Jaarrekening 2013 Stichting Volkshuisvesting Arnhem 16 april 2014
2
Inhoudsopgave Pagina Samenvatting
5
1.
Balans per 31 december 2013 a. Belans Debetzijde per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming) b. Balans Creditzijde per 31 december 2013 (na voorgestelde resultaatbestemming)
7 7 8
2.
Winst- en Verliesrekening over 2013
9
3.
Kasstroom overzicht 2013
11
4.
Algemene toelichting
13
4.1 4.2 4.3 4.4. 4.5 4.6
13 13 13 13 14 14
Algemeen Financiele continuiteit Schattingswijzigingen Schattingen Deelnemingen Operationele kasstroom
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.2 Materiële vaste activa 5.3 Vastgoedbeleggingen 5.4 Financiële vaste activa 5.5 Voorraden 5.6 Onderhanden projecten 5.7 Vorderingen 5.8 Liquide middelen 5.9 Voorzieningen 5.10 Langlopende schulden 5.11 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)
15 15 16 19 22 24 25 25 25 25 26 27
6.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva 6.1 Algemeen 6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.3 Bedrijfslasten 6.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing 6.5 Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling 6.6 Kasstroomoverzicht
29 29 29 31 33 34 35
7.
Toelichting op de balans 7.1 Materiële vaste activa 7.2 Vastgoedbeleggingen 7.3 Financiële vaste activa 7.4 Vlottende activa 7.5 Onderhanden projecten 7.6 Vorderingen 7.7 Liquide middelen 7.8 Eigen vermogen 7.9 Voorzieningen 7.10 Langlopende schulden
37 37 40 43 46 46 47 47 48 49 50 3
Pagina 7.11 Kortlopende schulden 7.12 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 7.13 Niet uit de balans blijkende rechten
53 54 56
8.
Toelichting op de balans 8.1 Huuropbrengsten 8.2 Opbrengsten servicecontracten 8.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 8.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 8.5 Overige bedrijfsopbrengsten 8.6 Afschrijvingen op materiële vaste activa 8.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8.8 Lonen en salarissen 8.9 Lasten onderhoud 8.10 Leefbaarheid 8.11 Lasten servicecontracten 8.12 Overige bedrijfslasten 8.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 8.14 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 8.15 Opbrengsten financiële vaste activa 8.16 Rentelasten en soortgelijke kosten 8.17 Vennootschapsbeslasting
57 57 57 58 58 59 59 59 60 61 61 61 62 63 63 64 64 64
9.
Mutatie waardering vastgoed 9.1 Toelichting mutatie bedrijfswaarde 9.2 Toelichting mutatie marktwaarde
65 66 68
10.
Overige informatie 10.1 Werknemers 10.2 Bezoldiging bestuur 10.3 Verantwoording Wet normering bezoldiging topfunctionarissen
69 69 69 69
11.
Overige gegevens 11.1 Statutaire resultaatbestemming 11.2 Voorstel resultaatbestemming 11.3 Gebeurtenissen na balansdatum
71 71 71 71
12.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
73
4
Samenvatting Het is misschien moeilijk om uit de cijfers te halen, maar het gaat financieel gewoon goed met Volkshuisvesting. Het negatieve resultaat behoeft erg veel relativering. Dat het goed gaat is af te leiden uit de operationele kasstroom. Deze is ruim €12 miljoen positief. Het resultaat volgens de Winst- en Verliesrekening is -€53 miljoen. Het ‘gewone’ exploitatieresultaat is echter +€1 miljoen. Vervolgens gaat daar €20 miljoen van af als gevolg van beleidskeuzes. -€25 miljoen als gevolg van de bouw van huurwoningen en projectontwikkeling en + €5 miljoen resultaat uit de verkoop van bezit. Daarnaast daalt het bezit van Volkshuisvesting in waarde. Grotendeels veroorzaakt door de verhuurdersheffing. Deze waardedaling is €86 miljoen. Door de toepassing van de wettelijk verslaggevingsregels (RJ645), wordt bepaalt dat €29 miljoen als verlies wordt gepresenteerd en €57 miljoen als directe mutatie van het eigen vermogen. Ter relativering, in 2012 is het vermogen, door de stelselwijziging als gevolg van waardering op bedrijfswaarde, gestegen met €195 miljoen.
Exploitatie opbrengsten Verkoop woningen Totaal Opbrengsten Exploitatielasten Afschrijving Afwaardering projecten Afwaardering koerswijziging Afwaardering waarde vastgoed Belasting latenties Totaal Kosten Resultaat 2013 Mutatie waarde bezit Totale mutatie EV
Resultaat 2013 76 5 81 -59 -25 -14 -11 -20 -5 -134 -53 -57 -110
Exploitatie Beleids keuzes
Waardering
76 76 -59 -16
5 5
0 -9
-14 -11
-75 1
-25 -20
1
-20
-20 -5 -34 -34 -57 -91
In 2013 realiseren we een positief resultaat van €5 miljoen op de verkoop van woningen. In de afwaardering naar lagere bedrijfwaarde zitten, naast de jaarlijks terugkerende onrendabele toppen voor nieuwbouw en woningverbetering, dit jaar twee eenmalige posten. In 2013 is een koerswijziging doorgevoerd in de projectontwikkeling van Malburgen en Centrum Oost. Door restricties die minister Blok oplegt aan corporaties, voor wat betreft de financiering van koopwoningen en door de slechte economische situatie, is het op dit moment nauwelijks mogelijk om koopwoningen te bouwen. Daarom hebben we de bouwplannen van ca 1.000 koopwoningen voorlopig in de ijskast gezet. En we hebben onze koers gewijzigd: in plaats van het verhuren van onverkochte koopwoningen, bouwen we huurwoningen die we mogelijk verkopen. De grond onder de woningen die we voorlopig niet bouwen hebben we geactiveerd tegen sociale kavelwaarde. Voor Malburgen betekent dat een afwaardering van € 2,6 miloen en voor deelgebied Rijnwijk in Centrum Oost betekent dat een afwaardering van € 8,3 miljoen. Zodra de markt aantrekt starten we de bouw weer op. De financiële gevolgen van de koerswijziging (we bouwen geen koopwoningen die we mogelijk verhuren, maar huurwoningen die we mogelijk verkopen) zijn -€11 miljoen. De waardering van onze sociale huurwoningen is door de invoering van de verhuurdersheffing fors gedaald. De heffing is onderdeel van de bedrijfwaarde geworden en is daarom ‘eeuwigdurend’ in de waardering van het bezit ingerekend.
5
Derivaten Recent heeft Volkshuisvesting haar treasury statuut aangepast: We maken geen gebruik meer van nieuwe derivaten. Met een van de vier derivatencontracten zijn we herhaaldelijk in het nieuws geweest. Het derivaat doorstond de stresstest niet. In november heeft de tegenpartij gebruik gemaakt van de breakclausule en is, tegen betaling vande marktwaarde, het derivaat beeindigd. De financiering is gevonden uit het Eigen Middelen Beleid van het WSW. Inmiddels hebben we een nieuw rentecontract afgesloten, waardoor een behoorlijk gedeelte van de marktwaarde weer wordt terugverdient. Vennootschapsbelasting In de jaarrekening van 2012 hebben we melding gemaakt van de bevindingen van de belastingdienst over onze fiscale verwerking van groot onderhoud. In 2013 hebben we met de belastingdienst een Vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin we goede afspraken hebben gemaakt over de verwerking van deze kosten. Deze overeenkomst biedt zekerheid over onze fiscale positie.
6
1a. Balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) (x €1.000) Ref.1
2013
2012
529.536 15.107 17.072 561.715
601.847 9.045 17.422 628.314
65.635 4.935 23.826 94.396
61.110 1.665 24.653 87.428
0 0 310 8.564 5.902 530 4.756 20.062
17 0 574 12.573 0 800 5.050 19.014
739 3.543 109 4.391
29.718 92 29.810
0
171
812 0 3.655 4.467
731 42 1.851 2.624
843 685.874
9 767.370
Vaste activa
Materiële vaste activa
7.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 7.1.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 7.1.2 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 7.1.3
Vastgoedbeleggingen
7.2 7.2.1 7.2.2 7.2.3
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Afkoopwaarde rentederivaat Overige effecten Overige vorderingen
7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.3.5 7.3.6 7.3.7
Vlottende activa
7.4
Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden
7.4.1 7.4.2 7.4.3
Onderhanden projecten
7.5
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overlopende activa
7.6 7.6.1 7.6.2 7.6.3
Liquide middelen
7.7
Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Voorraden
1
Ref. is de afkorting van Referentie en verwijst naar het paragraafnummer waarin een nadere toelichting is opgenomen van de betreffende post.
7
1b. Balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) (x€ 1.000) Ref.
2013
2012
Eigen Vermogen Overige reserves
7.8 7.8.1
202.680
313.273
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Sociaal Vastgoed Voorziening onrendabele investeringen Commercieel Vastgoed Overige voorzieningen
7.9 7.9.1 7.9.2 7.9.3
742 593 451 1.786
10.721 1.493 489 12.703
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
7.10 7.10.1 7.10.2 7.10.3
41 418.232 25.836
9.961 358.500 26.146
444.109
394.607
6.003 13.539 4.317 2.673 10.767 37.299
194 33.936 1.547 1.296 9.814 46.787
685.874
767.370
Kortlopende schulden Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva
7.11 7.11.1 7.11.1 7.11.1 7.11.2 7.11.3
8
2. Winst- en -verliesrekening over 2013 (x €1.000) Ref.
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten Servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
8.1 8.2 8.3 8.4 8.5
68.981 4.508 5.316 918 1.655 81.378
64.329 4.429 8.322 1.037 2.337 80.454
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
8.6 8.7 8.8 8.8 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12
25.486 39.663 7.213 1.077 1.441 18.711 1.742 4.546 12.351 112.230
25.109 35.798 7.428 1.082 1.434 18.151 691 4.838 11.957 106.488
-30.852
-26.034
8.13
-6.086
-992
8.14 8.15 8.16
4.140 1 -16.231 -12.090
1.980 5 -15.999 -14.014
-49.028
-41.040
-4.347 -53.375
171 -40.869
Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
Belasting resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na Belastingen
8.17
9
10
3. Kasstroomoverzicht 2013 Kasstroomoverzicht (indirecte methode) (x €1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Boekresultaat verkoop Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige waardeveranderingen vaste activa Vrijval/dotatie egalisatierekeningen Vrijval/dotatie voorzieningen Overig
Veranderingen in werkkapitaal:
Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Effecten Kortlopende schulden (excl. bankkrediet)
2013
-30.852
-26.034
25.487 -5101 -1.269 39.663 0 113 0
25.109 -5.970 -2.184 35.798 0 0 -587 28.042 -6.289 -263 2.703
4.740
-2.626 11.763 39.805
4.141 -3.612 0 -16.311 0
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen in 2013
1.985 -1.585 0 -15.999 0
-64.399 11.564 -6.203 971 0 0
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (klim)
-6.475 19.657
-15.782 24.023
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in MVA/Vastgoedbeleggingen Desinvesteringen MVA/Vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Investeringen immateriële vaste activa Desinvesteringen immateriële vaste activa
26.132
8.693 229 -1.841
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Correctie geactiveerde rente Ontvangen dividend Betaalde intrest Betaalde intrest naar de winst
2012
-15.599 4.058 -37.174 11.245 -595 2.398 0 0
-24.126
-58.067 0
0
73.451
37.979
-38.170
-19.454
35.281
18.525
1.238
-1.543
11
De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen:
Stand per 1 januari Liquide middelen R/C bank
Mutaties boekjaar Liquide middelen R/C bank
Stand per 31 december Liquide middelen R/C bank Stand per 31 december
2013 9 -404 -395
2012 12 1.136 1.148
834 404 1.238
-4 -1.539 -1.543
843 0 843
8 -403 -395
Voor een toelichting op de operationele kasstroom zie 4.6.
12
4. Algemene toelichting 4.1 Algemeen Volkshuisvesting Arnhem (Volkshuisvesting) is een stichting met de status “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Volkshuisvesting heeft specifieke toelating in de regio Arnhem (zie colofon) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Arnhem. Vanuit onze rol als wijkontwikkelaar bestaan de activiteiten voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector.
4.2 Financiële continuïteit Volkshuisvesting wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet Verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. In onze Financiële Meerjaren Raming is rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Voor huurders met een inkomen tot €43.000 is gerekend met een huurstijging van 1,5% boven inflatie. Voor huurders met een inkomen boven €43.000 is gerekend met een huurstijging van 4% boven inflatie. De streefhuren zijn echter niet verhoogd. Onze investeringsopgave voor de bouw van huurwoningen hebben we niet aangepast. Wel onze opgave voor de bouw van koopwoningen.In de oorspronkelijke plannen waren voor de ontwikkelgebieden Malburgen en Rijnwijk, ruim 1.900 woningen opgenomen, waarvan ca 1.300 koopwoningen en 600 huurwoningen. Door de economische recessie is de verkoop van woningen echter nagenoeg geheel tot stilstand gekomen. Ook het regeringsbeleid ten aanzien van koopwoningen is gewijzigd, waardoor de financiering van koopwoningen in aanbouw moeilijker is geworden. Daarom is onze koers gewijzigd. Volkshuisvesting bouwt nu alleen nog huurwoningen, met dien verstande, dat we deze wel proberen te verkopen. De grond onder de woningen die we voorlopig niet bouwen is gewaardeerd op basis van sociale kavelwaarde. Volkshuisvesting voldoet blijvend aan de kengetallen van het WSW en het CFV (Intrest Dekkings Ratio, Debt Service Coverage Ratio, Loan to Value, Solvabiliteit en Dekkingsratio)
4.3 Schattingswijzigingen In de jaarrekening 2013 is er geen sprake van schattingswijzigingen ten op zichte van 2012.
4.4 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Volkshuisvesting zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW (‘De jaarrekening geeft een betrouwbaar beeld van vermogen en resultaat’) vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
13
4.5 Deelnemingen Deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde Rhynstroom B.V., Arnhem (38,5%) Schuytgraaf C.V., Arnhem (38,4 %) De activiteiten van Rhynstroom B.V. betroffen de ontwikkeling en realisatie van woningen en voorzieningen in het plangebied Schuytgraaf. Rhynstroom B.V. neemt als beherend vennoot deel aan de activiteiten van Schuytgraaf C.V. Deze is opgericht met het doel om de bouwopgave van vier corporaties in de Schuytgraaf te realiseren. Volkshuisvesting Arnhem is commandiet. Volkshuisvesting maakt gebruik van de regelgeving om deze deelnemingen niet te consolideren, omdat het verkregen inzicht daarmee niet verhoogd wordt.
