Jaarplan 2013 Volkshuisvesting Arnhem
Vastgesteld op 8 november 2012 door de directeur-bestuurder, G. Breeman Goedgekeurd op 19 november 2012 door de Raad van Commissarissen
1
2
1.
Inleiding
In juni 2012 hebben wij ons nieuwe Ondernemingsplan gepresenteerd. Onder de titel ‘Droom, denk, durf, doe, dans, leef en bewonder’ hebben wij uiteen gezet hoe wij in de periode tot en met 2015 gaan werken en resultaten gaan halen. Daarbij hebben we aangegeven waar wij voor staan: Het huisvesten van de primaire doelgroep blijft ons fundament; Wij werken met anderen aan een bruisende en mooie stad Arnhem; Wij zijn wijkontwikkelaar en richten ons behalve op wijken ook op buurten en plekken; We leveren onze bijdragen aan het oplossen van maatschappelijke problemen. In een tijdsgeest van economische crisis, bezuinigingen, Brusselse regels en een woningmarkt die op slot zit doen wij een uitnodiging aan betrokken Arnhemmers (en anderen) om samen tot plannen en oplossingen te komen voor de kwesties die spelen. Op het niveau van wijken, buurten of plekken, of Arnhem-breed. Wij willen ons laten inspireren en we willen onze inspiratie op anderen overbrengen. Dit jaarplan bevat de belangrijkste projecten en activiteiten die we nu op de rol hebben voor 2013. Het is een momentopname. We kiezen voor een dynamische benadering waarbij in de loop van 2013 ruimte is voor nieuwe initiatieven die bijdragen aan onze doelstellingen. Om het dynamisch karakter aan te geven laten wij via onze website en via ons intranet steeds actueel zien waar we mee bezig zijn in de wijken en in de stad.
November 2012, Gerrit Breeman Directeur-bestuurder
3
2.
Stad, wijk, buurt, plek – kwestie: onze inzet in 2013
2.1 Inleiding Wij zorgen in Arnhem voor huisvesting van groepen die daar niet zelf in kunnen voorzien, tegen een betaalbare prijs. Daarbij leveren wij onze bijdrage aan het hanteerbaar maken en oplossen van maatschappelijke kwesties als betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Wij werken samen met anderen aan een aantrekkelijke stad en vitale wijken. Door plekken, buurten en wijken beter te maken, neemt de aantrekkelijkheid van de stad toe. In dit hoofdstuk geven wij onze visie weer en laten we zien wat we in 2013 doen. Dat is geen uitputtende weergave. Ons dynamisch activiteitenoverzicht geeft een uitgebreider overzicht. Daarbij noteren we waaraan een project of activiteit bijdraagt. Vaak is het zo dat een activiteit een bijdrage levert aan meerdere vraagstukken. In de loop van 2013 zullen ongetwijfeld nieuwe initiatieven worden toegevoegd.
2.2 Vitale wijken Onze visie Vitale wijken vormen het netwerk voor lekker wonen. Gevormd door prettige buurten, straten en plekken. Onze focus ligt op een aantal wijken waarvan wij vinden dat die een extra impuls kunnen gebruiken. Dat doen we door fysieke, sociale en/of economische investeringen. We proberen daarbij het eigen en onderscheidende karakter van een wijk te versterken. Voor de impulswijken hebben we in ons ondernemingsplan een perspectief geschetst, waar we – samen met andere partijen – naar toe werken. Een greep uit onze activiteiten in 2013: In 2013 In Klarendal vormen we de karakteristieke School III om tot medisch centrum met een (boven)wijkse functie. We investeren om Modekwartier Klarendal te versterken en de uitstraling te vergroten. We hebben het voornemen om in februari 2013 in totaal 291 woningen van Drie Gasthuizen Groep in de wijk Klarendal over te nemen. Belangrijk voor de vitaliteit van het zuidelijke deel van Malburgen-Oost is een goede schoolvoorziening. Wij spannen ons in dit mogelijk te maken. We hebben aandacht voor de verbinding die het Bruishuis als centrum voor wonen, werken en leren in de wijk heeft en zijn bezig met een nieuwe functie voor het zusje van het Bruishuis: verzorgingshuis Akkerwinde. Na het vertrek van zorginstelling Pleyade in 2013 gaan we het thema ’rust-en-ontspanning’ inkleden. We transformeren een industrieel terrein (MOW-complex), met behoud van het erfgoed tot een nieuwe woonbuurt met ateliers, huur- en koopwoningen. Dit is een eerste fase van de ontwikkeling van een compleet nieuwe wijk: Centrum Oost. Daarmee krijgt ook de vitaliteit van de aanpalende buurten, het Arnhemse Broek en de Van Verschuerwijk een vitaliteitsinjectie. In Geitenkamp werken we, onder meer via Gildenhuis60 aan het versterken van de wijkeconomie. In Kronenburg zetten we in op een betere fysieke structuur, meer groen en de toegankelijkheid van het bovenwijkse winkelcentrum.
