Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion Jaarverslag 2013

Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013

Jaarverslag 2013

1


2


1.

Algemene beschouwing

De medewerkers van Destion zijn in 2013 zwaar op de proef gesteld. De tijd die we voor de reorganisatie nodig dachten te hebben, bleek niet toereikend en was veel langer dan we hadden verwacht én gewild. Hiermee duurde ook de onzekerheid voor de medewerkers erg lang. Maar zorgvuldigheid was in deze fase belangrijker dan snelheid. Als directeur is het wat makkelijker om naar een reorganisatie te kijken, want je weet al redelijk goed waar de nieuwe organisatie-inrichting naar toe gaat. Maar voor de medewerkers is dat heel anders. Iedereen maakt zich terecht of onterecht, ernstig zorgen over functiebehoud, baanbehoud, baanzekerheid of erger; ontslag. Ondanks al deze onzekerheden zijn ze erin geslaagd om onze dienstverlening op een kwalitatieve manier voort te zetten. Hiervoor ben ik hen veel waardering en dank verschuldigd. Reorganisatie Na het vaststellen van het ondernemingsplan “Meer…minder!?” is in 2013 gestart met de reorganisatie. Het doel daarvan is het aanpassen van de organisatie aan de huidige moderne tijd met alle technische mogelijkheden van dien én het reduceren van de bedrijfslasten. In twee workshops is samen met de medewerkers de vorige organisatie geëvalueerd en nagedacht over de gewenste toekomstige organisatie van Destion. Zombie Business De opzet van de workshops en de uiteindelijke organisatie-inrichting is mede afgeleid van het boek Zombie Business van Guido Thys. Het boek gaat uit van enkele kernwaarden welke ook door Destion worden onderschreven. Zo zijn onder andere: eenvoud, een helder doel, strakke kaders, waardebesef en een eigen identiteit van belang voor een toekomstbestendig bedrijf. Tweepootmodel Uit de workshops bleek al snel dat een tweepootmodel op basis van Wonen en Financiën, met een stafafdeling bestuursondersteuning, de voorkeur had. Bij het herinrichten van de nieuwe functies is ingezet op specialisatie door generalistische medewerkers, waarbij voor zover het mogelijk is, de medewerker voor het volledige taakproces verantwoordelijk is. Hiermee zijn de procestaken voortaan volledig en duidelijk bij de betreffende medewerkers ondergebracht. Huisvesting Behalve in de organisatiesfeer, is er ook op het gebied van huisvesting, automatisering, telecommunicatie en dienstverlening aanzienlijk wat veranderd. Zo zijn we eind 2013 van drie naar een vestiging gegaan. Daarmee worden niet alleen de huisvestingskosten verlaagd, maar ook de onderlinge communicatielijnen verbeterd. De externe communicatie verdiende daarbij veel aandacht, want met het sluiten verdwenen ook de functies van medewerker woonwinkel. ICT Tegelijkertijd is de ICT-omgeving volledig vervangen. Van een eigen serveromgeving zijn we overgegaan naar een externe centrale computer. Via een ‘SaaS’-omgeving wordt nu gewerkt op het systeem. Met de vervanging van de telefooninstallatie en het sluiten van de woonwinkels is ook afscheid genomen van de telefonistenfunctie van de woonwinkelmedewerkers. Klanten dienen in de toekomst via een menu te kiezen welke afdeling men wil spreken en worden daarna direct verbonden met de betreffende medewerker. Dienstverlening De dienstverlening naar de klanten is door de reorganisatie ook veranderd. Met het sluiten van de woonwinkels, kunnen klanten alleen nog op afspraak langs komen. Binnenlopen mag ook, maar de kans dat een medewerker beschikbaar is, is wel kleiner. Omdat deze bedrijfskeuze grote gevolgen heeft voor minder mobiele en kwetsbare mensen, gaan we bij hen op bezoek als ze daar behoefte of noodzaak voor hebben. Ook hebben we afspraken gemaakt met een lokale bouwmarktketen waarbij de woonwinkelfunctie op het keuzevlak van bouwmaterialen door hen is overgenomen. 3


Buurtbeheer Om de bedrijfskosten te reduceren is er ook voor gekozen om het buurtbeheer te beëindigen. Hierdoor verliezen we een dienstverlening die ten goede komt aan de woonkwaliteit en leefbaarheid van onze woonwijken. Anderzijds betreft het taken die door huurders horen te worden verricht en kunnen zij in deze tijd die taken weer oppakken. Dat is ook in lijn met het ondernemingsplan, waarin we hebben aangegeven huurders en woningzoekenden minder te gaan ‘pamperen’. Nieuwbouw Destion is nog volop doende met de bouw van nieuwe woningen. De bouw van nieuwe woningen brengt in deze tijd echter meer risico’s met zich mee. Zo werd Destion in korte tijd voor de tweede keer met een faillissement van een bouwbedrijf geconfronteerd. Dit faillissement is zonder financiële schade voor Destion afgewikkeld, maar brengt altijd onnodige werkzaamheden met zich mee. In 2013 zijn drie woningen opgeleverd en waren er 37 in aanbouw. EPA-label Het isolatieprogramma van Destion nadert zijn voltooiing. In 2013 zijn we begonnen met de laatste woningen te voorzien van isolerende voorzieningen. De woningvoorraad schommelt eind van het jaar gemiddeld rondom een B-label. Hiermee voldoet de woningvoorraad aan de doelstelling die de sector zich voor 2020 heeft gesteld. Hiermee bieden we de huurders niet alleen een lagere energienota, maar ook meer wooncomfort. Verkoop bestaande huurwoningen De transformatie van de woningvoorraad blijft een belangrijke strategie voor een duurzame bedrijfsvoering van Destion. Ondanks dat de verkoop van woningen in Nederland stagneert, is het ons dankzij het Slimmer Kopen®-product gelukt om 25 bestaande huurwoningen te verkopen. In de plaats daarvan bouwen we multiwoningen terug. Deze zijn primair geschikt voor senioren en minder mobiele mensen, maar ook uiterst geschikt voor een- en tweepersoons huishoudens. Novelle van Blok Volgens minister Blok moeten woningbouwcorporaties weer dienstbaar worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Onze taak wil hij terugbrengen tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. Dit alles wordt geregeld in de zogenaamde novelle van Blok. In 2014 zal na het advies van de Raad van State de Tweede Kamer een besluit gaan nemen over deze herziening van de Woningwet. Als deze zo doorgaat, zal dit grote gevolgen hebben in de toekomstige positionering en het functioneren van de woningcorporatiesector en dus ook voor Destion. Wilbert Pothoff, directeurbestuurder

4


1.1 Voorgenomen activiteiten 2013 De activiteiten die in 2013 zijn uitgevoerd, waren in lijn met de doelstellingen die voor deze periode in het ondernemingsplan 2013-2017 “Meer…minder!?” zijn benoemd. Hiervan zijn de voornemens uit het Activiteitenplan en begroting 2013 afgeleid. Over het algemeen kunnen we concluderen dat we deze activiteiten nagenoeg allemaal hebben gerealiseerd of daar nog mee doende zijn. Naast de basistaken die bij een corporatie horen hebben we diverse nieuwbouwprojecten en groot onderhoudsprojecten uitgevoerd en ook op het gebied van de verkoop van bestaande woningen goede resultaten bereikt. Daarnaast stond 2013 vooral in het teken van de voorgenomen reorganisatie van Destion. Met name het terugbrengen van het aantal vestigingen van drie naar een, en de daaraan gerelateerde inkrimping van de personeelsomvang heeft veel van de medewerkers gevergd. Uiteindelijk is de reorganisatie wel volgens de tijdsprognose en uitgangspunten gerealiseerd. De voortgang van de voorgenomen activiteiten bewaken we door middel van viermaandsrapportages die het MT opstelt en aan bestuur en Raad van Commissarissen worden verstrekt. In dit volkshuisvestingsverslag lichten we de activiteiten die in 2013 zijn uitgevoerd verder toe.

5


2. Organisatie en personeel 2.1

Reorganisatie Destion

Zoals in het ondernemingsplan 2013 – 2017 “Meer… minder!?” is aangegeven, is in 2013 de reorganisatie van Destion gerealiseerd. De reorganisatie heeft zich voltrokken over de hele organisatie inclusief de huisvesting en ICT. Aanleiding voor de reorganisatie was de veranderende wereld waarin we leven en waarbij de techniek zo snel verandert, dat het fysieke dienstverleningsmodel niet meer toekomstbestendig was. Medewerkers De grootste impact heeft een reorganisatie altijd op de medewerkers. Tenslotte komt in deze fase het voortbestaan van de functies en een toekomst met baanzekerheid onder druk te staan. Dit alles brengt onzekere tijden met zich mee die niet eenvoudig kunnen worden weggenomen. Een zorgvuldig proces, waarbij niet de snelheid, maar de uiteindelijke kwaliteit van de reorganisatie het belangrijkste doel is, kost nu eenmaal meer tijd. De toekomstige organisatie-inrichting, met bijbehorende taken en functies is in nauw overleg met de medewerkers en advisering door de Ondernemingsraad uitgevoerd. In enkele workshops is met de medewerkers onderzocht wat we goed doen, wat niet en wat er nodig is om dit in de toekomst en rekening houdende met alle exogene ontwikkelingen, te realiseren. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een wijziging van een vier naar twee potenmodel met een team Wonen en Financiën en het inkrimpen van de organisatie met zes medewerkers. Daarnaast is een stafafdeling bestuursondersteuning ingericht waarin bestuurs- en bedrijfsondersteunende diensten zijn ondergebracht. ICT In combinatie met de reorganisatie is ook de volledige ICT vernieuwd. Zo is het voormalige ERPsysteem van Cegeka vervangen door een systeem van Estate Vision. Dit systeem sluit beter aan bij de schaalgrootte en wensen van Destion. Het systeem is niet meer in huis op een server ingericht, maar op een centrale computer bij ACA-IT Solutions in Eindhoven. Dit bedrijf levert ook de software as a service via het centrale computersysteem. Op enkele pc’s na wordt er door middel van thin clients gewerkt op dit systeem. Daarnaast is mede in het verlengde van de nieuwe gebouwinrichting het aantal printers/scanners/kopieermachines teruggebracht naar vier. Met deze inrichting is Destion minder kwetsbaar geworden voor uitval en storingen van de IT-systemen en is het risicoprofiel aanzienlijk verlaagd. Dit laatste is belangrijk omdat we een nieuwe website invoeren en de toepassing van een klantenportal waarmee huurders en woningzoekenden op het ERP-systeem kunnen inloggen. Dit is met een systeem in the cloud makkelijker te realiseren dan binnen een eigen serveromgeving. Behalve de automatiseringssystemen hebben we ook een nieuw telecommunicatiesysteem ingevoerd. Was het tot 31 december nog nodig om telefonistes de eerstelijns telefonie te laten verzorgen, vanaf die datum wordt er gewerkt met keuzemenu’s voor de drie afdelingen. Hiermee besparen we niet alleen op personeelskosten, maar neemt ook de kwaliteit van dienstverlening toe. Klanten krijgen namelijk direct de juiste medewerker aan de telefoon. Huisvesting en woonwinkels Met het terugbrengen van het aantal vestigingen en het opheffen van de twee woonwinkels wordt behalve op de huisvestingslasten ook op de organisatie van de woonwinkel bespaard. Dit betekent echter niet alleen een besparing, maar door een doelmatige samenwerking met lokale bouwmarkten verbetert wederom de dienstverlening naar de klanten. Want mensen kunnen ook buiten kantoortijd en binnen winkelopeningstijden keuzes maken voor de te vervangen woonvoorzieningen, zoals: keukens, badkamers en toiletten. In 2013 is het kantoorgebouw aan de Houtstraat in Gennep verkocht en is de voormalige woonwinkel in Mook in de verhuur gezet. Daar heeft zich een huurder voor gemeld die vanaf 6


2014 dit pand gaat huren. Van het kantoorgebouw met woonwinkel aan de Siebengewaldseweg 24 in Nieuw Bergen was in juli de huurovereenkomst van een groot deel van het pand beëindigd. Omdat het gebouw waarschijnlijk tegen de huidige investeringswaarde niet verkoopbaar is en de vraag naar dit soort huurprojecten in Nieuw Bergen ontbreekt, is ervoor gekozen dit pand geschikt te maken voor de nieuwe organisatie van Destion. Eind 2013 is het gebouw bouwkundig en esthetisch aangepast, waarna we het eind 2013 hebben betrokken. Hiermee is de reorganisatie in fysieke vorm al verreweg gerealiseerd. In 2014 gaat de aandacht vooral uit naar de doorontwikkeling van processen en de personele organisatie. 2.2 Organogram Destion De organisatie bestond uit vier afdelingen waarin op basis van klant, bedrijf en vastgoed de functies waren ondergebracht. 2013 was ook het laatste jaar waarbij in deze organisatieinrichting werd gewerkt. In onderstaand schema wordt deze inrichting verbeeld.

Organisatiestructuur van Destion 2.3 De Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de bestuurder en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie. Daarnaast staat ze de directeurbestuurder met raad ter zijde. In het verslag van de RvC in dit jaarverslag, staat welke besluiten de raad genomen heeft en wat is goedgekeurd. Ook beschrijft het verslag uitgebreid de taak en werkwijze van de RvC, evenals de wijze waarop de raad hieraan in 2013 invulling heeft gegeven. 2.4 Het bestuur In 2013 was de heer W.H.A. Pothoff MRE statutair directeur van Destion. De directeurbestuurder bestuurt het bedrijf en geeft leiding aan de werkorganisatie van de woningcorporatie. Dit betekent dat hij verantwoordelijk is voor het bepalen van de strategie, financiering, beleid en doelstellingen van Destion en voor de realisatie ervan. Daarnaast is hij ook verantwoordelijk voor de inrichting van een zorgvuldig risicobeheer. Hij heeft zich bij de vervulling van zijn taak volledig naar de belangen van Destion gericht. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de bestuurder zijn in artikel 8 van de statuten van Stichting Destion vastgelegd. Deze zijn verder uitgewerkt in het Directiestatuut dat op 31 januari 2008 door de Raad van Commissarissen is vastgesteld. De belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 waren:  vaststellen Volkshuisvesting- en Jaarverslag en jaarrekening 2012; 7


    

      

vaststellen van de Financiële Meerjaren Prognose 2014-2023 en het Activiteitenplan en begroting 2014; verkoop van 25 bestaande huurwoningen met een gemiddelde verkoopprijs van € 114.952 per woning; verkoop van vijf ingeruilde woningen van het project Eldershof in Well; vaststellen huurverhoging per 1 juli 2013 met 4%, waarbij geen gebruik is gemaakt van de mogelijkheid tot inkomensafhankelijke huurverhogingen; opdrachtverstrekking voor de bouw van: drie gezinswoningen aan de Kopseweg in Middelaar, zeven rijwoningen aan de Eikenlaan in Molenhoek, negen appartementen aan de Esdoornlaan in Molenhoek en zeven multiwoningen en twee appartementen met huiskamer in Afferden; periodieke salarisvaststelling medewerkers per 1 januari 2013; besluit tot overname van twee gemeenteleningen van de gemeente Gennep door het sluiten van twee nieuwe leningsovereenkomsten met de kredietinstellingen; Beëindiging van arbeidsovereenkomsten met zes medewerkers als gevolg van de reorganisatie van Destion; Wijziging verkoopbeleid Destion, waarbij het voor alle te verkopen woningen mogelijk is geworden te kopen met Slimmer Kopen®-korting; Verkoop van het kantoorpand aan de Houtstraat 5 te Gennep; Omzetting van koopwoningen naar tijdelijke huurwoningen met recht van koop; Verbouwing woonwinkel Nieuw Bergen naar kantooromgeving voor Destion.

2.5 De Huurdersraad Huurdersraad Destion behartigt de belangen van de huurders en woningzoekenden van Destion. Het gaat om de belangen van de ruim 2.500 huurders en even zoveel woningzoekenden en is daardoor van groot belang bij de totstandkoming en vaststelling van beleid. Vanuit iedere kern waar Destion woningen verhuurt, heeft een vertegenwoordiger zitting in de Huurdersraad. In de kern VenZelderheide is helaas nog niemand bereid gevonden zitting te nemen in de Huurdersraad. De raad werkt volgens een door henzelf vastgesteld reglement. Daarin is ook de verkiezing van de leden geregeld. Destion werkt samen met de Huurdersraad op basis van een samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenkomst is in lijn met de Overlegwet. De Huurdersraad Destion heeft in 2013 vijf keer een openbare vergadering gehouden. Een enkele keer maakt een huurder er gebruik van om aanwezig te zijn. De vergaderingen worden op basis van de besluitdocumenten (begroting, jaarrekening etc.) van Destion gepland. De vergaderingsstructuur is zodanig dat Destion in het eerste deel van de vergadering een informerende en raadplegende bijdrage levert en dat het tweede deel zonder afvaardiging van Destion plaatsvindt. De Huurdersraad wordt secretarieel ondersteund door de medewerkster PR & Communicatie van Destion. Zij zorgt voor de administratieve werkzaamheden, de uitnodigingen en verslagleggingen van de Huurdersraad. Alle kosten die door, of ten behoeve van de Huurdersraad worden gemaakt worden door Destion betaald. In de begroting is hiervoor een budget van € 15.600 opgenomen. In 2013 is hiervan de helft aangewend, wat uitkomt op € 3,42 per woning aan ondersteuning voor de Huurdersraad. De Huurdersraad stelt ieder jaar haar eigen jaarverslag op en legt daarin verantwoording af over de adviezen en instemmingen die ze aan Destion hebben verstrekt. Dit jaarverslag is openbaar en wordt op de website van Destion geplaatst. In   

2013 zijn onder andere voor onderstaande onderwerpen adviezen verstrekt: huurverhoging per 1 juli 2013; jaarverslag en jaarrekening Destion 2012; begroting en activiteitenplan Destion 2014;

8


2.6 Personeel Anticiperend op de voorgenomen reorganisatie van Destion is begin 2013 afscheid genomen van enkele medewerkers waarvoor in de nieuwe structuur geen functie beschikbaar kwam. Omdat het reorganisatieproces samen met de medewerkers vorm is gegeven, vonden we het niet zorgvuldig om de medewerkers waarvoor geen vooruitzichten waren hierin mee te nemen. Er zijn uiteraard ook geen nieuwe medewerkers in dienst getreden. Op 31 december 2013 waren er 26 werknemers, waarvan 12 mannen en 14 vrouwen, werkzaam bij Destion. Hiervan werkten 12 medewerkers fulltime en 14 op parttime basis (1 x 89%, 1 x 78%, 7 x 67%, 1 x 64%, 1 x 56%, 2 x 44% en 1 x 11%). Dit zijn 20,53 formatieplaatsen inclusief drie medewerkers voor de eigen onderhoudsdienst en exclusief de directeurbestuurder. Zonder eigen vaklieden komt het aantal fte’s uit op 17,53. Daarnaast was tot en met mei een buurtbeheerder op basis van de Wet Sociale Werkvoorziening via Intos gedetacheerd. Door langdurige ziekte van deze medewerker is de detachering vroegtijdig beëindigd. Daarbij hebben we geconstateerd dat met andere interne werkafspraken de kwaliteit van het buurtbeheer ook zonder deze medewerker kan worden gerealiseerd. Om deze reden is de detachering eind 2013 beëindigd. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers bij Destion loopt verder op en lag eind 2013 op 48,8 jaar. Dit is erg hoog en vraagt in principe om instroom van jongere medewerkers, maar dat is pas mogelijk als er een vacature ontstaat. Zoals het er nu uitziet is dat de eerstvolgende jaren nog niet aan de orde, zodat de gemiddelde leeftijd verder zal oplopen. De totale personeelskosten inclusief het salaris van de directeurbestuurder en het honorarium voor de Raad van Commissarissen, kwamen in 2013 uit op € 1.779.838. Dit bedrag bestaat uit de salarissen inclusief: vakantiegeld, sociale lasten, pensioenlasten en gratificaties. In deze salariskosten zijn ook de volledige loonkosten voor de eigen onderhoudsdienst en de projectleiding van alle renovatie en nieuwbouwprojecten opgenomen. Deze worden achteraf via de diverse onderhouds- en bouwprojecten verrekend. De formatie per 31 december 2013 staat in onderstaande tabel weergegeven. Afdeling Vastgoedbeheer en Ontwikkeling (VBO) Klantenbeheer Bergen (KBB) Klantenbeheer Mook (KBM) Bedrijfsbeheer (BB) PR & Communicatie (PR&C) Totaal met onderhoudsmedewerkers (KBB) Totaal zonder onderhoudsmedewerkers (KBB) * exclusief 1 fte directeurbestuurder

Naam 5 medewerkers 9 medewerkers 6 medewerkers 5 medewerkers 1 medewerker 26 medewerkers 23 medewerkers

Uren 176 268 123 148 24 739 631

fte 4,89 7,45 3,42 4,11 0,67 20,53 17,53

2.7 Ondernemingsraad Destion De CAO-Woondiensten biedt de werknemers de mogelijkheid om bij meer dan tien medewerkers een Ondernemingsraad (OR) in te stellen. De medewerkers van Destion hebben in het verleden besloten hier gebruik van te maken en hebben na de daarvoor bestemde verkiezingen de Ondernemingsraad Destion ingesteld. De Ondernemingsraad functioneerde in 2013 overeenkomstig de Wet op de Ondernemingsraden en het Reglement Ondernemingsraad met werkafspraken. Alle drie de vestigingen hebben een lid in de OR afgevaardigd. Daarmee is binding, de betrokkenheid en informatiestroom per vestiging goed gewaarborgd. In 2013 bestond de OR uit de volgende leden: Ondernemingsraad per 31 december 2012 Afdeling Klantenbeheer Bergen Klantenbeheer Mook Bedrijfsbeheer

Naam W.H.M. Derksen M.H. Berger T.A.G.M. van der Linden

Periode 3 2 2

Jaar 2013 2013 2013 9


In 2013 kwam de OR in totaal tien keer bij elkaar om te vergaderen, daarvan waren vijf vergaderingen met de eigen OR en vijf overlegvergaderingen met de directeurbestuurder. Bij één vergadering was ook de P&O commissaris namens de Raad van Commissarissen aanwezig. In die vergadering is met name gesproken over de arbeidsomstandigheden. In      

2013 zijn onder andere de volgende onderwerpen bij de OR aan de orde geweest: Secundaire Arbeidsvoorwaarden Destion 2014; Advies voorgenomen reorganisatie Destion; Sociaal Plan reorganisatie Destion; Financiële Meerjaren Prognose 2014-2023; Activiteitenplan en begroting 2014; Jaarverslag en jaarrekening 2012.

