JAARVERSLAG EN JAARREKENING 2013
INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding ........................................................................................................................................... 4 2. Verslag van de bestuurder ............................................................................................................. 5 2.1 Ontwikkelingen om ons heen .................................................................................................. 5 2.1.1 Landelijk ............................................................................................................................ 5 2.1.2 Regionaal .......................................................................................................................... 5 2.1.3 Gemeente Putten.............................................................................................................. 6 2.2 Missie en strategie ................................................................................................................... 6 2.3 Samenvatting belangrijkste resultaten 2013 ........................................................................... 8 2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 ................................................................................ 11 3. Organisatie, governance en maatschappelijke inbedding ........................................................... 13 3.1 Organisatie ............................................................................................................................. 13 3.2 Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen .............................................. 14 3.3 Governancestructuur ............................................................................................................. 16 3.3.1 Bestuur............................................................................................................................ 16 3.3.2 Raad van Commissarissen............................................................................................. 17 3.3.3 De controle van de financiële verslaggeving.................................................................. 17 4. Maatschappelijke prestaties......................................................................................................... 19 4.1 Beschikbaarheid .................................................................................................................... 19 4.1.1 Nieuwbouwplannen ........................................................................................................ 19 4.1.1.1 Doelstellingen .......................................................................................................... 19 4.1.1.2 Sloop........................................................................................................................ 19 4.1.1.3 Nieuwbouw huur ...................................................................................................... 19 4.1.1.4 Nieuwbouw koop ..................................................................................................... 20 4.1.2 Verkoop bestaand bezit .................................................................................................. 21 4.1.3 Woonruimteverdeling ...................................................................................................... 21 4.1.4 Wonen en zorg ............................................................................................................... 23 4.2 Betaalbaarheid ....................................................................................................................... 24 4.2.1 Jaarlijkse huurverhoging................................................................................................. 24 4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie ..................................................................................... 25 4.2.3 Huurontvangsten ............................................................................................................ 25 4.3 Kwaliteit woningbezit ............................................................................................................. 26 4.3.1 Planmatig onderhoud ..................................................................................................... 26 4.3.2 Niet-planmatig onderhoud .............................................................................................. 27 4.3.2.1 Serviceonderhoud ................................................................................................... 27 4.3.2.2 Mutatieonderhoud.................................................................................................... 28 4.3.2.3 Contractonderhoud .................................................................................................. 29 4.3.3 Strategische investeringen ............................................................................................. 30 4.3.4 Energiemaatregelen ...................................................................................................... 30 4.3.5 Wens van de klant .......................................................................................................... 30 4.3.5.1 Geriefverbeteringen ................................................................................................. 30 4.3.5.2 Woningaanpassingen .............................................................................................. 31 4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen ............................................................................ 31 4.3.5.4 Keuzevrijheid ........................................................................................................... 31 Jaarverslag 2013
2
4.4 Kwaliteit woonomgeving ........................................................................................................ 31 4.4.1 Overleg met bewoners ................................................................................................... 31 4.4.1.1. Huurdersorganisatie Putten ................................................................................... 31 4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten ......................................................................................... 32 4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder ................................................................... 32 4.4.2 Leefbaarheid ................................................................................................................... 32 4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg ........................................................................................... 32 4.4.2.2 Woonomgeving........................................................................................................ 32 4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed ....................................................................................... 33 4.4.2.4 Buurtbudget ............................................................................................................. 33 4.4.2.5 Woonfraudebeleid ................................................................................................... 33 4.5 Kwaliteit dienstverlening ........................................................................................................ 33 4.5.1 KWH-huurlabel ............................................................................................................... 33 4.5.2 Informatie aan huurders/bewoners................................................................................. 35 5. Financiële prestaties .................................................................................................................... 36 5.1 Financiële resultaten .............................................................................................................. 36 5.2 Financiële continuïteit ............................................................................................................ 39 5.2.1 Externe beoordeling ....................................................................................................... 39 5.2.2 Interne beoordeling ......................................................................................................... 44 6. Risicomanagement ...................................................................................................................... 46 6.1. Marktontwikkelingen ............................................................................................................. 46 6.2 Projectontwikkeling/grondposities ......................................................................................... 47 6.3 Financiën/renterisico .............................................................................................................. 48 6.3.1 Rente-exposure .............................................................................................................. 48 6.3.2 Derivaten......................................................................................................................... 49 6.4 Kwaliteit medewerkers ........................................................................................................... 50 6.5 Besluitvorming ....................................................................................................................... 50 7 Toekomst....................................................................................................................................... 52 8 Verslag van de Raad van Commissarissen over 2013 ................................................................ 54 9 Kengetallen ................................................................................................................................... 62 10 Balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming ............................................................ 64 12 Kasstroomoverzicht .................................................................................................................... 67 13 Toelichting op de waarderingsgrondslagen ................................................................................ 68 14 Toelichting op de balans per 31 december ................................................................................ 75 15 Toelichting op de winst- en verliesrekening................................................................................ 87 16 Overige gegevens ....................................................................................................................... 93 17 Accountantsverklaring................................................................................................................. 94
Jaarverslag 2013
3
1 INLEIDING Met dit uitgebreide jaarverslag geven wij u een beeld van de prestaties die wij in 2013 hebben geleverd bij het realiseren van onze missie: het zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien en het bijdragen aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten opdat iedereen zich thuis voelt. Van het jaarverslag hebben wij een samenvatting gemaakt in de Inform-special van juni 2014. Het verslag van de bestuurder in deze uitgebreide versie geeft in vogelvlucht een overzicht van de geleverde prestaties en kan in dat opzicht ook als een samenvatting worden gelezen.
Jaarverslag 2013
4
2. VERSLAG VAN DE BESTUURDER 2.1 Ontwikkelingen om ons heen 2.1.1 Landelijk De belangrijkste landelijke ontwikkeling voor de corporatiesector was in 2013 de invoering van de verhuurderheffing. Hiermee is een forse bijdrage van de sector aan de rijksbegroting ingerekend, oplopend tot 1,7 mld in 2017. Dit heeft forse gevolgen voor de kasstroom van de corporaties. In 2013 is de verhuurderheffing door Aedes als een voldongen feit geaccepteerd. In ruil hiervoor is er meer ruimte voor het werkdomein van de corporaties afgesproken. In de concept-novelle voor de wijziging van de Herzieningswet blijkt echter weinig van de nakoming van deze afspraken. De Minister houdt onverkort vast aan de beperking van het werkdomein van de corporaties tot DAEB-activiteiten. Niet-DAEBactiviteiten, zoals duurdere huurwoningen en koopwoningen, zijn slechts onder zeer strak geformuleerde condities mogelijk en in de praktijk hierdoor nauwelijks realiseerbaar. Ook voor Woningstichting Putten betekent de verhuurderheffing een forse aanslag op de kasstroom. Er is echter vooralsnog voldoende ruimte in de kasstroom om dit op te vangen zonder projecten te schrappen. Wel voeren wij een hogere huurverhoging door bij woningen die goedkoper zijn dan 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Zo kunnen wij ook in de toekomst nog nieuwe woningen aan ons bezit toevoegen. Wij hebben geen niet-DAEB projecten in onze meerjarenbegroting staan. De beperking tot DAEB-activiteiten levert derhalve geen knelpunten op. Tevens is in 2013 een motie in de Tweede Kamer aangenomen om de inkomensgrens voor nieuwe huurders van een sociale huurwoning te verhogen naar € 38.000. Dit zou de middeninkomens meer mogelijkheden moeten bieden. Tot op heden is dit nog niet in wetgeving opgenomen. In Putten biedt de verhoging van de inkomensgrens ruimte bij de huisvesting van middeninkomens. Zij zijn nu aangewezen op particuliere huurwoningen of de koopsector. Betaalbaar aanbod is deze sectoren is schaars.
2.1.2 Regionaal In 2013 is in regionaal verband een analyse gemaakt van de uitkomsten van Woon. Hieruit is gebleken dat er in de regio nog zeker behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad. De totale groei op de woningmarkt tot 2020 bedraagt circa 5.600 huishoudens. Dit is inclusief circa 1.300 huishoudens die als gevolg van het scheiden van wonen en zorg niet meer in een zorgcentrum zullen wonen, maar in gewone woningen. De woningmarktanalyse wordt vertaald in een regionale woonvisie. Deze regionale woonvisie vormt het beleidskader voor de verdeling van de nieuwbouwaantallen in de regio. Ook vormt de regionale woonvisie de basis voor de gemeentelijke woonvisies en prestatieafspraken met de woningcorporaties.
Jaarverslag 2013
5
In 2013 is een nieuwe overeenkomst Maatschappelijke Zorg ondertekend. Hierin hebben partijen afspraken gemaakt over de samenwerking bij probleemsituaties. Ook zijn in een convenant tussen gemeenten, corporaties en werkgevers afspraken gemaakt over de verantwoordelijkheden bij de huisvesting van arbeidsmigranten. Tenslotte is in 2013 de samenwerking bij de regionale woonruimteverdeling voortgezet. Zo is een nieuwe systematiek tegen het licht gehouden naar voorbeeld van de gemeenten Zwolle en Kampen en is gediscussieerd over de mogelijkheid om bindingseisen meer los te laten. In afwachting van de invoering van de nieuwe Huisvestingswet zijn er geen veranderingen in de woonruimteverdelingsregels doorgevoerd. 2.1.3 Gemeente Putten In 2013 zijn de prestatieafspraken tussen de gemeente Putten en Woningstichting Putten tegen het licht gehouden. In de prestatieafspraken is opgenomen dat Woningstichting Putten de eerste partij is die door de gemeente wordt benaderd voor de realisatie van de sociale huurwoningen. Daarnaast zijn afspraken gemaakt over de inspanningen ten aanzien van energiebesparing, huurachterstanden, verkoop van huurwoningen, grondprijzen, leefbaarheid e.d. De evaluatie heeft niet tot wijzigingen in de afspraken geleid. Uit Woon 2012 is gebleken dat er in de gemeente Putten nog een uitbreidingsbehoefte is van 500-700 woningen tot 2020 (inclusief de extra vraag als gevolg van het scheiden van wonen en zorg). Het tekort betreft volgens het onderzoek vooral duurdere koopeengezinswoningen en huur- en koopappartementen. Volgens Woon 2012 is er sprake van een overschot aan huureengezinswoningen. Tegelijkertijd is aangegeven dat de cijfers uit het onderzoek met voorzichtigheid en beleid moeten worden geïnterpreteerd. In de werkelijkheid is er sprake van een grote vraag naar eengezinshuurwoningen en is de vraag naar (koop)appartementen beperkt.
2.2 Missie en strategie In 2012 hebben wij een nieuw ondernemingsplan opgesteld voor de periode 2013-2017 met de naam ‘Ruimte geven en samen leven’. In september 2013 hebben wij beoordeeld of nieuwe ontwikkelingen zoals de verhuurderheffing en de resultaten uit Woon 2012 tot andere keuzes zouden moeten leiden. Dit bleek niet het geval. Visie en missie In de visie van Woningstichting Putten moet iedereen naar tevredenheid kunnen wonen in een omgeving waar hij of zij zich thuis voelt. Onze missie: Woningstichting Putten wil op de woningmarkt van Putten dé partij zijn die zorgt voor goed en betaalbaar wonen voor nu en in de toekomst. Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien. Wij dragen bij aan een prettige woonomgeving en goede onderlinge contacten opdat iedereen zich thuis voelt. Doelgroep Wij hebben onze primaire doelgroep als volgt in onze missie gedefinieerd: ‘Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien’.
Jaarverslag 2013
6
De primaire doelgroep kan als volgt nader worden gespecificeerd: - Lagere inkomens: huishoudens met een inkomen tot en met € 34.229 (prijspeil 2013). Dit is de doelgroep waar corporaties minimaal 90% van de vrijkomende woningen aan moeten toewijzen. Binnen deze groep benoemen we specifiek de een- en tweepersoonshuishoudens (starters en ouderen); - Middeninkomens: huishoudens met een inkomen tussen € 34.229 en € 45.000. Deze groep kan zich binnen de huidige woningmarkt in Putten niet zelf redden. Het aanbod aan duurdere huurwoningen is beperkt en het aanbod aan koopwoningen is veelal te duur; - Mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking: Deze mensen hebben veelal zorg en ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen en horen qua inkomen ook tot de primaire doelgroep. Als gevolg van de toenemende vergrijzing verdienen ouderen, zowel binnen de primaire doelgroep als ook daarbuiten, bijzondere aandacht. We hebben de laatste jaren veel voor ouderen gebouwd. Ter controle of er nog voldoende vraag is naar seniorenwoningen hebben wij in 2013 de belangstelling voor 39 nieuwe appartementen aan het Schauwplein gepeild. Hieruit bleek dat de vraag van ouderen naar een sociale huurwoning nog steeds groot is. Strategische doelen Uit de analyse van waar we als Woningstichting Putten nu staan en de ontwikkelingen om ons heen hebben wij in het ondernemingsplan een vijftal strategische doelstellingen afgeleid om de door ons gedefinieerde doelgroep te bedienen: 1. Voldoende huisvesting bieden voor onze primaire doelgroep door het vergroten van het aantal beschikbare woningen voor lage inkomens, het creëren en benutten van kansen voor middeninkomens en het bieden van mogelijkheden voor huisvesting van verstandelijk en/of lichamelijk beperkten, met daarbij aandacht voor levensloopbestendige woningen waardoor deze ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen. 2. Het voeren van een huurbeleid dat leidt tot huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de financiële draagkracht van onze primaire doelgroep, maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons bezit, met mogelijkheden tot differentiatie voor de meer vermogende woningzoekende. 3. Het in stand houden van de huidige kwaliteit van het bezit enerzijds en anderzijds het vergroten van deze kwaliteit wanneer dit vanuit de klant gewenst is of nodig is vanuit milieutechnisch/energetisch oogpunt of verandering van de (toekomstige) vraag (toename van ouderen). 4. Zorgdragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt door het vergroten van de sociale samenhang in en het verbeteren van de uitstraling van wijken en buurten door enerzijds actieve betrokkenheid van bewoners en anderzijds de inzet van en samenwerking met andere sociaal-maatschappelijke organisaties. 5. Het creëren van een werkorganisatie die toegerust is om de strategische doelen te realiseren en in haar handelen de klant centraal heeft staan.
Jaarverslag 2013
7
Onze missie, concreet vertaald in de strategische doelen, willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit: - Beschikbaarheid door te zorgen voor voldoende aanbod; - Betaalbaarheid door te zorgen voor draagbare woonlasten (huur en energie); - Kwaliteit door te zorgen voor een kwalitatief goede woning in een prettige omgeving en met goede dienstverlening. Daarbij streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Voor de financiële continuïteit geldt dat voldaan moet worden aan de eisen rond financierbaarheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Ook willen wij blijven voldoen aan de eisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Op basis van de financiële gegevens zal het CFV geen aanleiding zien om interventies te plegen. Het volkshuisvestelijk vermogen is belangrijk hoger dan de door het CFV minimaal noodzakelijk geachte vermogensbuffer.
2.3 Samenvatting belangrijkste resultaten 2013 Onze missie, concreet vertaald in de strategische doelen, willen wij realiseren door te investeren in beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Hieronder een samenvatting van de wijze waarop wij hier in 2013 inhoud aan hebben gegeven en wat onze voornemens zijn voor de komende jaren. Beschikbaarheid: voldoende aanbod In 2013 hebben wij 39 nieuwe woningen aan ons bezit toegevoegd. Het betreffen appartementen aan de Brinkstraat. 13 appartementen in de vrije sector en 26 in de sociale huur. De verhuur verliep voorspoedig, ook voor de dure huur was voldoende belangstelling. In 2012 was de scoringskans voor woningzoekenden 32%, een lichte daling ten opzichte van 2012. Dat betekent dat van alle 10 huishoudens die actief reageerden op een woning, we er aan ruim 3 daadwerkelijk een woning konden toewijzen. Van de 137 verhuurde sociale huurwoningen in ons bezit is 93% toegewezen aan een huishouden met een inkomen tot € 34.229. Hiermee is voldaan aan de eis dat minimaal 90% moest worden toegewezen aan lage inkomensgroepen. In 2013 stonden er 2.520 woningzoekenden ingeschreven. Aan het eind van 2013 waren er nog 353 actief op zoek naar een woning en waren er 164 geholpen. De overige woningzoekenden staan uit voorzorg ingeschreven. In 2013 hebben we de laatste vier nieuwbouwappartementen aan de Brinkstraat verkocht. Daarnaast hebben we vier woningen in de bestaande bouw verkocht. Kopers konden daarbij gebruik maken van de Corporatiestarterslening. Twee kopers deden dat ook. De kopers van de bestaande bouw hebben wij een gratis energieadvies aangeboden. Zij hebben echter geen gebruik gemaakt van het aanbod. Doorkijkje Op basis van de cijfers van Woon 2012 zou er in de toekomst in Putten sprake kunnen zijn van een overschot aan eengezinshuurwoningen en een tekort aan huurappartementen. Dit is bepaald op basis van de wensen van woningzoekenden. Er is een grote voorkeur voor koopwoningen. Op dit moment is er echter nog steeds sprake van een fors tekort aan huurwoningen waardoor we veel woningzoekenden moeten teleurstellen. Daarom willen we de komende jaren met nieuwbouw het
Jaarverslag 2013
8
aanbod van sociale huurwoningen beperkt uitbreiden, binnen de mogelijkheden die de regionale woonvisie ons biedt. Tot 2015 is een aantal nieuwbouwprojecten ingepland. Het gaat daarbij om 105 nieuwe sociale huurwoningen. Doordat er ook woningen zijn gesloopt wordt de voorraad sociale huurwoningen per saldo uitgebreid met 59 woningen. De resterende ruimte binnen de Woonvisie bedraagt daarboven nog 67 sociale huurwoningen. Hier worden nog nieuwbouwmogelijkheden bij gezocht en ruimte binnen het KWP. Er zijn veel kleine huishoudens die graag een huurwoning willen en de huishoudensgroei zit vooral bij oudere huishoudens. Daarom ligt het accent op de bouw van nultredenwoningen. Wij zijn terughoudend met de bouw van duurdere huurwoningen. Betaalbaarheid: woonlasten De huren in Putten zijn laag als je kijkt naar de kwaliteit van de woningen. Daarom is voor alle woningen een streefhuurniveau vastgesteld op 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Bij nieuwe verhuringen wordt de huur opgetrokken naar dit niveau. Zo komt de prijs meer in overeenstemming met de kwaliteit. De reguliere huurverhoging bedroeg in 2013 4,0% voor woningen onder 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Voor woningen boven 65% van de maximaal toegestane huurprijs en voor garages bedroeg de huurverhoging 2,5%. De inkomensafhankelijke huurverhoging hebben wij bewust uitgesteld. Pas op het laatste moment werd zeker dat er een wettelijke basis was. Nu dit geregeld is, wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 wel toegepast bij woningen onder de 65% van de maximaal toegestane huurprijs. Kwaliteit van het woningbezit In 2013 hebben wij € 2.141.000 aan planmatig onderhoud van het bezit uitgegeven. De grotere projecten betroffen de woningen in de Esdoornlaan/Meidoornlaan (complex 050). Hier zijn dakpannen op de schuurtjes en op enkele woningen vervangen, dakramen, dakgoten en enkele schoorstenen vernieuwd en is bij een aantal woningen het toilet en de badkamer gerenoveerd. Ook in de omgeving van de Van Goltsteinstraat (complex 330) is veel werk verzet. Hier is al het voegwerk vervangen en zijn de ondervorsten en de dakramen vernieuwd. In de Luzernestraat (complex 420) is voegwerk vervangen en zijn alle kozijnen, ondervorsten, dakramen, dakgoten en de prefab schoorsteenkappen vernieuwd. Daarnaast hebben we ook het lopende onderhoud uitgevoerd zoals schilderwerk, CV vervanging en het vernieuwen van keukens. Er is € 996.000 besteed aan niet-planmatig onderhoud, zoals serviceonderhoud en mutatieonderhoud. We hebben in 2013 een stijging gezien van het inhaal planmatig onderhoud. Dit is onderhoud dat op verzoek van bewoners pas plaatsvindt als zij de woning verlaten. Dit is het gevolg van een grotere keuzevrijheid van bewoners ten aanzien van het moment van planmatig onderhoud. In 2013 voerden wij een asbestinventarisatie uit. Op basis van steekproeven hebben wij het asbest in al onze woningen in kaart gebracht. In ongeveer 900 woningen zit asbest, vooral verwerkt in het dakbeschot en in standleidingen. Onze huurders hebben wij schriftelijke geïnformeerd over de aanwezigheid van asbest in hun woning. Ook op de website is de informatie per woning beschikbaar. Om te voorkomen dat huurders in asbest gaan zagen of boren, geven wij hierover op onze website uitgebreide informatie.
Jaarverslag 2013
9
Doorkijkje De komende jaren blijven we investeren in ons bezit. Om de kwaliteit op niveau te houden is er per jaar circa € 3 mln begroot. De afgelopen jaren hebben we de verduurzaming van ons bezit in gang gezet. Het plan is dat al ons woningen in 2020 minimaal beschikken over energielabel C. Bij de plannen wordt vooral ingezet op comfortverbetering. Hierbij kan gedacht worden aan het aanbrengen van isolatieglas en na-isolatie van de gevel en de kapconstructie. Daarnaast gaan we ook met onze bewoners in gesprek. We willen ruimte geven aan de mening van bewoners over het onderhoud aan hun woning. Wij zoeken het contact met onze bewoners om te horen welke zaken aandacht vragen bij het onderhoud of bij een geriefverbetering op maat. Kwaliteit van de woonomgeving/leefbaarheid Goed wonen betreft meer dan alleen de woning, de omgeving waar de woning staat is minstens zo belangrijk. Hierbij horen ook de sociale contacten in de buurt en de onderlinge saamhorigheid. In 2013 is in goede samenwerking met de gemeente de omgeving van de Van Oldenbarneveltstraat opgeknapt. Ook is een van de bewoners bereid gevonden als toezichthouder op te treden. Daarnaast zijn bijeenkomsten georganiseerd voor de bewoners van de Schrassertstraat/Van Oldenbarneveltstraat en de Huygensstraat. Zo konden wij horen wat er leeft in de wijk en daarop onze werkzaamheden afstemmen. Er zijn ook de nodige overlastzaken behandeld. Verder is een actieve bijdrage geleverd aan het project Eigen Kracht van Ouderen. Het doel hiervan is ouderen een grotere rol te laten innemen bij het beleid m.b.t. de veranderende zorg en de betrokkenheid bij de maatschappij. Enkele speerpunten in dit beleid zijn het bevorderen van de zelfredzaamheid en het voorkomen van eenzaamheid van ouderen. Doorkijkje Wij willen de komende jaren een actieve rol spelen bij het versterken van de sociale binding tussen bewoners. Hiervoor wordt het contact met de Huurdersorganisatie nauw onderhouden. Daarnaast worden er jaarlijks minimaal twee bijeenkomsten georganiseerd waar bewoners elkaar kunnen treffen en worden de toezichthouders begeleid. Wij zijn terughoudend bij het bieden van individuele sociale begeleiding, hiervoor zijn andere instanties aangewezen. Wij willen wel graag mensen met elkaar in contact brengen. Zo kunnen wij ook eventuele problemen vroegtijdig signaleren en de nodige actie (laten) ondernemen. Bovendien willen we bewoners meer invloed laten uitoefenen op het beheer van hun directe woonomgeving. Hierin trekken wij nauw samen op met de gemeente en met andere partijen als de Stichting Welzijn Putten en Maatschappelijke Dienstverlening Veluwe. Kwaliteit van de dienstverlening In 2013 hebben wij opnieuw ruim voldaan aan de eisen van KWH. De gemiddelde score was een 8.00. Doorkijkje Met het KWH kunnen we op een objectieve wijze de beleving van de klant meten. Toch kleven er ook nadelen aan deze methode. Alle huurders zijn inmiddels wel een keer benaderd met een KWHenquête. Nog meer enquêteren is niet altijd wenselijk. Daarbij komt dat de kosten van het KWH aanzienlijk zijn, ruim € 8.000 per jaar. Reden voor ons om in 2014 de KWH methode te evalueren.
Jaarverslag 2013
10
Financieel In 2013 hebben wij een resultaat geboekt van € 3,5 mln. negatief. Begroot was een resultaat van € 1,8 mln. negatief. Het grootste deel van het verschil ligt buiten onze invloedsfeer en is veroorzaakt door de waardeveranderingen materiële vaste activa. Vanaf boekjaar 2013 wordt namelijk de verhuurderheffing voor de totale restant levensduur in de bedrijfswaardeberekening ingerekend. Dit wordt maar in beperkte mate gecompenseerd door de inkomensafhankelijke huurverhoging die wij ook gedurende de totale restant levensduur inrekenen, doordat huren worden afgetopt. In totaal zijn de waardeveranderingen fors hoger dan begroot, te weten een totaal resultaateffect van € 3,0 mln negatief. Daarnaast is € 0,8 mln. minder aan onderhoud uitgegeven dan gepland. De financiële positie van Woningstichting Putten is gezond, ook in vergelijking met andere corporaties. Dit blijkt onder meer uit de jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief van het CFV. Er is sprake van een relatief lage schuld en lage bedrijfslasten per woning. De verhouding tussen de WOZ-waarde en de huurprijs van de woning is gunstig in vergelijking met andere corporaties Ook het financiële oordeel van het CFV is positief. Er is geen aanleiding voor nader onderzoek of aanvullende maatregelen, omdat de geplande activiteiten goed passen bij de financiële positie. Dit geldt tevens voor de operationele kasstromen. Deze zijn de komende jaren positief en voldoen aan de minimale eisen van het WSW. Hierdoor kan borging van het WSW worden verkregen bij het aantrekken van nieuwe leningen. Doorkijkje In de begroting 2014-2023 zijn de maatregelen uit het regeerakkoord verwerkt. De verhuurderheffing betekent een forse extra uitgave. Bij het doorrekenen hiervan blijkt dat de financiële continuïteit, gemeten in financiële begrippen als interest coverage ratio, ontwikkeling solvabiliteitsoordeel en operationele kasstromen, geen grote knelpunten zal opleveren. Hierbij wordt wel uitgegaan van een hogere huurverhoging bij woningen die een huurprijs hebben onder het streefhuurniveau, en dan met name voor huishoudens met een hoger inkomen.
