Jaarrekening Stichting Volkshuisvesting Arnhem

Jaarrekening 2014 Stichting Volkshuisvesting Arnhem 13-04-2015

2

Inhoudsopgave Pagina Samenvatting

5

1.

Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) a. Balans Debetzijde per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming) b. Balans Creditzijde per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming)

7 7 8

2.

Winst- en Verliesrekening over 2014

9

3.

Kasstroomoverzicht 2014

11

4.

Algemene toelichting

13

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

13 13 13 13 13 14

Algemeen Financiële continuiteit Stelselwijzigingen Schattingswijzigingen Schattingen Kasstroomoverzicht

5.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.2 Materiële vaste activa 5.3 Vastgoedbeleggingen 5.4 Financiële vaste activa 5.5 Voorraden 5.6 Onderhanden projecten 5.7 Vorderingen 5.8 Liquide middelen 5.9 Egalisatierekening 5.10 Voorzieningen 5.11 Schulden 5.12 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

15 15 16 19 22 24 24 24 24 25 25 26 27

6.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen 6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.3 Bedrijfslasten 6.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing 6.5 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 6.6 Kasstroomoverzicht

29 29 29 30 32 33 34

7.

Toelichting op de balans 7.1 Materiële vaste activa 7.2 Vastgoedbeleggingen 7.3 Financiële vaste activa 7.4 Vlottende activa 7.5 Onderhanden projecten 7.6 Vorderingen 7.7 Liquide middelen 7.8 Eigen vermogen 7.9 Egalisatierekening

37 37 40 43 46 46 47 47 48 48

3

7.10 Voorzieningen 7.11 Langlopende schulden 7.12 Kortlopende schulden 7.13 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 7.14 Niet uit de balans blijkende rechten

Pagina 49 50 52 53 54

8.

Toelichting op de winst- en verliesrekening 8.1 Huuropbrengsten 8.2 Opbrengsten servicecontracten 8.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 8.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 8.5 Overheidsbijdragen 8.6 Overige bedrijfsopbrengsten 8.7 Afschrijvingen op materiële vaste activa 8.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8.9 Lonen en salarissen 8.10 Onderhoudslasten 8.11 Leefbaarheid 8.12 Lasten servicecontracten 8.13 Overige bedrijfslasten 8.14 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 8.15 Waardeveranderingen financiële vaste activa, effecten en derivaten 8.16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 8.17 Opbrengsten financiële vaste activa 8.18 Rentelasten en soortgelijke kosten 8.19 Vennootschapsbeslasting

57 57 57 58 59 59 59 59 60 61 61 61 62 62 63 63 64 64 64 65

9.

Mutatie waardering vastgoed 9.1 Toelichting mutatie bedrijfswaarde 9.2 Toelichting mutatie marktwaarde in verhuurde staat

67 67 69

10.

Overige informatie 10.1 Werknemers 10.2 Bezoldiging bestuurder 10.3 Verantwoording Wet normering bezoldiging topfunctionarissen

71 71 71 71

11.

Overige gegevens 11.1 Statutaire resultaatbestemming 11.2 Voorstel resultaatbestemming 11.3 Gebeurtenissen na balansdatum

75 75 75 75

12.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

77

4

Samenvatting Een jaarrekening geeft de verschillende belangenhouders inzicht in de financiële situatie van een bedrijf. Vanzelfsprekend is het belangrijk dat er uniformiteit in de jaarrekeningen zit, zodat de lezer weet wat hij leest. De wetgever zorgt voor die richtlijnen, er is geen vormvrijheid. Wel veel verplichtingen. Uiteindelijk is het maar de vraag of het inzicht gebaat is bij al deze regels. De jaarrekening is vooral ingewikkeld. Hieronder geven wij een toelichting op de cijfers die hierna zijn opgenomen in de jaarrekening van 2014. Volkshuisvesting is in financieel opzicht gezond. Het exploitatieresultaat is goed. Toch presenteren we in deze jaarrekening een verlies van -€31 miljoen en een afname van het eigen vermogen van -€20 miljoen. Deze vermogensafname wordt voornamelijk veroorzaakt door waardeverminderingen van het bezit -€5 miljoen, en van de leningen -€24 miljoen. De waardeverandering van de leningen is van tijdelijk aard en leidt in geen enkel geval tot een toekomstige uitgaande kasstroom. Kengetallen Onze kengetallen zijn allen op basis van de WSW methodiek duurzaam positief. Hiermee is uitvoering van onze kerntaken op langere termijn gewaarborgd. Evenals onze geplande investeringen.

Intrest Dekkings Ratio Debt Service Coverage Ratio Loan to Value Solvabiliteit Dekkingsratio

norm >1,4 >1 <75% >20% <50%

2014 1,55 1,28 70,6% 26,0% 26,8%

2013 1,53 1,36 74,7% 29,6% 27,0%

Kasstromen De operationele kasstroom is +€15 miljoen. In de investeringskasstroom, die -€18 miljoen is zit €13 miljoen ontvangsten voor de verkoop van bezit en +€5 miljoen voor de verkoop van nieuwbouw. Totale ontvangsten zijn daarmee +€18 miljoen. De uitgaven voor investeringen in ons vastgoed van -€36 miljoen. De financieringskasstroom is +€1,7 miljoen. Met dit bedrag is de leningenportefeuille uitgebreid. Eigen Vermogen mutatie Het Eigen Vermogen muteert in 2014 met -€21 miljoen. Dit bedrag bestaat voor +€18 miljoen uit de exploitatie van onze woningen, voor +€5 miljoen uit het resultaat uit verkopen van onze woningen. Het onrendabele gedeelte van onze investeringen is -€17 miljoen. Daarnaast is er op twee gebieden sprake van waardevermindering van in totaal -€29 miljoen. De waarde van het bezit is met -€ 5 miljoen afgenomen. De waardering van de leningen is €-24 miljoen en wordt veroorzaakt door de tijdelijke waardering van de negatieve marktwaarde van de extendible leningen. De mutatie van de belastinglatentie, die eveneens een tijdelijk verschil uitdrukt, is +€ 2 miljoen. Bedragen x € 1.000 Mutatie

Exploitatie Verkoop Onrendabele

EV

Resultaat

Bezit

Top

Waarde

Waarde

Waarde

Bezit Leningen Belasting Latentie

Opbrengst

86

81

-118

-63

Resultaat

-32

18

Waardering

11

Kosten

Mut EV

-21

18

5 5

5

-17

-22

-18

2

-17

-22

-18

2

17

-6

-5

-24

-17

2

5

Exploitatie resultaat De exploitatie is goed, +€18 miljoen en laat daarmee door de jaren heen een constant positief beeld zien. De operationele kasstroom, die een goede afspiegeling is van de exploitatie is + €15 miljoen. De inkomende kasstroom is gestegen. Meer huur, door meer bezit en een huurstijging boven inflatie. De kosten zijn gestegen voor zover het verhuurdersheffing en onroerende zaakbelasting betreft. De onderhoudsuitgaven zijn nagenoeg gelijk gebleven terwijl de rente, loonkosten en overige kosten zijn afgenomen. Verkoop bezit De boekwinst op onze verkopen is +€5 miljoen. Hiervoor zijn in 2014 101 woningen verkocht tegen een gemiddelde verkoopprijs van €135.000,-. Projecten onrendabele toppen In 2014 is het onrendabele gedeelte van onze investeringen en aankopen -€17 miljoen. Voor de bouw van 73 woningen in Fluvium is -€5 miljoen afgewaardeerd en voor de bouw van 50 woningen ruim -€3 miljoen. De aankoop van 148 woningen van DrieGasthuizenGroep heeft een onrendabel gedeelte van €6 miljoen. Waarde van het bezit De autonome waardedaling van het sociale bezit is -€5 miljoen. De waardedaling door afschrijving is €22 miljoen, waardoor een waardestijging van per saldo +€17 miljoen ontstaat. De waarde van het commerciële bezit blijft per saldo gelijk. Waarde van de leningen De leningenportefeuille van €439 miljoen bestaat voor 46% uit leningen die onder de Beleidsregel Derivaten vallen. Dit zijn de basisrenteleningen, extendibles en intrest rate swaps. De Richtlijnen voor de jaarverslaggeving schrijven met ingang van 2014 voor dat de marktwaarde van de extendible leningen in het vermogen verwerkt moet worden. Deze marktwaarde is eind 2014 negatief: -€27 miljoen. Van dit bedrag wordt -€24 miljoen op het vermogen in mindering gebracht. In 2021 is marktwaarde van de extendibles 0 en loopt dus ook de afwaardering terug naar 0. Waarde van de belastinglatenties De belastinglatentie van +€2 miljoen bestaat uit twee delen. Deel één is de fiscale verliescompensatie die is ontstaan t/m 2010. De bijbehorende belastinglatentie loopt dit jaar met -€4 miljoen terug. In 2015 is deze compensatie op en verdwijnt ook de latentie. Deel twee ontstaat door het verschil tussen de bedrijfseconomische en de fiscale waardering van de extendibles. Dit verschil leidt tot de vorming van een latentie, met positieve waardering van € 6 miljoen als gevolg.

6

1a. Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (x €1.000) Ref.1

2014

2013

541.072 10.248 15.994 567.314

529.536 15.107 17.072 561.715

72.816 4.069 24.189 101.074

65.635 4.935 23.826 94.396

180 0 0 10.424 8.688 600 4.942 24.834

0 0 310 8.564 5.902 530 4.756 20.062

3.652 209 108 3.969

739 3.543 109 4.391

0

0

986 3.362 4.348

812 3.655 4.467

16 701.555

843 685.874

Vaste activa

Materiële vaste activa

7.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 7.1.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 7.1.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 7.1.3

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Financiële vaste activa

7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3

Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Derivaten en optiepremies Overige effecten Overige vorderingen

7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.3.5 7.3.6 7.3.7

Vlottende activa

7.4

Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

7.4.1 7.4.2 7.4.3

Onderhanden projecten

7.5

Vorderingen Huurdebiteuren Overlopende activa

7.6 7.6.1 7.6.2

Liquide middelen

7.7

1

Ref. is de afkorting van Referentie en verwijst naar het paragraafnummer waarin een nadere toelichting is opgenomen van de betreffende post.

7

1b. Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) (x€ 1.000) Ref.

2014

2013

Eigen Vermogen Overige reserves

7.8 7.8.1

181.619

202.680

Egalisatierekeningen Egalisatierekening overheidssubsidies

7.9 7.9.1

180 180

0 0

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Sociaal Vastgoed Voorziening onrendabele investeringen Commercieel Vastgoed Overige voorzieningen

7.10 7.10.1 7.10.2 7.10.3

11.813 339 451 12.603

742 593 451 1.786

32 411.708 24.754

41 418.232 25.836

27.477 463.971

0 444.109

7 28.146 3.041 1.868 10.120 43.182

6.003 13.539 4.317 2.673 10.767 37.299

701.555

685.874

Langlopende schulden 7.11 Leningen overheid 7.11.1 Leningen kredietinstellingen 7.11.2 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder 7.11.3 voorwaarden Marktwaarde derivaten 7.11.4

Kortlopende schulden Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

7.12 7.12.1 7.12.1 7.12.1 7.12.2 7.12.3

8

2. Winst- en -verliesrekening over 2014 (x €1.000) Ref.

2014

2013

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten Servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overheidsbijdragen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6

73.210 4.592 6.856 817 34 1.851 87.360

68.981 4.508 5.316 918 0 1.655 81.378

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

8.7 8.8 8.9 8.9 8.9 8.10 8.11 8.12 8.13

21.989 16.327 7.065 1.085 1.409 16.762 968 4.759 17.883 88.247

25.486 39.663 7.213 1.077 1.441 18.711 1.742 4.546 12.351 112.230

-887

-30.852

Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.14

-735

-6.086

Waardeveranderingen financiële vaste activa, effecten en derivaten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten

8.15

-17.401

0

8.16 8.17 8.18

1.205 87 -16.092 -32.201

4.140 1 -16.231 -12.090

-33.823

-49.028

1.880 -31.943

-4.347 -53.375

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting

Vennootschapsbelasting Resultaat na Belastingen

8.19

9

10

3. Kasstroomoverzicht 2014 (directe methode) in € x 1000

2014

2013

Kasstroom uit operationele activiteiten Huren Vergoedingen Overheidsontvangsten Overige bedrijfsontvangsten

73.892 4.592 34 818

68.895 4.508 0 214

Saldo ingaande kasstromen

79.336

73.617

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenen Onderhoudsuitgaven Leefbaarheid Belastingen Saneringsheffing Verhuurdersheffing Overige bedrijfsuitgaven

-7.065 -1.087 -1.264 -17.711 -812 -4.136 -2.547 -5.624 -8.557

-7.213 -1.077 -1.615 -17.420 -1.528 -3.932 -2.780 -213 -9.547

Saldo uitgaande kasstromen

-48.803

-45.326

30.533

28.292

Rente- en soortgelijke ontvangsten Rente- en soortgelijke uitgaven Vennootschapsbelasting

0 -15.746 20

530 -16.311 0

Kasstroom uit operationele activiteiten

14.807

12.510

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit vaste activa Verkoopontvangsten bestaande vastgoedportefeuille 12.830 13.140 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in0dPi periode 0 Verkoopontvangsten nieuwbouw 5.614 2.055 Uitgaven investeringen vaste activa -35.337 -57.986

Kasstroom uit vaste activa

-16.893

-42.790

384 0 384

578 -5.902 -5.324

1.251

Kasstroom uit financiele vaste activa, overig

0 -1.251 -1.251

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-17.760

-46.863

Kasstroom uit financiële vaste activa Ontvangsten financiële vaste activa Uitgaven financiële vaste activa

Kasstroom uit financiële vaste activa Kasstroom uit financiele vaste activa, overig Ontvangsten overig Uitgaven overig

1.251

11

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

21.300 -19.538 1.762

73.300 -37.709 35.591

Mutatie liquide middelen

-1.192 0

1.238 0

843 0 843

9 -404 -395

-827 -365 -1.192

834 404 1.238

16 -365 -349

843 0 843

De toename (afname) van de geldmiddelen: Stand per 1 januari - Liquide middelen - R/C bank

Mutaties boekjaar - Liquide middelen - R/C bank

Stand per 31 december - Liquide middelen - R/C bank

12

4. Algemene toelichting 4.1 Algemeen Volkshuisvesting Arnhem (Volkshuisvesting) is een stichting met de status “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Volkshuisvesting heeft specifieke toelating in de regio Arnhem (zie colofon) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Arnhem. Het vestigingsadres is Kadestraat 1 te Arnhem. Vanuit onze rol als wijkontwikkelaar bestaan de activiteiten voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. De bedragen in tabellen van deze jaarrekening zijn genoteerd in € 1.000. Bij een aantal tabellen is dit aangegeven.

