VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MANAGEMENTU V JINDŘICHOVĚ HRADCI
Diplomová práce
Bc. Jana Boučková 2013
VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE FAKULTA MANAGEMENTU V JINDŘICHOVĚ HRADCI KATEDRA SPOLEČENSKÝCH VĚD
Trh nemovitostí a jeho financování
Bc. Jana Boučková
Vedoucí práce Ing. Libor Votava, Ph.D.
2013
Čestné prohlášení
Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Trh nemovitostí a jeho financování“ jsem vypracovala samostatně a veškerou použitou literaturu a další prameny jsem řádně označila a uvedla v přiloženém seznamu.
Ve Veselí nad Lužnicí, dne 19. dubna 2013
……………………… podpis
Anotace
Diplomová práce analyzuje trh nemovitostí a zaměřuje se na jeho financování především prostřednictví hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Analyzuje typy a parametry jednotlivých produktů od různých společností. Na základě těchto informací doporučuje řešení a vhodný postup pro modelové klienty.
Obsah Úvod .................................................................................................................................... ….. 1 Nemovitosti .......................................................................................................................... 1 1.1 Trh s byty ....................................................................................................................... 4 1.1.1 Poptávka po bydlení ................................................................................................ 5 1.1.2 Nabídka bydlení ...................................................................................................... 6 1.1.3 Fungování trhu s bydlením ...................................................................................... 7 1.1.4 Subjekty na trhu....................................................................................................... 7 1.2 Trh s nemovitostmi......................................................................................................... 8 1.3 Zdanění nemovitostí ....................................................................................................... 9 1.3.1 Daň z nemovitostí .................................................................................................... 9 1.3.2 Daň z převodu nemovitostí ...................................................................................... 9 2 Zdroje financování .............................................................................................................. 10 2.1 Vlastní zdroje ............................................................................................................... 10 2.2 Cizí zdroje .................................................................................................................... 10 3 Úvěr ze stavebního spoření ................................................................................................. 12 3.1. Stavební spoření .......................................................................................................... 12 3.2. Překlenovací úvěr ........................................................................................................ 15 3.3. Úvěr ze stavebního spoření .......................................................................................... 18 3.3.1 Účelovost .............................................................................................................. 18 3.3.2 Přidělení cílové částky ........................................................................................... 18 3.3.3 Úvěrová fáze ......................................................................................................... 19 4 Hypoteční úvěr .................................................................................................................... 20 4.1 Typy hypotečních úvěrů v České republice ................................................................... 21 4.2 Zajištění hypotečních úvěrů .......................................................................................... 23 4.3 Účelovost ..................................................................................................................... 24 4.4 Bonita .......................................................................................................................... 26
4.4.1 Úvěrové registry .................................................................................................... 27 4.5 Úroková sazba .............................................................................................................. 28 4.5.1 Úrokové sazby ČNB .............................................................................................. 29 4.6 Doba splatnosti ............................................................................................................. 30 4.7 Typy splácení ............................................................................................................... 31 5 Podílové fondy .................................................................................................................... 32 6 Trh nemovitostí v ČR .......................................................................................................... 33 6.1 Vývoj trhu .................................................................................................................... 33 6.2 Investice do nemovitostí ............................................................................................... 38 6.3 Daně............................................................................................................................. 38 6.4 Porovnání vlastnického a nájemního bydlení ................................................................ 39 7 Úvěr ze stavebního spoření ................................................................................................. 40 7.1 Vývoj úvěrů ze stavebního spoření ............................................................................... 40 7.2 Vývoj státní podpory .................................................................................................... 43 7.3 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ....................................................................... 44 7.4 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. ..................................................................... 45 7.5 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. ...................................................................... 45 7.6 Raiffeisen stavební spořitelna a.s. ................................................................................. 46 7.7 Wüstenrot – stavební spořitelna a.s. .............................................................................. 47 7.8 Analýza parametrů úvěrů ze stavebního spoření ........................................................... 48 8 Hypoteční úvěr .................................................................................................................... 49 8.1 Vývoj hypotečních úvěrů .............................................................................................. 49 8.2 Vývoj úrokových sazeb ................................................................................................ 51 8.3 Fixní a variabilní sazba ................................................................................................. 53 8.4 Fixační období.............................................................................................................. 53 8.5 Doba splatnosti............................................................................................................. 54 8.6 Česká spořitelna ........................................................................................................... 55 8.7 Hypoteční banka........................................................................................................... 56
8.8 Komerční banka ........................................................................................................... 56 8.9 Raiffeisen Bank ............................................................................................................ 57 9.0 Unicredit Bank ............................................................................................................. 57 9.1 LBBW Bank................................................................................................................. 58 9.2 Equa Bank .................................................................................................................... 58 9.3 Analýza parametrů hypotečních úvěrů .......................................................................... 59 9 Úvěr ze stavebního spoření versus hypoteční úvěr ............................................................... 60 10 Modeloví klienti ................................................................................................................ 62 10.1. Modelový klient č. 1 .................................................................................................. 62 10.2. Modelový klient č. 2 .................................................................................................. 64 Závěr ......................................................................................................................................... Seznam zdrojů ...........................................................................................................................
Úvod Téměř všichni se v životě ocitáme na trhu nemovitostí. A to v roli kupujícího či prodávajícího. Nejčastěji si kupujeme nemovitosti určené k bydlení. Není mnoho lidí, kteří by měli na nový byt
či
dům
k dispozici
vlastní
finanční
prostředky
v okamžiku,
kdy
uvažují
o koupi či výstavbě. A tak často využívají zdroje cizí, díky kterým si mohou splnit své sny o bydlení dříve. Nejvíce využívané cizí zdroje jsou v současné době hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Vyznat se však v nabídce bank a spořitelen a vybrat optimální řešení je v dnešní době velmi obtížné. Diplomová práce je zaměřena na trh nemovitostí a financování nemovitostí. Téma diplomové práce jsem si vybrala z důvodu zájmu o financování nemovitostí. Diplomová práce analyzuje trh nemovitostí. Důraz je kladen na financování nemovitostí, a to prostřednictvím hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Práce se zabývá analýzou parametrů a typů jednotlivých produktů od různých společností. Na základě syntézy těchto informací doporučuje řešení a vhodný postup pro modelové klienty. Práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. V teoretické části jsou uvedeny poznatky, které se týkají nemovitostí, zdrojů financování, úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru a podílových fondů. Tyto poznatky jsou nezbytné pro praktickou část, která se zabývá trhem nemovitostí, úvěry ze stavebního spoření a hypotečními úvěry. Pro praktickou část diplomové práce jsem si stanovila hlavní a vedlejší cíl. Hlavním cílem práce je analyzovat financování nemovitostí prostřednictvím hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a doporučit vhodný způsob pro modelové klienty. Vedlejším cílem práce je analyzovat parametry a typy jednotlivých produktů od různých společností. V praktické části je analyzován trh nemovitostí v České republice. Dále jsou rozebírány úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry. Na základě zjištěných informací je doporučeno řešení a vhodný postup pro modelové klienty. Při práci s literaturou byla provedena rešerše informačních zdrojů. Seznam použitých zdrojů je uveden na konci diplomové práce. V praktické části byla aplikována metoda deskripce a analýzy. V poslední kapitole byla využita metoda syntézy.
1 Nemovitosti Slovo nemovitost pochází z latinského slova immobilium, které vyjadřuje to, co se nedá přemístit. Nemovitosti jsou občanským zákoníkem definované jako stavby nebo pozemky, které jsou spojené se zemí pevným základem. Jedná se například o rodinný dům, byt, pozemek, chatu, zahradu, garáž, park či les. [1] Rodinný dům je stavba, kde je více než polovina podlahové plochy určena pro bydlení. Může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží a podkroví. A jedno podlaží podzemní. Dále může mít nejvýše tři samostatné byty. Pozemek, na kterém je určena stavba rodinného domu musí umožňovat hospodárnou a účelnou realizaci. A to především tvarem, velikostí, základovými poměry a polohou. Je nutné, aby stavba rodinného domu byla napojena na místní kanalizaci, vodovod a rozvod elektřiny. Dle potřeby je možné napojení stavby na jiné energetické sítě. Způsob připojení je stanoven na základě požadavků oprávněné organizace. Stavba musí mít v místě, kde není vodovod zdroj pitné vody. Pokud v místě není či nedostačuje veřejné kanalizace, je třeba, aby stavba měla vlastní kanalizační zařízení, které hygienicky vyhovuje. Na příslušném stavebním úřadě je dobré zjistit, zda je na pozemku stavba rodinného domu možná. Stavební úřad vydává rozhodnutí, které je v souladu se závaznou částí územně plánovací dokumentace. Je třeba, aby stavebník prokázal, že je vlastníkem pozemku. Pokud není vlastníkem, musí prokázat, že má k pozemku jiné právo, které ho opravňuje zřídit na něm požadovanou stavbu. Toto právo se prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí. Výpis by neměl být starší než dva měsíce. Jiné právo k pozemku je například smlouva o smlouvě budoucí, nájemní smlouva a právo, které odpovídá věcnému břemeni. Stavebník potřebuje ke stavbě rodinného domu stavební povolení a územní rozhodnutí. Stavby lze umisťovat jen na základě územního rozhodnutí. Územní rozhodnutí má platnost dva roky ode dne nabytí právní moci. Provádět stavby je možné pouze na základě stavebního povolení. Stavební povolení je platné taktéž dva roky ode dne nabytí právní moci. Žádost o stavební povolení musí obsahovat například jméno a adresu stavebníka, účel, druh, místo stavby, parcelní čísla, základní údaje o stavbě, předpokládaný termín dokončení a seznam účastníků stavebního řízení. K žádosti se připojuje například projektová dokumentace stavby, územní rozhodnutí, prohlášení oprávněné osoby a doklad, kterým stavebník prokazuje, že je vlastníkem pozemku, či má k pozemku jiné právo. Projektovou dokumentaci musí zpracovat oprávněná osoba. Projektová činnost je řazena mezi vybrané činnosti ve výstavbě. Oprávnění je předpokladem k této činnosti. Držiteli tohoto 1
oprávnění jsou například architekti, technici činní ve výstavbě a autorizovaní inženýři. Mezi oprávnění patří autorizace a průkazy zvláštní způsobilosti. Živnostenským listem projektanta nelze doložit oprávnění k projektové činnosti. U stavby garáže u rodinného domu a stavby pro individuální rekreaci není nutno prokazovat toto oprávnění. U takovýchto případů musí dokumentaci zpracovat kvalifikovaná osoba, která má středoškolské či vysokoškolské vzdělání architektonického nebo stavebního směru. Dále musí mít v daném oboru alespoň tři roky praxe. Projektant je odpovědný za proveditelnost, úplnost a správnost zpracované projektové dokumentace. Projektová dokumentace zpracovaná od autorizované osoby musí mít na všech částech autorizační razítko a podpis. Stavbu může provádět pouze fyzická nebo právnická osoba, která je oprávněná k provádění stavebních nebo montážních prací. Doklad o oprávnění firmy je třeba předat stavebnímu úřadu. Stavebník si také může provádět stavbu sám pro sebe svépomocí. Musí však zabezpečit odborné vedení realizace, a to oprávněnou osobou. Stavba musí být prováděna v souladu s ověřenou projektovou dokumentací a podmínkami stavebního povolení. Může se stát i to, že stavebník svůj původní záměr změní. Změna musí být předem projednána se stavebním úřadem. Nepodstatné změny projedná stavební úřad v rámci kolaudačního řízení. Dokončená stavba může být užívána pouze na základě kolaudačního rozhodnutí. Kolaudační řízení je zahájeno na základě písemného návrhu stavebníka. Návrh může být podán i budoucím uživatelem. V tomto případě je třeba, aby doložil stavebnímu úřadu písemnou dohodu se stavebníkem o užívání dané stavby. Návrh na vydání kolaudačního rozhodnutí musí obsahovat jméno a adresu navrhovatele, předpokládaný termín dokončení stavby, označení a místo stavby, číslo a datum stavebního povolení, a také termín dokončení úprav okolí a vyklizení staveniště. Stavební úřad oznámí zahájení kolaudačního řízení minimálně týden před datem ústního jednání. Stavební úřad v kolaudačním řízení zkoumá dodržení podmínek a provedení stavby na základě dokumentace. Zkoumá také, zda provedení či užívání stavby nebude nějakým způsobem ohrožovat zájmy společnosti (např. v oblasti životního prostředí a bezpečnosti práce). V případě zjištění závad stanoví stavební úřad lhůtu pro jejich odstranění. Může se mimo jiné jednat o nepředložení dokladů o výsledcích revizních zkoušek. Užívání stavby je povoleno kolaudačním rozhodnutím. [2]
2
Byty se rozlišují na tři základní kategorie podle vlastnictví, a to byty v osobním vlastnictví, nájemní a družstevní byty. U bytů v osobním vlastnictví je právní povaha obdobná jako u pozemků či domů. Byt je zapsán v katastru nemovitostí. Vlastník nehradí nájemné, platí pouze za služby, které jsou s bydlením spojené (plyn, elektřina, vodné a stočné, fond oprav). Vlastnictví bytu je zapsáno v katastru nemovitostí. Družstevní byt vlastní bytové družstvo. Člen družstva má právo k vlastnictví družstevního bytu. Toto právo je spjato s vlastnickým podílem v družstvu. V katastru nemovitostí je dům evidovaný jako celek, který je vlastněn družstvem a pronajímá jednotlivé byty svým členům. Členové družstva musí platit nájemné, které obsahuje fond oprav, poplatky za služby a splátku anuity. Pokud vzniklo družstvo za účelem privatizace domů, tak splácí obci či městské části anuitu. V družstvu se vypočítává výše úhrad podle velikosti bytu. Nájemní byty jsou v soukromém vlastnictví cizí osoby či města. Byt je obýván na základě nájemní smlouvy. Nájemní bydlení se využívá zejména krátkodobě. [4] Parcela a pozemek jsou oddělené určitou hranicí od ostatních částí zemského povrchu. Parcela je jinak definovaná nežli pozemek. Parcela je ohraničený pozemek, který má přesné polohové a geometrické určení. Dále má své katastrální číslo a je zobrazena v katastrální mapě. Rekreační chalupa, rekreační chata, rekreační domek a zahrádkářská chata se řadí mezi stavby pro individuální rekreaci. Rekreační chalupa je starší stavební objekt. Rekreační chata je určena pro rekreační bydlení. Může mít nanejvýš 360 m3 a zastavěná plocha nesmí být větší jak 80 m2. Má maximálně jedno nadzemní podlaží a podkroví. Rekreační domek je novostavba, která převyšuje hodnoty, které jsou určené pro rekreační chatu. Zahrádkářská chata je určená pro individuální rekreaci v rozsahu skladování zahrádkářských potřeb. Dále se používá jako dočasný úkryt před nepříznivými povětrnostními podmínkami. Obestavěný prostor je menší nežli u rekreační chaty. Nástavbami se stavby zvyšují. Přístavbami se půdorysně zvětšují. Při vestavbě dochází k novému členění vnitřních prostor. Rekonstrukcí se změní technické parametry nebo účel či funkce stavby. Při modernizaci se nahrazují konstrukční části stavby modernějšími částmi. [3]
3
Nemovitosti se evidují v katastrální evidenci nemovitostí na katastrálních úřadech. Evidence se provádí na základě vzniku, zániku, nebo změnách v úpravě nemovitostí nebo vlastnických práv k nim. Katastrální úřad eviduje a provádí změny v evidenci pomocí katastrální mapy, v níž jsou nemovitosti zakresleny. Katastrální evidence je veřejnou listinou. Vlastnictví k nemovitosti lze prokázat pouze výpisem z listu vlastnictví. [3] Katastrální evidence obsahuje popis nemovitostí a jejich polohové a geometrické určení, čísla a výměry parcel, evidenční a popisná čísla budov. Dále eviduje práva k nemovitostem. Katastr slouží mimo jiné pro daňové a poplatkové účely a k ochraně práv k nemovitostem. Neevidují se v něm však drobné stavby. [5]
1.1 Trh s byty Rozdělování a přerozdělování bytů je základem bytové politiky. Uskutečňuje se na základě administrativního přidělování bytů či prostřednictvím trhu. Administrativní přidělování bytů bývá uplatňováno především v centrálně řízených ekonomikách. V minulosti bylo uplatněno také v České republice. Podle společensky uznané potřeby bydlení se vypočítalo, kolik bytů je třeba. Základem pro výpočet byla statistika souhrnu domácností a bytů. Administrativně přídělový systém byl založen na myšlence, že deficit bytů může být odstraněn jejich přidělováním a výstavbou nových bytů. Zvyšováním nabídky tedy může být odstraněna neuspokojená poptávka po bytech. Omylem této myšlenky bylo nerespektování faktu, že nedostatek bytů je relativní. Tento nedostatek lze měřit a vyjádřit velmi komplikovaně. Právním předpisem stanovené ceny za bydlení neodpovídají daným nákladům. Jsou uplatňovány jen ve státních bytech. Nízké ceny také snižují efektivnost výstavby bytů nových. Na rozdíl od prvního modelu je proces tržního hospodářství založen na cenách bydlení. Tyto ceny vycházejí z cen bytů či domů při prodeji do vlastnictví. Dále vychází z ceny nájemného, která vzniká v důsledku působení nabídky a poptávky. Předpokladem autoregulačního fungování bytového trhu je působení nabídky a poptávky. Státní zásahy do regulovaného bytového trhu musí být prováděny tak, aby nepoškozovaly jeho fungování. [6]
4
1.1.1 Poptávka po bydlení Poptávat bydlení vzniká rozhodnutím jednotlivce či celé rodiny. První otázkou je, zda zamířit na trh s vlastnickým či nájemním bydlením. Na vlastnické bydlení mají vliv demografické, sociální a finanční faktory. Vliv má také politika státu. Poptávka je velmi ovlivňována demografickými trendy. Na významu také začne nabývat nízká porodnost. Takzvaný status domácnosti je také důležitým faktorem. Některé domácnosti považují za společensky neúnosné bydlení v nájemním bytě. Dále poptávku ovlivňuje ekonomická aktivita členů domácnosti. Mobilita pracovníka určuje, zda zamířit na trh vlastnického či nájemního bydlení. Finanční faktory patří mezi další významné faktory. Poptávku určuje všeobecná příjmová úroveň občanů a především očekávání budoucího vývoje. Význam očekávání budoucího vývoje je dán dlouhodobým horizontem návratnosti investice do bydlení. Investoři využívají mimo své zdroje také kapitál, který získali na trhu. Cena kapitálu (úrokové míry úvěrů) je odvozena od vývoje ekonomiky, především od vývoje míry inflace a monetární politiky. Vývoj poptávky po bydlení ovlivňuje politika státu, a to především monetární, sociální, bytová a fiskální. Rozhodnutí o investici do bydlení závisí na legislativní úpravě (práva a povinnosti spojené s nájemním bydlením) a daňové politice státu. Váhu mohou mít i opatření, která realizuje stát v oblasti bydlení. Domácnost se nejprve rozhodne, zda dá přednost nájemnímu či vlastnickému bydlení. Poté si volí, „kolik bydlení“ by ráda spotřebovávala. Poptávka po bydlení může být odvozena jako poptávka po standardním zboží. Poptávková křivka zachycuje vztah mezi množstvím daného poptávaného zboží a tržní cenou. Pod množstvím si lze představit počet metrů čtverečních obytné plochy. Souhrn všech koupí na trhu bytů se nazývá celková poptávka. Celková poptávka je dána cenami, za které jsou ochotni kupující byty koupit. A také je dána množstvím bytů, které si chtějí pořídit.
U nájemního bydlení cena označuje výši nájmu.
