Jaarplan 2014 Februari 2014
Inhoud 1 1
Inleiding ...................................................................................................... 1
2
Organisatie .................................................................................................. 1 2.1
Politieke krachtsverhoudingen .................................................................. 1
2.1.1
Europese politiek ............................................................................... 1
2.1.2
Nederlandse politiek .......................................................................... 3
2.2
Samenwerking met de gemeente Boskoop / Gemeentelijke herindeling.......... 4
2.2.1 Overleg in nieuwe gemeente ................................................................. 4 2.2.2 Harmonisatie rioolbelasting ................................................................... 4 2.3
Samenwerking met corporatie Woonpartners Midden-Holland ....................... 5
2.4
Samenwerking met corporaties Habeko en Wonencentraal ........................... 5
2.5
Overgang naar een ander woonruimteverdelingsmodel ................................ 6
2.6
Nieuw ondernemingsplan 2014 - 2017 ....................................................... 6
2.7
Personeel ............................................................................................... 7
2.7.1
Project klantgerichtheid ..................................................................... 7
2.7.2 Preventief Medisch Onderzoek (PMO) voorheen Periodiek Arbeidsgeneeskundig Onderzoek .................................................................... 7 2.8 3
4
Raad van Commissarissen ........................................................................ 8
Het 1e prestatieveld: het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep .................................................................................................... 8 3.1
Mutaties ................................................................................................. 8
3.2
Verkoop huurwoningen ............................................................................ 8
3.3
Bouwplannen .......................................................................................... 9
3.3.1
Waterrijk-west .................................................................................. 9
3.3.2
Torenpad-oost ................................................................................ 10
3.3.3
Centrum-Zuid ................................................................................. 10
3.3.4
Overige complexen: Torenpad-west en -midden, Azalealaan ................. 10
3.3.5
Grondpositie Zuidkade kavel Groenendijk ........................................... 11
3.3.6
Renovatie seniorenflat Mendelweg ..................................................... 11
Het 2e prestatieveld: het kwalitatief in stand houden van het woningbezit ......... 11 4.1
Planmatig onderhoud ............................................................................. 12
4.2
Mutatieonderhoud en reparatieverzoeken ................................................. 13
4.3
Energiebesparende maatregelen ............................................................. 13
4.4
Brandveiligheid woningen ....................................................................... 14
4.5
Ontwikkelingen ..................................................................................... 14
5
6
7
8
9
Het 3e prestatieveld: het betrekken van huurders bij beheer en beleid .............. 15 5.1
Huurdersvereniging SAVAH .................................................................... 15
5.2
Bewonerscommissies ............................................................................. 15
Het 4e prestatieveld: het waarborgen van de financiële continuïteit .................. 16 6.1
Strategisch Voorraadbeleid (SVB) - actualisatie......................................... 16
6.2
Treasury .............................................................................................. 16
6.3
Gevolgen van het nieuwe kabinetsbeleid .................................................. 16
6.4
Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting .................................................. 17
6.5
Risicomanagement ................................................................................ 17
Het 5e prestatieveld: de leefbaarheid ............................................................ 17 7.1
Politie Keurmerk Veilige Woning / Woongebouw / Omgeving ...................... 17
7.2
Buurtbeheer, leefbaarheid en huismeesters .............................................. 18
7.3
Monitoren leefbaarheid .......................................................................... 19
Het 6e prestatieveld: wonen en zorg ............................................................. 19 8.1
Seniorenwoningen ................................................................................. 19
8.2
Overige bijzondere doelgroepen .............................................................. 19
Ten slotte .................................................................................................. 20
1
Inleiding
Dit is het beknopte jaarplan van Trifolium Woondiensten Boskoop over het jaar 2014. Het huidige ondernemingsplan beslaat de periode tot en met 2013. Ondanks het feit dat er nog geen nieuw ondernemingsplan is en dat de actualisatie van het Strategisch Voorraadbeleid nog niet definitief is vastgesteld, heeft de werkorganisatie van Trifolium gemeend een beknopt jaarplan 2014 te moeten opstellen. Het uitgangspunt daarbij is de “going-concern-gedachte”. Ondanks het feit dat er geen nieuw ondernemingsplan is, weet de organisatie in grote lijnen prima wat er in 2014 moet gebeuren! De ontwikkelingen in de wereld van de volkshuisvesting gaan snel, sneller dan ooit tevoren. Ook daarom is het verstandig, ondanks het ontbreken van officieel vastgestelde kaders, dit jaarplan op te stellen. De indeling is gelijk aan die van het volkshuisvestingsverslag, waarin Trifolium elk jaar aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de Rijksoverheid verantwoording aflegt over haar doen en laten. Met deze indeling sluiten de presentatie van de plannen en de uiteindelijke verantwoording over de plannen op elkaar aan.
2
Organisatie
2.1
Politieke krachtsverhoudingen
2.1.1 Europese politiek Sinds 1 januari 2011 wijst Trifolium alle woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens (2013: € 681,02) voor minimaal 90% toe aan huishoudens met een totaal belastbaar inkomen van maximaal € 34.229 (peil 2013). Deze regel is ingevoerd als gevolg van een Europese beschikking die tot effect moet hebben dat het aantal scheefwoners in Nederlandse sociale huurwoningen wordt teruggedrongen en er meer sociale huurwoningen door de primaire doelgroep worden bewoond. Trifolium heeft in 2011 als proef geprobeerd de 10% marge te gebruiken om huishoudens met een inkomen tot € 38.000 te huisvesten, maar eind 2011 bleek dat het minimale percentage van 90 dan niet gehaald werd. Dat moest in 2012 gecompenseerd worden wat tot gevolg had dat Trifolium in 2012 de maximale inkomensgrens strikt gehanteerd heeft. Eind 2012 bleek dat over 2011 én 2012 92% van de toewijzingen aan de primaire doelgroep heeft plaatsgevonden. Trifolium heeft daarmee aan de eis voldaan. Ook in 2013 is de inkomensgrens strikt toegepast. Dit zal in 2014 eveneens het geval zijn. Slechts bij uitzondering wordt in overleg met de gemeente van de regeling afgeweken. De sanctie bij het niet halen van het minimale toewijzingspercentage kan bestaan uit het niet langer toekennen van borgingsfaciliteiten bij het WSW. Het gevolg daarvan is duidelijk: de corporatie moet meer rente voor nieuwe of vervangende leningen betalen. Mede als gevolg van deze Europese beschikking is de woningmarkt verder op slot gegaan. Maar de beschikking is niet de enige oorzaak van de stagnerende woningmarkt: mensen zijn in deze economische crisis onzeker over het behoud van hun baan en hun promotiekansen en over de ontwikkelingen op de woningmarkt, en durven, ondanks de dalende verkoopprijzen, geen ander huis te kopen. Niet alleen de 1