4.2 Financiële continuïteit Volkshuisvesting voldoet blijvend aan de kengetallen van het WSW en het CFV (Intrest Dekkings Ratio, Debt Service Coverage Ratio, Loan to Value, Solvabiliteit en Dekkingsratio).

4.3 Stelselwijzigingen In 2014 hebben zich verder de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: Naar aanleiding van RJ-Uiting 2013-15 ‘Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013)’ moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. Volkshuisvesting heeft acht extendible leningen: leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen vooraf vastgesteld rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaat en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder Langlopende schulden. De reële waarde (marktwaarde) van de embedded derivaten bedroeg per 31 december 2013 €10,0 miljoen en per 31 december 2014 €27,5 miljoen. De bij het aangaan van de derivaten vooruitontvangen premie bedroeg per 31 december 2013 €3,6 miljoen en per 31 december 2014 €2,9 miljoen. De impact op het eigen vermogen van €6,4 miljoen is als een rechtstreekse mutatie van de overige reserves per 1 januari 2014 verwerkt. Het resultaat over 2014 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt €-31,9 miljoen. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat €-20 miljoen hebben bedragen. In lijn met RJ-Uiting 2013-15 zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast. 1-1-2014 Negatieve marktwaarde 8 extendible leningen

-10.006

Mutatie negatieve marktwaarde 2014 Cumulatieve impact in het vermogen Ontvangen optiepremies bij aanvang contracten

Mutatie actieve belasting latentie

-27.477 -17.471

-6.443 3.563

Toegerekend rentevoordeel 2014 (mutatie optiepremie) Actieve belastinglatentie

31-12-2014

7.11.4 Derivaten (Langlopende schulden) 8.15 Waardevanderingen financiele vaste activa 7.8.1 Overige reserves

2.917 -646

-

Rubriek in de Jaarrekening

7.3.5 Derivaten en optiepremies 8.18 Rentelasten

6.140

7.3.4 Latente belastingvorderingen

6.140

8.19 Vennootschapsbelasting

4.4 Schattingswijzigingen In de jaarrekening 2014 is er geen sprake van schattingswijzigingen ten op zichte van 2013.

4.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Volkshuisvesting zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW (‘De jaarrekening geeft een betrouwbaar beeld van vermogen en resultaat’) vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en

13

schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

4.6 Kasstroomoverzicht Vanaf 2014 is het kasstroomoverzicht opgenomen volgens de directe methode. De overgang naar deze methode zorgt voor meer inzicht in en sturing op de kasstromen. Deze opstelling sluit beter aan op de interne en externe verslaglegging.

14

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.1.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

5.1.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering van activa en passiva zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. In de tekst van hoofdstuk 5 zijn enkele aanpassingen doorgevoerd: In paragraaf 5.2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening geactualiseerd en in paragraaf 5.3.2 Commercieel vastgoed in exploitatie is de toelichting op de reële waarde geactualiseerd. In paragraaf 5.8 is de aanpassing van de verwerking van extendible leningen opgenomen. De overige grondslagen zijn nagenoeg gelijk gebleven.

5.1.3. Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook verplichtingen gerekend die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer namens Volkshuisvesting uitingen zijn gedaan richting huurders, gemeente Arnhem en overige stakeholders inzake verplichtingen over toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Volkshuisvesting voor nieuwbouw en herstructurering. Voor Volkshuisvesting is de besluitvorming definitief op het moment van ‘besluit tot realisatie’. Voor kosten die gerealiseerd zijn op een project, waar een verlies verwacht wordt en waarvoor het besluit tot realisatie nog niet is genomen, wordt een voorziening getroffen tot aan de hoogte van het mogelijke negatieve resultaat. Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en woningverbeteringprojecten, zijn opgenomen bij ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.

15

5.2 Materiële vaste activa 5.2.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover wij verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens wordt hierbij sinds 2012, tijdens de bouwperiode, de rente op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van het project. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Wanneer de opstallen in exploitatie zijn worden deze gewaardeerd onder activa in exploitatie met inachtneming van de verwachte sloopdatum.

Verwerking van groot onderhoud Volkshuisvesting verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering.

5.2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Kwalificatie Het beleid van Volkshuisvesting is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Volkshuisvesting zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.

Waarderingsgrondslag Volkshuisvesting waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij de eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken.

16

Onderhoud De lasten van voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

Componenten Binnen het vastgoed worden de componenten grond(geen afschrijvingen) en opstal onderkend.

Complexindeling op basis van Strategisch voorraadbeleid Volkshuisvesting registreert op de kleinste vastgoedeenheid. Voor rapportagedoeleinden is een clustering noodzakelijk. Een cluster is een logisch geheel aan eenheden dat geografisch bij elkaar ligt en vanuit portfolioperspectief en vanuit de wijk benaderd zoveel gemeenschappelijk heeft dat een clustering vanzelfsprekend is. Daarom heeft Volkshuisvesting het bezit ingedeeld in Strategisch Voorraad Beleid (SVB) clusters. Het betreft hier groepen eenheden die eenzelfde exploitatie- en investeringsstrategie kennen. Onderkende beheerplannen voor de toekomst zijn handhaven, herpositioneren, slopen en verkopen.De SVB clustering sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Daarbij is aansluiting gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde Financiële Meerjaren Raming(FMR) 4.0 2014 en bestrijken een periode van tien jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component, teruggerekend naar een genormeerde onderhoudsnorm per vastgoedeenheid. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgangspunten bedrijfswaarde berekening 2014 zijn als volgt: – Voor 2015 is een inkomensafhankelijke huurverhoging ingerekend, daarna is de huurverhoging inflatie volgend; • De huur voor bewoners van Daeb bezit met inkomen tot €43.000: inflatie + 1,5%. • De huur voor bewoners van Daeb bezit met een inkomen >€43.000: inflatie + 4%. • De huur voor bewoners van Niet-Daeb bezit is inflatievolgend. • De huur van Daeb woningen wordt afgetopt op streefhuur (streefhuur is inflatievolgend). – De mutatiegraden (aantal nieuwe verhuringen) zijn opnieuw bepaald, gemiddeld is dit 9,07%; – De kosten van onderhoud zijn in 2015 conform de onderhoudsbegroting en voor de jaren daarna op basis van een bedrijfseconomische norm + oninbare vordering mbt onderhoud, totaal € 1.588,- per kostenfactor; – Stijging van onderhoudskosten van 1,0% in 2015, 0,0% in 2016, 2,0% in 2017-2019 en 3,0% voor de daarop volgende jaren; – Jaarlijkse stijging van de variabele lasten van 1,25% in 2015, 2,0% in 2015-2019 en 3,0% voor de daarop volgende jaren; – Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode gebaseerd op de meest recente gemeente quotes, dit is €23.000 voor een meergezinswoning en €30.000 voor een eengezinswoning; – De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (in geval van sloop); – Het moment van disconteren is medio numerando; – De verhuurdersheffing is oneindig ingerekend in de bedrijfswaarde; Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen.

17

Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49, € 4,91 en €5,36 per €1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2015 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van de hierboven genoemde bedragen. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van het tarief van 2017. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van een stijging van de WOZ waarde met inflatie. – De disconteringsvoet is 5,25%; – De saneringsheffing aan het CFV maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) verantwoord in het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen, worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties in bedrijfswaarde De waardeveranderingen worden per SVB-cluster bepaald en op verschillende manieren in het resultaat of het Eigen Vermogen verwerkt. – Waardedaling: Indien de bedrijfswaarde hoger is dan de historische kostprijs dan wordt dit bij een waardedaling van het cluster verwerkt ten laste van het vermogen (via de ongerealiseerde herwaarderings reserve). Indien de bedrijfswaarde lager is dan de historische kostprijs dan wordt dit verwerkt ten laste van het resultaat als additionele onrendabele top voor zover de ongerealiseerde herwaarderings reserve niet toereikend is. – Waardestijging: Bij een waardestijging van het cluster wordt dit verwerkt via het vermogen (via de ongerealiseerde herwaarderings reserve) tenzij er in het verleden een afwaardering op dit cluster heeft plaatsgevonden, dan wordt dit verwerkt in het resultaat voor zover de historische afwaardering toereikend is. De hiervoor genoemde mutaties in de bedrijfswaarde worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille.

18

Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

5.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.

Bijzondere waardevermindering Volkshuisvesting beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzigingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Afschrijving Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

5.2.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

5.3 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.

5.3.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

19

5.3.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Waarderingsgrondslag Volkshuisvesting waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij de eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervangingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Bij ingebruikname van commercieel vastgoed wordt de onrendabele top in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Overige waardeveranderingen materiële vaste activa.

Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.2.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:

Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of indien deze niet beschikbaar zijn. 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in de waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of indien deze niet beschikbaar zijn. 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactie data; of indien deze niet beschikbaar zijn. 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties. Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties.Tussen deze taxaties en de WOZ-waarde is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Volkshuisvesting, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat Volkshuisvesting bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. Voor Niet-Daeb woningen is er inflatievolgend huurbeleid gehanteerd. Voor bedrijfsonroerend goed wordt een contractspecifiek huurbeleid gehanteerd. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Bij de waardering van het commercieel vastgoed wordt geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing.

Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord. Bij waardervermeerdering loopt de terugname van de historische onrendabele top via de ‘overige waardeveranderingen.’ Het eventuele restant wordt verwerkt onder niet gerealiseerde waardeveranderingen. Bij waardevermindering loopt de te vormen onrendabele top via de ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen’.

20

5.3.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Volkshuisvesting verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Volkshuisvesting onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke we kwalificeren als een financieringstransacties. Als financieringstransactie kwalificeren we: – Verkopen waarbij Volkshuisvesting een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; – Verkopen waarbij Volkshuisvesting een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: – De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde, dat is de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: • Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; • Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. – De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). – De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

5.3.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.

Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.

Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

21

5.4 Financiële vaste activa 5.4.1 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen.

5.4.2 Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. De nettovermogenswaarde is de aanschafwaarde van de deelneming waarbij het aandeel in het eigen vermogen van de deelneming hierop wordt gemuteerd. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien voor deelnemingen onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover Volkshuisvesting Arnhem in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming c.q. het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

5.4.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.

5.4.4 Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa volgens fiscale en bedrijfseconomische voorschriften enerzijds en voor te compenseren verliezen anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, eventuele latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. In de jaarrekening van 2014 hanteert Volkshuisvesting een disconteringsvoet van 2,7%. Dit betreft het gemiddelde rentepercentage over 2014 van de leningenportefeuille o/g (3,41%) verminderd met 25% belastingdruk. De gemiddelde looptijd van de latente belastingvorderingen is twee jaar (t/m 2016).

5.4.5 Derivaten en optiepremies Hier worden afkoopsommen gepresenteerd van derivatencontracten. Bij een breakmoment van een renteswap kan deze afgewikkeld worden of het liquiditeitsrisico anderszins geëlimineerd worden. 22

Bij afwikkeling van een renteswap in 2013 is de toen optredende marktwaarde afgerekend. Deze wordt gedurende de resterende looptijd van de onderliggende lening ten laste van het resultaat gebracht. Embedded derivaten worden gescheiden van het basiscontract. De eventueel bij deze contracten overeengekomen optiepremies worden afzonderlijk opgenomen onder de financiële vaste activa. Volkhuisvesting heeft de verrekende optiepremies van de extendible leningen opgenomen. Deze worden afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het eerste tijdvak van de extendible leningen.

5.4.6 Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen aandelen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel aandeel de reële waarde onder de kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan aandelen worden in de eerste waardering verwerkt. De onder de financiële vaste activa opgenomen obligaties worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De verwerking van de rentebaten vindt plaats tegen de effectieverentemethode. Een eventuele bijzondere waardevermindering wordt verwerkt ten laste van de winst-enverliesrekening. Transactiekosten en een eventueel (disagio) die zijn toe te rekenen aan deze obligaties worden meegenomen in de eerste waardering en komen via de effectieve rente terecht in de winst-en verliesrekening.

5.4.7 Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en verliesrekening.

5.4.8 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Volkshuisvesting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Volkshuisvesting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en verliesrekening verwerkt.

23

5.5 Voorraden 5.5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Hieronder worden woningen verstaan die opgeleverd zijn, maar nog niet zijn verkocht. Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn inbegrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede de toegerekende rente. Koopgarant woningen die zijn teruggekocht worden ook hier verantwoord. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Hieronder worden woningen verstaan die in aanbouw zijn, maar nog niet zijn verkocht. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.5.3 Overige voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de ‘first in-first out’ methode of lagere opbrengstwaarde.

5.6 Onderhanden projecten Hieronder worden woningen verstaan, die in aanbouw zijn, en al zijn verkocht. De post Onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst, en indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen. Onderhanden projecten worden afzonderlijk in de balans onder de vlottende activa gepresenteerd. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder kortlopende schulden.

5.7 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.8 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen als onderdeel van de kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

24

5.9 Egalisatierekening De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.

5.10 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

5.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in nieuwbouw en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het cluster waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan: de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

5.10.2 Voorziening latente balastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Volkshuisvesting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille o/g over 2014 genomen, gecorrigeerd voor 25% vennootschapsbelasting.

5.10.3 Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Volkshuisvesting heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Volkshuisvesting betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever 69% en de werknemer 31% betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijk geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. De stand van de dekkingsgraad ultimo 2014 van het pensioenfonds is 114% (2013 114%). De ondergrens van de dekkingsgraad dient ten minste 105% te zijn. Volkshuisvesting heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Volkshuisvesting. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als

25

overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor: – De verplichting van Volkshuisvesting tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds; – Extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Volkshuisvesting toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling; – Onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties; – Nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Volkshuisvesting. Daarnaast neemt Volkshuisvesting een vordering op voor: Toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds; Overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Volkshuisvesting; – Voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Volkshuisvesting. – –

Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties genomen. Indien de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

5.10.4 Overige voorzieningen De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

5.11 Schulden Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord. Het effect van dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 7.11.

26

5.12 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Volkshuisvesting maakt gebruik van rentederivaten en heeft embedded derivaten welke zijn afgescheiden van het basiscontract. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Volkshuisvesting een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Volkshuisvesting past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Volkshuisvesting gedocumenteerd. Volkshuisvesting stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Volkshuisvesting derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

27

28

6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat is bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties zijn verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

6.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van onroerend goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten zijn naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

6.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren Het is corporaties toegestaan om de huren te verhogen met inflatie plus een inkomensafhankelijke component. De inflatie in 2014 was 2,5%. De toegestane inkomensafhankelijke componenten waren 1,5% (inkomen tot €34.085), 2,0% (inkomen tot €43.602) en 4% (inkomen boven €43.602). Volkshuisvesting heeft voor huurders met een inkomen tot €43.602 de huren verhoogd met 4,0% (inflatie plus 1,5%). Voor huurders met een inkomen vanaf €43.602 zijn de huren verhoogd met 6,5% (inflatie plus 4%). De huurverhoging wordt echter afgetopt op de streefhuur. Volkshuisvesting heeft de streefhuren niet aangepast. De opbrengsten van de lopende ‘Huurvast’-contracten worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, omdat bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Bij mutatie wordt de huurprijs opgetrokken naar het gewenste huurprijsniveau.