U vlastnického bydlení je určující tržní cena bytu. Křivka poptávky je klesající. Znamená to, že s rostoucí cenou zájem o byty klesá. Individuální poptávkou se nazývá poptávka jednoho kupujícího. [6] 5
1.1.2 Nabídka bydlení Nabídku na trhu s bydlením ovlivňují různé faktory. Z velké míry je nabídka ovlivňována diferenciací výrobku, mírou státních intervencí, dlouhou dobou výstavby a prostorovou zakořeněností. Nabízející jsou omezeni svázaností s pozemkem a prostorovou zakořeněností nemovitostí. Pozemek je nutností a podmínkou k výstavbě nemovitosti. Stavební pozemky jsou velice omezeným zdrojem. Kvůli prostorové svázanosti nemovitosti s daným pozemkem není možné nabídnout nemovitost k prodeji v jiné lokalitě. Je možné jí nabídnout pouze tam, kde byla postavena. Byty a domy se liší mimo jiné velikostí užitné plochy a kvalitou materiálů. Individuální nabídka je nabídka jediného prodávajícího. Celková (agregátní) nabídka je souhrnem všech prodejů na trhu. Na rozdíl od křivky poptávky je křivka nabídky rostoucí. Znamená to, že růst cen ovlivňuje růst nabízeného množství. Sklon křivky je dán cenovou elasticitou nabídky. Ovlivňuje ji například elasticita stavebních materiálů a pozemků. V krátkém období je nabídka neelastická, protože je objem bytů konstantní. Nabídka může reagovat na zvýšenou poptávku již postavenými byty či vyšší kvalitou bytových služeb. Zvýšení poptávky (např. zvýšením příjmu) se projeví zvýšením tržních cen. Ve středně dlouhém období již má strana nabídky čas na zareagování na zvýšenou poptávku. Ale ne takový čas, který je potřeba pro novou výstavbu. Nabídka zareaguje rekonstrukcí či rozšířením stávajícího bytového fondu. Elasticita nabídky předpokládá dokonale konkurenční prostředí. V dlouhém období má nabídka k dispozici dostatek času na zapojení vstupů do výroby. Dokonce může nabídnout i novou bytovou výstavbu. [6] Graf 1: Poptávka a nabídka nájemního bydlení [7]
6
1.1.3 Fungování trhu s bydlením Trh je v rovnováze, pokud je nabídka rovna poptávce. Rovnováha vzniká průsečíkem křivky nabídky a poptávky. Změna ceny bydlení závisí v dlouhém období na růstu příjmů, příjmové elasticitě, cenové elasticitě nabídky a poptávky. Na trhu neustále dochází ke střetávání nabídky a poptávky. Představy kupujících a prodávajících o objemu a ceně se liší. Proto je rovnováha na trhu spíše výjimečná. Ve skutečnosti dochází k převisu nabídky či poptávky. Pokud převyšuje nabídka, tak se situace řeší utlumením výstavby. Převyšující poptávka je na trhu častější. Mezi příčiny patří například nepostačující nabídka. A také zvýšená (poptávka po nájemním bydlení) či snížená koupěschopnost (vyšší standard bydlení) odběratelů. [6] Pokud je na trhu převaha kupujících, tak cena nemovitostí roste. Kupující jsou ochotni zaplatit i vyšší cenu. Pokud je převaha prodávajících, tak cena nemovitostí klesá. Prodávající je ochoten prodat nemovitost i za nižší cenu. Nižší poptávka po nemovitostech je v období hospodářské recese. Vyšší poptávka je naopak v době ekonomické prosperity. [8]
1.1.4 Subjekty na trhu Na trhu bytů se pohybují různé instituce. Jsou jimi investiční podnikatelé, investoři, realitní kanceláře, zájmové organizace, stát, obce a peněžní ústavy. Investiční podnikatelé (stavební podniky) zajišťují kapitál od peněžních ústavů. Zabezpečují také pozemky a stavební dodavatele. Byty staví za účelem prodeje či pronájmu. Investoři zajišťují vlastní výstavby bytů či domů. Obracejí se na investiční podnikatele, nebo sami jednají přímo s projektanty či dodavateli. Realitní kanceláře se zabývají zprostředkováním nákupu a prodeje nemovitostí. Peněžní ústavy (banky, stavební spořitelny) se podílejí na financování nemovitostí, do kterých ukládají svůj kapitál. Stát, obce a města mohou představovat nabídku v podobě investorů, kteří zabezpečují bydlení pro sociálně znevýhodněné. Ale jsou také realizátory bytové politiky. Významně tak ovlivňují trh s byty. Pokud selhává trh s byty, tak do něj zasahují. Snaží se tímto selhání minimalizovat. Snaží se o bezproblémové fungování trhu v této oblasti. Zájmové organizace na trhu hájí zájmy a zastupují subjekty. V České republice působí například takzvané Sdružení na ochranu nájemníků (SON), které hájí zájmy nájemníků. Existuje zde také Občanské sdružení majitelů domů (OSMD), které hájí zájmy vlastníků domů, bytů a dalších nemovitostí. [6] 7
1.2 Trh s nemovitostmi Objektem trhu nemovitostí jsou nemovitosti a vlastnická práva k nim. Na tomto trhu se pohybují prodávající (vlastníci nemovitostní) a kupující, kteří se chtějí stát vlastníky nemovitostí. Kupující představují poptávku. Chtějí získat nemovitost proto, aby jim přinášela užitek v bydlení či podnikatelské činnosti. Při daném užitku se snaží minimalizovat náklady. Příjmy z pronájmu nemovitostí taktéž přinášejí vlastníkovi užitek. Poptávku po nemovitostech uspokojuje jejich koupě, ale i výstavba. U výstavby se subjekt stává stavebníkem. Náklady pro něj představují stavební náklady. Výše stavebních nákladů ovlivňuje poptávku. Vlastník nabízí nemovitost většinou tehdy, když užitek z vlastnictví už nekoresponduje s jeho potřebami (nedostatečná kapacita nemovitosti, vysoké provozní náklady). Výstavba za účelem dosažení zisku je významným faktorem, který podporuje nabídku. Developer projekt zrealizuje a část nemovitosti nebo celou nemovitost prodá. Toto se děje i u nemovitostí s komerčním využitím (kanceláře, sklady, výroba). Vztah prodávajícího a kupujícího je základním vztahem na trhu nemovitostí. Jejich vztah spočívá v prodeji respektive koupi nemovitosti za smluvně stanovenou cenu. Předmětem obchodu je vlastnické právo. Dalším důležitým vztahem je nájem (pronájem) nemovitosti. Vlastník nemovitosti stojí na straně pronajímatele. Nájemce je ten, který chce užívat nemovitost. Předmětem obchodu je tedy právo k užívání nemovitosti. Za toto užívání platí pronajímateli nájemné, které je placeno periodicky (měsíčně, čtvrtletně). Může být stanovené za část nebo celek nemovitosti. Časté je také vyměření ceny za metr čtvereční. Kromě české měny se uplatňují i Eura (kanceláře pronajímané zahraničním nájemcům). Ke stanovení tržních cen nemovitostí dochází na základě střetu poptávky a nabídky. Na tomto trhu hrají důležitou roli realitní makléři, banky a stát. Realitní makléři jsou prostředníkem mezi pronajímateli a nájemci respektive prodávajícími a kupujícími. V daném čase soustřeďují na jednom místě nabídku a poptávku po nemovitostech. Aktivně také poptávku či nabídku vyhledávají. Jejich zisk je vytvářen prostřednictvím provizí, které jim platí dané smluvní strany. Mezi jejich další služby patří poradenství při prodeji či koupi, oceňování nemovitostí a převod vlastnických práv (v katastru nemovitostí). Banky poskytují především hypoteční úvěry k financování nemovitostí. Česká národní banka uděluje hypotečním bankám licenci pro poskytování hypotečních úvěrů. Stát vytváří pro trh nemovitostí právní prostředí. Stanovuje mimo jiné pravidla pro ochranu vlastnických práv a práv nájemců. Kvůli relativně malým možnostem daňových úniků jsou nemovitosti oblíbeným předmětem zdanění. [9]
8
1.3 Zdanění nemovitostí 1.3.1 Daň z nemovitostí Daň z nemovitostí se skládá z daně ze staveb a daně z pozemků. U daně z pozemků jsou předmětem daně všechny pozemky na území České republiky, které jsou evidované v katastru nemovitostí. Poplatníky jsou nájemci pozemků, vlastníci pozemků a uživatelé pozemků (v případě, že není znám vlastník). Pokud má právo hospodaření na pozemku více subjektů, tak platí daň společně a nerozdílně. V případě, že nájemce pozemku není poplatníkem, tak za daň sám ručí. Základ daně se určuje z ceny pozemku. Základ daně se počítá jakou součin ceny za metr čtvereční a výměry pozemku. Daň ze staveb je taktéž součástí daně z nemovitostí. Předmětem daně jsou všechny stavby na území České republiky, které podléhají kolaudačnímu rozhodnutí, nebo na ně bylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Patří sem i stavby, které jsou považovány za dokončené. Poplatníky jsou většinou vlastníci stavby. U specifických případů (Fond národního majetku) jsou poplatníky nájemci. Daňovým obdobím je pro daň ze staveb i pro daň z pozemků jeden rok. Daňové přiznání musí poplatník podat do konce ledna. [10] Dříve byly novostavby osvobozeny od placení daně na 15 let. Od roku 2010 je nutností daň platit i u novostaveb. Základ daně se vypočítá jako výměra půdorysu nadzemní části stavby v metrech čtverečních. U obytných domů je základní sazba 2 Kč za metr čtvereční zastavěné plochy. U stavebního pozemku je sazba daně také 2 Kč za metr čtvereční. [11]
1.3.2 Daň z převodu nemovitostí Poplatníkem daně z převodu nemovitosti je prodávající, převodce i nabyvatel. Předmětem daně je převod vlastnictví, a to i včetně vypořádání (podílové spoluvlastnictví). Základem daně je cena zjištěná v den nabytí nemovitosti. Sazba daně je 4% ze základu daně. Daňové přiznání musí podat poplatník do 90 dnů ode dne zápisu do katastru nemovitostí. Toto přiznání podává na místně příslušném správci daně. Sazby u daně dědické a darovací jsou závislé na výši ceny majetku. [12]
9
2 Zdroje financování 2.1 Vlastní zdroje Vlastními zdroji se rozumí finanční prostředky instituce či jedince. Ti se snaží o zabezpečení bydlení. Jedinec se snaží zabezpečit si bydlení pro osobní potřebu. Instituce zajišťuje bydlení pro zájemce či své členy. Za vlastní zdroje se považují rezervy, úspory či příjmy z prodaného majetku. V porovnání s ostatními zdroji jsou vlastní zdroje nejlevnější. Zabezpečit si nemovitost je nákladné. Proto pouze vlastní zdroje mnohdy nestačí. Většinou je nutné zkombinovat je s cizími zdroji. [6] „Z určitého pohledu můžeme do vlastních prostředků počítat i ty prostředky, které si můžeme půjčit za netržních podmínek. To jsou např. půjčky od blízkých známých, případně od zaměstnavatele, které je často možné získat bezúročně nebo s velice nízkým úrokem a které nemívají přesně určený splátkový kalendář.“ [13] Pokud máme dostatek finančních prostředků, tak si můžeme nemovitost koupit. Pokud je nemáme hned k dispozici, tak si je můžeme naspořit. Je to však dlouhá a náročná cesta. Ukažme si tuto situaci na příkladu. Mladá rodina bydlí u rodičů a chce si koupit vlastní byt, který stojí dnes milion korun. Mají naspořeno 200 000 Kč. Měsíčně můžou uvolnit 7000 Kč. Při předpokládaném 6 % ročním zhodnocení naspoří za dohromady 7 let milion korun. Ale cena bytu roste. Pokud bude cena nemovitostí každoročně například o 4 % vyšší (v závislosti na inflaci), tak vzroste hodnota bytu za 7 let 1,3 mil. Kč. Mladé rodině bude chybět tedy ještě zhruba 300 000 Kč. Budou tedy muset dále spořit, ale byt bude stále dražší. [8]
2.2 Cizí zdroje Cizí zdroje získává subjekt většinou na trhu. Instituce na jedné straně finanční prostředky shromažďují a na straně druhé je investují do financování bydlení. Instituce je tedy jistý prostředník, který finanční prostředky nabízí těm, kteří poptávají. A získává je od těch, kteří je nabízejí. Finanční instituce tedy na jedné straně přijímají vklady a na druhé straně poskytují úvěry. U nás máme čtyři typy finančních institucí, které úvěry na bydlení poskytují. Patří mezi 10
ně stavební spořitelny, spořitelny, komerční a hypoteční banky. Hypoteční banky získávají zdroje tak, že emitují cenné papíry. Ty jsou emitovány na kratší dobu. Avšak hypoteční úvěry jsou poskytovány na dobu delší. Proto se úvěry přefinancovávají. Kvůli tomu je změněna původní úroková sazba. Spořitelny a komerční banky získávají zdroje z vkladů (úspor) právnických či fyzických osob. Stavební spořitelny u poskytování řádného úvěru vyžadují, aby zájemce o úvěr nějakou dobu spořil. Ten mu poskytnou po splnění několika dalších podmínek. Avšak u překlenovacího úvěru není požadována podmínka počátečního spoření. Ochota střadatelů vložit své prostředky do stavebního spoření se podporuje státní podporou. Stavební spořitelny získávají také potřebné zdroje vydáváním dluhopisů, které mají splatnost maximálně pět let. Můžou také obchodovat se státními dluhopisy či s hypotečními zástavními listy. [6] Cizí zdroje můžeme použít také v situaci, kdy získáme levně cizí prostředky a vlastní prostředky můžeme lépe zhodnotit. Obchodníci s cennými papíry věří, že vydělají více, než kolik za půjčení finančních prostředků zaplatí. Díky tomu mají z cizích prostředků zisky. Tato metoda se nazývá pákový efekt. Díky cizím zdrojům si mohou lidé splnit své sny mnohem dříve. Spoření nahradí tím, že splácí půjčené finanční prostředky. Pokud jsou úvěry výhodné, tak se stává, že lidé zaplatí na úrocích méně peněz, než kolik je možné vydělat jejich uložením. V případě použití cizích zdrojů je doba splácení delší než doba spoření. Výhodou je, že lidé mohou bydlet ihned a nemusí platit drahý nájem. Zaplacené peníze za nájemní službu jsou okamžitě spotřebovány. Na byt nevznikne nikdy vlastnické právo. Stát či obce nájmy usměrňují (zvýhodňují). Tržní nájmy se řídí nabídkou a poptávkou. Jelikož ceny nemovitostí rostou, tak lze očekávat i růst cen nájemného. Nominální cena nemovitostí se v dlouhém období zvyšuje o hodnotu inflace. Na počátku není nárůst nájemného výrazný, ale po třiceti letech to může být trojnásobek. Nájemné bude nájemníkovi zvyšovat finanční měsíční zátěž i v důchodu. Na konci produktivního věku také klesne příjem. Ten, kdo investuje do koupě nemovitosti, má většinou do konce produktivního věku úvěry splaceny. [8]
11
3 Úvěr ze stavebního spoření 3.1. Stavební spoření Stavební spoření má v České republice počátky od 90. let, kdy sem bylo importováno. První zákon o stavebním spoření vstoupil v platnost v roce 1993. Poté zde vzniklo šest stavebních spořitelen. Každý druhý občan má dnes smlouvu o stavebním spoření. Velkou motivací byla státní podpora. V současné době působí na trhu pět stavebních spořitelen. Účastník stavebního spoření uzavře se stavební spořitelnou smlouvu o stavebním spoření. V této smlouvě je stanovena cílová částka, úroková sazba (vkladu i úvěru), podmínky pro získání úvěru a způsob splácení úvěru. Smlouvu lze kdykoli vypovědět. Výpovědní lhůta trvá tři měsíce. Stavební spořitelny tuto výpověď často zpoplatňují. [14] Stavební spoření je založeno na několika principech a funguje ve dvou fázích. V první fázi si klient spoří peníze. Dnes je standardní šestiletý cyklus. Dříve byl cyklus pětiletý. Po šestileté lhůtě má klient nárok na úroky a státní podporu. Pokud ukončí stavební spoření dříve, tak o státní podporu přijde. Délka spoření je neomezená. Klasické spoření je takové, že si klient minimálně jednou ročně uloží na účet určitou částku. Je možné i pravidelné spoření. Na začátku si musí klient určit cílovou částku. [15] Cílová částka v sobě zahrnuje výši naspořené částky i výši úvěru (v součtu). Pokud se nečerpá úvěr, tak je možné spořit až do výše této cílové částky. Cílovou částku lze v průběhu smlouvy měnit. Na počátku je lepší nastavovat ji na nižší hodnoty, protože se od ní odvíjí výše poplatku za uzavření dané smlouvy. Často se tato hodnota pohybuje okolo 0,5 % až 1 % z cílové částky. Při navýšení se platí poplatek stejně. Zástupci stavebních spořitelen často nastavují vyšší částky, než klienti skutečně potřebují. [16] Po šesti letech si může klient naspořené peníze vybrat. Tuto sumu zatím může použít na cokoliv. Překročení nejvyšší úložky pro státní podporu se nevyplatí. Do konce roku 2011 se úroky ze spoření nezatěžovaly 15 % daní z kapitálových výnosů. Nyní si stát už daň z úroku strhne. Pokud tedy klient získá 300 Kč na úrocích, tak z této částky musí odvést banka státu 45 korun (15 % daň). Klientovi zůstane pouze 255 korun. [15] 12
Ve druhé fázi stavebního spoření si může klient zažádat o úvěr ze stavebního spoření. Ten mu však stavební spořitelna nemusí poskytnout. Od cílové částky se odvíjí výše úvěru. Úvěr je možné získat po uplynutí dané čekací lhůty. Ta nesmí být kratší než 2 roky od vzniku smluvního vztahu. Úvěr musí být účelový. Lze ho použít na účely, které jsou vymezené zákonem. Může se jednat například o projektovou dokumentaci, nákup pozemku, notářské poplatky, daň z převodu domů a bytů, úhradu jiných půjček na bydlení a vypořádání dědických či družstevních podílů. [15] Graf 2: Počet smluv ve fázi spoření [17]
Graf 3: Počet nově uzavřených smluv [17]
13
Úvěry jsou poskytovány z vkladů těch, kteří jsou ve spořící fázi. Banky používají také vklady klientů jako zdroje pro poskytování úvěrů. Pro banky však nejsou vklady klientů jediným zdrojem. Banky si můžou emitovat dluhopisy či si půjčovat od jiných bank. Pokud si banka půjčí peníze na finančním trhu, musí počítat, že za to zaplatí ve formě úroků. Úrokovou sazbu stanovuje trh. Podle úrokové sazby (za půjčené peníze) stanoví úrokovou sazbu úvěru. V případě nízkých úrokových sazeb tedy poskytuje i nízkoúročený úvěr. Pokud však budou úrokové sazby vysoké, tak se poskytované úvěry prodraží. Něco podobného stavební spořitelna udělat nemůže, protože úrokové sazby poskytovaných úvěrů má již dané ve smlouvě o stavebním spoření. Pokud by si chtěla spořitelna vypůjčit peníze na finančním trhu tehdy, kdy o úvěr účastník požádá, bylo by možné, že za ně zaplatí více, než získá od účastníka. Stavební spořitelny tedy poskytují úvěry pouze z vkladů klientů. Naopak banky mohou poskytovat úvěry z více zdrojů. Vklady jsou účastníkům stavebního spoření úročeny fixní úrokovou sazbou. Díky tomu může být u poskytovaných úvěrů také fixní úroková sazba. Pokud jsou vklady nízkoúročené, tak mohou být nízké úrokové sazby i u úvěrů. [14] „Úrokové sazby pro úročení vkladů i poskytnutého úvěru jsou ze zákona stanoveny jako pevné, a navíc jejich rozdíl nesmí přesáhnout tři procentní body. Výjimku zákon umožňuje pouze v případě, kdy klient po určité době spoření neprojeví zájem o poskytnutí úvěru.“ [18] Fond stavebního spoření obsahuje prostředky, které má stavební spořitelna k dispozici. Z tohoto fondu poskytuje úvěry ze stavebního spoření. Fond tedy tvoří vklady účastníků, které jsou snížené o objem poskytnutých úvěrů. Do fondu přicházejí zálohy státní podpory, úložky účastníků a splátky úvěrů včetně úroků. Naspořené částky jsou naopak z fondu vypláceny těm účastníkům, kteří ukončili smlouvu výpovědí. A také jsou z něj vypláceny úvěry těm, kteří příslušné úvěry čerpají. Stavební spořitelna přispívá do fondu vkladové úroky a čerpá z něj naopak úroky úvěrové. Stavební spořitelna musí mít dostatek zdrojů, aby mohla poskytovat úvěry ze stavebního spoření. Saldo poskytnutých úvěrů nesmí být vyšší než saldo vkladů. Fond se tedy nesmí stát záporný. Stavební spořitelna se toho snaží docílit prostřednictvím obchodních podmínek. V nich jsou mimo jiné stanoveny podmínky, za jakých může účastník stavebního spoření získat úvěr a jakým způsobem bude daný úvěr splácet. [14]
14
3.2. Překlenovací úvěr Překlenovací úvěry poskytují stavební spořitelny těm klientům, kteří nemají nárok na úvěry řádné a finanční prostředky potřebují dříve. Klienti například nespořili alespoň dva roky. Nebo nedosáhli takové hodnoty u hodnotícího čísla, která je potřeba. Úvěr lze tedy čerpat před splněním podmínek pro přidělení cílové částky. Většinou se promíjí časová podmínka (dva roky spoření a hodnotící číslo). Výše úvěru je většinou stejná jako výše cílové částky. Úvěr tedy nebývá vyšší než cílová částka. Je zde podmínka účelovosti. Klient platí úroky z překlenovacího úvěru. Poté čeká na přidělení cílové částky, kterou se překlenovací úvěr splatí. [8] Obrázek 1: Překlenovací úvěr a jeho průběh [19]
