Jaarverslag 2011
Volkshuisvesting Arnhem
Jaarverslag 2011 Stichting Volkshuisvesting Arnhem
24 april 2012
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ................................................................................................................................... 5 2. IMPULSEN AAN DE SAMENLEVING .............................................................................................. 6 2.1. Wijkontwikkeling ...................................................................................................................... 6 2.1.1 Vitale wijken ................................................................................................................................. 7 2.1.2 Leefbare buurten .........................................................................................................................10 2.1.3 Arnhem mooier maken .................................................................................................................14 2.2 Sociaal investeren .................................................................................................................... 15 2.2.1 Aanpakken persoonlijke problematiek huishoudens .........................................................................15 2.2.2 Tweede kansbeleid.......................................................................................................................16 2.2.3 Vergroten van kansen voor de jeugd in aandachtswijken ................................................................16 2.2.4 Stageplaatsen ROC/VMBO ............................................................................................................17 2.2.5 Arbeidsactivering door maatschappelijk ondernemen ......................................................................18 2.2.6 Jo’s Werkplaats: eigen leerplekken door arbeidsactivering ...............................................................18 2.2.7 Handhaven woongenot .................................................................................................................18 2.3 Keuzevrijheid vergroten .......................................................................................................... 19 2.3.1 Aanbieden diverse contractvormen ................................................................................................19 2.3.2 Huurvast .....................................................................................................................................19 2.3.3 Kopen met korting .......................................................................................................................19 2.4 Duurzaamheid .......................................................................................................................... 20 2.4.1 Duurzaam bouwen .......................................................................................................................20 2.4.2 Duurzaam wonen .........................................................................................................................20 2.4.3 Duurzaam verbouwen ..................................................................................................................21 2.4.4 Duurzaam ondernemen ................................................................................................................22 3. KERNACTIVITEITEN ................................................................................................................... 23 3.1.1 Omvang en kwaliteit woningbezit ..................................................................................................23 3.1.2 Bouwen en afzetten nieuwbouwwoningen ......................................................................................24 3.1.3 Labeling woningvoorraad zelfstandig wonen...................................................................................25 3.1.4 Garanderen betaalbaarheid woonproducten ...................................................................................25 3.2 Woningen betaalbaar houden .................................................................................................. 27 3.2.1 Goede prijs-kwaliteitverhouding ....................................................................................................27 3.2.2 Huurverhoging inflatievolgend .......................................................................................................29 3.3 Onderhouden en verbeteren van onze woningen .................................................................... 29 3.3.1 Verbeteren woningen en woongebouwen.......................................................................................29 3.3.2 Naar basiskwaliteit .......................................................................................................................29 3.3.3 Onderhouden woningen ...............................................................................................................30 3.3.4 Woning aanpassen op initiatief huurder .........................................................................................30 3.4 Actief in wonen-welzijn-zorg ................................................................................................... 30 3.4.1 Wooneenheden voor bijzondere doelgroepen .................................................................................30 3.4.2 Mensen in crisissituaties en mensen met onaangepast gedrag .........................................................31 3.4.3 Woningen voor mensen met fysieke beperkingen ...........................................................................31 3.5 Goede dienstverlening ............................................................................................................. 32 3.5.1 Begeleid opleveren .......................................................................................................................32 3.5.2 Woningzoekenden helpen bij vinden van woning ............................................................................32 3.5.3 Communicatie met klanten optimaliseren .......................................................................................32
2
3.5.4 Dienstverlening verbeteren in de keten Service- en Mutatieonderhoud .............................................33 3.5.5 Serviceverlening reparatie-onderhoud ............................................................................................33 3.5.6 VVE-beheer .................................................................................................................................34 4. ORGANISATIE ............................................................................................................................ 35 4.1 Werknemers ............................................................................................................................. 35 4.1.1 Trainingen en opleidingen.............................................................................................................35 4.1.2 Diversiteit ....................................................................................................................................35 4.2 Processen en projecten ............................................................................................................ 35 4.2.1 De Nieuwe Klantenservice .............................................................................................................36 4.3 Strategie en beleid ................................................................................................................... 36 4.3.1 Portfoliobeleid verder ontwikkelen .................................................................................................36 4.4 Bedrijfsmiddelen ...................................................................................................................... 37 4.4.1 Financiële waarderingsgrondslag ...................................................................................................37 4.4.2 Nieuwe informatietechnologie .......................................................................................................37 4.4.3 Sponsoring ..................................................................................................................................37 5. FINANCIEEL RESULTAAT 2011................................................................................................... 38 5.1 Jaarresultaat ............................................................................................................................ 38 5.2 Financiële Meerjaren Raming ...........................................................................................................40 5.3 Financiering ............................................................................................................................. 42 5.3.1 Financiering .................................................................................................................................42 5.3.2 Beleggingen.................................................................................................................................46 5.4 Maatschappelijk Dividend ........................................................................................................ 46 Overig Sociaal Investeren......................................................................................................................47 5.5 Risico’s ..................................................................................................................................... 48 5.6 Beoordelingen door externe instanties .................................................................................... 48 5.6.1 Continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordeel ...................................................................................48 6. INTERN TOEZICHT EN BESTUUR ................................................................................................ 49 6.1 Governancestructuur ............................................................................................................... 49 6.1.1 Juridische structuur en inrichting van de organisatie .......................................................................49 6.1.2 Raad van Commissarissen.............................................................................................................49 6.1.3 Bestuur .......................................................................................................................................50 6.1.4 Beloning ......................................................................................................................................51 6.1.5. De audit van de financiële verslaglegging, de positie van de interne controle functie en de externe accountant ...........................................................................................................................................51 6.1.6 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding .................................................. 51 6.1.7 Toepassing van de Governancecode Woningcorporaties ..................................................................52 6.1.8 Publicaties op onze website ..........................................................................................................52 6.2 Verslag van de Raad van Commissarissen ............................................................................... 52 6.2.1 Taak en werkwijze .......................................................................................................................53 6.2.2 Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen ..................................................................55 6.2.3 Onafhankelijkheid ........................................................................................................................55 6.2.4 Tegenstrijdige belangen ...............................................................................................................56 6.2.5 De audit van de financiële verslaglegging.......................................................................................56
3
6.2.6 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden .............................56 6.2.7 Deskundigheid en samenstelling ....................................................................................................56 6.2.8 Remuneratiebeleid .......................................................................................................................59 6.3 Verslag van het bestuur ........................................................................................................... 61 6.3.1 Inrichting van de organisatie .........................................................................................................61 6.3.2 Besturingsproces ..........................................................................................................................62 6.3.3 Risicobeheersing ..........................................................................................................................63 6.3.4 Samenstelling bestuur en rechtspositie ..........................................................................................64 6.3.5 Tegenstrijdige belangen ...............................................................................................................64 7. COLOFON ................................................................................................................................... 65 BIJLAGE 1 VERBINDINGEN ............................................................................................................ 66 BIJLAGE 2 KENGETALLEN .............................................................................................................. 68
4
1. Inleiding We hebben een fantastisch jaar achter de rug. 2011 was nog beter dan ons jubileumjaar 2008. We hebben goed gepresteerd en veel waardering voor ons werk ontvangen. Maar kan een corporatie wel goed presteren als de woningmarkt op slot zit en Nederland in een economische crisis zit? En mogen we hier jubelen terwijl er een parlementaire enquête over het functioneren van woningcorporaties op komst is? Past ons bescheidenheid of is het juist tijd om aandacht op de maatschappelijke prestaties te richten? We hebben in 2011 242 nieuwe woningen opgeleverd, bijna de helft van het totaal aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen in Arnhem. Dat is bijna 2 % van onze bestaande woningvoorraad, een prestatie die ruim boven het gemiddelde in de sector ligt. We hebben 108 woningen uit de bestaande woningvoorraad verkocht, conform onze begroting. We hebben 93 % van onze lege woningen geleverd aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.500 en dat is een bijzondere prestatie omdat we geen inkomenseisen hebben gesteld. We hechten aan keuzevrijheid voor de klant. We hebben met de wijkontwikkeling in Klarendal de Gulden Feniks (voorheen de Nationale Renovatieprijs) gewonnen en we hebben twee tweede prijzen gewonnen met de restauratie van de Van Verschuerwijk. Malburgen en Klarendal, onze krachtwijken, stonden in het rapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op de eerste en tweede plaats in het overzicht van de veertig Vogelaarwijken die de meeste vooruitgang hebben geboekt in de periode 2008 – 2010. De visitatiecommissie heeft zich begin 2011 lovend over ons uitgelaten en goede adviezen ter verdere verbetering gegeven. Het USP-onderzoek naar het oordeel van de klant over woning, woonomgeving en onze dienstverlening laat zien dat de tevredenheid van de klant, na een spectaculaire stijging in 2009 in 2011 stabiel gebleven is. Ook financieel hebben we het goed gedaan in 2011: onze eigen vermogen is sterk gegroeid; onze operationele kasstroom is positief; de bedrijfskosten zijn gedaald en onze derivaten hebben geen margin calls.... En dan te bedenken dat we in 2011 erg intern gericht waren omdat we, met succes, de vervanging van ons primaire systeem per 1 januari 2012 aan het voor bereiden waren. En de crisis? Natuurlijk hebben we last van de (dreigende) bezuinigingen, de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek en het ongewisse economische en politieke klimaat. Maar de crisis biedt ook kansen en die hebben we benut: de rente is laag, de bouwkosten zijn laag, de btw op onderhoud was tijdelijk verlaagd, de overdrachtsbelasting is verlaagd en de kopers hebben gebruik gemaakt van de koperssubsidie. Daarnaast hebben we in 2011 (toch nog) een Vogelaarbijdrage ontvangen. Het is niet allemaal kommer en kwel. Bovenstaande gejubel over de prestaties in 2011 is niet alleen te danken aan de inzet in 2011. Volkshuisvesting in het algemeen en wijkontwikkeling in het bijzonder is een kwestie van lange adem. Alle prestaties in 2011 vinden hun basis in de jaren daarvoor. Ons werk is als een marathon en 2011 was de eindsprint. ‘Eindsprint’ was ook de titel van ons Jaarplan 2011. Eind 2011 zijn we gestart met het maken van een nieuw Ondernemingsplan, gericht op de opgaven in Arnhem en afgestemd op de ongewisse condities. We houden vast aan onze missie: ‘Volkshuisvesting maakt goed en betaalbaar wonen in vitale wijken mogelijk’. We werken samen met huurders en andere belangenhouders aan stad, wijken, buurten en plekken. Prettig wonen in een fijne omgeving is nog niet iedereen gegeven. Er is nog genoeg te doen. Gerrit Breeman 24 april 2012
5
2. Impulsen aan de samenleving Externe belangenhouders geven ons brandstof voor ons nieuwe ondernemingsplan. Intern werken mensen uit alle geledingen mee aan de formulering. Het jaar 2012 is een overgangsjaar waarin we het nieuwe ondernemingsplan voor de komende periode vorm zullen geven. We kijken terug op een periode van vier jaar waarin veel verbeterd is voor de mensen die bij ons een huis huren. Hun woonomgeving is er meestal op vooruit gegaan. Wij hebben in vijf aandachtswijken op vier impulsen ingezet: wijkontwikkeling, sociaal investeren, keuzevrijheid van onze klanten vergroten en duurzaamheid.
2.1. Wijkontwikkeling Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties publiceerde halverwege 2011 een Top 40 van de progressie in de Krachtwijken in Nederland. Malburgen stond op plaats 1 en Klarendal op 2. Niet alleen het ministerie vindt dat het goed gaat. De bewoners zeggen dat ook. Onderzoeksbureau USP meet om de twee jaar wat onze huurders onder andere vinden van de woonomgeving. In 1999 bleef het oordeel over Malburgen, Klarendal, ’t Broek, Presikhaaf en de Geitenkamp nog fors onder het stedelijk gemiddelde steken. In 2009 vloog het cijfer omhoog om vorig jaar op dat hoge niveau te stabiliseren. Gerard Marlet van de Atlas Nederlandse Gemeenten sprak in De Gelderlander van ‘een opmerkelijke trendbreuk’ in de stad. Hij vergelijkt jaarlijks enkele tientallen grote steden van Nederland op een scala van aspecten.’ De tweedeling is de afgelopen jaren in onze stad met succes aangepakt. Arnhem slaagt erin hoog opgeleiden aan zich te binden én minder kansrijken daarvan te laten profiteren.’ Wij beschouwen dat als steun voor onze keuze om een zwaar accent op wijkontwikkeling te leggen. In ons nieuwe Ondernemingsplan voor de komende jaren zal wijkontwikkeling nog meer nadruk krijgen. Wij hebben ons de afgelopen jaren geconcentreerd op de zwakkere gebieden: de vier Krachtwijken en de Geitenkamp, wij noemen dat aandachtswijken. De kern van onze aanpak was dat we samen met bewoners en gemeente optrokken. Daarbij voegden zich wisselend andere partijen. We luisterden naar de behoeften zoals bewoners en belangenhouders die formuleerden en probeerden die te vertalen naar haalbare ontwikkelingen. Dat betekende ook afzien van blauwdruk-denken. We ontwikkelen langs organische weg, grijpen kansen waar die zich voordoen, gestuurd door een stip aan de horizon.
Onderzoek woontevredenheid en dienstverlening Resultaten van het tevredenheidonderzoek onder onze huurders in 2011 (bron: USP Marketing Consultancy) Gemiddeld rapportcijfer voor:
De woning in totaal De woonomgeving in totaal De dienstverlening in totaal
Huurders van Volkshuisvesting
2003 7,1 6,7 6,9
2005 7,1 7,1 7,0
2007 7,1 7,1 7,2
2009 7,5 7,4 7,2
2011 7,4 7,3 7,3
Referentie stedelijke corporaties 2011 7,4 7,2 7,4
De positieve ontwikkeling in de wijken wordt ook zo ervaren door de huurders in 2011: de groep mensen die vindt dat hun buurt er qua leefbaarheid op vooruit is gegaan, is een stuk groter dan de groep die vindt dat hun buurt er op achteruit is gegaan (37 % om 22 %). USP heeft aangegeven dit een opmerkelijk resultaat te vinden in vergelijking met onderzoek in andere steden.
6
2.1.1 Vitale wijken Wijkactieplannen Corporaties en gemeente hebben voor de vier Krachtwijken Presikhaaf, ‘t Broek, Klarendal en Malburgen wijkactieplannen (WAP) opgesteld. Die zijn gerangschikt rond zeven thema’s: werken, wonen, achter de voordeur, integratie, veiligheid, sport en cultuur, leren en opgroeien. De bewoners van de vier Krachtwijken hebben, net als in 2008, meegedacht over de invulling van de thema’s. Zij hebben hun aanvullingen en opmerkingen gegeven, waarna de vier wijkactieplannen zijn opgesteld. Geitenkamp is geen Krachtwijk, maar wel een aandachtswijk. Door de provincie zijn, in het kader van het Gelders Stedelijk Ontwikkelingsbeleid (GSO), gelden beschikbaar gesteld om de wijk te vitaliseren. Ook de gemeente en de betrokken corporaties investeren in de Geitenkamp. Ook hier is een wijkactieplan opgesteld.
Klarendal Woningen verkopen bij mutatie In Klarendal hebben we 619 woningen gelabeld als verkoopwoning bij mutatie. Daarvan hebben we er in 2008 28, in 2009 22, in 2010 41 en tenslotte in 2011 28 verkocht. Dat zijn er in totaal 119 een fors aantal, maar minder dan het aantal van 170 dat we ons ten doel hadden gesteld. Modekwartier: ondernemers terug in de wijk Onze investeringen in het Modekwartier ronden we in 2012 goeddeels af. Het projectbureau 100%Mode is eind 2011 opgeheven. De activiteiten zijn deels overgenomen door andere partijen in de wijk (ondernemersvereniging DOCKS en de Mode Incubator) en deels opgenomen in onze reguliere processen. Sinds 2006 hebben we ruim 50 ondernemingen toegevoegd aan de wijk: 1 mode-incubator, 1 artistieke drukkerij, 1 monsteratelier, 1 kantoor, 5 horecagelegenheden en 43 winkels. Daarnaast hebben we ruim 30 woningen opgeknapt en verhuurd aan ontwerpers. De meesten hebben hun atelier aan huis. Alexander Pechtold, D66-leider in de Tweede Kamer, komt met enige regelmaat langs in Klarendal om de ontwikkelingen te volgen. Hij is onder de indruk, zo blijkt uit een tweet die hij begin 2012 de lucht in zond. Hij stelde Klarendal ten voorbeeld aan andere wijken: ‘Kijk naar Klarendal in Arnhem. Die wijk is nu ook hip door het Modekwartier.’ Topsector innovatie Sommige effecten hadden we niet voorzien. Het Modekwartier is een van de pilaren van de modeinfrastructuur van Arnhem. Het modeprofiel van de stad is ondertussen zo sterk dat het op de Haagse burelen opvalt. Het kabinet-Rutte investeert in topsectoren in de economie. Een van die sectoren is de creatieve industrie en een van de vijf speerpunten daarbinnen is mode. Het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie (EL&I) wees Arnhem aan als hét centrum van mode. Dat is natuurlijk te danken aan de uitstekende modeopleiding van ArtEZ en het wetenschappelijke werk dat modelector José Teunissen daar doet. Maar ook aan het Modekwartier met zijn Monsteratelier en de Mode Incubator. Een dergelijk effect hebben we nooit expliciet geformuleerd, maar het is wel een gevolg van de investeringen in de wijk. Kop Klarendalseweg Ons streven is om de kop van de Klarendalseweg, waar de Verlengde Hoflaan de Klarendalseweg kruist, te ontwikkelen tot tweede pool van het Modekwartier. Dat doen we door de uitbreiding van het aantal ondernemingen en de herontwikkeling van het kazerneterrein. Een aantal jonge ondernemers heeft zich hier gevestigd. Café Sugar Hill ging in de zomer open en was vanaf de opening een succes. Een andere opmerkelijke ondernemer is fietsontwerper Herman van Hulsteijn. Zijn zelf ontworpen racefiets vindt aftrek in de hele wereld. Hij stapte begin 2011 schuchter in het project, onzeker of hij de huur zou kunnen opbrengen. Na enkele maanden vroeg hij ons of hij de buurwinkel erbij kon huren. Behalve een winkel heeft hij nu een werkplaats waar twee Klarendalse jongeren leren metaal te bewerken. Hommelstraat De Hommelstraat is de toegang tot (Modekwartier) Klarendal. Onze collega-corporatie Portaal heeft daar met de aankoop van een voormalige supermarkt op de hoek met de Van Muijlwijkstraat een cruciale investering gedaan. Zij wil het pand invullen naar het 3D-concept dat we voor de Hommelstraat hebben vastgelegd: design, delicatessen en duurzaamheid. Met Portaal en gemeente zijn we in overleg over een opvallend kunstwerk aan de overkant van de Hommelstraat. Tenslotte lijkt het erop dat het voormalige pand van
7
Aspects, op de derde ‘hoek’ van deze T-splitsing, een nieuwe invulling krijgt. Daarmee ontstaat in 2012 veel nieuwe energie op deze plek die zal helpen om publiek vanuit de binnenstad hier naartoe te halen. Aan de Hommelstraat opende Tape bar afgelopen jaar de deuren in een pand van Volkshuisvesting. Ook deze horecaonderneming draait goed en slaagt erin om, net als Goed en Sugar Hill, een eigen publiek te trekken met haar ‘Berlijnse’ uitstraling. Investeren in stedelijke voorziening Stedelijke voorzieningen trekken nieuwe mensen uit andere delen naar Klarendal. Dat hebben we gezien met restaurant Goed in Station Klarendal. Zij vertellen daarna zelf het verhaal van het vernieuwde Klarendal. Daar kan geen PR-campagne tegenop. We openen in 2012 twee nieuwe stedelijke voorzieningen: Kazerne Klarendal en Hotel ModeZ/Café CASPAR. Kazerne Klarendal De oplevering van Kazerne Klarendal komt met rassen schreden naderbij. Het gebouw is aan de buitenzijde fraai opgeknapt en op de bovenste verdieping zijn de dichtgetimmerde ramen weer opengemaakt. Aan de binnenkant vordert het werk. Al in het voorjaar van 2012 zullen de beide huurders Kunstbedrijf Arnhem en Huis van Puck kunnen beginnen met hun deel van de inrichting. Zij verwachten vanaf september, de start van het nieuwe seizoen, hier volop te draaien. Kunstbedrijf met kunstzinnige cursussen voor heel Arnhem-Noord en Huis van Puck met tachtig tot honderd theatervoorstellingen per jaar. De gemeente overwon bibberknieën en pakt door met haar deel van het kazerneterrein. De oude sporthal is gesloopt, waardoor de oude kazernegebouwen veel beter zichtbaar zijn vanaf de Klarendalseweg. In maart 2012 start de bouw van het multifunctionele centrum waarin straks onder andere een school en een wijkcentrum een plek krijgen. Hotel ModeZ en Café CASPAR Het nieuwe modehotel aan de Sonsbeeksingel, achter Goed, inspireert en verbindt nu al, terwijl de opening pas in augustus zal plaatsvinden. Een keramiekatelier en een yogacentrum gingen eind 2011 open, in afwachting van de komst van het hotel en het verwachte gedruis dat het meebrengt. We zijn in gesprek met onze huurders aan de overzijde van het plein om hun woningcomplex een frisser aanzien te geven en de veiligheid te verbeteren. Zij zijn enthousiast omdat zij vanaf het begin meepraten over de opzet. Arnhemse ondernemers en bedrijven van buiten de stad verbinden zich als investeerder aan het hotel. Zij geven een bijdrage aan de inrichting door fameuze modeontwerpers die onder artistieke leiding van Piet Paris de kamers vormgeven. De inrichting van de kamers is vanzelfsprekend voor rekening van de hotelier die op deze wijze probeert om van het hotel een écht mode- en designhotel te maken. Hogeschool voor de kunsten ArtEZ is ook verbonden. Modelector José Teunissen schrijft een boek over de inrichting van het hotel dat rond de opening breed verspreid zal worden. Het hotel kiest in zijn naam, ModeZ, voor een link met ArtEZ. Op de begane grond opent café CASPAR zijn deuren. Bouwer Kuiper Arnhem en architect Addy de Boer van Nexit zijn net zo enthousiast als wij over dit bijzondere project. Niet alleen de modepers, maar ook vakbladen voor bouw en architectuur willen erover schrijven of hebben dat al gedaan. De bouw verloopt spoedig, we verwachten het hotel vóór de Nacht van de Mode, half juni op te leveren. Daarna hebben de hotelier en de caféuitbater nog een kleine twee maanden nodig voor de inrichting. Elly Lamakerplantsoen Het nog naamloze plein voor het hotel, in volksmond bekend als Putplein, krijgt een nieuwe naam: Elly Lamakerplantsoen. Elly Lamaker is de grondlegger en vormgever van de modeopleiding van ArtEZ. Zij zorgde ervoor dat deze de kwaliteit en internationale uitstraling kreeg die deze nu heeft. De naamgeving van het pleintje in het Modekwartier is een hommage aan haar inzet en een herinnering aan haar. Lamaker overleed begin 2010.
Malburgen/Immerloo Woningen verkopen bij mutatie In Malburgen hebben we 723 woningen gelabeld als verkoopwoning bij mutatie. Daarvan hebben we er in 2008 39, in 2009 25, in 2010 51 en in 2011 30 verkocht. In totaal zijn er 145 verkocht. Daarmee hebben we onze doelstelling om voor 2012 175 woningen bij mutatie te verkopen niet gehaald. Realiseren nieuwbouw In Malburgen hebben we 2011 118 woningen opgeleverd.
8
Het project De Groene Singel is in 2011 in zijn geheel opgeleverd. Ook de woonomgeving is vernieuwd. Alle woningen zijn verkocht. We zijn gestart met de bouw van Het Nieuwe A. Een diversiteit van onder andere sociale huurappartementen en rijtjeswoningen. De eerste woningen zijn verkocht. We zijn ook begonnen met de bouw van Het Nieuwe Zuid. Een klein sociaal huurappartementencomplex en enkele rijtjeswoningen. Project De Nieuwe Jaren 30 is eveneens in 2011 opgeleverd. Het heeft een grote beeldkwaliteitsimpuls gegeven aan het gebied. De drie urban villa’s die we op het StadsEiland gedacht hadden, krijgen in onze nieuwbouwproductie voorlopig geen prioriteit. Andere projecten leveren een grotere bijdrage aan de wijkontwikkeling. Stimuleren ondernemersklimaat Het Bruishuis in Malburgen wordt steeds volwassener. Gebruikers en ondernemers ontwikkelen meer eigen initiatief. Ze hebben bijvoorbeeld Ondernemers Overleg Malburgen (OOM) opgericht. Het huidige financiële klimaat is voor een aantal ondernemers spannend. Vermindering van subsidiestromen gaat zichtbaar maken wie echt kan ondernemen en kan overleven en wie dat – nog – niet kan. Vanuit het Bruishuis zijn ondernemers doorgestart naar de winkelpanden aan de Akkerwindestraat. Samen met de gemeente Arnhem werken we aan een nieuwe koers voor winkelcentrum de Drieslag. We hebben er met de afnamegarantie van een aantal goedkope appartementen voor gezorgd dat fysieke vernieuwing van het winkelcentrum op gang komt. De verhuizing van de Aldi naar de Drieslag wordt een feit. Ook Albert Heijn werkt nu aan de vernieuwing van de winkel. Actieplan Immerloo Begin van het jaar hebben bewoners, gemeente, corporaties en andere spelers in de wijk het Actieplan Immerloo opgesteld. Met Volkshuisvesting als trekker en veel inzet en enthousiasme van een aantal bewoners, gemeente, en andere partijen is gewerkt aan het doel om van Immerloo een goede plek om te wonen te maken. Inmiddels is gebleken dat partijen elkaar veel beter weten te vinden in de wijk en gezamenlijk acties ondernemen. Jongeren zijn met diverse activiteiten gestart waaronder de filmclub Tienertake. Bewoners hebben initiatieven genomen voor de wijk. De wooncoach heeft (nieuwe) bewoners bezocht om hen wegwijs te maken in flat, buurt en stad, maar ook om problemen aan te pakken en perspectief te bieden. In het voorjaar 2012 komt in Immerloo de eerste duurzame speeltuin van Nederland. Bruistuin Bij de ingang van het Bruishuis begint het al te bruisen nu de muur versierd is met plastic bubbels met daarin visitekaartjes van ondernemers en organisaties in het Bruishuis. Ondernemers vinden elkaar steeds beter. De grote zaal wordt goed gebruikt door professionals en buurtbewoners. Nieuwe initiatieven ploppen op zoals de Bruistuin. Dit project biedt bewoners van het Bruishuis en de buurt een kans om een mooie en gezellige tuin te maken. Een plek voor ontmoeting, beweging én voor het verbouwen van groente, fruit en kruiden. Met de flyer 'Bruistuin zoekt tuinvrienden' is een oproep gedaan aan de bewoners om mee te denken en te ontwerpen. Er zijn ateliers georganiseerd waar iedereen naar hartenlust wensen en ideeën kon aandragen. Deze zijn bijna allemaal verwerkt in het definitieve ontwerp. Met een feest openen we de tuin, naar verwachting in mei 2012.
Geitenkamp Woningen verkopen bij mutatie Vanwege het groot onderhoud, dat in 2009 is gestart en in 2011 werd afgerond, is de verkoop van woningen in de Geitenkamp opgeschort. De doelstelling om 65 woningen te verkopen vóór 2012 is niet gehaald. Tot en met 2010 zijn 11 woningen verkocht en in 2011 waren dit er 4. Gildenwijk: stimulering van het ondernemingsklimaat Onder de naam ‘Geitenkamp Gildenwijk’ werken ondernemers, gemeente Arnhem, corporaties, Kamer van Koophandel en beroepsscholen samen aan structurele versteviging van de wijkeconomie. Dit is een initiatief van de bouwbedrijven Ballast-Nedam, Kuiper Arnhem en Volkshuisvesting. Kern van de aanpak: stimuleer de ambachtelijke bedrijvigheid en bied werkervaring in de ambachtelijke sector. Gebruik daarbij de noodzakelijke veranderingen in de gebouwde omgeving als praktische en zichtbare elementen van deze aanpak. De gemeente heeft vanuit de provinciale subsidie (GSO-III) programma geld hiervoor gereserveerd.