Verder is er op initiatief van de directeurbestuurder een overleg met de medewerkers geweest. Daarbij is de in het ondernemingsplan benoemde reorganisatie van Destion uitgelegd en is verteld op welke wijze de medewerkers daarbij worden betrokken. 2.8 Arbeidsomstandigheden Goede en prettige arbeidsomstandigheden zijn voor een goed functionerende werkorganisatie erg belangrijk. Destion stelt dan ook alles in het werk om de kwaliteit van de werkomstandigheden te onderzoeken en zo nodig te verbeteren. Risico-inventarisatie en evaluatie Een risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) onderzoek is eerder in alle vestigingen van Destion uitgevoerd. Op basis daarvan zijn de actieplannen opgesteld en gerealiseerd. Een vaak gehanteerde graadmeter voor het welbehagen van de medewerkers is het ziekteverzuim. Bij Destion lag dit ziekteverzuimpercentage in 2013 met 6,23% iets onder dat van 2012 (6,30%) en hoger dan het landelijke gemiddelde. Evenals in het voorgaande jaar zijn er in 2013 enkele langdurige zieken geweest die dit hoge verzuimpercentage veroorzaken. Voor zover we met de Arbodienst hebben kunnen nagaan was er geen relatie van het ziekteverzuim met de werkomstandigheden of de op handen zijnde reorganisatie. Governance Destion heeft voor de werkorganisatie diverse governance-instrumenten vastgesteld waarin het gewenst gedrag en de integriteit van de medewerkers is beschreven. Destion maakt gebruik van:  integriteits- en gedragscode  klokkenluiderregeling  externe vertrouwenspersoon Deze documenten staan op de website van Destion en zijn voor iedereen beschikbaar. 2.9 Opleidingen In de functioneringsgesprekken wordt ook het persoonlijk ontwikkelingsplan met de medewerkers besproken. Samen met de teamleider wordt beoordeeld of de medewerkers zich verder zouden moeten of willen ontplooien. In het kader van het persoonlijk ontwikkelingsbudget dat op basis van de CAO-Woondiensten voor de medewerkers beschikbaar is, zijn afspraken gemaakt waarvoor dit kan worden aangewend. Afgesproken is dat dit ook voor erkende beroepsopleidingen buiten de eigen organisatie of team kan worden ingezet. Verder is het mogelijk om het budget aan te wenden voor de verkrijging van een ervaringscertificaat voor Eerder Verworven Competenties (EVC’s). Daarmee kan men het werkelijke kennisniveau vaststellen dat door vaak vele jaren praktijkervaring is bereikt. In de praktijk blijkt dat van deze budgetten weinig gebruik wordt gemaakt.

10


Destion stelt alle medewerkers, maar ook Commissarissen en Huurdersraadleden, in de gelegenheid om op eigen verzoek een cursus of opleiding te volgen. Onderstaande  KB  VBO  BB  PR

opleidingen zijn in 2013 gevolgd: Spreken in het openbaar Installatietechniek voor bouwkundigen, HAN Arnhem Salarisverwerking updatecursus HBO Communicatie

2.10 Kosten bedrijfsvoering Woningcorporaties liggen de laatste jaren onder het maatschappelijke en vooral ook, politieke vergrootglas. Alles wat zij ondernemen wordt kritisch gevolgd en beoordeeld. Zo ook de kosten van de bedrijfsvoering. Dit is ook voor Destion een belangrijk aandachtpunt en we werken daarom al jaren op basis van doelmatige bedrijfsvoering. Zo streven we naar een optimale en efficiënte organisatie-inrichting en het zo min mogelijk inhuren van consultants en adviseurs. Op deze wijze houden we de kosten van de bedrijfsvoering maatschappelijk verantwoord. Uit de onderstaande tabel blijkt duidelijk dat Destion met de interne bedrijfskosten ruim onder het landelijke en referentiegemiddelde van de corporatiesector uitkomt. Interne kosten bedrijfsvoering Destion (inclusief eigen onderhoudsdienst) Kosten in € per woning Personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Totaal

2013 704 34 19 192 949

2012 675 34 18 174 901

Benchmark 2012 Ref-groep Nederland

1.320

1.396

2.11 Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Destion streeft naar een hoogwaardige kwalitatieve dienstverlening. Natuurlijk kan het altijd beter en daarom werken we dagelijks aan de verbetering ervan. Zo worden steeds bestaande diensten en producten beoordeeld en zo nodig aangepast of herontwikkeld. Om te bewaken of de dienstverlening aan de huurders voldoende is, zijn beide woonwinkelvestigingen van Destion deelnemer van het KWH-Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Om de behaalde keurmerken te behouden worden beide vestigingen afzonderlijk gemeten. In 2013 zijn onze vestigingen wederom beoordeeld. De uitkomsten ervan hebben geleid tot continuering van het Huurlabel. Op de KWH prestatie-index van 145 deelnemende woningcorporaties, is Destion Bergen met een gemiddelde cijfer van 8,2 geëindigd op de 1e plaats. Vorig jaar was dit de 2e plaats. Destion Mook staat met een 7,9 op een 8e plaats, terwijl dit vorig jaar nog een 24e plaats was. Hiermee hebben beide vestigingen laten zien de kwaliteit van de dienstverlening goed te kunnen vasthouden. Uitkomsten KWH-metingen 2013 Onderdeel Bereikbaarheid Communicatie en informatie Woning zoeken Nieuwe woning Reparatie uitvoeren Woning onderhouden Huur opzeggen Klachten behandelen* Rond de woning** Kopen woning** Gemiddeld *telt niet mee bij de beoordeling KWH label **deze labelonderdelen zijn in 2013 bij Destion niet gemeten

Bergen 8,1 7,8 8,8 9,0 8,1 8,1 8,1 7,4 8,2

Mook 8,1 7,2 8,6 8,6 7,8 7,6 8,9 6,5 7,9

Landelijk 7,4 7,3 7,7 7,8 8,2 7,6 8,2 6,5 7,6

11


2.12 Klachtencoördinatie Klachten die binnenkomen over de uitvoering van het organisatiebeleid of over medewerkers van Destion, beantwoordt en registreert de klachtencoördinator. Destion behandelt de klachten binnen twee weken. De coördinator informeert de klager over wanneer uiterlijk onze reactie komt en wie de klacht in behandeling heeft genomen. Hij bewaakt ook de afwikkeling ervan en onderneemt zo nodig actie als de betreffende medewerker niet binnen de afgesproken tijd op de klacht heeft gereageerd. Het kan zijn dat de klager niet tevreden is met de uiteindelijke afhandeling van de klacht. Dan kan men met de klacht terecht bij de directeurbestuurder. Vervolgens heeft de klager de mogelijkheid om de klacht aan de Regionale Geschillencommissie of Huurcommissie voor te leggen. Als deze vanwege de klachtaard daartoe niet bevoegd zijn, dan blijft de mogelijkheid over om naar de kantonrechter te gaan. 2.13 Structurele netwerken Voor de doorontwikkeling van Destion en het creëren van nieuwe initiatieven is het belangrijk dat de directeurbestuurder en de medewerkers deelnemen in diverse netwerken. Structurele netwerken in 2013 Directeurenoverleg POS-beraad

W.H.A. Pothoff

Domaas, samenwerkingsverband 18 woningcorporaties Limburg

W.H.A. Pothoff

MKW platform middelgrote en kleine woningcorporaties

W.H.A. Pothoff

Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties

W.H.A. Pothoff

Vastgoed Sociëteit Noord-Limburg

W.H.A. Pothoff

Vastgoed Sociëteit Land van Cuijk en Maasduinen

W.H.A. Pothoff

Klankbord en Stuurgroep Strategische Regiovisie Bergen, Gennep en Mook en Middelaar

W.H.A. Pothoff

Kring Financieel Managers Brabant Oost / Limburg

F.H.T.M. Jeuken

Domaas, overleg Financiële medewerkers

F.H.T.M. Jeuken

Treasurers Platform Finance Ideas

F.H.T.M. Jeuken

Sociaal netwerkoverleg gemeente Bergen

A.B.M. Peters

Domaas, overleg Woondiensten Domaas, overleg Woondiensten

A.B.M. Peters Th.H.J. Vullings

Projectgroep Woninginbraken Noord-Limburg

Th.H.J. Vullings

Platformoverleg gemeente Gennep Netwerk Vereniging Managers Woonzaken Zuid-Nederland

Th.H.J. Vullings Th.H.J. Vullings

Buurtoverleg gemeente Mook, Politie en Synthese

Th.H.J. Vulings

Domaas, overleg Technisch beheer Cover, Vereniging voor communicatiemedewerkers bij corporaties

D. de Kok L.L.C Salden

12


3. Leefbaarheid 3.1 Kwaliteit woonomgeving Destion heeft in de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in de leefbaarheid van wijken en de kwaliteit van de woonomgeving. Dit doen we primair omdat het van groot belang is voor onze huurders, maar vooral ook vanwege de bedrijfscontinuïteit van Destion. Onze huurders dienen zich prettig te voelen in hun woning, maar ook in de wijk en de woonomgeving waar ze wonen. Destion investeert daarom intensief in de dorpen en haar wijken om deze naar een prettig en veilig niveau te krijgen. Deze fysieke investeringen worden veelal op eigen terrein gedaan, maar soms ook in overleg met de gemeenten op het (semi)openbaar terrein. In 2013 is het onderstaande leefbaarheidsproject gerealiseerd. Siebengewald, omgeving De Klaproos In 2012 is De Klaproos, het multifunctioneel centrum in Siebengewald, in gebruik genomen. De inrichting van de buitenomgeving maakte geen deel uit van het bouwplan. Omdat de gronden rondom het gebouw deels ook in eigendom van Destion zijn, hebben we samen met exploitanten, stichting MFC Siebengewald, dorpsbewoners en gemeente Bergen de semiopenbare buitenruimte ingericht. Het project is door de gemeente Bergen uitgevoerd en Destion heeft een financiële bijdrage verstrekt van € 16.000. 3.2

Leefbaarheidsbouwprojecten

In de afgelopen jaren heeft Destion diverse projecten gerealiseerd op basis van leefbaarheid en maatschappelijk belang. Denk daarbij vooral aan brede scholen en MFC’s. We merken dat de vraag naar deze voorzieningen vanuit de gemeenten niet meer zo groot is. De financiële situatie waarin gemeenten verkeren dwingen hen tot het maken van nieuwe en andere keuzes. Op dit moment staan er geen bouwprojecten meer van deze aard op de rol. 3.3 Aanpak overlast Destion is als verhuurder van woningen verplicht het woongenot van haar huurders te borgen. Behalve dat we zorgen voor goede comfortabele woningen, dragen we bij aan het oplossen van (buren)overlast. Burenoverlast in welke vorm dan ook is vaak een aanzienlijke aantasting van het individuele woongenot, maar ook de leefbaarheid van de nabije omgeving. De teams Klantenbeheer reageren adequaat op voorkomende klachten. Eenvoudige overlastzaken behandelen we volgens vaste interne procedures. De woonconsulenten bemiddelen daarin en geven mogelijke adviezen met oplossingsrichtingen. Omvangrijkere overlastsituaties pakken we veelal in samenwerking met andere maatschappelijke organisaties op. In 2013 hebben we samen met onder andere gemeenten, welzijnspartijen en politie overlegd over verschillende situaties. Buurt- en wijkbeheer Om de algemene onderhoudskwaliteit van de woonomgeving te verbeteren voerden we tot 1 juni 2013 een actief buurtbeheer. Dat wil zeggen dat we tot deze datum alle openbare ruimtes van Destion zorgvuldig onderhouden en opgeruimd hielden. Hiervoor was op basis van de Wet Sociale Werkvoorziening via Intos een buurtbeheerder gedetacheerd. Na enkele jaren dit beheer uitgevoerd te hebben, zagen we dat de kwaliteit voldoende stabiel was en continuering van het beheer op deze wijze niet meer nodig is. De werkzaamheden die nog wel nodig zijn, worden nu door de eigen dienst uitgevoerd. Drugsoverlast Door medeondertekening van het Hennepconvenant Limburg, draagt Destion actief bij aan de uitvoering ervan. In deze overeenkomst die door bijna alle maatschappelijke organisaties in Limburg is ondertekend, zijn de handhavingsafspraken bij drugshandel vastgelegd. Wanneer een melding wordt gedaan van een hennepvondst in een huurwoning, vordert Destion onmiddellijk de ontbinding van de huurovereenkomst.

13


4. Kwaliteit van de woongelegenheden 4.1 Uitgangspunten prijs/kwaliteitsbeleid De prijs/kwaliteitsverhouding van de bestaande woningvoorraad komt steeds meer onder druk te staan. Door de toenemende kwaliteitseisen die het Bouwbesluit bij nieuwbouw van woningen stelt, neemt ook de kwaliteit enorm toe. Dit terwijl aan de andere kant de huurprijs van deze woningen in de sociale betaalbaarheidscategorie moet blijven. De huurprijzen van de bestaande huurwoningen lopen echter jaarlijks op en hebben inmiddels een hoogte gekregen die al aardig in de buurt komt bij de huurprijs van de nieuwe woningen. In het onderhouds- en voorraadbeleid investeren we dan ook volop in de verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningen. Zo hebben we in de afgelopen jaren veel woningen gerenoveerd en zijn inmiddels alle woningen voorzien van isolatie. Daarmee verbetert de prijs/kwaliteitverhouding van de bestaande woningvoorraad en nemen de exploitatierisico’s van de vastgoedportefeuille verder af. 4.2 Sloopbeleid In 2013 hebben we geen woningen gesloopt. Wel zijn na gesprekken met de bewoners vijf woningen aan de Keulerstraat in Nieuw Bergen leeggeruimd. Bewoners zijn op basis van het Sociaal statuut met voorrang verhuisd naar andere huurwoningen van Destion. Eind 2013 waren alle woningen leeg en konden we begin 2014 beginnen met asbestverwijdering en de sloop van de gebouwen. Deze vijf woningen zijn de eerste van zestien woningen uit een sloopplan van in totaal 55 woningen. De volgende vijf worden in 2015 gesloopt en de laatste zes in 2017. Ook deze bewoners zijn al op de hoogte gebracht van de sloopplannen, verhuiskostenvergoeding en woningtoewijzing met voorrang. In overleg met de Huurdersraad is het sociaal statuut opgesteld waarin het beleid hiervoor staat. Huurders ontvangen een verhuiskostenvergoeding en krijgen voorrang bij de woningtoewijzing. Uit de bereidheid tot medewerking van de huurders blijkt wel dat de woningen niet meer aan de huidige normen voldoen. Verder anticipeert Destion op de aankomende bevolkingskrimp en een toekomstige ontspannende woningmarkt in alle drie de gemeenten. Naast verkoop van woningen, wordt een deel van de bestaande woningen, als dat nodig blijkt te zijn, gesloopt om de krimp op te vangen. 4.3 Kwaliteit voorraad Destion investeert jaarlijks aanzienlijk in onderhoud en duurzaamheid van de woningvoorraad en de technische installaties. De kwaliteit van de woningvoorraad is prima. Sinds vele jaren richt Destion zich bij haar beheerstrategie op vernieuwing, renovatie, groot onderhoud en planmatig beheer van de bestaande woningvoorraad. Ook zijn zoals we bij 4.2 aangaven, al woningen geoormerkt voor sloop bij het ontstaan van eventuele krimp. De laatste vijf jaren is het beheer van de woningen verbreed met de aspecten veiligheid en isolatie. Het zogenaamde planmatig onderhoud aan de woningen richt zich uitsluitend op de installaties en de buitenschil van de woningen en de woonomgeving. Het noodzakelijke binnenonderhoud voeren we vraaggestuurd uit. De bewoners kunnen het initiatief daartoe zelf nemen. 4.4 Planmatig en groot onderhoud In 2013 had al het gepland instandhoudingonderhoud betrekking op het casco van de woningen. Deze activiteiten zijn begroot in de meerjaren onderhoudsplanning. De uitgangspunten daarbij zijn gebaseerd op ervaringscijfers, onderhoudscyclussen en de theoretische levensduur van de bouwdelen. De voor 2013 geplande onderhoudsactiviteiten zijn waar nodig ook uitgevoerd. Wel is er met het oog op de toekomstige bezuinigingen en vooruitlopend hierop, rekening gehouden met het 14


doorschuiven van minder dringende werkzaamheden en langere levensduurverwachtingen van diverse bouwdelen en installatiecomponenten. In 2013 hebben we hiervoor € 971.373 uitgegeven. Kostenoverzicht van grote geplande onderhoudsprojecten in 2013 Werkzaamheden Bestrating/riolering Terreininrichting Beton, metselwerk, voegwerk Kozijnen, ramen, deuren Dakbedekking Wande en tegelwerk Schilderwerk , metaalwerk Dakgoten Installaties, water en sanitair Brandbeveiliging Verwarmingsinstallaties Ventilatie en luchtbehandeling E-installatisch electrotechnisch Gebouwgebondeninstallaties Legionellapreventie Totaal

