Jaarrekening 2011
Volkshuisvesting Arnhem
Jaarrekening 2011 Stichting Volkshuisvesting Arnhem
24 april 2012
Inhoud Inleiding………………………………………………………………………………………………………………….3 1a.
Balans Debet zijde per 31 december 2011 (voor voorgestelde resultaatbestemming)….…………………………………………………….4
1b.
Balans Credit zijde per 31 december 2011 (voor voorgestelde resultaatbestemming)….……………………..…………………………….5
2.
Winst- en verliesrekening over 2011………………………………………………………………. 6
3.
Kasstroomoverzicht 2011..…………………..……………………………………………………….. 7
4.
Algemene Toelichting……………………………………………………………………………………. 8
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva………………………………………… 10
6.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat………………………………………………….. 17
7.
Toelichting op de balans……………………………… ………………………………………………. 23
8.
Toelichting op de Winst- en verliesrekening……………………………………………………. 40
9.
Bedrijfswaarde…………………………………………………………………………………………….. 47
10.
Overige informatie……………………………………………………………………………………….. 52
11.
Overige gegevens………………………………………………………………………………………… 55
12.
Colofon……………………………………………………………………………………………………….. 56
Pagina 2
Inleiding Het jaarresultaat komt uit op € 15 miljoen. Begroot was een verlies van € 1,5 miljoen. Ik verklaar het verschil in de vijf onderdelen. Het resultaat van onze kernactiviteit, het verhuren en onderhouden van huurwoningen is € 3,6 miljoen. De begroting was € 1,7 miljoen. Het resultaat op het verkopen van woningen bedraag € 8,5 miljoen. De begroting was € 10,5 miljoen. Ondanks de moeilijke markt is uit verkopen van bestaand bezit een resultaat van € 8,1 miljoen gerealiseerd. Het resultaat op de verkopen van onze eigen koopwoningen bedraagt € 1,2 miljoen. Daar staat tegenover dat we het resultaat uit de deelneming Schuytgraaf met € 0,8 miljoen hebben afgewaardeerd naar € 0. De kosten voor maatschappelijk dividend bedroegen € 0,5 miljoen. Begroot was € 1,6 miljoen. In werkelijkheid hebben we € 1,0 miljoen uitgegeven, maar hiervan is de helft gecompenseerd door de ontvangen Bijzondere Projectsteun. Voor woningverbetering en nieuwbouw van huurwoningen is een afwaardering van € 0,5 miljoen gerealiseerd. Een afwaardering van € 12,0 miljoen was begroot. Van de begroting van € 12,0 miljoen is € 10,0 miljoen gerealiseerd. Daarnaast is de voorziening voor grondposities verhoogd met € 2,5 miljoen. De totale afwaardering komt daarmee op € 12,5 miljoen. Daar staat tegenover dat de bedrijfswaardes voor projecten met € 12,0 miljoen is verbeterd. Onder andere doordat de sectorheffing in 2011 niet is doorgevoerd. In de projecten was met deze heffing al rekening gehouden. Het laatste onderdeel is de mutatie van de belastinglatentie. In 2011 is fiscaal een verlies gerealiseerd. Daardoor is de belastinglatentie met € 3,9 miljoen verhoogd. Deze toevoeging was niet begroot. Naar verwachting is 2011 het laatste jaar met een fiscaal verlies. De fiscale winsten van de komende jaren worden gecompenseerd door de in de afgelopen jaren opgebouwde verliescompensatie. Samenvattend bestaat de resultaat verbetering van € 16,5 miljoen voor € 1,0 miljoen uit daadwerkelijk resultaat en voor € 15,5 miljoen uit waarderingsaanpassingen (bedrijfswaarde en belastinglatentie). Dit laatste gegeven nuanceert het grote verschil. Gerrit Breeman 24 april 2012
Pagina 3
1a Balans per 31 december 2011 (Voor resultaatbestemming) (x € 1.000) Ref.1
2011
2010
en roerende zaken in exploitatie en roerende zaken in ontwikkeling en roerende zaken ten dienste van de
7.1 7.1.1 7.1.2 7.1.3
426.101 30.472 17.826
375.763 45.421 14.729
zaken verkocht onder voorwaarden
7.1.4
26.084 500.483
22.619 458.532
118 0 12.402 7.027 19.547
209 1.087 8.473 28.307 38.076
97 23.424 23.521
76 15.021 15.097
-92
33
524 12 109 2.455 2.227 5.327
432 13 0 4.178 1.476 6.099
1.148 549.934
4.086 521.923
Vaste activa
Materiële vaste activa Onroerende Onroerende Onroerende exploitatie Onroerende
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Latente belastingvorderingen Overige financiële vaste activa
Vlottende activa
7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4
Voorraden Onderhanden werk
7.3 7.3.1 7.3.2
Onderhanden projecten
7.4
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
7.5 7.5.1 7.5.2 7.5.3 7.5.4 7.5.5
Liquide middelen
7.6
1
Ref. is de afkorting van Referentie en verwijst naar het paragraafnummer waarin een nadere toelichting is opgenomen van de betreffende post. Pagina 4
1b Balans per 31 december 2011 (Voor resultaatbestemming) (x € 1.000) Ref. Eigen Vermogen Overige reserves Resultaat Boekjaar
7.7 7.7.1 7.7.1
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening toekomstige herstructureringen
7.8 7.8.1 7.8.2
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
7.9 7.9.1 7.9.2 7.9.3
Kortlopende schulden Schulden aan: -overheid -kredietinstellingen -leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva
2011
2010
103.391 15.026 118.417
71.185 32.206 103.391
4.715 -925 3.790
9.803 -5.760 4.043
10.009 357.142 26.084
132.183 208.350 22.619
393.235
363.152
8.048 11.334 3.777 9 11.324 34.492
8.242 25.000 5.757 1.876 10.462 51.337
549.934
521.923
7.10 7.10.1
7.10.2 7.10.3
Pagina 5
2
Winst- en -verliesrekening over 2011
(x € 1.000) Ref.
2011
2010
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Gerealiseerde opbrengsten projecten Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
62.050 4.647 8.169 3.749 3.986 82.601
60.920 4.453 15.159 5.829 3.559 89.920
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Kostprijs verkopen onroerende zaken Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
8.6 8.7 8.8 8.9 8.9 8.9 8.10 8.11
6.576 188 510 7.479 1.087 1.471 20.672 18.486 56.469
5.900 560 -7.602 7.267 997 1.473 23.117 19.683 51.395
26.132
38.525
1.129 10 -16.174 -15.035
1.402 16 -16.210 -14.792
11.097
23.733
3.929 15.026
8.473 32.206
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten
8.12 8.13 8.14
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Resultaat na Belastingen
8.15
Pagina 6
3
Kasstroomoverzicht 2011
Kasstroomoverzicht (indirecte methode) (x €1.000) 2
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeverandering activa en voorzieningen Resultaat verkoop woningen/onderh.project. Geactiveerde bedrijfskosten Bijz. Projectsteun Maatschappelijk Dividend Overige
2011
2010
26.132
38.525
6.577 12.953 -8.539 -3.272 -518 -253
5.900 -23.521 0 0 0 4.043 33.080
24.947
Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)
-8.424 125 772 -2.985 -10.512 22.568
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/(betaalde) interest Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst
-15.035 0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim) Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden
-6.335 18.612 -14.792 8.473
-15.035 7.533
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-5.523 89 466 -1.367
-65.217 14.978 -706 24.251
-6.319 12.293
-34.974 18.022 -27.769 115 -26.694
-44.606
0
0
49.465
60.346
-33.242
-28.554
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
16.223
31.792
Toename/afname geldmiddelen in 2011
-2.938
-521
2
Het kasstroomoverzicht kan worden opgesteld conform 2 methodes, de directe en de indirecte. Bij de directe methode worden gegevens rechtstreeks ontleend aan de kas/bank/giro. Bij de indirecte methode is het bedrijfsresultaat het uitgangspunt en worden correcties gemaakt voor de verschillen tussen kosten en uitgaven en opbrengsten en ontvangsten. Pagina 7
4
Algemene toelichting
4.1
Algemeen
Volkshuisvesting Arnhem is een stichting met de status “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Arnhem (zie colofon) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Arnhem. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
4.2
Regelgeving
De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Ook de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting is toegepast. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Begin 2011 is de nieuwe richtlijn RJ 645 van kracht geworden. Vanaf verslagjaar 2012 zullen wij deze implementeren in onze verslaglegging. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting.Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
4.3
Overige deelnemingen
Deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Rhynstroom B.V., Arnhem (38,5%) Schuytgraaf C.V., Arnhem (38,4 %) Rhynstroom B.V. / Schuytgraaf C.V. De activiteiten van Rhynstroom B.V. betreffen de ontwikkeling en realisatie van woningen en voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf. Rhijnstroom B.V. neemt als beherend vennoot deel aan de activiteiten van Schuytgraaf C.V. Deze is opgericht met het doel om de bouwopgave van 4 corporaties in de Schuytgraaf te realiseren. Volkshuisvesting Arnhem is commandiet. Volkshuisvesting maakt gebruik van de regelgeving om deze deelnemingen niet te consolideren, omdat het verkregen inzicht daarmee niet verhoogd wordt. Consolidatie zou een invloed van € 3,3 miljoen, waarvan € 2,2 miljoen betrekking heeft op het onderhanden werk en € 1,1 miljoen op de vorderingen.
Pagina 8
4.4
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Volkshuisvesting Arnhem zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW ( ‘De jaarrekening geeft een betrouwbaar beeld van vermogen en resultaat’) vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Projecten Binnen Volkshuisvesting is sprake van schattingen bij projecten voor woningverbetering en nieuwbouw. De prognoses binnen deze projecten vormen de basis voor de afwaarderingen en de voorzieningen.
Pagina 9
5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
5.1
Algemeen
5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar.
5.1.2. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Volkshuisvesting Arnhem zijn gedaan richting huurders, gemeente Arnhem en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Volkshuisvesting Arnhem voor nieuwbouw en herstructurering. Voor Volkshuisvesting is de besluitvorming definitief op het moment van ‘besluit tot realisatie’. Voor kosten die gerealiseerd zijn op een project, waar een verlies verwacht wordt en waarvoor het besluit tot realisatie nog niet is genomen, wordt een voorziening getroffen tot aan de hoogte van het mogelijke negatieve resultaat. Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en woningverbeteringprojecten, zijn opgenomen bij ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.
5.2
Materiële vaste activa
5.2.1
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Op grond in eigendom wordt niet afgeschreven. De activa in exploitatie worden annuïtair afgeschreven in 50 jaar. Verbeteringen en renovaties worden eveneens annuïtair afgeschreven. Levensduurverlenging vindt plaats naar aanleiding van woningverbeteringen en bouwkundige toetsen, uitgevoerd binnen de kaders van het strategisch voorraadbeleid. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Tevens worden hierbij de tijdens de bouw direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies worden gekwalificeerd als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Pagina 10
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De realiseerbare waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. Voor de verwerking van de verplichtingen zie paragraaf 5.1.2. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De nominale kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken de gehele levensduur. Uitgangspunten bedrijfswaarde berekening: – Huurverhoging van 2,25% voor 2012 en de volgende jaren een huurverhoging van 2,0%. Dit is in overeenstemming met de Najaar FMR 2011-2020; – Huurderving van 2,0% voor 2012 en 1,6% in 2013 en verder; Dit is in overeenstemming met de Najaar FMR 2011-2020 parameters; – Jaarlijkse stijging van de variabele lasten van 2,0%, conform jaarrekening 2010; – Jaarlijkse stijging van onderhoudskosten van 2,0%, conform jaarrekening 2010; – kosten van onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor 2012, daarna een bedrijfseconomische norm van € 1.371,- (geïndexeerd) per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.330,-); – Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop: voor eengezinswoningen € 15.653,-, voor meergezinswoningen € 11.385,-, conform calculatierecepten gebruikt in de Najaar FMR 2011-2020. – De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 1 tot 50 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (in geval van sloop); – Het moment van disconteren is medio; – De disconteringsvoet is 5,25%; – De heffingsbijdrage van het CFV maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaarde correctie betreft het
Pagina 11
verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met te verwachten sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Als feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
5.2.2
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
Dit betreffen complexen in aanbouw (huurwoningen) die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Voor zogeheten gecombineerde projecten (huur- en koopwoningen) wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden projecten(indien verkocht) en onder de post onderhanden werken (indien niet verkocht), het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winsten verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt in de winst- en verliesrekening het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken(opbrengsten) als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa (kosten). Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
5.2.3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten onder aftrek van voornamelijk lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Pagina 12
5.2.4
Onroerende zaken in Verkopen onder Voorwaarden
Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Volkshuisvesting een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als een financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van Verkoop Onder Voorwaarden. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Volkshuisvesting een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen een jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder kortlopende schulden verantwoord. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij de overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. 5.3
Financiële vaste activa
5.3.1
Te vorderen BWS-subsidies
De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.