6.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

6.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – Vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – Overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

29

6.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). Het aandeel daadwerkelijk overgedragen woningen is leidend voor de feitelijke resultaat bepaling. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

6.2.5.Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen – Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; – Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop; – Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

6.2.6 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.

6.2.7 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

6.3 Bedrijfslasten

6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op goodwill en op onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op terreinen en op reële waarde gewaardeerde Vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. 30

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa worden niet gecorrigeerd in de afschrijvingen.

6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. Bijzondere waardeverminderingen ontstaan voor het bezit in exploitatie door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. Voor vastgoed in ontwikkeling, eerste ingebruiknames en toekomstige aankoopverplichtingen lopen bijzondere waardeminderingen ook via de overige waardeveranderingen.

6.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

6.3.4 Pensioenen Volkshuisvesting heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet afgefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.

6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De toerekening van de eigen dienst kosten vindt plaats via een doorberekening aan het onderhoud op basis van uren maal tarief. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Een waardeverhoging zou kunnen bestaan uit een levensduurverlenging of een huurverhoging.

6.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Volkshuisvesting die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen (onder aftrek van rijksbijdragen).

6.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.3.8 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

6.3.9 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

31

6.3.10 Activeren van rentelasten Rentelasten worden vanaf 2012 geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

6.3.11 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Volkshuisvesting integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Sindsdien is Volkshuisvesting Arnhem verplicht over zijn integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, die nog loopt tot 1 januari 2015 (met optie tot verlenging). In deze vaststellingsovereenkomst zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze post is in de resultatenrekening opgenomen.

6.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing Het beleid voor wat betreft het gebruik van financiele instrumenten is opgenomen in het treasury statuut. In het treasurystatuut wordt het gebruik van complexe derivaten onder voorwaarden vanaf 2014 niet meer toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Volkshuisvesting dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het voorgaande interne treasurystatuut was het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mochten niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Prijsrisico Volkshuisvesting loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten. Daarnaast loopt Volkhuisvesting prijsrisico ten aanzien van de waardeontwikkeling van de embedded derivaten voorzover deze negatief is. Een daling van 100 basispunten van de markrente leidt bij benadering tot een stijging van €23,4mln.van de negatieve waarde.

Valutarisico Volkshuisvesting is alleen werkzaam in Nederland en neemt geen valuta risico.

Renterisico Volkshuisvesting loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Volkshuisvesting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Volkshuisvestring renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Op grond van het nieuwe treasurystatuut worden geen nieuwe financiële instrumenten (derivaten) aangegaan. De bestaande financiële instrumenten hebben een volledige effectieve hedge, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.

32

Kredietrisico Volkshuisvesting heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Volkshuisvesting maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Deze spreiding wordt gemonitord.

Liquiditeitsrisico Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Volkshuisvesting zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Volkshuisvesting gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored. Volkshuisvesting heeft met geen enkel van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand.

Beschikbaarheidsrisico De maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Volkshuisvesting heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Volkshuisvesting voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Volkshuisvesting minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Volkshuisvesting doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Volkshuisvesting het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Volkshuisvesting heeft daardoor de mogelijkheid om niet-Daeb investeringen en aflossingen van niet-Daeb leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. De verwachting is dat Volkshuisvesting in 2015 niet of nauwelijks investeert in niet-Daeb. Indien er toch niet-Daeb investeringen plaatsvinden kan zij deze uit eigen middelen financieren.Voor haar Daeb financiering kan zij volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

6.5 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het bestuur dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

6.5.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Volkshuisvesting waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. 33

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 334 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2015-2019. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou de bedrijfswaarde van 2014 €11,3 miljoen lager uitvallen.

Kostenbesparing: De personeelskosten zijn onderdeel van de Bedrijfswaarde. In de Bedrijfswaarde is er rekening mee gehouden dat personeel dat de komende jaren vertrekt niet wordt vervangen.

Onderhoud: In de Bedrijfswaarde is rekening gehouden dat de onderhoudskosten in 2016 niet geïndexeerd worden.

6.5.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt:

Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten: Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur

Disconteringsvoet: Bij de bepaling van de Marktwaarde in verhuurde staat is uitgegaan van een disconteringsvoet van ongeveer 8% dit is object afhankelijk. Deze is als volgt opgebouwd: risicovrije rente 1,0%, vastgoedtoeslag 2,5% en een object specifieke toeslag van 4,5%.

Markthuur: Op het moment dat een huurcontract afloopt wordt er in de bepaling van de marktwaarde vanuit gegaan dat het pand verhuurd wordt tegen de dan geldende markthuur.

Onderhoud: Er is een inschatting gemaakt van het benodigde onderhoud. Bij einde contract is, indien nodig, een bedrag opgenomen voor onderhoud om het pand verhuurbaar te houden.

6.5.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces. Voor Volkshuisvesting is de besluitvorming definitief als het ‘Besluit tot realisatie’ is genomen.

6.5.4 Verwerking fiscaliteit In 2013 hebben Volkshuisvesting en de belastingdienst nadere afspraken gemaakt voor de verwerking van onderhoud- en investeringsuitgaven. Deze afspraken zijn vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst. Deze overeenkomst geeft zekerheid over de fiscale aangiftes.

6.6 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder 34

de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

35

36

7. Toelichting op de Balans (x € 1.000) 7.1 Materiële vaste activa Volkshuisvesting maakt voor het Sociaal vastgoed in exploitatie onderscheid tussen de componenten grond en opstal. Op grond wordt niet afgeschreven. De opstallen worden in 50 jaar afgeschreven. In de post Sociaal vastgoed in exploitatie (7.1.1.) zijn 12.453 woongelegenheden, 783 garages en bergingen en 272 overige eenheden (voornamelijk ateliers) opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen met peildatum 1-1-2013 van deze eenheden bedraagt € 1.541 miljoen (2013 €1.546 miljoen). De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: 7.1.1 sociaal vastgoed in exploitatie Bedrijfswaarde

7.1.2 vastgoed in 7.1.3 onroerende ontwikkeling en roerende zaken bestemd voor tdv exploitatie eigen exploitatie

Totaal

Beginstanden Verkrijgingsprijzen

550.337

Herwaarderingen

172.484

33.087

22.046

605.470 172.484

Cum. waardeverminderingen en afschrijvingen Voorzieningen

-193.285 0

0 -17.980

-4.974 0

-198.259 -17980

Bedrijfswaarde per 1-1-2014

529.536

15.107

17.072

561.715

2.506

21.874

516

24.896

Mutaties 2014 1.1 Investeringen 2.1 Desinvesteringen

-3.242

3.1 Herwaardering

17.328

4.1 Afschrijvingen

-20.395

5.1 Waardevermindering

-12.232

5.2 Waardevermeerdering

10.302

6.1 Overboekingen

17.269

6.2 Overboekingen vanuit voorraad (grond) 7.1 Voorzieningen Totaal mutaties

0

-3.242 17.328

-1.594 -12.487

-21.989 -24.719 10.302

-17.269

0

-4.069

-4.069

7.092

7.092

11.536

-4.859

-1.078

5.599

Verkrijgingsprijzen

564.940

21.136

22.562

608.638

Herwaarderingen

189.812

0

0

189.812

Cummulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Voorzieningen

-213.680 0

0 -10.888

-6.568 0

-220.248 -10.888

Bedrijfswaarde 31-12-2014

541.072

10.248

15.994

567.314

Stand per 31-12-2014

Verzekeringen en zekerheden De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Deze herbouwwaarde wordt jaarlijks geïndexeerd. Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Op het sociale vastgoed zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Volkshuisvesting heeft het WSW een volmacht verstrekt om in voorkomende gevallen hypotheek te vestigen op het bij het WSW ingezette onderpand.

37

Mutatie Sociaal Vastgoed in exploitatie (7.1.1) mutatie 7.1.1 SOCIAAL VASTGOED IN EXPLOITATIE Bezitsmutatie 1.1 aankoop inruil /terugkopen Koopgarant

473

7.1.1

-3.242

-3.242

7.1.1

1.617 2.329 3.296 1.560

1.617 2.329 3.296 1.560

8.802

8.802

2.407 1.760 3.100 1.200

2.407 1.760 3.100 1.200

Totaal Nieuwe KadeKwartier

8.467

8.467

Totaal in exploitatie genomen

17.269

17.269

verkopen 74 woningen

6.1

in exploitatie genomen

Groene weide 13 woningen Huissensestraat 19 woningen Waterlelielaan 27 woningen Watermuntstraat 13 woningen Totaal Malburgen

Gebouw Gebouw Gebouw Gebouw

4.1

Rubriek

473

2.1

1.1

verwerking mutatie via W&V Balans

A+C H+J K+L M+P

- investering via onderhoud Totaal Bezitsmutaties Afschrijvingen

7.1.1

2.033 16.533

0

2.033 16.533

7.1.1

-20.395

-20.395

0

8.7

-7.186

7.8

Waardemutaties 5.1

Waardevermindering Als er een Herwaarderingsreserve (HWR) is, terugname tot nul Dat gebeurt rechstreeks via het Eigen Vermogen (EV) Als de HWR niet toerijkend is, wordt een onrendabele top (ORT) gevormd, via de W&V rekening (W&V)

5.2

-7.186 -12.232

-12.232

8.8

10.302

10.302

8.8

Waardevermeerdering Als er een historische ORT is terugname naar nul Dat gebeurt via de W&V Als de waardevermeedering groter is dan de historische ORT wordt een nieuwe HWR gevormd, via het EV

24.514

24.514

Totaal Waardemutaties

15.398

-1.930

17.328

Totaal Mutaties

11.536

-22.325

33.861

7.8

38

Mutaties Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (7.1.2) mutatie

verwerking mutatie W&V Balans

Rubriek

7.1.2 SOCIAAL VASTGOED IN ONTWIKKELING Bezitsmutaties 1.1 investeringen

Groene Weide 13 woningen Huissensestraat 50 woningen Waterlelielaan 28 woningen Zwanenbloem 37 woningen en 13 Energie Thuiswoningen

1.806 5.297 2.931 721

10.755

10.755

Huurwoningen MOW Huurwoningen Fluvium H

7.593 2.278

7.593 2.278

Totaal Nieuwe KadeKwartier

9.871

9.871

Woningverbeterings projecten

1.248

1.248

21.874

21.874

-17.269 -4.069

-17.269 -4.069

Totaal Malburgen

Totaal investeringen 6.1 6.2

7.1.2

1.806 5.297 2.931 721

in exploitatie genomen overboekingen vanuit voorraad (grond) Totaal Bezitsmutaties

536

0

-12.487

7.1.2

536

Waardemutaties 5.1

Waardevermindering

7.1

De vorming van een ORT via de W&V Voorzieningen ten laste van het EV Totaal Waardemutaties

-12.487 7.092 -5.395

-12.487

7.092 7.092

Totaal mutaties

-4.859

-12.487

7.628

8.8 7.1.2

Grondpositie Malburgen Het vastgoed in ontwikkeling (verkrijgingsprijzen) per 31-12 -2014 bedraagt €21,1 miljoen. In het onderhanden werk is onze grondpositie in Malburgen opgenomen. Deze grondpositie vertegenwoordigd een waarde van €8,4 miljoen en bestaat uit 692 kavels. Deze kavels zijn gewaardeerd tegen de oorspronkelijke sociale kavelwaarde van de gemeente Arnhem. De kavelwaarde voor eengezinswoningen bedraagt €15.916,- en voor meergezinswoningen €11.576,-. De impairment toets heeft niet geleid tot een aanpassing van de waardering per ultimo 2014. Alle hieronder genoemde grondposities maken deel uit van ontwikkelafspraken met de gemeente Arnhem. Alle posities hebben een bouwbestemming. Bouwrente In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van €1,0 miljoen aan bouwrente geactiveerd. Mutatie onroerende zaken en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (7.1.3) mutatie 7.1.3 ONROERENDE EN ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN Bezitsmutatie 1.1 - investering

4.1

verwerking mutatie via W&V Balans

516 516

516

Afschrijvingen

-1.594

-1.594

Totaal Mutaties

-1.078

-1.594

Rubriek

7.1.3

8.7

516

39

7.2 Vastgoedbeleggingen In de post Vastgoedbeleggingen in exploitatie (7.2.1.) zijn 601 eenheden opgenomen. Dit zijn 342 woningen en 259 bedrijfspanden. De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen met peildatum 1-1-2013 van deze eenheden bedraagt €102,3 miljoen (2013 €93,2 miljoen). De mutaties in het commercieel vastgoed zijn in het navolgende schema samengevat: 7.2.1 commercieel vastgoed in exploitatie Marktwaarde

Beginstanden Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cum. waardeverminderingen en afschrijvingen Voorzieningen Actuele waarde per 1-1-2014 Mutaties 2014 1.1 Investeringen 2.1 Desinvesteringen 3.1 Herwaardering 5.1 Waardevermindering 5.2 Waardevermeerdering 6.1 Overboekingen 6.2 Overboekingen vanuit voorraad (grond) 7.1 Voorzieningen Totaal mutaties

7.2.2 vastgoed in 7.2.3 onroerende ontwikkeling zaken verkocht bestemd voor onder voorwaarden eigen exploitatie

Totaal

59.735 11.048

6.830

26.454

93.019 11.048

-5.148 0 65.635

0 -1.895 4.935

-2.628 0 23.826

-7.776 -1895 94.396

127 -3.499 0 -2.440 2.369 10.624

6.578

680 -904

-2.723

0 587

-10.624

7.385 -4.403 0 -5.163 2.956 0

4.069

4.069

7.181

1.834 -866

363

1.834 6.678

26.817 0

97.863 11.048

Stand per 31-12-2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cummulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Voorzieningen Actuele waarde per 31-12-2014

66.916 11.048

4.130 0 0

-5.148 0

-61

-2.628 0

-7.776 -61

72.816

4.069

24.189

101.074

De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt €81,3 miljoen (2013 56,2 miljoen). Voor het berekenen van deze bedrijfswaarde is uitgegaan van een huurprijsbeleid voor commercieel vastgoed en zijn behalve de verhuurdersheffing de uitgangspunten gelijk aan die voor sociaal vastgoed.

Verzekeringen en zekerheden De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Deze herbouwwaarde wordt jaarlijks geïndexeerd. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven voor een bedrag van €3,2 miljoen.