Kosten in € 8.309 79.729 56.040 81.176 290.777 5.279 234.919 560 5.322 6.646 96.572 8.558 9.793 31.678 56.015 971.373

De betrouwbaarheid van de meerjaren onderhoudsplanning is van groot belang bij het zo nauwkeurig mogelijk bepalen van de toekomstige onderhoudsuitgaven. Alle projecten van Destion zijn nog verwerkt in een standalone software pakket van A-home. Dit maakt aansluiting van het geplande onderhoud op het primaire systeem onmogelijk. Doordat er voor een nieuw ERPsysteem is gekozen, is het wel mogelijk geworden deze integratie te realiseren. Daarvoor wordt in 2014 de meerjaren onderhoudsprognose omgezet naar het nieuwe Estate Vision ERP systeem. In de onderhoudsbegroting zijn behalve de geplande instandhoudingonderhoudskosten ook die voor ongepland, service-, klachten-, mutatie-, en cv-onderhoud opgenomen. De eerste zijn naar eenheden en eenheidskosten begroot en de laatste op basis van een budget per woning. Het is onmogelijk om deze kosten nauwkeurig te ramen, omdat dat we de vraag hiernaar niet kunnen voorzien. Gepland instandhoudingonderhoud bij groot onderhoud In 2013 hebben we aan vijftig seniorenwoningen groot onderhoud uitgevoerd. In tegenstelling tot projecten aan gezinswoningen vraagt deze doelgroep om een intensievere en meer persoonlijke begeleiding. Daarom is gekozen voor het verstrekken van bewonersinformatie in de huiskamers. Hiermee is maatwerk advies verleend en konden individuele vragen beter worden beantwoord. De woningen zijn voorzien van nieuwe dakpannen en goten, kozijnen en deuren en waar nodig voegwerk. Door het aanbrengen van enkele nieuwe architectonische accenten is een fraaiere en aantrekkelijkere woning ontstaan. In 2013 hebben we hiervoor € 973.954 uitgegeven. Niet gepland instandhoudingsonderhoud Tijdens de opname of uitvoering van het klachten- en mutatieonderhoud blijkt vaak dat een groot deel daarvan vanwege de aard en omvang onder het ongepland instandhoudingonderhoud valt. Dit soort onderhoud wordt uitsluitend op basis van vraagsturing door de huurder uitgevoerd of bij een woningmutatie. In 2013 hebben we hiervoor € 540.270 uitgegeven. Instandhoudingonderhoudskosten 2013 en 2012 2013

2012

Begroot

Kosten in €/jaar

2.261.237

1.904.132

Gerealiseerd

1.945.327

1.796.212

315.910

107.920

Verschil

15


Kosten klachten- en mutatieonderhoud 2013 Kosten in € per vhe/jaar Klachtenonderhoud KostenCV klachten- en mutatieonderhoud 2013 Klachtenonderhoud Basispakket serviceonderhoud Mutatieonderhoud Kosten verzekeringen Totaal

werkelijk

Per VHE

173.140

76

90.432

40

73.295

32

132.270

58

34.930

15

504.067

221

4.5 Klachten- en mutatieonderhoud Onder het klachten- en mutatieonderhoud vallen de werkzaamheden die het gevolg zijn van gebruiksslijtage, calamiteiten of gedrag van de huurders. Het zijn veelal kleinere gebreken aan woningen of installaties welke de huurders melden of bij woningmutaties aan het licht komen. Vaak betreft het onderhoud dat voor rekening van Destion is, maar soms ook voor rekening van de huurder. Dit zogenaamde huurderonderhoud dat wettelijk is vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen, voert Destion op basis van het vastgestelde serviceonderhoud uit. Deze keuze is gemaakt bij het implementeren van het KWH-Huurlabel en de daaraan verbonden kwaliteit van de dienstverlening. 4.6 Opgeleverd in 2013 In 2013 hebben we slechts één nieuwbouwproject opgeleverd; drie gezinswoningen in Middelaar. De meeste bouwprojecten hebben een langlopend ontwikkelingskarakter. In bijna alle gevallen is dat het gevolg van de veelal ingewikkelde, tijdrovende en steeds vaker ook forse kostenverhogende planologische procedures. Middelaar, Kopseweg Bouwplan Doelgroep Architect Aannemer Financiering

3 gezinshuurwoningen Starters en gezinnen Factor, Arnhem Roelofs, Siebengewald DAEB

De ontwikkeling van deze woningen heeft plaatsgevonden op een slooplocatie van Destion. Op deze locatie stonden voorheen vier verouderde seniorenwoningen. Na de sloop is het bestemmingsplan gewijzigd voor de bouw van drie gezinswoningen onder een kap. Deze procedure heeft de nodige vertraging en kosten met zich meegebracht. Een deel van de kavel is bestemd voor de verkoop als bouwkavel voor de bouw van een vrijstaande woning. Het ontwerp is afgeleid van een project dat we eerder met dezelfde architect en aannemer hebben gebouwd en waarvan we de prijsvorming wisten. Op basis daarvan zijn ontwerp- en prijsafspraken gemaakt. De architectuur en kwaliteit van de woningen is duurzaam en aantrekkelijk. Als uitzondering op de regel hebben we hier voor gezinswoningen in plaats van seniorenwoningen gekozen omdat Destion in Middelaar weinig gezinswoningen heeft en daar in het dorp een groot tekort aan is. 4.7 In uitvoering genomen in 2013 In het activiteitenplan en begroting 2013 hadden we de start van diverse nieuwe bouwprojecten opgenomen en daarin zijn we ook geslaagd. Zo zijn we begonnen met de bouw van woningen in Molenhoek, Afferden en Nieuw Bergen. In 2013 zijn we met de uitvoering van de volgende nieuwbouwprojecten begonnen.

16


Afferden, Afferdseheide Bouwplan

Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm Start bouw Oplevering Financiering

7 huurwoningen 2 HAT-appartementen 1 ontmoetingsruimte Senioren en alleenstaanden Novares, Arcen Bouwbedrijf van Oijen, Boxmeer Onderhandse aanbesteding (3) April 2013 April 2014 DAEB

De ontwikkeling van dit bouwplan loopt al vele jaren. Het hele bouwplan bestaat uit vijftien seniorenwoningen waarvan nu begonnen is met de eerste zeven multiwoningen, met daarbij een huiskamer voor ouderen en daarboven twee appartementen. Het bouwen exploitatieconcept is afgeleid van het eerder gerealiseerde project in Ven-Zelderheide. De aanbestedingswijze is uitgevoerd in de vorm van een programma van eisen met construct- en buildopdracht. Nadat het ontwerp gereed was, is aan enkele bouwbedrijven gevraagd een prijsaanbieding te doen voor het technisch uitwerken van het plan, het bouwvergunningsgereed maken ervan en het realiseren ervan. Dit heeft geleid tot een goed en vooral ook efficiënt uitvoeringsdoordacht ontwerp. De woningen hebben een functionele indeling met een aantrekkelijke architectuur. Zo worden er naast de sfeer van weleer mooie materialen en details toegepast. Molenhoek, Eikenlaan e.o. Bouwplan

Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm Start bouw Oplevering Financiering

7 huurwoningen 9 (zorg)appartementen 4 patio woningen (niet DAEB) Senioren en starters DMV, Kerkrade Janssen De Jong, Venlo Onderhandse aanbesteding (3) Maart 2013 Juli 2014 DAEB (4 niet DAEB)

Na de oplevering van de brede school met gymzaal in Molenhoek, zijn we na enkele jaren voorbereiding gestart met de bouw van enkele woningen en appartementen rondom dit complex. Het plan maakt deel uit van een integrale planontwikkeling met eenzelfde architectuur en materiaalkeuzes. Het plan moet daarmee de centrumfunctie van Molenhoek versterken. Het project omvat negen appartementen voor senioren, zeven gezinshuurwoningen en vier patiowoningen die in eerste instantie voor de koop waren bestemd, maar zijn omgezet naar de niet DAEB-huur. Deze woningen blijven in de toekomst wel beschikbaar voor de koop. Tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden is de eerste aannemer HKM uit Escharen failliet gegaan. Verkoopvoorstellen van de curator aan een ander bouwbedrijf hebben we niet overgenomen. We zijn met de tweede inschrijver (van de vier) in overleg getreden en hebben uiteindelijk overeenstemming bereikt over de aanneemsom.

17


Nieuw Bergen, Raadhuisplein (Centrumplan Mosaïque) Bouwplan Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm Start bouw Oplevering Financiering

17 huurappartementen Senioren en starters Olieslagers, Nieuw Bergen BurgtBouw, Deurne Bouwteam na onderhandse aanbesteding (4) Oktober 2013 Eind 2014 DAEB

Om het centrumplan Mosaïque in Nieuw Bergen mogelijk te maken, is de realisatie van 17 appartementen in dit complex vanwege de grondopbrengsten noodzakelijk. Omdat door de economische crisis koopappartementen niet haalbaar zijn, heeft Destion besloten deze als huurappartementen te ontwikkelen. Samen met Concept-nl is gewerkt aan een ontwerp dat kwaliteit toevoegt aan de kern van Nieuw Bergen. De retro bouwstijl geeft de kern een leefbaar dorpskarakter. Concept-nl ontwikkelt de onderliggende commerciële ruimten en Destion de daarboven gelegen woningen. De appartementen zijn bereikbaar met een lift en daardoor ook geschikt voor senioren en minder valide mensen. De toegepaste materialen en de hoogwaardige winkel- en woonomgeving geven straks voor diverse huurders van Destion een mooi en prettig woongebouw. Nieuw Bergen, Van Straelenstraat Bouwplan Doelgroep Aannemer Aanbestedingsvorm Financiering

8 gezinshuurwoningen Gezinnen en starters Bots bouwbedrijf, Liessel Bouwteam na onderhandse projectaanbesteding (3) DAEB

Op deze locatie waar voorheen vijftien hoogbouwwoningen van Destion stonden, worden acht gezinswoningen gebouwd. Van de drie kwalitatieve bouwbedrijven die we hebben gevraagd om op basis van een programma van eisen en het maximale bouwbudget een projectvoorstel te doen, had bouwbedrijf Bots uit Liesel het meest gunstige aanbod. De woningen worden in dezelfde bouwstijl als de overige woningen in de omgeving gebouwd. De Kasteelherenbuurt kenmerkt zich door de bouwstijl in de sfeer van weleer. Deze woningen zijn in tegenstelling tot de bestaande woningen geen rijtjeswoning, maar 2/1-kapwoningen. Hiermee ontstaat een andere structuur in de wijk en is de overgang naar de bebouwing aan de andere kant van de wijk beter in balans. De woningen worden zoals alle andere woningen met duurzame materialen en details gebouwd. 4.8 Projecten in voorbereiding Er zijn nog enkele projecten in voorbereiding waaraan al vele jaren wordt gewerkt. De voorbereidingen en de planologische procedures ervan zijn vaak erg complex en tijdrovend en veroorzaken een forse vertraging in de bouwplanning. Uiteindelijk worden tot op heden alle voorgenomen bouwplannen ook daadwerkelijk gerealiseerd. Dit vraagt deels ook om aanpassing van het eerdere programma van eisen en de financiering van de woningen. Zo zullen we met enkele koopprojecten beginnen, ondanks dat een deel niet verkocht is. De niet verkochte woningen blijven in de koopetalage staan en kunnen tegen een huurprijs boven de huurtoeslaggrens worden gehuurd en later desgewenst gekocht. In de tussentijd worden deze als Niet DAEB woningen verhuurd.

18


Mook, De Mortel Bouwplan Doelgroep Architect starters Architect 2/1-kap Aannemer Aanbestedingsvorm Financiering

6 2/1 kapwoningen 4 starterswoningen Gezinnen en starters Olieslagers, Nieuw Bergen Factor, Arnhem Olieslagers, Nieuw Bergen Roelofs, Siebengewald Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie Koop en Niet DAEB

Zoals zo vaak het geval is, is ook hier sprake van een langdurige planologische procedure. Het project bestaat uit vier starterswoningen in een blok van vier en zes gezinswoningen in blokjes van twee. De woningen worden in een landelijke stijl gebouwd en met fraaie materialen afgewerkt. De woningen die verkocht worden, worden opgeleverd zonder keuken, badkamer en toiletafwerking. De kopers kunnen dit zelf verzorgen of tegen meerprijs laten uitvoeren door de aannemer. De woningen die verhuurd worden, worden volledig afgewerkt. Huurders die de woning later willen kopen, krijgen bij dit project en dergelijke projecten voorrang bij de toewijzing. Afferden, Melingstraat Bouwplan Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm Financiering

6 starterswoningen Gezinnen en starters Olieslagers, Nieuw Bergen Bots bouwbedrijf, Liessel Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie Koop en Niet DAEB

In het verleden heeft Destion met de gemeente Bergen afspraken gemaakt over de bouw van starterswoningen op deze locatie aan de Melingstraat in Afferden. De afwikkeling van de bestemmingsplan wijzigingsprocedure heeft zoals bijna altijd het geval is, veel langer geduurd dan we redelijkerwijs hadden verondersteld. Ook bij dit project geldt dat we de woningen die niet verkocht zijn, verhuren aan eventuele latere koopkandidaten. Om de woningen te onderscheiden van het aanbod bestaande rijtjeswoningen, hebben we gekozen voor de ontwikkeling van 2/1-kapwoningen in een landelijke bouwstijl. De koopwoningen worden compleet gebouwd waarbij door de slechte grondcondities gebouwd moet worden op funderingspalen. Desondanks zijn we erin geslaagd de woningen betaalbaar te houden. Milsbeek, Plateel Bouwplan

Doelgroep Architect

4 seniorenwoningen 2 appartementen huiskamer Senioren en starters Bulkens, Malden

In 2013 is met de gemeente Gennep en de plaatselijke projectontwikkelaar verder overlegd over de betalingscondities waartegen Destion het gebied kan ontwikkelen. Met dit bouwplan willen we een einde maken aan een jarenlang durende ontwikkelingsvisie voor senioren in Milsbeek. Nadat eerdere initiatieven van (zorg)appartementen met een ontmoetingsruimte in het dorp vastliepen, hebben we met de gemeente Gennep overlegd over de ontwikkeling van enkele seniorenwoningen met een ontmoetingsruimte aan de Draaischijf. Uiteindelijk heeft de gemeente aangegeven dat we de woningen aan de Plateel konden bouwen. Deze locatie ligt redelijk nabij de centrumvoorzieningen centraal ten opzichte van de overige seniorenwoningen van Destion.

19


Eerder hebben we er voor gekozen om de samenwerking met de lokale ontwikkelaar en architect te beëindigen en het bouwplan naar eigen dunken te realiseren. In afwachting van de grondaankoopafspraken hebben we de verdere ontwikkeling van de locatie niet opgepakt. Dit zal pas in 2014 plaats gaan vinden, wanneer bestemmingsplan en grondaankoop van gemeente definitief zijn. Mook, Rijksweg De Poort Bouwplan

Architect

15 appartementen medisch centrum cultureel centrum GWA, Arnhem

In 2013 heeft de gemeente Mook en Middelaar besloten om het multifunctioneel centrum in het huidige gemeenschapshuis te realiseren. Daarmee is het initiatiefplan van Destion om samen met huisartsen en fysiotherapie een cultureel MFC met appartementen en een gezondheidscentrum te ontwikkelen helaas van de baan. Het was een erg aantrekkelijk ontwerp dat zeker ook een versterking van het centrumgebied van Mook had betekend. Er is ook niet meer verder nagedacht over mogelijke andere ontwikkelingsconcepten. Het pand is momenteel in gebruik bij enkele commerciële gebruikers. Heijen, Hoofdstraat/Nieuwwijkstraat De gemeente Gennep is van gedachte veranderd nadat we al enkele jaren aan het bestemmingsplan aan de Hoofdstraat hebben gewerkt. De gemeente heeft ervoor gekozen om het plangebied rondom het kermisplein aan de Nieuwwijkstraat voor woningbouw te ontwikkelen. Destion is groot voorstander van deze planwisseling en wil op deze locatie een aantal seniorenwoningen met een huiskamer bouwen. In 2013 heeft de gemeenteraad op basis van bezwaren van inwoners van Heijen het plan aangehouden en zal begin 2014 een besluit nemen over de toekomstige bouwlocatie van de woningen. Uit de inwonersenquête blijkt ook dat men de huiskamer in het gemeenschapshuis wenst onder te brengen. Mede op basis hiervan worden de bouwplannen herzien. De realisatie van deze woningen laat waarschijnlijk voorlopig nog op zich wachten. Middelaar, Kerkplein Deze planontwikkeling is in 2009 ingezet om de realisatie van het multifunctioneel centrum in Middelaar financieel mogelijk te maken. Samen met het MFC is een ontwerp gemaakt voor de beoogde bebouwing van zes appartementen en twee woningen op dit terrein. In 2013 hebben we samen met de gemeente Mook en Middelaar en dorpsbewoners overlegd over aanpassing van de bouwplannen. De inwoners van Middelaar hebben op basis van de gemaakte afspraken, eerdere bezwaren tegen dit plan ingetrokken. Het plan bestaat uit een appartementencomplex met zes huurwoningen voor ouderen en 2/1-kap koopwoningen voor gezinnen en starters. De architectuur en materiaalkeuze is afgestemd op het MFC en de naastgelegen patiowoningen. Met het fraaie uitzicht over de uiterwaarden hopen we dat het exploitatierisico van het project beheersbaar is. Het plan zal pas in 2016 worden gerealiseerd. Mook, Kerkstraat De herontwikkeling met noodzakelijke planwijziging van deze locatie verloopt eveneens moeizaam. Behalve de planologische beslommeringen die steeds weer zijn ontstaan, is er ook geen koopinteresse voor de er naast gelegen boerderij en woonhuis. Op dit moment onderzoeken we allerlei scenario’s, maar is er nog geen definitief plan voor handen. De ontwikkeling wordt na realisatie van De Mortel in Mook opgepakt. Gennep, Kraaiheide Voor het bestemmingsplan Heikant in Gennep heeft ontwikkelaar Parkvisie aan Destion gevraagd of we de daar door de gemeente Gennep gewenste 25 huurwoningen willen realiseren. Met de ontwikkelaar hebben we in 2010 onderhandeld over de bouw van de eerste negen woningen. 20


Deze hebben wel tot overeenstemming geleid maar de bouw is wederom uitgesteld omdat het bestemmingsplan nog niet, of zelfs niet meer wordt vastgesteld. Daarmee is in 2013 onze bereidheid voor de realisatie van deze woningvoorraad voorlopig beëindigd. Het opnieuw oppakken ervan beoordelen we als dit aan de orde is. 4.9 Aankoop bestaande woongelegenheden Destion heeft geen actief aankoopbeleid voor bestaande woningen. In januari 2013 hebben we vijf appartementen aan Groenekruissingel in Bergen overgenomen. De SPGB is in 1982 eigenaar geworden van het gebouw dat in 1953 gebouwd is voor de wijkzorg van het Groenekruis. In 1984 is het gebouw verbouwd tot vijf appartementen die voor 1 en 2-persoonshuishoudens geschikt zijn. Mede doordat de regels op het gebied van verhuur complexer zijn geworden en de exploitatie van de appartementen intensiever, heeft de SPGB besloten om het gebouw te verkopen. 4.10 Isolatie, milieu en duurzaamheid In 2013 is de laatste hand gelegd aan het zoveel mogelijk volledig isoleren van bestaande huurwoningen. Alle woningen van Destion zijn, waar dat technisch mogelijk was, voorzien van kruipruimte-isolatie, spouwmuurisolatie, dubbele beglazing en dakisolatie. In 2013 hebben we nog 84 daken geïsoleerd en is bij 64 woningen verouderde spouwmuurisolatie vervangen door nieuwe. Tijdens het schilderwerk is bij 55 woningen isolatieglas aangebracht. De totale kosten van deze werkzaamheden bedragen € 367.094. EPA-label Voor de actualisering van het woningwaarderingssysteem (WWS) was het nodig om van alle woningen het EPA-label in te voeren. In 2013 maakten we de EPA lijst compleet. De gemiddelde EPA-waarde van de woningvoorraad komt hiermee uit op 1,34 en bevindt zich daarmee op gemiddeld C niveau, tegen het B niveau aan. De verdeling van de ‘woninglabels’ is in onderstaand overzicht te zien.