5.3.2
Deelnemingen
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode3. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. In alle twee de deelnemingen
van Volkshuisvesting is het belang meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien voor deelnemingen onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Van alle huidige deelnemingen zijn voldoende gegevens beschikbaar. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover Volkshuisvesting Arnhem in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming c.q. het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. In deze jaarrekening zijn beide deelnemingen op nihil gewaardeerd en zijn geen voorzieningen getroffen.
3
De nettovermogenswaarde is de aanschafwaarde van de deelneming waarbij het aandeel in het eigen vermogen van de deelneming hierop wordt gemuteerd. Pagina 13
Eventuele toekomstige deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde.
5.3.3
Overige financiële vaste activa
De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. In de jaarrekening van 2011 is de lening aan
Wooninvesteringsfonds aan te merken als een obligatielening en van Woningbouwvereniging Gelderland is de leningenportefeuille overgenomen. 5.3.4. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt Volkshuisvesting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Volkshuisvesting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. In de jaarrekening van 2011 is geen sprake van bijzondere
waardevermindering van de financiële vaste activa.
5.4
Voorraden
5.4.1
Voorraden
Waardering van voorraad materialen vindt plaats tegen historische kostprijs. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. De voorraad van Volkshuisvesting bestaat voornamelijk uit grijpvoorraad die
aanwezig is in de bestelbussen van de vaklieden. 5.4.2
Onderhanden werk
De voorraden onderhanden werk (onverkocht woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe kosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde vaste en variabele kosten. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van voorraden. Pagina 14
5.4.3
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1.) Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gefactureerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 5.5
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie.
5.5.1
Huurdebiteuren
Waardering geschiedt tegen reële waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een dynamische benadering welke statisch wordt getoetst.
5.5.2
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
5.6
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
5.6.1
Voorziening pensioenen
Volkshuisvesting Arnhem heeft een tweetal pensioenregelingen (zie 6.3.4). Zowel het SPW (hoofdregeling) als ABP betreffen een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling4. Daarom is er geen pensioenvoorziening opgenomen.
5.6.2
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan: de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten
5.6.3
Voorziening toekomstige herstructureringen
4
Van een toegezegde-bijdrageregeling is sprake omdat Volkshuisvesting Arnhem is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds. Volkshuisvesting Arnhem heeft normaliter immers geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen als er sprake is van een tekort bij het pensioenfonds. Pagina 15
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, binnen een complex met bestaande onroerende zaken in exploitatie, worden betrokken in de waardering van dit complex. Als de afwaardering uit hoofde van de verwachte uitgaven hoger is dan de boekwaarde van het complex waartoe de onroerende zaak behoort dan wordt dit complex op nihil gewaardeerd en een voorziening getroffen.
5.6.4
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale en bedrijfseconomische voorschriften enerzijds en voor te compenseren verliezen anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. In de jaarrekening van
2011 hanteert Volkshuisvesting een disconteringsvoet van 5,25%. 5.7
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij de eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedragen rekening houdend met agio of disagio onder aftrek van de transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de verlies- en winstrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen met een terugkoopplicht heeft Volkshuisvesting Arnhem een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Pagina 16
6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
6.1
Algemeen
Het resultaat is bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties zijn verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde en onder vlottende activa opgenomen effecten.
6.1.1
Opbrengstverantwoording
Opbrengsten uit de levering van onroerend goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als nettoomzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de ‘percentage of completion’methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
Pagina 17
6.2
Bedrijfsopbrengsten
6.2.1
Huren
Op corporatieniveau is de gemiddelde maximale – van overheidswege – toegestane huurstijging per 1 juli 2011 1,3%. De opbrengsten van de lopende ‘Huurvast’-contracten worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, omdat bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Bij mutatie wordt de huurprijs opgetrokken naar het gewenste huurprijsniveau.
6.2.2
Vergoedingen
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten.
6.2.3.
Verkoop onroerende zaken
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit). Resultaten op verkopen uit bestaand bezit worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Resultaat uit nieuwbouwprojecten wordt genomen op basis van projectvoortgang. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht met een terugkoopverplichting wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst omdat de belangrijkste economische rechten (met name het vervreemdingsrecht) niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende Schulden, terugkoopverplichting en wordt jaarlijks met in acht name van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Het verkoopresultaat van woningen die verkocht worden met een terugkoopverplichting wordt als volgt bepaald: Het verkoopresultaat wordt gerealiseerd als de woning is teruggekocht en daarna weer is verkocht zonder terugkoopplicht ÷n als de opbrengst van alle bovengenoemde woningen hoger is dan de oorspronkelijke verplichting. 6.3
Bedrijfslasten
6.3.1
Afschrijvingen op materiële vaste activa
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode dan wel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa worden niet gecorrigeerd in de afschrijvingen.
6.3.2
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde.
Pagina 18
6.3.3
Periodiek betaalbare beloningen
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.4
Pensioenen
Volkshuisvesting Arnhem heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling (SPW) betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegdebijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Volkshuisvesting Arnhem op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Volkshuisvesting Arnhem heeft alleen de verplichting tot het betalen van premies uit hoofde van deze pensioenregelingen. Volkshuisvesting Arnhem heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
6.3.5
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Een waardeverhoging zou kunnen bestaan uit een levensduur verlenging of een huurverhoging.
6.3.6
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.7
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Volkshuisvesting Arnhem integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Sindsdien is Volkshuisvesting Arnhem verplicht over zijn integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. In deze vaststellingsovereenkomst zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.
Pagina 19
6.3.8
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
6.3.9
Financiële instrumenten
Binnen het treasurybeleid van Volkshuisvesting Arnhem dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing er van tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. In de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen kostprijs, normaal gesproken de nominale waarde, tenzij anders vermeld. Financiële derivaten (met name interestswaps) worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd. De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie.
Marktrisico Volkshuisvesting bezit geen effecten en loopt geen marktrisico.
Valutarisico Volkshuisvesting is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.
Prijsrisico Volkshuisvesting bezit geen effecten en loopt geen prijsrisico.
Liquiditeitsrisico Volkshuisvesting maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.
Renterisico Volkshuisvesting loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken wordt risico gelopen ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden wordt risico gelopen over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Voor bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Volkshuisvesting Arnhem renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente betaalt en variabele rente ontvangt.
Kredietrisico Volkshuisvesting Arnhem heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Volkshuisvesting Arnhem maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare marktwaarde is aan te wijzen, wordt de marktwaarde benaderd door deze af te leiden uit de marktwaarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-
Pagina 20
transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen) en van optiewaarderingsmodellen, rekening houdend met specifieke omstandigheden. De waardering van afgeleide financiële instrumenten is afhankelijk van het instrument: heeft het een beursgenoteerd onderliggende waarde of niet. De verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk of hedge accounting wordt toegepast of niet.
Hedge accounting Volkshuisvesting Arnhem past hedge accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten of derivaten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit gedocumenteerd. Volkshuisvesting Arnhem stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie en door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Volkshuisvesting Arnhem waardeert haar interest derivaten tegen kostprijs en past kostprijshedgeaccounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vastrentende schulden. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. • Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden afgewikkeld geamortiseerd over de looptijd van het derivaat. Het mogelijke ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt verantwoord in de winst-enverliesrekening onder de financiële baten en lasten. 6.4
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. De directie dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen en resultaatbepaling. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van de directie het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van de directie: 6.4.1
Materiële vaste activa, minimumwaarderingsregel
Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Volkshuisvesting Arnhem. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het Pagina 21
strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Volkshuisvesting Arnhem binnen de sector gangbare uitgangspunten 6.4.2
Timing en verwerking van onrendabele investeringen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Volkshuisvesting Arnhem zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces. Voor Volkshuisvesting Arnhem is de besluitvorming definitief op het moment van ‘besluit tot realisatie’. Voor kosten die gerealiseerd zijn op een project, waar een verlies verwacht wordt en waarvoor het besluit tot realisatie nog niet is genomen, wordt een voorziening getroffen tot aan de hoogte van het mogelijke negatieve resultaat. De aannames gedaan bij de bepaling financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten.
6.4.3
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Volkshuisvesting Arnhem een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De waardering van de grondposities inclusief gesloopte panden (Malburgen); - De verwerking van project ontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.
6.5
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winsten verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
Pagina 22
7
Toelichting op de Balans (x € 1.000)
7.1
Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: 7.1.1 7.1.2 7.1.3 onroerende onroerende onroerende en roerende en roerende en roerende zaken in zaken in zaken tdv exploitatie ontwikkeling exploitatie
Beginstanden Verkrijgingsprijzen Correctie 2010 Cum. waardevermindering en afschrijvingen Correctie 2010 Voorzieningen Boekwaarden per 31-12-2010 Mutaties 2011 1.1 Investeringen 2.1 Desinvesteringen 2.2 Cum. afschrijving desinvest. 2.3 Verkrijgingsprijs woningverbeteringsprojecten 2.4 Cum. afschrijv. woningverbeteringsprojecten 3.1 Afschrijvingen 4.1 Waardevermindering bedrw. 4.2 Terugneming bedrw. 5.1 In exploitatie genomen 5.2 Waardevermindering 5.3 Waardevermeerdering 6.1 Voorzieningen Totaal mutaties Recapitulatie Verkrijgingsprijzen Cum. waardevermindering en Afschrijvingen Voorzieningen Boekwaarden per 31-12-2011
7.1.4 onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Totaal
687.638 -32.125 655.513
558.400 - 32.125 526.275
85.451 0 85.451
18.540 0 18.540
25.247 0 25.247
-182.637 32.125 -150.512 0 375.763
0 0 0 -40.030 45.421
-3.811 0 -3.811 0 14.729
-2.628 -189.076 0 32.125 -2.628 -156.951 0 - 40.030 22.619 458.532
6.184 -5.023 1.426 -9.303
54.788 0 0 0
3.613 0 0 0
3.904 - 541 0 0
68.489 -5.564 1.426 -9.303
5.915
0
0
0
5.915
-6.061 -4.692 15.504 84.877 -38.489 0 0 50.338
0 0 0 -88.749 0 0 19.012 -14.949
-516 0 0 0 0 0 0 3.097
0 0 0 0 -1.048 1.150 0 3.465
-6.577 -4.692 15.504 -3.872 -39.537 1.150 19.012 41.951
575.333 -149.232
51.490 0
22.153 -4.327
0
-21.018
0
0
-21.018
426.101
30.472
17.826
26.084
500.483
28.712 677.688 -2.628 -156.187
Pagina 23
Toelichting Onderstaand volgt een toelichting op de mutaties in 2011 zoals gepresenteerd in de tabel van de vorige pagina (Bedragen * € 1,0 miljoen) 1.1
Investeringen Uitgaven voor aanschaf of bouw van huurwoningen en woningverbetering 7.1.1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie - Investeringen via onderhoud - Investeringen via aankoop
2,4 3,7
O.a. in Pijlkruidstraat en Spijkerstraat 6,1 7.1.2. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling -
Schuytgraaf veld 18/19 Nieuwbouw Pinksterbloem-/Boterbloemstraat Bruishuis Toren van Gelre (afronding) Pluimzeggelaan Geitenkamp Floriszstraat Kapelstraat Van Verschuerwijk School 3, Onder de Linden 21 Menno van Coehoornkazerne De Bosch Kemperstraat Utrechtsestraat Kindertehuis Nog te verdelen Bijzondere Projectsteun Overige
19,8 2,1 0,8 0,6 0,6 6,9 5,8 4,9 2,0 1,4 1,2 1,6 0,8 0,5 3,4 2,4 54,8
7.1.3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie - Investeringen in pand en ICT
3,6
De investering in primair informatiesysteem bedraagt € 3,3 miljoen. 7.1.4
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden = Koopgarant woningen (44) - De kostprijs van nieuwbouwwoningen
18 woningen appartementencomplex De Calla 13 woningen aan Snoekstraat/Karperstraat
1,5 2,0
- woningen uit het bezit
De boekwaarde van 13 woningen
0,3
= Sociale Koop woningen
De boekwaarde van 5 woningen
0,1
3,9
Pagina 24
2.1
Desinvesteringen 7.1.1 Onroerende zaken in exploitatie - Verkrijgingsprijs verkochte woningen
-5,0
7.1.4 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Betreft de terugkoop van 4 woningen
2.2
-0,5
Cumulatieve afschrijving desinvestering De afschrijving van de verkochte woningen. 7.1.1. Onroerende zaken in exploitatie Afgeschreven op de verkochte woningen
2.3
Verkrijgingsprijs woningverbeteringsprojecten De inbreng van de verkrijgingsprijs van de in het woningverbeteringsproject ingebrachte woningen in Activa in ontwikkeling. 7.1.1. Onroerende zaken in exploitatie - Floriszstraat - Kapelstraat - De Bosch Kemperstraat - Overig
1,4
-2,0 -5,2 -0,6 -1,5 -9,3
2.4
Cum. Afschrijvingen woningverbeteringsprojecten De inbreng van cum. afschrijvingen van de in het woningverbeteringsproject ingebrachte woningen in Activa in ontwikkeling. 7.1.1. Onroerende zaken in exploitatie - Floriszstraat - Kapelstraat - Overig
0,6 3,7 1,6 5,9
3.1
Afschrijvingen De reguliere afschrijvingen van het bezit.
