Jaarplan 2014 Volkshuisvesting Arnhem
Vastgesteld op 7 november 2013 door de directeur-bestuurder, G. Breeman Goedgekeurd op 18 november 2013 door de Raad van Commissarissen
1
2
1.
Inleiding
In 2012 publiceerden wij ons ondernemingsplan voor de periode tot 2015. Daarin hebben we aangegeven waar wij voor staan: • Het huisvesten van de primaire doelgroep blijft ons fundament. • Wij zijn wijkontwikkelaar en richten ons behalve op wijken ook op buurten en plekken. • Wij werken met anderen aan een bruisende en mooie stad Arnhem. • We leveren onze bijdragen aan het oplossen van maatschappelijke problemen. In een tijdsgeest van crisis, Haagse Heffingen en een haperende woningmarkt staan deze pijlers voor ons in 2014 recht overeind. En ja, wij merken ook de effecten van de economische stagnatie. Wij blijven ons inspannen om voldoende woningen te bouwen om onze wijken af te maken. In het belang van de bewoners, in het belang van de stad. We hebben plannen voor koopwoningen omgezet naar sociale huurwoningen. Financieel kunnen we dat goed aan. Als wijkontwikkelaar hebben we in 2012 en 2013 grote, kapitaalintensieve, projecten succesvol opgeleverd. Ook in 2014 blijven we actief in de wijken. Wij verwachten dat het vooral zal gaan om acupunctuur: beperkte interventies om de leefbaarheid in buurten en op plekken te verbeteren. Bewoners en ondernemers nemen in een aantal wijken al zelf regie om activiteiten te starten, in het belang van de wijk. Wij stimuleren en ondersteunen deze maatschappelijke ontwikkeling door kennis te delen of een beperkte financiële bijdrage te leveren. Het betaalbaar houden van huurwoningen voor de doelgroep en de zorg voor voldoende beschikbare huurwoningen heeft onze volle aandacht. Graag gaan wij hierover het gesprek aan met onze Arnhemse partners. Onze bedrijfskosten gaan verder omlaag. Wij verwachten dat we onze bedrijfsprocessen efficiënter kunnen uitvoeren, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van onze dienstverlening. Die waardeerden onze huurders in 2013 met een 7,5. We zetten bij beleid en processen in op ‘eenvoud’. Wat eenvoudig kan, ligt immers dicht bij de bedoeling. Dit jaarplan bevat de belangrijkste projecten en activiteiten die we nu op de rol hebben. Het is een momentopname. We kiezen voor een dynamische benadering waarbij in de loop van het jaar ruimte is voor nieuwe initiatieven die bijdragen aan onze doelstellingen. Om het dynamisch karakter aan te geven laten wij via onze website en via ons intranet steeds actueel zien waar we mee bezig zijn in de wijken en in de stad.
November 2013, Gerrit Breeman Directeur-bestuurder
3
2.
Stad, wijk, buurt, plek – kwestie: onze inzet in 2014
2.1 Inleiding Wij zorgen in Arnhem voor huisvesting van groepen die daar niet zelf in kunnen voorzien, tegen een betaalbare prijs. Daarbij leveren wij onze bijdrage aan het hanteerbaar maken en oplossen van maatschappelijke kwesties als betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Wij werken samen met anderen aan een aantrekkelijke stad en vitale wijken. Door plekken, buurten en wijken beter te maken, neemt de aantrekkelijkheid van de stad toe. In dit hoofdstuk geven wij onze visie weer en laten we zien wat we in 2014 doen. Dat is geen uitputtende weergave. Ons dynamisch activiteitenoverzicht geeft een uitgebreider overzicht. Daarbij noteren we waaraan een project of activiteit bijdraagt. Vaak is het zo dat een activiteit een bijdrage levert aan meerdere vraagstukken. In de loop van 2014 zullen ongetwijfeld nieuwe initiatieven worden toegevoegd.
