Verzonden: 17 juni 2008 VERSLAG VAN DE 7e ALGEMENE LEDENVERGADERING VAN DE VvE DOWNTOWN TE AMSTERDAM
gehouden op dinsdag 1april 2008 in het Junior College, Schipluidenlaan 12 te Amsterdam. Aanwezige leden: Zie bijlage Aanwezig van het bestuur: M. Koopman (voorzitter/penningmeester), A.P.J. Frijters (algemeen bestuurslid), T.W. McCabe (algemeen bestuurslid) Aanwezig namens Munnik VVE Beheer BV: mw. J.S. Groenheide-Asin (notulist) Afwezig: R. van der Veen (secretaris) 1. Opening en mededelingen De voorzitter opent de vergadering en heet de aanwezigen welkom op de 7e algemene ledenvergadering (ALV). De personen achter de bestuurstafel worden voorgesteld. Dhr. Van der Veen (secretaris) is wegens verplichtingen elders afwezig. Er zijn voldoende stemmen aanwezig voor het nemen van rechtsgeldige besluiten. Halverwege de vergadering wordt een pauze ingelast. De voorzitter refereert aan de vooraankondiging in de Nieuwsbrief van 31 januari 2007, waarin gemeld werd dat de 7e ALV op 1 april 2008 gehouden zou worden en waarin werd meegedeeld dat de bewoners agendapunten konden inbrengen. Hierop zijn geen reacties binnengekomen. Op 6 maart jl. werd de definitieve agenda aan de bewoners verzonden. De voorzitter licht de agenda toe en deelt mede dat voor de twee bestuursvacatures (penningmeester en secretaris) zich geen kandidaten hebben gemeld. De voorzitter vraagt aan de bewoners hun gedachte hierover te laten gaan, zodat in de vacatures kan worden voorzien. Na de pauze komt de voorzitter terug op dit onderwerp. Er zijn verder geen opmerkingen over de agenda. De agenda wordt vastgesteld. 2. Verslag van de 6e ALV van 25 april 2007 Het verslag van de 6e ALV is op 24 mei 2007 naar de leden gezonden. Het verslag wordt zowel redactioneel, inhoudelijk als naar aanleiding van behandeld. • Pag. 1: Schilderwerk; hierover wordt teruggekoppeld in het jaarverslag 2007, aanhangsel 2.3; • Pag. 2, punt 5; Binnenstraat; komt aan de orde bij agendapunt 6; • Presentielijst: Dhr. Thorn, JVSTR 209, meldt dat er bij hem abusievelijk 8 in plaats van 9 stemmen staan. Het aantal stemmen wordt aangepast. Er zijn verder geen vragen en op- en aanmerkingen. Onder dankzegging aan de notulist wordt het verslag van de 6e ALV goedgekeurd en vastgesteld. 3. Jaarverslag 2007 Het Jaarverslag bestaat zoals gebruikelijk uit een algemeen en financieel deel (jaarrekening). De voorzitter meldt dat het schilderwerk nog niet gereed is. De werkzaamheden zijn in september 2007 opgeschort wegens het einde van het schilderseizoen. Zodra het weer beter is worden de werkzaamheden hervat. Het bestuur heeft de lijst met opmerkingen en klachten met schildersbedrijf Van Zoelen besproken. Na het gereedkomen van het schilderwerk volgt een eindcontrole. De bewoners zijn nog in de gelegenheid opmerkingen en klachten te melden aan het bestuur, zodat deze in de controleronde kunnen worden meegenomen. De volgende opmerkingen worden gemaakt. • Dhr. Van Brummen (JVSTR 131) merkt op dat volgens zijn glazenwasser de kwaliteit van het schilderwerk op de 2e etage ten opzichte van de benedenverdieping te wensen overlaat. Deze observatie wordt door een andere bewoner bevestigd. Het bestuur neemt dit mee naar Van Zoelen. • Dhr. Wubs (JVSTR 317) vraagt of de bewoners betrokken worden bij de oplevering van het schilderwerk. Verder meldt hij dat hij een mail, met een aantal opmerkingen over het schilderwerk, aan het bestuur heeft gezonden; hierop heeft hij nog geen antwoord ontvangen. De voorzitter antwoordt dat alle opmerkingen worden genoteerd en met de schilder worden besproken. Het bestuur kan helaas niet op elke mail reageren. Verder merkt hij op dat het schilderwerk een moeizaam en arbeidsintensief proces is geweest. Een aantal bewoners weigerde ramen en deuren open te zetten. Mede hierdoor was het vrijwel onmogelijk om alle werkzaamheden
VvE Downtown: Verslag 7e ALV (1 april 2008)
1