2.4 Belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 In 2013 zijn bestuursbesluiten genomen over onder meer de volgende onderwerpen: - Opdrachtverlening voor enkele nieuwbouwprojecten (Tollensstraat, Blok E Brinkstraat) en grootonderhoudsprojecten; - (Investerings)beslissingen omtrent enkele nieuwbouwprojecten (grondaankoop Schauwplein, grondbieding Da Costalocatie en Van Rossemterrein) - Vaststelling jaarverslag 2012, (meerjaren)begroting 2014-2023, (meerjaren)begroting tbv dPi 2013-2022, jaarplannen 2014 en periodieke rapportages; - Actualisering ondernemingsplan 2013-2017; - Heroverweging wijziging waarderingsgrondslag in jaarverslag; - Interne organisatie (tijdelijke aanstellingen medewerkers, aanpassing arbeidscontracten, WKAverplichtingen, procedureaanpassingen, andere aanbestedingsvorm, raamovereenkomst onderhoud) - Aanpassing investeringsstatuut - Volmachtverlening aan WSW, renteaanpassing van een lening - Risicobeleid - Verkoop van woningen (toevoeging van een woning, beëindigen licentie Koopgarant); Jaarverslag 2013
11
-
Huurbeleid, huur-inkomenstabel.
Verklaring bestuurder Als directeur-bestuurder verklaar ik dat Woningstichting Putten in 2013 uitsluitend werkzaam is geweest binnen de volkshuisvesting conform het BBSH en de Aedescode en geen nevenstructuren heeft opgericht. De medewerkers van Woningstichting Putten verdienen veel waardering voor de wijze waarop zij zich hebben ingespannen voor het leveren van goede dienstverlening, wat wel blijkt uit de grote tevredenheid van onze huurders en woningzoekenden. Met elkaar hebben zij ook in 2013 weer een belangrijke bijdrage geleverd aan het goed en betaalbaar wonen in Putten! Putten, 3 juni 2014 w.g. drs. Monique Boeijen
Jaarverslag 2013
12
3. ORGANISATIE, GOVERNANCE EN MAATSCHAPPELIJKE INBEDDING In dit hoofdstuk lichten wij de organisatie van Woningstichting Putten toe. Ook de governancestructuur en de samenwerking met andere organisaties en instellingen komt hierbij aan de orde.
3.1 Organisatie Woningstichting Putten bezit eind 2013 totaal 1889 woningen, 54 garages, 79 onzelfstandige woongelegenheden en 1 bedrijfsruimte in de gemeente Putten. De organisatie is een stichting, het bestuur wordt gevormd door de directeur-bestuurder en het interne toezicht wordt verricht door de Raad van Commissarissen (RvC). De eventuele winsten worden uitsluitend ten dienste van de volkshuisvesting ingezet. De werkorganisatie is verdeeld over drie afdelingen. Eind 2013 waren er 16 medewerkers (13,0 fte) in dienst. In verhouding tot het woningbezit is dit een kleine bezetting. Ten opzichte van eind 2012 is de formatie met 0,7 fte uitgebreid. Hierdoor kunnen wij het sociaal beheer beter inhoud geven en onze doelen ten aanzien van bewonersinvloed bij het planmatig onderhoud realiseren.
Raad van Commissarissen
Directeur-bestuurder
Controller
Vastgoed
Woondiensten
Financiën
Arbo-beleid De medewerkers van Woningstichting Putten werken in een veilige en gezonde omgeving. Alle medewerkers beschikken over het personeelshandboek waarin o.a. de beleidslijnen zijn vastgelegd rondom de ARBO-omstandigheden en het gebruik van beschermingsmiddelen. In 2013 is opdracht gegeven voor een actualisering van de Risico-inventarisatie. Dit zal leiden tot een actualisering van het ARBO-jaarplan in 2014.
Jaarverslag 2013
13
Integriteitbeleid Woningstichting Putten beschikt over een integriteitcode, met daarin opgenomen een klokkenluidersregeling. In 2013 zijn er geen situaties geweest waarin de integriteit van de bestuurder of van medewerkers in het geding was of waarin tegenstrijdige belangen een rol hebben gespeeld. Vanuit de Arbo-Unie is een vertrouwenspersoon beschikbaar voor ondersteuning en advies bij het melden van integriteitkwesties. De gegevens van de vertrouwenspersoon zijn opgenomen in het personeelshandboek. In het integriteitbeleid zijn de acties beschreven die intern, dan wel door de vertrouwenspersoon worden ondernomen naar aanleiding van een melding (klokkenluidersregeling). In 2013 zijn er geen meldingen bij de vertrouwenspersoon binnengekomen op het gebied van integriteitschendingen. Ook zijn op geen enkele andere wijze signalen binnengekomen dat sprake zou zijn geweest van schending van het integriteitbeleid. Ondernemingsraad Ondanks dat Woningstichting Putten hiertoe niet verplicht is, heeft zij een Ondernemingsraad (OR). De OR bestaat uit 3 werknemers en is in 2013 tweemaal bijeengeweest. Met de directeur-bestuurder heeft in 2013 uitsluitend informeel overleg plaatsgevonden en eenmaal formeel met een vertegenwoordiging van de RvC. Indien van toepassing maakt de OR gebruik van haar instemmings- en adviesrecht.
3.2 Samenwerking/maatschappelijke inbedding en verbindingen Samenwerking met stakeholders Belangrijkste stakeholders voor Woningstichting Putten zijn de gemeente Putten, de Huurdersorganisatie, de zorginstellingen, Stichting Welzijn Putten, het Ouderen Overleg Putten, de Politie en MD-Veluwe (maatschappelijk werk). Ook zijn wij ambassadeur geworden van Stichting Present, die in 2013 in Putten is opgericht. Gemeente Putten Met de gemeente Putten is in 2013 viermaal bestuurlijk overleg gevoerd. Agendapunten waren onder meer de (mogelijke) nieuwbouwprojecten, de inkomensgrenzen bij de woonruimteverdeling, Woon 2012, de regionale woonvisie en huisvesting van arbeidsmigranten. De prestatieafspraken zijn tegen het licht gehouden. Daarnaast zijn er veel ambtelijke contacten geweest, met betrekking tot nieuwbouw of schuldhulpverlening. Woningstichting Putten en de gemeente Putten hebben elkaar nodig bij het realiseren van de gemeentelijke Woonvisie en het ondernemingsplan. Huurdersorganisatie Iedere twee maanden is overlegd met de voorzitter en secretaris van de Huurdersorganisatie Putten. Daarnaast is er driemaal een bijeenkomst geweest met de voltallige Huurdersorganisatie. Er zijn diverse onderwerpen de revue gepasseerd, zoals de sanerings- en verhuurderheffing, het huurbeleid, de nieuwbouwprojecten, het belonen van trouwe huurders etc. Op de tweejaarlijkse bewonersavond van de Huurdersorganisatie is een presentatie gegeven over de gevolgen van het Woonakkoord.
Jaarverslag 2013
14
Ouderen Overleg Putten In het Ouderen Overleg Putten (OOP) zijn alle partijen vertegenwoordigd die betrokken zijn bij de zorg voor ouderen. Dit overleg heeft in 2013 tweemaal plaatsgevonden. In dit overleg kunnen wij onze plannen rond wonen en zorg tegen het licht houden en de ontwikkelingen in de vraag van ouderen bespreken. In 2013 heeft het OOP ook een rol gespeeld in de begeleidingscommissie van de pilot Eigen Kracht van Ouderen. Diverse zorginstellingen In 2013 is overeenstemming bereikt met de Zorggroep Noordwest-Veluwe over de aankoop van grond nabij het zorgcentrum De Schauw, voor de bouw van 39 sociale huurappartementen. Aan Careander, Stichting Puttensteyn, Stichting De Pinnenburg, Stichting Sprank en de Stichting Grensverleggende Talenten verhuren wij complexen voor begeleid zelfstandig wonen. Wij bieden de huisvesting, zij bieden de zorg. Sociaal vangnetoverleg Het sociaal vangnetoverleg (SVO) in Putten heeft in 2013 negenmaal plaatsgevonden. Vanaf medio 2013 is het SVO verplaatst naar het gemeentehuis. De belangrijkste rol van Woningstichting Putten is de signalering van probleemsituaties, zodat hier de nodige zorg en begeleiding op maat kan worden geboden. Ook de Politie en het Maatschappelijk Werk nemen hieraan deel. Samenwerking in de regio Putten maakt deel uit van de regio Noord-Veluwe (Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Elburg, Oldebroek, Epe, Hattem en Heerde). De corporaties en gemeenten streven naar afstemming van het woonbeleid. Dit heeft geleid tot een onderzoeksrapport over de woningbehoefte in de regio, op basis van gegevens uit Woon 2012. Tevens is in 2013 een strategische discussie georganiseerd over de uitgangspunten van een regionale woonvisie en is er gesproken over aanpassing van het regionale woonruimteverdeelsysteem, het Corporatie Benchmark Centrum en over de provinciale subsidieregeling die beschikbaar kwam voor energiemaatregelen in het corporatiebezit. Daarnaast is regulier overleg gevoerd tussen de corporatiebestuurders en de wethouders in de regio over een groot aantal van de bovengenoemde thema’s en is het convenant Maatschappelijke Zorg in de Regio ondertekend. Verbindingen met andere rechtspersonen en vennootschappen Woningstichting Putten is in 2013 geen bestuurlijke en/of financiële verbindingen aangegaan met andere rechtspersonen en/of vennootschappen. Er zijn geen vennootschappen of nevenstructuren binnen de organisatie aanwezig. Sponsoring In 2013 is een beperkt bedrag besteed aan sponsoring, passend binnen de beleidslijn sponsoring. Op grond van oude afspraken is voor het laatste jaar een beperkt bedrag besteed aan lokale sportactiviteiten, die een bijdrage leveren aan de sociale samenhang.
Jaarverslag 2013
15
3.3 Governancestructuur Woningstichting Putten onderschrijft de bepalingen van de Governancecode Woningcorporaties. In het ‘Verslag van de RvC’ wordt hierop verder ingegaan. Voor de vertaling van de principes uit de Governancecode zijn de volgende interne documenten opgesteld: - Reglement voor de RvC; - Profielschets van de RvC; - Reglement voor het Bestuur; - Integriteitcode met klokkenluidersregeling. In overleg met de RvC zijn de belangrijkste stakeholders benoemd. Met hen vindt regelmatig overleg plaats, passend bij de aard van de relatie. 3.3.1 Bestuur Taak en werkwijze Het bestuur is belast met het besturen van de organisatie. Dit betekent onder meer dat het bestuur verantwoordelijk is voor de realisatie van de doelstellingen van de organisatie, de strategie, de financiering, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de organisatie. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s, verbonden aan de activiteiten van de organisatie. Het bestuur weegt ook de belangen af van andere organisaties die met de werkzaamheden van Woningstichting Putten verbonden zijn (stakeholders). Het bestuur legt over haar werkzaamheden verantwoording af aan de RvC. Daartoe verschaft het bestuur de RvC tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van de taak van de raad. Het bestuur bespreekt ook de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de RvC. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur zijn in artikel 7 van de statuten van Woningstichting Putten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor het bestuur. Het bestuur wordt gevormd door directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen. Zij is benoemd voor onbepaalde tijd. Tegenstrijdige belangen Elke schijn van belangenverstrengeling tussen de organisatie en de bestuurder moet worden vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de bestuurder spelen die van materiële betekenis zijn voor de organisatie of de bestuurder, behoeven de goedkeuring van de RvC. Omtrent transacties met een tegenstrijdig belang wordt gerapporteerd in de bestuursrapportage. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeur-bestuurder, zoals bedoeld in principe II.3 van de Governancecode Woningcorporaties. De
Jaarverslag 2013
16
bestuurder heeft ook geen nevenfuncties die de onafhankelijkheid of integriteit in gevaar zouden kunnen brengen. 3.3.2 Raad van Commissarissen Taak en werkwijze De RvC houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken in de organisatie. Daarnaast staat hij het bestuur met raad ter zijde. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de organisatie. De RvC is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. In het ‘Verslag van de RvC’ in dit jaarverslag zijn de taak en de werkwijze van de raad nader beschreven, evenals de wijze waarop hij hieraan in 2013 invulling heeft gegeven. Onafhankelijkheid De RvC bestaat uit 5 leden en is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Hierover zijn in het Reglement voor de RvC bepalingen opgenomen. Jaarlijks wordt over de onafhankelijkheid van de leden van de RvC gerapporteerd in het verslag van de RvC. Deskundigheid en samenstelling De RvC is zodanig samengesteld dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. De kwalificatievereisten voor leden van de RvC zijn opgenomen in de ‘Profielschets voor de RvC’. De randvoorwaarden voor het functioneren van de raad als geheel zijn opgenomen in het ‘Reglement van de RvC’. Een (her)benoeming van een lid van de RvC vindt plaats na zorgvuldige overweging waarbij de profielschets en het reglement in acht worden genomen. Benoeming vindt in principe plaats voor een periode van vier jaar, waarbij als regel wordt gehanteerd dat commissarissen conform de Governancecode maximaal acht jaar zitting kunnen hebben in de raad.
3.3.3 De controle van de financiële verslaggeving Financiële verslaggeving Het bestuur is verantwoordelijk voor de kwaliteit en de volledigheid van de openbaar gemaakte financiële informatie. De RvC ziet erop toe dat het bestuur deze verantwoordelijkheid vervult. Externe accountant De RvC benoemt de externe accountant, na advies van de directeur-bestuurder. Het bestuur en de RvC maken ten minste eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant in de diverse entiteiten en capaciteiten waarin de externe accountant fungeert. Er is in 2013 opdracht gegeven aan BDO Accountants voor de controle van de jaarrekening 2013. De kosten hiervan bedragen € 33.790. Opdrachten van het bestuur voor niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant worden vooraf besproken in een vergadering van de RvC. De kosten van enkele fiscale adviezen bedroegen in 2013 € 13.349. Hierbij zijn adviseurs betrokken die geen rol hebben gespeeld bij de controlewerkzaamheden.
Jaarverslag 2013
17
Interne controlefunctie Het bestuur is verantwoordelijk voor de interne beheersings- en controlesystemen. Relatie en communicatie van de externe accountant met de organisatie De externe accountant woont het gedeelte van de vergadering van de RvC bij waarin over de vaststelling van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen betreffende het onderzoek van de jaarrekening (het accountantsverslag) gelijkelijk aan zowel de RvC als aan het bestuur. De externe accountant is onafhankelijk en kan tijdens deze vergadering over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening worden bevraagd door de RvC.
Jaarverslag 2013
18
4. MAATSCHAPPELIJKE PRESTATIES De vijf strategische doelen uit het ondernemingsplan 2013-2017 zijn vertaald in concrete activiteiten op de volgende beleidsvelden: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening In dit hoofdstuk doen wij verslag van de gerealiseerde prestaties. 4.1 Beschikbaarheid Wanneer we spreken over beschikbaarheid hebben we het over zorgen voor voldoende aanbod voor onze doelgroep. Beschikbaarheid kunnen wij beïnvloeden door keuzes te maken ten aanzien van nieuwbouwplannen (§ 4.1.1), verkoop van bestaand bezit (§ 4.1.2), de woonruimteverdeling (§ 4.1.3) en toepassing van overige wet- en regelgeving (§ 4.1.4). 4.1.1 Nieuwbouwplannen 4.1.1.1 Doelstellingen Door te investeren in nieuwbouw willen wij hoofdzakelijk het volgende bereiken: - Het aanbod sociale huurwoningen verruimen in de jaren tot 2020. Hiertoe benutten we de ruimte die wordt geboden binnen het KWP en de Woonvisie voor de realisatie van woningen tot de Huurtoeslaggrens. - Het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen vergroten. Dit willen wij bereiken door middel van transformatie van ons bezit op inbreidingslocaties. We stellen onszelf ten doel dat minimaal 88% van de nieuwbouw uit nultredenwoningen (cf. KWP) bestaat. 4.1.1.2 Sloop In 2013 hebben wij ten behoeve van nieuwbouw in de sociale huursector 6 woningen aan de Koesteeg16, 10 duplexwoningen aan de Brinkstraat en 4 seniorenwoningen aan de Tollensstraat gesloopt. 4.1.1.3 Nieuwbouw huur Sociale huurwoningen In 2013 zijn twee projecten opgeleverd: - 13 vrije sector huurappartementen aan de Brinkstraat 31 - 26 sociale huurappartementen aan de Brinkstraat 21 t/m 29 Jaarverslag 2013
19
Daarnaast is in 2013 begonnen met de bouw van 4 woningen aan de Tollenstraat en 26 appartementen aan de Brinkstraat. Deze nieuwbouw wordt in 2014 opgeleverd. Ook zijn de nodige voorbereidingen getroffen voor nieuwbouw aan de Hoek Van Damstraat, waar 26 woningen worden vervangen door 36 sociale huurwoningen en –appartementen. Voor de permanente bewoners van de Tollenstraat en de hoek Van Damstraat werd op 1 januari 2013 het sociaal plan van kracht. Alle bewoners aan de Tollenstraat vonden vervangende huisvesting. Ook een groot aantal bewoners van de hoek Van Damstraat zijn inmiddels verhuisd. Dure huurwoningen In 2013 leverden wij 13 appartementen in de vrije sector op aan de Brinkstraat 31. Verder zijn er geen vrije sector woningen in ontwikkeling, gezien de financiële risico’s die hiermee gepaard gaan en het feit dat we hiermee niet onze primaire doelgroep bedienen. Specifieke doelgroepen Er is in 2013 geen nieuwbouw voor specifieke doelgroepen opgeleverd. Op dit moment zijn dergelijke projecten niet in ontwikkeling, omdat we deze alleen aannemen in geval er een specifieke vraagt ligt. Dit laatste is niet het geval. Transformatie bezit De sloop-nieuwbouw leidt ertoe dat wij in verhouding meer nultredenwoningen in ons bezit krijgen. Dit is in overeenstemming met onze doelstelling. Bestond ons bezit op 1 januari 2013 nog voor 69,9% uit eengezinswoningen, aan het eind van het jaar was dit 68,8%. Het aandeel van nultredenwoningen is toegenomen van 23,5% naar 25,1%.
Woningtype Reguliere eengezinswoning Grondgebonden seniorenwoning Appartement met lift Appartement zonder lift op verdieping Appartement zonder lift op begane grond Te slopen woningen Totaal
Aantal op 1 jan 2013 1.310 170 174 115 95 10 1.874
% 69,9 9,1 9,3 6,1 5,1 0,5 100
Aantal op 31 dec 2013 1300 166 213 115 95 0 1889
% 68,8 8,8 11,3 6,1 5,0 0 100
Naast deze 1.889 woningen hebben wij overigens nog 54 garages en 6 woongebouwen met 79 wooneenheden voor verstandelijk beperkten. 4.1.1.4 Nieuwbouw koop Ondanks de crisis op de koopwoningenmarkt, verkochten wij in 2013 de laatste 6 appartementen aan de Brinkstraat. In de toekomst zijn we terughoudend met de bouw van nieuwe koopwoningen. De nieuwbouwlocaties willen we vooral benutten voor de bouw van (nultreden) sociale huurwoningen, om zo het aanbod goed te laten aansluiten op de vraag naar huurwoningen. Jaarverslag 2013
20
4.1.2 Verkoop bestaand bezit In 2013 hebben wij 4 eengezinswoningen verkocht bij mutatie, waarvan 2 woningen met een Corporatiestarterslening. De gemiddelde verkoopprijs bedroeg € 181.000. De belangstelling voor deze woningen was erg groot. De woningen werden snel verkocht voor bijna de vraagprijs. Voor starters zijn het gewilde woningen. Het zijn betaalbare koopwoningen met flinke tuinen, een product dat je niet veel aantreft in Putten. Daarbij komt dat starters met een inkomen boven de € 34.229 moeilijk aan een huurwoning kunnen komen vanwege de inkomensgrenzen die wij hanteren. Eind 2013 hebben we nog 53 huurwoningen in ons bezit die zullen worden verkocht zodra ze leegkomen. 4.1.3 Woonruimteverdeling Er is een aparte rapportage beschikbaar over de woonruimteverdeling in 2013. In deze paragraaf schetsen wij hieruit de hoofdlijnen. Inclusief de nieuwbouw sloten wij voor 154 woningen een nieuw huurcontract. Dat komt overeen met een mutatiegraad van 8,2% (8,3% in 2012). Laten we de nieuwbouw buiten beschouwing, dan bedroeg de mutatiegraad 6,1% (5,3% in 2012). De huurders van Woningstichting Putten zijn weinig verhuisgeneigd. Gemiddeld woont iemand 16 jaar op hetzelfde adres. Ondanks strengere inkomenseisen en ondanks het feit dat wij de huur van woningen die wij opnieuw verhuren optrekken, bleef de belangstelling groot. Het aantal actief woningzoekenden steeg van 482 in 2012 naar 517 in 2013. Het aantal reacties op een woningadvertentie nam wel af van 46 in 2012 naar 39 in 2013. Voor de minst gewilde woning bedroeg de wachttijd enkele maanden. De populairste woning (nieuwbouwappartement) is verhuurd aan een woningzoekende met een woonduur van 47 jaar. Het aantal actief woningzoekenden ontwikkelde zich de afgelopen jaren als volgt:
Jaarverslag 2013
21
(Het aantal van 164 geholpen woningzoekenden in 2013 is inclusief toewijzingen door andere verhuurders).
We verhuurden 17 woningen in de vrije sector. De toewijzing van de sociale huurwoningen laat zich als volgt specificeren:
Sociale verhuur Regulier urgent Urgent vanwege sloop Statushouders Tijdelijke verhuur Regulier Totaal
Aantal 18 15 4 15 85 137
% 13% 11% 3% 11% 62% 100%
Bij de regulier urgenten gaat het vrijwel altijd om huishoudens met minderjarige kinderen. Bij de urgenten vanwege sloop betreft het vooral verhuizingen ten behoeve van de projecten Hoek van Damstraat en Tollenstraat. Bij de huisvesting van statushouders is de loop van 2013 de taakstelling verhoogd van 13 naar 16 personen. We hebben 8 personen in 4 woningen gehuisvest. De gemeente is vooral op zoek naar gezinnen, maar deze zijn niet altijd bereid hier te komen wonen. Het is niet wenselijk om louter woningen voor alleenstaanden te reserveren. Het overzicht van deze verhuringen naar huur/inkomen ziet er als volgt uit:
Jaarverslag 2013
22
Aantal Inkomen personen
Leeftijd
1
<= € 21.025 < 65 jaar
1
> € 21.025
1
<= € 21.100 >= 65 jaar
1
> € 21.100
Huur <= € 374,44 Huur > € 374,44 Huur > € 535,91 Huur > € 374,44 Huur > € 574,35 Huur > € 681,02 Totalen en <= € 535,91 en <= € 681,02 en <= € 574,35 en <= € 681,02
< 65 jaar
12
16
1
12
5
1
1
13
1
1
6
1
14
30
31
2
>= 65 jaar
Totalen
7
2
<= € 28.550 < 65 jaar
1
6
6
2
> € 28.550
1
4
3
4
2
<= € 28.725 >= 65 jaar
2
9
2
2
> € 28.725
1
2
7
13
20
13
< 65 jaar >= 65 jaar
Totalen
2
3 of meer <= € 28.550 < 65 jaar 3 of meer > € 28.550
2
< 65 jaar
6
12
5
2
2
11
14
2
77
48
3 of meer <= € 28.725 >= 65 jaar 3 of meer > € 28.725
>= 65 jaar
Totalen
2
29 154
Totaal
Uit de bovenstaande tabel blijkt dat 63% van de nieuwe huurders een inkomen onder de huurtoeslaggrens had (2012: 67%). In 2012 moest minimaal 90% van de vrijkomende woningen (inclusief nieuwbouw) met een huur tot de huurtoeslaggrens (€ 681) worden toegewezen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 34.229 (prijspeil 2013). De resterende 10% van de vrijkomende woningen mocht worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen boven deze grens. Om ook deze huishoudens te helpen, hebben wij in 2013 de huurinkomensgrens verruimd naar maximaal € 43.000. Uiteindelijk is 7,3% van de woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens terechtgekomen bij deze inkomensgroep (2012: 6%).
Belastbaar jaarinkomen Tot € 34.229 Van € 34.229 tot € 43.000 Vanaf € 43.000 Totaal
Aantal sociale verhuringen 127 5 5 137
% 92,7% 3,6% 3,6% 100,0%
4.1.4 Wonen en zorg In 2013 vergrootten wij het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen. Onze doelstelling, minimaal 88% van de nieuwbouw bestaat uit nultredenwoningen (cf. KWP), maakten we waar met de bouw van 13 vrije sector en 26 sociale huurappartementen aan de Brinkstraat. Alle woningen voldeden aan de eisen van Woonkeur.
