Datum
21 januari 2011
Verzonden
Bijlage(n)
1
Ons kenmerk
503848
Behandeld door
G.A.M. Klaassen
Uw brief van
6 december 2010
Doorkiesnummer
023-5485765
Uw kenmerk
JAT.0.10.46348
Onderwerp
Notitie Economische Verantwoording Nieuw Overbos
2 1 JAN. 2011
DAS Rechtsbijstand Mevrouw A. Barada Postbus 23000 1100 DM AMSTERDAM
Wij verzoeken u bij
Geachte mevrouw Barada, In uw in aanhef genoemde zienswijze namens de W E Kennemeroord in verband met het ontwerpprojectbesluit Nieuw Overbos, verzoekt u om de vertrouwelijke Notitie Economische Verantwoording Nieuw Overbos (verder te noemen de notitie).
beantwoording datum en kenmerk van deze brief te vermelden
De notitie is vertrouwelijk door Stichting Sint Jacob (SSJ) toegezonden aan de raadscommissie Ruimte. Wij hebben uw verzoek voorgelegd aan SSJ. SSJ is van mening dat de notitie openbaar mag worden gemaakt, met uitzondering van enkele actuele en concurrentiegevoelige bedrijfsgegevens. Op verzoek van SSJ zenden wij u de "gekuiste" notitie hierbij toe. Wij stellen u in de gelegenheid om binnen 2 weken na verzending van deze brief op de notitie te reageren. Deze eventuele reactie zullen wij betrekken bij ons advies aan de gemeenteraad inzake het projectbesluit voor Nieuw Overbos. Ten aanzien van de delen die niet openbaar worden gemaakt merken wij op dat de raadscommissie Ruimte een besluit dient te nemen om deze gegevens al dan niet openbaar te maken. Naar verwachting zal de commissie hier op 7 februari over beslissen. Hierover ontvangt u bericht. Postadres De delen die vertrouwelijk blijven bevatten naar onze mening geen ruimtelijk relevante informatie die noodzakelijk is om de aanvraag voor het projectbesluit te kunnen beoordelen. Om deze reden achten wij het niet noodzakelijk om de procedure voor het projectbesluit op te schorten tot na het besluit van de raadscommissie Ruimte. Als u nog vragen of opmerkingen hebt kunt u contact opnemen met de heer G. Klaassen van de afdeling Ruimtelijk Beleid (023 - 5485765). Met vriendelijke groeten, namené burgemeester en wethouders van Heemstede, hoofd efdeling RuipTfélijk Beleid,
Postbus 3 5 2 2 1 0 0 AJ Heemstede
E-mail
[email protected]
Internet www.heemstede.nl
Bezoekadres Raadhuisplein 1 2101 HA Heemstede
Tel.: (023)5485868 Fax:(023)54857 00
OPVALLEND DICHTBIJ
Nieuw Overbos Notitie Economische Verantwoording Zorg voor Heemstede
•WI ]fl
;
- - Jl: STRIKT VERTROUWELIJK
Haarlem, 1 oktober 2010 Raad van Bestuur
S t i c h t i n g Sint J a c o b Floris van Adrichemlaan 15 2035 VB Haarlem T 023 892 88 88 F 023 892 39 09
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING EN OPBOUW 1.1
INLEIDING
3
1.2
OPBOUW
3
2
AANLEIDING VOOR EEN NIEUW ONTWERP
4
2.1 2.2
NOODZAAK TOT VASTGOEDTRANSITIE EN NIEUWE WOON-ZORGCONCEPTEN SINT JACOB HISTORIE EN ONDERBOUWING NOODZAAK TOT GEWIJZIGD PLAN
4 4
2.3
HUIDIG VOORSTEL VOOR HET OVERBOS
7
3
4
3
ECONOMISCHE ONDERBOUWING 3.1
TOELICHTING BENODIGD PROGRAMMA EN VORM
3.2
TOELICHTING FINANCIËLE HAALBAARHEID
BIJLAGES 4.1
WET EN REGELGEVING
9 9 13
17 17
1
INLEIDING EN OPBOUW
1.1
Inleiding
In de commissie ruimte van de gemeente Heemstede d.d. 20 september 2010 is gevraagd om een nadere onderbouwing voor het plan om het huidige gebouw Het Overbos te vervangen door de nieuwbouw zoals Sint Jacob voorstelt in het ingediende plan. De onderbouwing betreft de beantwoording van de volgende vragen: •
Nadere onderbouwing van de noodzaak om een gewijzigd plan (t.o.v. bestemmingsplan) uit te voeren.