2.2 Vitale wijken Onze visie Vitale wijken vormen het netwerk voor lekker wonen. Gevormd door prettige buurten, straten en plekken. Onze focus ligt op een aantal wijken waarvan wij vinden dat die een extra impuls kunnen gebruiken. Dat doen we door fysieke, sociale en/of economische investeringen. We proberen daarbij het eigen en onderscheidende karakter van een wijk te versterken. Voor de impulswijken hebben we in ons ondernemingsplan een perspectief geschetst, waar we – samen met andere partijen – naar toe werken. Een greep uit onze activiteiten in 2014:
In 2014 Met Kazerne Klarendal, medisch centrum School III en hotel Modez is de uitstraling van Klarendal in de afgelopen jaren versterkt. Dit heeft al aardig wat spin-off gehad in toenemende bedrijvigheid van divers karakter: van een bijzondere fietsenmaker tot aansprekende horeca en modegerelateerde winkels. In 2014 concentreren we ons in Klarendal op de plekken die nog versterking nodig hebben en op het zoeken van passende nieuwe functies voor panden die vrijkomen, zoals de wijkwinkel. In Malburgen ontwikkelen Het Bruishuis en het voormalige verzorgingscentrum Akkerwinde zich tot centra voor wonen-werken-leren voor de wijk. Wij dragen de exploitatie van het Bruishuis in 2014 over aan het Bewonersbedrijf Malburgen: bewoners doen het zelf! Voor Akkerwinde ontwikkelen we samen met anderen een toegevoegd wijkconcept gericht op ‘rust-en-ontspanning’. We transformeren een industrieel terrein (MOW-complex), met behoud van het erfgoed tot een nieuwe woonbuurt met ateliers, en woningen. Fasegewijs ontstaat zo de nieuwe wijk Centrum-Oost. We gaan in deze wijk meer huurwoningen bouwen dan we eerder hebben voorzien. Op de Geitenkamp werken we door aan het versterken van de wijkeconomie. De jonge ondernemersvereniging neemt in deze wijk steeds meer het initiatief. Zo vindt een verkenning plaats of de ondernemersvereniging de exploitatie van Gildenhuis60 op zich gaat nemen. Onze rol verschuift hier meer en meer in de richting van facilitator. Voor Geitenkamp ligt de focus in 2014 op het versterken van het Marktplein als kloppend hart van de wijk. Een eigen winkelhart is wat de bewoners van Schuytgraaf al jaren missen. Daar komt verandering in. Wij leveren onze bijdrage door woningen boven de winkels te laten bouwen.
4
2.3 Arnhem: aantrekkelijke stad
Visie Leven in een aantrekkelijke stad is een belang van alle Arnhemmers. Een stad krijgt diepgang en kleur door zijn diversiteit. Bijvoorbeeld doordat er veel verschillende plekken zijn om te wonen, met elk hun eigen karakter. Deze aantrekkelijke stad willen wij verder verrijken door met bewoners te investeren in couleur local, in plekken, buurten en wijken. Door prangende kwesties aan te pakken. Geprikkeld door en met mensen met ideeën. In 2014 We werken ook in dit jaar aan het opheffen van minder prettige plekken met een stedelijke uitstraling. Met een groep enthousiaste en vakbekwame jongeren werken we in 2014 verder aan de plannen voor herbouw van de oude HBS op de oorspronkelijke plek aan het Gele Rijdersplein. Hier komen volgens de huidige plannen 45 huurappartementen voor jongeren met op de begane grond ruimte voor leren en werken. Ons contingent museumwoningen breiden we in 2014 beperkt uit, als die kansen zich voordoen. In dit project - in samenwerking met het Nederlands Openluchtmuseum – brengen we een aantal huurwoningen die karakteristiek zijn voor een bepaalde bouwperiode en van binnen veel authentieke elementen bevatten zoveel mogelijk in de oorspronkelijke staat terug. We zoeken bewoners die er ‘passend’ willen wonen en die hun woning een aantal keren willen openstellen voor publiek. Zo laten we volkshuisvestelijke geschiedenis herleven.