Jaarverslag 2013
23
Woningclassificatiesysteem. In 2012 hebben we het classificatiesysteem voor onze woningen uitgewerkt. Met het systeem is voor elke woning duidelijk of deze gelijkvloers is en zo ja, of deze toegankelijk is voor een rollator, of een rolstoel. We werken met vijf niveaus. Handig voor woningzoekenden, maar ook van belang voor ons om goede keuzes te maken wat we in de nabije en verre toekomst moeten bouwen. In 2013 hebben we meer ruchtbaarheid gegeven aan dit systeem bij de verhuur van woningen. Op een eenvoudige en eenduidige manier hebben wij de verschillende classificaties zichtbaar gemaakt op onze website en die van het huurportaal. 4.2 Betaalbaarheid Betaalbaarheid wordt beïnvloed door onze keuzes ten aanzien van de jaarlijkse huurverhoging, de streefhuur en het huurharmonisatiebeleid. Daarnaast gaan we in deze paragraaf ook in op huurachterstand en huurderving. Kern van ons bestaansrecht is het bieden van woonruimte aan diegenen die hierin niet zelf kunnen voorzien. Hierbij horen betaalbare huurprijzen en een zo gematigd mogelijk huurbeleid. De netto huurprijs van ons woningbezit bedroeg op 1 januari 2014 gemiddeld € 462 per woning per maand. Bijna al onze woningen hebben een huur onder de huurtoeslaggrens. Bovendien heeft 84% van onze woningen zelfs een huur onder de tweede aftoppingsgrens voor de een- en tweepersoonshuishoudens van € 556,82. Als we kijken naar onze huurprijzen in vergelijking met andere corporaties is het beeld op basis van het jaar 2012 als volgt (bron: ‘Corporatie in Perspectief 2013’ van het CFV):
Gemiddelde huurprijs Gemiddeld aantal punten Benutting potentiële huurprijsruimte Huur/Woz woningen in %
Woningstichting Putten € 419 167 53,0% 2,9%
Regio
Landelijk
€ 434 148 61,2% 3,5%
€ 447 137 67,2% 3,6%
De benutting van de potentiële huurprijsruimte is ten opzichte van andere sociale verhuurders laag. Ook de verhouding tussen de huurprijs en de WOZ-waarde is in Putten laag. Dit betekent dat mensen minder snel de overstap naar koop kunnen/zullen maken. Opvallend is ook het hoge puntenaantal op grond van het Woningwaarderingsstelsel. Dit duidt op hoge kwaliteit. De benutting van de potentiële huurprijsruimte is hierdoor laag. 4.2.1 Jaarlijkse huurverhoging Voor de jaarlijkse huurverhoging zijn wij gebonden aan wettelijke regels. In 2013 mocht de huurverhoging maximaal 4,0% bedragen, onafhankelijk van het inkomen en 6,5% voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000. De inflatie bedroeg 2,5%.
Jaarverslag 2013
24
Wij pasten de inkomensafhankelijke huurverhoging niet toe. De huurprijzen die lager waren dan 65% van het wettelijk maximum, verhoogden wij met 4%. De overige huurprijzen werden met de inflatie (2,5%) verhoogd. Er zijn in 2013 geen bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging ingediend bij de Huurcommissie. 4.2.2 Streefhuur en huurharmonisatie Bij leegkomen worden de huurprijzen geharmoniseerd naar de streefhuur van 65% van het wettelijk maximum. Hiermee bereiken wij dat de prijs van de woning aansluit bij de geboden kwaliteit. Woningen met meer kwaliteit mogen duurder zijn dan woningen met minder kwaliteit. De kwaliteit wordt bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel. Indien de huidige huur reeds boven 65% van de maximaal toegestane huur ligt, zal huurharmonisatie niet tot een huurverlaging leiden. Wij hebben er daarnaast voor gekozen om de huurprijzen bij huurharmonisatie af te toppen op de maximale huurtoeslaggrens, zijnde € 681,02 per maand. De streefhuur speelt, zoals in de vorige paragraaf is aangegeven, ook een rol bij de jaarlijkse huurverhoging. 4.2.3 Huurontvangsten Huurachterstand Wij willen de huurachterstand beperken tot maximaal 0,75% op jaarbasis. Ondanks een strak incassobeleid en goede samenwerking met de gemeente Putten bedroeg de huurachterstand eind 2013 echter 0,76%. De economische crisis heeft hier zeker een rol bij gespeeld.
2009 2010 2011 2012 2013
Huurachterstand t.o.v. bruto jaarhuur 0,60% 0,58% 0,66% 0,63% 0,76%
Huurderving Niet alle woningen kunnen aansluitend worden verhuurd. Soms ontstaat er huurderving door leegstand, omdat er nog onderhoudswerkzaamheden moeten plaatsvinden. Andere woningen stonden leeg in afwachting van sloop. Ook stonden enkele woningen meerdere maanden leeg omdat ze verkocht werden. Twee huurders vertrokken met de noorderzon en een flinke huurschuld. En drie woningen werden als gevolg van een huurachterstand ontruimd. Bij één hiervan was ook sprake van overlast. In totaal bedroeg de huurderving als gevolg van leegstand en oninbaarheid in 2013 0,52% (zie tabel).
Jaarverslag 2013
25
2009 2010 2011 2012 2013
Huurderving t.o.v. bruto jaarhuur Leegstand Oninbaar Totaal 0,42% 0,03% 0,45% 0,08% 0,00% 0,08% 0,08% 0,06% 0,15% 0,27% 0,06% 0,33% 0,45% 0,07% 0,52%
4.3 Kwaliteit woningbezit Wij voeren regelmatig onderhoud aan ons bezit uit. Wij doen dit om de kwaliteit van ons bezit op peil te houden. Op deze wijze borgen we de goede kwaliteit van onze woningen. Als het vanuit milieutechnisch punt noodzakelijk is of door de veranderende vraag van onze bewoners willen wij de kwaliteit ook verhogen. In 2013 zijn voor onderhoud de volgende bedragen begroot respectievelijk besteed: Begroot Gerealiseerd € 3.118.000 € 2.141.000
Verschil - € 977.000
Planmatig onderhoud Service-, mutatie- en contractonderhoud* € 832.000 € 996.000 € 164.000 Totaal € 3.950.000 € 3.137.000 - € 813.000 * Bedragen zijn inclusief eigen dienst (begroot € 56.000, gerealiseerd € 70.000) 4.3.1 Planmatig onderhoud Voor het planmatig onderhoud is een meerjaren onderhoudsbegroting opgesteld, waarin per complex de onderhoudswerkzaamheden en verbeteringen voor de gehele exploitatieduur zijn opgenomen. De werkzaamheden die o.a. zijn opgenomen zijn: schilderwerk, vervangen kozijnen, vernieuwen aanrechtblokken, vervangen tegelwerk en vervangen cv-ketels. Als de resterende exploitatietermijn van woningen korter is dan 15 jaar worden er geen levensduurverlengende investeringen gepleegd. Regulier onderhoud en/of instandhoudingsonderhoud wordt wel uitgevoerd. Bij woningen die door ons zijn aangewezen om in de toekomst te worden gesloopt, wordt in 6 jaren voorafgaand aan de sloop geen planmatig onderhoud meer uitgevoerd. Alle voorgenomen werkzaamheden van het planmatig onderhoud voor 2013 zijn daadwerkelijk uitgevoerd. We hebben cv’s vervangen, voegwerk, schoorstenen, dakpannen en dakgoten vernieuwd, mechanische ventilatie aangebracht, ramen en deuren vervangen, schilderwerk uitgevoerd, en keukens, douches en toiletten gerenoveerd. In 2013 hebben we in totaal € 2,1 mln. uitgegeven, terwijl er € 3,1 mln. was opgenomen in de begroting. Net als in 2012 zijn in 2013 de uitgaven lager dan begroot. Enerzijds is dit veroorzaakt door de economische omstandigheden die aannemers er toe brengt om zeer laag in te schrijven. Anderzijds zijn er minder werkzaamheden uitgevoerd, omdat bewoners de werkzaamheden niet wilden. Dit geldt met Jaarverslag 2013
26
name bij keukenvervanging en bij toilet- en badkamerrenovatie. In de meerjaren onderhoudsbegroting 2014-2023 is er inmiddels rekening mee gehouden dat slechts een deel van de bewoners wil meewerken aan deze werkzaamheden. In 2013 heeft KWH opnieuw de kwaliteit van onze dienstverlening rond het onderhoud van de woning gemeten. Wij scoorden op dit onderdeel eind 2013 een 7,6. Dit is net boven de eis die wij onszelf hebben gesteld: minimaal 0,5 punt hoger dan de KWH-eis van een 7. 4.3.2 Niet-planmatig onderhoud Het niet-planmatig onderhoud valt uiteen in een drietal componenten, die als volgt zijn begroot:
Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Totaal
Begroot Gerealiseerd € 363.000 € 460.000 € 230.000 € 321.000 € 239.000 € 215.000 € 832.000 € 996.000
Verschil € 97.000 € 91.000 - € 24.000 € 164.000
Ten behoeve van het niet-planmatig onderhoud heeft Woningstichting Putten één medewerker in dienst, die bijna volledig zijn tijd besteedt aan het niet-planmatig onderhoud van het woningbezit. Verder wordt gebruik gemaakt van de diensten van derden. Met de firma’s De Bruin en Blankenspoor stelden wij raamovereenkomsten op waarin wij de afspraken over niet-planmatig onderhoud vastlegden. Lang niet alle aannemers vragen de bewoner om een handtekening nadat een klus is geklaard. Voor werkzaamheden in de woning is dit een kleine moeite. Wij hebben met aannemers opnieuw afgesproken, dat zij voor alle binnenwerkzaamheden een handtekening vragen. Zo waren er nog een aantal aandachtspunten in 2013: - uiterlijk de volgende werkdag de bewoner bellen voor een afspraak; - een afspraak maken met een nauwkeurigheid van maximaal twee uur; - reguliere reparaties binnen een week uitvoeren; - kan een klus niet in één keer gedaan worden, huurder informeren over het vervolg; - tenslotte tekent de bewoner als het werk gedaan is. 4.3.2.1 Serviceonderhoud Serviceonderhoud wordt uitgevoerd op verzoek van een huurder. Door goed planmatig onderhoud proberen wij het aantal reparatieverzoeken in een jaar te beperken tot maximaal één per woning. Dit is in 2013 niet helemaal gelukt. Er zijn 1995 reparatieverzoeken uitgevoerd, op een totaal van 1.889 woningen.
Jaarverslag 2013
27
Aan serviceonderhoud zijn in 2013 de volgende bedragen besteed:
Kosten totaal*
Aantal verzoeken totaal - Regulier - Inhaal planmatig
Kosten per verzoek gemiddeld - Regulier - Inhaal planmatig
2013
2013
2013
2012
2011
2010
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
Gerealiseerd
Gerealiseerd
Gerealiseerd
€ 363.000
€ 460.000
€ 97.000
€ 375.000
€ 352.000
€ 398.000
1.770
1.995
225
1.845
1.773
1.888
1.750
1.950
200
1.815
1.734
1.816
20
45
25
30
39
72
€ 205
€ 230
€ 25
€ 203
€ 199
€ 211
€ 150
€ 173
€ 23
€ 167
€ 151
€ 160
€ 5.000
€ 2.695
-€ 2.305
€ 2.397
€ 2.395
€ 1.502
*inclusief kosten eigen dienst
De kosten van inhaal planmatig onderhoud zijn sterk toegenomen ten opzichte van vorig jaar. We voeren steeds grotere onderhoudswerkzaamheden, zoals nieuwe badkamers en keukens, uit op een ander (later) moment dan gepland. Dit komt doordat bewoners de mogelijkheid hebben om af te zien van het onderhoud, waarna het eventueel later wordt uitgevoerd. Tevens nam het aantal reguliere reparatieverzoeken toe en stegen de kosten per reparatie. Aan het tijdig en correct uitvoeren van reparaties hecht de klant grote waarde. Volgens onderzoek van KWH vindt de klant dit het allerbelangrijkste. Reden voor ons om hier blijvend aandacht aan te besteden en op dit onderdeel te streven naar minimaal 0,5 punt hogere score dan minimaal vereist in het KWH-huurlabel. Dit is in 2013 ruim gelukt. Wij haalden een KWH-score bij het uitvoeren van reparaties van 8,4. In 2013 hebben wij de afhandelingsduur van reparaties in kaart gebracht. Hierdoor kunnen wij de aannemers beter aansturen voor het niet-planmatig onderhoud. Wij streven ernaar om tenminste 90% van alle reguliere bonnen binnen twee weken af te handelen. De meeste aannemers slagen hier in. 4.3.2.2 Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd bij een bewonerswisseling om de woning weer in een goed verhuurbare staat te brengen. In een aantal gevallen is sprake van uitgesteld planmatig onderhoud. Bij het mutatieonderhoud zien we dezelfde trend als bij het serviceonderhoud. Er worden steeds grotere klussen uitgevoerd in verband met inhaal planmatig onderhoud. Daarnaast waren er meer mutaties dan begroot. De kosten per mutatie waren daarentegen lager dan begroot. Aan mutatieonderhoud zijn in 2013 de volgende bedragen besteed:
Jaarverslag 2013
28
Kosten totaal*
2013
2013
2013
2012
2011
2010
Begroot
Gerealiseerd
Verschil
Gerealiseerd
Gerealiseerd
Gerealiseerd
€ 230.000
€ 321.000
€ 91.000
€ 306.000
€ 221.000
€ 176.000
Aantal mutaties totaal**
77
115
38
99
100
92
- Regulier
77
115
38
95
98
91
- Inhaal planmatig
15
25
10
29
20
18
€ 2.990
€ 2.795
-€ 195
€ 3.091
€ 2.142
€ 1.874
- Regulier
€ 1.230
€ 1.119
-€ 111
€ 882
€ 1.149
€ 1.110
- Inhaal planmatig
€ 9.000
€ 7.706
-€ 1.294
€ 7.650
€ 5.076
€ 3.969
Kosten per mutatie gemiddeld
*inclusief kosten eigen dienst **exclusief nieuwbouw
In 2013 was sprake van een overschrijding van de begroting. Het blijft moeilijk het aantal mutaties in te schatten. Ook het percentage vrijkomende oude woningen is moeilijk in te schatten. Bij oude woningen zijn de mutatiekosten meestal hoger dan bij nieuwe woningen. Het mutatieproces verloopt naar tevredenheid van onze klanten. Bij de KWH-meting haalden wij op het onderdeel ‘Nieuwe woning’ een 8,2 en op het onderdeel ‘Huur opzeggen’ een 8,6. 4.3.2.3 Contractonderhoud Aan contractonderhoud zijn in 2013 de volgende bedragen besteed:
Kosten totaal* - Liften
2013
2013
Begroot
2013
2012
2011
2010
Gerealiseerd
Verschil
Gerealiseerd
Gerealiseerd
Gerealiseerd
€ 239.000
€ 215.000
-€ 24.000
€ 242.000
€ 180.000
€ 173.000
€ 27.000
€ 26.000
-€ 1.000
€ 21.000
€ 15.000
€ 14.000
€ 142.000
€ 130.000
-€ 12.000
€ 175.000
€ 127.000
€ 136.000
- Goten schoonmaken
€ 24.000
€ 24.000
€0
€ 23.000
€ 22.000
€ 12.000
- Legionella bestrijding
€ 13.500
€ 5.500
-€ 8.000
€ 16.000
€ 12.000
€ 10.000
- Diverse installaties
€ 24.000
€ 21.000
-€ 3.000
€0
€0
€0
- Tuinonderhoud
€ 6.000
€ 5.000
- € 1.000
€ 2.000
€ 3.000
€ 500
- Diversen
€ 2.500
€ 3.500
€ 1.000
€ 5.000
€ 1.000
€ 500
- CV individueel
*inclusief kosten eigen dienst De uitgaven voor contractonderhoud waren lager dan begroot. Dit komt met name omdat we minder hebben uitgegeven aan serviceonderhoud van cv-ketels. Dit onderhoud wordt per cv-ketel afgerekend en is moeilijk te begroten. De kosten van legionellapreventie vielen ook lager uit. Er werden in 2013 geen besmettingen geconstateerd.
Jaarverslag 2013
29
4.3.3 Strategische investeringen Door het doen van strategische investeringen willen wij inspelen op veranderingen in de toekomstige vraag. Ons bezit wordt op deze wijze levensloopbestendiger. De afgelopen jaren hebben we in een aantal complexen fors geïnvesteerd. De basis voor deze investeringen was de rapportage vastgoedsturing die in 2009 is opgesteld. Per complex zijn hierin maatregelen opgenomen. In 2013 zijn er geen strategische investeringen gedaan. In de jaren na 2013 krijgt dit wel weer zijn beslag via het verbeteren van de energieprestaties van het woningbezit. 4.3.4 Energiemaatregelen Corporaties worden gestimuleerd om energiebesparende maatregelen uit te voeren. Sinds 1 juli 2011 bepaalt het energielabel mede het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS is direct van invloed op de hoogte van de maximaal toegestane huur en daarmee op de hoogte van de (streef-)huur, dus op het huurbeleid van de corporatie. Daarnaast is in 2012 het Convenant Energiebesparing Huursector gesloten, waarin afgesproken is dat alle huurwoningen in de sector in 2020 een gemiddelde Energie-Index van 1,25 (label B) moeten krijgen. Ook wij leveren als corporatie hieraan een bijdrage. De verwachting is dat de komende jaren de energieprijzen verder gaan stijgen, waardoor de energielasten ten opzichte van de huur onevenredig gaan stijgen. Hierdoor kan de verhuurbaarheid op langere termijn onder druk komen te staan. Het energiezuiniger maken van ons bezit, en het daardoor betaalbaar houden van de woonlasten voor mensen uit onze primaire doelgroep, is een maatschappelijke verantwoordelijkheid geworden. In 2012 hebben wij de benodigde energiemaatregelen en het benodigde onderhoud aan de buitenschil van de woningen geconcretiseerd en verwerkt in de meerjaren onderhoudsbegroting. Wij willen dat al onze woningen in 2020 minimaal beschikken over label C. Daarnaast gaan we bij een aantal complexen het comfort verbeteren. In 2013 zijn in complex 050 (79 woningen Esdoorn/Meidoornlaan) energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Het betrof het na-isoleren van de gevels en de kapconstructie, het aanbrengen van een zonnecollector voor de warmwatervoorziening op het dak en het aanbrengen van een mechanische ventilatie in de woning. In 2013 zijn de VR-ketels van 27 woningen vervangen door energiezuinige HRketels. Daarnaast hebben we bij 4 complexen HR++ glas op de verdieping aangebracht.
4.3.5 Wens van de klant 4.3.5.1 Geriefverbeteringen Naast de maatregelen die wij collectief aanbieden, is het voor huurders individueel mogelijk om geriefverbeteringen aan te vragen. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het plaatsen van centrale verwarming, een vaste trap, tweede toilet boven of dubbelglas. De investering wordt doorberekend aan de huurder door middel van een huurverhoging. Jaarverslag 2013
30
Voor geriefverbeteringen hadden wij in 2013 een bedrag van € 40.000 begroot. We hebben uiteindelijk voor een bedrag van € 106.000 geïnvesteerd. Meer mensen dan verwacht kozen voor een individuele geriefverbetering, maar daarnaast hebben wij een groep bewoners bij planmatig onderhoud meerwerkopties aangeboden tegen huurverhoging. 4.3.5.2 Woningaanpassingen Ook mensen die zorg nodig hebben willen graag zelfstandig kunnen (blijven) wonen. Om dit mogelijk te maken werken we nauw samen met de gemeente Putten, die het instrument van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning heeft om woningen hiervoor zo geschikt mogelijk te maken. In 2013 hebben wij in totaal 19 woningaanpassingen verricht voor een totaalbedrag van € 91.000. 4.3.5.3 Zelf aangebrachte voorzieningen Wij geven aan bewoners de ruimte om zelf, naar eigen smaak en inzicht, voorzieningen aan te brengen in de woning. Voor een aantal nader omschreven ingrepen wordt hiervoor ook een vergoeding gegeven, meestal bij vertrek uit de woning binnen de afschrijvingstermijn. Bewoners hoeven de voorzieningen niet ongedaan te maken als ze voldoen aan onze kwaliteitseisen. Ook in 2013 is op deze wijze een aantal vergoedingen verstrekt. 4.3.5.4 Keuzevrijheid Binnenwerkzaamheden, zoals het vervangen van badkamers en keukens, willen we minder planmatig uitvoeren en vaker op verzoek van de huurder. Dit vraagt maatwerk van onze opzichters. Aan deze werkzaamheden (onderdeel van het service- en mutatieonderhoud) hebben wij een bedrag van € 314.000 uitgegeven. 4.4 Kwaliteit woonomgeving De bijdrage die wij willen leveren aan de kwaliteit van de woonomgeving is door mensen te verbinden. Vragen en initiatieven van bewoners die direct verband houden met de woonomgeving en bijdragen aan het woongenot en het leefklimaat stimuleren wij. 4.4.1 Overleg met bewoners Om een goed beeld te krijgen van wat er onder huurders leeft en welke behoeften er bestaan, vinden wij het belangrijk om een goede relatie te onderhouden met huurders (vertegenwoordigingen). Op basis van die informatie kunnen wij ons dienstenpakket verder verbeteren. Bovendien biedt het een kader voor het creëren van draagvlak voor het beleid van de woningcorporatie. Concreet betekent dit het voeren van overleg met huurders en hun vertegenwoordigers, en het bieden van ondersteuning aan de huurdersorganisatie 4.4.1.1. Huurdersorganisatie Putten Wij voeren één keer in de twee maanden overleg met het bestuur van de Huurdersraad. Alle actuele zaken passeren dan de revue. Tevens hebben we in 2013 drie keer overlegd met de voltallige Jaarverslag 2013
31
Huurdersraad. We bespraken de huurverhoging en gaven een toelichting op de nieuwbouwprojecten, de verhuurders- en de saneringsheffing. Ook het jaarverslag en de begroting passeerden de revue. In 2013 hebben wij de Huurdersraad ondersteund bij hun thema-avond voor alle bewoners. Waar mogelijk zoeken we het gesprek met bewoners om op basis hiervan beleid te formuleren. Om de Huurdersorganisatie in haar activiteiten te ondersteunen en haar in de gelegenheid te stellen om zich verder te scholen, ontvangt zij een financiële bijdrage van de Woningstichting. Deze bedroeg in 2013 € 7.700. 4.4.1.2 Bewonersbijeenkomsten Ook in 2013 waren wij in gesprek met onze huurders. Hiervoor organiseerden wij een bijeenkomst met de bewoners van de Huygensstraat en met de bewoners van de Schrassertstraat en een gedeelte van de Van Oldebarneveltstraat. De belangstelling voor deze bijeenkomsten was echter gering. Wel wisten wij concrete afspraken te maken over het vergroten van een aantal achtertuinen in de Van Oldebarneveltstraat. In 31 woningen van Woningstichting Putten woonden huurders in 2013 al meer dan 50 jaar. Trouwe huurders dus, die nog steeds met veel plezier in hun woning wonen. Reden voor de Woningstichting om hen in het zonnetje te zetten tijdens een feestelijke high tea in inloophuis ’t Hart van Putten. 4.4.1.3 Bewoners in de rol van toezichthouder In 2013 voegden wij aan de straten waar toezichthouders actief zijn, Van Dedemstraat, Verbruggenstraat en Jan Nijenhuisstraat, een vierde toe, de Van Oldebarneveltstraat. De toezichthouders houden een oogje in het zeil, verrichten wat hand en spandiensten bij het beheer van de woonomgeving rond hun complex, verwelkomen nieuwe bewoners etc. Op deze manier streven wij ernaar de onderlinge contacten tussen bewoners te bevorderen en de woonomgeving prettig te houden. 4.4.2 Leefbaarheid 4.4.2.1 Sociaal vangnetoverleg In Putten kennen we geen specifieke buurt- of wijkgebonden leefbaarheidsproblemen. Wel onderkennen we dat er kwetsbare groepen zijn die sociaal en maatschappelijk onvoldoende (kunnen) participeren en/of ondersteuning nodig hebben. Ook de gemeente heeft vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning haar verantwoordelijkheid op het terrein van leefbaarheid. Daarom is samenwerking op dit gebied belangrijk. Deze samenwerking, ook met zorg- en welzijnspartijen, heeft onder meer vorm gekregen in het sociaal vangnetoverleg, dat in 2013 iedere zes weken heeft plaatsgevonden. Gesignaleerde probleemsituaties kunnen hierdoor snel en adequaat worden opgepakt door de bevoegde instanties. In het kader van de regionale samenwerking is in 2013 het convenant Maatschappelijke Zorg in de Regio ondertekend. 4.4.2.2 Woonomgeving Investeren in de leefomgeving betekent ook investeren in bijvoorbeeld speelvoorzieningen, groen en achterpadverlichting. Deze voorzieningen leveren een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en passen binnen de maatschappelijke verantwoordelijkheid van de Woningstichting.