huurmarkt stagneert; ook de koopmarkt zit vast. Overigens klinken er ten tijde van het schrijven van dit jaarplan geluiden in de media dat de woningmarkt langzaam overeind krabbelt. In hoeverre “wishfull thinking” hier aan ten grondslag ligt zal in de toekomst blijken. Die vastzittende woningmarkt lijkt overigens de afgelopen jaren niet te hebben gegolden voor Trifolium. Vrijwel constant schommelde het mutatiepercentage rondom de 10. De oplevering van diverse nieuwbouw huur- en koopwoningen die regelmatig aan huurders worden toegewezen of verkocht, speelt hierbij een grote rol. In 2013 is het mutatiepercentage weer ongeveer 10. De oplevering van 44 huurwoningen aan de Parklaan, waarvan 35 toegewezen aan huurders van Trifolium, is hiervan de oorzaak. Er zijn geen redenen in 2014 een lager percentage te verwachten. De oplevering van 35 renovatiewoningen aan de Mendelweg, maar ook de al genoemde opkrabbelende woningmarkt, ondersteunen deze verwachting. Een grote groep huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en ongeveer € 43.000 valt als gevolg van de nieuwe regelgeving tussen wal en schip. Deze groep kan niet meer terecht bij de corporaties, maar verdient te weinig om zelfstandig in hun woningbehoefte te kunnen voorzien. Zij kunnen geen woning met een commerciële huurprijs huren of een huis kopen. Trifolium wil een oplossing bieden voor deze doelgroep die tussen wal en schip valt. Bij de actualisatie van het Strategisch Voorraadbeleid (zie ook hoofdstuk 6.1) wordt voorgesteld van 147 woningen de huurprijs bij mutatie vast te stellen op een bedrag hoger dan € 681,02 en vervolgens te verhuren aan woningzoekenden met een hoger inkomen dan € 34.229. Met deze verhuringen wordt niet alleen bereikt dat deze inkomensklasse gemakkelijker verhuist, maar wordt ook de uit het oogpunt van leefbaarheid gewenste inkomensspreiding bereikt. Ervaringen uit het buitenland leren dat veel huishoudens met een laag inkomen bij elkaar leidt tot segregatie en kwetsbare wijken. Trifolium ontvangt nauwelijks extra huurinkomsten van deze nieuwe categorie. De woningmarkt in Boskoop staat niet toe hoge huurprijzen te vragen. Bovendien ligt het mutatiepercentage bij deze woningen aanzienlijk lager. De verdiencapaciteit ligt de eerste jaren niet hoger dan enkele duizenden euro’s per jaar. Trifolium gaat geen nieuwbouw-huurwoningen in deze categorie aanbieden. De financiering van deze woningen zal dan niet via het WSW plaatsvinden, maar door middel van duurdere leningen op de kapitaalmarkt. Deze duurdere lening, in combinatie met een principieel standpunt dat een dergelijke woning geen onrendabele investering met zich mee mag brengen, maakt dat de huurprijs dermate hoog komt te liggen dat er in Boskoop voor deze woningen geen markt zal blijken te zijn. Eind 2012 heeft Trifolium 13 woningen die in de categorie boven de huurtoeslaggrens van € 681,02 vallen. Deze woningen zijn in de afgelopen jaren gebouwd en onder oude regelgeving via borging van het WSW gefinancierd. Dit aantal zal langzaam stijgen als gevolg van de toegepaste inkomensafhankelijke huurstijging. Actiepunt: De politieke ontwikkelingen rondom de inkomensgrens volgen. Periode: heel 2014. 2
Bij de actualisatie van het Strategisch Voorraadbeleid bepalen van welke woningen de huurprijs boven de huurtoeslaggrens wordt vastgesteld, zodat de midden-inkomens weer in aanmerking komen voor een huurwoning. Periode: 1e kwartaal 2014.
2.1.2 Nederlandse politiek In oktober 2013 heeft het ledencongres van Aedes een set conceptafspraken, die het bestuur van Aedes na de zomer met de overheid gemaakt had, bevestigd. Ook Trifolium heeft “ja” gezegd tegen het conceptakkoord. Niet omdat er nu zo’n prachtige set afspraken ligt die aan alle kanten aan de wensen van de corporaties voldoet, maar omdat elk alternatief tot minder resultaat en imagoafbreuk zou hebben geleid. Grootste winst van de nieuwe afspraken ligt in het feit dat het niet-daeb-segment bij de corporaties blijft. Er is geen sprake meer van een verplichte juridische splitsing waarbij de corporatie geen zeggenschap meer heeft over de nieuwe aparte entiteit. Laat staan dat de scheiding tussen daeb en niet-daeb zou komen te liggen bij 141 woningwaarderingspunten. Minister Blok stelde vòòr de zomer van 2013 een dergelijke splitsing voor. Wanneer die splitsing gehanteerd zou worden, zou het bestaansrecht van vele corporaties eindigen. Grootste nadeel van de nieuwe afspraken is het feit dat de corporatiebranche de verhuurdersheffing voor de huidige kabinetsperiode als een voldongen feit accepteert en zich niet meer tegen de heffing zal opstellen. Dat is een zware tegenvaller die voor kritiek heeft gezorgd bij collega-corporaties. Niet alleen legt de heffing een zware druk op de financiën van elke corporatie, maar het accepteren als een voldongen feit zorgt ook voor een forse deuk in de relatie met de Woonbond. Want met kostenbesparing alleen brengt een corporatie het bedrag van de heffing niet bijeen. Uiteindelijk komt een aanzienlijk gedeelte van de heffing uit de portemonnee van de huurder. Daarom maakt een mogelijkheid tot een extra huurverhoging ook deel uit van het akkoord. Trifolium heeft in 2013 slechts gedeeltelijk gebruik gemaakt van de mogelijkheid inkomens boven de primaire doelgroep een extra huurverhoging te geven. Dit beleid wordt in 2014 voortgezet en houdt in dat de groep met een huishoudinkomen tussen € 34.229 en € 43.000 geen extra inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt, maar “slechts” een huurverhoging bestaande uit het inflatiepercentage verhoogd met de standaardopslag. Dit omdat Trifolium deze inkomenscategorie niet als “scheefwoners” beschouwt, maar als een categorie die ook door een woningcorporatie moet worden geholpen. De categorie met een huishoudinkomen hoger dan € 43.000 krijgt wél de extra inkomensafhankelijke huurverhoging doorberekend. Ook voor de periode 2015 en verder wordt rekening gehouden met een mogelijkheid tot extra huurverhoging. Niet bekend is nog op welke manier deze extra huurverhoging in rekening wordt gebracht. De huidige inkomensafhankelijke huurverhoging zou immers alleen voor 2013 en 2014 gelden. De maximale bijdrage aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor het saneringsfonds is in 2013 gestegen van 1% naar 5% van de jaarlijkse huuropbrengst. In 2013 heeft het CFV reeds gebruik gemaakt van deze ruimere heffingsgrondslag. De rekening voor Trifolium bedroeg ruim € 425.000. Of het CFV ook in de komende jaren deze hoge facturen blijft versturen is niet precies bekend. De harde realiteit, met steunverlening aan Vestia en (recent) SGBB, wijst hier voorlopig wel op. 3
Deze hoge extra kosten van de verhuurdersheffing en de saneringssteun noodzaken Trifolium voorzichtig te opereren en nog meer dan voorheen zorgvuldig te bepalen waar het geïnvesteerde geld het meeste volkshuisvestelijke redendement genereert. Actiepunt: De ontwikkelingen rondom het nieuwe beleid van de huurverhoging per 1 juli 2015 volgen. De inkomensafhankelijke huurverhoging is alleen van toepassing in 2013 en 2014 en wordt in 2015 vervangen door een ander systeem waarbij de corporatie ook ruimte heeft voor een meer dan inflatievolgend huurbeleid. Periode: heel 2014.
2.2
Samenwerking met de gemeente Boskoop / Gemeentelijke herindeling
De gemeente is een belangrijke partner van Trifolium bij het uitvoeren van haar werkzaamheden. Deze samenwerking komt tot uitdrukking in diverse hoofdstukken van dit jaarplan. 2.2.1 Overleg in nieuwe gemeente Op 1 januari 2014 vindt de gemeentelijke herindeling van Boskoop, Rijnwoude en Alphen aan den Rijn plaats. Ten tijde van het schrijven van dit jaarplan worden de praktische gevolgen van de gemeentelijke fusie al langzamerhand duidelijk. De korte lijnen met de bestuurders en de werkorganisatie van Boskoop worden nu al gemist. Trifolium spant zich de komende jaren, maar met name in 2014, in om effectief met de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn om te gaan en om vruchtbare relaties op te bouwen met de betrokken medewerkers en bestuurders. Het overleg tussen de in de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn werkzame woningcorporaties en het gemeentebestuur zal opnieuw vorm moeten krijgen. Net zoals tot en met 2013 met de gemeente Boskoop, zal in het kader van de prestatieafspraken periodiek moeten worden overlegd over allerlei onderwerpen, waaronder de stand van zaken van de bouwprojecten. Maar buiten dat officiële overleg zullen bestuurders van Trifolium en de gemeente elkaar op korte termijn moeten kunnen spreken wanneer de omstandigheden daartoe aanleiding geven. Actiepunt: Het opbouwen van een vruchtbare relatie met de werkorganisatie en het bestuur van de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn. Periode: heel 2014. Het opnieuw vormgeven van het (periodieke) overleg tussen woningcorporaties en het gemeentebestuur. Periode: 1e halfjaar 2014.