4.6 Operationele kasstroom De operationele kasstroom zonder de mutaties in het werkkapitaal bedraagt €12,26 miljoen.
Bedrijfsresultaat, gecorrigeerd voor afschrijvingen, waardeveranderingen en resultaat verkoop Renteresultaat Operationele kasstroom voor mutaties werkkapitaal Mutaties werkkapitaal Operationele kasstroom
28.042 15.78212.260 11.763 24.023
14
5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.1.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
5.1.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering van activa en passiva zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar. In de tekst van hoofdstuk 5 zijn enkele aanpassingen doorgevoerd: In paragraaf 5.2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening geactualiseerd en in paragraaf 5.3.2 Commercieel vastgoed in exploitatie is de toelichting op de reële waarde geactualiseerd. In paragraaf 5.8 is de aanpassing van de verwerking van extendible leningen opgenomen. De overige grondslagen zijn nagenoeg gelijk gebleven.
5.1.3. Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook verplichtingen gerekend die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer namens Volkshuisvesting uitingen zijn gedaan richting huurders, gemeente Arnhem en overige stakeholders inzake verplichtingen over toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Volkshuisvesting voor nieuwbouw en herstructurering. Voor Volkshuisvesting is de besluitvorming definitief op het moment van ‘besluit tot realisatie’. Voor kosten die gerealiseerd zijn op een project, waar een verlies verwacht wordt en waarvoor het besluit tot realisatie nog niet is genomen, wordt een voorziening getroffen tot aan de hoogte van het mogelijke negatieve resultaat. Aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en woningverbeteringprojecten, zijn opgenomen bij ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.
15
5.2 Materiële vaste activa 5.2.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover wij verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens wordt hierbij sinds 2012, tijdens de bouwperiode, de rente op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van het project. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.
Verwerking van groot onderhoud
Volkshuisvesting verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering.
5.2.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
Kwalificatie
Het beleid van Volkshuisvesting is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Volkshuisvesting zich als vastgoedbeheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde.
Waarderingsgrondslag
Volkshuisvesting waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij de eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijn de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.
16
Na-investeringen
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken.
Onderhoud
De lasten van voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Componenten
Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Complexindeling op basis van Strategisch voorraadbeleid
Volkshuisvesting registreert op de kleinste vastgoedeenheid. Voor rapportagedoeleinden is een clustering noodzakelijk. Een cluster is een logisch geheel aan eenheden dat geografisch bij elkaar ligt en vanuit portfolioperspectief en vanuit de wijk benaderd zoveel gemeenschappelijk heeft dat een clustering vanzelfsprekend is. Daarom heeft Volkshuisvesting het bezit ingedeeld in Strategisch Voorraad Beleid (SVB) clusters. Het betreft hier groepen eenheden die eenzelfde exploitatie- en investeringsstrategie kennen. Onderkende beheerplannen voor de toekomst zijn handhaven, herpositioneren, slopen en verkopen.De SVB clustering sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Daarbij is aansluiting gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.
Bepaling bedrijfswaarde
Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde Financiële Meerjaren Raming(FMR) Najaar 2013 en bestrijken een periode van tien jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan tien jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component, teruggerekend naar een genormeerde onderhoudsnorm per vastgoedeenheid. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgangspunten bedrijfswaarde berekening 2013 zijn in overeenstemming met de FMR Najaar 2013: Voor 2014 is een inkomensafhankelijke huurverhoging ingerekend, daarna is de huurverhoging inflatie volgend; De huur voor bewoners van Daeb bezit met inkomen tot €43.000: inflatie + 1,5%. De huur voor bewoners van Daeb bezit met een inkomen >€43.000: inflatie + 4%. De huur voor bewoners van Niet-Daeb bezit is inflatievolgend. De huur van Daeb woningen wordt afgetopt op streefhuur (streefhuur is inflatievolgend). – De mutatiegraden (aantal nieuwe verhuringen) zijn t.o.v. jaarrekening 2012 niet aangepast (7,68%); – De kosten van onderhoud zijn in 2014 conform de onderhoudsbegroting en voor de jaren daarna op basis van een bedrijfseconomische norm van € 1.477,- per verhuureenheid; –
17
– Jaarlijkse stijging van onderhoudskosten van 2,0% in de jaren 2015-2017 en 3,0% voor de daarop volgende jaren; – Jaarlijkse stijging van de variabele lasten van 2,0% in de jaren 2015-2017 en 3,0% voor de daarop volgende jaren; – Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode gebaseerd op de meest recente gemeente quotes, dit is €23.000 voor een meergezinswoning en €30.000 voor een eengezinswoning; – De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 1 tot 50 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (in geval van sloop); – Het moment van disconteren is medio numerando; – De verhuurdersheffing is oneindig ingerekend in de bedrijfswaarde; – De disconteringsvoet is 5,25%; – De saneringsheffing aan het CFV maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
Herwaardering
Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) verantwoord in het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen, worden hierbij niet gesaldeerd.
Mutaties in bedrijfswaarde
De waardeveranderingen worden per SVB-cluster bepaald en op verschillende manieren in het resultaat of het Eigen Vermogen verwerkt. – Waardedaling: Indien de bedrijfswaarde hoger is dan de historische kostprijs dan wordt dit bij een waardedaling van het cluster verwerkt ten laste van het vermogen (via de ongerealiseerde herwaarderings reserve). Indien deze niet toereikend is dan komt de rest ten laste van het resultaat. Indien de bedrijfswaarde lager is dan de historische kostprijs dan wordt dit verwerkt ten laste van het resultaat als additionele onrendabele top. – Waardestijging: Bij een waardestijging van het cluster wordt dit verwerkt via het vermogen (via de ongerealiseerde herwaarderings reserve) tenzij er in het verleden een afwaardering op dit cluster heeft plaatsgevonden, dan wordt dit verwerkt in het resultaat voor zover de historische afwaardering toereikend is. De hiervoor genoemde mutaties in de bedrijfswaarde worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
18
Afschrijvingen
Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2013 en de geschatte restwaarde van het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.
5.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering
Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.
Bijzondere waardevermindering
Volkshuisvesting beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzigingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardervermindering worden boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waarde vermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Afschrijving
Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
5.2.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.
5.3 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
5.3.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.
19
5.3.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Waarderingsgrondslag
Volkshuisvesting waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij de eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervangingsprijs en daarna tegen actuele waarde.
Overige uitgangspunten
De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.2.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:
Reële waarde
De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of indien deze niet beschikbaar zijn. 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in de waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of indien deze niet beschikbaar zijn. 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactie data; of indien deze niet beschikbaar zijn. 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties. Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties.Tussen deze taxaties en de WOZ-waarde is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Volkshuisvesting, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt er vanuit gegaan dat Volkshuisvesting bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststelt op de marktconforme huur. De werkelijke huur bij mutatie kan op grond van beleidskeuzes van de corporatie lager uitvallen. De uitgaande kasstromen, zijn gebaseerd op marktconforme parameters en kengetallen. Dit geldt zowel voor onderhouds- als beheerskosten. Deze kosten liggen over het algemeen lager dan de kosten zoals deze door de woningcorporatie worden gemaakt. Het verschil in kosten wordt veroorzaakt door beleidskeuzes die de corporatie maakt en een vastgoedbelegger niet zou maken. Voor Niet-Daeb woningen is er inflatievolgend huurbeleid gehanteerd. Voor bedrijfsonroerend goed wordt een contractspecifiek huurbeleid gehanteerd. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Bij de waardering van het commercieel vastgoed wordt geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing.
Mutatie reële waarde
Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
20
5.3.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Volkshuisvesting verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Volkshuisvesting onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen en verkopen welke we kwalificeren als een financieringstransacties. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren we: – Verkopen waarbij Volkshuisvesting het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment (Sociale Koop/Kopen naar Wens); – Verkopen waarbij Volkshuisvesting een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur (Koopgarant). Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: – Verkopen waarbij Volkshuisvesting een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; – Verkopen waarbij Volkshuisvesting een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: – De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde dat is de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. – De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). – De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
5.3.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering
Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging.
21
Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde.
Mutatie reële waarde
Bij ingebruikname van commercieel vastgoed wordt de onrendabele top in de winst- en verliesrekening verantwoord onder Overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Mutaties in de reële waarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
5.4 Financiële vaste activa 5.4.1 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa.
5.4.2 Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode2. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien voor deelnemingen onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover Volkshuisvesting Arnhem in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming c.q. het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.
5.4.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen.
2
De nettovermogenswaarde is de aanschafwaarde van de deelneming waarbij het aandeel in het eigen vermogen van de deelneming hierop wordt gemuteerd.
22
5.4.4 Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa volgens fiscale en bedrijfseconomische voorschriften enerzijds en voor te compenseren verliezen anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, eventuele latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. In de jaarrekening van 2013 hanteert Volkshuisvesting een disconteringsvoet van 2,7%. Dit betreft het gemiddelde rentepercentage over 2013 van de leningenportefeuille o/g (3,56%) verminderd met 25% belastingdruk. De gemiddelde looptijd van de latente belastingvorderingen is drie jaar (t/m 2016).
5.4.5 Afkoopwaarde rentederivaat Hier worden afkoopsommen gepresenteerd van derivatencontracten. Afkoopsommen van derivatencontracten worden gedurende de resterende looptijd ten laste van het resultaat gebracht.
5.4.6 Overige effecten Effecten worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden de onder financiële vaste activa opgenomen aandelen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille gewaardeerd tegen reële waarde. Waardevermeerderingen van deze effecten worden rechtstreeks verwerkt in het vermogen. Op het moment dat de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt, wordt de cumulatieve waardevermeerdering in het eigen vermogen verwerkt in de winst- en verliesrekening. Indien van een individueel aandeel de reële waarde onder de kostprijs komt, wordt de waardevermindering verwerkt ten laste van de winst-en-verliesrekening. Transactiekosten die zijn toe te rekenen aan aandelen worden in de eerste waardering verwerkt. De onder de financiële vaste activa opgenomen obligaties worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De verwerking van de rentebaten vindt plaats tegen de effectieverentemethode. Een eventuele bijzondere waardevermindering wordt verwerkt ten laste van de winst-enverliesrekening. Transactiekosten en een eventueel (disagio) die zijn toe te rekenen aan deze obligaties worden meegenomen in de eerste waardering en komen via de effectieve rente terecht in de winst-en verliesrekening.
5.4.7 Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en verliesrekening.
23
5.4.8 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Volkshuisvesting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Volkshuisvesting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en verliesrekening verwerkt.
5.5 Voorraden 5.5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Hieronder worden woningen verstaan die opgeleverd zijn, maar nog niet zijn verkocht. Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede de toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
5.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Hieronder worden woningen verstaan die in aanbouw zijn, maar nog niet zijn verkocht. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
5.5.3 Overige voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgigingsprijzen onder toepassing van de ‘first in- last out’ methode of lagere opbrengstwaarde.
24
5.6 Onderhanden projecten Hieronder worden woningen verstaan, die in aanbouw zijn, en al zijn verkocht. De post Onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst, en indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen. Onderhanden projecten worden afzonderlijk in de balans onder de vlottende activa gepresenteerd. Indien het saldo van alle onderhanden projecten negatief is, worden onderhanden projecten gepresenteerd onder kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties zijn opgenomen onder de voorraden.
5.7 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.8 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen als onderdeel van de kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
5.9 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen, tenzij anders vermeld.
5.9.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen in nieuwbouw en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het cluster waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan: de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.
5.9.2 Voorziening latente balastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Volkshuisvesting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille o/g over 2013 genomen, gecorrigeerd voor 25% vennootschapsbelasting.
25
5.9.3 Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Volkshuisvesting heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Volkshuisvesting betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever 69% en de werknemer 31% betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijk geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. De stand van de dekkingsgraad ultimo 2013 van het pensioenfonds is 114% (2012 106%). De ondergrens van de dekkingsgraad dient ten minste 105% te zijn. Volkshuisvesting heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Volkshuisvesting. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor: – De verplichting van Volkshuisvesting tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds; – Extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Volkshuisvesting toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling; – Onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties; – Nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Volkshuisvesting. Daarnaast neemt Volkshuisvesting een vordering op voor: – Toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds; – Overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Volkshuisvesting. – Voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Volkshuisvesting. Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties genomen. Indien de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.
5.10 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.
26
Een mogelijke negatieve marktwaarde van extendible leningen wordt verwerkt in het vermogen. De mutatie van de marktwaarde wordt jaarlijks in het resultaat verwerkt. Deze verplichting geldt vanaf verslagjaar 2014 (RJ290-15). Volkshuisvesting verwerkt deze waardering met ingang van 2014. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 7.10.
5.11 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Volkshuisvesting maakt gebruik van rentederivaten.(Met ingang van 2014 worden geen nieuwe rentederivaten meer aangetrokken) Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Volkshuisvesting een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Volkshuisvesting past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Volkshuisvesting gedocumenteerd. Volkshuisvesting stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Volkshuisvesting derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.
27
28
6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat is bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties zijn verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
6.1.1 Vergelijking met vorig jaar De gehanteerde grondslagen van de resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar. In de tekst van hoofdstuk 6 zijn enkele aanpassingen doorgevoerd: In paragraaf 6.2.1 Huren is toegelicht hoe Volkshuisvesting de inkomensafhankelijke huurverhoging heeft toegepast. In 6.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing is een toelichting over het beschikbaarheidsrisico toegevoegd. De overige teksten zijn nagenoeg gelijk.
6.1.2 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van onroerend goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten zijn naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.
6.1.3 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren Per juli 2013 was het corporaties toegestaan om de huren te verhogen met inflatie plus een inkomensafhankelijke component. De inflatie was 2,5%. De toegestane inkomensafhankelijke componenten waren 1,5% (inkomen tot €33.614), 2,0% (inkomen tot €43.000) en 4% (inkomen boven €43.000). Volkshuisvesting heeft voor huurders met een inkomen tot €43.000 de huren verhoogd met 4,0% (inflatie plus 1,5%). Voor huurders met een inkomen vanaf €43.000 zijn de huren verhoogd met 6,5% (inflatie plus 4%). De huurverhoging wordt echter afgetopt op de streefhuur. Volkshuisvesting heeft de streefhuren niet aangepast. De opbrengsten van de lopende ‘Huurvast’-contracten worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, omdat bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Bij mutatie wordt de huurprijs opgetrokken naar het gewenste huurprijsniveau.