Jaarverslag 2013
32
In overleg met de bewoners hebben we in 2013 de schuttingen die grenzen aan het openbaar groen vernieuwd in de Van Oldebarnevelt- en Van Goltsteinstraat. Door de gemeente is het openbaar groen opgeknapt. Nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd, hebben wij een buurtbeheerder aangesteld, zoals we dat ook in de Verbruggen- en Van Dedemstraat hebben gedaan. Het aantal uren voor de opzichters hebben wij met 16 per week uitgebreid. Hierdoor hebben we meer tijd om leefbaarheidkwesties op te pakken, zoals rommelige achterpaden en tuinen, maar ook informatie over asbest, of advies over ventileren en isoleren. 4.4.2.3 Maatschappelijk vastgoed Indien gevraagd investeren wij in maatschappelijk vastgoed, als dit een wezenlijke bijdrage levert aan de verhuurbaarheid van het bezit, de samenhang in de wijk en de ontmoetingsmogelijkheden van bewoners. In 2013 zijn geen nieuwe ontwikkelingen op dit gebied geweest. 4.4.2.4 Buurtbudget Het verbinden van mensen vinden wij belangrijk, omdat dit de leefbaarheid in een buurt bevordert . Als Woningstichting Putten stimuleren wij dit graag, maar het initiatief ligt bij de bewoners. Goede ideeën van bewoners ondersteunen wij financieel vanuit het buurtbudget. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om een buurtbarbecue, bloemen om de woonomgeving op te fleuren of een speeltoestel. In 2013 zijn 5 aanvragen gehonoreerd 4.4.2.5 Woonfraudebeleid In 2013 zijn er geen meldingen ontvangen of vermoedens geweest omtrent woonfraude (illegale onderhuur).
4.5 Kwaliteit dienstverlening 4.5.1 KWH-huurlabel In 2013 hebben wij het (vernieuwde) KWH-label goed kunnen behouden, al scoorden we iets lager dan het voorgaande jaar. Er wordt nu continu gemeten op de kwaliteit van de geleverde diensten. Uit de resultaten over 2013 bleek dat wij gemiddeld een 8,0 hebben behaald. Hiermee behaalden wij landelijk gezien de 6e plek. Uit onderzoek blijkt dat de huurders de volgende aspecten van dienstverlening het meest belangrijk vinden: - goede reacties op reparatieverzoeken; - goede klachtenafhandeling; - goed onderhoud. Daarom willen wij juist op deze onderdelen goede resultaten boeken, minimaal 0,5 punten hoger dan de KWH-eisen. Dit is in 2013 slechts gedeeltelijk gelukt. Op het onderdeel klachtenafhandeling scoorden wij precies op de norm van 6,5. Op het onderdeel onderhoud scoorden wij een 7,6 en voor reparatieverzoeken een 8,4.
Jaarverslag 2013
33
Resultaten KWH-meting 2013:
Klachtenadviescommissie BBSH De Klachtenadviescommissie is door de corporaties in de regio ingesteld voor het afhandelen van klachten van huurders. In 2013 zijn twee klachten over Woningstichting Putten door de Klachtenadviescommissie behandeld. De eerste klacht ging over gebrekkige communicatie tijdens een gedwongen verhuizing vanwege sloop/nieuwbouw. De commissie adviseerde hoe de communicatie in de toekomst beter kan. De tweede klacht ging over een huurverhoging na het aanbrengen van een extra toilet. De commissie adviseerde hier een lagere huurverhoging toe te passen. Beide adviezen zijn door de Woningstichting overgenomen. Klachtencommissie Woonruimteverdeling In 2013 heeft de Regionale klachtencommissie woonruimteverdeling Noord-Veluwe 18 klachten van woningzoekenden in behandeling genomen. Van deze klachten gingen er 12 over het niet verlenen van een urgentie aan woningzoekenden. 2 daarvan woonden in Putten. De overige 6 klachten gingen over de uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst. Geen van deze 6 klachten betrof woningzoekenden uit Putten. Geen enkele klacht werd gegrond verklaard. Wel werden 3 klachten niet-ontvankelijk verklaard.
Jaarverslag 2013
34
4.5.2 Informatie aan huurders/bewoners We willen zichtbaar zijn over ons beleid en onze werkzaamheden richting onze klanten en stakeholders. Bewonersblad Via ons bewonersblad Inform zijn de bewoners in 2013 driemaal geïnformeerd over diverse zaken die het wonen in Putten aangaan. In het bijzonder gaven wij aandacht aan trouwer huurders, zij die 50 jaar en langer! hetzelfde huis huren van de Woningstichting. Brochures en website In 2013 werden de kwaliteitseisen van het KWH vernieuwd. Daarom hebben wij een aantal van onze brochures tegen het licht gehouden en waar nodig aangepast. Wij doen dat niet alleen inhoudelijk, maar kijken ook naar de schrijfstijl van onze brochures en website. Online informatie wordt hierbij steeds belangrijker. Wij zoeken naar nieuwe wegen om deze informatie te verbeteren en up to date te houden. Sociale media Wij waren actief op Facebook en Twitter. We willen deze media inzetten als ondersteuning bij onze informatievoorziening (vooral richting stakeholders) en kunnen reageren op berichten die ons aangaan. In 2013 heeft het accent vooral gelegen op het bieden van informatie, met name over onze nieuwbouwprojecten.
Jaarverslag 2013
35
5. FINANCIËLE PRESTATIES 5.1 Financiële resultaten Jaarresultaat 2013 Het jaarresultaat over 2013 bedraagt bijna € 3,5 mln. negatief. Begroot was een jaarresultaat van bijna € 1,8 mln. negatief. bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Belastingen Jaarresultaat
werkelijk 2013 begroot 2013 12.822 12.792 -/- 14.167 -/- 12.321 -/- 1.345 471 -/- 2.113 -/- 2.271 -/- 3.458 -/- 1.800 -/- 24 14 -/- 3.482 -/- 1.786 ============ ==========
werkelijk 2012 12.648 -/- 12.448 200 -/- 2.162 -/- 1.962 -/- 611 -/- 2.573 ==========
Het verschil tussen het begrote resultaat en het werkelijke resultaat is aanmerkelijk. Hieronder wordt dit nader toegelicht. Bedrijfsopbrengsten De huren zijn 1% hoger uitgekomen dan begroot. Dit komt allereerst doordat de reguliere huurverhoging over 2013 was begroot op een inflatie van 2,0%, terwijl het werkelijke inflatiepercentage op 2,5% is uitgekomen. Daarnaast mocht in 2013 wettelijk de reguliere huurverhoging maximaal 4,0% bedragen, onafhankelijk van het inkomen en maximaal 6,5% voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000. Wij pasten de inkomensafhankelijke huurverhoging niet toe. De huurprijzen die lager waren dan 65% van het wettelijk maximum, verhoogden wij met 4%. De overige huurprijzen werden met de inflatie verhoogd. De vergoedingen zijn ruim € 33.000 lager uitgekomen dan begroot. Dit wordt voor bijna een derde veroorzaakt door een herclassificatie in de jaarrekening van opbrengst vergoedingen naar rentebaten. Voor het overige betreft het verrekeningen met bewoners. De verkoop van onroerende zaken is ruim € 50.000 lager uitgekomen dan begroot. Dit komt enerzijds doordat de gerealiseerde opbrengst uit verkoop van de nieuwbouw koopwoningen aan de Brinkstraat ruim € 400.000 lager is dan begroot. We gingen er bij het opstellen van de begroting 2013 vanuit dat we tot en met 2012 pas 7 van de 14 woningen zouden hebben verkocht, maar op de valreep van 2012 werden dit er 8. De opbrengst van deze ene woning is dus in 2012 al verantwoord. Daarnaast hebben we in 2013 de laatste vier woningen met korting aan een vastgoedbelegger verkocht. Daar tegenover staat dat we verkoop van twee bestaande woningen hadden begroot, terwijl we uiteindelijk vier verkopen hebben gerealiseerd. De verkoopopbrengst op bestaand bezit is daardoor meer dan het dubbele dan begroot.
Jaarverslag 2013
36
Tenslotte zijn de overige bedrijfsopbrengsten ruim € 10.000 hoger dan begroot, maar deze liggen daarmee op hetzelfde niveau als de afgelopen twee jaar. Bedrijfslasten Het grote verschil (ruim € 1,8 mln. hoger) in de bedrijfslasten ten opzichte van de begroting 2013 wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de verwerking van de onrendabele toppen, wat deels wordt gecompenseerd met lagere kosten bij planmatig onderhoud. Begroot was een last van € 2,6 mln. aan onrendabele toppen, terwijl er uiteindelijk een last van € 5,6 mln. is gerealiseerd. De belangrijkste oorzaak is dat in 2013 voor het eerst de verhuurderheffing die in 2013 is ingevoerd, voor de totale resterende levensduur van de woningen is ingerekend. Vorig jaar was de verhuurderheffing alleen opgenomen voor het eerste jaar en nog niet voor de rest van de jaren, omdat de heffing voor die jaren nog niet wettelijk was goedgekeurd. De lasten onderhoud zijn ruim € 0,8 mln. lager uitgekomen dan was begroot. Dit komt hoofdzakelijk door het planmatig onderhoud dat bijna € 1,0 mln. binnen begroting is gebleven. Enerzijds is dit veroorzaakt door de economische omstandigheden die aannemers er toe brengt om zeer laag in te schrijven. Anderzijds zijn bepaalde werkzaamheden bij minder dan het geplande aantal woningen uitgevoerd, omdat bewoners de werkzaamheden niet wilden. Dit geldt met name bij keukenvervanging en bij toilet- en badkamerrenovatie. De totale personeelskosten waren begroot op € 1,0 mln en de realisatie is hier € 50.000 onder gebleven. Dit komt voor een belangrijk deel doordat de voorgenomen formatie-uitbreiding pas in de loop van het jaar heeft plaatsgevonden in plaats van gelijk vanaf 1 januari. Onder de post Kosten uitbesteed werk zijn de toegerekende projectkosten opgenomen van de 6 koopwoningen in blok A van de Brinkstraat, die wij in 2013 hebben verkocht. Voor 2013 was € 1,2 mln. begroot en de realisatie is uitgekomen op € 1,0 mln. In de eerste plaats komt dit doordat we, zoals eerder aangegeven, zes in plaats van de begrote zeven woningen hebben verkocht. Daarnaast was als verkoopbevorderende maatregel een vergoeding voor de inrichting van € 20.000 per woning ingerekend. Van deze vergoeding is bij de laatste vier woningen geen gebruik gemaakt, omdat deze aan een vastgoedbelegger zijn verkocht. De gerealiseerde overige bedrijfslasten zijn € 130.000 lager dan begroot. Dit komt met name doordat wij een hogere sectorspecifieke heffing hadden begroot dan feitelijk is gerealiseerd (€ 527.000 respectievelijk € 429.000). De hogere verhuurderheffing dan begroot wordt volledig gecompenseerd door lagere directe exploitatiekosten (in lijn met de lagere opbrengst vergoedingen). Financiële baten en lasten Per saldo hebben we € 155.000 minder aan financiële lasten gerealiseerd dan was begroot. Ten eerste komt dit door hogere rentebaten dan begroot met name door de heffingsrente (€ 54.000) die wij van de belastingdienst ontvingen inzake aangiften vennootschapsbelasting van voorgaande boekjaren. Ten tweede zijn de gerealiseerde rentelasten op de leningen van kredietinstellingen € 94.000 lager dan begroot doordat in 2013 drie leningen een renteconversies hebben ondergaan. De rente van deze leningen varieert na conversie van 1,76% tot 2,88% terwijl in de begroting was gerekend met 5,25%.
Jaarverslag 2013
37
Belastingen Aan vennootschapsbelasting is € 14.000 bate begroot, maar de realisatie is uitgekomen op € 24.000 last. De last in de jaarrekening heeft betrekking op het saldo van de dotatie aan een actieve belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare verliezen en de dotatie aan een passieve belastinglatentie die is ontstaan doordat in 2013 het vastgoed in exploitatie fiscaal is afgewaardeerd naar lagere WOZ. In de jaarrekening 2012 was al rekening gehouden met een fiscale afwaardering naar lagere WOZ, maar deze is uiteindelijk niet in de definitieve aangifte vennootschapsbelasting 2012 verwerkt. Wegens de grote fiscale onzekerheden omtrent een dergelijke afwaardering is de inzet van deze fiscale faciliteit een jaar doorgeschoven. Als gevolg van de toegepaste afwaardering is de belastingdruk over 2013 nihil. Waarde van ons bezit Als we kijken naar de waarde van ons bezit, kan dat op verschillende wijzen worden gepresenteerd. Zoals in onderstaande tabel is te zien, is de boekwaarde beduidend lager dan de actuele waarde en ligt de actuele waarde weer ver onder de WOZ-waarde.
Boekwaarde huurwoningen - sociaal vastgoed - commercieel vastgoed Actuele waarde huurwoningen 1) - sociaal vastgoed (bedrijfswaarde) - commercieel vastgoed (marktwaarde) WOZ-waarde huurwoningen - sociaal vastgoed - commercieel vastgoed
31-12-2013 31-12-2012 31-12-2011 65,9 66,1 64,3 60,8 63,0 61,1 5,1 3,1 3,2 116,6 115,2 103,2 109,0 110,3 7,6 4,9 323,4 329,3 341 315,8 324,3 7,6 5,0
Bedragen in € mln. 1)
De actuele waarde van de huurwoningen ultimo 2011 is gebaseerd op de bedrijfswaarde, exclusief restwaarde grond.
De actuele waarde ligt eind 2013 op vrijwel hetzelfde niveau als eind 2012. De toename in de totale actuele waarde als gevolg van de oplevering van 39 nieuwbouwwoningen wordt teniet gedaan door de afname in de totale actuele waarde als gevolg van het inrekenen van de verhuurderheffing. De afname van de WOZ-waarde 2013 ten opzichte van 2012 komt door de algemene economische omstandigheden en het effect daarvan op de woningmarkt. De gemiddelde WOZ-waarde per woning is in het afgelopen jaar met ruim 4% gedaald. Dit betekent dat de totale WOZ-waarde is gedaald, ondanks de toevoeging van nieuwe woningen. Corporatie in Perspectief Jaarlijks brengt het CFV de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ uit. Hiermee kan eenvoudig een beeld worden verkregen van enkele belangrijke kengetallen en hoe deze zich verhouden tot andere corporaties. Uit de rapportages 2013 en 2012, die zijn gebaseerd op cijfers van respectievelijk 2012 en 2011, zijn de volgende gegevens ontleend:
Jaarverslag 2013
38
2012 Regio
Netto kasstroom per vhe Rentedekkingsgraad Financiering per vhe Gemiddelde rentelasten Netto bedrijfslasten per vhe
2011 Regio
Woningstichting Landelijk Woningstichting Landelijk Putten Putten € 1.769 € 1.395 € 1.207 € 1.291 € 1.190 € 1.071 2,5 2,2 1,8 2,2 2 1,8 € 27.267 € 28.492 € 34.298 € 27.603 € 27.753 € 31.673 4,16% 4,34% 4,19% 4,27% 4,37% 4,17% € 880 € 1.269 € 1.296 € 919 € 1.237 € 1.299
In bovenstaande tabel valt op dat Woningstichting Putten in 2012 ten opzichte van 2011 een veel hogere netto kasstroom per vhe heeft, terwijl deze in de regio en landelijk veel minder zijn gestegen. De netto kasstroom per vhe is bij ons in 2012 opmerkelijk hoger dan in 2011 doordat in 2012 de onderhoudslasten € 0,4 mln lager zijn, de huuropbrengst € 0,7 mln hoger is en er € 2,3 mln hogere opbrengsten uit verkoop van onroerende zaken zijn. De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Gezien de hiervoor genoemde ontwikkelingen in de netto kasstroom en de financiering is de rentedekkingsgraad in 2012 bij Woningstichting Putten hoger dan in 2011. De rentedekkingsgraad ligt nog steeds boven het gemiddelde van de regio en het landelijk gemiddelde. De gemiddelde rentelasten van de leningenportefeuille zijn zowel in Putten als in de regio in 2012 gedaald vergeleken met 2011. Landelijk zijn deze iets gestegen. Opnieuw zijn de netto bedrijfslasten per woning gedaald. Dit alles draagt bij aan de goede financiële positie van Woningstichting Putten.
5.2 Financiële continuïteit Bij het realiseren van de strategische doelen streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Naast intern toezicht hierop is sprake van extern toezicht door BZK, WSW en het CFV. 5.2.1 Externe beoordeling Oordeelsbrief BZK Van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) hebben wij in november 2013 de Oordeelsbrief over het verslagjaar 2012 ontvangen. In deze brief spreekt de minister zijn oordeel uit over de mate waarin wet- en regelgeving is nageleefd met hierin speciale aandacht op het gebied van activiteiten in het buitenland, sponsoring, leningen en toewijzingen. Voor het oordeel over de financiële positie van de corporatie verwijst hij naar de Toezichtsbrief 2013 van het CFV. Voorafgaand op de beoordeling heeft de Minister een drietal algemene opmerkingen gemaakt. In de eerste plaats wijst hij erop dat corporaties niet meer dan 0,3 promille van het balanstotaal mogen aanwenden voor financiële steun in het buitenland. In de tweede plaats geeft hij aan dat sponsoring omwille van naamsbekendheid niet is toegestaan evenals meerjarige sponsorovereenkomsten. In de derde plaats geeft hij aan dat corporaties niet mogen bankieren, dus geen geld mogen aantrekken of vrijmaken uit de eigen bedrijfsreserve om aan derden uit te lenen. Jaarverslag 2013
39
Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving vermeldt de Minister dat wij voldoen aan de staatssteunregeling omdat de toewijzingen van woningen met een maandhuur tot € 664,66 voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 34.085. Centraal Fonds Volkshuisvesting Het CFV heeft eind oktober 2013 de Toezichtsbrief 2013 gestuurd. Op basis van de dPi 2012 (prognosegegevens 2013-2017), de dVi 2012 (de verantwoordingsinformatie) en andere informatie heeft het CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtsterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit. De terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De conclusies zijn: 1. Beoordeling: Het uitgevoerde bureauonderzoek geeft het CFV op dit moment geen aanleiding tot opmerkingen of nader onderzoek. 2. Interventies: De hiervoor geschreven beoordeling geeft het CFV geen aanleiding tot het doen van interventies. In de Toezichtsbrief 2013 wordt een overzicht gegeven van diverse kengetallen. Daarnaast wordt een oordeel over de solvabiliteit gegeven. Hierbij wordt beoordeeld of de corporatie financieel gezien in staat is haar bestaande woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoop. Het solvabiliteitsoordeel 2012 is gebaseerd op onze vermogenspositie op balansdatum 31 december 2012. Het CFV concludeert op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie 2012 dat het vermogen op 31 december 2012 groter is dan het voor onze corporatie minimaal noodzakelijke volkshuisvestelijke vermogen op basis van de risico-inschatting inclusief vpb-beklemming (35,9% ten opzichte van 12,6%). Dit leidt tot het oordeel ‘geen solvabiliteitsrisico op korte termijn’. Indien het verschil tussen het volkshuisvestelijk vermogen en het berekende risicobedrag minder dan 10% van het balanstotaal bedraagt, wordt aanvullend bezien of de marktwaarde van het bezit meer dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Deze zogenaamde marktwaardetoets moet aan het licht brengen of in geval van nood de te verwachten verkoopopbrengsten van delen van het woningbezit in voldoende mate als vangnet kunnen fungeren. De verhouding tussen marktwaarde en bedrijfswaarde bedraagt bij ons 236,1%, dus ook op basis van de marktwaardetoets is ons vermogen voldoende. In de Toezichtsbrief 2013 wordt ook ingegaan op de continuïteit van de organisatie. Hierbij wordt beoordeeld of de voorgenomen activiteiten van de corporatie in de prognoseperiode passen bij de vermogenspositie. Hiervoor wordt het volkshuisvestelijk vermogen na het derde prognosejaar (2015) en aan het einde van de prognoseperiode (2017) berekend. De voorgenomen investeringen zijn geplaatst in het kader van de beoordeling van het CFV. Voor zowel eind 2015 als 2017 is zijn er geen indicaties voor continuïteitsrisico’s. Het CFV berekent dat de verhouding marktwaarde versus volkshuisvestelijke exploitatiewaarde eind 2015 166% is en eind 2017 143%. De onderstaande gegevens zijn ontleend aan de bij dit oordeel horende rapportage.
Jaarverslag 2013
40
Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2015 Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2017(incl. meerjarenbegroting) Ondergrens ultimo 2015 (risico plus vpb beklemming) Ondergrens ultimo 2017 (risico plus vpb beklemming)
Vermogen € 29,3 mln € 32,8 mln € 12,8 mln € 18,8 mln
% balanstotaal 31,5 35,1 13,7 18,8
Ons volkshuisvestelijk vermogen ligt boven het vereiste minimum. Uit de rapportage ‘Corporatie in Perspectief’ 2013 van het CFV, die gebaseerd is op cijfers van 2012, blijkt dat ons volkshuisvestelijk vermogen lager is dan bij de referentie corporaties maar hoger is dan het landelijke gemiddelde.
Volkshuisvestelijk vermogen eind 2012 per vhe Volkshuisvestelijk vermogen eind 2017 per vhe
Woningstichting Regio Putten € 16.450 € 17.614 € 16.913 € 18.305
Landelijk € 13.077 € 15.712
Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW is geen toezichtsorgaan, maar zorgt ervoor dat woningcorporaties tegen gunstige rentetarieven geld kunnen lenen. Dit gebeurt door garanties te verstrekken aan financiers (borging). Het WSW doet dat op basis van een onderlinge garantiestelling van corporaties met achtervang van de overheid. Het WSW monitort actief risico’s om vast te stellen of corporaties aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Meer dan voorheen legt het WSW in haar nieuwe strategie de nadruk op risicomanagement. Objectieve risicobeoordeling en –beheersing van het businessmodel en de financiële situatie van een woningcorporatie is dan ook de kern van het beleid van het WSW. Met de aangescherpte risicostrategie, risicobeoordeling en de daaraan gekoppelde beheersmaatregelen wil het WSW bereiken dat een corporatie op een zodanige wijze handelt dat de kans dat deze corporatie in de problemen komt, vermindert. Het WSW beoordeelt jaarlijks de Business Risk en Financial Risk van iedere deelnemer. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes omtrent vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s, en specifiek de financiering. WSW brengt de Business Risks van een corporatie in kaart door middel van 24 kwalitatieve vragen. Bij de Financial Risk wordt gekeken naar de korte en lange termijn kasstromen, de balans en het onderpand van een corporatie. Het WSW gaat hierbij uit van de volgende vijf financiële beoordelingsratio’s: 1. Interest Coverage Ratio; 2. Debt Service Coverage Ratio; 3. Loan to Value (LTV); 4. Solvabiliteitsratio; 5. Dekkingsratio.
Jaarverslag 2013
41
Interest Coverage Ratio (ICR) Voor de beoordeling van de financiële continuïteit is het belangrijk om te weten of Woningstichting Putten in staat is de toekomstige financieringslasten uit de operationele kasstromen (exploitatie) te kunnen voldoen. Hiervoor wordt ICR gebruikt. Het WSW hanteert een norm voor de ICR van minimaal 1,4. Toetsing van onze kasstromen aan deze norm geeft het onderstaande resultaat. Realisatie (dVi) 2010 Kasstroom uit operationele activiteiten
2011
Prognose (dPi)
2012
2014
2015
2016
2017
2018
3.927
2.516
3.510
2.799
2.408
2.372
2.535
69
72
99
2
2
2
9
32
Bij: Renteuitgaven
1.475
2.021
2.261
2.122
2.205
2.409
2.593
2.538
Kasstroom vóór renteontvangsten en -uitgaven
5.333
4.465
5.672
4.919
4.611
4.779
5.119
5.795
3,62
2,21
2,51
2,32
2,09
1,98
1,97
2,28
Af: Renteontvangsten
Jaarlijkse ICR
Gewogen kasstroom vóór renteontvangsten en -uitgaven
5.157
4.894
Gewogen renteuitgaven
1.919
2.292
2,69
2,14
Gemiddelde ICR
3.289
De gerealiseerde ICR in 2013 ontbreekt in bovenstaande berekening. Op basis van de jaarrekening blijkt de volgende ICR voor verslagjaar 2013: Kasstroom uit operationele activiteiten Af: Renteontvangsten Bij: Renteuitgaven Kasstroom voor renteontvangsten en -uitgaven ICR
2013 4.246 76 2.189 6.359 2,9
Zowel de gerealiseerde ICR als geprognosticeerde ICR liggen ruim boven het door het WSW gestelde minimum van 1,4. Debt Service Coverage Ratio De DSCR of aflossingsverdiencapaciteit geeft aan in hoeverre Woningstichting Putten in staat is om uit de operationele kasstromen niet alleen de financieringslasten te betalen, maar ook de aflossing van de financiering. Uit de meerjarenprognose blijkt dat de gerealiseerde DSCR 1,7 bedraagt, en de geprognosticeerde DSCR 1,75. Zowel de gerealiseerde als de geprognosticeerde DSCR liggen ruim boven het door het WSW gestelde minimum van 1,0. Loan to value Als indicator voor de kasstromen op lange termijn wordt onder meer de Loan to Value (LTV) gebruikt. De LTV geeft de lange termijn verdiencapaciteit van de voorraad (bedrijfswaarde) weer ten opzichte van het vreemd vermogen. Het WSW hanteert een norm voor de LTV van maximaal 75%. De LTV heeft zich de afgelopen twee jaren als volgt ontwikkeld:
Jaarverslag 2013
42
Langlopende schulden Kortlopende schulden Totaal vreemd vermogen t.b.v. berekening LTV
2012 52.885 1.409 54.294
2013 51.401 1.483 52.884
Bedrijfswaarde vastgoed in exploitatie
112.365
114.264
48%
47%
Loan to Value
De LTV ligt daarmee ruim onder het gestelde maximum van 75%. Solvabiliteit Met de solvabiliteit wordt aangegeven in hoeverre een onderneming in staat is de financiële verplichtingen (betalingen) aan verschaffers van vreemd vermogen (leningen) kan nakomen met behulp van alle activa. Het WSW hanteert een norm voor de solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde van minimaal 20%. In 2013 was sprake van een solvabiliteit op basis van de bedrijfswaarde van 51%. Dekkingsratio/onderpand De dekkingsratio geeft de verhouding weer tussen het schuldrestant van de door het WSW geborgde leningen en de WOZ waarde van het ingebrachte onderpand. Het WSW hanteert als norm voor de dekkingsratio maximaal 50%.Eind 2013 is sprake van een dekkingsratio van 14%. Faciliteringsvolume De bovenstaande financiële beoordelingscriteria zijn bepalend bij de hoogte van het faciliteringsvolume dat het WSW wil verstrekken. Het faciliteringsvolume geeft aan hoeveel leningen Woningstichting Putten de komende drie jaar onder borging van het WSW kan aantrekken voor de financiering van borgbare onroerende zaken en herfinanciering van bestaande leningen. Dit wordt gekoppeld aan de benodigde financiering op basis van de begroting van de corporatie. Eerder heeft het WSW op basis van de begroting 2013 het faciliteringsvolume voor de jaren 2013 tot en met 2015 bepaald. Het faciliteringsvolume is per 17 december 2013 vastgesteld op € 11,6 mln. Dit faciliteringsvolume is nog bepaald op grond van de oude criteria ten aanzien van de financiële continuïteit, zoals de 2% aflossingsfictie. Voor 1 februari 2014 heeft het WSW de nieuwe prognoses op basis van de financiële meerjarenbegroting 2014-2023 van ons ontvangen. Het WSW zal het nieuwe faciliteringsvolume daar op afstemmen. De totale leningenportefeuille van Woningstichting Putten bedraagt eind 2013 € 52,9 mln. Daarvan is sinds 2009 € 16,9 mln. geborgd door het WSW. De leningen die voor deze datum zijn afgesloten, zijn geborgd door de Gemeente Putten. Conclusies ten aanzien van de externe beoordeling Er zijn geen knelpunten te verwachten ten aanzien van de financiële continuïteit. De solvabiliteit en de continuïteit zijn in de ogen van het CFV goed gewaarborgd. De meerjarencijfers voldoen aan de vijf financiële beoordelingscriteria van het WSW. Hierdoor kan het benodigde faciliteringsvolume voor de borging van nieuwe leningen worden verkregen.
