Jaarplan 2015 Volkshuisvesting Arnhem
Vastgesteld op 11 november 2014 door de directeur-bestuurder, G. Breeman Goedgekeurd op 24 november 2014 door de Raad van Commissarissen
1
1.
Inleiding
Dit jaarplan is het vierde jaarplan dat gebaseerd is op het Ondernemingsplan (2012-2015) Droom, denk, durf, doe, dans, leef en bewonder. Het plan geeft aan wat we in 2015 gaan doen. Omdat 2015 het laatste jaar van ons Ondernemingsplan is, kunnen we dit jaar ook beoordelen of we de doelstellingen van ons Ondernemingsplan hebben gehaald. Het kader voor de inhoudelijke, meerjarige sturing van de organisatie wordt gevormd door onze drieeenheid: Strategische visie - Ondernemingsplan - Jaarplan. Volkshuisvesting is een maatschappelijke onderneming en daarom beoordelen we elke investering op het belang van de klant, het belang van de samenleving en het belang van ons bedrijf. Wij hanteren daarvoor de begrippen klantwaarde, maatschappijwaarde en bedrijfswaarde. Als we onze prestaties laten beoordelen doen we dat ook langs die lijnen. Elke twee jaar meten wij het oordeel van de klant over hun woning, woonomgeving en onze dienstverlening; elke vier jaar vragen wij aan de samenleving (stakeholders) hoe zij onze prestaties waarderen en elk jaar beoordelen ministerie, Cfv/Wsw en accountant onze bedrijfsprestaties. Daarnaast zijn wij verplicht om ons eens per vier jaar te laten visiteren, hetgeen betekent dat wij op ons totale functioneren beoordeeld worden door een onafhankelijk bureau. Min of meer toevallig vinden in 2015 al deze onderzoeken en beoordelingen plaats. Bovendien organiseren we ook nog een onderzoek naar de tevredenheid van de medewerkers! Al deze informatie geeft ons een mooi overzicht van ons presteren. Het is een goede basis om in 2016 een nieuw ondernemingsplan te maken. Een mooi vooruitzicht. Gerrit Breeman Directeur-bestuurder 11 - 11 - 2014
2
2.
Stad, wijk, buurt, plek – kwestie: onze inzet in 2015
2.1 Inleiding Wij zorgen in Arnhem voor huisvesting van groepen die daar niet zelf in kunnen voorzien, tegen een betaalbare prijs. Daarbij leveren wij onze bijdrage aan het hanteerbaar maken en oplossen van maatschappelijke kwesties als leefbaarheid, duurzaamheid en betaalbaarheid. Wij werken samen met anderen aan een aantrekkelijke stad en vitale wijken. Door plekken, buurten en wijken beter te maken, neemt de aantrekkelijkheid van de stad toe. In dit hoofdstuk geven wij onze visie weer en laten we zien wat we in 2015 doen. Dat is geen uitputtende weergave. Ons dynamisch activiteitenoverzicht geeft een uitgebreider beeld. Daarbij noteren we waaraan een project of activiteit bijdraagt. Vaak is het zo dat een activiteit een bijdrage levert aan meerdere vraagstukken. In de loop van het jaar zullen ongetwijfeld nieuwe initiatieven worden toegevoegd. Bij elke investering en bijdrage in tijd, geld en inzet van onze medewerkers beoordelen wij de betekenis voor klant, maatschappij en bedrijf. Klantwaarde: wat levert het op voor onze klant(en)? We onderscheiden daarbij drie hoofdaspecten: de tevredenheid van onze klant met de woning, met de woonomgeving en met onze dienstverlening; Maatschappelijke waarde: wat levert deze investering de maatschappij op? Denk daarbij aan de uitstraling (architectuur) en beleving van de stad Arnhem, specifieke wijk of buurt of maatschappelijke issues als duurzaamheid, leefbaarheid, voldoende woningaanbod, voorzieningenniveau. Met het toevoegen van maatschappelijke waarde spelen we in op de tevredenheid van onze stakeholders. Financiële waarde: in hoeverre draagt de investering bij aan de continuïteit van ons bedrijf. In het Ondernemingsplan 2012-2015 geven we per (deel van een) wijk aan welke maatschappelijk effect we nastreven. Enkele voorbeelden: Perspectief De Geitenkamp: gericht op sociale en economische kracht van de wijk. Onder de noemer Geitenkamp Gildenwijk weten ondernemers elkaar te vinden. Door terugkerende evenementen en activiteiten is de wijk ook interessant voor mensen van elders om te bezoeken. Perspectief Centrum-Oost (nu: Nieuwe Kadekwartier): een wijk die een verscheidenheid kent in opzet en sferen, op loopafstand van het centrum. Vanuit de Transformatie straalt het culturele leven uit naar de rest van de wijk en de stad. Perspectief Kronenburg: bijdragen aan structurele verbetering van de wijk. Meer groen en een betere verbinding tussen wonen en winkelen om het leefklimaat en de sociale samenhang te versterken.