6.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
29
6.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – Vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – Overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.
6.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
6.2.5.Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen – Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; – Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; – Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop; – Netto verkoop opbrengst bij levering van onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.
30
6.2.6 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.
6.2.7 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.
6.2 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op goodwill en op onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Op terreinen en op reële waarde gewaardeerde Vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa worden niet gecorrigeerd in de afschrijvingen.
6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.
6.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
6.3.4 Pensioenen Volkshuisvesting heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoorziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Het bedrag dat als pensioenvoorziening is opgenomen, is de beste schatting van de nog niet afgefinancierde bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen per balansdatum af te wikkelen.
6.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Een waardeverhoging zou kunnen bestaan uit een levensduurverlenging of een huurverhoging. 31
6.3.6 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Volkshuisvesting die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen (onder aftrek van rijksbijdragen).
6.3.7 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
6.3.8 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.
6.3.9 Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht
6.3.10 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
6.3.11 Activeren van rentelasten Rentelasten worden vanaf 2012 geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.
6.3.12 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Volkshuisvesting integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Sindsdien is Volkshuisvesting Arnhem verplicht over zijn integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, die nog loopt tot 1 januari 2015 (met optie tot verlenging). In deze vaststellingsovereenkomst zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze post is in de resultatenrekening opgenomen.
32
6.4 Financiële instrumenten en risicobeheersing Het beleid voor wat betreft het gebruik van financiele instrumenten is opgenomen in het treasury statuut. In het treasurystatuut wordt het gebruik van complexe derivaten onder voorwaarden vanaf 2014 niet meer toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Volkshuisvesting dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het voorgaande interne treasurystatuut was het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mochten niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.
Prijsrisico
Volkshuisvesting loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten.
Valutarisico
Volkshuisvesting is alleen werkzaam in Nederland en neemt geen valuta risico.
Renterisico
Volkshuisvesting loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Volkshuisvesting risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Volkshuisvestring renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Op grond van het nieuwe treasurystatuut worden geen nieuwe financiële instrumenten (derivaten) aangegaan. De bestaande financiële instrumenten hebben een volledige effectieve hedge, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.
Kredietrisico
Volkshuisvesting heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Volkshuisvesting maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Deze spreiding wordt gemonitord.
Liquiditeitsrisico
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Volkshuisvesting zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Volkshuisvesting gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitored. Volkshuisvesting heeft met geen enkel van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand.
Beschikbaarheidsrisico
De maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Volkshuisvesting heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Volkshuisvesting voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Volkshuisvesting minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Volkshuisvesting doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Volkshuisvesting het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Volkshuisvesting heeft daardoor de mogelijkheid om niet-Daeb investeringen en aflossingen van niet-Daeb leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. 33
De verwachting is dat Volkshuisvesting ook in 2014 de niet-Daeb investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar Daeb financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
Reële waarde van financiële instrumenten
De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
6.5 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het bestuur dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
6.5.1 Materiële vaste activa, actuele waarde
Volkshuisvesting waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.
Verkoopportefeuille
Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 324 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het neerwaarts bijgestelde verkoopplan 2014-2018. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou de bedrijfswaarde van 2013 €29,6 miljoen lager uitvallen.
6.5.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt:
Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten
Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 7,7%.
6.5.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw/herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces. Voor Volkshuisvesting is de besluitvorming definitief als het ‘Besluit tot realisatie’ is genomen.
6.5.4 Verwerking fiscaliteit
In 2013 hebben Volkshuisvesting en de belastingdienst nadere afspraken gemaakt voor de verwerking van onderhoud- en investeringsuitgaven. Deze afspraken zijn vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst. Deze overeenkomst geeft zekerheid over de fiscale aangiftes.
34
6.6 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
35
36
7. Toelichting op de Balans (x € 1.000)
7.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: 7.1.1 sociaal vastgoed in exploitatie Bedrijfswaarde Beginstanden Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cum. waardeverminderingen en afschrijvingen Voorzieningen Bedrijfswaarde per 1-1-2013 Mutaties 2013 1.1 Investeringen 2.1 Desinvesteringen 3.1 Herwaardering 4.1 Afschrijvingen 5.1 Waardeverminderingen 5.2 Terugneming Waardevermind. 6.1 Overboekingen 6.2 Overboekingen uit voorraad 7.1 Voorzieningen Totaal mutaties Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cum. waardeverminderingen en afschrijvingen Voorzieningen Bedrijfswaarde 31-12-2013
7.1.2 7.1.3 vastgoed in onroerende ontwikkeling en roerende bestemd voor zaken tdv eigen exploitatie exploitatie
Totaal
543.312 227.789
26.086
23.035
592.433 227.789
-169.254
0 -17.041 9.045
-5.613 0 17.422
-174.867 -17.041 628.314
24.837
1.105
41.712 -6.277 -55.305 -25.486 -39.698 2.669 0 16.726 -939 -66.598
601.847
15.770 -6.277 -55.305 -24.031 -19.820 2.669 14.683
-1.455 -19.877 -14.683 16.726 -939 6.062
-350
550.337 172.484
33.087
22.046
605.470 172.484
-193.285
0 -17.980
-4.974 0
-198.259 -17.980
529.536
15.107
17.072
561.715
-72.311
Volkshuisvesting maakt voor het Sociaal vastgoed in exploitatie onderscheid tussen de componenten grond en opstal. Op grond wordt niet afgeschreven. De opstallen worden in 50 jaar afgeschreven. In de post Sociaal vastgoed zijn 12.448 woningen en 773 garages en bergingen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 1.546 miljoen.
Verzekeringen en zekerheden
De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Deze herbouwwaarde wordt jaarlijks geïndexeerd. Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Op het sociale vastgoed zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Volkshuisvesting heeft het voornemen om aan het WSW een volmacht te verstrekken om in voorkomende gevallen hypotheek te vestigen op het bij het WSW ingezette onderpand.
37
Hierna zijn de mutaties in 2013 toegelicht. Toelichting mutatie bedrijfswaarde 2013 MVA
7.1.1 7.1.2 In In ontexploitatie wikkeling
7.1.3 Ten dienste van
1.1 Investeringen Investeringen in bezit, via onderhoud Aankoop (overname DGG en Drieslag) Aankoop van 16 woningen, waarvan 8 inruilwoningen en 5 terugkoop Koopgarant woningen Huurwoningen Malburgen: Zwanebloemlaan 37 woningen, 33 woningen en 13 Energie Thuis woningen Huurwoningen Malburgen: Waterlelielaan Fase 2,3,4 (10,9,9 woningen) Huurwoningen Malburgen: Huissensestraat (21woningen) Huurwoningen Schuytgraaf (80 woningen) Huurwoningen Centrum Oost Gebouw AC plus 16,30 en 14 woningen Diverse woningverbeteringsprojecten Rodenburgstraat en Menno van Coehoornkazerne Overig Pand en ICT Totaal investeringen (bedrijfswaarde)
15.770
24.837
1.105 1.105
2.1 Desinvesteringen Bedrijfswaarde van 107 verkochte sociale huurwoningen Gedesinvesteerd in 2013
-6.277 -6.277
0
0
-55.305 -55.305
0
0
0
-1.455 -1.455
-19.820
-19.877 -19.877
0
2.669 2.669
0
0
2.131
-2.131
1.949 11.667 2.154 6.990 2.895 2.617 2.611 5.181 1.932 2.611
3.1 Herwaardering ultimo 2013
Dit bedrag is ook direct gemuteerd op het Eigen Vermogen -
Overige effecten parameteraanpassing bedrijfswaarde (Veroorzaakt door oa verhuurdersheffing) Herwaardering ultimo 2013
4.1 Afschrijvingen
Dit bedrag is ook in de W&V gepresenteerd bij 8.6 -
Afschrijvingen Woningen (basis Bedrijfswaarde) Afschrijvingen Activa ten dienste van Afgeschreven op bezit in exploitatie in 2013
5.1 Waardeverminderingen Dit bedrag is ook in de W&V gepresenteerd bij 8.7 regel 12 Afwaardering van complexen, uit het verleden, waarvan de bedrijfswaarde nu verder is gedaald Onrendabel gedeelte van de investeringen Waardevermindering bedrijfswaarde 5.2 Terugneming waardevermindering Dit bedrag is ook in W&V gepresenteerd bij 8.7 regel 12 Afwaardering van complexen, uit het verleden, zie 5.1, waarvan de bedrijfswaarde nu is gestegen Verbeterde onrendabele toppen uit het verleden 6.1 Overboekingen Betreft in 2013 in gebruik genomen vastgoed Huurwoningen Malburgen: ’t Nieuwe A (25 appartementen)
-24.031 -24.031
-19.820
38
-
Huurwoningen Malburgen: Waterlelie (12woningen) Huurwoningen Malburgen: Zwanebloemlaan (37 woningen) Huurwoningen Schuytgraaf (80 woningen) Gildenhuis Panden Rijnwijk Klarendal, XL projecten In 2013 in gebruik genomen vastgoed
6.2 Overboekingen uit onderhanden werk Grondposities: Malburgen (zie toelichting onder deze tabel) Centrum Oost (zie toelichting onder deze tabel) Overgeboekte Grondposities
1.357 4.240 6.204 80 314 357 14.683
-1.357 -4.240 -6.204 -80 -314 -357 -14.683
0
0
8.386 8.340 16.726
0
0
-939 -939
0
-72.311
6.062
-350
7.1 Voorzieningen
De onderbouwing is gepresenteerd bij 7.9 Mutatie voorziening voor onrendabele toppen TOTAAL
Toelichting bij 6.2 Grondposities Malburgen
In Malburgen is gestopt met de ontwikkeling van 692 koopwoningen. Deze kavels zijn gewaardeerd op €8,386 miljoen tegen de oorspronkelijke sociale kavelwaarde van de gemeente Arnhem. De kavelwaarde voor eengezinswoningen bedraagt €15.916,- en voor meergezinswoningen €11.576,-.
Toelichting bij 6.2 Grondposities Centrum Oost
In Centrum Oost, deelgebied Rijnwijk, is gestopt met de ontwikkeling van 313 koopwoningen. De onderliggende kavels zijn gewaardeerd tegen de huidige sociale kavelwaarde van de gemeente Arnhem. De kavels vertegenwoordigen een waarde van €8,34 miljoen en bestaan uit 150 kavels voor eengezinswoningen (waarde €30.000,-) en 163 kavels voor meergezinswoningen (waarde €23.000,-). Van het bedrag van €8,34 miljoen is €4,27 miljoen afgetrokken voor het bouw- en woonrijp maken van de kavels. Deze afwaardering is onderdeel van 5.1 Waardeverminderingen. In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van €3,6 miljoen aan bouwrente geactiveerd.
39
7.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in het commercieel vastgoed zijn in het navolgende schema samengevat: 7.2.1 7.2.2 7.2.3 commercieel vastgoed in onroerende vastgoed in ontwikkeling zaken exploitatie bestemd verkocht Marktwaarde voor eigen onder exploitatie voorwaarden Beginstanden Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cum. waardeverminderingen en afschrijvingen Voorzieningen Actuele waarde per 1-1-2013 Mutaties 2013 1.1 Investeringen 2.1 Desinvesteringen 3.1 Herwaardering 5.1 Waardeverminderingen 5.1 Waardevermeerderingen 6.1 Overboeking 7.1 Voorzieningen Totaal mutaties Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cummulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Voorzieningen Actuele waarde per 31-12- 2013
Totaal
52.210 11.048
11.856
27.281
94.347 11.048
-5.148
0 -10.191 1.665
-2.628 0 24.653
-7.776 -10.191 87.428
331 -1.085
7.782
639 -671
-5.797 2.774 8.302
-4.506
-795
-8.302 8.296 3.270
-827
8.752 -1.756 0 -11.098 2.774 0 8.296 6.968
59.735 11.048
6.830
26.454
92.121 11.796
-5.148
0 -1.895
-2.628 0
-7.776 -1.895
65.635
4.935
23.826
94.396
61.110
4.525
In de post Vastgoedbeleggingen zijn 502 eenheden opgenomen. Dit zijn 279 woningen en 223 bedrijfspanden. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt €93,2 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt €56,2 miljoen. Voor het berekenen van deze bedrijfswaarde is uitgegaan van dezelfde uitgangspunten als voor sociaal vastgoed.
