Voorstel lening van aan Phoen x Investments B.V

BOUWAANDEEL

Voorstel lening van €100.000 aan Phoen’x Investments B.V . SAMENVATTING

Phoen’x is een nieuwe ontwikkelmaatschappij waarin een belegger (Egbert van den Brink) en een architect (Jeroen Helder) samenwerken. Zij hebben een stuk grond aan de Vosdijk 2 in Arnhem gekocht. Op deze grond willen zij 3 koopwoningen met elk ongeveer 140 m

woonoppervlakte realiseren. De verkoopprijs van de woningen varieert van €279.000 tot €295.000. Zodra de 3 woningen verkocht zijn, start de bouw. De totale stichtingskosten bedragen €627.000 (excl. BTW) waarbij i.v.m. termijnbetalingen vanuit de kopers de maximale kredietbehoefte op €275.000 uitkomt. De eigen inbreng bedraagt €175.000 en de financieringsbehoefte ligt op €100.000. De aangeboden lening loopt 9 maanden. Als zekerheid voor de financiering geldt een eerste hypotheek op een gedeelte van de grond dat later bij verkoop van de woningen wordt vervangen door verpanding van de vorderingen uit koopovereenkomsten. DEBITEUR Leningnemer Phoen’x Investment B.V. treedt op als debiteur in deze transactie. Phoen’x heeft 3 inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel. Phoen’x Holding (KvK nr. 60092688), Phoen’x Estate Concepts (KvK nr. 61895024) en Phoen’x Investments (KvK nr. 62219642). Alle vennootschappen zijn in 2014 opgericht.

Leningovereenkomst Phoen’x. Versie 1. 23 maart 2015.

BOUWAANDEEL Organogram Phoen’x Holding BV 100% | Phoen’x Investments BV JCR Architects B.V. 50% \ / 50% Phoen’x Estate Concepts B.V. Phoen’x Estate Concepts B.V. is een nieuwe ontwikkelmaatschappij waarin een belegger (Egbert van den Brink en Maaike van der Gaag) en een architect (Jeroen Helder) samenwerken. De vennootschap treedt op als ontwikkelaar van het project. Profiel Phoen’x onderscheidt zich in de markt door innovatieve concepten met oog voor duurzaamheid en commerciële haalbaarheid. Andere projecten van Phoen’x zijn: 1. Multifunctioneel zorggebouw Dit betreft en herontwikkeling in het centrum van Doetinchem van grondgebonden woningen gecombineerd met zorgwoningen. 2. Dorpsuitbreiding Lunteren Nieuwe woonwijk van 40 grondgebonden woningen in Lunteren die aansluit op de naast gelegen woonwijk en de bestaande groen structuren. 3. Green Village TU Delft Concept en gebouw ontwikkeling op de TU Delft op het gebied van innovatie en duurzaamheid. De Green Village heeft als belangrijkste peilers LED revolutie, gelijk stroom en de auto als energiebron. 4. Wonen in de binnenstad van Baarn Bestaand gebouw in het centrum van Baarn, gebouw wordt herontwikkeld wordt naar vier appartementen en een winkelruimte. 5. Ecologische Appartementen in Arnhem: Een nieuwe appartementen gebouw in ArnhemNoord, innoverend op het gebied van duurzaamheid en ecologie.

Financieel Er zijn nog geen jaarcijfers van de debiteur beschikbaar. Alle BV’s zijn in 2014 opgericht en hebben het eerste jaar een verlengd boekjaar. De Dun&Bradstreet credit score bedraagt 3 op een schaal van 4. Het risico op faillissement is bovengemiddeld.


BOUWAANDEEL LENING Geldnemer

Phoen’x Investments B.V.

Type faciliteit

Bouwfaciliteit

Hoofdsom

€100.000

Doel van de financiering

De gelden worden ter beschikking gesteld aan de realisatie

van 3 nieuwbouw woningen aan de Vosdijk 2. Rente

De rente bedraagt 6,0% op jaarbasis, te betalen gelijktijdig

met de laatste aflossing. Looptijd

Vanaf de datum van de het volschrijven van de lening op het

Crowdfunding platform verwacht op 15 juni 2015 tot de afbouw van de woningen die verwacht wordt op 15 maart 2016. Aflossing

Aflossingen worden voldaan uit de verkoop van de woningen. De koopprijs wordt door de kopers voldaan in termijnen naar gelang de bouw vordert. Bij betaling van de vierde termijn die betaalbaar is bij €50.000 en bij de vijfde termijn ook €50.000 afgelost op de faciliteit, met dien verstande dat de volledige faciliteit dient te worden afgelost uit de voorlaatste termijn die door de kopers betaald zal worden.