2.4 Voldoende woningen Visie De behoefte aan woningen in Arnhem is nog steeds groot. Wij bouwen daarom zoveel mogelijk woningen. Met sociale huurwoningen richten we ons op onze primaire doelgroep: mensen die vanwege financiële, fysieke of geestelijke beperkingen weinig mogelijkheden hebben om een woning te vinden. Wij verkopen woningen uit de bestaande voorraad en bouwen nieuwe kwalitatief goede woningen terug. We bouwen ook woningen om een goede balans in de wijken te krijgen en voldoende keuzemogelijkheden te bieden. Vanwege de economische crisis hebben wij in 2013 onze nieuwbouwplannen bijgesteld. Een deel van de plannen is in de vriezer geplaatst, en kan later ontdooien, mogelijk in een ander jasje. Plannen voor koopwoningen zijn omgezet naar huurwoningen. Waar mogelijk houden wij de bouwproductie op gang. Dit is ook in het belang van de stad. In 2014 Wij bouwen 161 sociale huurwoningen en 22 koopwoningen. De meeste nieuwbouw vindt plaats in Malburgen-Oost : 101 huurwoningen en 22 koopwoningen. In Centrum-Oost bouwen wij naar verwachting 60 huurwoningen. Wij verwachten 75 huurwoningen uit ons bezit te verkopen. Per saldo voegen we dus 86 (sociale) huurwoningen toe.
2.5 Betaalbaarheid Visie Wij vinden dat de woonlasten voor mensen met een laag inkomen te dragen moeten zijn. Wij kiezen voor betaalbare huren, waarbij de huurtoeslag zijn werk kan doen. De energierekening slorpt een stijgend deel van het inkomen op. Daarom investeren wij in lagere energielasten van onze woningen. Starters en middeninkomens helpen we bij het vinden van een betaalbare koopwoning. 5
In 2014 Het beleid van het kabinet Rutte II geeft ruimte voor huurverhogingen in ruil voor het offer dat ‘verhuurdersheffing’ heet. Onze visie van betaalbare huren blijft het uitgangspunt. In 2014 maken we een nieuw en overzichtelijk huurprijsbeleid dat ook rekening houdt met nieuwe regelgeving rondom de huurprijsbepaling. We bekijken op de schaal van Arnhem, samen met onze collega-corporaties en de gemeente hoe we ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare woningen in de stad overblijven. Ter stimulering van de koopmogelijkheden voor jonge huishoudens (tot 35 jaar) zetten we onze Volkshuisvesting Starterslening in. Zittende huurders kunnen onder voorwaarden gebruik maken van Koopgarant. In 2014 bekijken we het effect van de inzet van deze middelen.
2.6 Leefbaarheid Visie Onze huurders hebben recht op een leefbare woonomgeving. Dat zien wij als een kerntaak. Een leefbare plek is schoon, heel en veilig en nodigt uit om er te zijn. Onze inzet is afhankelijk van onze visie op de wijk. Soms initiëren of stimuleren we ondernemerschap of investeren in wijkvoorzieningen (maatschappelijk vastgoed), dan weer faciliteren we levendigheid en ontmoeting. Als leefbaarheid in gevaar is, treden we op. We benutten kansen die een wijk veraangenamen en meer couleur local geven. In 2014 Een flink aantal medewerkers werkt dagelijks aan het verbeteren van leefbaarheid, op plekken waar die onder druk staat. Dat doen we met bewoners en organisaties. We ondersteunen ook dit jaar de Wijkomgevingsploegen die een aantal buurten schoon houden. In Malburgen-Oost vergroenen we samen met bewoners twee binnenterreinen die nu vooral stenig en ongebruikt zijn. In Klarendal zorgen we voor een logischer – en sociaal veiliger – stedenbouwkundige structuur in voormalig stadsvernieuwingsgebied. Zo verplaatsen we woningentrees en richten een binnenterrein in als moestuin voor een horecavoorziening met een sociaal tintje. We gaan in 2014 ook ‘achter de voordeur’ bij een aantal door ons geselecteerde straten, met leefbaarheidsvraagstukken.