•
Nadere onderbouwing van de noodzaak om het plan in de voorgestelde omvang (aantal woningen, oppervlakte appartementen, hoogte van de huur) te realiseren.
In deze notitie is deze onderbouwing kort uiteengezet.
1.2
Opbouw
Dit document is als volgt opgebouwd: •
Hoofdstuk 2: Aanleiding voor een nieuw ontwerp
•
Hoofdstuk 3: Economische onderbouwing
•
Hoofdstuk 4: bijlagen: In de bijlagen wordt de onderbouwing aan de hand van de volgende specifieke onderwerpen nader toegelicht: o
Wet en regelgeving
o
Verantwoording marktonderzoek
o
Resume kosten-baten analyse AM
2
AANLEIDING VOOR EEN NIEUW ONTWERP
Achtereenvolgens wordt kort ingegaan op de volgende onderwerpen: •
Waarom Sint Jacob haar huidige vastgoed moet vervangen;
•
Waarom Sint Jacob tot het besluit heeft moeten komen dat het vorige nieuwbouwplan niet haalbaar was;
•
2.1
Hoe Sint Jacob tot het huidige voorstel is gekomen.
Noodzaak tot vastgoedtransitie en nieuwe woon-zorgconcepten Sint Jacob
Sint Jacob wordt momenteel geconfronteerd met een sterk verouderde vastgoedportefeuille en is door de wetgeving en veranderingen in de zorgfinanciering (zie bijlage 4.1.) genoodzaakt nieuwe woon-zorgconcepten te ontwikkelen.
In juni 2006 heeft Sint Jacob in het kader van deze noodzaak de Strategische Koers vastgesteld. Sint Jacob maakt een transitie van een intramuraalgerichte organisatie naar een meer extramurale en doelgroepgerichte organisatie. Uitgangspunt is voor Sint Jacob dat de ouderen zo lang mogelijk eigen regie kunnen behouden.
Sint Jacob wil ouderenzorg in de toekomst aanbieden door middel van vier woon-zorgconcepten die doelgroepgerichte differentiatie van woon-zorg voorzieningen, extramuralisering van lichtere zorgvormen en eigen regie mogelijk maken: •
Kleinschalig groepswonen
•
Appartementen met zorginfrastructuur
•
Wijkcentra
•
Zorghotel(s)
De zorgappartementen bij Het Overbos vormen een substantieel deel van de verouderde vastgoedportefeuille van Sint Jacob. Het huidige gebouw voldoen niet meer aan de eisen die aan de zorg worden gesteld (afmetingen, eenpersoonsruimten, brandweereisen en kleinschaligheid). Daarnaast biedt het huidige gebouw weinig mogelijkheden voor doelgroepgerichte differentiatie. Vernieuwing van de woon-zorg voorzieningen bij Het Overbos is daarom noodzakelijk.
2.2
Historie en onderbouwing noodzaak tot gewijzigd plan
Op 9 juni 2005 heeft het vorige bestuur van Stichting Sint Jacob (Sint Jacob) een bouwaanvraag ingediend bij de gemeente Heemstede voor de verbouw en aanbouw van zorgappartementen bij Het Overbos.
In 2006 is aan Sint Jacob vrijstelling verleend van het geldende bestemmingsplan Natuurgebieden om de bestaande locatie Het Overbos te renoveren (toren) en een nieuw deel te realiseren aan de zuidzijde ter plaatse van de nu aanwezige laagbouw. Dit plan is opgenomen in het bestemmingsplan Landgoederen en Groene Gebieden (2007).
In 2006 heeft Sint Jacob de gemeente Heemstede laten weten af te zien van het goedgekeurde plan om de volgende redenen: 1. Ten gevolge van nieuwe wet- en regelgeving (gereguleerde marktwerking, scheiden wonen zorg, integrale tarieven en risico op kapitaallasten (zie bijlage 4.1) was het ingediende plan niet toekomstbestendig omdat kleine intramurale studio's niet marktconform te verhuren zijn, wat tot leegstand risico's leidt. 2.
Het College Bouw Zorgvoorzieningen1 had veel bezwaren tegen het verbouwingsplan omdat de kwaliteitsstandaarden niet werden gehaald en het concept van kleinschalig groepswonen in de gebouwopzet niet mogelijk bleek - zie Figuur 1.
3. De bouwkosten bleken structureel hoger uit te vallen dan initieel geraamd. 4.
Er waren geen corporaties bereid om het appartementgedeelte af te nemen doordat er sprake was van een onheldere lay out, ongunstige bruto/netto verhouding, te weinig differentiatie in de appartementen en slechte kwaliteit van het atrium (geen uitzicht en donker) - zie Figuur 1. Sint Jacob was niet in staat het appartementgedeelte zelf te financieren.
