mooie voorbeelden hiervan zĳn de tuinenkeuring in de wĳk Triniteit en de deelname van Clavis bĳ de Open dag van de Moskee in de wĳk Lievenspolder.

Leefbaarheidsplannen Clavis heeft in het verslagjaar de leefbaarheidsplannen voor de wĳken Oudelandse Hoeve, Triniteit en Lievenspolder geactualiseerd en uitgevoerd. Ook voor de andere wĳken is een start gemaakt met het opstellen van leefbaarheidsplannen zoals in de Binnenstad. Het doel hiervan is nog steeds te zorgen dat de leefbaarheid op peil gebracht wordt of blĳft. Clavis trekt hierbĳ gezamenlĳk op met de Gemeente Terneuzen. Het is binnen Zeeland een unicum dat de gemeente en de corporatie op dezelfde wĳze wĳkplannen maken.

STOP-overleg Het werken aan de leefbaarheid gebeurt in samenwerking met diverse partĳen. Een van deze partĳen is de politie. Ook in 2012 namen medewerkers van Clavis deel aan het STOP-overleg. In dit overleg worden overlastsituaties besproken met de politie en de gemeente. Het is intussen duidelĳk dat in diverse situatie waar er meerdere problemen waren door goed samenwerking tot oplossingen of in ieder geval tot coördinatie en uitvoer van hulpverlening is gekomen.

22


De samenwerking verloopt goed. De politie heeft regelmatig onze hand- en spandiensten nodig en lĳkt ons steeds makkelĳker te vinden, wanneer er vragen zĳn over huurders. Andersom signaleren wĳ een groeiende bereidwilligheid om ons bĳ te staan. De corporaties in Zeeland hebben samen met de politie, gemeenten en nutsbedrĳven een convenant gesloten voor de aanpak van illegale hennepteelt. Uitgangspunt daarbĳ is dat als illegale wietteelt wordt geconstateerd, de huurovereenkomst wordt opgezegd. Clavis vindt deze manier van optreden nodig om op te komen voor de belangen van de omwonenden. Immers, het exploiteren van een hennepkwekerĳ is strafbaar, veroorzaakt mogelĳk overlast, levert brandgevaar op en tast het woon- en leefklimaat van de omgeving aan. Ook in 2012 is deze aanpak consequent opgevolgd door alle partĳen

Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is een initiatief van Clavis, Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, de politie en de gemeente Terneuzen. Buurtbemiddeling wordt ingeschakeld zodra bewoners overlast ondervinden van hun buren. Buurtbemiddeling is vooral een bewustwordingsproces waarbĳ de burger wordt gewezen op zelfredzaamheid en op het belang van een goede communicatie met de buren. Buurtbemiddelaars zĳn getrainde vrĳwilligers die luisteren naar het verhaal van beide partĳen. Ze blĳven neutraal. In 2012 telt buurtbemiddeling Terneuzen 106 aanmeldingen. In dit verslagjaar zĳn er 80 zaken afgesloten plus 14 zaken die nog liepen van 2011. Deze laatste zaken zĳn niet meegenomen in onderstaande resultaat. Dit is een stĳging van 12% ten opzichte van 2011 Er zĳn 56 zaken geslaagd. Een zaak is geslaagd als het onderliggende geschil is opgelost of als partĳen aangeven dat een “normaal” leven weer mogelĳk is. Anders gezegd: vĳandigheden/irritaties zĳn gestopt en het probleem of conflict is dragelĳk geworden. Partĳen doen geen beroep meer op de instanties. Er is in 5 gevallen doorverwezen naar zorgverleningsinstanties zoals bemoeizorg, maatschappelĳk werk en GGZ, omdat sprake was van dusdanige problematiek dat deze alleen op te lossen was met de juiste begeleiding. Deze zaken worden gerekend tot geslaagd omdat buurtbemiddeling de problemen naar de juiste hulp geleid heeft waardoor de relatie tussen buren tot rust is gekomen. Er zĳn 20 zaken niet geslaagd . In 10 gevallen trok de melder zich terug. In deze gevallen is het onduidelĳk of er nog problemen zĳn. In 10 gevallen is er totaal geen verbetering opgetreden. Hiervan zĳn 17 zaken door Clavis aangemeld (tegen 12 in 2011) en 49 door zelfmelding (tegen 34 in 2011). Clavis stimuleert de “zelfmeldingen” door overlastklachten niet in behandeling te nemen maar door te verwĳzen naar Buurtbemiddeling. Dit vanwege de hoger te behalen resultaten bĳ “zelfmelding” (verantwoording bĳ de betrokkenen leggen).

Sociale klachten In 2012 zĳn 421 meldingen door klanten of omwonenden aan Clavis doorgegeven. Er is geen sprake van een concentratie van klachten. Er is ook geen onderscheid gemaakt tussen appartementen of eengezinswoningen. Ook meldingen door eigen (onderhoudsdienst)medewerkers worden vastgelegd. Dit betreft vaak vervuilde tuinen. Clavis heeft in 2012 haar aangescherpt beleid om vervuilde tuinen aan te pakken verder vorm gegeven. De aanpak is duidelĳk: bewoners krĳgen eerst een waarschuwing, daarna worden zĳ in gebreke gesteld en wordt bĳ aanhoudende verwaarlozing het boetebeding uit de huurovereenkomst ingezet. Vervuilde tuinen en samenwerking met derden is een onderdeel van de leefbaarheidsplannen.

JAARVERSLAG 2012

23

Belangrijkste ontwikkelingen per wijk De belangrĳkste ontwikkelingen in 2012 zĳn per wĳkteam:

Wijkteam Terneuzen-Oost / binnenstad ■

■

■

■

■

■

Leefbaarheidsplan Oudelandse Hoeve Er heeft een evaluatie van activiteiten van het wĳkplan Oudelandse Hoeve plaatsgevonden zoals bĳv. de oprichting van het zorgkantoor van ZorgSaam in de middelste Diepenbrockflat, de heropening van buurthuis De Hoeve, het stimuleren van betrokkenheid van jongeren bĳ het buurthuis en de wĳkestafette. Project brandveiligheid flats Oudelandse Hoeve Nadat de Brandweer begin 2012 Clavis op haar verantwoordelĳkheid voor de brandveiligheid in de flats had gewezen is in overleg met de bewoners gezocht naar mogelĳkheden om de aankleding in de flats brandwerend te maken of te vervangen voor goedgekeurd materiaal. Dit is naar tevredenheid afgerond. Stichting Prokino (kamers met doorgroei) In de Dr. Buyzestraat 3 en 31 zĳn in totaal 6 jongeren gevestigd tussen de 18 en 23 jaar die klaargestoomd worden om na 1 jaar zelfstandig te kunnen wonen.Op 27 september 2012 is een omwonendenbĳeenkomst georganiseerd in het Schippersinternaat. Wethouder C. Liefting verwelkomde de aanwezige buurtbewoners met een korte inleiding over de stichting Prokino en het doel van het opzetten van de kamers met doorgroei. Openhuizenroute Oostelĳk Bolwerk en flats Oudelandse Hoeve Clavis heeft voor het eerst meegedaan met enkele huurwoningen bĳ de OpenHuizenRoute-dag op 29 september 2012, een landelĳk initiatief van makelaars. In verband met de leegstand in Oostelĳk Bolwerk en Diepenbrockstraat is op deze open dag een woning opengesteld. Geconcludeerd kan worden, dat deelname zinvol is geweest en zal wellicht een volgende keer herhaald worden. Bachtendieke inzake De Veste Met Bachtendieke (ZorgSaam) zĳn mogelĳkheden voor samenwerking in De Veste voor zorgappartementen verder uitgediept en vormgegeven. Vanuit het Zorgkantoor in de Diepenbrockstraat wordt de zorg gecoördineerd. Intussen zĳn er 4 van de beschikbare 5 appartementen verhuurd naar tevredenheid van alle partĳen. Bachtendieke heeft reeds aangegeven dat er voldoende animo is voor de appartementen en overweegt in januari 2013 een uitbreiding aan te vragen naar 10 appartementen. Gasabsorptie flats Oudelandse Hoeve Clavis heeft werkzaamheden uitgevoerd aan de verwarmingsinstallatie van 322 woningen aan de Edvard Grieghof, de Berliozhof en de Diepenbrockstraat. Er zĳn nieuwe verwarmingsketels, gasabsorptie-warmtepompen, een nieuwe radiator in de woonkamer en nieuwe radiatorkranen geplaatst. Dit moet leiden tot een lager energieverbruik en meer comfort voor de bewoners. De werkzaamheden hebben plaatsgevonden van maart tot juli 2012. Vanaf 1 september 2012 is de nieuwe installatie ingeregeld, zodat de nieuwe installatie bĳ de start van het stookseizoen optimaal kan presteren. De werkzaamheden zĳn naar tevredenheid verlopen. Per 1 oktober is het stookseizoen begonnen en is er begonnen met het “fine tunen” van het systeem. De bewoners zĳn tevreden.

Wijkteam Terneuzen-West / Sluiskil: ■

24

Wĳkplan Lievenspolder/Triniteit Er is heeft een evaluatie van activiteiten van het leefbaarheidsplan Lievenspolder/Triniteit plaatsgevonden zoals de tuinenwedstrĳd in Triniteit, de open dag in de moskee en het project ‘Iedereen telt mee’ met gastlessen op De Kameleon.


■

■

■

■

Dorpsraad Sluiskil Op 4 september woonde de wĳkcoördinator de vergadering van de dorpsraad Sluiskil bĳ. De bewoners in Sluiskil kampen met aanzienlĳke overlast en vernielingen van jongeren. Om deze ontwikkeling te doen stoppen is onder voorzitterschap van wethouder C. van Schaik een werkgroep de problematiek aan het analyseren. In samenwerking met Clavis, gemeente, politie, dorpsraad en Stichting Jeugd- en Jongerenwerk wordt een plan van aanpak opgesteld. Wĳkvereniging Zuidpolder De wĳkvereniging Zuidpolder organiseerde een open dag in het wĳkgebouw. Zowel de gemeente als Clavis hadden een soort presentatiestand met informatie over de organisatie. Gekoppeld aan de burendag was het idee om mensen uit de wĳk kennis te laten maken met de diverse activiteiten die door de wĳkvereniging worden georganiseerd en in het wĳkgebouw plaatsvinden. Visiebĳeenkomst De Kameleon Op 6 februari heeft de wĳkcoördinator deelgenomen aan de vervolgbĳeenkomst voor de opzet van een visienotitie voor het Kind- en Buurtcentrum De Kameleon. Ontmoeting in de Bilal-i-habesi Moskee Deze activiteit is tot stand gekomen vanuit het leefbaarheidsplan Lievenspolder/Triniteit in samenspraak met belanghouders en bewoners. De wĳkcoördinator en opbouwwerk hebben het bestuur van de Moskee praktische en administratieve ondersteuning gegeven om de open dag tot een succes te maken. Circa 250 bezoekers maakten kennis met de Bilal-i-Habesi moskee, het Islamitische geloof, de rituelen, cultuur en de activiteiten eromheen.

4.2 Huisvesting van bijzondere doelgroepen Clavis hecht veel waarde aan de huisvesting van bĳzondere doelgroepen. Wĳ spannen ons in op het gebied van wonen en zorg voor statushouders en dak- en thuislozen. De inspanningen hebben met name betrekking op het beschikbaar stellen van huisvesting. Onder mensen met een beperking verstaat Clavis zowel mensen met een verstandelĳke, lichamelĳke en/of psychische beperking. Clavis werkt hierbĳ nauw samen met instellingen die mensen met beperkingen begeleiden bĳ het zelfstandig wonen. Zo werken wĳ samen met Juvent, Stichting Tragel, Emergis, Arduin, de Zeeuwse Gronden, Gors en het Leger des Heils. Clavis verhuurt in totaal 26 woningen waarbĳ het huurcontract op naam van een van deze instellingen staat. Daarnaast worden 45 woningen met een driehoekscontract verhuurd, waarbĳ de woonruimte onlosmakelĳk is gekoppeld aan zorg. Deze stĳging is het gevolg van de extramuralisering van de zorg en de voorwaarden die Clavis stelt aan bewoners vanuit het “herkansbeleid”. Driehoekscontracten worden afgesloten met de bewoner(s) en de zorg verlenende instanties zoals Stichting Tragel, het Leger des Heils, Emergis, Juvent of Zeeuwse Gronden.

Maatschappelijk vastgoed Clavis ontwikkelt maatschappelĳk vastgoed (voor huisvesting van cliënten in de zorg, maatschappelĳke opvang, welzĳn). In 2012 zĳnde volgende projecten maatschappelĳk vastgoed in ontwikkeling: Amberboom, Terneuzen: 30 zorgappartementen voor cliënten van Stichting ■ Tragel; Ombouw 16 bestaande woningen binnenstad Terneuzen t.b.v. cliënten Zeeuwse ■ Gronden.

Statushouders In 2012 zĳn 11 woningen verhuurd aan statushouders. Het blĳkt nog steeds echter dat vooral gezinnen vaker kiezen voor de grotere steden in plaats van Terneuzen. Het streven is om jaarlĳks 12 woningen aan te bieden aan statushouders (1 per maand).

JAARVERSLAG 2012

25

4.3 Wonen en zorg Wonen voor ouderen heeft onze bĳzondere aandacht, al dan niet in relatie met zorgcomponenten. De levering van zorg (niet alleen voor ouderen, maar ook in andere situaties) is niet het domein van corporaties maar Clavis wil dit wel faciliteren. Naast woningaanpassingen betekent dit ruim aandacht voor onder andere de toegankelĳkheid van de woonomgeving, het weren van ongewenst bezoek en de veiligheid van de bewoners.

Zorg aan ouderen Voor het leveren van zorg zĳn met diverse zorgleveranciers afspraken gemaakt. Het betreft afspraken over de woningtoewĳzing en het verlenen van zorg in onze appartementen in De Veste, aan het Kerkepad, in de Ferdinand Bolstraat en de seniorenwoningen aan het Elisabethhof te Sluiskil. In het complex de Veste (176 woningen) is een appartement verhuurd aan een huisartsenpost. Hierdoor wordt zorg, ouderenbewoning en de wĳk dichter bĳ elkaar gebracht. Ook worden hier 5 appartementen verhuurd aan huurders die een ZorgZwaartePakket 1 t/m 3 afnemen bĳ Bachtendieke. In het complex Oudelandse Hoeve wordt vanuit een appartement in de middelste flat aan de Diepenbrockstraat door ZorgSaam 24-uurs zorg geleverd aan bewoners in de omgeving. De gemeente Terneuzen is akkoord gegaan met deze bestemmingswĳziging.

Zorg aan jongeren In september 2012 zĳn er twee woningen opgeleverd aan Stichting Prokino die hierin 6 jongeren huisvest die leren zelfstandig te kunnen wonen. De woningen zĳn bezet en de samenwerking verloopt goed. Samen met de Zeeuwse Gronden heeft Clavis verder voorbereidingen getroffen voor het project aan de Tholens-, Jozina- en Donze Visserstraat. De in een vierkant gelegen woonblokken (16 woningen) zullen worden omgebouwd voor begeleid wonen van jongeren via de Stichting Zeeuwse Gronden. Het is de bedoeling om de woningen te situeren rondom een binnenpleintje De bewoners zĳn op twee na uitverhuisd en de voorbereiding voor de bouwkundige aanpassingen zĳn gemaakt. Verwacht wordt, dat op 1 april 2013 de eerste bewoner van Zeeuwse Gronden het complex betrekt.

4.4 Sponsoring leefbaarheidsinitiatieven Bĳ Clavis komen regelmatig sponsorverzoeken binnen. Het sponsorbeleid van Clavis is transparant en eenduidig. Hiervoor is aantal criteria opgesteld. Bĳ het behandelen van een sponsorverzoek is de missie van Clavis in alle gevallen het uitgangspunt. Daarom moeten de sponsoractiviteiten de leefbaarheid in de wĳken en kern waar Clavis woningbezit heeft, ten goede komen. Clavis sponsort diverse activiteiten en verenigingen in Terneuzen en Sluiskil. In 2012 heeft Clavis ± € 20.000 uitgegeven aan sponsoractiviteiten.

26


5. INVESTEREN IN SAMENWERKING 5.1 Samenwerking met belanghouders Clavis zorgt in nauwe samenwerking met bewoners en andere partners dat onze klanten plezierig wonen. Clavis onderscheidt de volgende belanghoudersgroepen:

Als input voor de strategische visie op de sociale volkshuisvesting in ZeeuwsVlaanderen is gesproken met een groot aantal belanghouders. Op basis van deze gesprekken is de omgevingsanalyse samengesteld, die mede heeft gediend als input voor de strategische visie en de uitwerking daarvan in een strategisch plan. De resultaten zĳn teruggekoppeld aan de belanghouders in het voorjaar van 2012 door middel van de publicatie Samen Bouwen.