9
Een Plan van Aanpak is begin 2011 afgerond. Hierin zijn diverse deelprojecten benoemd, waarbij één van de deelnemers optreedt als trekker. Twee coördinatoren verbinden alle deelprojecten en helpen knelpunten op te lossen. Er is veel energie gestoken in het organiseren van de winkeliers en ondernemers. Een onderzoek naar een goede supermarktlocatie met voldoende oppervlakte bij het plein moet in 2012 resultaten opleveren. Volkshuisvesting is actief met twee deelprojecten: Binnenterreinen en Gildenhuis. Binnenterreinen Geitenkamp Een overwoekerd binnenterrein weer nieuw leven inblazen? Hoe doe je dat? Diverse gesprekken en creatieve sessies hebben ervoor gezorgd dat bewoners een stukje tuin wilden afstaan ten gunste van de algemene tuin. Er ligt nu een mooi ontwerp waar de bewoners vertrouwen in hebben. Het geeft tevens een kans om Geitenkampse ondernemers of stagiaires te betrekken bij de uitvoering. Het Gildenhuis: ontmoetingshuis voor ondernemend Geitenkamp Ondernemers in Geitenkamp een gezicht geven en ruimte bieden om te werken, elkaar te ontmoeten en klanten te ontvangen. Dat is kortgezegd het idee achter het Gildenhuis/ontmoetingshuis. Een voormalige bakkerij met twee bovenwoningen aan het Schuttersbergplein krijgt zo een nieuwe bestemming. Onder leiding van een enthousiaste projectleider van Volkshuisvesting werkt een tiental Geitenkampse ondernemers – vooral kleine zelfstandigen – aan een plan voor inrichting en exploitatie. Na verbouwing van het pand verwachten wij in augustus 2012 Het Gildenhuis te openen.
’t Broek We hebben geen specifieke doelen voor wijkontwikkeling benoemd voor de aandachtswijk ’t Broek. De acties die we doen richten zich op leefbaarheid op buurtniveau. (zie paragraaf 2.1.2)
Presikhaaf In 2011 is voor Presikhaaf een nieuwe wijkvisie tot stand gekomen door een zorgvuldig proces, waaraan diverse bewoners en partijen werkzaam in Presikhaaf hun input hebben gegeven. Deze is ondertekend door bewoners, wethouder en corporaties tijdens de Parkmanifestatie op 10 september. De wijkvisie geeft handvatten voor de verdere ontwikkeling van Presikhaaf. Volkshuisvesting speelt hierin zelf een beperkte rol, omdat ons bezit de afgelopen jaren al is opgeknapt. Onze toekomstige inzet zal met name gericht zijn op het verbeteren van het groen en de leefbaarheid.
2.1.2 Leefbare buurten Leefbare buurten beginnen bij mensen die prettig (samen) wonen. De waardering voor de woning en de woonomgeving is een belangrijke succesfactor. Met fysieke investeringen brengen/houden we onze woningen en de woonomgeving op peil. We faciliteren daarnaast de ontmoeting, want die is essentieel voor een leefbare buurt. We ondersteunen groepen, mensen of organisaties die de onderlinge verbinding in de buurt willen bevorderen. Maar ook (zo nodig) het helpen realiseren van scholen of ander maatschappelijk vastgoed in de wijk past bij die doelstelling. Onze aandachtspunten, zoals beschreven in dit jaarverslag, zijn opgenomen in de wijkactieplannen. In 2011 hebben we ruim 60 kleine projecten en initiatieven ondersteund in de verschillende wijken waar Volkshuisvesting actief is. Hoewel nog steeds een groot deel van het budget gestoken wordt in standaard projecten zoals achterpadverlichtingen, hekwerk, aanleg groen, opruimacties en een buurtbarbecue, proberen we steeds meer in te steken op het stimuleren en honoreren van bewonersinitiatief. Bakbromfiets Bijzonder is de bakbromfiets, die Jo’s Werkplaats met veel geduld heeft opgeknapt. De oude solex pruttelt weer lekker rond, is mooi geverfd in Volkshuisvestingskleuren en biedt de gastvrijheid van uitklapbare tafels, stoelen en overheerlijke Peeze koffie. De bakbromfiets staat voor luisteren naar elkaar en samen mooie dingen bedenken en doen. Of het nu een leuke actie is voor kids of volwassenen, een goed gesprek of brainstormen over wat we op een bepaalde plek aan mooie invulling kunnen bedenken.
10
Klarendal Creatie ontmoetingsplekken September 2012 wordt een bijzondere maand. Drie nieuwe initiatieven openen dan hun deuren (kunstkazerne, Plaatsmaken in het bijgebouw van de Klarendalse Molen en Hotel ModeZ/Café CASPAR). Wij markeren dat met een groot feest zoals in 2008 bij de opening van Goed. Een dergelijk hoogtepunt vier je. Het is een prachtige manier om mensen bij elkaar te brengen. Waar mensen elkaar ontmoeten ontstaan nieuwe ideeën en, als het een beetje meezit, verdwijnen oude vooroordelen. De Nacht van de Mode is al drie jaar zo’n ontmoetingsplaats waar traditionele en nieuwe Klarendallers samen genieten van een avond vol mode en muziek en die duizenden mensen naar de wijk trekt. Hetzelfde geldt voor Wijken voor Kunst en de activiteiten van het bewonersplatform Klarendal. Wij steunen deze activiteiten graag. Daarnaast hebben wij en anderen geïnvesteerd in nieuwe ontmoetingsplekken: de Klarendalse Molen met bijgebouw, Mode Incubator en School III. Klarendalse molen Veel Klarendallers waren blij toen de stichting die de Klarendalse molen beheert, bekend maakte dat Volkshuisvesting de nieuwe eigenaar is geworden. Daarmee is de toekomst van de meer dan 150 jaar oude molen veiliggesteld. Een actieve club vrijwilligers houdt de molen draaiend en doet het dagelijks onderhoud. Eind 2011 werden we het eens met de eigenaar van het bijgebouw van de molen waarin toen nog een erotheek gevestigd was. De bijzondere drukkerij Plaatsmaken gaat het gebouw van ons huren. Behalve een drukkerij gaat zij er ook een galerie uitbaten. Daarmee ontstaat nieuw elan op het terrein van de molen, halverwege tussen de twee polen van het Modekwartier. Mode Incubator De Mode Incubator heeft afgelopen jaar een belangrijke en zichtbare plek in Klarendal ingenomen. Directeur Daniëlle Wanders richt zich niet alleen op de pas afgestudeerde modeontwerpers die in de incubator ondernemerschap leren. De lezingen over onderwerpen waarmee elke ontwerper te maken heeft, staan open voor iedere geïnteresseerde. Bovendien adviseert ze actief de ontwerpers die actief zijn in Klarendal. Volkshuisvesting geeft onderdak aan de incubator tegen een relatief lage huur, gemeente en provincie subsidiëren het initiatief. School III Een oude, verlepte school ombouwen tot een medisch centrum vraagt creativiteit en uithoudingsvermogen. Lange en intensieve besprekingen met toekomstige gebruikers hebben we afgelopen jaar afgerond met een samenwerkingsovereenkomst. Het lijkt te gaan lukken om een apotheek, huisartsen en therapeuten onder te brengen in School III. Daarmee zou een prachtige voorziening ontstaan: niet alleen voor Klarendal, maar ook voor St. Marten, Sonsbeekkwartier en zelfs Transvaal. Een oud gebouw is lastig. De financiën staan onder druk. De kosten voor het interieur vallen hoger uit dan eerder ingeschat. We doen er alles aan om deze te beperken. Kindertehuis In de zomer van afgelopen jaar is het kindertehuis opgeleverd. Het monumentale pand heeft een nieuwe bestemming gekregen. In het gebouw zijn vier appartementen: drie in de sociale huur en één in het luxe huursegment. Verbeteren kwaliteit openbare ruimte Het mantra ‘schoon, heel, veilig’ werkt al jaren. We investeren in het verfraaien en schoonhouden van de openbare ruimte. Gevelafbeeldingen Klarendalseweg In 2011 liet Volkshuisvesting vier gevelafbeeldingen maken op blinde kopgevels aan de Klarendalseweg. Het idee achter de afbeeldingen was om bezoekers van Klarendal te prikkelen om verder de Klarendalseweg op te gaan én om de straat verder te verfraaien. Een werkgroep bestaande uit wijkbewoners stond aan het roer van dit project. De afbeeldingen zijn gevarieerd in idee en uitwerking. Flats Hommelseweg Samen met Portaal en particuliere eigenaren pakken we de gevels aan bij en tegenover de C1000 aan de Hommelseweg. Ze worden gekiemd opdat ze beter in het straatbeeld passen en de merkwaardige paarse,
11
puntige balkons worden vervangen door minder opvallende exemplaren. Portaal is al begonnen en de eerste resultaten zijn geslaagd. Volkshuisvesting start in 2012 na de winter met haar zijde van de Hommelseweg. Te lijf gaan van verloedering Enkele keren per week ruimt de wijkomgevingsploeg het zwerfvuil op, maait en snoeit en houdt de achterpaden schoon. Dat is zoals we ons in het Ondernemingsplan hadden voorgenomen. Daarnaast zorgen de medewerkers ervoor dat de winkelwagentjes uit de achterpaden verdwijnen. Kleine reparaties, zoals lampen vervangen, voeren ze ook uit. Grotere zaken worden doorgegeven aan afdeling Serviceonderhoud. Door deze controle en werkzaamheden zien de buurten er netter uit. Vergroten buurtbetrokkenheid Leefbaarheid is niet alleen een kwestie van goed buurtonderhoud en veiligheid. Ook de wijze waarop bewoners met elkaar samenleven, bepaalt de sfeer en daarmee het woongenot. We proberen betrokkenheid, onderlinge contacten en gezelligheid in buurten te stimuleren. In het afgelopen jaar hebben we bijdragen verstrekt aan straat- en buurtfeesten en culturele activiteiten. Daarnaast hebben we uiteenlopende kleinschalige activiteiten ondersteund die bijdragen aan sociale interactie. In 2011 hebben we in Klarendal zeven kleine en achttien grote projecten ondersteund. We hebben een aantal groenacties georganiseerd, waarbij we ook met een experiment zijn gestart om ‘vouchers’ uit te delen die bewoners stimuleren gezamenlijke activiteiten te ondernemen om de straat of buurt te verbeteren. Iedere bewoner van een straat of complex kreeg een voucher ter waarde van € 5. Bewoners worden uitgedaagd om de krachten te bundelen met andere buurten en samen te bepalen wat ze graag willen verbeteren in de wijk. Ze doen samen een voorstel aan Volkshuisvesting dat vervolgens wordt beloond met een verdubbeling in geld en ondersteuning bij het realiseren van het idee.
Malburgen/Immerloo Vergroten buurtbetrokkenheid In 2011 hebben we zeven grote en drie kleine leefbaarheidprojecten gerealiseerd. Enkele voorbeelden zijn een bijdrage aan het buurtfeest in Immerloo, de continuering van het cameratoezicht op Immerloo, erfafscheidingen en achterpadverlichting. Ook zijn we met een groep kinderen van de filmclub Tienertake een dag naar het Openluchtmuseum geweest om daar te filmen. Verbeteren ruimtelijke structuur Na een bijzonder politiek debat eind 2011 is het besluit definitief. De flats aan de Nijmeegseweg worden toch gesloopt, maar pas in maart 2012. De gemeente vult de open plekken in, hoe is nog niet bekend. Te lijf gaan van vervuiling openbare ruimte De wijkomgevingsploeg opereert hier net zoals in Klarendal en in de andere wijken. In Malburgen is extra ingezet op de wijk Immerloo. In 2011 heeft de WOP ook extra aandacht besteed aan de omgeving van de sloopcomplexen aan de Nijmeegseweg. Herhuisvestingkandidaten blijven in de buurt Veel bewoners zijn de afgelopen jaren uit sloopwoningen verhuisd. Ze zijn bezocht en geholpen met het vinden van een nieuwe plek. Zij vonden die overwegend in Malburgen en wonen nu beter op basis van eigen voorkeuren en de beschikbare mogelijkheden. In 2011 zijn de laatste 26 huishoudens verhuisd. Daarmee is de herhuisvesting van 1400 huishoudens in 10 jaar afgerond.
Geitenkamp Aanpakken verpauperde openbare ruimte De wijkomgevingsploeg in de Geitenkamp is actief voor de drie corporaties Volkshuisvesting, Vivare en Portaal. De WOP organiseerde in 2011, net als in 2010, vijf schoonmaakdagen in de wijk. De corporaties en gemeente zijn bij vier van de vijf schoonmaakdagen aangesloten met groenacties. Vergroten buurtbetrokkenheid We hebben in de Geitenkamp elf kleine en drie grote leefbaarheidprojecten ondersteund in 2011. Dit is iets meer dan gepland. We hebben bijgedragen aan groen- en opruimacties waar ook de mannen van Jo’s Werkplaats bijsprongen. De sfeer was goed en de straat weer schoon.
12
Verbeteren van al onze woningen De Geitenkamp staat er weer bij als een plaatje. Medio 2011 is het groot onderhoud aan alle ruim 500 woningen en 14 bedrijfspanden volgens planning afgerond. De woningen hebben onder meer nieuwe kozijnen met isolatieglas gekregen. Oude aluminium uitbouwen zijn vervangen door fraaie gemetselde en goed geïsoleerde nieuwe. Die passen veel beter bij het historische karakter van de wijk. Een groot aantal badkamers en dakkapellen is vervangen. Voor bewoners is het een ingrijpende aangelegenheid geweest. Ter ondersteuning van bewoners is een medewerker Sociale Begeleiding ingezet. Met wisselwoningen en huiskamerwoningen, om even uit te rusten, te douchen of de was te doen hebben we het ongemak voor bewoners kunnen inperken.
’t Broek Vergroten buurtbetrokkenheid We hebben in ‘t Broek één groot en twee kleine projecten gefinancierd in 2011. We hebben onder andere bijgedragen aan het verbeteren van het groen en de bestrating van de flats aan de Voetiuslaan. De opruimdagen in de Verschuerwijk waren een succes. Na alle verbouwingen in de wijk was het tijd om er weer met de bezem door te gaan. Met de opruimdagen is daarmee een begin gemaakt. Te lijf gaan vervuiling openbare ruimte De wijkomgevingsploeg opereert hier net zoals in de andere wijken. Van Verschuerwijk 100 jaar De restauratie van de Van Verschuerwijk is afgerond. Er is alom waardering voor de nieuwe uitstraling. In 2012 bestaat de wijk 100 jaar en dat wordt natuurlijk gevierd.
Presikhaaf Verbeteren Presikhaaf III Huurders zijn bereid om mee te betalen voor energiebesparende maatregelen. Dat blijkt uit het resultaat van het onderhoudsproject dat we bij de eengezinswoningen aan de Floriszstraat hebben uitgevoerd. Het kost wel inzet en overtuigingskracht. Bewezen is dat een goed verhaal werkt. Maar liefst 83 % van de bewoners stemde in met een huurverhoging van tien euro per maand om dakisolatie aan te brengen. Daarmee zaten we royaal boven de vereiste 70 % en zijn alle woningen op deze wijze energiezuiniger gemaakt. De bewoners verdienen de extra huur ruimschoots terug door middel van een besparing op hun energierekening. We bekijken bij welke toekomstige onderhoudswerken we ook weer extra duurzaamheidmaatregelen kunnen uitvoeren, waarvan de bewoners de investering voor hun rekening nemen via een hogere huur. Vergroten buurtbetrokkenheid In Presikhaaf is onze inzet het afgelopen jaar beperkt gebleven tot een drietal projecten. Zo hebben we een bijdrage aan het boekje ‘Oersoep’ gegeven. Dit toont op een leuke manier de diversiteit aan culturen. Kunstenares Lobke Meekes heeft in 2011 bewoners gevraagd naar een soeprecept uit hun geboorteland. Ze heeft samen met bewoners gekookt en één Oersoep gemaakt. In 2012 wil zij dit project voortzetten en o.a. een kookboek maken met alle deelnemers, koken en eten met bewoners en een tentoonstelling organiseren met foto’s en verhalen over de mensen die de recepten hebben aangeleverd. Doel: mensen met verschillende achtergronden met elkaar in contact brengen en begrip en waardering tot stand brengen voor de onderlinge verschillen door deze als ‘uniek’ te bestempelen. Te lijf gaan vervuiling openbare ruimte De wijkomgevingsploeg opereert hier net zoals in onze andere wijken. De gemeente is, vanuit het project Buitengewoon Beter, in 2010 in de wijk aan de slag gegaan met het op basisniveau brengen van straten, stoepen en perken. Dit project loopt door tot in 2012. Ook wij hebben in 2011 in beperkte mate het groenonderhoud aangepast en verbeterd. In 2012 zal dit nog een vervolg gaan krijgen.
Arnhem-Zuid In de afgelopen jaren hebben we geconstateerd dat er in Arnhem-Zuid meer aandacht nodig is voor de leefbaarheidproblemen. Problemen achter de voordeur, spanningen tussen flatbewoners onderling en
13
buurt, hangjongeren, verwaarloosd groen en onveilige plekken vragen om een integrale aanpak. In nauwe samenwerking met bewoners, gemeente, woningcorporaties en andere partijen hebben we het afgelopen jaar extra inspanningen geleverd op het terrein van leefbaarheid, onder andere in GSO III verband. Zo hebben we het afgelopen jaar met bewoners en organisaties werkzaam in Kronenburg gewerkt aan het project Grrroen. Meer groen en kleur aanbrengen in de meest versteende wijk van Arnhem. Samen met Rob Verlinden van het SBS6 programma Rob's grote tuinverbouwing onderging het terras van het ontmoetingscentrum een metamorfose. Het resultaat is schitterend. Ook de prachtige en onderhoudsarme geveltuintjes voor onze schuurtjes mogen er zijn. Bewoners zijn erg enthousiast. Ook komend jaar willen we deze groenimpuls doorzetten.
2.1.3 Arnhem mooier maken Wij investeren in kwaliteit en dat zie je ook aan de buitenkant. ‘De stad mooier maken’ is onze expliciete wens. We meten dat onder andere af aan de prijzen die onze projecten winnen. In dat opzicht bood 2011 een rijke oogst. De Van Verschuerwijk kreeg een eervolle vermelding en Klarendal is rijk bedeeld. In de Geitenkamp zijn alle woningen, met aandacht voor de historie, flink onderhanden genomen en het omvangrijke werk is inmiddels afgerond. Lofuitingen De restauratie van de Van Verschuerwijk was genomineerd voor de Willem Diehlprijs en behaalde een eervolle tweede prijs. Station Klarendal won de populariteitswedstrijd van de Nacht van de Architectuur. Bij gelegenheid van de tiende Nacht kozen lezers van De Gelderlander de mooiste aanwinst voor de stad in het eerste decennium van deze eeuw. Voorzitter Ron Onstein van de Klarendalse speeltuin De Leuke Linde nam samen met onze directeur de Gulden Feniks in ontvangst uit handen van Femke Halsema. De Gulden Feniks is de nationale prijs voor gebiedstransformatie en die werd toegekend aan de wijkontwikkeling van Klarendal. Tenslotte nog: geen prijs maar wel loftuitingen van Rijksbouwmeester Liesbeth van de Pol. Zij was na een bezoek aan Klarendal zo onder de indruk dat ze de gemeente een studie aanbood hoe de ontwikkelingen te bestendigen. Het rapport, van Stipo en Scale, was diepgravend en veelzijdig, met zinnige aanbevelingen. Daarnaast waren er complimenten: ‘De wijk Klarendal is gezegend met een vooruitstrevende en ondernemende woningcorporatie Volkshuisvesting. De bijzondere visie van Klarendal als Modekwartier is een unicum voor Nederland en heeft dan ook landelijke bekendheid gekregen.’ Opknappen bestaande bouw en straatbeeld met beperkte uitstraling Van Verschuerwijk Ook de bergingen en de achtertuinen van de bijna 250 gerestaureerde woningen in dit rijksmonument zijn voor de zomer aangepakt. De bewoners kunnen het stof nog niet helemaal wegpoetsen, want de gemeente is nog even bezig om de straten en het plein mooi te maken. Dat duurt nog tot de zomer van 2012. Geitenkamp Met groot onderhoud van onze ruim 500 woningen is het historische karakter van het beschermde stadsgezicht versterkt. Het gemeentelijk beeldkwaliteitplan heeft ons geïnspireerd om de oorspronkelijke architectonische en stedenbouwkundige kwaliteiten van de Geitenkamp eigentijds zichtbaar te maken. Assen Klarendal Al eerder in dit jaarverslag memoreerden we de gevelafbeeldingen langs de Klarendalseweg en de aanpak van de gevels aan de Hommelseweg. Beide projecten verfraaien deze belangrijke wegen in Klarendal en maken het flaneren hier tot een nog groter genoegen. Nieuwe woonmilieus creëren Schuytgraaf Er wordt flink doorgebouwd in het Singelkwartier, dichtbij station Zuid en het toekomstige winkelcentrum van Schuytgraaf. Dwars door het gebied stroomt de Singel en aan weerszijden verschijnen langzamerhand de woningen in de sfeer van de Amsterdamse School. Wij bouwen hier 140 huurwoningen. Komend voorjaar starten we met de bouw van nog eens 80 sociale huurappartementen.
14
Samen met andere corporaties hebben we tegelijkertijd in het Singelkwartier ook bijna 120 sociale koopwoningen gebouwd. Op zeven na zijn die allemaal verkocht. Een opmerkelijk resultaat in deze moeilijke tijden. Malburgen De Plantage De woningbouw in De Plantage is afgerond. Ook de herinrichting van het bestaande woongebied is gereed. Dit wijkdeel is weer helemaal toekomstbestendig. In 2012 ronden we oplevering van de parkgebieden aan de gemeente Arnhem af. Het zuidelijke deel van Malburgen-West is vernieuwd. Het Nieuwe A (West-Noord) We zijn in 2011 gestart met het bouwen van een appartementencomplex voor sociale huur. In het complex wordt ook een beschermd wonen project gerealiseerd en twee woningen voor minder validen. De eerste koopwoningen zijn verkocht en we hebben inmiddels opdracht gegeven voor de bouw. Het Nieuwe Zuid (De Wheme) De eerste delen van het gebied zijn bouwrijp gemaakt. Het waterwingebied heeft een nieuw contour gekregen. Een kleine vervuiling in de plas is gesaneerd door de gemeente Arnhem. Eind 2011 zijn we gestart met onder andere de bouw van bijzonder wonen project De Harmonie. Tien dementerende ouderen kunnen met begeleiding in het complex samen wonen Langs de Rijn (Dijk Malburgen) De verkoop van de appartementen aan de dijk is gestart. Het bouwen aan de dijk sluit mooi aan bij de nieuwe structuurvisie van de gemeente Arnhem. In 2012 willen we starten met de bouw. Centrum-Oost Samen met de gemeente Arnhem hebben we hoofdlijnen van de ontwikkeling van Centrum-Oost vastgesteld. We hebben het hoofdlijnenakkoord ondertekend. Begin 2012 gaat dit akkoord uitmonden in ontwikkelovereenkomsten voor Fluvium-Noord en Rijnwijk. Ondertussen hebben wij een aantal panden in het gebied gekocht. Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft ingestemd met het tijdelijk beheren en exploiteren van dit bedrijfsonroerend goed. Voor het onderzoek naar de herbestemming van monumentale panden in Krachtwijken hebben we subsidies ontvangen, net zoals voor de restauratie van monumenten. Deze helpen ons bij de transformatie van de gebouwen en het gebied. Eind 2011 zijn we gestart met de restauratie van het monumentale gebouw B op het MOW-complex aan de Van Oldenbarneveldtstraat. We hebben in 2011 ook het besluit genomen om geen woon-werk-woningen te realiseren in gebouw AC van het MOW-complex. Het huidige gebruik als werkruimten en ateliers wordt voortgezet en uitgebreid. Er is meer vraag naar werk- en atelierruimten dan naar atelierwoningen. Het culturele festival Phonq heeft het gebied in 2011 extra kleur gegeven.
2.2 Sociaal investeren Sociaal investeren is het vergroten van het perspectief van bewoners in een sociale achterstandssituatie. Dat doen we door te investeren in mensen. Dat kan op twee manieren. Mensen ondersteunen die initiatieven ondernemen die de buurt ten goede komen. En investeren in mensen om hen te helpen bij het oplossen van hun problemen en hen sociaal te activeren (achter de voordeur). Investeren in de stenen alleen is onvoldoende. Een buurt is een samenstelling van individuen. Individueel gedrag kan een groot effect hebben op de sfeer in de buurt. Onze inzet is breed. Een aantal activiteiten is genoemd in het ondernemingsplan, een aantal niet. Ze staan hier toch, omdat ze onderdeel uitmaken van onze inspanningen en ook omdat ze de dynamiek van sociaal investeren aanduiden. We spelen snel in op maatschappelijke ontwikkelingen, stevig op koers gehouden door onze Strategische Visie.
2.2.1 Aanpakken persoonlijke problematiek huishoudens Wij gaan zelf, of mensen namens ons, in verschillende wijken ‘achter de voordeur’. Dat wil zeggen: bij mensen thuis op bezoek. In Immerloo is, gebaseerd op de eerdere ervaringen met ‘Straatwijs’, de inzet uitgebreid met de functie van Wooncoach +. Alle bewoners worden bezocht. In de gesprekken wordt niet alleen gekeken naar de problemen
15
van het gezin maar ook naar de kansen, naar perspectief. Een positieve benadering die mensen stimuleert om weer het heft in eigen handen te nemen. De wooncoach + bezoekt ook nieuwe bewoners en maakt hen wegwijs in de flat, buurt en maatschappij als dat nodig is. Vanaf juli 2011 zijn in totaal 120 huishoudens bezocht. In de Geitenkamp streven we, samen met Vivare, Portaal en de gemeente Arnhem, naar het vergroten van de leefbaarheid in de wijk via het ‘vernieuwingsproject’. In 2009 werden al 154 huishoudens bezocht, goed voor 74 % van het aantal huishoudens dat we wilden bereiken. In 2010 zijn 159 huishoudens bezocht, waarvan 72 huurders van Volkshuisvesting en in 2011 70 huishoudens.. Het percentage huishoudens met enkelvoudige of meervoudige problematiek bleek hoog te zijn (64 %). In veel gevallen is doorverwezen naar hulpverleningsinstanties, is burenoverlast aangekaart en een voorzieningencheck gedaan. Dit laatste heeft extra inkomsten opgeleverd voor veel gezinnen. Gezien het succes is besloten om dit project in 2012 voort te zetten maar dan niet meer straat voor straat, maar gericht op specifieke huishoudens.
2.2.2 Tweede kansbeleid Mensen die te lang hun huur verzuimen te betalen moeten hun huis uit, en dragen een stempel, waardoor een nieuwe woning lastig te krijgen is. Dat is de algemene stelregel. Wij streven ernaar om ook deze mensen een tweede kans te geven. Daarvoor bestaan twee mogelijkheden; een tweede kans in een andere corporatiewoning of een tweede kans in de éigen woning. Met ingang van 2012 krijgt het tweede-kansbeleid een vaste plek in Arnhem. Onder de noemer ‘Meldpunt Ontruimingen’ is de samenwerking tussen betrokken partijen geoptimaliseerd. Een nieuw centraal registratiesysteem biedt sneller en beter inzicht in de casussen. Het meldpunt is de voortzetting van het project ‘preventief tweede kansbeleid in eigen woning’. We werken samen met de gemeente Arnhem en de corporaties Vivare en Portaal. De hulpverlenende instellingen Rijnstad en het Budget Adviescentrum zijn de uitvoerende partijen. We proberen uiteraard het uitzetten van mensen uit hun woning zoveel mogelijk te voorkomen. Als dat echt niet lukt, is er een vangnet. De Arnhemse corporaties bieden, op basis van een tijdelijke huurovereenkomst, uitgezette huurders een tweede kans op een woning. Ze krijgen begeleiding van maatschappelijke organisaties, om te voorkomen dat de problemen zich opnieuw voordoen in de nieuwe woning. Het gaat vooral om huishoudens die zijn uitgezet op basis van huurschuld. In 2011 hebben in Arnhem acht uitgezette huurders een ‘tweede kans’ gekregen. Wij hebben daarvan drie huurders geholpen.
