Property Times Průmyslové a skladové nemovitosti 3. čtvrtletí 2011
Autor Lenka Šindelářová Consulting & Research Manager Česká Republika +420 234 262 239
[email protected]
Kontakty
•
Výrazný pokles aktivity na trhu
•
Renegociace staly za většinou aktivit na trhu
•
Další pokles míry neobsazenosti skladových prostor
•
Oblast Ostravska prakticky plně pronajata
•
Pokračuje nová výstavba, především projektů na míru konkrétním uživatelům (built to suit)
•
Nabídka prostor připravených k okamžitému nastěhování je v některých oblastech velmi omezená
•
Nominální nájemné zůstává stále stabilní, očekáváme však jeho mírný nárůst v následujícím období
Martin Šumera Head of Industrial Agency +420 602 224 102
[email protected] Michal Barthell Industrial Agent +420 724 513 825
[email protected] Realizovaná poptávka (m2)
1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 2004
2005
Čistá realizovaná poptávka
2006
2007
2008
Renegociace, relokace
2009
2010
2011
Predikce do konce roku
Zdroj: DTZ Research
www.dtz.com
1
Průmyslové a skladové nemovitosti
Nabídka a Poptávka •
•
•
•
•
•
Hrubá a čistá realizovaná poptávka
Celkový objem moderních skladových a výrobních prostor určených k pronájmu dosahuje výše 3,75 mil m2. Ve 3. čtvrtletí 2011 bylo dokončeno 104 000 m2, a to 4 2 2 haly v rámci CTP Parku Brno (90 000 m ) a 10 000 m v Karlovarská Business Park. V současné době je ve výstavbě ca. 188 000 m2 moderních ploch, z nichž cca. 80% je stavěno pro konkrétního uživatele. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ca. 109 800 m2 ve 3. čtvrtletí 2011, což představuje 61% pokles mezi čtvrtletími a 49% meziroční nárůst. Čistá realizovaná poptávka (bez započtení renegociací a relokací v rámci moderních areálů) dosáhla ve 3. čtvrtletí 54 700 m2, což je o 50% méně než ve 2. čtvrtletí 2011 a 63% pokles oproti 3. čtvrtletí 2010. Nejvýraznější aktivita nájemců byla registrována v oblasti Prahy (49%), západních Čechách (17%) a na severní Moravě (15%).
(m2) 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0
hrubá realizovaná poptávka
Čistá poptávka podle regionů 3. čtvrtletí 2011
Průměrná velikost transakce klesla na ca. 4 500 m2 v porovnání s 9 100 m2 v minulém čtvrtletí. Zaznamenali jsme 21 transakcí oproti 31 v minulém čtvrtletí. Poskytovatelé logistických služeb dominovali trhu, avšak koncoví uživatelé byli nejaktivnější v objemu nově pronajatých ploch.
čistá realizovaná poptávka
Zdroj: DTZ Research
1% 4%
Praha (širší okolí)
4% Západní Čechy
10%
Moravskoslezský kraj 49%
15%
•
Předpokládáme, že v roce 2011 bude celková hrubá realizovaná poptávka na úrovni 650-700 000 m2.
Jižní Morava 17%
Míra neobsazenosti a Nájemné . •
•
•
Ke konci 3. čtvrtletí 2011 míra neobsazenosti za celou Českou republiku opět klesla, a to z 8,6% na 6,9%. K dispozici je tak 258 000 m2 volných ploch. Největší pokles byl zaznamenán na severní Moravě. Největší podíl volných ploch se nachází v oblasti Širší Prahy. V následujícím období očekáváme její další mírny pokles. Nominální výše nájemného v moderních prostorech zůstala stabilní na úrovní 3,6-4,0 EUR/ m2 / měsíc v Praze, v ostatních regionech se pak pohybuje mezi 3,64,25 EUR / m2 / měsíc. DTZ předpokládá, že nominální v následujícím období mírně růst.
nájemné
začne
Severo-východní Čechy Střední Morava
Severo-západní Čechy
Zdroj: DTZ Research
Podíly developerů na hrubé realizované poptávce ve 3. čtvrtletí 2011 2% 1% 2%
1%
1%
ProLogis CTP Invest
6%
VGP
6%
Pramerica 38%
Goodman Panattoni
10%
AFI SEGRO 14%
Amesbury Pointpark Properties
¨ 19%
Contera
Zdroj: DTZ Research
www.dtz.com
2
Průmyslové a skladové nemovitosti
Očekávaný další vývoj & Doporučení •
Pokračující pokles neobsazenosti a omezení ve výběru ploch, které jsou okamžitě k dispozici.