2.7 Meedoen aan de samenleving Visie Mensen met sociale achterstand, persoonlijke problemen of beperkingen hebben het vaak moeilijk. Als die last zich vertaalt in leefbaarheidsproblemen in buurten waar onze huurders wonen, zijn wij belanghebbende. Via sociaal investeren pakken we persoonlijke problemen aan om de leefbaarheid in de buurt te vergroten. Sociaal investeren is investeren in de persoonlijke mogelijkheden van mensen of in mensen die initiatieven opzetten om hun omgeving plezieriger te maken. Als maatschappelijke organisatie bieden wij ook mogelijkheden om werkervaring op te doen en persoonlijke ontwikkeling door te maken. In 2014 Lopende projecten die zich richten op het meedoen aan de samenleving zetten we ook in 2014 voort. Zo hebben we een ‘sociaal bestek’ opgenomen in de contracten voor schoonmaak- en groenonderhoud. Minimaal 10% van de werkzaamheden wordt daarbij uitgevoerd door mensen met een afstand tot de reguliere arbeidsmarkt via 2Switch of Presikhaaf Bedrijven. Ook onze eigen Jo’s Werkplaats richt zich op het meedoen in de samenleving met houtbewerking als middel voor talentontwikkeling.
6
Onder de naam ‘Kiemplek’ maken we, samen met andere corporaties, een digitale plek op de social media om bewonersinitiatieven te melden en te helpen realiseren. We ondersteunen initiatieven waarbij bewoners een buurtcentrum gaan runnen (Lombok, Plattenburg). Het Gildenhuis60 op de Geitenkamp vervult deze functie voor ondernemers. Hier verzorgen vrijwilligers uit de wijk de ontvangst en het dagelijks beheer. Volkshuisvesting ondersteunt de exploitatie. WijkWerkPalet is de naam van een initiatief voor en door bewoners en ondernemers in Klarendal. Volkshuisvesting geeft een kleine bijdrage voor een projectleider, plus een werkbudget om een nieuwe organisatie te realiseren zodat een initiatief ontstaat dat op eigen benen staat. Het Bewonersbedrijf Malburgen heeft als doel om eigen initiatief en ondernemerschap van bewoners op te sporen en te ontwikkelen. Zoals eerder genoemd neemt het Bewonersbedrijf in 2014 de exploitatie van het Bruishuis van ons over. In 2014 bieden wij in onze eigen organisatie vier werkervaringsplaatsen voor jongeren die een opleiding op HBO-niveau hebben afgerond en vanwege de economische situatie moeilijk aan arbeid op hun niveau komen. Wij zetten ze in met als doel om de efficiency van onze werkprocessen te helpen vergroten.
2.8 Duurzaamheid Visie Zuinig omgaan met grondstoffen en fossiele energie is een opgave voor elke woningcorporatie en dient een groot maatschappelijk belang. Wij investeren in het verduurzamen van onze woningen. In ‘Samen voor de Stad’, het afsprakenkader van gemeente Arnhem en de Arnhemse corporaties, is als doelstelling opgenomen om in de periode 2008-2018 in totaal 20%-25% te besparen op CO2-uitstoot. Wij staan open voor initiatieven van bewoners die samen duurzaam willen wonen. Daarmee raken we zelf geïnspireerd en hopen we anderen aan te steken. In 2014 Met het periodieke planmatig onderhoud passen we duurzaamheidsmaatregelen toe. We nemen de woningen dan toch al onderhanden. Hierdoor kunnen we efficiënt bijvoorbeeld gevel- of dakisolatie toepassen en blijft de overlast voor de huurders beperkt. We ondersteunen, als woningeigenaar, een initiatief van bewoners uit het Spijkerkwartier die zelf in hun energie willen voorzien door het plaatsen van zonnepanelen. Vooralsnog gaat het om een onderzoek onder welke condities en afspraken dit mogelijk is. We bouwen zeer energiezuinige woningen onder de noemer ‘Energiethuis’. In de Wheme in Malburgen gaat het om 13 woningen; in Centrum-Oost zijn het er 14. Als het concept aanslaat gaan we dit voor meer nieuwbouwwoningen toepassen. Duurzaamheid heeft ook onze aandacht bij onze bedrijfsvoering. We gaan op basis van een scan de energiekosten van ons kantoor verlagen en nemen maatregelen om ons gebouwbeheer te verduurzamen. We gaan ook meten of we slagen in onze opzet.
