Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend, binnen een bepaalde tijd, op uw vastgoedportefeuille verbeteren en besparen. Coresta heeft hiervoor alle benodigde kennis in huis. Van strategen tot procesmanagers, juristen, financieel experts en beheerders aan toe. Desgewenst nemen wij mensen van uw vastgoedafdeling hierbij over.
...dan biedt de ROREraamovereenkomst van Coresta u de juiste mogelijkheden!
Coresta is in staat om evidence based uw doelstellingen te behalen met een RORE-raamovereenkomst.
Een voorbeeld Onderdeel van de vastgoedportefeuille zijn drie zwembaden. U wilt over drie jaar het exploitatieresultaat met € 200.000,- op jaarbasis verbeteren.
De RORE-aanpak van Coresta houdt in: RORE-scope (eerste meetinstrument)
Met de RORE-scope wordt op basis van feitelijke gegevens onderzocht in hoeverre verbeteringen en besparingen realiseerbaar zijn. Hierin wordt bijvoorbeeld antwoord gegeven op de volgende vragen: ■■ Is de verbetering van € 200.000,- wel een reële vraag; kunnen de kosten naar beneden en de inkomsten omhoog? ■■ Wat zijn de randvoorwaarden? Mag er een zwembad gesloten worden of moeten alle baden open blijven? ■■ Kunnen we de verbetering wel in drie jaar realiseren of kan het sneller of hebben we meer tijd nodig? ■■ Welke doelstellingen gelden voor uw huisvesting en in welke mate: - Gebruikerstevredenheid? - Innovatie? - Flexibiliteit? - Productiviteit - Waarde vastgoed? - Uitstraling & Identiteit? - Kosten?
© Coresta december 2012 - 1
Indien er (nog) geen concrete doelstelling ligt, kunnen wij door middel van een RORE-scope voor u onderzoeken welke verbeteringen en besparingen wij denken te kunnen behalen. Uw huidige situatie wordt dan door ons vergeleken met de benchmark.
STRATEGIE
t
T
ENT ATIE
/ Nieuwbouw
R E N & B E S PA
E
RORE® VALUE
(Ve
o r)k o
p/
e (V
EM
Re n
an ag em ent
TER
r
BE
PL
er
ym
uu
V
ER
o v a tie
RORE®
p Pro
EN
Op strategisch niveau kijken we hoe uw organisatiestrategie kan worden vertaald naar een duurzame vastgoedstrategie. Dit doen we op basis van marktonderzoek en de door u gewaardeerde doelstellingen voor uw huisvesting. Gelijktijdig inventariseren we uw huidige huisvestingsportefeuille, waarna we in een helder strategisch huisvestingsplan aangegeven welke stappen u moet zetten om voor de lange termijn optimale huisvesting te creëren volgend aan uw organisatiestrategie, zorgvisie of onderwijsvisie.
GEM
Strategieontwikkeling
MANA
Vervolgens wordt gedurende de looptijd van de raamovereenkomst continu verbeterd en bespaard.
RORE® CAST
r) h
Bij aanvang van de raamovereenkomst starten we gelijktijdig met:
In eerste instantie ligt de focus op het behalen van quick wins. Hierbij worden bijvoorbeeld: ■■ Huurcontracten heronderhandeld; ■■ Financieringen geoptimaliseerd; ■■ Energiebesparingsmaatregelen getroffen; ■■ Subsidies geoptimaliseerd; ■■ Facilitaire inkopen geoptimaliseerd.
REN & BESPA ETE RE B N ER
Facility m ana g e m e nt
De opzet van de RORE-raamovereenkomst is schematisch is weergegeven in figuur 2.
Verbeterplan uitgedrukt in een meerjarenbegroting
Concep tontw ikk elin
IM
RORE® SCOPE
RORE-raamovereenkomst
Verbeteren & besparen (quick wins)
ling twikke eon i g ate Str
N
Zichtbaar maken van verbeteren bespaarpotentieel
g
De RORE-scope wordt schriftelijk goedgekeurd en vastgesteld als officiële nulmeting. De uitkomst van de RORE-scope vormt de input voor de ROREraamovereenkomst.