•
Zvyšuje se objem volných ploch na Brněnsku.
•
Zpřísňování nájemních podmínek, omezování objemu pobídek a mírný růst efektivní výše nájemného bude dále pokračovat.
•
Developeři jsou připraveni řešit poptávky výstavby na míru pro konkrétního uživatele, a to jak do nájmu tak i do vlastnictví.
•
•
Vzhledem k velmi omezené nabídce prostor v regionech je třeba projekty řešit s dostatečným předstihem tak, aby mohla být i nová výstavba řešením.
•
Největší výběr a s tím spojená možnost dojednání nejvýhodnějších podmínek platí pro oblastech Prahy a středních Čech, zde jsou pronajimatelé stále velmi flexibilní.
•
V oblasti Prahy je přiležitost na dosažení zajímavých úspor při renegociacích či prodlužování nájemních smluv.
Stále jsou poskytovány velmi zajímavé nájemní podmínky v neobsazených prostorech. Platí to především pro oblast dálnice D8.
Výměra logistických a průmyslových ploch v ČR, neobsazenost, dosahované nájemné – 3.kvartál 2011
Zdroj: DTZ Research
www.dtz.com
3
Průmyslové a skladové nemovitosti
Transakce Vybrané nájemní transakce ve 3.čtvrtletí 2011 2
Nájemce
Region
Výměra (m )
Projekt
Typ nájmu
Sektor
Knorr Bremse
Severo-východní Čechy
11 400
VGP Park Liberec
Nový nájem
Výroba
Vamar International
Praha
10 500
Airport Logistic Park
Renegociace + nový nájem
3PL
MOL Logistics
západní Čechy
7 400
CTP Park Plzeň
Renegociace
3PL
Gefco
Praha
6 800
Jažlovice Logistics Centre
Nový nájem
3PL
Ideal Auto
západní Čechy
5 800
D5 Logistics Park
Nový nájem
Výroba
Izopol
západní Čechy
4 900
CTP Park Plzeň
Nový nájem
Výroba
Gebruder Weiss
Jižní Morava
2 400
CTP Park Modřice
Renegociace
3PL
DHL
Severní Morava
2 300
CTP Park Ostrava
Nový nájem
3PL
PST CLC
Praha
2 400
Prologis Park D8
Nový nájem
3PL
Transkam
Střední Morava
4 500
VGP Park Olomouc
Expanze
3PL
Společnost Vamar International si po roce působení v rámci areálu Airport Logistic Park 2 v Kněževsi u Prahy pronajala dodatečné skladové prostory o ploše 2300 m .
Definice: Celková výměra a nová nabídka: Moderní skladové a výrobní prostory třídy A stavěné a vlastněné developerem nebo investorem za účelem pronájmu třetím stranám. Nezahrnuje nemovitosti vlastněné koncovým uživatelem. Nová nabídka zahrnuje výše zmíněné prostory dokončené v daném období. Realizovaná poptávka: Hrubá poptávka reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou v daném časovém období. Za pronajatý prostor považujeme takový, pro který je podepsána nájemní smlouva nebo smlouva o budoucí nájemní smlouvě. Celková realizovaná poptávka obsahuje renegociace. Čistá poptávka transakce typu renegociace vylučuje a zahrnuje pouze nové nájemní transakce a expanze ploch stávajících nájemců. Míra neobsazenosti: Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách z celkové výměry. Nejvyšší dosahované nájemné: Dosahované nájemné vztahující se k nejkvalitnějším jednotkám, vysokého standardu o velikosti 4 000 -5 000 m2 v nejatraktivnějších lokalitách.
www.dtz.com
4
Disclaimer Tato studie by neměla sloužit jako základ pro uzavírání transakcí bez vyhledání specifické, kvalifikované a odborné rady. Ačkoli fakta v této studii byla důkladně prověřena, DTZ nemůže nest zodpovědnost za škodu, či ztrátu utrpěnou jako výsledek neúmyslné nepřesnosti ve studii. Informace zahrnuté ve studii by neměly být publikovány, reprodukovány v celku či částečně a nemělo by být na ně odkazováno bez předchozího souhlasu. Každá taková reprodukce by měla uvést DTZ jako zdroj. © DTZ duben 2011
www.dtz.com
5
