Waar op de kaart?
Wim Wensing ING Real Estate Investment Management OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille Delft, 17 maart 2010
ING Real Estate Investment Management • ING REIM verzorgt asset management voor derden
ING Dutch Residential Fund
Institutionele investeerders
Raad van Commissarissen
ING Dutch Residential Fund
ING Dutch Residential Master Funds
Fondsmanagement
ING Dutch Residential Development Fund
Woningportefeuille •
Semi open-end fonds met core strategie
•
231 woningcomplexen, met een totaal van 10.085 woningen
•
Boekwaarde: EUR 1,6 miljard, pijplijn: EUR 133 miljoen, jaarhuur: EUR 84 miljoen
•
84% appartementen versus 16% eengezinswoningen
•
69 institutionele investeerders
•
Fbi-status
Snapshot
Clioplein, Den Haag Marco Polo, Amsterdam
Institutionele belegger
• Aandeelhouders (institutionele investeerders) zijn eigenaar portefeuille • Doelstelling is het behalen van optimaal rendement en/of outperformance van de ROZ/IPD woningen benchmark • Fbi-status schept randvoorwaarden • Winst uitkeren aan aandeelhouders • Beperkte mate van ontwikkelactiviteiten • Beperkte mate van verkopen / uitponden • Beperkte mate van vreemd vermogen • Verslaglegging volgens IFRS
Strategie
• Demografie is leidend voor strategie op lange termijn • Starters en ouderen gedefinieerd als belangrijkste doelgroep • Samenstelling woningportefeuille is resultaat
Springfield & Greenpark, Sittard
van deze keuze • Regionale visie • Appartementen op centrale, stedelijke locaties • Diversificatie is belangrijk, maar er is wel sprake van duidelijke keuzes
Demografische ontwikkelingen
9,000,000
• Bevolking- en huishoudensgroei zet komende jaren verder door
7,000,000
5% 6%
4%
5%
5%
11%
12%
12%
11%
11%
11%
32%
30%
29%
41%
43%
44%
2030
2040
2050
12%
13% Number of households
• Sterkste groei voor eenpersoonshuishoudens • Onder andere als gevolg van vergrijzing
8,000,000
12%
6,000,000 12% 5,000,000 4,000,000
33% 33%
3,000,000 2,000,000 1,000,000
36%
38%
2010
2020
0
• Sterke regionale verschillen • Periferie versus stedelijke gebieden • Krimp- versus groeiregio’s
1-person hh.
• Sterke verschillen in vraag naar woningtypologie • Appartementen versus eengezinswoningen
2-person hh.
3-person hh.
4-person hh.
> 4-person hh.
1. Regionale keuzes
• Regionale diversificatie als uitgangspunt • Moment om invloed uit te oefenen op de samenstelling van portefeuille • Aankoop, verkoop en renovatie • Regionale allocatiedoelstellingen spelen hierin een grote rol • Vraaggestuurde investeringbeslissingen • Lange termijnvisie
1. Regionale keuzes
• Nieuw woningaanbod is slecht in beperkte mate vraaggestuurd • Met als resultaat: Lada • Decentrale aansturing en rolverdeling tussen overheid, ontwikkelaar, corporatie en belegger zijn hier debet aan • Overgang van uniforme naar gediversifieerde vraag • Kritische houding en oog voor lange termijn zijn essentieel om duurzaam te kunnen investeren in de Nederlandse woningmarkt
1. Regionale keuzes
2. Wijk- en locatiekeuze Criteria bij selectie van (gegeven) locatie • Randvoorwaarden als grotendeels bepaald door keuze voor particuliere huur en de focus op een- en tweepersoons huishoudens • Inschatten waar kansen liggen (investeren) en waar de risico’s optreden (dispositie) • Oordeel vormen op locatie, beslissen op afstand is niet mogelijk • Nabijheid van winkelcentrum voor dagelijkse (< 500 meter) en/of niet-dagelijkse (< 1.500 meter) voorzieningen, school/crèche en/of groenvoorzieningen • Uitstraling, bewonerssamenstelling en veiligheid van directe omgeving • Bereikbaarheid door middel van auto en openbaar vervoer, afstand tot bushalte, station of oprit snelweg • Criteria verschillen naar gelang de doelgroep
2. Wijk- en locatiekeuze
Naast selectie van locatie, speelt ING ook een actievere rol • Participeren/meedenken over gebiedsontwikkeling • Co-investeren als partner van projectontwikkelaar • Mandaat wijkontwikkeling ligt bij gemeente en corporaties • Dynamisch gegeven, van belang tijdens gehele levensduur • Onderdeel van hold/sell analyse in exploitatiefase In welke mate zijn locaties maakbaar? • Langjarige, kapitaalintensieve opgave • Verschillen in succes van Vinex-locaties • Randvoorwaarden moeten kloppen • Ligging, bereikbaarheid • Connectie met achterland • Voorzieningenniveau
Zuidas, Amsterdam
Aquadriga – Den Haag
Aquadriga, Den Haag
3. Programma van Eisen
Oog houden voor de doelgroep blijft essentieel • Logische plattegronden (woningindeling) • Kwaliteitseisen (bijv. badkamer en keuken) • Differentiatie per doelgroep, zoals 75+’er, starter, tweeverdiener etc. • Afwerking • Duurzaamheid (energielabels)
• Doelstelling is het ontwikkelen en exploiteren van een courant, duurzaam product • Geen kostenpost, maar waardecreatie • Echte duurzaamheid zit in de kwaliteit van gebouw en leefomgeving
Vragen / opmerkingen?
