Voorstel GEMEENTERAAD Stuknummer In te vullen door raadsgriffie. Programma Economie & Werk Onderwerp Investeren in de toekomst van Spinnerij Oosterveld
VII - B Programma Programma Economie & Werk Corsanummer 1200056124/case BV12000320 Enschede 24 april 2012
Wij stellen u voor te besluiten tot 1. In te stemmen met de voorgestelde toekomstvisie en vervolgaanpak met betrekking tot de Spinnerij Oosterveld 2. Voor de noodzakelijke investeringen een krediet van 1.250.000,00 euro beschikbaar te stellen 3. Dit bedrag te dekken uit de hiervoor gereserveerde bedragen uit de programmabegroting 2012 - 2015 4. het overeenkomstig wijzigen van de gemeentebegroting
Toelichting op het voorstel 1. Relatie met programma/beleidskader/wettelijke taak/bestuurlijke geschiedenis 1. Relatie met programma/beleidskader/wettelijke taak/bestuurlijke geschiedenis. Spinnerij Oosterveld is een voormalige garenspinnerij uit 1911. Het pand is in 2004 als industrieel erfgoed aangekocht en in de periode 2006-2008 verbouwd tot bedrijfsverzamelgebouw met 12.500 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. Vastgoedbedrijf Enschede (VBE) is eigenaar van het pand en heeft het voor langere periode verhuurd aan de afdeling Economische Zaken (EZ) van het programma Economie en Werk. Op basis van een marktonderzoek door I&O en een bouwkundig en financieel haalbaarheidsonderzoek heeft de Enschedese gemeenteraad d.d. 20-12-2004 ingestemd met de herontwikkeling van de Spinnerij tot laagdrempelig bedrijfsverzamelgebouw en het uitvoeringskrediet (ad 12.942.730 euro) beschikbaar gesteld. Om de verbouwkosten beperkt te houden is destijds gekozen voor een "artistiek" uiterlijk met onafgewerkte buitenmuren, kale ruimten en ruwe binnenwanden. De doelgroep was jonge bedrijven uit de sectoren bouw, industrie, dienstverlening, groothandel en eventueel cultuur. De beoogde laagdrempeligheid kenmerkt zich door flexibele huurcontracten met een opzegtermijn van twee maanden. In de exploitatieberekening is destijds uitgegaan van een bezettingsgraad van 80% in 2012. Tot en met 2009 lag de groei in bezetting, en daarmee de exploitatie, op schema. De economische recessie zorgde echter voor een rem op de geprognosticeerde groei. De beperkingen van het gebouw vormen daarbij in deze periode van recessie een extra handicap. Uiteraard is deze problematiek geregeld onderwerp van gesprek geweest in uw Raad. Bij de raadsbehandeling van de Kadernota 2012 ( in juni 2011) hebt u een amendement aangenomen waarin besloten is om te wachten met fysieke ingrepen in de Spinnerij tot het moment dat er een besluit genomen is over de toekomst van de Spinnerij Oosterveld. In september 2011 hebben wij u middels een brief een aantal scenario's voorgelegd. Hierover is in oktober 2011 met u uitgebreid gesproken. De besproken scenario's waren: Scenario 1: Het bedrijfsverzamelgebouw in de huidige staat verkopen: taxatie van het gebouw heeft duidelijk gemaakt dat de boekwaarde hoger is dan de markwaarde. Gelet op de lage bezettingsgraad en de marktontwikkelingen is de geschatte verkoopwaarde beduidend lager dan de marktwaarde. Indien verkoop voor 2013 plaatsvindt dient bovendien de ontvangen Efro-subsidie waarschijnlijk terugbetaald te worden. Scenario 2: Vasthouden aan oorspronkelijke opzet, met verbetering gebouw: in dit scenario wordt doorgegaan met de huidige opzet van laagdrempelige verhuur aan startende ondernemers. Om het werk- en leefklimaat van het gebouw op een aanvaardbaar niveau te brengen zal in dit scenario fors geïnvesteerd moeten worden in een upgrading van het gebouw en in energiebesparende maatregelen. Dat betekent dat extra middelen moeten worden vrijgemaakt voor deze investeringen waarbij de opbrengsten in de vorm van hogere huuropbrengsten onzeker zijn. Scenario 3: Gemeentelijke diensten overbrengen, met beperkte aanpassingen gebouw In dit scenario wordt het exploitatietekort op de Spinnerij gedeeltelijk teruggedrongen door (al dan niet tijdelijk)
EW - AEZ, J. Mensinga ((053) 481 51 81)
gemeentelijke diensten te huisvesten in de Spinnerij. Voorwaarde is wel dat het verlaten van de huidige huisvesting van gemeentelijke diensten geen "gat" in de begroting op een andere plek achterlaat. Die panden moeten dan dus afgestoten kunnen worden naar de markt of de huurcontracten moeten beëindigd kunnen worden. Het onderbrengen van gemeentelijke diensten in de Spinnerij wordt ook door vastgoedpartijen als belangrijke optie genoemd. Scenario 3 is toen door ons college als de meest wenselijke en haalbare genoemd. Inmiddels hebben recente ontwikkelingen en de nadere uitwerking van deze variant geleid tot een wat genuanceerder beeld. Bij deze wil ons College onze visie met betrekking tot de Spinnerij met u delen en u vragen om de benodigde middelen voor het verbeteren van de Spinnerij vrij te maken. . Onderstaand kunt u lezen wat de stand van zaken is van de Spinnerij, welke gewenste ontwikkeling wij zien en welke aanpak daarvoor nodig is.