op elkaar af te stemmen en het werk overal even netjes op te leveren. Al met al is het schilderwerk een behoorlijke klus geweest. Dhr. Wubs meldt dat hij ook diverse malen heeft getracht een afspraak met de schilders te maken; de communicatie verliep moeizaam. Hij benadrukt dat de samenwerking van twee kanten dient te komen. • Mw. Parizadeh (JVSTR 323) vraagt welke kosten betrekking hebben op de post Overige Onderhoudskosten. De voorzitter antwoordt dat onder deze post onder meer vallen gereedschappen van de huismeester, schoonmaakmiddelen, overig materiaal dat dhr. Honing gebruikt, de monteur die de lampen verwisselt en het eigen risico bij schades (zie overigens voetnoot 1 op pagina 2 van de toelichting op de agendapunten). • Dhr. Thorn (JVSTR 209) vraagt of de kosten voor de vernieuwing van de verlichtingskabel in steeg B voor de helft zijn doorbelast aan De Alliantie. De voorzitter antwoordt dat op grond van de Akte van Splitsing De Alliantie op basis van het breukdeel via de begroting meebetaalt aan de kosten voor dagelijks onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Zij hebben dus meebetaald aan de vernieuwing van de verlichtingskabel. • Met betrekking tot de balans vraagt dhr. Thorn of in de post Saldo Opstartkosten ook de meevallers zijn meegenomen. De voorzitter antwoordt dat in deze post meevallers en restposten die niet te herleiden zijn, worden opgenomen. Met betrekking tot de resultatenrekening 2007 wijst de voorzitter op het negatief resultaat van € 3.812,=. Het totaal aan reserveringen voor de VvE Downtown bedraagt per 31 december 2007 € 167.433,=. In aanhangsel 4 van het Jaarverslag (aandeel in de reserveringen) waren per omissie de verkeerde cijfers genoteerd. Het nieuwe aanhangsel 4 is per mail aan de bewoners verzonden. De voorzitter concludeert dat alle vragen beantwoord zijn en geeft het woord aan de voorzitter van de kascontrolecommissie, dhr. Meles (JVSTR 135). Dhr. Meles meldt dat hij met betrekking tot boekjaar 2007 samen met dhr. Van Brummen (JVSTR 131) de kascontrolecommissie vormde. De kascontrolecommissie heeft de jaarstukken van de penningmeester ontvangen en gecontroleerd. De jaarcijfers zijn goed en juist geadministreerd; er zijn geen onrechtmatigheden aangetroffen. Namens de kascontrolecommissie stelt dhr. Meles de Vergadering voor het bestuur décharge te verlenen voor het gevoerde financiële beleid. De Vergadering gaat hiermee akkoord. Het verslag voor het boekjaar 2007 wordt goedgekeurd en vastgesteld. De voorzitter dankt de kascontrolecommissie voor de inzet in het afgelopen jaar. 4. Benoeming kascontrolecommissie Dhr. Meles en dhr Van Brummen stellen zich niet beschikbaar voor herbenoeming. Dhr. Thorn (JVSTR 209) en mw. Roggeveen (JVSTR 255) stellen zich voor de kascontrolecommissie 2008 beschikbaar en worden door de Vergadering benoemd. 5. Begroting 2008 De voorzitter geeft aan dat de VvE Downtown qua begroting een betrekkelijk ingewikkelde VvE is en in financiële zin in feite uit meerdere sub-VvE’s bestaat onder één grote VvE. Dit is zichtbaar door middel van de in de Akte van Splitsing opgenomen artikelnummers die elk een bepaalde groep eigenaars representeren. Op grond van die artikelnummers wordt de begroting opgezet. Wegens de complexiteit wordt er telkens extra zorg aan de presentatie besteed zodat de cijfers voor iedereen duidelijk zijn. In de begroting 2007 zijn voor de eerste maal alle posten voor het dagelijks onderhoud en de reserveringen voor het meerjarenonderhoud samengevoegd in twee nieuwe aparte begrotingsposten. Er is geen aanleiding geweest in 2008 van deze nieuw gekozen opzet af te wijken. De voorzitter geeft een toelichting en meldt het volgende. De kosten voor de administratief beheerder zijn gelijk gebleven aan 2007; de kosten worden wel jaarlijks geïndexeerd. Per 1 mei 2008 is nieuwe wetgeving voor VvE’s van kracht en worden alle VvE’s verplicht reservefondsen op te bouwen. Dit heeft geen gevolgen voor de VvE Downtown aangezien er al vanaf het begin jaarlijks voor onderhoud wordt gereserveerd. In september 2007 hebben drie bestuursleden een voorlichtingsbijeenkomst bijgewoond van de Belangenvereniging van VvE’s over