2.2 Vitale wijken Onze visie Vitale wijken vormen het netwerk voor lekker wonen. Gevormd door prettige buurten, straten en plekken. Onze focus ligt op een aantal wijken waarvan wij vinden dat die een extra impuls kunnen gebruiken. Dat doen we door fysieke, sociale en/of economische investeringen. We proberen daarbij het eigen en onderscheidende karakter van een wijk te versterken. Voor de impulswijken hebben we in ons ondernemingsplan een perspectief geschetst, waar we – samen met andere partijen – naar toe werken. Een greep uit onze activiteiten in 2015:
3
In 2015 Het Nieuwe Kadekwartier krijgt in 2015 verder vorm als woongebied. Naast de bouw van nieuwe huur- en koopwoningen voor verschillende doelgroepen hebben we aandacht voor voorzieningen als een supermarkt en horeca. Belangrijk voor de vitaliteit in de wijk. Relieken van de industriële historie blijven zichtbaar en verlenen het Kadekwartier een uniek karakter. Wij zien dat onze impulsen in het vitaler maken van Klarendal effect hebben. Klarendal is een wijk waar mensen nu graag willen wonen. De bedrijvigheid neemt nog steeds toe en wordt veelkleuriger. In 2015 richten we ons op plekken die nog versterking nodig hebben. Zoals de onzelfstandige studentenwoningen aan de Sonsbeeksingel, die kampen met een matige verhuur en toe zijn aan een flinke onderhoudsbeurt. We onderzoeken een functiewijziging om de verhuurbaarheid en de uitstraling naar de wijk te verbeteren. In het stadsvernieuwingsgebied grijpen we onderhoud aan om sociaal gevaarlijke ingangen van appartementencomplexen te verplaatsen. In Malburgen bouwen we verder aan een vitale wijk. De voormalige verzorgingscentra Akkerwinde en Laurentius herbergen nu als Akker71 en Bruishuis een scala aan ondernemers en voorzien in wonen voor bijzondere groepen. De exploitatie van het Bruishuis is sinds 2014 in handen van Bewonersbedrijf Malburgen. De participatiemaatschappij ten top. In Malburgen-West gaan we de 389 portiekflats aan de Gelderse Rooslaan en omgeving sociaal en fysiek aanpakken, zodat deze prominente plek de toekomst leefbaar en duurzaam tegemoet kan zien. In de wijk Elderveld hebben we in 2015 bijzondere aandacht voor de Schipholpleinflat. De vraag van de huidige doelgroep – studenten/jongeren – neemt af. We gaan onderzoeken voor welke doelgroepen deze flat nog meer geschikt is. We anticiperen op de komst van de Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen die in het voormalige gebouw van Rijkswaterstaat in Presikhaaf 350 studenteneenheden gaat bouwen. Op de Geitenkamp blijven we energie geven aan het versterken van de wijkeconomie. Speerpunt was en is het Marktplein. Hoewel wij daar zelf geen vastgoed hebben, vinden we het van vitaal belang om onze bijdrage te leveren aan het kloppend houden van dit (winkel)hart. Bewoners van Schuytgraaf ontberen al jaren een eigen winkelcentrum. Wij hebben het voortouw genomen om deze winkels in combinatie met woningen daadwerkelijk gebouwd te krijgen. Dat zal gebeuren in 2015. Volkshuisvesting neemt een deel van de woningen in exploitatie.