Verzekeringen en zekerheden
De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Deze herbouwwaarde wordt jaarlijks geïndexeerd. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn hypothecaire zekerheden afgegeven voor een bedrag van €3,2 miljoen.(Medisch Centrum School III)
40
In de onderstaande tabel worden alle mutaties in 2013 toegelicht. Toelichting mutatie bedrijfswaarde 2013 MVA
7.2.1 In exploitatie
1.1 -
Investeringen Investeringen in bezit, via onderhoud Huurwoningen Malburgen : Groene Weide Centrum Oost MOW gebouw B Medisch Centrum: School III Overig Verkoop 6 Koopgarant woningen (bij Vov) Geinvesteerd in 2013 (actuele waarde)
2.1 Desinvesteringen Actuele waarde van 6 commerciele huurwoningen Betreft verkoop van bestaand bezit Terugkoop van 5 Koopgarant woningen (uit Vov) Gedesinvesteerd in 2013 3.1 Herwaarderingen Overige effecten actuele waardeaanpassing Herwaardering ultimo 2013 5.1 Waardeverminderingen Dit bedrag is ook in W&V gepresenteerd bij 8.13 Afwaardering uit het verleden waarvan de bedrijfswaarde nu verder is gedaald Onrendabel gedeelte van de investeringen Onrendabele top van in gebruik genomen vastgoed
7.2.2
7.2.3
Verkocht In ontonder wikkeling voorwaarden
331 3.533 934 3.395 -80 7.782
639 639
-1.085
0
-671 -671
0 0
0
0
-5.797
-4.506 -4.506
-795 -795
2.774 2.774
0
0
1.511
-1.511
700 1.990 3.100 1.001 8.302
-700 -1.990 -3.100 -1.001 -8.302
0
8.296 -8.296
0
4.525
3.270
-827
331
-1.085
-5.797
5.2 Terugneming waardevermindering
Dit bedrag is ook in de W&V gepresenteerd bij 8.7 -
Afwaardering uit het verleden, zie 5.1, waarvan de bedrijfswaarde nu is gestegen Verbeterde onrendabele toppen uit het verleden
6.1 Overboeking Betreft in 2013 in gebruik genomen vastgoed Huurwoningen Malburgen: Het nieuwe A Betreft 11 woningen die zijn omgezet van koop naar huur Centrum Oost: MOW gebouw B Panden Rijnwijk Medische Centrum School III Klarendal, XL projecten In 2013 in gebruik genomen vastgoed 7.1 Voorzieningen
De onderbouwing is gepresenteerd bij 7.9 Mutatie voorziening voor onrendabele toppen TOTAAL
In de onderstaande tabel is een specificatie gegeven van de woningen Verkocht onder Voorwaarden (zie ook 7.2.3). 41
Toelichting verkocht onder voorwaarden Koopgarant
Project
Nieuwbouw Mediteraan Hibiscus Monnikskap Monnikskap/Zevenblad Dovenetel Hibiscus App. De Calla Snoek-/Karperstraat Nieuwbouw Verkocht uit bezit Totaal Koopgarant 2013 Totaal Koopgarant 2012 Mutatie 2013
Aantal
Verkoopprijs zonder korting
Korting
Verkoopprijs met korting
Indexering
Waarde ultimo 2013
1 12 7 44 13 14 18 13 122 50 172 171 1
305 2.707 1.724 9.883 2.488 2.891 4.450 2.594 27.042 8.631 35.673 35.567 106
-76 -677 -431 -2.418 -622 -722 -853 -259 -6.058 -2.006 -8.064 -8.068 4
229 2.030 1.293 7.465 1.866 2.169 3.597 2.335 20.984 6.625 27.609 27.499 110
-40 -326 -207 -1.198 -300 -318 -473 -239 -3.101 -683 -3.784 -2.846 -938
189 1.704 1.086 6.267 1.566 1.851 3.124 2.096 17.883 5.942 23.825 24.653 -828
In de kolom Verkoopprijs zonder korting, staan de bedragen waarvoor de koper de woning heeft gekocht. In de kolom Verkoopprijs met korting staat het bedrag dat de koper heeft betaald. De korting is door Volkshuisvesting als verlies genomen. In de Niet uit de balans blijkende rechten, is het kortingsbedrag (€8,1 miljoen) ook opgenomen. Bij terugkoop en doorverkoop van de woning wordt de korting mogelijk weer terugverdiend. In de kolom Indexering wordt de waardeontwikkeling weergegeven van de woning. De waarde van de woning wordt vermenigvuldigd met de prijsindexatie van koopwoningen in Arnhem. De Koopgarant woningen zijn na verkoop in waarde gedaald. Per saldo €3,8 miljoen, waarvan €0,9 miljoen in 2013. De waardeontwikkeling wordt gedeeld tussen de eigenaar en Volkshuisvesting. In paragraaf 7.10 Langlopende schulden, staat de terugkoopverplichting van de 172 Koopgarant woningen. Deze verplichting is ultimo 2013 €25,8 miljoen. In 2012 was dit bedrag €26,1 miljoen. In 2013 is 1 nieuwe Koopgarantwoningen verkocht. In 2013 zijn 5 woningen teruggekocht. Daarvan zijn er 3 woningen doorverkocht met Koopgarant, 1 zonder Koopgarant en 1 verhuurd. Er staan geen koopgarantwoningen te koop per ultimo 2013. Toelichting verkocht onder voorwaarden Sociale Koop
Project
Totaal 2013 Totaal 2012 Mutatie 2013
Aantal
Verkoopprijs zonder korting
Korting
Verkoopprijs met korting
Indexering
Waarde ultimo 2.013
54 49 5
8.232 7.631 601
-3.571 -3.487 -84
4.661 4.144 517
-1.615 -227 -1.388
3.046 3.917 -871
Vanaf 2012 staan de verkochte Sociale Koopwoningen niet meer op de balans. Ze worden alleen toegelicht. De waardemutatie is daarom ook niet in het resultaat verwerkt. De waardemutatie van -€0,9 miljoen, die gepresenteerd is in 2013 heeft betrekking op 2012 en 2013. Deze mutatie heeft voor - €0,7 miljoen betrekking op indexatie 2012, - €0,1 miljoen indexatie 2013 en voor - €0,1 miljoen uit verkopen.
42
7.3 Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Mutaties Voorziening 1 januari 2013 per ultimo Investeringen 2012
Boekwaarde
Boekwaarde
7.3.1
Te vorderen BWSsubsidie
17
7.3.2
Deelnemingen
-
7.3.3
Vorderingen op groepsmaatschappijen
574
7.3.4 7.3.5
Latente belastingvorderingen Afkoopwaarde rentederivaat
31 december 2013
17-
314
12.573
578-
4.009-
-
5.902
7.3.6
Overige effecten
800
180-
7.3.7
Overige
5.050
309-
301
19.014
489-
6.203
Totaal
Desinvestering Compensabele Afschrijvingen/ en/voorziening Totaal verliezen aflossingen en
90-
4.009-
121-
165-
103
760-
17-
-
-
-
264-
310
4.009-
8.564
5.902
5.902
270-
530
294-
4.756
1.048
20.062
Alle financiële vaste activa hebben met uitzondering van de te vorderen BWS-subsidies en de vorderingen op groepsmaatschappijen een resterende looptijd langer dan een jaar.
7.3.1 Te vorderen BWS-subsidies De BWS subsidies betreffen subsidies in het kader van Besluit Woninggebonden Subsidies die destijds zijn vastgesteld door het rijk, welke in de vorm van jaarlijkse bijdragen worden uitgekeerd. In 2013 is de laatste subsidie verstrekt.
7.3.2 Deelnemingen De deelnemingen Schuytgraaf en Rhynstroom worden in 2014 geliquideerd. De deelnemingen worden gewaardereerd op nettovermogenswaarde.
7.3.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen Onderstaand is een overzicht van het verloop van de vordering op de groepsmaatschappijen Schuytgraaf C.V. en Rhynstroom B.V opgenomen: 2013
2012
Stand 1 januari RC Schuytgraaf C.V. Terugstorting/desinvesteringen
1.063 -578
1.594 -531
Stand 31 december Voorziening
485 -175
1.063 -489
Totaal Vorderingen op groepsmaatschappijen
310
574
Per 31 december heeft Volkshuisvesting een vordering van €0,485 miljoen. Naar verwachting zijn er onvoldoende middelen in de deelneming om de rekening courant verhouding volledig af te wikkelen. Daarom is er een voorziening getroffen in 2013 voor €0,175 miljoen. De voorziening is ten opzichte van 2012 teruggelopen omdat de laatste woningen en de grondpositie zijn verkocht, waarmee het risicoprofiel is afgenomen.
43
7.3.4 Latente belastingvorderingen
Actieve belastinglatenties brengen een verwachte, toekomstige verrekening met de belastingdienst tot uitdrukking.
Opgenomen onder Financiële Vaste Activa 2012 Compensabele verliezen Verrekenbare tijdelijke verschillen Totaal 2012
Opgenomen onder Vlottende Activa
12.573 12.573
2013 Compensabele verliezen Verrekenbare tijdelijke verschillen Totaal 2013
Niet verwerkt
-
6.354 6.354
-
-
8.564 8.564
De vrijval van de latentie van €4 miljoen (€8,6 miljoen -/- €12,6 miljoen) is verwerkt als negatief resultaat in de W&V op regel 8.17 Vennootschapsbelasting.
Compensabele verliezen
De samenstelling van de compensabele verliezen is als volgt: Fiscaal Resultaat
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
-8.481 -25.647 -21.274 -55.402 -26.326 6.309 13.035 -6.982 14.055 12.834 13.281 40.170 33.188
Vaststellings Overeenkomst Vpb
0 26.344
26.344
0 26.344
Fiscaal Opbouw Resultaat Compensabel incl VSO Verlies -8.481 -25.647 -21.274 -55.402 18 6.309 13.035 19.362 14.055 12.834 13.281 40.170 59.532
Inzet Inzet Compensabel Compensabel Verlies Verlies tm 2013 na 2013
-8.481 -25.647 -21.274 -55.402
0 0 0 18 6.309 13.035 19.362
-55.402
Belasting te betalen over
19.362
0 0 0 14.055 12.834 9.151 36.040 36.040
0 0 4.130 4.130
Over de jaren 2014-2016 verwachten we een fiscale winst van €40,0 miljoen. Ultimo 2013 is er nog voor €36 miljoen aan historische verliezen te verrekenen. Naar verwachting is dit bedrag in 2016 verrekend met de fiscale winst. Voor deze verrekening is een latentie opgenomen van €8,6 miljoen. Dit is de contante waarde van de te betalen vennootschapsbelasting. (circa 25%, het percentage van de vennootschapsbelasting, van €36,0 miljoen). Door nadere afspraken met de belastingdienst over de fiscale verwerking van onderhoudlasten en investeringen is de totale verliescompensatie in 2013 met €26,3 miljoen afgenomen. Door deze afname is ook de latentie met €4,0 miljoen verminderd.
Tijdelijke verschillen
In 2012 is het verrekenbaar verschil gebaseerd op het verschil tussen de fiscale en bedrijfsecomische waardering van de te verkopen huurwoningen. De lagere bedrijfseconomische waardering zorgt voor een toekomstige verrekening met de fiscus. Door gebrek aan verwachte fiscale winst is het tijdelijke verschil niet verwerkt. In 2013 is door voortschrijdend inzicht de bedrijfseconomische waardering feitelijk hoger dan de fiscale waardering. Daardoor is voor het tijdelijke verschil een passieve latentie gevormd.
44
7.3.5 Afkoopwaarde rentederivaat Afkoopwaarde rentederivaat ABN AMRO Totaal Afkoopwaarde rentederivaat
2013
2012
5.902
0
In november 2013 heeft ABN AMRO gebruik gemaakt van de breakclause in het derivatencontract, met een onderliggende lening van €25 miljoen en een oorspronkelijke looptijd van 50 jaar, afgesloten in 2008. De te verrekenen negatieve marktwaarde van €5,9 miljoen wordt vanaf 2014 in 45 jaar, door lineaire afschrijvingen als rentelasten ten laste van het resultaat gebracht. De onderliggende roll-over lening is in 2014 omgezet in een fixe lening. De rente is voor 8 jaar vastgezet op 2,4%.
7.3.6 Overige effecten
Wooninvesteringsfonds Voorziening Totaal Overige effecten
2013
2012
2.000 -1.470
2.000 -1.200
530
800
Volkshuisvesting participeert in het Wooninvesteringsfonds voor €2,0 miljoen. Dit betreft in theorie een eeuwig durende obligatiebelegging. Vanwege de onduidelijke financiële situatie bij het Wooninvesteringsfonds is de belegging al in 2012 met €1,2 miljoen afgewaardeerd. De totale te vorderen rente op het Wooninvesteringsfonds van €0,27 miljoen (opgenomen onder 7.6.3) is ook voorzien omdat het fonds onvoldoende middelen heeft om deze nu uit te keren.
7.3.7 Overige financiële vaste activa
Woningbouwvereniging Gelderland Startersleningen u/g Voorziening starterslening Stimuleringsfonds SVN Starterslening Totaal Overige financiële vaste activa
2013
2012
4.681 430 -430 75 4.756
4.661 309 0 80 5.050
Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG)
Volkshuisvesting heeft tot en met 2025 de treasuryactiviteiten van Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) overgenomen. Volkshuisvesting beheert de leningenportefeuille, betaalt de rente en aflossingsverplichtingen en verzorgt de resterende renteconversies. Aan WBVG is een kredietfaciliteit verstrekt tot maximaal €4,9 miljoen (onder borging door het WSW).
Starterleningen u/g
Met ingang van 2012 verkoopt Volkshuisvesting, in het kader van verkoopstimulerende maatregelen, woningen met een Starterslening. Voor zowel bestaande huurwoningen als nieuwbouw koopwoningen. De maximale achtergestelde lening bedraagt €25.000,-. Drie jaar na aankoop start de koper met de aflossing van de lening. De leningen worden verstrekt door Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. In totaal zijn 19 startersleningen verstrekt.
Voorziening Starterslening
De verstrekte startersleningen zijn achtergestelde hypothecaire vorderingen. Deze vorderingen worden verantwoord op basis van contante waarde. De inschatting van de contante waarde is nihil. De startersleningen zijn volledig voorzien. De voorziening is langlopend met een looptijd langer dan vijf jaar.
Stimuleringsfonds
Voor de startersleningen verstrekt door Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten is een ‘revolving fund’ opgericht. Volkshuisvesting heeft een aandeel hierin ter waarde van €75.000,-.
45
7.4 Vlottende activa 7.4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Het betreft aangekocht en opgeleverd vastgoed dat nog niet is verkocht. Op 31-12-2013, bezit Volkshuisvesting 3 te verkopen inruilwoningen en 2 opgeleverde en onverkochte koopwoningen in ‘t Nieuwe A. 2013 2012 Voorraad inruilwoningen 404 0 Voorraad koopwoningen 335 0 Totaal Vastgoed bestemd voor verkoop 739 0 De woningen zijn gewaardeerd tegen de verwachte verkoopprijs en deze is gelijk gesteld aan de aanschafwaarde cq stichtingskosten.
7.4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Het betreft vastgoed in ontwikkeling dat nog niet is opgeleverd en nog niet is verkocht. Malburgen, Groene Weide Centrum Oost Overig Totaal Vastgoed bestemd voor verkoop
2013 3.543 0 0 3.543
2012 17.873 11.566 279 29.718
Malburgen: Dit betreft 22 onverkochte woningen in aanbouw aan de Groene Weide. Voor deze woningen heeft Vastbouw een afnamegarantie afgegeven. Centrum Oost: Het bedrag van €11,6 miljoen uit 2012 betrof de grondexploitatie van deelgebied Rijnwijk. In 2013 is als gevolg van de koerswijziging de grondexploitatie beeïndigd en geactiveerd tegen sociale kavelwaarde. Deze positie is gepresenteerd onder 7.1.2.