4
2.3 Arnhem: aantrekkelijke stad Visie Leven in een aantrekkelijke stad is een belang van alle Arnhemmers. Een stad krijgt diepgang en kleur door zijn diversiteit. Bijvoorbeeld doordat er veel verschillende plekken zijn om te wonen, met elk hun eigen karakter. Deze aantrekkelijke stad willen wij verder verrijken door met bewoners te investeren in couleur local, in plekken, buurten en wijken. Door prangende kwesties aan te pakken. Geprikkeld door en met mensen met ideeën. In 2013 Een stad wordt aantrekkelijk als we wonen en recreëren naar elkaar toe brengen. Samen met bewoners verbinden we de wijk Malburgen aan het bijzondere natuurgebied Meinerswijk. We werken aan het opheffen van minder prettige plekken met een stedelijke uitstraling: zo pakken we samen met de gemeente de (drugs)overlast nabij station Velperpoort aan. Veel mensen bewaren goede herinneringen en nostalgische gevoelens aan de oude HBS op het Gele Rijdersplein. Met een groep enthousiaste en vakbekwame jongeren werken we aan herbouw op de oorspronkelijke plek, waarin we 45 huurappartementen voor jongeren en activiteitenruimte willen maken. Met het project ‘museumwoningen’ - in samenwerking met het Nederlands Openluchtmuseum – gaan we een aantal huurwoningen die karakteristiek zijn voor een bepaalde bouwperiode en van binnen veel authentieke elementen bevatten zoveel mogelijk in de oorspronkelijke staat brengen. We zoeken bewoners die er ‘passend’ willen wonen en die hun woning een aantal keren willen openstellen voor publiek. Zo laten we volkshuisvestelijke geschiedenis herleven.
2.4 Voldoende woningen Visie De behoefte aan woningen in Arnhem is nog steeds groot. Wij bouwen daarom huur- en koopwoningen. Met sociale huurwoningen richten we ons op onze primaire doelgroep: mensen die vanwege financiële, fysieke of geestelijke beperkingen weinig mogelijkheden hebben om een woning te vinden. Wij verkopen woningen uit de bestaande voorraad en bouwen nieuwe kwalitatief goede woningen terug. We bouwen ook koopwoningen. Dat doen we om een goede balans in de wijken te krijgen en voldoende keuzemogelijkheden te bieden. Verkoop levert ook financiële middelen op, die we aanwenden om betaalbare huurwoningen te kunnen bouwen. De laatste jaren staat de verkoop van nieuwe woningen onder druk, vanwege de economische crisis. Waar mogelijk houden wij de bouwproductie op gang. Dit is ook in het belang van de stad. In 2013 Wij bouwen 117 sociale huurwoningen, 34 luxe huurwoningen en 130 koopwoningen. De meeste nieuwbouw vindt plaats in Malburgen. Daarnaast wordt opgeleverd in Schuytgraaf en Centrum-Oost. Naar verwachting verkopen wij 79 huurwoningen uit ons bezit. Per saldo voegen we dus (sociale) huurwoningen toe.