In de Winst- en Verliesrekening gepresenteerd onder 8.6.
4.1
7.1.1 Onroerende zaken in exploitatie - Afschrijvingen woningen en woongebouwen
-6,0
7.1.3 Onroerende zaken ten dienste van exploitatie - Afschrijvingen Activa ten dienste van exploitatie
-0,5
Waardevermindering op basis van bedrijfswaarde Het toepassen van de minimumwaarderingsregel als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde
In de Winst- en Verliesrekening gepresenteerd onder 8.8. regel 8.
Pagina 25
7.1.1 Onroerende zaken in exploitatie - Waardevermindering 4.2
-4,7
Terugneming waardevermindering Afwaarderingen gedaan bij 4.1 worden gecorrigeerd als de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde. De stijging van de bedrijfswaarde in zijn totaliteit heeft per saldo een Terugname van de overige waardeverminderingen tot gevolg.
In de Winst- en Verliesrekening gepresenteerd onder 8.8. regel 8. 7.1.1. Onroerende zaken in exploitatie -
Van Verschuerwijk Geitenkamp Klarendal Kapelstraat Bruishuis Rietlanden Overig
1,3 7,9 1,4 0,5 0,6 0,4 3,4 15,5
5.1
In exploitatie genomen (Administratief) opgeleverde projecten gaan in exploitatie 7.1.1.
Onroerende zaken in exploitatie
-
Van Verschuerwijk Geitenkamp Klarendal diverse panden Kindertehuis Kapelstraat - De Bosch Kemperstraat - Bruishuis en Akkerwinde - Overige
33,5 32,6 6,5 1,1 6,0 1,6 2,6 1,0 84,9
7.1.2.
Onroerende zaken in ontwikkeling - Zie 7.1.1 - Niet geactiveerd maar als onderhoud geboekt - De Calla (niet in exploitatie genomen) - Grond Pluimzeggelaan (niet geactiveerd) - Verdeling Bijzondere Projectsteun Kamillelaan - Overig
-84,9 -0,8 -1,2 -0,6 -1,1 -0,1 -88,7
5.2
Waardevermindering Verwerking van de onrendabele top van de gerede projecten
Pagina 26
7.1.1.
Onroerende zaken in exploitatie
-
Van Verschuerwijk Geitenkamp Klarendal diverse panden Kindertehuis Kapelstraat De Bosch Kemperstraat Bruishuis Overige
-21,9 -9,9 -3,3 -0,7 -0,7 -0,5 -0,7 -0,8 -38,5
7.1.4.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Toepassing indexering Koopgarant - Toepassing indexering Sociale Koop (2010-2011)
-0,8 -0,2 -1,0
Indexering heeft plaatsgevonden op basis van de prijsindex bestaande koopwoningen. Voor de Koopgarant woningen betreft dit voor 2011 gemiddeld -3,72%. Voor de Sociale Koop is dit voor 2011 gemiddeld -4,0%
Verkocht onder Voorwaarden (x € 1.000) Project
Aant. Verkoopprijs Korting excl korting
Verkoop incl korting
Index
Waarde Ult 2011
exc btw Mediterraan Hibiscus
1
256
-64
192
-16
176
14
2.680
-670
2.010
-125
1.885
Monnikskap Monnikskap/ Zevenblad
8
1.663
-394
1.269
-79
1.190
48
8.902
-2.144
6.757
-480
6.277
Dovenetel
13
2.090
-523
1.568
-98
1.470
Hibiscus App.
21
3.445
-861
2.584
-124
2.460
De Calla
18
3.740
-715
3.025
-80
2.945
Snoek/Karper
13
2.180
-218
1.962
0
1.962
Bestaand Bezit
32
5.251
-1.309
3.942
-140
3.802
168
30.207
-6.898
23.309
-1.142
22.167
49
7.631
-3.487
4.144
-227
3.917
Koopgarant Sociale Koop Totaal
217
37.838 -10.385
27.453
-1.369
26.084
2010
183
29.686
20.508
-79
22.619
-9.215
Pagina 27
5.3 Waardevermeerdering Verwerking van het verkoopresultaat van woningen verkocht onder voorwaarden uit het bestaand bezit 7.1.4.
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
In de Winst- en verliesrekening gepresenteerd onder 8.8 regel 7.
-Waardering actuele waarde Koopgarant -Waardering actuele waarde Sociale Koop
0,8 0,4 1,2
6.1 Voorzieningen De mutatie van de voorzieningen 7.1.2.
Onroerende zaken in ontwikkeling
21,0
De onderbouwing is gepresenteerd in tabel 7.8 21,0 De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Deze herbouwwaarde wordt jaarlijks geïndexeerd. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 7.2
Financiële vaste activa (x € 1.000)
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: (x € 1.000) 7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 Te vorderen DeelLatente Overige BWS-subsidie nemingen belastingvorderingen 1 januari 2011 Boekwaarde 209 1.087 8.473 28.307
Totaal
38.076
Mutaties Investeringen Compensabele verliezen Desinvesteringen Afschrijvingen/aflossingen Resultaat deelnemingen 2011 Totaal mutaties
-91
-1.087
3.929
-21.280
-18.529
31 december 2011 Boekwaarde
118
0
12.402
7.027
19.547
706
706 3.929 -835 -22.077 -252
3.929 -835 -91
-21.986 -252
Alle financiële vaste activa hebben met uitzondering van de te vorderen BWS-subsidies een resterende looptijd langer dan een jaar.
Pagina 28
Tienertake
2011 in beeld
Leuk om te Leren
Jong in Arnhem
Ontwerp logo Immerloo
School III Klarenda
l
Kindertehuis Klarendal
Molen Klarendal
Bouw Hotel ModeZ
Kazerne Klarendal
ing
est Groene dak Volkshuisv
100-jarig bestaan Mussenberg
ts
Bakbromfie
MOW complex
Metin vindt werk
Toekomstig Gildehuis/ ontmoetingshuis Geitenkamp
112499 VHV flyer Geitenkamp
.indd 1 07-07-11 13:15
mp
inen Geitenka
tu Project binnen
Festival Hoogte 80
in Geitenkamp
we A
oject Het Nieu Nieuwbouwpr
Nieuwbouwproject De Groene Singel
en Wijkfeest Malburg Groenproject Kron en
burg
Nieuwbouwproject De Nieuwe Jare
n 30
R NAAR .00 UU N NI | 15 P 22 JU SHOP VA KOM O TWORK (ACHTER IRISZORG) CH LU N DE OPE INDEN, SBS6! RL ROB VE
ROENINKRON
WWW.GRR
ENBURG.NL
Nieuwbouwproject Singelkwartier
7.2.1 Te vorderen BWS-subsidies De BWS subsidies betreffen subsidies in het kader van Besluit Woninggebonden Subsidies die destijds zijn vastgesteld door het rijk, welke in de vorm van jaarlijkse bijdragen worden uitgekeerd. In 2012 wordt de laatste subsidie verstrekt. 7.2.2 Deelnemingen De Deelnemingen betreffen: Aandeel
Rhynstroom B.V., Arnhem Schuytgraaf C.V., Arnhem
38,5 % 38,4 %
Waarde Netto vermogensResultaat boekjaar vermindering waarde per 31-12-2011 -1 -35 0 -251 -800 0
Totaal
-252
-835
0
Het resultaat van Schuytgraaf C.V. en Rhijnstroom B.V. is gebaseerd op voorlopige jaarrekeningen per 31 december 2011. Het verlies in 2011 wordt veroorzaakt doordat woningen met korting worden verkocht. De waardevermindering betreft de afwaardering van de deelnemingswaarde naar nihil.
7.2.3 Latente belastingvorderingen betreffen: De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt:
Verrekenbare tijdelijke verschillen
Opgenomen onder vlottende activa 0
7.040
12.402
0
0
12.402
0
7.040
Compensabele verliezen Totaal
31-12-2011 Niet verwerkt
Opgenomen onder financiële vaste activa 0
De latente belastingvordering betreft de ultimo 2011 berekende fiscale verliezen die worden gecompenseerd met fiscale winsten in de periode 2012-2019. Actieve latenties uit hoofde van tijdelijke verschillen in waardering zijn niet gewaardeerd, omdat er over de periode 2012-2016 na verliescompensatie geen fiscale winsten zijn. Het betreft latenties inzake verwachte verkoop van bestaand bezit van € 6,6 miljoen (2010: € 6,8 miljoen) en inzake waardering van leningen o/g van € 0,4 miljoen (2010: € 0,7 miljoen). Het gehanteerde belastingtarief is 25%.
7.2.4 De Overige financiële vaste activa betreffen: Kredietovereenkomst Schuytgraaf C.V. Wooninvesteringsfonds Woningbouwvereniging Gelderland Kasgeldleningen Totaal
2011 1.594 2.000 3.433 0 7.027
2010 10.835 2.000 2.972 12.500 28.307
De kredietovereenkomst met Schuytgraaf C.V. betreft sinds 2011 alleen de koopwoningen. De huurwoningen worden op basis van voortgang gefactureerd.
Pagina 29
De participatie in het Wooninvesteringsfonds van € 2,0 miljoen betreft in theorie een eeuwig durende obligatiebelegging. Met Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) is in 2007 een treasury-overeenkomst afgesloten. Volkshuisvesting heeft de treasury-activiteiten van WBVG overgenomen, in verband met de kleinschaligheid van deze corporatie. De overeenkomst loopt tot april 2025. Door fasering van projecten was er in 2010 een kasgeldoverschot dat tijdelijk uitgeleend is aan andere woningcorporaties. In 2011 was dit niet meer het geval. 7.3 Voorraden 7.3.1 Voorraden 2011 97 0 97
Onderhoudsmaterialen Af: voorziening wegens incourantheid Totaal voorraden
2010 76 0 76
De voorraad is aanwezig in de 10 auto’s van de vaklieden. Eind 2011 is er een inventarisatie uitgevoerd. Deze heeft geleid tot een voorraadmutatie van € 0,02 miljoen.
7.3.2 Onderhanden werk Betreft de voorraad onverkochte koopwoningen in aanbouw.
aantal
verkocht
niet verkocht
Pinksterbloem/Boterbloem
45
30
15
Het Nieuwe A
17
3
14
Waterlelie
8
0
8
Zwanebloem
6
0
6
76
33
43
Koopprojecten in aanbouw
De niet verkochte woningen worden verwerkt als Onderhanden werk (7.3.2) en de verkochte woningen worden verwerkt als Onderhanden projecten (7.4).