JAARVERSLAG 2012

27

5.2 Samenwerking met de gemeente Terneuzen en de provincie Zeeland Als corporatie hebben we te maken met de rĳksoverheid, maar ook met de provincie en gemeente. Uiteraard hebben wĳ vooral veel overleg met de gemeente. Dit gebeurt door de diverse medewerkers van Clavis op individueel niveau met de ambtenaren van verschillende afdelingen. Op bestuurlĳk niveau is er regelmatig contact tussen de directeur/bestuurder en de diverse wethouders. Er zĳn een aantal bĳeenkomsten geweest met de drie gemeenten, de drie corporaties, de provincie en het ministerie van BZK om te onderzoeken of het haalbaar is om te komen tot een regionale woonvisie. Met de provincie is veelvuldig contact geweest op het gebied van de demografische ontwikkelingen in Zeeuws-Vlaanderen en een Maatschappelĳke Kosten Baten Analyse (MKBA).

Samenwerking met andere partijen Onze medewerkers nemen deel aan het GGD-overleg met alle sociale partners en het STOP-overleg met de politie en gemeente Terneuzen om de situatie van kwetsbare inwoners en overlastsituaties te bespreken. Op wĳkniveau wordt regelmatig overlegd in en met bewonersplatforms en wĳktafels. Regelmatig vindt contact en overleg plaats met instellingen die direct of indirect betrokken zĳn bĳ het huisvesten van specifieke doelgroepen, alsmede met organisaties en personen op het terrein van de (geestelĳke) gezondheidszorg en het maatschappelĳk werk. Clavis geeft daarmee inhoud aan de rol die zĳ wenst te spelen binnen het lokale (maatschappelĳke) netwerk. Met diverse zorginstellingen wordt overleg gevoerd om inhoud te geven aan de toenemende vraag aan woningen waarin zorg geleverd wordt. Dit heeft zowel betrekking op de bouw van nieuwe woonzorgwoningen als op het organiseren van 24uurs zorg in de nabĳheid van onze woningen. Op deze manier kunnen onze klanten langer zelfstandig blĳven wonen.

5.3 Samenwerking met bewonersraad Met de bewonersraad vindt in het kader van de Wet overleg huurder/verhuurder regelmatig overleg plaats over beleidsmatige zaken zoals het huurprĳs- en onderhoudsbeleid. In 2012 vond viermaal overleg plaats. Daarbĳ zĳn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: huurverhoging, beleid woningverbetering (waaronder dubbel glas), evaluatie wĳkgericht werken, nieuwbouwplannen herstructurering, samenwerking met collega corporaties en de ontwikkelingen van de veranderingen in de volkshuisvesting vanuit het regeer akkoord. In januari 2012 heeft de bewonersraad haar 25-jarig jubileum gevierd.

5.4 Samenwerking met collega-corporaties Clavis onderzoekt de mogelĳkheden voor samenwerking met collega-corporaties en spitst zich toe op twee geografische gebieden: ■

■

28

Zeeuws-Vlaanderen met de drie Zeeuws-Vlaamse woningcorporaties (Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, Woonstichting Hulst en Clavis). Dit samenwerkingsinitiatief heeft inmiddels geleid tot een voornemen tot fusie tussen Woongoed ZeeuwsVlaanderen en Clavis; Zeeland met zes Zeeuwse woningcorporaties (RWS Goes, R&B Wonen Heinkenszand, Woonburg Koudekerke, Woongoed Middelburg, Zeeuwland en Clavis).


Op vĳf gebieden wordt samengewerkt: financiën, fiscaliteiten, treasury en verzekeringen, inkoop, ICT en HRM. De aanbesteding opstal- en brandverzekering heeft geleid tot een aanzienlĳk inkoopvoordeel. Met ingang van 2012 gaan de corporaties de komende drie jaren aanzienlĳk minder premie betalen, afhankelĳk van de schadelast van de afgelopen jaren. Op het gebied van HRM is een gezamenlĳk EVC-traject (Eigen Verworven Competenties) opgestart, in samenwerking met de ROC’s in Zeeland en de Hogeschool Zeeland. Vanuit het strategisch HRM beleid heeft een eerste collegiale uitwisseling plaatsgevonden tussen de RWS partner in wonen uit Goes en Clavis voor de tĳdelĳke opvang van de functie manager wonen.

JAARVERSLAG 2012

29

6. INVESTEREN IN PERSONEEL EN ORGANISATIE Organisatiestructuur Clavis heeft een functionele organisatiestructuur met drie afdelingen: Wonen, Financiën en Vastgoed. De afdeling Wonen is verantwoordelĳk voor (ver)huurzaken. De afdeling Financiën verzorgt alle activiteiten voor financieel beleid en beheer. De afdeling Vastgoed is verantwoordelĳk voor dagelĳkse technische zaken en alle projectmatige activiteiten rond projectontwikkeling en technisch beheer. De controller is ondergebracht bĳ de afdeling beleidsondersteuning en wordt aangestuurd door de directeur/bestuurder. In het kader van het ondernemingsplan 2008-2012 zĳn wĳkteams aangesteld. De twee wĳkteams werken in matrixverband. De wĳkcoördinatoren worden aangestuurd door de manager wonen en de wĳkopzichters en onderhoudsdienstmedewerkers worden aangestuurd door de manager vastgoedbeheer. Er blĳft 1 onderhoudsdienstmedewerker gelieerd aan het wĳkteam voor de uitvoering van het servicecontract. De afdeling Vastgoed is georganiseerd naar twee bedrĳfsonderdelen: vastgoedbeheer en vastgoedontwikkeling. Vastgoedbeheer is verantwoordelĳk voor dagelĳks en planmatig onderhoud en investeringen. Vastgoedontwikkeling is verantwoordelĳk voor nieuwbouw en herstructurering. De organisatiestructuur ziet er als volgt uit:

30


Het aantal medewerkers per 31 december 2012 bedraagt 34. Het formatieoverzicht per 31 december 2012 ziet er als volgt uit:

In-/uitdiensttreding Uit dienst: Er zĳn geen medewerkers uit dienst getreden. In dienst: Ard-Jan Deurwaarder, medewerker Techniek vanaf 1 augustus 2012 Kelsey den Exter heeft een verlengd contract voor bepaalde tĳd gekregen vanaf 1 november 2012 tot en met 30 juni 2014 voor 20 uur per week op de afdeling Financiën. Door collegiale detachering is dhr. H. de Miranda via collega-corporatie RWS Partner in Wonen, Goes als Coördinator Wonen ingehuurd. Het ziekteverzuim bedroeg in 2012 6,26% tegen 8,88% in 2011. Dit wordt veroorzaakt door enkele langdurige zieke medewerkers (niet werk-gerelateerd).

Arbo In juni hebben alle medewerkers met klantcontacten de training “Omgaan met agressie” bĳgewoond in het kader van het beleid Agressie en geweld. De organisatie beschikt over 3 gecertificeerde bedrĳfshulpverleners.

De ondernemingsraad De ondernemingsraad bestaat per 31 december 2012 uit 3 personen: Dhr. J. van Dixhoorn, voorzitter; ■ Mw. G. Duchain, secretaris; ■ Mw. M. Vos, lid. ■ In 2012 zĳn vĳf reguliere overlegvergaderingen met de bestuurder gehouden. De volgende punten zĳn aan de orde gekomen: stand van zaken fusietraject en vaststelling verplichte snipperdagen. Er heeft een extra overlegvergadering plaatsgevonden over de strategische visie. Er hebben drie gezamenlĳke vergaderingen plaatsgevonden met de Ondernemingsraad van Woongoed ZeeuwsVlaanderen, waarbĳ resp. het strategische plan is toegelicht, Gerrichhauzen en Partners de adviesopdracht heeft toegelicht en het samenwerkingsconvenant met de Ondernemingsraden in het kader van het fusietraject is toegelicht en ondertekend. Verder heeft het jaarlĳks overleg met de Raad van Commissarissen plaatsgevonden. Aan de ondernemingsraad zĳn twee adviesaanvragen ter instemming voorgelegd. Dit betreft: de keuze voor Gerrichhauzen en Partners als begeleidend bureau voor het fusietraject en de keuze voor de bureaus: KMPG voor het financiële due diligence onderzoek en RoyalHaskoning DHV voor het technisch onderzoek. De Ondernemingsraad heeft met de aanvragen ingestemd. In verband met het lopende fusietraject heeft de Ondernemingsraad uitstel van OR-verkiezing aangevraagd.

JAARVERSLAG 2012

31

7. INVESTEREN IN EEN GEZONDE FINANCIËLE POSITIE Om maatschappelĳke prestaties te kunnen blĳven waarmaken, is een betrouwbaar financieel beleid nodig.

Bewaking financiële continuïteit Clavis zet haar financiële middelen in voor prestaties op het gebied van volkshuisvesting in Terneuzen en Sluiskil. Daarbĳ is het van belang dat de continuïteitsdoelstelling is gewaarborgd. We willen er immers ook voor de toekomst zĳn. Het financiële beleid kent de volgende doelstellingen: 1. 2. 3.

een positieve operationele kasstroom; de solvabiliteit bedraagt minimaal 10%, met als waarderingsgrondslag historische kosten; we voldoen aan de kredietwaardigheidnorm van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Financieel beleid en beheer Het financieel beheer heeft plaatsgevonden binnen de kaders van de vastgestelde begroting over het jaar 2012.

32


De belangrĳkste verschillen tussen de begroting 2012 en de jaarrekening 2012 zĳn: De solvabiliteit op basis van de enkelvoudige jaarrekening van Clavis is het afgelopen jaar afgenomen met 1,78% tot 19,96%.

Vermogenspositie Het vermogen is door het negatieve resultaat van circa € 2,9 mio gedaald naar € 19,7 mio. Als minimum norm voor het eigen vermogen, gegeven een waarderingsgrondslag op basis van historische kostprĳs, geldt een solvabiliteitsnorm van 10%, hetgeen bĳ de balanspositie ultimo 2012 € 9,8 mio inhoudt. Het totaal eigen vermogen komt uit op € 19,7 mio, hetgeen ten opzichte van de gehanteerde minimum norm een surplus betekent van € 9,9 mio. Dit bedrag is noodzakelĳk om naast de uitvoering van het strategisch voorraadbeleid ook andere (maatschappelĳke) investeringen te kunnen doen.

Financieringspositie Het rentabiliteitspercentage over het eigen vermogen kwam in 2012 uit op -19,04%. De reguliere jaarlĳkse aflossing in 2012 was € 1,7 mio. Er hebben in 2012 een 4-tal renteconversies plaatsgevonden. Het schuldrestant bĳ conversie was € 6,2 mio. De rentepercentages van de leningen waren voor conversie 5,52%, 5,49%,5,42% en 5,66%. De percentages na conversie waren 2,995%, 2,685%, 1,5% en 2,85%. Het gemiddelde rentepercentage van de lening portefeuille is ultimo 2012 3,92%. De rekening courant faciliteit bĳ de ING Bank is € 3,4 mio. Hiervan was € 2,5 mio benut ultimo 2012.

Liquiditeitspositie Het werkkapitaal is ultimo 2012 circa € 2,9 mio negatief. De aflossingen voor het komende jaar zĳn niet opgenomen onder de overlopende passiva maar onder langlopende schulden. Op basis van de begroting 2013 moet aanvullende financiering worden aangetrokken.

Onrendabele investeringen In 2012 zĳn geen investeringsbeslissingen genomen welke een voorziening onrendabele investeringen tot gevolg had. Voor de projecten waar ultimo 2011 een voorziening voor onrendabele investeringen is gevormd zĳn inmiddels van start gegaan. Hiervan is de voorziening geheel of gedeeltelĳk in mindering gebracht op het investeringsbedrag.

Aanpassing bedrijfswaarde Jaarlĳks moet voor de verwerking in de jaarrekening de bedrĳfswaarde van de verschillende complexen bepaald worden. De balanswaardering is op basis van historische kostprĳs. De waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa is de boekwaarde of lagere bedrĳfswaarde. Sinds enige jaren heeft Clavis het woningbezit onderverdeeld in wĳken en is bezig met de ontwikkeling van wĳkplannen. Met ingang van 2012 vind de beoordeling en eventuele afwaardering plaats op wĳkniveau. Dit heeft een stelselwĳziging tot gevolg. De bedrĳfswaarde van 2010 en 2011 is opnieuw berekend en verwerkt in de respectievelĳke jaren. De stelselwĳziging is toegelicht in de jaarrekening.

Bedrijfswaarde 2012 In de jaarrekening 2012 is een afwaardering naar lagere bedrĳfswaarde verwerkt van € 1,0 mio. Het betreft hoofdzakelĳk een afwaardering gevolg van aanpassing parameters.

JAARVERSLAG 2012

33

Verbindingen met andere rechtspersonen Clavis heeft haar projecten commerciële activiteiten ondergebracht in een rechtsstructuur: Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V.. Deze B.V.’s vormen samen met stichting Clavis een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Met uitzondering van Othene ZuidZuid Beheer B.V. en Othene Zuid-Zuid C.V. Schematisch ziet dit er als volgt uit:

Clavis Beheer B.V. In 2006, bĳ de invoering van de gedeeltelĳke VPB plicht, is conform de wens van de toenmalig minister Dekker om de structuur van de TI transparant te houden en vooruitlopend op de VSO1 Clavis Beheer B.V. opgericht voor de commerciële activiteiten van Clavis. Het aandelenkapitaal is gevormd door inbreng van de commerciële activiteiten in deze BV. Deze BV is zelfstandig gefinancierd en de feitelĳke activiteiten zĳn dure huur, commerciële ruimtes en garages.

Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. / Othene Zuid-Zuid C.V. In 2008 is samen met AM een BV en een CV opgericht ten behoeve van de verwerving van een grondpositie. Clavis Ontwikkeling B.V. is voor 50% aandeelhouder van Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. welke op haar beurt weer 4% aandeel heeft in Othene ZuidZuid C.V.. De commandieten zĳn Clavis Beheer B.V. (48%) en AM Deelnemingen Grondbedrĳf (48%). Clavis onderzoekt op dit moment, in verband met gewĳzigde marktomstandigheden, de overdracht van de grondpositie aan derden. Het ingebrachte kapitaal in Clavis Ontwikkeling & Beheer B.V. bedraagt per 31 december 2012 € 7.934.000 aandelenkapitaal/agio en een lening van € 1.193.000. Aan Clavis Ontwikkeling B.V. is een lening verstrekt van € 494.000 en aan Clavis Beheer B.V. een lening van € 555.000.

34


De financiële omvang van de projecten binnen Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. is op dit moment nog niet te bepalen omdat de projecten zich nog in de haalbaarheidsfase bevinden. Voor de diverse projecten huren de B.V.’s personeel in van Clavis. De directie van Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. is Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. en de directie van Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. is Stichting Clavis. In 2008 is een samenwerking aangegaan met AM Wonen in de vorm van een BV/CV. Clavis Ontwikkeling B.V. is 50% aandeelhouder van Othen Zuid-Zuid Beheer B.V. en Clavis Beheer B.V. is commanditair vennoot van de Othene Zuid-Zuid C.V. In het kader van matching heeft Clavis zich verplicht tot participatie in de commanditaire vennootschap Uithof III. Aangezien de C.V. voldoende financiële middelen had is er in 2012 een uitkering geweest op de participatie. De hoogte van de participatie bedraagt ultimo 2012 € 0,6 mio.

Continuïteitsoordeel 2012: A1-oordeel Het Centraal Fonds en het ministerie BZK beoordeelt Clavis als een financieel gezonde corporatie met een A1 label. Een organisatie die over voldoende middelen beschikt en die ook op de juiste manier inzet om haar doelstellingen te verwezenlĳken. Het continuïteitsoordeel 2012 is gebaseerd op de vermogensontwikkeling, waarbĳ rekening is gehouden met invoering van de huurtoeslagheffing in 2014. Er is echter geen rekening gehouden met een mogelĳk eerdere invoering van de huurtoeslagheffing in 2013 en een eventuele saneringsheffing.