Energiebesparing Navraag van de energiebesparing bij de nutsbedrijven laat zien dat er een aanzienlijke energiebesparing (15%) heeft plaatsgevonden. Het gasverbruik van de afgelopen jaren is in onderstaand overzicht te zien.

Duizenden

Gasverbruik (m3) 3.300 3.200 3.100 3.000 2.900 2.800 2.700 2.600 2.500 2.400 2008

2009

2010

2011

2012

21


The Borneo Initiative Om op het gebied van duurzaam verantwoord houtgebruik een bijdrage te leveren, was Destion tot voor enkele jaren terug partner van Forest Stewardship Council Nederland. Daarbij werd een partnerbijdrage van € 1.000 per jaar aan het bestuur van FSC Nederland verstrekt. In 2010 heeft Destion haar partnership van Forest Stewardship Council Nederland beëindigd en is voor de duur van vijf jaar sponsor geworden van The Borneo Initiative. The Borneo Initiative biedt een professioneel netwerk van houthandel, bouwwereld, concessiehouders, overheden en bosexperts en brengen vraag en aanbod van FSC-hout bij elkaar, waardoor de hele handelsketen beter gaat functioneren. De vraag uit Europa stimuleert de concessiehouders, en het gecertificeerde hout uit Indonesië vindt zijn weg naar Nederland. Het resultaat is een duurzame handelsketen waarvan wij ook bij de bouw van onze woningen gebruik van maken. Het jaarlijkse sponsorbedrag is vastgesteld op € 1.000 per jaar voor de duur van vijf opeenvolgende jaren. 4.11 Veiligheid in en om het huis Destion heeft de afgelopen jaren zorg gedragen voor het tot stand brengen van veilige woningen. Brand/rookmelders Zo zijn in afgelopen jaren alle woningen voorzien van brand/rookmelders die zijn aangesloten op het elektriciteitsnet. De laatste restanten zijn in 2013 aangesloten. De bewoners die geen melder wilden zijn hierover schriftelijk geïnformeerd waarbij we hebben aangegeven dat Destion niet verantwoordelijk is voor gevolgen die kunnen ontstaan door het ontbreken ervan. Inbraakwerend hang en sluitwerk Verder worden alle woningen waar mogelijk voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk op deuren en ramen. Dit geschiedt in combinatie met het uitvoeren van overschilderwerk en de vervanging van kozijnen, ramen en deuren. Veilige en verlichte achterpaden De achterpaden van de rijtjeswoningen en appartementen zijn in het afgelopen jaar verder veilig gemaakt. Zo zijn verlichtingsarmaturen aangebracht en zijn ook de tegelbestratingen deels gerenoveerd en opnieuw aangebracht. De verlichting wordt met een tussenmeter aangesloten op het lichtnet van de huurders en periodiek verrekend. Geriefverbeteringen Mede onder invloed van de huidige woonprogramma’s nemen de woonwensen van onze huurders ook toe. De huidige huurder stelt hogere eisen aan de uitrusting en kwaliteit van de woningen. Sommige aanpassingen worden kosteloos door Destion aan bestaande woningen aangebracht, maar het kan zijn dat huurders extra voorzieningen wensen. Als deze voorziening niet in het basispakket van Destion zit, dan is het mogelijk de voorziening tegen betaling van een huurverhoging aan te laten brengen. Geriefverbeteringen verrekenen we altijd in lijn met de WWS-punten. De volgende tabel toont de totale investeringen die ten behoeve van geriefverbeteringen in 2013 zijn gedaan. Geriefverbeteringen Destion 2013 Soort investering Cv-installaties aanbrengen Cv-ketels door HR-toestellen vervangen Schuttingen aanbrengen

Aantal 3 2 10

Totaal investering in € 18.362 3.663 20.631

22


5. Verhuur van woningen 5.1 Huurprijsbeleid Het huurprijsbeleid van Destion volgt het landelijke huurbeleid. Met uitzondering van 2013 was er de laatste jaren sprake van lage huurprijsstijgingen omdat deze inflatievolgend werden vastgesteld. Daarmee beïnvloedde de overheid niet alleen de nationale inflatiecijfers, maar werden corporaties extra getroffen omdat de reële kostenstijgingen over het algemeen veel hoger waren. Destion past nog geen huurharmonisatie bij woningmutaties toe. Wel hebben we in ons ondernemingsplan 2013 - 2017 aangegeven dat we dat in 2014 gaan implementeren. Voordat we hiermee wilden beginnen, moesten eerst alle woningen volledig zijn geïsoleerd en moeten woningwaarderingen worden geactualiseerd. Daarna kunnen we op basis van prijs/kwaliteit beginnen met het opstellen van het harmonisatiebeleid. Het zal erop gericht zijn de huurprijs van de te goedkope en dure woningen, bij mutatie aan de kwaliteit aan te passen. Maar ook tijdens de jaarlijkse huurverhogingen zullen woningen met een te hoge huur t.o.v. kwaliteit een lagere huurverhoging moeten gaan krijgen. Het blijkt namelijk dat veel oudere woningen door later aangebrachte geriefverbeteringen zoals: cv-installaties, badkamers en isolatie, vaak een erg hoge huurprijs hebben. De oorzaak daarvan is dat deze voorzieningen in het verleden veelal op basis van werkelijke investeringskosten en de actuele rente werden berekend. Vooral verbeteringen die begin jaren tachtig zijn aangebracht, vormen inmiddels een onevenredig hoog aandeel in de huurprijs. 5.2 Huurverhoging 2013 In 2013 heeft Destion het maximale huurverhogingspercentage doorgevoerd dat door het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) was vastgesteld voor de jaarlijkse huurverhoging. Destion heeft dit percentage van 4% bij al haar huurwoningen toegepast. Dit percentage was gebaseerd op het inflatiecijfer van 2012 plus 1,5%. Van de mogelijkheid die de overheid bood om de inkomens boven € 33.614 een inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5% op te leggen, heeft Destion geen gebruik gemaakt. We zijn van mening dat de huurprijs afgeleid dient te worden van het geleverde product en niet van het inkomen van de huurder. Daarnaast zijn we van mening dat de meeste van deze huurders (vaak ouderen) geen andere woonmogelijkheden aangeboden krijgen. Een geschikte woning huren of kopen is onmogelijk. 5.3 Huurprijs 2013 Met de bovenvermelde huurverhogingen en de verwerking van alle geleverde geriefverbeteringen kwam de gemiddelde huurprijs van Destion in 2013 uit op € 467 per woning. Dit komt neer op een percentage van 67,5% van de maximaal redelijke huurprijs. 5.4 Woningvoorraad en woningverkoop Destion heeft in 2009 een verkoopbeleid vastgesteld waarna met de verkoop van ruim 550 bestaande gezinshuurwoningen werd gestart. Van de 550 woningen zijn er tot en met 2013 in totaal 132 woningen verkocht. In 2013 zijn op basis van dit beleid 25 woningen verkocht. Tegelijkertijd zijn slechts drie nieuwe huurwoningen opgeleverd. De volgende tabellen laten per gemeente een overzicht zien van de woningvoorraad op 31 december 2013, verdeeld naar huurprijsklassen, volgens aanhangsel D van het BBSH, en kernen.

23


Woningvoorraad per gemeente naar prijsklasse per 31 december 2013* Gem / huurprijsklasse in €

< 374,44

374,44535,91

535,91574,35

> 574,35

Totaal

87 20 82 189 8,3%

938 377 394 1.709 75,0%

176 58 46 280 12,3%

56 34 13 103 4,4%

1.257 489 535 2.281 100%

Bergen Gennep Mook en Middelaar Totaal absoluut Totaal relatief

* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningvoorraad gemeente Bergen naar prijsklasse per 31 december 2013* Kern / huurprijsklasse in €

< 374,44

Afferden

14

374,44535,91 162

1

182

Nieuw Bergen en Bergen Siebengewald Well Wellerlooi Totaal absoluut

29 16 23 5

438 147 132 59

114 13 35 9

47 0 8 0

628 176 198 73

87 6,9%

938 74,6%

176 14,0%

56 4,5%

1.257 100%

Totaal relatief

535,91574,35 5

> 574,35

Totaal

* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningvoorraad gemeente Gennep naar prijsklasse per 31 december 2013* Kern / huurprijsklasse in €

< 374,44

Heijen Milsbeek Ven-Zelderheide Ottersum Gennep Totaal absoluut Totaal relatief

535,91574,35 27 4

> 574,35

Totaal

12 0

374,44535,91 79 142

0 0

118 146

0 8

27 115

6 21

0 26

33 170

0

14

0

8

22

20 4,1%

377 77,1%

58 11,9%

34 6,9%

489 100%

> 574,35

Totaal

1 4

226 275

* exclusief groepswoningen Dichterbij Woningvoorraad gemeente Mook en Middelaar naar prijsklasse per 31 december 2013* Kern / huurprijsklasse in €

< 374,44

Molenhoek Mook Middelaar Totaal absoluut Totaal relatief

38 44

374,44535,91 147 221

535,91574,35 40 6

0

26

0

8

34

82 15,4%

394 74,1%

46 8,6%

13 1,9%

535 100 %

* exclusief groepswoningen Dichterbij

De overheid stelt jaarlijks de huurprijsnormen vast voor goedkope, betaalbare en dure woningen. Op basis van de huurgrenzen per 1 januari 2013 zijn goedkoop de woningen met een kale huurprijs van minder dan € 374,44. Betaalbare woningen zijn de woningen met een huurprijs tussen € 374,44 en € 574,35. Woningen met een huurprijs van € 574,34 tot en met € 681,02 behoren tot het duurdere segment. Woningen met een huur boven de € 681,02 vallen buiten de sociale huurwoningen en daarmee ook buiten de DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Destion verhuurde in 2013 geen woningen boven de DAEB-grens. Door de economische crisis en de gevolgen voor de koopwoningmarkt is de vraag naar gezinshuurwoningen in tegenstelling tot de demografische ontwikkelingen toegenomen. De woningvoorraad van Destion bestaat grotendeels nog steeds uit gezinswoningen. Om aan de toekomstige vraagontwikkeling naar seniorenwoningen te voldoen houden we vast aan de transformatie van de woningportefeuille. Dat betekent dat we gezinswoningen blijven verkopen 24


en we zogenaamde multiwoningen hiervoor in de plaats bouwen. Deze woningen zijn primair voor senioren bedoeld, maar zijn ook zeer geschikt voor een- en tweepersoons huishoudens en kleine gezinnen. Met deze strategie krijgen we een toekomstbestendige woningvoorraad. In de onderstaande tabellen staan per gemeente en de diverse kernen het aantal type woningen aangegeven. Hierin zijn de vijftig inleun- en veertig zorgwoningen in Maasduinen Staete en de 26 groepswoningen voor de Zorggroep en Dichterbij buiten beschouwing gelaten. Woningvoorraad per gemeente en type per 31 december 2013* Gem/woningtype

Gezinswoning

Gezinsapp.

Senioren -woning

Senioren -app.

HATapp.

HATwoning

Woonwagen

Totaal

Bergen

769

22

310

49

69

34

4

1.257

Gennep

301

0

129

18

36

5

0

489

Mook en Middelaar

297

42

72

18

93

9

4

535

1.367 59,9%

64 2,8%

511 22,4%

85 3,8%

198 8,7%

48 2,1%

8 0,3%

2.281

Totaal absoluut Totaal relatief

100%

* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningvoorraad Bergen per kern en type per 31 december 2013* Kern/woningtype

Gezinswoning

Gezinsapp.

Senioren -woning

Senioren -app.

HATapp.

HATwoning

Woonwagen

Totaal

Afferden

104

3

64

3

6

2

0

182

Nieuw Bergen/ Bergen Siebengewald

384

19

113

22

58

28

4

628

118

0

51

0

5

2

0

176

Well

106

0

66

24

0

2

0

198

57

0

16

0

0

0

0

73

769 61,2%

22 1,7%

310 24,7%

49 3,9%

69 5,5%

34 2,7%

4 0,3%

1.257

Wellerlooi Totaal absoluut Totaal relatief

100%

* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningvoorraad Gennep per kern en type per 31 december 2013* Kern/woningtype

Heijen

Gezinswoning

Gezinsapp.

Senioren -woning

Senioren -app.

HATapp.

HATwoning

Woonwagen

Totaal

81

0

32

0

0

5

0

118

0

0

8

0

14

0

0

22

Milsbeek

92

0

40

0

14

0

0

146

Ven-Zelderheide

17

0

15

0

1

0

0

33

111

0

34

18

7

0

0

170

301 61,6%

0 0%

129 26,4%

18 3,7%

36 7,3%

5 1,0%

0 0%

100%

Gennep

Ottersum Totaal absoluut Totaal relatief

489

* exclusief groepswoningen Dichterbij Woningvoorraad Mook en Middelaar per kern en type per 31 december 2013* Kern/woningtype

Gezinswoning

Gezinsapp.

Senioren -woning

Senioren -app.

HATapp.

HATwoning

Woonwagen

Totaal

Molenhoek

109

36

24

12

41

0

4

226

Mook

174

6

28

6

52

9

0

275

14

0

20

0

0

0

0

34

4 0,8%

535

Middelaar Totaal absoluut Totaal relatief

297 55,2%

42 7,9%

72 13,5%

18 3,4%

93 17,5%

9 1,7%

100%

* exclusief groepswoningen Dichterbij

5.5 Woningmutaties en leegstand Destion kent binnen haar huurwoningbezit geen structurele leegstand. De huurderving als gevolg van woningmutaties is de laatste jaren over het algemeen erg laag. In 2013 bedroeg de leegstand 0,45%. In 2013 werd van 154 woningen de huur opgezegd. Van 118 woningen werd er 25


een nieuwe huurovereenkomst afgesloten. De overige woningen werden verkocht of gesloopt. Daarmee kwam de mutatiegraad uit op 5,2%, iets hoger dan het jaar ervoor. Voor het huisvesten van asielzoekers werden twaalf woningen gereserveerd, namelijk zeven in de gemeente Bergen, één in de gemeente Gennep en vier woningen in de gemeente Mook en Middelaar. Er zijn slechts drie nieuwe woningen aan de huurwoningvoorraad toegevoegd; drie gezinshuurwoningen in Middelaar. In januari 2013 hebben we vijf appartementen aan Groenekruissingel in Bergen overgenomen. Vijfentwintig bestaande huurwoningen werden verkocht in 2013 na beëindiging van de huurovereenkomst. Deze zijn overeenkomstig het vastgestelde verkoopbeleid verkocht. De volgende tabellen laten per gemeente zien van welk type woningen in 2013 de huurovereenkomsten werden opgezegd en nieuwe huurovereenkomsten werden aangegaan. Hieruit blijkt dat het hoogste aantal mutaties in Bergen heeft plaatsgevonden. Dit correspondeert met ons woningbezit. Woningmutaties per gemeente in 2013* Gem/woningtype

Gezinswoning

Bergen Gennep Mook en Middelaar Totaal

34 14 9

HAT-woning

0 0 0

Appartement

15 5 7

Woonwagen

1 0 0

Sen.woning

20 6 7

Totaal

70 25 23

57

0

27

1

33

118

* exclusief Maasduinen Staete en clusterwoningen Zorggroep en Dichterbij Woningmutaties Bergen in 2013* Kern/woningtype

Gezinswoning

HAT-woning

Appartement

Woonwagen

3

0

0

0

20

0

15 0 0 0 15

Afferden Nieuw Bergen / Bergen Siebengewald Well Wellerlooi Totaal

8 0 3 34

0 0 0 0

Sen.woning

Totaal

4

7

1

6

42

0 0 0 1

2 8 0 20

10 8 3 70

* exclusief Maasduinen Staete en clusterwoningen Zorggroep en Dichterbij Woningmutaties Gennep in 2013* Kern/woningtype

Gezinswoning

HAT-woning

Appartement

Woonwagen

Sen.woning

Totaal

Gennep Heijen

0 7

0 0

3 0

0 0

0 2

3 9

Milsbeek Ottersum Ven-Zelderheide

1 5 1

0 0 0

2 0 0

0 0 0

1 2 1

4 7 2

14

0

5

0

6

25

Totaal

* exclusief clusterwoningen Dichterbij Woningmutaties Mook en Middelaar in 2013* Kern/woningtype

Gezinswoning

HAT-woning

Appartement

Woonwagen

Sen.woning

Totaal

Molenhoek Mook Middelaar

0 6 3

0 0 0

4 3 0

0 0 0

2 3 2

6 12 5

Totaal

9

0

7

0

7

23

* exclusief clusterwoningen Dichterbij

5.6 Toewijzing van woningen Destion hanteert in haar hele werkgebied sinds jaren bij het toewijzen van woningen een combinatie van een distributie- en aanbodmodel. Daarbij is het moment van inschrijving als 26


woningzoekende het toewijzingscriterium: de inschrijfduur bepaalt de toewijzingsvolgorde. Na vijf jaren houdt de opbouw van deze inschrijfduur op. Wanneer dan bij een woningtoewijzing meerdere kandidaten met een inschrijfduur van vijf jaar of langer reageren, bepaalt de woonduur van de kandidaten op het huidige adres de toewijzingsvolgorde. Destion hanteert alleen bindingseisen bij de toewijzing van seniorenwoningen in de kleine kernen. Verder kan iedereen aanspraak maken op een huurwoning van Destion. Alle vrijkomende huurwoningen zijn in 2013 op drie manieren gepubliceerd. Behalve de aanbodadvertenties in de regionale weekbladen binnen het werkgebied van Destion, werd het aanbod op de website gepresenteerd. Voor woningzoekenden bestaat ook de mogelijkheid om het aanbod kosteloos per e-mail of per post, tegen betaling, te ontvangen. Woningen voor speciale doelgroepen zoals statushouders en urgenten, publiceren we niet maar wijzen we rechtstreeks toe aan de betreffende woningzoekende of de gemeente. In de toewijzingsverantwoording die via de website van Destion te raadplegen is, kunnen woningzoekenden de correctheid van de woningtoewijzing verifiëren. Europese beschikking Bij de toewijzing van de woningen hebben we ons gehouden aan de zogenaamde Europese beschikking voor het toewijzen van sociale huurwoningen. 90% van de woningen met een huurprijs lager dan € 681,02 zijn uitsluitend nog aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 34.229 per jaar toegewezen. De 10% vrije toewijzingsruimte wordt primair ingezet voor urgenten en senioren boven 55 jaar. Ondanks deze criteria zijn we in 2013 met woningtoewijzingen aan hogere inkomens ruimschoots onder de 10% grens gebleven. Er zijn vier woningen met een aandeelpercentage van 3,9% toegewezen aan mensen met een inkomen boven de inkomensnorm van € 34.085. Woningruil Huurders van Destion kunnen onder voorwaarden ook de huurwoning ruilen. Hiermee willen we de woonvrijheid en mobiliteit van onze huurders bevorderen zonder dat men zich daarvoor dient in te schrijven. De website van Destion is hiervoor voorzien van een ‘prikbord’ waarop iemand de gewenste ruiling kenbaar kan maken. In 2013 hebben er acht woningruilen plaatsgevonden. Woningaanbod 2013 De volgende tabellen laten per gemeente het aantal geadverteerde woningen en reacties per dorp en woningtype in 2013 zien. De woningen die zijn aangeboden aan urgenten, statushouders of die worden verkocht, zijn hierin niet opgenomen. Met een gemiddeld aantal reacties van 24 per aangeboden woning (excl. nieuwbouw), is er in 2013 sprake van een constant niveau met aantal reacties. De toename wordt grotendeels veroorzaakt door de economische crisis en de (tijdelijk) grotere vraag naar huurwoningen die hiervan het gevolg is. De gemiddelde wachttijd voor een woning is opgelopen. In 2013 bedroeg de gemiddelde wachttijd per woning 39 maanden. In 2012 en 2011 was dit respectievelijk nog 32 en 27 maanden per woning. Een kijkje achter de cijfers moet aantonen of dit voor een bepaald type woning geldt of voor bepaalde dorpen of over de hele linie. Aantal reacties gemeente Bergen op woningaanbod 2013 Kern Woningtype Advertenties Afferden Gezinswoning Seniorenwoning Nieuw Bergen/Bergen Gezinswoning Seniorenwoning Appartement Siebengewald Gezinswoning Seniorenwoning Well Seniorenwoning Wellerlooi Gezinswoning Totaal