2.5 Leefbaarheid Visie Onze huurders hebben recht op een leefbare woonomgeving. Dat zien wij als een kerntaak. Een leefbare plek is schoon, heel en veilig en nodigt uit om er te zijn. Onze inzet is afhankelijk van onze visie op de wijk. Soms
5
initiëren of stimuleren we ondernemerschap of investeren in wijkvoorzieningen (maatschappelijk vastgoed), dan weer faciliteren we levendigheid en ontmoeting. Als leefbaarheid in gevaar is, treden we op. We benutten kansen die een wijk veraangenamen en meer couleur local geven.
In 2013 Een groot aantal medewerkers werkt dagelijks, met bewoners en organisaties, aan het verbeteren van leefbaarheid, waar die onder druk staat. Dat kan op heel verschillende wijzen. In Kronenburg ondersteunen we bewoners met het initiatief Grrroen dat gericht is op het het vergroenen van deze stenige wijk. Op de Geitenkamp wordt een overwoekerd binnenterrein met hulp van bewoners veranderd in een gezamenlijke binnentuin met ontmoetingsmogelijkheden. In Klarendal werken we aan een betere stedenbouwkundige structuur van een aantal plekken waar in de jaren zeventig en tachtig stadsvernieuwing plaatsvond. Daarmee pakken we sociale problemen als onveiligheid aan.
2.6 Meedoen aan de samenleving Visie Mensen met sociale achterstand, persoonlijke problemen of beperkingen hebben het vaak moeilijk. Als die last zich vertaalt in leefbaarheidsproblemen in buurten waar onze huurders wonen, zijn wij belanghebbende. Via sociaal investeren pakken we persoonlijke problemen aan om de leefbaarheid in de buurt te vergroten. Sociaal investeren is investeren in de persoonlijke mogelijkheden van mensen of in mensen die initiatieven opzetten om hun omgeving plezieriger te maken. Als maatschappelijke organisatie bieden wij ook mogelijkheden om werkervaring op te doen en persoonlijke ontwikkeling door te maken. In 2013 Lopende projecten die zich richten op het meedoen aan de samenleving zetten wij voort in 2013. We dragen bij aan de Schilder^sCool (praktijkplaatsen), Droomfabriek (talentontwikkeling in Geitenkamp) en via onze eigen Jo’s Werkplaats. (houtbewerking als middel voor talentontwikkeling). Met het project ‘Meet my Street’ inventariseren we in Rijkerswoerd de problemen en kansen van jongeren die tussen wal en schip dreigen te vallen. We werken samen met de maatschappelijke partners in de stad om meer kwetsbare jongeren te bereiken en hiervoor op maat huisvesting te organiseren. We ondersteunen een initiatief in Malburgen om tot een bewonersbedrijf te komen, met als doel om eigen initiatief en ondernemerschap van bewoners op te sporen en te ontwikkelen.
2.7 Betaalbaarheid Visie Wij vinden dat de woonlasten voor mensen met een laag inkomen te dragen moeten zijn. Wij kiezen voor betaalbare huren, waarbij de huurtoeslag zijn werk kan doen. De energierekening slorpt een stijgend deel van het inkomen op. Daarom investeren wij in lagere energielasten van onze woningen. Starters en middeninkomens helpen we bij het vinden van een betaalbare koopwoning. In 2013 De voornemens van het kabinet Rutte II leiden tot ingrijpende wijziging van het huurprijsstelsel en de financiële huishouding van corporaties. We zullen ons huurprijsbeleid hierop aanpassen, waarbij onze visie
6
van betaalbare huren uitgangspunt blijft. We stimuleren de koopmogelijkheden voor jonge huishoudens (tot 35 jaar) met onze Startersregeling. We zijn hier in 2012 mee gestart. Ook het kabinet ziet hierin een instrument om de woningmarkt van het slot te krijgen.