40

Mutaties commercieel vastgoed in exploitatie (7.2.1) mutatie 7.2.1

COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE

2.1

Bezitsmutatie verkopen 24 woningen

6.1

in exploitatie genomen

Waterlelielaan 29 woningen Groene Weide 33 woningen Totaal Malburgen Gebouw H+J Gebouw K+L Totaal Nieuwe KadeKwartier Overig 1.1 1.1

-3.499

-3.499

3.233 6.087 9.320

3.233 6.087 9.320

328 611 939 365

328 611 939 365

58 69

58 69

Rubriek

7.2.1 7.2.1

aankoop 1 inruilwoning investering via onderhoud Totaal bezitsmutaties

verwerking mutatie via W&V Balans

7.2.1 7.2.1

7.252

0

7.252

-2.440

-2.440

8.14

2.369

2.369

8.8

-71

-71

0

7.181

-71

7.252

Waardemutaties 5.1

Waardeverandering Voor zover geen terugname historisch ORT

5.2

Waardervermeerdering In geval van terugname historische ORT Totaal waardemutaties Totaal Marktwaarde mutatie

Mutaties Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (7.2.2) mutatie 7.2.2

COMMERCIEEL VASTGOED IN ONTWIKKELING

1.1

Bezitsmutatie investeringen

verwerking mutatie via W&V Balans

Rubriek

7.2.2

Wheme, Zwanenbloemstraat Groene Weide Totaal Malburgen Overige

4.582 1.610 6.192 386

4.582 1.610 6.192 386

Totaal investeringen

6.578

6.578

-10.624

-10.624

7.2.2

4.069

4.069

7.2.2

6.1

in exploitatie genomen

6.2

Overboekingen vanuit voorraad (grond) Totaal Bezitsmutatie

23

0

23

Waardemutaties 5.1

Waardevermindering

-2.723

-2.723

7.1

De vorming van een ORT via W&V Voorzieningen ten laste van EV Totaal Bezitsmutatie

1.834 -889

-2.723

1.834 1.834

Totaal Marktwaarde mutatie

-866

-2.723

1.857

8.8 7.2.2

41

Grondpositie Nieuwe Kade Kwartier Het vastgoed in ontwikkeling (verkrijgingsprijzen) per 31-12-2014 bedraagt € 4,1 miljoen. In het onderhanden werk is de grondpositie Nieuwe Kade Kwartier Rijnwijk opgenomen. Hier hebben we 313 kavels die zijn gewaardeerd tegen de huidige sociale kavelwaarde van de gemeente Arnhem. De kavels vertegenwoordigen een waarde van €8,4 miljoen en bestaan uit 150 kavels voor eengezinswoningen (waarde €30.000,-) en 163 kavels voor meergezinswoningen (waarde €23.000,-). Op het bedrag van €8,4 miljoen is €4,3 miljoen in mindering gebracht voor het bouw- en woonrijp maken van de kavels. Onderstaande tabel 7.2.3. heeft betrekking op de woningen Verkocht onder Voorwaarden. Toelichting verkocht onder voorwaarden (x €1.000) Aantal KOOPGARANT

Verkoopprijs

Korting

Verkoopprijs

Indexering

Waarde

zonder

met

ultimo

korting

korting

2014

Totaal 2014

175

35.623

-8.126

27.497

-3.308

24.189

Totaal 2013

172

35.673

-8.064

27.609

-3.784

23.825

Mutatie 2014

3

-50

-62

-112

476

364

Totaal 2014

53

8.065

-3.510

4.555

-1.526

3.029

Totaal 2013

54

8.232

-3.571

4.661

-1.615

3.046

Mutatie 2014

-1

-167

61

-106

89

-17

SOCIALE KOOP

Koopgarant In de kolom Verkoopprijs zonder korting, staan de bedragen waarvoor de koper de woning heeft gekocht. In de kolom Verkoopprijs met korting staat het bedrag dat de koper heeft betaald. De korting is door Volkshuisvesting als verlies genomen. In de Niet uit de balans blijkende rechten, is het kortingsbedrag (€8,1 miljoen) ook opgenomen. Bij terugkoop en doorverkoop van de woning wordt de korting mogelijk weer terugverdiend. In de kolom Indexering wordt de waardeontwikkeling weergegeven van de woning. De waarde van de woning wordt vermenigvuldigd met de prijsindexatie van koopwoningen in Arnhem. De Koopgarant woningen zijn na verkoop in waarde gedaald. Per saldo €3,3 miljoen, waarvan €-0,5 miljoen in 2014. In 2014 zijn 8 nieuwe Koopgarantwoningen verkocht. In 2014 zijn 5 woningen teruggekocht. Daarvan staat er 1 woning te koop per ultimo 2014, 3 woningen zijn zonder Koopgarant verkocht en 1 is er verhuurd. Sociale Koop Vanaf 2012 staan de verkochte Sociale Koopwoningen niet meer op de balans. Ze worden alleen toegelicht. De waardemutatie is daarom ook niet in het resultaat verwerkt. In 2014 is één sociale koopwoning door de bewoner aan een derde verkocht. Dit leidde voor Volkshuisvesting Arnhem tot een aanvullende bate van € 0,05 miljoen.

42

7.3 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Boekwaarde

Boekwaarde

1 januari 2014 Investeringen 7.3.1 Te vorderen overheidssubsidie

0

7.3.2 Deelnemingen

0

7.3.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen

180 74

8.564

6.140

7.3.5 Derivaten en optiepremies

5.902

3.563

7.3.7 Overige

Totaal financiële vaste activa

0

310

7.3.4 Latente belastingvorderingen 7.3.6 Overige effecten

Compensabele Desinvesteringen/ Afschrijvingen/ Totaal mutaties verliezen voorzieningen aflossingen

-384

-4.280 -777

530 68

20.062

9.951

-4.280

180

0

0

-310

0

1.860

10.424

2.786

8.688

70

4.756

31 december 2014

180

70

600

181

-63

186

4.942

325

-1.224

4.772

24.834

Alle financiële vaste activa hebben een resterende looptijd langer dan een jaar.

7.3.1 Te vorderen overheidssubsidies 2014 180 180

Toegekende overheidssubsidies Totaal Te vorderen overheidssubsidies

2013 0 0

De te vorderen overheidssubsidies in 2014 betreffen Besluit Woninggebonden subsidies en subsidies Rijksmonumenten.

7.3.2 Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Schuytgraaf C.V. Rhynstroom B.V. Stand 31 december

Aandeel

2014

2013

38,4% 38,5%

0 0

0 0

0

0

In 2014 zijn beide deelnemingen ontbonden. De waardering van de deelnemingen ultimo 2013 tegen nettovermogenswaarde was nihil.

7.3.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen Onderstaand is een overzicht van het verloop van de vordering op de groepsmaatschappijen Schuytgraaf C.V. en Rhynstroom B.V opgenomen: 2014

2013

Stand 1 januari RC Schuytgraaf C.V. Terugstorting/desinvesteringen Mutatie voorziening

310 -384 74

1.063 -578 -175

0

310

Totaal Vorderingen op groepsmaatschappijen

In 2014 is €0,38 miljoen ontvangen van de Schuytgraaf CV. Dit is meer dan de verwachte €0,31 miljoen veroorzaakt door een te hoge inschatting van de te maken kosten voor de afwikkeling en uitkering van het resultaat op de B.V.

7.3.4 Latente belastingvorderingen Actieve belastinglatenties brengen een verwachte, toekomstige verrekening met de belastingdienst tot uitdrukking.

43

Opgenomen onder Financiële

Opgenomen onder Vlottende

Vaste Activa

Activa

Niet verwerkt

2013 Compensabele verliezen

8.564

Totaal 2013

8.564

0

0

0

0

2014 Compensabele verliezen

4.284

Verrekenbare tijdelijke verschillen

6.140

Totaal 2014

10.424

Compensabele verliezen Door verrekening van compensabele verliezen is er in 2014 €4,3 miljoen(€8,6 -/- €4,3 miljoen) vrijgevallen.

Verrekenbare tijdelijke verschillen Voor de negatieve marktwaarde van de derivaten van de extendible leningen is in 2014 een actieve latentie opgenomen van €6,9 miljoen (25% van €24,5(€27,4-€2.9)miljoen). Per saldo is in de W&V €1,9 miljoen ten gunste van het resultaat opgenomen op regel 8.19 Vennootschapsbelasting. De samenstelling van de compensabele verliezen is als volgt:

Fiscaal Inzet Resultaat Compensabel Verlies t/m 2014

Inzet Opbouw/Inzet Compensabel Compensabel Verlies Verlies na 2014

86

Belasting te betalen over

2007

86

86

-

2008

-8.452

-8.452

-

2009

-25.617

-25.617

-

2010

-21.244

-21.244

-

-55.227

86

-55.227

-

2011

12

12

12

-

2012

6.444

6.444

6.444

-

2013

10.004

10.004

10.004

-

2014

21.177

21.177

37.637

37.637

-

21.177 -

37.637

-

2015

16.990

16.990

16.990

2016

13.281

600

600

Totaal

30.271

-

17.590

17.590

12.681

37.637

17.590

-

12.681 12.681

Over de jaren 2015-2016 verwachten we een fiscale winst van €30,3 miljoen. Ultimo 2014 is er nog voor €17,6 miljoen aan historische verliezen te verrekenen. Naar verwachting is dit bedrag in 2016 verrekend met de fiscale winst. Voor deze verrekening is een latentie opgenomen van €4,3 miljoen. Dit is de contante waarde van de te betalen vennootschapsbelasting. (circa 25%, het percentage van de vennootschapsbelasting, van €17,6 miljoen). We overwegen op dit moment om een voorziening voor groot onderhoud te treffen. In dat geval zal de eerste afdracht waarschijnlijk plaatsvinden in 2018.

44

7.3.5 Derivaten en optiepremies

Afkoopwaarde rentederivaat ABN AMRO Verrekende optiepremies extendibles Totaal derivaten en optiepremies

2014 5.771

2013 5.902

2.917 8.688

0 5.902

Afkoopwaarde rentederivaat ABN AMRO In 2013 heeft ABN AMRO gebruik gemaakt van de breakclause in het derivatencontract, met een onderliggende lening van €25 miljoen en een oorspronkelijke looptijd van 50 jaar, afgesloten in 2008. De te verrekenen negatieve marktwaarde van €5,9 miljoen wordt vanaf 2014 in 45 jaar, door lineaire afschrijvingen als rentelasten ten laste van het resultaat gebracht. Dit resulteert in een afschrijvingslast in 2014 van € 0,13 miljoen. De onderliggende roll-over lening is in 2014 omgezet in een fixe lening. De rente is voor 8 jaar vastgezet op 2,4%.

Verrekende optiepremies extendibles Bij het aangaan van 8 extendible leningen zijn optiepremies overeengekomen in ruil voor een lager rentepercentage in het eerste tijdvak. Als gevolg van de RJ Uiting 2013-05 Richtlijn 290 is per 1 januari 2014 de reële waarde van deze premies van €3,6 miljoen opgenomen op de balans. De daling van de waarde van €0,6 miljoen in 2014 is opgenomen onder de rentelasten.

7.3.6 Overige effecten

Wooninvesteringsfonds Voorziening Totaal Overige effecten

2014

2013

2.000 -1.400

2.000 -1.470

600

530

Volkshuisvesting participeert in het Wooninvesteringsfonds (WIF) voor €2,0 miljoen. Dit betreft in theorie een eeuwig durende obligatiebelegging. Van de hoofdsom verwachten we €1,4 miljoen niet terug te ontvangen.

7.3.7 Overige vorderingen

Woningbouwvereniging Gelderland Stimuleringsfonds SVN Starterslening Startersleningen u/g Voorziening starterslening Totaal Overige vorderingen

2014

2013

4.622

4.681

71 498 -249

75 430 -430

4.942

4.756

Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) Volkshuisvesting heeft tot en met 2025 de treasuryactiviteiten van Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) overgenomen. Volkshuisvesting beheert de leningenportefeuille, betaalt de rente en aflossingsverplichtingen en verzorgt de resterende renteconversies. Aan WBVG is een kredietfaciliteit verstrekt tot maximaal €4,9 miljoen (onder borging door het WSW).

Stimuleringsfonds SVN Starterslening Voor de startersleningen verstrekt door Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten is een ‘revolving fund’ opgericht. Volkshuisvesting heeft een aandeel hierin ter waarde van €0,07 miljoen.

Starterleningen u/g Met ingang van 2012 verkoopt Volkshuisvesting, in het kader van verkoopstimulerende maatregelen, woningen met een Starterslening. Voor zowel bestaande huurwoningen als nieuwbouw koopwoningen. De maximale achtergestelde lening bedraagt €25.000,-. Drie jaar na aankoop start de koper met de aflossing van de lening. De leningen worden verstrekt door Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten. In totaal zijn 22 startersleningen verstrekt, waarvan 3 in 2014. 45

Voorziening Starterslening De verstrekte startersleningen zijn achtergestelde hypothecaire vorderingen. De startersleningen zijn voor 50% voorzien.

7.4 Vlottende activa 7.4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Het betreft aangekocht en opgeleverd vastgoed dat nog niet is verkocht. Voorraad koopgarantwoningen Voorraad inruilwoningen Voorraad koopwoningen Totaal Vastgoed bestemd voor verkoop

2014 172 0 3.480 3.652

2013 0 404 335 739

De woningen zijn gewaardeerd tegen de verwachte verkoopprijs en deze is gelijk gesteld aan de aanschafwaarde cq stichtingskosten. Op 31-12-2014, bezit Volkshuisvesting één teruggekochte Koopgarant woning, die beschikbaar is voor verkoop. De voorraad koopwoningen heeft betrekking op in opdracht van Vastbouw gebouwde woningen in de Groene Weide. De laatste 14 onverkochte woningen neemt Vastbouw begin 2015 af tegen kostprijs.

7.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Het betreft vastgoed in ontwikkeling dat nog niet is opgeleverd en nog niet is verkocht. Het betreft één woning die nog moet passeren bij de notaris.

Nieuwe KadeKwartier; Fluvium H Malburgen; Groene Weide Overig Totaal Vastgoed bestemd voor verkoop

2014 116 0 93 209

2013 0 3.543 0 3.543

2014 108 0 108

2013 109 0 109

2014 1.494 -1.876 -382 382 0

2013 272 -330 -58 58 0

7.4.3 Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Af: voorziening wegens incourantheid Totaal Overige voorraden De voorraad is aanwezig in de 9 auto’s van de vaklieden.

7.5 Onderhanden projecten Het betreft vastgoed in ontwikkeling dat is verkocht maar nog niet is opgeleverd.

Bestede kosten verkochte woningen in aanbouw Af: gedeclareerde termijnen aan kopers Totaal Onderhanden projecten Gepresenteerd onder kortlopende schulden Totaal Onderhanden projecten

Eind 2014 zijn er 12 verkochte woningen in aanbouw in Malburgen (Biezenlaan en Slangenwortelstraat) en in het Nieuwe Kadekwartier (Amperestraat en Th.J. Witteroosstraat).

46

Gepresenteerd onder kortlopende schulden De gedeclareerde termijnen aan kopers zijn hoger dan de bestede kosten. Daarom wordt dit saldo gepresenteerd onder 7.12.3.