Podmínky překlenovacího úvěru se u stavebních spořitelen liší. A to zejména úrokem a principem jeho výpočtu. Úroky se počítají z celkové výše úvěru (z cílové částky). Klient má například 200 000 Kč vlastních a potřebuje 500 000 Kč na rekonstrukci bytu. Vlastní zdroje uloží do stavebního spoření, kde bude cílová částka 500 000 Kč. Dále probíhá čerpání překlenovacího úvěru. V důsledku potřebuje cizích zdrojů jen 300 000 Kč. Výše úvěru je však 500 000 Kč. Vlastní zdroje ve výši 200 000 Kč musí však na účtu ležet z důvodu státní podpory. Tyto zdroje poslouží k tomu, aby klient dosáhl určité výše hodnotícího čísla. Díky tomu může čerpat řádný úvěr ze stavebního spoření. [8] 15
„Hodnotící číslo je v podstatě výkon účastníka upravený tak, aby se dal snadno měřit, a je vztažen relativně k výši cílové částky. Tím je zajištěna jeho použitelnost v reálném kolektivu účastníků, kteří mají různé cílové částky.“ [20] Hodnotící číslo tedy rozhoduje i přidělení či nepřidělení úvěru řádného. Pokud není dostatečně vysoké, nemá klient nárok na daný úvěr. U stavebních spořitelen se hodnotící číslo a jeho výpočet značně liší. Pro přidělení úvěru je třeba splnit několik podmínek, a to spořit alespoň dva roky, naspořit minimálně 40 % cílové částky a dosáhnout určité výše hodnotícího čísla. Každá stavební spořitelna si hodnotící číslo počítá podle svého způsobu. Závisí většinou na délce spoření, naspořené částce a variantě smlouvy. Způsob výpočtu hodnotícího čísla lze najít ve všeobecných obchodních podmínkách. Tyto podmínkou jsou přílohou smlouvy (o stavebním spoření). Vyznat se však ve výpočtu není snadné. Není dobré brát tento výpočet na lehkou váhu. Díky tomu lze zjistit, zda se vyplatí vložit jednorázový vyšší vklad či spořit pravidelně. [21] Překlenovací úvěr se v české terminologii označuje také jako pojem meziúvěr. Překlenovací úvěr slouží k tomu, aby byla překlenuta doba do okamžiku přidělení cílové částky. Doba meziúvěru se pohybuje od několika měsíců až po celou dobu spoření. První případ je typický pro účastníky, kteří potřebují finanční prostředky dříve, než je jim přidělena cílová částka. Druhý případ je typický pro klienty, kteří nemají uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Tito klienti poté uzavřou smlouvu o stavebním spoření současně se smlouvou o překlenovacím úvěru. Překlenovací úvěr se splatí jednorázově v okamžiku, kdy je přidělena cílová částka. Nesplácí se tedy postupně. Klient hradí po dobu trvání meziúvěru jen úroky. V okamžiku přidělení získá účastník nárok na to, aby mu byla cílová částka vyplacena (naspořená částka a úvěr). V případě čerpání překlenovacího úvěru je cílová částka použita na jeho splacení. Překlenovací úvěr běží současně s fází spoření. Měsíční zatížení klienta tvoří pravidelný vklad na stavební spoření a úroky z meziúvěru. Účastníci taktéž můžou vložit na účet stavebního spoření jednorázově takovou částku, která byla stanovena ve smlouvě. Většinou to bývá 40 % z cílové částky. Je jim také umožněno, aby vkládali na daný účet stavebního spoření vyšší vklady. Díky tomu si klienti krátí dobu do okamžiku nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. [14]
16
Stavební spořitelna může existovat i bez poskytování překlenovacích úvěrů. V České republice poskytují překlenovací úvěry pouze stavební spořitelny. V dnešní době je většina úvěrů poskytována ve formě překlenovacích úvěrů. V některých zemích poskytují překlenovací úvěry i jiné banky. Úrokové sazby nejsou u meziúvěrů regulovány zákonem. Nemusí být pevné ani do doby splatnosti. Pokud stavební spořitelny používají externí zdroje financování překlenovacích úvěrů, tak pro řízení aktiv a pasiv využívají běžné (bankovní) postupy. Pokud však používají primární zdroje k financování překlenovacích úvěrů, tak se na tyto úvěry aplikuje matematika stavebního spoření. Překlenovací úvěry můžou stavební spořitelny poskytovat jen tehdy, když neomezí poskytování řádných úvěrů ze stavebního spoření. Pokud dojde na finančním trhu ke snížení úrokových sazeb, tak na to stavební spořitelny reagují jak na straně úvěrů, tak i na straně vkladů. Výše úroků je dána tím, jak dlouho bude klient úvěr splácet a jak dlouho u stavební spořitelny spoří. Může se také odvíjet od výše hodnotícího čísla, cílové částky, zůstatku či doby, která je nutná k přidělení cílové částky. Všechny spořitelny nepožadují, aby měl klient naspořený potřebný zůstatek už v období čerpání překlenovacího úvěru. Ale umožňují i nižší vklad. Stavební spořitelny můžou klientovi odpustit asi 10 % z cílové částky. K dokončení spoření do 40 % cílové částky může dojít i připsáním úroků či státních podporu. Pokud stavební spořitelně stačí zůstatek například ve výši 20 %, tak musí klient spořit, dokud potřebnou částku nenaspoří. Vedle toho splácí úroky z meziúvěru. Bytové potřeby se dají řešit i stavebním spořením, které není dosud založeno. Spousta lidí chce financovat vlastní bydlení skoro ihned. Nemají založeno stavební spoření, ale jsou schopni potřebnou hotovost získat. Použitím překlenovacího úvěru se splácení prodraží, jelikož tento úvěr bude na delší dobu. Výši splátek lze znázornit na konkrétním příkladu. Klient má 400 000 Kč vlastních a chce si koupit byt v hodnotě 1 000 000 Kč během pár měsíců a nemá založené stavební spoření. Měsíčně může splácet nanejvýš 9 000 Kč. V takovémto případě se založí stavební spoření u spořitelny, které stačí naspořit 40 % z cílové částky pro poskytnutí překlenovacího úvěru. Kvůli měsíčnímu zatížení se vybere taková stavební spořitelna, kde stačí 40 % cílové částky k přidělení úvěru řádného. Zaplatí se poplatek za založení smlouvy ve výši 10 000 Kč. Na účet stavebního spoření se vloží 400 000 Kč. Poté se čerpá překlenovací úvěr. K jeho vyřízení je potřeba doba dvou až tří měsíců. Dva a půl roku se splácí překlenovací úvěr měsíčně částkou 8333 Kč. Po této době je přidělena cílová částka a začne se splácet úvěr ze stavebního spoření po dobu 7,5 roku. Výše splátky činí 7500 Kč. [8] 17
3.3. Úvěr ze stavebního spoření 3.3.1 Účelovost Základní charakteristikou stavebního spoření je povinnost dodržení účelovosti. Ta je upravena v zákoně a ministerstvo financí kontroluje její dodržování. Stát motivuje státní podporou klienty ke spoření za účelem podpory rozvoje bydlení. Účelovost se vztahuje i na překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření. A také na naspořenou částku před uplynutím vázací lhůty a v případě přidělení cílové částky. Přátelských klientů se účelovost netýká. Přátelským klientem je účastník stavebního spoření, který nevyužije možnosti úvěru. Tento klient je omezen pouze dobou (vázací lhůtou). Stavební spořitelna má v případě nedodržení dané doby právo požadovat po klientovi sankci, která je upřesněna v obchodních podmínkách. Poskytnutá státní podpora se považuje za určitý druh odměny. Je to motivace k tomu, aby prostředky tohoto klienta byly k dispozici ostatním účastníkům stavebního spoření. Stavební spořitelna díky tomu může kalkulovat objem zdrojů, které může půjčit klientům.
3.3.2 Přidělení cílové částky Přidělení cílové částky je okamžik, kdy končí fáze spoření a začíná úvěrová fáze. Klient získává přidělením nárok na výplatu celkové cílové částky (naspořená částka a úvěr). Většinou je okamžitě vyplacena naspořená suma. Úvěr se čerpá dle úvěrové smlouvy. Stavební spořitelna a zákon stanovují podmínky pro přidělení cílové částky. Většinou je to dodržení minimální stanovené doby spoření, dosažení hodnotícího čísla a naspoření minimální potřebné částky. Dle zákona může účastník získat úvěr nejdříve po dvouletém spoření. Stavební spořitelna stanoví, jaká část z cílové částky má být naspořena, aby došlo k přidělení. Většinou je nutné naspořit alespoň 40 % cílové částky. Klient poté získá nárok na úvěr, který je ve výši 60 % cílové částky. Hodnotící číslo ohodnocuje intenzitu a délku spoření klienta. Stavební spořitelny pro něj používají různá pojmenování a různé konstrukce. Po splnění těchto podmínek má klient nárok na přidělení. S přidělením musí dát klient nejdříve souhlas. Pokud chce klient prostředky čerpat později, tak může pokračovat dále ve spoření. Souhlas s přidělením vyjádří později. [22]
18
3.3.3 Úvěrová fáze Klient může čerpat úvěr po uzavření úvěrové smlouvy a přidělení dané cílové částky. Úvěr je úročen úrokovou sazbou, která je sjednána ve smlouvě o stavebním spoření. Tato úroková sazba je pevná. Ve smlouvě je sjednána i výše měsíční splátky úvěru. Doba splatnosti závisí na výši úvěru. Pokud klient naspoří například 45 % cílové částky, tak získá úvěr 55 % cílové částky, který splatí rychleji. Některé stavební spořitelny umožňují svým klientům sjednat nižší měsíční splátku, aby zůstala zachována doba splatnosti. Úvěry jsou přísně účelové. Klient je může použít jen na bytové potřeby, které jsou stanovené zákonem. Jeho povinností je také tuto skutečnost prokázat. Úvěr musí klient pravidelně splácet formou anuitních splátek až do finálního splacení. [22] „Klient, který se rozhodne využít stavební spoření pro účely financování, spoří pouze po určitou dobu, a to zpravidla pravidelnými částkami, které jsou specifikovány ve smlouvě. Po splnění stanovených podmínek mu vzniká nárok na přidělení cílové částky. Bezprostředně po přidělení jsou klientovi vyplaceny jeho naspořené prostředky, a po uzavření úvěrové smlouvy je mu vyplacen i úvěr. V praxi je běžné, že se úvěrová smlouva podepisuje ještě před vlastním přidělením, takže v okamžiku přidělení je klientovi k dispozici celá cílová částka. Poskytnutý úvěr je pak splácen pravidelnými měsíčními splátkami.“ [23]
Graf 4: Podíl poskytnutých úvěrů na přijatých vkladech [17]
19
4 Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr je úvěr, který musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Úvěr lze zajistit i rozestavěnou nemovitostí. Definovaný je v zákoně o dluhopisech z 1. května 2004. Zástavním právem k nemovitosti je tedy zajištěno splacení úvěru. Pohledávka z úvěru nesmí být vyšší než dvojnásobek hodnoty zastavené nemovitosti. Nemovitost musí být na území České republiky. Anebo na území státu, který je součástí Evropského hospodářského prostoru. Hypoteční úvěr se poskytuje na koupi stavebního pozemku, koupi nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci a výstavbu nemovitosti. Je možné ho využít i na splacení úvěru, který se použil na investici do nemovitosti. Nemovitostí, která je zastavena může být například rodinný dům, byt, stavební pozemek a rekreační nemovitosti. Banky poskytují dále takzvané americké hypotéky. Jedná se o neúčelové úvěry, které jsou však zajištěné nemovitostmi. Zpravidla mají vyšší úrokové sazby než hypoteční úvěry. Ale zase jsou výhodnější než spotřebitelské úvěry (neúčelové).
Banky získávají finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů prostřednictvím emise hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní listy patří mezi dluhopisy. Tyto listy jsou kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. Může je vydávat jen banka. Tyto prostředky může banka poskytnout jen na úvěr do 70 % výše hodnoty nemovitosti (zástavy). Pokud banka využívá jiné zdroje, tak může poskytnout až 100 % hodnoty dané nemovitosti. Žádat o hypoteční úvěr může plnoletý občan České republiky a cizinec, který má v České republice trvalý či dlouhodobý pobyt. Žadatel musí prokázat bance, že je dostatečně bonitní. Jeho platební historie by měla být v pořádku. Pracovní poměr by měl mít žadatel sjednaný na dobu neurčitou. Nebo musí mít pracovní smlouvu alespoň jedenkrát prodlouženou. Nesmí být ve výpovědní nebo zkušební lhůtě. Pokud jsou příjmy žadatele dostačující, tak se nemusí ověřovat příjmy druhého žadatele. Ale pokud spolužadatel podniká, tak musí doložit daňové přiznání. Pokud žádá o hypoteční úvěr osoba, která je v manželském stavu, tak se manžel či manželka stává automaticky spolužadatelem. Žádost a úvěrovou smlouvu podepisují společně. Vypořádané společné jmění manželů je ale výjimkou. Po podepsání úvěrové smlouvy se žadatelé stávají dlužníky. [24]
20
4.1 Typy hypotečních úvěrů v České republice Základním členění hypotečních úvěrů je na účelové a neúčelové. Účelový hypoteční úvěr je možné použít pouze na investování do nemovitosti či jiného financování bydlení. Neúčelovému hypotečnímu úvěru se říká americká hypotéka. Klient může prostředky z úvěru použít na cokoliv, ale musí ručit nemovitostí. Některé americké hypotéky lze použít pouze na financování určitých druhů zboží a služeb. Může to být například vypořádání společného jmění manželů v průběhu rozvodového řízení. Některé hypoteční úvěry se můžou skládat z části účelové i neúčelové. [25] Předhypoteční úvěr se používá pro financování investic do nemovitostí, kde není možné uvalit zástavu. Může se jednat o převody obecního či družstevního bytu do osobního vlastnictví. V okamžiku přidělení věcného břemena se předhypotéka mění na řádnou hypotéku. [26] V případě družstevního bytu je nutný příslib družstva, že bude byt v dohledné době převeden do osobního vlastnictví. Dohlednou dobou se většinou myslí jeden rok či dva. Družstevní byt slouží po převodu do osobního vlastnictví jako zástava. V průběhu předhypotečního se platí pouze úroky. Předhypotečí úvěr se jednorázově splatí z přidělené hypotéky. [27] Obrázek 2: Průběh předhypotečního úvěru [28]
21
Hypotéka splacená z výnosů podílových fondů je dalším druhem hypotečních úvěrů. Splácí se pouze úrok. Zbylé peníze jsou investovány do podílových fondů. Po uplynutí dané doby se prostředky z fondů přenesou na umoření hypotéky. Hodnota peněz se zvyšuje investicemi. Nelze však dopředu výnos garantovat. Hypotéka bez doložení příjmu je výhodná pro žadatele, kteří nechtějí dokládat své příjmy. Banka sice poskytne hypotéku bez doložení příjmů, ale chce část příjmů žadatele vidět. Typickými žadateli o tuto hypotéku jsou osoby samostatně výdělečně činné, které teprve začínají podnikat. Stoprocentní hypoteční úvěr je poskytován pouze velmi bonitním klientům, kteří mají kvalitní zástavu. Pokud úvěry přesahují zástavní hodnotu nemovitosti, tak se dají využít například na vybavení domácnosti. [26] Stoprocentní hypotéka je také řešením pro ty, kteří nemají naspořené žádné prostředky. Banka půjčí klientovi celkovou potřebnou částku. Splatnost se nastavuje na dlouhou dobu. Nejdůležitějším kritériem je pro banku stálý finanční příjem žadatele. Banky mají pro tento příjem stanovený limit. [29] Dalším typem je offsetová hypotéka. Je závislá na výši prostředků na spořícím či jiném druhu účtu. Hypotéka je spolu s daným účtem závislá na bilančním mechanismu. Vzájemně se tedy započítávají zůstatky na spořícím a úvěrovém účtu. Velikost splátky úroků je dána rozdílem mezi výší úvěru a výší vkladu. [26] Obrázek 3: Průběh offsetové hypotéky [30]
22
Australská hypotéka je výhodná pro klienty, kteří si chtějí půjčit co nejvíce finančních prostředků. Čím více si totiž klient půjčí, tím získá větší slevu na úrokové sazbě. Banky většinou poskytují 0,1 % slevu z úrokové sazby za každý milion australského hypotečního úvěru. Úroková sazba je tedy s objemem hypotéky klesající. [31] Hypotéku s neúčelovou částí znemožnil nový zákon o spotřebitelském úvěru, který platí od ledna roku 2011. Neúčelová část tvořila až 20 procent z poskytnutého hypotečního úvěru. Tato část mohla být použita téměř na cokoliv. Neúčelová část byla zúročena stejně jako hypoteční úvěr. O tento typ hypotečního úvěru byl velký zájem. Nový zákon tento druh nezakazuje, ale pokud by ho banky chtěly nabízet, tak by to pro ně znamenalo určité komplikace kvůli zpřísnění podmínek. Klienti by mohli například odstoupit do 14 dnů od podpisu smlouvy. Dále by mohli úvěr předčasně splatit bez značných sankcí. [32] Hypotéka na pronájem zajišťuje financování bytu na investici. Splátky hypotéky se financují díky příjmům z pronájmu. V některých lokalitách však bude splátka hypotečního úvěru převyšovat tržní nájemné. Příjmy z pronájmu lze použít k prokázání bonity (navyšují příjmy) žadatele o hypoteční úvěr. Pořizovanou nemovitost klient použije k zástavě. [33]
4.2 Zajištění hypotečních úvěrů Ze zákona vyplývá, že hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Hodnotu nemovitosti určuje znalec banky. Nemovitost se oceňuje obvyklou tržní cenou. V případě nesplácení úvěru poslouží bance zastavená nemovitost. Banka by nemovitost prodala, čímž by vyrovnala svou pohledávku. Banky při méně kvalitním zajištění snižují výši úvěru. Pokud je například nemovitost umístěna v malé obci, tak banky většinou snižují její odhadní cenu v rozmezí 5 až 15 procent. Pokud má banka vážné pochybnosti o možném prodeji, tak nemovitost jako zástavu vůbec nepřijme. Může se jednat třeba o byty, které jsou obsazené nájemníkem. Před žádostí o úvěr je dobré se nejprve informovat o přijatelnosti nemovitosti pro banku. Banky také mohou požadovat, aby měl žadatel životní pojištění. Toto pojištění je pak vinkulováno ve prospěch banky. V případě úmrtí žadatele by byl úvěr splacen z vyplaceného pojistného. [8]
23
4.3 Účelovost Klient musí bance doložit účel čerpání hypotečního úvěru. V opačném případě mu banka nedovolí finanční prostředky načerpat. Účel čerpání musí souviset s bydlením. Účelem může být například koupě nemovitosti, modernizace, rekonstrukce, vypořádání dědictví, vypořádání společného jmění manželů, výstavba a refundace. Dříve poskytovaly banky hypoteční úvěry pouze na koupi nemovitosti k trvalému bydlení. Dnes už banky poskytují tyto úvěry i na rekreační nemovitosti. Podmínkou je, aby byl objekt zanesený v katastru nemovitostí. Nesmí také sloužit k podnikání. Účelový hypoteční úvěr lze použít i k pořízení družstevního bytu. Je však nutné zajistit úvěr jinou nemovitostí, která je v osobním vlastnictví. Hypotečním úvěrem lze financovat i nákup pozemku. Podmínkou je, aby se jednalo o stavební parcelu (pozemek, který má stavební povolení). Nebo pozemek, který je územním rozhodnutím určen pro výstavbu. Častým účelem čerpání je výstavba. Jedná se nejen o stavbu rodinného domu, ale také o přestavbu, dostavbu, nástavbu či vestavbu dané nemovitosti. Je však třeba u všech těchto operací doložit provedení. Banka je poté financuje standardním hypotečním úvěrem. Rekonstrukce a modernizace může být dalším účelem. Jsou to stavební úpravy na dané nemovitosti. Klienti využívají u menších rekonstrukcí spíše úvěry ze stavebního spoření. Hypoteční banky totiž mají pro poskytování úvěrů stanovenou minimální částku. Rekonstruuje se často plášť budovy (střecha, omítky, sklepy a schodiště). Ale zahrnuje to i vnitřní zařízení. Může to být například výměna podlah, rozvodů, změna příček, rekonstrukce koupelny, ale také výměna dveří. Refinancování či konsolidace úvěru se řeší, když je klient nespokojený s podmínkami původního úvěru. A zároveň mu konkurenční banka nabízí lepší podmínky. Je možné to řešit přeúvěrováním stávajícího úvěru novým úvěrem. Je zde i možnost konsolidace, což je splacení více úvěrů jedním úvěrem. U konsolidace lze hypotékou přeúvěrovat jen úvěry účelové, které souvisejí s bydlením. Je tedy možné refinancovat překlenovací či řádné úvěry ze stavebního spoření, hypoteční úvěry a jiné účelové úvěry.