de nieuwe wetgeving. Zij hanteren als vuistregel voor meerjarig onderhoud € 1,-- per m² per maand. Uit de berekeningen is af te leiden dat het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) van de VvE Downtown hier goed op aansluit. Het MJOP is in het najaar 2006, op basis van de Splitsingsakte, in overleg met Munnik opgesteld. Eind 2007 is het MJOP geëvalueerd en daaruit kwam naar voren dat de kosten voor de vervanging van de stalen hekwerken en het houten beloopbaar oppervlak van de binnenstraat te laag waren ingeschat. Tevens werd geconstateerd dat een deel van de schilderwerkzaamheden niet was geoffreerd; deze zijn alsnog aanbesteed. Deze kosten kwamen daardoor ca. 7% hoger uit. Het bestuur stelt voor e.e.a. in het MJOP, en daardoor in de begroting, door te laten werken. In de begroting 2008 wordt eveneens de vorig jaar afgesproken inflatiecorrectie van 2,25% per jaar toegepast. In aanhangsel 6 bij de begroting 2008 is het voorstel begrotingscorrecties (tekorten of overschotten) opgenomen. In tabel 3 van dit aanhangsel zijn per begrotingsartikel de in te lopen tekorten genoemd; het totaal bedrag aan ingelopen/gecorrigeerde kosten bedraagt € 97.190,=. Voorgesteld wordt dit bedrag in 10 jaar in te lopen. Het bestuur kan niet garanderen dat dit bedrag de volgend jaren op hetzelfde niveau zal zijn; een en ander is mede afhankelijk van de realisaties gedurende deze komende jaren. Vaststelling door de Vergadering van de voor 2008 voorgestelde begroting leidt er toe dat de maandelijkse bijdrage van alle leden met
VvE Downtown: Verslag 7e ALV (1 april 2008)
2
terugwerkende kracht per 1 januari 2008 verhoogd wordt. In aanvulling daarop merkt de voorzitter op dat de verhoging mede veroorzaakt wordt doordat er, in tegenstelling tot voorgaande jaren, geen restituties plaatsvinden. De volgende vragen worden gesteld. • Mw. Roggeveen (JVSTR 255) vraagt hoe het begrotingstekort zich verhoudt tot het tekort op de resultatenrekening 2007. De voorzitter antwoordt dat dit tekort is verwerkt in de huidige begrotingsvoorstellen en dus zal worden ingelopen. • Mw. Naipal (De Alliantie) vraagt of de kosten voor het dagelijks onderhoud, zoals weergegeven in paragraaf 4.2 van het Jaarverslag 2007, betrekking hebben op alle gebouwen of ook per gebouw gespecificeerd worden. De voorzitter antwoordt dat bij het begroten van de kosten voor dagelijks onderhoud wordt uitgegaan van de 8 begrotingsartikelen zoals die in de Akte van Splitsing zijn opgenomen. Een begrotingsartikel kan worden beschouwd als een groep eigenaars die, op basis van de verschillende in deze akte voorgeschreven kostenverdeelsleutels, gehouden zijn bepaalde kosten voor rekening te nemen. De te verwachten uitgaven voor deze kosten worden dan aan het betreffende artikel toegerekend. Toepassing van de in de Akte van Splitsing voorgeschreven breukdelen leidt tot de bepaling per eigenaar van de maandelijkse voorschotbijdrage (servicekosten). De kosten voor dagelijks onderhoud dienen op grond van de Akte van Splitsing over 4 begrotingsartikelen te worden verdeeld. Uit de benaming van een begrotingsartikel blijkt welke groep eigenaars welke kosten draagt. Voor De Alliantie betekent dit systeem dat ook zij meebetalen aan het dagelijks onderhoud voor de gemeenschappelijke voorzieningen. • Dhr. Beekman (JVSTR 281) meldt dat de maandelijkse bijdrage voor zijn appartement ten opzichte van het 1e jaar met 50% is gestegen. Hij vindt deze verhoging vrij fors is. De voorzitter is het hiermee eens. Tijdens de vorige ALV is dit onderwerp ook uitgebreid aan de orde geweest. De 1e begroting is gebaseerd op de rondgang van Munnik VvE-beheer op de bouwplaats. Het is gebleken dat deze 1e begroting vrij onevenwichtig was. In de loop der jaren zijn de begrotingen op basis van de realisatiecijfers en meerjarenonderhoudsramingen aangepast. Hierdoor wijzigden ook de maandelijkse servicekosten en werden verschillen steeds verder rechtgetrokken. Het bestuur is van mening dat naarmate de tijd verstrijkt, er meer ervaringcijfers