Zekerheden

● 1e hypotheek van €100.000 op het perceel bouwgrond

aan de Vosdijk 2 te Arnhem, kadastraal ● verpanding op de vorderingen uit koopovereenkomsten ● afbouwgarantie af te geven door Bouwgarant ● verpanding rechten en vorderingen uit CAR verzekering Informatie (CP)

● kopieën van de koopovereenkomsten voor de woningen ● kopie van de bouwvergunning ● kopie van de CARpolis van de aannemer ● kopie van de aannemingsovereenkomst ● kopie bestek en tekeningen


BOUWAANDEEL HET ONTWIKKELINGSPROJECT De economie in Arnhem Met 150.000 inwoners is Arnhem is de achtste stad in Nederland. 30% van de bevolking is allochtoon. De economie kenmerkt zich door enkele grote bedrijven als Arcadis, Essent, TenneT, Aliander, OHRA, VGZ en ING. Het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden ligt net iets boven €30.000 is iets lager dan het landelijk gemiddelde. De woningmarkt in Arnhem 2 De gemiddelde prijs bedraagt €1.500/m woning. Het aanbod ligt net boven de 2.000 woningen en is redelijk stabiel. De markt heeft net de weg omhoog weer gevonden.

Het project Het project Vosdijk is een ontwikkelingsproject met 3 (koop)woningen, 140m2 over 3 verdiepingen, tuin 80100m2. Elk van de wooneenheden heeft een tuin op het zuiden met achterom. Alle woningen beschikken over een eigen externe berging, privé parkeerplaats op eigen grond en buitenruimten. De doelgroep voor de woningen zijn jonge gezinnen met kinderen. De bouwvergunning wordt elk moment verwacht. Het ontwerp staat in teken van duurzaamheid. De woningen moeten energieneutraal worden.


BOUWAANDEEL Locatie De Vosdijk bevindt zich op 6 minuten fietsen en op 15 minuten lopen van de Steenstraat. De locatie ligt naast het voormalige ENKA terrein. De kantoren blijven voorlopig staan, maar op termijn zal ook daar meer woningbouw ontstaan.

De Velperweg was ooit de villastraat van Arnhem. Veel villa’s zijn omgebouwd tot kantoren en er zijn veel grote kantoren (ING Bank) aan toegevoegd. Het leegstaande kavel is aangekocht door Phoen’x en sluit aan op een bestaande huizenrij aan de Vosdijk.


BOUWAANDEEL INVESTERINGSBEGROTING Opbrengsten

Excl. BTW

Incl. BTW

Verkoop woningen

€ 718.182

€ 869.000

Subsidie duurzaam bouwen)

€ 0

€ 0

Totale opbrengsten

€ 718.182

€ 869.000

Grondkosten

€ 176.100

€ 213.081

Bouwkosten

€ 350.997

€ 424.706

Bijkomende kosten

€ 70.174

€ 84.911

Onvoorzien

€ 17.550

€ 21.236

BTW (niet verrekenbaar)

€ 21.706

Financiering

€ 10.250

€ 10.250

Totale kosten

€ 625.071

€ 775.889

Kosten

Resultaat

€ 93.111

€ 93.111

DE RISICO’S

Structuur risico (gemiddeld) Door de concerngarantie van Phoen’x Holding is het structuur risico enigszins afgedekt. Er zijn nog geen financiële cijfers van deze vennootschappen beschikbaar. Een gefundeerde inschatting van de financiële gegoedheid is niet te geven. Het comfort in deze transactie komt uit de geboden zekerheden. Markt risico (gemiddeld) Het belangrijkste risico betreft de verkoop van de woningen. De financiering moet door de crowd verstrekt worden voordat de woningen verkocht zijn. Als blijkt dat de woningen alleen tegen een veel lagere prijs verkocht kunnen worden zal de ontwikkelaar het eerste risico lopen. De Arnhemse makelaar Willemsen heeft bevestigd dat de vraagprijs van €280.000 tot €295.000 reëel is.