Gerealiseerde kosten voor onverkochte woningen in aanbouw (43) Gerealiseerde grondkosten Gerealiseerde (aanloop)kosten Totaal Onderhanden werk
2011 2.337 13.687 7.400 23.424
2010 4.300 7.721 3.000 15.021
De gerealiseerde grondkosten bedragen € 23,6 miljoen. Hierop is een voorziening in mindering gebracht van € 9,9 miljoen. Het bedrag van € 23,6 miljoen heeft betrekking op Malburgen en bestaat uit aangekochte grond van de gemeente Arnhem, de boekwaarden van de inmiddels gesloopte woningen, de bijbehorende verhuiskostenvergoedingen, reeds gemaakte plankosten en de door Volkshuisvesting gemaakte uren. De voorziening bestaat voor € 8,2 miljoen uit het tekort op de grondexploitatie in Malburgen. In 2011 is deze voorziening met € 2,5 miljoen toegenomen in verband met overname van een bouwopgave en het mogelijk niet kunnen realiseren van 80 appartementen in de Wheme. De gerealiseerde (aanloop)kosten zijn gemaakt voor projecten waarvan het Besluit tot Realisatie nog niet is genomen in ’t Nieuwe A, De Wheme en de Dijkzone.
Pagina 30
7.4 Onderhanden projecten Betreft de verwerking van de verkochte koopwoningen in aanbouw (33)
Bestede kosten verkochte woningen in aanbouw Af : gedeclareerde termijnen aan kopers Totaal Onderhanden projecten
2011 3.191 -3.283 -92
2010 5.285 -5.252 33
Voor onderhanden projecten die per balansdatum niet zijn voltooid, bedraagt de cumulatieve netto-omzet € 3,6 miljoen. Het totaal aan ontvangen voorschotten voor deze onderhanden projecten bedraagt € 3,2 miljoen. Het verschil van € 0,4 miljoen is het op basis van Percentage of Completion gerealiseerde resultaat en is verwerkt in de Winst- en verliesrekening onder 8.4 en 8.11. 7.5
Vorderingen
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
7.5.1
Huurdebiteuren 2011
2010
Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid
724 -200
632 -200
Totaal huurdebiteuren
524
432
De achterstand is licht gestegen ten opzichte van 2010 en bedraagt 1,0% van de bruto jaar huur. Deze verhoging wordt veroorzaakt door een toename van de vorderingen korter dan 2 maanden. De voorziening wegens oninbaarheid is gehandhaafd op het niveau van 2010.
7.5.2
Gemeente Arnhem
Vervallen jaarlijkse termijnen BWS-subsidies Totaal Gemeente Arnhem
2011 12 12
2010 13 13
Van de te ontvangen BWS subsidies heeft de subsidie van complex Brouwerijweg en Hommelseweg een vervaldatum in januari, betrekking hebbende op het voorgaande jaar.
7.5.3
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Omzetbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
2011 109 109
2010 0 0
De omzetbelasting betreft de aangifte 4e kwartaal en de som van de suppletieaangiften over voorgaande jaren.
7.5.4
Overige vorderingen
(Ex-)huurders inzake mutatie- en serviceonderhoud en overige Af: voorziening dubieuze debiteuren mutatie- en serviceonderhoud Verkoop woningen nieuwbouw Overige Totaal overige vorderingen
2011 1.078 -275 135 1.517 2.455
2010 1.310 -463 156 3.175 4.178
De vorderingen op ex-huurders inzake mutatie- en serviceonderhoud zijn in 2011 met € 0,16 miljoen afgenomen. De voorziening voor oninbaar is aangepast aan deze verbeterde positie.
De post Overige bestaat voor € 1,5 miljoen uit de aangevraagde Bijzondere Projectsteun voor 2011. Pagina 31
7.5.5
Overlopende activa 2011 654 55 1.518 2.227
Vooruitbetaalde kosten/Nog te vorderen bedragen Stimuleringsfonds Overige Totaal overlopende activa
2010 772 165 539 1.476
De Vooruitbetaalde kosten/Nog te vorderen bedragen bestaan voor € 0,16 miljoen uit nog te ontvangen rente, voor € 0,17 miljoen uit vooruitbetaalde rente en voor € 0,42 miljoen uit diverse bedrijfslasten. De post Overige bestaat uit investeringen van Planmatig onderhoud die in 2012 geactiveerd worden. 7.6
Liquide middelen
Bank/Giro Kas Totaal liquide middelen
2011 1.146 2 1.148
2010 4.084 2 4.086
2011 103.391 15.026 118.417
2010 71.185 32.206 103.391
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de stichting. 7.7.1
Eigen vermogen
Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari Bij: resultaat boekjaar Stand per 31 december
7.8
Voorzieningen
7.8.1/2 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw/toekomstige herstructureringen In onderstaand schema staat het verloop en de presentatiewijze van de voorzieningen:
Verloop Project
Van Verschuerwijk Geitenkamp Kindertehuis Menno van Coehoorn Rodenburg flats Onder de linden/School III De Bosch Kemperstraat Klarendal Overig
Totaal Herstructurering
Stand 31-12-2010 22.469 11.184 753 1.333 0 396 712 4.012 498 41.357
Mutatie 2011 -21.430 -11.184 -753 814 2.100 1.331 -701 -2.000 -201 -32.024
Stand 31-12-2011 1.039 0 0 2.147 2.100 1.727 11 2.012 297 9.333
Pagina 32
Gebied Malburgen West Gebied Stadseiland Gebied Wheme Gebied Dijkzone Gebied Malburgen Midden Grondexploitatie Malburgen
1.950 1.413 118 456 722 5.816
1.292 141 987 -303 430 2.442
3.242 1.554 1.105 153 1.152 8.258
10.475
4.989
15.464
8.013 2.137 309 3.687
-1.888 560 100 715
6.125 2.697 409 4.402
Subtotaal Ov nieuwbouw
14.146
-513
13.633
Totaal Nieuwbouw
24.621
4.476
29.097
-7.148 58.830
3.447 -24.101
-3.701 34.729
Subtotaal Malburgen Schuytgraaf Centrum Oost Putstraat Overige
Bijzondere Projectsteun Totaal Herstructurering
-De projecten Van Verschuerwijk, Geitenkamp en de Bosch Kemperstraat zijn in 2011 afgesloten. - De resterende voorziening op de Van Verschuerwijk betreft de te verwachten nakomende kosten. - De voorziening voor School III is met € 1,3 miljoen verhoogd. Hiervan is € 1,0 miljoen voor werkzaamheden aan de binnenzijde van het gebouw waar geen directe huurinkomsten tegenover staan. Malburgen - Malburgen West De voorziening van € 3,2 miljoen heeft voor € 2,4 miljoen betrekking op Het Nieuwe A en voor € 0,8 miljoen op de grondexploitatie. - Stadseiland De voorziening van € 1,6 miljoen heeft voor € 0,4 miljoen betrekking op de Toren van Gelre en voor € 0,8 miljoen op de grondexploitatie. - Wheme De voorziening van € 1,1 miljoen heeft betrekking op 12 huurappartementen in aanbouw aan de Waterlelie. -Dijkzone De voorziening van € 0,2 miljoen heeft betrekking op de reeds gemaakte voorbereidingskosten. -Malburgen Midden De voorziening van €1,2 miljoen heeft voor € 0,4 miljoen betrekking op Akkerwinde, € 0,3 miljoen Huissensestraat en € 0,5 miljoen Pinksterbloem/Boterbloemstraat -Grondexploitatie De voorziening van € 8,3 miljoen heeft betrekking op de mogelijkheid dat niet alle gerealiseerde kosten in de grondexploitatie terugverdiend kunnen worden door middel van de bouw en verkoop van koopwoningen. De voorziening was in 2010 € 5,8 miljoen. De mutatie van € 2,5 miljoen bestaat uit 2 delen. € 1,0 miljoen is opgenomen voor het geval dat dat Volkshuisvesting de bouwopgave van 78 woningen van een derde partij zelf uitvoert. De overige € 1,5 miljoen is opgenomen voor het geval de bouwopgave van 80 appartementen in de Wheme niet gerealiseerd kan worden. Nieuwbouw - Schuytgraaf De voorziening van € 6,1 miljoen heeft betrekking op veld 18/19. De voorziening is met Pagina 33
€ 1,9 miljoen afgenomen omdat de definitieve huren hoger zijn vastgesteld. -Centrum Oost Er is een voorziening getroffen van € 0,9 miljoen voor de sloopkosten van 58 woningen in de Rijnwijk en voor € 1,4 miljoen voor gerealiseerde voorbereidingskosten. -Putstraat Er is een voorziening van € 0,4 miljoen voor de hotelontwikkeling op deze locatie. -Overige Hierin is een post opgenomen van € 1,4 miljoen betreffende het resultaat op de afgesloten grondprojecten Malburgen. Bij afronding van het project wordt het totale resultaat op de grondexploitatie toegerekend aan de gerealiseerde bouwprojecten. Verder heeft € 2,5 miljoen betrekking op de gerealiseerde kosten voor gebiedsontwikkeling in Malburgen. Bijzondere Projectsteun € 3,7 miljoen van de ontvangen Bijzondere Projectsteun moet nog worden toegerekend aan projecten. De voorziening van € 31,3 miljoen wordt op diverse plaatsen in de balans verwerkt.
Presentatiewijze in Balans
Totaal Herstructurering
1.039 0 0 2.012 2.147 2.100 1.727 11 297 9.333
773 0 0 1.581 2.014 156 1.727 11 295 6.557
7.4 Afboeking onderhanden projecten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Gebied Malburgen W Gebied Stadseiland Gebied Wheme Gebied Dijkwoningen Gebied Malburgen Mid Grondexploitatie Malburgen
3.242 1.554 1.105 153 1.152 8.258
1.295 1.554 220 70 659 0
0 0 0 83 242 8.258
1.947 0 885 0 251 0
15.464
3.798
8.583
3.083
6.125 2.697 409 4.402
6.125 1.977 72 2.489
0 0 0 1.338
0 720 337 575
Subtotaal Ov. nieuwbouw
13.633
10.663
1.338
1.632
Totaal nieuwbouw
29.097
14.461
9.921
4.715
-3.701 34.729
0 21.018
0 9.921
-3.701 3.790
Project
Van Verschuerwijk Kindertehuis Geitenkamp Klarendal Menno van Coehoorn Rodenburg flats Onder de Linden/School III De Bosch Kemperstraat Overig
Subtotaal Malburgen Schuytgraaf Centrum Oost Putstraat Overige
Projectsteun Totaal voorzieningen
7.1.2 Stand Afboeking 31-12-2011 MVA in ontw.
7.8.1/2 Stand 31-122011 266 0 0 431 133 1.944 0 0 2 2.776
Pagina 34
7.9
Langlopende schulden
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting Terugkooprecht Totaal Af: aflossingsverplichting Totaal
2011 2011 looptijd looptijd korter dan langer dan vijf jaar vijf jaar 14.664 3.393 120.962 247.514 0 22.167 0 3.917 135.626 276.991 -19.382 0 116.244 276.991
2011 2011 totaal rentevoet 18.057 368.476 22.167 3.917 412.617 -19.382 393.235
2010 2010 totaal rentevoet
4,6% 140.425 4,0% 233.350 19.031 3.588 396.394 -33.242 363.152
4,9% 4,0%
De aflossingsverplichting 2012 van € 5,4 miljoen is verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor 2011 bedroeg de aflossingsverplichting € 33,2 miljoen. De terugkoopverplichting betreft woningen die verkocht zijn middels de 'Koopgarant' regeling. Het terugkooprecht betreft woningen die verkocht zijn via de ‘Sociale koop’ regeling. De mutaties in 2011 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Stand per 1 januari 2011 Bij: JR2010 gepresenteerd onder kortlopend Totaal Bij: nieuwe leningen/mutaties terugkoop Af: aflossingen Totaal Af: aflossingsverpl. 2011 naar kort Totaal langlopende schulden per 31-12-2011
7.9.1
7.9.2
7.9.3
7.9.3
Leningen overheid
Terugkoopverplichting
132.183 8.242
Leningen kredietinstellingen 208.350 25.000
19.031 0
Terugkooprecht 3.588 0
363.152 33.242
140.425 -114.126 -8.242 18.057 -8.048 10.009
233.350 160.126 -25.000 368.476 -11.334 357.142
19.031 3.136 0 22.167 0 22.167
3.588 329 0 3.917 0 3.917
396.394 49.465 -33.242 412.617 -19.382 393.235
Totaal
De gemiddelde rente van de leningenportefeuille bedraagt 4,06% (2010: 4,32%). In het boekjaar vonden 7 renteconversies plaats voor leningen met een totale restschuld van € 16,6 miljoen (gemiddelde rentevoet van 5,57% naar 3,95%). In 2011 zijn 4 nieuwe leningen aangetrokken voor een totaal bedrag van € 46 miljoen met een gemiddelde vermogenskostenvoet van 3,04%. Er heeft herfinanciering plaatsgevonden van 39 leningen van de overheid naar kredietinstellingen met een totale restschuld van € 114,1 miljoen.