2.2.3 Vergroten van kansen voor de jeugd in aandachtswijken Hoe vroeger je begint met het creëren van kansen voor mensen, hoe groter het mogelijke effect. We proberen daarom op verschillende manieren goede initiatieven te ondersteunen die gericht zijn op jonge mensen in onze vijf aandachtswijken. We halen de ambities van het Ondernemingsplan. Ome Joop’s Tour Elk jaar sponsoren we ‘Ome Joop’s Tour’. Dit écht Arnhemse evenement bestaat al meer dan vijftig jaar. Het biedt Arnhemse kinderen, tegen een gering bedrag, een fantastische tiendaagse fietsvakantie door Nederland. Ook kinderen uit gezinnen met een kleine portemonnee kunnen zo, door de lage kosten, op vakantie. Tijdens de vakantie is naast sport en spel ook veel aandacht voor omgangsvormen. Leuk en leerzaam dus. Speeldorp Klarendal Kinderen kunnen iedere zomervakantie, voor een klein bedrag, hun hart ophalen tijdens het Speeldorp Klarendal. Ze kunnen twee weken lang naar hartenlust bouwen, knutselen, sporten en spelen. Ook dit jaar deden weer 3870 kinderen, met een bijdrage van verschillende Arnhemse organisaties, mee onder leiding van 63 vrijwilligers. Leuk Om te leren Een ander voorbeeld is de weekendschool: Leuk Om te Leren (LOL). Dit project startte in 2005 in Arnhem met tien-, elf- en twaalfjarige leerlingen uit de groepen zeven en acht van de basisschool. De leerlingen krijgen gedurende drie schooljaren, twaalf weken lang, op zondag les van gastdocenten uit het bedrijfsleven, de
16
wetenschap en de kunstwereld. De gedachte achter LOL is om kinderen uit aandachtswijken een goed toekomstperspectief te bieden. De lessen worden gegeven in het kantoor van Volkshuisvesting. Wij steunen dit samen met de andere Arnhemse corporaties. Pimp my goal In de wijk Malburgen krijgen twintig jongens én meisjes uit groep zeven en acht iedere week huiswerkbegeleiding van een professionele leerkracht. Als de kinderen het huiswerk af hebben, krijgen ze samen met leerlingen van de CIOS opleiding voetbaltraining van een actieve wijkbewoner die ook jeugdtrainer was bij Vitesse. Ze eindigen altijd met een voetbalwedstrijd. De middag wordt afgesloten met een gezamenlijke maaltijd. Deze activiteit is in 2007 voortgekomen uit een ‘Kan Wèl’ initiatief. We blijven dit initiatief ondersteunen. Omar’s Kickboksschool Omar huurt een ruimte op de begane grond van het Bruishuis en draagt zeer bij tot de sfeer en diversiteit in het gebouw. Zijn project heeft tot doel jongeren de mogelijkheid te bieden om te kunnen sporten. Daarnaast wordt ook de begeleiding van de jongeren opgepakt. Het gaat dan om het bieden van hulp bij problemen thuis en op school, huiswerkbegeleiding en doorverwijzing richting werktrajecten. Jonge Moeders werkconferentie Jonge alleenstaande moeders hebben het moeilijk. Het is voor hen vanwege hun jeugd en beperkte inschrijfduur bijna onmogelijk om geschikte huisvesting te vinden. Ons regionale samenwerkingsverband van woningcorporaties KR8 wil helpen en Volkshuisvesting heeft het voortouw genomen. Een werkconferentie leverde veel informatie op over de vraag van jonge moeders, maar ook over het bestaande aanbod aan hulp en hoe dat te verbeteren. Vervolgstappen zijn inmiddels genomen. Volkshuisvesting zoekt een geschikte locatie om een aantal jonge moeders en hun kinderen te huisvesten. Tienertake In Immerloo waren we op zoek naar Jonge Helden. Jongeren die een voorbeeldrol spelen voor andere jongeren. Jongeren die vooruit willen, kansen willen pakken. Nu, een jaar later weten we dat ze er volop zijn. Een kleine groep jongeren greep de kans om aan de slag te gaan als filmmaker. Ze kregen van een professionele filmmaker training in goed interviewen en filmen. Inmiddels verzamelt een groep van zo’n 12 jongeren zich iedere dinsdag om samen te filmen, plannen te maken en les te krijgen. Op deze manier leren de jongeren ook veel van wat er buiten Immerloo gebeurt. De filmpjes zijn op onze site te zien.
2.2.4 Stageplaatsen ROC/VMBO In het Ondernemingsplan hebben we ons voorgenomen om, in samenwerking met ROC en aannemers, per jaar drie bouwkundige projecten beschikbaar te stellen voor stages en leerling-werkplaatsen. Levensecht Leren II Twee jongeren hebben in het kader van het project Levensecht Leren in, School III in Klarendal, de handen uit de mouwen gestoken. Ze kregen professionele begeleiding van een aannemer, zodat ze de kneepjes van het vak konden leren. Opening leercentrum Kamilleplein In leerwerkcentrum Kamilleon aan de Kamillelaan in Malburgen is afgelopen jaar het Creatieve naaiatelier neergestreken waarin een aantal vrouwen uit Malburgen zich verenigd heeft. Ze maken niet alleen mooie producten voor eigen gebruik, maar hebben inmiddels ook al producten afgeleverd voor Jo’s Werkplaats. SchildersCool Volkshuisvesting heeft in 2008 een convenant ondertekend met schildersopleiding SchildersCool (voorheen SPOS). Doel van dit convenant is om de opleiding, ook in de traditioneel ‘moeilijke’ winterperiode, van voldoende werk en stageplaatsen te voorzien. In 2011 hebben we geen werk met SchildersCool uitgevoerd. Wel hebben we weer voorbereidingen getroffen voor een aantal werken in 2012.
17
2.2.5 Arbeidsactivering door maatschappelijk ondernemen Werkzaamheden die zich lenen voor arbeidsactivering besteden we uit aan maatschappelijke ondernemingen die werken met langdurig werklozen. Daarom continueren we de contracten met 2Switch voor de wijkomgevingsploegen en breiden ze waar mogelijk uit. Wijkomgevingsploegen ruimen wekelijks het zwerfvuil op, maaien en snoeien en houden de achterpaden schoon. Daarnaast zorgen de medewerkers dat de winkelwagentjes uit de achterpaden verdwijnen. Kleine reparaties zoals lampen vervangen doen zij ook. Grotere zaken worden doorgegeven aan ons. Door deze controle en werkzaamheden zien de buurten er netter uit. In zes wijken hebben de wijkomgevingsploegen in totaal ruim 11.500 uur gewerkt voor een bedrag van ongeveer € 250.000. Bij contracten voor schoonmaakwerkzaamheden en groenonderhoud wordt ongeveer 15 % van de totale werkzaamheden bij Presikhaaf Bedrijven of 2Switch ondergebracht. Hierdoor ontstaan werkervaringsplaatsen. In de praktijk betekent dit, dat voor schoonmaakwerkzaamheden ongeveer 1500 uur en voor groenonderhoud ongeveer 700 uur wordt ingezet voor deze werkervaringsplaatsen.
2.2.6 Jo’s Werkplaats: eigen leerplekken door arbeidsactivering Jo’s Werkplaats is binnen Volkshuisvesting en ook steeds meer in Arnhem een begrip. Vier jaar geleden gestart met een paar kandidaten en in de loop der tijd ontwikkeld tot wat Jo’s Werkplaats nu is. In deze werkplaats leren mensen die lang niet gewerkt hebben een vak, discipline, afspraken nakomen, een stap verder richting werk. De werkplaats wordt steeds meer ontdekt om zijn mooie sloophouten producten en zijn diensten. We zijn na vier jaar tevreden over de resultaten. We blijven ons richten op mensen die lastig aan de slag komen. Met succes. In 2011 zijn 28 kandidaten ingestroomd. Zeven hebben regulier werk gevonden als huismeester Bruishuis, schilder, schoonmaker of magazijnmedewerker. Dertien kandidaten zijn niet verder gegaan. Metin vindt werk De 53-jarige Malburger Metin kwam begin jaren negentig als vluchteling in Malburgen wonen. In Turkije, zijn land van herkomst, had hij de middelbare school afgerond. Daarna oefende hij verschillende beroepen uit. Bij aankomst in Nederland wilde hij graag direct aan de slag. Maar het duurde bijna zes jaar voordat hij werk bij een schildersbedrijf had gevonden. Metin: “Ik heb de kans niet gekregen om het Nederlands goed te leren. Ook had ik weinig contacten met Nederlanders waardoor de taal niet bleef hangen.” Zijn werk bij het schildersbedrijf liep snel af vanwege de economische crisis. Daarna werkte hij als zelfstandig schilder. Na vele pogingen om werk te zoeken kwam hij bij Jo’s Werkplaats terecht. Na slechts drieënhalve maand bij Jo stroomde hij door naar een reguliere baan bij een schildersbedrijf. Metin is heel blij. Terugkijkend vindt hij het erg jammer dat hij niet direct na zijn aankomst in Nederland de taal ging leren. “Je kunt niet werken zonder taal. Mensen zijn in Turkije aangewezen op de familie en buren. Hier moet je alles zelf doen.”
2.2.7 Handhaven woongenot Bemiddeling bij overlast Als er sprake is van onenigheid tussen huurders kan de leefbaarheid in het gedrang komen. Bij huis-, tuin- en keukengeschillen verwijzen we bewoners zoveel mogelijk naar Buurtbemiddeling. Speciaal opgeleide buurtbewoners bemiddelen bij geschillen tussen bewoners. Als de betrokkenen daarvan geen gebruik maken, of als de bemiddeling is mislukt, treden wij zelf op als bemiddelaar. Waar nodig overleggen we met politie en maatschappelijke organisaties. In 2011 hebben we bijna duizend meldingen ontvangen, ongeveer hetzelfde aantal als in 2010. De meeste meldingen gaan over geluidsoverlast, onaangepast woongedrag, oneigenlijk gebruik en onderhuur. Bemiddeling heeft helaas niet altijd tot een bevredigende oplossing geleid. Om de leefbaarheid van andere huurders niet in het gedrang te laten komen, was het in 20 gevallen noodzakelijk over te gaan tot ontruiming. Eind 2011 was 88 % van de meldingen afgerond. De rest is nog in behandeling.
18
Aanpak verrommeling In 2011 hebben we 292 keer een huurder individueel aangeschreven voor het overtreden van de afgesproken regels, ongeveer 60 meer dan in 2010. In 87 gevallen ging het om verkeerd opgehangen schotelantennes. Bij 109 tuinen constateerden we dat onderhoud dringend noodzakelijk was en bij 86 adressen lag rondom huis te veel troep. Bij 10 woningen werd een aanbouw zonder toestemming aangetroffen. Ongeveer 60 % van het totaal is na de eerste aanschrijving opgelost. In 10 gevallen is een advocaat ingeschakeld en 60 aanschrijvingen zijn meegenomen naar 2012. Verder is een aantal huurders mondeling aangesproken op vooral vervuiling van de woonomgeving.
2.3 Keuzevrijheid vergroten De kern van onze activiteiten is om mensen te helpen om prettig te wonen. Maar mensen met lage inkomens hebben minder keuzemogelijkheden. Voor hen is de opstap naar een koopwoning vaak te groot. Ze zijn daardoor buitengesloten uit sommige delen van Arnhem waar weinig goedkope huurwoningen te vinden zijn. Wij willen de keuzevrijheid voor deze mensen vergroten. Dat doen we door de bouw van nieuwe betaalbare huurwoningen en door de financiële drempel voor het kopen van een woning te verlagen. Ook huurders bieden we keuzes die aansluiten bij persoonlijke voorkeuren. We noemen dat ‘Wonen Naar Wens’.
2.3.1 Aanbieden diverse contractvormen Wij willen voor een groot deel van onze klanten de keuze tussen kopen en huren mogelijk maken. Daarom bieden we de klant, in ruim 5000 woningen, deze keuze aan. Woningen met een sloopbestemming, eenkamerwoningen, studentenwoningen, woningen met een kwetsbare marktpositie en woningen in complexen met gecompliceerde eigendomsverhoudingen sluiten we uit van verkoop. Van de 5000 woningen is de helft gelabeld als ‘te huur of te koop’. Dat wil zeggen dat de nieuwe klant zelf kan bepalen of hij de woning huurt, koopt of huurt en later koopt. De andere helft van deze 5000 woningen verkopen we tegen marktwaarde als de huidige huurder opzegt. In 2011 hebben we zo 92 woningen verkocht. Daarnaast kochten 16 huurders hun eigen woning.
2009 2010 2011
Huurwoningen verkocht aan bewoner 10 29 16
Huurwoningen verkocht na verhuizing huurder 88 133 92
2.3.2 Huurvast Klanten kunnen kiezen voor de zekerheid van een vaste huur, voor een periode van vijf jaar: Huurvast. We bieden vanaf 2009 deze mogelijkheid aan al onze huurders: één van de doelen uit ons Ondernemingsplan. Eind 2011 heeft 7 % (750 huurders) een Huurvastovereenkomst. De deelnemende huurders worden tijdens de looptijd van Huurvast niet meer geconfronteerd met de jaarlijkse huurverhoging. Voor huidige huurders bestaat de mogelijkheid, om op ieder gewenst moment, over de stappen op Huurvast. Nieuwe huurders kunnen direct van deze optie gebruik maken.
2.3.3 Kopen met korting Voor mensen is de mogelijkheid om een woning te kopen, bijvoorbeeld de eigen huurwoning, een belangrijke stap naar meer autonomie. We verwachten dat ze meer hun eigen verantwoordelijkheid zullen nemen, ook voor hun woonomgeving, wanneer ze zelf eigenaar zijn van hun woning. Bovendien kunnen ze profiteren van de waardeontwikkeling van de woning, hoewel dat op dit moment niet kan worden gegarandeerd. Voor veel huurders en starters zijn helaas koopwoningen in de afgelopen jaren onbereikbaar geworden. Wij vinden dat
19
die koopdrempel omlaag moet. Daarom bieden we twee producten aan die in de koopsector de woonlasten in aanvang verlagen: Koopgarant en Kopen naar Wens. Koopgarant Deze constructie biedt klanten de mogelijkheid te kopen met 25 % korting. Aan de koper worden inkomenseisen gesteld en bij de gegarandeerde terugkoop, door Volkshuisvesting, worden korting en winst/verlies gedeeld, volgens een vastgestelde verhouding. In 2011 zijn 13 bestaande woningen verkocht met Koopgarant. Kopen naar Wens We hebben met drie andere corporaties in Nederland in 2006 een nieuwe koopvorm ontwikkeld: Sociale Koop (nu: Kopen naar Wens). De koper bepaalt zelf welk deel van de koopprijs hij (nu) betaalt. Wij hebben het kortingspercentage vastgesteld op maximaal 35 %, mede afhankelijk van het inkomen. Bij verkoop (op de vrije markt) wordt de korting en de waardeontwikkeling verrekend. Volkshuisvesting koopt de woning in principe niet terug. In 2011 zijn vijf bestaande woningen verkocht op basis van Kopen naar Wens.
2.4 Duurzaamheid We willen duurzaam bouwen zodat nieuwe woningen lang mee gaan en duurzaam verbouwen waarbij te gebruiken materialen het milieu zo min mogelijk belasten. We willen bijdragen aan duurzaam wonen, door woningen energiezuiniger te maken en onze eigen bedrijfsvoering aan te pakken, zodat we zorgen voor minder CO2-uitstoot. We kiezen ervoor om duurzaamheid in bestaand beleid en werk te integreren.
2.4.1 Duurzaam bouwen We bouwen ruime en flexibel aan te passen woningen. De prestatie-eis uit het ondernemingsplan is het realiseren van een gebruiksoppervlakte van minimaal 110 m2 (eengezins-huur) voor 95 % van de nieuwbouwwoningen, of 80 m2 voor appartementen. Deze uitgangspunten staan in het standaard Programma van Eisen nieuwbouw, zodat ze voor elk project het vertrekpunt vormen. Projectsturing en nacalculatie garanderen dat we deze prestatie halen. Verder passen we in de nieuwbouw energiebesparende maatregelen toe. Daarbij houden we, zoals dat in het Bouwbesluit is opgenomen, het wettelijk voorgeschreven niveau aan. We hebben vastgesteld dat eerst in het ontwerp naar reductie van de energievraag gezocht wordt, en daarna via installatietechnieken.
2.4.2 Duurzaam wonen In 2009 hebben we de in het ondernemingsplan geformuleerde prestatie bijgesteld. Om eind 2011 70 % van onze voorraad te voorzien van energielabel A, B of C bleek praktisch onhaalbaar. Wij volgen nu het energieconvenant Energiebesparing Corporatiesector dat door Aedes, de Woonbond en (voormalige) ministeries van VROM en WWI is vastgesteld. Daarin staat als doelstelling om tussen 2008 en 2018 20 % te besparen op het gasverbruik in de bestaande voorraad. En na woningverbetering is het energielabel B, of minimaal twee klassen verbeterd. Door onderhouds- en woningverbeteringmaatregelen vanaf 2008 tot en met 2011 is het gasverbruik met 8,8 % gedaald (ruim 1,4 miljoen m³). De CO2-uitstoot is in deze periode met 8,2 % gedaald (ruim 2,9 miljoen kg). In 2009 had ruim 27 % van onze woningen energielabel A, B of C. Bijna 43 % had label E of lager. Eind 2011 heeft bijna 31 % energielabel A, B of C. Het aantal woningen met label E of lager is gedaald naar ruim 37 %.
20
Verdeling energielabels in percentages 2009 2011 2,2 4,4 A 4,7 5,2 B 20,5 21,1 C 31,8 29,9 D 24,1 20,9 E 13,0 12,2 F 5,6 4,4 G We hebben bij planmatig onderhoud de volgende duurzaamheidmaatregelen uitgevoerd. 2010 2011 HR++ glas geplaatst 597 790 Dakisolatie 6 296 HR ketels geplaatst 529 168 Het USP-onderzoek dat in 2011 is uitgevoerd geeft ook een beeld van de mening van onze huurders over de duurzaamheid van de woningen. Hieruit komt een opmerkelijk beeld naar voren. ‘Slechts’ een derde van de huurders vindt dat zijn woning niet energiezuinig is. Opvallend is dat ook bij onze minst energiezuinige woningen dit aandeel nog altijd lager is dan de helft. Wel is het overgrote deel van de huurders (77 %) bereid om mee te werken aan duurzaamheidmaatregelen als dat leidt tot tenminste vergelijkbare woonlasten als men nu heeft.
2.4.3 Duurzaam verbouwen We willen dat 80 % van het materiaal binnen de bouw herbruikbaar is. Daar zijn we nog niet aan toe gekomen. Bij onderhoud en nieuwbouw hebben we wel ons voornemen uitgevoerd: we gebruiken alleen duurzaam geproduceerd hout.
21
2.4.4 Duurzaam ondernemen Volkshuisvesting wil duurzaam ondernemen. Een lage CO2-uitstoot vinden wij belangrijk en de betrokkenheid van onze medewerkers daarbij, zien wij als een succesfactor. Daarom is in 2011 binnen onze organisatie de campagne ‘Hoe groen ben jij?’ gevoerd. Een greep uit de deelacties: nieuwe koffiemachines, zuinige auto’s en een groen dak. In 2011 hebben we onze koffiemachines vervangen door nieuwe machines die minder energie gebruiken en daarmee zetten we koffie van duurzaam geproduceerde bonen. We hebben drie zuinige Fiat Panda's aangeschaft. Daarnaast hebben we drie elektrische fietsen aangeschaft. Ook hebben we een elektrische scooter tot onze beschikking. Een deel van het dak van ons kantoor heeft een mos-sedum beplanting gekregen. Groene daken zorgen voor isolatie van het gebouw en zijn een goede klimaatregelaar. In 2012 kunnen we de resultaten meten door ons gas- en elektraverbruik te vergelijken met de afgelopen jaren.
22
3. Kernactiviteiten We zien onszelf als een bondgenoot van de burgers van onze stad, van het openbaar bestuur en van maatschappelijke instellingen. Naast nieuwe impulsen hebben we onze normale taken en verplichtingen. We huisvesten mensen die niet zelf in hun huisvesting kunnen voorzien door financiële, sociale, verstandelijke of lichamelijke beperkingen. In het deel kernactiviteiten rapporteren we over onze vijf hoofdtaken: voldoende woningen in een gevarieerd aanbod leveren, betaalbaar bouwen zowel huur als koop, woningen onderhouden en verbeteren, woonvormen voor bijzondere doelgroepen en goede dienstverlening.
3.1.1 Omvang en kwaliteit woningbezit Arnhem kent van oudsher een relatief groot aantal huurwoningen. Wij beheren ongeveer eenderde van alle huurwoningen in Arnhem en zijn daarmee verantwoordelijk voor de huisvestingsmogelijkheden van een groot aantal Arnhemmers. Ons bezit bestaat voor een groot deel uit woningen die voor mensen met een laag inkomen betaalbaar zijn. Dat is immers onze primaire doelgroep. Op 31 december 2011 had Volkshuisvesting 12.324 woningen en wooneenheden in bezit, allemaal op het grondgebied van de gemeente Arnhem. Naast wooneenheden bestaat het vastgoedbezit uit 378 bedrijfsruimten, 803 garages en bergingen en 46 woonwagenstandplaatsen. Voorheen beheerden wij 171 flatwoningen voor de gemeente Arnhem. Vooruitlopend op de geplande sloop zijn deze flats nu verlaten en is het beheer gestopt. Dit heeft geen consequenties voor het woningbezit omdat deze woningen hierin niet werden meegerekend. Ons woningbezit is per 31 december 2011 als volgt opgebouwd:
Aantal wooneenheden per 31-12-2010
Aantal wooneenheden per 31-12-2011
Aandeel in woningbezit 2011
Aandeel woningen met een huur van: € 554,21< € 554,21 € 652,52 > € 652,52 goedkoop/ Bereikbetaalbaar baar luxe
Eengezinswoning
5.253
5.299
43 %
85 %
11 %
4%
Bovenwoning
1.005
970
8%
99 %
0%
1%
767
678
6%
100 %
0%
0%
Flat zonder lift
1.908
1.970
16 %
99 %
1%
0%
Flat met lift
1.758
1.783
14 %
94 %
2%
4%
Seniorenflat
809
809
7%
97 %
3%
0%
Seniorenwoning
125
124
1%
96 %
2%
2%
Eenkamerwoning Onzelfstandige eenheid
487
482
4%
100 %
0%
0%
131
131
1%
100 %
0%
0%
Winkelwoning
35
34
0%
47 %
18 %
35 %
Atelierwoning Bijzonder woongebouw
13
13
0%
100 %
0%
0%
25
24
0%
0%
0%
100 %
Woonwagens
2
7
0%
100 %
0%
0%
12.324
100 %
92 %
5%
3%
100 %
94 %
4%
2%
Benedenwoning
Totaal 2011 Totaal 2010
12.318
23
Ontwikkelingen in de aantallen • In 2011 hebben we 122 nieuwe huurwoningen in exploitatie genomen. In 2010 hebben we 48 nieuwe woningen in exploitatie genomen. • Er zijn per saldo 103 woningen uit de bestaande voorraad verkocht. • Vijf eenkamerwoningen hebben een andere classificatie gekregen. Zij worden nu aangeduid als woonwagen. • Door sloop is één seniorenwoning uit exploitatie gehaald. • We hebben negen aankopen gedaan, waarmee in totaal 43 eenheden zijn toegevoegd; 16 daarvan zijn wooneenheden en één bijzonder woongebouw is aangekocht voor het RIBW. Ook hebben we een aantal bedrijfspanden aangekocht waaronder een winkelstrip in Malburgen, de molen in Klarendal en wijkgebouw de Lommerd in het Spijkerkwartier. Het resultaat van deze wijzigingen is een toegenomen variatie in het woningaanbod. Dat ligt in lijn met de doelstelling uit ons Ondernemingsplan. Door vooral de toevoeging van nieuwbouw en de verkoop in wijken met veel goedkope huurwoningen is het aandeel goedkope woningen (huurprijs tot € 361,31) gedaald van 31 % in 2010 naar 30 % in 2011. Het totale aantal goedkope/betaalbare woningen nam met 2 % af tot 92 % van onze woningvoorraad. Kwaliteit van het bezit Ons woningbezit heeft gemiddeld 131 WWS-punten (woningwaarderingspunten). Dat is weer één punt meer dan in het jaar ervoor. De inspanning om onze woningvoorraad te verversen, heeft geleid tot deze zichtbare kwaliteitsverbetering. We sluiten bij de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen voor een belangrijk deel aan op de eisen van ‘Woonkeur’. Hiermee kunnen de woningen als levensloopbestendig worden beschouwd. Voor Fokus- en seniorenwoningen zijn er nog aanvullende eisen die we toepassen. Al onze nieuwbouwwoningen voldoen aan de eisen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen en het convenant Duurzaam Bouwen van de Stadsregio.
3.1.2 Bouwen en afzetten nieuwbouwwoningen In 2011 zijn in heel Arnhem 448 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dit is toch weer iets meer dan de 330 in het jaar daarvoor. Van de 448 woningen namen de corporaties er gezamenlijk 382 voor hun rekening. Volkshuisvesting heeft in 2011 meer dan de helft van de stedelijke bouwproductie geleverd: 242 woningen. We hadden eind 2011 99 huurwoningen en 26 koopwoningen in aanbouw.
Malburgen Schuytgraaf
Opgeleverd 2010 koop huur Totaal 2010 18 48 63 14* 0 14
Opgeleverd 2011 koop huur Totaal 2011 96 22 118 44* 80 124
TOTAAL 32 48 80 140 102 242 * Aandeel (38,5 %) Volkshuisvesting in koopwoningen die gezamenlijk met andere corporaties via Rhynstroom worden ontwikkeld. Omdat veel andere ontwikkelaars niet in staat zijn woningbouw in productie te nemen, ontstaan er nieuwe kansen voor de nieuwbouw van Volkshuisvesting . We zien dat we woningen gedurende het gehele traject van start-verkoop tot zelfs enige tijd na oplevering blijven verkopen. We verwachten van onze opdrachtnemers ook een steeds groter aanpassingsvermogen. Zo kunnen we zo nodig per dag nieuwbouwprojecten bijsturen. In het kader van het BBSH moeten wij melding maken van opgeleverde koopwoningen met stichtingskosten hoger dan € 200.000. In 2011 hadden alle koopwoningen lagere stichtingskosten. Over de opgeleverde nieuwbouwwoningen in Malburgen staat meer in paragraaf 2.1.1 Vitale Wijken. Hier meer over Schuytgraaf.