5. Het bos bleef in het plan nog steeds niet toegankelijk voor bewoners en omwonenden.
1
Het orgaan van de overheid dat toezag op bouwinitiatieven
Figuur 1: Ingediende ontwerp 09-05-2005 waarbij het concept kleinschaligheid onvoldoende kwaliteit heeft. De twee groepswoningen zijn niet te splitsen, het is nog steeds een verpleegafdeling, alleen de woonkamer is gescheiden. Ook zijn alle zorgappartementen hetzelfde wat te eenzijdig blijkt voor corporaties.
Bovenstaande heeft ertoe geleid dat de raad van bestuur van Sint Jacob in 2007 helaas heeft moeten besluiten dat het financieel onverantwoord was dit plan in uitvoering te nemen. Echter de urgentie en noodzaak tot vervanging bleven bestaan: •
Het gebouw is niet functioneel doordat: o
De kamers verouderd en te klein zijn
o
De badkamers onvoldoende toegankelijk zijn
o
Het bos ontoegankelijk is voor bewoners en omwonenden
o
Het gebouw niet voldoet aan de kwalitatieve eisen van Sint Jacob, zeker niet voor PG bewoners
•
De leegstand nam door het verouderde gebouw steeds meer toe (inmiddels staat het huidige gebouw voor ca. 65% leeg): o
Enerzijds ten gevolge van het sterk verouderde gebouw.
o
Anderzijds omdat bewoners niet willen tussentijds worden verhuisd ten gevolge van de op hande zijnde nieuwbouw.
In de vergadering van de raadscommissie Ruimte in september 2007 heeft Sint Jacob aangegeven dat het noodzakelijk was om een nieuw plan te ontwikkelen voor de locatie. Hiervoor zou
planologische medewerking van de gemeente nodig zijn. De commissie stond hier kritisch tegenover, maar gaf aan de nieuwe plannen van Sint Jacob en de mening van het college hierover te zullen afwachten.
2.3
Huidig voorstel voor Het Overbos
Sint Jacob heeft op basis van een marktverkenning ( ) voor Het Overbos een toekomstbestendig concept ontwikkeld dat inspeelt op de nieuwe wetgeving en de ontwikkeling van de zorgvraag en de daarbijbehorende woonbehoefte.
Bij het nieuwe plan voor Het Overbos is invulling gegeven aan Kleinschalig groepswonen, zorgappartementen en een wijkcentrum met dagopvang. Het gehele complex staat in het teken van duurzaam wonen van ouderen van 65+ met een (latente) zorgvraag variërend van huishoudelijke ondersteuning tot zware zorg. Dit concept bestaat uit: •
Een mengvorm van AWBZ toegankelijke zorg in het gehele complex (kleinschalig groepswonen en wijkcentrum)
•
Voor ouderen geschikte woningen (met een lichte- of verwachte zorgvraag) om het thuiswonen zo lang mogelijk te kunnen ondersteunen, terwijl wel de noodzaak voor het verkrijgen van huishoudelijke hulp en lichte zorg kan worden ingevuld (appartementen en wijkcentrum).
In het onderstaand schema is weergeven op welke wijze in de ontwikkeling Het Overbos ruimte gegeven wordt aan de hierboven genoemde groepen ouderen.
AWBZ
f
^ AWBZ PG plaatsen Kleinschalig Groepswonen
AWBZ Wijkcentrum
Appartementen met zorginfrastructuur
Wijksteunpunt aanvullend
Parkeren
AWBZ parkeren/ terrein Figuur 2 Woon-zorg concepten bij Het Ovetbos Het PvE Overbos is specifiek op ouderenhuisvesting gerichte normen gebaseerd 2. Dit is in een latere stadium ook doorgetrokken in de detaillering van de gebouwstructuur (
• AWBZ-voorzienlngen prestatie-eisen voorde nieuwbouw College bouw zorginstellingen 18 december 2006,
Na ambtelijk overleg over bestaande beleidsuitgangspunten en randvoorwaarden voor de locatie ten behoeve van een bidboek, heeft Sint Jacob eind 2007 een prijsvraag uitgeschreven, onder toezicht van College Sanering3.
Om te voorkomen dat Sint Jacob weer zelf een plan zou ontwikkelen waar geen afnemers en markt voor zou zijn zocht Sint Jacob met deze prijsvraag een partner om gezamenlijk een toekomstbestendig woon/zorgconcept voor ouderen in Heemstede te ontwikkelen en beheren.