7.10
Kortlopende schulden
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
7.10.1 Schulden aan kredietinstellingen en leveranciers Schulden aan kredietinstellingen en overheid Schulden aan leveranciers Totaal schulden kredietinstellingen en leveranciers
2011 19.382 3.777 23.159
2010 33.242 5.757 38.999
Bij schulden aan kredietinstellingen is de aflossingsverplichting voor 2012 gepresenteerd. Pagina 35
7.10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Loonheffing Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
2011 0 0 9 9
2010 0 1.620 256 1.876
Omdat van 2006 t/m 2011 fiscaal verlies is gerealiseerd is de verschuldigde vennootschapsbelasting ook over 2011 nihil. De omzetbelasting betreft in 2011 per saldo een te vorderen bedrag en is verantwoord onder 7.5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen.
7.10.3 Overige schulden en overlopende passiva Transitorische rente Transitorisch onderhoud Te betalen kosten Vooruitontvangen bedragen Overige Totaal overige schulden en overlopende passiva
2011 5.136 1.555 2.566 801 1.266 11.324
2010 5.525 1.670 1.004 839 1.424 10.462
De Transitorische rente betreft de rente over 2011 die verschuldigd is in 2012. Transitorisch onderhoud betreft onderhoudskosten van 2011 waarvoor in 2012 nog een factuur ontvangen wordt. De Te betalen kosten bestaan voor € 0,8 miljoen uit Servicekosten, voor € 0,6 miljoen uit uitgaven voor Primair Systeem, voor € 0,3 miljoen uit kosten Uitzendkrachten en voor € 0,1 miljoen aan uitgaven voor Maatschappelijk Dividend. De overige € 0,8 miljoen betreft Diverse bedrijfslasten. Vooruitontvangen bedragen betreft de geprolongeerde huren in december 2011 over januari 2012. Onder Overige is onder meer opgenomen, de reservering voor BTW sportvelden Malburgen (€ 0,3 miljoen), Voorzieningen voor transitorisch verlof, gratificaties en jubilea-uitkeringen (€ 0,4 miljoen) en rekening-courant Vof Stadseiland (€ 0,2 miljoen). Een post van € 0,2 miljoen aan kosten die in 2012 ten gunste van diverse projecten geboekt wordt.
Pagina 36
7.11
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
7.11.1 Investeringsverplichtingen en verplichtingen voor onderhoud Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor een bedrag van € 19,7 miljoen. Deze verplichtingen betreffen: •
Woningverbetering en renovatie, onder andere: o Menno van Coehoorn (€ 0,8 miljoen) o Overige projecten (€ 3,1 miljoen)
•
Nieuwbouw onder andere: o Nieuwe A (€ 4,4 miljoen) o Wheme (€ 4,8 miljoen) o Huissensestraat (€ 0,2 miljoen) o Visserslaan (€ 0,4 miljoen) o Putplein hotelontwikkeling (€ 0,9 miljoen) o Schuytgraaf (€ 2,5 miljoen) o Overige projecten (€ 1,4 miljoen)
•
Planmatig onderhoud onder andere: o Lombok (€ 0,7 miljoen) o Overige projecten (€ 0,5 miljoen)
Tevens is er sprake van de volgende verplichtingen: - € 1,2 miljoen voor onderhanden werk in het service- en mutatie onderhoud. - € 0,5 miljoen voor onderhanden werk van diverse projecten. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná de balansdatum.
7.11.2 Obligo WSW Per 31 december 2011 heeft Volkshuisvesting een obligo uitstaan ten bedrage € 16,7 miljoen uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. In 2010 bedroeg het obligo € 9,0 miljoen. De toename van het obligo wordt veroorzaakt door de toename van de WSW geborgde leningen. Het aandeel van de leningen bij de gemeente Arnhem is afgenomen.
7.11.3 Kredietfaciliteit Volkshuisvesting beschikt over een kredietfaciliteit bij ING Bank N.V. van € 5,0 miljoen. Deze is gelijk aan 2010.
7.11.4
Toren van Gelre
Met de aannemer van dit project is een meningsverschil over de afbouw van het project. Deze zaak is onderwerp van arbitrage. Op verzoek van de aannemer is er door de ING Bank N.V. een bankgarantie verstrekt voor een bedrag van € 1,2 miljoen. Dit is gelijk aan 2010.
7.11.5 Treasury overeenkomst Woningbouwvereniging Gelderland. Met Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) is een treasury overeenkomst afgesloten voor een bedrag van maximaal € 4,9 miljoen. Is gelijk aan 2010.
7.11.6 Aangetrokken leningen in 2011 met stortingsdatum in 2012 en verder.
Pagina 37
In 2011 is 1 lening aangetrokken met een stortingsdatum in 2012: - Nederlandse Waterschapsbank N.V. € 12,0 miljoen, stortingsdatum november 2012;
7.11.7 Ontwikkeling plein bij Menno van Coehoornkazerne Aan de gemeente Arnhem is een toezegging gedaan om een plein te ontwikkelen. Het betreft een toezegging van € 0,9 miljoen.
7.11.8 Afnamegarantie Hegeman Volkshuisvesting staat garant voor de 28 woningen die worden gebouwd op het winkelcentrum Drieslag in Malburgen. Hiervan zijn 3 woningen verkocht.
7.11.9 Centrum Oost Volkshuisvesting heeft aan de gemeente Arnhem toegezegd een bijdrage te leveren aan het tekort in de grondexploitatie van Centrum Oost. Deze bijdrage van € 5,0 miljoen is opgenomen in onze eigen begroting van de toekomstige gebiedsexploitatie.
7.11.10 Pensioenverplichtingen Volkshuisvesting heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd-pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Dientengevolge zijn de risico’s verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans.
7.12
Niet uit de balans blijkende rechten
In het kader van de verkoop van woningen onder het concept “ koopgarant ” is korting verleend tot 25%. De totaal verleende korting beloopt per balansdatum € 6,9 miljoen (2010: € 5,6 miljoen). In het kader van de verkoop van woningen onder het concept “ sociale koop ” is korting verleend tot 50%. De totaal verleende korting beloopt per balansdatum € 3,5 miljoen (2010: € 3,4 miljoen). De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt zich borg voor de aangetrokken geborgde leningen door Stichting Volkshuisvesting Arnhem (hierna: geldnemer), voor zover deze betrekking hebben op: 1. De juiste en volledige betaling van de jaarlijkse rente en/of aflossing; 2. De juiste en volledige betaling van het overeengekomen schuldrestant; 3. De juiste en volledige betaling van de eventuele boete door het niet-tijdig en/of behoorlijke betaling van de rente en aflossing; 4. De juiste en volledige betaling van de belastingen en/of heffingen die op of met betrekking tot de betaling van hoofdsom, aflossing, rente, boeten en/of vergoedingen indien deze door de geldgever worden geheven; 5. De juiste en volledige betaling van de kosten, verbonden aan de overeenkomst tot geldlening, en van de (rechts)maatregelen die geldgever mocht nemen tot behoud of voor de uitoefening van zijn rechten, voor zover deze kosten voortvloeien uit de niet, niet-tijdige en/of niet-volledige nakoming door geldnemer van de bovenvermelde verplichtingen onder punt 1 tot en met 4.
Pagina 38
7.13
Financiële instrumenten
De financierings- en beleggingsactiviteiten van Volkshuisvesting zijn louter ondersteunend aan de volkshuisvestingsactiviteiten en het afdekken van risico’s die voortkomen uit die kernactiviteiten. Voor het afdekken van renterisico’s kunnen onder andere financiële instrumenten worden ingezet. Per 31 december 2011 bezat Volkshuisvesting onderstaande financiële instrumenten. Aan die instrumenten kan op ieder moment een marktwaarde worden toegekend. Hieronder volgt een overzicht met de ‘Marked to Market Values’ van die instrumenten per 31 december 2011.
Bedrag
Instrument 1 2 3 4
-
Interest Interest Interest Interest
Rate Rate Rate Rate
Swap Swap Swap Swap
•
•
•
7.500.000 25.000.000 25.000.000 12.500.000
Rentepercentage Ingangsdatum
Looptijd 12 50 50 50
jaar jaar jaar jaar
4,05% 3,62% 3,48% 4,40% -/- step down
03-02-2006 01-06-2009 01-08-2009 01-07-2010 Totaal
Mutatie van de Marktwaarde op 31-12-2011 -/985.872 -/7.862.329 -/5.784.912 -/415.889 -/15.049.002
De gepresenteerde marktwaarden van de renteswaps geven niet de waarden weer van de betreffende hedges. De marktwaarden van de swaps bestaan uit het verschil tussen contante waarden van de (bekende) vaste rentestromen en (verwachte) variabele rentestromen. De onderliggende (in ons geval variabele) leningen hebben zelf ook een (positieve) marktwaarde. In onze leningenportefeuille wordt het uiteindelijke resultaat van de hedge vastgelegd (een vaste lening). Een eventueel verschil tussen de nominale waarde en de reële waarde van de hedge zit begrepen in de eerder bij ‘Langlopende schulden’ genoemde ‘rentabiliteitswaardecorrectie’. Bij de swaps zijn geen zogeheten CSA’s overeengekomen, er vinden derhalve geen verrekeningen van marktwaarde-ontwikkelingen plaats. Wel kennen de langlopende swaps een clausule om na iedere 5 jaar de swap desgewenst te beeindigen. Indien een partij daarvoor kiest, dan zal de eventuele marktwaarde op dat moment in principe verrekend moeten worden. Het eerste keuzemoment is eind 2013. Volkshuisvesting heeft verder voor een bedrag van € 41,85 miljoen aan zogeheten extendible leningen in de portefeuille. De betreffende geldgevers hebben op een toekomstig moment éénmalig het recht de lening voort te zetten met een afgesproken looptijd tegen een vooraf bepaald rentepercentage (de ‘strike’). Deze strikes zijn zodanig gekozen, dat geldgevers wellicht geen gebruik zullen maken van hun ‘optierecht’. Er zijn aan die rechten derhalve geen waarden toegekend. Ook zijn de strikes zodanig gekozen dat wanneer wél gebruik wordt gemaakt van het recht, de lening niet duurder wordt dan een lening met die verlengde looptijd tijdens het moment van afsluiten.
Pagina 39
8
Toelichting op de Winst- en Verliesrekening (x € 1.000)
8.1
Huren
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
Af : Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens huurkortingen Huurderving wegens leegstand sloop Huurderving wegens oninbaarheid Huurderving wegens leegstand verkoop Totaal huren
2011 60.389 3.312
2010 59.347 3.077
63.701 -729 -296 -11 -240 -375 62.050
62.424 -654 -305 -30 -118 -397 60.920
De huren stijgen conform de algemene huurverhoging van 1,3% per 1 juli 2011. Daarnaast zorgt de nieuwbouw in Malburgen en de Schuytgraaf voor € 0,33 miljoen extra huurinkomsten ten opzichte van 2010. De huurderving wegens leegstand bestaat uit technische-, verhuur- en projectleegstand. De gemiddelde technische leegstand is gedaald van 17 naar 14 dagen, de verhuurleegstand is gestegen van gemiddeld 10 naar 12 dagen. De kosten van deze leegstand bedragen € 0,45 miljoen. De overige € 0,27 miljoen huurderving leegstand worden veroorzaakt door huurderving met name het Bruishuis en projectleegstand van de Geitenkamp. De verleende huurkortingen hebben voor € 0,12 miljoen betrekking op de exploitatie van het Bruishuis en voor € 0,08 miljoen op de korting voor de flats Schipholplein. De huurderving wegens oninbaarheid van de huur is 0,37% van de totale huursom. De hogere derving ten opzichte van 2010 wordt vooral veroorzaakt door een post van € 0,08 miljoen oninbare huuropbrengsten voor ons voormalige kantoorpand. De huurderving door verkoopleegstand is veroorzaakt door de 108 verkopen in 2011. De 108 verkochte woningen hebben gemiddeld 155 dagen leeg gestaan (2010: 180 dagen). Daarnaast staan aan het einde van het jaar 76 woningen te koop (2010:67 woningen).