24
Schuytgraaf: Arnhem in de Betuwe In Schuytgraaf worden in totaal zo’n 6.300 woningen gebouwd. Eind 2011 zijn er bijna 2.900 woningen opgeleverd. Het grootste deel van de buurten in het middengebied en in het zuidoostelijk deel is klaar. Het gewone buurtleven is op gang. Veel ontwikkelingen liggen noodgedwongen stil, er is weinig vraag op de kopersmarkt. Ook de bouw van het centrumgebied met winkels, school en andere voorzieningen is vertraagd. De samenwerkende corporaties doen alles wat in hun vermogen ligt om de woningproductie op gang te houden en hiermee een bijdrage te leveren aan het zo snel mogelijk leefbaar maken van de jongste wijk van Arnhem. We werken samen met de corporaties Vivare, Omnia en met de Drie Gasthuizengroep via Realisatiemaatschappij Schuytgraaf CV/Rhynstroom BV aan de ontwikkeling van de sociale woningbouw in Schuytgraaf. Ook Portaal werkt aan een bouwopgave in Schuytgraaf. Zij doen dit zelfstandig. Rhynstroom ontwikkelt in totaal ongeveer 700 koop- en 700 huurwoningen. De koopwoningen worden rechtstreeks gerealiseerd en verkocht door Rhynstroom. Volkshuisvesting deelt voor 38,4 % mee in de kosten en de resultaten. Wat betreft de huurwoningen: het aandeel voor ons is totaal bijna 400 huurwoningen. Hiervan zijn inmiddels in Bloesemgaard en in Bongeren alle woningen opgeleverd. Het Singelkwartier is het laatste veld waarbij Volkshuisvesting huurwoningen van Rhynstroom afneemt. Dit veld ligt ten zuiden van het centrum waar de winkelvoorzieningen gaan komen. De bouw van 140 huurwoningen, verdeeld over vier bouwblokken, vordert gestaag. Er zijn al bijna 100 woningen opgeleverd. Voor RIBW en ‘s Heeren Loo worden elk negen woningen ingepast, waarmee aangepast en begeleid wonen ook een plek krijgt in deze buurt. In deze buurt hebben wij een bouwplan van 80 appartementen overgenomen van de Drie Gasthuizengroep. De bouw begint in 2012. In het Singelkwartier bouwt Rhynstroom ook 118 sociale koopwoningen, verdeeld over drie blokken. Het merendeel van de woningen zit in de prijsklasse rond de € 175.000. De verkoop vordert goed. Er zijn nog zeven woningen te koop. In de Waarden waren, aan het eind van het jaar, nog acht door Rhynstroom gebouwde koopwoningen te koop. De kunstenaars van KW37 en de Kunstwerkplaats zijn hun derde winter ingegaan. Zij bivakkeren ‘in de tussentijd’ op de nog onbebouwde velden ten noorden van het centrumveld. Met enige regelmaat wordt er iets georganiseerd voor de buurt. De kunstzinnige buitenschoolseopvang van de SKAR draait hier goed. In het voorjaar is in het kader van NL-Doet door vrijwilligers de route door de beeldentuin aangepakt.
3.1.3 Labeling woningvoorraad zelfstandig wonen We onderscheiden een aantal specifieke aandachtsgroepen die zelfstandig kunnen wonen: senioren, studenten, mindervalide personen en statushouders. Aandachtsgroepen die met ondersteuning kunnen wonen, komen in paragraaf 3.4 aan de orde. We lopen in lijn met het Ondernemingsplan. Eind 2011 bedroeg de beschikbare voorraad seniorenwoningen en –flats voor woningzoekenden vanaf 55 jaar 933 stuks. We labelden op 31 december 503 wooneenheden specifiek voor studenten. We stellen op basis van een rijkstaakstelling woningen beschikbaar voor de huisvesting van asielzoekers die hier mogen blijven. Arnhem loopt daarin al jaren voorop. Eind 2011 liep Arnhem 203 plaatsen voor op de taakstelling voor deze vergunninghouders.
3.1.4 Garanderen betaalbaarheid woonproducten Onze kernactiviteit is de huisvesting van mensen die – vanwege inkomen of lichamelijke en/of verstandelijke beperkingen – de minste kansen hebben op de woningmarkt. Zij zijn onze primaire doelgroep. Daarnaast bieden wij ook huisvesting aan een brede groep mensen die wil huren of kopen.
25
Woonruimteverdeling In de Stadsregio Arnhem-Nijmegen werken de meeste corporaties samen in een gemeenschappelijk aanbodsysteem. Dat systeem stelde geen eisen aan inkomen en omvang van het huishouden. Sinds 1 januari 2011 stellen veel corporaties wel eisen. Dit komt door de overheidseis om 90 % van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614,-. De vrijkomende woningen worden, zowel via een woonmagazine als via internet, wekelijks te huur aangeboden. Via het computersysteem van Enserve komen vraag en aanbod bij elkaar. De huidige Regionale Huisvestingsverordening geldt sinds april 2007. In 2011 is gewerkt aan de herziening van de verordening. Deze zal naar verwachting na besluitvorming in 2012 in werking kunnen treden vanaf 1 januari 2013. We mikken daarmee op vereenvoudiging van het systeem, stimuleren van de doorstroming en het vergroten van mogelijkheden voor starters. De Regionale Beroepscommissie Woonruimteverdeling behandelt klachten over de woonruimteverdeling voor alle bij Enserve aangesloten verhuurders. Het College van Bestuur van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen benoemt de leden daarvan. Mensen die om medische of sociale redenen dringend een woning nodig hebben, kunnen bij de corporaties terecht voor een urgentieaanvraag. Een onafhankelijke Urgentiecommissie, benoemd door de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, behandelt hun verzoeken. Bij Volkshuisvesting worden dagelijks urgentie-intakegesprekken gehouden, waarvan een deel tot een daadwerkelijke aanvraag leidt. De Urgentiecommissie verleent alleen urgentie als de huurder in een noodsituatie zit en het probleem een directe relatie heeft met de woning of woonomgeving. Ook moet blijken dat de huidige woning niet geschikt is om het probleem te verhelpen en dat het voor de betreffende huurder onverantwoord is langer dan zes maanden in de aangegeven noodsituatie te wonen. Verhuur in 2011 Als gevolg van Europese regelgeving zijn wij verplicht 90 % van onze woningen met een huurprijs van maximaal € 652,52 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614,-. Met 93 % toewijzing aan deze doelgroep voldoen wij ruimschoots aan deze eis. Wij hoefden daarvoor geen inkomenseisen te stellen. Als eenduidige en landelijk geldende definitie van de doelgroep, hanteert de rijksoverheid het criterium ‘inkomen van het huishouden’. Jaarlijks stelt zij hiervoor nieuwe landelijke inkomensgrenzen vast en bepaalt ook de huurprijsgrenzen van de voorraad bereikbare woningen. Zo maken corporaties inzichtelijk hoeveel (bereikbare) woningen zij toewijzen aan de primaire doelgroep. In de volgende tabel is de verhuur van 2011 uitgesplitst naar prijscategorie, omvang van het huishouden en inkomen, volgens de BBSH-normering. Verhuur aan eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen
Huurklasse
Luxe
Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar
=< € 21.625,> € 21.625,=< € 20.325,> € 20.325,-
Totaal Verhuur aan tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen
Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar
Goedkoop
Betaalbaar
Bereikbaar
t/m € 361,31 233 25 3 2 263
€ 361,31 € 517,13 111 64 17 3 195
€ 517,13 – € 652,52 19 5 3 0 27
> € 652,52 9
9
Huurklasse
=< € 29.350,> € 29.350,=< € 27.750,> € 27.750,-
Totaal
26
t/m € 361,31 27 4 0 0
€ 361,31 € 517,13 74 23 9 3
31
109
€ 517,13 – > € 652,52 € 652,52 41 31 5 1 1 0 32 47
Verhuur aan drie- en meerpersoons huishoudens Leeftijd Inkomen
Tot 65 jaar Vanaf 65 jaar
Totaal Overige verhuur Leeftijd
=< € 29.350,> € 29.350,=< € 27.750,> € 27.750,-
Huurklasse
t/m € 361,31 5 3 0 0
€ 361,31 € 554,21 65 8 1 0
€ 554,21 – € 652,52 51 4 2 0
> € 652,52 2 22
8
74
57
24
Inkomen
Huurklasse
Leeftijd, inkomen en/of huishoudgrootte onbekend (veelal verhuur aan instellingen)
t/m € 361,31
€ 361,31 € 554,21
€ 554,21 – € 652,52
> € 652,52
18
2
0
3
Totaal aantal verhuringen in 2011
899
-
Waarvan woningen met een huur tot € 361,31
320
35 %
-
Waarvan woningen met een huur vanaf € 361,31
579
65 %
-
Waarvan verhuurd aan primaire doelgroep
687
76 %
-
Waarvan verhuurd buiten primaire doelgroep
212
24 %
-
Percentage woningen t/m € 361,31 verhuurd aan primaire doelgroep
809
90 %
3.2 Woningen betaalbaar houden Prettig wonen begint met het bieden van kwalitatief goede woningen, tegen een acceptabele prijs. Voor mensen met lagere inkomens letten wij daarom op een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding en betaalbaarheid. Waar nodig kiezen we volgens het huurbeleid voor lage huurprijzen.
3.2.1 Goede prijs-kwaliteitverhouding Huurprijsklassen Wij onderscheiden vier huurprijsklassen: • •
• •
Goedkoop: woningen met een huur waarbij volledige huurtoeslag mogelijk is voor lagere inkomens (bovengrens 2011: € 361,31); Betaalbaar: woningen met een huur waarbij huurtoeslag deels mogelijk is voor lagere inkomens (bovengrens 2011: voor een- en tweepersoonshuishoudens € 517,13 en voor meerpersoons-huishoudens € 554,21); Bereikbaar: woningen met een huur tot € 652,52 (liberaliseringsgrens). Alleen in bepaalde gevallen is een gedeeltelijke huurtoeslag mogelijk voor lagere inkomens. Luxe: woningen met een huurprijs hoger dan € 652,52. Recht op huurtoeslag bij deze woningen is niet meer van toepassing. 27
Huurprijsbeleid Ons huurprijsbeleid is in de eerste plaats gericht op het betaalbaar houden van onze kernvoorraad. We willen minimaal 70 % van ons woningbezit verhuren aan de primaire doelgroep; al dan niet met huurtoeslag. Ten tweede streven we naar goede prijs-kwaliteitverhoudingen. Bij het vaststellen van de kwaliteit hebben we naast de woningwaarderingspunten ook gebruik gemaakt van de aantrekkingskracht van onze huizen op de huurmarkt. De streefhuur vormt voor ons een juiste afspiegeling van de prijs-kwaliteitverhouding voor de woning. Daar waar deze verhouding uit balans is, trekken we dit recht bij een huurdersmutatie. Streefhuur is de huur die wij vragen bij een nieuwe verhuring. De streefhuur is een percentage van de maximaal redelijke huur. De maximaal redelijke huur is de huur die we maximaal mogen vragen op basis van het aantal woningwaarderingspunten. Eind 2011 lag het huurniveau van onze woningen gemiddeld op 68 % van de maximaal redelijke huur. We hebben onze streefhuurniveaus vastgelegd op 72 %, 77 % en 82 %, afhankelijk van de marktpositie. Hiermee blijft Volkshuisvesting een gunstige prijs-kwaliteitverhouding bieden, ten opzichte van corporaties van vergelijkbare grootte, zo blijkt uit de jaarlijkse rapportage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. 95 % van onze woningen blijft met de huur onder de liberaliseringgrens. Huurkorting bij nieuwbouwwoningen Als we het prijsbeleid toepassen op nieuwbouwwoningen, dan komen alle woningen in het geliberaliseerde segment terecht. Deze woningen komen niet in aanmerking voor huurtoeslag. We kiezen in de wijken Malburgen en Schuytgraaf ervoor, om voor mensen uit de doelgroep een aantal door ons geselecteerde eengezinsnieuwbouwwoningen met huurkorting aan te bieden. Huurkorting geldt daarbij alleen voor huishoudens van drie of meer personen met recht op huurtoeslag. In 2011 hebben we 87 nieuwbouwwoningen in het Singelkwartier aangeboden met huurkorting. In totaal zijn 193 woningen met huurkorting gelabeld. Met de huurprijsverlaging worden de woningen weer teruggebracht naar het sociale huursegment en zijn daarmee bereikbaar voor mensen met een laag inkomen. We garanderen hiermee op wijkniveau voldoende bereikbare woningen voor onze doelgroep.
Ontwikkeling huurklassen woningbezit 2007-2011
100%
1%
90%
3%
2%
2%
2%
3%
2%
2%
3%
4%
4%
5%
4%
5%
5%
80% 70% 53%
60%
54%
56%
57%
57%
50% 40% 30% 41%
20%
38%
35%
32%
30%
10% 0%
2007
goedkoop
2008
2009
betaalbaar (1-2 p.h.h.)
2010
2011
betaalbaar (3+ p.h.h.)
28
bereikbaar
luxe
3.2.2 Huurverhoging inflatievolgend Bij zittende huurders is de jaarlijkse huurverhoging het enige moment om geleidelijk de afstand tussen de huidige huurprijs en de gewenste huurprijs te dichten. De jaarlijkse huurverhoging is inflatievolgend. We hanteren dit uitgangspunt al meerdere jaren. De huuraanpassing per 1 juli 2011 bedroeg 1,3 %. Soms komt het voor dat de huidige huur hoger is dan de gewenste huurprijs. Dan verhogen we de huur niet tot hij weer in de pas loopt.
3.3 Onderhouden en verbeteren van onze woningen We willen onze klanten woningen aanbieden die zoveel mogelijk bij de tijd zijn. We werken voortdurend met onderhoud en woningverbetering aan onze bestaande voorraad. Verder geven we ruime mogelijkheden aan initiatieven van bewoners zelf, om hun woning naar wens te (laten) aanpassen. Met ons Strategisch Voorraadbeleid leggen we voor elk complex een strategie vast voor de exploitatie in de komende jaren. Het in stand houden en op peil brengen van woningen wordt planmatig uitgevoerd als ‘onderhoud en woningverbetering’.
3.3.1 Verbeteren woningen en woongebouwen We hebben in 2011 weer aan een aantal grote verbeterprojecten gewerkt. In de Geitenkamp zijn we doorgegaan met de ingrijpende verbetering van ruim 500 woningen en 14 bedrijfsruimtes. In 2009 is de eerste fase van 80 woningen afgerond en halverwege 2011 was alles klaar. Ook in 2011 is nog volop doorgewerkt aan de restauratie van de Van Verschuerwijk. Waren de bijna 250 woningen in deze prachtige buurt - een rijksmonument - eind 2010 al opgeleverd, in de eerste helft van 2011 zijn de binnenterreinen en de bergingen aangepakt. De gemeente moet nog aan de slag met het Verschuerplein en de omliggende straten en dan is het plaatje compleet. In Klarendal zijn 165 woningen aan de Kapelstraat en omgeving aangepakt en verbeterd. Grotendeels nieuwe deuren maken het beeld helemaal af. In Presikhaaf is halverwege het jaar de verbetering van de 94 eengezinswoningen aan de Floriszstraat afgerond. De 44 flats aan de De Bosch Kemperstraat in het Broek zijn ook opgeknapt en verbeterd.
3.3.2 Naar basiskwaliteit In ons kwaliteitsbeleid is vastgelegd welke niveaus we de klant bieden aan wooncomfort. Het merendeel van het woningbezit is gelabeld met het niveau basiskwaliteit. De basiskwaliteit is ons beeld van de kwaliteitseisen die klanten aan hun woning stellen. Voor een beperkt aantal woningen hanteren we een lager kwaliteitsniveau. Woningen die voor sloop of grootschalige investeringen in beeld zijn, houden we op een niveau ‘basiskwaliteit min’ of niveau ‘wind- en waterdicht’. Het accent ligt dan op functionaliteit en minder op comfort. Voor de categorie ‘luxe huur’, die voornamelijk vanuit de nieuwbouw ontstaat, houden we tijdens de bouw een hoger afwerkings- en uitrustingsniveau aan. De basiskwaliteit, die gekoppeld is aan een vooraf vastgesteld maximaal huurniveau (de streefhuur), geeft een goede prijs-kwaliteitverhouding. Verdere comfortverbeteringen worden dan ook via huurverhoging, of eenmalige afrekening met de klant, verrekend. Bij woningen die muteren wordt de kwaliteit aan de binnenzijde zodanig aangepast dat ze voldoen aan de vastgestelde basiskwaliteit. Bij planmatig onderhoud of woningverbetering wordt de woningschil op basisniveau gebracht. De prestatie-eis is dat 95 % van het gelabelde bezit in 2011 ook daadwerkelijk aan de basiskwaliteitseis voldoet. We hebben met het doorvoeren van de energielabels de basiskwaliteit, voor wat betreft de woningschil, goed in beeld. Per 31 december 2011 is ca. 90 % van onze gelabelde woningen voorzien van
29
dubbelglas volgens de normen van basiskwaliteit. Tot 2011 was de norm om isolatieglas in woonkamer en keuken te hebben. Vanaf 2011 is de norm verhoogd naar HR++ glas in de gehele woning.
3.3.3 Onderhouden woningen Gemiddeld genomen wordt een zesde tot een zevende deel van het woningbezit jaarlijks onderhouden. In 2011 is voor planmatig onderhoud bijna € 14,5 miljoen verplicht waarvan bijna € 12,8 miljoen uitgegeven. Er zijn veel kleinere onderhoudswerken uitgevoerd zoals schilderwerk, kozijnenherstel, dakvervanging, gevelwerkzaamheden en het aanbrengen van isolatieglas en warmwatervoorziening. Daarnaast is een aantal grote planmatig onderhoudsprojecten uitgevoerd. In de uitvoering loopt een aantal werken over de jaargrens heen, maar dat is gebruikelijk. De 138 seniorenflats aan het Driemondplein in Elderveld zijn geschilderd en er is HR++ glas geplaatst. In Malburgen-Oost hebben alle 71 eengezinswoningen een nieuw geïsoleerd dak gekregen, is de buitenkant geschilderd en HR++ glas geplaatst. Aan de St. Janskerkstraat in Klarendal zijn de daken van de 65 eengezinswoningen aangepakt, is er geschilderd en hebben we ook HR++ glas geplaatst. In de Vogelwijk hebben alle 200 woningen nieuwe bergingen gekregen. Tenslotte is het onderhoudsplan in Lombok helemaal voorbereid. Deze 191 woningen hebben we overgenomen van Openbaar Belang. Het onderhoudsplan heeft nog wel wat voeten in aarde gehad. Door onder andere werkzaamheden van Prorail aan het spoortracé schoof de uitvoering naar achteren. Ook het uitdetailleren van de schilderklus en het vervangen van ramen en deuren van dit gemeentelijke monument heeft tijd gevraagd. De uitvoering start begin 2012. Behalve het hierboven beschreven planmatig onderhoud, doen we ook aan serviceonderhoud (reparaties op verzoek van de huurder) en mutatieonderhoud. Wanneer een huurder opzegt en voordat de nieuwe huurder de woning betrekt, lopen wij de woning door op zaken die hersteld of vervangen moeten worden.
3.3.4 Woning aanpassen op initiatief huurder Huurders kunnen via Volkshuisvesting hun woning laten verbeteren. Meestal gaat het om nieuwe tegels voor badkamer of toilet. Er zijn ook veel aanvragen voor een extra keukenkastje of een langer aanrechtblad. Wasmachine-aansluitingen, extra groepenkasten, cv-installaties of isolatieglas zijn ook populair. Mensen betalen ineens. Soms kunnen de kosten met een huurverhoging verrekend worden. In 2011 waren er 1239 aanvragen. Dit zijn er ruim 400 meer dan in 2010. Bij grote onderhoudsprojecten bieden we ook extra verbeterpakketten aan.
3.4 Actief in wonen-welzijn-zorg Bouwen, onderhouden en verhuren van panden is ons vak. Andere instellingen hebben verstand van zorg en welzijn. Samen kunnen we dus voorzieningen ontwikkelen om mensen, die geestelijk of lichamelijk een steuntje nodig hebben, te laten wonen. Ons uitgangspunt bij opgaven voor doelgroepen met bijzondere noden is, dat ‘de stenen niet het probleem mogen zijn’.
3.4.1 Wooneenheden voor bijzondere doelgroepen We verhuren wooneenheden en -gebouwen aan instellingen voor de opvang en huisvesting van bijzondere doelgroepen. Vaak is dat in woongebouwen die daarvoor speciaal uitgerust zijn, of speciaal daarvoor bestemde woningen. Ook binnen onze reguliere voorraad verhuren we steeds vaker woningen, al dan niet aangepast, aan instellingen en hun cliënten. Een toenemend aantal woningen/eenheden is, aan of via het RIBW, verhuurd aan klanten in begeleide woonvormen. Tussen de Arnhemse woningcorporaties en het RIBW zijn in het kader van doorstroming afspraken gemaakt voor cliënten uit Centraal Wonen en Beschermd Wonen projecten. In 2011 is daarvan zes maal gebruik gemaakt. Wij verhuren enkele panden aan Iriszorg, een instelling voor verslavingszorg, voor de opvang van oudere verslaafden, crisisopvang en begeleid wonen van (ex-)verslaafden.
30
In De Laar zijn opnieuw enkele woningen toegewezen aan de J.P. van den Bentstichting, voor de huisvesting van licht verstandelijk gehandicapten. Met de Welman Zorggroep, een particuliere zorginstelling, zijn overeenkomsten gesloten voor het gebruik van extra wooneenheden voor de opvang, begeleiding en huisvesting van thuisloze jongeren. Op basis van particulier initiatief wordt, voor tien dementerende ouderen uit de wijk, een kleinschalig woonzorg project voorbereid in een te ontwikkelen nieuwbouwproject in Malburgen-Oost. De bovenverdieping van een appartementencomplex, bestaande uit vier samengevoegde appartementen, zal dienst gaan doen als woonzorgcentrum en wordt naar verwachting in 2012 opgeleverd. Met ’s Heeren Loo worden voorbereidingen getroffen, voor de realisatie van woonvoorzieningen voor verstandelijk gehandicapten in de Schuytgraaf. Oplevering in 2012. Daarnaast worden voorbereidingen getroffen voor nieuwe woonvoorzieningen in de Schuytgraaf voor cliënten van Pluryn en de Driestroom. Tenslotte worden regelmatig woningen verhuurd aan of op voordracht van Pluryn, Pactum, de Driestroom, en anderen. Tonnies Huiskamer Van september 2006 tot oktober 2011 heeft Volkshuisvesting een bedrijfspand om niet ter beschikking gesteld aan Tonnie van den Herik. Gedurende vijf jaar heeft Tonnie van den Herik deze ruimte dagelijks gebruikt om daklozen overdag een huiskamer en rust te bieden. Vooral door de laagdrempeligheid van haar huiskamer en het respect dat Tonnie van den Herik heeft onder de doelgroep kreeg zij mensen binnen die door de traditionele organisaties slechts moeilijk bereikt worden. Tonnies Huiskamer is in vijf jaar een begrip geworden in Arnhem en het project is een succes te noemen. Ondanks strikte regels om overlast te beperken, was na een aantal jaren de rek bij de buurt er uit. Volkshuisvesting heeft om deze reden in de loop van 2011 besloten de huiskamer te sluiten. Hoewel de teleurstelling bij Tonnie van den Herik over dit besluit groot was, overheerste uiteindelijk dankbaarheid voor de kans die ze hier gedurende vijf jaar heeft gekregen. Op de laatste dag heeft ze met Volkshuisvesting de huiskamer gesloten door symbolisch samen de deur op slot te draaien. Hierna begon het zoeken naar een nieuwe locatie.
3.4.2 Mensen in crisissituaties en mensen met onaangepast gedrag Crisisopvang is bedoeld voor tijdelijke opvang van woningzoekenden die, vanwege dak- en thuisloosheid, acuut een dak boven hun hoofd nodig hebben. Oorzaken zijn uiteenlopend van aard. We hebben huurovereenkomsten met Iriszorg voor crisisopvang in twee panden. In het Bruishuis hebben we twee etages met in totaal 30 pauzewoningen beschikbaar. Een pauzewoning is een kamer waar mensen na een scheiding tijdelijk onderdak vinden. De woningen voorzien in een behoefte, want ze zijn voortdurend bezet. Bijzonder is ons project ‘Anders Wonen’. Vijf RIBW-cliënten die niet in een gewone buurt of voorziening passen, wonen in evenveel prefab woonunits in Malburgen. Het project wordt op termijn verplaatst en uitgebreid. De gemeente heeft inmiddels een zoektocht opgezet naar geschikte locaties.
3.4.3 Woningen voor mensen met fysieke beperkingen Een deel van ons woningbezit bouwen we of maken we geschikt voor mensen met functionele beperkingen. Deze woningen zijn gelabeld en worden toegewezen aan mensen die een WMO indicatie hebben. Binnen de Regionale Huisvestingsverordening onderscheiden we twee woningtypen: • Rolstoeltoe- en doorgankelijke woning. De hele woning is geschikt voor rolstoelgebruik. Volkshuisvesting beschikt eind 2011 over 75 ‘Rowo-woningen’. Hieronder vallen ook de 30 woningen in Kronenburg en Stadseiland die specifiek bestemd zijn voor verhuur op voordracht van de Stichting Fokus. • Nultredewoning. Je kunt hier zonder trap met de rollator naar binnen. Alle primaire ruimtes zijn meestal op één etage. De meeste voor ouderen geschikte woningen zijn ook nultredewoning. Het aantal nultredewoningen is gehandhaafd op 775. Dit is aanzienlijk méér dan de 400 die we hadden opgenomen in het Ondernemingsplan.
31
In de nieuwbouw bouwen we standaard zodanige woningen dat ze aanpasbaar zijn als bewoners, in de loop van de tijd, daar behoefte aan hebben. Verder is het streven om 2 % van de nieuwbouw rolstoeltoegankelijk te maken, zodat ze geschikt zijn voor mindervaliden. In het Singelkwartier in Schuytgraaf worden in de nieuwbouw twee rolstoelwoningen opgeleverd. Ook individuele woningenaanpassingen zijn mogelijk . Onze huurders kunnen, via de gemeente Arnhem, aanspraak maken op de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). De gemeente regelt, in overleg met Volkshuisvesting, de aanpassingen die aan de woning nodig zijn.
3.5 Goede dienstverlening Door de toenemende behoefte aan ‘wonen op maat’ bieden we onze klanten meer keuzevrijheid en de verscheidenheid aan producten neemt toe. Dat vraagt op het gebied van wonen om een passend dienstenpakket. Als klantgerichte organisatie informeren we naar de behoeften en voorkeuren van onze klanten en stemmen daar het aanbod zoveel mogelijk op af. Indien mogelijk met standaarddiensten. We leveren maatwerk als daarom wordt gevraagd. We halen alle doelstellingen uit het Ondernemingsplan.
3.5.1 Begeleid opleveren De woonadviseur maakt, na bouwkundige oplevering van een bestaande- of nieuwbouwwoning en ondertekening van de huurovereenkomst, een afspraak met de klant. Ze lopen gezamenlijk de woning door op kwaliteit en eventueel resterende gebreken. Dat gebeurt in ruim 85 % van de gevallen. Begeleiding bij de oplevering draagt ertoe bij dat de woning meer voldoet aan de verwachting. Dat resulteert in een hogere waardering.
3.5.2 Woningzoekenden helpen bij vinden van woning Voor woningzoekenden zijn er uiteenlopende mogelijkheden om over leegkomende woonruimte informatie te krijgen. Klanten worden, op basis van een breder aanbod aan keuzemogelijkheden, adequaat bediend in zowel het huur- als koopsegment. In de klantbenadering wordt het accent meer en meer verlegd van het aanbod naar de vraag. Met andere woorden: de wensen en mogelijkheden van de klant staan centraal. Op basis daarvan zetten we mogelijke oplossingen uit ons productenpalet in. Uiteindelijk denken wij dat we hiermee voor meer woningzoekenden een oplossing kunnen bieden en de wachttijd verkorten. In 2011 is vooral gewerkt aan een nieuwe digitale presentatie van ons aanbod. Een nieuwe internetsite biedt inmiddels een sterk verbeterde aanbodpresentatie.
3.5.3 Communicatie met klanten optimaliseren Overleg met huurders We kennen geen centrale huurderorganisatie. De samenwerking tussen Volkshuisvesting en afzonderlijke bewoners- en projectcommissies is vastgelegd in overeenkomsten. Nieuwe- en relevante beleidszaken voor huurders worden voorgelegd aan alle bewonerscommissies. Projectcommissies houden zich bezig met de voorbereiding en uitvoering van uiteenlopende onderhouds- en/of verbeterplannen in wijken. Wij stellen de bewoners- en projectcommissies financieel in staat hun taken te verrichten. We gaan, los van de organisatievorm, flexibel om met allerlei bewonersinitiatieven. Omdat we de betrokkenheid willen vergroten gaat het om de realisatie van wensen en ideeën van klanten en de inhoud. We houden rekening met de zeggenschap van bewoners in het dagelijkse beheer. Nieuwe samenwerkingsovereenkomst Bewonerscommissies Dit jaar liep onze samenwerkingsverklaring met bewonerscommissies af. Samen met een team van vertegenwoordigers van de bewonerscommissies is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen. De samenwerking zal voor iedere commissie op maat zijn, want Volkshuisvesting is erg blij met deze betrokken bewoners die veel voor hun wijken voor elkaar krijgen.