7.6 Vorderingen 7.6.1 Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal Huurdebiteuren

2014

2013

1.370 -384

1.043 -231

986

812

De netto toename van de huurdebiteuren is €0,1 miljoen. De totale toename van de huurdebiteuren is €0,3 miljoen. Hiervan wordt €0,2 miljoen veroorzaakt door een herrubricering van betalingsregelingen ( In 2013 gepresenteerd onder 7.6.2. Overige debiteuren). Dit betreft de tot nu toe niet uitgesplitste regelingen die betrekking hebben op huurvorderingen. Eind 2013 had deze post een vergelijkbare omvang, maar de vergelijkende cijfers zijn hiervoor niet aangepast.

7.6.2 Overlopende activa Overige debiteuren Voorziening Totaal Overige debiteuren Vorderingen Vooruitbetaalde kosten/Nog te vorderen bedragen Totaal Overlopende activa

2014 2.718 -328 2.390 689 283 3.254

2013 1.802 -448 1.354 2.047 253 3.655

Overige debiteuren Dit betreft met name een vordering op De Drie Gasthuizen in verband met de levering van grond voor 53 appartementen op Fluvium per ultimo 2014 (€1,2 miljoen), de vorderingen inzake mutatie- en serviceonderhoud en vorderingen op VVE’s.

Voorziening De voorziening wordt getroffen naar rato van de ouderdom van de vorderingen, met uitzondering van de vorderingen waarvoor een betalingsregeling is overeengekomen. Vorderingen met een ouderdom tussen 60 en 90 dagen worden voor 50% voorzien. Vorderingen ouder dan 90 dagen worden voor 100% voorzien.

Vorderingen De vorderingen in 2014 bestaan voor €0,36 miljoen uit nog te vorderen rente op het Woon Investerings Fonds. De vorderingen in 2013 bestonden voor €1,47 miljoen uit een vordering op onze verzekeringsmaatschappij inzake de schade aan de flat aan het Driemondplein. Dit bedrag is in het jaar 2014 ontvangen.

Vooruitbetaalde kosten Deze bestaan voornamelijk uit vooruitbetaalde bedrijfskosten. Alle hierboven genoemde vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar, met uitzondering van debiteurenvorderingen waarbij betalingsregelingen zijn getroffen. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde.

7.7 Liquide middelen Bank Kas Totaal liquide middelen

2014 14 2 16

2013 842 1 843

De liquide middelen staan vrij ter beschikking.

47

7.8 Eigen vermogen 7.8.1 Overige reserves Het verloop van het eigen vermogen is als volgt:

Totaal Eigen vermogen Stand 31-12-2013

202.680

Mutaties 2014 Gevolgen stelselwijziging 1-1-2014 Resultaat boekjaar Overige waardemutaties

-6.443 -31.943 17.325

Totaal mutaties

-21.061

Saldo 31-12-2014

181.619

Stelsel- en schattingswijzigingen Als gevolg van de RJ-Uiting 2013-05 ‘Richtlijn 290 Financiele Instrumenten (2013) zijn de embedded derivaten gescheiden van de basiscontracten. Op 1 januari is de reële waarde van de derivaten van €-10 miljoen opgenomen onder de 7.11.4 Marktwaarde derivaten en de waarde van de verrekende premies bedroeg €3,5 miljoen en is opgenomen onder de 7.3.5 Derivaten en optiepremies. De cumulatieve impact van €6,4 miljoen is als een rechtstreekse mutatie verwerkt in het eigen vermogen per 1 januari 2014.

Overige waardemuaties De overige waardemutatie bestaat uit de herwaardering van het bezit, zoals gepresenteerd bij 7.1.1 regel 3.1 Herwaardering. Van het Eigen Vermogen van €182 miljoen is €177 miljoen (2013: €167 miljoen) ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering wordt gevormd door waardering van het bezit tegen actuele waarde in plaats van historische kostprijs. Overeenkomstig de statuten van Volkshuisvesting dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en het BBSH besteed te worden in het belang van de volkshuisvesting.

7.9 Egalisatierekeningen Het verloop van de egalisatierekening voor subsidies is als volgt: Stand per 1 januari Toekenningen Toevoegingen rente Vrijval ten gunste van de exploitatie Stand 31 december

2014 0 180 0 0 180

2013 0 0 0 0 0

De contante waarde van de in 2014 toegekende subsidies BWS en Rijksmonumenten wordt hier gepresenteerd. Jaarlijks wordt een deel ten gunste van het resultaat gebracht. De vordering is opgenomen bij 7.3.1 Te vorderen overheidssubsidies.

48

7.10 Voorzieningen 7.10.1/2 Voorzieningen onrendabele investeringen sociaal en commercieel vastgoed (in euro's x 1.000) Verloop voorziening

Presentatie op balans

ultimo 2013

mutatie 2014

ultimo 2014

afb. in ontw. afboeking 7.1.2/7.2.2 7.4

balans

3.181 3.311 1.967

-864 -3.311 1.691

2.317 0 3.658

1.489 0 3.658

828 0 0

2.980 6.116 125 7

-1.509 -6.116 6.299 8

1.471 0 6.424 15

1.471 0 3.201 15

0 0 3.223 0

356 4 18.047

926 1 -2.875

1.282 5 15.172

32 5 9.871

0

1.250 0 5.301

Akkerwinde Pimpen Putplein Museumwoningen Beter Benut Shared Space KLW Voorzieningen projecten Overig Totaal Herstruct/Woningverbetering

453 155 102 0 1.039 25 1.774

256 -155 -102 569 -1.039 -8 -479

709 0 0 569 0 17 1.295

535 0 0 511 0 17 1.063

0

174 0 0 58 0 0 232

Aankoop DrieGasthuizen Groep Bijzondere Project Steun

0 -1.099

6.280 1.053

6.280 -46

-46

18.722

3.979

22.701

10.888

0

11.813

Malburgen Grondexploitatie Malburgen Dijkzone Nieuwe KadeKwartier Totaal Nieuwbouw

495 1.832 0 2.327

-293 -1.782 148 -1.927

202 50 148 400

61 0 0 61

0 0 0

141 50 148 339

Totaal Commercieel Vastgoed

2.327

-1.927

400

61

0

339

347 0 347

-502 414 -88

-155 414 259

0

-155 414 259

0 0 0

21.396

1.964

23.360

10.949

259

12.152

SOCIAAL VASTGOED (DAEB)

Malburgen: Grondexploitatie Wheme Midden

Nieuwe KadeKwartier: Grondexploitatie MOW Fluvium H Fluvium J Overig: Schuytgraaf Overig Totaal Nieuwbouw

Totaal Sociaal Vastgoed

6.280 0

COMMERCIEEL VASTGOED (NIET DAEB)

NIEUWBOUW KOOPWONINGEN Malburgen Grondexploitatie Nieuwe KadeKwartier Grondexploitatie Totaal Nieuwbouw Koopwoningen Totaal

De voorziening heeft betrekking op de looptijd van het project voor zover de activa geen waardering kent waarop afgewaardeerd kan worden. Van de voorziening heeft €23,0 miljoen betrekking op investeringen waarvoor juridische verplichtingen zijn aangegaan.

7.10.3. Overige voorzieningen

Voorziening passieve belastinglatentie Voorziening jubileum-uitkeringen Totaal Overige voorzieningen

2014 338 113 451

2013 338 113 451

Voorziening passieve belastinglatentie Belastinglatenties brengen een verwachte, toekomstige verrekening met de belastingdienst tot uitdrukking. Het verschil tussen de fiscale en bedrijfseconomische waardering van de te verkopen woningen in de komende 5 jaren(324 woningen) vormt de basis voor deze latentie.

49

De fiscale waardering van deze woningen is gemiddelde €97.000,- (70% van de WOZ waarde) en de bedrijfseconomische waardering is gemiddeld €101.500,-. De belasting over het contant gemaakte waarderingsverschil bedraagt €0,338 miljoen.

Voorziening jubileum-uitkeringen Hier zijn de verwachte jubileum-uitkeringen, conform de CAO, van de huidige medewerkers gepresenteerd. De looptijd van de overige voorzieningen is langer dan één jaar.

7.11 Langlopende schulden De mutaties in 2014 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: 7.11.1

7.11.3 Verplichtingen onroerende Leningen kredietLeningen overheid zaken verkocht instellingen onder voorwaarden Stand per 1 januari 2014

7.11.2

41

418.232

25.836

Stelselwijziging Bij: JR2013 gepresenteerd onder kortlopend Totaal

Totaal

Marktwaarde derivaten

-

444.109

10.006

10.006

5.957

13.539

5.998

431.771

25.836

10.006

473.611

21.300

12

17.471

38.783

27.477

491.762

Bij: nieuwe leningen/mutaties terugkoop

-

Af: aflossingen

7.11.4

-

19.496

-5.956

-13.582

-1.094

Totaal

42

439.489

24.754

Af: aflossingsverpl. 2015 naar kort

-10

-27.781

Stand per 31 december 2014

32

411.708

-20.632

-

-27.791

24.754

27.477

463.971

De samenstelling van de leningen naar looptijd is: 7.11.1 Leningen Overheid

7.11.2 Leningen Krediet Instellingen

< 5 jaar > 5 jaar

-

Totaal

42

42

7.11.3

7.11.4

Verplichtingen Marktwaarde onroerende derivaten zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

Aflossings verplichting

-27.791 0

2014

114.953

-

27.477

142.472

324.536

24.754

-

349.290

439.489

24.754

27.477

Totaal

491.762

-27.791

114.681 349.290 463.971

7.11.1 Leningen overheid Door de aflossing van de laatste lening van de gemeente Arnhem, is de leningenportefeuille met gemeentegarantie nagenoeg geheel afgelost.

7.11.2 Leningen kredietinstellingen De totale leningenportefeuille bij kredietinstellingen bedraagt € 439,5 miljoen. Hiervan is €433,5 miljoen geborgd door het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet is 3,41%( 2013: 3,56%). De duration is 9,4 jaar. In 2014 is €13,5 miljoen afgelost en €21,3 miljoen aangetrokken. Twee aangetrokken leningen voor samen € 17,0 miljoen zijn geborgd, verstrekt door de Bank Nederlandse Gemeenten en betreffen fixe leningen met een looptijd van 10 jaar. Er is één niet geborgde commerciële lening aangetrokken van €4,3 miljoen voor de ontwikkeling van Niet DAEB bezit. 50

Acht leningen met een schuldrest van €9,4 miljoen hebben een renteconversie ondergaan. De marktwaarde van de leningsportefeuille bedraagt €606,0 miljoen. De schuldrest is €439,5 miljoen. Bij de bepaling van de marktwaarde van de schuldrest per ultimo 2014 is gerekend met een disconteringsvoet van 1,25%. Dit is de marktrente per ultimo 2014. De negatieve marktwaarde van €166,5 miljoen heeft voor €22,6 miljoen betrekking op de swaps, voor € 27,5 miljoen op extendibles en voor € 116,4 miljoen op basisrente- en overige leningen.

Leningsaldo verdeeld naar soort lening, ult. 2014 50% 45%

43,2%

40% 35% 30% 25%

21,7%

20% 15% 9,3%

10%

10,2%

8,9% 5,2%

5%

1,5%

0% Fixe

Annuïtair

Lineair

Basisrente

Ext. basis

Extendible

Roll IRS

Van de leningenportefeuille valt 46% onder de werking van de ‘Beleidsregel derivaten Toegelaten Instellingen’: Roll over leningen met Intrest Rate Swaps De Intrest Rate Swap wordt als derivaat aangemerkt omdat partijen bij renteveranderingen eventueel aan elkaar geld moeten overmaken als onderpand of als er sprake is van break clauses. In dat geval kan de swap tegen afrekening van de marktwaarde beëindigd worden. Krediet Instelling

Bedrag

Begin datum

Eind datum

3-feb-06

3-feb-18

Looptijd Te ontvangen jaren Euribor rente

Rente Marktwaarde Effectiviteit % ultimo 2014 Hedge

* €1.000,ING Bank

7.500

DB DB

12

6 maands

4,05

-1.003

1

3 maands 3 maands

3,87

-18.284

1

4,4 (*)

-3.371

1

25.000

1-jun-09

1-jun-59

50

12.500

1-jul-10

1-jul-60

50

45.000

-22.658

(*) -/- step down

Bij onze swaps zijn geen onderpandverplichtingen van toepassing. De swap van €25 miljoen met de Deutsche Bank bevat een break clause (mandatory termination )per 1 juni 2023. Bij een blijvend negatieve marktwaarde moeten we vanaf 1 juni 2022 een liquiditeitsbuffer aanleggen die groot genoeg moet zijn om aan de afrekenplicht tegen de marktwaarde op dat moment te kunnen voldoen. De buffer moet een verdere rentedaling van 2% kunnen opvangen. We passen kostprijs hedge accounting toe, waardoor de marktwaarde niet op de balans wordt opgenomen. Basisrenteleningen We hebben 12 basisrenteleningen voor een bedrag van €95,5 miljoen. De gemiddelde rentevoet bedraagt 3,26% (2013: 3,23%) en de resterende looptijd ruim 45 jaar. Voor zeven basisrenteleningen zijn in 2014 nieuwe liquiditeitsopslagen afgesproken. De basisrentelening valt onder de Beleidsregel omdat de liquiditeitsopslag periodiek wordt herzien. Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de nieuwe opslag wordt de lening vervroegd afgelost met verrekening van de marktwaarde van de achterliggende renteswap.

51

Extendible leningen We hebben 8 extendible leningen voor een bedrag van €61,9 miloen. De gemiddelde rentevoet bedraagt 3,09% (2013: 3,09%). Geldgever

Bedrag

Ingangs

Loop

datum

tijd

Rente

Strike

Strike%

datum

* €1000

Strike%

Loop

exclusief

tijd

Eind Marktwaarde Marktwaarde datum

opslag

31-12-2013 31-12-2014 * €1000

* €1000 -3.925

NWB

7.400

4-7-2008

8

4,45%

4-7-2016

4,45%

20

4-7-2036

-1.640

NWB

5.250

11-9-2008

8

4,35%

11-9-2016

4,35%

20

11-9-2036

-1.086

-2.669

ABN AMRO

5.000

3-11-2008

8

4,22%

3-11-2016

4,22%

20

3-11-2036

-949

-2.413

NWB

5.000

1-12-2008

8

4,00%

1-12-2016

4,00%

20

1-12-2036

-853

-2.292

NWB

7.200

4-6-2010

10

2,90%

4-6-2020

3,00%

38

4-6-2058

-916

-2.770

NWB

12.000

1-3-2012

7

1,68%

1-3-2019

3,00%

42

1-3-2061

-1.590

-5.102

NWB

8.000

1-6-2012

8,6

2,26%

1-1-2021

3,00%

40

1-1-2061

-1.050

-3.172

NWB

12.000

1-1-2012

7

2,94%

1-11-2019

3,00%

30

1-11-2049

-1.923

-5.134

-10.006

-27.477

61.850

De extendible wordt als embedded derivaat aangemerkt omdat de geldgever het recht heeft de lening tegen een vooraf overeengekomen rentepercentage (strike) te verlengen. Op basis van RJ290-15 wordt met ingang van 2014 de marktwaarde op de balans opgenomen en verdere waardemutaties op de W&V De extendibles hebben een negatieve marktwaarde van € 27,5 miljoen (2013: -10,0 miljoen). De eindstand van 2013 is als beginstand van 2014 op de balans verwerkt. Dit bedrag staat op twee posities: - € 6,4 miljoen als directe mutatie op het Eigen Vermogen en € 3,6 miljoen bij 7.3.5. Dit laatste bedrag wordt gedurende de looptijd van de extendible ten laste van het resultaat gebracht. De waardedaling van 2014, - €17,4 miljoen is gepresenteerd bij 8.15 Waarderveranderingen financiële vaste activa, effecten en derivaten.