24
Dalším účelem může být vypořádání společného jmění manželů. K tomu dochází v případě, že se manželé rozvádí. Jeden si přeje dále obývat nemovitost, kterou pořídili společně. Ten má také povinnost vyplatit druhého. U některých bank je možné získat hypoteční úvěr, kterým se refinancuje zůstatek dlužné částky u původní hypotéky. Zbývající prostředky se použijí pro vyplacení druhého (manžela či manželky). Ten požaduje vyrovnání dosud zaplacených splátek úvěru. Je třeba, aby bylo vypořádání společného jmění manželů ukončené úředně. Musí tam být uvedeno, jakým způsobem k rozdělení závazků a majetku dojde. Refundace znamená náhrada výdajů. Jedná se o zpětné proplacení prostředků, které byly investovány do bydlení. Klient musí bance předložit doklady, kde je patrná účelovost vynaložených finančních prostředků. Můžou to být například doklady o nákupu materiálu. Tyto doklady musí být staré maximálně jeden rok. Hypoteční banka pak klientovi proplatí dané náklady zpětně. Refundace je výhodná pro klienty, které stavba či rekonstrukce finančně vyčerpala a potřebují mít k dispozici finanční prostředky. Hypoteční úvěr lze použít i k vypořádání dědictví. K tomu dochází ve chvíli, kdy se řeší rozdělování dědictví. Jeden z dědiců si přeje využívat nemovitost. A ostatní dědice musí vyplatit. Nemovitost poslouží bance jako zástava. Banka vyplatí finančními prostředky zbývající dědice. V případě, že děděnou nemovitost pořídil zůstavitel na úvěr (který není dosud splacen) a některý dědic si chce ponechat nemovitost, tak je možné pro účely vyplacení banky použít tuto variantu. Původní hypotéka se refinancuje novým úvěrem, kde dědic bude dlužníkem. A vypořádání dědictví se stane účelem. Je třeba dát si pozor na možné sankce za předčasné splacení u původního hypotečního úvěru. [34]
25
4.4 Bonita Jednou z primárních operací banky je poskytování úvěrů. Tímto způsobem si banka zhodnocuje finanční prostředky, které do ní vložili klienti. Poskytováním úvěrů se ovšem banka vystavuje riziku, které je nazýváno rizikem úvěrovým. Může se stát, že dlužník nebude úvěr splácet. Banka to řeší tak, že se proti případným ztrátám z úvěrového rizika zajišťuje. Proti těmto ztrátám se chrání například tím, že se dané riziko snaží eliminovat. Banka poskytne úvěr pouze takovým žadatelům, u kterých je velká pravděpodobnost, že budou úvěr řádně splácet. Banka tedy u žadatele zjišťuje předpokládanou schopnost splácet úvěr, tj. bonitu klienta. Banka zjišťuje bonitu díky scoringu. Podle bonity stanoví banka úrokovou sazbu. Čím je klientova bonita vyšší, tím získá u banky nižší úrokovou sazbu. Nižší bonita znamená pro banku vyšší úvěrové riziko. Toto riziko si banka kompenzuje vyššími výnosy z úroků. Bonitu ovlivňuje více faktorů. Banka posuzuje hlavně osobní údaje a příjmy žadatele. U osobních údajů zkoumá například pohlaví, věk, vzdělání, rodinný stav, profesi a počet vyživovaných dětí. U příjmů banka posuzuje, zda se jedná o trvalé příjmy. U trvalých příjmů se předpokládá, že budou trvat i v budoucnosti. Patří sem mimo jiné příjmy ze závislé činnosti, ze samostatně výdělečné činnosti, rodičovské příspěvky, příjmy z pronájmu a z invalidního důchodu. U zaměstnanců je potřeba, aby měli pracovní poměr na dobu neurčitou. Žadatel nesmí být navíc ve zkušební době. Doložené příjmy žadatele banka sníží o výši životního minima. Životní minimum je individuální u každého žadatele. Čím má žadatel více vyživovaných dětí a osob ve společné domácnosti, tím je výše životního minima vyšší. Pokud má žadatel za spolužadatele manželku (manžela), tak dosáhne vyšší bonity, než kdyby to bylo rodič či sourozenec, který žije v jiné domácnosti. Žadatelé žijící ve společné domácnosti mají nižší životní minimum. [35] Částky životního minima [36]: -
jednotlivec 3 410 Kč
-
první dospělá osoba 3 140 Kč
-
druhá a další dospělá osoba 2 830 Kč
-
dítě do 15 let 2 140 Kč
-
dítě do 26 let 2 450 Kč 26
Bonitu žadatele také ovlivňují jeho pravidelné výdaje. Jedná se nejčastěji o pojistné, nájemné, příspěvky na penzijní připojištění, stavební spoření, alimenty a splátky leasingu. Do pravidelných výdajů se zahrnují i splátky půjček a úvěrů. Úvěrové limity na kreditních kartách a kontokorentních účtech také ovlivňují bonitu žadatele. Klient by měl disponovat takovými příjmy, aby byl schopný daný úvěr splácet. Přidělení úvěru závisí na více faktorech. Záleží například na délce splatnosti úvěru, výdajích, počtu vyživovaných dětí a typu úvěru. Pokud má žadatel nedostatečnou bonitu, jsou způsoby, kterými ji lze zvýšit. Nejčastějším způsobem je přizvání spolužadatele či ručitele. Úvěrový spolužadatel je pro banku spoludlužníkem. Za splacení úvěru má také stejně velkou zodpovědnost. Pokud má žadatel ručitele, tak banka požaduje splacení úvěru v první řadě po úvěrovém dlužníkovi. Pokud tento dlužník závazek neuhradí, tak banka požaduje splacení po ručiteli.
4.4.1 Úvěrové registry
V rámci bonity banka zjišťuje žadatelovu platební morálku a úvěrovou historii. Banka k tomu využívá údaje z úvěrových registrů. Z těchto registrů lze zjistit informace o pozdních platbách mobilním operátorům, leasingu a splátkách úvěrů. Registr obsahuje veškeré informace o úvěrových závazcích žadatele. Pokud žadatel splácí (resp. splácel) své závazky řádně, tak ho banka ohodnotí pozitivně. V případě špatné platební morálky ho naopak banka ohodnotí negativně. [35] Společnost Czech Credit Bureau provozuje bankovní a nebankovní registr. V těchto registrech jsou zaznamenány informace o klientech. Pokud klient udělí souhlas, tak jsou informace přístupné dalším věřitelům (bankovním i nebankovním). Dalším registrem je Bankovní registr klientských informací (BRKI). Účastníkem registru se může stát banka, která na českém trhu působí aktivně. Nebankovní registr klientských informací (NRKI) obsahuje informace od splátkových a leasingových společností. Mezi významné registry patří také Solus. Tento název je zkratkou pro Sdružení na ochranu leasingu a úvěru spotřebitelům. Členy tohoto registru jsou nebankovní i bankovní finanční instituce. Databáze je pouze pro potřeby členů sdružení Solus. [37] 27
4.5 Úroková sazba Banka vydává pro získání prostředků na poskytování hypotečních úvěrů hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy. Tyto dluhopisy jsou kryty nemovitostmi, které má v zástavě banka. Pro investory patří tyto dluhopisy k nejbezpečnějším investicím. Bezpečné jsou díky přísným podmínkám, které jsou stanoveny pro poskytování úvěrů a pro zástavy nemovitostí. Investoři mají na jedné straně vyšší jistotu, na druhé straně zas nižší úrok. Z toho důvodu jsou u hypotečních úvěrů nižší úroky než u běžných úvěrů. Banka platí investorům úrok za to, že jí půjčili peníze. Ten se odvíjí od aktuálních tržních úrokových sazeb. Poptávka kupujících rozhoduje o úrokové sazbě hypotečních zástavních listů. Poptávka se řídí situací na trhu. Pokud jsou na trhu nízké úrokové sazby, tak je i úroková sazba z těchto listů nízká. Výnosy hypotečních zástavních listů ovlivňují úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Pro investory jsou hypoteční zástavní listy daňově zvýhodněny. Z výnosu jiných dluhopisů se daň platí, ale tyto listy jsou od daně osvobozeny. Díky tomu mohou banky nabízet nižší výnosy oproti jiným dluhopisům. Tržní pravidla ovlivňují úrokovou sazbu z hypotečního úvěru. Výše této sazby nelze určit dopředu. Naopak u stavebního spoření je úroková sazba fixní po celou dobu a je známa dopředu. Splatnost hypotečního úvěru bývá často i třicet let. Pro klienty i banku by bylo riskantní, aby se po tuto dobu zavázali na předem stanovenou úrokovou sazbu. V případě poklesu tržních úrokových sazeb by klient prodělával, protože úroková sazba z úvěru by byla pořád vysoká. V případě růstu tržních úrokových sazeb by naopak prodělávala banka. Aby se tomuto riziku zamezilo, tak se úroková sazba stanovuje na pevně dané období. Nejčastěji se jedná o období pěti let. Ale banky nabízejí různé horizonty fixačního období. Po uplynutí tohoto období může klient úvěr částečně či plně splatit. A současně se stanovuje nová úroková sazba, která je dána situací na trhu. Tato sazba může být nižší nebo vyšší. Splátka úvěru se tedy může snížit či zvýšit. Větší riziko nárůstu splátky je u dlouhodobých úvěrů. [8] RPSN je zkratka pro roční procentní sazbu nákladů. Díky RPSN je možné posoudit nákladovost úvěru. Uvádí se ve formě p. a. RPSN obsahuje úrokovou sazbu a poplatky. Zákon ukládá povinnost uvádět výši tohoto ukazatele spotřebitelům. Dohlíží na to Česká obchodní inspekce. [38]
28
4.5.1 Úrokové sazby ČNB Úročení komerčních úvěrů ovlivňují základní úrokové sazby, které stanovuje Česká národní banka. Hypoteční úvěry jsou obzvlášť citlivé na jakýkoliv pohyb těchto úrokových sazeb. Mezi základní úrokové sazby patří například diskontní sazba, lombardní sazba, 2 týdenní Repo sazba, PRIBOR a PRIBID. Diskontní sazba vyjadřuje úrok z diskontního úvěru. Banky mohou přes noc uložit u ČNB přebytečnou likviditu, a to bez zajištění. Mohou o to požádat čtvrt hodiny před uzávěrkou účetního dne. Žádat mohou v Zúčtovacím centru ČNB. Minimální částka je 300 milionů Kč. Tyto vklady jsou úročeny diskontní sazbou. Ta většinou představuje dolní hranici pro pohyb krátkodobých úrokových sazeb na peněžním trhu. Úrok z lombardního úvěru se nazývá lombardní sazba. Tento úvěr centrální banka poskytuje komerčním bankám. Komerční banky si mohou od ČNB přes noc vypůjčit likviditu, a to formou repo operace. Banky o to musí požádat nejpozději půl hodiny před uzávěrkou daného účetního dne. Není zde stanoven minimální objem finančních prostředků. Vypůjčené prostředky jsou úročeny lombardní sazbou. Na peněžním trhu představuje tato sazba horní hranici pro pohyb krátkodobých úrokových sazeb. Měnovým nástrojem centrální banky jsou repo operace. Tímto nástrojem ovlivňují měnovou bázi (množství peněž v ekonomice). Prodejem cenných papírů banka stahuje z oběhu danou měnu. Naopak banka měnu uvolňuje tak, že cenné papíry nakupuje. ČNB se zavazuje, že po době splatnosti vrátí věřitelské bance jistinu a úrok. A naopak věřitelská banka vrátí cenné papíry ČNB. Tyto operace mají základní dvoutýdenní dobu. Repo sazba je nejvyšší hraniční sazba, za kterou mohou být banky uspokojovány při repo operacích. PRIBOR je mezibankovní pražská nabídková sazba. Je to zkratka pro Prague Interbank Offered Rate. Za tuto sazbu si banky na mezibankovním trhu poskytují úvěry. Tato sazba je klíčová pro výši úrokové sazby u hypotečních úvěrů. PRIBID znamená Prague Interbank Bid Rate. Jedná se o průměrnou úrokovou sazbu, za kterou si banky mohou ukládat u jiných bank peníze. Je stanovena ČNB na každý den. Vyjadřuje tedy průměr referenčních bank. Například 2M PRIBID vyjadřuje průměrnou úrokovou sazbu pro dvouměsíční vklady. [39] 29
Variabilní úroková sazba závisí na vývoji úroků na finančních trzích. Teoreticky se může měnit každý den. Variabilní úroková sazba se také označuje jako pohyblivá, floatová či plovoucí sazba. Vývoj pohyblivých sazeb u hypotečních úvěrů je závislý na vývoji mezibankovních sazeb. Pro některé banky je základem 3měsíční sazba PRIBOR, pro jiné denní či měsíční sazba PRIBOR. Většina bank však používá 1 měsíční PRIBOR. Banky si k této sazbě připočítávají marži, která je uvedená ve smlouvě. Tato marže je pevná. Sazba se mění se změnou referenční sazby (PRIBOR). [40] Fixní úroková sazba je pevně daná pro určité časové období. V rámci tohoto období má klient jistotu, že bude sazba neměnná, ať se s ekonomikou bude dít cokoliv. Banky v současné době nabízejí ustálení úrokové sazby na 1, 2, 3, 4, 5, 10 či až na celý časový horizont splatnosti hypotečního úvěru. Výše úrokové sazby závisí na ceně, za kterou banka získává od klientů zdroje pro financování hypoték. Myslí se tím úroky z vkladů. Závisí to také na ceně, za kterou si banka půjčuje zdroje na mezibankovním trhu. K této sazbě připočítává banka rizikovou přirážku, která odpovídá profilu klienta. Zbytek tvoří marže banky. [41]
4.6 Doba splatnosti Doba splatnosti hypotečního úvěru je od pěti do třiceti let. Kratší doba je téměř beze smyslu, protože by byly měsíční splátky velmi vysoké. Pokud má ale klient prostředky, aby mohl splatit úvěr dříve, tak může využít jednoroční fixace. A po jednom roce může úvěr splatit. Například díky prostředkům z prodeje nemovitosti. Delší doba splatnosti je také téměř beze smyslu. Pokud by si klient půjčil prostředky ve třiceti letech, tak by úvěr splatil až v důchodovém věku. Zpravidla by měl být hypoteční úvěr splacen právě do důchodového věku klienta. Čím je doba splatnosti úvěru delší, tím je splátka nižší. [8] Tabulka 1: Výše měsíční splátky hypotéky v závislost i na době splat nost i [42] Doba splatnosti v letech Měsíční splátka
5
10
15
20
25
30
35
40
45
38.498 22.024 16.683 14.122 12.667 11.761 11.163 10.754 10.468
30
4.7 Typy splácení Existují tři různé druhy splácení úvěru. A to anuitní, progresivní a degresivní splácení. Většina lidí využívá anuitní typ. U anuitního splácení se výše splátky nemění po celou dobu splatnosti. Výjimkou je konec fixace. V tomto období se mění výše splátky kvůli změně úrokové sazby. U anuitního splácení se mění pouze poměr jistiny a úroků. Na začátku je vyšší poměr úroků. Postupně se pak zvyšuje splátka jistiny (půjčené finanční prostředky). Naopak splátka úroků se postupně snižuje. Tento typ splácení je vhodné pro lidi, kteří mají pravidelný příjem. [43] Graf 5: Vývoj anuitní splátky [44]
Progresivní splácení je vhodné pro mladé lidi, kteří jsou na počátku kariéry. Na začátku je splátka nižší, ale postupně se zvyšuje. Splátka je ve stejné výši po dobu jednoho roku. Následně se pak zvyšuje o určitý koeficient. Naopak degresivní splácení spočívá v tom, že se splátka hypotečního úvěru postupně snižuje. Na počátku je splátka úvěru vyšší. V obou případech je na začátku větší poměr úroků. Postupně se ale splátka každoročně snižuje o stanovený koeficient. Klient na začátku splácení svůj rozpočet zatíží vysokými splátkami. [43] Graf 6: Vývoj degresivní splátky [44]
31
5 Podílové fondy Investování do podílových fondů je možné využít v kombinaci s hypotečním úvěrem. Finanční prostředky jsou shromažďovány od veřejnosti, jedná se tedy o kolektivní ivnestování. Následně jsou tyto prostředky investovány do různých nástrojů kapitálových trhů. Dohlíží na to Česká národní banka. Investor je člověk, který se účastní kolektivního investování. Jedná se většinou o drobné investory. [45] „Mezi hlavní cíle pro drobného investora, který se rozhodne investovat v některém z produktů kolektivního investování, patří zejména: -
dosahovat vyšších výnosů, než je tomu v případě vkladů u bank apod.