2.8 Duurzaamheid Visie Zuinig omgaan met grondstoffen en fossiele energie is een opgave voor elke woningcorporatie en dient een groot maatschappelijk belang. Wij investeren in het verduurzamen van onze woningen. In ‘Samen voor de Stad’, het afsprakenkader van gemeente Arnhem en de Arnhemse corporaties, is als doelstelling opgenomen om in de periode 2008-2018 in totaal 20%-25% te besparen op CO2-uitstoot. Bij de ontwikkeling van de nieuwe wijk Centrum-Oost investeren we in woningen die geen gebruik maken van fossiele brandstoffen en op termijn energieneutraal zijn. Wij staan open voor initiatieven van bewoners die samen duurzaam willen wonen. Daarmee raken we zelf geïnspireerd en hopen we anderen aan te steken. In 2013 Wij passen duurzaamheidsmaatregelen toe tijdens het periodieke planmatig onderhoud, als we toch al de woningen onderhanden nemen. Hierdoor kunnen we efficiënt bijvoorbeeld gevel- of dakisolatie toepassen en blijft de overlast voor de huurders beperkt. In Centrum-Oost is onze opgave om een EPL (energieprestatie op locatie) te behalen van 8.0 . We zetten in deze wijk een distributienet op, met duurzaam opgewekte energie. We opteren voor een scheiding van transport en opwekking om zo ook in de verdere toekomst keuzes te hebben als nòg duurzamere opwekkingsmethoden voorhanden komen.
2.9 Wonen en zorg Visie Bouwen, beheren en verhuren van panden is ons vak. Andere instellingen hebben verstand van zorg en welzijn. Met geestverwanten werken wij graag samen om mensen die zorg nodig hebben te huisvesten. De stenen mogen niet het probleem zijn. Wij stimuleren projecten waarbij behalve de woonfunctie en de zorgverlening ook studie, werk of zinvolle tijdsbesteding aan bod komen. In 2013 We realiseren aangepaste woningen voor begeleide woonvormen. In de Schuytgraaf leveren we vijf eenheden op met verhuring via de Driestroom en 17 eenheden voor Pluryn (jonge moeders). De Arnhemse corporaties hebben de afspraak gemaakt om woonvoorzieningen beschikbaar te stellen voor mensen met problematisch woongedrag en/of een handicap. Op stedelijk niveau zijn hiervoor jaarlijks 20 woningen beschikbaar. In 2013 worden eenmalig 15 woningen extra hiervoor vrijgemaakt. Voor dakloze jongeren stellen de corporaties jaarlijks 25 woningen beschikbaar. De effecten van de scheiding van wonen en zorg binnen de AWBZ, die vanaf 2013 gestalte krijgt, heeft onze aandacht. Met de maatschappelijke partners zoeken wij steeds naar oplossingen.
7
3.
Organisatie
3.1 Inleiding Onze ambities vragen om een organisatie die goed is toegerust. Wij versterken onze organisatiekracht door te blijven investeren in medewerkers, leiderschap, middelen, processen, strategie en beleid. In 2013 gaan we onder meer het volgende doen.
3.2 Medewerkers en leiderschap Wij zijn trots op onze hoge medewerkerstevredenheid. Bij de meting van Effectory in oktober 2012 scoorden wij het rapportcijfer 8,2. Dit hoge niveau willen we vasthouden. De meting laat ook een aantal verbeterpunten zien waar we in 2013 aan gaan werken. Wat we beter kunnen doen: de samenwerking tussen bedrijfsonderdelen, rolduidelijkheid, efficiency en het verminderen van werkdruk. Dit laatste punt hangt sterk samen met de introductie van ons vernieuwde primaire informatiesysteem Empire (zie ook middelen). We besteden aandacht aan samenwerken, energie genereren, van elkaar leren, organisch ontwikkelen, elkaar aanspreken en denken vanuit de toekomst. We gaan de inzetbaarheid van onze medewerkers verder stimuleren: onder meer door interne stages op andere afdelingen en door medewerkers te laten kennismaken met nieuwe rollen of taken.
3.3 Middelen We versterken onze informatiesystemen. In 2012 hebben wij het primaire informatiesysteem Empire gelanceerd. Wij richten ons nu op een voorlopige afronding en de inrichting van functioneel beheer.
3.4 Processen We maken een plan voor de versterking van ons procesmanagement en voeren dit uit. We voeren interne audits uit op nader te bepalen relevante processen. Learning by doing.