7.4.3 Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Af: voorziening wegens incourantheid Totaal Overige voorraden
2013 109 0 109
2012 92 0 92
2013 272 -330 -58 58 0
2012 2.395 -2.224 171 0 171
De voorraad is aanwezig in de 9 auto’s van de vaklieden.
7.5 Onderhanden projecten Het betreft vastgoed in ontwikkeling dat is verkocht maar nog niet is opgeleverd. Bestede kosten verkochte woningen in aanbouw Af: gedeclareerde termijnen aan kopers Totaal Onderhanden projecten Gepresenteerd onder kortlopende schulden Totaal Onderhanden projecten
De positie verkochte woningen in aanbouw is in 2013 door de koerswijziging bijna volledig afgebouwd. Eind 2013 zijn er 2 verkochte woningen in aanbouw aan de Zwanenbloemstraat. Van de bestede kosten van €0,272 miljoen is reeds €0,058 miljoen in 2012 in het resultaat verantwoord.
Gepresenteerd onder kortlopende schulden
De gedeclareerde termijnen aan kopers zijn hoger dan de bestede kosten. Daarom wordt dit saldo gepresenteerd onder 7.11.3.
46
7.6 Vorderingen 7.6.1 Huurdebiteuren
Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid
2013
2012
1.043 -231
966 -235
812
731
Totaal Huurdebiteuren Ondanks de recessie is de debiteurenpositie nagenoeg gelijk gebleven.
7.6.2 Gemeente Arnhem 2013 2012 Afrekening beheeractiviteiten 0 42 Totaal Gemeente Arnhem 0 42 De beheeractivititeiten voor de Gemeente Arnhem zijn na sloop van de woningen aan de Nijmeegseweg afgerond.
7.6.3 Overlopende activa Overige debiteuren Voorziening Totaal Overige debiteuren Vorderingen Vooruitbetaalde kosten/Nog te vorderen bedragen Totaal Overlopende activa
2013 1.802 -448 1.354 2.047 253 3.655
2012 1.371 -409 962 51 838 1.851
Overige debiteuren
Dit betreft met name de vorderingen inzake mutatie- en serviceonderhoud, vorderingen op VVE’s en een vordering op de notaris in verband met overdracht van woningen per ultimo 2013(€0,7 miljoen). Ook zijn hier de getroffen betalingsregelingen gepresenteeerd inzake huurdebiteuren, mutatie onderhoud en huurdersinvesteringen. Samen €0,4 miljoen.
Voorziening
De voorziening wordt getroffen naar rato van de ouderdom van de vorderingen.
Vorderingen
Deze vordering bestaat voor €1,47 miljoen uit een vordering op onze verzekeringsmaatschappij inzake de schade aan de flat aan het Driemondplein. Van dit bedrag is €0,6 miljoen al uitgegeven en €0,87 miljoen is opgenomen als Te betalen kosten en gepresenteerd bij 7.11.3. De Vooruitbetaalde kosten bestaan voornamelijk uit vooruitbetaalde bedrijfskosten. Alle hierboven genoemde vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar, met uitzondering van debiteurenvorderingen waarbij betalingsregelingen zijn getroffen. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde.
7.7 Liquide middelen Bank Kas Totaal liquide middelen
2013 842 1 843
2012 7 2 9
De liquide middelen staan vrij ter beschikking.
47
7.8 Eigen vermogen 7.8.1 Reserves Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Totaal Eigen vermogen Beginstanden 31-12-2012
313.273
Mutaties 2013 Resultaat boekjaar Overige waardemutatie Totaal mutaties 31-12-2013
-53.375 -57.218 -110.593 202.680
De overige waardemutatie bestaat voor -/-€55,3 miljoen uit de herwaardering van het bezit, zoals gepresenteerd bij 7.1.2 (regel 3.1 Herwaardering, voornamelijk veroorzaakt door de verhuurdersheffing). Van het Eigen Vermogen van €203 miljoen is €167 miljoen ongerealiseerde herwaardering. Overeenkomstig de statuten van Volkshuisvesting dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en het BBSH besteed te worden in het belang van de volkshuisvesting.
48
7.9 Voorzieningen 7.9.1/2 Voorziening onrendabele investeringen sociaal en commercieel vastgoed
Verloop Voorziening
Presentatiewijze op Balans
Ultimo 2012
mutatie 2013
Ultimo 2013
Afb in expl Afb in ontw 7.1.1/7.2.1 7.1.2/7.2.2
1.821 253 3.334 2.400 72 4.106 5.905 2.104 1.029 40 21.064
-1.821 -253 -23 -433 -72 -925 -5.549 7.124 -1.029 -36 -3.017
0 0 3.311 1.967 0 3.181 356 9.228 0 4 18.047
0
0 0 3.311 1.967 0 3.181 127 9.228 0 4 17.818
0 0 546 20 1.617 906 0 3.089
453 155 -546 82 -1.617 133 25 -1.315
453 155 0 102 0 1.039 25 1.774
0
0 116 0 102 0 1.018 25 1.261
Aankoop DrieGasthuizen Groep Bijzondere Project Steun
7.396 -3.110
-7.396 2.011
0 -1.099
Totaal Sociaal Vastgoed
28.439
-9.717
18.722
Malburgen Dijkzone Malburgen Grondexploitatie Centrum Oost Totaal Nieuwbouw
2.607 2.880 667 6.154
-775 -2.385 -667 -3.827
1.832 495 0 2.327
School III Klarendal Totaal Herstruct/Woningverbetering
4.296 1.234 5.530
-4.296 -1.234 -5.530
11.684
Malburgen West Malburgen Wheme Malburgen Midden Malburgen Dijkzone Malburgen Grondexploitatie Centrum Oost Totaal Nieuwbouw Koopwoningen Totaal
Afboeking 7.4
Balans
SOCIAAL VASTGOED (DAEB) Malburgen West Malburgen Stadseiland Malburgen Wheme Malburgen Midden Malburgen Dijkzone Malburgen Grondexploitatie Schuytgraaf Centrum Oost Afzetgarantie Floor Overig Totaal Nieuwbouw Akkerwinde Pimpen Putplein Gildenhuis Museumwoningen Klarendal Voorzieningen projecten Overig Totaal Herstruct/Woningverbetering
0
0 0 0 0 0 0 229 0 0 0 229
0
453 39 0 0 0 21 0 513 0 0
-1.099 0
17.980
0
742
0
1.832 63 0 1.895
0
0 432 0 432
0 0 0
0
0 0 0
0
0 0 0
-9.357
2.327
0
1.895
0
432
382 126 234 86 4.658 7.202 12.688
-382 -126 -234 -86 -4.311 -7.202 -12.341
0 0 0 0 347 0 347
0
0
0 0 0 0 186 0 186
0 0 0 0 161 0 161
52.811
-31.415
21.396
0
19.875
186
1.335
COMMERCIEEL VASTGOED (NIET DAEB)
Totaal Commercieel Vastgoed NIEUWBOUW KOOPWONINGEN
De voorziening heeft betrekking op de looptijd van het project voor zover er de activa geen waardering kent waarop afgewaardeerd kan worden. Van de voorziening heeft €20,9 miljoen betrekking op investeringen waarvoor juridische verplichtingen zijn aangegaan. 49
7.9.3. Overige voorzieningen 2013 338 113 451
Voorziening passieve belastinglatentie Voorziening jubileum-uitkeringen Totaal Overige voorzieningen
2012 0 116 116
Voorziening passieve belastinglatentie
Belastinglatenties brengen een verwachte, toekomstige verrekening met de belastingdienst tot uitdrukking. Het verschil tussen de fiscale en bedrijfseconomische waardering van de te verkopen woningen in de komende 5 jaren(324 woningen) vormt de basis voor deze latentie. De fiscale waardering van deze woningen is gemiddelde €97.000,- (70% van de WOZ waarde) en de bedrijfseconomische waardering is gemiddeld €101.500,-. De belasting over het contant gemaakte waarderingsverschil bedraagt €0,338 miljoen.
Voorziening jubileum-uitkeringen
Hier zijn de verwachte jubileum-uitkeringen, conform de CAO, van de huidige medewerkers gepresenteerd.
7.10 Langlopende schulden De mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: 7.10.1
7.10.3
9.961
Leningen kredietinstellingen 358.500
185
33.532
0
33.717
10.146 0 -4.148 5.998 -5.957
392.032 73.300 -33.561 431.771 -13.539
26.146 151 -461 25.836 0
428.324 73.451 -38.170 463.605 -19.496
41
418.232
25.836
444.109
Leningen overheid Stand per 1 januari 2013 Bij: JR2012 gepresenteerd onder kortlopend Totaal Bij: nieuwe leningen/mutaties terugkoop Af: aflossingen Totaal Af: aflossingsverpl. 2014 naar kort Totaal langlopende schulden per 31 december 2013
7.10.2
Terugkoopverplichting 26.146
Totaal 394.607
De samenstelling van de leningen naar looptijd is: Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Terugkoopverplichting
Totaal
Aflossingsverplichting 2014
Totaal
Looptijd korter dan 5 jaar
5.998
125.882
131.880
5.957-
125.923
Looptijd langer dan 5 jaar
0
305.889
25.836
331.725
13.539-
318.186
5.998
431.771
25.836
463.605
Totaal
19.496- 444.109
Voor de Overheidsleningen, is gemeenteborging verkregen. Voor de Leningen van Kredietinstellingen is WSW borging verkregen. De aflossingsverplichting 2014 van €19,5 miljoen is verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor 2013 bedroeg de aflossingsverplichting €33,7 miljoen. De terugkoopverplichting betreft verkochte Koopgarantwoningen.
Financieringen
In 2013 zijn 9 nieuwe leningen aangetrokken voor €73,3 miljoen. Vier leningen, voor € 24,6 miljoen, zijn in 2013 aangetrokken en ook gestort. Dit zijn drie leningen van elk €7 miljoen en één lening van € 3,6 miljoen voor herfinanciering van een lening van de Gemeente Arnhem die door ons vervroegd is afgelost. Eén lening van €7 miljoen is gebruikt voor de financiering van de negatieve marktwaarde van de renteswap die in november 2013 is afgewikkeld. 50
Daarnaast zijn in 2013 vijf leningen gestort, voor €48,7 miljoen, die al in eerdere jaren waren aangetrokken. Hiervan waren drie leningen voor samen €31 miljoen bestemd voor herfinanciering. Eén lening van €15,6 miljoen was voor de aankoop van de woningen van de Drie Gasthuizen Groep en één lening was de commerciële financiering van €2,1 miljoen ten behoeve van School III. De in totaal negen nieuwe leningen hebben een gemiddelde vermogenskostenvoet van 2,67%. Vijf bestaande leningen met een schuldrest van €5,2 miljoen hebben een renteconversie ondergaan. Voor zes basisrenteleningen zijn nieuwe liquiditeitsopslagen afgesproken. De omvang van de leningenportefeuille is met circa 9% gegroeid naar €437,8 miljoen. De vermogenskostenvoet is gedaald van 3,85% naar 3,56%. Leningen (*€1000)
Aantal
Stand 1-1-2013 Nieuw gestort
Schuldrest (€1.000) 81
402,2
9
73,3
Vervroegde aflossing
-1
-3,9
Reguliere (eind)aflossing
-4
-33,8
85
437,8
Renteconversies
5
5,2
Kasgeldleningen 2013
0
0,0
Stand 31-12-2013
Rente
3,85%
3,56%
0,00%
De duration van de portefeuille is gestegen van 7,7 naar 9,5. Van de totale portefeuille heeft 29% een oorspronkelijke looptijd van 50 jaar. De gemiddelde rentevoet van deze leningen is 3,5%. De opbouw van de leningenportefeuille is als volgt: Lineair; 2.243.533
Renteswap; 45.000.000
Extendible; 61.850.000
Fixe; 189.792.632
Basisrente; 95.500.000
Annuïtair; 43.383.794
Renteswaps Voor leningen met een variabele rente is voor €45,0 miljoen aan renteswaps aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. De renteswaps hebben de volgende kenmerken:
51
Krediet Bedrag Instelling bedragen * €1.000,ING Bank DB DB
7.500 25.000 12.500 45.000 (*) -/- step down
Begin datum
3-2-2006 1-6-2009 1-7-2010
Eind Looptijd Te ontvangen datum jaren Euribor rente
3-2-2018 1-6-1959 1-7-1960
12 50 50
6 maands 3 maands 3 maands
Rente Marktwaarde Effectiviteit % ultimo 2013 Hedge
4,05 3,62 4,4 (*)
-1.037 -6.483 354 -7.166
100% 100% 100%
De reële waarde van de derivaten bedraagt per balansdatum -/-€7,166 miljoen. Bij onze swaps zijn wij geen onderpandverplichtingen overeengekomen. Daarom bestaan er dus ook geen liquiditeitsrisico’s en hoeven wij geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Onderstaand de uitkomst van de stresstest per 31 december 2013 (de bedragen zijn in € 1.000):
Bij één van de drie transacties (de swap van 25 miljoen euro met Deutsche Bank) is een zogeheten ‘mandatory termination clause’ opgenomen per 1 juni 2023. Op dat moment wordt de swap in principe beëindigd. Er kan op dat moment sprake zijn van een marktwaarde die afgerekend moet worden, waardoor een liquiditeitsrisico kan ontstaan. Vanaf 2018 dient deze ‘clause’ aan het CFV gemeld te worden. Vanaf 1 juni 2022 dienen wij te beschikken over een liquiditeitsbuffer om een eventuele negatieve marktwaarde te kunnen bekostigen. Deze liquiditeitsbuffer moet groot genoeg zijn om een verdere daling van de rente met 2% op te kunnen vangen. In 2013 is een vierde swap beëindigd. De swap met als tegenpartij ABN Amro, met een looptijd van 50 jaar, kende een breakclause in november 2013. De tegenpartij heeft van de break gebruik gemaakt. De negatieve marktwaarde bedroeg -/- €5,9 miljoen. Dit bedrag hebben wij uit het Eigen Middelen Beleid gefinancierd. De negatieve marktwaarde is geactiveerd onder 7.3.5 en wordt in de de komende 45 jaar afgeschreven. De onderliggende roll-over lening is omgezet in een fixe lening met een rente van 2,4% en een looptijd van 8 jaar.