32
Projectcommissies In een vroeg stadium betrekken we onze bewoners bij de voorbereiding en uitwerking van (grote) onderhouds- en verbeterplannen in de wijk. In 2011 waren in totaal vier projectcommissies actief met 67 actieve leden. Daarnaast zijn we in elf wijkplatforms vertegenwoordigd, waarin we samenwerken met bewoners(organisaties), gemeentelijke diensten en welzijns- en zorginstellingen. Verantwoording aan klanten We zijn een open organisatie. Onze klanten krijgen inzicht in onze maatschappelijke activiteiten. Naast het Jaarverslag dat onze stakeholders ontvangen, leggen we sinds 2003 ook aan onze klanten verantwoording af. Dat doen we in de vorm van een Klantenjaarverslag. Daarnaast kan iedereen het officiële Jaarverslag en de Jaarrekening opvragen of via onze website raadplegen. Via klantenpanels peilen we de mening van onze klant over de rol en het functioneren van Volkshuisvesting. In 2011 zijn de voorbereidingen voor een zestal klantenpanels getroffen die in de eerste helft van 2012 plaats gaan vinden. Klachtencommissie Woningcorporaties De Klachtencommissie Woningcorporaties is het orgaan dat het beleid en het handelen van de corporaties toetst. Zij is een onafhankelijke regionale commissie die werkt in opdracht van een aantal corporaties uit Arnhem en directe omgeving. De deelnemende corporaties zijn Waardwonen, Woningstichting Valburg, Woonservice IJsselland, Woningstichting Heteren, Openbaar Belang, Portaal, Vivare en Volkshuisvesting Arnhem. Samen beheren zij circa 50.000 woningen. De commissie bestaat uit een evenredig aantal vertegenwoordigers van huurders– en verhuurderorganisaties. Het doel is om klachten van huurders, woningzoekenden en erkende bewonersgroepen in behandeling te nemen en van een passend antwoord te voorzien. De commissie onderzoekt de klacht en brengt vervolgens advies uit. De betreffende corporatie is in principe verplicht om dit advies op te volgen. Aantal klachten over Volkshuisvesting naar de Klachtencommissie Klacht voor behandeling afgehandeld door tussenkomst corporatie Gegrond Ongegrond Klacht ingetrokken Niet in behandeling genomen + verwijzing Niets meer van klager vernomen Nog niet afgerond Totaal
2011 3
2010 1
1 0 1 1 0 2 8
0 1 0 2 2 0 6
3.5.4 Dienstverlening verbeteren in de keten Service- en Mutatieonderhoud Begin 2011 is het interne project ‘Onderhoud in control’ afgerond. Kwaliteitsborging en kostenbeheersing van het totale onderhoud waren de doelstellingen. De resultaten waren een nieuwe onderhoudsnorm, besparing in kosten en een betere afstemming tussen onze onderhoudsafdelingen. De daling in onderhoudskosten die in 2010 is ingezet, heeft zich in 2011 voortgezet.
3.5.5 Serviceverlening reparatie-onderhoud In 2011 zijn we gestart met preventief onderhoud. Onze vaklieden gaan eenmaal per drie jaar met de huurder door het huis, om preventief allerlei kleine reparaties aan te pakken. Naar de effecten hebben wij onderzoek gedaan. Huurders geven als rapportcijfer een dikke acht voor de preventieve aanpak. We evalueren begin 2012.
33
3.5.6 VVE-beheer Bij verkoop van appartementen ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. De Vereniging van Eigenaren behartigt de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Er wordt een bestuur aangesteld op basis van wettelijke verplichting. Volkshuisvesting leverde in 2011 het bestuur van 37 Verenigingen van Eigenaren. Verder participeerde Volkshuisvesting in 90 kleine VVE ’s (boven-benedenwoningen).
34
4. Organisatie De ontwikkelingen in onze samenleving en de uitdagingen in ons ondernemingsplan vragen om een organisatie die optimaal is uitgerust om de ambities te realiseren. De organisatievelden werknemers, processen en projecten, strategie en beleid en bedrijfsmiddelen geven daar richting aan. In dit hoofdstuk leest u over onze verrichtingen in 2011.
4.1 Werknemers Ondernemen is mensenwerk. De dynamische omgeving waarin we werken vraagt flexibiliteit en aanpassingsvermogen. Wij zetten in op persoonlijke ontwikkeling in leiderschap en ondernemerschap. We stimuleren dat werknemers hun eigen ontwikkeling oppakken of het brede maatschappelijke werkveld van Volkshuisvesting verder gaan verkennen. Het ontwikkeltraject voor ons nieuwe primaire informatiesysteem Empire (zie ook paragraaf 4.4.2) hebben we daarom zoveel mogelijk vorm gegeven met eigen medewerkers. Daarbij hebben we gebruik gemaakt van competenties van medewerkers dwars door de organisatie: een receptioniste werkte als modelleerder van nieuwe processen; de managementassistente coördineerde het testen van de systemen. Volkshuisvesting geeft medewerkers de mogelijkheid om het persoonlijke budget voor loopbaanontwikkeling ook in te zetten voor persoonlijke ontwikkeling. Vanaf de start in 2010 is hiervan door circa 40 medewerkers gebruik gemaakt. Effectory heeft eind 2009 een medewerkeronderzoek uitgevoerd. De algehele tevredenheid werd toen met een 8,1 gewaardeerd (benchmark woningcorporaties: 7,6). In 2012 volgt een nieuwe meting.
4.1.1 Trainingen en opleidingen Om Empire een succes te maken zijn algemene en taakgerichte trainingen ontwikkeld voor al onze medewerkers. De inhoud is voor een belangrijk deel vorm gegeven door onze eigen projectmedewerkers. Volkshuisvesting neemt via Kr8, in samenwerking met de Hogeschool Arnhem Nijmegen en het SIOO, deel aan opleidingsprogramma’s. Drie collega’s voltooiden de projectmanagementopleiding ‘Bouwen Regisseren’.
4.1.2 Diversiteit We streven naar een verkleuring van ons personeelsbestand. Veel van onze huurders hebben een nietwesterse culturele achtergrond. Wij willen meer inzicht in deze culturele diversiteit. De doelstelling om in de looptijd van het ondernemingsplan (2008-2011) ten minste zes niet-westerse allochtone personeelsleden in dienst te nemen is niet gehaald. Het is er één geworden. Vanuit het diversiteitbeleid bieden we stageplaatsen aan werkzoekende mensen met een niet-westerse etniciteit. In totaal zijn vanaf 2008 zes stageplaatsen ingevuld. In 2011 is geen bijdrage geleverd aan deze opgave. Het resultaat blijft daarmee achter bij de doelstelling van acht stages, die in het Ondernemingsplan was opgenomen.
4.2 Processen en projecten Om de impulsen op sociaal investeren, wijkontwikkeling en keuzevrijheid kracht bij te zetten, passen we processen aan en werken we aan de organisatiestructuur. Dat doen we met zo licht mogelijk gereedschap. We pakken veel activiteiten en uitdagingen projectmatig op, waarbij medewerkers uit diverse delen van de organisatie worden ingezet. Op deze wijze is bijvoorbeeld ‘Het Bruishuis’ ontwikkeld. Voor onze medewerkers biedt het ook kansen om nieuwe werkervaring op te doen. Dat vraagt van hen rolvast- en rolzekerheid en een goede projectbeheersing. Een continu verbeterproces. Het accent ligt daarbij op het leren uit de ervaringen die we opdoen.
35
Tienertake
2011 in beeld
Leuk om te Leren
Jong in Arnhem
Ontwerp logo Immerloo
School III Klarenda
l
Kindertehuis Klarendal
Molen Klarendal
Bouw Hotel ModeZ
Kazerne Klarendal
ing
est Groene dak Volkshuisv
100-jarig bestaan Mussenberg
ts
Bakbromfie
MOW complex
Metin vindt werk
Toekomstig Gildehuis/ ontmoetingshuis Geitenkamp
112499 VHV flyer Geitenkamp
.indd 1 07-07-11 13:15
mp
inen Geitenka
tu Project binnen
Festival Hoogte 80
in Geitenkamp
we A
oject Het Nieu Nieuwbouwpr
Nieuwbouwproject De Groene Singel
en Wijkfeest Malburg Groenproject Kron en
burg
Nieuwbouwproject De Nieuwe Jare
n 30
R NAAR .00 UU N NI | 15 P 22 JU SHOP VA KOM O TWORK (ACHTER IRISZORG) CH LU N DE OPE INDEN, SBS6! RL ROB VE
ROENINKRON
WWW.GRR
ENBURG.NL
Nieuwbouwproject Singelkwartier
FatLab en Pluk Ideas Het FatLab als werkwijze om tot nieuwe ideeën te komen en ‘Jonge Helden in Immerloo’ zijn twee praktische uitkomsten van de deelname van Volkshuisvesting aan Pluk Ideas, een samenwerkingsproject van woningcorporaties en het ministerie. FatLab is letterlijk een laboratorium met een hoge intensiteit van werken. Het is een vorm van een change lab dat in korte tijd (twee tot drie dagen) een prototype voor een nieuw idee/product/organisatie oplevert. We hebben het tweemaal gebruikt in de gedachtevorming voor een nieuwe klantenservice. Behalve een goed prototype leverde deze werkwijze groot enthousiasme bij de twaalf deelnemende collega’s en draagvlak in de organisatie op. Het FatLab hebben we ook ingezet met onze Integratie & Diversiteitgroep. De ideeën die daaruit zijn gekomen, hebben we inmiddels binnen Volkshuisvesting ondergebracht. Een ervan is een aanpak gericht op de jeugd in Immerloo, ‘Jonge Helden’, die deel uitmaakt van het plan voor Immerloo.
4.2.1 De Nieuwe Klantenservice In september 2011 is de eerste stap gezet naar de daadwerkelijke totstandkoming van de Nieuwe Klantenservice. De medewerkers van ons callcenter en onze telefonistes vormen één afdeling. We ontwikkelen de Nieuwe Klantenservice langs organische weg, met de bestaande medewerkers. Logisch want zij dragen in grote mate bij aan de goede cijfers die wij scoren op klanttevredenheid. Toch gaan niet alle klantcontacten goed. Dat merken we intern en horen we incidenteel van onze klanten. Om die reden hebben we de route ingezet naar een Nieuwe Klantenservice. De basis is een document dat we met een vijftiental medewerkers uit alle geledingen van de organisatie hebben opgesteld met als titel ‘De Droom’. Vanaf 1 januari 2012 hebben we één telefoonnummer voor onze klanten. Het 0800-nummer is per die datum opgeheven. Bij de implementatie van Empire en onze nieuwe website is ook rekening gehouden met de ontwikkeling naar de Nieuwe Klantenservice. 2012 staat in het teken van de verdere ontwikkeling van afdeling en medewerkers.
4.3 Strategie en beleid Beleid en strategie zijn instrumenten uit onze gereedschapskist. Ze ondersteunen het realiseren van onze doelstellingen en de gewenste effecten. We kiezen steeds zo licht mogelijk gereedschap. Het beleid is compact en op hoofdlijnen. Om de ambities vorm te geven, passen we een aantal bestaande gereedschappen aan en ontwikkelen we nieuwe. In de voorgaande jaren is het beleid op duurzaamheid en energie ontwikkeld en is het huurprijsbeleid herijkt. Ook hebben we onze visie op studentenhuisvesting vormgegeven. De voornemens uit het Ondernemingsplan 2008-2011 zijn voor een belangrijk deel gerealiseerd. Het herijken van het Communicatiebeleid heeft nog niet plaatsgevonden. Wel is, samen met de vervanging van het kernautomatiseringssysteem, een geheel nieuwe corporate website ontwikkeld, die op 1 januari 2012 live is gegaan. Ook ons HRM-beleid hebben we nog niet vormgegeven. Communicatiebeleid en HRM-beleid staan op de rol voor 2012.
4.3.1 Portfoliobeleid verder ontwikkelen Bij portfoliobeslissingen sturen we op klantwaarde, maatschappijwaarde en financiële waarde (bedrijfswaarde). Vastgoed zien wij als een middel om onze doelen te realiseren. Eerder al maakten wij een stap door een nieuw begrippenkader te introduceren: we onderscheiden instandhouden (puur onderhoud), op peil brengen (zoals toepassing kwaliteitsbeleid) en ontwikkelen (vastgoed naar andere marktpositie brengen). Daarmee maken we ook een vertaling naar effecten in onze (toekomstige) operationele kasstroom en investeringskasstroom. In 2011 is een monitor ontwikkeld die op complexniveau, onder meer de klantwaarde, maatschappijwaarde en financiële waarde in beeld brengt. Vooral financiële kengetallen, zoals exploitatieresultaat en rendement komen nu eenduidig en overzichtelijk in beeld. Deze monitor is een belangrijk hulpmiddel gebleken bij de jaarlijkse herijking van ons portfolio.
36
4.4 Bedrijfsmiddelen Het realiseren van onze ambities vraagt om goed gereedschap. Onze bedrijfsmiddelen - geld, kennis, technologie en interne services - dienen die ambities goed te ondersteunen en zo mogelijk meer ruimte te geven
4.4.1 Financiële waarderingsgrondslag Om ook financieel te kunnen ‘presteren naar vermogen’ is het om te beginnen nodig dat we ons vermogen goed in beeld brengen. Dat is nu niet het geval. Onze woningen staan op de balans tegen de historische kostprijs min afschrijvingen of - indien lager - tegen de bedrijfswaarde. We vinden deze waarderingsvorm (te) conservatief en (te) voorzichtig. We hebben besloten een herziening van de waardering te koppelen aan de nieuwe richtlijn voor de jaarverslaglegging waarvan de komst al enige jaren door de Raad voor de Jaarverslaglegging wordt aangekondigd. Begin 2011 is dan eindelijk de nieuwe richtlijn (RJ 645) van kracht geworden. De inhoud van die richtlijn (die de vorm heeft van een meerkeuzemodel) stelt ons teleur. We hadden gehoopt op de mogelijkheid om een eenvoudige, goed te objectiveren en stabiele waarderingsgrondslag te kunnen kiezen. We kiezen weliswaar voor waardering op actuele waarde, maar de mogelijkheden sluiten onvoldoende aan bij onze wensen. In 2012 werken wij onze keuze uit.
4.4.2 Nieuwe informatietechnologie Op 2 januari 2012 hebben wij de eerste tranche van de nieuwe kern van ons primair informatiesysteem in gebruik genomen. Die kern is geleverd door DSA-Vision en heet Empire. Heel 2011 stond in het teken van de implementatie van dit systeem. Onze doelstellingen waren; vastgoeddossiers en klantendossiers die op orde zijn en vergroting van onze efficiency. Onze eigen medewerkers hebben een hoofdrol gespeeld. Dat deden zij in de projectorganisatie die voor de implementatie is opgezet, maar zeker ook bij de uitvoering van de normale bedrijfsprocessen want ’tijdens de verbouwing’ bleef de winkel gewoon open. In 2012 gaan we verder met het invoeren van de tweede tranche.
4.4.3 Sponsoring Wij sponsoren maatschappelijke activiteiten en organisaties die passen bij onze kernwaarden en opvattingen. In 2011 hebben in totaal 34 activiteiten en in Arnhem actieve organisaties een vorm van sponsoring ontvangen. Wij ondersteunen ook leefbaarheidactiviteiten in onze wijken en buurten. Daarover hebben wij meer vermeld in hoofdstuk twee. In totaal is een bedrag van circa € 102.540 geïnvesteerd, zie hoofdstuk 5.1 en 5.4.
37
5. Financieel resultaat 2011 Boekjaar 2011 is afgesloten met een positief resultaat van € 15,0 miljoen. De begroting was € 1,5 miljoen negatief. De waardeverandering van materiële vaste activa en de toename van de belastinglatentie zijn de belangrijkste oorzaken van dit verschil. De lagere waardeverandering wordt onder andere veroorzaakt doordat in het afgeronde verbeterproject Geitenkamp, nu ook woningen verkocht gaan worden. De solvabiliteit is daarmee van 19,8 % naar 21,5 % gestegen en de operationele kasstroom is € 7,5 miljoen positief. De verkoop van woningen uit eigen bezit is conform planning verlopen. Ook het strak sturen van de onderhoudsuitgaven heeft een positief effect gehad op kasstroom. De kosten zijn binnen de begroting gebleven.
5.1 Jaarresultaat Winst- en -verliesrekening over 2011, Model Tussenrapportage (x € 1.000)
Ref. Bedrijfsopbrengsten Huren Huurderving Vergoedingen Resultaat verkoop woningen bezit Resultaat verkoop woningen nieuwbouw Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Ov.waardeveranderingen mat.vaste activa Mutatie voorzieningen Overig maatschappelijk rendement Ontvangen Vogelaarbijdrage Personeelskosten Lasten Onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten Renteresultaat Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Resultaat na Belastingen
3.1 3.2 3.3
4.1
38
Realisatie 2010
Begroting 2011
Realisatie 2011
62.424 -1.504 4.453 15.159 -16 3.559 84.075
63.158 -1.422 4.368 10.500
63.701 -1.651 4.647 8.169 370 3.987 79.222
5.900 -7.602 0 1.810 -1.509 11.637 23.117 12.197 45.550
6.473 12.072 0 1.629 10.729 21.100 13.942 65.945
6.576 510 0 1.013 -518 11.583 20.672 13.254 53.090
38.525
14.072
26.132
1.325 16 16.133 14.792 23.733 8.473 32.206
740 10 16.297 15.547 -1.474 0 -1.474
1.129 10 16.174 15.035 11.097 3.929 15.026
3.414 80.018
Verklaring resultaat 2011: Huuropbrengsten De huuropbrengsten zijn € 0,5 miljoen hoger dan begroot. De algemene huurstijging per 1 juli bedroeg 1,3 % (1,5 % begroot). Daarnaast zorgt de ingebruikname van nieuwbouw in Malburgen en de Schuytgraaf voor extra huurinkomsten. Huurderving De totale derving is € 0,2 miljoen hoger dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door een hogere derving wegens leegstand verkoop € 0,1 miljoen en hogere derving wegens oninbaarheid van € 0,1 miljoen. Deze laatste component betreft vooral de on-inbaarheid van de huur van ons voormalig kantoorpand. De huurderving wegens reguliere leegstand (€ 0,7 miljoen) en huurkortingen (€ 0,3 miljoen) zijn gelijk aan 2010. De leegstand door sloop was marginaal. Vergoedingen De vergoedingen bestaan voor € 3,8 miljoen uit in rekening gebrachte voorschotten voor verrekenbare servicekosten en hebben voor € 1,0 miljoen betrekking op niet verrekenbare fondsen. De derving van de vergoedingen bedraagt € 0,2 miljoen. Resultaat verkoop woningen bezit In 2011 zijn 108 woningen verkocht uit bestaand bezit (162 in 2010). Van deze woningen zijn er 18 verkocht onder voorwaarden. (Koopgarant 13 en Sociale Koop 5). Het resultaat van de onder voorwaarden verkochte woningen (€ 1,1 miljoen) is onderdeel van de Overige Waardeverminderingen. Het resultaat op de 90 regulier verkochte woningen(en 1 garage en 1 berging) bedraagt € 8,3 miljoen en is hier gepresenteerd. Resultaat verkoop woningen nieuwbouw Het resultaat op 40 opgeleverde nieuwbouwwoningen bedraagt € 1,0 miljoen. Het resultaat op 33 verkochte woningen in aanbouw is op basis van percentage of completion € 0,5 miljoen. Het negatieve resultaat en de afwaardering van de deelnemingen Schuytgraaf C.V. en Rhynstroom B.V. van € 1,1 miljoen is hierop in mindering gebracht. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan voor € 2,7 miljoen uit geactiveerde bedrijfskosten en zijn in lijn met de begroting. Daarnaast is in 2011 € 0,6 miljoen geactiveerd voor inzet van medewerkers bij de realisatie van het nieuwe primaire informatie systeem (Empire). Afschrijvingen De afschrijvingen hebben voor € 6,0 miljoen betrekking op onroerend goed in exploitatie en voor € 0,5 miljoen op activa ten dienst van de exploitatie. Op het nieuwe primaire systeem wordt afgeschreven met ingang van 2012. Overige Waardeverminderingen De totale voorziening voor huurwoningen in aanbouw of verbeterprojecten daalt van € 58,8 miljoen naar € 34,7 miljoen. Deze daling wordt voor een groot gedeelte veroorzaakt door de administratieve afronding van de grote verbeterprojecten Van Verschuerwijk en Geitenkamp. De waardevermindering is € 11,5 miljoen lager dan begroot. Dit wordt door € 10,8 miljoen veroorzaakt door een terugneming van eerder gedane afwaarderingen naar lagere bedrijfswaarde. Dit komt doordat in de projecten de sectorheffing wel was ingerekend maar uiteindelijk in 2011 nog niet wettelijk is doorgevoerd. Overige Maatschappelijk Rendement De totale uitgaven aan overig maatschappelijk rendement zijn € 1,0 miljoen. Hierop is € 0,5 miljoen ontvangen Bijzondere Projectsteun in mindering gebracht. Het overige maatschappelijk rendement wordt uitgebreid toegelicht in paragraaf 5.2. Personeelskosten In 2011 zijn gemiddeld 154,3 fte werkzaam. In 2010 was dit 157,9. De lonen en salarissen zijn ten opzichte van 2010 met 2,9 % gestegen. De CAO verhoging was 1,5 %, de periodieke stijging bedroeg 1,1 %. In 2011 is € 0,3 miljoen uitgegeven aan extra personeelsinzet om de inzet van eigen medewerkers aan het primair systeem mogelijk te maken. De kosten van inleenkrachten waren € 0,4 miljoen hoger dan begroot. Deze zijn voor € 0,2 miljoen veroorzaakt door extra inleners om de inzet van eigen medewerkers aan het primair systeem mogelijk te maken.
39
De ingezette uren van de eigen medewerkers bij de realisatie van het primaire systeem bedragen € 0,6 miljoen en zijn geactiveerd, zie Overige bedrijfsopbrengsten. De totale personeelskosten zonder de extra inzet voor het primair systeem zijn € 11,0 miljoen (begroot € 10,7 miljoen). Deze extra kosten zijn betaald uit het budget onvoorzien € 0,4 miljoen. Lasten Onderhoud De onderhoudslasten waren voorgaande jaren aanzienlijk hoger dan in 2011. Dit werd veroorzaakt door achterstallig groot onderhoud. In 2011 is het onderhoud strakker aangestuurd op budget. De kosten zijn uiteindelijk onder de onderhoudsnorm van € 1.371,- per woning gebleven. Overige Bedrijfslasten De Overige Bedrijfslasten zijn € 0,6 miljoen lager dan begroot. Voornaamste oorzaken hiervan zijn: Huisvestingskosten (+ € 0,1 miljoen). Deze hogere kosten betreffen de leegstand van het kantoorpand Kadestraat 3. Algemene bedrijfskosten (-€ 0,8 miljoen). Deze daling bestaat voornamelijk uit lagere kosten voor voorlichting, brochures en advieskosten. De kosten van leveringen en diensten (+€0,4 miljoen). Dit is de tegenhanger van de onder 1.3 gepresenteerde ontvangen vergoedingen. De kosten voor Belastingen Onroerende zaken (- € 0,4 miljoen). De begroting is gebaseerd op de hogere lasten in 2009. De kosten voor sponsoring onder de Overige bedrijfslasten bedragen € 75.540,-. De uitgaven voor Overig Maatschappelijk Rendement bevat ook € 27.000 kosten voor sponsoring. De totale kosten voor sponsoring zijn € 102.540,-. Rentebaten De rentebaten bestaan onder andere uit de aan het project Centrum Oost toegerekende rente, rente op uitgezette gelden bij banken en diverse corporaties. De extra rente opbrengsten ten opzichte van de begroting (€ 0,3 miljoen) wordt gerealiseerd door tijdelijke liquiditeitsoverschotten uit te lenen. Opbrengsten Financiële Vaste Activa De opbrengsten op financiële vaste activa betreft de rente op te vorderen subsidies. Rentelasten De rentelasten zijn lager dan begroot, doordat nieuwe leningen een lager rentepercentage hebben dan begroot. Vennootschapsbelasting De post vennootschapsbelasting is niet in de begroting opgenomen omdat deze pas in 2011 te berekenen was. Door fiscale verliesverrekening uit de jaren 2006 t/m 2011, verwachten wij in de toekomst een vermindering van belasting. Omdat wij verwachten in de toekomst een fiscale winst te gaan realiseren, leidt dit tot een fiscaal voordeel in de toekomst. De 2011 opgenomen belastinglatentie is de contante waarde van de toekomstige te verrekenen fiscale winsten.
5.2 Financiële Meerjaren Raming In de Financiële Meerjaren Raming (FMR) presenteren wij op hoofdlijnen de financiële gevolgen van onze plannen. Volkhuisvesting stelt drie keer per jaar een Financiële Meerjaren Raming op. De Voorjaars FMR (bij Tussenrapportage 1), een Najaars FMR (bij Tussenrapportage 2 en de Begroting) en een update van de Najaars FMR bij Tussenrapportage 3.
Ter beoordeling van de FMR gebruiken we de solvabiliteit, intrest dekkingsratio, kasstroomontwikkeling en de ontwikkeling van het faciliteringsvolume.
40
Financiële Meerjaren Raming (in 1 miljoen €) Jaren Afwaardering naar bedrijfswaarde
2012 2013 2014 2015 2016 2017
7,9
4,7
8,0
8,4
3,1
9,4
8,3
9,9
10,2
10,5
10,3
9,4
-16,7
-17,1
-16,0
-14,9
-14,5
-13,3
Jaarresultaat
2,1
7,0
2,9
6,1
10,9
5,2
Eigen Vermogen
86,5
93,5
96,4
102,5 113,5
118,7
Langlopende schulden
449,9 448,3 430,0 403,5 390,9
359,0
Solvabiliteit in %
15 %
17 % 18 % 19 % 22 %
24 %
Intrestdekkingratio
1,49
1,67
1,98
Resultaten uit verkopen (inclusief nieuwbouw) Rentelast
1,64
1,76
1,89
Solvabiliteit: De minimale solvabiliteitseis is 10 %. Deze waarde achten we noodzakelijk om onze continuïteit te waarborgen. De FMR toont aan dat aan deze eis wordt voldaan. Intrestdekkingsratio: Dit kengetal geeft aan hoe vaak de rentelasten kunnen worden betaald uit de operationele kasstroom. De minimale intrest dekkingsratio is 1,25 (dit is inclusief een veiligheidsmarge van 0,25). In alle jaren vanaf 2011 voldoet de ratio aan de ondergrens van 1,25.
41
Kasstromen en Faciliteringsvolume Kasstromen (in 1 miljoen €) Jaren
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Operationele Kasstroom
8,3
11,6
10,6
11,9
13,0
13,6
15,0
15,1
Aan investering toegekende rente en loonkosten
2,0
2,0
2,0
2,0
2,1
2,1
2,2
2,2 15,1
2 % Aflossingsfictie WSW
-8,0
-8,5
-8,4
-8,0
-7,5
-7,2
-6,6
-6,0
Operationele Kasstr. Na Aflossingsfictie
2,3
5,1
4,2
5,9
7,6
8,5
10,6
11,3
(Des)Investerings Kasstroom
-18,5
-5,5
3,2
3,2
8,2
3,1
10,1
19,6
Aflossingen
-11,4
-25,1
-11,0
-19,5
-6,2
-28,2
-28,6
3,6
Financierings behoefte
27,6
25,5
3,6
10,4
-9,6
16,6
7,9
34,5
Faciliteringsvolume
56,7
De operationele kasstroom is ruim positief en geeft daarmee aan dat inkomende kasstroom (huuropbrengsten) voldoende is om de uitgaande kasstroom (onderhoud, rente, bedrijfskosten) te dekken. Ook als een fictieve aflossing van de schulden (2 %) van de kasstroom wordt afgetrokken blijft deze positief. Het WSW verstrekt ieder jaar een faciliteringsvolume op basis van de financieringsbehoefte van de komende drie jaren. Op basis van de door ons berekende behoefte is dit faciliteringsvolume € 56,7 miljoen. In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op de gerealiseerde en geplande financiering.