In april 2008 heeft Sint Jacob de gemeente bericht over de uitslag van de prijsvraag. Het beste ontwerp was gemaakt door de combinatie van Syntrus Achmea Vastgoed (kennis over beheer en huishoudelijke hulp voor ouderen, beheersen van risico's op marktwerking en kapitaallasten) met AM Vastgoedontwikkeling (risico wegnemen voor de investeringen en deskundigheid op het gebied van vastgoedontwikkeling). Ook College Sanering onderschreef deze keuze als meest economisch en kwalitatief het best. Om invloed te kunnen houden op de kwaliteit van het ontwerp heeft Sint Jacob gekozen voor een gefaseerde gunning op basis van een intentieovereenkomst.
Op 1 december 2009 heeft Sint Jacob een tweede presentatie gegeven aan het college Burgemeester en wethouders (B&W) en is op 11 januari 2010 door de commissie ruimte goedkeuring verleend aan het voornemen tot het verlenen van medewerking aan de verdere uitwerking van het plan.
De bouwaanvraag is op 6 juli ingediend en B & W heeft op 24 augustus besloten de procedure tot het verlenen van het projectbesluit te starten.
Vervolgens is het ontwerpprojectbesluit op 20 september 2010 in de Commissie Ruimte ingebracht, waarbij de in de inleiding toegelichte onderbouwing is gevraagd.
Prestatie-eisen binnenmilieu en installatietechniek in de zorgsector College bouw, 7 oktober 2002, Prestatie-eisen terreingrootte Handboek voor Toegankelijkheid 2003 (vijfde druk), Corona keurmerk "Zorgeloos Wonen" & "Kleinschalig Wonen". 3 Overheidsorgaan dat er op toeziet dat zorginstellingen een marktconforme prijs voor verkoop van vastgoed krijgen en dat deze opbrengst wordt aangewend voor het verlenen van zorg.
3
ECONOMISCHE ONDERBOUWING
3.1
Toelichting benodigd programma en vorm
Onderbouwing doelgroepbepaling Sint Jacob heeft 158 erkende AWBZ plaatsen bij Het Overbos. Naar verwachting zal de zorgvraag in gemeente Heemstede t/m 2030 jaarlijks met ca. 2,5% - ca. 3% groeien4. Dit betekent een proportionele toename van de benodigde zorgcapaciteit van Sint Jacob naar ca. 180 plaatsen in 2015.
De doelstelling bij het ontwikkelen van het nieuwe plan voor Het Overbos is minimaal behoud van de huidige zorgcapaciteit en zorgpersoneel. Sint Jacob wil graag wederom de mogelijkheid bieden aan beide doelgroepen (zware- en lichte zorg) om in het nieuwe concept huisvesting te vinden. •
Plan 2005 was niet haalbaar: In het plan 2005 is de zorgcapaciteit vertaald naar 101 plaatsen AWBZ (waarvan ca. 40 PG en het overige deel lichte zorg) en 54 huurappartementen met zorgaanbod. Zoals in paragraaf 2.2 beschreven, was dit plan echter niet haalbaar.
•
Nieuw stelsel betekent minder intramurale en meer extramurale zorg: Scheiden van wonen en zorg in de nieuwe AWBZ financieringsstelsel betekent dat Sint Jacob geen kapitaallastenvergoeding zal krijgen voor de lichte zorg gedeelte, en de bewoners zelf de woonkosten moeten betalen. In het plan 2010 heeft dit geleid tot beperking van de AWBZ voorzieningen tot 42 PG plaatsen, en de realisatie van de overige voorzieningen als zorgappartementen.
•
De doelgroep voor lichte zorg verwacht grotere huurappartementen: Voor de doelgroepbepaling van de appartementen is in 2007/2009 zijn marktverkenning gedaan door Achmea (
) en AM ( ). Hieruit blijkt dat er in Heemstede een grote behoefte is
aan huurappartementen voor ouderen in het middensegment, waaraan in Heemstede een groot tekort is5. Uit gesprekken met de woningbouwcorporaties werd dit beeld bevestigd. Uit al deze gesprekken kwam naar voren dat driekamerappartementen de minimale eis is.6 •
Om risico's op leegstand te voorkomen moeten de nieuw te ontwikkelen zorgappartementen bij Het Overbos marktconform verhuurbaar zijn (minimaal driekamerappartementen).