Basisrenteleningen
In de leningenportefeuille is voor een bedrag van €95,5 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald. De liquiditeitstoeslag op deze leningen wordt periodiek herzien. Als op het moment van de herziening van de liquiditeitstoeslag geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. Omdat er geen onderpandsverplichtingen zijn, hoeft er voor deze leningen evenwel geen liquiditeitsbuffer te worden aangehouden. De opslagherzienings- momenten worden dus niet als ‘break-moment’ aangemerkt. Omdat de opslag echter maar een beperkt deel van de totale rentekosten uitmaakt en de hoogte ervan tot op zekere hoogte is te beïnvloeden door bij een herziening voor een kortere of langere looptijd te kiezen, is dit risico beperkt.
52
Extendible leningen
Ultimo 2013 hadden wij acht extendible leningen in de portefeuille tot een totaalbedrag van €61,8 miljoen. Er hebben gedurende 2013 geen mutaties plaatsgevonden. De negatieve marktwaarde per ultimo 2013 is -/- €10,3 miljoen. Vanaf het verslagjaar 2014 geldt de verplichting (RJ290-15) om de negatieve marktwaarde in het vermogen te verwerken. De verwerking van de negatieve marktwaarde zou leiden tot afname van het vermogen van €10,3 miljoen. Volkshuisvesting past deze richtlijn nog niet toe in 2013. Geldgever
Bedrag
Ingangs datum
Loop tijd
Rente
Strike datum
Strike%
4,45% 4,35% 4,22% 4,00% 2,90% 1,68% 2,26% 2,94%
4-7-2016 11-9-2016 3-11-2016 1-12-2016 4-6-2020 1-3-2019 1-1-2021 1-11-2019
4,45% 4,35% 4,22% 4,00%
* €1000 NWB NWB ABN AMRO NWB NWB NWB NWB NWB
7.400 5.250 5.000 5.000 7.200 12.000 8.000 12.000 61.850
4-7-2008 11-9-2008 3-11-2008 1-12-2008 4-6-2010 1-3-2012 1-6-2012 1-1-2012
8 8 8 8 10 7 8,6 7
Strike% exclusief opslag
3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Loop tijd 20 20 20 20 38 42 40 30
Eind Marktwaarde datum 31-12-2013 * €1000 4-7-2036 11-9-2036 3-11-2036 1-12-2036 4-6-2058 1-3-2061 1-1-2061 1-11-2049
-1.620 -1.132 -1.013 -830 -951 -1.703 -1.130 -1.936 -10.315
7.11 Kortlopende schulden 7.11.1 Schulden aan overheid, kredietinstellingen en leveranciers Schulden aan overheid Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Totaal schulden kredietinstellingen en leveranciers
2013 6.003 13.539 4.317 23.859
2012 194 33.936 1.547 35.677
Schulden aan overheid
Bij schulden aan overheid bestaat bijna geheel uit de aflossing van de lening die gepland is in 2014.
Schulden aan kredietinstellingen
Bij schulden aan kredietinstellingen is de aflossingsverplichting van €13,5 miljoen gepresenteerd van de langlopende leningen die gepland is voor 2014. In 2013 was de aflossingsverplichting vanuit het aflossingschema op de langlopende leningen €33,5 miljoen. Ook was hier het rekening courantkrediet bij de bank van €0,4 miljoen gepresenteerd.
Schulden aan leveranciers
De hogere schuld aan leveranciers eind 2013 ten opzichte van 2012 wordt met name veroorzaakt door de afronding van veel projecten planmatig onderhoud eind 2013.
7.11.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffing Af te dragen pensioen- en arbeidsongeschiktheidspremies
2013 2.663 5 5
2012 1.112 14 170
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
2.673
1.296
Omzetbelasting
Dit betreft de aangifte 4e kwartaal 2013. Het verschil met 2012 wordt veroorzaakt door het gewijzigde beleid waarbij meer huurwoningen in plaats van koopwoningen worden gerealiseerd.
53
7.11.3 Overlopende passiva
Transitorische rente Transitorisch onderhoud Vooruitontvangen bedragen Afdracht beheeractiviteiten Drie Gasthuizen Groep Onderhanden projecten Te betalen kosten Overige Totaal overlopende passiva
2013 5.236 798 1.379 1.251 58 1.494 551 10.767
2012 5.316 1.288 845 0 0 918 1.331 9.698
Toelichting: – Transitorische rente betreft de verschuldigde rente over 2013 die in 2014 wordt betaald. – Transitorisch onderhoud betreft in 2013 uitgevoerd onderhoud waarvoor in 2013 nog geen factuur ontvangen is. – Vooruitontvangen bedragen betreft de huur over januari 2014 die in december 2013 is ontvangen. – De Afdracht beheeractiviteiten betreft de afrekening van de exploitatie van de woningen van DGG die vanaf 2013 in beheer zijn. – Voor de onderhanden projecten zijn de gedeclareerde termijnen aan kopers €0,058 miljoen hoger dan de bestede kosten. Zie ook 7.5. – In de te betalen kosten zit €0,87 miljoen kosten inzake schade Driemondplein en €0,3 miljoen servicekosten. – Bij de laatste post is onder meer de Voorzieningen voor transitorisch verlof (€0,3 miljoen) opgenomen en een te betalen bedrag in verband met de ontwikkeling van sportvelden in Malburgen (€0,3 miljoen). Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
7.12 Niet uit de balans blijkende verplichtingen 7.12.1 Investeringsverplichtingen en verplichtingen voor onderhoud De investeringsverplichtingen zijn €10,2 miljoen. Deze verplichtingen betreffen Wheme (€2,2 miljoen),Dijkzone (€2,2 miljoen), Centrum Oost (€4,0 miljoen), Malburgen Midden(€ 1,4 miljoen) en Overige projecten (€0,4 miljoen) De verplichting voor planmatig onderhoud is €1,3 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar ná de balansdatum.
7.12.2 Obligo WSW Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Volkshuisvesting een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Volkshuisvesting opgenomen en door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2013 bedraagt dit obligo €16,5 miljoen (2012: €16,9 miljoen) Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Volkshuisvesting het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Volkshuisvesting verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume.
7.12.3 Kredietfaciliteit Volkshuisvesting beschikt over een kredietfaciliteit bij ING Bank N.V. van €15,0 miljoen (2012 eveneens €15,0 miljoen). De kredietfaciliteit is mede bestemd om tijdelijke liquiditeitstekorten op te vangen die ontstaan door voorfinanciering van commerciële activiteiten.
54
7.12.4 Treasury overeenkomst Woningbouwvereniging Gelderland. Met Woningbouwvereniging Gelderland (WBVG) is een treasury overeenkomst afgesloten voor een bedrag van maximaal €4,9 miljoen. Dit is gelijk aan 2012.
7.12.5 Aangetrokken leningen in 2012 met stortingsdatum in 2014 en verder. In 2012 is een commerciële lening aangetrokken van €4,3 miljoen bij de Bank Nederlandse Gemeenten N.V.met een stortingsdatum in maart 2014.
7.12.6 Inruilwoningen nieuwbouw Er zijn 3 woningen aangekocht in het kader van een inruilregeling in het Nieuwe A. De levering en betaling van deze woningen vindt in 2014 plaats bij oplevering van de nieuwbouw.
7.12.9 Centrum Oost Volkshuisvesting heeft aan de gemeente Arnhem toegezegd een bijdrage te leveren aan het tekort in de grondexploitatie van Centrum Oost. De restantbijdrage van €13,3 miljoen is opgenomen in onze eigen begroting van de toekomstige gebiedsexploitatie.
7.12.10 Pensioenverplichtingen Volkshuisvesting heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid een toegezegd-pensioenregeling te verwerken als een toegezegde-bijdrageregeling. Daarom zijn de risico’s verbonden aan deze pensioenregeling niet tot uitdrukking gebracht in de balans.
7.12.11 Saneringsheffing Op aangeven van het Centraal Fonds houdt Volkshuisvesting er rekening mee in de komende jaren naar verwachting in totaal €7,1 miljoen aan saneringsheffing te moeten afdragen.
7.12.12 Toezicht belemmerende maatregelen De ministeriële richtlijn voor derivaten bevat aanwijzigingen voor ‘toezicht belemmerende bepalingen’. Volkshuisvesting heeft de contracten voor financiële instrumenten beoordeeld. Uit deze beoordeling komt naar voren dat in het contract van de ING toezicht belemmerende bepalingen zijn opgenomen (deze verwijzen naar de artikelen 41 en 43 van het Bbsh en indirect naar artikel 70 van de Woningwet). Mede gezien de beperkte resterende looptijd van het betreffende contract van nog geen 4 jaar acht Volkshuisvesting de risico’s inzake toezicht belemmerende bepaling gering .De ministeriële richtlijn schrijft voor dat Volkshuisvesting een plan van aanpak moet opstellen om dit contract af te bouwen. Hierover is Volkshuisvesting in overleg met de externe toezichthouder. Het afbouwen van deze contracten kan leiden tot het moeten verrekenen van een eventuele negatieve marktwaarde. In hoeverre dit daadwerkelijk gaat leiden tot een uitstroom van middelen is afhankelijk van de ontwikkeling van de marktrente en de looptijd van de onderliggende contracten.
7.12.13 Schuytgraaf Volkshuisvesting heeft een garantie afgegeven aan de Gemeente Arnhem voor de bouw van 60 appartementen in Schuytgraaf. Naar alle waarschijnlijkheid nemen andere corporaties de garantie voor de bouw van 40 appartementen over.
55
7.13 Niet uit de balans blijkende rechten In het kader van de verkoop van Koopgarant woningen is korting verleend. De totaal verleende korting bedraagt per balansdatum €8,0 miljoen (2012: €7,1 miljoen). In het kader van de verkoop van Sociale Koop woningen is korting verleend. De totaal verleende korting bedraagt per balansdatum €3,6 miljoen (2012: €3,5 miljoen). De Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw stelt zich borg voor de aangetrokken geborgde leningen door Stichting Volkshuisvesting Arnhem (hierna: geldnemer), voor zover deze betrekking hebben op: 1. De juiste en volledige betaling van de jaarlijkse rente en/of aflossing; 2. De juiste en volledige betaling van het overeengekomen schuldrestant; 3. De juiste en volledige betaling van de eventuele boete door het niet-tijdig en/of behoorlijke betaling van de rente en aflossing; 4. De juiste en volledige betaling van de belastingen / heffingen die door de geldgever worden geheven, met betrekking tot de betaling van hoofdsom, aflossing, rente, boeten of vergoedingen; 5. De juiste en volledige betaling van de kosten, verbonden aan de overeenkomst tot geldlening, en van de (rechts)maatregelen die geldgever mocht nemen tot behoud of voor de uitoefening van zijn rechten, voor zover deze kosten voortvloeien uit de niet, niet-tijdige en/of niet-volledige nakoming door geldnemer van de bovenvermelde verplichtingen onder punt 1 tot en met 4.
56
8. Toelichting op de Winst- en Verliesrekening (x € 1.000)
8.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens Huurderving wegens Huurderving wegens Huurderving wegens Huurderving wegens Totaal huurderving Totaal huren
leegstand huurkortingen leegstand sloop oninbaarheid leegstand verkoop
2013 67.479 3.245
2012 63.674 2.730
70.724 -835 -236 -12 -257 -404 -1.744 68.980
66.404 -1.266 -256 -32 -203 -318 -2.075 64.329
De gemiddelde huurstijging voor 2013 bedraagt 3,2% Dit is een bedrag van €1,1 miljoen. De huren zijn gestegen met inflatie (2,5%) plus 1,5%(voor de hogere inkomens 4%). De huurstijgingen zijn afgetopt op de streefhuur. De streefhuur is alleen aangepast voor inflatie.
Woningen en woongebouwen
De nieuwbouw in Malburgen en de Schuytgraaf, totaal 190 woningen, zorgt voor €0,5 miljoen extra huurinkomsten ten opzichte van 2012. Daarnaast zijn wij in 2013 eigenaar geworden van 291 woningen van Drie Gasthuizen Groep (€1,0 miljoen).
Onroeren zaken niet zijnde woningen
In 2013 is Medisch Centrum School III volledig in exploitatie genomen.
Huurderving wegens leegstand
De huurderving wegens leegstand bestaat uit technische-, verhuur- en sloop- en projectleegstand. Technische problemen met de nieuwe software hebben in 2012 geleid tot een hogere derving. De eerste maanden van 2013 heeft de nasleep van deze problemen de hoogte van de leegstand nog negatief beïnvloed. Halverwege 2013 is de derving wegens leegstand onder controle en op een genormaliseerd niveau.
Huurderving wegens leegstand verkoop
In 2013 hebben we meer woningen in verkoop gehad dan in 2012. Hiervan is ook een groter aantal weer teruggegaan naar verhuur. De verkochte woningen stonden gemiddelde 113 dagen leeg. In 2012 was dat nog 140 dagen.
8.2 Opbrengsten servicecontracten Overige goederen, leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving wegens leegstand Totaal opbrengsten servicecontracten
2013 4.631 -123 4.508
2012 4.252 -138 4.114
Hier worden de opbrengsten van de servicecontracten gepresenteerd, de kosten worden gepresenteerd bij 8.11. De opbrengsten hebben voor €3,7 miljoen op de verrekenbare servicekosten en voor €0,9 miljoen betrekking op de niet-verrekenbare fondsen. Het resultaat op de niet-verrekenbare fondsen wordt verantwoord als maatschappelijk dividend.
57
8.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2013
2012
Verkoop bestaand bezit Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Af: verkoopkosten Af: Mutatie voorziening startersleningen Verkoopopbrengst bestaand bezit
13.141 -7.627 -1.011 -121 4.382
12.347 -6.191 -793 -309 5.054
Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten Opbrengst verkopen opgeleverde nieuwbouw koopwoningen Kostprijs verkopen nieuwbouw koopwoningen Resultaat deelnemingen Schuytgraaf Gerealiseerde opbrengsten verkochte koopwoningen in aanbouw Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2.055 -1.667 314 232 934 5.316
2.800 -2.052 2.520 3.268 8.322
Verkoopopbrengst bestaand bezit
In 2013 zijn 108 woningen(2012: 100 woningen) verkocht , waarvan 2 uit voorraad inruilwoningen voor een gemiddelde verkoopprijs van €119.500. Van deze woningen zijn er 7 verkocht onder voorwaarden (1 Koopgarant en 6 met starterslening). Het resultaat van de Koopgarantwoningen wordt gepresenteerd onder 8.14. Verder zijn er 4 garages en 3 bedrijfsruimten verkocht. Van de verkoopkosten van €1,0 miljoen heeft €0,6 miljoen betrekking op kosten mutatieonderhoud. De onderhoudskosten van alle te koop staande woningen worden ten laste van het verkoopresultaat gebracht. De onderhoudskosten in 2013 zijn hoger dan in 2012, omdat er meer woningen in de verkoop hebben gestaan. Wel zijn in 2013 meer woningen uit de verkoop teruggetrokken dan in 2012.