8.2
Vergoedingen
Overige goederen, leveringen en diensten Af : Vergoedingsderving wegens leegstand Vergoedingsderving wegens oninbaarheid Totaal vergoedingen
2011 4.794 -141 -6 4.647
2010 4.675 -215 -7 4.453
De vergoedingen hebben voor € 1,0 miljoen betrekking op de niet verrekenbare fondsen en voor € 3,8 miljoen op de verrekenbare servicekosten. De daling van de leegstandsderving is volledig toe te schrijven aan het Bruishuis.
Pagina 40
8.3
Verkoop onroerende zaken
Reguliere verkopen Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Af: verkoopkosten Totaal opbrengst verkopen bestaand bezit
2011
2010
11.908 -2.890 -849 8.169
20.644 -5.094 -391 15.159
Via de reguliere verkoop zijn er in 2011 108 woningen verkocht voor een gemiddelde verkoopprijs van € 130.800,-. Het gemiddelde netto verkoopresultaat is € 87.300,- per woning. Van deze woningen zijn er 18 verkocht onder voorwaarden. (Koopgarant 13 en Sociale Koop 5). Het resultaat van de onder voorwaarden verkochte woningen is € 1,1 miljoen. Dit wordt gepresenteerd als winst bij 8.8 Overige waardeverminderingen. Het resultaat op de 90 regulier verkochte woningen (en 1 berging en 1 garage) bedraagt € 8,2 miljoen en is hier gepresenteerd. Van de verkoopkosten heeft € 0,7 miljoen betrekking op doorbelaste kosten mutatieonderhoud. De onderhoudskosten van alle te koop staande woningen worden ten laste van het verkoopresultaat gebracht. In 2010 werd slechts 50% van de onderhoudskosten ten laste van het verkoopresultaat gepresenteerd en de andere 50% onder onderhoud. 8.4
Gerealiseerde opbrengsten projecten
Opbrengst verkopen opgeleverde nieuwbouw koopwoningen Gerealiseerde opbrengsten verkochte koopwoningen in aanbouw Subtotaal
2011 1.189 3.647 4.836
2010 623 5.510 6.133
Deelnemingen Winst uit Deelneming Schuytgraaf Afwaardering Subtotaal Totaal gerealiseerde opbrengsten projecten
-252 -835 -1.087 3.749
-304 -304 5.829
Opbrengst verkopen opgeleverde nieuwbouw koopwoningen In 2011 zijn 40 nieuwbouw woningen administratief opgeleverd, allen aan de Snoekstraat en Karperstraat. Hiervan hebben 38 woningen betrekking op een project met een gescheiden koopaannemingsovereenkomst waardoor hier alleen de gefactureerde grondopbrengsten en de bijkomende kosten zijn vermeld. De totale opbrengst is € 3,3 miljoen. Hiervan is in 2010 € 2,1 miljoen gepresenteerd zodat in 2011 € 1,2 miljoen resteert. De kostprijs is gepresenteerd onder 8.7. Het totale resultaat bedraagt € 1,2 miljoen waarvan in 2010 al € 0,2 miljoen is genomen. Gerealiseerde opbrengsten verkochte koopwoningen in aanbouw De gerealiseerde opbrengsten van verkochte koopwoningen in aanbouw betreft de gerealiseerde kosten vermeerderd met het resultaat van de verkochte woningen op grond van het gereedheidspercentage. Het gaat hier om de omzet van 30 (van de 45) verkochte woningen aan de Pinksterbloemstraat en Boterbloemstraat en van 3 (van de 17) woningen aan het Nieuwe A. Winst uit deelneming Schuytgraaf Het negatieve resultaat van Schuytgraaf C.V. bedraagt € 0,7 miljoen. Het aandeel van Volkshuisvesting is 38,4%. De deelnemingswaarde is in 2011 afgewaardeerd naar nihil. Volkshuisvesting beschouwt deze deelneming als een verlengstuk van haar eigen activiteiten in Arnhem. Daarom wordt het resultaat verantwoord onder de Gerealiseerde opbrengsten projecten.
Pagina 41
8.5
Overige bedrijfsopbrengsten
Geactiveerde bedrijfskosten inzake bouwkundige projecten Geactiveerde bedrijfskosten inzake project nieuw primair systeem Aan derden doorberekende uren Overige dekkingsmiddelen Opbrengst plaatsing GSM-antennes Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2011 2.652 620 152 520 26 16 3.986
2010 2.847 0 164 522 24 2 3.559
De geactiveerde bedrijfskosten betreft doorbelaste uren van projectmedewerkers aan de bouwkundige en sociale ontwikkelprojecten. De implementatie van een nieuw primair informatiesysteem is gerealiseerd met inzet van eigen personeel. De kosten zijn geactiveerd bij de investering in het systeem. De overige dekkingsmiddelen bestaan voor € 0,3 miljoen uit beheersvergoeding voor Verenigingen van Eigenaren en beheer voor derden. In 2011 is het beheer gevoerd voor 37 VVE’s. Het beheer voor derden betreft Centrum Oost en tot december de Gemeentepanden aan de Nijmeegseweg. 8.6
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
2011 6.061 515 6.576
2010 5.383 517 5.900
2011 188
2010 560
188
560
De afschrijving op het primair informatiesysteem vindt plaats vanaf 2012. 8.7
Kostprijs verkopen onroerende zaken
Kostprijs nieuwbouw Totaal Kostprijs verkopen onroerende zaken
In 2011 zijn 40 nieuwbouw woningen administratief opgeleverd (Snoekstraat en Karperstraat). De totale kostprijs verkopen nieuwbouw is € 2,1 miljoen, waarvan in 2010 € 1,9 miljoen als kosten onderhanden projecten gepresenteerd (onder 8.11) zodat in 2011 € 0,2 miljoen resteert. De kostprijs van koopwoningen in aanbouw wordt gepresenteerd onder 8.11 Overige Bedrijfslasten. 8.8
Overige waardeveranderingen materiele vaste activa
1. 2. 3. 4.
Mutatie voorziening Herstructurering Mutatie voorziening Nieuwbouw Malburgen Mutatie voorziening Nieuwbouw Overig Bijzondere Projectsteun Totaal mutatie voorzieningen (zie 7.8)
5. 6. 7. 8.
Opgeleverde nieuwbouw huurwoningen Opgeleverde woningverbeteringsprojecten Waardevermeerdering Verkoop onder voorwaarden Bedrijfswaarde aanpassingen
9. Overige Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa
2011 -32.024 4.989 -513 3.447 -24.101
2010 -3.343 724 9.350 -940 5.791
2.128 34.445 -1.150 -10.812
6.856 472 -1.810 -18.000
0 510
-911 -7.602
Pagina 42
Toelichting: 1. De voorziening voor Herstructurering neemt af met € 32,0 miljoen. Deze mutatie bestaat voornamelijk uit: Van Verschuerwijk - € 21,4 miljoen, Geitenkamp - € 11,1 miljoen, Klarendal - € 1,1 miljoen. Voor de Rodenburg Flats is een voorziening getroffen van € 2,1, miljoen. 2. De voorziening Nieuwbouw Malburgen neemt toe met € 4,9 miljoen. Belangrijkste onderdelen hiervan zijn de toevoeging van de voorziening voor het Nieuwe A € 2,1 miljoen en € 2,5 miljoen voor de grondexploitatie. 3. De voorziening Nieuwbouw Overig neemt af met € 0,5 miljoen. Dit betreft een afname van € 1,9 miljoen voor veld 18/19 in de Schuytgraaf doordat de definitieve huren hoger zijn vastgesteld. De voorziening voor Centrum Oost neemt met € 0,6 miljoen toe. 4. Betreft de Bijzondere Projectsteun voor de Krachtwijken. De projectsteun van 2011 ad. € 1,5 miljoen is opgevoerd en de projectsteun 2010 is in mindering gebracht op de kosten voor sociaal investeren en de financieel afgesloten projecten. 5. Dit betreft het administratief in exploitatie nemen van het Bruishuis en de opgeleverde Koopgarantwoningen aan de Calla. 6. De opgeleverde woningverbeteringprojecten betreffen voornamelijk Geitenkamp, Van Verschuerwijk en Klarendal 100% Mode. 7. Betreft het verschil tussen verkoopopbrengst en de boekwaarde van de verkochte woningen onder Koopgarant of Sociale koop. De verkopen onder voorwaarden worden gewaardeerd op actuele waarde. 8. De Terugneming van de waardeverminderingen is € 15,5 miljoen en de Waardevermindering is € 4,7 miljoen. Per saldo is er sprake van een terugneming van € 10,8 miljoen. Zie hoofdstuk 9. 9. Niet van toepassing in 2011.
8.9
Lonen en salarissen
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen en salarissen
2011 7.479 1.087 1.471 10.037
2010 7.267 997 1.473 9.737
De lonen en salarissen zijn ten opzichte van 2010 met 2,9% gestegen. Dit is te verklaren door een CAO verhoging van 1,5% en periodieke stijgingen van gemiddeld 1,1%. Het gemiddeld aantal FTE’s in 2011 is 154,3. Dit is 3,6 FTE minder dan in 2010. Ook zit er een kleine stijging in de premies van 1,3%. De extra personeelskosten voor medewerkers ter vervanging van inzet bij de realisatie van het primair informatiesysteem bedragen € 0,3 miljoen. 8.10
Lasten onderhoud
Planmatig onderhoud Mutatie onderhoud Service onderhoud Contract onderhoud Af: verantwoord onder personeelskosten Af: mutatie voorziening onderhoudsdebiteuren Totaal lasten onderhoud
2011 9.963 4.036 5.112 1.980 -231 -188 20.672
2010 10.304 5.034 5.984 1.995 -200 0 23.117
Mutatie onderhoud: De kosten zijn in 2011 € 1,0 miljoen lager dan de kosten in 2010. De gemiddelde kosten per mutatie zijn 15% per mutatie gedaald. Daarnaast zijn er in verband met de lagere mutatiegraad 6% minder mutaties uitgevoerd. In 2011 zijn er 1.176 mutaties geweest. De kosten waren € 3.432 per mutatie (In 2010 was dat € 4.040).
Pagina 43
Service onderhoud: De lagere kosten in 2011 ten opzichte van 2010 van € 0,9 miljoen worden veroorzaakt mindere uitgaven in de wijken Malburgen en Nieuw-Zuid. De gemiddelde kosten in deze wijken zijn 20% lager ten opzichte van 2010. Daarnaast is er een vrijval van gereserveerde kosten geweest van € 0,3 miljoen. In 2011 zijn er 21.997 meldingen geweest voor Service Onderhoud. De kosten waren € 227 per melding. (In 2010 was dat € 287). 8.11
Overige bedrijfslasten 2011
2010
1.911 80 1.113 72 3.176
1.842 79 927 95 2.943
3.716 255 3.971
3.796 261 4.057
4.821 3.191 495 888 658 1.286 11.339 18.486
4.453 5.285 301 1.400 500 744 12.683 19.683
Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Accountantshonoraria Automatiseringskosten Kosten RvC
Subtotaal beheerkosten Heffingen en Verzekeringen Belastingen Verzekeringen
Subtotaal heffingen en verzekeringen Overige bedrijfslasten Servicekosten Kosten onderhanden projecten Maatschappelijk dividend Kosten inleen- en uitzendkrachten Overige personeelskosten Diverse bedrijfslasten
Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
Beheerskosten Algemene beheer- en administratiekosten De huisvestingskosten waren in 2011 € 0,05 miljoen hoger dan in 2010 door derving leegstand en minder doorbelastingen van een deel van het kantoorpand. De automatiseringskosten waren in 2011 € 0,185 miljoen hoger door extra licenties en extra preventief onderhoud aan de servers.