2.2.2 Harmonisatie rioolbelasting Als gevolg van de gemeentelijke fusie moeten diverse regelingen en verordeningen op elkaar worden afgestemd. In Alphen aan den Rijn wordt de rioolbelasting betaald door de eigenaar (de woningcorporatie) en in Rijnwoude en Boskoop door de gebruiker (dus de huurders). De stuurgroep, bestaande uit de drie Colleges van B&W van de drie gemeentes, heeft de Klankbordgroep, bestaande uit afgevaardigden van de drie 4
gemeenteraden, voorgesteld de rioolbelasting in de nieuwe gemeente te laten betalen door de eigenaars. Uiteraard hebben Habeko Wonen en Trifolium hiertegen bezwaar aangetekend. Zij worden ondersteund door Wonencentraal die aanbiedt dat, wanneer zij in het vervolg niet meer voor rioolbelasting wordt aangeslagen, zij de jaarlijkse huurprijs van alle woningen met een bedrag gelijk aan de rioolbelasting wil verlagen. De bezwaren van Habeko en Trifolium hebben inmiddels geleid tot uitstel van de harmonisatie van de heffing van rioolbelasting. In 2014 worden de oude belastingverordeningen naast elkaar gehanteerd. Hierdoor is een extra lastenverzwaring voor Habeko en Trifolium in ieder geval voor 2014 voorkomen. De corporaties zullen het overleg over de kwestie met het nieuwe gemeentebestuur weer oppakken en proberen te komen tot een oplossing die uit gaat van het principe “de vervuiler betaalt”, en waarbij de belangen van alle partijen in het oog worden gehouden. Actiepunt: Overleggen met het gemeentebestuur over de nieuwe heffingsgrondslag met ingang van 2015 voor de rioolbelasting. Periode: heel 2014.
2.3
Samenwerking met corporatie Woonpartners Midden-Holland
Trifolium heeft samen met Woonpartners Midden-Holland na de zomer van 2013 44 sociale huurwoningen aan de Parklaan opgeleverd. De in 2011 afgesloten samenwerkingsovereenkomst betreft ook de helft van de te bouwen sociale woningen in Waterrijk-west. Buiten deze samenwerkingsovereenkomst werken de corporaties samen aan de voorbereidingen van de bouw van 46 woningen in Torenpad-oost. Dit project bestaat voor elke corporatie uit 16 appartementen en 7 eengezinswoningen, alles te realiseren in de sociale huursector. Op de andere in hoofdstuk 3 genoemde nieuwbouwlocaties in Boskoop realiseert Trifolium vooralsnog de sociale opgave zelfstandig. Inmiddels heeft Trifolium met Woonpartners Midden-Holland een beheerovereenkomst afgesloten voor de 24 woningen van Woonpartners in de Parklaan. Op die manier blijft Trifolium hét gezicht van de sociale woningsector in Boskoop en hebben alle bewoners één aanspreekpunt en één balie. Actiepunt: Beheer uitvoeren van 24 woningen van Woonpartners in de Parklaan volgens de afgesloten beheerovereenkomst. Periode: heel 2014.
2.4
Samenwerking met corporaties Habeko en Wonencentraal
Dit hoofstukje is aanmerkelijk korter dan vorig jaar. Het is in 2013 niet gelukt een formele samenwerking overeen te komen tussen Wonencentraal, Habeko Wonen en Trifolium. Het oorspronkelijke doel van de corporaties was om te komen tot een gezamenlijke visie en een eensgezind volkshuisvestelijk beleid. Vorm en structuur zouden daarop volgen. Habeko Wonen wenste echter de autonomie van de eigen organisatie te benadrukken en van daaruit te zoeken naar samenwerking. In de beleving van Trifolium en Wonencentraal werd het daardoor lastig om exclusieve afspraken met elkaar te maken. Er zijn straks immers nog meer corporaties in de 5
nieuwe gemeente werkzaam met wie wij op eenzelfde vrijblijvende manier kunnen overleggen. Uiteraard blijven Trifolium, Wonencentraal en Habeko zich, ook zonder vastgelegde samenwerking, inzetten voor de volkshuisvesting in de nieuwe gemeente Alphen aan den Rijn. Daartoe overleggen de corporaties regelmatig op vrijwillige basis met elkaar. Actiepunt: Vormgeven van een niet officieel vastgelegde, constructieve samenwerking tussen Wonencentraal, Habeko en Trifolium. Dit zijn de marktleiders onder de in Alphen aan den Rijn werkzame woningcorporaties. Periode: heel 2014.
2.5
Overgang naar een ander woonruimteverdelingsmodel
De gemeentelijke herindeling heeft tot gevolg dat de gemeente Boskoop van het Intergemeentelijk Samenwerkingsorgaan Midden-Holland (ISMH) naar het noorden “verschuift” naar de regio Holland-Rijnland. In deze regio wordt een ander woonruimteverdelingsmodel gehanteerd dan bij het ISMH. Dat heeft tot gevolg dat de systematiek van woonruimteverdeling, maar ook de automatisering die daarbij wordt gebruikt, verandert. Het grootste verschil is het feit dat Trifolium niet werkt met een voorinschrijving. Die voorinschrijving is wel verplicht bij het woonruimteverdelingsmodel in Holland-Rijnland. Trifolium is al in overleg met de al bekende volkshuisvestingsambtenaren in de nieuwe gemeente om te komen tot een regeling om een soepele overgang te bewerkstelligen en om te zorgen dat de belangen van Boskoopse woningzoekenden zo goed mogelijk worden ingebracht in het nieuwe systeem. De 19 andere woningcorporaties in de regio Holland-Rijnland (Rijnstreek, Leiden en Duin- en Bollenstreek) gaan per 1 april 2014 over op een nieuw automatiseringssysteem. Het is de bedoeling dat Trifolium zo snel mogelijk hierbij aansluit. Een eerste stappenplan laat echter zien dat dit pas per 1 april 2015 het geval zal zijn. In 2014 moet ambtelijke instemming en bestuurlijke besluitvorming worden verkregen, moet het overleg met de huurdersvereniging worden gevoerd en de communicatie met de inwoners van Boskoop worden gestart over het feit dat men zich in het vervolg moet inschrijven als woningzoekende. Actiepunt: Trifolium moet de huurwoningen toe gaan wijzen volgens de nieuwe verordening in de regio Holland-Rijnland. In overleg met gemeente, regio en huurdersvereniging moet deze nieuwe verordening worden geïmplementeerd in een nieuw woonruimteverdelingsmodel. Periode: heel 2014.
2.6
Nieuw ondernemingsplan 2014 - 2017
In de inleiding staat het al genoemd: het huidige ondernemingsplan is in 2013 voor 6
het laatste jaar “geldig”. In 2013 zijn al in het voorjaar de eerste stappen gezet op weg naar een nieuw ondernemingsplan 2014 – 2017, maar door allerlei noodzakelijk extra overleg heeft pas in oktober de eerste bijeenkomst tussen werkorganisatie en Raad van Commissarissen plaatsgevonden. In het voorjaar van 2014 wordt het proces afgerond. Uiteraard worden, evenals vorige keer, de stakeholders van Trifolium bij het opstellen van het ondernemingsplan betrokken. Hun mening is van groot belang! Actiepunt: Het, na consultatie van de stakeholders, opstellen van een nieuw ondernemingsplan. Periode: eerste half jaar 2014.