3.5 Strategie en beleid We zetten nieuwe stappen in de organische ontwikkeling naar een vernieuwde klantenservice. We meten het bewonersoordeel over woning, woonomgeving en dienstverlening (tweejaarlijks USPonderzoek). We vernieuwen ons communicatiebeleid: integratie van social media. We vernieuwen ons HRM-beleid waarbij ruimte voor flexibel werken een aandachtspunt is.
8
4.
Financiële resultaten
Naast de hiervoor genoemde activiteiten voeren wij de taken uit die primair van een woningcorporatie verwacht mogen worden zoals het verhuren en onderhouden van woningen en (ander) bedrijfsonroerend goed. Wij verwachten per saldo een positief financieel resultaat te boeken (€1.190.000) over 2013. Onderstaand overzicht toont een aantal financiële kerngegevens. Een volledig beeld van de financiële huishouding en kengetallen is te lezen in onze begroting 2013. Financiële Kerngegevens
Norm
2012 (prognose) x €1.000
Huurinkomsten minus huurderving
2013 (begroting) x €1.000
63.549
68.205
Resultaat verkoop woningen
7.694
7.323
Maatschappelijk dividend
2.025
1.699
Personeelskosten
11.090
10.731
Onderhoud (service, mutatie, contract, planmatig)
18.861
20.250
9.996
10.260
15.848
16.408
7.890
11.329
1.881
4.299
1,50
1,69
Overige exploitatiekosten Rentelasten Operationele kasstroom Saldo operationele kasstroom na aflossing 2% (fictie)
>0
Interestdekkingsratio
>1,40
5.
Effecten
Onze interventies zijn gericht op plekken en kwesties. Onze huurders willen goed wonen. Goed wonen levert een maatschappelijk effect op de beleving van buurten, wijken en de stad Arnhem. Het is lastig om het effect van ons (dagelijks) handelen te meten. Zeer veel verschillende factoren beïnvloeden goed wonen en de beleving is per mens verschillend. De praktijk leert dat er vaak sprake is van neveneffecten die minstens zo belangrijk zijn als het effect dat we beogen. Daarnaast kan het effect van een activiteit die we nu uitvoeren pas na jaren in meetresultaten zichtbaar worden. We zien dat in de waardering voor het wonen in de wijken. Een effect kan wel al jaren merkbaar zijn voor het meetbaar wordt! We peilen twee-/driejaarlijks de waardering van onze huurders en medewerkers. Dat doen we op de vier indicatoren die wij kenschetsen als uiteindelijk doel van onze bedrijfsvoering: 2007
2009
2011
2012
2013
Tevredenheid van huurders over hun woning
7,1
7,5
7,4
-
Meting
Tevredenheid van huurders over de woonomgeving
7,1
7,4
7,3
-
Meting
Tevredenheid van huurders over de dienstverlening
7,2
7,3
7,4
-
Meting
Tevredenheid van onze medewerkers
-
8,1
-
8,2
-
In 2013 laten we door USP Marketing Consultancy een nieuwe meting uitvoeren over de huurderstevredenheid.
9
10
6.
Activiteitenoverzicht
De activiteiten en interventies die we in 2013 doen maken deel uit van ons ‘dynamische ondernemingsplan’. Dynamisch, omdat de omgeving waarin wij werken voortdurend verandert en het proces om iets tot stand te brengen soms heel wat dynamiek kent. Wij werken in die dynamiek en willen goed in kunnen spelen op de ideeën en initiatieven vanuit de maatschappij. Gaandeweg de jaren ‘vult’ het ondernemingsplan zich met activiteiten gericht op de effecten die we willen bereiken. Als bijlage bij dit jaarplan is het activiteitenoverzicht met de meest relevantie informatie, peildatum 1 november 2012, opgenomen. Steeds is aangegeven aan welk thema of kwestie een activiteit bijdraagt. Tevens is een link gemaakt naar de begroting 2013. Op onze website verschijnt eind 2012 een grafische versie met onze activiteiten in de stad en in de wijken. Een uitgebreid en steeds geactualiseerd overzicht plaatsen wij voor intern gebruik op ons intranet.
11