beschikbaar komen en de begroting als gevolg daarvan steeds evenwichtiger wordt. • Mw. Roggeveen (JVSTR 255) vraagt waarom de maisonnettewoningen meebetalen aan de houten vlonders van de binnenstraat. De voorzitter antwoordt dat volgens de Akte van Splitsing alle eigenaars dienen mee te betalen aan het onderhoud en de vervanging van de vlonders. • Dhr. Bakx (JVSTR 285) merkt op dat de kosten voor het plaatsen van glazen blokken in de parkeergarage (agendapunt 7), al in de begroting zijn opgenomen, terwijl dit punt nog niet is aangenomen door de Vergadering. Verder vraagt hij zich af in hoeverre deze kosten van invloed zijn op de begroting. De voorzitter antwoordt dat de kosten gedekt worden in het begrotingsvoorstel; en over een aantal jaren worden gespreid. Verder meldt hij dat deze kosten geen substantiële verhoging van de servicekosten tot gevolg hebben. Dhr. Thorn, (JVSTR 209) meent dat het niet plaatsen van deze blokken een verlaging van € 2,= tot € 3,= per maand voor de parkeerplaatsen tot gevolg zou hebben. • Dhr. Aan ’t Rot (JVSTR 107) vraagt hoe reëel het is dat er volgend jaar niet weer een forse verhoging wordt doorgevoerd. De voorzitter antwoordt dat het bestuur dit niet kan garanderen. Gezien het feit dat het MJOP recent is aangepast en geactualiseerd, het onderhoud goed staat ingepland en het bestuur geen tegenvallers voorziet, verwacht hij volgend jaar geen substantiële verhoging van de servicekosten. • Een bewoonster vraagt op welke wijze de verschillen in de servicekosten zijn berekend. De voorzitter antwoordt dat de servicekosten op basis van het breukdeel, zoals voorgeschreven in de Akte van Splitsing, worden berekend. Het “breukdeelgetal” vormt het aantal stemmen en is te herleiden tot het aantal m² vloeroppervlak van het appartement. • Mw. Roggeveen (JVSTR 255) vraagt welke posten het tekort in de begroting hebben veroorzaakt. De voorzitter antwoordt dat het tekort in feite is ontstaan doordat de posten schilderwerk, houten vlonders, gladheidbestrijding en hekwerk te laag waren begroot. Er zijn verder geen vragen. De Vergadering gaat unaniem akkoord met de begroting 2008. De leden ontvangen zo spoedig mogelijk een rekeningoverzicht van Munnik met daarop de nieuwe maandelijkse bijdrage en de eventuele nog te betalen/terug te ontvangen bedragen. De voorzitter meldt dat alle aan de VvE Downtown afgegeven incassomachtigingen door Munnik worden gecorrigeerd. Eigenaars die betalen door middel van een zelf aan hun bank opgegeven maandelijkse betalingsopdracht, dienen het nieuwe bedrag zelf bij de bank op te geven. 6. Binnenstraat De voorzitter verwijst naar de 6e ALV van 25 april 2007 en naar de toelichting op dit agendapunt. Met betrekking tot de houten vlonders in de binnenstraat worden twee problemen ervaren: geluidsoverlast en gladheid. De geluidsoverlast wordt veroorzaakt doordat de vlonders los liggen en door het lopen daarover. Tijdens de 6e ALV is besloten eerst de problemen met de VOF NewYork-Amsterdam te bespreken en met hen te trachten tot een oplossing te komen. Als dat
VvE Downtown: Verslag 7e ALV (1 april 2008)
3
niet tot een bevredigend resultaat zou leiden, zou een GIW-procedure overwogen kunnen worden. In aansluiting op dit besluit heeft het bestuur op 25 mei 2007 een brief naar de VOF gezonden waarin de problemen opnieuw onder de aandacht werden gebracht. Op 28 november 2007 zijn de vlonders door en vanwege de VOF onderzocht. Daarna is er, ter bestrijding van de gladheid, op twee plaatsen in de binnenstraat, als proef, een waterdoorlatende loopmat gelegd. Op 13 maart 2008 is er een bijeenkomst geweest onder leiding van de VOF, waarbij de architect, de aannemer en de voorzitter aanwezig waren. Tijdens deze bijeenkomst ontstond een discussie over wie waar verantwoordelijk voor is. Enkele dagen geleden ontving het bestuur een op 26 maart 2008 gedateerde brief waarin De Principaal (de rechtsopvolger van de VOF) als het ware een “packagedeal” aan de VvE voorlegt. Deze komt er op neer dat men bereid is uit coulance de