Actualiteiten: nieuwe richtlijn RJ645 De vernieuwde richtlĳn voor het jaarverslag (RJ-645) dient voor het eerst toegepast te worden over het boekjaar 2012. RJ-645 biedt een keuzemodel voor de primaire waarderingsgrondslag van het vastgoed. Welke waarderingsgrondslag wĳ ook kiezen, altĳd dient de historische kostprĳs, de bedrĳfswaarde en de reële waarde voor de jaarverslaglegging te worden berekenend. Daar komt bĳ dat de wĳze waarop de verschillende waarderingsgrondslagen worden berekend met de komst van RJ-645 zĳn gewĳzigd. De gewĳzigde RJ-645 is in aan de orde geweest en besloten is: 1. Voor de jaarrekening 2012 de waardering historisch kostprĳs handhaven; 2. Het DAEB-woningbezit (huurprĳzen < € 664,66) kwalificeren als bedrĳfsmiddel; 3. Het niet DAEB-woningbezit kwalificeren als vastgoedbelegging.

Beoordeling door het WSW Clavis maakt bĳ het afsluiten van leningen gebruik van borgstelling door het WSW. Sinds 2007 is het systeem van beoordelen aangepast. Borgfaciliteiten zĳn vervangen door het zogeheten faciliteringsvolume, waarbĳ kasstromen worden betrokken en dan met name de kasstromen na aftrek van 2% aflossingsfictie. Al naar gelang de hoogte van de kasstromen na aftrek van deze aflossingsfictie stelt het WSW faciliteringsvolume ter beschikking.

Fiscaliteit: Horizontaal Toezicht Clavis heeft op 4 oktober 2010 het convenant Horizontaal Toezicht met de Belastingdienst ondertekend. Bĳ Horizontaal Toezicht worden afspraken gemaakt over fiscale verwerking van gegevens. De controle verschuift van achteraf naar vooraf.

JAARVERSLAG 2012

35

8. INVESTEREN IN RISICOMANAGEMENT Risicomanagement Woningcorporaties zĳn zich steeds meer bewust van het nut en de noodzaak van risicomanagement. Ook Clavis heeft het risicomanagement hoog op de agenda staan. Het anticiperen op potentiële tegenvallers en mogelĳke kansen leidt tot betere resultaten, een professionele sturing en een goede verantwoording. Daarnaast is een intern risicobeheersings- en controlesysteem verplicht gesteld in de Governance Code. Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen willen risicomanagement implementeren in de organisatie. In samenwerking met de NAR (Nederlandse Adviesbureau voor Risicomanagement) zĳn mogelĳke risico’s geïnventariseerd en geanalyseerd. Dit heeft geleid tot een integraal risicoprofiel voor de gebieden beleid & strategie, vastgoed, financiën, verhuur, communicatie, personeel en interne controle. Dit integrale beeld maakt het mogelĳk te sturen op de belangrĳkste risico’s op verschillende niveau’s in de organisatie. In oktober 2011 is gestart met de risico-inventarisatie. In april 2012 is de eerste managementrapportage inzake het risicoprofiel van Clavis en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen toegelicht en besproken in een vergadering van de Raad van Commissarissen. De bedoeling is dat in 2013 de risicoprofielen periodiek gemonitord zullen worden.

Risicobeheersing- en controlesystemen van de corporatie Planning & control is het interne beheersingssysteem gericht op het realiseren van de organisatiedoelstellingen. De instrumenten van de planning (sturing), zoals het ondernemingsplan, de (meerjaren-)begroting, zĳn gericht op sturen en richting geven aan de organisatie. De instrumenten van control (beheersing), zoals de tussentĳdse rapportages en de jaarrekening, zĳn bedoeld om de voortgang van de plannen te meten en, indien nodig, bĳ te sturen. Om de organisatie op koers te houden, is een goed werkend systeem van planning & control een belangrĳke randvoorwaarde. De betrouwbaarheid van de instrumenten in de planning & control cyclus is afhankelĳk van toereikende administratief organisatorische procedures. Ook het strategisch voorraadbeheer is een van de onderdelen van de planning & control cyclus. Alle te nemen beslissingen op het gebied van vastgoed worden aan dit plan getoetst. Daarnaast beschikt Clavis over een financieel statuut. In het periodiek treasury-overleg tussen directeur/bestuurder en manager Financiën wordt conform dit statuut gehandeld. Al enige jaren heeft Clavis een controller in dienst. De controller houdt zich bezig met het opstellen en uitvoeren van het door de bestuurder goedgekeurde interne controleplan en doet verbetervoorstellen inzake AO/IC en de effectiviteit en efficiency van de bedrĳfsprocessen. Verder levert hĳ een bĳdrage aan risicomanagement en kwaliteitszorg. Clavis kent een interne auditcyclus. De processen, zoals benoemd in het intern opgestelde controleplan, zĳn conform dit plan door de controller uitgevoerd. In 2012 zĳn audits uitgevoerd ten aanzien van onder andere de volgende processen : ■ Proces Verhuur (mutatieprocedure, huurstandenregister); ■ Proces Onderhoud (aanbestedingsprocedure); ■ Financiën (crediteuren, huurincasso); ■ Verkoop en verwerving vastgoed.

36


Als onderdeel van de Mutatieprocedure is veel aandacht besteed aan de controle op de toewĳzingen met betrekking tot de ‘toetsingsnorm van 90%’ zoals die is vastgelegd in de huidige regelgeving. Door een maandelĳkse monitoring is de uitvoering én vastlegging van deze toetsing verbeterd en wordt de 90% norm ruimschoots en op een betrouwbare manier gehaald. De resultaten van de audits worden besproken in het IC-overleg met de directeur/bestuurder en vervolgens behandeld in de periodieke MT vergaderingen. Ook is er veel tĳd besteed aan de gepresenteerde resultaten in de kwartaalrapportages. Middels verbeterde deelrapporten uit het systeem zĳn nu betere instrumenten beschikbaar om tot een efficiënter en betrouwbaar rapportageproces te komen. Het proces kan nog een verbeterstap maken aan de voorkant van het rapportageproces, want ook de input zal op een efficiënte en betrouwbare manier verwerkt moeten worden.

Financiële risico’s De investeringen in de nieuwbouwprojecten hebben grote financiële gevolgen. Goed geldbeheer is dan ook belangrĳk. De kaders hiervoor liggen vast in het Financieel Statuut. De accountant rapporteert of deze activiteiten daadwerkelĳk binnen de kaders van het Financieel Statuut zĳn uitgevoerd. Voor de optimalisatie van de dagelĳkse liquiditeitstromen maken we gebruik van een liquiditeitsplanning.

Renterisico’s De spreiding van het renterisico van de leningportefeuille blĳft binnen de WSW-norm van 15%.

Treasuryrisico’s In 2004 is het treasury-management vastgesteld, als onderdeel van het Financieel Statuut. In 2011 heeft Clavis het treasury statuut laten beoordelen door Finance Ideas. Uit deze beoordeling zĳn een aantal aanbevelingen gekomen die overgenomen zullen worden. In de loop van 2012 zal samen met Woongoed Zeeuws- Vlaanderen een nieuw treasury statuut worden geschreven

Vastgoedportefeuille- en marktrisico’s Jaarlĳks wordt het strategisch voorraadbeheer in het managementteam vastgesteld. Daarbĳ wordt per complex vastgelegd welk verhuur-,verkoop- en onderhoudsbeleid voor de komende periode wordt gehanteerd.

Projectrisico’s Per (nieuw)bouwproject wordt een risicoprofiel bepaald. Hierin worden per bouwfase de verschillende risico’s benoemd. Over de verschillende investeringsprojecten wordt gerapporteerd met risicoberekeningen. Deze maken duidelĳk dat Clavis verantwoord bezig is. Beslismomenten liggen bĳ aanvang van een haalbaarheidsonderzoek en na afronding hiervan en altĳd voordat externe verplichtingen worden aangegaan. De kwartaalrapportages bieden inzicht in de behaalde resultaten en afwĳkingen daarvan ten opzichte van de prognoses (begroting). De kwartaalrapportages worden in het managementteam en de Raad van Commissarissen besproken.

Integriteitrisico’s De integriteitcode is via voorlichting en het werkoverleg besproken met de medewerkers en definitief vastgesteld. Ook de arbeidsovereenkomsten zĳn hier zoveel mogelĳk op aangepast.

JAARVERSLAG 2012

37

Automatiseringsrisico’s Door onze samenwerking met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen op het gebied van automatisering zetten wĳ in op het vergroten van relevante kennis, het optimaliseren van het beheer te optimaliseren en daarmee het verminderen van de kwetsbaarheid.

Overige risico’s Overige risicogebieden zoals de uitvoering van het ondernemingsplan, het samenwerken met externen en financiële risico’s worden besproken in de bĳeenkomsten met de Raad van Commissarissen. Hierbĳ zĳn, indien nodig, leden van het managementteam aanwezig. Het risicomanagement wordt verder geprofessionaliseerd door de benoeming, in 2009, van een aparte functionaris. Deze houdt zich specifiek bezig met het inventariseren en analyseren van relevante risico’s in de bedrĳfsvoering en het maken en implementeren van verbetervoorstellen. In verband met de verschillen in het risicoprofiel tussen de standaardactiviteiten van de toegelaten instelling (t.i.) en de activiteiten met een ander (lees: hoger) risicoprofiel, zoals projectontwikkeling en exclusieve verhuur, is enige jaren geleden besloten om voor deze laatste groep activiteiten een aparte entiteit op te richten. Dit bevordert bovendien de overzichtelĳkheid en de transparantie. Voor de beschrĳving van de verschillende verbindingen wordt hier volstaan met de verwĳzing naar hoofdstuk 11 van dit jaarverslag.

Financiële risicoanalyse Clavis beschikt over een software pakket dat de financiële doorrekening van diverse scenario’s vereenvoudigt. Hiermee kunnen zonder al te grote inspanningen financiële scenarioberekeningen worden gemaakt om de eventuele risico’s, maar ook kansen, sneller inzichtelĳk te maken.

38


9. INVESTEREN IN GOVERNANCE EN TOEZICHT 9.1 Governance De Governancecode van de Commissie Governancecode Woningcorporaties is in 2006 door de Aedes-ledenraad vastgesteld. De code bevat normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing bĳ woningcorporaties. De Raad van Commissarissen onderschrĳft de code. Op één onderdeel wordt de code niet gevolgd: de directeur/bestuurder is contractueel benoemd voor onbepaalde tĳd. Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) hebben een nieuwe Governancecode Woningcorporaties. Beide verenigingen zĳn akkoord met de actualisering. De nieuwe code is van kracht per 1 juli 2011. Onderdeel van de nieuwe code is een sectorbrede Beloningscode voor bestuurders en een honoreringsregeling voor commissarissen aangesloten bĳ de VTW. Verder is er een maximum zittingstermĳn voor commissarissen van acht jaar totaal, eventueel verdeeld over meerdere zittingstermĳnen. De maximale zittingstermĳn van een lid van de Raad van Commissarissen kan niet worden verlengd door na een fusie of andere vorm van herstructurering van de woningcorporatie uit te gaan van een nieuwe maximale zittingstermĳn van acht jaar. Van deze bepalingen mag niet worden afgeweken. Voor de rest blĳft het uitgangspunt pas-toe-of-leg-uit gehandhaafd. De vernieuwde Governance Code heeft geleid tot aanpassing van het reglement van de RvC. In afwĳking op de Governance Code is besloten, dat de voorzitter zĳn zittingstermĳn zal overschrĳden met het oog op het fusietraject.

9.2 Toezicht Verantwoordelĳkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen en het bestuur zĳn vastgelegd in het Reglement Raad van Commissarissen en het Directiestatuut. Het reglement geeft, in aanvulling op de statutaire bepalingen, regels met betrekking tot aangelegenheden van de RvC zoals onafhankelĳkheid, deskundigheid, samenstelling, aftreden en herbenoeming, schorsing en ontslag, vergaderingen en besluitvorming en honorering. De statuten zĳn in 2009 aangepast aan de Governance Code. In 2010 is een nieuw reglement Raad van Commissarissen en een nieuw Directiestatuut open vastgesteld. Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2012 Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep Nevenfuncties Aftredend

: Dhr. E.P.H. Kerckhaert : 26 januari 1961 : voorzitter, op voordracht Bewonersraad : 2003: lid RvC 2007: vice-voorzitter 2008: voorzitter : Directeur Cluster Economie, Scalda Middelburg : Bestuurslid St. Zeeland steunt Georgië; Voorzitter werknemersklachtencommissie ZorgSaam; Lid RvC NV Westerscheldetunnel. : 31 december 2012 (uitloop i.v.m. voorgenomen fusie)

JAARVERSLAG 2012

39

Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep Nevenfuncties Aftredend na 1e periode Aftredend na 2e periode Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep Nevenfuncties Aftredend na 1e periode Aftredend na 2e periode Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep Nevenfuncties

Aftredend na 1e periode Aftredend na 2e periode Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep Nevenfuncties Aftredend na 1e periode Aftredend na 2e periode

40

: Dhr. G. van den Berg : 18 juni 1955 : lid, op voordracht Bewonersraad : 10/2007: lid RvC : Bedrĳfsmanager Dethon Industrie Terneuzen : Raadslid PvdA gemeente Terneuzen; Bedrĳfsadviseur Gemeentelĳke Vervoerscentrale Zeeland B.V.. : 2010 : 2014 (maximale termĳn tot 10/2015) : Dhr. A. van Houcke : 1 augustus 1953 : lid, op voordracht Bewonersraad : 10/2007: lid RvC : Regiomanager (algemeen bedrĳfsleider) SPIE Controlec Engineering b.v. : Lid Raad van Toezicht, St. Willibrordus; Voorzitter stichting Hospice Zeeuws-Vlaanderen. : 2008 : 2012 (maximale termĳn t/m 10/2015) : Mw. S. Verburg MSc : 28 augustus 1956 : lid : 10/2007: lid RvC : Organisatie-adviseur : Commissaris AT Osborne, Commissaris Aramis- Allee Wonen Roosendaal; Lid bestuur St. Het Werkend Trekpaard Zeeland; Lid bestuur St. De Grĳze Massa; Commissaris Rabobank Terneuzen-Sas van Gent. : 2011 : 2015 (maximale termĳn tot 10/2015) : Dhr. drs. M.H.B.M. van de Vĳver RA : 12 juli 1953 : Vice-voorzitter : 10/2007: lid RvC 2008: vice-voorzitter : Register accountant : Lid Rabobank stimuleringsfonds Zeeuws-Vlaanderen; Vice-voorzitter R.K. Kerkbestuur, Sluis; Vice-voorzitter Raad van Toezicht, Gors, Goes : 2009 : 2013 (maximale termĳn tot 10/2015)


Naam Geboortedatum Functie Raad Sinds Beroep Nevenfuncties Aftredend na 1e periode na 2e periode

: Dhr. ing. C.H.M. van Waes MBA : 4 maart 1952 : lid : 1.10.2007 adviseur; 26.02.2008: lid Raad van Commissarissen : Voormalig bankdirecteur; Associé: Van Jole Advies en Management : Vice-voorzitter Elisabeth-parochie. : 2012Aftredend : 2016 (maximale termĳn t/m 02/2016)

De zetels van de heren Kerckhaert, Van den Berg en Van Houcke zĳn huurderszetels. Zĳ zĳn dan ook voorgedragen door de Bewonersraad. In 2012 zĳn de heren van Houcke en van Waes aftredend en herbenoembaar. In het geval van dhr. van Houcke die op voordracht van de huurders in de Raad van Commissarissen zit, dient deze herbenoeming te worden voorgelegd aan de Bewonersraad van Clavis. De Bewonersraad van Clavis heeft per brief op 28 december 2012 positief gereageerd op de herbenoeming van dhr. van Houcke. De gewenste omvang van de Raad van Commissarissen is bepaald op vĳf leden. De heer Kerckhaert zal in verband met het lopende fusietraject zĳn functie als voorzitter van de Raad van Commissarissen aanhouden, totdat een nieuwe RvC van de fusieorganisatie is benoemd. In de Raad van Commissarissen hebben geen personen zitting, die lid zĳn van het college van B & W en/of Gedeputeerde Staten van de provincie Zeeland.

Toezichtkader De Raad van Commissarissen rekent de prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) als de basis voor toetsing van beleid. Het strategisch toezichtskader wordt gevormd door het Beleidsplan 2008-2012 “Clavis transformeert” en het daaruit voortvloeiende Ondernemingsplan “Wĳkgevoel”. In het algemeen laat de RvC zich laat leiden door de belangrĳkste (beleids)documenten, zoals: Het ondernemingsplan “Wĳkgevoel”; ■ Jaarrekening/jaarverslag 2011 inclusief managementletter; ■ Begroting 2012; ■ De kwartaalrapportages (na afloop van het eerste, tweede en derde kwartaal). ■ Deze rapportages geven inzicht in volkshuisvestelĳke, financiële, maatschappelĳke en interne resultaten van Clavis en haar verbindingen; Financieel statuut, vastgesteld in 2004; ■ Meerjarenbegroting 2011-2015; ■ Beoordeling financiële positie Centraal Fonds; ■ Strategisch voorraadbeleid; ■ Prestatieafspraken met Gemeente Terneuzen; ■ De jaarverslagen van de verbindingen (nevenstructuren) van Clavis (Clavis ■ Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis.com B.V.). Op basis van dit toetsingskader wordt toezicht uitgeoefend op onder andere beleidsplannen, AO/IC, stakeholdersoverleg, begrotingen, realisatiebeleid, investeringsactiviteiten en de implementatie van de governance structuur.