2.7
Personeel
In 2014 is geen personeelsuitbreiding voorzien. De organisatie bestaat per eind 2013 uit 21 medewerkers. Er vinden in 2014 wel enkele personeelsmutaties plaats. Twee medewerkers verlaten Trifolium en maken gebruik van hun vervroegd pensioen. Er wordt kritisch gekeken naar hun vervanging wat betreft aantal arbeidsuren en contractsvorm. Veel corporaties zijn in het nieuws omdat ze reorganiseren. Bekeken wordt of Trifolium collegiaal medewerkers van andere corporaties kan inhuren. Daarbij kan sprake zijn van een win-win-situatie. 2.7.1 Project klantgerichtheid Alle medewerkers hebben in 2013 meegedaan aan een training klantgerichtheid. Door zich voortdurend bewust te zijn van hun houding tegenover de “klanten” en zich te in te leven in hun situatie, wil het personeel de klanttevredenheid verhogen. In 2014 krijgt dit project een vervolg door de implementatie van een systeem waarin alle meldingen van bewoners worden vastgelegd. Door gebruik van dit systeem kunnen collega’s zaken gemakkelijker van elkaar overnemen waardoor de klant sneller en beter geholpen wordt. Actiepunt: Besluitvorming over en daarna implementatie van een automatiseringssysteem waarin alle klantcontacten worden vastgelegd. Periode: 1e kwartaal 2014.
2.7.2 Preventief Medisch Onderzoek (PMO) voorheen Periodiek Arbeidsgeneeskundig Onderzoek In 2014 worden alle medewerkers van Trifolium in de gelegenheid gesteld een PMO te ondergaan. Bij een PMO worden leefstijlen en condities van de medewerkers in kaart gebracht. Men krijgt na uitgebreid onderzoek een persoonlijk advies. Trifolium ontvangt een geanominiseerde en samenvattende rapportage en kan eventueel maatregelen treffen. De PMO’s volgen uit de risico-inventarisatie & evaluatie (RI&E) die in 2011 is afgenomen. Elke werknemer mag zelf bepalen of hij daarvan gebruik maakt. 7
Deze PMO’s stonden ook al gepland voor het najaar van 2013 maar zijn doorgeschoven naar 2014. Actiepunt: Alle medewerkers in de gelegenheid een Preventief Medisch Onderzoek te laten ondergaan. Periode: 2e kwartaal 2014.
2.8
Raad van Commissarissen
Per 31 december 2013 treedt een commissaris af. De werving- en selectieprocedure voor een vervanger is al in het najaar van 2013 gestart en ook afgerond.
3
Het 1e prestatieveld: het bij voorrang passend huisvesten van de primaire doelgroep
3.1
Mutaties
In 2012 was de mutatiegraad 10,2 %. In 2013 ligt de mutatiegraad naar verwachting op eenzelfde niveau. Dit wordt veroorzaakt door de oplevering van nieuwbouwappartementen aan Parklaan. Ook voor 2014 is de verwachting dat het mutatiepercentage even hoog zal zijn; de organisatie rekent op ongeveer 190 mutaties. De oplevering van 35 woningen aan de Mendelweg zal in het voorjaar van 2014 hier debet aan zijn. Een hoge mutatiegraad is goed voor de doorstroming in sociale huurwoningen maar het heeft meerdere gevolgen. Zo zullen de kosten voor mutatieonderhoud, begeleiding van vertrekkende- en nieuwe huurders en adverteren van woning in de krant, stijgen. Daar tegenover staat echter dat er meer woningen geharmoniseerd kunnen worden waardoor de huuropbrengsten hoger zullen zijn. Door het grote aanbod van sociale huurwoningen is wel duidelijk geworden dat de vraag naar een sociale huurwoning (tijdelijk?) is geslonken. Dit komt tevens door het hanteren van de inkomensgrens van maximaal € 34.229. In dit jaarplan is al opgemerkt dat het hanteren van deze inkomensgrens bepaalde huishoudens onmogelijk maakt om te verhuizen. Actiepunt: Het constant monitoren van het aantal mutaties, de acceptatiegraad en het eventuele frictieleegstand. Maatregelen treffen zodra blijkt dat dat noodzaak is. Periode: heel 2014.
3.2
Verkoop huurwoningen
De verkoopportefeuille bestaat al enige tijd uit een drietal complexen. Het beleid om de woningen te verkopen verschilt per complex, net zoals de woningen die deel uitmaken van die complexen. Eén complex met woningen uit 1925 wordt voor een lage prijs verkocht aan mensen met twee rechterhanden, een ander complex (bestaande uit grote eengezinswoningen) wordt verkocht tegen de normale marktprijs. De kortingsregeling van 2% voor kopers die een huurwoning van Trifolium 8
achterlaten, is inmiddels losgelaten. In de huidige woningmarkt wordt zo scherp over een verkoopprijs onderhandeld, dat een verdere kortingsregeling niet meer nodig was. Het derde verkoopcomplex van Trifolium bestaat uit 172 woningen aan de Goudse Rijweg en de omliggende straten. Afgesproken is dat maximaal de helft van deze woningen wordt verkocht om op die manier een evenredige verdeling tussen koop- en huurwoningen te krijgen. In eerste instantie is niet afgesproken welke helft wel of niet verkocht zou worden maar zijn de eerste verkoopresultaten afgewacht. In 2013 is de verdeling tussen welke woningen worden verkocht en welke woningen huurwoningen blijven definitief bepaald. De woningen van dit derde verkoopcomplex zijn in eerste instantie onder KoopGarant licentie met 10% korting verkocht. In 2012 is deze verkoop onder voorwaarden weer losgelaten. Als een koper een Koopgarant-woning terug te koop aanbiedt bij Trifolium, dan verkoopt Trifolium de woning opnieuw zonder nadere voorwaarden. De al genoemde posten die Trifolium moet betalen aan verhuurders- en saneringsheffing leggen een fors beslag op de investeringsplannen voor renovaties en nieuwbouw. In de herijking van het Strategisch Voorraad Beleid is bekeken of het noodzakelijk is om de verkoopportefeuille te vergroten. Actiepunt: Het constant monitoren van het aantal vrijkomende huurwoningen dat daarna wordt verkocht, taxatiewaardes, aanbiedprijzen, het aantal dagen dat woningen te koop staan en gerealiseerde verkoopopbrengsten. Periode: heel 2014. Bij besluitvorming over Strategisch Voorraadbeleid: bepalen of verkoopportefeuille wordt uitgebreid. Periode: 1e kwartaal 2014.