Jaarverslag 2013
43
5.2.2 Interne beoordeling Meerjarenprognose Voor de jaren tot en met 2016 heeft Woningstichting Putten nog bijna € 17 mln. aan investeringen in nieuwbouw gepland staan. Deze investeringen zijn opgenomen en doorgerekend in de financiële meerjarenbegroting. Vanzelfsprekend zijn nieuwbouwprojecten met de nodige onzekerheden omgeven, maar de ingerekende projecten zijn allemaal zogenaamde harde projecten. Naast nieuwbouw zijn de onderhoudsuitgaven en verbeteringen ingerekend, waarbij rekening is gehouden met de benodigde energiemaatregelen die nodig zijn om ons woningbezit minimaal te laten voldoen aan label C of ten behoeve van comfortverbetering. Gezien de grote (wettelijke) onzekerheden rondom de huursombenadering zijn wij voor de totale restant levensduur uitgegaan van de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals deze voor 2013 en 2014 geldt. De huren worden hierbij allemaal afgetopt op de streefhuur van 65% van de maximaal toegestane huur of lagere huurtoeslaggrens. In onze meerjarenbegroting is geen rekening gehouden met het voorstel de WOZ-waarde van een woning mee te lagen wegen in het WWS-puntensysteem. Met ingang van 1 januari 2013 kan het CFV maximaal 5% in plaats van maximaal 1% van de jaarhuuromzet aan saneringssteun heffen. Wij hebben in onze begroting de heffingspercentages/ tarieven aangehouden die Corpodata op haar site heeft gepubliceerd ten behoeve van de dPi. Daarnaast moeten we vanaf 2013 een verhuurderheffing betalen voor iedere sociale huurwoning die wij bezitten. De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde. Voor de jaarlijkse tarieven van de verhuurderheffing hebben we aangesloten bij de door Corpodata opgegeven tarieven ten behoeve van de dPi. We hebben nog 53 woningen aangewezen voor verkoop. Omdat we afhankelijk zijn van huuropzeggingen om ze te kunnen verkopen, zijn we in de begroting uitgegaan van twee woningverkopen per jaar. Tenslotte is in de begroting ten aanzien van de post vennootschapsbelasting er, voorzichtigheidshalve, voor gekozen om vanaf 2012 gebruik te maken van de mogelijkheid tot het vormen van een fiscale onderhoudsvoorziening in plaats van afwaardering naar lagere WOZ-waarde. De toepassing van de fiscale onderhoudsvoorziening vanaf 2012 leidt tot uitstel van belastingbetaling tot 2015. Volledigheidshalve wordt hier opgemerkt dat in de definitieve aangifte vennootschapsbelasting 2012, die vóór 1 mei 2014 is ingediend, uiteindelijk niet voor toepassing van een onderhoudsvoorziening is gekozen. Gezien de grote fiscale onzekerheden omtrent de toepassing van de afwaardering naar lagere WOZ-waarde van het onroerend goed in exploitatie is dit eveneens niet in de aangifte 2012 verwerkt. Bij de aangifte 2013 zal wederom de toepassing van beide fiscale faciliteiten worden afgewogen. In de jaarrekening 2013 zijn we er vanuit gegaan dat bij de aangifte 2013 voor de fiscale afwaardering wordt gekozen. Vorenstaande aannames leiden voor de komende vijf jaar tot de volgende kasstroomprognoses:
Jaarverslag 2013
44
Ontvangsten Uitgaven Operationele kasstroom
2014 11.329 -8.530 2.799
2015 12.010 -9.603 2.407
2016 12.662 -10.289 2.373
2017 13.560 -11.025 2.535
2018 14.072 -10.785 3.287
Investeringen Verkopen Investeringskasstroom
-6.917 692 -6.225
-6.102 332 -5.770
-4.402 302 -4.100
-65 301 236
-75 311 236
Financieringskasstroom
3.426
3.363
1.727
-1.574
-1.605
-
-
-
1.197
1.918
Netto kasstroom Bedragen x € 1.000
Dat in drie jaren de netto kasstroom nihil is, komt doordat wij sturen op een positieve stand van de liquide middelen. Wanneer dit niet het geval is, wordt het tekort aangezuiverd. Scenario’s Er is een scenario op de basisbegroting doorgerekend, waarbij meer nieuwbouw (totaal 67 eenheden) aan de plannen toe zijn gevoegd. De nieuwbouwaantallen sociale huur zijn hierbij conform de woonvisie. Bij de doorrekening van dit scenario is gebleken dat Woningstichting Putten naar verwachting op alle financiële beoordelingscriteria van het WSW positief zal blijven scoren. Dit betekent dat wij op deze punten geen problemen ervaren bij het aantrekken van nieuwe financieringen c.q. herfinancieringen van de bestaande leningportefeuille onder borgstelling van het WSW. Dit jaar is geen slecht weer scenario op de basis meerjarenbegroting opgesteld, omdat in de basisbegroting: - De verkoop van slechts 2 bestaande woningen per jaar is ingerekend. Voor de verkoop zijn we afhankelijk van de zittende huurders, te weten de wil om te kopen of opzegging van het huurcontract, waardoor het daadwerkelijk aantal te verkopen woningen moeilijk dan wel niet door ons is te beïnvloeden. Het ingerekende aantal verkopen per jaar is voorzichtig en de impact is daarmee gering als de verkopen tegen vallen. - Geen nieuwbouw koop meer voorkomt. - De verhuurderheffing al voor de gehele levensduur van het bezit is ingerekend. - Bij de vennootschapsbelasting al rekening is gehouden met de mogelijkheid dat de belastingdienst niet akkoord gaat met een afwaardering naar lagere WOZ in 2012 over de jaren 2009 t/m 2012. - De lange termijnrente is gesteld op 5,25% en daar al een flinke opslag op zit ten opzichte van het huidige rentetarief (circa 2,7%). Conclusies ten aanzien van de interne beoordeling Bij de interne beoordeling van de meerjarencijfers is aangesloten bij de vijf financiële beoordelingscriteria zoals deze door het WSW worden gehanteerd. Er zijn geen knelpunten te verwachten ten aanzien van de financiële continuïteit. Evenwel brengt de toekomst de sector in financieel zwaar weer. Er blijft sprake van veel onzekerheid ten aanzien van de ontwikkelingen op dit gebied. Het is belangrijk om de ontwikkelingen goed te volgen en tijdig de nodige maatregelen te nemen om de financiële positie niet in gevaar te laten komen. Jaarverslag 2013
45
6. RISICOMANAGEMENT Risicomanagement wordt in de corporatiesector steeds belangrijker. Het bestuur van Woningstichting Putten is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings- en controlesystemen, voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Onder begeleiding van het Nederlands Adviesbureau Risicomanagement is dit thema in een bijeenkomst met de RvC bediscussieerd. De volgende aspecten zijn benoemd als belangrijkste risico’s bij het realiseren van onze doelstellingen: 1. Marktontwikkelingen 2. Projectontwikkeling/grondposities 3. Financiën/renterisico 4. Kwaliteit medewerkers 5. Besluitvorming Ook onverwacht politiek ingrijpen als gevolg van wijzigingen in wet- en regelgeving kan een grote invloed hebben op onze financiële positie. Hierop zijn onze sturingsmogelijkheden beperkt. Bij de discussie over het ondernemingsplan zijn ook de sterke en zwakke kanten van de eigen organisatie in kaart gebracht en de kansen en bedreigingen die vanuit de omgeving op ons afkomen. Hieruit zijn impliciet een aantal risico’s (en kansen) naar voren gekomen waarmee wij bij onze beleidskeuzen rekening hebben gehouden. In 2013 is in de periodieke rapportages en bij voorgenomen investeringsbeslissingen dieper ingegaan op de mogelijke risico’s.
6.1. Marktontwikkelingen Marktontwikkelingen vormen een risico als door het niet goed aansluiten van aanbod op de vraag er structurele leegstand zou ontstaan. Op diverse manieren houden wij zicht op deze marktontwikkelingen. Belangrijk daarbij is de te verwachten bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Deze is in 2013 opnieuw in kaart gebracht bij het regionale woningmarktonderzoek op basis van Woon 2012. Uit dit onderzoek blijkt er nog steeds vraag te zijn naar huurwoningen, maar deze is duidelijk beperkter dan enkele jaren geleden. Het huidige aanbod aan eengezinshuurwoningen zou in principe voldoende moeten zijn om aan de toekomstige vraag tegemoet te komen. Toch zien wij dit nog niet in de praktijk. Er komen nog steeds veel reacties van woningzoekenden binnen op eengezinswoningen. De vraag naar appartementen in de huursector blijkt volgens Woon 2012 duidelijk aanwezig. Toch zagen we dit niet altijd in 2013 bij de verhuur van seniorenappartementen. Dit is ook veroorzaakt doordat er de laatste jaren veel aanbod voor ouderen op de markt is gekomen. Om een goede inschatting te maken van de behoefte aan de nieuwbouwappartementen bij De Schauw is eind 2013 een behoeftepeiling uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er veel ouderen belangstelling hebben voor deze appartementen. Het afzetrisico en daarmee het risico op huurderving wordt hierdoor verkleind. Gelet op de huidige grote vraag naar betaalbare woonruimte zijn de risico’s op structurele leegstand in Putten vooralsnog zeer beperkt.
Jaarverslag 2013
46
Wij monitoren de vraag van onze klanten naar onze producten om tijdig te kunnen anticiperen op veranderende behoeften. De kans op het aanbieden van typen woningen waaraan de klant geen behoefte heeft, wordt daarmee verkleind en leegstand voorkomen. Zowel bij nieuwbouw als bij transformatie van ons huidige bezit liggen hier risico’s maar ook kansen. In ons ondernemingsplan hebben we bepaald dat we het aanbod van nultredenwoningen en levensloopbestendige woningen gaan vergroten, door middel van transformatie van ons bezit, met name op inbreidingslocaties. Daarnaast hebben we, conform het KWP, als norm gesteld dat minimaal 88% van de nieuwbouw bestaat uit nultredenwoningen. Ten aanzien van maatschappelijk onroerend goed (zoals woonvoorzieningen voor verstandelijk en/of lichamelijk beperkten) bestaat een verhoogd risico op leegstand in verband met wijzigende politieke beslissingen. In het ondernemingplan hebben we, uitgaande van de ophanden zijnde scheiding van wonen en zorg, gedefinieerd dat we bij het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed zullen kiezen voor realisatie van zelfstandig te verhuren appartementen. Het project blok E aan de Brinkstraat is gelet hierop herontwikkeld tot zelfstandig te verhuren appartementen. In 2013 is immers gebleken dat de zorgorganisatie niet meer in het project wil participeren. Met deze herontwikkeling is het risico op leegstand verkleind. Wat ons betreft zijn er alleen mogelijkheden tot uitbreiding van begeleid zelfstandig wonen op verzoek van een specifieke cliëntengroep. Gezien de huidige marktomstandigheden in de regio Putten zijn de risico’s in het kader van verkoopbaarheid van woningen de laatste jaren sterk toegenomen. Het verkoopbeleid van Woningstichting Putten is echter terughoudend. In de meerjarenbegroting wordt rekening gehouden met twee woningverkopen per jaar. In ons ondernemingsplan hebben we bovendien opgenomen dat we terughoudend zijn met de bouw van nieuwe koopwoningen in verband met verkooprisico’s en het benutten van nieuwbouwlocaties voor de bouw van huurwoningen ten behoeve van de gewenste transformatie van ons bezit.
6.2 Projectontwikkeling/grondposities Ten aanzien van grondposities gaat het voornamelijk om het risico dat niet kan worden voldaan aan afspraken met de gemeente over het bouwvolume (en type). Ook dit risico wordt getypeerd als woningmarktrisico. In 2013 waren de prestatieafspraken met de gemeente Putten voor de jaren 2012-2017 van kracht. Hierin zijn diverse afspraken gemaakt over (her/des) investeringen, kwaliteit bezit, leefbaarheid en zorg. De aantallen nieuw te bouwen woningen in de Woonvisie van de Gemeente Putten zijn te hoog ten opzichte van het beschikbare contingent van de provincie. De discussie naar aanleiding van de resultaten van Woon 2012 zal invloed hebben op de nog te bouwen nieuwbouwwoningen in de komende jaren. Grondverwerving wordt beperkt door overheidsregels ten aanzien van investeringen. Bovendien brengt het grote risico’s met zich mee als niet vaststaat dat er daadwerkelijk kan worden gebouwd. Er is in 2013 een koopovereenkomst gesloten met Zorggroep Noordwest Veluwe voor de bouw van 39 zorgappartementen naast het zorgcentrum De Schauw. Om de risico’s te beperken zijn is in de koopovereenkomst opgenomen dat de verkopende partij schone grond levert. Daarnaast wordt de grond pas geleverd nadat er een onherroepelijke omgevingsvergunning is verstrekt. Tenslotte zullen we Jaarverslag 2013
47
pas met de bouw starten als we voldoende zekerheid hebben over de reële afzetmogelijkheden (vraag uit de markt). De risico’s van projectontwikkeling kunnen worden beheerst door vooral heldere doelen te stellen en deze per fase te toetsen. Hiervoor biedt het investeringsstatuut een financieel kader. Verder wordt per fase in het ontwikkelproces aandacht besteed aan de mate waarin projecten bijdragen aan de gestelde doelen en welke risico’s erbij spelen. Het gesprek hierover met elkaar aangaan maakt iedereen bewust en verkleint de risico’s van verkeerde investeringsbeslissingen. Een ander risico dat speelt bij projectontwikkeling is de prijsvorming bij aanbesteding. In de huidige markt willen aannemers het werk zo graag verwerven, dat zij vaak laag inschrijven. Dit kan gevolgen hebben voor de kwaliteit van het gerealiseerde product. Een zorgvuldige aannemersselectie (met aandacht voor goed werkgeverschap) en goed toezicht tijdens de bouw verkleinen het risico van onvoldoende kwaliteit.
6.3 Financiën/renterisico Het renterisico is het risico dat de netto kasstroom van Woningstichting Putten wordt beïnvloed door schommelingen van de rente. De rentelasten over de leningenportefeuille vormen een belangrijk deel van de uitgaven van Woningstichting Putten. Zo werd over 2013 bijna € 2,2 mln. verantwoord aan rentelasten op een huuropbrengst van € 10,5 mln. Afgerond bedragen de rentelasten dus 21% van de huuropbrengsten. 6.3.1 Rente-exposure Naast de beweeglijkheid van de rente is de omvang van het renterisico afhankelijk van de omvang van het bedrag dat onder invloed staat van rentefluctuaties, dit wordt exposure genoemd. Onderstaande grafiek toont de rente-exposure in de jaren 2014 t/m 2023 van de bestaande leningenportefeuille. 10.000
8.000
6.000
eindaflossing renteconversie spreadherziening
4.000
wsw norm 2.000
0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Grafiek : Rente-exposure huidige leningenportefeuille 2014 – 2023 Jaarverslag 2013
48
Woningstichting Putten voldoet in de periode 2014-2023 voor wat betreft de huidige leningenportefeuille aan de WSW-norm inzake rente-exposure. Deze norm houdt in dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag ondergaan. In 2014, 2016 en in 2017 is sprake van een hoge rente-exposure als gevolg van een spreadherziening. Dit betekent dat de risico-opslag, als onderdeel van het totale rentepercentage, wordt herzien. Bij een renteconversie wordt de basisrente zelf herzien. Wanneer we de huidige leningenportefeuille verhogen met de toekomstige financieringsbehoefte op basis van onze meerjarenprognose, ontstaat het in onderstaande grafiek weergegeven beeld van de rente-exposure in de jaren 2014 t/m 2023. De WSW-norm in deze grafiek is de eerder genoemde norm dat jaarlijks maximaal 15% van het rentedragend vreemd vermogen rente-exposure mag ondergaan. Deze is hier gebaseerd op de bestaande leningenportefeuille exclusief aanvullende financieringsbehoefte. Dit betekent dat als wel met deze financieringsbehoefte rekening gehouden wordt, de WSW-norm hoger komt te liggen.
Grafiek: Renterisico exposure totale bedrijfsvoering 2014 - 2023
In de bovenstaande grafiek is goed te zien dat in het jaar 2014 een relatief groot renterisico ontstaat. Dit komt door de nieuwbouw in dat jaar van € 6,8 mln en door de spreadherziening van een lening van € 5 mln. Uit deze grafiek blijkt ook dat vanaf het jaar 2017 negatieve financieringsbehoeften ontstaan (liquiditeitsoverschotten) doordat er geen nieuwbouwprojecten zijn meegenomen.
6.3.2 Derivaten In 2012 zijn beleidsregels gepubliceerd inzake het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen. Ons treasurystatuut is aangepast aan deze nieuwe regels. In ons treasurystatuut hebben wij opgenomen dat het gebruik van derivaten slechts is toegestaan in situaties waarin sprake is van renterisico-reductie. Met andere woorden: derivaten mogen worden gehanteerd als defensief instrument. Er mogen uitsluitend financiële derivaten aangetrokken worden ter hedging van variabele leningen die voor of tegelijk met het moment van afsluiten van het derivatencontract zijn aangetrokken. De aan te trekken payer swaps mogen geen langere looptijd hebben dan het lopende jaar en de direct daarop volgende negen kalenderjaren. Het speculatief Jaarverslag 2013
49
gebruik van derivaten is te allen tijde verboden. Indien het renterisico gereduceerd kan worden op een meer ‘traditionele’ on-balancewijze (financiële transacties die in de balans worden opgenomen, bijvoorbeeld leningen met uitgestelde storting) geniet dit de voorkeur. Daarnaast hebben wij in het treasurystatuut beschreven dat rente-instrumenten worden afgesloten bij banken met minimaal een internationale AA-rating. Alvorens met een bepaalde bank een rente-instrument aan te gaan, zullen de wederzijdse verplichtingen die daaruit voortkomen geregeld worden in een speciaal daartoe af te sluiten contract. Tenslotte is door ons in het treasurystatuut vastgelegd dat voor het aangaan van derivatentransacties vooraf goedkeuring nodig is van de RvC. Voorafgaande aan het effectueren van de derivatentransactie is bovendien een advies van een extern deskundige noodzakelijk. Deze deskundige mag op geen enkele wijze betrokken zijn bij de partij die de transactie verschaft. Het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan maakt bij Woningstichting Putten onderdeel uit van de begroting, welke eveneens wordt vastgesteld door de RvC. Op 31 december 2013 beschikt Woningstichting Putten niet over derivaten.
6.4 Kwaliteit medewerkers Het succes van een organisatie wordt in belangrijke mate bepaald door de kwaliteit van de medewerkers. Kwaliteit wordt daarbij bepaald door onder meer kennis, integriteit en betrokkenheid. Door steeds veranderende regelgeving moet het kennisniveau van de medewerkers up-to-date blijven om zo schade door verkeerde beslissingen te voorkomen. In 2013 is er in totaal € 42.000 aan opleidingen besteed. Zo heeft er een gezamenlijke training met de afdelingen Vastgoed en Woondiensten plaatsgevonden, waarbij signalen van klanten beter op waarde kunnen worden geschat. Het MT heeft onder externe begeleiding gesproken over het thema ‘Verdraaide Organisaties’ en hoe we het ontstaan daarvan kunnen voorkomen. Daar waar intern onvoldoende expertise aanwezig is, huren we externe deskundigen in. Dit is in 2013 met name op fiscaal gebied gebeurd. Om de integriteit van de medewerkers te bewaken is binnen Woningstichting Putten een Integriteitsbeleid opgesteld. De nieuwe medewerkers hebben deze gedragscode ontvangen bij indiensttreding en zich geconformeerd aan de inhoud. In de plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken is expliciet het thema integriteit aan de orde gesteld. Betrokkenheid is mede gewaarborgd door het feit dat Woningstichting Putten een kleine organisatie is in een lokale omgeving. Mede hierdoor is de aanspreekbaarheid van individuele medewerkers groot.
6.5 Besluitvorming Het gaat hierbij voornamelijk om de mogelijke risico’s van onvoldoende sturing van de organisatie op basis van de beschikbare informatie en het niet tijdig monitoren van het bereiken van de gestelde doelen. Woningstichting Putten bevindt zich in een omgeving waarin veel gebeurt op het gebied van wet- en regelgeving. Dit verhoogt het belang van een adequate planning- en controlcyclus, die tevens regelmatig dient te worden aangepast aan de actuele ontwikkelingen. Onze beheersingsmaatregelen bestaan uit: - ondernemingsplan; Jaarverslag 2013
50
- (financiële) meerjarenbegroting; - maandelijkse budgetrapportage; - viermaandelijkse managementrapportage; - procuratieregeling; - investeringsstatuut. De managementrapportage is in 2013 aangepast aan de doelen uit het ondernemingsplan, met daarbij een waardering in kleur van de bereikte resultaten. Hierdoor wordt er in één oogopslag helder waar zich knelpunten ten opzichte van de voorgenomen doelen voordoen. In 2013 is het investeringsstatuut aangepast. Voortaan wordt bij iedere volgende fase van een investering op overzichtelijke wijze in beeld gebracht op welke wijze het project bijdraagt aan de gestelde doelen uit het ondernemingsplan en wordt aangegeven in hoeverre het project voldoet aan de rendementseisen uit het investeringsstatuut. Bij afwijkende besluitvorming is goedkeuring door de RvC vereist. Hiermee wordt de kwaliteit van de besluitvorming vergroot en de risico’s op verkeerde besluitvorming verkleind.