2.3 Arnhem: aantrekkelijke stad Visie Leven in een aantrekkelijke stad is een belang van alle Arnhemmers. Een stad krijgt diepgang en kleur door zijn diversiteit. Bijvoorbeeld doordat er veel verschillende plekken zijn om te wonen, met elk hun eigen karakter. Deze aantrekkelijke stad willen wij verder verrijken door met bewoners te investeren in couleur local, in plekken, buurten en wijken. Door prangende kwesties aan te pakken. Geprikkeld door en met mensen met ideeën. In 2015 We werken ook in dit jaar aan het opheffen van minder prettige plekken met een stedelijke uitstraling en toevoegen van bijzondere buurten. Onze grootste toevoeging is het Nieuwe Kadekwartier. De bouw van deze wijk haalt de historische Van Verschuerwijk uit haar isolement. ’t Broek krijgt straks een verbinding met Rijn en binnenstad. Een uitdagend project is de aanpak van de portiekflats aan de Gelderse Rooslaan. We combineren daar onderhoud met een hoge ambitie op duurzaamheid en verbetering van de sociale samenhang. In de binnenstad werken we aan de herbouw van de HBS op het Gele Rijdersplein. We werken samen met het particulier initiatief. Dat richt zich een bedrijfsmatige invulling van de begane grond, waar jongeren kunnen werken. Op de verdiepingen komen sociale huurwoningen voor jongeren die Volkshuisvesting gaat exploiteren. Komend jaar zal duidelijk worden of het politieke draagvlak voldoende is.
4
2.4 Voldoende woningen Visie De behoefte aan woningen in Arnhem is nog steeds groot. Met nieuwbouw kunnen we een deel van die behoefte invullen. Wij bouwen daarom woningen in de (sociale) huursector. Een deel daarvan kan ook gekocht worden. Met nieuwbouw komt er meer differentiatie in de wijken. Verkoop van woningen uit de bestaande voorraad draagt daar ook aan bij. Wij voorzien dat de nieuwbouwbehoefte op middellange termijn minder wordt. Het bouwen van duurdere koopwoningen past niet meer in het primaire takenpakket van corporaties. Voor een aantal locaties in Malburgen en Nieuwe Kadekwartier zijn we op zoek naar geschikte beleggers die in dit segment werkzaam zijn. In 2015 Wij leveren in 2015 in het Nieuwe Kadekwartier 36 woningen op. Aan de Huissensestraat in Malburgen-Oost komen 50 eengezinswoningen uit de steigers. Deze woningen kunnen worden gekocht. Niet verkochte woningen nemen wij in verhuur. We willen twee bouwlocaties verkopen aan beleggers in 2015. Er is grote behoefte aan woningen voor asielzoekers, met name door de gebeurtenissen in Syrië. In de eerste helft van 2015 moet de stad 126 vluchtelingen huisvesten, in de tweede helft zeker zoveel. Ongeveer de helft zal bij Volkshuisvesting terechtkomen. Wij zoeken naar passende huisvesting. We onderzoeken of jonge vluchtelingen samen in onzelfstandige studentenhuisvesting kunnen wonen.
2.5 Betaalbaarheid Visie Wij vinden dat de woonlasten voor mensen met een laag inkomen te dragen moeten zijn. Wij kiezen voor betaalbare huren, waarbij de huurtoeslag zijn werk kan doen. De energierekening slorpt een stijgend deel van het inkomen op. Daarom investeren wij in lagere energielasten van onze woningen. Starters en middeninkomens helpen we bij het vinden van een betaalbare koopwoning. In 2015 In 2014 hebben we een nieuw huurbeleid geformuleerd dat gericht is op het betaalbaar houden van een groot deel van onze huurwoningen. De verhuurders+heffing, die in 2015 toeneemt tot €6,5 miljoen, werkt niet mee aan het betaalbaar houden van de huren. We zijn genoodzaakt om de huren bij de jaarlijkse huurverhoging meer te doen stijgen dan de inflatie. We bekijken op de schaal van Arnhem, met onze collega-corporaties en de gemeente, hoe we er samen voor zorgen dat er voldoende betaalbare woningen in de stad overblijven. In 2015 implementeren we het nieuwe huurbeleid. Om de koopmogelijkheden voor jonge huishoudens (tot 35 jaar) te stimuleren zetten we onze Volkshuisvesting Starterslening in bij nieuwbouw. Huurders die hun woning willen kopen kunnen onder voorwaarden gebruik maken van Koopgarant. In 2015 herijken we ons verkoopbeleid en evalueren we het effect van deze middelen. Waar nodig stellen we bij.