JAARVERSLAG 2012

41

Frequentie vergaderingen en behandelde onderwerpen De Raad van Commissarissen heeft in 2012 vĳf reguliere vergaderingen gehouden. Daarbĳ zĳn onder meer de volgende onderwerpen besproken: ■ Projecten w.o. Kop van Noordstraat, Amberboom; ■ Jaarstukken Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V.; ■ Meerjarenbegroting 2010-2014.

De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar besloten akkoord te gaan met: ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

De verkenning tot een fusie met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen; De economische overdracht van het pand Verlinde uit het plangebied Kop van Noordstraat, zodat op 26 juni 2012 tot sloop overgegaan kan worden; Vaststelling jaarrekening 2011 Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer b.v.; Clavis Ontwikkeling b.v., Clavis Beheer b.v., Clavis Com b.v. (in aanwezigheidvan en met toelichting van de accountant); Vaststelling nieuw reglement RvC; Aanpassing Richtlĳn voor de Jaarrekening (RJ645); Aanpassing bedrĳfswaardeberekening; In exploitatie nemen in Stichting Clavis van niet verkochte woningen Sluiskil (Nieuwe Kerkstraat 36 en 37); Herstructurering Lievenspolder, besluit van uitstel tot nader order; Realisatie van project Amberboom t.b.v. huisvesting cliënten Tragel Zorg; Begroting 2012; Het investerings- en financieel statuut; Het voorlopig besluit planontwikkeling Schelpenlaan, Terneuzen; Het verkoopbeleid woningen; De honorering van de vice-voorzitter aan te passen; De herbenoeming van de heren Van Waes en Van Houcke.

Bĳ de behandeling van de jaarrekening/jaarverslag is de accountant aanwezig om het jaarverslag en de managementletter toe te lichten en de Raad van Commissarissen te ondersteunen in zĳn toezichthoudende taak. Eenmaal per jaar heeft de RvC een gesprek met de controller. Dit gesprek heeft op 20 november 2012 plaatsgevonden. Hierin heeft de controller een toelichting gegeven op zĳn controllerswerkzaamheden. De heer E. van Marle van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement heeft in mei een presentatie gehouden over risicomanagement. De heer G. van den Berg van Aedes heeft een toelichting gegeven op actualiteiten in de corporatiebranche. De accountant heeft een toelichting gegeven op corporate governance. Naast de reguliere vergaderingen hebben twee extra vergaderingen plaatsgevonden m.b.t. het strategisch plan 2012-2017 behorende bĳ de strategische visie en de zelfevaluatie. Er heeft een gezamenlĳke vergadering op 25 september 2012 plaatsgevonden met de Raad van Commissarissen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, waarbĳ de profielschets en samenstellingsprocedure van de Raad van Commissarissen van de fusieorganisatie is vastgesteld, evenals de profielschets en wervings- en selectieprocedure van de directeur/bestuurder van de fusieorganisatie.

42


Andere activiteiten De Raad van Commissarissen voert éénmaal per twee jaar overleg met de Bewonersraad. In het verslagjaar heeft geen overleg met de Bewonersraad plaatsgevonden. In november 2011 heeft het tweejaarlĳks overleg met de Bewonersraad plaatsgevonden. Daarnaast heeft het jaarlĳks overleg met de ondernemingsraad plaatsgevonden op 22 november 2012. De RvC is lid van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), waarvan bĳeenkomst(en) zĳn bĳgewoond. Daarnaast is een vergadering bĳgewoond van de RvC’s van Zeeuws-Vlaamse corporaties. Ook is een door de Zeeuwse directeurenkring georganiseerde bĳeenkomst bĳgewoond van de RvC’s van de Zeeuwse corporaties. Tenslotte heeft de Raad van Commissarissen een workshop Risicomanagement bĳgewoond. Eénmaal per jaar vindt gezamenlĳk overleg met het managementteam plaats. Door omstandigheden heeft dit in het verslagjaar niet plaatsgevonden.

Commissies Gezien het beperkte aantal leden van de Raad van Commissarissen is de aanbeveling om een auditcommissie in te stellen niet opgevolgd.

Inhoudelijk toezicht De RvC houdt toezicht op risicobeheersing van projecten. Per kwartaal wordt over de verschillende investeringsprojecten gerapporteerd met risicoberekeningen die duidelĳk moeten maken dat Clavis verantwoord bezig is. Beslismomenten liggen bĳ aanvang van een haalbaarheidsonderzoek en na afronding hiervan en altĳd voordat externe verplichtingen worden aangegaan. Via de kwartaalrapportages krĳgt de Raad van Commissarissen inzicht in de behaalde resultaten en afwĳkingen ten opzichte van de begroting. Bĳ de vaststelling van de kwartaalrapportage wordt de begroting automatisch bĳgesteld. De RvC heeft inzicht in enerzĳds de financieringsbehoefte en anderzĳds de verkopen van onroerend zaken via een kwartaalrapportage. De RvC is van oordeel dat de risico’s onder controle zĳn en dat sprake is van adequate aansturing. De RvC houdt toezicht op de verbindingen alsof het de toegelaten instelling zelf betreft. In de verbindingen wordt bestuurlĳk gehandeld alsof het de toegelaten instelling betreft.

Inzicht Raad van Commissarissen in in-control-zijn van de organisatie De directeur/bestuurder rapporteert regelmatig over de administratieve organisatie en over de interne controle. Via managementletter en accountantsverslag bĳ de jaarrekening wordt gerapporteerd over de kwaliteit van AO/IC. Per maand rapporteert de controller over zĳn bevindingen aan de directeur/bestuurder. Leden van het managementteam wonen (gedeeltelĳk) Raad van Commissarissenvergaderingen bĳ en lichten specifieke punten toe. Daarnaast hebben de directeur/bestuurder en de voorzitter van de Raad van Commissarissen regelmatig overleg om voortgang en nieuwe ontwikkelingen en mogelĳkheden te bespreken.

JAARVERSLAG 2012

43

Ontwikkelingen in de branche De Raad van Commissarissen volgt de ontwikkelingen in de branche middels vakliteratuur en informatiebĳeenkomsten. Relevante recente ontwikkelingen in de branche worden inde vergadering besproken. Regionale en landelĳke Aedesbĳeenkomsten worden (door een delegatie van de) Raad van Commissarissen bĳgewoond.

Profielschets Er is een profielschets opgesteld voor de RvC als geheel en voor de individuele leden. Bĳ de werving van de Raad van Commissarissen wordt gebruik gemaakt van deze profielschets. Leden van de Raad van Commissarissen zĳn vooral generalist; de volgende disciplines/deskundigheden moeten echter zeker in de Raad van Commissarissen aanwezig zĳn: ■ ■ ■ ■ ■ ■ ■

Volkshuisvestelĳk/ruimtelĳke ordening; Financieel-economisch; Vastgoedontwikkeling; Marketing & communicatie; Organisatie & personeelsbeleid; Welzĳn en Zorg; Juridisch.

Vanuit de aanwezige kennis en ervaring in de Raad van Commissarissen zĳn aandachtsgebieden aan leden van de Raad van Commissarissen toebedeeld, eventueel gecombineerd in één persoon. De voorzitter is verantwoordelĳk voor: ■ De organisatie van de Raad van Commissarissen; ■ Agendaopstelling en bewaken van de afspraken met het bestuur; ■ Schakelen tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur, ook voor wat betreft de werkgeversrol; ■ Het functioneren van de raad van commissarissen als team en het organiseren van periodieke zelfevaluatie; ■ Onderhouden van externe contacten, waar nodig.

Evaluatie eigen functioneren De Raad van Commissarissen bespreekt minimaal één keer per jaar, buiten aanwezigheid van de directeur/bestuurder, haar eigen functioneren, dat van de individuele commissarissen en dat van de directeur/bestuurder. Hierdoor ontstaat een duidelĳk gemeenschappelĳk beeld van de rol van de Raad van Commissarissen en de te hanteren spelregels. Bĳ de evaluatie komen de volgende zaken aan de orde: ■ Check op weten regelgeving en Governance Code; ■ Beoordeling documenten (zoals statuten, reglementen, profielschets, rooster van aftreden) op volledigheid en consistentie; ■ Functioneren van de Raad van Commissarissen als collectief; ■ Functioneren van de individuele commissarissen; ■ Functioneren van de directeur/bestuurder (december 2011). Besloten is de zelfevaluatie van de RvC dit jaar onder begeleiding van een ter zake deskundig bureau te laten plaatsvinden. Dit heeft ertoe geleid, dat in februari 2012 onder begeleiding van de heer P. van Waning van Van Nimwegen & Partners de zelfevaluatie heeft plaatsgevonden. Hierbĳ is ondermeer gebruik gemaakt van de Belbin-methode.

44


Evaluatie functioneren directeur/bestuurder Jaarlĳks voeren de voorzitter en de vicevoorzitter een beoordelingsgesprek met de directeur/bestuurder. In het gesprek in december 2012 zĳn doelstellingen geformuleerd voor 2013. De Raad van Commissarissen doet suggesties in relatie tot het ondernemingsplan, relatie met gemeente, tevredenheid huurders, terugkoppeling MT leden, financiële positie en voortgang projecten.

Belangrijkste bevindingen periodieke beoordeling externe accountant Minimaal één keer per jaar vindt een bespreking plaats met de accountant en de Raad van Commissarissen. Hierin wordt de jaarrekening/volkshuisvestingsverslag en de management-letter besproken. Ook tĳdens het pre-audit gesprek is een vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen aanwezig. Er vindt geen specifieke periodieke beoordeling plaats.

Onafhankelijk De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelĳk kunnen functioneren. De commissarissen hebben geen (neven)functies die in strĳd zĳn met het belang van Clavis. In de RvC heeft één lid zitting, die tevens lid is van de gemeenteraad van Terneuzen. Eén lid heeft zitting wiens echtgenote lid is van de gemeenteraad van een buurgemeente. In de Governance Code wordt vermeld dat de meerderheid van de Raad van Commissarissen onafhankelĳk dient te zĳn. De Raad van Commissarissen is van mening dat zĳ afdoende maatregelen heeft genomen om eventuele onverenigbaarheden te voorkomen. Mocht het gaan om een bepaalde, ongewenste situatie, dan zal de betreffende commissaris zĳn functie (tĳdelĳk) neerleggen. Met name in de situatie, waarbĳ één van de commissarissen, op bindende voordracht van de Bewonersraad, ook lid is van de raad van de gemeente Terneuzen, is uitvoerig en indringend met betrokkene gesproken over de mogelĳke complicaties daarvan. De Governance Code geeft aan dat benoeming mogelĳk is als de kandidaat-commissaris niet de volkshuisvestings-portefeuille in de gemeenteraad heeft. Dat is niet het geval. Bovendien hanteert de gemeente Terneuzen ook een regeling ter voorkoming van belangenverstrengeling. De betrokken functionaris zal in voorkomende situaties – aldus is expliciet afgesproken – handelen conform de daarvoor dienende reglementen c.q. afspraken van de gemeente Terneuzen en van Clavis. In het geval van een mogelĳk tegenstrĳdig belang zal de betreffende commissaris dit vooraf melden en zich onthouden van deelname aan de discussie en besluitvorming. De Raad van Commissarissen is met inachtneming van het bovenstaande onafhankelĳk. Ook leden die op voordracht van de Bewonersraad zĳn benoemd vervullen hun taak zonder last of ruggespraak. Elke belangenverstrengeling of schĳn daarvan wordt vermeden. Mocht zich desondanks een ongewenste situatie voordoen, dan zal ook hier de betreffende commissaris zĳn functie (tĳdelĳk) neerleggen. Tegenstrĳdige belangen of onverenigbaarheid van belangen van de leden van de Raad hebben zich niet voorgedaan.

JAARVERSLAG 2012

45

Honorering Raad van Commissarissen In 2007 is besloten de honorering aan te passen conform de richtlĳnen van de VTW. De honorering over het verslagjaar ziet er als volgt uit:

Beloning directeur/bestuurder De beloning van de directeur/bestuurder , de heer R. de Ridder, is bepaald conform de Izeboud-regeling. De directeur/bestuurder is ingeschaald in schaal D.

Er wordt geen gebruik gemaakt van variabele bezoldiging c.q. prestatiecriteria. Voor de beloning wordt de geïndexeerde loonontwikkeling in de branche gevolgd. In de periodiek betaalde beloning is opgenomen: bruto salaris , vakantiegeld, onkosten vergoeding, fiscale bĳtelling auto en werkgeversbĳdrage sociale premies.

Nevenfuncties directeur/bestuurder In 2012 bekleedde de directeur/bestuurder als nevenfunctie: lid van Raad van Toezicht van Stichting De Okkernoot in Schoondĳke. Woonvoorziening De Okkernoot is een kleinschalige, persoonsgerichte zorginstelling voor mensen met een verstandelĳke beperking.

46


B. JAARREKENING

JAARVERSLAG 2012

47

48


Jaarrekening 2012 De door de directie opgemaakte jaarrekening over 2012 is door de Raad van Commissarissen in haar vergadering van 12 juni 2013 goedgekeurd. Overeenkomstig artikel 26 lid 4 van de statuten heeft de bestuurder de door de Raad goedgekeurde jaarrekening 2012 inclusief de hierin voorgestelde resultaatbestemming vervolgens vastgesteld.

Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar 2012 komt uitsluitend voort uit werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting. Het verlies van circa € 2,9 mio zal in mindering op het eigen vermogen worden gebracht.

JAARVERSLAG 2012

49

10. KENGETALLEN OP BASIS VAN ENKELVOUDIGE JAARREKENING Kengetallen

50


Kengetallen

JAARVERSLAG 2012

51

11. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012 Geconsolideerde balans 2012

52


Geconsolideerde balans 2012

JAARVERSLAG 2012

53

Geconsolideerde winsten verliesrekening 2012

11. GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012

54


Kasstroomoverzicht geconsolideerd 2012

JAARVERSLAG 2012

55

Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen De vergelĳkende cĳfers zĳn geherrubriceerd, maar hebben geen invloed op het resultaat.

Regelgeving De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrĳft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zĳn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlĳnen toegepast, waaronder Richtlĳn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bĳzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 12 juni 2013.

Stelselwijziging Wĳzigingen Richtlĳn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlĳn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De voor Stichting Clavis belangrĳkste wĳzigingen zĳn: ■

■ ■

■ ■

■ ■

■

■

Het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; De corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te kwalificeren hetzĳ als bedrĳfsmiddel, hetzĳ als vastgoedbelegging; Deze keuze leidt bĳ waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de bedrĳfswaarde indien gekwalificeerd als bedrĳfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; Voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische kosten te waarderen; De corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; Bĳ gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; Bĳ toepassing van de bedrĳfswaarde als waarderingsgrondslag vervalt de post ‘mutatie actuele waarde’ in de winsten verliesrekening en worden waardevermeerderingen van het sociaal vastgoed als bedrĳfsmiddel (gewaardeerd tegen bedrĳfswaarde) voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlĳnen rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord (i.c. onder de overige reserves aangezien de herziene Richtlĳn 645 geen post herwaarderingsreserve kent); Bĳ toepassing van de bedrĳfswaarde als waarderingsgrondslag wordt voortaan conform de algemeen geldende RJ- richtlĳnen afgeschreven over de bedrĳfswaarde; Wĳzigingen in de modellen voor de balans en winsten verliesrekening: -

56

in de balans zĳn enkele posten toegevoegd zoals vastgoedbeleggingen en posten gerelateerd aan groepsmaatschappĳen, deelnemingen en belastingen; in de winsten verliesrekening zĳn de opbrengsten en lasten inzake servicecontracten afzonderlĳk weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd. Dit heeft geen impact gehad op het resultaat.