7.11.3 Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De waardering van de VoV woningen per 31-12-2014 is € 24,2 miljoen, zie 7.2.3. De terugkoopverplichting per 31-12-2014 bedraagt € 24,8 miljoen. De waardeontwikkeling wordt niet evenredig volgens het kortingspercentage verdeeld tussen Volkshuisvesting en de eigenaar. Van zowel een waardestijging als een daling komt een groter gedeelte voor onze rekening.

7.11.4 Marktwaarde derivaten Zie 7.11.2

7.12 Kortlopende schulden 7.12.1 Schulden aan overheid, kredietinstellingen en leveranciers Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Totaal schulden kredietinstellingen en leveranciers

2014 7 28.146 3.041 31.194

2013 6.003 13.539 4.317 23.859

Schulden aan overheid De afslossingsverplichting van de schuld aan de overheid is in 2014 met € 6 miljoen gedaald ten opzichte van 2013. Dit wordt mede veroorzaakt door de aflossing in 2014 van een lening bij de Gemeente Arnhem van € 5 miljoen.

Schulden aan kredietinstellingen De aflossingsverplichting voor 2015 van €27,7 miljoen is hier gepresenteerd. Evenals het rekeningcourantkrediet van € 0,4 miljoen.

Schulden aan leveranciers De schuld aan leveranciers in 2013 was relatief hoog doordat toen veel planmatig onderhoudsprojecten zijn gefactureerd.

52

7.12.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing Af te dragen pensioen- en arbeidsongeschiktheidspremies

2014 1.714 5 149

2013 2.663 5 5

Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

1.868

2.673

2014 4.804 503 1.374 1.402 374 382 741 540 10.120

2013 5.236 798 1.379 0 1.251 58 1.494 551 10.767

Omzetbelasting Betreft de reguliere btw aangifte van het 4e kwartaal 2014. 7.12.3 Overlopende passiva

Transitorische rente Transitorisch onderhoud Vooruitontvangen bedragen Vooruitontvangen subsidie Afdracht beheeractiviteiten Drie Gasthuizen Groep Onderhanden projecten Te betalen kosten Overige Totaal overlopende passiva

Toelichting: Transitorische rente betreft de verschuldigde rente over 2014 die in 2015 wordt betaald. Transitorisch onderhoud betreft in 2014 uitgevoerd onderhoud waarvoor in 2014 nog geen factuur ontvangen is. Vooruitontvangen bedragen betreft de huur over januari 2015 die in december 2014 is ontvangen. De vooruitontvangen subsidie betreft een subsidie gericht op duurzaamheidsprojecten van de Provincie Gelderland . Het in 2014 ontvangen voorschot voor deze subsidie bedroeg € 1,5 miljoen. De Afdracht beheeractiviteiten DGG is met €0,9 miljoen gedaald, in de schuld einde 2013 was de verrekening van een groter aantal verkochte beheerwoningen opgenomen. Voor de Onderhanden projecten zijn de gedeclareerde termijnen aan kopers €0,4 miljoen hoger dan de bestede kosten. Eind 2014 zijn er 12 verkochte woningen in aanbouw in Malburgen (Biezenlaan en Slangenwortelstraat) en in het Nieuwe Kadekwartier (Amperestraat en Th.J. Witteroosstraat). Zie ook 7.5. In de Te betalen kosten per eind 2013 zit €0,87 miljoen kosten inzake schade Driemondplein. In de post overige is onder meer de Voorzieningen voor transitorisch verlof (€0,2 miljoen) opgenomen en een te betalen bedrag in verband met de ontwikkeling van sportvelden in Malburgen (€0,3 miljoen). Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

7.13 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 7.13.1 Investeringsverplichtingen en verplichtingen voor onderhoud De juridische en feitelijke investeringsverplichtingen zijn €8,6 miljoen. Deze verplichtingen betreffen Centrum Oost (€2,4 miljoen), Malburgen (€ 4,0 miljoen), Schuytgraaf (€ 2,0 miljoen) en Overige projecten (€0,2 miljoen). De verplichting voor planmatig onderhoud is €1,7 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná de balansdatum.

7.13.2 Obligo WSW Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Volkshuisvesting een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Volkshuisvesting opgenomen en door het

53

WSW geborgde leningen. Ultimo 2014 bedraagt dit obligo €16,7 miljoen (2013: €16,5 miljoen). Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Volkshuisvesting het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Volkshuisvesting verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van de bestaande financieringskredietfaciliteit aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen de borgstellingsmogelijkheden.

7.13.3 Kredietfaciliteit Volkshuisvesting beschikt over een kredietfaciliteit bij ING Bank N.V. van €15,0 miljoen (2013 eveneens €15,0 miljoen). De kredietfaciliteit is mede bestemd om tijdelijke liquiditeitstekorten op te vangen die ontstaan door voorfinanciering van commerciële activiteiten.

7.13.4 Treasury overeenkomst Woningbouwvereniging Gelderland. Met Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) is een kredietfaciliteit overeengekomen voor een bedrag van maximaal €4,9 miljoen. Dit is gelijk aan 2013.

7.13.5 Aangetrokken leningen in 2014 met stortingsdatum in 2015 en verder. Eind 2014 is een WSW geborgde lening aangetrokken van €13,0 miljoen bij Achmea Pensioen- en Levensverzekeringen NV met een stortingsdatum in januari 2015. Deze lening is mede aangetrokken ter financiering van de overname van woningen van De Drie Gasthuizen per begin 2015.

7.13.6 Nieuwe Kade Kwartier Volkshuisvesting heeft aan de gemeente Arnhem toegezegd een bijdrage te leveren aan het tekort in de grondexploitatie van Nieuwe Kade Kwartier. De restantbijdrage van €10,6 miljoen is opgenomen in onze eigen begroting van de toekomstige gebiedsexploitatie.

7.13.7 Pensioenverplichtingen Volkshuisvesting heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd-pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Daarom zijn de risico’s verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans.

7.13.8 Saneringsheffing Op aangeven van het Centraal Fonds houdt Volkshuisvesting er in de meerjarenbegroting rekening mee in de komende jaren naar verwachting in totaal €4,5 miljoen aan saneringsheffing te moeten afdragen.

7.14 Niet uit de balans blijkende rechten 7.14.1 Koopgarant en Sociale koop woningen In het kader van de verkoop van Koopgarant woningen is korting verleend. De totaal verleende korting bedraagt per balansdatum €8,1 miljoen (2013: €8,0 miljoen). In het kader van de verkoop van Sociale Koop woningen is korting verleend. De totaal verleende korting bedraagt per balansdatum €3,0 miljoen (2013: €3,6 miljoen). De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt zich borg voor de aangetrokken geborgde leningen door Stichting Volkshuisvesting Arnhem (hierna: geldnemer), voor zover deze betrekking hebben op: 1. De juiste en volledige betaling van de jaarlijkse rente en/of aflossing; 2. De juiste en volledige betaling van het overeengekomen schuldrestant; 3. De juiste en volledige betaling van de eventuele boete door het niet-tijdig en/of behoorlijke betaling van de rente en aflossing; 4. De juiste en volledige betaling van de belastingen / heffingen die door de geldgever worden geheven, met betrekking tot de betaling van hoofdsom, aflossing, rente, boeten of vergoedingen;

54

5. De juiste en volledige betaling van de kosten, verbonden aan de overeenkomst tot geldlening, en van de (rechts)maatregelen die geldgever mocht nemen tot behoud of voor de uitoefening van zijn rechten, voor zover deze kosten voortvloeien uit de niet, niet-tijdige en/of niet-volledige nakoming door geldnemer van de bovenvermelde verplichtingen onder punt 1 tot en met 4.

7.14.2 Subsidie duurzaamheidsprojecten Provincie Gelderland De Provincie Gelderland heeft in 2014 een subsidie toegezegd voor duurzaamheidsprojecten van in totaal € €4,0 miljoen. Hiervan is in 2014 € 1,5 miljoen ontvangen. In 2015 zal het resterende voorschot ad € 1,7 miljoen uitgekeerd worden. De werkzaamheden dienen in het jaar 2015 afgerond te worden. Na afronding van de subsidievaststelling zal het resterende bedrag ad 0,8 miljoen uitgekeerd worden. In de subsidietoekenning van de Provincie is opgenomen dat de financiering van de duurzaamheidsprojecten bestaat uit de genoemde € 4,0 miljoen van de provincie en € 13,6 miljoen eigen bijdrage van Volkshuisvesting Arnhem.

55

56

8. Toelichting op de Winst- en Verliesrekening (x € 1.000) 8.1 Huuropbrengsten Woningen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens Huurderving wegens Huurderving wegens Huurderving wegens Huurderving wegens Totaal huurderving Totaal huren

leegstand huurkortingen leegstand sloop oninbaarheid leegstand verkoop

2014 70.704 4.109

2013 67.479 3.245

74.813 -912 -112 -7 -244 -328 -1.603 73.210

70.724 -835 -236 -12 -257 -404 -1.744 68.980

Woningen De huren voor het sociale bezit zijn per 1 juli 2014 gestegen met de inflatie (2,5%) plus 1,5% (voor de hogere inkomens 4%). De huurstijgingen zijn afgetopt op de streefhuur. De streefhuur is aangepast voor inflatie. De nieuwbouw in Malburgen en het Nieuwe Kade Kwartier, totaal 201 woningen, zorgt voor €0,9 miljoen aan extra huurinkomsten ten opzichte van 2013.

Onroerende zaken niet zijnde woningen Door het beëindigen van de ontwikkeling van Nieuwe Kade Kwartier Rijnwijk, zijn de huuropbrengsten voor dit gebied vanaf 2014 als reguliere exploitatie verantwoord. Dit verklaart een toename van €0,6 miljoen.

Huurderving wegens leegstand De huurderving wegens leegstand bestaat uit technische- en verhuurleegstand. De verhuurleegstand in dagen voor het sociale bezit is lager dan in 2013, wat een positief effect heeft op de leegstandskosten. De verhuurleegstand (65% van deze post) voor een aantal specifieke bedrijfspanden is gestegen t.o.v. 2013. Dit hangt samen met het in exploitatie nemen van de panden in het Nieuwe Kade Kwartier Rijnwijk. Ook brengt de aanloop leegstand voor het voormalige verzorgingshuis, omgedoopt tot Akker71, in 2014 leegstandskosten met zich mee. De technische leegstand (35% van deze post) is in lijn met de realisatie in 2013.

Huurderving wegens huurkortingen De huurkortingen zijn gedaald van €0,2 miljoen in 2013 naar €0,1 miljoen in 2014. Deze daling wordt mede veroorzaakt door voor luxe huurwoningen en bedrijfspanden de werkelijke huur gelijk te stellen aan de markthuur.

Huurderving wegens oninbaarheid De achterstand op de huurvorderingen is toegenomen. De afgeboekte vorderingen op huurders is op hetzelfde niveau gebleven als in 2013.

Huurderving wegens leegstand verkoop In 2014 is het verkoopproces geoptimaliseerd. Dit heeft onder andere ertoe geresulteerd dat de verkochte woningen gemiddelde 102 dagen leeg stonden. En in 2013 was dat nog 113 dagen.

8.2 Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving wegens leegstand Totaal opbrengsten servicecontracten

2014 4.726 -134 4.592

2013 4.631 -123 4.508

57

Hier worden de opbrengsten van de servicecontracten gepresenteerd, de kosten worden gepresenteerd bij 8.11. De opbrengsten hebben voor €3,8 miljoen op de verrekenbare servicekosten en voor €0,9 miljoen betrekking op het niet-verrekenbare servicefonds en glasfonds. Het resultaat op de niet-verrekenbare fondsen van € 0,1 miljoen wordt verantwoord als maatschappelijk dividend.

8.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2014

2013

Verkoop bestaand bezit Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Af: verkoopkosten Af: Mutatie voorziening startersleningen Verkoopopbrengst bestaand bezit

13.250 -7.810 -481 181 5.140

13.141 -7.627 -1.011 -121 4.382

Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten Opbrengst verkopen opgeleverde nieuwbouw koopwoningen Kostprijs verkopen nieuwbouw koopwoningen Resultaat deelnemingen Schuytgraaf Gerealiseerde opbrengsten verkochte koopwoningen in aanbouw Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

1.190 -1.108 74 1.560 1.716 6.856

2.055 -1.667 314 232 934 5.316

Verkoopopbrengst bestaand bezit In 2014 zijn 101 woningen (2013: 108 woningen) verkocht voor een gemiddelde verkoopprijs van €135.000. Dat is €13.000 hoger dan in het jaar 2013. Het aantal verkochte niet Daeb woningen bedraagt in 2014 26 (2013: 3 woningen). De toename van het aantal verkochte niet Daeb woningen verklaart ook de toename van de gemiddelde verkoopprijs per woning. Van de verkochte woningen zijn er 10 verkocht onder voorwaarden (8 Koopgarant en 2 met starterslening). Het resultaat van de Koopgarantwoningen wordt gepresenteerd onder 8.14. Verder zijn er 2 garages en 1 winkelwoning verkocht. De verkoopkosten zijn gedaald van € 1,0 miljoen in 2013 naar € 0,5 miljoen in 2014. Deze daling wordt voor € 0,4 miljoen veroorzaakt door lagere kosten voor mutatieonderhoud voor de betreffende verkochte woningen.

Opbrengst verkopen opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen In 2014 zijn 8 nieuwbouwwoningen administratief opgeleverd, aan de Waterlelielaan, Huissensestraat en Keurvorstlaan.Ook is de laatste nieuwbouwwoning vanuit de voorraad verkocht. De totale opbrengst is €1,5 miljoen. Hiervan is in 2013 al €0,3 miljoen gepresenteerd zodat in 2014 €1,2 miljoen resteert.

Kostprijs verkopen De kosten van deze 8 woningen zijn €1,4 miljoen. Hiervan is in 2013 al €0,3 miljoen gepresenteerd zodat in 2014 €1,1 miljoen resteert. Het totale resultaat bedraagt €0,1 miljoen waarvan in 2013 al €0,02 miljoen is genomen.