Jaarverslag 2013
51
7 TOEKOMST De wereld om ons heen verandert snel. De concept-Herzieningswet en de nouvelle die daarop is gebaseerd beperken het werkdomein van woningcorporaties aanzienlijk. De focus komt sterk te liggen op de primaire kerntaak: het huisvesten van mensen met de smalle beurs. Allerlei andere werkterreinen, zoals leefbaarheid en de huisvesting van middeninkomens, worden niet meer als kerntaak van de corporatie gezien. De financiering hiervan wordt niet langer geborgd door het WSW. Het toezicht zal op een andere wijze georganiseerd worden. De rol van de gemeente op het corporatiebeleid wordt sterker. De verhuurderheffing en de saneringsheffing leggen een groot beslag op de kasstromen. Hiertegenover staat weliswaar meer ruimte in het huurbeleid, maar dit heeft gevolgen voor de betaalbaarheid voor de doelgroep voor wie wij werkzaam zijn. Om de kosten te beperken, is een efficiencyslag gaande in de sector. Daarnaast zullen er meer woningverkopen gaan plaatsvinden, waardoor de huursector als geheel kleiner wordt. De parlementaire enquête naar het functioneren van de corporatiesector die in 2014 wordt afgerond, zal zijn sporen nalaten. De legitimiteit van de sector staat al met al sterk onder druk. Ondanks het bovenstaande hebben wij de verwachting dat wij de zaken kunnen realiseren zoals wij ons hadden voorgenomen in het ondernemingsplan 2013-2017 ten aanzien van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. We hadden daarin al in zekere zin geanticipeerd op de komende wet- en regelgeving en scheiding in Daeb/niet-Daeb activiteiten. Onze focus lag al sterk op de voorraad tot de maximale Daeb-grens. Uit Woon 2012 is gebleken dat de voorraad sociale huurwoningen in Putten op termijn kleiner kan worden, met name waar het eengezinswoningen betreft. De voorkeur van veel woningzoekenden ligt in Putten bij een koopwoning. In de praktijk merken we nog maar heel weinig van een ruimer wordende huurwoningmarkt. Veel van onze woningen worden bewoond door mensen met een hoger inkomen, waardoor deze niet beschikbaar zijn voor lagere inkomensgroepen. Bovendien groeit het aantal huishoudens de komende jaren nog. Dit in tegenstelling tot andere gebieden in Gelderland waar de krimp is ingezet. Het toekomstige huurbeleid kan ertoe leiden dat de mensen met hogere inkomens verhuizen naar een woning in de koopsector. Dit vergroot de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroep. In de jaren 2014-2016 leveren we nog ruim 100 nieuwe woningen op. Doordat er ook een aantal woningen worden gesloopt, breiden wij ons bezit per saldo uit met een kleine 60 sociale huurwoningen. Dit doen wij via de toevoeging van toekomstbestendige woningtypen. Volgens de Woonvisie zou daar bovenop tot 2020 nog een aantal van circa 70 sociale huurwoningen moeten worden gerealiseerd. Helaas biedt de huidige KWP-afspraak binnen de regio Noord-Veluwe hiervoor geen ruimte. In 2014 wordt op basis van Woon 2012 en de regionale woonvisie die op basis hiervan is geschreven, opnieuw gesproken over de verdeling van de nieuwbouwaantallen in de regio. Dat hierin ook een deel sociale huurwoningen (met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens) is opgenomen, staat buiten kijf. Een en ander moet geconcretiseerd worden in een nieuwe gemeentelijke Woonvisie en nieuwe prestatieafspraken. Als wij deze sociale nieuwbouw realiseren, kunnen wij concreet invulling geven aan onze maatschappelijke taak om betaalbare huisvesting te bieden aan mensen met de smalle beurs. Gelet op
Jaarverslag 2013
52
de extramuralisering en de scheiding van wonen en zorg is dit vooral in woningtypen waar mensen ook op oudere leeftijd lang zelfstandig kunnen wonen.
Jaarverslag 2013
53
8 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN OVER 2013 Inleiding In 2013 is de financiële druk op woningcorporaties in Nederland verder genomen. Begin 2013 hebben partijen in de Tweede Kamer het Woonakkoord gesloten. De verhuurderheffing die al in het regeerakkoord was afgesproken, is weliswaar iets verzacht, maar heeft nog steeds grote consequenties voor de financiële toekomst van de sector. In de concept-novelle van de Herzieningswet, waarin het taakveld van corporaties wordt geregeld, werd het werkterrein van de corporatiesector fors ingeperkt. Niet-daeb-activiteiten zouden juridisch volledig moeten worden gescheiden van de corporatie. Tussen Aedes en de Minister zijn afspraken gemaakt die deze inperking zouden moeten verzachten. Dit in ruil voor het beëindigen van het verzet tegen de verhuurderheffing gedurende deze kabinetsperiode. In de novelle die begin 2014 ter consultatie is voorgelegd, komen deze afspraken echter niet terug. Feitelijk wordt het onmogelijk om niet-daeb-activiteiten binnen de corporatie uit te voeren. De sector is het hier niet mee eens en benadrukt het belang van investeringen van corporaties in niet-daeb-activiteiten waar de markt het laat liggen, zoals in herstructurerings- en krimpgebieden. De discussie hierover is nog in volle gang. Ook de uitkomst van de parlementaire enquête, die in het najaar van 2014 wordt verwacht, zal hierop van invloed zijn. Extern toezicht De grotere financiële druk op de sector leidt ook tot veranderingen in het externe toezicht. Het financieel toezicht is verscherpt en verbreed, zowel door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) als door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Er zijn nieuwe beoordelingscriteria door het WSW aangebracht om de financiële positie en eventuele risico’s goed in kaart te brengen. Onder bepaalde omstandigheden is een verzwaard toezichtsregime van toepassing en wordt er niet langer een faciliteringsvolume voor de drie eerstvolgende jaren verstrekt. Het CFV heeft de oude solvabiliteitsen cortinuïteitsoordelen aangepast naar een integrale financiële toezichtsbeoordeling. Daarnaast is het toezicht door het CFV ook meer kwalitatief ingevuld. In plaats van het gebruikelijke A- of B-oordeel vond in 2013 de beoordeling van de financiële continuïteit van corporaties integraal plaats op basis van zes terreinen van toezicht: kwaliteit van informatie, behoud maatschappelijk vermogen, risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen in relatie tot activiteiten. Intern toezicht – werkzaamheden RvC De RvC is verantwoordelijk voor het intern toezicht binnen Woningstichting Putten. Daarnaast staat de RvC het bestuur met raad terzijde. In dit verslag legt de RvC verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Het toezicht door de RvC omvat in ieder geval: - de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; - de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - het toezicht op en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - het kwaliteitsbeleid; - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - de financiële verslaggeving; - de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
Jaarverslag 2013
54
In de statuten zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC omschreven. In het reglement voor de RvC zijn deze nader uitgewerkt. De RvC is klankbord voor de directeur-bestuurder. De voorzitter van de RvC voert regelmatig bilateraal overleg met de directeur-bestuurder ter voorbereiding van de vergaderingen en agendavorming van de RvC.
Toezichtkader Het ondernemingsplan ‘Ruimte geven en samen leven’ vormt het belangrijkste toezichtskader voor de RvC. Hierin zijn een aantal beleidskeuzes gemaakt ten aanzien van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Deze zijn in 2012 tot stand gekomen in dialoog met de stakeholders. In 2013 zijn de beleidskeuzes opnieuw tegen het licht gehouden. Dit heeft niet geleid tot beleidswijzigingen. De focus lag in het ondernemingsplan al sterk op daeb-activiteiten en met de verhuurderheffing uit het regeerakkoord was ook al rekening gehouden. In de meerjarenbegroting worden de uitgangpunten van het ondernemingsplan vertaald in concrete activiteiten en de financiële gevolgen daarvan. Bij de verslaglegging (in periodieke rapportages en in het jaarverslag) wordt aangesloten bij de opzet van het ondernemingsplan en wordt inzicht gegeven in de mate waarin de voorgenomen activiteiten zijn gerealiseerd. Ook de beoordelingen van het CFV en de Minister van BZK, de bepalingen in Governance Code, het treasurystatuut en het investeringsstatuut bieden kaders voor het toezicht.
Informatieverwerving Op diverse manieren verwerft de RvC informatie voor een goede vervulling van haar taak. Veel informatie wordt verkregen via de brancheorganisatie Aedes en de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Er zijn in 2013 bijeenkomsten van de VTW bezocht en publicaties bestudeerd. Ook het jubileumcongres van Aedes is bezocht. De RvC kan indien gewenst externe deskundigen inschakelen om zich te laten adviseren. In 2013 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden onder begeleiding van het Nederlands Adviesbureau voor Risicomanagement over de risico’s die corporaties lopen en de rol van de RvC bij het risicobeleid. Dit heeft de RvC extra bepaald bij risico’s die kunnen worden onderscheiden binnen Woningstichting Putten en hoe daarmee omgegaan kan worden. Door gesprekken met de OR en informatie van de accountant wordt ook toezicht gehouden op de interne gang van zaken binnen Woningstichting Putten. Dit als aanvulling op de informatie die door de directeur-bestuurder wordt verstrekt via de periodieke rapportages, specifieke notities, het overzicht van genomen bestuursbesluiten en de daarop gegeven nadere, mondelinge toelichtingen tijdens de vergaderingen. De twee RvC-leden die op voordracht van de Huurdersorganisatie zijn benoemd, overleggen jaarlijks met de Huurdersorganisatie Putten om hun kijk op de organisatie en geleverde prestaties te vernemen. Vergaderingen De RvC heeft in 2013 vijfmaal regulier vergaderd. In juni is een speciale bijeenkomst gewijd aan het risicobeleid. In december is een speciale bijeenkomst gewijd aan de zelfevaluatie van de RvC. De vergaderingen zijn, op de zelfevaluatie na, in aanwezigheid van de directeur-bestuurder gehouden. Verder is de raad aanwezig geweest bij diverse openingen en ingebruiknames (Brinkstraat C en D) en bij huurdersvergaderingen (huurderscommissarissen). Besproken onderwerpen in 2013 De volgende onderwerpen zijn in de RvC in 2013 aan de orde geweest: Jaarverslag 2013
55
-
voortgang van de diverse nieuwbouwprojecten, zoals Brinkstraat, hoek Van Damstraat en De Schauw; mogelijke nieuwe projecten die zouden kunnen worden gerealiseerd, zoals Achterstraat (Van Rossem) en Da Costa School; aankoop van grond bij De Schauw; verkoop van vier appartementen Brinkstraat aan een belegger; jaarverslag 2012; oriëntatie toekomstige ontwikkelingen, ontwikkelingen in de regio, actualisering ondernemingsplan 2013-2017; begroting 2014-2023 en de scenario’s; risicobeleid; investeringsstatuut; periodieke rapportages; keuze waarderingsgrondslag in de verslaggeving (RJ 645); managementletter interim controle; opdrachtverstrekking aan de accountant voor de controle van de jaarrekening 2013; beoordeling van het CFV (integraal oordeel) en Corporatie in Perspectief; volmacht WSW voor vestiging hypotheekrecht; ontwikkelingen bij personeel, organisatie en huurdersraad; diverse landelijke ontwikkelingen in de sociale huursector en de mogelijke consequenties, afspraken Aedes-Kabinet; profielschets en benoeming nieuwe commissaris, herbenoeming zittende commissaris; BTW en commissarisbeloning; het eigen functioneren van de raad (zelfevaluatie).
De jaarstukken over 2012 zijn goedgekeurd nadat de RvC kennis heeft genomen van de door de accountant uitgebrachte verklaring.
Werkzaamheden Klachtenadviescommissie Het jaarverslag van de Regionale Klachtenadviescommissie is door het bestuur ter kennis gebracht van de RvC. Deze commissie heeft in 2013 twee klachten over Woningstichting Putten voorgelegd gekregen. De eerste klacht ging over gebrekkige communicatie tijdens een gedwongen verhuizing vanwege sloop/nieuwbouw. De commissie adviseerde hoe de communicatie in de toekomst beter kan. De tweede klacht ging over een huurverhoging na het aanbrengen van een extra toilet. De commissie adviseerde hier een lagere huurverhoging toe te passen. Beide adviezen zijn door de Woningstichting overgenomen. Governance Code De bepalingen uit de Governance Code Woningcorporaties worden nageleefd, op een drietal zaken na. In 2013 is een van de commissarissen iets langer dan 8 jaar in functie geweest. Hiervoor is gekozen om de continuïteit te waarborgen. Eind 2013 is deze commissaris (na 10 jaar) teruggetreden. Daarnaast is de arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder niet voor bepaalde tijd maar voor onbepaalde tijd afgesloten. Deze arbeidsovereenkomst is vóór de inwerkingtreding van de Code afgesloten. Naar het oordeel van de RvC is er geen aanleiding op de benoeming voor onbepaalde tijd terug te komen. De RvC heeft voorts besloten geen toezichtkader voor verbindingen vast te stellen,
Jaarverslag 2013
56
omdat deze verbindingen er niet zijn. Zodra hiervan wel sprake is, wordt vooraf een toezichtkader opgesteld.
Samenstelling De RvC bestond in het verslagjaar uit vijf personen. De leden zijn onafhankelijk in de zin van de in de Governance Code Woningcorporaties aangeduide criteria. Er hebben geen voormalige bestuursleden, leden van het college van B&W of van Provinciale Staten zitting in de RvC. In het verslagjaar hadden twee leden (de heer K. Bakker en mw. E. Van Sluis-Barto) zitting in de RvC op voordracht van de Huurdersorganisatie. Met ingang van 1 januari 2014 is de heer R. Koelewijn benoemd als lid in de vacature die is ontstaan na het vertrek van de heer E. Kous. Er heeft voor de invulling van deze vacature een open werving plaatsgevonden, waarbij het accent lag op het profiel Financieel. De heer Koelewijn is benoemd voor een periode van vier jaar. Eind 2013 is de heer B.J.W van der Heijden herbenoemd voor een periode van vier jaar. Persoonlijke gegevens van de leden van de RvC: De heer mr. dr. D.B. Bijl (voorzitter) - Geboortedatum: 15-03-1946 - Functie: Raadsheer-plaatsvervanger Gerechtshof Amsterdam en Breda - Relevante nevenfuncties: geen - Eerste benoeming: 01-01-2007 - Benoemd tot eind 2014 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: fiscaal/juridisch De heer ir. B.J.W. van der Heijden (vicevoorzitter/secretaris) - Geboortedatum: 28-05-1955 - Huidige functie: organisatie adviseur/interim manager, vh Raad van Bestuur RSG NV - Relevante nevenfunctie: lid RvC Openbaar Belang Zwolle - Eerste benoeming: 2 februari 2010 - Benoemd tot eind 2017 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: management, personeel en organisatie De heer ir. K. Bakker - Geboortedatum: 31-12-1946 - Huidige functie: gepensioneerd, vh stafdirecteur DHV B.V. - Relevante nevenfuncties: geen - Eerste benoeming: 1 januari 2009 - Benoemd tot eind 2016 - Mogelijke herbenoeming: nee - Expertise: projectmanagement, bouwkundig
Jaarverslag 2013
57
Mevrouw E. van Sluis-Barto - Geboortedatum: 26-03-1948 - Huidige functie: gepensioneerd, vh directeur Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten - Relevante nevenfuncties: lid RvC Woningstichting Nijkerk , lid bestuur Stichting Welzijn Putten - Eerste benoeming: 1 januari 2011 - Benoemd tot eind 2014 - Mogelijke herbenoeming: ja - Expertise: volkshuisvestelijk/maatschappelijk De heer drs R. Koelewijn RA CIA - Geboortedatum: 22-09-1964 - Huidige functie: Vestigingsdirecteur MTH Accountants en Adviseurs - Relevante nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht en voorzitter financiële commissie Stichting Red een Kind Zwolle, Bestuurslid Ondernemings vereniging Winkelcentrum Putten, Bestuurslid en penningmeester Stichting Culturele Commissie Putten (Theater Stroud) - Eerste benoeming: 1 januari 2014 - Benoemd tot eind 2017 - Mogelijke herbenoeming: ja - Expertise: financieel Er zijn geen aparte commissies binnen de RvC ingesteld.
Werkgeversrol De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. Het bestuur is in 2013 niet gewijzigd. Sinds 1 januari 2007 is mevrouw drs. M.C.M. Boeijen (1964) bestuurder bij Woningstichting Putten. Mevrouw Boeijen is bestuurslid van MKW, platform voor middelgrote en kleine woningcorporaties, voorzitter van de kandidaatstellingscommissie voor het Aedes-bestuur, bestuurslid van het netwerk Vrouwelijke Managers Wooncorporaties en lid van de Raad van Toezicht van Amaris Zorggroep. Deze nevenfuncties leiden niet tot belangenverstrengeling met de uitvoering van de functie als directeurbestuurder bij Woningstichting Putten. Het jaarlijkse evaluatiegesprek met de directeur-bestuurder in 2013 verliep positief. Met een hoge KWH-score, lage bedrijfslasten en een hoge productiviteit is er reden tot tevredenheid. De RvC heeft dit dan ook expliciet uitgesproken in het evaluatiegesprek.
Integriteit en onafhankelijkheid Er zijn in 2013 geen meldingen bij de RvC binnengekomen omtrent schending van het integriteitsbeleid. Het integriteitsbeleid met daarin de klokkenluidersregeling is vermeld op de website van de corporatie. De leden van de RvC verklaren dat zij op basis van onafhankelijkheid hun functie vervullen. Er hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen. Er zijn ook geen agendapunten behandeld waarbij de onafhankelijkheid in het geding zou kunnen zijn. De RvC is van mening dat hij zodanig is samengesteld, dat de taken naar behoren kunnen worden vervuld. De leden Jaarverslag 2013
58
kunnen ten opzichte van elkaar onafhankelijk en kritisch opereren. Ook de accountant heeft geen aanleiding gezien tot het maken van opmerkingen rond het thema integriteitsbeleid.
Benoeming accountant De RvC is verantwoordelijk voor het aanstellen van de externe accountant. In 2013 is opnieuw gekeken naar de wijze waarop de accountant de controlewerkzaamheden inhoud geeft. Deze evaluatie was positief, waarbij overigens nog wel kritisch naar de kosten is gekeken. Besloten is de opdracht voor de controle van de jaarrekening in 2013 opnieuw aan BDO te verstrekken. Dit paste binnen de afspraken die in 2011 waren gemaakt, om het contract voor een periode van maximaal drie jaar voort te zetten, met een jaarlijkse evaluatie. BDO heeft in 2013 ook aanvullend enkele adviserende werkzaamheden voor Woningstichting Putten verricht, met name op het gebied van vennootschapsbelasting. Deze advisering stond inhoudelijk en voor wat betreft de personele invulling volledig los van de controlewerkzaamheden. Risicobeheersing In 2013 heeft het thema risicobeheersing specifieke aandacht gekregen van de RvC. Er is een special georganiseerd, om onder begeleiding van het Nederlands Adviesburo Risicomanament te discussiëren over de risico’s die corporaties lopen en de rol van de RvC bij het risicobeleid. Als belangrijkste risico’s bij het realiseren van de voorgenomen doelen zijn gedefinieerd: 1. Marktontwikkelingen 2. Projectontwikkeling/grondposities 3. Financiën/renterisico’s 4. Kwaliteit medewerkers 5. Besluitvorming Besloten is om bij investeringsbeslissingen specifiek aandacht te besteden aan de mogelijke risico’s die kunnen optreden en hoe deze kunnen worden gewogen en verkleind. Zo worden de gesignaleerde risico’s en de beheersmaatregelen onderdeel van de besluitvorming. Dit komt de kwaliteit van de besluitvorming ten goede en toont aan dat er over de risico’s is nagedacht. Verder constateert de RvC dat veel afhangt van de cultuur in de organisatie, van houding en gedrag. Er kunnen nog zoveel regels worden opgesteld, als het gedrag er niet naar is, is het een schijnzekerheid. Er blijven altijd risico’s bestaan, het gaat erom dat er over gesproken wordt. (Zelf)evaluatie Eind 2013 heeft de RvC teruggekeken op het eigen functioneren. Er zijn afspraken gemaakt over de werkwijze bij de vervulling van toekomstige vacatures. Verder wil de RvC het contact met de accountant versterken, de Governance Code opnieuw agenderen en meer aandacht besteden aan de risico-aspecten bij projecten. De RvC acht zich, gelet op de aanwezige competenties en gevolgde cursussen en informatiebijeenkomsten, goed in staat om toezicht te houden en de juiste kritischopbouwende houding aan te nemen richting de directeur-bestuurder.
Jaarverslag 2013
59
Bezoldiging bestuur en RvC De totale bezoldiging van de directeur-bestuurder mw. drs. M.C.M. Boeijen bedroeg in 2013 € 125.318. Dit bedrag is als volgt opgebouwd: - Bruto salaris inclusief vakantiegeld: € 96.826 - Bijtelling lease-auto: € 0 - Overige beloning € 2.500 - Belastbare onkostenvergoeding € 3.800 - Werkgeversdeel pensioen SPW incl. WIA € 18.221 - Werkgeversdeel vroegpensioen OVP/VPL € 3.970 Deze bezoldiging past binnen de Sectorbrede Beloningscode (niveau C), maar ligt boven het maximale bedrag in bezoldigingsklasse C uit de Wet normering topinkomens (WNT). De bezoldigingsklasse wordt bepaald door de corporatiegrootte en gemeentegrootte. Gedurende een periode van 4 jaar (tot eind 2017) worden de huidige salarisafspraken gehonoreerd, waarna in 3 jaar een afbouw naar € 103.900 (maximum bezoldigingsklasse C) plaatsvindt. De leden van de RvC ontvingen in 2013 een bruto vergoeding van € 5.000 per jaar. De voorzitter ontving € 7.500. Dit is conform niveau C in de Honoreringscode Commissarissen van de VTW. De aanpassing voor prijscompensatie is in 2013 niet doorgevoerd. Er zijn geen aanvullende onkostenvergoedingen verstrekt. Ook voor commissarissen gelden de bepalingen uit de Wet normering topinkomens. De vergoeding mag niet meer bedragen dan 5% respectievelijk 7,5% (voorzitter) van de beloning van de bestuurder. De huidige honorering past binnen deze grenzen. Voor rekening van Woningstichting Putten is ten behoeve van bestuur en RvC een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
Samenvattend oordeel De RvC kijkt tevreden terug op 2013. Er zijn door de werkorganisatie goede prestaties geleverd bij het realiseren van de doelen uit het ondernemingsplan ‘Ruimte geven en samen leven’. De beschikbaarheid van het aanbod is vergroot door de oplevering van 39 appartementen in het centrum van het dorp, bij uitstek geschikt voor de huisvesting van ouderen. Er zijn 154 huishoudens aan een (andere) woning geholpen. De betaalbaarheid is gewaarborgd door bij de streefhuur uit te gaan van 65% van de maximale huurprijs. De kwaliteit van het bezit is verbeterd door onderhoudswerkzaamheden, voor totaal € 3,1 mln. De kwaliteit van de woonomgeving is verbeterd in goede samenwerking met de gemeente, betrokken bewoners. De kwaliteit van de dienstverlening is onverminderd hoog (externe KWH-beoordeling gemiddeld 8,0). Het jaar wordt afgesloten met een negatief resultaat van € 3,5 mln. Dit is vooral het gevolg van de boekhoudkundige waardeveranderingen van het bezit ter grootte van € 5,6 mln. Deze afwaardering is fors hoger dan begroot doordat de verhuurderheffing tot einde exploitatie in de bedrijfswaarde is meegenomen. Woningstichting Putten levert een belangrijke bijdrage aan het wonen in Putten, vooral voor mensen met de smalle beurs. De organisatie wordt gekenmerkt door lage bedrijfslasten en een hoge klanttevredenheid. De cyclus van plannen maken, uitvoeren en verantwoorden is strak georganiseerd. De uitvoering van de projecten verloopt naar tevredenheid. De financiële positie is gezond en de meerjarenbegroting laat zien dat dit – ondanks de maatregelen van de rijksoverheid - ook de komende jaren het geval is. Ondanks dat het speelveld voor een woningcorporatie steeds smaller lijkt te worden Jaarverslag 2013
60
en de corporatie aan steeds meer randvoorwaarden moet voldoen , gaat de RvC er ook voor de komende jaren van uit dat Woningstichting Putten zijn maatschappelijke rol in de Puttense samenleving naar behoren zal kunnen blijven vervullen. De Raad van Commissarissen spreekt zijn grote waardering uit richting bestuur en werkorganisatie voor hetgeen in 2013 is gepresteerd.
Putten, 3 juni 2014 Raad van Commissarissen:
w.g. mr. dr. D.B. Bijl
w.g. ir. B.J.W. van der Heijden
w.g. ir. K. Bakker
w.g. mw. E. van Sluis-Barto
w.g. drs. R. Koelewijn RA CIA
Jaarverslag 2013
61
9 KENGETALLEN
Boekjaar
2013
2012
2011
2010
2009
Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie - Woningen/woongebouwen - Garages - Bedrijfsruimten - Overige verhuureenheden - Wooneenheden
1.889 54 1 0 79
1.868 54 1 6 79
1.826 54 1 6 79
1.773 54 1 8 49
1.745 54 1 5 49
Totaal
2.023
2.008
1.966
1.885
1.854
n.v.t.
n.v.t.