vlonders aan elkaar te verbinden, maar dat de VvE de gladheidbestrijding voor zijn rekening dient te nemen. Ter toelichting op dit laatste punt meldt de voorzitter dat tijdens de bijeenkomst op 13 maart jl. de architect had gemeld dat de houtsoort die voor de vlonders is gebruikt, in het hele land als loopvlak wordt gebruikt en nergens tot problemen leidt. Hij was onder geen voorwaarde bereid verantwoordelijkheid voor de gladheid te nemen. In de brief van 26 maart jl. staat een aantal opties genoemd ten behoeve van de gladheidbestrijding. De voorzitter vraagt aan de Vergadering of men akkoord gaat met dit voorstel of dat er toch een GIW-procedure dient te worden gestart. De voorzitter benadrukt dat deze procedure zeker 1 tot 2 jaar in beslag zal nemen en dat de uitkomst daarvan onduidelijk is. In de tussentijd verandert er niets aan de situatie met de vlonders. Er ontstaat een discussie waarin de volgende opmerkingen worden gemaakt. • Mw. Oprel (JVSTR 285) merkt op dat zich onder de gaten in de mat water bevindt. Zij vraagt zich af wat er met dit water gebeurt als het gaat vriezen. De voorzitter antwoordt dat de mat bedoeld is om het geluid te dempen, maar ook bijdraagt aan gladheidbestrijding. Echter, als het vriest wordt water ijs en ijs is glad. De mat kan dit niet voorkomen. Hierop aansluitend merkt dhr. Tijink (JVSTR 141) op dat het vlonderhout onder de mat heel erg nat is. Hij vreest dat het hout gaat rotten. De voorzitter antwoordt dat dit bijna niet mogelijk is; de vlonders zijn van bankirai gemaakt en dit is een bijzonder duurzame houtsoort. • Dhr. Van Brummen (JVSTR 131) stelt voor dat De Principaal het bedrag dat zij voor het verbinden van de vlonders hebben gereserveerd aan de VvE overmaakt. De voorzitter antwoordt dat De Principaal een inspanningsverplichting op zich wil nemen en geen geldbedrag zal betalen. Bovendien meent hij dat als het voorstel van dhr. Van Brummen wordt overgenomen, de VvE verantwoordelijk is voor het regelen van de vlonderverbinding. Het is beter deze bij De Principaal te laten. • Dhr. Van der Schaaf (JVSTR 315) meldt dat de afvoer van het water onder de vlonders niet goed functioneert. Het water lekt in de parkeergarage. De voorzitter antwoordt dat de betonnen kanalen onder de vlonders, waardoor het water naar de afvoerputten wordt afgevoerd, goed functioneren. Het lekken via de hemelwaterafvoeren heeft een andere oorzaak. • Dhr. Van Brummen (JVSTR 131) stelt voor om de vlonders te vervangen door betontegels. De voorzitter antwoordt dat betontegels nog minder fraai zijn dan de combinatie vlonders met matten. Een aantal bewoners is het eens met dhr.Van Brummen en stelt voor dat het bestuur deze optie verder uitwerkt. Met betrekking tot het starten van een GIW procedure vraagt dhr. Van Brummen zich af in hoeverre het bestuur de kansen tot slagen heeft onderzocht. De voorzitter antwoordt dat het bestuur deze optie slechts oriënterend heeft onderzocht. • Mw. Changa (JVSTR 273) vraagt zich af in hoeverre de architect aansprakelijk gesteld kan worden voor het leggen van de vlonders. De voorzitter antwoordt dat de architect in deze kwestie geen partij is voor de VvE. De VvE overhandelt alleen met de VOF; zij zijn verantwoordelijk en aanspreekbaar voor het leggen van de vlonders. • Dhr. Piet (JVSTR 121) stelt voor, zoals ook na de vorige ALV is gebeurd, dat de bewoners de vlonders voor hun woning regelmatig schoonmaken en dat de vlonders 1x per jaar door middel van een grote schoonmaakbeurt worden gereinigd. Hiermee wordt het probleem voor het grootste gedeelte opgelost en bespaar je veel kosten. Mw. Oprel (JVSTR 285) merkt op dat op de schoonmaakoproep vorig jaar te weinig bewoners hebben gereageerd. De voorzitter schorst de vergadering voor een korte pauze. Na de pauze komt hij terug op dit onderwerp. PAUZE De voorzitter heropent de vergadering en vat de discussie samen. Een aantal bewoners stelt voor de vlonders te vervangen door een ander beloopbaar oppervlak. Verder is voorgesteld dat de VvE de gehele problematiek zou overnemen tegen overmaking aan de VvE door De Principaal van de door hen gereserveerde gelden. Echter, in aansluiting op de tijdens de vorige ALV gemaakte afspraak, dient de Vergadering eerst een besluit te nemen over het voorstel van De Principaal. Deze houdt in dat De Principaal de vlonders aan elkaar verbindt en de VvE de gladheidbestrijding voor zijn rekening neemt. Indien de Vergadering daar niet mee akkoord gaat, staat het bestuur voor de taak een aantal alternatieven uit te werken, waaronder de scoringskans van een GIW-procedure en het uitwerken van andere