2. Situatieschets, probleemstelling, doelstelling a. De ontwikkelingen staan niet stil. Sinds de behandeling van de kadernota 2012 ziet het College nieuwe kansen voor de Spinnerij. In mei 2011 heeft het Exploitatiebedrijf Maatschappelijk Vastgoed (EMV) het beheer en de exploitatie van de afdeling Economische Zaken overgenomen. Het EMV heeft de focus verlegd van de kleinere, net gestarte bedrijven naar het actief vraaggericht aanbieden van grotere ruimtes aan partijen in de hevig veranderende vastgoedmarkt. Inmiddels zijn, in lijn met de veranderende focus, een tweetal grotere partijen naar de Spinnerij gekomen. Een bedrijf gespecialiseerd in kantoorinrichting zal vanaf juli 2012 definitief kiezen voor huisvesting in de Spinnerij Oosterveld en wil het gebouw gebruiken als proeftuin voor vernieuwende kantoorconcepten en een "levende" showroom. Daarnaast is de cateringtak van Visschedijk facilitair gevestigd in de Spinnerij en zijn er vergaande plannen om in samenwerking het gehele beheer naar Visschedijk over te doen. Naast een impuls voor de samenwerking op arbeidsmarkttoeleidingsgebied, zal dit betekenen dat ook Visschedijk de Spinnerij Oosterveld als referentieproject gaat gebruiken. Beide bedrijven trekken veel relaties voor een bezoek naar Spinnerij Oosterveld. Daarmee zijn deze marktpartijen belangrijke strategische partners en ambassadeurs voor de verdere ontwikkeling van de Spinnerij Oosterveld geworden. Naast de komst van deze twee grotere, en voor de ontwikkeling van Spinnerij Oosterveld belangrijke, partijen zijn diverse middelgrote (5 tot 10 fte) bedrijven naar de Spinnerij gekomen. Inmiddels is de 52ste huurder verwelkomd. Ook is de gemeentelijke afdeling Sport in de Spinnerij getrokken. Door deze nieuwe huurders is het vertrek van het ATC (1000m2) opgevangen. Daarnaast is er zelfs sprake van een lichte verhoging van de geprognosticeerde exploitatieresultaten over 2012. Op dit moment vinden er met enkele zeer interessante partijen gesprekken plaats over inhuizing. Deze zijn nog niet afgerond, maar zien wij als zeer kansrijk.
b. Nadere uitwerking van de variant om (een groot deel van) de DCW te verhuizen naar de Spinnerij maakt duidelijk dat de DCW, vanwege het specifieke karakter van bepaalde onderdelen, om bedrijfsvoeringstechnische redenen niet gebaat is bij een grootschalige verhuizing naar de Spinnerij. Wel kijkt de DCW naar de mogelijkheid om de afdeling assemblage naar de Spinnerij te verhuizen. Het gaat hierbij om plus minus 600m2 op de begane grond. Een bedrijf waar veel DCW medewerkers gedetacheerd zijn heeft mogelijk belangstelling voor plus minus 300 m2 op de 1e verdieping. Gesprekken met de DCW en deze derde partij zijn gaande om de invulling hiervan verder vorm te geven.
c. Dit, samen met het feit dat er zich nieuwe ontwikkelingen op de bestaande markt hebben voorgedaan die zich, zo lijkt het in de nabije toekomst zullen versterken, heeft ons college er toe doen besluiten om Spinnerij Oosterveld als bedrijfsverzamelgebouw voorlopig te continueren. In aanvulling op de oorspronkelijke opzet van de Spinnerij richten we ons hierbij ook op een paar grotere partijen die bereid zijn om langdurige huurcontracten af te sluiten. Met een aantal grotere bedrijven als (exploitatie)basis en een in oppervlakte wat kleiner gedeelte voor de startende, kleinere bedrijven zien wij kansen om de Spinnerij zowel financieel als conceptueel op een goede manier te exploiteren. Mede hierom zien we af van de inhuizing van de gehele DCW in de Spinnerij en dus ook van de eerder aan de Raad gedane voorstellen tot aanpassingen van de Spinnerij hiervoor. Wel gaan we ervan uit dat er, al dan niet tijdelijk, gemeentelijke diensten in de Spinnerij gehuisvest zullen worden. De afdeling buitensport van het EW - AEZ, J. Mensinga ((053) 481 51 81)
cluster SAA - Programma O&O, met een ruimtebehoefte van 1.000 m2 bvo en het EMV is inmiddels in de Spinnerij Oosterveld gevestigd. Ook een beperkt aantal onderdelen van de DCW, dan wel direct gerelateerd aan de DCW zouden kunnen landen in Spinnerij Oosterveld. Het gaat in dat geval om plus minus 900m2. Zoals gemeld zijn gesprekken hierover reeds gaande. d. Bij de keuze voor continuering van de Spinnerij als bedrijfsverzamelgebouw moeten we met een aantal factoren rekening houden. Gezien de klachten van de huidige huurders zal er geïnvesteerd moeten worden om de huidige huurders "vast te kunnen houden" en om nieuwe huurders aan te trekken. Om het werk- en leefklimaat en de duurzaamheid van het gebouw op een aanvaardbaar niveau te brengen moeten we investeren in een upgrading van het gebouw en in energiebesparende maatregelen. Daarbij zal de tweede verdieping voorlopig niet of zeer beperkt in gebruik worden genomen zodat investeringen in dit deel van het pand grotendeels achterwege kunnen blijven.