Wĳziging waarderingsgrondslagen Op grond van de hiervoor genoemde RJ-wĳzigingen en keuzemogelĳkheden heeft Stichting Clavis het bezit in exploitatie geherclassificeerd naar sociaal vastgoed en naar commercieel vastgoed, waarbĳ de tot en met 2011 gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 wordt gecontinueerd voor deze beide typologieën. Binnen de grondslag van historische kostenwaardering zĳn vanaf 2012 de volgende onderdelen gewĳzigd, die gezien de impact hiervan op het vermogen en resultaat als een stelselwĳziging worden aangemerkt: a. De aanpassingen van de bedrĳfswaarde-uitgangspunten wegens het verlengen van de restant levensduur bĳ doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zĳn genomen. b. Als gevolg van de onder punt a. genoemde wĳzigingen van de bedrĳfswaarde: Is de afwaardering van sociale vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrĳfswaarde bĳ aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend; Zĳn de bĳzondere waardeverminderingen inzake het sociaal vastgoed in exploitatie over de afgelopen vĳf jaar herrekend hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de boekwaarde of lagere bedrĳfswaarde. c. Tevens is van complex overgegaan naar product-markt combinatie (is op wĳkniveau) benadering van de bedrĳfswaarde. Aanpassing vergelĳkende cĳfers van vermogen en resultaat De wĳzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zĳn als stelselwĳziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbĳ de vergelĳkende cĳfers 2011 in de jaarrekening 2012 zĳn aangepast. De aanpassing van de vergelĳkende cĳfers houdt in dat deze zĳn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwĳziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt € 6.095.529 positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winsten verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelĳkende resultaatcĳfers 2011 en bedraagt in totaal € 3.502.278 positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 9.597.807. Dit effect alsmede het resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt:

JAARVERSLAG 2012

57

Oordelen en schattingen Bĳ de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrĳkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbĳ behorende veronderstellingen zĳn vermeld in de toelichting bĳ de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Consolidatiegrondslagen In de geconsolideerde jaarrekening zĳn opgenomen de financiële gegevens van Stichting Clavis en haar groepsmaatschappĳen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappĳen zĳn rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappĳen zĳn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprĳs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzĳ zĳ in wezen niet zĳn gerealiseerd.

58


De groepsmaatschappĳen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappĳ is verkregen. Bĳ belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het eigen vermogen en het resultaat afzonderlĳk in de geconsolideerde jaarrekening vermeld. De groepsmaatschappĳen worden niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen voor waardering en resultaatbepaling vastgesteld.

Lijst van kapitaalbelangen Volledig geconsolideerde groepsmaatschappĳen: Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2011: ■ 100%); Clavis Beheer B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2011: 100%); ■ Clavis Ontwikkeling B.V. te Terneuzen :100%-deelneming (2011: 100%). ■ Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde: Othene Zuid-Zuid Beheer B.V. te Terneuzen (50%); ■ Othene Zuid-Zuid C.V. te Terneuzen (50%). ■ Overige verbindingen Verder heeft Stichting Clavis de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlĳke banden door middel van respectievelĳk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen: CV de Uithof III te Utrecht. ■ In 2012 geliquideerde deelnemingen: Clavis.Com B.V. te Terneuzen : geliquideerd per 21-12-2012 (2011: 100%). ■

Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: Een deugdelĳk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van ■ het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en Het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten ■ simultaan af te wikkelen.

Verhuurdersheffing Na balansdatum heeft terzake het zogenaamde "woonakkoord"politieke besluitvorming plaatsgevonden over verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in explotatie deels inkomensafhankelĳk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook wettelĳk vastgelegd. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelĳke huurverhoging en is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend, gebaseerd op de beste schattingen van het bestuur. Als de genoemde effecten van het woonakkoord wel worden ingerekend in de bedrĳfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2012 met € 4,9 miljoen toenemen. Dit effect zou resulteren in een toename van de overige reserves doordat de afwaardering in bestaand bezit afneemt met € 0,6 miljoen.

JAARVERSLAG 2012

59

Bĳ de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpassingen: ■ inkomensafhankelĳke huurverhoging (2013 t/m 2017 1,5%; 2018 e.v. 0%); ■ de verhuurdersheffing is naast 2013 ook ingerekend voor de jaren 2014 en verder (2014 € 0,630 miljoen, 2015 € 0,750 miljoen, 2016 € 0,850 miljoen en 2017 € 0,950 miljoen); ■ De verhuurdersheffing wordt na 2017 conform de richtlĳnen niet meegenomen. Wĳ maken op dat de bĳdrage inzake de verhuurdersheffing / extra huuropbrengsten gesaldeerd de eerst jaren in een negatieve kasstroom zullen resulteren.

60


Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprĳs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelĳk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelĳk vastgoed is bedrĳfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelĳke organisaties, waaronder zorg-, welzĳns-, onderwĳs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bĳlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Stichting Clavis heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrĳfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbĳ vooral het realiseren van de volkshuisvestelĳke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrĳfsmiddel. Waardering bĳ eerste verwerking Bĳ eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprĳs. De kostprĳs omvat de verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tĳdens de bouw geactiveerd. De afschrĳving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrĳfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprĳs (verkrĳgingsprĳs of vervaardigingsprĳs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrĳvingen en cumulatieve bĳzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrĳving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrĳvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tĳd wĳzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswĳziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprĳs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrĳfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bĳzonder waardeverminderingsverlies.

JAARVERSLAG 2012

61

Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (product-markt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbĳ sprake is van een bĳzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit de product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zĳn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Indeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (product-markt combinaties) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bĳ de indeling naar en/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wĳkgerichte aanpak. Verder zĳn hierbĳ bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prĳsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Kosten van groot onderhoud In de kostprĳs van de materiële vaste activa worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winsten verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa buitengebruik worden gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vĳf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrĳvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrĳving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zĳn dan de boekwaarde.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) . Waardering vindt plaats tegen de kostprĳs onder aftrek van bĳzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrĳfswaarde). De kostprĳs omvat de verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tĳdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zĳn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.

62


Bĳzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bĳ het aangaan van feitelĳke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bĳ de bepaling van de bĳzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (product-markt combinatie), te weten bĳ woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrĳfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bĳzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzĳde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprĳs en bĳkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zĳn gestart. Tĳdelĳke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bĳzonder waardeverminderingsverlies bĳ het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprĳs (verkrĳgingsprĳs of vervaardigingsprĳs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrĳvingen en cumulatieve bĳzondere waardeverminderingsverliezen. Verder wordt rente tĳdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zĳn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrĳving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrĳvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tĳd wĳzigingen ondergaat, worden deze wĳzigingen als een schattingswĳziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprĳs dan wel de lagere opbrengstwaarde.

JAARVERSLAG 2012

63

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatieeenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprĳs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrĳfsmatig vastgoed (niet zĳnde maatschappelĳk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bĳ eerste verwerking Bĳ de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprĳs. De kostprĳs omvat de verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tĳdens de bouw geactiveerd. De afschrĳving vangt aan zodra het commercieel vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprĳs (verkrĳgingsprĳs of vervaardigingsprĳs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrĳvingen en cumulatieve bĳzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrĳving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrĳvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tĳd wĳzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswĳziging verantwoord. De restwaarde is gebaseerd op taxatiewaarde. Er word eens in de twee jaar getaxeerd. Na eerste verwerking wordt de waardevermindering van de kostprĳs als gevolg van de afwaardering naar lagere reële waarde (i.c. marktwaarde) indien van toepassing, bepaald op het niveau van de kasstroom generende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bĳzonder waardeverminderingsverlies.

64


Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprĳs of lagere marktwaarde. De beoordeling of en in hoeverre hierbĳ sprake is van een bĳzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de marktwaarde van de markt rekening houdend met de uitgaven na eerste verwerking lager is dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. Indeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bĳ de indeling naar complexen) is bepalend. Kosten van groot onderhoud In de kostprĳs van het commercieel vastgoed worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winsten verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Commercieel vastgoed dat buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Commercieel vastgoed dat wordt afgestoten (verkoop binnen vĳf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan wordt gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrĳvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrĳving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zĳn dan de boekwaarde.

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) voor gebruik als vastgoedbelegging. Waardering vindt plaats is tegen de kostprĳs onder aftrek van bĳzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (indien van toepassing). De kostprĳs omvat de verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten. Verder wordt rente tĳdens de ontwikkelingsperiode rente op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zĳn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.

JAARVERSLAG 2012

65

Bĳzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bĳ het aangaan van feitelĳke investeringsverplichtingen inzake het commercieel vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bĳ de bepaling van de bĳzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid , te weten bĳ woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de reële waarde (i.c. marktwaarde) van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bĳzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het commercieel vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzĳde van de balans opgenomen.

Financiële activa Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen De deelnemingen van Stichting Clavis in groepsmaatschappĳen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappĳen) waarin zĳ invloed van betekenis uitoefent op het zakelĳke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Clavis in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winsten verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Clavis in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Clavis niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelĳke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelĳke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestĳging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blĳft de deelneming bĳ ongewĳzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bĳ de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelĳk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelĳk een feitelĳke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.

66


De andere deelnemingen waarop Stichting Clavis geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelĳke en financiële beleid, worden tegen de verkrĳgingsprĳs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening.

Vorderingen: vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bĳ eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tĳdelĳke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tĳdelĳke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschĳnlĳk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zĳn voor verrekening. Bĳ de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bĳ wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wĳze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbĳ sprake is van tĳdelĳke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vĳf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termĳn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zĳn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptĳd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zĳn opgenomen onder de voorzieningen, waarbĳ zoveel mogelĳk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zĳn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Tussen Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappĳ zelfstandig belastingplichtig is.

JAARVERSLAG 2012

67

Voorraden Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrĳgingsprĳs of lagere opbrengstwaarde.

Onderhanden werken Onderhanden werken in opdracht van derden (hierna: onderhanden werken) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termĳnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelĳk creditstand vertoont. De werkopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden werk worden als opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden werk op betrouwbare wĳze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden werk niet op betrouwbare wĳze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte werkkosten dat waarschĳnlĳk kan worden verhaald en worden de werkkosten in de winsten verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zĳn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wĳze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden werk, worden de cumulatieve werkopbrengsten verwerkt in de winsten verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschĳnlĳk is dat de totale werkkosten de totale werkopbrengsten zullen overschrĳden, worden de verwachte verliezen onmiddellĳk in de winsten verliesrekening verwerkt. De werkkosten bestaan uit de directe werkkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zĳn aan werkactiviteiten in het algemeen en toewĳsbaar zĳn aan het werk gebaseerd op het normale niveau van werkactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met werkkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zĳn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschĳnlĳk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

Vorderingen Vorderingen worden bĳ eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelĳke transactie gelĳk is aan de kostprĳs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprĳs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid.

68


Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banken girotegoeden en deposito’s met een looptĳd korter dan twaalf maanden. Rekening- courantschulden bĳ banken zĳn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlĳke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelĳk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelĳk als eigen-vermogensinstrument.

Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschĳnlĳk is dat zĳ zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelĳkerwĳs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelĳk zĳn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tĳdswaarde materieel is.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden op moment dat sprake is van een feitelĳke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bĳzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van de product-markt combinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van de betreffende product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering en de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrĳfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelĳk marktwaarde (betreffende de vastgoedbeleggingen), rekening houdend met de bedrĳfswaarde respectievelĳk de marktwaarde van het bestaand product-markt combinatie in het geval de investeringen en herstructureringen hiertoe gaan behoren.

Financiële passiva Schulden worden bĳ eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.

JAARVERSLAG 2012

69

Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprĳs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprĳs gelĳk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winsten verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de overige schulden zĳn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bĳ mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente.

Derivaten en hedge accounting De groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwĳdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprĳshedge-accounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’ (zoals renteswaps). Derivaten met toepassing van kostprĳshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprĳshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: ■ documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; ■ documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities; ■ verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bĳ derivaten in een kostprĳshedge-relatie waarbĳ deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprĳs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winsten verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: ■ Indien de afgedekte post tegen kostprĳs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprĳs gewaardeerd; ■ Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande leningen) in de kostprĳshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedgeinstrument niet geherwaardeerd; De resultaten op het hedge-instrument worden gelĳktĳdig verantwoord met de ■ resultaten op de afgedekte post; Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de ■ hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewĳzigingen in de winsten verliesrekening tegen kostprĳs; ■ In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptĳd van de afgedekte post.

70


Kostprĳshedge-accounting wordt beëindigd indien: Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het ■ cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winsten verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlĳk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt; De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien ■ de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winsten verliesrekening of off-balance was gehouden, blĳft afhankelĳk van de situatie off balance of op de balans; - Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winsten verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winsten verliesrekening overgebracht.

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zĳn overgedragen.

JAARVERSLAG 2012

71

Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zĳn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zĳ betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelĳke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zĳ voor het opmaken van de jaarrekening bekend zĳn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrĳfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zĳn voor het bedrĳfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelĳk de opbrengst respectievelĳk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.

Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zĳn het resultaat van het gevoerde huurprĳsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rĳk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelĳke huur en maximale huursomstĳging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprĳs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrĳfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winsten verliesrekening verwerkt als alle belangrĳke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrĳke risico’s met betrekking tot de activa zĳn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wĳze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschĳnlĳk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrĳfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelĳk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zĳn.

72


Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zĳn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop).

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrĳfgelden woningzoekenden e.d.

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrĳvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs. Afschrĳvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelĳke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzĳ bĳ sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de woningen binnen vĳf jaar worden verkocht in welk geval de afschrĳving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelĳke investeringsverplichtingen inzake vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie.

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op huurderving debiteuren opgenomen.

Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bĳ het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bĳdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winsten verliesrekening verantwoord zodra zĳ verschuldigd zĳn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelĳk overlopend actief verantwoord.

Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.

JAARVERSLAG 2012

73

Leefbaarheid Onder deze post zĳn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wĳk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wĳkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbĳeenkomsten nieuwe bewoners, bestrĳding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid etcetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wĳk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bĳzondere gebouwen (zoals wĳksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken etcetera.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tĳdsevenredig in de winsten verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschĳnlĳk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winsten verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelĳke lasten komen ten laste van het jaar waarover zĳ verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelĳke hoeveelheid tĳd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zĳn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winsten verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrĳgestelde posten en geheel of gedeeltelĳk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wĳzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelĳk wĳzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelĳkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wĳziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost.

74


De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Clavis. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprĳs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

Grondslagen bij opstellen geconsolideerd kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bĳ het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder ■ handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; ■ resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als ■ operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten.

Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.

Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zĳn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten

JAARVERSLAG 2012

75

Toelichting op de geconsolideerde balans Materiele vaste activa

1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrĳvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrĳving op het sociaal vastgoed gewĳzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componenetenbenadering. Voor het boekjaar 2012 zĳn daardoor de afschrĳvingslasten inzake het sociaal vastgoed in exploitatie niet toegenomen. De afschrĳvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zĳn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: ■ Grond: geen afschrĳving; ■ Casco: 50 jaar; ■ Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar; ■ Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar; ■ Woningverbetering: 30 jaar.

76


Waardering bĳ eerste verwerking In de kostprĳs is tevens rente op schulden tĳdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van € 65.696 geactiveerd. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vĳf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 240 woningen bestemd zĳn voor verkoop. De verwachte verkoop over de eerste 5 jaar zal 50 stuks bedragen. Hiervan zullen naar verwachting 10 woningen per boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 1.152.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten € 216.000. Uitgangspunten bedrĳfswaarde De bedrĳfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrĳfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbĳ wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zĳn gebaseerd op redelĳke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zĳn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zĳn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zĳn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zĳn voor de eerste vĳf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbĳ voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vĳf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstĳging. Bĳ de bedrĳfswaardeberekening zĳn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stĳgingsparameters: jaarlĳkse huurverhoging van 2013 4%, 2014 4%, 2015-2017 2,5% (voorgaand ■ jaar: 2,3%); jaarlĳkse huurderving van 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%); ■ jaarlĳkse mutatiegraad van 12%; ■ jaarlĳkse stĳging van de overige exploitatieuitgaven van 2013-2017 2,5% ■ (voorgaand jaar: 2,5%); jaarlĳkse stĳging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor ■ bouwkostenontwikkeling van 2013 begroot,2014-2017 3% (voorgaand jaar: 2,5%). Volumeparameters: klachten onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscĳfers): € 146 per ■ verhuureenheid (voorgaand jaar:€ 139); planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform ■ meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex; directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 250 per ■ verhuureenheid (voorgaand jaar: € 250);

JAARVERSLAG 2012

77

■

heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2013 ingerekend, voor de heffing over de jaren daarna is het wettelĳk kader nog niet geformaliseerd.

