„,.„.,___.. r ^ f W PURMEREND JSj V
Postbus 15 1440 AA Purmerend telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124
gemeentebestuur Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend
VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van
uw kenmerk
ons kenmerk 1101231
datum 31 oktober 2013
betreft Evaluatie kantorenmarkt Purmerend 2013 Geachte leden van de gemeenteraad,
Hierbij bied ik u de evaluatie van de kantorenmarkt Purmerend 2013 aan. In het kader van de destijds vastgestelde kantorennota is afgesproken u jaarlijks een actueel beeld te geven van de locale kantorenmarktontwikkelingen in het perspectief van de kantorenmarktontwikkelingen en economische ontwikkelingen in het algemeen. De conclusie van de voorliggende evaluatie is dat Purmerendse kantorenmarkt 2013 in de huidige economische omstandigheden niet doorontwikkeld. Dat de leegstand iets is teruggelopen ten opzichte van vorig jaar verandert daar niets aan. Voor de verdere onderbouwing van een en ander verwijs ik u naar de bijgevoegde "evaluatie kantorenmarkt Purmerend 2013". Ik ben voornemens deze wijze van informeren vanaf volgend jaar niet meer te beperken tot de kantorenmarkt, maar te verbreden met de ontwikkelingen in de detailhande4-en de bedrijvigheid op bedrijventerreinen. Hoogachtend,
B. Daanj
/V.
-""^
wethouqex/'
bijlage(n): geen behandeld door: C. Schrama
bezoekadres: bankrelaties:
telefoonnummer: 0299 45
Stadhuis Purmersteenweg 42 BNG 28.50.06.967, ABN Amro 58.89.19.977
coll./typ.
Werkplein Purmerend Waterlandlaan 22-36
Evaluatie kantorenmarkt Purmerend 2013
Inleiding Sedert een aan tal jaren staat in de evaluatie van de Purmerendse kantorenmarkt de economische situatie centraal. De evaluatie van 2013 zet die lijn helaas voort. In 2013 hebben ten opzichte van 2012 geen significante veranderingen plaatsgevonden in de economische situatie. Op alle overheidsniveau's blijven de gevolgen van de veranderde in de zin van verkrapte financieringsmogelijkheden voor de markt merkbaar. Merkbaar als het gaat om met financieringsmogelijkheden samenhangende investeringsmogelijkheden, beperking van de economische vitaliteit, merkbaar waar het betreft bouwactiviteiten, planologische activiteiten en de economische vitaliteit. Het gegeven dat de huidige, slechte economische situatie voortduurt en er geen tot nauwelijks zicht lijkt te bestaan op een kentering, heeft het afgelopen jaar nog meer een wissel getrokken op het weerstandsvermogen en het vertrouwen van bedrijven. De omvang van het aantal faillissementen en de gevolgen voor de arbeidsmarkt zijn wat dat betreft veelzeggend. Het effect op de vastgoedmarkt in het algemeen en - in dit kader - op de behoefte aan kantoorruimte is evident. De zorgen over leegstand, waardevermindering, financierings(on)mogelijkheden, overaanbod en verder afnemende vraag zijn toegenomen en de behoefte aan nieuwe kantoorontwikkelingen in het algemeen navenant afgenomen. In Nederland staat meer dan 7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Dat is ca. 14,5% van de totale kantorenvoorraad. De omvang van de leegstand is ten opzicht van eerdere jaren nauwelijks gedaald ondanks opname, transformatie en sloop. Ondanks dat kantoorruimte aan de voorraad wordt onttrokken, blijven het aanbod en de leegstand stijgen door krimp van de organisatie en een vermindering van het aantal vierkante meters per medewerker bij een verhuizing. Dit betekent dat organisaties vaak meer vierkante meters achterlaten dan zij betrekken. In Amsterdam is de leegstand van kantoorruimte iets afgenomen; er staat meer dan 1,2 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg. Behalve dat de ontwikkeling van minder vierkante meters kantoorruimte per arbeidsplaats zich door zet, hebben ook ontwikkelingen als thuiswerken en flexibele werkplekken invloed op de behoefte aan kantoorruimte. In de gegeven marktomstandigheden betekenen deze ontwikkelingen dat er onbalans blijft in de reële verhouding tussen vraag en aanbod. In een eerdere evaluatie is opgemerkt dat de problematiek voor de kantorenmarkt dan ook niet opgelost zal kunnen worden met een stop op nieuwe kantoorontwikkelingen, maar ook ook andere ingrepen zal vergen, zoals herbestemming, renovatie en sloop.
Op rijksniveau heeft een bestuurlijke werkgroep een "actieprogramma aanpak leegstand kantoren" opgesteld, waarin wordt geconcludeerd dat een succesvolle aanpak van de problematiek in de kantorenmarkt berust op de onderstaande drie pijlers:
1 de markt zet in op voortvarende herontwikkeling en transformatie van leegstaande kantoren in gebiedsgerichte pilots; 2 de markt zet in op het gezond maken van de kantorenmarkt door het verleggen van de focus van quick wins naar lange termijn betrokkenheid; 3 gemeenten en provincies zorgen voor evenwicht tussen vraag en aanbod van kantorenlocaties door betere regionale planning en samenwerking. Bij de uitvoering van deze pijlers zijn met name op het gebied van transformatie en herontwikkeling resultaten geboekt. Het slopen van verouderde kantoorruimte is in dat kader een onderdeel dat vanwege de fiscale en financiële complicaties nog niet van de grond is gekomen, waarbij de huidige situatie van de vastgoedmarkt mede van invloed is. De gevolgen van de voortdurende slechte economische situatie voor de Purmerendse kantorenmarkt komen onderstaand aan de orde.