VvE Downtown: Verslag 7e ALV (1 april 2008)
4
reeds indicatief door het bestuur onderzochte mogelijkheden voor geluidsoverlast en gladheidbestrijding. Ook de opties in de brief van De Principaal kunnen dan worden meegenomen. • Mw. Oprel (JVSTR 285) vraagt, indien de VvE voor een geldelijke vergoeding kiest, welke consequenties hieraan verbonden zijn. De voorzitter antwoordt dat de VvE dan alle verantwoordelijkheden m.b.t. de problematiek overneemt. • Dhr. Neumann (JVSTR 113) stelt voor dat de VvE akkoord gaat met de packagedeal, maar zich nog niet vastlegt aan een ander beloopbaar oppervlak. Hij vraagt of dit tot de mogelijkheden behoort. De voorzitter bevestigt dat eerst over de packagedeal moet worden gestemd. Als deze wordt afgewezen ontstaat een nieuwe situatie en moet het bestuur de eerder genoemde alternatieven nader uitwerken en ter besluitvorming aan de Vergadering voorleggen. Er gaat dan opnieuw tijd verloren. De voorzitter sluit de discussie en stelt voor over de packagedeal te stemmen. De uitslag van de stemming is 236 stemmen voor, 198 stemmen tegen en 37 onthoudingen. De vertegenwoordiger van de Alliantie verklaarde met de meerderheid mee te zullen stemmen. De conclusie is dat de meerderheid van de Vergadering voor het voorstel van De Principaal is zoals door hen verwoord in de brief van 26 maart 2008. De gladheidbestrijding op de binnenstraat is vanaf heden een zaak van de individuele eigenaars zelf. E.e.a. zoals bedoeld in het huishoudelijk reglement (artikel 12, onderdeel b). Voor de overige gedeelten van de binnenstraat is de VvE verantwoordelijk. 7. Glazen blokken in de parkeergarage Het bestuur stelt voor in de parkeergarage de open gedeelten in het beton direct onder de tuin/terraswoningen af te sluiten met glazen blokken, waardoor de garage een meer besloten aanzicht krijgt. Op enkele plaatsen is dat na de oplevering al gebeurd. De reden hiervoor is het feit dat er veel blad-, tuin- en ander afval door deze openingen de garage inwaait. Daarnaast slaat er hemelwater naar binnen met als gevolg dat de bestrating dreigt te verzakken. Tot slot is de verwachting dat de kattenoverlast in de garage zal afnemen. Tussen de blokken worden kieren gemaakt voor ventilatie. De totale kosten bedragen € 12.000,=. Deze zijn binnen de begroting te accommoderen. Volgens dhr. Van Unen (JVSTR 169) heeft dit afsluiten consequenties voor de ventilatie in de garage. De voorzitter antwoordt dat het voorstel aan de architect en de opzichter is voorgelegd en zij geen problemen voorzien. Dhr. Bakxs (JVSTR 285) heeft enige moeite met het voorstel en de motivering daarvan. Bovendien vindt hij het bedrag te hoog. Verder vraagt hij zich af of het water, door het dichtmetselen, niet aan de andere kant van de constructie blijft staan. De voorzitter antwoordt dat er al waterkeringen zijn aangebracht die het water weren. De voorzitter sluit de discussie. Er volgt een stemming waaruit blijkt dat een meerderheid van de vergadering tegen het voorstel is. Het voorstel wordt afgewezen. 