5.3 Financiering 5.3.1 Financiering Onze financierings- en beleggingsactiviteiten zien wij als louter ondersteunend aan onze volkshuisvestingsactiviteiten en wij richten ons op het afdekken van risico’s die voortkomen uit die kernactiviteiten. De nadruk ligt daarbij op het aanhouden van een zo klein mogelijk werkkapitaal. Dat betekent dat wij streven naar een minimale omvang van onze leningenportefeuille en het voorkomen van beleggingen. Daarnaast krijgen de spreiding van renterisico's en verlaging van onze vermogenskostenvoet (de gemiddelde rente op onze leningenportefeuille) aandacht. Met betrekking tot de renterisico's wordt gestreefd naar een zodanige opbouw van de leningenportefeuille dat jaarlijks het renteniveau van 5 tot 15 % van de schuldrest (opnieuw) moet worden overeengekomen. Het percentage dat uiteindelijk wordt afgedekt, is mede afhankelijk van de marktomstandigheden en verwachte ontwikkeling daarin. De financiële doelstellingen en uitgangspunten met betrekking tot ons financierings- en beleggingsbeleid staan verwoord in ons
42
‘Treasurystatuut’. Daarin worden tevens de toegestane instrumenten, limieten en tegenpartijen genoemd en staat aangegeven op welke wijze invulling moet worden gegeven aan de administratieve organisatie en interne controle. De leningenportefeuille heeft zich in 2011 als volgt ontwikkeld: Omschrijving
Aantal
Bedrag (x 1 mln. €)
Leningenportefeuille op 01-01-2011
Rente
78
373,8
Nieuw gestorte langlopende leningen
4
46,0
Vervroegd afgeloste leningen
0
- 0,0
Reguliere (eind-)aflossing bestaande leningen
3
- 33,2
Renteconversies bestaande leningen
(7)
(16,9)
Leningenportefeuille op 31-12-2011
79
386,5
4,06 %
0
Gem. 0,0
Gem. 0,00 %
Kasgeldleningen gedurende 2011 (t.b.v. kortstondige financieringsbehoeften, gem. 0 dagen)
4,32 %
De omvang van de portefeuille is in 2011 met zo’n 3,4 % gegroeid naar € 386,5 miljoen. Binnen de portefeuille kunnen onder andere de volgende onderverdelingen gemaakt worden:
31-12-2010
31-12-2011
In 2011 is één nieuwe langlopende lening aangetrokken van € 12,0 miljoen ten behoeve van een nieuwbouwproject van 80 woningen in De Schuytgraaf. Dit project is overgenomen van De Drie Gasthuizen Groep. De aangetrokken middelen kunnen tussen 1 november 2011 en 1 november 2012 (desgewenst in gedeelten) worden opgenomen (en eventueel weer worden teruggeplaatst). In 2011 heeft geen opname plaatsgevonden. Het bedrag aan leningen dat wél in 2011 is gestort (maar in 2010 al was aangetrokken) is € 46 miljoen. Een storting van € 25 miljoen betrof de aflossing en herfinanciering van een roll-over lening. Daarnaast zijn twee leningen gestort tot een totaal bedrag van € 9 miljoen. Eén van € 3 miljoen ter herfinanciering van twee
43
leningen die afliepen en één van 6 miljoen euro in verband met nieuwe investeringen. Tevens is (in etappen) een bedrag van € 12 miljoen voor nieuwe investeringen opgenomen van een lening die tussen 1 maart 2011 en 1 maart 2012 kon worden opgenomen (en eventueel weer teruggeplaatst). Mede door de flexibele opnamemogelijkheden van bovengenoemde leningen was er in 2011 geen noodzaak om (kortlopende) kasgeldlening aan te trekken. Mede op advies van haar accountants heeft de Gemeente Arnhem een aantal jaren geleden haar rol als geldverstrekker beëindigd. In 2011 is de bestaande gemeentelijke leningenportefeuille aanzienlijk verkleind. Per 1 november zijn 14 leningen van de NWB en 24 leningen van de BNG overgenomen van de Gemeente Arnhem onder borgstelling door het WSW. Het totale schuldrestant van deze leningen bedroeg 108,7 miljoen euro. Een 15e lening van de NWB met een schuldrestant van € 5,9 miljoen kon niet middels deze werkwijze worden overgenomen vanwege een iets te lange (oorspronkelijke) looptijd. Deze lening is per 1 december vervroegd afgelost en onder dezelfde condities op onze naam geherfinancierd onder borgstelling door het WSW. De vermogenskostenvoet is in 2011 gedaald van 4,32 % naar 4,06 %. Het 10-jaars voortschrijdend gemiddelde rentepercentage van 10-jarige fixe leningen aangetrokken via de BNG is in 2011 minder gedaald, van circa 4,40 % naar ca. 4,26 %. De afwijking tussen dit percentage en onze vermogenskostenvoet staat onder andere onder invloed van een al of niet gunstige timing van transacties, eventuele forward-premies en afwijkingen in de samenstelling van de leningenportefeuille (bijvoorbeeld qua looptijd en aflossingsvorm). De percentages hebben zich de laatste 18 jaar als volgt ontwikkeld:
Voor nieuwe leningen ten behoeve van borgbare activiteiten kunnen wij rechtsreeks op de kapitaalmarkt terecht met gebruikmaking van borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Zowel het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting als het WSW beoordelen jaarlijks onze ‘financiële gezondheid’. Voor niet borgbare activiteiten en niet-DAEB activiteiten kan het nodig zijn financiering zonder borgstelling aan te trekken. Op dit moment bezitten wij nog geen ongeborgde leningen. Verder stellen we een kredietfaciliteit voor een bedrag van maximaal € 4,9 miljoen ter beschikking aan de Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG). We hebben hun gehele bestaande leningenportefeuille overgenomen en vervangen door een ‘doorlopend krediet’ (onder WSW-borging) tegen een rente die gebaseerd wordt op onze vermogenskostenvoet. Hierdoor worden de werkzaamheden voor de WBVG sterk gereduceerd en liften zij impliciet mee op ons treasury- en inkoopbeleid. De overgenomen leningen zijn niet in de tabel begrepen. Op basis van de bestaande leningenportefeuille ziet de verdeling van de renterisico’s er voor de komende jaren als volgt uit (aanpassingen van liquiditeitsopslagen bij basisrenteleningen zijn hier buiten beschouwing gelaten):
44
Renterisico's 2012-2021 20,0%
Percentage v.d. portefeuille
17,5% 15,0% 12,5% 10,0% 7,5% 5,0% 2,5% 0,0% 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Jaar Herfinancieringen
Renteconversies
min.
max.
Volkshuisvesting bezit voor € 153 miljoen aan leningen met een looptijd van 50 jaar tegen een gemiddelde rente van grofweg 3,3 %, inclusief (kortlopende) opslag. Zo'n 40 % van de totale leningenportefeuille. Dit gedeelte is bovendien gecreëerd binnen een tijdsbestek van twee jaar (2008-2010). Daarmee hebben we de eerste jaren na het uitbreken van de crisis aangewend om een groot deel van onze toekomstige renterisico’s af te dekken, zowel qua omvang als qua looptijd. De jaarlijkse renteposities zijn de komende decennia daardoor nog slechts zo’n 60 % van de ‘normale’ posities. In 2011 is voor een percentage van 11,3 % aan renterisico’s afgedekt. Dit percentage is berekend over de totale leningenportefeuille minus de hierboven genoemde zeer lang lopende leningen. Naast de genoemde nieuwe lening ten behoeve van het nieuwbouwproject in De Schuytgraaf is dit percentage bepaald door zeven renteconversies van bestaande leningen tot een totaal bedrag van ruim € 16,6 miljoen. Een model-portefeuille met allemaal fixe leningen met (resterende) looptijden variërend tussen 0 en 10 jaar zou een duration moeten hebben van grofweg 4,6. Onze huidige portefeuille heeft een duration van afgerond 7,5. Dit getal is gebaseerd op de huidige schuldrest en een disconteringsvoet van 6 %. Als we de leningen meenemen die nog gestort worden in 2012 en 2013 en een disconteringsvoet van 4 % hanteren (die dichter bij de huidige vermogenskostenvoet ligt) dan komt de duration uit op afgerond 11. Bij het afdekken van renterisico’s maakt Volkshuisvesting voor een deel gebruik van derivaten. Binnen de portefeuille bevinden zich voor een bedrag van € 70 miljoen leningen waarbij middels renteswaps de renteniveaus zijn vastgelegd. Eén renteswap van € 7,5 miljoen loopt tot 2018. De overige renteswaps hebben looptijden tot 2059 en 2060. Vanwege de sterk gedaalde marktrente bedroeg de marktwaarde van de swaps per jaarultimo afgerond € 15 miljoen negatief. Bij de langlopende swaps is afgesproken geen markwaardeverschillen te verrekenen. Wel kennen de langlopende swaps een clausule om na iedere 5 jaar de swap desgewenst te beëindigen. Indien een partij daarvoor kiest, dan zal de eventuele marktwaarde op dat moment in principe verrekend moeten worden. Het eerste keuzemoment is eind 2013. Er worden geen middelen gereserveerd voor een dergelijk scenario. Optredende liquiditeitsrisico’s zullen worden afgewend door deze te verwerken in de rentekosten. Verder hebben wij voor een bedrag van € 113 miljoen aan basisrenteleningen in de portefeuille. Basisrenteleningen kenmerken zich door een vaste basisrente gedurende de hele looptijd. Daarbovenop komt nog een liquiditeitstoeslag. Deze liquiditeitstoeslag heeft een kortere looptijd en wordt dus regelmatig herzien. Indien partijen het niet eens worden over een nieuwe liquiditeitsopslag en besluiten tot stopzetting van het contract, dan moet - net als bij een renteswap - de marktwaarde van de basisrente op dat moment worden afgerekend. In 2011 hebben twee opslagherzieningen plaatsgevonden. In beide gevallen is de opslag voor het volgende tijdvak op een lager niveau dan in het voorgaande tijdvak vastgesteld.
45
5.3.2 Beleggingen Aangezien wij streven naar een zo klein mogelijk werkkapitaal, een minimale omvang van de leningenportefeuille en het voorkómen van beleggingen, worden eventuele (structureel) overtollige middelen in eerste instantie aangewend voor het aflossen van leningen. Dit betekent dat overschotten die zich desondanks voordoen een beperkte duur en omvang hebben. De tijdelijk overtollige middelen worden in principe geparkeerd op één van onze spaarrekeningen. Daarnaast kan het voorkomen dat middelen tijdelijk worden belegd, bijvoorbeeld in termijndeposito’s of in kasgeldleningen aan collega woningcorporaties. Begin 2011 heeft dat laatste drie keer plaatsgevonden. Vanaf maart 2011 konden wij het saldo liquide middelen beter sturen, aangezien toen de eerste lening werd gestort met een terugstortfaciliteit. Dergelijke leningen hoeven gedurende de eerste periode (in ons geval een jaar) niet direct en/of volledig te worden opgenomen. In 2005 zijn wij bij wijze van uitzondering een langlopende belegging aangegaan door voor € 2 miljoen te participeren in het Wooninvesteringsfonds. Dit betreft een (theoretisch) eeuwig durende obligatiebelegging tegen 4,5 % in het kader van betere matching van middelen binnen de sector.
5.4 Maatschappelijk Dividend In dit jaarverslag staan onze maatschappelijke prestaties per onderwerp genoemd. We investeren veel in deze activiteiten. Een deel van de financiële investering wordt niet terugverdiend. Deze investeringen zien we als uitkering aan de maatschappij, oftewel ‘maatschappelijk dividend’. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de waarde van onze maatschappelijke investeringen. Het gaat om uitgaven in het kader van de kwaliteit van woningen, bijzondere woonvormen, leefbaarheid, veiligheid, duurzaamheid en sociale projecten. Het onderstaande overzicht toont onze uitkeringen aan de maatschappij in 2011. Hier staan geen inkomsten tegenover. Hierbij hebben we een indeling gemaakt in vijf categorieën: Wonen-Zorg-Welzijn-Educatie, WonenWerken-Leren, Overig Sociaal Investeren, Kwaliteit van wonen en Woonomgeving. De bedragen zijn afgerond op € 1.000,-. Wonen-Zorg-Welzijn-Educatie In de wijk Geitenkamp helpen we mensen op weg met problemen die we (bij huisbezoeken) signaleren. We hebben samenwerking gezocht met Rijnstad, instelling voor zorg en welzijn. Wij nemen de kosten van de inzet van medewerkers van Rijnstad voor onze rekening. In Immerloo is gebaseerd op eerdere ervaringen met Straatwijs gestart met een uitbreiding van de inzet door een straatcoach+. Rad der Verbeelding Mitty het ‘rad der verbeelding’. Met dit bijzondere podium werd gedurende de zomer van 2011 op verschillende wijkfestivals een reuzenrad gepresenteerd, dat als ronddraaiend podium fungeert.
Achter de voordeur/ Straatwijs
Weekendschool
€ 183.000,-
€ 12.000,-
Het project ‘Leuk Om te Leren’ spoort jongeren aan om op zondag naar school te gaan, te enthousiasmeren en te leren over diverse disciplines. Bijdrage aan de verdere invulling van het ‘Bruishuisconcept’; hobby, leren, werken en wonen.
€ 31.000,-
Bruistuin
Bijdrage aan de Bruistuin, een plek voor ontmoeting en beweging; het verbouwen van groenten, fruit en kruiden.
€ 31.000,-
Buurtbemiddeling
Bemiddeling van huis- tuin- en keukenoverlast van en bij onze huurders. In Arnhem-Zuid wordt gezocht naar een plek om een skatebaan te realiseren voor de jeugd.
€ 20.000,-
Hobby/werkplaats Bruishuis
Skatebaan-Zuid
46
€ 21.000,-
€ 2.000,-
Wonen-Werken-Leren Filmclub voor jonge helden, die aan de slag gaan met filmen en zo hun leefwereld verruimen.
Tienertake
Sloophoutmeubelen/ onderhoudsploeg Wijkomgevingsploeg en 2Switch
Stage- en leerwerkafdeling Jo’s Werkplaats. We begeleiden mensen naar regulier werk door het vakmanschap te leren.
€ 35.000,-
In Malburgen, ’t Broek, Klarendal en Geitenkamp wordt het onderhoud van de omgeving verzorgd door woonomgevingsploegen (WOP’s). Hiervoor worden medewerkers met gesubsidieerde banen ingezet. Ook worden extra werkzaamheden uitgevoerd rondom leefbaarheid, zoals het opruimen van zwerfvuil en het signaleren van misstanden.
€ 289.000,-
Overig Sociaal Investeren Onderzoek integratie De Rijksuniversiteit Groningen voert gedurende een aantal jaren onderzoek uit in de Arnhemse aandachtswijken in opdracht van en sociale Volkshuisvesting Arnhem, Portaal en Vivare. Onderzoek is afgerond in weerbaarheid en gepubliceerd in 2010. Betreft de laatste termijnbetaling. Sponsoring Het gaat hierbij om financiële bijdragen die we leveren aan maatschappelijke initiatieven. Kansen voor Jeugd Investeringen in diverse projecten gericht op begeleiding van jongeren, zoals bijvoorbeeld Omar’s kickboksschool, Pimp My Goal, Jonge Moeders. Kwaliteit van wonen Huismeester Het gaat om de inzet van zeven huismeesters. Zij zien toe op de netheid en veiligheid in en rondom het woongebouw. Ook zijn zij voor bewoners een belangrijk aanspreekpunt als het gaat om praktische problemen in en rondom het woongebouw. De kosten voor de inzet van deze huismeesters brengen we niet volledig in rekening bij de bewoners. Glas-, geiser- en Het gaat om verschil tussen inkomsten en uitgaven in deze fondsen. servicefonds Dit was in 2011 positief in verband met verhoogde tarieven en minder uitgaven. Dit overschot wordt gebruikt ter compensatie van overschrijdingen in het verleden. Woonomgeving
Groenvoorziening Bewonersinitiatieven Leefbaarheid
€ 9.000,-
Vanuit het leefbaarheidbudget ondersteunen we initiatieven van bewoners. We voeren verzoeken of ideeën uit van bijvoorbeeld bewonerscommissies en wijkplatforms. Ook vanuit onze eigen organisatie kunnen initiatieven ontstaan. Activiteiten hebben betrekking op de fysieke omgeving, de veiligheid en het samenleven in de wijk. De werkwijze is succesvol. We krijgen veel aanvragen en het effect is dat de betrokkenheid van bewoners met de buurt en elkaar toeneemt.
€ 81.000,-
€ 27.000,€ 7.000,-
€ 146.000,-
€ -139.000,-
€ 148.000,€ 110.000,-
Totaal Totale uitgaven Maatschappelijk Dividend
Ontvangen subsidies Bijzondere 2010 projectsteun
€ 1.013.000,€ 518.483,-
Totale uitgaven na aftrek ontvangen subsidies € 494.517,-
47
5.5 Risico’s Per tussenrapportage wordt een risicomatrix opgesteld met daarin de voornaamste risico’s die Volkshuisvesting loopt. Deze matrix wordt tegelijk met de tussenrapportage besproken door het Management Team. De voornaamste financiële risico’s in de bedrijfsvoering zijn verbonden aan verkoop van (nieuwbouw)woningen. Indien de verkoop van nieuwbouw helemaal stilvalt kunnen wij onze grondposities in Malburgen en Centrum-Oost niet verzilveren. Uit onze risico analyse blijkt dat wij in het slechtste scenario (grond ligt braak) toch aan onze renteverplichtingen kunnen voldoen. Die situatie is echter niet aan de orde. In Centrum-Oost zijn de panden die we hebben aangekocht nog steeds verhuurd, waardoor het risico is afgedekt. De verkoopbaarheid van nieuwbouwwoningen staat niet op voorhand vast. Daarom wordt gewerkt met het ‘risicovolume nieuwbouw’. De verkoopwaarde van de koopwoningen in aanbouw die nog niet verkocht zijn, mag niet uitstijgen boven de € 5,0 miljoen. Met ingang van 2008 is ook voor Volkshuisvesting de integrale vennootschapsbelasting van kracht. Door grote lopende onderhoudsprojecten (Van Verschuerwijk en Geitenkamp) realiseert Volkshuisvesting een fiscaal verrekenbaar verlies, waardoor er in de komende jaren geen sprake zal zijn van af te dragen vennootschapsbelasting.
5.6 Beoordelingen door externe instanties 5.6.1 Continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordeel Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds jaarlijks onze financiële situatie. Hierover wordt onder andere advies uitgebracht aan de minister. Het Fonds stelt twee financiële oordelen op: het solvabiliteitsoordeel en het continuïteitsoordeel. Met het continuïteitsoordeel wordt vastgesteld of de woningcorporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen. Bij het solvabiliteitsoordeel gaat het om de financiële lasten en opbrengsten van de voorgenomen activiteiten in verhouding tot de financiële mogelijkheden, waarbij wordt uitgegaan van de beleidskeuzes van de corporatie. Op basis van de door ons verstrekte prospectieve informatie heeft het Fonds het continuïteitsoordeel vastgesteld op A1. Dat houdt in dat er voldoende activiteiten zijn in relatie tot de vermogenspositie. Er is sprake van een A2 oordeel als activiteiten na 2013 onvoldoende zijn in relatie tot de vermogenspositie en van een B-oordeel als de voorgenomen activiteiten de solvabiliteit in gevaar brengen. Bij een B1 oordeel is de solvabiliteit in gevaar in het jaar 2013, maar leidt deze in de jaren 2014 en 2015 tot een balans tussen activiteiten en de vermogenspositie. Een B2 oordeel leidt in 2013 t/m 2015 tot onvoldoende vermogenspositie. Het Fonds geeft ons als solvabiliteitsoordeel een voldoende (waarbij een onvoldoende de tegenhanger is).
48
6. Intern toezicht en bestuur In dit hoofdstuk zetten wij onze governancestructuur uiteen. Vervolgens leggen de Raad van Commissarissen en de bestuurder verantwoording af over hun activiteiten in 2011. Tot slot komen beloningsbeleid en beloningen in 2011 voor de Raad van Commissarissen en bestuurder aan de orde.
6.1 Governancestructuur Onze Governance Code is op 21 november 2011 geactualiseerd en vastgesteld door de directeur/bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Zij is gebaseerd op de Governancecode Woningcorporaties die per 1 juli 2011 is herzien. Aan de hand van het ‘pas toe of leg uit’ principe hebben wij de Governancecode Woningcorporaties, artikel voor artikel, van een reactie voorzien. In onze Governance Code, die te vinden is op www.volkshuisvesting.nl, zijn de Governancecode Woningcorporaties én onze uitwerking integraal per artikel in beeld gebracht. In deze paragraaf worden de hoofdlijnen van de governancestructuur uiteen gezet.
6.1.1 Juridische structuur en inrichting van de organisatie Volkshuisvesting Arnhem is een stichting die wordt bestuurd door één bestuurder. Ook kent zij een Raad van Commissarissen die bestaat uit zes leden. De organisatie bestaat uit vier hoofdafdelingen; Wonen, Vastgoed, Bedrijfsbeheer en Strategie & Organisatie. De managers van deze afdelingen vormen samen met de bestuurder het Management Team. Een meer gedetailleerd beeld van onze organisatie is te vinden op www.volkshuisvesting.nl in de vorm van een organigram. Onze juridische verbindingen zijn, in bijlage 2 van dit Jaarverslag, in beeld gebracht. Volkshuisvesting streeft ernaar om zo veel mogelijk zelfstandig en zonder verbindingen te opereren. Onze enige verbindingen met Rhynstroom B.V. en Schuytgraaf C.V. verwachten wij in 2012 af te bouwen. Integriteit Bij onze maatschappelijke taak past een integere bedrijfscultuur. Het is onze ambitie dat iedere dag in woord en daad waar te maken. Deze ambitie is niet nieuw en zij komt tot uitdrukking in tal van bestaande documenten en maatregelen. In 2011 hebben alle medewerkers deelgenomen aan workshops waarin praktijkcases over integriteit besproken werden. Daarbij kwamen de vuistregels van de nieuwe Integriteitscode uitgebreid aan de orde. De nieuwe Integriteitscode wordt begin 2012 vastgesteld en goedgekeurd.
6.1.2 Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de bestuurder en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden onderneming. Ook geeft de Raad de bestuurder gevraagd en ongevraagd advies. De Raad van Commissarissen richt zich, bij de uitoefening van zijn taak, op het belang van de woningcorporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De Raad van Commissarissen beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurder. Onafhankelijkheid Ieder lid van de Raad van Commissarissen heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming. Dat dient zo te gebeuren dat de Raad van Commissarissen de (in aanmerking komende) belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. De Raad van Commissarissen is zodanig samengesteld dat de leden, ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de bestuurder en ten opzichte van welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren.
49
Deskundigheid en samenstelling Elk lid van de Raad van Commissarissen dient in staat te zijn om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de Raad van Commissarissen beschikt over specifieke deskundigheid en voldoet aan de eisen die in de profielschets van de Raad zijn geformuleerd. De Raad van Commissarissen dient zodanig te zijn samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een lid van de Raad van Commissarissen vindt alleen plaats na zorgvuldige overweging. Ook bij een herbenoeming gaan we uit van de begin 2012 geactualiseerde profielschets. Rol van de voorzitter De voorzitter van de Raad van Commissarissen bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen van de Raad en ziet toe op het goed functioneren van de Raad. Daarnaast draagt hij zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de Raad, zorgt ervoor dat voldoende tijd bestaat voor de besluitvorming en draagt zorg voor een adequate introductie. Hij is namens de Raad van Commissarissen het voornaamste aanspreekpunt voor de bestuurder en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Commissarissen en van het functioneren van de bestuurder. De woningcorporatie draagt zorg voor een adequate ondersteuning van de voorzitter van de Raad van Commissarissen (informatie, agendering, evaluatie, introductie nieuwe leden, etcetera.) De bestuurder is secretaris voor de Raad. Tegenstrijdige belangen Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de woningcorporatie en leden van de Raad van Commissarissen wordt vermeden. De Raad van Commissarissen moet goedkeuring geven aan besluiten waarbij Volkshuisvesting transacties aangaat, waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de Raad van Commissarissen kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de betreffende leden van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de besluitvorming over de omgang met tegenstrijdige belangen door de bestuurder, leden van de Raad van Commissarissen en de externe accountant in relatie tot de woningcorporatie. Als een lid van de Raad van Commissarissen een nevenfunctie aanvaardt, die vanwege de aard ervan of tijdsbeslag van betekenis is voor de uitoefening van de taak van commissaris, dan moet de Raad van Commissarissen dit vooraf goedkeuren.
6.1.3 Bestuur Taak en werkwijze De bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dat houdt onder meer in dat hij verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid met betrekking tot deelnemingen van de corporatie. De bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De bestuurder richt zich bij de uitvoering van zijn taak op het belang van de woningcorporatie. De bestuurder verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taak van de Raad van Commissarissen. De bestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de woningcorporatie. Hij rapporteert hierover aan de Raad van Commissarissen en bespreekt daarmee ook de interne risicobeheersing- en controlesystemen. De bestuurder informeert de Raad van Commissarissen tijdig als de kans op maatschappelijke onrust, waarbij Volkshuisvesting betrokken is, groot is. Tegenstrijdige belangen en nevenfuncties Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling, tussen de woningcorporatie en de bestuurder, wordt vermeden. Wanneer de corporatie besluit transacties aan te gaan waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder kunnen spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en/of voor de bestuurder, dan hebben die transacties de goedkeuring nodig van de Raad van Commissarissen. Dat geldt ook voor het aanvaarden van een nevenfunctie door de bestuurder.
50
6.1.4 Beloning Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging van de leden van de Raad van Commissarissen vast. De bezoldiging van een lid van de Raad van Commissarissen is niet afhankelijk van de resultaten van de woningcorporatie. De toelichting op de jaarrekening bevat in ieder geval informatie over de hoogte en de structuur van de bezoldiging van de individuele leden van de Raad van Commissarissen. Bestuur De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor de bestuurder vast. De Raad van Commissarissen bepaalt de bezoldiging binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. In 2000 heeft de Raad van Commissarissen met de bestuurder een arbeidsovereenkomst gesloten waarin de bezoldiging is opgenomen. De huidige Raad heeft zich geconformeerd aan deze overeenkomst.
6.1.5. De audit van de financiële verslaglegging, de positie van de interne controle functie en de externe accountant Financiële verslaggeving De bestuurder is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële berichten. De Raad van Commissarissen ziet er op toe dat de bestuurder deze verantwoordelijkheid vervult. Externe accountant De Raad van Commissarissen benoemt de externe accountant en stelt de beloning van de externe accountant vast. De Raad van Commissarissen laat zich daartoe door de bestuurder adviseren. De externe accountant woont in ieder geval de vergadering van de Raad van Commissarissen bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek naar de jaarrekening gelijktijdig en op dezelfde wijze aan de Raad van Commissarissen en aan de bestuurder. Interne controle functie De interne controle is binnen de organisatie ingevuld door de afdeling Planning & Control. Daarnaast wordt sinds 2007 gebruik gemaakt van externe auditing voor de versterking van de processen. De externe auditor werkt onder de directe verantwoordelijkheid van de bestuurder.
6.1.6 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding Rol belanghebbenden in visie, missie en beleidsdoelstellingen De bestuurder heeft in de Strategische Visie zijn visie op de maatschappelijke positie van de woningcorporatie verwoord. Hij vertaalt die visie in een missie en beleidsdoelstellingen. De bestuurder betrekt belanghebbenden bij beleidsvorming en voert met hen een dialoog over de uitvoering van het beleid. De bestuurder geeft met een populaire versie van het jaarverslag inzicht in de realisatie van de beleidsdoelstellingen en communiceert hierover met relevante belanghebbenden. Overleg Volkshuisvesting voorziet in overleg met onze belanghebbenden over het door ons voorgenomen beleid en de uitvoering daarvan. In het jaarverslag wordt de vorm van overleg die we hebben gekozen verantwoord. De belanghebbenden worden minstens één keer per jaar in het overleg betrokken. Eén keer per jaar wordt verantwoording afgelegd aan de belanghebbenden over de geleverde prestaties. Visitatie Volkshuisvesting laat zich één keer per vier jaar visiteren waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. De opdrachtverstrekking tot visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de bestuurder en de Raad van Commissarissen. In 2011 is de tweede visitatie van Volkshuisvesting afgerond.