2.6 Leefbaarheid Visie Onze huurders hebben recht op een leefbare woonomgeving. Dat zien wij als een kerntaak. Een leefbare plek is schoon, heel en veilig en nodigt uit om er te zijn. Onze inzet is afhankelijk van onze visie op de wijk. Soms
5
initiëren of stimuleren we ondernemerschap of investeren in wijkvoorzieningen (maatschappelijk vastgoed), dan weer faciliteren we levendigheid en ontmoeting. Als leefbaarheid in gevaar is, treden we op. We benutten kansen die een wijk veraangenamen en meer couleur local geven.
In 2015 Een flink aantal medewerkers werkt dagelijks aan het verbeteren van leefbaarheid, op plekken waar die onder druk staat. Dat doen we met bewoners en organisaties. We ondersteunen ook dit jaar de Wijkomgevingsploegen die een aantal buurten schoon houden. Wij ondersteunen al enige jaren buurtbemiddeling. Dit is het verminderen van (woon) overlast en het voorkomen van escalatie in de buurt door conflicten tussen buren of buurtbewoners in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en zo efficiënt mogelijk aan te pakken onder begeleiding van onafhankelijke vrijwilligers. Wij stoppen in 2015 met eigen ‘achter de voorkeur’-projecten. Deze zijn nu ingebouwd in de zorgtrajecten van Rijnstad. Op tal van plekken in de stad werken we, vaak op initiatief van bewoners, mee aan het verbeteren van leefbaarheid. Zo worden op de Mussenberg zogenaamde bleekveldjes, waar vroeger de was werd gedaan beplant met fruitbomen. De veldjes bieden een mooie gelegenheid om buren bij elkaar te brengen in organisatie, uitvoering en straks bij het plukken van het appels, peren en kweeperen.
2.7 Meedoen aan de samenleving Visie Mensen met sociale achterstand, persoonlijke problemen of beperkingen hebben het vaak moeilijk. Als die last zich vertaalt in leefbaarheidsproblemen in buurten waar onze huurders wonen, zijn wij belanghebbende. Via sociaal investeren pakken we persoonlijke problemen aan om de leefbaarheid in de buurt te vergroten. Sociaal investeren is investeren in de persoonlijke mogelijkheden van mensen of in mensen die initiatieven opzetten om hun omgeving plezieriger te maken. We werken het liefst samen met huurders en anderen die ideeën hebben voor de verbetering van plekken in de stad waar wij actief zijn. We zoeken naar nieuwe vormen van samenwerking met de huurders om meer rendement voor de betrokkenen en onszelf te genereren. We zien dat slechts een kleine groep mensen zich thuis voelt in de traditionele vormen van huurdersoverleg via commissies. Als maatschappelijke organisatie bieden wij ook mogelijkheden om werkervaring op te doen en persoonlijke ontwikkeling door te maken.
In 2015 Minister Blok vindt dat corporaties op dit maatschappelijke thema slechts een bescheiden rol moeten spelen. Zolang de wetgever dat mogelijk maakt houden wij vast aan de uitvoering van onze visie. Lopende projecten die zich richten op het meedoen aan de samenleving zetten we ook in 2015 voort. Zoals onze eigen Jo’s Werkplaats, waar mensen met een afstand tot de reguliere arbeidsmarkt via houtbewerking of andere activiteiten hun talenten ontdekken en weer mee kunnen doen met de samenleving. We blijven projecten steunen die kinderen meer kansen bieden: Pimp my goal, Ome Joops Tour, Leuk om te Leren (weekendschool), Omars Gym, Jeugdland, bouwspeelplaats De Leuke Linde. Op zoek naar nieuwe vormen van samenwerking hebben we de Bovenkamer opgericht: een groep huurders die we voornamelijk maar niet uitsluitend langs digitale weg betrekken bij onze plannen. Die krijgt in 2015 meer inhoud.
6
In het project Gelderse Rooslaan zoeken we alle huurders persoonlijk op en inventariseren hun interesses en vaardigheden. Doel is om ze gericht in te zetten bij de verbetering van hun buurt. Deze nieuwe vorm van bewonersparticipatie verbindt persoonlijke ontwikkeling met wijkontwikkeling.