8. Dakopbouw tuin/terraswoningen De voorzitter meldt dat een aantal eigenaars een grotere dakopbouw op het dak van de tuin/terraswoningen wil dan in de Akte van Splitsing is toegestaan. Om dit mogelijk te maken moet bij notariële akte de Akte van Splitsing worden gewijzigd. De huidige wetgeving geeft aan dat het wijzigen van een Akte van Splitsing alleen mogelijk is met medewerking van alle eigenaars. Ook alle hypotheeknemers (banken) dienen akkoord te gaan. Met ingang van 1 mei 2008 wordt de VvE-wetgeving in het Burgerlijk Wetboek gewijzigd. Het uitgangspunt dat medewerking van alle eigenaars nodig is blijft bestaan. Nieuw is dat wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien tijdens een ALV ten minste 4/5 van het aantal stemmen dat kan worden uitgebracht voor is. De notaris eist een deugdelijk verslag van een dergelijke ALV. Daaruit moet ondubbelzinnig blijken dat 4/5 van het aantal voor de VvE Downtown van toepassing zijnde stemmen - i.c. 1827 - akkoord gaat met de voorgestelde wijziging. Dit houdt in dat indien voor deze procedure wordt gekozen, 1462 stemmen nodig zijn om onze Akte van Splitsing te wijzigen. Het betreffende ALV-verslag dient naar de notaris te worden gezonden. De notaris zal daarna, door het apart registreren en controleren van door de eigenaars getekende volmachten, nog verifiëren of inderdaad is voldaan aan 4/5 goedkeuring. De kosten voor wijziging zijn voor de eigenaars die het wijzigingsvoorstel hebben geïnitieerd. Deze hebben bij monde van de woordvoerder van de initiatiefnemers, dhr. Piet (JVSTR 121), zowel ten overstaan van de notaris als in een mailbericht aan de voorzitter verklaard deze kosten te zullen dragen. Na wijziging van de Akte van Splitsing kan bij gewone meerderheid tijdens een ALV over de bouwplannen worden besloten. Dhr. Piet (JVSTR 121) krijgt het woord. Hij meldt dat de bewoners van JVSTR 113, 121, 123 en 129 een jaar geleden tot de conclusie kwamen dat zij een grotere dakopbouw wilden dan de Akte van Splitsing toestaat. De toegestane kleinere opbouw voldoet niet aan hun wensen en eisen. Momenteel zijn zij druk bezig met het verkrijgen van de 80% aan volmachten. De eigenaars zijn door middel van een brief en bijlage met tekeningen van de architect geïnformeerd over de plannen. Hij houdt hen op de hoogte van de voortgang van de zaak. De volgende vragen worden gesteld. • Dhr. Thorn (JVSTR 209) vraagt of De Alliantie al een volmacht heeft afgegeven. Dhr. Piet antwoordt bevestigend. Vervolgens vraagt dhr. Thorn of het aantal breukdelen bij een wijziging van de Akte van Splitsing
VvE Downtown: Verslag 7e ALV (1 april 2008)
5
ook verandert. De voorzitter antwoordt dat het breukdeel niet verandert. Hij verwijst naar de Akte van Splitsing (pagina 49, punt 10.4). Daarin is opgenomen dat eigenaars geheel zelfstandig aansprakelijk en verantwoordelijk zijn voor de deskundige aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van dakopbouw en dakterras en men verplicht is het onderhoudsniveau gelijk te houden met het onderhoudsniveau van de gemeenschappelijke zaken en gedeelten van de overige terras- en praktijkwoningen. Dit houdt in dat eigenaars van bestaande en nieuwe dakopbouwen en dakterrassen verplicht meegaan in het in het MJOP vastgelegde onderhoudsritme en dat de kosten daarvoor aan de betreffende eigenaar worden doorberekend. • Dhr. Schillevoort (JVSTR 247) is van mening dat dhr. Piet een onjuiste volgorde in deze procedure hanteert. Volgens hem is de ALV de eerste en de beste plek voor het uitwisselen van voor- en tegenargumenten. Hiermee voorkom je onduidelijkheden. De eigenaars geven nu een volmacht op basis van de argumenten van één kant. Verder is hij van mening dat de initiatiefnemers te licht over deze aanvraag denken, aangezien deze meer is dan alleen een formaliteit. Het gaat ook om het woongenot van de andere eigenaars en het aanzien van het complex. Bij een akkoord geeft de VvE een deel van het beheer weg aan bewoners; dit heeft consequenties voor de VvE • Mw. Roggeveen (JVSTR 255) is het met dhr. Schillevoort eens. Tijdens een ALV kan op neutrale wijze een objectieve gegevensuitwisseling plaatsvinden waarover kan worden gediscussieerd. Iedereen kan zich vervolgens een mening vormen en op basis daarvan zijn/haar stem uitbrengen. De wijze waarop de initiatiefnemers volmachten verzamelen geeft bij een aantal eigenaars een ongemakkelijk gevoel. Eigenaars zullen mogelijk alleen voorstemmen om de goede vrede