Ontwikkelingen in 2012 Algemeen In 2013 is er net als in 2012 geen vraag naar nieuwbouw van kantoorruimte gekomen. Als die vraag er al was, zou primair verwezen zijn naar de mogelijkheden binnen de bestaande kantorenmarkt. Tot 2011 deed de Purmerendse kantorenmarkt het relatief goed, in 2012 was de situatie op onze kantorenmarkt merkbaar veranderd en die situatie heeft zich in 2013 voortgezet. In het perspectief van de algemene, landelijke situatie is dit geen verrassende constatering, maar feit is dat voor het eerst in 5 jaar er in onze kantorenmarkt geen nieuwbouw is gerealiseerd en de vooruitzichten voor 2014 zijn in dat opzicht evenmin hoopvol.
Kop van West De aanhoudend slechte economische omstandigheden, die zich vanaf 2008 nadrukkelijk aandienden, hebben er in geresulteerd dat er vanuit de markt geen enkele belangstelling is getoond voor kantoorontwikkelingen in de Kop van West Kwadrant Europa Aan de voet van de oprit naar de rijksweg A7 ligt tegenover de woningbouw van kwadrant Europa een strook, waarin 8 kantoorkavels zijn opgenomen, die vanaf 2009 beschikbaar zijn. Sindsdien zijn inmiddels vijf kantoorgebouwen gerealiseerd. Voor de overige drie kavels geldt dat er drie kavels beschikbaar zijn voor de markt. In 2013 is er geen concrete belangstelling getoond voor de drie resterende kavels in kwadrant Europa. Kantorengebied De Gors In het kantorengebied De Gors hebben zich in 2013 meerdere mutaties voorgedaan die per saldo geen tot nauwelijks invloed hebben gehad op de omvang van de leegstand in dit kantorengebied.
Bestaande kantorenmarkt Tot 2011 lag het leegstandspercentage van Purmerend ruimschoots beneden het landelijk gemiddelde (in 2011 voor Purmerend ca. 8% tegen ca. 14% landelijk). In 2012 werd duidelijk welke de effecten waren van de economische situatie op de Purmerendse kantorenmarkt: leegstandspercentage voor Purmerend ca. 12% tegen ca. 15,5% landelijk. Daarmee benaderde onze kantorenmarkt het landelijk gemiddelde van ca. 15,5% dichter dan gewenst. Die situatie is in 2013 iets ten goede gekeerd: het leegstandscijfer is landelijk ca. 14,6% leegstand, in de stadsregio Amsterdam ca. 17% en in Purmerend ca. 10% daadwerkelijke leegstand. Voor de goede orde zij opgemerkt dat voor deze berekening is uitgegaan van die kantoorruimte, die bestemd en bedoeld is voor solitaire kantooractiviteiten en dat kantoorruimte op bedrijfsterreinen om die reden van deze berekening geen onderdeel uitmaakt. Hoewel de leegstand van kantoorruimte in onze overigens bescheiden kantorenmarkt enigszins is teruggelopen, is gekeken of er objecten zijn waar herbestemming naar tijdelijke woonruimte een optie zou kunnen zijn. In één geval lijkt dat te kunnen op basis van én de concentratie van leegstand én de positieve houding van de eigenaar. Gelet op de omvang van de leegstand in de Purmerendse kantorenmarkt lijkt - zoals voorgaande jaren ook opgemerkt - voor ingrijpende maatregelen als sloop geen reden.
Conclusie Deze evaluatie van de Purmerendse kantorenmarkt geschiedt jaarlijks met als doel een actueel beeld te houden bij de locale marktontwikkelingen en die te kunnen plaatsen in de kaders van de kantorennota van 2007. In die kantorennota is als jaarlijkse doelstelling een uitbreiding met 3.300 m2 kantoorruimte opgenomen. Die doelstelling is ook in 2013 niet gehaald en de vraag of die doelstelling naar de toekomst zou moeten worden bijgesteld is afhankelijk van economische herstel. Ook in de gegeven economische omstandigheden lijkt deze doelstelling in ieder geval niet structureel haalbaar. Daarnaast blijft het nauwelijks realistisch om op basis van de huidige marktomstandigheden de kantorennota te laten herschrijven, omdat deze marktomstandigheden onvoldoende representatief zijn om nieuw beleid op te baseren. Voor de periode na 2013 zal de haalbaarheid van de doelstelling dus primair afhankelijk zijn van de economische situatie. In de onderstaande periode van 5 jaar wordt uitgegaan van de onderstaande cijfers.
Prognose kantoorontwikkeling Jaar
De Gors
Weidevenne
Kop van West
Overig
Prognose
Gerealiseerd
750 m2
750 m2
750 m2
0 m2
0m2
3.000 m2
1.300 m2
0 m2
0 m2
4.300 m2
3.160 m2
2011
2.650 m2
1.100 m2
0-4.000 m2
0m2
3.750 m2 7.750 m2
3.200 m2
2012
1.200 m2
800 m2
0 - 4.000 m2
1.000 m2
3.000 m27.000 m2
550 m2
2013
0 m2
0 m2
0 m2
0 m2
2014
0m2
0 m2
0 m2
500 m2
2009
0m2
2010
Gem. per jaar
0m2
0 m2
500 m2
2.050 m23.383 m2
1.532 m2
Op basis van het bovenstaande is de conclusie dat de vooruitzichten voor 2014 voor wat betreft de ontwikkeling van de Purmerendse kantorenmarkt onveranderd somber zijn en dat er om die reden van wordt uitgegaan dat er in 2014 op niet meer dan bescheiden schaal nieuwe ontwikkelingen zijn te verwachten. Het beperken van leegstand en ook daarom in samenspraak met ondernemers waar realistisch kijken naar verbetering of herbestemming van bestaande kantoorruimte in Purmerend is de opdracht voor 2014 .