2 4 20 6 12 7 2 8 3

Reacties totaal 81 48 698 78 220 202 18 55 64

Reacties gemiddeld 41 12 35 13 18 29 9 7 21

64

1.464

23

27


Aantal reacties gemeente Gennep op woningaanbod 2013 Kern Woningtype Advertenties Heijen Gezinswoning Seniorenwoning Milsbeek

Ottersum Gennep Ven-Zelderheide

Gezinswoning Appartement Seniorenwoning Seniorenwoning Gezinswoning Appartement

7 2 1 2 1 2 4 3

191 64 38 38 27 15 156 92

Reacties gemiddeld 27 32 38 19 27 8 39 31

Seniorenwoning Appartement

1 1

28 13

28 13

24

662

28

Totaal

Reacties totaal

Aantal reacties gemeente Mook en Middelaar op woningaanbod 2013 Kern Woningtype Advertenties Reacties totaal Molenhoek Seniorenwoning 2 Appartement 4 Mook Gezinswoning 4 Seniorenwoning 3 Appartementen 2 Middelaar Seniorenwoning 2 Totaal Nieuwbouw Middelaar

Gezinswoning

Reacties gemiddeld 27 40 150

14 10 38

17

79 58 31 385

26 29 16 23

3

89

30

Voor woningzoekenden die om medische reden snel een woning nodig hebben, bestaat de mogelijkheid om via een urgentietraject met voorrang een woning toegewezen te krijgen. De urgentieaanvragen beoordeelt het Centrum Indicatie Zorg (CIZ). In 2013 heeft het CIZ zeven urgenties toegekend en zijn acht woningen toegewezen aan mensen met een urgentieverklaring. De teller stond vorig jaar op één. Op 31 december 2013 zijn alle woningzoekenden van dat moment met een urgentie gehuisvest. Het aantal woningzoekenden dat zich bij Destion inschrijft neemt structureel toe. De oorzaak ervan is zoals eerder al genoemd de economische crisis die ook een weerslag heeft op de koopwoningmarkt in Nederland. Op december 2013 stonden 2.560 woningzoekenden geregistreerd. Een stijging van ruim 16% ten opzichte van 2012. In 2012 en 2011 stonden er respectievelijk nog 2.202 en 1.816 woningzoekenden ingeschreven. In de volgende tabellen staan per gemeente het aantal woningzoekenden en hun eerste voorkeuren aangegeven. Woningzoekenden per kern en woningtype Bergen per 31 december 2013 Kern/woningtype Afferden Siebengewald Bergen Well Wellerlooi Geen voorkeur Totaal

Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen HAT-woning Totaal 17 8 60 13 0 31

60 29 186 32 14 61

93 46 222 67 11 10

0 0 0 0 0 0

32 13 92 20 9 49

202 96 560 132 34 151

129

382

449

0

215

1.175

28


Woningzoekenden per kern en woningtype Gennep per 31 december 2013 Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen HAT-woning Totaal Heijen 6 46 30 0 15 97 Milsbeek 13 45 61 0 22 141 Ven-Zelderheide Ottersum Gennep Totaal

2 13

5 33

11 27

0 0

6 18

24 91

70 104

90 219

78 207

0 0

86 147

324 677

Woningzoekenden per kern en woningtype Mook en Middelaar per 31 december 2013 Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen HAT-woning Totaal Molenhoek 99 109 66 0 84 358 Mook 49 108 55 0 83 295 Middelaar 5 17 20 0 13 55 Totaal 153 234 141 0 180 708

Opvallend is dat het relatieve aandeel woningzoekenden jonger dan 55 jaar verder stijgt in 2013. In 2011 bedroeg deze groep woningzoekenden nog 50,5%, in 2012 53,4% en nu 58%. Hiermee staat ook de transformatiestrategie van Destion - minder gezins- en meer multiwoningen - min of meer onder druk. De verwachting is echter dat dit een tijdelijke ontwikkeling is. Zodra de economie weer aantrekt, het huurbeleid van de overheid de hogere inkomens uit de huurwoningen dringt en het consumentenvertrouwen voor het kopen van een woning uiteindelijk weer toeneemt, herstelt dit patroon zich naar alle waarschijnlijk weer. Desondanks zijn nog veel ouderen op zoek naar een zogenaamde nultredenwoning. Een groot deel van deze groep woningzoekenden bezit een eigen woning. Maar mede door de economische crisis en de moeilijke verkoopbaarheid van de eigen woning, zien we dat ondanks het grote aantal ingeschreven oudere woningzoekenden, er in 2013 minder ouderen hebben gereageerd op het vrijkomende woningaanbod. 5.7 Woonfraude Destion is actief in kleine kernen met een grote sociale controlestructuur. Mede hierdoor is de kans op woonfraude klein. Woonfraude komt in het werkgebied van Destion bijna niet voor. De relatief ‘ontspannen’ woningmarkt in de regio speelt hierbij ook een belangrijke rol. Desalniettemin zijn de medewerkers van Destion alert op woonfraude en letten op signalen die op fraude kunnen wijzen. 5.8 Bijzondere aandachtsgroepen De maatschappij en politiek verwacht dat woningcorporaties de bijzondere aandachtsgroepen zoals daklozen, verslaafden en ex-gedetineerden aan passende huisvesting helpt. Over het algemeen is deze groep op het platteland erg klein. Wanneer deze mensen in een woning van Destion willen gaan wonen, krijgen ze geen voorkeursbehandeling. Ze kunnen zich als woningzoekende inschrijven en maken net zoveel kans op een woning als andere woningzoekenden. Op aanwijzing van het betreffende ministerie, dienen de gemeenten zorg te dragen voor het huisvesten van asielzoekers en vluchtelingen die een generaal pardon hebben gekregen. Met de gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, overlegt Destion regelmatig of de taakstelling wordt gerealiseerd die de gemeenten hebben. Daarover zijn in het verleden ook duidelijke prestatieafspraken gemaakt. Al vele jaren zien we dat deze doelgroepen zich wat minder snel op het platteland willen vestigen. Vaak wil men liever in de stad dicht bij meerdere landgenoten wonen. Wanneer we woningen toewijzen, hebben de gemeenten om die reden regelmatig langere tijd nodig om hiervoor kandidaten te vinden. De gemeenten dragen de kosten voor de huurderving die hierdoor ontstaat.

29


In 2013 hebben we zeven woningen gereserveerd voor of toegewezen aan asielzoekers. Destion heeft één woning in Nieuw Bergen beschikbaar gesteld en zes in Mook, Molenhoek, Milsbeek en Heijen. 5.9 Huurtoeslag Op 31 december 2013 ontvingen 482 van de 2278 huurders huurtoeslag, dit is 21,16%. Het gemiddeld verstrekte huurtoeslagbedrag kwam in dit jaar uit op € 176,48 per huishouden per maand. Dit is € 10,00 minder dan in 2012. De volgende tabel is een overzicht van het aantal subsidieontvangers in een bepaalde toeslagrange. Huurtoeslagontvangers Destion per 31 december 2013* Kern/toeslagbijdrage in € Aantal huurders

< 50 10

50 – 100 39

100 – 150 79

150 – 200 178

> 200 176

Totaal 482

Totaal relatief

2,1%

8,1%

16,4%

36,9%

36,5%

100%

* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen

5.10 Huurbetaling en huurincasso Met een percentage van 0,64% op 31 december 2013, was de huurachterstand ondanks de crisis niet hoog, maar wel iets hoger dan in 2012. Toen bedroeg het percentage nog 0,43%. De toename van het percentage is niet verder onderzocht, maar komt waarschijnlijk door de economische crisis waarin we nog verkeren. De gemiddelde leeftijd van de huurders van Destion loopt gestaag op. In 2000 was 50% van de huurders ouder dan 55 jaar en in 2012 lag dit percentage al op 63,5%. Over het algemeen komen oudere huurders niet meer zo snel voor financiële tegenvallers te staan als huishoudens met kinderen en kunnen ze hun betalingsverplichtingen beter nakomen. Wanneer een huurder in betalingsproblemen dreigt te komen, hebben de teams klantenbeheer de taak om vroegtijdig met de huurders in overleg te gaan. Het is voor de huurders onder bepaalde voorwaarden mogelijk een kosteloze betalingsregeling te treffen en zo een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen. Desondanks komt het helaas toch voor dat we de rechter moeten vragen een overeenkomst vanwege een te hoge huurachterstand of in het geval van overlast te ontbinden. In 2013 zijn er vijf overeenkomsten door de rechter ontbonden en de woningen ontruimd. Bij het ontruimen van de woningen mogen de verwijderde roerende zaken niet op de grond van Destion blijven staan, maar het mag ook niet op de openbare weg of trottoir worden neergezet. Om te zorgen dat de goederen op een fatsoenlijke wijze worden afgevoerd en opgeslagen, hebben we met de drie gemeenten afspraken gemaakt over de taak- en kostenverdeling bij woningontruimingen. 5.11 Huurprijzen nieuwbouwwoningen Op basis van de prestatieafspraken die Destion met twee van de drie gemeenten heeft gemaakt, realiseren we sociale huurwoningen die binnen de betaalbaarheidscategorie vallen. Alle in 2013 vastgestelde aanvangshuurprijzen zijn mede bepaald op basis van het woningwaarderingssysteem. Het aantal woningwaarderingspunten vermenigvuldigd met de gemiddelde huurprijs voor hetzelfde type woning in de woningportefeuille van Destion bepaalt de basis van de vraaghuurprijs. Afhankelijk van de terugverdiencapaciteit van de woning in relatie tot de aanvangshuurprijs stellen we de hoogte van de onrendabele top vast. We streven naar lage onrendabele toppen in relatie tot sociale investeringsrendementen.

30


5.12 Verkoopbeleid bestaande woningen Destion heeft een verkoopbeleid vastgesteld. Dit beleid is om twee redenen ontwikkeld. Als eerste om de vastgoedportefeuille te transformeren naar een duurzame en toekomstbestendige samenstelling. En ten tweede om een betaalbare koop van woningen voor een grotere groep mogelijk te maken door erfpacht en kortingsconstructies aan te bieden. De verkoop van de woningen begeleiden we met onze eigen organisatie. We schakelen een externe makelaar/taxateur in voor de waardebepaling. Alle huurders van te verkopen woningen hebben de eigen huurwoning te koop aangeboden gekregen. Bij verkoop van een bestaande woning aan (zittende) huurders, verkopen we de woning met een huurderskorting. Daarbij geldt; hoe langer men huurt, hoe hoger de korting. Regulier en verkoop met erfpacht. Alle met ‘koop’ gelabelde woningen zijn regulier of met de grond in erfpacht te koop. Bij deze variant koopt men de woning (opstal) en neemt men de grondkavel in erfpacht. De koper kan daarbij kiezen voor het betalen van de erfpacht per maandelijkse canon, of de erfpachtbetaling af te kopen voor een periode van tien of twintig jaar. De erfpacht heeft een duur van vijftig jaar en de koper heeft op elk moment het recht de grond te kopen voor de bij aankoop notarieel vastgelegde prijs. Slimmer Kopen® Voor de verkoop van de rijtjeswoningen is het koopproduct Slimmer Kopen® geïntroduceerd. Met deze tussenvorm kan men de woning onder bepaalde voorwaarden met hoge korting kopen. De extra korting kan tot maximaal 30% oplopen. De koper bepaalt zelf de hoogte van de korting. Op basis van deze korting zijn er afspraken over verdeling van de winst of verlies bij verkoop. Verkoopresultaat 2013 De verkoop van bestaande woningen is in 2013 hoger uitgevallen dan was begroot. Met de notariële verkoop van vijfentwintig woningen waren het er tien meer. De totale verkoopopbrengst kwam in 2013 uit op € 2.873.795. De gemiddelde verkoopprijs was € 114.952. Deze verkoopopbrengst is lager dan het daarvoor begrootte gemiddelde bedrag van € 125.000 per woning. Dit kwam vooral omdat er meer woningen met Slimmer Kopen® verkocht zijn dan regulier: zeventien van de vijfentwintig met Slimmer Kopen®, een woning met erfpacht en zeven regulier. In 2013 zijn drie woningen verkocht aan zittende huurders en zes aan een huurder van een andere woning van Destion. De totale huurderskorting die dit jaar werd verstrekt, bedroeg € 24.000. Tweeëntwintig woningen waarvan de huurovereenkomst werd beëindigd, zijn verkocht. Zes woningen werden dus verkocht aan een huurder van Destion en zestien woningen aan derden. Op 31 december 2013 waren er geen koopcontracten onder de notaris. Onderstaande tabel laat zien welke woningen in 2013 aan wie en voor welke prijs zijn verkocht. Verkoop van woningen gemeente Bergen in 2013 Verkochte huurwoningen St. Petrusstraat 12, Bergen Vincent van Goghstraat 22, Bergen Alexanderstraat 4, Afferden Gildenstraat 11, Bergen Seringenstraat 77, Siebengewald Groenekruissingel 21, Bergen Seringenstraat 49, Siebengewald Gochsedijk 21, Siebengewald Alexanderstraat 22, Afferden Frans Halsstraat 8, Bergen Sterrenbos 40, Well Gochsedijk 68, Siebengewald Totaal

Verkocht aan Huurder regulier Derden SK Huurder SK Derden regulier Derden SK Derden SK Derden SK Huurder SK Derden SK Derden SK Derden regulier Zittende huurder SK

Verkoopopbrengst € 147.500 € 100.100 € 96.180 € 142.850 € 109.800 € 94.500 € 108.850 € 93.725 € 114.730 € 101.500 € 135.000 € 117.355 € 1.362.090 31


Verkoop van woningen gemeente Gennep in 2013 Verkochte huurwoningen Schoolstraat 7, Milsbeek Esdoornstraat 26, Heijen Esdoornstraat 32, Heijen Kamilleweg 12, Milsbeek Tiltenhof 28, Ottersum Sleedoornstraat 20, Heijen Vensestraat 56, Ven-Zelderheide Sleedoornstraat 8, Heijen Hoefstraat 20, Heijen Totaal

Verkocht aan Derden erfpacht Derden regulier Zittende huurder reg Derden SK Huurder SK Derden SK Derden regulier Derden SK Derden SK

Verkoop van woningen gemeente Mook en Middelaar in 2013 Verkochte huurwoningen Verkocht aan De Toverdans 78, Molenhoek Zittende huurder SK De Toverdans 20, Molenhoek Huurder SK De Toverdans 94, Molenhoek Derden SK Witteweg 26, Middelaar Huurder regulier Totaal

Verkoopopbrengst in € € 66.250 € 137.500 € 136.400 € 111.300 € 117.425 € 121.000 € 154.000 € 121.100 € 107.450 € 1.072.425

Verkoopopbrengst in € € 100.030 € 101.500 € 101.500 € 136.250 € 439.280

In 2013 stonden ook nog twee woningen die we eerder hebben aangekocht om de herontwikkeling van de locatie Kerkstraat in Mook mogelijk te maken, te koop. Mede als gevolg van de ingestorte koopwoningmarkt is er weinig animo voor deze vrijstaande woningen. Omdat de verkoop uitblijft, onderzoeken we of een andere planontwikkeling misschien een oplossing kan bieden. 5.13 Verkoop nieuwbouwwoningen Destion heeft eind 2013 in het project Eldershome in Well nog zes appartementen te koop staan. De laatste zes van de tien verkochte woningen, zijn nog verkocht met behulp van een inruilregeling van de eigen woning. Halverwege 2013 hebben we besloten de woningen in het dure huursegment te gaan verhuren. De advertenties daarvoor hebben echter nagenoeg geen kandidaten opgeleverd. Blijkbaar is de woningmarkt in deze regio niet klaar voor geliberaliseerde huurprijzen van rond de 800 euro per maand. Wel merken we dat er nog steeds serieuze koopkandidaten of huurders zijn, die in willen stappen als ze de eigen woning hebben verkocht. In 2013 is ook gestart met de verkoop van de zes gezinswoningen aan De Mortel in Mook, vier starterswoningen aan de Generaal Gavinstraat in Mook en zes starterswoningen aan de Melingstraat in Afferden. Voor de eerste hebben zich vier kopers gemeld, voor de laatste hebben zich drie geïnteresseerden ingeschreven. Voor deze woningen geldt dat we starten met de bouw als de bouwvergunning onherroepelijk is en de niet verkochte woningen worden dan in de vrije sector verhuurd met een recht op koop.