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2011 2010 Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
65 5 8 2
74 3 0 2
80
79
Pagina 44
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Volkshuisvesting Arnhem zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
Overige bedrijfslasten De Servicekosten zijn de tegenhanger van de bij 8.2 gepresenteerde Overige vergoedingen voor leveringen en diensten. De uitgaven voor Maatschappelijk Dividend bedroegen in 2011 € 1,0 miljoen. Op dit bedrag is de ontvangen Bijzondere Projectsteun van € 0,5 miljoen in mindering gebracht voor zover deze betrekking heeft op deze post. Voor een specificatie en nadere toelichting van het maatschappelijk dividend wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van het jaarverslag. De lagere kosten voor inleners en uitzendkrachten worden veroorzaakt minder inzet van tijdelijke vervanging van vast personeel en voor de inzet voor projecten. In verband met de realisatie van het primair informatiesysteem zijn wel voor € 0,2 miljoen extra inleners ingezet. De hogere kosten voor Overige personeelskosten wordt met name veroorzaakt door een hogere reservering voor verloftegoeden. Onder Diverse bedrijfslasten is in 2011 een bedrag opgenomen voor de eenmalige heffing van het Centraal Fonds van € 0,3 miljoen.
8.12
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten op liquide middelen Overige rentebaten Totaal rentebaten
2011 268 861 1.129
2010 509 893 1.402
De rentebaten op liquide middelen bevat de rente op de kasgeldleningen aan andere woningcorporaties (o.a. Ymere en Lieve de Key) als gevolg van overtollig kasgeld, de rente van het Woning Investerings Fonds en reguliere banksaldi. De lagere renteopbrengst in 2011 wordt veroorzaakt door de lagere banksaldi en doordat er geen nieuwe kasgeldleningen zijn verstrekt. De overige rentebaten bevat de doorbelaste rente aan de samenwerking Centrum Oost (€ 0,6 miljoen) en de rente opbrengst voor de treasury activiteiten van WBVG (€ 0,2 miljoen) 8.13
Opbrengsten financiële vaste activa
Rente op te vorderen subsidies Rente op overige vorderingen Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten
2011 9 1 10
2010 15 1 16
2011 5.541 10.546 87 16.174
2010 7.163 8.946 101 16.210
De rente op te vorderen subsidies betreft de BWS-subsidies.
8.14
Rentelasten en soortgelijke kosten
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Rente overige schulden Totaal rentelasten
Pagina 45
De lagere rente voor leningen overheid is het gevolg van de herfinanciering van 39 leningen. Nieuw aangetrokken zijn 4 leningen met een totaal bedrag € 46,0 miljoen. De totale portefeuille is per saldo toegenomen met € 13,0 miljoen. De gemiddelde rentevoet is gedaald van 4,32% naar 4,06%.
8.15
Vennootschapsbelasting
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen Mutatie latente belastingen Latente belastingen
2011
2010
0 3.929 3.929
0 8.473 8.473
Er is geen acute belastingdruk, omdat fiscale verliescompensatie uit voorgaande jaren en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen worden benut. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, uit renovatieprojecten, verkoop bestaand bezit en afschrijvingen op het vastgoed. Het gehanteerde belastingtarief is 25%.
Pagina 46
9
Bedrijfswaarde
Algemene kaders bedrijfswaarde
Werkwijze De werkwijze is vergeleken met vorig jaar niet veranderd. Wel is een aantal uitgangspunten gewijzigd. De verschillenanalyse van de bedrijfswaarde is op basis van een werkdocument van Ortec en de VA-Generator uitgevoerd. Het werkdocument bestaat uit een aantal stappen die worden doorlopen waarbij steeds wordt geanalyseerd wat het effect is op de bedrijfswaarde. Uitgangspunten bedrijfswaarde berekening: – Huurverhoging van 2,25% voor 2012 en de volgende jaren een huurverhoging van 2,0%. Dit is in overeenstemming met de Najaar FMR 2011-2020; – Huurderving van 2,0% voor 2012 en 1,6% in 2013 en verder; Dit is in overeenstemming met de Najaar FMR 2011-2020 parameters; – Jaarlijkse stijging van de variabele lasten van 2,0%, conform jaarrekening 2010; – Jaarlijkse stijging van onderhoudskosten van 2,0%, conform jaarrekening 2010; – Kosten van onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor 2012, daarna een bedrijfseconomische norm van € 1.371,- (geïndexeerd) per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.330,-); – Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop: voor eengezinswoningen € 15.653,-, voor meergezinswoningen € 11.385,-, conform calculatierecepten gebruikt in de Najaar FMR 2011-2020. – De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 1 tot 50 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (in geval van sloop); – Het moment van disconteren is medio; – De disconteringsvoet is 5,25%; – De heffingsbijdrage van het CFV maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Deze verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Door Volkshuisvesting is een verkoopplan opgesteld waarin 741 onroerende zaken de komende 10 jaren voor verkoop zijn geoormerkt. Hiervan worden 439 eenheden verkocht in de periode 2012-2016. Dit aantal is vervolgens ingerekend in de bedrijfswaarde. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur. Als feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Pagina 47
Bedrijfswaarde ontwikkeling 2011 (* € 1.000,-) Overzicht bedrijfswaardemutaties Bedrijfswaarde 2010 Rentabiliteitswaardecorrectie 2010 (incl. 55 versieverschil) Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen)
647.796 63.371 584.425
Stap 1 Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling
-36.585 29.146 7.317 -122
Stap 2 Voorraadmutaties Verkoop Sloop Overige weggevallen vhe’s Verbeteringen Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe’s Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties
-693 -4 406 8.239 12.331 657 -472 5.175 25.639
Stap 3 Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen
1.990 -5.683 -3.693
Stap 4 Wijzigingen exploitatiebeleid Huurbeleid Huurderving Lasten onderhoud Exploitatielasten (excl onderhoud) Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
-1.368 22 -2.701 29.271 25.224
Stap 5 Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbetering Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid Stap 6 Stelselwijzigingen
-11.875 0 0 -11.875 0
Stap 7 Rentabiliteitswaardecorrectie 2011
55.964
Stap 8: Diverse correctie na eerste doorrekening
7.978
Bedrijfswaarde 2011 Mutatie bedrijfswaarde
683.540 35.744
Pagina 48
Toelichting Bedrijfswaarde ontwikkeling 2011
Stap 1
Autonome mutaties
Vrijval kasstromen In vergelijking met de bedrijfswaardeberekening van 2010 is het jaar 2011 nu gerealiseerd. De kasstromen van het jaar 2011 worden in deze stap uit de bedrijfswaarde gehaald. Dit levert een lagere bedrijfswaarde op. Het effect is € –36,6 miljoen.
Effect van een jaar opschuiven Analoog aan ‘Vrijval kasstromen’ worden alle resterende kasstromen een jaar minder contant gemaakt. Dit levert een stijging van de bedrijfswaarde op (effect van € +29,1 miljoen).
Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Binnen de ‘vrijval kasstromen’ wordt de verkoopopbrengst 2010 uit bestaand bezit uit de bedrijfswaarde gehaald. Aangezien de verkopen voor 5 jaar mogen worden ingerekend, verschijnt nu het jaar 2015 aan de horizon en wordt ingerekend. Dit veroorzaakt een stijging van de bedrijfswaarde van € +7,3 miljoen.
Stap 2
Voorraadmutaties
Verkoop Binnen de stap verkoop wordt het verschil tussen de begrote verkopen en de werkelijk verkopen verwerkt. In de verkoopplanning stonden voor het jaar 2011 107 verkopen gepland. In werkelijkheid zijn 125 eenheden verwijderd uit de bedrijfswaarde. Dit betreft 108 verhuureenheden welke daadwerkelijk verkocht zijn in 2011 (110 verkocht waarvan 2 in 2011 ook aangekocht). Er zijn daarnaast eind 2010 nog 17 eenheden verkocht, welke in de bedrijfswaarde 2010 nog zijn meegenomen. Het effect op de bedrijfswaarde 2011 is € –0,8 miljoen (waarvan € -0,1 miljoen in stap 8).
Sloop De bedrijfswaarde van de in 2011 gesloopte woningen komt te vervallen. In 2011 zijn er 2 verhuureenheden gesloopt. Het gaat om verhuureenheden in complex 371 en complex 838. Het effect op de bedrijfswaarde is nihil.
Overige weggevallen vhe’s De bedrijfswaarde van de overige in 2011 weggevallen vhe’s komen te vervallen. Het betreft Sonsbeeksingel 145-146 die is samengevoegd en omgenummerd tot 4 vhe’s, er vervalt dus 1 vhe en hier komen 4 andere vhe’s voor terug, daarnaast zijn er nog 2 vhe’s omgenummerd. Deze woningen waren nog aanwezig in de bedrijfswaarde van 2010. Het effect op de bedrijfswaarde is € +0,4 miljoen.
Verbeteringen Toekomstige verbeteringen in het bestaand bezit worden niet meegenomen in de bedrijfswaardeberekening omdat Volkshuisvesting zoveel mogelijk aan wil sluiten bij de uitgangspunten van het WSW en CFV. Levensduurverlenging door gerealiseerde verbetering levert een extra bedrijfswaarde op van € +3,6 miljoen, effect van extra huur door renovatie is € +4,6 miljoen.
Nieuwbouw Volkshuisvesting kiest ervoor om in de bedrijfswaarde berekening geen rekening te houden met toekomstige nieuwbouw. Hierdoor wordt de bedrijfswaarde in totaal toegevoegd wanneer nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd. In 2011 zijn er 101 woningen meegenomen in de bedrijfswaarde. Het effect op de bedrijfswaarde is € +12,3 miljoen, in stap 8 worden 11 woningen aan de Boterbloemstraat toegevoegd. Het effect hiervan is € +1,9 miljoen.
Overig nieuwe vhe’s 9 eenheden. Het effect op de bedrijfswaarde is € -0,5 miljoen. Pagina 49
Aankoop Door aankoop stijgt de bedrijfswaarde met € +0,7 miljoen, dit betreft met name Klarendal en een aantal terugkoop panden.
Overige mutaties woongegevens Door mutatie van de woongegevens stijgt de bedrijfswaarde met € +5,2 miljoen. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door meer huurinkomsten (€ +3,9 miljoen) en anderzijds door lagere ingerekende organisatiekosten, dit wordt veroorzaakt door de oplevering van nieuwbouw woningen in combinatie met de jaren vast methode en de gehanteerde kostenfactoren. Stap 3
Parameterwijzigingen
Indexaties In 2011 zijn er geen wijzigingen doorgevoerd in de indexaties.
Disconteringsvoet In 2011 zijn er geen wijzigingen doorgevoerd in de disconteringsvoet, deze blijft 5,25% conform de voorschriften van het WSW.
Levensduur De levensduur van een complex is op 10 jaar gesteld, als er sprake is van een levensduur korter dan 10 jaar. Dit geldt alleen voor die complexen waarbij geen sprake is van sloop of een ander plan waaruit blijkt dat de levensduur van het complex terecht korter is dan 10 jaar. Dit standpunt is ingenomen omdat de complexen waarvan de levensduur korter is dan 10 jaar in aanmerking komen voor een herijking in het strategisch voorraadbeleid. Het effect van het optrekken van de levensduur naar minimaal 10 jaar en het optrekken van de levensduur van grote renovatieprojecten is € +2,0 miljoen op de bedrijfswaarde.
Mutatiegraad De mutatiegraad van de vhe’s heeft invloed op de harmonisatie. De huren van vhe’s worden bij mutatie tegen streefhuur (respectievelijk 72%, 77% of 82% van de maximaal redelijke huur) weer verhuurd. Het effect van een daling van de mutatiegraad op de bedrijfswaarde is € -5,7 miljoen.
Stap 4
Wijzigingen exploitatiebeleid
Huurbeleid Het beleid met betrekking tot de huurverhoging is ongewijzigd, namelijk inflatievolgend. Alleen voor het eerste jaar (2012) is de inflatie aangepast van 2,0% naar 2,25%. Dit heeft een effect van € +1,4 miljoen op de bedrijfswaarde. Het huurdervingspercentage voor 2012 is 2,0%. Vanaf 2013 wordt gerekend met 1,6%. Hier is geen mutatie in geweest. Het effect op de bedrijfwaarde is dan ook nihil.
Lasten onderhoud Voor de bedrijfswaarde van 2011 is voor het jaar 2012 de begroting ingerekend en voor de jaren vanaf 2013 is de geïndexeerde norm van € 1.371 per eenheid toegepast. Het rekenen met de norm past in het beleid van Volkshuisvesting om de norm als taakstellend te willen hanteren voor de onderhoudskosten. Het effect op de bedrijfswaarde is € -2,7 miljoen.