Resultaat uit deelneming Schuytgraaf In 2014 zijn de deelnemingen in de Schuytgraaf CV en BV geliquideerd. In 2013 waren deze deelnemingen op nihil gewaardeerd. De bate in 2014 van €0,074 miljoen betrof een hoger dan in 2013 geraamde slotuitkering.

Gerealiseerde opbrengsten verkochte koopwoningen in aanbouw Het gaat hier om de omzet van 12 verkochte woningen in Malburgen (Biezenlaan en Slangenwortelstraat) en in het Nieuwe Kade Kwartier (Amperestraat en de Th.J. Witteroosstraat). De gerealiseerde opbrengsten van verkochte koopwoningen in aanbouw betreffen de gerealiseerde kosten vermeerderd met het resultaat van de verkochte woningen (op grond van het gereedheidspercentage). De kostprijs van koopwoningen in aanbouw wordt gepresenteerd onder 8.13 Overige Bedrijfslasten en bedraagt €1,5 miljoen.

58

8.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. bouw en verbetering huurwoningen Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

2014 817 817

2013 918 918

Deze geactiveerde productie heeft betrekking op de doorbelaste uren van projectmedewerkers voor de bouw voor huurwoningen en woningverbetering.

8.5 Overheidsbijdragen Vrijval egalisatierekening overheidssubsidie Totaal overheidsbijdragen

2014 34 34

2013 0 0

De overheidsbijdrage betreft een vrijval van BWS subsidies in 2014 van 36 woningen.

8.6 Overige bedrijfsopbrengsten Geactiveerde bedrijfskosten bouw van verkochte nieuwbouwwoningen Geactiveerde bedrijfskosten inzake project nieuw primair systeem Doorberekende uren eigen medewerkers sociale projecten Doorberekende uren eigen dienst aan onderhoud Aan derden doorberekende uren inzake servicefonds Overige dekkingsmiddelen Opbrengst plaatsing GSM-antennes Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2014 185 0 156 283 143 725 38 321 1.851

2013 327 24 214 350 57 649 29 5 1.655

Geactiveerde bedrijfskosten inzake bouw van verkochte nieuwbouwwoningen De geactiveerde bedrijfskosten betreffen doorbelaste uren van projectmedewerkers aan de bouw van koopwoningen.

Overige dekkingsmiddelen De overige dekkingsmiddelen bestaan voor €0,3 miljoen uit ontvangen vergoedingen voor het beheren van VvE’s en voor €0,1 miljoen uit het beheren van vastgoed van derden. In 2014 is het beheer gevoerd voor 34 VVE’s. Het beheren van vastgoed voor derden betreft het uitvoeren van planmatig onderhoud voor Rijnstad en het beheren van woningen voor Drie Gasthuizen Groep. De overige €0,2 miljoen betreft de vergoeding voor administratiekosten voor service- en huurovereenkomsten.

Overige bedrijfsopbrengsten De toename van de overige bedrijfsopbrengsten met € 0,3 miljoen wordt veroorzaakt door btw suppletie aangiften over de jaren 2012 – 2014 voor dit bedrag.

8.7 Afschrijvingen op materiële vaste activa Afschrijving vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen

2014 20.395 1.594 21.989

2013 24.031 1.455 25.486

Afschrijving vastgoed in exploitatie Op de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie wordt lineair afgeschreven.

Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Op de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs van de (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie wordt lineair afgeschreven gedurende de verwachte gebruiksduur. Inventaris wordt in 10 jaar afgeschreven. Vervoermiddelen en investeringen in ICT worden in 5 jaar afgeschreven.

59

8.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2014

2013

3.358

3.715

Nieuwbouw Malburgen 1 Huurwoningen 2 Koerswijziging 2013

2.657

3 Afzetgarantie

182

Nieuwbouw Nieuwe Kade Kwartier 4 Huurwoningen

5.050

5 Koerswijziging 2013

6.208 8.884

Nieuwbouw Schuytgraaf 6 Huurwoningen

927

Aankopen 7 Bezit DrieGasthuizenGroep

6.280

8 Bruishuis 9 Diverse woningaankopen 10 Woningverbetering

1.299 439

923

712

92

11 Bijzondere Projectsteun Afwaardering

-685

2.011 16.766

25.286

1.930

17.151

12 Bedrijfswaarde aanpassing Sociaal Vastgoed 13 Marktwaarde aanpassing Commercieel Vastgoed

-2.369

-2.774

Waardeverandering

-439

14.377

16.327

39.663

Totaal Waardeverandering Materiële Vaste Activa Toelichting: 1.

Betreft de (mutatie van de) onrendabele toppen van de woningen in Malburgen aan de Huissensestraat (50), Zwanenbloemlaan (29) en Groene Weide (33). 2. Koerswijziging betreft 2013, waardering van kavels op de balans. 3. Afzetgarantie betreft 2013, zijnde 24 woningen in Malburgen. 4. In deelgebied Fluvium H is €6,2 miljoen afgewaardeerd. De afwaardering van de grondexploitatie is met €1,2 miljoen verbeterd. 5. Koerswijziging betreft 2013, waardering van kavels op de balans. 6. Dit betreft de onrendabele top van 20 appartementen boven het winkelcentrum in de Schuytgraaf. 7. De onrendabele top van de aankoop van het bezit van DGG in 2015 leidt tot een afwaardering van €6,3 miljoen in 2014. 8. Het Bruishuis is in 2013 aangekocht. 9. Dit betreft 5 aangekochte inruilwoningen, 2 teruggekochte koopgarantwoningen, 1 teruggekochte woning. 10. De onrendabele top voor diverse woningverbeteringsprojecten. 11. Bijzondere projectsteun is aan projecten die in 2013 zijn afgerond toegekend.

12. Bedrijfswaarde aanpassing van sociaal vastgoed Als er bij sociaal vastgoed in het verleden sprake is geweest van een onrendabele top en deze neemt toe dan wordt deze toename verantwoord onder de afwaardering. Ook een afname van de historische onrendabele top wordt verantwoord als afwaardering(dit is dan eigenlijk een ‘op’waardering). In 2014 is sprake van €12,2 miljoen toename van de onrendabele top en voor -/€10,3 miljoen afname van de onrendabele top. Per saldo wordt €1,9 miljoen als afwaardering gepresenteerd.

13. Marktwaarde in verhuurde staat aanpassingen van het commercieel vastgoed.

60

Een afname van de historische onrendabele top wordt verantwoord als afwaardering onder deze post(dit is dan eigenlijk een ‘op’waardering). In 2014 bedraagt de afname van de onrendabele top van het commercieel vastgoed -/- €2,3 miljoen. Als er bij commercieel vastgoed in het verleden sprake is geweest van een onrendabele top en deze neemt verder toe dan wordt deze toename verantwoord als niet-gerealiseerde herwaardering (8.14).

8.9 Lonen en salarissen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen en salarissen

2014 7.065 1.085 1.409 9.559

2013 7.213 1.077 1.441 9.731

De totale lonen en salarissen zijn ten opzichte van 2013 met 1,8% gedaald. Het gemiddeld aantal FTE’s is met 2 afgenomen (2014: 141, 2013: 143). In 2014 was er geen collectieve loonstijging vanuit de CAO. In januari 2014 is de geldende cao afgelopen en er is nog geen overeenstemming over een nieuwe CAO. De periodieke verhogingen bedroegen in 2014 gemiddeld 0,8%.

8.10 Onderhoudslasten Planmatig onderhoud Vrijval onderhoudsreserves VvE’s Mutatie onderhoud Service onderhoud Contract onderhoud Af: mutatie voorziening onderhoudsdebiteuren Totaal onderhoudslasten

2014 6.754 0 6.754 3.568 4.422 1.998 20 16.762

2013 8.635 -1.320 7.315 4.483 4.856 2.023 34 18.711

Planmatig onderhoud De kosten voor planmatig onderhoud zijn €1,9 miljoen lager dan 2013. Doordat de voorbereidingstijd van een aantal grote duurzaamheids projecten langer was, hebben we deze werken niet kunnen uitvoeren in 2014 (€2,9 miljoen). In 2014 zijn voor €0,7 miljoen werken uitgevoerd welke in 2015 zijn begroot. Er is voor €0,9 miljoen aan werken uitgevoerd die niet vanuit de onderhoudscyclus waren begroot, waaronder een groot asbestproject van €0,7 miljoen. Een bijzondere en éénmalige post in 2013 is de Vrijval onderhoudsreseve VvE’s, alsgevolg van de opheffing van twee VvE’s.

Mutatie- en Serviceonderhoud In 2014 is het aantal mutaties gedaald ten opzichte van 2013 en de gemiddelde kosten per mutatie zijn gemiddeld €325 lager. De continue inspanning om kosten in het dagelijks onderhoud te verlagen heeft effect. De absolute bedragen dalen, waarbij de tijdelijk verlaagde BTW ook een positief effect op de cijfers van 2014 heeft.

Contractonderhoud Deze post heeft betrekking op onderhoudskosten die volgens contracten worden ingekocht. Dit om prijsen efficiency voordeel te behalen. Het gaat om zowel kosten voor dagelijks onderhoud als ook voor planmatig onderhoud.

8.11 Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid

2014 579 389 968

2013 1.234 508 1.742

61

Er is in 2014 bijna €0,6 miljoen uitgegeven aan woonomgevingsploegen, inzet van huismeesters en groenvoorzieningen. De hogere uitgaven in 2013 betreffen met name de realisatie van de binnentuin de Binnenplaats op de Geitenkamp. Ook zijn er in 2014 minder interne uren toegerekend naar de projecten. Voor gedetailleerde specificatie en nadere toelichting van het maatschappelijk dividend wordt verwezen naar het jaarverslag.

8.12 Lasten servicecontracten Energie en water Huismeester Vuilafvoer Schoonmaakkosten Lasten fondsen Overig Totaal lasten servicecontracten

2014 2.963 220 45 624 818 89 4.759

2013 2.660 218 47 600 919 102 4.546

De van huurders ontvangen vergoedingen worden gepresenteerd onder 8.2.

8.13 Overige bedrijfslasten Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Accountantshonoraria Automatiseringskosten Kosten RvC

Subtotaal beheerkosten Heffingen en Verzekeringen Belastingen Verhuurdersheffing Saneringsheffing Verzekeringen

Subtotaal heffingen en verzekeringen Kosten onderhanden projecten Overige bedrijfslasten Kosten inleen- en uitzendkrachten Overige personeelskosten Diverse bedrijfslasten

Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

2014

2013

1.371 106 1.002 73 2.552

1.731 123 864 86 2.804

4.136 5.624 2.547 267 12.574

3.932 213 2.780 326 7.251

1.494

214

161 440 662 1.263 17.883

435 468 1.179 2.082 12.351

Beheerskosten De algemene beheer- en administratiekosten zijn € 0,3 miljoen lager dan in 2013 hetgeen veroorzaakt wordt door lagere advieskosten in 2014 (2014 € 0,3 miljoen, 2013: € 0,5 miljoen). Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2014 2013

Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

59 20 27

60 10 13 40

106

123

62

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V., onafhankelijk accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle-) werkzaamheden worden/zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.

Heffingen en verzekeringen De geheven belastingen bestaan uit betaalde onroerendzaakbelasting en waterschapsheffing. De in het jaar 2013 ingevoerde verhuurdersheffing betreft een afdracht aan de Belastingdienst die gebaseerd is op het woningbezit. De verhuurdersheffing zal in de komende jaren verhoogd worden tot €7,7 miljoen in 2017. De in het jaar 2013 ingevoerde saneringsheffing betreft een afdracht aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Voor het jaar 2015 bedraagt de saneringsheffing nihil.

Kosten onderhanden projecten De kosten onderhanden projecten in het jaar 2014 van €1,5 miljoen zijn €1,3 miljoen gestegen ten opzichte van het jaar 2013. Dit wordt toegelicht in paragraaf 8.3.

Overige bedrijfslasten De kosten voor inleners en uitzendkrachten waren €0,3 miljoen lager, mede doordat vervanging steeds meer binnen en tussen afdelingen geregeld wordt. Bij Diverse bedrijfslasten is in 2014 een opbrengst van € 0,15 opgenomen in verband met de afwikkeling van de schade Driemondplein. Hiervoor was in 2013 € 0,15 aan eigen kosten opgenomen.

8.14 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-geraliseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2014 2.440 -1.705 735

2013 5.797 289 6.086

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Als er bij commercieel vastgoed in het verleden sprake is geweest van een onrendabele top en deze neemt nu toe dan wordt deze toename verantwoord als niet-gerealiseerde waardeverandering. Ook waardestijgingen voorzover geen historische onrendabele top resteert worden op deze post verwerkt.

Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Dit betreft de indexering t/m 2014 van de Materiele Vaste Activa Verkocht onder Voorwaarden (Koopgarant). Deze €1,7 miljoen bestaat uit een waardevermeerdering inzake de correctie van de indexering van de terugkoopverplichting €1,4 miljoen en een waardevermeerdering van €0,3 miljoen door de verkoop van 8 Koopgarantwoningen.

8.15 Waardeveranderingen financiële vaste activa, effecten en derivaten Waardeveranderingen financiële vaste activa Negatieve marktwaarde derivaten Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa

2014 70 -17.471 -17.401

2013 0 0 0

Waardeveranderingen financiële vaste activa De verwachte te ontvangen rente op de participatie van het Woon Investerings Fonds (WIF) is €0,27 miljoen. De waarde van de participatie is met €0,2 miljoen afgenomen.

Negatieve marktwaarde derivaten De marktwaarde van de derivaten van de extendible leningen is in 2014 gedaald met €17,5 miljoen. Volgens de RJ Uiting 2013-05 Richtlijn 290 wordt deze daling verwerkt in het resultaat.

63

8.16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2014

2013

1.040

3.611

1.040 0 165 1.205

3.611 349 180 4.140

Geactiveerde rente materiële vaste activa Onroerende zaken in ontwikkeling

Rentebaten op liquide middelen Overige rentebaten Totaal rentebaten

Geactiveerde rente materiële vaste activa De geactiveerde rente materiele vaste activa betreft rentetoerekening aan projecten in het Nieuwe Kade Kwartier en Malburgen. De toegerekende rente in 2014 bedraagt € 1,0 miljoen. Dit is € 2,6 miljoen lager dan in 2013. Deze daling wordt veroorzaakt door een afname van de bouwprojecten in ontwikkeling en door een koerswijziging waarbij de ontwikkeling van een deel van de woningen in Malburgen en het Nieuwe Kade Kwartier is gestopt en als grond positie is verantwoord. In zowel 2014 als 2013 is er een rentepercentage gehanteerd van 0,33% per maand.

Rentebaten op liquide middelen De rentebaten op liquide middelen bedraagt in 2014 nihil. De rentebaten op liquide middelen over 2013 bevatte onder andere de de rente van het Woning Investerings Fonds (WIF). In 2014 is deze rentebate van het WIF verantwoord onder 8.17 Opbrengsten financiele vaste activa.