3.3
Bouwplannen
Trifolium heeft diverse bouwplannen in voorbereiding. Ze verschillen in diverse stadia van voorbereiding: van initiatieffase tot definitief ontwerp. Sommige projecten zijn als “hard” opgenomen in de begroting, andere projecten zijn nog dermate “zacht” dat ze nog niet in de meerjarenbegroting voorkomen. Alle bouwplannen worden bij dit prestatieveld kort omschreven. 3.3.1 Waterrijk-west Nadat in 2013 als eerste gezamenlijke project met Woonpartners Midden-Holland 44 woningen aan de Parklaan zijn opgeleverd, wordt verder samen gewerkt aan de voorbereiding van 72 woningen in de nieuwbouwwijk Waterrijk-west. Elke corporatie bouwt 12 grondgebonden woningen en 24 appartementen. Trifolium wil ook deze huurwoningen van Woonpartners in beheer nemen. De aannemer is inmiddels begonnen met de voorbelasting van de eerste fase van de uit 440 woningen bestaande wijk. De woningen van de corporaties bevinden zich op verschillende locaties in de wijk en worden niet tegelijk gebouwd. De afspraak is tot nu toe dat Woonpartners haar gedeelte eerder realiseert dan Trifolium. Trifolium heeft gepland dat haar aandeel in 2016 wordt gerealiseerd. Of dat het daadwerkelijk 2016 wordt of dat de realisatie opnieuw opschuift, is nog niet bekend. 9
Actiepunt: De ontwikkelingen rondom dit project volgen. In 2014 zijn er naar verwachting geen ontwikkelingen die actie van Trifolium vergen. Periode: niet van toepassing. 3.3.2 Torenpad-oost Tussen de Enterij en het gemeentekantoor aan de Babsloot wordt een project van ongeveer 100 woningen ontwikkeld, variërend van appartementen tot vrijstaande woningen. Het project is de afgelopen jaren ernstig vertraagd door het faillissement van de ontwikkelaar. Inmiddels heeft een andere ontwikkelaar het project weer gestart en bouwt momenteel de in het voorjaar van 2012 al verkochte koopwoningen. Trifolium en Woonpartners Midden-Holland willen hier elk 16 appartementen en 7 eengezinswoningen realiseren. Momenteel wordt onderhandeld met de ontwikkelaar over de condities, zoals type woning, programma van eisen en uiteraard de prijs. Als deze onderhandelingen leiden tot een overeenkomst dan kan de realisatie van dit project snel gaan en al in de tweede helft van 2014 starten. Actiepunt: Alle onderhandelingen over het woningtype, het programma van eisen en de prijs afronden. Periode: 1e halfjaar 2014. Bij positieve besluitvorming: het voorbereiden van de realisatie van dit project. Periode: 2e halfjaar 2014. 3.3.3 Centrum-Zuid Dit project heeft politiek Boskoop in 2013 flink bezig gehouden. Het bestaat uit een mix van woningen en winkels, waaronder een nieuwe supermarkt. Het plan stuit op veel weerstand van diverse belangengroepen. De huidige winkeliers, de exploitant van de huidige supermarkt, de ontwikkelaar, de Historische Vereniging Boskoop, ze hebben elk een verschillend belang bij het wel of niet realiseren van dit project. Na veel discussie heeft de gemeenteraad van Boskoop ingestemd met het plan, maar wel het College van B&W opgedragen nog wijzigingen aan te brengen om aan de meeste bezwaren tegemoet te komen. Het project bestaat naast winkels ook uit 24 tot 28 appartementen. Trifolium en de ontwikkelaar overleggen met elkaar over het segment waarin deze woningen moeten worden gerealiseerd en de bijbehorende condities. De ontwikkelaar denkt aan vrije sectorappartementen. Dat is niet het segment waarin Trifolium zondermeer wil investeren. Of Trifolium daadwerkelijk de appartementen gaat bouwen is dus nog maar de vraag. Daarom is het project niet in de financiële begroting opgenomen. Actiepunt: Het continueren van de gesprekken met de ontwikkelaar over woningtypen, aantallen en marktsegment. Periode: 1e halfjaar 2014. Bij positieve besluitvorming: het voorbereiden van de realisatie van dit project. Periode: 2e halfjaar 2014. 3.3.4 Overige complexen: Torenpad-west en -midden, Azalealaan In de toekomst worden ook de locaties Torenpad-west, Torenpad-midden en Azalealaan ontwikkeld. Alle locaties liggen binnen de rode contouren. De 10
planontwikkeling van al deze projecten bevindt zich nog in een pril stadium zodat over aantal woningen en planningen nog weinig kan worden gezegd. Deze projecten zijn dermate zacht dat ze nog niet zijn opgenomen in de financiële meerjarenbegroting van Trifolium. In de nieuwe prestatieafspraken zijn wel de prijzen per kavel per woning overeengekomen en de opslagen die de gemeente hierbij in rekening brengt. Actiepunt: Geen. Periode: niet van toepassing. 3.3.5 Grondpositie Zuidkade kavel Groenendijk In 2006 heeft Trifolium in gezamenlijk onverdeeld eigendom deze kavel met een ontwikkelaar aangekocht. De kwekerijen rondom deze kavel zijn in handen van andere projectontwikkelaars en corporaties. Op dit gebied is tot nu toe nog geen woningbouw gepland. In het voorjaar van 2013 is de kavel getaxeerd, rekening houdende met de (on-) mogelijkheden van op korte termijn realiseren van woningen. Dit heeft geleid tot een forse afboeking. Nu staat de kavel in de administratie van Trifolium voor een relatief gering bedrag. Het Ministerie stelt een maximale termijn van 10 jaar aan het strategisch bezit van grond. Het ziet er nu niet naar uit dat deze kavel daadwerkelijk wordt ontwikkeld vòòr 2016, het jaar waarin de 10-jaarstermijn afloopt. Maar nu de kavel voor een laag bedrag in de boeken staat is de verwachting niet dat het Ministerie daar opmerkingen over maakt of een verkoopplicht oplegt. Desondanks probeert Trifolium deze grond terug te verkopen of te ruilen tegen een andere bouwkavel die dan eerder in ontwikkeling kan worden genomen. De huidige woningmarkt in aanmerking nemende, is de verwachting niet dat een dergelijke verkoop of ruil in 2014 gerealiseerd wordt. Actiepunt: Mogelijkheden in de gaten houden voor terugverkoop of ruil van deze kavel. Periode: heel 2014. 3.3.6 Renovatie seniorenflat Mendelweg In 2013 is de grootschalige renovatie van deze woningen gestart. Door ze te strippen, het casco te handhaven en er een stuk voor te bouwen, worden de woningen groter en voldoet de oppervlakte weer aan de wensen van de woningzoekende senior. Met de gemeente is, in verband met de ligging ten opzichte van diverse voorzieningen zoals winkels en openbaar vervoer, afgesproken het label “seniorenwoningen” te handhaven. Volgens planning worden de woningen uiterlijk 28 februari 2014 opgeleverd, zodat maximaal gebruik kan worden gemaakt van de tijdelijke 6%-btw-regeling. Overigens is deze tijdelijke regeling inmiddels verlengd tot eind 2014. Actiepunt: Woningen uit dit project toewijzen. Project opleveren. Periode: 1e kwartaal 2014.
4
Het 2e prestatieveld: het kwalitatief in stand houden van het woningbezit
11
4.1
Planmatig onderhoud
De uitvoering van het planmatig onderhoud in 2014 gebeurt volgens een onderhoudsbegroting. Bij de totstandkoming van deze begroting over de periode 2014-2023 is wederom speciaal gelet op in het verleden reeds vervangen onderdelen van de woning, zodat met juiste aantallen gerekend wordt. Consequente verwerking in de woningcartotheek van bijvoorbeeld al vervangen keukens, badkamers en Cvketels draagt hieraan in belangrijke mate bij. Bovendien vindt voortdurend actualisatie plaats, van werkzaamheden die weggeschoven of naar voren gehaald kunnen en/of moeten worden. Het huidige economisch klimaat en de heffingen die corporaties in de toekomst opgelegd krijgen maken een zeer kritische beoordeling van de geplande werkzaamheden noodzakelijk. Zijn de geplande werkzaamheden nodig, kunnen ze goedkoper uitgevoerd worden zonder de kwaliteit geweld aan te doen, worden in de werkomschrijvingen de juiste keuzes gemaakt? Dit zijn de vragen waar mee Trifolium meer en meer geconfronteerd wordt. De antwoorden hierop kunnen een herschikking van de werkzaamheden opleveren, een vereenvoudiging of zelfs het besluit een klus niet uit te voeren. Dit binnen alle financiële en technische kaders en met inachtneming van behoud van klanttevredenheid en kwaliteit. Binnen deze kaders en randvoorwaarden kunnen spanningen ontstaan, wat een zorgvuldige afweging noodzakelijk maakt. In dit jaarplan wordt niet ingegaan op alle geplande werkzaamheden, daarvoor wordt verwezen naar de meerjarenonderhoudsbegroting 2014-2023. In dit jaarplan worden slechts de grotere of bijzondere werken genoemd: 8 eengezinswoningen aan de Wilhelminalaan: hier worden dakgoten en ophangbeugels vervangen. Sinds een aantal jaren maakt Trifolium hierbij gebruik van naadloos gevormde goten van aluminium. 60 portiekflats aan de Wilhelminalaan: bij diverse blokken wordt de deurmeldinstallatie en bellentableau vervangen. Jac. P. Thijssestraat: bij deze 24 portiekwoningen worden de douches vervangen. Klaverblad: hier wordt bij 54 seniorenwoningen voegwerk uitgevoerd, de doeken van de zonneschermen vervangen en bodemisolatie aangebracht. Voorofscheweg 10-64 en 1a-13f: een al eerder geplande liftrenovatie wordt uitgevoerd. Een onafhankelijk adviesbureau beoordeelt de noodzakelijke werkzaamheden en de aangevraagde offertes. Voorofscheweg 76 HVAT-woningen: hier was groot onderhoud gepland aan douches en toiletten, dat zich voort zou zetten in 2015. Dit om een zo gelijkmatig mogelijke kasstroom over de jaren heen te bewerkstelligen. Omdat het BTW-voordeel nog voor heel 2014 gaat gelden, is besloten de gehele klus naar voren te trekken en op die manier maximaal te profiteren van het BTW voordeel. Proeftuin: bij deze 17 eengezinswoningen is het groot onderhoud van douches en toiletten gepland. Actiepunt: Alle projecten uit het voorgenomen planmatig onderhoud 2014 uitvoeren. Periode: heel 2014.