Exploitatielasten De ingerekende bedrijfslasten zijn in lijn met de begroting 2012, de begroting 2012 is aanzienlijk lager dan de begroting 2011. Deze bedragen zijn vervolgens ook in de jaren na 2012 geïndexeerd opgenomen. Het effect van de overige bedrijfslasten op de bedrijfswaarde € +29,3 mln, met name door een correctie op vorige jaar en het niet extrapoleren van tijdelijke Enter medewerkers.
Pagina 50
Stap 5 Wijzigingen (des)investeringsbeleid
Verkoopbeleid Het verkoopprogramma is door de aanhoudende slechte verkoopmarkt naar beneden bijgesteld ten opzichte van de verwachting van 2010. In 2010 is uitgegaan van een aantal verkopen van 2011 tot en met 2015 van 475. In 2011 wordt uitgegaan van een aantal verkopen van 2012 tot en met 2016 van 428, waaronder 40 woningen onder Koopgarant. Het effect op de bedrijfswaarde is € 11,9 miljoen.
Sloopbeleid In de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met toekomstige slopen.
Verbeteringsbeleid Verbeteringen in het bestaand bezit worden niet meegenomen in de bedrijfswaardeberekening en hebben daarom ook geen invloed op de bedrijfswaarde. Stap 6
Stelselwijzigingen
Er hebben zich geen stelselwijzigingen voorgedaan.
Stap 7
Rentabiliteitswaarde correctie
Rentabiliteitswaarde correctie De rentabiliteitswaardecorrectie is het verschil tussen de reële waarde (rentabiliteitswaarde) van de rente- en aflossingsverplichtingen en de boekwaarde daarvan. Deze correctie is ten opzicht van 2010 gedaald van € +63,4 miljoen naar € +56,0 miljoen in 2011. De verklaring hiervoor is het inrekenen van een variabele opslagpercentage op de basisrenteleningen van 0,4% gedurende de hele looptijd van de lening, het effect hiervan is € -9,7 miljoen. Daarnaast zijn er nog autonome effecten en effecten van nieuwe leningen, dit maakt het totaal effect van de rentabiliteitswaarde correctie op de bedrijfswaarde € -7,5 miljoen.
Stap 8
Diverse correcties na eerste doorrekening
Na het doorlopen van de gebruikelijke stappen (begin december 2011) zijn er nog wijzigingen doorgevoerd om te komen tot een optimale bedrijfswaarde. Het effect van deze aanvullende stap is € +8,0 miljoen. De belangrijkste items van deze aanvullende stap zijn: - Toevoeging 11 woningen Boterbloemstraat (€ +1,9 miljoen) - Afsluiting van het woningverbeteringsproject de Geitenkamp, hogere huur door extra woningkwaliteit (met name isolatie) en levensduurverlenging (€ +11,1 miljoen) - Afsluiten van het woningverbeteringsproject de Kapelwijk, hogere huur door extra woningkwaliteit (met name isolatie) en levensduurverlenging (€ +2,4 miljoen) - Levensduurverlenging van de Van Verschuerwijk, Floriszstraat en Bosch Kemper (€ +1,5 miljoen) - Bedrijfslastenindex (correctie op indexering bij jaarwissel) (€ -8,7 miljoen) - Aankoop van winkelstrip en woningen aan de Pijlkruidstraat (€ +2,5 miljoen) - Belasting en verzekeringen (correctie om in lijn met begroting te blijven) (€ +1,2 miljoen) - Update van de gegevens Rijnwijk, erfpacht en levensduur (€ -1,2 miljoen)
Pagina 51
10
Overige informatie
10.1
Werknemers
Gedurende het jaar 2011 had de corporatie gemiddeld 154,3 werknemers in dienst. In 2010 waren dat er 157,9. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 10.2
Bestuurder en commissarissen
Bestuur Bij de aanstelling van de heer Breeman in 2000 is het salaris en het salarisperspectief bepaald op basis van een advies van een externe adviseur. In 2004 is het salaris getoetst aan de aanbevelingen van de commissie Izeboud en toen als ‘passend’ beoordeeld. Er is bewust afgezien van een variabele beloningscomponent omdat de partijen van mening waren (zijn) dat de prestaties in een maatschappelijke organisatie niet afhankelijk moeten zijn van financiële prikkels. In een maatschappelijke onderneming moeten maatschappelijke drijfveren leidend zijn. Voor de jaarlijkse salarisverhoging is aangesloten bij de systematiek die geldt voor de medewerkers en die vastgelegd is in de CAO voor woningcorporaties. Er zijn geen afspraken gemaakt over uitkeringen bij het voortijdig beëindigen van het dienstverband. De heer Breeman mag Volkshuisvesting verlaten op 62-jarige leeftijd en ontvangt dan 73,5 % van het gemiddeld bij de corporatie verdiende salaris. Er is nog onduidelijkheid over de uitwerking van deze bepaling. In 2012 wordt geanalyseerd wat de invloed zal zijn. De hoogte van de financiële verplichting is niet materieel voor de jaarrekening. Vergoedingen voor nevenfuncties komen ten gunste van Volkshuisvesting. De heer Breeman rijdt in een bedrijfsauto en vergoedt Volkshuisvesting daarvoor jaarlijks 10 % van de waarde van de auto. Raad van Commissarissen De honorering van de leden van de Raad van Commissarissen is vastgesteld in 2010. De honorering wordt jaarlijks aangepast met de periodieke salarisverhogingen voor medewerkers, zoals die vastgelegd zijn in de CAO voor woningcorporaties. Met ingang van 1 januari 2010 is de honorering afgestemd op de ondergrens van de beloningscode F van de VTW.
De beloningen in 2011 zijn conform het beloningsbeleid uitgevoerd. Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: Bestuurder € 199.195 (voorgaand jaar € 193.381) Commissarissen en voormalige commissarissen € 58.363 (voorgaand jaar € 60.000) Bestuurder: De bezoldiging van bestuurder omvat • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en • winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen
Bestuurder
2011
2010
163.201
157.033
Beloningen betaalbaar op termijn 2011 2010 35.994
36.348
Pagina 52
Het Normbedrag Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens, voor 2011 is € 193.000-. In 2010 was de norm tevens € 193.000,- . Volgens de richtlijnen die door het Ministerie van Binnenlandse Zaken worden voorgeschreven bedraagt het inkomen van de directeur € 192.999,-. Het totaalbedrag volgens WOPT kan als volgt worden gespecificeerd:
Bestuurder
2009 2010 2011
Belastbaar Jaarloon
Pensioen afdracht en overige voorzieningen op termijn
Ontslag vergoeding
Totaal
139.729 137.540 143.121
48.791 50.041 49.878
0 0 0
188.520 187.581 192.999
De Raad van Commissarissen stelt het bezoldigingsbeleid voor de directeur vast. De Raad van Commissarissen bepaalt de bezoldiging binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. Naar aanleiding van de inwerkingtreding, op 1 juli 2010, van de door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en het Directeurencontact goedgekeurde ‘Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties’ heeft de Raad van Commissarissen de salariëring van de bestuurder getoetst. In de code is de systematiek aangegeven over de wijze waarop de hoogte van de beloning van de bestuurder behoort te worden bepaald. Bij toepassing hiervan valt de bestuurder in Functiegroep H, die een doorloop heeft tot de Balkenendenorm. Bij nieuwe benoemingen dient aan de beloningscode te worden voldaan. Bestaande arbeidsovereenkomsten worden op basis van het geldende arbeidsrecht gerespecteerd, tenzij de Raad van Commissarissen en bestuurder overeenkomen over te gaan op de nieuwe beloningscode. In het overleg tussen de Raad van Commissarissen en de bestuurder, over het gevolgde bezoldigingsbeleid in relatie tot de nieuwe beloningscode is niet de behoefte gebleken om op de beloningscode over te gaan.
Raad van Commissarissen: De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: De honorering van de Raad van Commissarissen is met ingang van 1 januari 2011 aangepast. De vergoeding voor de voorzitter is € 12.180,- de vergoeding voor de vice-voorzitter is € 10.150,en de vergoeding voor de leden € 8.120,-. De aftredende vice-voorzitter heeft de Raad per 30-6-2011 verlaten. De nieuwe vice-voorzitter is per 1-07-2011 tot de Raad toegetreden en per 1-10-2011 gestart als vice-voorzitter. Lid 4 is per 1 juli 2011 toegetreden tot de Raad. De 2 oud-leden zijn per 30-062011 afgetreden.
Pagina 53
Als lid van de Raad van Commissarissen 2011 2010 Voorzitter (aftredend) Voorzitter Vice voorzitter (aftredend) Vice voorzitter Lid (oud) Lid (oud) Lid 1 Lid 2 Lid 3 Lid 4 Totaal
0
6.000
12.180 5.075
8.000 10.000
4.568 4.060 4.060 8.120 8.120 8.120 4.060
0 8.000 8.000 8.000 8.000 4.000 0
58.363
60.000
Bovenstaande verantwoording van beloningen is overeenkomstig de Aedes checklist ‘governance’ in het jaarverslag. De commissarissen ontvangen geen aanvullende beloning als lid van een commissie en ook geen overige kostenvergoedingen.
Pagina 54
11
Overige gegevens
11.1
Statutaire resultaatbestemming
In de statuten van Volkshuisvesting Arnhem is geen resultaatsbestemming opgenomen. 11.2
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt en toegevoegd aan de overige reserves. 11.3
Gebeurtenissen na balansdatum
Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die het beeld van de jaarrekening 2011 beïnvloeden.
Pagina 55
12
Colofon
Deze jaarrekening is een uitgave van Stichting Volkshuisvesting Arnhem, statutair gevestigd aan de Kadestraat 1 in Arnhem en heeft betrekking op het boekjaar 2011, dat parallel loopt met het kalenderjaar 2011. Het werkgebied van Stichting Volkshuisvesting Arnhem omvat de gemeenten Zevenaar (Zevenaar en Angerlo), Arnhem, Lingewaard, Beuningen, Montferland (Didam), Doesburg, Duiven, Groesbeek, Heumen, Millingen aan de Rijn, Mook en Middelaar, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum, Rheden, Rozendaal, Rijnwaarden, Ubbergen, Westervoort, Wijchen. Het huidige bezit van Volkshuisvesting bevindt zich volledig in de Gemeente Arnhem. Stichting Volkshuisvesting Arnhem is als ‘Vereniging Volkshuisvesting’ opgericht op 27 maart 1908. Haar statuten werden goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 1 juni 1908 nr. 144. De Stichting is als toegelaten instelling uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Zij heeft haar middelen in het verslagjaar dan ook uitsluitend in dat belang aangewend. Deze toelating werd gehandhaafd bij Koninklijk Besluit van 11 januari 1967 nr. 60. Een belangrijke statutenwijziging dateert van 30 juni 1992. Deze statutenwijziging regelt de fusie met de Centrale Woningstichting in Arnhem. Een andere belangrijke statutenwijziging dateert van 17 september 1994. Met deze statutenwijziging is de directie bestuur geworden en is een Raad van Commissarissen als toezichthoudend orgaan gaan functioneren. Statutair is de directeur belast met het bestuur van de stichting en bevoegd tot alle rechtshandelingen. Hij vertegenwoordigt de Stichting in en buiten rechte en kan procuratiehouders aanstellen. Het toezicht wordt gevormd door de Raad van Commissarissen. De voorlaatste statutenwijziging dateert van 27 april 2000 en hield verband met de aanbevelingen van de commissie Glasz. Tevens is het werkgebied uitgebreid tot de Stadsregio Arnhem Nijmegen. Deze statutenwijziging is goedgekeurd door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer bij besluit van 15 maart 2000, kenmerk IGE 2000032073. De laatste statutenwijziging dateert van 16 mei 2003. Deze statutenwijziging vond plaats vanwege een wijziging in het BBSH, betreffende artikel 7, kenmerk DGW/SR2003033060. De inschrijving in het Handelsregister vond plaats op 3 maart 1998, onder nr. 63142. De Stichting is aangesloten bij Aedes, Vereniging van Woningcorporaties.
Pagina 56
Gedrukt op volledig recyclable en biologisch afbreekbaar papier