Return on Real Estate cycle
V
De resultaten gelden als nulmeting met een inschatting van de mogelijke verbeteringen en besparingen. Op basis van de RORE-scope kunt u later beoordelen of wij daadwerkelijk verbeteren en besparen. In de RORE-scope leggen wij ten minste vast: ■■ De huidige exploitatielasten van uw organisatie op basis van kengetallen (bijvoorbeeld per m2 of per gebruiker); ■■ De tevredenheid van uw klanten en medewerkers; ■■ De verbeteringen en besparingen die we kunnen behalen.
Evaluatie van gerealiseerde verbetering / besparing afgezet tegen RORE-cast ■■
Figuur 1 Return on Real Estate Cycle
RORE-cast (tweede meetinstrument)
De RORE-cast maakt inzichtelijk hoe uw exploitatie er naar verwachting gaat uitzien. De verbeteringen en besparingen die wij zien op basis van het strategisch vastgoedplan en de quick wins, inclusief de daartoe benodigde investeringen en onze honoraria, worden in de exploitatie voor de komende vijftien jaar doorgerekend. Samen met u wordt ook het tempo van de investeringen bepaald. Hierbij betrekken we de uitgangspunten van banken en overige financiers. Na vaststelling van de RORE-cast starten, indien gewenst, vier trajecten gelijktijdig: 1. Conceptontwikkeling middels een conceptontwikkelingsovereenkomst waarna renovatie/nieuwbouw kan volgen; 2. (Ver)koop/(ver)huur middels een bemiddelingsovereenkomst; 3. Propertymanagement (het management van de gebouwen) middels een propertymanagement-overeenkomst; 4. Facilitymanagement (het management van het gebruik van de gebouwen) middels een facilitymanagement-overeenkomst.
Conceptontwikkeling
Het strategisch vastgoedplan dat op portefeuilleniveau is opgesteld wordt geïmplementeerd op objectniveau. Hierbij wordt renovatie/nieuwbouw voorafgegaan door conceptontwikkeling, waarbij op locatie de (on)mogelijkheden van een ontwikkeling worden onderzocht; ruimtelijk, wettelijk, markttechnisch, businesswise en qua financierbaarheid. Conceptontwikkelingen zijn vaak intensief en kostbaar en veroorzaken hoge ‘oude plankosten’ omdat de ervaring leert dat slechts één op de vier conceptontwikkelingen doorgaan. Bij Coresta betaalt u slechts de succesvolle conceptontwikkelingen. Dit durven wij aan omdat wij in staat zijn bij een conceptontwikkeling de juiste stappen te nemen.
Renovatie/nieuwbouw
Een succesvolle conceptontwikkeling kan leiden tot renovatie of nieuwbouw. Steeds vaker komt het voor dat banken aan onze klanten vragen om bouw- en/ of afzetrisico’s af te laten dekken. Hierbij dekt Coresta de stringente budgetten af middels een budgetgarantie-overeenkomst die u kunt zien als een soort verzekeringspremie, waarbij aanbestedingsvoordelen ten goede komen aan u.
(Ver)koop/(ver)huur
De implementatie van het strategisch vastgoedplan leidt mogelijk ook het (ver) kopen of (ver)huren van objecten binnen uw portefeuille. Coresta heeft contacten met particuliere beleggers en pensioenfondsen en werkt samen met plaatselijke makelaars om vraag en aanbod bij elkaar te brengen.
Propertymanagement (management van de gebouwen)
Door middel van een propertymanagementovereenkomst regelen wij het beheer
van de gebouwen. Hiervoor heeft Coresta een strategische samenwerking met één van de grootste vastgoedbeheerder in Nederland. Hierdoor zijn wij in staat om efficiënt en effectief, dus goedkoop, het beheer te kunnen voeren. Ook kunnen we u aansluiten op inkoopcombinaties waardoor wij in staat zijn scherp voor u te kunnen inkopen.
Facilitymanagement (management van het gebruik van de gebouwen) Verbeteringen en besparingen realiseren wij eveneens op het gebied van facilitymanagement. Hierbij moet u denken aan het behalen van voordelen op het gebied van schoonmaak, klein onderhoud, tuin etc. Coresta heeft doorlopende contracten lopen met inkoopcombinaties waar u op kunt aansluiten. Jaarlijks worden bovengenoemde werkzaamheden geëvalueerd door middel van de RORE-value.