4
Bron: TNO Zorg en Bouw. http://www.horizonline.nl/naar-de-cijfers.aspx
5
Op basis van gegevens van ABF/ Fortuna Research d.d. 2009 wordt geprognosticeerd dat er in 2030 bij een gelijkblijvend aantal woningen (voor geschikt en verzorgd wonen) een tekort van ca. 1386 woningen zal zijn. 6
Ouderen slapen graag gescheiden, waarbij het nodig is om een slaapkamer direct aan de woonkamer te kunnen koppelen. Ook is de derde kamer wenselijk ten aanzien van mantelzorg en opvang van eventuele kleinkinderen. Alle appartementen zijn hierop ingericht.
Hierdoor zijn de zorgappartementen in het plan 2010 groter dan in het plan 2005 (en hiermee kunnen minder plaatsen worden gehuisvest). o
De beperkingen van de bouwenveloppe van Het Overbos maakt dat maximaal 97 marktconform verhuurbare zorgappartementen gerealiseerd kunnen worden.
o
Het bouwoppervlak en het bouwvolume in relatie tot het behoud van zorgcapaciteit is tijdens het ontwerpproces veelvuldig getoetst en afgestemd met de gemeente Heemstede. Hieruit bleek dat het benodigde oppervlak en volume van het plan 2010 binnen het mogelijke bouwvolume van het vigerende bestemmingsplan past (zie Tabel 1).
Bestemmingsplan ;
3950
69.050
I
Nieuw Overbos
2816
63.370
j
|
Tabel 1: Bouwvlak en bouwvolume bestemmingsplan versus Nieuw Ovetbos
•
Met dit volume Is het plan 2010 financieel haalbaar o
In het plan 2010 wordt de realisatie van hoogkwalitatieve huisvesting voor de AWBZ PG plaatsen mogelijk gemaakt omdat de extra kosten gemaakt voor de extra kwaliteit (onrendabele top) worden gecompenseerd door de opbrengsten voor de zorgappartementen.
o
Realisatie van een kleiner aantal zorgappartementen leidt of tot aanzienlijk minder kwaliteit in de AWBZ voorzieningen of tot een financieel onhaalbaar plan.
o
Indien er sociale woningbouw zou zijn gebouwd op deze locatie zou een nog groter volume nodig zijn om de onrendabele top te kunnen dragen.
Er is een grotere behoefte aan zorgappartementen in Heemstede dan met Nieuw Overbos kan worden voldaan:
Onderbouwing oppervlakteverdeling en huurniveaus Naast de marktverkenningen gedaan door Achmea en AM is in september 2009 een marktanalyse uitgevoerd door Boer & Croon. Hieruit blijkt dat in de gemeente Heemstede een sterk vergrij-
10
zende en relatief welbemiddelde doelgroep ( ) nog niet wordt bediend (
Ook het huidige aantal inschrijvingen (
).
) voor Nieuw Overbos
toont deze tendens. De behoefte varieert van kleinere driekamerappartementen (ca. 85 m2 GO) tot grotere appartementen (ca. 170 m2 GO). Verder komen de geïnteresseerden voornamelijk uit Heemstede (ca. 69%), ca. 20% uit de randgemeenten en slechts 10 % komt van daarbuiten.
Tabel 2: Inschrijvingen Nieuw Overbos pet 30-9-2010
De zorgappartementen worden verhuurd aan mensen met een zorgvraag of een verwachte zorgvraag. Om er voor te zorgen dat het complex blijvend op zorg gericht is heeft Sint Jacob een voorkeurspositie bij het toewijzen van de woningen aan haar klantgroep. Alleen indien Sint Jacob niet kan voorzien in de doelgroep, is het mogelijk om andere huurders toe te laten. De huurprijs bij het Nieuw Overbos bedraagt ca. € 14/m2 GO prijspeil 2008 (prijsvraag)7. De prijzen voor de zorgappartementen variëren dan van ca. € 1.000/euro/maand tot ca. € 1.800/maand en voor de grote penthouses vanaf ca. € 2.000/maand. De huurniveaus zijn in lijn met de gemiddelde huurprijs voor appartementen in gemeente Heemstede - zie Figuur 3.