Discontering: ■ disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); ■ disconteringsmoment: medionummerando contantmakingsperiode; ■ geschatte resterende economische levensduur zie verder onder tekstkader hierna van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop-, renovatie- of verkoopplannen aanwezig zĳn. Overige aspecten: inrekenen restwaarde grond: € 100 m2 per grondgebonden woning en € 30.000 ■ per appartement met een sociale huurbestemming. De huidige grondprĳs geïndexeerd naar einde levensduur met 2% en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing/sloop (€ 10.000); ■ inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vĳf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelĳk is. Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrĳfswaardebepaling welke inherent zĳn aan deze waarderingsgrondslag, zĳn van bĳzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschĳnlĳkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwĳken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrĳfswaarde. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zĳn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zĳn de woningen die met geborgde leningen zĳn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Bouwrente Tĳdens de bouw wordt rente op vreemd vermogen geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van € 51.287 geactiveerd.

78


3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie De afschrĳvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zĳn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Bedrĳfsterreinen: geen afschrĳving; ■ Automatisering: 3 jaar; ■ Bedrĳfsauto’s: 3 jaar; ■ Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar; ■ Kantoorgebouw (componentenbenadering): ■ - grond: geen afschrĳving; - casco: 40 jaar; - liftinstallaties: 20 tot 25 jaar; - verwarmingsinstallaties: 20 jaar.

JAARVERSLAG 2012

79

Vastgoedbeleggingen

4. Commercieel vastgoed in exploitatie Afschrĳvingen De afschrĳvingen op het commercieel vastgoed in exploitatie zĳn, onder toepassing van de componentenbenadering, bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Woningen Grond: geen afschrĳving Casco: 50 jr. Inrichting (keuken, bad): 10-15 jr. Installaties (lift, cv, electra) 20-25 jr. Woningverbetering: 25 jr.

Commerciële ruimten Grond: geen afschrĳving Casco: 40 jr. Inrichting: 10-15 jr. Installaties: 20-25 jr. Verbeteruitgaven: 20 jr.

Waardering bĳ eerste verwerking In de kostprĳs is tevens rente op schulden tĳdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van € 42.000 geactiveerd. De hierbĳ gehanteerde rentevoet is 2,437%. Uitgangspunten reële waarde Om het jaar word het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelĳke en ter zake deskundige externe taxateur.

80


5. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Waardering bĳ eerste verwerking In de kostprĳs is tevens rente op schulden tĳdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van € 11.528 geactiveerd. De hierbĳ gehanteerde rentevoet is 2,437%.

Financiële vaste activa 6. Andere deelnemingen

7. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

JAARVERSLAG 2012

81

8. Latente belastingvordering(en) Bĳ een aantal jaarrekeningposten is sprake van tĳdelĳke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelĳk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprĳs). De latentie loopt af over de resterende looptĳd van de leningen.

9. Leningen u/g

Vlottende activa Voorraden 10. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst/ in de magazĳnen en servicewagens.

82


11. Onderhanden werken

*Hierin is begrepen een afboeking van dubieuze debiteuren (herstelkosten).

Vorderingen

12. Huurdebiteuren

De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zĳn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. Eind 2012 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 2% van de huuropbrengsten (eind 2011:2%).

13. Gemeenten Zie paragraaf vorderingen.

14. Belasting en premies sociale verzekeringen De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting-tarieven die zĳn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

JAARVERSLAG 2012

83

15. Overige vorderingen Zie onder vorderingen.

16. Overlopende activa Zie onder vorderingen.

17. Liquide middelen

Er bestaan geen belangrĳke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrĳe beschikking van de groep.

18. Groepsvermogen Het aansprakelĳk vermogen (groepsvermogen en achtergestelde schulden) bedraagt per balansdatum € 19.660 (2011: €22.592). Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans.

Voorzieningen 19. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening onrendabele toppen zĳn zover mogelĳk afgeboekt van de gedane investeringen.

20. Voorziening latente belastingverplichtingen

84


Langlopende schulden

21. Schulden/ leningen kredietinstellingen

Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 72,1 miljoen (2011 € 73,9 miljoen) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Clavis zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprĳssysteem. Aflossingsverplichting In 2013 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen € 1.830.000 bedragen.

22. Overige schulden

De onder overige schulden opgenomen waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bĳ beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zĳn. De waarborgsom bedraagt gemiddeld € 179,93 per VHE. Jaarlĳks wordt 2% rente toegerekend. De waarborgsom inclusief samengestelde rente wordt bĳ beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

JAARVERSLAG 2012

85

Kortlopende schulden

23. Schulden aan kredietinstellingen

Zekerheden Door de huisbankier zĳn aan de groep rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 3,4 miljoen. Tegenover deze faciliteiten is geen zekerheid verstrekt. Per balansdatum is binnen de rekening-courantfaciliteit € 2,1 miljoen opgenomen. De verschuldigde rente van deze faciliteiten bedraagt respectievelĳk 1,5% boven het 3-maands Euribor tarief. Clavis Beheer B.V. Door de huisbankier is een rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 14.250. Tegenover deze faciliteiten is als zekerheid verstrekt: ■ bankhypotheek eerste rang; ■ borgtocht stichting clavis; ■ verpanding van de huuropbrengsten.

26. Belastingen en premies sociale verzekeringen

De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting-tarieven die zĳn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

86


27. Schulden ter zake van pensioenen Voor een toelichting wordt verwezen naar de post Pensioenlasten in toelichting op geconsolideerde winsten verliesrekening.


29. Overlopende passiva

De post “Vooruitontvangen huren” heeft betrekking op de verhuring van de Brede School aan de gemeente Terneuzen en huur die huurders vooruit hebben betaald per 31-12.

JAARVERSLAG 2012

87

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zĳn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zĳn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Stichting Clavis een aangegane obligoverplichting van € 2,7 miljoen (2011: € 2,7 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelĳk: zĳ is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Niet-verwerkte activa en verplichtingen Afnameverplichting woningen De groep heeft zich verplicht om bĳ oplevering van project Máxima 13 niet verkochte koopwoningen af te nemen van Van der Poel. Op balansdatum waren van de 13 woningen 11 woningen nog niet verkocht. De koopsom hiervan inclusief omzetbelasting bedraagt € 2 miljoen. Aansprakelĳkheid bĳ fiscale eenheid De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zĳn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelĳk aansprakelĳk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zĳn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelĳk aansprakelĳk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

Meerjarige financiële verplichtingen Operationele lease De groep heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zĳn als volgt te specificeren:

De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptĳd van 6 jaar waarbĳ de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de groep de optie de auto’s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelĳke leasebetalingen.

88


Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. Op 27 september 2007 heeft Clavis een zakelĳke borgtocht afgegeven met een maximum van € 15.000.000 et n gunste van ABN-AMRO ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten. Deze borgtocht is voor onbepaalde tĳd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer gewenst is zal deze komen te vervallen. Borg Clavis Ontwikkeling B.V. Stichting Clavis koopt uiterlĳk 31 december 2012 van Clavis Ontwikkeling B.V. de percelen Kop van de Noordstraat te Terneuzen. De koopprĳs bedraagt maximaal € 1.500.000 doch minimaal het uitstaande saldo van de financiering welke geregeld is via de kredietofferte van de financier d.d. 7 december 2007. Het openstaand saldo van de financiering ultimo 2011 bedraagt € 1.322.000. Investeringsverplichtingen Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 3 miljoen, zĳnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zĳn voorzien in de jaarrekening.

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bĳ het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zĳn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.

Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrĳke doelstelling van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Clavis loopt geen materiele risico's met betrekking tor valutarisico, kredietrisico als mede liquiditeitsrisico. Derivaten en hedge accounting Om het renterisico te mitigeren heeft Clavis Beheer B.V. een viertal SWAPS afgesloten. De SWAPS zĳn ieder € 2 miljoen en hebben een looptĳd tot 2014/2016/2018/2020. Hiermee is de variabele rente van de rekening courant (€ 14.171.000) gedeeltelĳk afgedekt. De reële waarde is € 931.000 negatief. Tot een negatieve waarde van € 2 mio zĳn er geen bĳstortings- verplichtingen. Indien de marktrente verder daalt met 1% zal de negatieve marktwaarde stĳgen met € 350.000. als de rente verder daalt met 2% zal deze stĳgen met € 700.000. De marktwaarde blĳft daarmee onder het overeengekomen frensbedrag van € 2.000.000. De bank zal bĳ deze waarde geen margin call opvragen. Daarnaast heeft Clavis heeft één Cap en een floor van € 10 miljoen. Deze heeft een looptĳd van 10 jaar, en eindigd op 1/6/2014. Deze Cap en floor is gekoppeld aan een bestaande lening. De negatieve waarde bedraagt ultimo 2012 € 538.000. Er zĳn hiervoor geen margin-call verplichtingen.

JAARVERSLAG 2012

89

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening Bedrijfsopbrengsten 30. Huuropbrengsten De huurprĳzen zĳn bĳ de aanvang van de exploitatie vastgesteld. Daarna zĳn zĳ onderworpen aan : ■ algemene jaarlĳkse huurverhoging; ■ huurverhoging bĳ woningverbetering; ■ huurharmonisatie; ■ aanpassing naar reken-/markthuren.

De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3% (1 juli 2011: 1,3%). * niet-DAEB zĳn woningen met een kale huur van meer dan € 652,52 per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelĳk vastgoed dat niet op de EClĳst is vermeld.

31. Opbrengsten servicecontracten

32. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

90


De verkoopopbrengst van sociaal vastgoed in exploitatie betreft 2 verkochte woningen en grond Zuidlandstraat (2011: 4 woningen). De verkoopopbrengst commercieel vastgoed in exploitatie betreft 1 verkochte woning/garage (2011: 0 woningen).

33. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf

34. Overige bedrijfsopbrengsten

Er zĳn geen andere belangrĳke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winsten verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winsten verliesrekening opgenomen respectievelĳk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaalen manuren) wordt in de winsten verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrĳfsopbrengsten”

Bedrijfslasten 35. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed

36. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

JAARVERSLAG 2012

91

37. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

38. Lonen en salarissen

Bĳ de groep waren in 2012 gemiddeld 32 werknemers in dienst (2011: 33) / het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2012 gemiddeld 31 (2011: 32). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt:

39. Sociale lasten

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.

92


40. Pensioenlasten

De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Clavis is ondergebracht bĳ het bedrĳfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrĳkste kenmerken van deze pensioenregeling zĳn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen; ■ Er is sprake van een middelloonregeling; ■ De pensioenleeftĳd is waarschĳnlĳk 67 jaar (afhankelĳk van het regeerakkoord); ■ De regeling kent zowel een levenslang als een tĳdelĳk partner- en wezenpensioen, ■ waarbĳ het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis; Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het ■ bestuur van het pensioenfonds jaarlĳks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelĳk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltĳdfactor; Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het ■ pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrĳe aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprĳsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelĳk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termĳn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlĳks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast. De belangrĳkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zĳn: Deelneming in het bedrĳfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de ■ werknemers en bestuurders van Stichting Clavis; Stichting Clavis is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In ■ geen geval bestaat een verplichting tot bĳstorting; Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. ■ De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2012 106% (31-12-2011: 101%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2012 niet aan te passen aan de consumentenprĳsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen.

41. Onderhoudslasten

JAARVERSLAG 2012

93

42. Leefbaarheid

In de fysieke activiteiten zĳn tevens de leegstandskosten G/W/E meegenomen.

43. Lasten servicecontracten

De post “Lasten servicecontracten” zĳn gestegen als gevolg van hogere voorschotten als gevolg van meer verbruik gas.

44. Overige bedrijfslasten

94


Financiële baten en lasten 45. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa

46. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

47. Rentelasten en soortgelijke kosten

48. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zĳn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelĳk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zĳn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bĳ de aangifte zal blĳken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zĳn. Belastingdruk winsten verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winsten verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

JAARVERSLAG 2012

95

Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zĳn vastgesteld op verslagdatum. De post “Acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald:

Aansluiting toepasselĳk en effectieve belastingtarief Het toepasselĳk wettelĳk belastingtarief bedraagt 20% (2011: 20%). Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winsten verliesrekening is als volgt te specificeren:

49. Aandeel in resultaat van deelnemingen

96


Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht Samenstelling geldmiddelen

Toelichting op kasstromen Onder de investeringen in materiële vaste activa zĳn in het kasstroomoverzicht alleen opgenomen de investeringen waarvoor in 2012 geldmiddelen zĳn opgeofferd. De in het kasstroomoverzicht onder kasstroom operationele activiteiten opgenomen jegens huurders ontvangen en terugbetaalde in de waarborgsommen worden hieruit gecorrigeerd aangezien deze kasstromen een financieringskarakter hebben.

JAARVERSLAG 2012

97

12. Enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans 2012

98


Enkelvoudige balans 2012

JAARVERSLAG 2012

99

Enkelvoudige winsten verliesrekening

100


Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen De vergelĳkende cĳfers zĳn geherrubriceerd, maar hebben geen invloed op het resultaat.

Regelgeving De groep heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrĳft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zĳn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlĳnen toegepast, waaronder Richtlĳn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bĳzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 12 juni 2013.

Stelselwijziging Wĳzigingen Richtlĳn 645 Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlĳn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. De voor Stichting Clavis belangrĳkste wĳzigingen zĳn: Het vastgoed in exploitatie dient op objectniveau te worden onderverdeeld naar ■ sociaal en commercieel vastgoed op basis van de criteria van de EC-beschikking d.d. 15 december 2009; De corporatie heeft de beleidskeuze het sociaal vastgoed als geheel te ■ kwalificeren hetzĳ als bedrĳfsmiddel, hetzĳ als vastgoedbelegging; Deze keuze leidt bĳ waardering tegen actuele waarde tot toepassing van de ■ bedrĳfswaarde indien gekwalificeerd als bedrĳfsmiddel en van de actuele waarde i.c. de marktwaarde indien gekwalificeerd als vastgoedbelegging; Voor het sociaal vastgoed heeft de corporatie de keuze om ook tegen historische ■ kosten te waarderen; De corporatie heeft verder de keuze het commercieel vastgoed te waarderen ■ tegen historische kosten of tegen actuele waarde, in het laatste geval geldt de marktwaarde; Bĳ gecombineerde bouwprojecten is de saldering van het onrendabel sociale deel ■ met de te verwachten winst op het commerciële deel vervallen; Bĳ toepassing van de bedrĳfswaarde als waarderingsgrondslag vervalt de post ■ ‘mutatie actuele waarde’ in de winsten verliesrekening en worden waardevermeerderingen van het sociaal vastgoed als bedrĳfsmiddel (gewaardeerd tegen bedrĳfswaarde) voortaan conform de algemeen geldende RJ-richtlĳnen rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord (i.c. onder de overige reserves aangezien de herziene Richtlĳn 645 geen post herwaarderingsreserve kent); Bĳ toepassing van de bedrĳfswaarde als waarderingsgrondslag wordt voortaan ■ conform de algemeen geldende RJ- richtlĳnen afgeschreven over de bedrĳfswaarde; Wĳzigingen in de modellen voor de balans en winsten verliesrekening: in de ■ balans zĳn enkele posten toegevoegd zoals vastgoedbeleggingen en posten gerelateerd aan groepsmaatschappĳen, deelnemingen en belastingen; in de winsten verliesrekening zĳn de opbrengsten en lasten inzake servicecontracten afzonderlĳk weergegeven en is de post leefbaarheid toegevoegd. Dit heeft geen impact gehad op het resultaat.

JAARVERSLAG 2012

101

Wĳziging waarderingsgrondslagen Op grond van de hiervoor genoemde RJ-wĳzigingen en keuzemogelĳkheden heeft Stichting Clavis het bezit in exploitatie geherclassificeerd naar sociaal vastgoed en naar commercieel vastgoed, waarbĳ de tot en met 2011 gevolgde historische kostenwaardering vanaf 2012 wordt gecontinueerd voor deze beide typologieën. Binnen de grondslag van historische kostenwaardering zĳn vanaf 2012 de volgende onderdelen gewĳzigd, die gezien de impact hiervan op het vermogen en resultaat als een stelselwĳziging worden aangemerkt: a. De aanpassingen van de bedrĳfswaarde-uitgangspunten wegens het verlengen van de restant levensduur bĳ doorexploitatie van minimaal 10 jaar naar minimaal 15 jaar in het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zĳn genomen. b. Als gevolg van de onder punt a genoemde wĳzigingen van de bedrĳfswaarde: is de afwaardering van sociale vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrĳfswaarde bĳ aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend; zĳn de bĳzondere waardeverminderingen inzake het sociaal vastgoed in exploitatie over de afgelopen vĳf jaar herrekend hetgeen heeft geleid tot een aanpassing van de boekwaarde of lagere bedrĳfswaarde. c. Tevens is van complex overgegaan naar product-markt combinatie (is op wĳk niveau) benadering van de bedrĳfswaarde. Aanpassing vergelĳkende cĳfers van vermogen en resultaat De wĳzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zĳn als stelselwĳziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbĳ de vergelĳkende cĳfers 2011 in de jaarrekening 2012 zĳn aangepast. De aanpassing van de vergelĳkende cĳfers houdt in dat deze zĳn herrekend alsof de nieuwe waarderingsgrondslag reeds van toepassing was in voorgaande boekjaren. De invloed van de stelselwĳziging (cumulatieve effect) is voor het deel dat betrekking heeft op de jaren tot en met 2010 verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2011 (post overige reserves) en bedraagt € 6.095.529 positief. Het deel dat betrekking heeft op het resultaat 2011 is in de individuele posten van de winsten verliesrekening verwerkt middels aanpassing van de vergelĳkende resultaatcĳfers 2011 en bedraagt in totaal € 3.502.278 positief. In totaal bedraagt het cumulatief effect per 1 januari 2012 € 9.597.807. Dit effect alsmedehet resultaateffect 2011, uitgesplitst naar de individuele posten is als volgt:

102


Oordelen en schattingen Bĳ de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van de groep zich diverse oordelen en schattingen. De belangrĳkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbĳ behorende veronderstellingen zĳn vermeld in de toelichting bĳ de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.