32


6. Betrekken van belanghouders bij beleid 6.1 Belanghouders Destion vindt een goed contact en goede relatie met haar belanghouders erg belangrijk. Hier besteden we graag veel aandacht aan. Belanghouders betrekken we bij het beleid van Destion en de realisatie van onderhoudswerkzaamheden en diverse bouwprojecten. De laatste jaren zien we dat Destion steeds meer een netwerkorganisatie is geworden die verschillende partijen bij elkaar brengt om samen te werken aan de gezamenlijke doelstellingen; het bevorderen van leefbaarheid in de kernen waar we actief zijn. 6.2 Huurders en Huurdersraad De huurders zijn en blijven voor Destion de belangrijkste belanghouders. We ontlenen ons bestaansrecht tenslotte alleen aan deze doelgroep. Bij het opstellen van beleid en het uitvoeren van de verhuurtaken houden we dan ook zoveel als mogelijk rekening met deze mensen. De laatste jaren zien we dat het aandeel oudere huurders sterk groeit. Dit heeft als gevolg dat we ons richten op transformatie van de woningvoorraad naar meer multiwoningen. Daarnaast houden we bij het uitvoeren van beleid rekening met de kwetsbaarheid van deze doelgroep. Huurdersraad Destion De Huurdersraad Destion behartigt de algemene belangen van alle huurders en woningzoekenden van Destion. De Huurdersraad bestaat uit huurdervertegenwoordigers uit iedere kern waar Destion woningen verhuurt. Met de Huurdersraad is regelmatig overleg over het huurderbeleid van Destion en men krijgt gelegenheid adviezen op diverse beleidsterreinen te geven. 6.3 Gemeenten Met de drie gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, is in 2013 regelmatig op bestuurlijk en ambtelijk niveau overleg gevoerd. Het overleg gaat veelal over de bouwprojecten waarmee we bezig zijn, maar ook de sociale kwesties waarmee we als partijen te maken hebben. In het reguliere netwerkoverleg bespreken we met hen en andere maatschappelijke organisaties de kritische en schrijnende woonsituaties. De laatste jaren zien we dat Destion ook steeds meer als maatschappelijke vastgoedorganisatie voor semi openbare gebouwen wordt gezien. In de drie gemeenten wordt steeds vaker gebruik gemaakt van het investeringsvermogen en de gebouwenbeheerkennis die Destion in huis heeft. Strategische regiovisie De bestuurder van Destion was in 2013 ook lid van de klankbord- en stuurgroep Strategische Regiovisie Bergen, Gennep en Mook en Middelaar. Onder begeleiding van professor Riek Bakker is in 2010 de regiovisie vastgesteld. In deze visie is de gebiedsontwikkeling voor de regio Maasduinen vastgelegd. In 2013 is gewerkt aan de realisatie van twee projecten welke de eerstvolgende jaren verder worden uitgevoerd. Het is de reconstructie van de N271 die als etalage van de regio moet gaan dienen en het masterplan Maasdal, waarin de veiligheid en (recreatieve) aantrekkelijkheid van de regio moet worden vergroot. Vanuit het eerste plan, de N271, is de realisatie van de ovonde en rotonde nabij de centrumplanontwikkeling in Nieuw Bergen, door gemeente en provincie Limburg opgepakt. Destion participeert met de bouw van 17 appartementen in de centrumplanontwikkeling van Nieuw Bergen. Hennepconvenant Limburg Destion heeft het Hennepconvenant Limburg mee ondertekend. Overeenkomstig dit drugsaanpakproject werken we samen met andere organisaties aan de bestrijding en voorkoming van hennepteelt in Limburg. Het handhavingsbeleid gaat ervan uit dat bij meer dan vijf hennepplanten de huurovereenkomst wordt ontbonden. 33


6.4

Overige (bewoners)organisaties

Stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen Destion heeft in enkele dorpen huiskamers voor ouderen gerealiseerd. De bouw ervan wordt door Destion verzorgd, maar de exploitatie door de stichtingen die daarvoor met behulp van Destion zijn opgericht. De stichtingen bevordering leefbaarheid ouderen. We ondersteunen de stichtingen waar mogelijk op het gebied van de exploitatie en gebouwenbeheer. Stichtingen Multifunctioneel Centrum Ook voor de MFC’s die we in diverse dorpen samen met de gemeenten hebben gerealiseerd, zijn stichtingen in het leven geroepen. De stichtingen MFC’s houden toezicht op de exploitatieafspraken die we met de exploitanten hebben gemaakt. Daarbij geldt dat de maatschappelijke activiteiten voldoende moeten worden geborgd, terwijl men de ruimte heeft om commerciële activiteiten te ontplooien. Destion vormt met gemeenten en stichtingen de stuurgroepen die hierover waken en eventuele maatregelen nemen. Dorpsraden In de veertien kernen waar Destion actief is, wordt regelmatig overlegd over de huisvestingsvragen die er in kernen leven. Behalve de woonbehoeftes, wordt ook gesproken over zorg en welzijnskwesties. Destion denkt daarbij mee over de mogelijkheden en bijdragen die wij daaraan kunnen bieden. Veel dorpsraden hebben dorpsontwikkelingsplannen opgesteld. Bij het opstellen ervan is Destion eveneens betrokken. Daarbij brengen wij de kennis in die we met name hebben op het gebied van demografie en bouwkunde. Seniorenraad Bergen Destion overlegt zo nodig met de Seniorenraad Bergen. Deze stichting is de belangenbehartiger van de seniorenbonden in de gemeente Bergen. In het overleg bespreken we de ontwikkelingen op de woningmarkt voor senioren in de gemeente Bergen. Voor het toetsen van de bouwplannen heeft de Seniorenraad afspraken gemaakt met de Gehandicapten Organisatie Bergen. Deze toetsen namens de Seniorenraad ook de bouwplannen van de seniorenwoningen. Gehandicapten Organisatie Bergen (GOB) Met de Gehandicapten Organisatie Bergen heeft Destion overleg over op handen zijnde bouwplannen. Niet alleen woningprojecten leggen we ter beoordeling voor, maar ook alle andere bouwprojecten waar mensen met een beperking gebruik van gaan maken. 6.5 Projectoverleg met huurders Wanneer er sprake is van ingrijpende onderhoudsprojecten aan de huurwoningen, betrekken we de huurders bij het opstellen en uitwerken van de plannen. Daarbij proberen we zoveel als mogelijk inspraak te geven in een deel van de afwerking van hun woningen. Deze groot onderhoudswerkzaamheden zijn erg intensief en daarom wordt veel overleg gevoerd met de bewoners. Het heeft tenslotte direct betrekking op de huurders en zij hebben te maken met een forse overlast. Groot onderhoud 50 seniorenwoningen, gemeente Bergen De bewoners van deze vijftig seniorenwoningen zijn over het algemeen ouderen. De woningen waren dringend aan groot onderhoud van gevels, kozijnen en daken toe. De huurders hebben we in individuele huiskamergesprekken verteld welke werkzaamheden er verricht worden. Ook is uitgelegd welk tijdsbeslag dit neemt, wat de overlast is en hoe we dit zullen beperken. Daarnaast gaven we ook aan welke voorzieningen die door de huurders zijn aangebracht moeten worden verwijderd en hoe men dit het best kan doen. Voor de overlast is een vergoeding op basis van het Sociaal statuut verstrekt. Dit verschilt per woning en is afhankelijk van de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd.

34


6.6 Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg Samen met diverse woningcorporaties in Noord- en Midden-Limburg maakt Destion gebruik van de Regionale Geschillencommissie. Deze commissie voldoet aan de vormvereisten die het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) stelt. Huurders kunnen, als zij twijfelen aan de adequate uitvoering van het beleid door de corporatie, kwesties laagdrempelig en zonder kosten aan de commissie voorleggen. De Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg bestaat uit drie leden: - een voorzitter, afkomstig uit de rechterlijke macht; - een lid, afkomstig uit kringen van woningcorporaties; - een lid afkomstig uit kringen van de huurders. De werkwijze en bevoegdheden van de geschillencommissie zijn vastgelegd in een reglement. Alle huurders van Destion zijn en worden over deze regeling geïnformeerd door middel van informatiefolders en via de website. In 2013 is een klacht over Destion bij de regionale geschillencommissie binnengekomen, maar deze wordt pas in 2014 behandeld. 6.7 Huurcommissie In 2013 is over Destion een klacht bij de Huurcommissie ingediend. Deze is echter onontvankelijk verklaard omdat de betreffende huurder de vereiste eigen bijdrage niet betaalde. 6.8 Algemene informatieverstrekking Destion is in alle drie de gemeenten sociaal en maatschappelijk erg actief. Zo zijn er veel bouwprojecten waaraan we gewerkt hebben of die in gebruik zijn genomen en heeft het aanbieden van huur- en koopwoningen veel aandacht gevraagd. De communicatie van Destion loopt hoofdzakelijk via de regionale weekbladen en de website. Twee keer per maand plaatsen we in de regionale weekbladen het woningaanbod en een enkele keer besteden we aandacht aan de recente ontwikkelingen binnen Destion of de woningcorporatiesector. Ook wordt het jaarverslag op beknopte wijze in alle bladen gepresenteerd en worden belangstellenden geattendeerd op de website en kunnen ze een papieren versie van het jaarverslag opvragen. Bij de aanzegging van de huurverhoging hebben we alle huurders het themablad Huurwijzer van de Woonbond toegezonden. Daarmee willen we op een onafhankelijke manier iedereen inzicht geven in de huurverhogingssystematiek en de mogelijkheden om hier bezwaar tegen te maken.

35


7.

Wonen en zorg (en welzijn)

De vergrijzing in combinatie met de op handen zijnde krimp heeft niet alleen gevolgen voor de vastgoedportefeuille van Destion, maar ook voor de leefbaarheid van de kernen waar we actief zijn. Deze leefbaarheid kan deels alleen worden geborgd als er voor de oudere inwoners ook zorgen welzijnsoplossingen zijn. Daarom overlegt Destion behalve met de dorpsraden en stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen, ook met lokale zorgaanbieders over de ontwikkeling van woonzorgcombinaties in de woonkernen. Als woningcorporatie richt Destion zich primair op het realiseren van de gebouwen. Maar om het leven lang wonen in de eigen vertrouwde omgeving voor veel zorgbehoevende ouderen mogelijk te maken, dienen zorgaanbieders de levering van zorg en een deel welzijn voor hun rekening te nemen. We hebben daarom in 2013 met zorgen welzijnsorganisaties gesproken over de functie die zij hierbij kunnen of willen vervullen. 7.1 Senioren Om een deel van de groeiende groep senioren in de toekomst passende huisvesting te kunnen bieden, moet het aantal multiwoningen worden uitgebreid. Deze nultredenwoningen zijn meestal grondgebonden en af en toe wordt in combinatie met een zorgcomponent een appartementencomplex gebouwd. Destion streeft ernaar om in iedere kern waar ze actief is, een combinatie van deze seniorenwoningen met zogenaamde huiskamer voor ouderen te maken. Het doel van deze huiskamers is om voor alle ouderen uit het dorp een plek in te richten waar men elkaar ontmoet voor kleinschalige activiteiten of voor de gezelligheid. Om van deze huiskamers een succes te maken, richten we in overleg met de ouderen uit het dorp zogenaamde stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen op. Zo hebben we in Well, VenZelderheide en Afferden deze stichtingen mee opgericht. Deze hebben primair de taak om de inrichting van de huiskamer, de exploitatie van de huiskamer en het werven van vrijwilligers te organiseren. Deze betrokkenheid vanuit het dorp is belangrijk voor de werving van vrijwilligers die de activiteiten ondersteunen. De stichtingen kunnen in deze ruimtes ook de dagopvang en -besteding van ouderen organiseren. Om al deze ambities waar te maken, is een goede samenwerking noodzakelijk tussen inwoners van het dorp, Destion, gemeenten en zorgen welzijnspartijen. 7.2 Verpleging en verzorging ouderen en mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking Dichterbij Dichterbij is de regionale zorgverlener van zorg aan mensen met een verstandelijke beperking. Destion is voor de stichting Dichterbij een belangrijke leverancier van huisvesting. Destion huisvest inmiddels meer dan honderd cliënten van Dichterbij in verschillende groepswoningen. In 2013 hebben we geen nieuwe bouwprojecten voor Dichterbij opgeleverd of in ontwikkeling genomen. Wel hebben we gesproken over de betaalbaarheid van de gebouwen en de beëindiging en verlenging van enkele huurovereenkomsten. Het overheidsbeleid en de afname van het aantal cliënten, is daarvan mede de oorzaak. De Zorggroep Op het gebied van ouderenzorg heeft Destion een samenwerking met De Zorggroep. Deze huurt het servicecomplex Maasduinen Staete waarin naast vijftig aanleunwoningen ook veertig zorgappartementen en vier groepswoningen voor 28 dementerende ouderen zijn ondergebracht. De Zorggroep huurt van Destion ook de twee groepswoningen voor veertien dementerende ouderen in Eldershof in Well. De huurcontracten hebben weliswaar een langlopend karakter, maar bij expiratie ervan bereiden we ons goed voor op alternatieve exploitatiemodellen. In 2013 zijn geen bouwprojecten voor de Zorggroep opgeleverd of in ontwikkeling genomen.

36


Stichting Gehandicaptenzorg Limburg (SGL) In Nieuw Bergen huurt de SGL een activiteitenruimte van Destion. In deze accommodatie worden activiteiten voor mensen met een lichamelijke of zintuiglijke beperking georganiseerd. In 2013 heeft SGL aangegeven de huurovereenkomst voor dit gebouw die in 2014 expireert te beëindigen. Ook hier geldt dat de afname van cliënten een verdere exploitatie in de weg staat. 7.3 Woonvoorzieningen Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Maar weinig mensen verhuizen tijdig naar een woning die levensloopbestendig is en geschikt is om met beperkingen te blijven wonen. Een deel van de huurders van Destion wil in de huidige woning blijven wonen, ook als men meer hulpbehoevend wordt. Voor deze bewoners werkt Destion nauw samen met de drie gemeenten om de noodzakelijke woonvoorzieningen aan te brengen. Om deze aanpassingen snel te kunnen uitvoeren met een minimum aan administratieve rompslomp, zijn met de gemeenten vaste prijsafspraken gemaakt voor de meest voorkomende voorzieningen. Hiermee is een langlopend aanbiedingstraject niet meer nodig. Grote woningaanpassingen worden volgens een afgesproken offertetraject uitgevoerd. Hiervoor is wel meer tijd en overleg noodzakelijk. In 2013 hebben we in 27 woningen woonvoorzieningen getroffen. Overzicht aangebrachte woonvoorzieningen WMO in 2013 Gemeente Mook en Middelaar Gennep Bergen

Aantal 7 3 17

Totaal in €

1.027 357

4.583

7.4 Zorgbehoevende ouderen Zoals we hiervoor al schreven, neemt door de vergrijzing ook het aandeel ouderen met een zorgvraag toe. Mede door het afgekondigde overheidsbeleid voor de zorgcentra en verpleeghuizen, komt een steeds kleiner aantal ouderen in aanmerking voor een opname in een verpleeghuis. Waarschijnlijk hebben deze mensen toch behoefte aan een vorm van beschermd en verzorgd wonen met in de nabijheid welzijn vergrotende voorzieningen. Daarom ontwikkelen we in de kernen woonzorgcombinaties van seniorenwoningen met zogenaamde huiskamers voor ouderen. Met deze voorzieningen hopen we in de toekomst een deel van de ouderen die zijn aangewezen op welzijn- en zorgdiensten - eventueel samen met zorgpartijen - te ondersteunen.

37


8. Financiële resultaten 8.1 Vermogens- en financieringspositie De vermogenspositie van Destion is in het afgelopen jaar toegenomen. Het eigen vermogen van Destion is met het positief jaarresultaat van € 12.382.080 in 2013, toegenomen van € 43.173.224 naar € 55.555.304. Het jaarresultaat wordt geheel gerealiseerd door de verkoop van woningen. De netto verkoopopbrengst van twintig woningen bedroeg € 2.360.965. Vanaf 2012 moeten de woningcorporaties voortaan lineair afschrijven op hun woningbezit. De lineaire afschrijvingen vanaf 2012 beïnvloeden het jaarresultaat in zeer hoge mate. Het solvabiliteitspercentage in 2013 komt uit op 37,77%. In 2012 was dit nog 30,96%. 8.2 Rentabiliteitspositie De verdiencapaciteit van Destion drukken we uit in rentabiliteitscijfers. Hiermee wordt het jaarresultaat, het zogenaamde exploitatieoverschot, uitgedrukt in procenten van het gebruikte kapitaal, dit leidt tot onderstaande ratio’s. Deze vallen aanzienlijk lager uit dan in voorgaande jaren, omdat afschrijvingen nu lineair plaats vinden. 

 

rentabiliteit eigen vermogen 22,29% (2012: 1,93%) De grote verschillen ontstaan door de vorming van actieve belastinglatentie in 2013. zonder actieve belasting latentie is de REV 1,49% rentabiliteit vreemd vermogen 19,09% (2012: 5,05%) zonder actieve belastinglatentie is de RVV 4,92% rentabiliteit totale vermogen 10,74% (2012: 3,20%) zonder actieve belastinglatentie is de RTV 2,83%

8.3 Liquiditeitspositie Eind 2013 bedroeg de current ratio bij Destion 1,0. We streven naar een factor 1,5 waarmee we op basis van het vermogen op korte termijn aan de verplichtingen kunnen voldoen. 8.4 Investeringen De ABR-positie De algemene bedrijfsreserve (ABR) is door het positief bedrijfsresultaat van € 12.382.080 in 2013 gestegen naar € 55.555.304. Dit bedrag is een optelsom van negatief € 7.188 als resultaat uit de gewone bedrijfsvoering, een netto woningverkoopopbrengst van € 2.360.965, de onrendabele toppen van € 1.950.906 , de vrijval van de belastinglatentie 2012 van € 248.409 en de gevormde actieve belastinglatentie 2013 van € 11.730.800. Deze actieve latentie is gevormd in verband met de fiscale positie voor 2013 door een afwaardering van WOZ-waarden voor compensabele toekomstige fiscale winsten Onrendabele investeringen In 2013 is een aantal onrendabele toppen afgeboekt van nieuwbouwprojecten die in productie zijn genomen. Dit waren:  Afferden, Afferdse Heide 7 seniorenwoningen en 2 appartementen extra ORT € 398.751.De ORT per woning komt hierdoor uit op € 33.195 per woning en € 100.000 voor de huiskamer.  Molenhoek: Esdoornlaan 9 appartementen € 334.523. Dit is € 37.169. per woning.  Molenhoek: Eikenlaan 7 woningen € 238.520. Dit is € 34.074 per woning.  Nieuw Bergen: van Straelenstraat 8 woningen € 203.762. Dit is € 25.470 per woning.  Middelaar: Kopseweg 3 woningen € 95.350. Dit is € 31.783 per woning.  Nieuw Bergen: Mosaïque 17 appartementen. Deze woningen zijn nog in de beginfase van de bouw. Hiervoor is het begrotingsbedrag van € 680.000 aangehouden (17 woningen x € 40.000). Het totaal aan onrendabele investeringen in 2013 kwam uit op € 1.950.906.

38


8.5 Meerjarenbegroting Door diverse excessen in de corporatiesector en de komst van een nieuwe regering, is er veel onrust ontstaan over de heffingen waarmee corporaties te maken krijgen. Behalve voor het redden van Vestia die door speculatieve derivatenaankopen bijna failliet is gegaan, wordt van de woningcorporaties ook een bijdrage verwacht in het oplossen van het begrotingstekort van de overheid. Dit alles heeft ertoe geleid dat in 2012 de financiële meerjarenprognose na het vaststellen ervan in het Ondernemingsplan 2013 - 2017 “Meer… minder?!”, aanzienlijk is aangepast en diverse scenario’s zijn doorgerekend. Uiteindelijk werd begin 2013 duidelijk welke uitgangspunten we definitief dienen te hanteren. Rekening houdende met al deze ontwikkelingen blijkt dat de financiële meerjarenprognose van Destion nog voldoet aan de vereiste van het Centraal fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW). Hiermee is de fictieve aflossingscapaciteit van 2% in de operationele kasstroom haalbaar gebleken. 8.6 Treasurystatuut en Investeringsstatuut Destion hanteert bij haar beleggings- en leningenbeleid het vastgestelde Treasurystatuut. Het statuut past bij het leningen- en beleggingsbeleid van Destion. Dat wil zeggen dat we niet conservatief of behouden omgaan met de financiële middelen, maar ook geen onbeheersbare risico’s nemen bij het beleggen van overtollige middelen en het aantrekken van nieuwe leningen. In 2013 is overeenkomstig dit statuut gehandeld. Destion maakt overigens geen gebruik van derivaten van welke aard dan ook. Omvang beleggingen Door het verloop van de bouwproductie en de aantrekking van het noodzakelijke financieringskapitaal is er tijdelijk liquiditeitsoverschot ontstaan. Op 31 december 2013 was € 7,2 miljoen gestort op spaarrekeningen. De gelden waren op 31 december 2013 als volgt belegd: Beleggingen per 31 december 2013 Bank Beleggingsvorm Rabobank bedrijfsspaarrekening ING-bank LMA Spaarrekening Totaal beleggingen

Beleggingstermijn direct opvraagbaar direct opvraagbaar

Beleggingsomvang in € 200.240 7.031.075 7.231.315

Collegiale financiering Een kortlopende collegiale financiering aan woningcorporatie De Key in Amsterdam is begin 2013 opgezegd en niet meer verlengd. De uitgezette middelen zijn nu ingezet om de aanloopkosten van diverse nieuwbouwprojecten te financieren. Dutch International Guarantees for Housing (DIGH) De stichting DIGH maakt betaalbare woningbouw mogelijk voor mensen met een laag inkomen, in ontwikkelingslanden en landen in een economische overgangsfase. Dat doen ze door het afsluiten van leningen in landen als Zuid-Afrika, Suriname en de regio Midden- en Oost-Europa. Destion staat vanaf 2010 borg voor een DIGH-lening die in samenspraak met de Stedenband Gennep en San Pedro de Lovago in Nicaragua (GESP) tot stand is gekomen. De garantstelling betreft een annuïtaire lening met een hoofdsom van € 482.310, een rentevoet van 4,63% en een looptijd van 20 jaar, welke bestemd is voor de bouw van sociale betaalbare woningen. De oorspronkelijke hoofdsom is inmiddels afgelost naar € 434.673. De garantstelling voldoet aan de voorwaarden die het ministerie van BZK hieraan stelt en zoals die zijn vastgelegd in de MG 200604 en in de MG 2011-02. De jaarlijkse garantiestelling van Destion is niet hoger dan de gemaximaliseerde 0,03% van het balanstotaal. Investeringsstatuut Voor de investeringsbeslissingen die bij nieuwbouwprojecten worden genomen, wordt het vastgestelde Investeringsstatuut gehanteerd. In 2013 zijn alle bestuursbesluiten voor de bouw van nieuwbouw huurwoningen beoordeeld volgens dit statuut. Wanneer de IRR- en NAR-normen aan de minimale vereisten voldoen, is de investering akkoord. 39