2.8 Duurzaamheid Visie Zuinig omgaan met grondstoffen en fossiele energie is een opgave voor elke woningcorporatie en dient een groot maatschappelijk belang. Wij investeren in het verduurzamen van onze woningen. In ‘Samen voor de Stad’, het afsprakenkader van gemeente Arnhem en de Arnhemse corporaties, is als doelstelling opgenomen om in de periode 2008-2018 in totaal 20 tot 25 procent te besparen op CO2-uitstoot. Wij staan open voor initiatieven van bewoners die samen duurzaam willen wonen. Daarmee raken we zelf geïnspireerd en hopen we anderen aan te steken. Wij passen duurzaamheidsmaatrgelen bij voorkeur in combinatie met het periodieke planmatig onderhoud toe. We nemen de woningen dan toch al onderhanden. Hierdoor kunnen we efficiënt bijvoorbeeld gevel- of dakisolatie toepassen en blijft de overlast voor de huurders beperkt. In 2015 Bij een vijftal onderhoudsprojecten - Floriszstraat, Willemstraat-Schutterstraat, Graslaan, Gelderse Rooslaan en Borgardijnstraat – passen we extra duurzaamheidsmaatregelen toe. Het gaat in totaal om bijna 600 woningen. We maken hierbij gebruik van een stimulieringssubsidie van de provincie Gelderland en de gemeente Arnhem. Voor de omgeving Gelderse Rooslaan hebben we de ambitie om een ‘smartgrid’ te ontwikkelen. Hierbij zetten we in op het energie-neutraal maken van een buurt. We ondersteunen, als woningeigenaar, een initiatief van bewoners uit het Spijkerkwartier die zelf in hun energie willen voorzien door het plaatsen van zonnepanelen. In het Nieuwe Kadekwartier bouwen we woningen met een zeer beperkt energiegebruik. Hierover zijn afspraken gemaakt met de gemeente Arnhem.
2.9 Wonen met begeleiding of zorg Visie Bouwen, beheren en verhuren van panden is ons vak. Andere instellingen hebben verstand van zorg en welzijn. Wij houden vast aan onze visie: wij doen geen zorg, wij stellen woningen beschikbaar aan bijzondere doelgroepen. Met geestverwanten werken wij graag samen om mensen die zorg nodig hebben te huisvesten. De stenen mogen niet het probleem zijn. Wij stimuleren projecten waarbij behalve de woonfunctie en de zorgverlening ook studie, werk of zinvolle tijdsbesteding aan bod komen. In 2015 De overheveling van taken naar de gemeente krijgt in 2015 zijn beslag. Wij volgen de ontwikkelingen. We zien vooralsnog geen reden om onze koers aan te passen. Er is niets nieuws onder de zon want onderdak bieden aan bijzondere doelgroepen hoorde altijd bij ons werk en dat hebben we ook altijd gedaan. De Arnhemse corporaties stellen woonvoorzieningen beschikbaar voor mensen met problematisch woongedrag en/of een handicap. Op stedelijk niveau zijn het jaarlijks 20 woningen. Met maatschappelijke partners als onder meer RIBW, Siza, Pactum en De Driestroom zoeken wij steeds naar oplossingen op maat. We maken bilaterale afspraken met deze partijen gericht op doorstroom naar een passende nieuwe woonsituatie, zodat bewoners niet langer dan nodig ‘blijven hangen’ in de bestaande woon/zorg-situatie.
7
We hebben de ambitie om samen met het RIBW een substantiële bezuiniging op maatschappelijke kosten mogelijk te maken, zonder dat dat ten koste van de zorg gaat. De sleutel is een versnelde wooncarrière voor betrokkenen die nu nog lastig is vanwege regelgeving. Versneld doorstromen leidt tot een besparing op de zorgkosten van vele miljoenen. We proberen een project op te zetten met andere corporaties in het land. Via het programma ‘Keten van Kansen’ van de Kr8-corporaties in de regio Arnhem-Nijmegen werken we samen in het bieden van kansen voor kwetsbare jongeren. De corporaties zorgen voor de huisvesting. Maatschappelijke hulpverleners begeleiden de deelnemers op andere terreinen. We hebben de afspraak om in 2014 en 2015 in totaal tien woningen beschikbaar te stellen aan structureel daklozen binnen het programma ‘Housing First’. Ook nemen we deel aan een stedelijke pilot, geïnitieerd door Kr8, om huisvesting te bieden aan jongeren met uiteenlopende problematieken.