51
6.1.7 Toepassing van de Governancecode Woningcorporaties Als organisatie hebben we bijna alle uitgewerkte principes van de Governancecode Woningcorporaties Aedes en VTW, (aangepast in 2011)onderschreven, met uitzondering van: • De ‘Samenstelling en rol van twee kerncommissies van de Raad van Commissarissen’. De Raad van Commissarissen heeft in 2009 besloten het functioneren van een auditcommissie te verkennen. Dit experiment is aangegaan om specifieke informatie te stroomlijnen en te bewaken en om de financiële expertise in de Raad verder te ontwikkelen. De commissie richt zich, voorafgaand aan de reguliere vergaderingen van de Raad, op het bespreken van onder andere tussenrapportages, jaarbegrotingen en Financiële Meerjaren Ramingen met medewerkers uit de organisatie en brengt daarvan verslag uit aan de Raad. De commissie bestaat uit drie personen. De Raad zal de bevindingen in 2012 evalueren en besluiten of er wordt overgegaan tot het benoemen van een auditcommissie. Bij de afweging speelt het uitgangspunt mee dat de Raad hecht aan integraal toezicht en dat de daarvoor noodzakelijke kennis over de betreffende onderwerpen breed beschikbaar is binnen de Raad van Commissarissen. De Raad kent ook geen afzonderlijke remuneratiecommissie. Gesprekken met de bestuurder over zijn functioneren en belonen vinden tot nu toe plaats door de voorzitter en de vice-voorzitter. Inmiddels is besloten om deze gesprekken te laten plaatsvinden door de voorzitter en – bij toerbeurt – een lid van de Raad. • De bestuurder heeft een contract voor onbepaalde tijd.
6.1.8 Publicaties op onze website Op • • • • • • • • • • • • • •
onze website www.volkshuisvesting.nl kunt u de volgende documenten vinden: Jaarverslag 2010 / Jaarrekening 2010. Governancecode Woningcorporaties, Toegepast bij Volkshuisvesting Arnhem. Integriteitscode. Klokkenluidersregeling. Beloningsbeleid. Reglement werkwijze Raad van Commissarissen. Profielschets Raad van Commissarissen. Rooster van aftreden Raad van Commissarissen. Visitatierapport. Notitie over de relatie Raad van Commissarissen – Bestuurder. Organigram. Solvabiliteitsoordeel/continuïteitsoordeel CFV. Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume WSW. Oordeelsbrief en zienswijze ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
6.2 Verslag van de Raad van Commissarissen “Eindsprint”. De titel van het Jaarplan 2011 van Volkshuisvesting verwijst naar het laatste jaar van het geldende Ondernemingsplan ’Arnhem in ’t hart’. Het Jaarplan is inmiddels gerealiseerd en daarmee in zeer overwegende mate ook het Ondernemingsplan. Het nieuwe Ondernemingsplan is in 2011 een heel eind op streek gekomen. Hoe positioneren wij ons in de voor ons liggende jaren in de stad en in de wijken? Hoe zorgen wij ervoor, met de onzekerheden om ons heen, dat onze inzet binnen het Arnhemse zo groot en effectief als mogelijk is voor de mensen die voor hun huisvesting op Volkshuisvesting zijn aangewezen? In 2011 hadden wij wat dat betreft gelukkig niet te klagen. In veld 18/19 van Schuytgraaf hadden aan het eind van 2011 bijna al onze 142 nieuwe huurwoningen een huurder en bijna alle 118 koopwoningen een koper. En in 2011 werd opnieuw de verkoopdoelstelling van bestaande woningen gehaald (105 woningen). De herontwikkeling van Malburgen vordert gestaag, hoewel de tijd niet meezit. En de in 2011 voortgaande ontwikkelingen in Klarendal zijn ongetwijfeld koren op de molen van de bewoners en gebruikers van de wijk en van anderen die hun energie steken in het perspectief van Klarendal. Met de goedkeuring van de Grondexploitatie Centrum-Oost is een eerste stap gezet om in samenwerking met de gemeente tot een omvangrijke herontwikkeling te komen juist buiten de oostkant van de binnenstad, een intensieve opgave voor Volkshuisvesting, maar wezenlijk voor de stad.
52
De inzet van Volkshuisvesting om zo goed mogelijk te willen bijdragen aan de continuïteit van de woningproductie in Arnhem heeft in 2011 nadrukkelijk de aandacht gevraagd binnen de door de Raad van Commissarissen te maken afwegingen. Die inzet blijft fier overeind. De inzet van Volkshuisvesting is in 2011 na een eerste ronde in 2007 opnieuw aan de hand van een maatschappelijke visitatie langs de meetlat gelegd. Natuurlijk is de Raad ingenomen met de prima prestatiescores, daarnaast met de in het visitatierapport geconstateerde ’open attitude en de wens om jezelf steeds te willen verbeteren en te bewijzen’’, zaken ’die Volkshuisvesting Arnhem tot een corporatie maken waar de stad Arnhem en hun inwoners trots op kunnen zijn.’ In 2011 nam de Raad afscheid van drie commissarissen die elk op eigen wijze hun sporen binnen de Raad ruimschoots hebben verdiend: mevrouw C.A. Bolderheij, vice-voorzitter mevrouw M.J. de Vries-la Fleur en de heer B. Kuijf. Wij namen afscheid ‘in het veld’, tijdens een boeiende dagexcursie in het Ruhrgebied, in aanwezigheid van bestuurder en andere leden van het Managementteam. Mevrouw H. Pries en de heer S. van Bodegraven zijn als nieuw lid toegetreden, beide op voordracht van de huurders. De Raad benoemde mevrouw Pries tot vice-voorzitter.
6.2.1 Taak en werkwijze De Raad van Commissarissen vergadert in principe zes keer per jaar. De vergaderingen kenmerken zich door een zakelijke bespreking van de voorgelegde, goed gedocumenteerde onderwerpen in een goede sfeer. Per onderwerp is duidelijk aangegeven wat de Raad gevraagd wordt: goedkeuren, bespreken of informatie ontvangen. De Raad heeft (nog) geen kerncommissies. Ieder lid van de Raad van Commissarissen krijgt, bij ieder onderwerp, het woord om zijn mening kenbaar te maken. Hierdoor is een brede beschouwing van het onderwerp gegarandeerd en zijn alle leden maximaal betrokken. Na de individuele bespiegelingen en discussie vindt besluitvorming plaats. Minderheidsstandpunten worden in het verslag van de vergadering expliciet vastgelegd. De werkwijze van de Raad van Commissarissen is vastgelegd in een reglement. In de notities die de Raad van Commissarissen ter goedkeuring worden aangeboden, is de doelstelling van de transactie in relatie tot de visie van Volkshuisvesting aangegeven. Meestal gaat het om wijkontwikkeling of nieuwbouwproductie. Alle notities bevatten standaard een risicoparagraaf. Daarnaast wordt het effect van de goedkeuringen van de Raad op de solvabiliteit en de kasstromen van Volkshuisvesting in een afzonderlijk document aangegeven, waarin de gevolgen van nog te nemen besluiten in die vergadering alvast inzichtelijk zijn gemaakt. Dat gebeurt iedere vergadering. Naast de solvabiliteitsgrens en de kasstromen wordt het toetsingskader van de Raad van Commissarissen gevormd door de goedgekeurde Strategische Visie, het Ondernemingsplan, het goedgekeurde Ontwikkelingsplan voor de herstructurering van Malburgen, de goedgekeurde notitie Klarendal 100%ModeXL, de notitie over de samenwerking tussen bestuur en Raad van Commissarissen en uiteraard de concrete meetbare doelstellingen uit het Jaarplan (onder andere huisvesting primaire doelgroep, leefbaarheid en woningverbetering). Drie keer per jaar bespreekt de Raad van Commissarissen de tussenrapportage over de bedrijfsvoering en de bedrijfsprestaties. Naast de prognose van de winst- en verliesrekening wordt er in de tussenrapportages, in kengetallen, verslag gedaan van de prestaties in de meest elementaire bedrijfsprocessen. Deze kengetallen worden getoetst aan de doelstelling. Afwijkingen worden van een toelichting voorzien. De Raad volgt de voortgang van het Jaarplan en bespreekt de risicomatrix die in elke tussenrapportage is opgenomen. De rapportage over nieuwbouwprojecten (voortgang, risicovolume en nieuwe kansen) is uitgebreid, waardoor de Raad van Commissarissen in staat is zijn toezichtstaak op de grote investeringen en de volkshuisvestelijke opgaven naar behoren uit te oefenen. Daarmee komen alle doelstellingen voor het toezicht van de Raad van Commissarissen aan de orde: • Realisatie van doelstellingen. • Strategieontwikkeling. • Aan een voorstel verbonden risico’s beoordelen. • Het interne risicobeheersings- en controlesysteem monitoren. • Het kwaliteitsbeleid, dat heeft geleid tot het bouwen van aanzienlijk ruimere en duurzamere woningen. • De maatschappelijke verantwoording. • Het betrekken van groepen bewoners bij beleid en uitvoering.
53
• •
De financiële verslaglegging. De naleving van wet- en regelgeving.
Ieder jaar houdt de Raad van Commissarissen in het najaar een conferentie waarbij het managementteam aanwezig is. Tijdens die bijeenkomst bespreken externen en/of internen drie à vier specifieke thema’s met de Raad van Commissarissen. De thema’s hebben betrekking op de beleidsontwikkeling, de bedrijfsvoering of de ontwikkelingen in de sector. De besprekingen gaan diep in op de materie en hebben een open karakter. Hierdoor krijgen de leden van de Raad tevens een kijkje in de keuken van de organisatie. Datzelfde effect wordt ook bereikt tijdens de jaarlijkse excursie voor de Raad van Commissarissen en het Managementteam. De behandelde onderwerpen komen hierna ter sprake. In opdracht van de Raad van Commissarissen controleert de accountant de boeken. Bij de jaarlijkse bespreking van de jaarrekening in de Raad zijn de Manager Planning & Control (van Volkshuisvesting) en de (externe) accountant aanwezig. De accountant doet verslag van zijn controle en bespreekt enkele onderwerpen (waaronder dit jaar risico’s en waarderingsvraagstukken) met de Raad. In december vindt een besloten vergadering plaats waarin het functioneren van de Raad in het afgelopen jaar besproken wordt. In deze vergadering wordt ook het functioneren van de bestuurder besproken. Voorzitter en per keer een wisselend lid bespreken de uitkomsten van dit onderdeel van het besloten overleg met de bestuurder. Er is geregeld een tussentijds overleg tussen de voorzitter en de vice-voorzitter van de Raad en de bestuurder. De Raad heeft haar werkwijze in een Reglement vastgelegd. Vergaderingen De Raad van Commissarissen heeft in 2011 zeven keer regulier vergaderd. Naast de goedkeuring van het jaarverslag 2010, jaarrekening 2010, jaarplan 2012, begroting 2012, de Financiële Meerjaren Raming 2011 2020 en het huurbeleid 2011 bepaalden vooral de continuïteit van de woningbouwproductie, in relatie tot de crisis, de vergaderingen van de Raad van Commissarissen. Op 27 oktober 2011 is een extra vergadering belegd voor de goedkeuring van nieuwbouwprojecten. Met name de productie van koopwoningen, van belang vanwege de wijkontwikkeling, kreeg aandacht. In een uitgebreide notitie werden de projecten (huur- en koopwoningen) beoordeeld op hun klantwaarde, maatschappelijke waarde en bedrijfswaarde en afgezet tegen de financiële risico’s voor Volkshuisvesting. De impact van het besluit op het eigen vermogen en de kasstromen was in beeld gebracht. De Raad hecht eraan bij alle vergaderingen voltallig te zijn. Bij drie vergaderingen was de Raad niet voltallig. In één geval werd de afwezigheid gecompenseerd door een skypeverbinding met de betrokkene op het moment van goedkeuring. Het blijft ook in het nieuwe jaar een aandachtspunt, dat alle leden aanwezig zijn op alle vergaderingen. De bestuursbesluiten die de Raad van Commissarissen heeft goedgekeurd zijn onder andere: • De benoeming van mevrouw Pries en de heer van Bodegraven per 1 juli 2011 tot Commissaris (22 maart en 27 juni). • Goedkeuring voor de start van de bouw van Hotel Klarendal en de aankoop van de Klarendalse molen (22 maart). • Goedkeuring van de bouw van 82 woningen in Schuytgraaf (22 maart). • Goedkeuring van een afnamegarantie voor 28 woningen van Hegeman (22 maart). • Goedkeuring van de Visie op control (22 maart). • Goedkeuring van het reglement Raad van Commissarissen en de notitie Relatie RvC en Belanghouders (22 maart). • Goedkeuring huurverhoging 2011 (18 april). • Goedkeuring van de bouw van Het Nieuwe A in Malburgen (18 april). • Goedkeuring van de grondexploitatie Centrum Oost inclusief het delen van het negatieve exploitatieresultaat met de gemeente Arnhem (27 juni). • Goedkeuring start Verkoop Groene Weide en inruilregeling Het nieuwe A (3 oktober). • Benoeming mevrouw H. Pries tot vice-voorzitter van de Raad van Commissarissen (27 oktober). • Goedkeuring start bouw Het nieuwe Zuid en het uitstellen van de bouw van de Urban Villa’s (27 oktober). • Goedkeuring herziene Governancecode en bespreking Investeringsstatuut (21 november). • Goedkeuring aankoop Utrechtsestraat 41 (21 november).
54
Conferentie In de conferentie van 2011 zijn de volgende onderwerpen behandeld: • Gesprek met de heren Turkenburg en Yesilöz van PWC over de richtlijnen voor de jaarrekening. • Arnhem Energiestad. Een presentatie over het project Arnhem Energiestad door Arien Sietsma en een discussie over de betekenis voor Volkshuisvesting. • Commerciële financiering. Een presentatie van Mark Schweitzer over de mogelijkheden voor Volkshuisvesting • Enter! Een bespiegeling van Flip Goudsmit van DSA en Herman de Smit (intern projectleider) over ICTontwikkelingen in relatie tot de overgang van Volkshuisvesting van NCCW naar Empire. • Bespreking van omgevingsanalyse en SWOT-analyse als voorbereiding op het nieuwe Ondernemingsplan De leden van het Managementteam van Volkshuisvesting hebben de conferentie bijgewoond en deelgenomen aan de discussies die op de presentaties volgden. Vergaderingen met Ondernemingsraad De Raad van Commissarissen overlegt, gebruikelijk twee keer per jaar, met de Ondernemingsraad (OR). Het overleg in het voorjaar ging echter niet door. Het najaarsoverleg beperkte zich tot een ‘benen-op-tafel’ contact zonder afwerking van een inhoudelijke agenda. De OR maakte daarbij kennis met de twee nieuwe leden van de Raad die eerder in 2011 als huurderscommissaris zijn voorgedragen. De Raad wil een volgend overleg graag weer toespitsen op de invulling van de activiteiten van de OR. Besloten vergadering De Raad van Commissarissen heeft in december een besloten vergadering gehouden, waarbij uitsluitend de leden van de Raad aanwezig waren. Voorafgaand is een gespreksleidraad vastgesteld met betrekking tot zowel een evaluatie van het functioneren van de Raad en zijn individuele leden als een evaluatie van het functioneren van het bestuur. Bij de evaluatie van de Raad is de door de bestuurder verstrekte notitie over het functioneren van de Raad betrokken. Dit jaar is de evaluatie zonder externe begeleiding gedaan. Als referentiekader voor het gesprek is vooraf een lijst verstrekt met aandachtspunten die is ontleend aan het rapport van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) ‘Evaluatie van de raad van commissarissen en zijn leden’. De Raad waardeert zijn functioneren als collectief positief. Dat heeft zeker ook te maken met de context waarbinnen kan worden gewerkt. En die is bij Volkshuisvesting in orde. Problemen in corporatieland hebben vrij vaak te maken met te grote en/of uit de hand gelopen projecten, met gefuseerde instellingen en met problemen rond de (persoonlijkheid van de) bestuurder. Dit is bij Volkshuisvesting niet aan de orde. Het gesprek is voortgezet met een uitwisseling over het functioneren van de individuele commissarissen. Bij de vervanging van twee in 2012 niet herbenoembare commissarissen wordt gestreefd naar ‘meer allochtoon, jonger, meer vrouwen’. De Raad voldoet aan de Governancecode Woningcorporaties 2011. Ook de documenten van de Raad zijn op orde. Het tweede deel van de besloten vergadering betrof het evalueren van het functioneren van het bestuur. Daarbij is zowel aandacht besteed aan het functioneren binnen de organisatie Volkshuisvesting als aan de samenwerking met de Raad van Commissarissen. Dit gesprek vormde de basis voor het functioneringsgesprek met de bestuurder in januari 2012 waarvoor voorafgaand aan dat gesprek, een gespreksleidraad aan de bestuurder is toegezonden.
6.2.2 Rol van de voorzitter van de Raad van Commissarissen De rol van de voorzitter is in de evaluatie van het eigen functioneren van de Raad expliciet aan de orde geweest.
6.2.3 Onafhankelijkheid Geconstateerd is dat alle leden in 2011 onafhankelijk waren. Van een mogelijke belangenverstrengeling is geen sprake geweest. De betrokkenheid van de leden van de Raad bij Volkshuisvesting is groot, mede door de vooruitstrevende werkwijze van de organisatie.
55
6.2.4 Tegenstrijdige belangen De Raad heeft in haar besloten vergadering geconstateerd dat in 2011 geen sprake is geweest van tegenstrijdige belangen.
6.2.5 De audit van de financiële verslaglegging In 2011 heeft de Raad van Commissarissen expliciet stil gestaan bij het functioneren van de accountant. Uit de Managementletter 2011 maakt de Raad op dat de samenwerking tussen organisatie en de accountant goed verloopt en dat de accountant verdere verbeteringen in de organisatie waarneemt. De accountant geeft ook aan dat er nog verdere verbetering mogelijk is.
6.2.6 Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden Rondom de jaarwisseling 2010/2011 is Volkshuisvesting voor de tweede keer gevisiteerd. In deze visitatie (methode 4.0) is onze corporatie beoordeeld op basis van de volgende extern gedefinieerde prestatieindicatoren: • Presteren naar ambities. • Presteren volgens stakeholders/belanghouders. • Presteren naar opgaven. • Presteren naar vermogen. • Governance. De visitatie is uitgevoerd door Ecorys. Zij formuleren het volgende totaalbeeld (blz. 10 rapport, zie www.volkshuisvesting.nl) In visitatiemethode 4.0 staat het cijfers 7,0 voor 100% gerealiseerd. • Ruim voldoende, indien de eigen ambities en doelstellingen het referentiekader zijn (PnA/D 7,0). • Ruim voldoende indien de opgaven in het werkgebied het referentiekader zijn (PnO 7,1). • Goed, waar het de betrokkenheid, de verwachtingen en de beoordeling van de stakeholders betreft (PvS 7,8). • Ruim voldoende indien deze worden afgezet tegen de financiële mogelijkheden van Volkshuisvesting Arnhem en de mate van efficiëntie die daarbij aan de orde is (PnV/E 7,0). • Ruim voldoende wat betreft de invulling van de Governance (PnG 7,4).
6.2.7 Deskundigheid en samenstelling Begin 2011 zijn sollicitatiegesprekken gevoerd voor de opvolging van de per 1 juli 2011 vertrekkende huurderscommissarissen Mevrouw de Vries – La Fleur en mevrouw Bolderheij. Na een open sollicitatieprocedure met 40 reacties hebben de huurders in de sollicitatiecommissie, bestaande uit huurders en leden van de Raad, mevrouw H. Pries en de heer S. van Bodegraven voorgedragen. De raad van Commissarissen heeft de voorgedragen kandidaten benoemd. In 2011 was ook de heer Kuijf aftredend. Hij heeft zich niet meer herkiesbaar gesteld in verband met het aanvaarden van een commissariaat bij een andere organisatie. De vacature is nog niet vervuld. De deskundigheid van de Raad is op peil gehouden door geregelde interactie van leden van de Raad met professionals werkzaam in de sector (met name VTW en accountants). Er is ook frequent contact met medewerkers uit de organisatie. Voor een deel van de leden van de Raad loopt de deskundigheidsbevordering ook langs hun reguliere werk.
56
De samenstelling van de Raad van Commissarissen is per 31 december 2011 als volgt: Naam Dhr. S. van Bodegraven Dhr. A. ’t Hardt Dhr. C.H. Huisman Dhr. M.A.N. Idema Mevr. H. Pries Dhr. F.H. van der Togt
in functie sinds 2011 2004 2002 2010 2011 2010
aftredend 2015 2012 2012 2014 2015 2014
termijn 2011 - 2015 2008-2012 2010-2012 2010-2014 2011-2015 2010-2014
functie lid lid lid voorzitter vice-voorzitter lid
Beknopt curriculum vitae van de leden van de Raad van Commissarissen. De heer S. van Bodegraven (1961) De heer Van Bodegraven is in juli 2011 benoemd als huurdercommissaris van de Raad van Commissarissen. Hij is algemeen directeur van Fundeon, kennis- en adviescentrum voor het opleiden en ontwikkelen van personeel in de bouw- en infrasector. In 2009 en 2010 was hij lid van de adviescommissie van Minister van WWI voor de zogenaamde 40+ wijken. In 2009 leidde hij een adviescommissie voor de verstedelijkingsopgave in de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Van 2003 tot 2008 was hij als wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting van Arnhem betrokken bij vele fysieke projecten en projecten ter verbetering van het woonen leefklimaat. Daarvoor werkte hij geruime tijd voor internationaal opererende technische adviesbureaus. In de gemeente Rheden was hij vele jaren bestuurlijk actief in het welzijnswerk en lokale politiek.
De heer A. ’t Hardt (1950) Benoemd in de Raad van Commissarissen per 1 juli 2004. Hij heeft in meerdere gemeenten gewerkt in financiële en controlfuncties. Hij heeft als interim-manager zes jaar ervaring opgedaan en is momenteel in dienst als concerncontroller bij de gemeente Oss. Daarnaast vervulde hij diverse bestuursfuncties, waaronder binnen een school- en kerkbestuur. Hij is sinds 2009 lid van de Raad van Toezicht van Zorgcentrum Malderburch te Malden. De heer C.H. Huisman (1949) De heer Huisman is sinds 2002 lid van de Raad van Commissarissen. Hij bekleedt sinds 1975 diverse functies in beleid, bestuur en management in de gezondheidszorg, op dit moment in een landelijke organisatie voor zintuiglijk gehandicapten (Bureau Dienstverlening aan Doven en Slechthorenden). Van 2007 tot en met maart 2009 is de heer Huisman lid geweest van de Provinciale Staten van Gelderland. Hij is voor de PvdA woordvoerder voor Landelijk Gebied en Water. De heer M.A.N. Idema (1946) De heer Idema is benoemd in de Raad van Commissarissen per 1 april 2010. Hij is opgeleid tot (stads-) geograaf en planoloog. Lange tijd werkzaam bij Companen te Arnhem, adviesbureau op het terrein van het wonen, vanaf juli 1987 tot juli 2005 als directeur. De heer Idema vervulde diverse functies binnen beroepsorganisaties en gaf onder andere van daaruit vele cursussen, zoals op het terrein van volkshuisvesting, wijkaanpak en wonen-welzijn-zorg, ook aan de Bestuursacademie Nederland (hogere bestuursdienstopleiding). Sinds 2004 is hij lid van de Raad van Toezicht van de zorginstelling Innoforte in Velp (Gld.). Hij vervulde diverse bestuursfuncties, onder andere in een lokaal, later regionaal schoolbestuur, thans bij de Stichting Vrienden van de Oude Jan, de Oudheidkundige Kring Rheden-Rozendaal en als voorzitter van vereniging De Sociëteit in Velp. Incidenteel verricht hij advieswerk. De heer F.H. van der Togt (1952) De heer Van der Togt maakt sinds 1 juli 2010 deel uit van de Raad van Commissarissen. Hij heeft vanaf 1971 diverse functies vervuld binnen de externe en interne accountancy, het (inter)nationale bedrijfsleven en als zelfstandig interim manager. In de jaren 2000 tot en met 2010 was de heer Van der Togt als CFO statutair verantwoordelijk bij het woningbeleggingsfonds Vesteda. Hij beschikt over een ruime ervaring op het gebied van beleggingen, financieringen, volkshuisvesting en projectontwikkeling. Sinds 2007 maakt de heer Van der Togt tevens deel uit van de Raad van Commissarissen van Niko Projects BV, leverancier en partner op het gebied van gebouw- en woningautomatisering (Domotica).
57
Mevrouw H. Pries (1959) Mevrouw Pries is benoemd per 1 juli 2011 als huurderscommissaris. Na haar bouwkundestudie is ze haar loopbaan begonnen als bewonersdeskundige in Rotterdam. Zij is vanuit diverse invalshoeken (stadsvernieuwingscoördinator, raadslid, ZZP-er) betrokken geweest bij Arnhem. Van 2002 tot aan 2011 heeft zij gewerkt bij p2 projectmanagement. Zij is lid geweest van de bestuurscommissie De Basis en voorzitter van Stichting Atelierbeheer Slak. Op dit moment is zij als zelfstandige werkzaam.
Profielschets Raad van Commissarissen Begin 2012 heeft de Raad van Commissarissen de profielschets voor de leden en voor de voorzitter opnieuw vastgesteld. De profielschets ziet er als volgt uit: Profiel van de Raad van Commissarissen 2012 Dit profiel dient bezien te worden in samenhang met onze statuten en onze Governancecode. • De RvC is een multidisciplinair Team van 7 generalisten die open communiceren, actief samenwerken, elkaar aanvullen en ondersteunen en beschikken over een koel hoofd en een warm hart. • De RvC beschikt over het vermogen te reflecteren, te duiden en te benoemen om daarmee de bestuurder op een adequate wijze van goede feedback te voorzien. • Bij de benoeming van die 7 leden wordt specifiek aandacht besteed aan: de verhouding man/vrouw de binding met Arnhem maatschappelijke en culturele achtergrond de leeftijdsopbouw binnen de RvC de evenwichtige samenstelling van het team qua karakter, temperament, zelfkennis en communicatieve vaardigheden • Elk lid wordt beoordeeld op de volgende criteria: betrokken bij volkshuisvesting, maatschappij en primaire doelgroep besluitvaardig en resultaat gericht in staat om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen integer, ongebonden en onafhankelijk • Elk lid heeft: een open geest, leervermogen en visie een relevant netwerk voldoende tijd om zijn rol als commissaris goed in te vullen inzicht in strategische afwegings- en bestuurlijke besluitvormingsprocessen analytisch en abstraherend vermogen • Minimaal 1 lid heeft deskundigheid op het gebied van: volkshuisvesting financiën juridische kennis vastgoed en projectontwikkeling maatschappelijke organisaties bedrijfsvoering • De voorzitter en de vice-voorzitter van de RvC zijn inclusief het voorgaande: besluitvaardige gespreksleiders doen ieders persoon en inbreng recht streven naar evenwicht en consensus hebben gevoel voor verhoudingen en procedures, letter en geest vervullen de rol van werkgever naar de bestuurder
58
6.2.8 Remuneratiebeleid Bestuur Bij de aanstelling van de heer Breeman in 2000 is het salaris en het salarisperspectief bepaald op basis van een advies van een externe adviseur. In 2004 is het salaris getoetst aan de aanbevelingen van de commissie Izeboud en toen als ‘passend’ beoordeeld. Er is bewust afgezien van een variabele beloningscomponent omdat de partijen van mening waren (zijn) dat de prestaties in een maatschappelijke organisatie niet afhankelijk moeten zijn van financiële prikkels. In een maatschappelijke onderneming moeten maatschappelijke drijfveren leidend zijn. Voor de jaarlijkse salarisverhoging is aangesloten bij de systematiek die geldt voor de medewerkers en die vastgelegd is in de CAO voor woningcorporaties. Er zijn geen afspraken gemaakt over uitkeringen bij het voortijdig beëindigen van het dienstverband. De heer Breeman mag Volkshuisvesting verlaten op 62-jarige leeftijd en ontvangt dan 73,5 % van het gemiddeld bij de corporatie verdiende salaris. Er is nog onduidelijkheid over de uitwerking van deze bepaling. In 2012 wordt geanalyseerd wat de invloed zal zijn. De hoogte van de financiële verplichting is niet materieel voor de jaarrekening. Vergoedingen voor nevenfuncties komen ten gunste van Volkshuisvesting. De heer Breeman rijdt in een bedrijfsauto en vergoedt Volkshuisvesting daarvoor jaarlijks 10 % van de waarde van de auto. Raad van Commissarissen De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is vastgesteld in 2010. De honorering wordt jaarlijks aangepast met de periodieke salarisverhogingen voor medewerkers, zoals die vastgelegd zijn in de CAO voor woningcorporaties. Met ingang van 1 januari 2010 is de honorering afgestemd op de ondergrens van de beloningscode F van de VTW. De beloningen in 2011 zijn, conform het beloningsbeleid, uitgevoerd. Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: • Bestuurder € 199.195 (voorgaand jaar € 193.381) • Commissarissen en voormalige commissarissen € 58.363 (voorgaand jaar € 60.000) De bezoldiging van bestuurders omvat • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en • winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen
Bestuurder
2011
2010
163.201
157.033
Beloningen betaalbaar op termijn 2011 2010 35.994
36.348
Het Normbedrag Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT), is voor 2011 op € 193.000,- vastgesteld. In 2010 was de norm tevens € 193.000,- . Volgens de richtlijnen die door het Ministerie van Binnenlandse Zaken worden voorgeschreven bedraagt het inkomen van de bestuurder € 192.999,-.