7
Collegebesluit 15 dec 2009/02 feb 2010
Huurprijzen van flats in Heemstede
:o'-i dt-itjrcijzen r Nüc-d-Ho o-ij
%? Gemiddelde huurprijs per m 2 : Gemiddelde huurprijs:
€ 13,79 €1.646
Prijsontwikkeling van de gemiddelde prijs per m2 15 < -i 14,25 < -
^\J—v—\^A-
13,5 < 12,75 < 12 <
-/ / Flguut 3: Gemiddelde huutptljs In gemeente Heemstede. Bton: http://hulzen.ttovlt.nl/8314/huutptljs-heemstede
De PG woningen vallen (nog) binnen de AWBZ vergoeding en de huurprijs is minder dan € 800/maand. Met de opbrengst van de duurdere woningen kan het beoogde extra kosten en serviceniveau voor de AWBZ (extra ruimte op de 1 e verdieping en wijkcentrum, buitenruimte, grootte eigen kamers en sanitair van de cliënten) worden bekostigd. In feite wordt de onrendabele top ) op deze voorziening betaald door de ontwikkelaar.
In onderstaand schema is de beoogde woningdifferentiatie weergegeven. Dit betekent een differentiatie van
WONINGDIFFERENTIATIE OVERBOS, EXCL. PG
de 97 appartementen in: •
21 appartementen met een huur per maand < €1300,- (85 tot 95m2GO)
Daantalappl<1300
•
22 appartementen met een
• aantal appt1300<1600
huur
aaantalappt>1600
per
€1300-1600,-
maand
tussen
(105-110
m2
GO) •
54 appartementen met een huur per maand > €1600,(115-170 m2 GO)
WONINGDIFFERENTIATIE OVERBOS, INCL. PG
Dit betekent een differentiatie van de 139 woningen/appartementen in: •
42 woningen met een huur per maand van < €800,-
Opggroepswoningen <800
•
Differentiatie in appartementen zoals bovenstaand is beschreven
O.b.v. prijspeil 2008
Onderbouwing afwijkende vormgeving Over de afwijkende vormgeving van het gebouw is in een vroeg stadium met de gemeente overleg geweest. Reden om van de huidige vorm af te wijken is als volgt ingegeven: •
Het huidige gebouw zal gesloopt worden, waardoor de ruimtelijke kwaliteit van het bestaande kan worden heroverwogen. Reeds in een vroeg stadium is de wens geuit om de beleving van het Sorghbos vanuit de Burgemeester van Lennepweg weer mogelijk te maken.
•
De wens om het Sorghbos toegankelijk te maken en vanuit Het Overbos ook wijkgerichte zorg te bieden maakt dat een uitnodigende gebouwopzet gekozen is, die mensen verleidt het terrein op te komen.
•
De integratie van het concept wijkzorg, PG zorg en zorgappartementen vraagt om een gebouwopzet met een brede basis en daarop appartementen, welke goed toegankelijk zijn door de zorgorganisatie vanaf de zorglagen die zich over de gehele basis van het gebouw uitstekt.
•
De nieuwe opzet geeft een optimale oriëntatie op de zon, welke in het huidige gebouw alleen aan de bewoners aan de voorzijde gegeven is.
•
Daarnaast is met het oog op de toekomstige krapte op de arbeidsmarkt een aantrekkelijke gebouwopzet en behoud van zorgcapaciteit eveneens van belang voor het behoud van het personeel.
•
Verder is in de opzet rekening gehouden met de landschappelijke inpassing, (herstel van) het hoogteverschil in het terrein, de revitalisatie van het Sorghbos en de reigerkolonie.
3.2
Toelichting financiële haalbaarheid
Sint Jacob is een stichting met het leveren van zorg als primaire doelstelling (en wettelijke verplichting). Opbrengsten uit de vastgoedtransactie moeten worden aangewend voor zorg. Het is daarom niet mogelijk voor Sint Jacob een onrendabele top voor de maatschappelijke doelstelling wonen te financieren. De financiële haalbaarheid wordt bepaald door:
•
Invloed van wet- en regelgeving
•
Aanvullende verzoeken door gemeente
•
Extra kwaliteitseis die Sint Jacob aan haar vastgoed stelt
Invloed wet- en regelgeving op financiële haalbaarheid Ten gevolge van de genoemde wet- en regelgeving (marktwerking, risico op kapitaallasten en scheiden wonen zorg) moeten vastgoedinvesteringen voor AWBZ worden betaald uit de opbrengsten voor zorg, terwijl deze door marktwerking gaan fluctueren. Dit betekent een extra risico, waardoor financiering niet meer vanzelfsprekend is. Financiers eisen vervolgens dat de gebouwen courant zijn en er dus steeds meer uit gaan zien als normale woongebouwen. Verder rekenen financiers risico-opslagen voor de rente, kijken strenger naar de solvabiliteit en de kwaliteit van de zorgorganisatie als vastgoedbelegger en ontwikkelaar. Omdat de zorgorganisatie op dat gebied niet professioneel is, is het nodig om samen te werken met derden.