Verhuurdersheffing Na balansdatum heeft terzake het zogenaamde "woonakkoord"politieke besluitvorming plaatsgevonden over verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in explotatie deels inkomensafhankelĳk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook wettelĳk vastgelegd. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelĳke huurverhoging en is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend, gebaseerd op de beste schattingen van het bestuur. Als de genoemde effecten van het woonakkoord wel worden ingerekend in de bedrĳfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2012 met € 49, miljoen toenemen. Dit effect zou resulteren in een toename van de overige reserves doordat de afwaardering in bestaand bezit afneemt met € 0,6 miljoen. Bĳ de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpassingen: inkomensafhankelĳke huurverhoging (2013 t/m 2017 1,5%; 2018 e.v. 0%) ■ de verhuurdersheffing is naast 2013 ook ingerekend voor de jaren 2014 en verder ■ (2014 € 0,630 miljoen; 2015 € 0,750 miljoen; 2016 € 0,850 miljoen en 2017 € 0,950 miljoen). De verhuurdersheffing wordt na 2017 conform de richtlĳnen niet meegenomen. Wĳ maken op dat de bĳdrage inzake de verhuurdersheffing/ extra huuropbrengsten gesaldeerd de eerst jaren in een negatieve kasstroom zullen resulteren.

JAARVERSLAG 2012

103

Grondslagen van balanswaardering in de enkelvoudige jaarrekening Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprĳs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelĳk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelĳk vastgoed is bedrĳfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelĳke organisaties, waaronder zorg-, welzĳn-, onderwĳs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bĳlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Stichting Clavis heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrĳfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbĳ vooral het realiseren van de volkshuisvestelĳke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrĳfsmiddel. Waardering bĳ eerste verwerking Bĳ eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprĳs. De kostprĳs omvat de verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Verder wordt rente tĳdens de bouw geactiveerd. De afschrĳving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrĳfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de kostprĳs (verkrĳgingsprĳs of vervaardigingsprĳs) minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrĳvingen en cumulatieve bĳzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrĳving is lineair gebaseerd op de verwachte gebruiksduur en rekening houdend met de componentenbenadering. Indien de afschrĳvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tĳd wĳzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswĳziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprĳs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrĳfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bĳzonder waardeverminderingsverlies.

104


Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroomgenererende eenheid (product-markt combinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. De beoordeling of en in hoeverre hierbĳ sprake is van een bĳzonder waardeverminderingsverlies wordt gebaseerd op het c.q. product-markt combinatie waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Voor zover de kasstromen voortvloeiend uit het c.q. product marktcombinatie en uit de uitgaven na eerste verwerking lager zĳn dan de boekwaarde op basis van historische kosten verhoogd met de uitgaven na eerste verwerking, wordt het nadelig verschil ten laste van de winsten verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Indeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden ( product-markt combinaties) waarvoor per een daarop gericht beleid is bepaald. Bĳ de indeling naar en/product markt combinaties) is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wĳkgerichte aanpak. Verder zĳn hierbĳ bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prĳsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Kosten van groot onderhoud In de kostprĳs van de materiële vaste activa worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winsten verliesrekening gebracht (toepassing componentenbenadering). Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Buitengebruikstelling of afstoting Materiële vaste activa buitengebruik worden gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” worden lineair tot nihil afgeschreven gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht. Materiële vaste activa die worden afgestoten (verkoop binnen vĳf jaar) op basis van een geformaliseerd verkoopplan worden gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde (indien van toepassing) onder aftrek van lineaire afschrĳvingen gedurende de resterende gebruiksduur tot aan het moment van verkoop. De afschrĳving wordt beëindigd indien de verkoopopbrengst als restwaarde hoger zal zĳn dan de boekwaarde.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering) . Waardering vindt plaats tegen de kostprĳs onder aftrek van bĳzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrĳfswaarde). De kostprĳs omvat de verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Verder wordt rente tĳdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zĳn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.

JAARVERSLAG 2012

105

Bĳzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bĳ het aangaan van feitelĳke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen nadat de definitieve ontwerpfase is vastgesteld. Bĳ de bepaling van de bĳzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroomgenerende eenheid (product-markt combinatie), te weten bĳ woningverbetering en herstructurering, wordt rekening gehouden met de bedrĳfswaarde van de bestaande kasstroomgenerende eenheid. Indien de bĳzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzĳde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprĳs en bĳkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zĳn gestart. Tĳdelĳke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bĳzonder waardeverminderingsverlies bĳ het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille” verantwoord.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprĳs (verkrĳgingsprĳs of vervaardigingsprĳs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrĳvingen en cumulatieve bĳzondere waardeverminderingsverliezen. Verder wordt rente tĳdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zĳn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden. De afschrĳving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrĳvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tĳd wĳzigingen ondergaat, worden deze wĳzigingen als een schattingswĳziging verantwoord. Buiten gebruik gestelde onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprĳs dan wel de lagere opbrengstwaarde.

106


De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatieeenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

Financiële activa Deelnemingen: Deelnemingen in groepsmaatschappijen, Andere deelnemingen De deelnemingen van Stichting Clavis in groepsmaatschappĳen en andere deelnemingen (niet-groepsmaatschappĳen) waarin zĳ invloed van betekenis uitoefent op het zakelĳke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van Stichting Clavis in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening. In de winsten verliesrekening wordt het aandeel van Stichting Clavis in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Stichting Clavis niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelĳke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelĳke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestĳging in het eigen vermogen worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blĳft de deelneming bĳ ongewĳzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bĳ de afwaardering worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelĳk worden aangemerkt als een onderdeel van de nettoinvestering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelĳk een feitelĳke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. De andere deelnemingen waarop Stichting Clavis geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelĳke en financiële beleid, worden tegen de verkrĳgingsprĳs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening.

Vorderingen: vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, leningen u/g en overige vorderingen Bĳ eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten.

JAARVERSLAG 2012

107

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tĳdelĳke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tĳdelĳke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschĳnlĳk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zĳn voor verrekening. Bĳ de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bĳ wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wĳze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbĳ sprake is van tĳdelĳke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vĳf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termĳn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zĳn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptĳd groter is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zĳn opgenomen onder de voorzieningen, waarbĳ zoveel mogelĳk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zĳn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. Fiscale eenheid vennootschapsbelasting Tussen Stichting Clavis, Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Beheer B.V. en Clavis Ontwikkeling B.V. bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats alsof elke maatschappĳ zelfstandig belastingplichtig is.

Voorraden Overige voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen wordt gewaardeerd tegen verkrĳgingsprĳs of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden werken Onderhanden werken in opdracht van derden (hierna: onderhanden werken) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termĳnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelĳk creditstand vertoont.

108


De werkopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden werk worden als opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden werk op betrouwbare wĳze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden werk niet op betrouwbare wĳze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte werkkosten dat waarschĳnlĳk kan worden verhaald en worden de werkkosten in de winsten verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zĳn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wĳze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden werk, worden de cumulatieve werkopbrengsten verwerkt in de winsten verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschĳnlĳk is dat de totale werkkosten de totale werkopbrengsten zullen overschrĳden, worden de verwachte verliezen onmiddellĳk in de winsten verliesrekening verwerkt. De werkkosten bestaan uit de directe werkkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zĳn aan werkactiviteiten in het algemeen en toewĳsbaar zĳn aan het werk gebaseerd op het normale niveau van werkactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met werkkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zĳn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschĳnlĳk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

Vorderingen Vorderingen worden bĳ eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelĳke transactie gelĳk is aan de kostprĳs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprĳs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banken girotegoeden en deposito’s met een looptĳd korter dan twaalf maanden. Rekening- courantschulden bĳ banken zĳn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlĳke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelĳk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelĳk als eigen-vermogensinstrument.

JAARVERSLAG 2012

109

Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschĳnlĳk is dat zĳ zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelĳkerwĳs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelĳk zĳn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tĳdswaarde materieel is.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden op moment dat sprake is van een feitelĳke verplichting (intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd) als bĳzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van de product-markt combinatie waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van de betreffende product-marktcombinatie overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering en de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrĳfswaarde (betreffende de materiële vaste activa) respectievelĳk marktwaarde (betreffende de vastgoedbeleggingen), rekening houdend met de bedrĳfswaarde respectievelĳk de marktwaarde van het bestaand complex/ productmarkt combinatie in het geval de investeringen en herstructureringen hiertoe gaan behoren.

Financiële passiva Schulden worden bĳ eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winsten verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprĳs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprĳs gelĳk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winsten verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de overige schulden zĳn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bĳ mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente.

Derivaten en hedge accounting De groep maakt gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps ter afdekking van de gelopen risico’s betreffende renteschommelingen. Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwĳdte van RJ 290 op portefeuillebasis in de subcategorieën: ‘Derivaten met toepassing van kostprĳshedge-accounting’ en ‘Overige derivaten met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties’ (zoals renteswaps).

110


Derivaten met toepassing van kostprĳshedge-accounting De afdekkingen worden verwerkt volgens kostprĳshedge-accounting, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: Documentatie van de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in ■ de doelstellingen van risicobeheer en de verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties; Documentatie van de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en ■ afgedekte posities; Verwerking van de ineffectiviteit in de winst-en-verliesrekening: bĳ derivaten in ■ een kostprĳshedge-relatie waarbĳ deels sprake is van hedge-ineffectiviteit, wordt indien per balansdatum de reële waarde lager is dan de kostprĳs, voor het ineffectieve deel dit verschil in de winsten verliesrekening onder de post “Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van vlottende effecten” verwerkt. De afdekkingen die aan deze voorwaarden voor hedge-accounting voldoen, worden als volgt verantwoord: Indien de afgedekte post tegen kostprĳs in de balans wordt verwerkt, wordt ook ■ het derivaat tegen kostprĳs gewaardeerd; Zolang de afgedekte post (i.c. toekomstige herfinancieringen op bestaande ■ leningen) in de kostprĳshedge nog niet in de balans is verwerkt, wordt het hedgeinstrument niet geherwaardeerd; De resultaten op het hedge-instrument worden gelĳktĳdig verantwoord met de ■ resultaten op de afgedekte post; Per balansdatum wordt de omvang van de risicopositie in de afgedekte post in de ■ hedge-relatie vergeleken met de omvang van de risicomitigerende werking van het hedge-instrument. Indien het hedge-instrument een grotere omvang heeft dan de afgedekte post, is sprake van ineffectiviteit en wordt het ineffectieve deel tegen reële waarde gewaardeerd met waardewĳzigingen in de winsten verliesrekening tegen kostprĳs; In het geval een rentecap deel uitmaakt van een hedge-relatie (afdekking ■ renterisico) en voor de aankoop ervan een eenmalige premie is betaald, wordt deze premie lineair geamortiseerd over de looptĳd van de afgedekte post. Kostprĳshedge-accounting wordt beëindigd indien: Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het ■ cumulatieve gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winsten verliesrekening is verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlĳk in de overlopende posten in de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt; De hedge-relatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien ■ de afgedekte positie een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt plaats: - Indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winsten verliesrekening of off-balance was gehouden, blĳft afhankelĳk van de situatie off balance of op de balans; - Indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge effectief buiten de winsten verliesrekening of off-balance was gehouden, naar de winsten verliesrekening overgebracht.

JAARVERSLAG 2012

111

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zĳn overgedragen.

112


Grondslagen van resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zĳn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zĳ betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelĳke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zĳ voor het opmaken van de jaarrekening bekend zĳn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrĳfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zĳn voor het bedrĳfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelĳk de opbrengst respectievelĳk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.

Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zĳn het resultaat van het gevoerde huurprĳsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rĳk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelĳke huur en maximale huursomstĳging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.

Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprĳs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrĳfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winsten verliesrekening verwerkt als alle belangrĳke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrĳke risico’s met betrekking tot de activa zĳn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wĳze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschĳnlĳk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De boekwaarde is op basis van historische kosten of lagere bedrĳfswaarde (sociaal vastgoed) respectievelĳk historische kosten of lagere marktwaarde (commercieel vastgoed). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zĳn.

JAARVERSLAG 2012

113

Geactiveerde productie voor eigen bedrijf Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat welke direct toerekenbaar zĳn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop).

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrĳfgelden woningzoekenden e.d.

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa en commercieel vastgoed De afschrĳvingen op materiële vaste activa, commercieel vastgoed en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrĳgings- of vervaardigingsprĳs. Afschrĳvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelĳke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzĳ bĳ sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de woningen binnen vĳf jaar worden verkocht in welk geval de afschrĳving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelĳke investeringsverplichtingen inzake vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder (teruggenomen) waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie.

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op huurderving debiteuren opgenomen.

Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bĳ het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft de groep geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bĳdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winsten verliesrekening verantwoord zodra zĳ verschuldigd zĳn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelĳk overlopend actief verantwoord.

Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.

114


Leefbaarheid Onder deze post zĳn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wĳk gebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wĳkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbĳeenkomsten nieuwe bewoners, bestrĳding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid etcetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wĳk gebonden uitgaven voor buurtcentra, bĳzondere gebouwen (zoals wĳksteunpunten, buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, cameratoezicht, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.

Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tĳdsevenredig in de winsten verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschĳnlĳk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winsten verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelĳke lasten komen ten laste van het jaar waarover zĳ verschuldigd worden. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelĳke hoeveelheid tĳd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en anders van de gewogen gemiddelde rentevoet van de rentedragende leningen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa die als zodanig kwalificeren en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige economische voordelen naar verwachting voldoende groot zĳn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winsten verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrĳgestelde posten en geheel of gedeeltelĳk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wĳzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelĳk wĳzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelĳkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wĳziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.

Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Stichting Clavis. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprĳs is bepaald op basis van de ontvangen dividenden.

JAARVERSLAG 2012

115

Toelichting op de enkelvoudige balans Materiele vaste activa

1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrĳvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrĳving op het sociaal vastgoed gewĳzigd van annuïtair naar lineair en tevens gebaseerd op de componentenbenadering. Voor het boekjaar 2012 zĳn daardoor de afschrĳvingslasten inzake het sociaal vastgoed in exploitatie niet toegenomen. De afschrĳvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zĳn, onder toepassing van de componentenbenadering bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: ■ Grond: geen afschrĳving; ■ Casco: 50 jaar; ■ Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 10 tot 15 jaar; ■ Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar; ■ Woningverbetering: 30 jaar.

Waardering bĳ eerste verwerking In de kostprĳs is tevens rente op schulden tĳdens de bouw opgenomen. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van € 65.696 geactiveerd. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop

116


De corporatie heeft voor de eerstkomende vĳf jaar een verkoopplan opgesteld waarin 240 woningen bestemd zĳn voor verkoop. De verwachte verkoop over de eerste 5 jaar zal 50 stuks bedragen. Hiervan zullen naar verwachting 10 woningen per boekjaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 1.152.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten € 216.000. Uitgangspunten bedrĳfswaarde De bedrĳfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrĳfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbĳ wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zĳn gebaseerd op redelĳke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zĳn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zĳn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zĳn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zĳn voor de eerste vĳf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbĳ voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vĳf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstĳging. Bĳ de bedrĳfswaardeberekening zĳn door de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stĳgingsparameters: jaarlĳkse huurverhoging van 2013 4%, 2014 4%, 2015-2017 2,5% (voorgaand ■ jaar: 2,3%); jaarlĳkse huurderving van 1,5% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 1,5%); ■ jaarlĳkse mutatiegraad van 12%; ■ jaarlĳkse stĳging van de overige exploitatie uitgaven van 2013-2017 2,5% ■ (voorgaand jaar: 2,5%); jaarlĳkse stĳging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor ■ bouwkostenontwikkeling van 2013 begroot, 2014-2017 3% (voorgaand jaar: 2,5%);

■ ■

■ ■

Volumeparameters: klachten onderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscĳfers): € 146 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 139); planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting, na begrotingsperiode op basis van gemiddelden per complex; directe overige exploitatie uitgaven (belastingen, verzekering): € 250 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 250); heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor 2013 ingerekend; voor de heffing over de jaren daarna is het wettelĳk kader nog niet geformaliseerd.