12
4.2
Mutatieonderhoud en reparatieverzoeken
Het in hoofdstuk 3.1 genoemde aantal mutaties heeft het nodige mutatieonderhoud tot gevolg. Daarbij wordt er naar gestreefd dat én het mutatieonderhoud gereed is wanneer de nieuwe bewoner de sleutels van de woning krijgt, én de oude bewoner geen last heeft van de werkzaamheden, én de woning aansluitend (zonder huurderving als gevolg van leegstand) wordt verhuurd. Het zal duidelijk zijn dat deze drie zaken niet altijd met elkaar te verenigen zijn. In het geval dat discrepanties ontstaan wordt per mutatie naar de beste oplossing gezocht. Bij omvangrijke werkzaamheden staat de woning een zo kort mogelijke periode leeg. Kleinere klussen worden als dit mogelijk is uitgevoerd nadat de nieuwe bewoner de sleutels heeft gekregen en deze zelf eveneens (nog) aan het werk is in de woning. In 2014 is een zo reëel mogelijk geschat aantal mutaties opgenomen, rekening houdend met het na-ijleffect van de oplevering van 44 appartementen aan de Parklaan en de oplevering van 35 appartementen in het renovatiecomplex aan de Mendelweg. Actiepunt: Het uitvoeren van al het uit de mutaties volgend onderhoud. Periode: heel 2014.
4.3
Energiebesparende maatregelen
Trifolium blijft een kritisch oog houden voor de energetische eigenschappen van haar woningen. Niet alleen de nieuw te bouwen woningen moeten voldoen aan milieu- en energie-eisen, maar Trifolium wil ook de bestaande woningen voorzien van energiebesparende technieken. In eerste instantie op basis van “het antwoord aan de samenleving”, wat inhield dat er per 2018 een besparing van 20% CO2 uitstoot moest zijn bewerkstelligd, is een planning gemaakt waarin Trifolium deze besparing inmiddels daadwerkelijk gaat halen. Echter is dit jaar de eis tot energiebesparing verder aangescherpt en zullen in reeds in het verleden geïsoleerde woningen nog extra maatregelen moeten worden genomen. Deze aanscherping houdt in dat het gemiddelde label van de woningen van een corporatie een label B moet zijn, met een EPC van 1,25. Inmiddels zijn drie medewerkers van Trifolium opgeleid tot EPA-opnemer en adviseur, waardoor veranderingen aan het label van een woning op een snelle manier kunnen worden gerealiseerd. De software om dit te kunnen invoeren is aangeschaft en wordt intensief gebruikt. Verder is een adviesbureau in de arm genomen die het woningbezit via clustering van gelijksoortige woningen heeft voorzien van een energielabel en aan de hand van dit label middels een aantal maatregelpakketten, op deze nieuwe eisen inspeelt. Dit bureau verzorgt ook de afmelding van de labels. Het energielabel maakt deel uit van het woningwaarderingssysteem en heeft een grote invloed op de hoogte van de maximaal toegestane huurprijs. Actiepunt: Bij de vaststelling van het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid worden de noodzakelijke maatregelen bepaald om (op termijn) aan de actuele afspraken omtrent de energiebesparing bij corporatiewoningen te voldoen. Periode: 1e kwartaal 2014.
13
4.4
Brandveiligheid woningen
Trifolium heeft op last van het toenmalige ministerie van VROM een onderzoek laten uitvoeren naar de brandveiligheid van de woningen. Dit naar aanleiding van een brand in Zaandam die een compleet woonblok in de as legde. Naar aanleiding van de conclusies van het rapport zijn in verschillende complexen van Trifolium maatregelen gepland om branddoorslag te voorkomen of minimaal zodanig te beperken dat een brandwerendheid tussen de verschillende woningen ontstaat van 30 minuten. Deze werkzaamheden zijn vanaf 2012 over een periode van 5 jaar in de onderhoudsbegroting opgenomen. Waar mogelijk worden de werkzaamheden gecombineerd met geplande dakisolatieprojecten. De koopwoningenprojecten (Goudse Rijweg en Tuinstraat) waar deze werkzaamheden eveneens moeten worden uitgevoerd worden als laatste aangepakt. Inmiddels is ook een begin gemaakt met brandwerende voorzieningen in de leidingschachten van de drie flats aan de Snijdelwijklaan. Na veel overleg met de inspecteur van de gemeente is hiervoor uiteindelijk vergunning verleend. Actiepunt: Het volgens de begroting uitvoeren van deze preventieve werkzaamheden. Periode: heel 2014.
4.5
Ontwikkelingen
Het Strategisch Voorraadbeleid is geactualiseerd. In de onderhoudsbegroting is zoveel mogelijk rekening gehouden met de gevolgen hiervan. Als voorbeeld: indien een complex woningen op de nominatie staat voor vernieuwbouw, worden hier geen lang-cyclische werkzaamheden (meer) uitgevoerd. Verder wordt een aantal maatregelpakketten geïntroduceerd om bepaalde complexen woningen energetisch op te waarderen, zoals reeds vermeld in het hoofdstuk 4.3 over energiebesparende maatregelen. De investeringen die hiervoor benodigd zijn, zijn vanaf 2015 opgenomen in de meerjarenonderhoudsbegroting als strategisch onderhoud. Momenteel wordt de mogelijkheid onderzocht om een aannemers- en huurdersportaal in te richten. Het uiteindelijke doel is om hiermee te komen tot een besparing op de bedrijfs- en onderhoudskosten in combinatie met een betere bereikbaarheid voor de bewoner. De bedoeling is dat dit project stap voor stap wordt gerealiseerd in de komende 3 jaar. De leverancier van de primaire automatisering ondersteunt daarbij. De kosten voor het totaal van het onderhoud liggen bij Trifolium al jaren lang boven het niveau van de benchmark. Afgesproken is de onderhoudskosten zodanig te reduceren dat over 4 jaar een niveau bereikt is, wat gelijk is aan de benchmark. De overschrijding is niet toe te wijzen aan één oorzaak. Inmiddels zijn diverse acties gestart die in de komende jaarplannen eveneens een prominente plek zullen krijgen. Actiepunt: Besluitvorming over en daarna implementatie van een aannemers- en huurdersportaal. Periode: 1e kwartaal 2014. Het reduceren van de kosten van alle soorten onderhoud in een periode van 4 jaar tot een niveau, gelijk aan de benchmark. Periode: heel 2014.