BOUWAANDEEL Daarnaast tonen de Arnhemse referentieprojecten Spijkerbroek, Hof van Plattenburg en ‘t Paradijs aan, dat de vraagprijzen marktconform zijn. Bouw risico (gemiddeld) Het risico dat de aannemer tussentijd failleert of niet in staat blijkt het project te bouwen is gemiddeld. Bouwbedrijf Joosten uit Zevenaar zal de bouw verzorgen. De financiële jaarstukken over 2013 en 2014 zijn nog niet gedeponeerd. Wij achten deze partij financieel voldoende sterk. Ook beschikt zij over voldoende kennis en ervaring om de bouw naar behoren uit te voeren. Het project valt onder de Woonborg regeling die zorgt voor de afbouw bij faillissement van de aannemer. Juridisch risico (verhoogd) De afgifte van een omgevingsvergunning heeft nog niet plaatsgevonden. Dit is een van de belangrijkste elementen die de waarde van de grond bepalen. Hoewel dit een groot risico is vinden wij comfort in de bestaande bouwvergunning voor 2 woningen op deze locatie. Daarnaast heeft de Gemeente Arnhem herhaaldelijk aangegeven positief te staan tegenover dit initiatief. Reputatie risico (verhoogd) Zowel voor Phoen’x als voor Bouwaandeel is dit het eerste project. Er kan niet voortgeborduurd worden op bestaande ervaring. Voor beide partijen is het noodzakelijk dat het project slaagt anders worden vervolgprojecten moeilijk realiseerbaar. Risicoclassificatie Bouwaandeel

categorie

score

motivering

1

Moraliteit

1

Phoen'x bestaat nog geen 2 jaar en heeft nog geen projecten afgerond

2

Solvabiliteit

3

Solvabiliteit bedraagt 33% en is berekend als: Eigen vermogen / Geinvesteerd vermogen Eigen inbreng van Phoen'x bedraagt €125.000. Het geinvesteerde vermogen bestaat uit eigen vermoen €125.000, een lening van €150.000 en de crowdfunding lening van €100.000.

3

Rentabiliteit

5

Rentabiliteit bedraagt 24% en is berekend als Winst €90.000 / Geinvesteerde Vermogen €375.000

4

Dekkingswaarde

1

Loan to Value bedraagt 66% en is berekend als: de crowdfunding lening €100.000 gedeeld door waarde van de grond €150.000. De waarde van de grond €360.000 is vastgesteld door de bouwkosten van €421.000 af te trekken van de opbrengst van het poject €781.000 (residuele grondwaarde). De hyptheek beslaat minstens 300m2 van het totale perceel van 720m2. Het stuk grond onder de hypotheek heeft daarmee een waarde van €150.000.


BOUWAANDEEL 5

Courantheid

2

De vraag voor dit type woning is groter dan het aanbod. De bouwkavel ligt op een goed bereike locatie zowel met openbaar vervoer als met de auto. Ook liggen de woningen gunstig t.o.v. het centrum van Arnhem.

6

Cash Flow

4

De cash flow € 203.000 uit het project bedraagt winst €93.000 + financieringskosten €10.000 + aflossingsverplichtingen €100.000. De interest cover ratio (cash flow / remte + aflossing) is derhalve 203.000 / 110.000 = 185%.

7

Risico's

1

Het project is niet (voor)verkocht of (voor)verhuurd. Wel is de bouwvergunning een voorwaarde voor uitbetaling van de lening.

Gemiddeld

categorie

A

1 tot 2

B

2 tot 3

2,43

17 / 7

rente range 8% 10% 7% 9%

Bij Phoen'x is de risk rating 2,43 en valt daarmee in de range van 7% tot 9%. Het rentepercentage van 8% valt binnen de range.

C

3 tot 4

6% 8%

D

4 tot 5

5% 7%

STERKTEN / ZWAKTEN-ANALYSE Sterkten

Voldoende zekerheid via een

Zwakten

eerste hypotheek op de grond respectievelijk verpanding

jaarcijfers van Phoen’x beschikbaar

vorderingen uit koopovereenkomsten

Bestaande bouwvergunning voor 2

Geen financiële historie en Nog geen trackrecord ontwikkelaar Phoen’x

Nog geen (onherroepelijke) bouwvergunning

woningen

Korte looptijd van het project

Aantrekkende woningmarkt in

Arnhem


Voorstel lening van aan Phoen x Investments B.V

Recommend Documents