8.7 Leningenportefeuille Drie leningen met een totale omvang van € 1.712.586 zijn in 2013 geëxpireerd en moesten opnieuw worden gefinancierd. Deze leningen zijn niet geherfinancierd maar met de huidige liquide middelen afgelost. De normale herfinanciering wordt meegenomen in de totale financieringsbehoefte van Destion welke samenhangt met de nieuw te bouwen projecten van Destion. De flexibele roll-over lening is met een extra storting wel volgestort tot het maximum van € 10 miljoen. Van twee leningen is de rente in 2013 aangepast. Van een BNG-lening van € 609.213 is de rente gewijzigd van 4,49% naar 3,31%. En van de andere BNG-lening van € 1.192.168 is de rente gewijzigd van 4,52% naar ook 3,31%. Per 31 december 2013 is nog een gemeentelening bij de Nederlandse Waterschapsbank door Destion overgenomen. Voor de renteconversie van 2014 is voor de lening van € 5 miljoen al een afspraak gemaakt voor een renteaanpassing per 1 januari 2014 van 5,99% naar 3,77%. 8.8 Bedrijfswaarde vastgoedvoorraad De bedrijfswaarde van de woningen en overig vastgoed van Destion komt eind 2013 uit op een bedrag van € 138,3 miljoen. Voor de WSW-dPp (dpi-plus) is deze voor het eerst berekend volgens de FMP-module en uitgesplitst naar woningen en overig vastgoed. De waarde van de huurwoningen van Destion komt eind 2013 uit op € 107,9 miljoen en voor de clusterwoningen op € 23,6 miljoen, samen € 131,5 miljoen. In 2012 was dat nog € 140,2 miljoen euro. Het maatschappelijk vastgoed komt uit op € 6,7 miljoen. De daling van 8,7 miljoen is het gevolg van het inrekenen van de verhuurdersheffing en saneringsheffing. Deze was in voorgaande jaren nog niet van toepassing. Tevens heeft ook de aanpassing van de huurverhoging en een betere afstemming van de onderhoudskosten en de beheerkosten op de begroting in vloed op de wijziging in de bedrijfswaarde. Voor deze kosten is uitgegaan van de financiële meerjarenbegroting en niet meer van de normering in de kosten. Deze methodiek wordt in 2014 nog verder verfijnd door gebruik te maken van de module in de FMP (financiële meerjarenprognose). De WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille was eind 2013 € 355.952.000, eind 2012 was dit nog € 429.671.000. Dit is een daling van ca. 15%. De afname van de WOZ-waarde wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de waardevermindering (WOZ-beschikkingen) van de vastgoedportefeuille, maar ook door de verkoop van een deel van de woningvoorraad. Tegenover de verkoop van 25 woningen stond in 2013 de bouw van slechts drie woningen. Bij de bedrijfswaardeberekeningen rekenen we met de onderstaande parameters. Parameters bedrijfswaardeberekening 2013 Parameters Jaarlijkse huurverhoging 2013 t/m 2015 Jaarlijkse huurverhogingen > 2016 Inflatie Onderhoudskosten stijging Rekenrente Kosten onderhoud per verhuureenheid Kosten voor beheer per verhuureenheid Levensduur woongelegenheden Levensduur woonwagens Levensduur maatschappelijk vastgoed

Parameters 4,00% 2,00% 2,50% 3,00% 5,25% Onderhoud per complex volgens meerjaren onderhoudsbegroting Werkelijk kosten volgens de financiële meerjarenprognose 50 jaar Nvt Nvt

8.9 Belastingresultaten Vennootschapsbelasting (VpB) Sinds 2008 zijn woningcorporaties onderhevig aan een integrale vennootschapsbelastingplicht. De aangifte 2012 komt op nihil uit. De vpb last van 2012 valt dan ook in 2013 vrij.

40


De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Voor compensabele verliezen per jaareinde is een actieve belastinglatentie gevormd onder de financiële vaste activa, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. De actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben een overwegend langlopend karakter. Pro Rata regeling btw Niet winst beogende organisaties zoals woningcorporaties leveren voor het grootste deel van hun omzet onbelaste prestaties voor de btw. Maar er worden vaak ook (voor een deel) belaste prestaties geleverd. De btw van deze directe kosten wordt in de periodieke belastingaangifte teruggevraagd. De btw van de indirecte kosten echter niet, terwijl daar toch recht op bestaat. In voorgaande jaren is de teruggave verrekend voor de jaren 2007 t/m 2011. In 2013 is de eerste opzet gemaakt voor het jaar 2012 maar deze is nog niet definitief ingediend. Hiervoor is dan ook nog geen bedrag opgenomen. 8.10 Niveau huursomstijging De laatste jaren waren de huurverhogingen inflatievolgend. Daarmee is er sprake van een tekort ten opzichte van werkelijke prijsontwikkelingen van materiaal en loonstijgingen. Destion heeft mede daarom voor een maximaal mogelijke huursomstijging van 4% gekozen en alle huren op 1 juli 2013 met dit percentage verhoogd. 8.11 Kengetallen De onderstaande tabel geeft de diverse interne kengetallen van Destion weer. Kengetallen Destion per 31 december 2013 Kengetallen Aantal woningen in verhuur Destion Verhuureenheden De Zorggroep Verhuureenheden Dichterbij Verhuureenheden Cocon Brede school De Samensprong Brede school De Grote Lier Multifunctionele Centra’s Verhuureenheden woonwagencentra Activiteitencentrum/Dorpsservicecentrum/ Spitsbrug 4/Groene Kruisgebouw/Poort van Limburg/Kerkstraat/Rijksweg/kantoor Rijksweg Garages Totaal aantal verhuureenheden Aantal woningen naar huurklasse: - goedkoop < € 366 (norm 2012) - betaalbaar € 366 - € 562 (norm 2012) - duur > € 562 (norm 2012) Gemiddelde huurprijs per maand Aantal huurtoeslagontvangers Mutatiegraad Huurachterstand Huurderving Huuropbrengsten per jaar (x € 1.000) Personeelslasten per jaar (x € 1.000) Factor personeelslasten t.o.v. huuropbrengsten Factor personeelslasten excl. eigen onderhoudsdienst

2013 2.273 118 118 1 5 3 3 8 7

2012 2.290 118 118 6 5 3 3 8 7

2011 2.295 118 118 0 5 0 2 8 7

2010 2.329 118 100 0 5 0 2 4 5

10 2.546

10 2.568

10 2.564

10 2.573

189 1.989 103 467 482 5,2 0,64 0,45

210 1998 90 460 514 4,9 0,43 0,49

239 1970 86 450 541 4,9 0,56 0,80

295 1966 68 440 570 6,8 0,47 0,64

14.878 1.770 11,90 11,02

14.330 1.735 12,10 10,71

13.932 1.697 12,18 10,48

13.712 1.603 11,70 10,05

41


Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit totale vermogen ICR Eigen vermogen per verhuureenheid Totale opbrengst per verhuureenheid Overige bedrijfslasten per verhuureenheid Jaarresultaat per verhuureenheid (voor belastingen)

37,7 1,0 10,7 2,1

30,9 1,1 3,2 2,1

30,9 1,0 6,0

28,7 1,5 6,7

21.900 6.000 4.700 158

17.000 5.800 4.500 420

16.500 7.200 4.200 1.712

15.300 7.200 3.900 1.924

42


8.12

Activa

Vaste activa

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen Actieve belastinglatentie

2013

2012

117.916.878 3.336.567 1.821.950 123.075.395

121.448.196 2.736.407 2.817.046 127.001.649

0 1.964 11.730.800 11.732.764

41341 2.889 0 44.230

134.808.159

127.045.879

3.058.547

3.080.107

0

530.425

54.368

80.664

3.112.915

3.691.196

110.754 56.206 158.967 112.217 438.144 8.732.060

72.906 372.260 4.276.965 187.146 4.909.277 3.804.283

9.170.204

8.713.560

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen

Totaal activa

147.091.278 139.450.635

8.13 Passiva Eigen vermogen Overige reserves Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

2013

2012

55.555.304

43.173.224

2.859.480 79.902.762 9.100 82.771.342

5.870.430 82.439.366 9.100 88.318.896

5.411.041 1.225.607 208.408 199.906 1.719.670 8.764.632

3.989.673 1.075.389 384.301 550.427 1.958.725 7.958.515

147.091.278 139.450.635 43


8.14

Winst en verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im) materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Vennootschapsbelasting voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Overige waardeverminderingen van (im) materiele vaste activa Jaarresultaat

2013

2012

14.878.692 260.128 4.934 68.759 15.212.513

14.330.626 222.783 111.531 178.048 14.842.988

4.607.848 1.325.760 180.169 218.424 2.858.373 36.329 260.128 2.419.368 11.906.399

4.149.042 1.220.486 189.690 229.129 3.577.390 225.000 222.783 1.816.623 11.630.143

3.306.114

3.212.845

0 108.817 -3.422.119 -3.313.302

3.303 223.022 -3.623.326 -3.397.001

-7.188

-184.156

2.360.965 248.409 11.730.800 -1.950.906

1.723.860 -248.409

12.382.080

833.833

-457.462

8.15 Financiële instrumenten Destion maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan Destion onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Destion is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Destion maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen. Marktrisico Destion beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de leningenportefeuille en limieten daaraan te stellen. In de meerjarenprognoses wordt bij renteherzieningen en nieuwe leningen gerekend met renteconversies naar 5%. Valutarisico Destion voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Huurbetalingen worden vanaf 2014 uitsluitend nog per bankbetaling geaccepteerd. Renterisico Destion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden 44


met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Destion risico's over de marktwaarde. Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Destion en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Destion heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

45


9 Werkterrein en verbindingen andere organisaties 9.1 Werkterrein en overig bezit Destion richt zich bij haar activiteiten uitsluitend op de kerntaken zoals die in de statuten en het BBSH zijn benoemd en/of zijn toegestaan en de geldende (vigerende) MG-circulaires. MG's zijn circulaires van de Rijksoverheid voor gemeenten. Zij gaan over het woonbeleid en bevatten nieuwe wet- en regelgeving, beleidsregels, verzoeken om medewerking of inlichtingen of advies of informatie. Met het vaststellen van het ondernemingsplan 2013-2017 “Meer… minder?!” heeft Destion wederom gekozen voor een verdere transformatie van haar vastgoedportefeuille. Dit komt neer op het afbouwen van gezinswoningen en het daarvoor in de plaats terugbouwen van zogenaamde multiwoningen. Maar ook het verder uitbreiden met maatschappelijk en zo nodig zorgvastgoed is in dit plan benoemd. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is het onderhouden van de contacten en overleggen met de vele belanghouders in de regio onontbeerlijk. Behalve met dorpsraden, ouderenbonden en dergelijke, hebben we ook overlegd én samengewerkt met derden en professionele organisaties. 9.2 Branchevereniging Aedes Destion is lid van de branchevereniging Aedes Vereniging voor Woningcorporaties. Concreet biedt het lidmaatschap van Aedes:  belangenbehartiging  ondersteuning werkgeverschap  actuele informatievoorziening  toegang tot netwerken  ledenraadplegingen  account- en netwerkmanagement  verenigingscommissies en werkgroepen  ledengroepen zoals pilot- en klankbord-groepen. Aedes heeft ook de werkgeversorganisatierol van de corporaties en overlegt met de sociale partners over de werknemerszaken. Leden van Aedes kunnen invloed uitoefenen op de invulling van de CAO Woondiensten. Daarnaast krijgen zij actuele informatie voor het uitoefenen van hun rol als werkgever en kunnen zij bij Aedes terecht met vragen over de CAO Woondiensten. MKW, platform voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties Destion is deelnemer van het MKW, platform voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties. Het MKW bewaakt binnen Aedes de aandacht en belangen voor middelgrote en kleine woningcorporaties. 9.3 Volkshuisvestelijke samenwerkingsverbanden In 2013 heeft Destion deel uitgemaakt van enkele regionale samenwerkingsverbanden in de woningcorporatiesector, dit zijn:  SWVNML: Samenwerkingsverband Woningcorporaties Noord en Midden-Limburg;  Domaas: samenwerkingsverband van 18 kleine Limburgse woningcorporaties; 9.4 Verbindingen Destion heeft er bewust voor gekozen om in de organisatiestructuur geen nevenverbindingen aan te brengen. Wij zijn ervan overtuigd dat het interne en externe toezicht hiermee op transparante wijze kan worden uitgevoerd. Destion is hiermee dan ook een zuivere toegelaten instelling die zich houdt aan de vigerende wet en regelgeving. 9.5 Verbindingen met andere rechtspersonen Destion heeft op geen enkele wijze verbindingen met andere rechtspersonen.

46


10. Verklaring directeurbestuurder De directeurbestuurder van Destion verklaart dat: alle middelen van Destion in 2013 uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting, en dat er in 2013 geen andere werkzaamheden zijn verricht dan die, welke voortvloeien uit de primaire activiteiten van een woningcorporatie zoals die zijn vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) of voldoen aan de geldende (vigerende) MG-circulaires. De middelen zijn ingezet overeenkomstig de statutaire bepalingen, zoals: het bouwen, verwerven, beheren en slopen van woningen, het in stand houden en treffen van voorzieningen aan woningen, en het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden grenzende omgeving en leefbaarheid. Destion heeft aan de eisen die ter plaatse in het belang van de huisvesting van de bevolking redelijkerwijs aan de kwaliteit van de woongelegenheden kon worden gesteld, voldaan. Gennep, 26 mei 2014

W.H.A. Pothoff MRE directeurbestuurder

47


11. Verslag en verklaring Raad van Commissarissen 11.1 Algemeen Destion heeft in 2013 een aanzienlijke reorganisatie opgepakt die een forse wissel heeft getrokken op het functioneren van de organisatie. Hiermee rekening houdende heeft de Raad van Commissarissen (RvC) van Destion in 2013 binnen het kader van de wet en regelgeving (Besluit Beheer Sociale Huursector, het Burgerlijk Wetboek, de statuten etc.) toezicht gehouden op de strategie, de financiële risicobeheersing en de invulling van volkshuisvestelijke en maatschappelijke taken door de directeurbestuurder. Verder heeft de raad toegezien op de algemene gang van zaken in de stichting en is de directeurbestuurder gevraagd en ongevraagd van advies voorzien. De directeurbestuurder verschafte in 2013 de RvC tijdig de informatie die nodig is om een onafhankelijk en gezaghebbend intern toezicht mogelijk te maken. Om haar taken goed te kunnen uitvoeren maakt de RvC voor de verschillende onderstaande doeleinden gebruik van de vermelde toezichtinstrumenten:  het besluitvormingsproces: procuratie- en delegatiebesluiten, RVB-schema, directiestatuut, integriteits- en gedragscode en treasurystatuut;  het wettelijke kader: BBSH-voorschriften, rapportages van externe toezichthouders zoals het ministerie van BZK, het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw, Centraal Fonds Volkshuisvesting en accountantscontrole;  beheersings-en toetsingsinstrumenten: ondernemingsplan 2013-2017, jaarbegroting en meerjarenbegroting, kwartaalrapportages met risicoanalyses, managementletter, jaarverslag, jaarrekening en benchmarkinformatie van Aedes en het CFV, AO/IC processen;  het overleg met externen: Huurdersraad, gemeenten, ondernemingsraad en andere belanghouders. 11.2 Governancecode Woningcorporaties Destion is nog steeds lid van Aedes en onderschrijft daarmee ook de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties. Deze governancecode kent het principe: pas toe of leg uit waarom op onderdelen wordt afgeweken van de code. Destion wijkt op onderstaande onderdelen van de code af. II.2.1 De directeurbestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd en niet voor een periode van vier jaren. De reden hiervoor is dat de directeurbestuurder bij de fusie al voor onbepaalde tijd was benoemd bij de rechtsvoorganger. De raad houdt positief kritisch toezicht en beoordeelt jaarlijks in functionerings-, plannings- en beoordelingsgesprekken of de gestelde doelen gerealiseerd zijn en of er sprake is van een verantwoord kwalitatief maatschappelijk volkshuisvestingsbeleid, financiële continuïteit en visie voor de komende jaren. II.2.3, 4 en 5 Er is geen renumeratiecommissie ingesteld en er is ook geen renumeratierapport opgesteld en dus ook niet op de website geplaatst. III.5 De raad heeft wel een auditcommissie, maar geen remuneratiecommissie benoemd. De jaarlijkse functioneringsgesprekken en het vaststellen van de bezoldiging van de directeurbestuurder, geschiedt door de voorzitter van de RvC, na de evaluatie over het functioneren van de directeur door de voltallige RvC.