Opbrengst verkopen opgeleverde nieuwbouwkoopwoningen In 2013 zijn 28 nieuwbouwwoningen administratief opgeleverd, aan de Waterlelielaan en in het nieuwe A. De totale opbrengst is €4,5 miljoen. Hiervan is in 2012 al €2,4 miljoen gepresenteerd zodat in 2013 €2,55 miljoen resteert.
Kostprijs verkopen
De kosten van deze 28 woningen zijn €4,0 miljoen. Hiervan is in 2012 al €2,3 miljoen gepresenteerd zodat in 2013 €1,667 miljoen resteert. Het totale resultaat bedraagt €0,5 miljoen waarvan in 2012 al €0,1 miljoen is genomen.
Resultaat uit deelneming Schuytgraaf
Voor de beide deelnemingen in Schuytgraaf was in 2012 een voorziening getroffen van totaal €0,5 miljoen. De voorziening dekte het risico af van onverkochte koopwoningen en onverkochte kavels. In 2013 zijn de laatste woningen en kavels verkocht. Daarom is de voorziening in 2013 teruggebracht naar €0,2 miljoen. De vrijval van €0,3 miljoen is hier gepresenteerd.
Gerealiseerde opbrengsten verkochte koopwoningen in aanbouw
De gerealiseerde opbrengsten van verkochte koopwoningen in aanbouw betreffen de gerealiseerde kosten vermeerderd met het resultaat van de verkochte woningen (op grond van het gereedheidspercentage). Het gaat hier om de omzet van 2 (van de 2) verkochte woningen in de Zwanenbloemlaan. De kostprijs van koopwoningen in aanbouw wordt gepresenteerd onder 8.12 Overige Bedrijfslasten en bedraagt €0,214 miljoen.
8.4 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
2013 918 918
2012 1.037 1.037
Deze geactiveerde productie heeft betrekking op de doorbelaste uren van projectmedewerkers voor de bouw voor huurwoningen en woningverbetering.
58
8.5 Overige bedrijfsopbrengsten 2013 327 24 214 350 57 649 29 5 1.655
Geactiveerde bedrijfskosten inzake bouw van koopwoningen Geactiveerde bedrijfskosten inzake project nieuw primair systeem Doorberekende uren eigen medewerkers sociale projecten Doorberekende uren eigen dienst aan onderhoud Aan derden doorberekende uren Overige dekkingsmiddelen Opbrengst plaatsing GSM-antennes Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2012 1.042 105 239 247 208 468 28 0 2.337
Geactiveerde bedrijfskosten inzake bouw van koopwoningen
De geactiveerde bedrijfskosten betreffen doorbelaste uren van projectmedewerkers aan de bouw van koopwoningen. De afname wordt veroorzaakt doordat minder koopwoningen in aanbouw zijn dan vorig jaar.
Overige dekkingsmiddelen
De overige dekkingsmiddelen bestaan voor €0,3 miljoen uit ontvangen van vergoedingen voor het beheren van VvE’s en voor €0,1 miljoen uit het beheren van vastgoed van derden. In 2013 is het beheer gevoerd voor 33 VVE’s. Het beheren van vastgoed voor derden betreft het uitvoeren van planmatig onderhoud voor Rijnstad en het beheren van woningen voor Drie Gasthuizen Groep. De overige €0,2 miljoen betreft de vergoeding voor administratiekosten voor service- en huurovereenkomsten.
8.6 Afschrijvingen op materiële vaste activa 2013 24.031 1.455 25.486
Afschrijving vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
2012 23.823 1.286 25.109
8.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2013
2012 14.488
1
Malburgen projecten
3.715
2
Malburgen koerswijziging
2.657
3
Malburgen afzetgarantie 24 woningen
4
182
1.029
Centrum Oost
6.208
7.202
5
Centrum Oost Rijnwijk koerswijziging
8.884
6
Aankoop bezit DGG
7
Bijzonder projectsteun
8
Medisch Centrum School III
9
Woningverbetering
10
Koopwoningen omgezet naar huur
11
Aankoop Bruishuis Afwaardering mutaties bezit
-684
7.396
2.011
591
0
1.823
92
-1.285
923
0
1.299
0
25.286
31.244
12
Bedrijfswaarde aanpassingen Sociaal Vastgoed
17.151
4.554
13
Marktwaarde in verhuurde staat aanpassingen Commercieel Vastgoed Totaal Waardeverandering materiële vaste activa
-2.774
0
39.663
35.798
59
Toelichting: 1.
2. 3. 4.
5.
6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
13.
Malburgen nieuwbouw: betreft de (mutatie van de) onrendabele top van diverse in aanbouw zijnde woningen in Malburgen. Waterlelielaan (10,9 en 9 woningen), Zwanenbloemlaan (33,13 woningen) en Groene Weide (33 woningen). Malburgen koerswijziging: Betreft het afsluiten en activeren van 549 kavels. Malburgen afzetgarantie 24 woningen: Betreft een mutatie op de al in 2012 genomen onrendabele top voor afzetgarantie van 24 woningen in Malburgen. Voor Centrum Oost is € 6,2 miljoen afgewaardeerd. In deelgebied MOW is € 5,5 miljoen afgewaardeerd. Dit betreft de afwaardering van €1,5 miljoen voor 16 huurwoningen (H+J), €1,3 miljoen voor 30 huurwoningen (K+L), 1,1 miljoen voor 14 huurwoningen (M+P), €0,6 miljoen voor gebouw A-C+B en €1,0 miljoen voor de grondexploitatie. In deelgebied Fluvium zijn voornamelijk aanloopkosten afgewaardeerd. Koerswijziging Centrum Oost Rijnwijk: Het deelgebied Rijnwijk is als ontwikkelproject afgesloten. Er is € 8,3 miljoen afgewaardeerd. Dit bedrag bestaat voor bestaat voor €1,7 miljoen uit een contractuele betaling aan de gemeente Arnhem en voor €6,6 miljoen uit een lagere waardering van grond en bebouwing. Voor de aankoop van het bezit van DGG was in 2012 een onrendabele top genomen. Deze onrendabele top was in 2012 voor € 0,687 miljoen te hoog vastgesteld. De Bijzondere Projectsteun voor de Krachtwijken is in het ontvangen jaar (2011 en 2012) als resultaat genomen. Bij de administratieve oplevering is de projectsteun verrekend met de projecten. Het project Medisch Centrum School III is in 2013 afgesloten. De onrendabele top voor diverse woningverbeteringsprojecten. In 2013 zijn 11 onverkochte koopwoningen omgezet naar huur. Dit betreft de onrendabele top inzake de aankoop van het Bruishuis van Vivare. Bedrijfswaarde aanpassing van sociaal vastgoed: Als er bij sociaal vastgoed in het verleden sprake is geweest van een onrendabele top en deze neemt nu toe dan wordt deze toename ook verantwoord onder de afwaardering. Ook een afname van de historische onrendabele top wordt verantwoord als afwaardering(dit is dan eigenlijk een ‘op’waardering). In 2013 is sprake van €19,8 miljoen toename van de onrendabele top en voor -/€2,7 miljoen afname van de onrendabele top. Per saldo wordt €17,1 miljoen als afwaardering gepresenteerd. Marktwaarde in verhuurde staat aanpassingen van het commercieel vastgoed. Als er bij commercieel vastgoed in het verleden sprake is geweest van een onrendabele top en deze neemt nu toe dan wordt deze toename verantwoord als niet-gerealiseerde herwaardering (8.13). Een afname van de historische onrendabele top wordt echter verantwoord als afwaardering (ook dit is dan eigenlijk een ‘op’waardering). In 2013 bedraagt de afname van de onrendabele top van het commercieel vastgoed -/- €2,8 miljoen.
8.8 Lonen en salarissen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen en salarissen
2013 7.213 1.077 1.441 9.731
2012 7.428 1.082 1.434 9.944
Door teruglopende projectontwikkelings activiteiten zijn er minder medewerkers nodig in het nieuwbouwproces. De hiervoor ingerichte flexibele schil (tijdelijke contracten) wordt afgebouwd. De totale lonen en salarissen zijn ten opzichte van 2012 met 2,2% gedaald. Het gemiddeld aantal FTE’s is met 6 afgenomen (2013:143, 2012: 149). In 2013 was er een eenmalige CAO uitkering van 0,6% van de loonsom en een collectieve uitkering van 0,3% van de loonsom. De periodieke verhogingen waren gemiddeld 1,2%.
60
8.9 Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Vrijval onderhoudsreserves VvE’s Mutatie onderhoud Service onderhoud Contract onderhoud Af: mutatie voorziening onderhoudsdebiteuren Totaal lasten onderhoud
2013 8.635 -1.320 7.315 4.483 4.856 2.023 34 18.711
2012 6.383 0 6.383 4.526 4.924 2.183 135 18.151
Planmatig onderhoud
De kosten voor planmatig onderhoud zijn fors gestegen ten opzichte van 2012. Een deel van de in 2012 geplande werken is uitgevoerd in 2013 (€3,5 miljoen), maar van de geplande werken in 2013 schuift een kleiner deel (€1,7 miljoen) door naar 2014. Een bijzondere en éénmalige post is de Vrijval onderhoudsreseve VvE’s. Vanwege het terugkopen van enkele woningen in twee VvE’s zijn de complexen weer volledig in bezit van Volkshuisvesting. Daardoor zijn de onderhoudsreserves van die VVE’s teruggestort. Dat leverde een opbrengst op van €1,3 miljoen.
Mutatie- en Serviceonderhoud
De kosten voor Mutatie- en Serviceonderhoud zijn nagenoeg gelijk aan 2012. Voor asbest-onderzoek en -sanering hebben we echter bijna twee keer zoveel kosten gemaakt. Eind 2013 bedroegen de kosten €0,2 miljoen ten opzichte van €0,1 miljoen in 2012. Voor het dit jaar aangekochte bezit van Drie Gasthuizen Groep hebben we €0,16 miljoen aan kosten gemaakt.
8.10 Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Ontvangen bijzondere projectsteun Totaal leefbaarheid
2013 1.234 508 1.742 1.742
2012 623 655 1.278 -587 691
De hogere uitgaven in 2013 betreffen met name de realisatie van de binnentuin de Binnenplaats op de Geitenkamp. In de kosten van 2013 zit net als in 2012 een bedrag van €0,2 miljoen aan interne uren. Voor gedetailleerde specificatie en nadere toelichting van het maatschappelijk dividend wordt verwezen naar het jaarverslag. In 2013 was geen sprake meer van bijzondere projectsteun.
8.11 Lasten servicecontracten Energie en water Huismeester Vuilafvoer Schoonmaakkosten Lasten fondsen Overig Totaal lasten servicecontracten
2013 2.660 218 47 600 919 102 4.546
2012 2.485 197 45 540 967 289 4.523
De van huurders ontvangen vergoedingen worden gepresenteerd onder 8.2.
61
8.12 Overige bedrijfslasten Beheerkosten Algemene beheer- en administratiekosten Accountantshonoraria Automatiseringskosten Kosten RvC
Subtotaal beheerkosten Heffingen en Verzekeringen Belastingen Verhuurdersheffing Saneringsheffing Verzekeringen
Subtotaal heffingen en verzekeringen Kosten onderhanden projecten Overige bedrijfslasten Kosten inleen- en uitzendkrachten Overige personeelskosten Diverse bedrijfslasten
Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
2013
2012
1.731 123 864 86 2.804
1.634 87 924 72 2.717
3.932 213 2.780 326 7.251
3.792
214
2.352
435 468 1.179 2.082 12.351
579 501 1.755 2.835 11.957
261 4.053
Beheerskosten
De algemene beheer- en administratiekosten zijn € 0,1 miljoen hoger dan in 2012 hetgeen veroorzaakt wordt door hogere advieskosten in 2013. Deze toename van de advieskosten wordt mede veroorzaakt door de extra advieswerkzaamheden in verband met de overname van de panden van de Drie Gasthuizen Groep. Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: 2013 2012 Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
60 10 13 40
74 6 0 7
123
87
De andere niet-controlediensten zijn in 2013 hoger dan begroot hetgeen mede veroorzaakt wordt door extra advieswerkzaamheden in verband met de aanpassing van de waarderingsgrondslag van het onroerend goed in de jaarrekening van 2012. Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V., accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties).
Heffingen en verzekeringen
De geheven belastingen bestaan uit betaalde onroerendzaakbelasting en waterschapsheffing. De in het jaar 2013 ingevoerde verhuurdersheffing betreft een afdracht aan de Belastingdienst die gebaseerd is op het woningbezit. De verhuurdersheffing zal in de komende jaren verhoogd worden tot €7,0 miljoen in 2017. De in het jaar 2013 ingevoerde saneringsheffing betreft een afdracht aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
62
Kosten onderhanden projecten
De kosten onderhanden projecten in het jaar 2013 van €0,2 miljoen zijn €2,2 miljoen gedaald ten opzichte van het jaar 2012. Dit wordt toegelicht in paragraaf 8.3.
Overige bedrijfslasten
De kosten voor inleners en uitzendkrachten waren €0,1 miljoen lager door verminderde inzet in verband met het in vorig jaar geïmplementeerde primaire informatiesysteem. Bij Diverse bedrijfslasten waren in 2012 voor €0,7 miljoen aan bijzondere posten gepresenteerd. Dit betrof onder andere de getroffen Voorziening achtergestelde lening Wooninvesteringsfonds €1,2 miljoen, voorziening rekening courant vordering deelneming Schuytgraaf €0,5 miljoen en suppleties omzetbelasting -/-€1,1 miljoen.
8.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-geraliseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2013 5.997 289 6.086
2012 0 992 992
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie
Als er bij commercieel vastgoed in het verleden sprake is geweest van een onrendabele top en deze neemt nu toe dan wordt deze toename verantwoord als niet-gerealiseerde herwaardering. In 2012 bedroeg deze niet-gerealiseerde herwaardering €1,314 miljoen en is in 2012 verantwoord onder 8.7. Een afname van de historische onrendabele top wordt echter verantwoord als afwaardering onder 8.7.
Waardeveranderingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Dit betreft de indexering t/m 2013 van de Materiele Vaste Activa Verkocht onder Voorwaarden (Koopgarant). In totaal dalen de woningen met € 1,022 miljoen in waarde. Maar er is ook sprake van een waardevermeerdering van €0,227 miljoen door de verkoop van 6 Koopgarantwoningen. Per saldo is de waardemutatie €0,795 miljoen. Hiervan wordt €0,461 miljoen verantwoord als afname van de terugkoopverplichting onder 7.10.3. Daarnaast is er een resultaat van €0,045 miljoen behaald op de terugkoop van Koopgarant woningen.
8.14 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa Onroerende zaken in ontwikkeling
Rentebaten op liquide middelen Overige rentebaten Totaal rentebaten
2013
2012
3.611
1.565
3.611 349 180 4.140
1.565 112 303 1.980
Geactiveerde rente materiële vaste activa
In 2012 is gestart met rentetoerekening aan het project Centrum Oost en een gedeelte van de projecten in Malburgen. In 2013 is rente toegerekend aan beide projecten, inclusief een inhaalslag over 2012 in Malburgen. In zowel 2012 als 2013 is er een rentepercentage gehanteerd van 0,33% per maand.
Rentebaten op liquide middelen
De rentebaten op liquide middelen bevat de rente op de kasgeldleningen aan andere woningcorporaties als gevolg van overtollig kasgeld en de rente van het Woning Investerings Fonds (WIF). Voor de rente van het WIF, €0,09 miljoen is een voorziening getroffen.
Overige rentebaten
De overige rentebaten bevat de renteopbrengst voor de treasury activiteiten van Woningbouwvereniging Gelderland. In 2012 is ook rente ontvangen van de belastingdienst en over het rekening courant krediet met deelneming Schuytgraaf C.V.
63
8.15 Opbrengsten financiële vaste activa Rente op te vorderen subsidies Rente op overige vorderingen Totaal opbrengsten financiële vaste activa en effecten
2013 1 0 1
2012 5 0 5
2013 520 15.606 105 16.231
2012 530 15.318 151 15.999
De rente op te vorderen subsidies betreft de BWS-subsidies.
8.16 Rentelasten en soortgelijke kosten Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Overige schulden Totaal rentelasten
Leningen overheid en kredietinstellingen
Nieuw aangetrokken zijn negen leningen met een totaal bedrag van € 73,3 miljoen. De totale portefeuille is per saldo toegenomen met € 53,8 miljoen. De gemiddelde rentevoet is gedaald van 3,85% naar 3,56%.
Overige schulden
Deze rente betreft de betaalde borgstellingsvergoeding voor het Waarborgfonds.
8.17 Vennootschapsbelasting Deze belasting kan als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen Mutatie latente belastingen Latente belastingen
2013
2012
0 -4.347 -4.347
0 171 171
De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belasting Bijzondere waardevermindering Afschrijvingen Verliescompensatie/tijdelijke verschillen Verschuldigde winstbelasting
-/- 49.028 45.749 24.031 -/-20.752 + 49.028 0
64
9. Mutatie waardering vastgoed De waardering van het Sociale en Commerciële vastgoed is een belangrijke component van zowel het resultaat van 2013, als de ontwikkeling van het eigen vermogen. In de onderstaande tabel is weergegeven hoe de mutaties van de bedrijfswaarde en de marktwaarde zijn berekend. Bedragen * €1000,-
1.1 1.2 1.3 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 5.1 5.2 5.3 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Sociaal Vastgoed Bedrijfswaarde
Commercieel Vastgoed Marktwaarde
Bedrijfswaarde 2012 Aantal
601.847 13.040
61.110 458
Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling Verkoop Sloop Overige weggevallen vhe's Verbeteringen Herclassificatie Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe's Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties Indexaties Disconteringsvoet Levensduur Mutatiegraad MVS ontwikkeling Subtotaal parameterwijzigingen Huren Update WWS punten Huurderving Onderhoud Exploitatie lasten Sfeerovergangen Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Verkoop Sloop Akkerwinde in exploitatie Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid Verhuurdersheffing Overige mutatie vorig jaar buiten FMP om Negatieve BDW eruit Niet toerekenbare kosten Dekking eigen uren niet in BDW Subtotaal overige wijzigingen
-39.290 37.059 4.449 2.218 -2.022
0 -1.085
-8.489 0 138 16.474 11.749 201 10.993 29.042 4.952
8.302
7.217
-607 -864 3.481 7.568 8.583 -954 -5.198 5.759 -143 -238 15.377 -5.142 -1.213 5.646 -710 -87.033 1.034 1.071 -21.802 -14.990 -121.720
-2.692 -2.692
0
0
0
Totale mutatie
-72.312
4.525
Bedrijfswaarde 2013
529.535
65.635
13.221
502
Aantal eenheden
65
9.1 Toelichting mutatie bedrijfswaarde De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde berekening zijn opgesomd in paragraaf 5.2.2.
1.1 Vrijval kasstromen In vergelijking met de bedrijfswaardeberekening van 2012 is het jaar 2013 nu gerealiseerd. De kasstromen van het jaar 2013 worden in deze stap uit de bedrijfswaarde gehaald. Dit levert een lagere bedrijfswaarde op.
1.2 Effect van een jaar opschuiven Analoog aan ‘Vrijval kasstromen’ worden alle resterende kasstromen een jaar minder contant gemaakt. Dit levert een stijging van de bedrijfswaarde op.
1.3 Nieuwe (des)investeringen binnen horizon De verkoopopbrengst van 2013 van bestaand bezit wordt uit de bedrijfswaarde gehaald. Deze wordt geacht gerealiseerd te zijn. Aangezien de verkopen voor 5 jaar mogen worden ingerekend, verschijnt nu het jaar 2018 aan de horizon en wordt ingerekend. Dit veroorzaakt een stijging van de bedrijfswaarde.
2.1 Verkoop Binnen de stap verkoop wordt het verschil tussen de begrote verkopen en de werkelijk verkopen verwerkt.
2.3 Overige weggevallen vhe’s De bedrijfswaarde van de overige in 2013 weggevallen vhe’s komt te vervallen. Dit betreft met name het uit exploitatie halen van Akkerwinde 71.
2.6 Nieuwbouw Volkshuisvesting kiest ervoor om in de bedrijfswaarde berekening geen rekening te houden met toekomstige nieuwbouw. Hierdoor wordt de bedrijfswaarde in totaal toegevoegd wanneer nieuwbouwwoningen zijn opgeleverd. In 2014 zijn er 101 woningen meegenomen in de bedrijfswaarde.
2.7 Aankopen In 2013 zijn er twee grote aankopen geweest. 24 Nieuwbouw woningen in project Floor van Hegeman en 291 eenheden van de Drie Gasthuizen Groep.
2.9 Overige mutaties woongegevens Door mutatie van de woongegevens stijgt de bedrijfswaarde met €+5,2 miljoen. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door meer huurinkomsten en anderzijds door lagere ingerekende organisatiekosten, dit wordt veroorzaakt door de oplevering van nieuwbouw woningen in combinatie met de jaren vast methode en de gehanteerde kostenfactoren.
3.1 Indexaties In 2014 wordt de huur met 2,75% geïndexeerd in plaats van de ingerekende 2%.
3.2 Disconteringsvoet In 2011 zijn er geen wijzigingen doorgevoerd in de disconteringsvoet, deze blijft 5,25% conform de voorschriften van het WSW. 3.4 Mutatiegraad
66
Alleen voor nieuwe complexen is een mutatiegraad opgevoerd van 7,4%, voor de rest zijn er geen wijzigingen doorgevoerd.
4.1 Huurbeleid Voor 2014 is een inkomensafhankelijke huurverhoging ingerekend, daarna is de huurverhoging inflatie volgend.
4.2 Update WWS punten In het kader van de nieuwe richtlijnen rond de energielabels (EPA) hebben veel woningen extra punten gekregen. Dit veroorzaakt een stijging van ongeveer 65.000 WWS punten.
4.4 Onderhoud Voor de bedrijfswaarde van 2013 is voor het jaar 2014 de begroting ingerekend en voor de jaren vanaf 2015 is de geïndexeerde norm van € 1.477 per eenheid toegepast.
4.5 Exploitatie lasten
De ingerekende bedrijfslasten zijn in lijn met de begroting 2014, de begroting 2014 is aanzienlijk lager dan de begroting 2013. Deze bedragen zijn vervolgens ook in de jaren na 2014 geïndexeerd opgenomen.
4.6 Sfeerovergangen Per saldo zijn er een aantal woningen gemuteerd van commercieel bezit naar sociaal bezit. Dit heeft een positief effect op de Bedrijfswaarde
5.1 Verkoopbeleid Het verkoopprogramma is naar beneden bijgesteld.
5.2 Sloopbeleid In de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met het toekomstige slopen van de Rijnwijk.
5.3 Akkerwinde in exploitatie In een eerdere stap was Akkerwinde uit exploitatie gehaald. Deze is voor het einde van het jaar weer opgevoerd en daarom weer meegenomen in de Bedrijfswaarde.
6.1 Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is wet geworden en is eeuwigdurend ingerekend.
6.3 Negatieve Bedrijfswaarde eruit Bedrijfswaardes kunnen in principe niet negatief zijn. Is dit wel het geval dan wordt dit gecorrigeerd tot nul.
6.4 Niet toerekenbare kosten Bij het bepalen van de waarde van het sociale vastgoed worden bedrijfskosten toegerekend. Hierbij worden de bedrijfskosten die niet te maken hebben met het beheer van het sociale vastgoed geëlimineerd. Vorig jaar gebeurde dat deels handmatig en deels door het rekenprogramma. Waardoor dit gedeeltelijk dubbel gebeurde. Dit is nu op elkaar afgestemd.
6.5 Dekking eigen uren De dekking eigen uren uit de Bedrijfswaarde verwijderd, deze zat er onterecht in.
67
9.2 Toelichting mutatie marktwaarde
2.1 Verkoop
De verkopen van 6 eenheden worden in mindering gebracht op de marktwaarde.
2.6 Nieuwbouw In 2013 zijn Medisch Centrum School III en luxe huurwoningen aan de Groene Weide toegevoegd.
3.5 Marktwaarde in verhuurde staat ontwikkeling De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op de WOZ waarde. De dalende WOZ waarde veroorzaakt een verlaging van de marktwaarde.
68
10. Overige informatie 10.1 Werknemers Gedurende het jaar 2013 had Volkshuisvesting gemiddeld 143 werknemers in dienst (2012: 149). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
10.2 Bezoldiging bestuurder Periodiek betaalde beloningen 2013 2012 162.336 161.750
G. Breeman
Beloningen op termijn 2013 2012 36.607 36.288
10.3 Verantwoording Wet normering bezoldiging topfunctionarissen 10.3.1 Bezoldiging (gewezen) topfunctionarissen, met dienstbetrekking
Naam
Functie
G. Breeman M.A.N. Idema H. Pries F.H. van der Togt B.M.L.T. van Moerkerk S. van Bodegraven R.F.M. Post
Bestuurder Voorzitter RvC Vice Voorziter RvC Lid Lid Lid Lid
Belastbare vaste en variabele onkosten vergoedingen
Beloning € 153.350 € 12.440 € 10.344 € 10.344 € 9.516 € 8.275 € 8.275
Voorzieningen ten behoeve Duur van het Omvang van het van beloningen dienstverband dienstverband in betaalbaar op Totale in het jaar het jaar termijn bezoldiging (in dagen) (fte) € 36.607
€ 189.957 € 12.440 € 10.344 € 10.344 € 9.516 € 8.275 € 8.275
365 365 365 365 365 365 365
1,0
Het remuneratiebeleid voor 2014 en 2015 is toegelicht in hoofdstuk 5 van het jaarverslag. Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT dd 27-2-2014 van he ministerie van BZK als uitgangspunt gehanteerd. Volkshuisvesting herkent de door de minister van BZK in zijn kamerbrief van 27 februari 2014 de onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot de externe niet-topfunctionarissen. In lijn met paragraaf 6 van de (gewijzigde) Beleidsregels toepassing WNT, leggen wij geen verantwoording af over externe niet-topfunctionarissen.
10.3.2 Bezoldiging (gewezen) topfunctionarissen, zonder dienstbetrekking Niet van toepassing.
10.3.3 Bezoldiging overige functionarissen, met dienstbetrekking , indien boven WNT norm Niet van toepassing.
10.3.4 Bezoldiging overige functionarissen, zonder dienstbetrekking, indien boven WNT norm Niet van toepassing.
10.3.5 Uitkeringen bij einde dienstverband (gewezen) topfunctionarissen Niet van toepassing.
10.3.6 Uitkeringen bij einde dienstverband overige functionarissen, indien boven WNT norm Niet van toepassing
Motivatie overschrijding WNT norm 10.3.7 Bezoldiging (gewezen) Topfunctionarissen, motivatie overschrijding WNT norm Niet van toepassing.
10.3.8 Bezoldiging overige functionarissen, motivatie overschrijding WNT norm Niet van toepassing
10.3.9 Uitkeringen bij einde dienstverband (gewezen) topfunctionarissen, overschrijding WNT norm Niet van toepassing
10.3.10 Uitkeringen bij einde dienstverband overige functionarissen, overschrijding WNT norm Niet van toepassing
69
70
Arnhem, 16 april 2014 Stichting Volkshuisvesting Arnhem Directie,
De Raad van Commissarissen
De heer G.Breeman
De heer M.A.N. Idema, voorzitter
71
11. Overige gegevens 11.1 Statutaire resultaatbestemming In de statuten van Volkshuisvesting Arnhem is geen resultaatsbestemming opgenomen.
11.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt en toegevoegd aan de overige reserves.
11.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die het beeld van de jaarrekening 2013 beïnvloeden.
72
12. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
73
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur van Stichting Volkshuisvesting Arnhem
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2013 van Stichting Volkshuisvesting Arnhem te Arnhem gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het bestuur noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden.
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Volkshuisvesting Arnhem per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013, in alle van materieel belang zijnde aspecten, voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Zwolle, 16 april 2014 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door
G.A.N. Turkenburg RA
Pagina 2 van 2