2.9 Wonen met begeleiding of zorg Visie Bouwen, beheren en verhuren van panden is ons vak. Andere instellingen hebben verstand van zorg en welzijn. Met geestverwanten werken wij graag samen om mensen die zorg nodig hebben te huisvesten. De stenen mogen niet het probleem zijn. Wij stimuleren projecten waarbij behalve de woonfunctie en de zorgverlening ook studie, werk of zinvolle tijdsbesteding aan bod komen.
7
In 2014 De Arnhemse corporaties hebben de afspraak gemaakt om woonvoorzieningen beschikbaar te stellen voor mensen met problematisch woongedrag en/of een handicap. Op stedelijk niveau zijn hiervoor jaarlijks 20 woningen beschikbaar. De scheiding van wonen en zorg binnen de AWBZ en de overheveling van taken naar de gemeente heeft onze aandacht. In 2014 worden hierin weer stappen gezet. Met maatschappelijke partners als onder meer RIBW, Siza, Pactum en De Driestroom zoeken wij steeds naar oplossingen op maat. We maken bilaterale afspraken met deze partijen gericht op doorstroom naar een passende nieuwe woonsituatie, zodat bewoners niet langer dan nodig ‘blijven hangen’ in de bestaande woon/zorg-situatie. In de samenwerking binnen Kr8 (een aantal corporaties in de Stadsregio) dragen wij praktisch bij aan projecten gericht op het oplossen van stedelijke en regionale vraagstukken rond de huisvesting van groepen ‘aan de onderkant van de samenleving’.
8
3.
Organisatie
3.1 Inleiding Onze ambities vragen om een organisatie die goed is toegerust. Wij versterken onze organisatiekracht door te blijven investeren in medewerkers, leiderschap, middelen, processen, strategie en beleid. In 2014 gaan we onder meer het volgende doen.
3.2 Medewerkers en leiderschap •
• •
•
Wij zijn trots op onze hoge medewerkerstevredenheid. We scoorden bij de meting in oktober 2012 het rapportcijfer 8,2. Dit hoge niveau willen we vasthouden. De meting laat ook een aantal verbeterpunten zien waar we aan blijven werken. We zetten in op: de samenwerking tussen bedrijfsonderdelen, rolduidelijkheid, efficiency en het leren kennen van ons primaire informatiesysteem Empire (zie ook middelen). We onderhouden continu de waarden van ons bedrijf. We besteden in 2014 aandacht aan het ‘werken vanuit onze bedoeling’. We willen met elkaar meer werk zelf doen (in plaats van uitbesteden). We gaan de inzetbaarheid van onze medewerkers verder stimuleren: bijvoorbeeld door medewerkers kennis te laten maken met nieuwe rollen of taken. We stimuleren dat medewerkers zich ook ontwikkelen door (tijdelijk) in andere organisaties te werken of rond te kijken.
3.3 Middelen •
•
•
Huisvesting: We willen onze klanten beter ontvangen en waar nodig met meer privacy te woord staan. Daarnaast willen we het werkklimaat van de medewerkers in de hal verbeteren. Vandaar dat we onze publieksruimte op de begane grond opnieuw inrichten. Dat past ook goed in ons voornemen om meer dynamiek en diversiteit te brengen in de mogelijkheden om te werken en vergaderen in ons kantoorgebouw. De kern van ons primaire informatiesysteem Empire staat. In 2014 komt daar nog technologie bij om het proces van dagelijks onderhoud te vergemakkelijken. Met de nieuwe afdeling informatiemanagement krijgt het effectief en efficiënt benutten van onze systemen de volledige aandacht. We vervangen een deel van onze – verouderde - hardware (pc’s, glasvezel) en software (besturingssysteem). waarmee we sneller en prettiger kunnen werken.
3.4 Processen • •
We werken kostenbewust aan efficiëntere processen. We voeren interne audits uit op nader te bepalen relevante processen. Learning by doing.
9
3.5 Strategie en beleid • •
•
4.