48


11.3

Personalia bestuur en RvC

Destion werd in 2013 bestuurd door een statutair directeur. Naam bestuurder: Geboortedatum: Nevenfuncties:

Bestuurder bij Destion sinds: Werkzaam bij Destion sinds:

W.H.A. Pothoff MRE (m) 28 augustus 1959 Bestuurslid Stichting Het Limburgs Landschap, onbezoldigd Bestuurslid Stichting Vrienden Verborgen Verlangens Maasduinen Staete, onbezoldigd 1 januari 2001 1 januari 1984

De Raad van Commissarissen bestond 31 december 2013 uit de volgende vijf personen. Naam: Functie: Functieprofiel: Geboortedatum: Relevante nevenfuncties: Eerste benoeming: Lopende benoeming:

M.C.W. Janssen (m) Voorzitter Marketing en communicatie 19 januari 1962 Domeindirecteur onderwijs, bezoldigd 1 januari 2007 Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2016

Naam:

Mr. G.A.C.M. Thijssen (m)

Functie: Functieprofiel: Geboortedatum: Relevante nevenfuncties: Eerste benoeming: Lopende benoeming:

Vicevoorzitter Financieel/juridisch 21 mei 1949 Zelfstandig ondernemer, bezoldigd 1 januari 2007 Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2014

Naam: Functie: Functieprofiel: Geboortedatum: Relevante nevenfuncties: Eerste benoeming: Lopende benoeming:

Drs. E.J.J. Jennissen (m) Lid Financieel/economisch 24 maart 1968 Vice President Business Development, bezoldigd 1 januari 2005 Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2015

Naam:

Ir. A.J.Th.M. Görts-van de Pas (v)


Lid Volkshuisvesting/ruimtelijke ordening/bouwkundig 30 september 1961 Vastgoedmanager, bezoldigd 1 juli 2009 Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2017

Naam:

Drs. A.L. Moors MHA (m)


Lid Personeel en organisatie 1 december 1963 Manager Klantzaken, bezoldigd 1 juli 2010 Eerste zittingstermijn, herkiesbaar per 1 juli 2014

49


11.4 Rooster van aftreden en invulling vacature Zoals uit het rooster van aftreden blijkt, zullen de aankomende jaren alle commissarissen na elkaar aftreden. In 2013 waren volgens het vastgestelde rooster van aftreden geen leden aftredend. Destion past voor de werving van commissarissen een open sollicitatieprocedure toe. Door de RvC wordt een commissie ingesteld die de wervingsselectie verricht. De werving gebeurt via een wervingsadvertentie in regionale dag- en weekbladen met verwijzing naar het functieprofiel op de website van Destion. 11.5 RvC taak en werkwijze In 2013 heeft de RvC zes keer vergaderd. Vijf vergaderingen hadden een regulier karakter en één bijeenkomst thematisch. De thematische vergadering stond in het teken van de reorganisatie waarin Destion zich toen volop bevond. Reguliere vergaderingen In de reguliere vergaderingen zijn de vele algemene toezichtonderwerpen en goedkeuringsbesluiten aan de orde geweest. Een belangrijk instrument voor het houden van goed intern toezicht zijn de kwartaalrapportages waarin behalve de stand van zaken van de operationele bedrijfsdoelstellingen aan het einde van het betreffende kwartaal, ook inzicht wordt verschaft in de risico’s waarmee Destion te maken heeft. Destion heeft alle interne en externe risico’s beschreven en aangegeven hoe deze worden beheerst en hoe hoog het betreffende risico ervan is. Verder zijn enkele bestuursbesluiten voor de uitvoering van nieuwbouwprojecten behandeld. In het besluit wordt toegelicht welke investeringen nodig zijn en wat het risicoprofiel van het project is. Deze wordt beschreven en gepresenteerd in een roosgrafiek. In het afgelopen boekjaar heeft de RvC in de reguliere vergaderingen de onderstaande onderwerpen besproken en de noodzakelijke (goedkeurings-)besluiten genomen:  Volkshuisvestings- en jaarverslag en Jaarrekening 2012;  Activiteitenplan en begroting 2014;  Financiële meerjarenprognose 2013-2022;  Opdrachtverstrekking aan accountantsbureau Flynth voor de controle van de jaarrekening 2013 en de daarbij behorende follow-up;  Beëindiging van arbeidsovereenkomsten met zes medewerkers als gevolg van de reorganisatie van Destion;  Verkoop van het kantoorpand aan de Houtstraat 5 te Gennep;  Omzetting van koopwoningen naar tijdelijke huurwoningen met recht van koop. Daarnaast zijn in 2013 onder andere de navolgende onderwerpen aan de orde geweest:  Bespreking controleresultaten en rapport van bevindingen 2012 met accountant Deloitte;  Beoordeling functioneren van accountant Deloitte;  Investeringsstatuut Destion  Huurverhoging per 1 juli 2013;  CFV, Corporatie in Perspectief 2013;  Het solvabiliteits- en prestatieoordeel 2013, van het ministerie van BZK. Financiële meerjarenprognose 2014- 2023 De financiële ontwikkelingen van Destion worden uiteraard zeer kritisch en nauwkeurig door de raad gevolgd. Met de toegepaste MJP-software is niet alleen de directeurbestuurder, maar ook de raad in staat om het financiële toezicht zorgvuldig en nauwlettend uit te voeren. Op basis van de prognose blijkt dat Destion ondanks de op komst zijnde verhuurdersheffing en de extra saneringssteun aan het CFV, optimaal presteert en het maximale maatschappelijke rendement uit haar beschikbare vermogen haalt. De raad is hier erg tevreden over, maar constateert tegelijkertijd dat bij het nemen van toekomstige sociale en maatschappelijke investeringsbeslissingen een zorgvuldige afweging steeds noodzakelijk is. 50


De raad constateert dat Destion haar ambities zoals die in het ondernemingsplan zijn geformuleerd, nog steeds kan realiseren. Als de focus van de overheid op het vermogen van de sector echter toeneemt, heeft dat ongetwijfeld gevolgen voor het toekomstige beleid en de investeringscapaciteit van Destion. De RvC blijft deze ontwikkelingen met enige zorg volgen. Functioneren accountant De accountant vormt een belangrijke spilfunctie in het toezicht op de woningcorporatie. De raad heeft daarom het functioneren van accountant Deloitte besproken. De raad is van mening dat deze haar werkzaamheden, met oog voor de individuele belangen van Destion en de sector, zorgvuldig en volgens de destijds gemaakte condities heeft uitgevoerd. De raad heeft in 2010 de accountant een vervolgopdracht voor drie jaren verstrekt, welke afliep in 2013. De raad heeft daarom eind 2013 de zoektocht opgepakt naar een volgende accountant. Daarbij heeft de raad vier accountantsbureaus gevraagd een aanbieding te doen voor de controle van de jaarrekeningen voor de volgende drie jaren. Daarbij heeft de raad gekozen voor Flynth accountants. Governancecode Woningcorporaties De raad schenkt veel aandacht aan de Governancecode Woningcorporaties. Op enkele onderdelen na (zie hoofdstuk 11.2) is de code volledig geïmplementeerd. Verder heeft de raad in 2013 besloten om de drie zittingstermijnen van vier jaar in de statuten, pas aan te passen als de Herzieningswet wordt vastgesteld en dit wijzigingen met zich mee brengt. Naar het oordeel van de raad is de bestuurlijke organisatie van Destion op orde en voldoet deze in ruime mate aan de vereiste transparantie die je van een maatschappelijke organisatie mag verwachten. De RvC van Destion hanteert de noodzakelijke beleidsdocumenten die voor de noodzakelijke transparantie nodig zijn. Zo zijn onder andere de volgende documenten vastgesteld en op de website van Destion te raadplegen:  Statuten Destion  Directiestatuut  Reglement Raad van Commissarissen  Functieprofielen Raad van Commissarissen  Organisatieschema  Delegatie- en procuratieschema  Treasurystatuut  Investeringsstatuut  Gedrags- en integriteitscode  Klokkenluiderregeling  Rooster van aftreden Zelfevaluatie raad en beoordeling directeurbestuurder In 2013 heeft de RvC in een besloten vergadering en buiten de aanwezigheid van de directeurbestuurder, haar eigen functioneren, evenals dat van de individuele leden geëvalueerd. De zelfevaluatie is uitgevoerd met behulp van een zelfevaluatiemodel dat in het verleden door het NCIV is uitgegeven en een door Governance Support uitgegeven evaluatiemodel. De belangrijkste aandachts-/verbeterpunten die uit de zelfevaluatie naar voren zijn gekomen, zijn:  Toezicht houden De raad heeft zich in 2013 mede dankzij de beschikbare toezichtinstrumenten een goed beeld kunnen vormen van de financiële en maatschappelijke positie van Destion. Met deze instrumenten ze op een adequate en zorgvuldige wijze haar toezichtfunctie uitvoeren. De raad neemt besluiten op basis van nauwkeurige en betrouwbare onderbouwingen en na zorgvuldig beraad. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 laten zien dat ze ook goedkeuring durft uit te stellen of te weigeren. Zo is de Volmacht tot lastgeving t.b.v. de WSW borging kritisch en met enige tijdsvertraging behandeld. In de ogen van de Raad van Commissarissen is er een goed 51


evenwicht tussen de maatschappelijke taak van Destion en de bedrijfseconomische afwegingen die steeds weer gemaakt worden. Aandachtspunten in het kader van toezicht blijven voor de raad het meer discussiëren aan de voorkant van projecten en het risicomanagement van projecten.  Adviseren De raad is van mening, dat de directeurbestuurder in voldoende mate gebruik maakt van de individuele commissarissen in de rol als adviseur, klankbord en sparringpartner. Niet alleen op verzoek van de directeurbestuurder, maar ook op eigen initiatief. De raad heeft mede door de toegepaste profielindeling veel kennis en ervaring. Hierdoor was er in 2013 naar oordeel van de raad sprake van objectief en kritisch toezicht.  Werkgeversrol De RvC heeft een goed beeld van de functie-eisen en competenties waarover de directeurbestuurder moet beschikken. Mede op basis daarvan wordt een helder beloningsbeleid toegepast. Deze is in overeenstemming met het op 3 juni 2010 door zowel de leden van de VTW als de leden van het Directeurencontact ingestemde advies van de Commissie Beloningscode voor een sectorbrede beloningscode. Jaarlijks vindt de evaluatie over het functioneren van de directeurbestuurder plaats. Daarop houdt de voorzitter een functionerings- en beoordelingsgesprek waarvan een verslag wordt gemaakt.  Leden De RvC heeft een profielschets voor de raad en haar individuele leden vastgesteld. Deze omvat een overzicht van de diverse vakgebieden en competenties die relevant zijn voor de adequate uitoefening van de functie. Ieder jaar evalueert de raad haar eigen gezamenlijk functioneren, maar ook dat van de individuele leden.  Vergadering De raad heeft een goede constructieve, maar ook zeer kritische relatie met het bestuur. Het kenbaar maken van andere inzichten en eventuele meningsverschillen ontlopen zij niet. Hierdoor ontstaat een scherpe relatie waarbij goed wordt geluisterd naar wederzijdse argumenten. Ieder lid van de raad heeft vanuit de eigen expertise en achtergrond inbreng in de vergadering. De uiteindelijke oordeel- en besluitvorming is voor alle deelnemers helder. Er is nauwelijks verzuim bij de vergaderingen. Het functioneren van de directeurbestuurder is eveneens uitvoerig in de raad besproken. De raad is van mening dat de directeurbestuurder in 2013 goed heeft gefunctioneerd en voor zover mogelijk alle voorgenomen activiteiten en doelstellingen heeft gerealiseerd. Uitzondering daarop blijven de bouwprojecten die door regelgeving en planologische procedures steeds weer vertragen en niet worden opgestart. Verder is er gewerkt aan verbetering van bestaande beleidsen werkdocumenten en is er in voldoende mate inzicht gegeven in de interne en externe risico’s waarmee Destion in 2013 te maken had. Algemeen toezicht De raad heeft in 2013 de ontwikkelingen in de woningcorporatiesector uiteraard aandachtig gevolgd. De ontwikkelingen die als gevolg van het nieuwe regeerakkoord op de sector af komen baart de raad zorgen. De betaalbaarheid van de woningen voor een deel van de doelgroep en de bedrijfsvoering van Destion kunnen hiermee onder druk komen te staan. De raad is zich ervan bewust dat deze verdergaande omstandigheden waarin de organisatie zich bevindt, ook een verdere professionalisering van de raad vereist. De algemene en individuele functiebeschrijvingen en invulling van de vacatures, worden daarom steeds belangrijker. Het algemene toezicht wordt verdiept door behalve het volgen van de mediaberichten en vakliteratuur, ook in gesprek te zijn met de directeurbestuurder, accountant Deloitte, Huurdersraad en Ondernemingsraad. Ook de bijeenkomsten van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties bieden de noodzakelijke informatie.

52


Themabijeenkomst: Reorganisatie Destion Jaarlijks organiseert de Raad van Commissarissen een themabijeenkomst, zo ook in 2013. Dit jaar stond deze bijeenkomst in het teken van de reorganisatie van Destion. Deze reorganisatie is tijdig opgepakt en niet zoals de meeste corporatiereorganisaties om sec te bezuinigen, maar om de organisatie klaar te stomen voor de toekomst. De toekomst zal ongetwijfeld een heel ander klantencontact en meer technologische ontwikkelingen met zich meebrengen. Ook zal in de toekomst met minder mensen meer werk moeten worden verricht. De reorganisatie is dan ook een perfecte ontwikkeling geweest op het ondernemingsplan 2013-2017 met de titel “Meer… minder!?”. Verder heeft de reorganisatie zich naast de medewerkers sterk gericht op de vervanging van het primaire ERP automatiseringssysteem en de huisvesting. Daarbij is de organisatie van drie locaties teruggebracht naar één vestiging in Nieuw Bergen. Ook het sluiten van de twee woonwinkels en het outsourcen van de fysieke woonwinkelfuncties naar een regionale bouwmarkt is goed opgepakt en verlopen. De raad heeft in deze intensieve en gevoelige periode de directeurbestuurder goed van advies kunnen voorzien en heeft daarnaast een belangrijke rol kunnen vervullen in haar klankbordfunctie. Dit heeft er mede aan bijgedragen dat de reorganisatie op een gedragen en constructieve wijze is gerealiseerd. Belanghoudersbijeenkomst De raad organiseert jaarlijks een belanghouderbijeenkomst zoals dat is bepaald in de governancecode. Deze bijeenkomst heeft begin 2013 plaatsgevonden en stond in het teken van de kritiek en negatieve media-aandacht die de sector de laatste jaren over zich heen krijgt. Via een oproep in de regionale weekbladen zijn alle belanghouders uitgenodigd voor een belanghoudersbijeenkomst in MFC De Koppel in Middelaar. Met een opkomst van 70 mensen, was de interesse voldoende, maar het hadden er meer mogen zijn. Op basis van vooraf ingebrachte mediaberichten zijn de voorzitter van de RvC en de bestuurder bestookt met vragen en opmerkingen over Destion. De conclusie was dat Destion zich duidelijk onderscheidt van de corporatiesector en belanghouders erg tevreden zijn over het functioneren van Destion en de keuzes die men op sociaal en maatschappelijk vlak maakt. 11.6 Risicobeheersing en controlesysteem Om de risico’s van het bedrijf te overzien wordt een aantal risicobeheersystemen toegepast. Zo wordt in de kwartaalrapportages inzicht gegeven in eventuele externe en interne risico’s. Voor bouwprojecten wordt per project een risicoanalyse met zogenaamde risicokaart opgesteld waarbij de mate van risico’s wordt beschreven en in kaart wordt gebracht. Op basis daarvan kunnen zorgvuldige keuzes gemaakt worden voor de realisatie van de diverse sociale en maatschappelijke bouwprojecten. Periodiek wordt een scan gemaakt van de externe en interne risico’s van Destion. Daarbij worden op de onderdelen: Markt, Maatschappij, Omgeving, Operationele kerntaken, Middelen, Personeel, ICT, Financieel, Structuur en cultuur, Beleid & strategie en Planning & control de risico’s benoemd en aangegeven welke maatregelen zijn gehanteerd en hoe hoog het risico is. Daarbij hebben we geconstateerd dat in 2013 geen dusdanige risico’s zijn genomen welke de toekomstige bedrijfscontinuïteit van Destion in gevaar brengen. Voor een veelvoud aan bedrijfsprocessen zijn administratieve organisatie met interne controles (AO/IC) uitgewerkt. In 2013 zijn de processen niet verder uitgebreid. Nadat de reorganisatie verder inhoud heeft gekregen zullen ook alle AO/IC beschrijvingen en schema’s kritisch tegen het licht moeten worden gehouden en worden afgestemd op de nieuwe organisatie-inrichting met nieuwe afdelingen en functies. Dit geldt overigens ook voor diverse beleidsdocumenten.

53


11.7 Visitatie De RvC begrijpt de doelstelling en inzet van een visitatie. Destion heeft zich in 2011 voor de tweede keer laten visiteren door Raeflex, een door de Stichting Visitatie Woningcorporaties geaccrediteerde en onafhankelijke visitatiecommissie. Overeenkomstig de Aedescode is het visitatierapport ook op de website van Destion geplaatst. Opvallend is dat het document in 2013 niet één keer is gedownload via de website van Destion. Onafhankelijkheid Tijdens de jaarlijkse evaluatie heeft de RvC vastgesteld dat in de zin van de in de governancecode aangeduide criteria in 2013 alle leden onafhankelijk waren. 11.8 Tegenstrijdige belangen Bij de bovenvermelde evaluatie is ook gebleken dat er in 2013 geen sprake is geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder of de RvC zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties. De raad hanteert ter bewaking en beheersing van de integriteit de vastgestelde Gedrags- en Integriteitscode van Destion. Er is ook een openbaar gemaakte Klokkenluidersregeling waarmee het mogelijk is wantoestanden aanhangig te maken. 11.9 Deskundigheid en samenstelling De samenstelling van de RvC is gebaseerd op de algemene en individuele profielschetsen. Er is geen Remuneratiecommissie ingesteld. Auditcommissie In 2013 was een auditcommissie actief. Na een uitvoerige discussie over de taakomvang van de commissie heeft de raad besloten om geen reglement voor deze commissie vast te stellen. Van de commissie wordt verwacht dat zij zich ook zonder reglement bezighoudt met relevante zaken op het gebied van financiering en bedrijfsvoering. In 2013 heeft de commissie driemaal vergaderd. Daarbij zijn behalve dagelijkse financiële vraagstukken de volgende majeure onderwerpen behandeld en al dan niet ter bekrachtiging voorgelegd aan de raad. 

   

Deloitte accountants heeft de managementletter 2012 uitgebracht door een periodieke controle bij Destion uit te voeren op processen en activiteiten. De managementletter is door de commissie beoordeeld en verder met de raad besproken. De fiscale balans 2011 is beoordeeld en vervolgens ingediend bij de Belastingdienst. De concept jaarrekening 2012 is beoordeeld en ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. De commissie heeft de financiële meerjarenprognose 2014–2018 getoetst en heeft deze samen met de begroting 2014 ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Er is gesproken over de fiscale regelgeving rondom het btw-beleid bij commissarisbeloningen.

11.10 Verantwoording van de beloning Directeurbestuurder De directeurbestuurder heeft een arbeids- overeenkomst voor onbepaalde tijd. In deze overeenkomst is geen vertrekregeling opgenomen. Aan de hand van een extern deskundig adviseur van KPMG, is de bestuurder destijds overeenkomstig de adviesregeling ‘Izeboud’ ingedeeld in functiegroep D. In overleg met de directeur is afgesproken dat er geen variabele beloning (bonusregeling) wordt toegepast. Op basis daarvan is in 2013 een bruto jaarsalaris (inclusief 8% vakantietoeslag) uitbetaald van € 113.871. Alle overige arbeids- en pensioenvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Beloning directeurbestuurder

Vast jaarinkomen incl. vakantiegeld Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Werkgeversdeel van de voorzieningen voor beloningen betaalbaar op termijn: Pensioenvoorziening

€

113.871 6.162 22.957 54


De directeurbestuurder heeft een onbelaste vergoeding van € 70 per maand. Er worden verder geen onkosten gedeclareerd. Raad van Commissarissen Het honorarium voor de raad is overeenkomstig de VTW adviesregeling Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties vastgesteld. Het gezamenlijk vast jaarhonorarium van de raad is in 2013 € 30.500. De individuele bruto honorering van de commissarissen bedroeg in 2013 voor de voorzitter € 8.500 en voor de overige leden € 5.500. 11.11 Verklaring van de Raad van Commissarissen De RvC Destion heeft kennis genomen van het Volkshuisvestings- en jaarverslag met jaarrekeningen 2013 en heeft deze laten onderzoeken door Flynth accountants uit Arnhem en vervolgens goedgekeurd. De bijbehorende controleverklaring is opgenomen in deze jaarverslaglegging. De raad spreekt haar grote waardering uit voor de wijze waarop in 2013 de directeurbestuurder en de medewerkers erin zijn geslaagd om de reorganisatie van Destion tot een goed einde te brengen. Uiteraard is de raad zich ervan bewust dat dit de nodige offers van de medewerkers met zich heeft meegebracht. Desalniettemin heeft de corporatie in 2013 weer een grote stap gezet in de ontwikkeling van haar professionaliteit en kwaliteit van de dienstverlening. En dit alles met een bedrijfsresultaat waar men trots op kan zijn. De raad spreekt dan ook haar grote waardering uit voor hen én voor de goede resultaten die in 2013 zijn bereikt. De raad bedankt ook de Huurdersraad voor de wijze waarop zij zoals al vele jaren het geval is, de belangen van de huurders en woningzoekenden van Destion in 2013 heeft behartigd. Gennep, 26 mei 2014 De Raad van Commissarissen M.C.W. Janssen, voorzitter

G.A.C.M. Thijssen, vicevoorzitter

E.J.J. Jennissen

A.J.Th.M. Görts-van de Pas

A.L. Moors

55


www.destion.nl [email protected] 088 199 00 00 088 199 00 99 Postbus 199 6590 AD Gennep

56

Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion Jaarverslag 2013

Recommend Documents