59
Het totaalbedrag volgens WOPT kan als volgt worden gespecificeerd:
Bestuurder
2009 2010 2011
Belastbaar Jaarloon
Pensioen afdracht en overige voorzieningen op termijn
Ontslag vergoeding
Totaal
139.729 137.540 143.121
48.791 50.041 49.878
0 0 0
188.520 187.581 192.999
De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor de directeur vast. De Raad van Commissarissen bepaalt de bezoldiging binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. Naar aanleiding van de inwerkingtreding, op 1 juli 2010, van de door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en het Directeurencontact goedgekeurde ‘Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties’ heeft de Raad van Commissarissen de salariëring van de bestuurder getoetst. In de code is de systematiek aangegeven over de wijze waarop de hoogte van de beloning van de bestuurder behoort te worden bepaald. Bij toepassing hiervan valt de bestuurder in Functiegroep H, die een doorloop heeft tot de Balkenendenorm. Bij nieuwe benoemingen dient aan de beloningscode te worden voldaan. Bestaande arbeidsovereenkomsten worden op basis van het geldende arbeidsrecht gerespecteerd, tenzij de Raad van Commissarissen en bestuurder overeenkomen over te gaan op de nieuwe beloningscode. In het overleg tussen de Raad van Commissarissen en de bestuurder, over het gevolgde bezoldigingsbeleid in relatie tot de nieuwe beloningscode is niet de behoefte gebleken om op de beloningscode over te gaan. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:
Voorzitter (aftredend) Voorzitter Vice voorzitter (aftredend) Vice voorzitter Lid (oud) Lid (oud) Lid 1 Lid 2 Lid 3 Lid 4 Totaal
Als lid van de Raad van Commissarissen 2011 2010 € € 6.000 12.180 5.075
8.000 10.000
4.568 4.060 4.060 8.120 8.120 8.120 4.060
8.000 8.000 8.000 8.000 4.000
58.363
60.000
Bovenstaande verantwoording van beloningen is overeenkomstig de Aedes checklist ‘governance’ in het jaarverslag. De commissarissen ontvangen geen aanvullende beloning als lid van een commissie en ook geen overige kostenvergoedingen. De honorering van de Raad van Commissarissen is met ingang van 1 januari 2011 aangepast. De vergoeding voor de voorzitter is € 12.180,- de vergoeding voor de vice-voorzitter is € 10.150,- en de vergoeding voor de leden € 8.120,-. De aftredende vice-voorzitter heeft de Raad per 30-6-2011 verlaten. De nieuwe vice-voorzitter is per 01-07-2011 tot de Raad toegetreden en per 01-10-2011 gestart als vicevoorzitter. Lid 4 is per 01-07-2011 toegetreden tot de Raad. De twee oud-leden zijn per 30-06-2011 afgetreden.
60
6.3 Verslag van het bestuur Ook in 2011 is weer duidelijk geworden hoe sterk de corporaties in de schijnwerpers staan en hoe scherp de samenleving de bestuurders veroordelen, als zij disfunctioneren of zichzelf verrijken. Bestuurders van corporaties werken in een glazen huis en dienen daarnaar te handelen. Bij Volkshuisvesting hanteren we het principe dat we zelfs de ‘schijn niet tegen willen hebben’. We opereren volstrekt transparant en communiceren vanuit het principe dat we geen geheimen hebben. Het besturen van de organisatie en de beleidskeuzes zijn afgestemd op deze principes. In de achterliggende jaren hebben we daarom bewust besloten geen uitgebreide BV-structuur op te zetten. We hebben bewust geen systeem van prestatiebeloning. En al vele jaren laten wij managers bij hun aanstelling akkoord gaan met onze Strategische Visie en ons integriteitdocument ‘Omgaan met relaties’. In 2010 en 2011 is in de organisatie en de Raad van Commissarissen veel gediscussieerd over ‘in control zijn’. De totstandkoming van het document ‘visie op control’ en het project ‘onderhoud in control’ lagen hieraan ten grondslag. Begin 2011 zijn deze documenten vastgesteld.
6.3.1 Inrichting van de organisatie Bij de inrichting van de organisatie zijn de onderstaande principes gehanteerd. De principes zijn in 2011 niet gewijzigd. Plat Onze organisatie is plat. We kennen drie niveaus: managementteam; middenmanagers; medewerkers. Elk niveau kent zijn eigen domein. Hieronder wordt dat weergegeven via bekend veronderstelde begrippen. MT-managers Middenmanagers Medewerkers
Strategisch niveau Tactisch niveau Operationeel niveau
Richten Inrichten Verrichten
‘ De goede dingen doen’ ‘Voorwaarden scheppen’ ‘De dingen goed doen’
Verantwoordelijkheid laag Dienstverlening is mensenwerk. Dienstverlening is maatwerk. Dat veronderstelt transactioneel organiseren. Daarom hebben medewerkers ruimte nodig om goede diensten te leveren. Hun verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn afgestemd op het realiseren van de passende transactie. Verantwoordelijkheden liggen daarom laag in de organisatie. De bevoegdheden zijn vastgelegd in het procuratieschema. In verband met de overgang naar een nieuw primair systeem (Empire) is veel aandacht besteed aan het thema autorisatie. Het definitieve autorisatieoverzicht wordt begin 2012 vastgesteld. Functionele teams De medewerkers zijn gegroepeerd in kleine functionele teams. Vakbroeders bij elkaar. Dat leidt tot verdieping van het vak. Concentratie van kennis en vaardigheden. Het betekent ook dat de medewerkers samen moeten werken met collega’s uit andere teams die op hun terrein gespecialiseerd zijn. Onze dienstverlening is de resultante van een proces dat vaak uit meerdere stappen bestaat. Het is een keten van activiteiten waarin elke medewerker zijn of haar deskundigheid inbrengt. De overgangen tussen verschillende stappen in de keten zijn de kwetsbare punten (scharnierpunten). Ze veronderstellen een optimale samenwerking tussen de medewerkers in de keten. De overgang naar Empire heeft in 2011 geleid tot het herijken en vereenvoudigen van onze processen. Het aantal scharnierpunten is verminderd. Van lijnorganisatie naar netwerkorganisatie Op papier zijn we nu nog een lijnorganisatie. We hebben vier afdelingen Wonen, Vastgoed, Bedrijfsbeheer en Strategie & Organisatie. Aan het hoofd staat een manager die de afdeling aanstuurt. In de praktijk zijn we aardig op weg naar de netwerkorganisatie. Medewerkers uit de functionele teams werken samen met collega’s uit andere teams om hun opgaven te realiseren. Dat is ook noodzakelijk, omdat onze werkprocessen dwars door de verschillende teams (en ‘lijnen’) heen lopen. Doordat medewerkers actief zijn in verschillende processen en soms verschillende projecten werken zij in steeds wisselende verbanden die vaak ‘los staan’ van de lijn. Ze zijn aan het ‘netwerken’. Processen en projecten Al ons transactionele handelen vindt plaats in processen of projecten. Processen zijn een serie samenhangende activiteiten om de afgesproken resultaten te halen. Hierbij is kenmerkend dat er sprake is van steeds terugkerende handelingen met een kort cyclisch karakter. Processen worden geoptimaliseerd door procesbeheerders die vooral de scharnierpunten in de processen (dus tussen de medewerkers van de
61
verschillende teams, de verschillende afdelingen) bewaken. Projecten bestaan ook uit een serie samenhangende activiteiten om het afgesproken resultaat te bereiken. Maar projecten zijn eenmalig: er is een begin en een eind. Na het behalen van het resultaat eindigt het project. Bij projecten is sprake van een opdrachtgever-opdrachtnemer relatie. Projecten worden ‘buiten’ de lijnorganisatie uitgevoerd. Medewerkers leggen verantwoording af aan de projectleider (= de opdrachtnemer van het project). Het werken in projecten en processen kan spanning bij de medewerker opleveren bij het uitvoeren van de taken. Wat heeft prioriteit: het project of het proces? Naar wie luister ik: naar de projectbaas of de vakbaas? De regels voor het projectmatige en procesmatige werken zijn vastgelegd in de notities ‘Spelregels voor projectmatig werken’ en ‘Spelregels voor procesmanagement’.
Productontwikkeling in de teams We kennen geen (grote) stafafdelingen waar productontwikkeling plaats vindt. Productontwikkeling vindt plaats door de medewerkers die het later in hun dagelijks werk gebruiken. Dat heeft als groot voordeel dat de knowhow van de specialisten gebruikt wordt (verdieping van de functie) en dat de implementatie soepel verloopt, omdat ook de dagelijkse praktijk in de productontwikkeling verwerkt is. Denken en doen liggen dus dicht bij elkaar. De productontwikkeling vindt plaats in projectteams. Het was voor ons vanzelfsprekend dat een groot aantal medewerkers in 2011 een zware rol speelden in de overgang van NCCW naar Empire. Dienend leiderschap Als de verantwoordelijkheid laag in de organisatie ligt en de medewerkers bevoegdheden hebben om maatwerk te leveren, dan is leiding geven ‘dienend’. Dat wil zeggen dat de leidinggevende de medewerker ondersteunt, faciliteert en coacht. Dienend leiderschap vereist specifieke kenmerken van de leider én van de medewerker. Bijna iedereen heeft een ‘traditioneel’ verleden en heeft tijd nodig om te groeien naar de andere invulling van de taak. Controle in het proces en op het proces De medewerkers zijn verantwoordelijk voor hun prestaties. De managers ondersteunen de medewerkers door in het proces metingen te verrichten om de effectiviteit en efficiency te bepalen. De uitkomsten worden gebruikt om tot optimalisering van het handelen te komen. De medewerkers en direct leidinggevende moeten dus zelf zorgen dat zij hun (deel-) proces beheersen. We noemen dat: controle in het proces. Dit is dus (bijna) dagelijks werk. Daarnaast kennen we controle op het proces. Dat is meer een audit van een deskundige die niet direct bij het proces betrokken is. Dat kan een externe persoon zijn. Deze audit vindt incidenteel plaats. De frequentie van de audit is afhankelijk van het risicoprofiel van het proces. In 2011 hebben wij alle bedrijfsprocessen onder de loep genomen. Dit vond plaats in het kader van de overgang naar een nieuw primair systeem. Leren en verbeteren Nieuwe ideeën werken we snel uit tot een product. En dan beginnen we. De realiteit is altijd anders dan je bedacht had. De ideeën moeten worden aangepast. We zijn intussen zeer bedreven in het leren en verbeteren. We zijn niet bang om fouten te maken en zijn in staat om vervolgens ‘aan de knoppen te draaien’ om tot verbetering te komen. Dat geldt zowel voor de processen waarin we de wederkerende activiteiten verrichten als de projecten waarin we vernieuwende activiteiten ontwikkelen.
6.3.2 Besturingsproces Bij versterking van onze governance denken we in de eerste plaats aan onze bedrijfscultuur (onze eenheid in denken en handelen) en daarna aan het versterken van ons besturingsproces. Ons besturingsproces (dat we jaarlijks doorlopen) kent de volgende fasen: 1. Herijking van onze doelstellingen, ons beleid en onze Financiële Meerjaren Raming (FMR) inclusief risicoanalyse. 2. Vertaling van onze doelstellingen, beleid en FMR naar bedrijfsprocessen en projecten. 3. Uitvoering van onze processen en projecten. 4. Verantwoording afleggen over onze resultaten in relatie tot onze doelen. 5. Evalueren en verbeteren.
62
Het resultaat van deze eerste fase was een meerjarig doelstellingen- en beleidskader (in de vorm van onder andere een herijkt portfolio, herijkte planningen en meerjarenramingen) met financiële randvoorwaarden in de vorm van onze Financiële Meerjaren Raming. Die financiële randvoorwaarden hebben we mede aan de hand van een risicoanalyse bepaald. In de tweede (plannings-)fase hebben we het meerjarige kader uitgewerkt in meer concrete doelstellingen en randvoorwaarden. Daarbij stond de match tussen ons aanbod en onze organisatie centraal. Op dit moment hebben we keuzes gemaakt over de besteding van onze ‘extra middelen’ op basis van de prioriteiten van de stakeholders. Zodra die match aanvaardbaar was hebben we onze plannen voor het begrotingsjaar vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In de derde fase, de uitvoering, sturen we vooral met processen en projecten. Bijsturing en verantwoording afleggen, maar ook leren en verbeteren, doen we op basis van veel verschillende documenten. Al na vier maanden consolideren we op bedrijfsniveau. Daarbij maken we tevens een prognose van het jaarresultaat. In de vierde en vijfde fase leggen we verantwoording af en evalueren en verbeteren we onze processen. In 2013 leggen we extern verantwoording af over 2012. De resultaten van de evaluatie gebruiken we weer als input voor de eerste fase.
6.3.3 Risicobeheersing Risicobeheersing en bedrijfscultuur gaan hand in hand. Onze managementstijl is niet alleen op resultaten gericht, maar ook op openheid, vertrouwen, pro-activiteit, leren, verbeteren en samenwerken. We sturen op groei van het bewustzijn van onze medewerkers over hun waardeoriëntatie, risicohouding en taakopvatting. Zo scheppen we kansen en draagvlak voor versterking van onze governance. Risicobeheersing heeft ook een concrete plaats in ons besturingsproces. In de eerste fase is de herijking van onze Financiële Meerjaren Raming opgenomen. We toetsen dan of onze financiële continuïteit - ook onder tegenvallende omstandigheden - gewaarborgd is. Dit jaar zijn politieke, strategische en organisatorische risico’s in ogenschouw genomen. Daarnaast hebben we scenario’s doorgerekend met tegenvallers bij de verkoop van nieuwbouwwoningen, bij de verkoop van bestaand bezit en bij de kosten van onderhoud. Als blijkt dat onze financiële continuïteit, ook onder die ‘zwaar weer’-scenario’s, voldoende gewaarborgd is, stellen we ons portfolio en de FMR vast. Vervolgens gaan we naar de tweede fase van ons besturingsproces. In 2009 is voor het eerst een bedrijfsbrede risicomatrix gemaakt. Hierin zijn alle veronderstelde risico’s in beeld gebracht. Deze risicomatrix is structureel opgenomen in de tussenrapportages. De risico’s worden aldus expliciet gecommuniceerd. Bij het proces Nieuwbouw (voor de verkoop) hebben wij ons risicovolume op bedrijfsniveau gemaximeerd op € 5 miljoen. Het risicovolume is het aantal onverkochte woningen in aanbouw maal het maximale financiële risico per woning (= verkoopprijs min de bedrijfswaarde in verhuurde staat). We nemen geen woningen in aanbouw als we het risicovolume daarmee overschrijden. Het risicovolume loopt terug vanwege de verkoop van de woningen die al in aanbouw zijn. Zodra voldoende ruimte ontstaat, kunnen we opnieuw woningen in aanbouw nemen. Daarnaast bekijken wij onze verkooprisico’s op (deel-)projectniveau. De bouw start normaal gesproken pas als 70 % van de woningen is verkocht. Binnen onze organisatie valt de interne accountantsfunctie onder directe verantwoordelijkheid van de directeur. In 2004 is de visie van Volkshuisvesting op Interne controle vastgesteld. In 2010 is een nieuwe visie ontwikkeld. Samen met het actualiseren van onze bedrijfsprocessen en de nieuwe integriteitscode, die in 2011 ontwikkeld is, en de crisis op de woningmarkt heeft het thema risicomanagement veel aandacht gekregen in 2011.
De externe accountant toetst onze interne beheersing en brengt daarover verslag uit. Dat gebeurt langs de lijnen van een groot aantal thema’s zoals fiscaliteit, ICT, inkoopcontrol, portfolio-management, etcetera. In zijn managementletter brengt hij verslag uit van zijn bevindingen. Vervolgens is het gebruikelijk, dat onze managers inhoudelijk reageren op de bevindingen en aanbevelingen in de vorm van concrete voornemens. Die voornemens krijgen een plaats in onze jaarplannen.
63
6.3.4 Samenstelling bestuur en rechtspositie De heer G. Breeman (1955) Sinds 11 jaar is de heer Breeman bestuurder van woningcorporatie Volkshuisvesting Arnhem. Hij is benoemd voor onbepaalde tijd. De heer Breeman werkte tien jaar als docent Wonen op Hogeschool Diedenoort te Wageningen, vier jaar als bestuurder bij Woningbouwvereniging De Goede Woning in Doetinchem en vijf jaar bij de koepel van woningcorporaties (voorganger van Aedes, vereniging van Woningcorporaties). Hij was tot 1 oktober 2009 voorzitter van de Raad van Commissarissen van Stichting Enserve en hij is lid van de Raad van Commissarissen van Facility Point Arnhem. Eind 2011 is hij toegetreden tot de Raad van Toezicht van het Jongerenbestuur AlteNu in het land van Heusden en Altena(i.o).
6.3.5 Tegenstrijdige belangen In 2011 heeft zich geen situatie voor gedaan waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen.
64
7. Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van Stichting Volkshuisvesting Arnhem, gevestigd aan de Kadestraat 1 in Arnhem en heeft betrekking op het boekjaar 2011, dat parallel loopt met het kalenderjaar 2011. Het werkgebied van Stichting Volkshuisvesting Arnhem omvat de gemeenten Zevenaar (Zevenaar en Angerlo), Arnhem, Lingewaard, Beuningen, Montferland (Didam), Doesburg, Duiven, Groesbeek, Heumen, Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Rijnwaarden, Ubbergen, Westervoort, Wijchen. Het huidige bezit van Volkshuisvesting bevindt zich volledig in de Gemeente Arnhem. Stichting Volkshuisvesting Arnhem is als ‘Vereniging Volkshuisvesting’ opgericht op 27 maart 1908. Haar statuten werden goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 1 juni 1908 nr. 144. De Stichting is als toegelaten instelling uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Zij heeft haar middelen in het verslagjaar dan ook uitsluitend in dat belang aangewend. Deze toelating werd gehandhaafd bij Koninklijk Besluit van 11 januari 1967 nr. 60. Een belangrijke statutenwijziging dateert van 30 juni 1992. Deze statutenwijziging regelt de fusie met de Centrale Woningstichting in Arnhem. Een andere belangrijke statutenwijziging dateert van 17 september 1994. Met deze statutenwijziging is de directie bestuur geworden en is een Raad van Commissarissen als toezichthoudend orgaan gaan functioneren. Statutair is de directeur belast met het bestuur van de stichting en bevoegd tot alle rechtshandelingen. Hij vertegenwoordigt de Stichting in en buiten rechte en kan procuratiehouders aanstellen. Het toezicht wordt gevormd door de Raad van Commissarissen. De voorlaatste statutenwijziging dateert van 27 april 2000 en hield verband met de aanbevelingen van de commissie Glasz. Tevens is het werkgebied uitgebreid tot de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Deze statutenwijziging is goedgekeurd door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer bij besluit van 15 maart 2000, kenmerk IGE 2000032073. De laatste statutenwijziging dateert van 16 mei 2003. Deze statutenwijziging vond plaats vanwege een wijziging in het BBSH, betreffende artikel 7, kenmerk DGW/SR2003033060. De inschrijving in het Handelsregister vond plaats op 3 maart 1998, onder nr. 63142. De Stichting is aangesloten bij Aedes, Vereniging van Woningcorporaties.
65
Bijlage 1 Verbindingen Algemene gegevens: Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling
Kern-/nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de Toegelaten Instelling (TI) plaatsgevonden?
Rhynstroom B.V. Besloten Vennootschap Arnhem Ontwikkeling en realisatie van woningen, centrumvoorzieningen en sociaal culturele voorzieningen e.d. in het plangebied Schuytgraaf te Arnhem. Het verstrekken van zekerheden voor schulden van rechtspersoon of andere vennootschappen die met haar in een groep verbonden zijn. Zie statutaire doelstelling Nee
Financiële gegevens 2011:
Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap
€ 91.220,€ 34.138,38,5 % 38,5 % van € 113.500,- = € 43.697,50 € 35.119,57 Stichting Vivare, Woningstichting Openbaar Belang Anno ‘1894’, Omnia Wonen
Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Eventuele overige participanten in vennootschap
n.v.t. n.v.t.
Geldstromen:
Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage
n.v.t. n.v.t. Betreft een RC overeenkomst tussen Volkshuisvesting en Rhynstroom B.V., waarvan de financieringsovereenkomst nader dient te worden overeengekomen. n.n.b. n.n.b.
Zekerheden Aflossingstermijn
Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Risicobeheersing: Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt Verkregen zekerheden Juridische structuur Selectie samenwerkingspartners Maximale omvang projectaanspraken Gegarandeerde afzet vooraf
66
Geen Geen
Het risico is afgedekt doordat de activiteiten zijn ondergebracht in een B.V. Alle deelnemers, behalve De Drie Gasthuizen Groep zijn toegelaten instellingen, actief in Schuytgraaf.
Algemene gegevens: Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de Toegelaten Instelling (TI) plaatsgevonden?
Realisatiemaatschappij Schuytgraaf C.V. Commanditaire Vennootschap Arnhem Het realiseren van het ontwikkelingsplan Schuytgraaf Zie statutaire doelstelling Nee
Financiële gegevens 2011:
Vennootschap Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in vennootschap
€ 2.083.373,€ -2.446.245,38,4 % Initiële inbreng van € 8.849,€ 800.066,38 (38,4 % van E.V.) Rhynstroom B.V. (beherend vennoot) Stichting Vivare (commandite) Woningstichting Openbaar Belang Anno ‘1894’ (commandite) Omnia Wonen (commandite)
Stichting / Vereniging Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap Eventuele overige participanten in vennootschap
n.v.t. n.v.t.
Geldstromen:
Van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage
€ 1.593.774,95 Betreft een RC overeenkomst tussen Volkshuisvesting en de C.V. ( één maand Euribor + 1 %) -
Zekerheden Aflossingstermijn
Van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkeringen door TI Afgegeven zekerheden ten behoeve van de verbinding Maximale risico-exposure / aansprakelijkheid Risicobeheersing: Wijze waarop de risicobeheersing plaatsvindt Verkregen zekerheden Juridische structuur Selectie samenwerkingspartners Maximale omvang projectaanspraken Gegarandeerde afzet vooraf
67
Geen.
Volkshuisvesting is commandite. De B.V. Rhynstroom is beherend vennoot en draagt daarom het risico voor de uitvoering. Volkshuisvesting loopt risico voor de inleg.
Bijlage 2 Kengetallen Boekjaar
2011
2010
2009
2008
2007
Aantal verhuureenheden Wooneenheden in exploitatie Woningen Winkelwoningen Totaal wooneenheden
12.277 47 12.324
12.283 35 12.318
12.371 35 12.406
12.756 31 12.787
13.085 34 13.119
46 803 378 1.227
47 757 274 1.078
47 740 150 937
47 756 116 919
48 729 113 890
13.551
13.396
13.343
13.706
14.009
48 0 5
45 275 5
45 275 5
43 275 5
30 276
13.551
13.721
13.668
14.029
14.634
102 43 -108 -1 0 5 0 41
48 5 -162 -4 0 0 0 -113
95 14 -102 -386 0 14 -16 -381
142 34 -118 -383 0 37 0 -288
137 5 -201 -33 -13 30 0 -75
134
18
120
262
84
Overige verhuureenheden Standplaatsen Garages en bergingen Bedrijfsruimten Totaal overige verhuureenheden Totaal aantal exclusief in beheer/tdv
(vanaf 2011 inclusief in beheer/tdv) Verhuureenheden in beheer nieuwe rijnwijk Verhuureenheden in beheer voor derden Verhuureenheden ten dienste van Totaal aantal verhuureenheden Mutaties wooneenheden Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal ruil Overig (splitsing en herclassificatie) Correctie in verband met nieuwe methodiek Totaal mutaties wooneenheden Aantal nieuwbouw koopwoningen
68
Boekjaar Verhuur- en incassogegevens Mutatiegraad in % Gemiddeld aantal aanbiedingen voor verhuring Verhuring EC-norm 90 % toets in % Aantal verhuurde woningen (nieuwbouw)
2011
waarvan: - goedkoop (2011 < € 361,31) Huurderving in % van de huren en vergoedingen Huurachterstand in % van de huren en vergoedingen Gemiddelde netto huurprijs per woning (per 1 juli)
Kwaliteit van de woningen Totale onderhoudskosten per verhuureenheid Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten per woning
Boekjaar Financiële continuïteit Solvabiliteit in %
Balans en winst- en verliesrekening per verhuureenheid Eigen vermogen Exploitatieresultaat Renteresultaat Jaarresultaat Personeelsbezetting per 1.000 verhuureenheden
2009 7,2 6,6
2008
936 (0)
320 2,6 1,0
430 2,6 1,0
415
405
395
372
364
1.525 131,4
1.729 130,6
2.171 129
1.853 128
1.503 126
2010
21,5
19,8
0,9 12,7 3,5 5,6
0,5 31,1 3,6 9,6
8.739 2.218 -1.110 1.109 11,4
8,1 5,6
7,5 5,4
9,5 5,2
1154 1.070(142) 1.273(138) (109) 511 469 634 4,1 4,7 4,4 1,0 1,2 1,1
2009 15,0,6
2008
2007
16,4
16,0
0,4 1,7 3,9 3,5
0,5 8,9 4,1 4,6
0,8 -3,2 4,4 2,6
7.718 3.508 -1.104 2.404
5.208 1.124 -1.118 91
5.103 1.396 -940 456
4.546 645 -789 -144
11,8
11,2
11,0
10,6
Toelichting op de kengetallen Wooneenheden in exploitatie Dit betreft wooneenheden die op de balans worden verantwoord als activa in exploitatie. Financiële continuïteit De solvabiliteit (eigen vermogen / balanstotaal) stijgt van 19,8 % naar 21,5 %. Daarmee bevindt de solvabiliteit zich boven de ondergrens van 10 %. Balans en winst- en verliesrekening per verhuureenheid Deze kengetallen worden als volgt berekend: • Eigen vermogen: Eigen vermogen / aantal verhuureenheden; • Exploitatieresultaat: bedrijfsresultaat / aantal verhuureenheden; • Renteresultaat: (rentelasten + intern toegerekende rente) / aantal verhuureenheden;
69
2007
7,0 7,0 93 899 (122)
2011
Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen in % Rentabiliteit vreemd vermogen in % Rentabiliteit totaal vermogen in %
2010
•
Jaarresultaat: jaarresultaat / aantal verhuureenheden.
Personeelsbezetting De personeelsbezetting is gebaseerd op het in 2011 gemiddeld aantal personeelsleden in dienst /het aantal verhuureenheden. Onder aantal personeelsleden in dienst verstaan we het aantal personeelsleden dat een tijdelijk of vast dienstverband heeft en op de loonlijst van Volkshuisvesting staat (dus exclusief inhuur).
70
Gedrukt op volledig recyclable en biologisch afbreekbaar papier