14
5
Het 3e prestatieveld: het betrekken van huurders bij beheer en beleid
5.1
Huurdersvereniging SAVAH
De huurders van Trifolium kunnen zich verenigen in huurdersvereniging SAVAH. Deze samenwerking tussen Trifolium en de huurdersvereniging is vastgelegd in een in 2010 geactualiseerde overeenkomst, waarin staat vermeld op welke beleids- en overlegpunten SAVAH instemmingsrecht heeft, en op welke punten zij adviesrecht heeft. Minimaal eenmaal per kwartaal voeren SAVAH en Trifolium overleg met elkaar. Daarnaast hebben de voorzitter van SAVAH en de bestuurder van Trifolium eenmaal per zes weken overleg met elkaar. In 2013 is gebleken dat, doordat te veel taken bij één bestuurslid liggen, de continuïteit van SAVAH bij langdurige afwezigheid van dat bestuurslid in gevaar komt. Dit is zowel voor SAVAH als voor Trifolium een ongewenste situatie. In 2014 maakt Trifolium het financieel mogelijk dat SAVAH een zogenaamde versterkingsopdracht geeft aan de Woonbond om het bestuur zich wat betreft kwantiteit en kwaliteit te versterken Actiepunt: Het weer opbouwen van een constructieve en vruchtbare samenwerking tussen de gerevitaliseerde huurdersvereniging en Trifolium. Periode: 1e halfjaar 2014.
5.2
Bewonerscommissies
Wie kent de buurt beter dan de bewoners zelf? Onder dit motto gaat Trifolium met een “Trifolium-komt-bij-u-in-de-wijk”-tent de wijk in en inventariseert welke tekortkomingen de bewoners aan hun leefomgeving ervaren. Bewoners worden uitgenodigd en enthousiast gemaakt voor deelname aan een bewonerscommissie. Dit soort inventarisaties levert veel bruikbare informatie op die (indien mogelijk) wordt verwerkt in de plannen om de leefbaarheid te verbeteren. Deze commissies worden praktisch en financieel ondersteund door Trifolium. Hun werk is immers nooit af! Enthousiaste bewoners zijn vaak “doeners” en hebben niet veel op met vergaderen. Daarom is de aandacht verschoven naar werkgroepen. Deze werkgroepen fungeren als spreekbuis van de bewoners naar Trifolium. Zo’n werkgroep wordt betrokken bij de ontwikkeling van de plannen voor leefbaarheid en werken ook zelf daaraan actief mee. Ze poten zelf de planten en houden de omgeving schoon. Naast de officiële commissies wonen in een aantal complexen ook bewoners die zonder officieel “verband” met Trifolium zich inspannen voor hun buren of voor hun buurt. Zij organiseren bijvoorbeeld een buurtbarbecue, gaan langs de deuren om geld op te halen voor een kerstboom in de hal van de flat of sturen namens alle bewoners een beterschapskaartje wanneer er iemand ziek is. Andere bewoners lopen elke zaterdag met vuilniszak en prikstok rondom hun flat om het zwerfvuil weg te halen. Trifolium stelt hun inspanningen erg op prijs! Actiepunt: Het initiëren, opbouwen en onderhouden van een constructieve en vruchtbare samenwerking tussen de bewonerscommissies en Trifolium. Periode: heel 2014. 15
6
Het 4e prestatieveld: het waarborgen van de financiële continuïteit
6.1
Strategisch Voorraadbeleid (SVB) - actualisatie
In het voorjaar van 2014 zal het besluitvormingstraject rondom de actualisatie van het Strategisch Voorraadbeleid afgerond zijn. Het Strategisch Voorraadbeleid geeft antwoord op diverse vragen: welke complexen komen in aanmerking voor huurders met een huishoudinkomen boven € 34.229. De huurprijzen van deze woningen zullen boven € 681,02 per maand komen te liggen. welke complexen komen, naast de 3 reeds bestaande verkoopcomplexen, in aanmerking komen voor verkoop. Beleid van de recente ministers van volkshuisvesting is erop gericht de sociale huurvoorraad te verkleinen. Allerlei heffingen zijn alleen te betalen als er meer woningen verkocht worden. Het Strategisch Voorraadbeleid geeft antwoord op de vraag. Uiteindelijk geeft het Strategisch Voorraadbeleid antwoord op de vraag of de woningvoorraad van Trifolium aansluit op de vraag die er in Boskoop bestaat.
6.2
Treasury
Elk jaar stelt Trifolium een Financiële Meerjarenbegroting op. Daarin worden de dan bekende cijfers ingevoerd op het gebied van planmatig onderhoud, beheerkosten, strategisch voorraadbeleid, leefbaarheid en investeringen op het gebied van nieuwbouw. Er wordt rekening gehouden met de in de komende jaren te verwachten huurverhogings- en inflatiepercentages. De liquiditeitsbegroting die voortkomt uit de meerjarenbegroting wordt elk half jaar (of indien noodzakelijk vaker) nader beoordeeld met een treasury-adviesbureau. Hoe is de planning van investeringen in nieuwbouw en projecten in het kader van het strategisch voorraadbeleid? Hoe verloopt de verkoop van huurwoningen? Kortom: wat zijn de financiële gevolgen? Moeten er leningen worden aangetrokken of kunnen er tijdelijk overtollige financiële middelen op spaarrekeningen en deposito’s worden gezet? Met een goed treasurybeleid kunnen de rentelasten van aangetrokken en nog aan te trekken leningen worden beperkt. Overigens is het toegestane beleid op het gebied van treasury vastgelegd in het treasurystatuut. Dit treasurystatuut wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld en door de Raad van Commissarissen vastgesteld.
6.3
Gevolgen van het nieuwe kabinetsbeleid
De regering van VVD en PvdA heeft in de 1e kamer geen meerderheid. Het herfstakkoord dat is gesloten met een aantal oppositiepartijen geeft hen wel de ruimte om het beleid uit te voeren. In dit herfstakkoord is een aantal maatregelen afgesproken die invloed hebben op de corporatiewereld. De tijdelijk lagere BTW op arbeid wordt verlengd tot 31 december 2014. De verhuurdersheffing die in 2017 € 1,7 miljard moet opleveren gaat door. Voor Trifolium betekent dat een kostenpost van ongeveer € 1,5 miljoen in 2017. Tegenover de te betalen verhuurdersheffing staat de mogelijkheid de huurders een extra huurverhoging boven het inflatiepercentage aan te zeggen. 16
6.4
Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting
De problemen die corporaties hebben met hun liquiditeit, veelal als gevolg van derivaten, hebben ertoe geleid dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting meer reserves in de saneringskas nodig heeft. Het kabinet heeft daarom het CFV de ruimte gegeven om de maximale heffing van 1% van de huursom te verhogen naar 5% van de huursom. Met deze gelden wordt o.a. de steun aan Vestia betaald. In 2013 is deze heffing voor het eerst betaald en bedroeg ongeveer 4% van de totale huursom. Voor 2014 gaat het CFV uit van een bedrag van € 204,00 per vhe. Dit betekent voor Trifolium een heffing van ongeveer € 390.000.
6.5
Risicomanagement
In het brede werkterrein waarin corporaties opereren worden complexe projecten opgepakt, die soms ook buiten de reguliere bedrijfsvoering vallen. Met goed risicomanagement kunnen corporaties hierbij weloverwogen keuzes maken. Op die manier kunnen grote financiële gevolgen en mogelijke reputatieschade worden voorkomen. De politiek en de samenleving verwachten dat corporaties goed risicomanagement hoog op de agenda hebben staan. Bij Trifolium staat risicomanagement ook hoog op de agenda. In 2014 is speerpunt een verdere aanscherping van de Balanced Scorecard. De aansluiting van de Balanced Scorecard op de risico’s die Trifolium loopt zal beter zichtbaar worden gemaakt. Actiepunt voor hoofdstuk 6: Trifolium heeft constant oog voor de actuele financiële situatie en rapporteert deze per kwartaal aan de RvC. Periode: heel 2014. Verdere aanscherping in rapportage volgens de Balanced Scorecard. Periode: 1e kwartaal 2014.