Overige rentebaten De overige rentebaten bevat de renteopbrengst voor de treasury activiteiten van Woningbouwvereniging Gelderland.

8.17 Opbrengsten financiële vaste activa

Rente op te vorderen subsidies Opbrengsten van financiële vaste activa Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten

2014

2013

0 87 87

1 0 1

2014 81 15.131 647 131 102 16.092

2013 520 15.606 0 0 105 16.231

Opbrengsten van financiële vaste activa Dit betreft de te ontvangen rente van het WIF in 2014.

8.18 Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Rentelasten ineffectieve renteswaps Afschrijving afkoopsom rentederivaat Overige schulden Totaal rentelasten

Leningen overheid en kredietinstellingen In 2014 is een lening van de Gemeente Arnhem van €5 miljoen afgelost. Dit verklaart de daling van de rente leningen overheid naar € 0,08 miljoen in 2014. Nieuw aangetrokken zijn drie leningen bij kredietinstellingen met een totaal bedrag van € 21,3 miljoen. De totale portefeuille is per saldo toegenomen met €1,8 miljoen. De gemiddelde rentevoet is gedaald van 3,56% in 2013 naar 3,41% in 2014.

Rentelasten ineffectieve renteswaps Van de totaal verrekende optiepremies van extendible leningen wordt €0,6 miljoen toegerekend aan 2014.

64

Afschrijving afkoopsom rentederivaat Dit betreft de afschrijving op het in 2013 afgekochte rentederivaat van de ABN Amro ad €5,9 miljoen welke in 45 jaar door lineaire afschrijving ten laste van het resultaat wordt gebracht.

Overige schulden Deze rente betreft de betaalde borgstellingsvergoeding voor het Waarborgfonds.

8.19 Vennootschapsbelasting Deze belasting kan als volgt worden gespecificeerd:

Acute belastingen Mutatie latente belastingen Latente belastingen

2014

2013

20 1.860 1.880

0 -4.347 -4.347

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Bedrijfseconomisch resultaat voor belasting Bijzondere waardevermindering Afschrijvingen Verliescompensatie/tijdelijke verschillen Correcties voor bepaling fiscaal resultaat Verschuldigde winstbelasting

-/- 33.823 17.062 20.395 -/- 3.634 + 33.823 0

In 2014 is €0,02 miljoen ontvangen over 2007. Aangiftes vennootschapsbelasting zijn tot en met 2012 definitief geregeld. Voor 2013 en 2014 heeft Volkshuisvesting een acute belastinglast van nihil verantwoord in de veronderstelling dat voldoende fiscale faciliteiten beschikbaar zullen zijn.

65

66

9. Mutatie waardering vastgoed De waardering van het Sociale en Commerciële vastgoed is een belangrijke component van zowel het resultaat van 2014, als de ontwikkeling van het eigen vermogen. In de onderstaande tabel is weergegeven hoe de mutaties van de bedrijfswaarde en de marktwaarde zijn berekend. Bedragen *€1.000

Beginbalans 2014 1.1 Versieverschil

Bedrijfswaarde en Marktwaarde 2013 2.1 Vrijval kasstromen 2.2 Effect een jaar opschuiven 2.3 Nieuwe (des)investeringen

Subtotaal autonome ontwikkeling 3.1 Verkoop 3.2 Nieuwbouw 3.3 Aankoop 3.4 Overige nieuwe vhe's 3.5 Overige mutaties woninggegevens

Subtotaal voorraadmutaties 4.1 WWS punten toegevoegd 4.2 Huren 4.3 Streefhuur% 4.4 WOZ 4.5 Verhuurdersheffing 4.6 Classificatie (Daeb / Niet-Daeb) 4.7 Niet toerekenbare kosten

Subtotaal actualisering Bedrijfswaarde bestanddelen 5.1 Indexaties 5.2 Mutatiegraad 5.3 Verkoopprijzen 5.4 Restwaarde 5.5 Kostenfactor 5.6 MVS ontwikkeling

Subtotaal parameterwijzigingen 6.1 Huren 6.2 Onderhoud 6.3 Exploitatielasten

Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid 7.1 Overige mutaties

Bedrijfswaarde en Marktwaarde 2014 Aantallen ultimo 2014

Bedrijfswaarde

Markwaarde

Totaal

529.535

65.635

595.170

-4.489 525.046

65.635

-4.489 590.681

-34.357 31.989 2.534 166

0

-34.357 31.989 2.534 166

-526 14.656 508 649 -1.628 13.659

-3.449 15.066 0 0 0 11.617

-3.975 29.722 508 649 -1.628 25.276

0

4.591 1.015 141 -394 -2.948 -1.690 -10.815 -10.100

4.591 1.015 141 -394 -2.948 -1.690 -10.815 -10.100

-8.248 5.227 3.251 -1.784 -2.327 -3.881 4.342 5.752 5.515 15.610

-8.248 5.227 3.251 -1.784 -2.327 -4.436 -4.436

-8.317

0

4.342 5.752 5.515 15.610

570 541.071 13.508

570 72.816 601

613.887 14.109

9.1 Toelichting mutatie Bedrijfswaarde De uitgangspunten voor de Bedrijfswaarde zijn opgesomd in paragraaf 5.2.2

1.1

Versieverschil Betreft een nieuwe versie van de software.

2.1

Vrijval kasstromen Het jaar 2014 is gerealiseerd. Dit levert een lagere Bedrijfswaarde op. 67

2.2

Effect een jaar opschuiven Toekomstige kasstromen worden een jaar minder contant gemaakt. Dit verhoogt de Bedrijfswaarde.

2.3

Nieuwe (des)investeringen De geplande verkopen bestaand bezit van 2014 worden als gerealiseerd beschouwd. De geplande verkopen van 2019 worden toegevoegd.

3.1

Verkoop Het verschil tussen de geplande verkopen (2.3) en de werkelijke verkopen worden hier verwerkt.

3.2

Nieuwbouw In 2014 zijn 125 sociale nieuwbouw huurwoningen opgeleverd en ateliers. Hierdoor stijgt de Bedrijfswaarde.

3.3

Aankoop In 2014 zijn 2 koopgarantwoningen, 5 inruilwoningen en 1 teruggekochte woning.

3.4

Overige nieuwe vhe's Door splitsingen van woningen (bijvoorbeeld Akker71) stijgt de Bedrijfswaarde.

3.5

Overige mutaties woninggegevens -

4.1

WWS punten toegevoegd In 2014 zijn 33.000 WWS punten toegevoegd, met name door het toekennen van energielabels.

4.2

Huren De Bedrijfswaarde is aangepast op basis van de werkelijke huren van 2014.

4.3

Streefhuurpercentages De Bedrijfswaarde is aangepast op basis van de streefhuur percentages van 2014.

4.4

WOZ De Bedrijfswaarde is aangepast op basis van de meest actuele WOZ waarden (peildatum 1-12013).

4.5

Verhuurdersheffing De uitgangspunten van de verhuurdersheffing is gelijk gebleven, maar wordt nauwkeuriger ingerekend.

4.6

Classificatie (Daeb / Niet-Daeb) Er zijn 48, voornamelijk winkelwoningen, van Daeb naar Niet Daeb gegaan, en 9 van Niet Daeb naar Daeb).

4.7

Niet toerekenbare kosten De uitgangspunten van de niet toerekenbare kosten zijn gelijk gebleven, maar wordt nauwkeuriger ingerekend.

5.1

Indexaties De inflatie van 2015 is naar beneden aangepast (van 2,0% naar 1,3%). De indexering van het onderhoud is in 2016 op 0% gesteld en de indexering van de WOZ is aangepast.

5.2

Mutatiegraad De mutatie graad is op basis van de gerealiseerde mutaties in 2012 en 2013 opnieuw berekend. Deze wordt hoger(van gemiddeld 7,4% naar 9,07%) Hierdoor worden huren eerder opgetrokken naar streefhuur. Dit heeft een positief effect op de Bedrijfswaarde.

68

5.3

Verkoopprijzen Op basis van gegevens over het jaar 2014 is de ingeschatte verkoopopbrengst ten opzichte van WOZ waarde gestegen van 83% naar 93%.

5.4

Restwaarde De wijze van berekenen van de restwaarde is ongewijzigd.

5.5

6.1

Kostenfactor De wijze van toekennen van kostenfactoren is ongewijzigd.

Huren De inkomensafhankelijke huurstijging voor 2015 is toegevoegd, de huurbevriezing op liberalisatiegrens voor de jaren 2016, 2017 en 2018 is ook toegevoegd.

6.2

Onderhoud Onderhoudsnorm is in lijn gebracht met de begroting 2015.

6.3

Exploitatielasten In de exploitatielasten zit voor het eerst in 2014 de rioolheffing verwerkt.

7.1

Overige mutaties Indien de Bedrijfswaarde van een cluster kleiner dan nul is, dan wordt deze conform richtlijnen op nul gesteld.

9.2 Toelichting mutatie Marktwaarde in verhuurde staat

3.1

Verkoop De Marktwaarde van de verkochte eenheden is vervallen.

3.2

Nieuwbouw In 2014 zijn 63 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd.

5.6

Marktwaarde ontwikkeling Het effect van de prijsontwikkeling van de commerciële huurwoningen.

69

70

10. Overige informatie 10.1 Werknemers Gedurende het jaar 2014 had Volkshuisvesting gemiddeld 141 werknemers in dienst (2013: 143). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

10.2 Bezoldiging bestuurder Lasten ter zake van bezoldiging en van pensioenen op grond van jaarrekeningrecht van: Periodiek betaalde Beloningen Winstdeling en bonus beloningen betaalbaar op termijn 2014 2013 2014 2013 2014 2013

Naam Directeur/ Bestuurder

G. Breeman

158.203

162.336

36.610

36.607

-

-

De bezoldiging van bestuurders omvat • Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); • Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); • Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en • Wwinstdelingen en bonusbetalingen. Over de beloning 2014 is evenals over 2013 geen crisisheffing verschuldigd.

10.3 Verantwoording Wet normering bezoldiging topfunctionarissen 10.3.1 Bezoldiging (gewezen) topfunctionarissen, met dienstbetrekking Naam

G. Breeman M.A.N. Idema H. Pries F.H. van der Togt S. van Bodegraven B.L.M.T. van Moerkerk R.F.M. Post

Functie

Bestuurder Voorzitter RvC Vice-voorzitter RvC Lid 1 Lid 2 Lid 3 Lid 4

Beloning

€ € € € € € €

148.583 12.413 9.260 9.260 8.350 9.260 8.350

Belastbare vaste Voorzieningen ten Totale en variabele behoeve van bezoldiging onkosten beloningen 2014 vergoedingen betaalbaar op termijn €

36.610

€ € € € € € €

185.193 12.413 9.260 9.260 8.350 9.260 8.350

Totale bezoldiging 2013

€ € € € € € €

Overige kosten- Duur van het vergoedingen dienstverband in het jaar (in dagen)

Omvang van het dienstve rband in

365 365 365 365 365 365 365

1,0

189.957 12.440 10.344 10.344 8.275 9.516 8.275

Toelichting bij het samenstellen van de WNT verantwoording Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT 2014 d.d. 20 juni 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Volkshuisvesting herkent de door de minister van BZK in de Beleidsregels toepassing WNT 2014 en wijziging van het Besluit BZK-toezicht en handhaving WNT (vaststelling normenkader WNT 2014) d.d. 20 juni 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn me de door de Minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken. Het remuneratiebeleid voor 2014 en 2015 is toegelicht in hoofdstuk 5 van het jaarverslag.

10.3.2 Bezoldiging (gewezen) topfunctionarissen, zonder dienstbetrekking Niet van toepassing.

10.3.3 Bezoldiging overige functionarissen, met dienstbetrekking , indien boven WNT norm Niet van toepassing.

10.3.4 Bezoldiging overige functionarissen, zonder dienstbetrekking, indien boven WNT norm Niet van toepassing. 71

10.3.5 Uitkeringen bij einde dienstverband (gewezen) topfunctionarissen Niet van toepassing.

10.3.6 Uitkeringen bij einde dienstverband overige functionarissen, indien boven WNT norm Niet van toepassing

Toelichting bij overschrijding van de van toepassing zijnde WNT normen: Bij de volgende personen/ functionarissen bedraagt de totale bezoldiging méér dan de van toepassing zijnde WNT-norm, waarbij de WNT-norm zo nodig is herrekend op basis van een dienstverband korter dan een vol jaar en/of een dienstverband lager dan een voltijdsdienstverband.

10.3.7 Bezoldiging (gewezen) Topfunctionarissen, motivatie overschrijding WNT norm Naam

Functie

Totale bezoldiging

WNT-norm

G. Breeman

Bestuurder

€

185.193

€

H. Pries

Vice-voorzitter RvC

€

9.260

€

F.H. van der Togt

Lid 1

€

9.260

€

B.L.M.T. van Moerkerk Lid 3

€

9.260

€

Motivering overschrijding

167.000 Bezoldiging is gebaseerd op klasse H, definitief inwonersaantal per 1-1-2013 is lager dan 150.000 en is voor 2014 klasse G van toepassing. Overschrijding past binnen overgangsrecht. 8.350 Bezoldiging is gebaseerd op klasse H, definitief inwonersaantal per 1-1-2013 is lager dan 150.000 en is voor 2014 klasse G van toepassing. Overschrijding past binnen overgangsrecht. 8.350 Bezoldiging is gebaseerd op klasse H, definitief inwonersaantal per 1-1-2013 is lager dan 150.000 en is voor 2014 klasse G van toepassing. Overschrijding past binnen overgangsrecht. 8.350 Bezoldiging is gebaseerd op klasse H, definitief inwonersaantal per 1-1-2013 is lager dan 150.000 en is voor 2014 klasse G van toepassing. Overschrijding past binnen overgangsrecht.

10.3.8 Bezoldiging overige functionarissen, motivatie overschrijding WNT norm Niet van toepassing

10.3.9 Uitkeringen bij einde dienstverband (gewezen) topfunctionarissen, overschrijding WNT norm Niet van toepassing

10.3.10 Uitkeringen bij einde dienstverband overige functionarissen, overschrijding WNT norm Niet van toepassing

72

Arnhem, 13 april 2015 Stichting Volkshuisvesting Arnhem Directeur/bestuurder,

De heer G.Breeman

De Raad van Commissarissen

De heer M.A.N. Idema, voorzitter

Mevrouw H.A. Pries, vice voorzitter

De heer F.H. van der Togt, lid

De heer S. Bodegraven. lid

De heer B.L.M.T. van Moerkerk, lid

De heer R.F.M. Post, lid

73

74

11. Overige gegevens 11.1 Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Volkshuisvesting Arnhem is geen resultaatsbestemming opgenomen.

11.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt en toegevoegd aan de overige reserves.

11.3 Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet Daeb bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

75

76

12. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

77