Om de nieuwbouw van Het Overbos mogelijk te maken gelden ten aanzien van Sint Jacob de volgende financiële eisen: •
Slopen van de oudbouw resulteert in een boekverlies dat moet worden gecompenseerd, inclusief de oude plankosten en overige kosten.
•
Nieuwbouw brengt de verplichting met zich mee van revitalisatie en openstelling van het Sorghbosch dat moet worden betaald.
•
Nieuwbouw van de appartementen ten gevolge van scheiden wonen zorg, kan maar zeer beperkt binnen de doelstellingen van de stichting, omdat het risico voor de bouw te groot is voor zorginstellingen en vastgoedontwikkeling niet hoort binnen de primaire doelstellingen. Dit deel moet bij een partner worden gelegd.
•
De primaire doelstelling is het leveren van AWBZ toegankelijke zorg voor alle doelgroepen (sociaal en niet sociaal), met behoud van capaciteit. Dit resulteert in behoud van een aanzienlijk deel van de zorgcapaciteit en dus ook personele capaciteit.
Verder ziet College
14
Sanering strikt toe dat alle opbrengsten weer worden aangewend voor het verlenen van zorg. Om aan al deze eisen te voldoen is het nodig een deel van de locatie te verkopen. Verkoop van zorgvastgoed gebeurt onder toezicht van College Sanering. Deze is uitgebreid betrokken geweest in de procedure en is het eens met de door Sint Jacob gekozen benadering en de keuze voor de partner Achmea als belegger. Achmea ziet de koop van het zorgvastgoed als een langdurige en toekomstbestendige investering en hanteert slechts een zeer behoudende rendementseis
Invloed verzoeken gemeente op financiële haalbaarheid Sint Jacob heeft op verzoek van de gemeente in een aantal appartementen het huurniveau lager gemaakt dan op basis van marktonderzoek blijkt. Dit heeft invloed op de financiële haalbaarheid, waardoor op sommige punten de afwerking van het gebouw soberder zal worden en/of het rendement verder onder druk staat. Ook is dit mede bepalend voor het aantal appartementen.
Verder heeft Sint Jacob op verzoek van de gemeente fors meer ondergrondse parkeerplaatsen in het plan opgenomen dan zij denkt te kunnen verhuren aan de bewoners. Deze extra investeringen mogen niet ten koste van het leveren van zorg worden gemaakt, maar moeten ook uit de opbrengsten van de appartementen worden betaald.
Realiseren van extra kwaliteit Sint Jacob heeft daarnaast van de opbrengst
extra geïnvesteerd in het gebouw om een
stuk aanvullende kwaliteit voor kleinschaligheid, privacy en landschappelijke inpassing te realiseren.
De opbrengsten uit de grondtransactie worden als volgt aangewend: •
Extra kwaliteit in de PG-woningen.
•
Revitalisering van het Sorghbos.
•
Het in bezit houden van een deel van de zorgappartementen om de combinatie van wonen en zorg te kunnen garanderen. Ook is het daardoor mogelijk om echtparen op te nemen, waarvan 1 structurele PG zorg nodig heeft.
•
Verlagen van de huur van een aantal appartementen onder het niveau van de minimale huur.
•
Extra parkeerplaatsen.
•
Het verkrijgen van de benodigde solvabiliteit waardoor financiering van deze unieke integrale en kwalitatief hoogwaardige duurzame ontwikkeling mogelijk wordt.
Verder is er urgentie geboden om de ontwikkeling van Het Overbos doorgang te laten vinden. Vanaf 2005 is de leegstand toegenomen enerzijds ten gevolge van het sterk verouderde gebouw, anderzijds omdat bewoners niet willen worden verhuisd ten gevolge van de nieuwbouw. De inkomstenderving is in 2010 nog gedeeltelijk door de overheid vergoed. In 2011 zal deze vergoeding komen te vervallen. Daarbij komt dat het steeds urgenter wordt instandhoudingsinvesteringen te doen in de oudbouw, welke juist door de nieuwbouw vermijdbaar zouden zijn.
Concluderend stelt Sint Jacob dat het huidige ontwerp en de gekozen aanpak en financiering voor Nieuw Overbos de enige manier is om een toekomstbestendig en kwalitatief hoogwaardig woon-zorgconcept te realiseren.