-
diverzifikace investičního rizika
-
snadný přístup k informacím o nástrojích, do kterých je investováno
-
využití profesionálních služeb portfoliomanažerů
držené investice lze v relativně rychlé době odprodat a získat tak potřebnou hotovost.“ [46] Prostřednictvím investičních společností může investor investovat do podílových fondů. Investiční společnosti jsou akciovými společnostmi. Tyto společnosti nabízí různé podílové fondy. Investor pošle ze svého účtu předem stanovenou výši finančních prostředků, za kterou koupí podílové listy. Množství podílových listů závisí na investované částce. Investiční společnosti se dělí na otevřené a uzavřené. U uzavřených podílových fondů není možnost prodat kdykoliv své investiční portfolio. Naopak u otevřených podílových fondů může investor kdykoliv prodat své podílové listy investiční společnosti. Investiční společnost je od něj musí koupit. Za podílové listy mu společnost zaplatí aktuální hodnotu, která se mění a přepočítává na denní bázi. [45] Pokud investor investuje déle než 6 měsíců, tak není výnos daněn. Na českém trhu není daněn výnos jen u investičních produktů. Jeden fond může obsahovat mnoho titulů (různé akcie a dluhopisy). Fondy spravují tzv. portfolio manažeři. Ti neustále sledují dění na trhu. Jejich odměnou je procento ze zisku. Existuje několik druhů podílových fondů. Jsou to například fondy akciové, komoditní, realitní, smíšené, dluhopisové a fondy peněžního trhu. [16]
32
6 Trh nemovitostí v ČR 6.1 Vývoj trhu Ekonomická situace v České republice se v poslední době zhoršila. Roste nezaměstnanost a lidé omezují spotřebu. Nedaří se zejména ve stavebnictví. Ministerstvo financí předpokládá, že v roce 2013 bude HDP stagnovat. Úrokové sazby ČNB ovlivňují sazby hypotečních úvěrů. V září roku 2012 byly průměrné úrokové sazby hypoték 3,46 %. Hypotéky jsou v současné době rekordně levné. Developeři se snaží o to, aby zaujali potenciální klienty. Vzhledem k slabé poptávce a neprodaným nemovitostem budou developeři zlevňovat. Nabízí tedy slevy a některé nemovitosti se snaží pronajímat s tím, že si nájemce bude chtít byt časem koupit. Tržní cena bytů se snižuje. Ceny nových bytů v Praze jsou srovnatelné s cenami bytů v Brně. Nejdůležitějším kritériem pro stanovení ceny nemovitosti je lokalita. Cenu si udrží dobré lokality. Záleží na kvalitě domu či bytu, ulice a čtvrti. Lidé disponující finančními prostředky požadují především kvalitu. Neatraktivní lokality budou dále ztrácet hodnotu. Nízká však bude například hodnota přízemního bytu, který je v dobré lokalitě na rušné ulici. V centru Prahy lze prodat jeden metr čtvereční za osmdesát tisíc korun. Naopak na okraji je možné prodat metr čtvereční jen okolo třiceti tisíc korun. Pro rok 2013 lze na trhu nemovitostí očekávat stagnaci či mírný pokles. Ceny nemovitostí klesají, ale výše nájemného je zhruba stejná. V některých případech nájemné dokonce roste. Díky tomu je stále lukrativnější kupovat nemovitost na investici. Záleží však na tom, v jaké lokalitě je daná nemovitost. Investoři také kupují nemovitosti kvůli ochraně před inflací. Poptávka po takovýchto nemovitostech roste. [47]
33
Největší cenový propad na trhu nemovitostí byl v roce 2012 v Praze, a to zhruba o 400 tisíc korun na průměrný byt 2+1. V procentuálním vyjádření se jedná za poslední dva roky o 15 procent. Naopak v Jihomoravském kraji neměla krize na cenu nemovitostí téměř žádný vliv. Cena průměrného bytu o velikosti 60 metrů čtverečních se snížila za poslední dva roky o deset procent. K nárůstu poptávky po nemovitostech došlo jen na podzim loňského roku. Díky zvýšené poptávce vzrostly i prodejní ceny nemovitostí. Bylo to způsobeno hlavně obavami ze zvýšení daně z převodu nemovitosti a daně z přidané hodnoty. Na silnější poptávku mělo také vliv zavedení povinnosti energetických štítků. Výraznější pokles cen je možné očekávat na sídlištích a okrajích měst. V těchto místech jsou skupiny poptávajících obyvatel nejvíce postiženy zvýšením cen energií a DPH. A dále zvyšující se nezaměstnaností a poklesem reálné mzdy. Naopak v lukrativnějších lokalitách se kupní síla klientů nemění. Zde kupující požadují především kvalitu, a tak jsou ceny v těchto čtvrtích stagnující. Ceny nemovitostí jsou podobné cenám z roku 2008. Pokles bude v tomto roce výrazný u novostaveb a panelových bytů. A to z důvodu velkého množství neprodaných bytů. Lidé si musí zvyknout na změny v daních. A také na novou povinnost energetických štítků. [48] Graf 7: Vývoj cen nemovitostí v jednotlivých kategoriích v ČR [49]
34
Oživení reálných cen nemovitostí je předpokládané až na rok 2014. Uvádí to členka bankovní rady České národní banky. Ceny velkých bytů poklesnou. Naopak ceny menších bytů budou stagnovat. Jistou investicí budou jen lukrativní pozemky. Lidé z tzv. střední třídy budou preferovat menší počet metrů, aby měli nižší splátku hypotečního úvěru. Budou se tím jistit pro případ ztráty zaměstnání. Na jednu stranu bude větší poptávka po menších bytech do 60 metrů čtverečních. Na stranu druhou bude menší poptávka po větších luxusních bytech. V loňském roce činila inflace 3,3 %. Pokud se cena dané nemovitosti také (nominálně) zvýšila o 3,3 %, tak zůstala reálná hodnota nemovitosti meziročně stejná. Dle statistik je průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů na nejnižší úrovni v historii. Je dokonce nižší než úroveň meziročního růstu cen. Bankovní rada České národní banky ponechala na konci minulého roku Základní úrokovou sazbu na úrovni 0,05 %. Na úrokových sazbách komerčních bank se obdobné kroky projevují se zpožděním. Ekonomové předpokládají, že tento rok centrální banka úrokové sazby nezmění. Guvernér ČNB tvrdí, že minimální úrokové sazby zabrání poklesu cen na realitním trhu. Levné hypotéky přispívají k poptávce po nemovitostech. Poptávka pak brání poklesu cen. Ale pokud by ceny nemovitostí poklesly, tak by si je mohlo dovolit více rodin s nižšími příjmy. Tento rok je tedy vhodný pro ty, kteří chtějí kupovat nemovitost. Naopak není vhodný pro ty, kteří chtějí nemovitost prodat. [50] Tabulka 2: Vývoj prodejní ceny bytu 2+1 dle krajů [51] Kraj Praha Středočeský Karlovarský Plzeňský Jihočeský Ústecký Liberecký Královéhradecký Pardubický Vysočina Jihomoravský Olomoucký Zlínský Moravskoslezský
Prosinec 2010 (v Kč) 2 650 000 1 420 556 X 1 256 667 1 031 000 474 714 740 000 1 500 000 1 361 000 861 800 1 450 325 1 190 000 1 055 000 766 800 35
Prosinec 2012 (v Kč) 2 249 406 1 196 825 1 090 000 1 210 000 940 357 351 737 782 500 1 337 000 1 164 364 891 818 1 514 643 949 769 926 667 629 417
V roce 2012 ovlivňovaly rezidenční trh dvě skutečnosti. A to cenová deregulace nájemného. Díky tomu je vyšší zájem o nájemní bydlení. Zároveň realitní trh vykazuje od roku 2008 nasycenost v oblasti bydlení vlastnického. Investiční trh byl v roce 2012 pod tlakem makroekonomického dění. Na českém trhu je zájem především o kvalitní nemovitosti. Investoři se také přiklánějí k nemovitostem, které jsou šetrné k životnímu prostředí. Kancelářský trh v roce 2012 zaznamenal oproti roku 2010 trend klesající neobsazenosti. Letos je očekáváno dokončení 99 489 metrů čtverečních. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí předpokládá, že míra neobsazenosti začne stoupat kvůli projektům na spekulativní bázi. Mírné oživení zaznamenal v roce 2012 trh maloobchodních prostor. A to především díky skutečnosti, že v roce 2011 nebylo otevřeno ani jedno nové nákupní centrum. Problémy budou mít nákupní centra, která se již potýkají s odlivem nájemců, snižující se návštěvností a poklesem tržeb. Naopak dobré projekty budou více odolné vůči negativním trendům. Na trhu průmyslových nemovitostí se očekává pro dané nájemce výstavba nových ploch. Jedná se zejména o společnosti z oblasti automobilového průmyslu. Staví se především na míru dle přání klienta. Tento způsob tak vystřídal výstavbu spekulativní. Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí pozoruje stagnaci v oblasti hotelového trhu, a to zejména u tříhvězdičkových hotelů a nižších ubytovacích kapacit. Naopak oživení vykazují nejvyšší třídy. Na úroveň před pěti lety však klesají ubytovací ceny. Nedaří se ani zvyšovat počty kongresů. Propad také zaznamenaly oblasti lázeňství a wellness. Ale díky konkurenčnímu prostředí roste kvalita nabízených služeb. [52] Graf 8: Struktura realitního trhu [53]
36
Za loňský rok investovalo 23 % Čechů do rekonstrukcí. Vysoké ceny bytů tak změnily chování lidí. Ti nekupují byty nové, ale rekonstruují současné. Nové vybavení si v loňském roce koupilo 35 % Čechů. Lidé rekonstruují dům či byt postupně. První etapou většinou bývá výměna oken či nová kuchyně. Tyto rekonstrukce často přesáhnou i hranici sto tisíc korun. [54] Graf 9: Ceny nemovitostí – ceny převodů dle daňových přiznání (absolutní index, 1Q 1999=100) [55]
Podle experta na realitní trh v dlouhodobém horizontu ceny bytových nemovitostí rostou. Jedná se o časový horizont zhruba dvaceti či třiceti let. Odhaduje se dvou až čtyřprocentní růst. Vychází se z toho, že ceny těchto nemovitostí rostou podobně jako inflace. Po nárůstu cen v letech 2005 až 2008 došlo k poklesu poptávky. Kvůli tomu klesly ceny nemovitostí. Důvodem byly mimo jiné celosvětové finanční problémy. Začalo také ubývat mladých lidí. A změnily se i životní preference lidí. Ti začali investovat spíše do sebe než do nemovitosti. Rodinné domy v dobrých lokalitách kolem velkých měst jsou však stále velmi dobrou investicí. V Praze jsou investičně zajímavé byty, které jsou na liniích tramvajových linek či metra. [56]
37
6.2 Investice do nemovitostí V dnešní době jsou investice do nemovitostí dobrým prostředkem k ochraně před inflací. Jsou vhodné i k zajištění na důchodový věk. Dnes je kvůli nízkým cenám vhodná doba na koupi nemovitosti. Koupit nemovitost a v budoucnu ji prodat za vyšší cenu dokonce může skončit neúspěchem. Lepší situace je u pozemků, ale také není zaručen úspěch. Důležité jsou zde znalosti o změně územního plánu, které můžou z levného pozemku vytvořit žádoucí stavební parcelu. Někteří lidé investují do nemovitostí, aby získali trvalý příjem ve formě nájmu. Koupi nemovitosti financují většinou z hypotečního úvěru. Předpokládají, že budou splácet hypotéku příjmem z pronájmu. Je však potřeba mít také dostatečné množství vlastních finančních prostředků. Může se totiž stát, že po určitém období vzrostou úrokové sazby, což způsobí zvýšení splátky hypotéky. Příjem z pronájmu může být i nižší než splátka hypotéky. V horším případě nemusí být po nějakou dobu žádný. Může se také stát, že nájemce nebude nájem platit. Ovšem úspěšné pronajmutí může generovat zajímavý výnos. Dražba je zajímavý způsob, jak koupit nemovitost za dobrou cenu. V roce 2012 nedobrovolných dražeb přibylo. Pokud klienti nesplácí úvěr, tak banka nemovitost prodá, aby získala své pohledávky. [57]
6.3 Daně Od 1. 1. 2013 se krom daně z přidané hodnoty zvýšila i daň z převodu nemovitosti. Z původních 3 % vzrostla tato daň na 4 %. Ministerstvo financí však plánuje nový zákon, který má vstoupit v platnost nejspíš příští rok. Podle tohoto zákonu má například daň z převodu hradit kupující. V současné době je hrazena prodávajícím. [58] V rámci DPH se současná snížená 15% sazba vztahuje na novostavby rodinných domů do 350 m². A také na novostavby bytů do 120 m². Na větší domy a byty se uplatňuje základní 21% sazba. [59]
38
6.4 Porovnání vlastnického a nájemního bydlení V dnešní době splátky hypotečního úvěru konkurují platbám nájemného. Vlastnické bydlení má oproti nájmu výhodu, kterou je ochrana proti inflaci (v dlouhém období). Pokud je vlastnické bydlení financované hypotékou, tak je inflace dokonce přínosem. Inflace totiž snižuje náklady bydlení. V případě, že bude výše inflace 3 % ročně, tak se zátěž splátky hypotečního úvěru po 30 letech sníží o 59 %. A dokonce 4% inflace ze splátky hypotéky ukrojí 69 %. Splátka hypotéky s inflací tedy reálně klesá. Naopak s rostoucí cenovou hladinou roste nájemné. Pronajímatele inflace ochrání, ale nájemník platí nominálně stále více peněz. Dlouhodobé statistiky potvrzují, že i s růstem platů roste nájemné. Pokud rostou domácnostem reálné příjmy, tak roste i nájemné. V dobách ekonomické recese mzdy a platy klesají. Naopak v období hospodářského růstu mzdy a platy rostou. A s tím roste i nájemné. Většinou se ale počítá s dlouhodobým růstem mezd a platů okolo 2 % ročně. [60] Krom inflace je výhodou vlastnického bydlení fakt, že člověk investuje do svého. V době fixace je zaručen pravidelný výdaj ve stejné výši. Bydlením ve vlastním se také člověk zajišťuje na důchodový věk. V důchodu bude mít člověk hypoteční úvěr splacený. Ale zvyšující se nájemné pro něj bude v důchodovém věku velkou zátěží. Nevýhodou je to, že je hypoteční úvěr dlouhodobý závazek, který zatíží rozpočet. Naopak pronájem může člověk kdykoliv opustit. Také nemusí vynakládat finanční prostředky do oprav či rekonstrukcí. Ale majitel může nájem jednostranně zvýšit. [61] Graf 10: Struktura bytového fondu [62]
39
7 Úvěr ze stavebního spoření 7.1 Vývoj úvěrů ze stavebního spoření
V roce 2010 tvořily úvěry na bydlení tři čtvrtiny ze všech poskytnutých úvěrů. Ke konci téhož roku dosahoval stav úvěrů na bydlení 728 miliard korun. Stavební spořitelny měly na této sumě podíl 272 miliard korun, tedy zhruba 37 %. V minulosti podíl stavebních spořitelen na tomto úvěrovém trhu kolísal. Ale od poloviny roku 2010 má klesající tendenci. Stavební spořitelny poskytují překlenovací úvěry a řádné úvěry ze stavebního spoření. Řádné úvěry poskytují klientům, kteří spoří alespoň 2 roky a mají naspořeno minimálně 40 % cílové částky. A zároveň je jejich hodnotící číslo v požadované výši. Přechodem z fáze spoření do fáze čerpání již klienti nemají nárok na státní podporu. Překlenovací úvěry mohou klienti čerpat dříve. Z překlenovacího úvěru splácí úroky a zároveň dále spoří. Klienti mají nárok čerpat státní podporu až do přidělení úvěru řádného. Úroková sazba je omezena u řádného úvěru. U překlenovacího úvěru se řídí obdobnými pravidly jako u hypotéky (bonita). V posledních letech je větší poměr úvěrů překlenovacích. [63] Graf 11:Podíl úvěrů na vkladech ze stavebního spoření (proúvěrovanost vkladů) [63]
40
V roce 2011 bylo poskytnuto 92 785 úvěrů ze stavebního spoření. Celkový objem činil skoro 48 miliard korun. Oproti roku 2010 však došlo k poklesu objemu zhruba o 17 %. Měla na tom podíl nejistota klientů z neustálých změn. A také přísnější legislativní podmínky, které se týkaly poskytování spotřebitelských úvěrů. Mezi spotřebitelské úvěry se řadí též úvěry na bydlení, které nejsou zajištěné zástavním právem. Silná konkurence jiných druhů úvěrů měla na tento pokles taktéž vliv. Graf 12: Počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření [63]
Průměrná výše úvěru pro rok 2011 dosáhla 517 383 korun. Stavební spořitelny půjčují i vyšší částky, a to především na pořízení nového bydlení. Naopak menší částky používají klienti na drobná vylepšení bydlení. V posledních letech se úvěry ze stavebního spoření používají nejčastěji na rekonstrukce a modernizace. [63] Graf 13: Účel použití úvěrů ze stavebního spoření v roce 2011 (dle počtu) [63]
41
V současné době působí v České republice 5 stavebních spořitelen: -
Raiffeisen stavební spořitelna a.s.
-
Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.
-
Českomoravská stavební spořitelna, a.s.
-
Wüstenrot – stavební spořitelna a.s.
-
Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.
V letošním roce poskytly stavební spořitelny během ledna a února úvěry za 6,1 miliardy korun. Meziroční nárůst činí 6 %. Klesl však zájem o nové smlouvy stavebního spoření a navýšení cílových částek. Během tohoto období uzavřely stavební spořitelny téměř 87 000 nových smluv. Minulý rok bylo uzavřeno přes 108 tisíc smluv. V lednu a únoru 2013 bylo uzavřeno nejvíce smluv od Českomoravské stavební spořitelny. Největší nárůst zaznamenala Stavební spořitelna České spořitelny. A to o 35 procent. Pokles naopak zaznamenala Wüstenrot – stavební spořitelna a Modrá pyramida. Zájem o stavební spoření ovlivňují plánované legislativní změny. Sněmovna totiž na začátku února podpořila v prvním čtení novelu zákona o stavebním spoření. Ta by měla umožnit, aby nabízeli stavební spoření i banky. Novela by také měla zavést účelovost státní podpory. Státní podporu bude možné použít jen na bydlení či důchodové připojištění. Asociace českých stavebních spořitelen považuje tento návrh za ohrožení budoucího trvání stavebního spoření. [64] Tabulka 3: Poskytnuté úvěry ze stavebního spoření leden-únor 2013 [65]
42
7.2 Vývoj státní podpory Stát využívá stavební spoření jako součást koncepce politik pro rozvoj a podporu bydlení. Dotace stavebního spoření tvořila v roce 2009 zhruba 70 % celkových výdajů (přímých) státu na bydlení. V roce 2010 se jednalo přibližně o 60 %. Jedná se tedy o hlavní složku státní bytové politiky. V roce 2010 poskytly stavební spořitelny za celou dobu činnosti 1,8 milionu úvěrů na bydlení. Objemem to činilo 530 miliard korun. Stát na tyto smlouvy vynaložil celkem víc jak 170 miliard korun prostřednictvím státní podpory. Na jednu korunu úvěru ze stavebního spoření tvoří náklady státu (státní podpora) v průměru jednu třetinu za celkové období. Graf 14: Státní podpora stavebního spoření [63]
V roce 1993 byla vybrána pro stát nákladnější varianta podporované měsíční úložky (24 000 Kč). Porovnávalo se to totiž s výnosností spořících termínovaných vkladů (až 15 %). Výnosnost u stavebního spoření byla 14,4 %. Návrh však předpokládal účast jen 500 000 klientů. Současná státní podpora činí maximálně 2000 korun. [63] Tabulka 4: Vývoj parametrů státní podpory[62]
43
7.3 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ČMSS byla založena v červnu 1993. Obchodní činnost zahájila v září téhož roku. Základní jmění má ve výši 1,5 miliardy korun. Má zhruba 2700 poradců. Překlenovací úvěr je možné u ČMSS uzavřít s úrokovou sazbou od 3,4 % ročně. Úvěr bez zajištění může být v maximální výši 500 000 korun. ČMSS nabízí různé druhy překlenovacích úvěrů. Například Meziúvěr bez dokládání příjmů, Kredit Standard, Topkredit a Tophypo (6letý fix). K získání překlenovacího úvěru je třeba uzavřít smlouvu o stavebním spoření, doložit žádost o poskytnutí překlenovacího úvěru, doložit účelovost, prokázat bonitu, splnit požadavky na zajištění úvěru a splnit další podmínky stanovené ČMSS. Základním zajištěním je zástavní právo k pohledávce, zástavní právo k nemovitosti či zajištění bonitním ručitelem. ČMSS poskytuje řádný úvěr až do 500 000 korun bez zajištění. Zpracování žádosti je zdarma. Výhodou je, že řádný úvěr může klient kdykoliv a bez sankcí splatit. ČMSS garantuje po celou dobu fixní úrokovou sazbu již od 2,95 %. ČMSS nabízí několik tarifů. U tarifu Garant je splátka úvěru 0,8 % z cílové částky. Minimální procento naspoření pro řádný úvěr je 45 % z cílové částky. Maximální délka splatnosti je 15 let. U tarifu Variant je doba splatnosti stejná. Řádný úvěr může být maximálně 7 let. Od tarifu Garant se liší minimálním procentem naspoření, a to je u tarifu Variant 40 % z cílové částky. ČMSS dále nabízí tarify Variant 15, Variant 20, Variant 25 a Variant 30. Liší se dobou splatnosti a měsíční splátkou, která je daná určitým procentem z cílové částky. Klienti k získání úvěru potřebují spořit minimálně 2 roky, mít naspořeno určité procento z cílové částky dle tarifu, dosáhnout určité výše hodnotícího čísla, prokázat bonitu, doložit účelovost a splnit požadavky na zajištění úvěru. Základní zajištění je stejné jako u překlenovacího úvěru. Hranice úvěrovatelnosti je maximálně do70 % hodnoty nemovitosti. [66] Tabulka 5: Parametry Českomor avské stavební spořitelny, a.s. [66] Úrok.
Poplatek
Poplatek
Ú.s.
sazba
za
za
překlen.
spoření
uzavření
správu
úvěr
1%
1 % CČ
330/rok
od 3,4 %
Poplatek
Poplatek
za zprac.
za správu
0
330/rok
Zdroj: Vlastní tvorba
44
Ú.s. řádný úvěr 2,95 %
Poplatek
Poplatek
za zprac.
za správu
0
330/rok
7.4 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny je akciovou společností. Vznikla v roce 1994. Patří do jedné z kapitálově nejsilnějších skupin na našem trhu. Překlenovací úvěr lze pořídit až do 100 % hodnoty nemovitosti. Je nutná zástava nemovitosti. Úroková sazba začíná na 3,10 % ročně. Pro nízkou úrokovou sazbu je nutné mít aktivní účet u České spořitelny a úvěrové pojištění. Mimořádné splátky jsou zdarma jen ke konci období úrokové sazby. Maximální doba splatnosti je 28 let. Řádný úvěr je poskytován zdarma. Maximální výše poskytnutých finančních prostředků bez zajištění je 800 0000 korun. Úroková sazba je garantovaná po celou dobu splácení. Mimořádné splátky jsou bez poplatků. Do 150 000 korun není třeba dokládat výši příjmu. Pokud má žadatel (zaměstnanec) účet u České spořitelny, tak nemusí dokládat nic. Podnikatelé dokládají daňové přiznání za poslední zdaňovací období. [67] Tabulka 6: Parametry Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. [67] Úrok.