7
Het 5e prestatieveld: de leefbaarheid
7.1
Politie Keurmerk Veilige Woning / Woongebouw / Omgeving
In het kader van het strategisch voorraadbeleid zijn in de afgelopen jaren vrijwel alle woningen van Trifolium aangepast aan de eisen van het certificaat Politie Keurmerk Veilige Woning of volgens de NBR (Nationale Beveiligings Richtlijnen). Aanpassingen volgens de NBR gebeuren op basis van het Politie Keurmerk inclusief certificaat voor wat betreft hang- en sluitwerk maar met uitzondering van de verlichting aan de buitenzijde van de woning. Het aanbrengen van verlichting aan de voor- en achterzijde van de woning is niet altijd mogelijk of gewenst. De financiële investering komt geheel ten laste van Trifolium. De komende jaren verlopen de certificaten van de woningen die het eerst zijn aangepast. De tijd van herkeuren en eventueel aanpassen naar de eisen van de huidige tijd breekt dus aan. Trifolium heeft in twee wijken het keurmerk Veilige Omgeving. Om dit keurmerk te behouden moet er twee maal per jaar worden overlegd met alle betrokken partijen: 17
de bewoners, de politie, de gemeente en uiteraard Trifolium. Het nieuwbouwcomplex aan de Parklaan voldoet wel aan het keurmerk Veilige Woning en Veilig Gebouw, maar Trifolium zal hier niet het keurmerk Veilige Omgeving aanvragen. Actiepunt: Bij complexen waarvan het certificaat verloopt wordt de inbraakwerendheid van de woningen aangepast aan de huidige eisen en daarna opnieuw gekeurd (en gecertificeerd). Periode: heel 2014.
7.2
Buurtbeheer, leefbaarheid en huismeesters
De leefbaarheid in en rondom de woningcomplexen van Trifolium is een van speerpunten in het beleid van Trifolium. Dat mag blijken uit het feit dat er 4 fulltime medewerkers bezig zijn met de leefbaarheid in de buurten. De 3 huismeesters en de buurtbeheerder zijn op diverse niveaus actief. De huismeesters zijn de ogen en oren voor het hele woningbezit. Hun werkzaamheden variëren van schoonmaken portieken, het uitvoeren van kleine reparaties, het vervangen van de portiek of galerijverlichting, signaleren van problemen tot het maken met een praatje met een buurtbewoner. De functie van huismeester is veelomvattend en belangrijk voor de leefbaarheid in de wijk. De huismeesters overlegden in 2013 elke 4 weken met de gemeentecoördinatoren Wijkbeheer van de gemeente Boskoop. Of dat overleg na de gemeentelijke herindeling wordt voortgezet is nog niet bekend. Trifolium zal zich inspannen om een vorm van overleg met de nieuwe gemeente te behouden. De buurtbeheerder houdt zich bezig met leefbaarheidsprojecten. Hij maakt een scan van een wijk en bekijkt wat er nodig zou zijn om de leefbaarheid en de sociale cohesie te vergroten. Hij werkt hier samen met diverse instanties zoals gemeente, politie, Jeugd en Jongerenwerk en natuurlijk met de bewoners. De buurtbeheerder richt zich ook op bewonersparticipatie en onderhoudt de contacten met de diverse werkgroepen en bewonerscommissies. Door ervaring wijs geworden werkt Trifolium meer en meer met werkgroepen van bewoners. Bewoners vinden het prettiger om met een doel aan de gang te gaan dan het “verplichte” vergaderen van een bewonerscommissie. Het doel van de werkgroepen kan variëren van het organiseren van een buurtbarbecue, opfleuren van een centrale hal tot het meedenken over de renovatiewerkzaamheden. Deze werkgroepen bedenken na het behalen van het doel, gewoon weer een nieuw doel waar zij dan samen aan gaan werken. Ter illustratie: in 2013 heeft een aantal bewoners van de Babsloot zich ingezet voor een pluktuin en mini-rosarium. Trifolium heeft de eerste oogst, in de vorm van een zelfgemaakte appeltaart, van de bewoners ontvangen. Actiepunt: Samen met de bewoners de leefbaarheid rondom de woningcomplexen verbeteren. Periode: heel 2014.
18
7.3
Monitoren leefbaarheid
In 2013 heeft Trifolium een rendementsmodel aangeschaft voor het monitoren van leefbaarheidsprojecten. Dit is geen model waaruit rapportages kunnen worden gemaakt maar waar de buurtbeheerder prima kan monitoren hoe een project verloopt, hoeveel uur er in gestoken wordt en hoe bewoners hun wijk beoordelen vòòr en na het leefbaarheidsproject. In 2013 is begonnen met het invoeren van het project Mendelweg. Voor 2014 geldt dat alle projecten in het rendementsmodel worden ingevoerd en gemonitord. Actiepunt: Leefbaarheidsprojecten invoeren in het rendementsmodel. Daarna resultaten monitoren. Periode: heel 2014.
8
Het 6e prestatieveld: wonen en zorg
8.1
Seniorenwoningen
In dit jaarplan is bij het eerste prestatieveld al aandacht geschonken aan het bouwen van seniorenwoningen. Eigenlijk voldoen alle nieuwbouwwoningen aan de eisen die moderne senioren aan hun huisvesting stellen. Immers, in het bouwbesluit staan diverse eisen op het gebied van breedte van deuren, afwezigheid van drempels en rolstoeldraaicirkels. Trifolium houdt bij alle nieuwbouw- of grootschalige renovatieprojecten de eisen voor seniorenwoningen scherp in de gaten. Zo wordt bereikt dat een woning niet alleen nu, maar ook in de toekomst gemakkelijk wordt verhuurd aan de consument van die tijd. Actiepunt: Bij alle nieuwbouw- of grootschalige renovatieprojecten de eisen voor seniorenwoningen in de gaten houden. Periode: heel 2014.
8.2
Overige bijzondere doelgroepen
Trifolium heeft al jarenlang een relatie met Stichting Philadelphia Voorzieningen, en verhuurt een complex aan de Zijde dat Philadelphia gebruikt voor de huisvesting van haar cliënten met een verstandelijke beperking. Een complex aan de Boomgaard wordt gebruikt als logeerhuis. Trifolium verhuurt een kantoorruimte aan de Voorofscheweg aan Kwintes. Kwintes is een stichting die psychiatrische patiënten begeleidt en huisvest. Naast het kantoor huurt zij ook een aantal kleine woningen waarin de cliënten van Kwintes wonen. Maar Kwintes begeleidt ook andere huurders van woningen van Trifolium. Door “er bovenop te zitten” en de begeleiding van dichtbij te verzorgen worden problemen voorkomen. De regelgeving en financiering rondom de huisvesting van deze speciale doelgroepen verandert constant. De scheiding van de financiering van “zorg” en “huisvesting” maakt dat het onderwerp “scheiden van wonen en zorg” steeds belangrijker wordt. Trifolium wil een gesprekspartner zijn voor partijen die zich met zorg en huisvesting van speciale doelgroepen bezig houden.
19
Actiepunt: Trifolium is een gesprekspartner voor alle partijen die zich met zorg en huisvesting van speciale doelgroepen bezig houden. Periode: heel 2014.
9
Ten slotte
In dit jaarplan wordt aan een aantal zaken aandacht geschonken. Maar er gebeurt bij Trifolium natuurlijk nog veel meer: ook aan alle zaken die niet met name in het jaarplan zijn genoemd, wordt voortdurend aandacht besteed. Trifolium vertrouwt er op alle werkzaamheden met haar personeel, relaties en belanghebbenden in goede harmonie voortvarend te kunnen uitvoeren.
20