RORE-value (derde meetinstrument)
De RORE-value meet jaarlijks de werkelijke exploitatie. Deze vergelijken we met de RORE-cast. Wij kijken naar: ■■ De feitelijke exploitatie ten opzichte van de in de RORE-cast gepresenteerde exploitatie; ■■ De tevredenheid van uw klanten en medewerkers. De afwijkingen worden geanalyseerd waarna bijstelling van de vastgoedportefeuille plaatsvindt.
Honorarium Coresta
De RORE-scope bieden wij u aan voor een nader overeen te komen bedrag. De RORE-raamovereenkomst bestaat uit: ■■ Het RORE-management: hiervoor wordt een nader te bepalen vaste fee per jaar berekend. U kunt hierdoor kosten in eigen huis besparen; ■■ De RORE-meetinstrumenten, RORE-cast (éénmalig) en value (jaarlijks): de RORE-instrumenten worden u aangeboden voor een vaste prijs per m2 bruto vloeroppervlak; ■■ Voor de besparingsovereenkomst betaalt u ons een percentage van de voordelen die wij kunnen behalen. Deze voordelen wegen vaak op tegen de kosten van de eerder genoemde strategieontwikkelingskosten; ■■ De strategieontwikkelingsovereenkomst wordt marktconform afgeprijsd.
RORE-raamovereenkomst
RORE
Eerste jaar van de raamovereenkomst
Meetinstrumenten
ROREscope
ROREcast
MANAGEMENT
IMPLEMENTATIE
STRATEGIE
Verbeteren & Besparen
Strategieontwikkeling
Tweede jaar van de raamovereenkomst
Derde en volgende jaren ROREvalue
ROREvalue Besparingsovereenkomst
Strategieontwikkelingsovereenkomst
update
update
Conceptontwikkelingsovereenkomst
Conceptontwikkeling
Renovatie / Nieuwbouw
Budgetgarantieovereenkomst
(Ver)koop / (Ver)huur
Bemiddelingsovereenkomst
Propertymanagement
in overleg
Propertymanagementovereenkomst
Facilitymanagement
in overleg
Facilitymanagementovereenkomst
uitloop
uitloop
overzicht overeenkomsten onder RORE-raamovereenkomst Versie 18 december 2012
■■
Figuur 2 overzicht overeenkomsten onder RORE-raamovereenkomst
De overige contracten worden vooraf afzonderlijk marktconform afgeprijsd: ■■ Conceptontwikkelingsovereenkomst; ■■ Budgetgarantieovereenkomst; ■■ Bemiddelingsovereenkomst; ■■ Propertymanagementovereenkomst; ■■ Facilitymanagementovereenkomst. Het totale honorarium van Coresta, gedurende de looptijd van het contract, past binnen de verbeter- en bespaardoelstellingen. Wij committeren ons dus aan de netto verbeteringen en besparingen en kunnen daarop garantie afgeven.
Samengevat ■■ ■■ ■■ ■■
U gaat meetbaar verbeteren en besparen op uw vastgoedportefeuille; U wordt volledig ontzorgd op het gebied van vastgoed management; Coresta heeft hiervoor alle benodigde disciplines in huis; Het management van uw portefeuille en de verbintenis met Coresta is van tijdelijke aard (ca. drie jaar) en kan worden verlengd, of we dragen het daarna zorgvuldig over.
Coresta
Coresta is toonaangevend in het behalen van het allerbeste rendement mét uw vastgoed. Binnen Coresta is expertise in alle facetten van maatschappelijk en commercieel vastgoed vertegenwoordigd: zorg, gemeenten, sport, onderwijs, welzijn, cultuur, gebieds- en wijkontwikkeling of combinaties hiervan.
Contactpersoon
Peter Schiphorst: bel 040 – 235 22 77 of mail
[email protected].
Postbus 1650 ■ 5602 BR Eindhoven ■ T +31 (0)40 235 2277
[email protected] ■ www.coresta.nl ■ Fotografie DigiDaan