4
BIJLAGES
4.1
Wet en regelgeving
De wetgever introduceert vanaf 2006 marktwerking door nieuwe wet en regelgeving welke geleidelijk wordt ingevoerd. Dit betreft: •
Gereguleerde marktwerking; Er wordt concurrentie tussen zorginstellingen geïntroduceerd doordat de cliënt zelf vrije keuze krijgt voor de zorgaanbieder. De gegarandeerde omzet van de zorgorganisatie komt daarmee te vervallen. Alleen indien de zorgorganisatie zelf eigenaar is van het vastgoed heeft zij een recht om als 'preferred supplier' op te treden.
•
Scheiden wonen zorg: de zorgbehoevende voor lichte zorg zijn alleen nog verzekerd voor het pakket zorg en betalen zelf voor het gedeelte voor wonen (ZZP 1,2 en 3). Het gevolg van Scheiden wonen zorg voor lichte zorg (ofwel de vergoeding voor wonen schrapt uit het verzekerde pakket) betekent dat de bewoner in de toekomst zelf huur zal moeten gaan betalen voor het verblijf. Deze maatregel heeft twee gevolgen: o
Ouderen zullen langer thuis wonen in de eigen woning in de wijk en de zorginstelling komt langs.
o
Ouderen die wel sterk zorgbehoeftig zijn willen in een zo gewoon mogelijke woning wonen op het terrein van de instelling, waarbij zij worden ondersteun in huishoudelijke hulp en zorg.
•
Integrale tarieven: De zorgleverancier krijgt niet meer alleen een vergoeding voor de geleverde zorg Dit wordt vervangen door vergoeding op basis van integrale tarieven voor zorgexploitatie en gebouw exploitatie voor zware zorg (zzp 4 en 5 en ziekenhuiszorg). ; De zorgorganisatie krijgt geen gegarandeerde nacalculatie meer op vastgoedinvesteringen en is hier zelf voor verantwoordelijk. Hierdoor wordt een directe relatie gelegd tussen het realiseren van stabiele omzet en de gebouwexploitatie. Ook stellen banken hogere eisen voor het aangaan van financiering aan solvabiliteit, de omvang van het te lenen kapitaal en de marktprognose ten aanzien van doelgroepen zowel voor wat betreft zorgbehoefte als ten aanzien van huurniveau.
•
Risico op kapitaallasten: De gegarandeerde nacalculatie op de werkelijk gemaakte kapitaallasten (kosten voor rente en aflossingen).verdwijnt, deze kosten moeten worden terugverdien op basis van de omzet. Dit geldt ook voor de boekverliezen ten gevolge van sloop/herbouw.
•
Het College Sanering blijft toezicht houden op het optimaliseren van opbrengsten van vastgoedtransacties en de aanwending van de opbrengsten voor het realiseren van het leveren van zorg.
Onderstaand is de belangrijkste regelgeving genoemd. Aedes-Arcares (2005) veranderingen in bouwregelgeving zorg en de invloed op projecten kleinschalig wonen Utrecht, oktober 2005. Via www.kenniscentrumwonenzorg.nl o
NZa (2007) Beleidsregel Volledig Pakket Thuis, CA-188
o
NZa (2008a) Beleidsregel Kleinschalig Wonen. CA-281
o
NZa (2008b) Beleidsregel Zorginfrastructuur CA-259
o
NZa (2009a) Monitoren Vermogens Zorgaanbieders. Kengetallen in beeld 20072008
o
NZa (2010), Advies naar integrale ZZP tarieven, maart 2010-10-01
o
VROM (2010, Senioren op de Woningmarkt
o
VWS (2001) Nota Vraag aan Bod, juli 2001
o
VWS (2001b) Wonen en zorg op maat. Brief Staatsecretaris van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS)
o
VWS (2006a) Transparante en integrale tarieven in de gezondheidszorg. Brief en notitie van minister Hoogervorst van VWS
o
VWS (2006a) Met zorg ondernemen. Over instellingen die zelf verantwoordelijk zijn voor hun kapitaallasten en -lusten. Projectplan ministerie van VWS
o
VWS (2007a) Met zorg ondernemen. Brief van Minister Klink en staatsecretaris Bussemaker aan de Tweede Kamer.
o
VWS (2008a) Afschaffen bouwregime voor de Care (AWBZ).Brief en notitie van directeur Langdurige Zorg aan de Nederlandse Zorgautoriteit
o
VWS 2008b) Zeker van zorg, nu en straks. Brief van Staatsecretaris Volksgezondheid, Welzijn en Sport Bussemaker aan Tweede kamer.
o
VWS (2008c) Afbouwen meerbedskamers
o
VWS (2008d) Instellingsbesluit commissie nadeelcompensatie afschaffing bouwregime
o
VWS (2009) Standpunt Scheiden wonen en zorg.