Poplatek
sazba
za
spoření
uzavření
2%
1 % CČ
Poplatek za správu
310/rok
Ú.s. překlen. úvěr od 3,10 %
Poplatek
Poplatek
za zprac.
za správu
1
%
objemu
310/rok
Ú.s. řádný úvěr 4,75 %
Poplatek
Poplatek
za zprac.
za správu
0
330/rok
Zdroj: Vlastní tvorba
7.5 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Modrá pyramida stavební spořitelna je akciová společnost. Vznikla v roce 1993. Několikrát se stala stavební spořitelnou roku. Za minulý rok v této soutěži skončila druhá. Stavební spořitelna Modrá pyramida má během dubna akci na překlenovací úvěr. Minimální poskytovaná výše je 200 000 korun. Nejdelší doba splatnosti je 28 let. Roční úroková sazba je od 3,14 %. Tato sazba platí pro žádosti do 85 % z hodnoty nemovitosti. První fixace úrokové sazby trvá 6 let. Mimořádné splátky jsou bez sankcí. Je třeba zajistit úvěr zástavou k nemovitosti. Poplatek za vedení úvěrového účtu je 300 korun ročně. 45
Řádný úvěr ze stavebního spoření má úrokovou sazbu, která začíná od 3 %. Při této sazbě však musí být splněna podmínka pomalé varianty. Správa úvěrového účtu je ve výši 300 Kč ročně. Klient musí mít naspořeno nejméně 40 % cílové částky. Úvěr může být kdykoliv splacen, a to zcela bez sankcí. [68] Tabulka 7: Parametry Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. [68] Úrok.
Poplatek
Poplatek
Ú.s.
sazba
za
za
překlen.
spoření
uzavření
správu
úvěr
2%
1 % CČ
300/rok
od 3,14 %
Poplatek
Poplatek
za zprac.
za správu
1% objemu
300/rok
Ú.s. řádný úvěr 3%
Poplatek
Poplatek
za zprac.
za správu
0
300/rok
Zdroj: Vlastní tvorba
7.6 Raiffeisen stavební spořitelna a.s. Raiffeisen stavební spořitelna zahájila činnost v roce 1993. Stala se první stavební spořitelnou v České republice. V roce 1998 se stala součástí skupiny Raiffeisen. V České republice do této skupiny patří mimo jiné pojišťovna Uniqa a Raiffeisenbank. Raiffeisen stavební spořitelna také snížila úrokové sazby. Překlenovací úvěr Hyposplátka plus má úrokovou sazbu od 3,4 % ročně. Maximální doba splatnosti může být až 30 let. Úroková sazba z následného řádného úvěru je ve výši 3,5 % ročně. Správa úvěrového účtu stojí 360 korun ročně. Úroková sazba u řádného úvěru je po celou dobu splácení stejná. Do 500 000 korun není třeba zajištění. Roční úrok je od 3,5 %. Úvěr je poskytnut bez prokazování příjmů. Minimální potřebná naspořená částka je 35 % z cílové částky. [69] Tabulka 8: Parametry Raiffeisen stavební spořitelny [69] Úroková
Poplatek
Poplatek
Ú.s.
Poplatek
Poplatek
Ú.s.
Poplatek
Poplatek
sazba
za
za
překlenovací
za
za
řádný
za
za
spoření
uzavření
správu
úvěr
zpracování
správu
úvěr
zpracování
správu
1%
1 % CČ
320/rok
Od 3,4 %
1 % obj.
360/rok
3,5 %
0
360/rok
Zdroj: Vlastní tvorba 46
7.7 Wüstenrot – stavební spořitelna a.s. Stavební spořitelna Wüstenrot vznikla v roce 1993. V tomto roce byl přijat zákon o stavebním spoření. Stala se stavební spořitelnou roku 2012. Wüstenrot – stavební spořitelna letos zahájila spolupráci s ING Pojišťovnou. Klienti ING mohou využít nabídky stavebního spoření od společnosti Wüstenrot. A naopak klienti stavební spořitelny si mohou uzavřít doplňkové penzijní spoření u ING Penzijní společnosti. Překlenovací úvěr má úrokovou sazbu již od 2,5 % ročně. Výhodou je, že je výše úroku po celou dobu fixní. Stavební spořitelna poskytuje dva typy překlenovacích úvěrů. První typ se nazývá Superúvěr. Pokud má klient alespoň rok smlouvu u jakékoliv stavební spořitelny, tak je možné ho použít. Spořitelna akceptuje i smlouvu manžela/manželky či dítěte. Úvěr se poskytuje až do 600 000 Kč bez zajištění. Druhým typem je Partner. Je vhodný pro ty, kteří nemají uzavřenou žádnou smlouvu o stavebním spoření. A také pro ty, kteří mají smlouvu o stavebním spoření kratší než jeden rok. Řádný úvěr ze stavebního spoření je nabízen od 3,7 % ročně. Pro získání stačí mít naspořeno 30 % z cílové částky. Stavební spořitelna nabízí klientům dvě možnosti, a to buď úrok 1 % ze spoření a úrok z řádného úvěru 3,7 %. Nebo 2 % z vkladu a úrok z řádného úvěru 4,7 %. Cílová částka se přiděluje v ohodnocovací dny, které probíhají poslední den v měsíci. K přidělení cílové částky je nutné spořit minimálně 21 měsíců. Naspořená částka musí být alespoň 30 % cílové částky u tarifní varianty OK. U tarifní varianty OF musí být nejméně 40 % cílové částky. A u tarifní varianty ON je požadavek 50 % cílové částky. Smlouva musí také mít ohodnocovacího číslo 600. [70] Tabulka 9: Parametry Wüstenrot – stavební spořitelna [70] Úroková
Poplatek
Poplatek
Ú.s.
Poplatek
Poplatek
Ú.s.
Poplatek
Poplatek
sazba
za
za
překlenovací
za
za
řádný
za
za
spoření
uzavření
správu
úvěr
zpracování
správu
úvěr
zpracování
správu
1%
1 % CČ
300/rok
2,5 %
1 % obj.
300/rok
3,7 %
0
300/rok
Zdroj: Vlastní tvorba
47
7.8 Analýza parametrů úvěrů ze stavebního spoření Českomoravská stavební spořitelna nabízí spolu s Raiffeisen stavební spořitelnou nejvyšší úrokové sazby pro překlenovací úvěry. Pokud chce klient překlenovací úvěr od ČMSS splatit do 6 let od založení stavebního spoření, tak zaplatí vysokou sankci ve výši 5 % z cílové částky. ČMSS má také nejvyšší roční poplatek za správu spořicího účtu. Roční poplatky za správu úvěrového účtu jsou vůči ostatním spořitelnám průměrné. Úrokovou sazbu u řádného úvěru má ČMSS nejnižší ze všech, podmínkou je naspoření 45 % cílové částky. V současné době nemá ČMSS poplatek za sjednání překlenovacího úvěru. Stavební spořitelna České spořitelny má nejnižší úrokovou sazbu pro překlenovací úvěry. Podmínkou pro tuto sazbu je úvěrové pojištění a aktivní účet u České spořitelny. To se jistě projeví v roční procentní sazbě nákladů. Mimořádné splátky u překlenovacích úvěrů je možné vkládat až ke konci fixačního období. Stavební spořitelna Modrá pyramida má v současné době mimořádné splátky u překlenovacího úvěru bez sankcí. Společně se stavební spořitelnou Wüstenrot má nejnižší roční poplatek za správu spořicího i úvěrového účtu. Úroková sazba u řádného úvěru je velmi dobrá vzhledem k vyšší úrokové sazbě u spoření. Raiffeisen stavební spořitelna má nejvyšší poplatek za správu úvěrového účtu, a to 360 korun ročně. Mimořádné splátky jsou u této spořitelny zdarma. Stavební spořitelna Wüstenrot má nejlepší úrokovou sazbu pro překlenovací úvěry, od částky 100 000 Kč a výš je potřeba mít životní pojištění. Záleží také, jak dlouho má klient založené stavební spoření. Všechny stavební spořitelny mají nulový poplatek za vyřízení řádného úvěru. U všech stavebních spořitelen lze řádný úvěr kdykoliv splatit bez sankcí. Tabulka 10: Paramet ry úvěrů od stavebních spořitelen Úroková
Úroková
Poplatek
Poplatek
sazba
za
za
spoření
uzavření
správu
1%
1 % CČ
330/rok
Od 3,4 %
2%
1 % CČ
310/rok
Od 3,10 %
2%
1 % CČ
300/rok
Od 3,14 %
Raiffeisen
1%
1 % CČ
320/rok
Od 3,4 %
Wüstenrot
1%
1 % CČ
300/rok
Od 2,5 %
Stavební spořitelna
ČMSS Česká spořitelna Modrá pyramida
sazba překlenovací úvěr
Poplatek
Poplatek
za
za
zpracování
správu
0
sazba řádný úvěr
Poplatek za správu
330/rok
2,95 %
330/rok
310/rok
4,75 %
330/rok
300/rok
3%
300/rok
1 % obj.
360/rok
3,5 %
360/rok
1 % obj.
300/rok
3,7 %
300/rok
1% objemu 1% objemu
Zdroj: Vlastní tvorba 48
Úroková
8 Hypoteční úvěr 8.1 Vývoj hypotečních úvěrů V roce 2011 bylo v České republice poskytnuto občanům celkem 71 088 úvěrů. Objem těchto úvěrů činil 119,1 miliard korun. Oproti roku 2010 byl objem za rok 2011 vyšší o 40,5 procent. Graf 15: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (mld. Kč) [62]
V roce 2012 bylo občanům poskytnuto celkem 73 595 hypotečních úvěrů. Oproti roku 2011 se jedná o 3,5% nárůst. Objem činil celkem 121,6 miliard korun. Jedná se o 2,1% meziroční nárůst. Od dubna roku 2011 mají úrokové sazby klesající tendenci. Během podzimu 2012 banky hypotéky výrazněji zlevnily, a to především kvůli zářijové repo sazbě, kterou Česká národní banka snížila na 0,25 %. Banky od září nabízejí úvěry s průměrnou sazbou pod 4 procenta. Na této úrovni se udržely pouze po dobu šesti měsíců v roce 2005. [62] Tabulka 11: Úvěry poskyt nuté občanům ve 4. čtvrtlet í 2006 – 2012 [62]
49
V lednu 2013 klesl počet hypotečních úvěrů na 5146. Je to nejméně sjednaných úvěrů za poslední rok a půl. Naposledy byl velmi nízký počet uzavřených hypoték v červenci 2011. Tehdy klienti uzavřeli pouze 5078 hypotečních úvěrů. Celková výše uzavřených úvěrů byla v lednu 8,386 miliard korun. Tento objem je nejnižší od února 2011. Lednové úrokové sazby mírně vzrostly na 3,21 procent. Hypoteční banky většinou akce a slevy vyhlašují až na jaře. [71] Tabulka 12: Porovnání hypotečních úvěrů za měsíc leden [71] Leden/rok
Počet hypoték
2013 2012 2011 2010
5146 5443 3404 2533
Objemy hypoték (v mld. Kč) 8,386 9,251 5,716 4,28
Výsledky za únor byly téměř srovnatelné s lednem. Oproti únoru 2012 bylo v meziročním srovnání dokonce o 300 nových hypoték méně. Úrokové sazby byly na stejné úrovni jako v lednu. Průměrná sazba je tedy stále 3,21 %. Objem hypotečních úvěrů činil 8,637 miliardy korun. Největší podíl úvěrů byl použit na koupi nemovitosti. Na výstavbu bylo použito pouze 15 procent hypoték. Výše průměrné hypotéky byla 1 692 843 korun. [72] Tabulka 13: Statist ika hypotečních úvěrů za únor 2013 [72]
50
8.2 Vývoj úrokových sazeb Banky si půjčují krátkodobé peníze od ČNB za lombardní sazbu. Kvůli přebytkům na účtech však tuto možnost příliš nevyužívají. V poslední době výrazně klesla 2T repo sazba, která má vliv na cenu peněz na mezibankovním trhu. Jedná se o maximální sazbu, za kterou ČNB půjčuje peníze komerčním bankám a naopak. Pokud je sazba nízká, tak banky příliš nevyužívají ukládání peněz u ČNB. Raději investují svojí přebytečnou likviditu na trhu. Díky tomu se na mezibankovním trhu zvýší množství peněz, což způsobí jejich zlevňování. A to bankám umožňuje snížit úroky u hypoték. Větší vliv na konečné úrokové sazby hypotečních úvěrů má především zvyšování základních sazeb. Při zvýšení 2T repo sazby budou banky raději ukládat peníze u ČNB. Pokud se základní sazby zvýší a na mezibankovním trhu se peníze zdraží, tak rychleji rostou úrokové sazby u hypoték. ČNB snižuje sazby kvůli omezené spotřebě ze strany obyvatelstva. Úrokové sazby hypoték kopírují základní úrokové sazby ČNB, ale se značným zpožděním. [73] Graf 16: Oficiální úrokové sazby ČNB [74]
51
Graf 17: Úrokové sazby poskytnuté bankami domácnostem [74]
Naposledy zasedala bankovní rada ČBN koncem března. Rada se rozhodla zanechat úrokové sazby na stávající úrovni. Lombardní sazba činí 0,25 %. Dvoutýdenní repo sazba je na úrovni 0,05 %. Diskontní sazba je ve výši 0,05 %. [75] Česká národní banka stanovuje také výši úrokové sazby PRIBOR. Sazba PRIBOR ovlivňuje variabilní hypotéky. Aktuální úroková sazba je k nalezení na webových stránkách ČNB. Banky stanoví cenu variabilní hypotéky tak, že k úrokové sazbě PRIBOR přičtou svou marži. Úroková sazba u variabilní hypotéky je tedy o něco vyšší, než aktuální PRIBOR. Úroková sazba variabilní hypotéky se mění v závislosti na této sazbě. [76] Tabulka 14: Vývoj úrokové sazby PRIBOR [77] Termín
1 den
7 dní
14 dní
1 měs.
2 měs.
3 měs.
6 měs.
9 měs.
1 rok
PRIBOR
0.18
0.23
0.23
0.31
0.37
0.47
0.59
0.70
0.76
Zdroj: Vlastní tvorba
52
8.3 Fixní a variabilní sazba Fixní sazba je vhodná pro konzervativní klienty, kteří nechtějí neustále sledovat vývoj úrokových sazeb. Výhodou je jistota stálé měsíční splátky. Nevýhodou je, že může klient splatit úvěr (zcela či částečně) až ke konci fixačního období. Nevýhodné je také pomalejší splácení jistiny na počátku. Doporučuje se uzavírat úvěr s fixací maximálně 5 let. V případě nutnosti mimořádného splacení bude banka požadovat sankci, která je vyšší s delší dobou fixace. Pokud je rozdíl mezi fixní a variabilní sazbou menší než 1 %, tak se doporučuje dát přednost fixní sazbě. Variabilní sazba se hodí pro dynamické klienty, kteří sledují ekonomický vývoj. A v případě nepříznivého vývoje jsou schopni zareagovat včas. Výhodou je, že je sazba zpravidla nižší než sazba fixní a je zde možnost degresivního splácení, což vede k rychlejšímu poklesu jistiny. Ale splátky jsou na začátku vyšší, proto je dobré si tvořit finanční rezervu. Další výhodou je také možnost přejít kdykoliv na fixní sazbu. Klient může také častěji vkládat mimořádné splátky. Nevýhodou je stálé sledování vývoje sazeb a nejistota výše splátky. [78]
8.4 Fixační období Pro úvěry i investice platí, že krátké peníze jsou levnější než dlouhé peníze. V oblasti investic kupují fondy peněžního trhu instrumenty, kde je doba splatnosti kratší. Dluhopisové fondy kupují naopak instrumenty s delší dobou splatnosti. A také vynášejí více než fondy peněžního trhu. Banky mají většinou roční sazby dražší než 5leté. U ročních sazeb mají banky vyšší marže. Obávají se, že jim klient odejde. Pokud se klient rozhoduje mezi 3letou (3,04 %) a 5letou (3,24 %) fixací, tak má jistotu, že první tři roky ušetří na 3leté fixaci 0,20 % ročně. Za 3 roky tedy ušetří oproti 5leté fixaci 0,6 %. Jaká nastane situace za 3 roky, se neví. Na 3leté fixaci by prodělal v případě, že by po 3 letech sazby vzrostly nad 3,54 %. [79]
53
8.5 Doba splatnosti Levné hypotéky je dobré splácet co nejdelší dobu. Levný úvěr je ten, u kterého lze spořit výhodněji, než za kolik se půjčí. Pokud je u spoření výnos nižší, než kolik se platí za hypoteční úvěr, tak se prodělává. Je možné si porovnat, zda je 2 milionový hypoteční úvěr s úrokovou sazbou 5 % lepší splatit za 20 či 30 let. Při 20leté splatnosti se 20 let splácí hypoteční úvěr. Po splacení je možné tyto peníze pravidelně investovat. Při 30leté splatnosti se splácí jen 10 736 korun měsíčně. A tak se zbytek ve výši 2 463 korun může pravidelně investovat. V obou případech se po celou dobu platí stejná částka. U kratší splatnosti se investuje 13 199 korun po dobu 10 let. Investuje se kratší dobu, proto je vhodné volit spíše konzervativnější fond. U delší doby splatnosti se investuje 2 463 korun po dobu 30 let. Investuje se menší částka po delší dobu. Proto je vhodné použít akciové instrumenty. Předpokládaný výnos je ve výši 7 % ročně. Takový výnos odpovídá výnosu portfolia s 50 % v akciových instrumentech. Je dobré použít smíšenou investici, kdy se ke konci přestupuje z akcií do dluhopisů. Díky pravidelným investicím se průměruje nákupní cena. Po 30 letech máme více finančních prostředků v případě delší doby splatnosti úvěru. Rozdíl je zhruba 700 000 korun, a to v budoucí hodnotě. Znehodnotí je zčásti inflace, ale i přesto je tato varianta výnosnější. [79] Tabulka 15: Porovnání 20 a 30leté doby splatnosti [79] Doba splatnosti Splátka úvěru Investovaná částka od 1.do 20. roku Investovaná částka od 21. do 30. roku Celková měsíční platba Očekávané zhodnocení investovaných prostředků Naspořeno na konci po 30 letech
20 let
30 let
13 199 Kč
10 736 Kč
0
2463
13199
2463
13199
13199
7%
7%
2 248566
3 004 401
Zdroj: Vlastní tvorba
54
8.6 Česká spořitelna Česká spořitelna má na českém trhu pevné postavení. Počet jejích klientů je zhruba 5 milionů. Díky tomuto počtu je největší bankou na trhu. Od roku 2000 je členem Erste Group. Hypotéka od České spořitelny získala ocenění Hypotéka roku 2012. Česká spořitelna si neúčtuje žádný poplatek za vyřízení hypotečního úvěru. V současné době nabízí úrokovou sazbu 2,79 %. U bytů je možné on-line ocenění, které je zdarma. Částka k zapůjčení (LTV) je 100 %. LTV vyjadřuje poměr mezi hypotékou a zástavní hodnotou nemovitosti. Pokud si klient zvolí délku splatnosti minimálně 20 let a zároveň tří či pětiletou fixaci úrokové sazby, tak mu banka nabídne úrokové zvýhodnění ve výši 0,3 %. Klient také dostane finanční prémii pro každé další fixační období. Maximální splatnost úvěru je 30 let. Úroková sazba je garantovaná až na rok dopředu. Pokud má klient aktivní účet u České spořitelny, tak získá 0,5% slevu z úrokové sazby. U fixní úrokové sazby se používá anuitní typ splácení. Česká spořitelna nabízí variabilní hypotéku s degresivním splácením. Splátka úvěru se tedy postupně snižuje. Úroková sazba se řídí jednoměsíční sazbou PRIBOR. Splatnost je také nejdéle 30 let. Pokud klient bude splácet úvěr ze svého účtu, tak získá slevu na úrokové sazbě ve výši 0,5 %. Za zřízení pojištění schopnosti splácet může získat klient další 0,2% slevu. Po roce může klient vkládat mimořádné splátky. Díky nižším úrokovým sazbám a degresivnímu způsobu splácení zaplatí klient na úrocích oproti anuitnímu splácení méně. Klient může kdykoliv přejít na hypoteční úvěr s fixní úrokovou sazbou. Hypoteční úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Nemovitost musí být pojištěna. Případná pohledávka z pojistného plnění je zastavena ve prospěch banky (vinkulace). [80] Tabulka 16: Parametry –Česká spořitelna [80] ÚS:
Podmínky
ÚS:
Podmínky
5
pro
FLOAT
pro
FIX
sazbu
Až
2,79
Aktivní
Od
Účet u ČS
1M
90 %
%
účet u ČS
1,91%
+ pojištění
PRIBOR +
4900,-
1,6 %
(RD)
LTV
tuto
Konstrukce
tuto
Poplatek
Poplatek
Poplatek
za vyříz.
za
za
správu
odhad
0
Až
sazbu
Zdroj: Vlastní tvorba
55
0
8.7 Hypoteční banka Hypoteční banka byla první bankou specializovanou na hypoteční úvěry. V roce 2000 přešla banka do skupiny ČSOB. Hypoteční banka je největším emitentem hypotečních zástavních listů. Banka nabízí hypoteční úvěry ve vlastní obchodní síti. Ale připravuje také hypoteční produkty pro mateřskou ČSOB. Hypoteční banka má v současné době akci na hypotéky za 2,99 %. Platí to však jen při maximálním 70% LTV. Při 85% LTV je sazba ve výši 3,19 %. Podmínkou pro tyto sazby je využívání účtu a pojištění u ČSOB (např. pojištění nemovitosti). Floatová sazba vychází z jednoročního PRIBORU (0,76). Přechod na FIX je možný až po 5 letech. [81] Tabulka 17: Parametry –Hypoteční banka [81] LTV
85 %
ÚS
Podmínky
ÚS
Podmínky
5
pro
FLOAT
pro
FIX
sazbu
3,19
Účet
%
pojištění
tuto
Konstrukce
tuto
sazbu +
2,26 %
Účet
+
(70%)
pojištění
1,5 + 1R
Poplatek
Poplatek
Poplatek
za
za
za
vyřízení
správu
odhad
2900,-
150/měs.