8
3.
Organisatie
3.1 Inleiding Wij ontwikkelen ons de komende jaren langzaam maar zeker naar een kleinere organisatie en naar lagere bedrijfskosten. Dit is een lijn die we de afgelopen jaren al hebben ingezet. We spelen in op een aantal ontwikkelingen die op ons af komen. De nieuwbouwproductie droogt op. Projecten gericht op het versterken van de sociale cohesie in een wijk zullen in omvang en aantal afnemen, als corporaties zich tot hun kerntaak moeten beperken. Communicatie tussen klant en corporatie verloopt door de wereldwijde digitalisering steeds minder via telefoon of balie. We verwachten ook dat we op termijn hierdoor minder medewerkers hoeven in te zetten. Met een ontwikkelingstraject ‘2020’ spelen we organisch in op de kansen die er zijn om onze organisatie de komende jaren aan te passen aan deze ontwikkelingen en bedrijfskosten terug te brengen. Wij houden en brengen onze organisatiekracht op peil door ook in 2015 investeren in medewerkers, leiderschap, middelen, processen, strategie en beleid.
3.2 Medewerkers en leiderschap
We houden in 2015 met elke medewerker een gesprek over zijn of haar persoonlijke koers tot het jaar 2020. Dat levert een totaalbeeld op van alle ideeën en gewenste ontwikkelingen. Op basis daarvan maken we individuele afspraken die passen binnen de gewenste ontwikkeling van onze organisatie. We stimuleren dat medewerkers zich ook ontwikkelen door (tijdelijk) in andere organisaties te werken of rond te kijken. Wij meten in 2015 de medewerkerstevredenheid. Bij de laatste meting in 2012 scoorden we het rapportcijfer 8,2.
3.3 Middelen
Wij gaan over naar een nieuwe release van ons primaire informatiesysteem Empire. We koppelen daar, waar wenselijk, een aantal nieuwe functionaliteiten aan vast. Bijvoorbeeld technologie om het proces van dagelijks onderhoud te vergemakkelijken en een ‘portal’ waarmee klanten digitaal reparatieverzoeken kunnen doorgeven en inplannen. Met de nieuwe versie van Empire verwachten wij met name meer stabiliteit te krijgen en de efficiency te verhogen.
3.4 Processen
Met de voorbereiding op een nieuwe versie van ons primair informatiesysteem kijken we gericht naar efficiencymogelijkheden voor een aantal werkprocessen. Procesverbetering zien wij als een doorlopende activiteit. In 2014 loopt een pilot om een deel van ons incassoproces buiten de deur te leggen. Bij een succesvolle pilot werken we dit in 2015 verder uit. Met de pilot willen we bereiken dat onze medewerkers meer tijd hebben om via persoonlijke gesprekken met huurders betalingsachterstanden te verminderen en daarmee ook uitzettingen te voorkomen.
9
3.5 Strategie en beleid
4.
We gaan de impact van vernieuwde wettelijke kaders, zoals de herziene woningwet en de huisvestingswet vertalen naar een aangepaste strategie en beleid. We leveren onze bijdrage aan de totstandkoming van een nieuwe gemeentelijke Woonvisie en nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Arnhem. We werken verder aan een vernieuwing van onze strategische beleidskaders (huurprijsbeleid, kwaliteitsbeleid, verkoopbeleid) tegen het licht van de huidige situatie en gewijzigde regelgeving. We nemen ‘eenvoud’ in opzet en toepassing als uitgangspunt. We merken dat de praktijk hierbij weerbarstig is. We vernieuwen onze Governancecode naar aanleiding van wettelijke wijzigingen. Hoewel ons Ondernemingsplan de ondertitel 2012-2015 heeft, maken we volgend jaar nog geen nieuw Ondernemingsplan. In 2015 verwachten wij belangrijke resultaten die we willen gebruiken bij het opstellen van het nieuwe Ondernemingsplan: we raadplegen onze belangenhouders in het voorjaar; we ondergaan een maatschappelijke visitatie; USP houdt haar tweejaarlijkse klanttevredenheidsonderzoek; we houden een medewerkerstevredenheidsonderzoek. Met deze gegevens bouwen we het nieuwe Ondernemingsplan in 2016.