Gemiddelde verzekerde waarde/woning (x 1.000) Gemiddelde grondslag onroerende zaakbelasting/woning (x 1.000)
€
Mutaties in het aantal woningen - Aantal opgeleverd - Aantal aangekocht - Aantal verkocht - Aantal gesloopt - Aantal uit exploitatie - Administratief overgeheveld
173
€
175
n.v.t. €
n.v.t. 179
39 4 20 -
56 3 11 -
98 3 2 17 1 -
Aantal woningen naar huurprijsklasse - Onder kortingsgrens Wht - Boven kortingsgrens Wht
338 1.551
428 1.440
570 1.256
Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken/woning - Aantal gevallen mutatie-onderhoud/woning
1,1 6,1%
0,9 5,3%
- Kosten niet-planmatig onderhoud/woning - Kosten planmatig onderhoud/woning - Totaal kosten onderhoud/woning
€ € €
527 1.133 1.660
€ € €
462 804 1.266
Prijs/kwaliteitsverhouding - Gemiddelde aantal punten WWS - Gemiddelde netto-huurprijs
€
168,0 462,00
€
169,0 435,00
Jaarverslag 2013
€
383 1.149 1.532
167 € 418,00
123
€
187
32 3
45 23 2
4 -
612 1.161
1,0 5,8% € € €
183
€
635 1.110
1,0 4,8% € € €
€
396 423 819
144 399,00
0,9 8,0% € € €
222 742 964
146,6 € 387,92
62
Boekjaar Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Huurachterstand in % - Huurderving in %
2013
2012
2011
2010
2009
6,1% 0,76% 0,52%
5,3% 0,63% 0,33%
5,8% 0,66% 0,15%
4,8% 0,58% 0,08%
8,0% 0,60% 0,45%
€ €
21,4% 0,9 -15,3% 4,3% -0,4% 5.201 2.508
€ €
25,3% 1,2 21,0% 4,5% 7,9% 6.462 1.376
€ €
24,9% 1,2 -21,0% 4,6% -2,8% 5.982 2.521
38,1% 0,3 1,8% 5,6% 3,4% € 10.507 € 212
€ € € € €
8.661 2.558 6.496 542 (1.321)
€ 10.202 € 14 € 5.027 € 567 € 2.141
€ € € € €
8.343 1.991 4.771 612 (1.750)
€ 10.251 € 197 € 4.505 € 627 € 182
Financiële continuïteit - Solvabiliteit (EV/TV) - Liquiditeit (Current Ratio) - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen (leningen) - Rentabiliteit totaal vermogen - Interne financiering/woning - Operationele kasstroom/woning
€ €
17,8% 0,4 -26,0% 4,2% -1,7% 4.762 2.158
Balans en winst- en verliesrekening - Eigen vermogen/woning - Voorzieningen/woning - Totaal opbrengsten/woning - Overige bedrijfslasten/woning - Jaarresultaat/woning
€ € € € €
6.799 3.410 6.515 777 (1.769)
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per 1.000 woningen gesplitst naar activiteiten: - Algemeen beheerzaken - Woondiensten - Financieel-economische zaken - Onderhoud Totaal
0,5 3,1 0,8 2,0 6,4
Jaarverslag 2013
0,5 3,2 1,0 1,6 6,3
0,5 3,2 1,0 1,6 6,3
0,5 3,3 1,1 2,5 7,4
0,6 3,2 1,1 2,5 7,4
63
10 BALANS PER 31 DECEMBER 2013 NA RESULTAATBESTEMMING
Activa
Referentie
31 december €
€
2013 €
31 december €
2012
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
14.1 14.1.1 14.1.2
60.772.816 1.627.923
63.010.006 2.893.056
14.1.3
476.675
478.357
Totaal Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
62.877.414 14.2 14.2.1
5.115.275
3.092.811
14.2.2
157.500
144.731
14.2.3
0
951.620
Totaal Financiële vaste activa Latente belastingvordering Leningen u/g
66.381.419
5.272.775 14.3 14.3.1 14.3.2
5.702.621 128.467
Totaal Totaal vaste activa
4.189.162
3.965.427 55.011 5.831.088
4.020.438
73.981.277
74.591.019
0
699.405
Vlottende activa Voorraden Onroerende zaken bestemd voor verkoop
14.4 14.4.1
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Putten Belastingen en premies sociale verzekeringen
14.5 14.5.1 14.5.2
79.453 12.449
62.182 7.897
14.5.3
480.687
1.324.078
Overige vorderingen Overlopende activa
14.5.4 14.5.5
8.124 17.550
6.241 84.409
Totaal Liquide middelen
14.6
Totaal vlottende activa
Totaal activa
Jaarverslag 2013
598.263
1.484.807
773.966
2.030.472
1.372.229
4.214.684
75.353.506
78.805.703
64
Passiva
Referentie €
Eigen vermogen Overige reserves
14.7 14.7.1
31 december €
13.381.024
Totaal eigen vermogen
Voorzieningen Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen
14.8 14.8.1 14.8.2
377.893 4.603.388 4.981.281
14.9 14.9.1
51.400.974
52.884.386
14.9.2
161.875
148.363 51.562.849
1.483.412 17.483 488.458 405.860 0 35.446 1.269.030
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
Jaarverslag 2013
2012
16.862.589
6.709.944
14.10 14.10.1 14.10.2 14.10.3 14.10.4 14.10.5 14.10.6 14.10.7
31 december €
16.862.589
345.612 6.364.332
Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Onderhanden projecten Overige schulden Overlopende passiva
€
13.381.024
Totaal voorzieningen
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2013
53.032.749
1.408.475 15.804 760.363 357.119 0 37.209 1.350.114 3.699.689
3.929.084
75.353.506
78.805.703
65
11 WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013 Referentie
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten
15.1 15.1.1 15.1.2 15.1.3 15.1.4
Som der bedrijfsopbrengsten
Verslagjaar 2013 €
Begroting 2013 €
Voorgaand verslagjaar 2012 €
10.499.894 122.424 2.183.509 16.512
10.393.000 156.000 2.237.000 6.000
9.889.081 115.625 2.627.477 15.611
12.822.339
12.792.000
12.647.794
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
15.2 15.2.1
2.021.810
1.938.000
1.935.886
Waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten uitbesteed werk Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
15.2.2 15.2.3 15.2.4 15.2.5 15.2.6 15.2.7 15.2.8
5.604.864 717.484 100.691 135.429 990.450 3.066.885 1.529.258
2.609.000 750.000 107.000 143.000 1.222.000 3.894.000 1.658.000
5.072.486 701.280 99.440 128.808 1.090.529 2.364.081 1.055.571
Som der bedrijfslasten
14.166.871
12.321.000
12.448.081
Bedrijfsresultaat
-1.344.532
471.000
199.713
76.058 2.189.341
12.000 2.283.000
99.135 2.260.940
-3.457.815
-1.800.000
-1.962.092
23.750
-14.000
610.683
-3.481.565
-1.786.000
-2.572.775
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
15.3 15.3.1 15.3.2
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen
15.4
Jaarverslag 2013
66
12 KASSTROOMOVERZICHT (bedragen x € 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - waardeverandering materiële vaste activa - toegerekend resultaat verkoop nieuwbouw - veranderingen in werkkapitaal: mutatie vorderingen mutatie kortlopende schulden
2013
-1.345
200
2.022 5.605 -503
1.936 5.072 -992
887 -307
218 612
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente
6.359 76 -2.189
Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Investeringen in voorraden Desinvesteringen in materiële vaste activa
7.045 99 -2.261
-2.113
-2.162
4.246
4.883
-4.093 -1.144 1.203 12
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen leningen o/g Aflossing langlopende schulden Verstrekte leningen u/g Verplichtingen onroerende zaken VOV
2012
-6.191 -1.452 0 31 -4.022
0 -1.408 -73 0
-7.612
2.400 -2.273 -55 0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-1.481
72
Netto kasstroom
-1.257
-2.657
Jaarverslag 2013
67
13 TOELICHTING OP DE WAARDERINGSGRONDSLAGEN
13.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645.
13.2 Balans Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed betreft woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde. Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden (complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid en daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting van deze eenheden.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen over de verwachte economische levensduur van de investeringen. Bij complexen waarbij de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde wordt het verschil afgeboekt. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: bij de bepaling van de resterende levensduur is rekening gehouden met de reeds uitgevoerde en geplande grootonderhoudswerkzaamheden tot en met het jaar 2013; een rekenrente van 5,25%; een jaarlijkse huurstijging van 2,25% van 2014 tot en met 2017 en in de jaren daarna van 2,0%; in voorkomende gevallen wordt in de jaren vanaf 2014 de extra huurverhoging boven inflatie van 1,5% (inkomens ≤ € 33.614), 2,0% (inkomens > € 33.614 en ≤ € 43.000) of 4,0% (inkomens > € 43.000) ingerekend indien de huidige huur nog onder de streefhuur ligt; huren worden afgetopt op c.q. geharmoniseerd naar de streefhuur, zijnde 65% van de maximaal toegestane huur, of lagere huurtoeslaggrens; een jaarlijkse huurderving van 0,3% van de huursom; jaarlijkse mutatiekans van 4%; de kosten van niet-planmatig en planmatig onderhoud zijn gebaseerd op de begrote posten tot einde levensduur met een lastenstijging van 3% per jaar; de beheerkosten en de zakelijke lasten zijn opgenomen tegen de begrote posten per woning per jaar met een jaarlijkse lastenstijging van 3%; de lasten uit hoofde van sectorspecifieke heffingen, vennootschapsbelasting, rente op rekeningen-courant bank en overige rentebaten worden niet meegenomen; de lasten uit hoofde van de verhuurderheffing worden tot einde levensduur ingerekend en zijn gekoppeld aan de ontwikkeling van de WOZ-waarde zoals weergegeven op pagina 72; toekomstige verkoop bestaand bezit wordt 5 jaar meegenomen; toekomstige sloop bestaand bezit wordt 5 jaar meegenomen; huurharmonisatie wordt 5 jaar meegenomen (voortschrijdend); Jaarverslag 2013
68
restwaarde grond wordt meegenomen.
-
Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een sociale huurtussenwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bij de bepaling van de restwaarde grond zijn de volgende uitgangspunten gekozen: grondprijs: € 148,44 inclusief BTW per m², indexatie grondprijs: 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023 e.v.
Index
-
-4,0%
-4,0%
-4,0%
-4,0%
0,5%
0,5%
0,5%
0,5%
0,5%
2,0%
sloop- en uitplaatsingskosten tezamen € 10.000 per vhe (garages € 1.000 per vhe) met een jaarlijkse indexatie met de prijsinflatie; kosten bouwrijp maken worden niet meegenomen.
Door aanpassing van de uitgangspunten van de bedrijfswaarde is deze einde boekjaar herrekend. Op grond van deze berekening zou voor een bedrag van € 2,7 mln aan in eerdere jaren afgeboekte onrendabele toppen teruggenomen kunnen worden. Onduidelijk is of sprake is van een duurzaam hogere bedrijfswaarde omdat zowel de gevolgen van de verhuurderheffing als het in 2014 toegestane huurbeleid (i.c. inkomensafhankelijke huurverhoging boven inflatie) tot einde levensduur zijn ingerekend. Met de verwachte invoering van de huursombenadering is nog geen rekening gehouden. Derhalve is besloten dit jaar nog geen terugname door te voeren. In de loop van het jaar 2014 zal, rekening houdend met de definitieve invulling van de regelgeving omtrent het huurbeleid c.q. de huursombenadering, worden bezien wat het duurzame karakter is. Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. De aangegane verplichtingen voor de realisatie van de huurwoningen zijn in de toelichting op de balans opgenomen.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de toekomstige kasstromen over de verwachte economische levensduur van de investeringen. Bij nieuwbouwprojecten waarbij de totaal verwachte stichtingskosten hoger zijn dan de bedrijfswaarde wordt het verschil afgeboekt op het moment van start bouw. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Planmatig onderhoud: € 750,- p.j. per kostenfactor of in specifieke gevallen € 800,- (appartementen met lift) of € 900, (appartementen met atrium) p.j. per verhuureenheid vanaf het derde jaar in exploitatie; Klachtenonderhoud (serviceonderhoud plus contractonderhoud): € 260,- p.j. per kostenfactor; Mutatieonderhoud: € 1.100,- p.j. per kostenfactor; Belastingen (WOZ/Waterschap): € 145,- p.j. per kostenfactor (jaarlijks met prijsinflatie geïndexeerd); Verzekeringen: € 30,- p.j. per kostenfactor (jaarlijks met prijsinflatie geïndexeerd); Vergoeding/lasten servicekosten: € 19,20 p.j. per eenheid voor glasverzekering (jaarlijks met 2% geïndexeerd); Toerekening van personeels- en bedrijfskosten vindt plaats op basis van bestaand bezit (norm); Huurderving bedraagt 0,3% per jaar vanaf het eerste jaar in exploitatie Mutatiekans van 4,0% per jaar vanaf het eerste jaar in exploitatie. Grondposities Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële Jaarverslag 2013
69
waarde lager is dan de aanschafwaarde en bijkomende kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de gronden periodiek getoetst aan marktwaarde en de ontwikkelmogelijkheden. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde minus de gecumuleerde afschrijvingen volgens het lineaire systeem, rekening houdend met een eventuele residuwaarde.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed betreft woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en overig commercieel vastgoed. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen alsmede losse garages zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bij na-investeringen worden alleen kosten geactiveerd wanneer deze kosten leiden tot een uitbreiding van de capaciteit, verlenging van de gebruiksduur of toename van de restwaarde. Bij het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden (complexen) is de indeling gebaseerd op de volgende componenten: verhuurbaarheid, onderhoudsbeleid en daarmee sterk samenhangend de levensduurschatting van deze eenheden.
Marktwaarde De marktwaarde is bepaald aan de hand van begin 2013 door een makelaar uitgevoerde taxaties. Op deze waarde is de waardeontwikkeling van de WOZ 2013 versus 2014 gecorrigeerd. Bij complexen waarbij de marktwaarde lager is dan de boekwaarde wordt het verschil afgeboekt. Op grond van de gecorrigeerde taxatiewaarden zou voor een bedrag van € 0,2 mln aan in eerdere jaren afgeboekte onrendabele toppen teruggenomen kunnen worden. Onduidelijk is of er sprake is van een duurzaam hogere marktwaarde gezien de economische omstandigheden op dit moment in Nederland en het effect daarvan op de woningmarkt. Derhalve is besloten dit jaar nog geen terugname door te voeren. In de loop van het jaar 2014 zal rekening houdend met de definitieve invulling van de maatregelen uit het akkoord voor de woningmarkt worden bezien wat het duurzame karakter is. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopverplichting kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV (deze is bepaald op een eind 2013 door een makelaar uitgevoerde taxatie). Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij de overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. De aangegane verplichtingen voor de realisatie van de huurwoningen zijn in de toelichting op de balans opgenomen.
Financiële vaste activa Latente belastingvordering De post latente belastingvordering betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. Jaarverslag 2013
70
De latente belastingvordering is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 3,07%. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2013 € 27,3 miljoen (2012: € 19,8 miljoen). De contante waarde van de bijbehorende belastingvordering bedraagt € 5,7 miljoen (2012: € 4,0 miljoen). Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: Onroerende en roerende zaken in exploitatie die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd Afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie Gezien het langlopend karakter van deze tijdelijke verschillen tendeert de latentie daarvoor op basis van de contante waarde naar nihil. Het tijdelijke verschil in waardering van de leningportefeuille is eind 2013 geheel afgewikkeld. Leningen u/g Verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
Voorraden Onroerende zaken bestemd voor verkoop De onroerende zaken bestemd voor verkoop zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van ontvangen termijnen, eenmalige subsidies en de reeds in voorgaande jaren toegerekende winst.
Vorderingen en liquide middelen Vorderingen en liquide middelen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.
Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen De post voorziening latente belastingverplichtingen betreft het tot waardering gebrachte tijdelijke verschil tussen de boekwaarde en de fiscale waarde inzake Onroerende zaken in exploitatie. Dit verschil is ontstaan door een in 2013 fiscale afwaardering van de onroerende zaken in exploitatie indien de WOZ-waarde 2014 meer dan 15% lager ligt dan de WOZ-waarde 2009. De voorziening latente belastingverplichtingen is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigt) van 3,07%. De totale afwaardering bedraagt ultimo 2013 € 33,5 miljoen (2012: € 22,9 miljoen). De contante waarde van de bijbehorende belastingschuld bedraagt € 6,4 miljoen (2012: € 4,6 miljoen). De afwaardering dient fiscaal terug te worden genomen indien de WOZ-waarde weer gaat stijgen. Ten aanzien van de ontwikkeling van de WOZ-waarde zijn aannames gedaan, zie onderstaande tabel. De ontwikkeling tot en met 2023 is gebaseerd op de schatting van de WOZ ontwikkeling die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw verwacht (brief januari 2013). Voor de jaren vanaf 2024 is aangesloten bij de langetermijnparameter voor de prijsinflatie als vastgesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
Jaarverslag 2013
71
Jaar 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
WOZ-waarde ontwikkeling - 4,0% - 4,0% 0,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 2,0% 2,0%
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen en schulden aan kredietinstellingen Als voortvloeisel uit BW2, titel 9, zijn de aflossingen die in 2014 moeten worden verricht onder de Kortlopende schulden opgenomen.
Kortlopende schulden Onderhanden projecten De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen de werkelijk bestede kosten onder aftrek van de gefactureerde termijnen aan de kopers en de overige opbrengsten. Op basis van de stand van het project wordt een overeenkomstig deel van de berekende winst geactiveerd. Voorzieningen voor verliezen worden op de waardering in mindering gebracht. Overige schulden De overige schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarden.
13.3 Winst- en verliesrekening Algemeen De resultaten van beide boekjaren zijn zoveel mogelijk vergelijkbaar gepresenteerd. Als baten worden die opbrengsten aangemerkt, die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die kosten die op de balansdatum betaald of voorzienbaar zijn. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die, die in de balans zijn toegepast.
Bedrijfsopbrengsten Verkoop onroerende zaken Verkoop sociaal vastgoed in exploitatie Het betreft het saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengsten van woningen (na aftrek van verkoopkosten) minus de boekwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Toegerekende projectopbrengsten Het betreft de op basis van percentage of completion aan het jaar toegerekende verkoopopbrengsten uit nieuwbouw c.q. voorraad onroerende zaken bestemd voor verkoop.
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden verantwoord de doorberekende beheerkosten aan de onderhouds- en nieuwbouwprojecten.
Jaarverslag 2013
72
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.
Waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onder deze post worden af- of opwaarderingen opgenomen die zijn gedaan in het kader van het toepassen van de minimum waarderingsregel (historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde cq marktwaarde). Bij nieuwbouwprojecten wordt hieronder het onrendabele deel van de investering verantwoord.
Pensioenlasten De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegdepensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/ salarissen van de deelnemers. De Pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen, dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden, respectievelijk vorderingen. Dekkingsgraad pensioenfonds De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2013 volgens opgave van het fonds 114%. Op basis van het uitvoeringsreglement hebben wij bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.
Kosten uitbesteed werk Het betreft de op basis van percentage of completion aan het jaar toegerekende vervaardigingsprijs van verkochte nieuwbouw c.q. voorraad onroerende zaken bestemd voor verkoop.
Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor de in het verslagjaar uitgevoerde onderhoudswerken. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten.
Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, gemeentelijke belastingen, verzekeringen etc.
Financiële baten en lasten De rentebaten bestaan in hoofdzaak uit de rente op uitgezette middelen en overige vorderingen. De rentelasten hebben voornamelijk betrekking op de rente op de langlopende leningen.
Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van Jaarverslag 2013
73
belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) hebben wij ons gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, zijn als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.
13.4 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in RJ 360.
Jaarverslag 2013
74
14 TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER Vaste activa
14.1
Materiële vaste activa
14.1.1 14.1.2 14.1.3
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
14.1.1
31-12-2013
31-12-2012
60.772.816 1.627.923 476.675
63.010.006 2.893.056 478.357
62.877.414
66.381.419
Sociaal vastgoed in exploitatie Grond
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
- aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen
12.699.861 -
80.492.926 -15.268.449 -14.914.332
5.701 -3.507 -2.194
93.198.488 -15.271.956 -14.916.526
Boekwaarde begin boekjaar
12.699.861
50.310.145
0
63.010.006
3.024301.021 7.177-
105.411 37.2322.784.1861.902.25927.889 4.065.396 2.003.02988.78988.789
-
105.411 40.2562.784.1861.902.25927.889 4.366.417 2.003.02995.96688.789
290.820
-2.528.010
0
-2.237.190
- aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen
12.990.681 -
84.537.712 20.055.66416.699.913-
5.701 -3.507 -2.194
97.534.094 -20.059.171 -16.702.107
Boekwaarde einde boekjaar
12.990.681
47.782.135
0
60.772.816
Saldo begin boekjaar:
Mutaties in boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - waardeverminderingen - afschrijvingen - cumulatieve afschrijving desinvesteringen - overboeking investeringen van in ontwikkeling - overboeking waardeverminderingen van in ontwikkeling - aanschafwaarde overboeking naar in ontwikkeling - cumulatieve afschrijving overboeking naar in ontwikkeling Saldo mutaties boekjaar
Saldo einde boekjaar:
Jaarverslag 2013
75
Verloop bedrijfswaarde
De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor:
Woningen Garages Sanitair Warmwaterinstallatie Dubbel glas Lift CV-installatie Keuken Woningaanpassingen Isolatie
2013
(x € 1.000)
Afschrijvingsmethode en - termijnen
Lineair 50 jaar 40 jaar 25 jaar 20 jaar 20 jaar 20 jaar 17 jaar 17 jaar div. div.
Zekerheden e.d. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 113 miljoen ingebracht als onderpand bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor de borging van leningen ter grootte van maximaal 50% van dit bedrag. In het verslagjaar heeft Woningstichting Putten het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bij het WSW ingebrachte onderpand. Van deze volmacht heeft het WSW tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt. Er is woningbezit met een totale WOZ-waarde van € 101 miljoen ingebracht als onderpand bij de Gemeente Putten voor de borging van leningen ter grootte van maximaal dit bedrag. De Gemeente Putten is gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het bij de Gemeente Putten ingebrachte onderpand. Van deze volmacht heeft de Gemeente Putten tot aan de dagtekening van de jaarrekening geen gebruik gemaakt. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen risico van brand- en stormschade. De laatste wijziging heeft plaatsgevonden op 1 januari 2014. Actuele waarde De waarde van de woningen, woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt volgens de aanslag onroerendezaakbelasting 2014 € 316 miljoen (peildatum 1 januari 2013). Per peildatum 1 januari 2012 was het € 324 miljoen.
Bedrijfswaarde 2012 Niet-DAEB bezit
110.282 0 110.282
Autonome ontwikkeling vrijval kasstromen effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling
-4.352 6.494 2.142
Voorraadmutaties verkoop sloop verbeteringen nieuwbouw aankoop overige nieuwe vhe's overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties
-152 -178 0 2.363 0 0 3.750 5.783
Parameterwijzigingen indexaties levensduur mutatiegraad Subtotaal parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid reguliere huurverhoging aftopping huurbeleid planmatig onderhoud serviceonderhoud mutatieonderhoud belasting en verzekeringen personeelskosten bedrijfskosten verhuurderheffing restwaarde grond Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid verkoop sloop
Bedrijfswaarde 2013
-4.139 43 0 -4.096
24.686 -8.911 1.287 975 212 0 366 -812 -21.078 -1.835 -5.110
966 -922 44 109.045
Bedrijfswaarde Op basis van de onder de waarderingsgrondslagen vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het sociale woningbezit per 31 december 2013 € 109 miljoen inclusief grond en exclusief rentabiliteitswaardecorrecties
Jaarverslag 2013
76
14.1.2
Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen nieuwbouw - overboeking naar mva in exploitatie - overboeking van mva in exploitatie - afboeken kosten niet doorgaan ontwikkeling nieuwbouw - vrijval voorziening - dotatie voorziening - waardeveranderingen Saldo per 31 december 14.1.3
2013
2012
2.893.056
5.251.725
3.943.294 -2.363.388 7.177 0 -377.893 345.612 -2.819.935
5.638.742 -6.822.004 7.541 -11.537 0 377.893 -1.549.305
1.627.923
2.893.056
Onroerende zaken in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand magazijn/ garages/ straatwerk
Inventaris
Bedrijfsauto's
Automatisering
Totaal
609.407 -221.253
98.830 -53.049
56.978 -24.620
40.230 -28.166
805.445 -327.088
Boekwaarde begin boekjaar
388.154
45.781
32.358
12.064
478.357
Mutaties in boekjaar: - investeringen - aanschafwaarde desinvesteringen - afschrijvingen - cumulatieve afschrijving desinvesteringen
15.650-
2.644 10.826-
10.650-
41.915 32.8699.11532.869
44.559 32.86946.24132.869
Saldo mutaties boekjaar
-15.650
-8.182
-10.650
32.800
-1.682
609.407 -236.903
101.474 -63.875
56.978 -35.270
49.276 -4.412
817.135 340.460-
372.504
37.599
21.708
44.864
476.675
Saldo begin boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
Saldo einde boekjaar: - aanschafwaarde - cumulatieve afschrijvingen
Boekwaarde einde boekjaar
Actuele waarde De WOZ-waarde van het kantoorpand de Beukenheg per 1 januari 2013 is € 688.000.
Jaarverslag 2013
77
14.2
Vastgoedbeleggingen
14.2.1 14.2.2 14.2.3
Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Totaal
14.2.1
31-12-2013
31-12-2012
5.115.275 157.500 0
3.092.811 144.731 951.620
5.272.775
4.189.162
Commercieel vastgoed in exploitatie Grond
Woningen en woongebouwen
Onroerende zaken niet zijnde woningen
Totaal
- aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen
594.156 -
3.304.916 -624.298 -246.607
98.875 -34.231
3.997.947 -624.298 -280.838
Boekwaarde begin boekjaar
594.156
2.434.011
64.644
3.092.811
97.126 97.126
760 71.4321.997.888 1.927.216
1.8780 -1.878
760 -73.310 2.095.014 2.022.464
- aanschafwaarde - cumulatieve waardeveranderingen - cumulatieve afschrijvingen
691.282 -
5.303.564 -624.298 -318.039
98.875 -36.109
6.093.721 -624.298 -354.148
Boekwaarde einde boekjaar
691.282
4.361.227
62.766
5.115.275
Saldo begin boekjaar:
Mutaties in boekjaar: - investeringen - afschrijvingen - overboeking van in ontwikkeling Saldo mutaties boekjaar
Saldo einde boekjaar:
Actuele waarde De actuele waarde van het commerciële woningbezit per 31 decmber 2013 bedraagt € 7,6 miljoen. Bedrijfswaarde Op basis van de onder de waarderingsgrondslagen vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde van het commerciele woningbezit per 31 december 2013 € 5,2 miljoen inclusief grond en exclusief rentabiliteitswaardecorrecties.