Až
PRIBOR
4500,-
Zdroj: Vlastní tvorba
8.8 Komerční banka Komerční banka byla původně založena jako státní instituce. V roce 2006 odkoupila podíl v Modré pyramidě. V roce 2011 využívalo její služby 1,6 milionu zákazníků. Komerční banka má akci na úrokovou sazbu ve výši 2,99 %. Podmínkou je pouze běžný účet u KB. V rámci akce není zpoplatněn odhad. Floatová úroková sazba není nabízena. [82] Tabulka 18: Parametry –Komerční banka [82] LTV
85 %
ÚS:
Podmínky
ÚS
Podmínky
5
pro
FLOAT
pro
FIX.
sazbu
2,99
Účet
tuto
Konstrukce
tuto
sazbu X
X
X
%
Zdroj: Vlastní tvorba
56
Poplatek
Poplatek
Poplatek
za
za
za
vyřízení
správu
odhad
0
0
0
8.9 Raiffeisen Bank Raiffeisen Bank je rakouská banka. Své služby na českém trhu začala nabízet jako jedna z prvních zahraničních bank. Působí zde od roku 1991. Nabízí různé druhy hypoték, a to například offsetovou hypotéku. Podmínkou pro danou výši úrokové sazby je využívání běžného účtu eKonta a pojištění. [83] Tabulka 19: Parametry –Raiffeisen Bank [83] ÚS:
Podmínky
ÚS
Podmínky
5
pro
FLOAT
pro
FIX.
sazbu
90
2,99
Účet
%
%
pojištění
LTV
tuto
Konstrukce
tuto
sazbu +
Od 2,41
Účet
+
%
pojištění
1M P. + od
Poplatek
Poplatek
Poplatek
za
za
za
vyřízení
správu
odhad
0
0
Až
2,1 %
5000,-
Zdroj: Vlastní tvorba
9.0 Unicredit Bank Unicredit Bank je silná evropská banka. Na českém trhu zahájila činnost v roce 2007. Nabízí také dobré služby pro klienty, kteří působí v oborech svobodných povolání (advokáti, lékaři). Banka nabízí úrokovou sazbu od 2,2 % ročně. Pro tuto sazbu je třeba jednorázově uhradit pojištění, které stojí zhruba 30 000 Kč. U variabilní hypotéky je možnost mimořádné splátky po roce od podpisu smlouvy, a to až 4krát ročně. Je zde uplatněno anuitní splácení. Odhad bytu stojí 3700 Kč. [84] Tabulka 20: Parametry – Unicredit Bank [84] LTV
85 %
ÚS:
Podmínky
ÚS
Podmínky
5
pro
FLOAT
pro
FIX.
sazbu
2,20
Kredit.
Od 2,20
Kredit.
1M P. +
%
karta
%
karta
1,89 %
tuto
Konstrukce
tuto
sazbu
+ poj.
+ poj.
+ B.Ú.
+ B.Ú.
Zdroj: Vlastní tvorba
57
Poplatek
Poplatek
Poplatek
za
za
za
vyřízení
správu
odhad
0
0
Až 5300,-
9.1 LBBW Bank LBBW Bank působí na českém trhu od roku 1991. Od roku 2008 je stoprocentním akcionářem jedna z největších bank v Německu (LBBW). Pro danou úrokovou sazbu je třeba zároveň využít IQ konta, pojištění schopnosti splácet a pojištění nemovitosti. Minimální poplatek za vyřízení je ve výši 2 900 korun. Odhad bytu stojí 3000 až 4000 korun. U rodinného domu je poplatek až 5000 korun. [85] Tabulka 21: Parametry – LBBW Bank [85] LTV
90 %
ÚS:
Podmínky
ÚS
Podmínky
5
pro
FLOAT
pro
FIX.
sazbu
3,23
Účet
%
tuto
Konstrukce
tuto
sazbu +
2,39 %
Účet
pojištění s.
(70
pojištění s.
+ poj. n.
LTV)
%
+
1M
P.
+
2,08 %
Poplatek
Poplatek
Poplatek
za
za
za odhad
vyřízení
správu
0,25
0
%
z úvěru
Až 5000,-
+ poj. n.
Zdroj: Vlastní tvorba
9.2 Equa Bank Equa bank působí na českém trhu od července roku 2011. V současnosti má banka v České republice 13 poboček a zhruba 40 000 klientů. Equa bank poskytuje hypotéku až do 100% hodnoty nemovitosti. Hypotéky jsou zlevněny o 0,3 % za běžný účet a pojištění schopnosti splácet. Odhad bytu stojí 3 800 Kč. Pro sazbu 2,99 % je potřeba splnit maximální 90 % LTV a maximální výši úvěru do 1,5 mil. Kč. Variabilní hypotéku nenabízí. [86] Tabulka 22: Parametry – Equa Bank [86] ÚS:
Podmínky
ÚS
Podmínky
5
pro
FLOAT
pro
FIX.
sazbu
90
2,99
účet
%
%
pojištění
LTV
tuto
Konstrukce
tuto
sazbu +
X
X
X
Poplatek
Poplatek
Poplatek
za
za
za
vyřízení
správu
odhad
2800,-
0
Až 4900,-
schop.spl.
58
9.3 Analýza parametrů hypotečních úvěrů Nejnižší úrokovou sazbu pro variabilní hypotéku má Česká spořitelna. Podmínkou je pro sazbu 1,6 % je běžný účet a pojištění schopnosti splácet. Komerční banka má jako jediná zdarma odhad nemovitosti (při koupi nemovitosti). Úrokovou sazbu pro 5letou fixaci má nejnižší Unicredit Bank. Pro získání této sazby má však náročné podmínky (aktivní kreditní karta a účet). Nevýhodou je, že musí klient zaplatit jednorázově za pojištění zhruba 30 000 korun. Česká spořitelna má také nízkou úrokovou sazbu. Podmínkou je jen běžný účet. Ale je zde poplatek za odhad. Naopak Komerční banka nemá poplatek žádný. Ale úroková sazba je o něco vyšší. Úrok může také ovlivnit bonita klienta, výše úvěru a hodnota nemovitosti oceněná odhadcem. Určující je roční procentní sazba nákladů a výsledná výše měsíční splátky. Tabulka 23: Parametry hypotečních úvěrů Banka
ČS
HB
KB
RB
UB
LBBW
EQUA
LTV
ÚS:
Podmínky
ÚS
Podmínky
5
pro
FLOAT
pro
FIX.
sazbu
tuto
Konstrukce
tuto
sazbu
Poplatek
Poplatek
Poplatek
za
za
za
vyřízení
správu
odhad
90
2,79
Aktivní
Od
Účet u ČS
1M
%
%
účet u ČS
1,91 %
+ pojištění
PRIBOR +
4900,-
1,6 %
(RD)
0
0
85
3,19
Účet +
2,26 %
Účet +
1,5 + 1R
%
%
pojištění
(70%)
pojištění
PRIBOR
85
2,99
Účet
X
X
X
0
0
0
%
%
90
2,99
Účet +
Od 2,41
Účet +
1M P. +
0
0
Až
%
%
pojištění
%
pojištění
2,1 %
85
2,20
Kredit.
Od 2,20
Kredit.
1M P. +
%
%
karta
%
karta
1,89 %
+ poj.
+ poj.
+ B.Ú.
+ B.Ú.
2900,-
5000,-
0
Účet +
2,39 %
Účet +
1M P. +
0,25 %
%
%
pojištění s.
(70 %
pojištění s.
2,08 %
z úvěru
+ poj. n.
LTV)
+ poj. n.
X
X
X
2800,-
účet +
%
%
pojištění
0
Až 5300,-
3,23
2,99
Až 4500,-
90
90
150/měs.
Až
0
Až 5000,-
0
Až 4900,-
schop.spl.
Zdroj: Vlastní tvorba 59
9 Úvěr ze stavebního spoření versus hypoteční úvěr Je mnoho rozdílů mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření. Při financování bydlení se tyto dva produkty využívají nejčastěji. V rámci stavebního spoření je možné čerpat překlenovací či řádný úvěr. Stavební spoření je vhodné při menších potřebách finančních prostředků. Naopak hypoteční úvěr je vhodný při větších investičních akcích. Velkou výhodou řádného úvěru je stálá úroková sazba. Klient ji zná již od té doby, kdy podepsal smlouvu o stavebním spoření. U překlenovacích úvěrů však stavební spořitelny nabízí i fixaci úrokové sazby, která je běžná pro hypoteční úvěry. Větší rozdíly jsou ve způsobu splácení. Překlenovací úvěr se nesplácí, ale dospořuje. Výše úroků se po celou dobu překlenovacího úvěru platí z celé cílové částky, což se může velmi prodražit. Od stavební spořitelny si klient půjčí peníze (za cca 3-6 %) a zároveň půjčí stavební spořitelně své peníze (za cca 1-3 %). Většina hypotečních úvěrů je splácena anuitním způsobem splácení. Po celou dobu fixace úrokové sazby platí klient stejnou výši splátky. U řádného úvěru se také používá anuitní typ splácení. Výše splátky je však vyjádřena procentem z cílové částky. U hypotečního úvěru záleží na době splatnosti. Výhodou řádného úvěru je fakt, že ho může klient kdykoliv splatit bez sankcí a poplatků. U překlenovacích úvěrů musí klient informovat stavební spořitelnu o svém záměru včas. Sankce u překlenovacích úvěrů však bývají vysoké. Hypoteční úvěr je možné splatit bez sankcí jen v době konce fixace úrokové sazby. To se velmi často využívá při změně banky, která bydlení financuje (refinancování). Mimo dobu konce fixace si banky za mimořádné splátky účtují vysoké poplatky. Většina bank má zpoplatněno poskytnutí úvěru. Nejvyšší poplatek se pohybuje okolo 0,7 % z hypotečního úvěru. U stavebního spoření musí klient zaplatit za uzavření smlouvy 1 % z cílové částky. U překlenovacího úvěru zaplatí klient často 2 % z cílové částky. Poplatek za vedení úvěrového účtu ve výši 150 Kč měsíčně v dnešní době značné množství bank ruší v rámci jarních akcí. U stavebního spoření jsou tyto poplatky nižší. Roční poplatek se pohybuje okolo 300 korun. 60
Úvěr ze stavebního spoření je vhodný pro menší investice do nemovitostí. Pro snížení podílu hypotéky k zástavní hodnotě se používá v kombinaci s hypotečním úvěrem. Díky této kombinaci lze ušetřit na úrocích z hypotéky, protože 100% hypoteční úvěry mají vyšší úrokové sazby než klasické 85% (podíl hypotéky k hodnotě nemovitosti). Stavební spořitelny při úvěrech do zhruba 600 000 korun nevyžadují zástavu nemovitosti, s kterou jsou spojeny dodatečné náklady (poplatky katastru nemovitostí, odhad ceny nemovitosti). [87] V praxi se tedy stavební spoření využívá na menší investice. Pro koupi nemovitosti se využívají hypoteční úvěry, které vychází levněji. Vyřízení úvěru ze stavebního spoření je složité a závislé na minulosti. Částky do 300 000 korun jsou výhodnější pomocí úvěrů ze stavebního spoření. Částky nad 500 000 korun je lepší řešit pomocí hypotečních úvěrů, protože dosáhnutí na řádný úvěr je velmi nákladné a stavební spořitelny mají složité podmínky. U hypotečního úvěru je možnost delšího splácení. Je tedy vhodný pro klienty, kteří preferují nižší splátky po delší období. U úvěrů ze stavebního spoření je zpravidla vyšší měsíční splátka, ale s kratší dobou splácení. [88] V případě splácení úvěru na bydlení (hypotéka i stavební spoření) může klient získat zpět část úroků, a to díky daňové úlevě. Dle zákona lze od základu daně odečíst částku, která odpovídá úrokům zaplaceným bance či stavební spořitelně. Podmínkou je, aby úvěrem řešil svou bytovou situaci. Maximum daňového odpočtu úroků je 300 tisíc korun. Od roku 2014 plánuje ministerstvo financí snížit limit na 80 tisíc korun. Průměrná výše hypotéky je 1,7 milionu korun. Při 30leté splatnosti a úrokové sazbě 3,5 procenta činí daňová úleva 8700 korun. [89] Tabulka 24: Porovnání úrokových sazeb Překlenovací úvěr Úroková sazba
Řádný úvěr
Hypoteční úvěr
MIN
MAX
MIN
MAX
MIN
MAX
2,5 %
3,4 %
2,95 %
4,75 %
2,20 %
3,23 %
Wüsten.
ČMSS +
ČMSS
Č.Spoř.
Unicredit
LBBW
Raiff.
Zdroj: Vlastní tvorba
61
10 Modeloví klienti 10.1. Modelový klient č. 1 Jedná se o 30letého klienta, který má přes rok uzavřený překlenovací úvěr od Českomoravské stavební spořitelny. Sjednal si jej, protože měl u této spořitelny stavební spoření. Na koupi rodinného domu v hodnotě 3,3 milionu Kč si půjčil od této stavební spořitelny 2,5 milionu korun. Měsíční splátka je 15 625 korun. Z toho tvoří většinu úroky, a to konkrétně 8 125 korun. Úroková sazba je ve výši 3,9 %. Celkové RPSN činí 4,78 %. Měsíční dospořování na účet stavebního spoření činí 7500 korun. U překlenovacích úvěrů je velmi nevýhodné, že se úroková sazba po celou dobu počítá z cílové částky – v tomto případě z 2,5 milionu. Na přidělení řádného úvěru by čekal téměř 10 let. Až za 10 let by měl naspořeno 40 % z cílové částky. Do té doby by zaplatil na úrocích přes milion korun. Bylo chybným rozhodnutím půjčit si takto vysokou částku formou překlenovacího úvěru. V takovém případě by bylo vhodné použít hypoteční úvěr. Průměrná úroková sazba v době uzavření meziúvěru (prosinec 2011) byla u hypotečních úvěrů pro pětiletou fixaci 3,51 %. Podstatný rozdíl je však v tom, že u hypotečních úvěrů se úroky počítají ze zůstatku dlužné částky. Každoročně se tedy úroky snižují. Proto bych doporučovala tento nevýhodný překlenovací úvěr nahradit hypotečním úvěrem (refinancovat). Modelový klient je zaměstnán téměř 10 let na vedoucí pozici. Jeho čistý měsíční příjem činí průměrně zhruba 27 000 korun. Je svobodný a bezdětný. Nemá žádné další závazky (leasing, spotřebitelský úvěr). Účelem by bylo refinancování. Každoročně by chtěl dluh umořovat mimořádnými splátkami. Vzhledem k tomuto požadavku bych doporučovala floatovou úrokovou sazbu. Byla by vhodná, jelikož se jedná o dynamického klienta, který aktivně sleduje ekonomický vývoj. Výše floatové sazby je také nižší než fixovaná úroková sazba. V případě 5leté fixace by mohl umořovat dluh až za 5 let. U refinancování je důležité zjistit, jaká je výše sankce v případě mimořádné splátky. Za výpověď smlouvy by ČMSS musel zaplatit sankci ve výši 12 500 korun. Vzhledem k tomu, že má klient aktivní osobní účet u České spořitelny, za který by dostal 0,5% slevu z úrokové sazby, mohl by být výběr floatové sazby u této banky dobrým řešením. Ale doporučovala bych raději zanalyzovat nabídky od více bank, jelikož úroková sazba není jediný ukazatel, který je třeba sledovat. Pro konkrétní banku bych doporučovala se rozhodnout až na základě nejnižšího RPSN a podmínek úvěru. 62
V případě, že by na základě konkrétní nabídky měla nejnižší RPSN Česká spořitelna, doporučila bych jí i z toho důvodu, že využívá pro floatovou sazbu degresivní způsob splácení, díky kterému by mohl klient ušetřit více na úrocích. Současná úroková sazba by byla pro tohoto klienta 2,11 % (0,31 + 1,8). Sazba PRIBOR je ve výši 0,31 %. Klient nechce využívat pojištění schopnosti splácet. Při předpokládaném zvýšení úrokových sazeb může klient kdykoliv přejít na fixní úrokovou sazbu za poplatek 5000 korun. Vzhledem k tomu, že už má klient něco naspořeno na stavebním spoření, tak si potřebuje půjčit 2 300 000 korun. Je možné zvolit delší dobu splatnosti, protože je klientovi teprve 30 let. Úroková sazba je v této době velmi nízká. Budu však počítat s průměrnou úrokovou sazbou ve výši 4 procent. Dalším rozhodnutím je, zda zvolit dobu splatnosti 20 či 30 let. Při 20leté splatnosti by klient platil při průměrné 4% úrokové sazbě 13 938 korun. Při 30leté splatnosti by klient platil 10 981 korun. Zbytek ve výši 2957 se může každý měsíc investovat. Pro 30letý horizont je vhodné sestavit portfolio s polovinou akciových instrumentů. S delší dobou splatnosti přeplatí na úrocích (při anuitním způsobu splácení) zhruba o 607 988 korun více. Po 30 letech klient však naspoří více v případě delší doby splatnosti, a to dokonce o 1 201 969 korun (7% zhodnocení). Výpočty nezahrnují inflaci. V tomto případě tedy na delší době splatnosti klient získá navíc 593 981 Kč. Tyto prostředky zčásti znehodnotí inflace, ale i přesto je delší doba splatnosti výnosnější. Klient si tvoří díky delší době splatnosti rezervy. Kdyby bylo třeba, tak může část úvěru splatit. Splátku na investici není nutné platit každý měsíc, ale splátku hypotečního úvěru ano. Tabulka 25: Porovnání kratší a delší doby splat nosti – 1. klient Doba splatnosti Splátka úvěru (4%): Investovaná částka od 1. do 20. roku: Investovaná částka od 21. do 30. roku:
20 let
30 let
13 938,-
10 981,-
0
2957
13938,-
2957,-
Celková měsíční platba Přeplaceno na úrocích (anuitní způsob) cca: Naspořeno na konci po 30 letech (7%) :
13 938,1 045 011,-
1 652 999,-
2 426 529,-
3 628 498,-
63
10.2. Modelový klient č. 2 Modelová klientka č. 2 je ve věku 26 let. Již 3 roky pracuje jako daňová poradkyně. Její čisté příjmy činí 17 000 Kč. Je svobodná a bezdětná. Má naspořeno na stavebním spoření od stavební spořitelny Wüstenrot 150 000 Kč. Chce si koupit byt v hodnotě 1mil. korun. Potřebuje si tedy půjčit 850 000 Kč. LTV je ve výši 85 %. Jelikož nemá naspořeno 40 % z cílové částky, a tudíž nárok na řádný úvěr, doporučuji zvolit pro financování hypoteční úvěr. Klientka chce mít jistotu stálé měsíční splátky. Proto doporučuji 5letou fixní sazbu. Mezi tříletými a pětiletými úrokovými sazbami není téměř žádný rozdíl, a tak se vyplatí spíše 5letá. Úroková sazba je nejnižší u Unicredit Bank. Ale banka požaduje pro získání této sazby náročné podmínky. Klientka nemá zájem například o využívání kreditní karty. Proto bych doporučovala raději Českou spořitelnu či Komerční banku. Česká spořitelna má sazbu nižší, ale požaduje poplatek za odhad, za který by musela klientka zaplatit 3900 Kč. Komerční banka má odhad v rámci akce zdarma. Úrokovou sazbu může ovlivnit i bonita či výše úvěru. Doporučovala bych rozhodnout se pro jednu z bank na základě roční procentní sazby nákladů, kterou klientka zjistí na základě konkrétní nabídky od bank. Vzhledem k tomu, že je klientce 26 let, tak si může zvolit dlouhou dobu splatnosti úvěru. Jedná se tedy o rozhodnutí, zda zvolit 20 či 30letou dobu splatnosti. Úroková sazba se pohybuje zhruba okolo 3 %. Budu počítat s průměrnou úrokovou sazbou ve výši 4,5 procent. Výnosnější je opět delší doba splatnosti. Klientka získá zhruba o 118 079 korun více. Proto bych klientce doporučovala zvolit 30letou dobu splatnosti. Tabulka 26: Porovnání kratší a delší doby splat nosti – 2. klient Doba splatnosti Splátka úvěru (4,5%): Investovaná částka od 1. do 20. roku: Investovaná částka od 21. do 30. roku:
20 let
30 let
5 378,-
4 307,-
0
1 071,-
5 378,-
1 071,-
Celková měsíční platba Přeplaceno na úrocích (anuitní způsob) cca: Naspořeno na konci po 30 letech (7%) :
5 378,440 605,-
700 457,-
936 280,-
1 314 211,-
64
Závěr Tématem mé diplomové práce byl „Trh nemovitostí a jeho financování“. Práce analyzovala trh nemovitostí. Zaměřovala se především na jeho financování, a to prostřednictvím hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Hlavním cílem práce bylo analyzovat financování nemovitostí
prostřednictvím
hypotečních
úvěrů
a
úvěrů
ze
stavebního
spoření
a doporučit vhodný způsob pro modelové klienty. Vedlejším cílem práce bylo analyzovat parametry a typy jednotlivých produktů od různých společností. V teoretické části jsem uvedla poznatky týkající se nemovitostí, zdrojů financování, úvěru ze stavebního spoření, hypotečního úvěru a podílových fondů. Popsala jsem trh s nemovitostmi, subjekty na daném trhu a způsob jeho fungování. Zaměřila jsem se i na daně, a to na daň z nemovitosti a daň z převodu nemovitosti. Rozebrala jsem zdroje financování. U úvěru ze stavebního spoření jsem se zabývala stavebním spořením, překlenovacím úvěrem a řádným úvěrem. Pojednala jsem také o účelovosti, přidělení cílové částky a úvěrové fázi. U hypotečních úvěrů jsem popsala typy, zajištění, účelovost, dobu splatnosti, úrokové sazby a typy splácení. Pojednala jsem také o bonitě a úvěrových registrech. Dále jsem uvedla poznatky o podílových fondech. Teoretické poznatky byly využity pro praktickou část diplomové práce. V praktické části jsem popsala trh nemovitostí v České republice. Zabývala jsem se vývojem trhu, investicemi do nemovitostí, daněmi a porovnáním vlastnického a nájemního bydlení. Dále jsem se zaměřila na úvěr ze stavebního spoření, a to na jeho vývoj a vývoj státní podpory. Analyzovala jsem typy a parametry jednotlivých produktů od všech stavebních spořitelen na trhu. Poté jsem se zabývala porovnáváním parametrů a typů od jednotlivých spořitelen. U hypotečních úvěrů jsem popsala jejich vývoj, vývoj úrokových sazeb, fixní a variabilní sazbu, fixační období a dobu splatnosti. Zabývala jsem se analýzou typů a parametrů hypotečních úvěrů od sedmi významných hypotečních bank. Na základě toho jsem zpracovala porovnání typů a parametrů hypotečních úvěrů jednotlivých bank. Pojednala jsem o rozdílech mezi úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem. Na základě těchto informací jsem doporučila řešení a vhodný postup pro dva modelové klienty. Dle mého názoru jsem cíle i zadání diplomové práce splnila.