We zetten de laatste stappen in de ontwikkeling naar een vernieuwde klantenservice. We gaan onze beleidskaders (huurprijsbeleid, kwaliteitsbeleid, verkoopbeleid) opnieuw beschouwen tegen het licht van de huidige situatie en gewijzigde regelgeving. We nemen ‘eenvoud’ in opzet en toepassing als uitgangspunt. We herijken onze exploitatie- en beheerplannen op clusterniveau. Hierbij maken we ook gebruik van de resultaten uit het USP-onderzoek van 2013, waarin onze huurders een waardering gaven voor hun woning en woonomgeving.
Financiële resultaten
Naast de hiervoor genoemde activiteiten voeren wij de taken uit die primair van een woningcorporatie verwacht mogen worden zoals het verhuren en onderhouden van woningen en (ander) bedrijfsonroerend goed. Onderstaand overzicht toont een aantal financiële kerngegevens. Een volledig beeld van de financiële huishouding en kengetallen is te lezen in onze begroting 2014.
Financiële Kerngegevens
Norm
2013 (prognose)
2014 (begroting)
x €1.000
x €1.000
73.441
77.142
overige ontvangsten
1.333
1.145
Totaal ontvangsten
74.774
78.287
Huurinkomsten en vergoedingen
Maatschappelijk dividend
1.549
1.325
Personeel
10.735
10.365
Onderhoud (service, mutatie, contract, planmatig)
19.847
19.495
Verhuurders- en saneringsheffing
2.867
8.176
Overige bedrijfskosten
3.497
3.245
Overige exploitatiekosten
9.943
10.034
Rentelasten
16.335
16.458
Totaal uitgaven
64.773
69.098
Operationele kasstroom
10.001
9.189
>0
2.744
1.065
>1,40
1,61
1,56
Saldo operationele kasstroom na aflossing 2% (fictie) Interestdekkingsratio
10
5.
Effecten
Onze interventies zijn gericht op plekken en kwesties. Onze huurders willen goed wonen. Goed wonen levert een maatschappelijk effect op de beleving van buurten, wijken en de stad Arnhem. Het is lastig om het effect van ons (dagelijks) handelen te meten. Zeer veel verschillende factoren beïnvloeden goed wonen en de beleving is per mens verschillend. De praktijk leert dat er vaak sprake is van neveneffecten die minstens zo belangrijk zijn als het effect dat we beogen. Daarnaast kan het effect van een activiteit die we nu uitvoeren pas na jaren in meetresultaten zichtbaar worden. We zien dat in de waardering voor het wonen in de wijken. Een effect kan wel al jaren merkbaar zijn voor het meetbaar wordt! We peilen twee jaarlijks de waardering van onze huurders. Dat doen we op de drie indicatoren die wij kenschetsen als beoogd effect van onze bedrijfsvoering. In 2014 vindt geen meting plaats. Wij organiseren wel een stakeholdersbijeenkomst, waarin we feedback ontvangen over het effect van onze inspanningen. In 2015 laten wij ons maatschappelijk visiteren en meten we opnieuw de tevredenheid van huurders met woning, woonomgeving en dienstverlening. 2007
2009
2011
2013
2014
Tevredenheid van huurders over hun woning
7,1
7,5
7,4
7,5
-
Tevredenheid van huurders over de
7,1
7,4
7,3
7,4
-
7,2
7,3
7,4
7,5
-
woonomgeving Tevredenheid van huurders over de dienstverlening
6.
Activiteitenoverzicht
De activiteiten en interventies die we in 2014 doen maken deel uit van ons ‘dynamische ondernemingsplan’. Dynamisch, omdat de omgeving waarin wij werken voortdurend verandert en het proces om iets tot stand te brengen soms heel wat dynamiek kent. Wij werken in die dynamiek en willen goed in kunnen spelen op de ideeën en initiatieven vanuit de maatschappij. Gaandeweg de jaren ‘vult’ het ondernemingsplan zich met activiteiten gericht op de effecten die we willen bereiken. Als bijlage bij dit jaarplan is het activiteitenoverzicht met de meest relevantie informatie, peildatum 1 november 2013, opgenomen. Steeds is aangegeven aan welk thema of kwestie een activiteit bijdraagt.
11