JAARVERSLAG 2012

117

Discontering: ■ disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); ■ disconteringsmoment: medionummerando contantmakingsperiode; ■ geschatte resterende economische levensduur zie verder onder tekstkader hierna van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zĳn. Overige aspecten: ■ inrekenen restwaarde grond: € 100 m2 per grondgebonden woning en € 30.000 per appartement met een sociale huurbestemming. De huidige grondprĳs geïndexeerd naar einde levensduur met 2% en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing/sloop (€ 10.000); ■ inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vĳf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelĳk is. Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrĳfswaardebepaling welke inherent zĳn aan deze waarderingsgrondslag, zĳn van bĳzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschĳnlĳkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwĳken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrĳfswaarde. Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zĳn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zĳn de woningen die met geborgde leningen zĳn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.

2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Bouwrente Tĳdens de bouw wordt rente op vreemd vermogen geactiveerd. Gedurende het boekjaar 2012 is hiervoor een bedrag van € 51.287 geactiveerd.

118


3. Onroerende en roerende goederen ten dienste van exploitatie De afschrĳvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zĳn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: Bedrĳfsterreinen: geen afschrĳving; ■ Automatisering: 3 jaar; ■ Bedrĳfsauto’s: 3 jaar; ■ Inventaris kantoor: 5 of 10 jaar; ■ Kantoorgebouw (componentenbenadering): ■ - grond: geen afschrĳving; - casco: 40 jaar; - liftinstallaties: 20 tot 25 jaar; - verwarmingsinstallaties: 20 jaar.

JAARVERSLAG 2012

119

Financiële vaste activa 5. Andere deelnemingen

6. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

7. Latente belastingvordering(en) Bĳ een aantal jaarrekeningposten is sprake van tĳdelĳke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelĳk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprĳs). De latentie loopt af over de resterende looptĳd van de leningen.

120


8. Leningen u/g

Vlottende activa Voorraden 9. Overige voorraden Betreft de voorraad onderhoudsmaterialen Technische Dienst / in de magazĳnen en servicewagens.

10. Onderhanden werken

Vorderingen

JAARVERSLAG 2012

121

11. Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zĳn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. Eind 2012 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 2% van de huuropbrengsten (eind 2011: 2%)

12. Gemeenten Zie onder vorderingen.

13. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Zie onder vorderingen.


De post “Te vorderen vennootschapsbelasting” betreft de naar verwachting te vorderen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zĳn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

15. Overige vorderingen Zie onder vorderingen.

16. Overlopende activa Zie onder vorderingen.

122


17. Liquide middelen

Er bestaan geen belangrĳke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrĳe beschikking van de groep.

18. Eigen vermogen Volgens paragraaf 20 uit de statuten is het eigen vermogen van Clavis bestemd voor de overige reserves. Het eigen vermogen is als volgt samengesteld:

Voorzieningen

19. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen De voorziening onrendabele toppen zĳn zover mogelĳk afgeboekt van de gedane investeringen.

20. Voorziening latente belastingverplichtingen Bĳ een aantal jaarrekeningposten is sprake van tĳdelĳke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Resulterend in de volgende latente belastingverplichting:

JAARVERSLAG 2012

123

Langlopende schulden

Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 72,1 miljoen (2011 € 73,9 miljoen) geborgd dooreht WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Stichting Clavis zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixe kostprĳssysteem. Aflossingsverplichting In 2013 zullen de aflossingen op de leningen kredietinstellingen € 1.830.000 bedragen.


De onder overige schulden opgenomen waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bĳ beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder aan mutatiekosten en achterstallige huur verschuldigd mocht zĳn. De waarborgsom bedraagt gemiddeld € 176,95 per VHE. Jaarlĳks wordt 2% rente toegerekend. De waarborgsom inclusief samengestelde rente wordt bĳ beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

124


Kortlopende schulden

23. Schulden aan kredietinstellingen

Zekerheden Door de huisbankier zĳn aan de groep rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 3,4 miljoen. Tegenover deze faciliteiten is geen zekerheid verstrekt: Per balansdatum is binnen de rekening-courantfaciliteit € 2,1 miljoen opgenomen. De verschuldigde renet van deze faciliteiten bedraagt respectievelĳk 1,5% boven het 3maands Euribor tarief.

24. Schulden aan leveranciers Zie tabel kortlopend schulden.

25. Gemeenten Zie tabel kortlopend schulden.

26. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen Dit betreft een rekening-courant verhouding met Clavis Beheer B.V..


De post verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar betreft de naar verwachting te betalen belasting over het belastbaar bedrag van het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting-tarieven die zĳn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten.

JAARVERSLAG 2012

125

28. Schulden ter zake van pensioenen Voor een toelichting wordt verwezen naar de post Pensioenlasten in toelichting op geconsolideerde winsten verliesrekening.


30. Overlopende passiva De post “Vooruitontvangen huren” heeft betrekking op de verhuring van de Brede School aan de gemeente Terneuzen en huur die huurders vooruit hebben betaald per 31-12.

126


Niet uit de balans blijkende verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zĳn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zĳn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2012 heeft Stichting Clavis een aangegane obligoverplichting van € 2,7 miljoen (2011: € 2,7 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelĳk: zĳ is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen.

Niet-verwerkte activa en verplichtingen Afnameverplichting woningen De groep heeft zich verplicht om bĳ oplevering van project Máxima 13 niet verkochte koopwoningen af te nemen van Van der Poel. Op balansdatum waren van de 13 woningen 11 woningen nog niet verkocht. De koopsom hiervan inclusief omzetbelasting bedraagt € 2 miljoen. Aansprakelĳkheid bĳ fiscale eenheid De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zĳn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelĳk aansprakelĳk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De corporatie vormt met Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zĳn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelĳk aansprakelĳk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

Meerjarige financiële verplichtingen Operationele lease De groep heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto’s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zĳn als volgt te specificeren:

JAARVERSLAG 2012

127

De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptĳd van 6 jaar waarbĳ de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de groep de optie de auto’s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelĳke leasebetalingen. Borg Clavis Ontwikkeling en Beheer B.V., Clavis Ontwikkeling B.V. en Clavis Beheer B.V. Op 27 september 2007 heeft Clavis een zakelĳke borgtocht afgegeven met een maximum van € 15.000.000 et n gunste van ABN-AMRO ter afdekking van het kredietarrangement van bovenvermelde entiteiten. Deze borgtocht is voor onbepaalde tĳd. Indien toezichthouders aangeven dat deze borgtocht niet langer gewenst is zal deze komen te vervallen. Borg Clavis Ontwikkeling B.V. Stichting Clavis koopt uiterlĳk 31 december 2012 van Clavis Ontwikkeling B.V. de percelen Kop van de Noordstraat te Terneuzen. De koopprĳs bedraagt maximaal € 1.500.000 doch minimaal het uitstaande saldo van de financiering welke geregeld is via de kredietofferte van de financier d.d 7 december 2007. Het openstaand saldo van de financiering ultimo 2011 bedraagt € 1.322.000. Investeringsverplichtingen Er is sprake van niet in de balans opgenomen investeringsverplichtingen voor nieuwbouw van woningen voor een totaalbedrag van € 3 miljoen, zĳnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Eventueel uit de contracten voorvloeiende verliezen als gevolg van onrendabele investeringen zĳn voorzien in de jaarrekening.

Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bĳ het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zĳn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Clavis loopt geen materiele risico's met betrekking tor valutarisico, kredietrisico als mede liquiditeitsrisico. Derivaten en hedge accounting Clavis heeft één Cap en een floor van € 10 miljoen.Deze heeft een looptĳd van 10 jaar, en eindigd op 1/6/2014. Deze Cap en floor is gekoppeld aan een bestaande lening. De negatieve waarde bedraagt ultimo 2012 € 538.000. Er zjin hiervoor geen margin-call verplichtingen.

128


Toelichting op enkelvoudige winsten verliesrekening Bedrijfsopbrengsten

De huurprĳzen zĳn bĳ de aanvang van de exploitatie vastgesteld. Daarna zĳn zĳ onderworpen aan : algemene jaarlĳkse huurverhoging; ■ huurverhoging bĳ woningverbetering; ■ huurharmonisatie; ■ aanpassing naar reken-/markthuren. ■ De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg 2,3% (1 juli 2011: 1,3%).

32. Opbrengsten servicecontracten

33. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille

De verkoopopbrengst betreft 2 verkochte woningen en grond zuidlandstraat (2011: 4 woningen)

34. Geactiveerde productie voor eigen bedrijf

JAARVERSLAG 2012

129

35. Overige bedrijfsopbrengsten

Er zĳn geen andere belangrĳke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winsten verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winsten verliesrekening opgenomen respectievelĳk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaalen manuren) wordt in de winsten verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrĳfsopbrengsten”

Bedrijfslasten 36. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en commercieel vastgoed

37. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa

38. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

130


39. Lonen en salarissen

Bĳ de groep waren in 2012 gemiddeld 32 werknemers in dienst (2011: 33) Het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2012 gemiddeld 31 (2011: 32). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt:

40. Sociale Lasten

Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.

41. Pensioenlasten

De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Clavis is ondergebracht bĳ het bedrĳfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrĳkste kenmerken van deze pensioenregeling zĳn: Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen; ■ Er is sprake van een middelloonregeling; ■ De pensioenleeftĳd is waarschĳnlĳk 67 jaar. (afhankelĳk van het regeerakkoord); ■ De regeling kent zowel een levenslang als een tĳdelĳk partner- en wezenpensioen, ■ waarbĳ het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis; Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het ■ bestuur van het pensioenfonds jaarlĳks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag respectievelĳk 31% van de ouderdomspensioengrondslag gecorrigeerd met de deeltĳdfactor; Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het ■ pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrĳe aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprĳsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelĳk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termĳn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlĳks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.

JAARVERSLAG 2012

131

De belangrĳkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zĳn: ■ Deelneming in het bedrĳfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van Stichting Clavis; ■ Stichting Clavis is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bĳstorting; ■ Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2012 106% (31-12-2011: 101%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB). Tevens heeft het bestuur van het pensioenfonds besloten de opgebouwde aanspraken van (gewezen) deelnemers en de ingegane pensioenen per 1 januari 2012 niet aan te passen aan de consumentenprĳsindex alle huishoudens. Het bestuur heeft dit besluit genomen omdat de financiële positie van het fonds toeslagverlening niet toelaat, aangezien het eigen vermogen van het fonds lager is dan het minimaal vereist eigen vermogen.

42. Onderhoudslasten

43. Leefbaarheid

In de fysieke activiteiten zĳn tevens de leegstandskosten G/W/E meegenomen.

44. Lasten servicecontracten

De post “Lasten servicecontracten” zĳn gestegen als gevolg van hogere voorschotten als gevolg van meer verbruik gas.

132


45. Overige bedrijfslasten

Financiële baten en lasten 46. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa

47. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

JAARVERSLAG 2012

133

48. Rentelasten en soortgelijke kosten

49. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zĳn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelĳk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zĳn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bĳ de aangifte zal blĳken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zĳn. Belastingdruk winsten verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winsten verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:

Acute belastingen boekjaar De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belasting-tarieven die zĳn vastgesteld op verslagdatum. De post “Acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald:

134


Aansluiting toepasselĳk en effectieve belastingtarief Het toepasselĳk (wettelĳk) belastingtarief bedraagt 20% (2011: 20%). Mutatie latente belastingen De mutatie latente belastingen in de geconsolideerde winsten verliesrekening is als volgt te specificeren:

50. Aandeel in resultaat van deelnemingen

JAARVERSLAG 2012

135

Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen Bestuurders De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bĳ ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termĳn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bĳ beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. In de bezolding 2012 is tevens begrepen de eenmalige crisisheffing (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’) die de groep over het boekjaar 2012 aan de fiscus is verschuldigd. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bĳ ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termĳn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUT- en prepensioenuitkeringen), uitkeringen bĳ beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. In de bezolding 2012 is tevens begrepen de eenmalige crisisheffing (‘Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013’) die de groep over het boekjaar 2012 aan de fiscus is verschuldigd. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappĳen zĳn gekomen is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd (in euro’s):

Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappĳen zĳn gekomen bedragen € 37duizend (2011: € 34 duizend ) en is naar individueel commissaris als volgt gespecificeerd (in euro’s):

Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zĳn als volgt voor de groep. Alle kosten voor onderzoek van de jaarrekening zĳn gemaakt door Ernst & Young Accountants LLP. De overige kosten zoals Advies op fiscaal terrein zĳn niet uitgevoerd door Ernst & Young.

136


Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat. De resultaatbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 20 van de statuten. Daarin is bepaald dat het resultaat toegevoegd word aan de algemene reserves.

Bestemming van het resultaat 2012 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd op de algemene reserves. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrĳke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zĳn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. Er hebben zich geen belangrĳke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum, voorgedaan.

Verhuurdersheffing Na balansdatum heeft terzake het zogenaamde "woonakkoord"politieke besluitvorming plaatsgevonden over verhuurdersheffing en huurverhogingen. Het akkoord houdt kortweg in dat de huurverhoging van de sociale woningen in explotatie deels inkomensafhankelĳk wordt. Daarnaast is de verhuurdersheffing voor 2014 en verder ook wettelĳk vastgelegd. In de gepresenteerde waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is geen rekening gehouden met inkomensafhankelĳke huurverhoging en is de verhuurdersheffing slechts voor 2013 ingerekend, gebaseerd op de beste schattingen van het bestuur. Als de genoemde effecten van het woonakkoord wel worden ingerekend in de bedrĳfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie, zou deze per 31 december 2012 met € 49, miljoen toenemen. Dit effect zou resulteren in een toename van de overige reserves doordat de afwaardering in bestaand bezit afneemt met € 0,6 miljoen. Bĳ de inrekening van het woonakkoord wordt uitgegaan van de volgende parameteraanpassingen: inkomensafhankelĳke huurverhoging (2013 t/m 2017 1,5%; 2018 e.v. 0% ■ de verhuurdersheffing is naast 2013 ook ingerekend voor de jaren 2014 en verder ■ (2014 € 0,630 miljoen; 2015 € 0,750 miljoen; 2016 € 0,850 miljoen en 2017 € 0,950 miljoen). De verhuurdersheffing wordt na 2017 conform de richtlĳnen niet meegenomen. Wĳ maken op dat de bĳdrage inzake de verhuurdersheffing / extra huuropbrengsten gesaldeerd de eerst jaren in een negatieve kasstroom zullen resulteren.

JAARVERSLAG 2012

137

138


C. VERKLARINGEN

JAARVERSLAG 2012

139

13. Controleverklaring

140


JAARVERSLAG 2012

141

14. Verklaring van het bestuur De directeur/bestuurder van Stichting Clavis verklaart dat alle uitgaven in 2012 en alle genomen besluiten uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zĳn gedaan. Terneuzen, 12 juni 2013 w.g. R. de Ridder, Directeur/bestuurder.

142


15. Verklaring Raad van Commissarissen In dit jaarverslag is de jaarrekening 2012 opgenomen zoals deze door de directie is opgemaakt. De jaarrekening 2012 is door Ernst & Young accountants onderzocht en van een goedkeurende controleverklaring voorzien, zoals elders in dit jaarverslag blĳkt. De Raad van Commissarissen geeft haar goedkeuring aan deze jaarrekening. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid en beheer. Aldus getekend door de Raad van Commissarissen van Stichting Clavis te Terneuzen, dd. 12 juni 2013

w.g. Dhr. E.P.H. Kerckhaert, voorzitter

w.g. Dhr. M.H.B.M. van de Vĳver, vice-voorzitter

w.g. Dhr. G. van den Berg

w.g. Dhr. A. van Houcke

w.g. Mw. S. Verburg

w.g. Dhr. C.H.M. van Waes

JAARVERSLAG 2012

143

Bezoekadres: Rosegracht 2 Terneuzen Postadres: Postbus 150 4530 AD Terneuzen Telefoonnummer: 0115-622444 E-mail: [email protected] Website: www.clavis.cc

JAARVERSLAG Woningcorporatie Clavis

Recommend Documents