Jaarverslag 2013
78
14.2.2
2013
2012
144.731
155.625
-2.231 15.000
-10.894 0
157.500
144.731
951.620
258.207
1.143.394 -2.095.014 0
1.455.318 0 -761.905
0
951.620
31-12-2013
31-12-2012
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - daling marktwaarde - waardevermeerdering door Zelfaangebrachte Voorzieningen eigenaar Saldo per 31 december
Per 31 december 2013 is er één woning verkocht onder voorwaarden: - Koopgarant - Kortingspercentage 25% - Verhouding kortingspercentage vs aandeel waardeontwikkeling 1:2
14.2.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen nieuwbouw - overboeking naar mva in exploitatie - overboeking naar onderhanden projecten Saldo per 31 december
14.3
Financiële vaste activa
14.3.1 14.3.2
Latente belastingvordering Leningen u/g
5.702.621 128.467
3.965.427 55.011
Totaal
5.831.088
4.020.438
2013
2012
3.965.427
0
-3.965.427 6.397.121 -694.500
0 3.965.427 0
5.702.621
3.965.427
14.3.1
Latente belastingvordering Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - vrijval oude jaren - dotatie belastbaar verlies 2013 - vrijval verliesverrekening 1 jaar terug Saldo per 31 december
De latente belastingvordering heeft betrekking op fiscaal verrekenbare verliezen. De latentie is gebaseerd op een belastingpercentage van 25%. De vordering is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting van 3,07%.
14.3.2
31-12-2013
31-12-2012
49.617 78.850
55.011 0
128.467
55.011
Leningen u/g Rekening-courant Startersfonds SVn Verstrekte Startersleningen
14.3.2.1 14.3.2.2
Totaal
Jaarverslag 2013
79
14.3.2.1 Rekening-courant Startersfonds SVn 2013 Het verloop van de rekening-courant in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
55.011
Mutaties in het boekjaar: - storting - verstrekte leningen - kosten - rente
73.850 -78.850 -394 0
Saldo per 31 december
49.617
14.3.2.2 Verstrekte Startersleningen Het verloop van de verstrekte Startersleningen in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
0
Mutaties in het boekjaar: - verstrekte leningen
78.850
Saldo per 31 december
78.850
Vlottende activa 31-12-2013
31-12-2012
Onroerende zaken bestemd voor verkoop
0
699.405
Totaal
0
699.405
14.4
Voorraden
14.4.1
2013 Het verloop van de voorraad in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
699.405
Mutaties in het boekjaar: - gerealiseerde kosten - gedeclareerde termijnen - toegerekende winst
291.045 -1.493.801 503.351
Saldo per 31 december
0 31-12-2013
31-12-2012
Huurdebiteuren Gemeente Putten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
79.453 12.449 480.687 8.124 17.550
62.182 7.897 1.324.078 6.241 84.409
Totaal
598.263
1.484.807
14.5
Vorderingen
14.5.1 14.5.2 14.5.3 14.5.4 14.5.5
De vorderingen hebben een verwachte looptijd korter dan 1 jaar.
Jaarverslag 2013
80
14.5.1
Huurdebiteuren Periode
aantal huurders 31-12-2013
31-12-2012
Huurachterstand 31-12-2013 31-12-2012
tot 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 4 maanden 4 tot 5 maanden 5 maanden of meer
122 14 8 4 3 2
87 17 7 5 1 3
36.105 10.046 9.523 7.477 8.128 8.174
25.196 11.553 7.502 7.983 1.640 8.308
Totaal
153
120
79.453
62.182
31-12-2013
31-12-2012
7.308 5.141 0
1.269 4.994 1.634
12.449
7.897
31-12-2013
31-12-2012
480.687
1.324.078
480.687
1.324.078
Vennootschapsbelasting 2012 Vennootschapsbelasting 2011 Vennootschapsbelasting 2009
480.687 0 0
480.687 490.000 353.391
Totaal
480.687
1.324.078
0 13.884 -5.760
2.934 10.754 -7.447
8.124
6.241
De huurachterstand bedraagt ultimo boekjaar 0,76% (2012: 0,63%) van de bruto jaarhuur.
14.5.2
Gemeente Putten Woningaanpassingen Bijdrage kosten Kruidentuin Premie-A subsidie Totaal
14.5.3
Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting
14.5.3.1
Totaal 14.5.3.1 Vennootschapsbelasting
14.5.4
Overige vorderingen Deurwaarder Overig Af: voorziening Totaal
2013 Het verloop van de voorziening in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
-7.447
Mutaties in het boekjaar - ontvangsten - afboekingen - dotatie
0 2.963 -1.276
Saldo per 31 december
-5.760
Jaarverslag 2013
81
14.5.5
14.6
31-12-2013
31-12-2012
Bankrente Nog te ontvangen bedragen Nog te factureren bedragen Vooruitbetaalde bedragen
5.966 1.471 0 10.113
17.437 5.380 52.249 9.343
Totaal
17.550
84.409
Kas Rekeningen-courant bank Internetspaarrekeningen Derdengeldenrekening Kruisposten
163 387.132 385.171 0 1.500
228 533.987 1.488.007 8.250 0
Totaal
773.966
2.030.472
Overlopende activa
Liquide middelen
Het totale saldo op de rekeningen-courant bank is vrij opneembaar.
14.7
Eigen vermogen
14.7.1
Overige reserves
13.381.024
16.862.589
Totaal
13.381.024
16.862.589
Onder de Overige reserves is een bedrag ad € 157.084 verantwoord aan ongerealiseerde waardestijgingen op Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. 2013 Het verloop van de overige reserves in het boekjaar is als volgt: Saldo per 1 januari
16.862.589
Mutaties in het boekjaar: - Resultaat boekjaar
-3.481.565
Saldo per 31 december
13.381.024
31-12-2013
31-12-2012
Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingverplichtingen
345.612 6.364.332
377.893 4.603.388
Totaal
6.709.944
4.981.281
14.8
Voorzieningen
14.8.1 14.8.2
2013 14.8.1
Voorziening onrendabele top nieuwbouw Saldo per 1 januari
377.893
Vrijval in verband met oplevering - 26 appartementen Brinkstraat blok D
-377.893
Dotatie in verband met start bouw - 26 appartementen Brinkstraat blok E
345.612
Saldo per 31 december
345.612
Looptijd van de voorziening onrendabele top nieuwbouw ultimo boekjaar is korter dan 1 jaar.
Jaarverslag 2013
82
2013 14.8.2
Voorziening latente belastingverplichtingen Saldo per 1 januari
4.603.388
Mutaties in het boekjaar: - vrijval m.b.t. Leningen kredietinstellingen - vrijval m.b.t. waardering vastgoed in exploitatie oude jaren - dotatie m.b.t. waardering vastgoed in exploitatie Saldo per 31 december
-13.639 -4.589.749 6.364.332 6.364.332
De voorziening latente belastingverplichtingen heeft ultimo 2013 betrekking op het verschil tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van het Sociaal en Commercieel vastgoed in exploitatie. De voorziening is gebaseerd op een belastingpercentage van 25%. De vordering is contant gewaardeerd, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting van 3,07%.
14.9
14.9.1 14.9.2
14.9.1
Langlopende schulden 31-12-2013
31-12-2012
Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
51.400.974 161.875
52.884.386 148.363
Totaal
51.562.849
53.032.749
Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank Rabobank
36.873.847 11.027.127 3.500.000
37.432.434 11.451.952 4.000.000
Totaal
51.400.974
52.884.386
2013
2012
Saldo per 1 januari
54.292.861
54.166.170
Mutaties in het boekjaar: - aflossing - nieuwe leningen
-1.408.475 0
-2.273.309 2.400.000
52.884.386
54.292.861
Aflossing volgend boekjaar
-1.483.412
-1.408.475
Saldo per 31 december
51.400.974
52.884.386
Leningen kredietinstellingen
Het verloop van het totaal van de leningen in het boekjaar was als volgt:
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen van kredietinstellingen ultimo boekjaar bedraagt 4,09% (2012: 4,17%) en de gemiddelde resterende looptijd bedraagt 21,95 jaar. Het schuldrestant met een looptijd langer dan 5 jaar bedraagt totaal € 45.503.420. In 2009 hebben wij ons aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Onder deze regeling zijn tot en met 31 december 2013 twee fix-leningen totaal ad € 10.500.000 en twee lineaire leningen totaal ad € 6.352.000 opgenomen. De overige leningen worden nog allemaal door de Gemeente Putten geborgd.
Jaarverslag 2013
83
14.9.2
2013
2012
148.363
155.625
-1.488 15.000
-7.262 0
161.875
148.363
31-12-2013
31-12-2012
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Onderhanden projecten Overige schulden Overlopende passiva
1.483.412 17.483 488.458 405.860 0 35.446 1.269.030
1.408.475 15.804 760.363 357.119 0 37.209 1.350.114
Totaal
3.699.689
3.929.084
Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - daling marktwaarde - waardevermeerdering door Zelfaangebrachte Voorzieningen eigenaar Saldo per 31 december
14.10
14.10.1 14.10.2 14.10.3 14.10.4 14.10.5 14.10.6 14.10.7
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd korter dan 1 jaar, behalve de Overige schulden, deze hebben een looptijd van maximaal 3 jaar. 14.10.1
Schulden aan kredietinstellingen
15.8.1.1 Kortlopend deel leningen kredietinstellingen 15.8.1.2 Rekening-courant bank Totaal
1.483.412 0
1.408.475 0
1.483.412
1.408.475
15.8.1.2 De maximale kredietfaciliteit van de rekening-courant bij de Rabobank bedraagt € 1.500.000. Hiervan wordt per 31 december 2013 geen gebruik gemaakt. Op moment van dagtekening van de jaarrekening is geen woningbezit als onderpand ingezet. 14.10.2
Schulden aan gemeenten Gemeente Putten: Exploitatieresultaat woonwagencentrum Diversen
9.991 7.492
10.182 5.622
17.483
15.804
Handelscrediteuren
488.458
760.363
Totaal
488.458
760.363
Omzetbelasting Loonheffingen Pensioenpremies
361.075 32.817 11.968
305.694 37.765 13.660
Totaal
405.860
357.119
Totaal
14.10.3
14.10.4
Schulden aan leveranciers
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Jaarverslag 2013
84
14.10.5
14.10.6
31-12-2013
31-12-2012
Gedeclareerde termijnen Gerealiseerde kosten Toegerekende winst Overgeboekt naar Onroerende zaken bestemd voor verkoop
0 0 0 0
2.255.685 -1.887.511 -1.067.579 699.405
Totaal
0
0
Verplichtingen huurgewenning
35.446
37.209
Totaal
35.446
37.209
854.687 269.005 14.132 65.663 0 18.419 17.303 27.482 2.089 250
959.157 225.831 18.439 52.932 37.457 23.226 17.000 13.767 2.260 45
1.269.030
1.350.114
Onderhanden projecten
Overige schulden
De post Verplichtingen huurgewenning heeft betrekking op de periode 2014 tot en met 2017. 14.10.7
Overlopende passiva Niet vervallen rente Nakomende kosten opgeleverde nieuwbouw Reservering vakantiedagen Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Nog te betalen bedragen Reservering accountantskosten Afrekening servicekosten huurders Bankkosten Vooruitgefactureerde bedragen
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting ad € 4,4 mln inzake nieuwbouwprojecten waarvoor een opdracht met derden is aangegaan die nog niet (geheel) is afgewikkeld. Dit bedrag is als volgt te specificeren: Project Hoek van Damstraat (diversen) Tollensstraat (aannemer) Tollensstraat (diversen) De Schauw DE (grond) De Schauw DE (diversen) Brinkstraat Blok E (aannemer) Brinkstraat Blok E (diversen)
Aanneemsom 178.694 465.245 29.081 721.500 411.598 2.778.566 304.742
Gefactureerd 82.269 160.930 20.700 0 95.796 0 163.674
Restant 96.425 304.315 8.381 721.500 315.802 2.778.566 141.068 4.366.058
Obligo WSW Obligo aan het WSW uit hoofde van een door het WSW geborgde lening, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio van de achtergestelde lening niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2013 bedraagt het obligo € 648.802.
Jaarverslag 2013
85
Bankgarantie Per 31 december 2013 heeft Woningstichting Putten geen bankgaranties afgegeven. Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkt aantal medewerkers. Overigens gaat het om een bedrag dat niet materieel is. Loopbaanontwikkelbudget Personeelsleden hebben volgens de CAO afspraken recht op een loopbaanontwikkelbudget. De hoogte van dit budget is niet materieel. Daarom is hiervoor geen voorziening opgenomen, maar maken ze onderdeel uit van de reguliere opleidingskosten.
Jaarverslag 2013
86
15 TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING 2013
15.1
Bedrijfsopbrengsten
15.1.1
Huren
15.1.2
15.1.3
15.1.4
Begroting
2013
2012
Te ontvangen nettohuur Af: huurderving, wegens - leegstand - overige redenen
10.554.360
10.526.000
9.922.186
-46.880 -7.586
-133.000
-27.354 -5.751
Totaal
10.499.894
10.393.000
9.889.081
Te ontvangen netto vergoedingen Af: vergoedingsderving, wegens - leegstand
122.526
156.000
115.836
-102
0
-211
Totaal
122.424
156.000
115.625
Verkoop onroerende zaken in exploitatie Toegerekende projectopbrengsten
689.708 1.493.801
326.000 1.911.000
544.879 2.082.598
Totaal
2.183.509
2.237.000
2.627.477
Vergoedingen/verrichte diensten
16.512
6.000
15.611
Totaal
16.512
6.000
15.611
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie
1.902.259 46.241 73.310
1.823.000 45.000 70.000
1.836.392 45.179 54.315
Totaal
2.021.810
1.938.000
1.935.886
Vergoedingen
Verkoop onroerende zaken
Overige bedrijfsopbrengsten
15.2
Bedrijfslasten
15.2.1
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Jaarverslag 2013
87
2013 15.2.2
2013
2012
5.604.121
2.609.000
5.068.854
743
0
3.632
5.604.864
2.609.000
5.072.486
2.784.186 2.819.935
0 2.609.000
3.519.549 1.549.305
5.604.121
2.609.000
5.068.854
580.412 0 0 28.924 181.450 163.770 741.942 33.256 0 33.774 35.226 0 3.560 46.081 58.217 11.913 155.578 11.350 698.733 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1.332.984 41.300 -17.877 261.167 669.802 22.359 425.315 426.010 150.291 137.419 63.746 3526 0 0 0 0 0 0 0 3.507
2.784.186
0
3.519.549
26 appartementen Brinkstraat (Blok D) 26 appartementen Brinkstraat (Blok E) 4 seniorenwoningen Tollensstraat
453.724 2.180.408 185.803
0 2.343.000 266.000
1.549.305 0 0
Totaal
2.819.935
2.609.000
1.549.305
2.231
0
10.894
-1.488
0
-7.262
743
0
3.632
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 15.2.2.1 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 15.2.2.2 Totaal
15.2.2.1
Begroting
Waardeveranderingen materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in ontwikkeling
15.2.2.1.A 15.2.2.1.B
Totaal
15.2.2.1.A Sociaal vastgoed in exploitatie 36 seniorenappartementen De Schauw 4 woningen Bijsteren (fase 1.4) 4 HAT-woningen Veldstraat 8 appartementen en 4 seniorenwoningen Schoolstraat 21 appartementen Kievitlaan 37 eengezinswoningen Aaltsengoed 33 appartementen Bijsteren (fase 2.4) 22 woningen Bijsteren (fase 3.1) 8 HAT-woningen Veldstraat 8 HAT-woningen Garderenseweg/Veldstraat 3 seniorenwoningen Esdoornlaan 4 eengezinswoningen Spechtstraat 10 woningen Van Damstraat 16 appartementen Torenlaan 22 woongelegenheden Het Nieuwe Anker 5 woningen Wijkhovepad 12 woongelegenheden Puttensteyn 5 woningen Ter Hoevepad 21 appartementen Brinkstraat (Blok B) 3 autoboxen Totaal
15.2.2.1.B Onroerende zaken in ontwikkeling
15.2.2.2
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal
Jaarverslag 2013
88
2013 15.2.3
15.2.4
15.2.5
15.2.6
15.2.7
Begroting
2013
2012
Lonen en salarissen Bruto salarissen Inhuur personeel Mutatie reservering vakantiedagen Ontvangen ziekengelden
723.542 0 -4.307 -1.751
750.000 0 0 0
695.829 28.174 -1.036 -21.687
Totaal
717.484
750.000
701.280
Sociale lasten
100.691
107.000
99.440
Totaal
100.691
107.000
99.440
Pensioenen
135.429
143.000
128.808
Totaal
135.429
143.000
128.808
Toegerekende projectkosten
990.450
1.222.000
1.090.529
Totaal
990.450
1.222.000
1.090.529
2.140.845 459.563 321.371 215.395
3.118.000 363.000 230.000 239.000
1.501.558 374.819 305.585 242.370
3.137.174
3.950.000
2.424.332
-70.289
-56.000
-60.251
3.066.885
3.894.000
2.364.081
89.541 49.649 41.506 408.038 380.226 560.298
87.000 64.000 36.000 432.000 381.000 658.000
79.523 52.562 41.813 412.340 362.629 106.704
1.529.258
1.658.000
1.055.571
Sociale lasten
Pensioenlasten
Kosten uitbesteed werk
Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Serviceonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud
Eigen dienst Totaal
De kosten inzake Eigen dienst zijn reeds elders in de jaarrekening verantwoord.
15.2.8
Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Overige directe exploitatiekosten
15.2.8.1 15.2.8.2 15.2.8.3 15.2.8.4 15.2.8.5 15.2.8.6
Totaal
Jaarverslag 2013
89
2013 15.2.8.1
15.2.8.2
15.2.8.3
15.2.8.4
Begroting
2013
2012
Overige personeelskosten Opleidingen Vergoedingen Verzekeringen Bijdrage ziektekosten Overig
42.415 13.953 18.694 5.210 9.269
Totaal
89.541
28.177 15.050 18.883 5.000 12.413 87.000
79.523
Huisvestingskosten
Onderhoud kantoorgebouw Gas, water, elektra Tuinonderhoud Schoonmaakkosten Belastingen en verzekeringen Overige huisvestingskosten
7.371 4.273 5.156 19.232 3.833 9.784
Totaal
49.649
9.521 8.896 5.409 15.886 3.477 9.373 64.000
52.562
Bestuurskosten Vergoeding Raad van Commissarissen Overige bestuurskosten
32.225 9.281
Totaal
41.506
27.500 14.313 36.000
41.813
Algemene kosten Automatisering Advieskosten Leefbaarheid Accountantskosten Drukwerk en kantoorbenodigdheden Contributies en abonnementen Woonruimteverdeling Autokosten Telefoonkosten Kosten niet doorgaan ontwikkeling nieuwbouw Bewonersblad Bewonersparticipatie Bankkosten Portikosten Verkoopkosten Pro rata omzetbelasting Overige algemene kosten
137.374 62.909 35.617 33.790 23.256 16.310 9.897 25.539 11.741 0 15.897 9.548 9.057 7.530 2.054 -15.907 23.426
Totaal
408.038
134.004 59.525 36.870 33.430 18.753 18.222 15.999 19.210 12.912 11.537 9.567 8.880 8.718 8.500 5.384 -14.833 25.662 432.000
412.340
Onder de accountants- en advieskosten is een bedrag ad € 33.790 (2012: € 33.430) aan accountantskosten BDO en € 13.349 (2012:€ 23.410) aan advieskosten BDO opgenomen.
Jaarverslag 2013
90
2013 15.2.8.5
15.2.8.6
2012
294.732 67.029 18.465
305.000 56.000 20.000
289.681 53.635 19.313
Totaal
380.226
381.000
362.629
Sectorspecifieke heffing Verhuurderheffing Overig
429.188 44.585 86.525
527.000 5.000 126.000
38.173 0 68.531
Totaal
560.298
658.000
106.704
Rente belastingdienst Rente op uitgezette middelen Rente op overige vorderingen
53.745 12.746 9.567
0 12.000 0
37.484 52.064 9.587
Totaal
76.058
12.000
99.135
Rente leningen kredietinstellingen Rente op overige schulden
2.189.110 231
2.283.000
2.260.940 0
Totaal
2.189.341
2.283.000
2.260.940
0 1.760.944 -1.737.194
0 -14.000 0
0 4.576.110 -3.965.427
23.750
-14.000
610.683
Overige directe exploitatiekosten
Financiële baten en lasten
15.3.1
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
15.4
2013
Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie
15.3
15.3.2
Begroting
Zakelijke bedrijfslasten
Rentelasten en soortgelijke kosten
Belastingen Vennootschapsbelasting boekjaar Mutatie voorziening latente belastingverplichtingen Mutatie latente belastingvordering Totaal De berekening van het belastbaar resultaat 2013 is als volgt: Commercieel resultaat Bij:
-3.457.815
Fiscaal lagere afschrijving MVA Fiscaal geen waardeveranderingen Fiscaal lagere kosten uitbesteed werk Fiscaal lagere lasten onderhoud Toerekening algemene kosten Vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen Bijdrageheffing CFV Beperkt aftrekbare kosten
1.359.553 5.604.865 990.450 452.137 349.933 68.195 429.188 4.400 9.258.721
Af:
Fiscaal geen verkoop onroerende zaken in exploitatie Fiscaal lagere projectopbrengst Kleinschaligheidsinvesteringsaftrek Energie-investeringsaftrek Fiscaal afwaarderen onroerende zaken in exploitatie
-689.708 -1.608.413 -12.477 -52.397 -33.473.000 -35.835.995
Belastbaar bedrag
-30.035.089
Jaarverslag 2013
91
Overzicht fiscaal verrekenbare verliezen: Belastingjaar 2009 2010 2011 2012 2013
Belastbaar bedrag
Verliesverrekening 0 0 0 -2.778.538 2.778.538
0 0 0 2.778.538 -30.035.090
Nog te verrekenen 0 0 0 0 27.256.552 27.256.552
€ 27.256.552
Ultimo 2013 is de stand van de nog te verrekenen verliezen: Overige informatie
Werknemers Gedurende het verslagjaar 2013 had de corporatie gemiddeld 13,0 werknemers in dienst (2012: 12,3). Dit aantal is gebaseerd op het aantal full-time equivalenten. Bezoldiging bestuurder Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (verder: WNT) in werking getreden. De directeur-bestuurder wordt op grond van deze wet gezien als topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. Naam: mw. drs. M.C.M. Boeijen Bruto-salaris Door de werkgever betaalde vrijwillige socialeverzekeringspremies Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen
Directeurbestuurder € 99.326 € 407 € 3.800 € 21.785
Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant voor de toepassing van de WNT
€ 125.318
Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstverband in het boekjaar Einde dienstverband Jaar waarin het dienstverband is geëindigd In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
12 36 N.v.t. N.v.t. N.v.t.
De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met haar gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. Bezoldiging commissarissen De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) of 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een commissaris die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht. De bezoldiging van de commissarissen in 2013, per commissaris, is als volgt: Naam de heer mr. dr. D. B. Bijl
Functie voorziiter raad van commisssarissen
Bezoldiging € 7.500
de heer ir. B.J.W. van der vice-voorzitter raad van Heijden commissarissen
€ 5.000
de heer ir. K. Bakker
lid raad van commissarissen
€ 5.000
mevr. E. van Sluis-Barto
lid raad van commissarissen lid raad van commissarissen
€ 5.000
de heer E. Kous
€ 5.000
De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2013 in totaal € 32.225 (2012: € 27.500). Deze stijging wordt verklaard doordat vanaf 1 januari 2013 over de vergoeding van commissarissen BTW in rekening wordt gebracht.
Jaarverslag 2013
92
16 OVERIGE GEGEVENS 16.1 Winstbestemming In afwachting van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen is het nadelig resultaat ad. € 3.481.565 onttrokken aan de Overige reserve. 16.2 Statutaire winstbepaling In de statuten van Woningstichting Putten wordt in artikel 3 lid 1 en artikel 4 vermeld dat deze zich ten doel stelt uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Hieruit volgt dat Woningstichting Putten conform artikel 22 van het BBSH (1 juli 2002) batige saldi uitsluitend bestemt voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. De verwerking hiervan (reserveringen en onttrekkingen) verloopt via de Overige reserve van de stichting. 16.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die vermeld moeten worden. 16.4 Woningstichting in het kort Naam Vestigingsplaats Correspondentieadres Bezoekadres Statutair werkgebied Oprichtingsdatum Toegelaten per KvK-nummer BTW-nummer Lidmaatschap Landelijke federatie NRV-nummer VROM nummer Bedrijfstakcode
: Woningstichting Putten : Putten : Postbus 230, 3880 AE Putten : Spoorstraat 2, 3881 BW Putten : Toegelaten in de gemeenten Putten, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Elburg : 23 januari 1970 : 20 maart 1971, bij Koninklijk Besluit nr. 103 : Kamer van Koophandel Harderwijk, nr. 08013464 : 8064.62.127 : Aedes, Vereniging van Woningcorporaties, Den Haag : 13350 : L 1865 : Woningstichting Putten onderschrijft de Aedescode en de Governance Code Woningcorporaties
Jaarverslag 2013
93
17 ACCOUNTANTSVERKLARING
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen van Woningstichting Putten Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting Putten te Putten gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-enverliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer socialehuursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNTeisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNTeisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële
Jaarverslag 2013
94
rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Putten per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 5 juni 2014 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA
Jaarverslag 2013
95