e. De investeringen ten behoeve van de verbeteringen op energetisch terrein, comfortverbetering en functionele aanpassingen kunnen we onderverdelen in investeringen in duurzaamheid , werkklimaat en de uitstraling van het pand en overige noodzakelijke investeringen in het pand.
De investeringen in de verduurzaming van het pand bedragen € 940.000 en hebben betrekking op: "
Isolatie van de buitengevels;
"
Verbetering van de lichtinval door de dichte raampanelen te vervangen door HR++ glas. (n.b. 60% van de raamdelen is op dit moment voorzien van dichte raampanelen);
"
Aanpassing en verduurzaming van de verwarmingsinstallatie
"
Bijplaatsen ketel geschikt voor pyrolyse olie
De investeringen in het werkklimaat en uitstraling van het pand bedragen € 215.000 en hebben betrekking op: "
Aanpassing van de (goederen) entree, kantine en receptie;
"
Aanbrengen van een tochtportaal bij de entree
"
Verbeteren van daglichttoetreding en sociale veiligheid in de gangen door het aanbrengen van glasstroken in deuren en wanden.
De overige noodzakelijke investeringen bedragen € 95.000 en hebben betrekking op: "
Verbeteren van de bewegwijzering in het pand
"
Verbeteren van de herkenbaarheid van het eigen bedrijf binnen en buiten het pand
"
Verbeteren van de directe omgeving van het pand door een herindeling van de parkeerplaatsen en het toevoegen van groen.
f. Met bovenstaande maatregelen wordt een aantal negatieve effecten van de oorspronkelijk gekozen opzet zoveel mogelijk weggenomen. Daarnaast zal de Spinnerij op het punt van duurzaamheid, energiebesparing en werk- en leefklimaat een belangrijke sprong voorwaarts maken. Op dit moment heeft het pand bijvoorbeeld een energielabel G-Rood (=Onzuinig). Hoe groot de energiesprong die door de voorgestelde maatregelen behaald wordt precies is, is op dit moment niet bekend. Dit wordt op dit moment door een extern adviesbureau doorgerekend en zal u als bijlage worden nagezonden. der zullen de investeringen bijdragen aan onze primaire doelstelling om de bezettingsgraad te verhogen wat ook weer direct een positief effect heeft op de exploitatie. g. Voor het uitvoeren van deze maatregelen is een incidenteel bedrag van € 1.250.000 benodigd. Wij beseffen dat het om een forse investering gaat. Wij zijn echter van mening dat deze investering bijdraagt aan een gunstiger exploitatiesaldo van het pand. .
Samenvattend stelt het College voor om (te investeren in noodzakelijke verbeteringen van de duurzaamheid, werk en leefklimaat en uitstraling van Spinnerij Oosterveld. En om iIn te zetten op de huidige ingezette koers EW - AEZ, J. Mensinga ((053) 481 51 81)
voor wat betreft verhuur- en exploitatiemanagement
3. Bevindingen uit de interactie met belanghebbenden Meegeadviseerd: VBE, EMV, BMO 4. Informeren over het vervolg n.v.t. 5. Financiële informatie Bij het vaststellen van de Programmabegroting 2012-2015 is het bedrag van € 1.250.000 destijds hiervoor beschikbaar gesteld in afwachting van dit voorstel. Deze investering heeft geen invloed op de meerjarenexploitatie van het Vastgoedbedrijf 6. Risicoparagraaf n.v.t. 7. Overige voor de raad relevante informatie
8. Bijlagen bij dit raadsvoorstel
Burgemeester en Wethouders van Enschede, de Secretaris,
de Burgemeester,
M.J.M. Meijs
P.E.J. den Oudsten
EW - AEZ, J. Mensinga ((053) 481 51 81)
Besluit van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 24 april 2012 1. In te stemmen met de voorgestelde toekomstvisie en vervolgaanpak met betrekking tot de Spinnerij Oosterveld 2. Voor de noodzakelijke investeringen een krediet van 1.250.000,00 euro beschikbaar te stellen 3. Dit bedrag te dekken uit de hiervoor gereserveerde bedragen uit de programmabegroting 2012 - 2015 4. het overeenkomstig wijzigen van de gemeentebegroting
vastgesteld in de vergadering van de Griffier,
de Voorzitter,
EW - AEZ, J. Mensinga ((053) 481 51 81)