Seznam zdrojů [1]
Reality Karlovy Vary. [online]. [cit. 2013-02-11]. Dostupné z:
[2]
Estav: Stavba rodinného domu. [online]. [cit. 2013-02-11]. Dostupné z:
[3]
PAVLÁT, Josef. Soudní znalec, znalecký posudek: Některé základní definice a pojmy z investiční výstavby. [online]. [cit. 2013-02-11]. Dostupné z:
[4]
Nájemníci: Druhy bytů. [online]. [cit. 2013-02-12]. Dostupné z:
[5]
Podnikatel: Katastr nemovitostí. [online]. [cit. 2013-02-12]. Dostupné z:
[6]
POLÁKOVÁ, Olga a kol. Bydlení a bytová politika. Vyd. 1. Praha: Ekopress. 2006. 294 s. ISBN 80-86929-03-5.
[7]
ANTOŠ, Ondřej. Měšec: Státní podpora bydlení pro mladé se rozšíří. [online]. 7. 7. 2005. [cit. 2013-02-13]. Dostupné z:
[8]
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Vyd. 2. Praha: Grada. 2001. 83 s. ISBN 80-247-0127-8.
[9]
Land management: Trh nemovitostí. [online]. 5. 7. 2011. [cit. 2013-02-14]. Dostupné z:
[10]
BRADÁČ, Albert a kol. Rádce majitele nemovitosti. Praha: Linde, 1998. 701 s. ISBN 80-7201-084-0.
[11]
Měšec: Sazby daně z nemovitostí. [online]. [cit. 2013-02-15]. Dostupné z:
[12]
Peníze: Vše o dani z převodu nemovitosti. [online]. [cit. 2013-02-15]. Dostupné z:
[13]
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Vyd. 2. Praha: Grada. 2001. Strana 13. 83 s. ISBN 80-247-0127-8.
[14]
KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7.
[15]
DVOŘÁKOVÁ, Zuzana a kol. Finanční vzdělávání pro střední školy. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2011. 312 s. Beckovy ekonomické učebnice. ISBN 978-80-7400-008-9.
[16]
KOCIÁNOVÁ, Helena. Finanční gramotnost v kostce. Olomouc: ANAG, 2012. 151 s. ISBN 978-80-7263-767-6.
[17]
Asociace českých stavebních spořitelen. [online]. [cit. 2013-02-16]. Dostupné z:
[18]
KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2010. Strana 15. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7.
[19]
SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. Vyd. 2. Praha: Grada. 2001. Strana 27. 83 s. ISBN 80-247-0127-8.
[20]
KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2010. Strana 62. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7.
[21]
ZÁMEČNÍK, Petr. Hypoindex: Hodnotící číslo. [online]. 23. 4. 2008 [cit. 2013-02-17]. Dostupné z:
[22]
LUKÁŠ, Vojtěch a KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9.
[23]
LUKÁŠ, Vojtěch a KIELAR, Petr. Stavební spoření a stavební spořitelny. Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007. Strana 18-19. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9.
[24]
Hypoindex: Co je hypotéka.[online]. 30. 3. 2008. [cit. 2013-02-19]. Dostupné z:
[25]
Hypotéky: Typy hypoték. [online]. [cit. 2013-02-12]. Dostupné z:
[26]
Investia: Jaké typy hypoték si můžete sjednat. [online]. 26. 7. 2012. [cit. 2013-02-12]. Dostupné z:
[27]
ZÁMEČNÍK, Petr. Hypoindex: Předhypoteční úvěr. [online]. 19. 6. 2009. [cit. 2013-02-21]. Dostupné z:
[28]
ROZKOŠNÝ, Petr. Peníze navíc: Hypotéka na družstevní byt v roce 2012. 14. 6. 2012. [online]. [cit. 2013-02-21]. Dostupné z:
[29]
BUŘÍNSKÁ, Barbora. iDNES: Finance – Bydlet ve vlastním a bez úspor? Jde to se stoprocentní hypotékou. [online]. 4. 4. 2012. [cit. 2013-02-21]. Dostupné z:
[30]
KUTÁLEK, Vladimír. Vlkúvěr: Offsetová hypotéka. [online]. 30. 8. 2011. [cit. 2013-02-23]. Dostupné z:
[31]
CG Hypotéky. [online]. [cit. 2013-02-22]. Dostupné z:
[32]
BUŘÍNSKÁ, Barbora. iDNES: Finance - Nový zákon zavřel lidem cestu k levnému zdroji peněz, vzal jim oblíbenou hypotéku. [online]. 15. 2. 2011. [cit. 2013-02-22]. Dostupné z:
[33]
BUŘÍNSKÁ, Barbora. iDNES: Finance – Pronajmutí bytu zatíženého hypotékou vám na splátky vydělat nemusí. [online]. 30. 10. 2008. [cit. 2013-02-22]. Dostupné z:
[34]
SVAČINA, Lubor. Hypoindex: Na co všechno je možné použít hypotéku? [online]. 10. 7. 2009. [cit. 2013-02-2]. Dostupné z:
[35]
BUČKOVÁ, Veronika. Finance: Bonita klienta – jak a proč ji banky zjišťují? [online]. 6. 2. 2009. [cit. 2013-02-24]. Dostupné z:
[36]
iDNES: Finance - Životní minimum domácnosti od roku 2012. [online]. [cit. 2013-02-25]. Dostupné z:
[37]
KALABIS, Zbyněk. Základy bankovnictví: bankovní obchody, služby, operace a rizika. 1. vyd. Brno: BizBooks, 2012. 168 s. ISBN 978-80-265-0001-8.
[38]
ŠOBA, Oldřich, ŠIRŮČEK, Martin a PTÁČEK, Roman. Finanční matematika v praxi. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2013. 300 s. ISBN 978-80-247-4636-4.
[39]
Finance: Úrokové sazby ČNB. [online]. [cit. 2013-02-26]. Dostupné z:
[40]
Golem finance: Variabilní sazba. [online]. [cit. 2013-02-27]. Dostupné z:
[41]
Golem finance: Fixní sazba. [online]. [cit. 2013-02-27]. Dostupné z:
[42]
SVAČINA, Luboš. Hypoindex: Jak dlouhou dobu splatnosti hypotéky si nastavit? [online]. 17. 10. 2008 [cit. 2013-02-28]. Dostupné z:
[43]
BUŘÍNSKÁ, Barbora. iDNES:Finance- Vybrat si způsob splácení hypotéky je prakticky nemožné. [online]. 30. 7. 2009. [cit. 2013-03-01]. Dostupné z:
[44]
Callido: Degresivní a anuitní a progresivní splácení hypotéky. [online]. [cit. 2013-02-01]. Dostupné z:
[45]
JANDA, Josef. Spořit nebo investovat?. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2011. 167 s. ISBN 978-80-247-3670-9.
[46]
JANDA, Josef. Spořit nebo investovat?. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2011. Strana 99. 167 s. ISBN 978-80-247-3670-9.
[47]
LAZAREVIČ, Andrej. Měšec: Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí? [online]. 6. 11. 2012. [cit. 2013-02-01]. Dostupné z:
[48]
HEJDA, Tomáš. Stavitel: Vývoj nemovitostního trhu. [online]. 15. 1. 2013. [cit. 2013-02-03]. Dostupné z:
[49]
Hyposvět: HB INDEX. [online]. [cit. 2013-02-04]. Dostupné z:
[50]
URBÁNEK, Mojmír. Hypoindex: Kudy se vydá realitní trh v roce 2013? [online]. 19 2. 2013. [cit. 2013-02-20]. Dostupné z:
[51]
KLIMÁNKOVÁ, Gabriela. Měšec: Ceny nemovitostí dále klesají, nejvíce zlevňují v Praze. [online]. 15. 1. 2013. [cit. 2013-02-06]. Dostupné z: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí: Trend report 2012. 19. 12. 2012. [online]. [cit. 2013-02-07]. Dostupné z:
[52]
[53]
Hypoindex: Struktura realitního trhu. [online]. [cit. 2013-02-07]. Dostupné z:
[54]
Asociace realitních kanceláří: Češi si raději zrekonstruují nemovitost než koupí novou. [online]. [cit. 2013-02-09]. Dostupné z:
[55]
ČNB: Trhy aktiv a finanční infrastruktura. [online]. [cit. 2013-02-09]. Dostupné z:
[56]
TŮMOVÁ, Věra. iDNES: Finance - Poklesu cen bytů se nebojte, dlouhodobě neproděláte. 19. 9. 2011. [online]. [cit. 2013-02-10]. Dostupné z:
[57]
KUCHTA, Daniel. Hypoindex: Investice do nemovitostí nejsou pro každého. 15. 1. 2013. [online]. [cit. 2013-02-10]. Dostupné z:
[58]
URBÁNEK, Mojmír. Hypoindex: Udusí daně definitivně trh s nemovitostmi? 26. 2. 2013. [online]. [cit. 2013-02-28]. Dostupné z:
[59]
Realcity: Zvýšení DPH. 14. 1. 2013. [online]. [cit. 2013-02-11]. Dostupné z:
[60]
ZÁMEČNÍK, Petr. Hypoindex: Vlastnické bydlení, nebo nájem? 14. 2. 2013. [online]. [cit. 2013-02-15]. Dostupné z:
[61]
Novinky: Hypotéka versus pronájem. 11. 1. 2013. [online]. [cit. 2013-02-15]. Dostupné z:
[62]
Ministerstvo pro místní rozvoj: bytová politika. [online]. [cit. 2013-02-17]. Dostupné z:
[63]
Asociace českých stavebních spořitelen: Výroční zpráva 2011. [online]. [cit. 2013-02-20]. Dostupné z:
[64]
HRUŠOVÁ, Monika. Hypoindex: Stavební spořitelny lákají na akce. 19. 3. 2013. [online]. [cit. 2013-02-]. Dostupné z:
[65]
Finanční noviny: Zájem o úvěry stavebních spořitelen stoupl. 13. 3. 2013. [online]. [cit. 2013-02-15]. Dostupné z:
[66]
Českomoravská stavební spořitelna. [online]. [cit. 2013-04-02]. Dostupné z:
[67]
Stavební spořitelna České spořitelny. [online]. [cit. 2013-04-02]. Dostupné z:
[68]
Modrá pyramida. [online]. [cit. 2013-04-03]. Dostupné z:
[69]
Raiffeisen stavební spořitelna. [online]. [cit. 2013-04-04]. Dostupné z:
[70]
Wüstenrot. [online]. [cit. 2013-04-05]. Dostupné z:
[71]
HRUŠOVÁ, Monika. Hyoindex: Počty hypoték jsou nejnižší za poslední rok a půl. 20. 2. 2013. [online]. [cit. 2013-02-22]. Dostupné z:
[72]
HRUŠOVÁ, Monika. Hypoindex: Na hypotečním trhu se zastavil čas. 20. 3. 2013. [online]. [cit. 2013-03-26]. Dostupné z:
[73]
KUCHTA, Daniel. Hypoindex: Sazby ČNB na rekordním minimu. 5. 11. 2012. [online]. [cit. 2013-03-27]. Dostupné z:
[74]
Česká národní banka: ARAD – Systém časových řad. [online]. [cit. 2013-04-06]. Dostupné z:
[75]
Česká národní banka: ČNB ponechává úrokové sazby beze změny. 28. 3. 2013. [online]. [cit. 2013-04-07]. Dostupné z:
[76]
Srovnání hypoték: PRIBOR – úroková sazba. [online]. [cit. 2013-04-09]. Dostupné z:
[77]
Finance: PRIBOR. [online]. [cit. 2013-04-09]. Dostupné z:
[78]
Golem finance: Úrokové sazby. [online]. [cit. 2013-04-10]. Dostupné z:
[79]
SYROVÝ, Petr a TYL, Tomáš. Osobní finance: řízení financí pro každého. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2011. 207 s. ISBN 978-80-247-3813-0.
[80]
Česká spořitelna. [online]. [cit. 2013-04-11]. Dostupné z:
[81]
Hypoteční banka. [online]. [cit. 2013-04-11]. Dostupné z:
[82]
Komerční banka. [online]. [cit. 2013-04-11]. Dostupné z:
[83]
Raiffeisen Bank. [online]. [cit. 2013-04-11]. Dostupné z:
[84]
Unicredit Bank. [online]. [cit. 2013-04-11]. Dostupné z:
[85]
LBBW Bank. [online]. [cit. 2013-04-12]. Dostupné z:
[86]
Equa Bank. [online]. [cit. 2013-04-13]. Dostupné z:
[87]
ZÁMEČNÍK, Petr. Hypoindex: Hypotéka a úvěr ze stavebního spoření. 2. 6. 2011. [online]. [cit. 2013-04-13]. Dostupné z:
[88]
Nejlevnější hypotéka. [online]. [cit. 2013-04-14]. Dostupné z:
[89]
HRUŠOVÁ, Monika. 21. 3. 2013. Hypoindex: Odečíst si můžete z daní až 300 tis. korun. [online]. [cit. 2013-04-14]. Dostupné z:
Seznam obrázků, grafů a tabulek OBRÁZKY
Obrázek 1: Překlenovací úvěr a jeho průběh [19] ................................................................... 15 Obrázek 2: Průběh předhypotečního úvěru [28]...................................................................... 21 Obrázek 3: Průběh offsetové hypotéky [30]............................................................................ 22 GRAFY
Graf 1: Poptávka a nabídka nájemního bydlení [7] ................................................................... 6 Graf 2: Počet smluv ve fázi spoření [17] ................................................................................ 13 Graf 3: Počet nově uzavřených smluv [17] ............................................................................. 13 Graf 4: Podíl poskytnutých úvěrů na přijatých vkladech [17] ................................................. 19 Graf 5: Vývoj anuitní splátky [44].......................................................................................... 31 Graf 6: Vývoj degresivní splátky [44] .................................................................................... 31 Graf 7: Vývoj cen nemovitostí v jednotlivých kategoriích v ČR ............................................. 34 Graf 8: Struktura realitního trhu [53] ...................................................................................... 36 Graf 9: Ceny nemovitostí – ceny převodů dle daňových přiznání [55] .................................... 37 Graf 10: Struktura bytového fondu [62].................................................................................. 39 Graf 11:Podíl úvěrů na vkladech ze stavebního spoření (proúvěrovanost vkladů) [63]............ 40 Graf 12: Počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření [63] ............................................... 41 Graf 13: Účel použití úvěrů ze stavebního spoření v roce 2011 (dle počtu) [63] ..................... 41 Graf 14: Státní podpora stavebního spoření [63]..................................................................... 43 Graf 15: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů (mld. Kč) [62]............................................ 49 Graf 16: Oficiální úrokové sazby ČNB [74] ........................................................................... 51 Graf 17: Úrokové sazby poskytnuté bankami domácnostem [74]............................................ 52 TABULKY
Tabulka 1: Výše měsíční splátky hypotéky v závislosti na době splatnosti.............................. 30 Tabulka 2: Vývoj prodejní ceny bytu 2+1 dle krajů [51]......................................................... 35 Tabulka 3: Poskytnuté úvěry ze stavebního spoření leden-únor 2013 [65] .............................. 42
Tabulka 4: Vývoj parametrů státní podpory[62] ..................................................................... 43 Tabulka 5: Parametry Českomoravské stavební spořitelny, a.s. [66] ....................................... 44 Tabulka 6: Parametry Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. [67] ..................................... 45 Tabulka 7: Parametry Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. [68]...................................... 46 Tabulka 8: Parametry Raiffeisen stavební spořitelny [69] ....................................................... 46 Tabulka 9: Parametry Wüstenrot – stavební spořitelna [70] .................................................... 47 Tabulka 10: Parametry úvěrů od stavebních spořitelen ........................................................... 48 Tabulka 11: Úvěry poskytnuté občanům ve 4. čtvrtletí 2006 – 2012 [62] ............................... 49 Tabulka 12: Porovnání hypotečních úvěrů za měsíc leden [71] ............................................... 50 Tabulka 13: Statistika hypotečních úvěrů za únor 2013 [72] ................................................... 50 Tabulka 14: Vývoj úrokové sazby PRIBOR [77] .................................................................... 52 Tabulka 15: Porovnání 20 a 30leté doby splatnosti [79].......................................................... 54 Tabulka 16: Parametry –Česká spořitelna [80] ....................................................................... 55 Tabulka 17: Parametry –Hypoteční banka [81] ....................................................................... 56 Tabulka 18: Parametry –Komerční banka [82] ....................................................................... 56 Tabulka 19: Parametry –Raiffeisen Bank [83] ........................................................................ 57 Tabulka 20: Parametry – Unicredit Bank [84] ........................................................................ 57 Tabulka 21: Parametry – LBBW Bank [85] ............................................................................ 58 Tabulka 22: Parametry – Equa Bank [86] ............................................................................... 58 Tabulka 23: Parametry hypotečních úvěrů .............................................................................. 59 Tabulka 24: Porovnání úrokových sazeb ................................................................................ 61 Tabulka 25: Porovnání kratší a delší doby splatnosti – 1. klient .............................................. 63 Tabulka 26: Porovnání kratší a delší doby splatnosti – 2. klient .............................................. 64