Financiële resultaten
Naast de hiervoor genoemde activiteiten voeren wij de taken uit die primair van een woningcorporatie verwacht mogen worden zoals het verhuren en onderhouden van woningen en (ander) bedrijfsonroerend goed. Onderstaand overzicht toont een aantal financiële kerngegevens. Een volledig beeld van de financiële huishouding en kengetallen is te lezen in onze begroting 2015. Financiële Kerngegevens
Norm
Huurinkomsten en vergoedingen
2014 (prognose)
2015 (begroting)
x €1.000
x €1.000
78.069
82.218
overige ontvangsten
1.232
924
Totaal ontvangsten
79.301
83.142
1.001
1.357
Personeel
10.319
10.095
Onderhoud (service, mutatie, contract, planmatig)
Maatschappelijk dividend
19.018
20.966
Verhuurders- en saneringsheffing
8.224
8.045
Overige bedrijfskosten
2.875
3.272
Overige exploitatiekosten
10.058
10.705
Rentelasten
15.489
14.694
Totaal uitgaven
66.984
69.134
Operationele kasstroom
12.317
14.009
>0
4.543
5.774
>1,40
1,80
1,95
Saldo operationele kasstroom na aflossing 2% (fictie) Interestdekkingsratio
10
5.
Effecten
Onze interventies zijn gericht op plekken en kwesties. Onze huurders willen goed wonen. Goed wonen levert een maatschappelijk effect op de beleving van buurten, wijken en de stad Arnhem. Het is lastig om het effect van ons (dagelijks) handelen te meten. Zeer veel verschillende factoren beïnvloeden goed wonen en de beleving is per mens verschillend. De praktijk leert dat er vaak sprake is van neveneffecten die minstens zo belangrijk zijn als het effect dat we beogen. Daarnaast kan het effect van een activiteit die we nu uitvoeren pas na jaren in meetresultaten zichtbaar worden. We zien dat in de waardering voor het wonen in de wijken. Een effect kan wel al jaren merkbaar zijn voor het meetbaar wordt! We peilen tweejaarlijks de waardering van onze huurders. Dat doen we op de drie indicatoren die wij kenschetsen als beoogd effect van onze bedrijfsvoering. In 2015 organiseren wij een stakeholdersbijeenkomst, waarin we feedback ontvangen over het effect van onze inspanningen. In 2015 laten wij ons ook maatschappelijk visiteren en meten we opnieuw de tevredenheid van huurders met woning, woonomgeving en dienstverlening.
Tevredenheid van huurders
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
7,1
X
7,5
X
7,4
X
7,5
X
Nieuw
7,1
X
7,4
X
7,3
X
7,4
X
over hun woning Tevredenheid van huurders
onderzoek
over de woonomgeving Tevredenheid van huurders
onderzoek 7,2
X
7,3
X
7,4
X
7,5
X
over de dienstverlening Tevredenheid van
Nieuw Nieuw onderzoek
X
X
8,1
X
X
8,2
X
X
medewerkers
Nieuw onderzoek
Oordeel maatschappelijk
Visitatie,
presteren (visitatie)
Geen
X
X
X
7,3
X
X
X
Nieuw onderzoek
totaalscore
6.
Activiteitenoverzicht
De activiteiten en interventies die we in 2015 doen maken deel uit van ons ‘dynamische ondernemingsplan’. Dynamisch, omdat de omgeving waarin wij werken voortdurend verandert en het proces om iets tot stand te brengen soms heel wat dynamiek kent. Wij werken in die dynamiek en willen goed in kunnen spelen op de ideeën en initiatieven vanuit de maatschappij. Gaandeweg de jaren ‘vult’ het ondernemingsplan zich met activiteiten gericht op de effecten die we willen bereiken. Als bijlage bij dit jaarplan is het activiteitenoverzicht met de meest relevantie informatie, peildatum 1 november 2014, opgenomen. Steeds is aangegeven aan welk thema of kwestie een activiteit bijdraagt. Activiteiten die in de voorgaande jaren (2012-2014) zijn afgerond, zijn omwille van de overzichtelijkheid niet vermeld.
11