met de medebewoners te bewaren. Verder merkt zij op dat na de wijziging van de Akte van Splitsing ook andere eigenaars andere bouwplannen aan de Vergadering kunnen voorleggen. De voorzitter sluit de discussie en meldt dat de VvE zich strikt aan de wet zal dienen te houden en dat het bestuur zich in verband daarmee door de notaris zal laten adviseren. Hij gaat ervan uit dat de echte discussie pas zal starten als het voorstel tot wijziging van de Akte van Splitsing ter besluitvorming aan de Vergadering wordt voorgelegd en, indien dit wordt goedgekeurd, er over de bouwplannen moet worden gestemd. Hij dankt dhr. Piet voor zijn toelichting. 9. Samenstelling bestuur De voorzitter meldt dat niemand zich kandidaat heeft gesteld voor de functie van penningmeester. Hij stelt voor door te gaan op de wijze waarop het bestuur dat nu doet. De functies voorzitter en penningmeester worden door dhr. Koopman vervuld. Voor de goede orde memoreert de voorzitter dat elke uitgave door één van de andere bestuursleden wordt geaccordeerd en daarna door Munnik wordt gecontroleerd. Verder controleert de kascontrolecommissie uitgebreid de jaarstukken. Indien de Vergadering van mening is dat nader onderzoek nodig is, staat het de leden vrij de boeken te controleren. Kandidaat-bestuursleden kunnen zich na de vergadering alsnog bij het bestuur melden. Het bestuur vervolgt zijn werk in het komende jaar met vier bestuursleden. 10. Rondvraag en sluiting Dhr. Van Brummen (JVSTR 131) meldt dat hij lekkage heeft gehad. De oorzaak was bouwpuin in het CVafvoerkanaal. Hij heeft Heddes geïnformeerd en tevens de andere eigenaars door middel van een brief op de hoogte gebracht. De eigenaars van JVSTR 155 en 157 ontdekten ook bouwpuin in hun afvoerkanaal. Dit kan effect hebben op het functioneren van de CV- en warmwaterinstallatie. De installatie kan het huis niet goed verwarmen en het water wordt niet goed warm. Verder kan een slecht werkende CV- en warmwaterinstallatie koolmonoxidevergiftiging veroorzaken. Dhr. Van Brummen adviseert bewoners die dezelfde klachten hebben contact met Heddes op te nemen. Verder vraagt hij het bestuur welke rol zij hierin kunnen spelen. Hij meent dat dit een collectief probleem is hetgeen door het bestuur moet worden opgepakt. De voorzitter antwoordt dat een slecht werkende CV- en warmwaterinstallatie een privéaangelegenheid is. Privéaangelegenheden dienen door eigenaars zelf te worden opgepakt. Slechts het feit dat er meer bewoners zijn die hetzelfde privéprobleem hebben maakt het een collectief probleem. Hij meent dat dhr. Van Brummen het probleem al bij Heddes heeft aangebonden en zij het zelfs al bij hem hebben opgelost. Hij zou het, samen met de andere belanghebbenden, nu ook collectief bij Heddes kunnen aanbinden. De eerste stappen heeft hij immers zelf al gezet, dus hij weet bij wie hij moet zijn. Heddes pakt dit soort zaken vrij vlot op; dhr. Van Brummen heeft dit zelf kunnen ervaren. Indien Heddes weigert bij de andere bewoners actie te nemen kan het bestuur bezien welke rol zij kan spelen. De Vergadering gaat hiermee akkoord. Er zijn verder geen vragen. De voorzitter dankt de aanwezigen voor hun komst en sluit om 22.25 uur de vergadering.
***************
VvE Downtown: Verslag 7e ALV (1 april 2008)
6
BIJLAGE, behorende bij het verslag van de 7e ALV van de VvE Downtown PRESENTIELIJST 7e ALGEMENE LEDENVERGADERING 1 APRIL 2008 Adres J. Veltmanstraat 107 J. Veltmanstraat 113 J. Veltmanstraat 121 J. Veltmanstraat 125 J. Veltmanstraat 131 J. Veltmanstraat 135 J. Veltmanstraat 137 J. Veltmanstraat 139 J. Veltmanstraat 141 J. Veltmanstraat 143 J. Veltmanstraat 145 J. Veltmanstraat 147 J. Veltmanstraat 151 J. Veltmanstraat 155 J. Veltmanstraat 165 J. Veltmanstraat 169 J. Veltmanstraat 173 J. Veltmanstraat 175 J. Veltmanstraat 177 J. Veltmanstraat 205 J. Veltmanstraat 209 J. Veltmanstraat 211 J. Veltmanstraat 217 J. Veltmanstraat 219 J. Veltmanstraat 233 J. Veltmanstraat 235 J. Veltmanstraat 237 J. Veltmanstraat 247 J. Veltmanstraat 251 J. Veltmanstraat 255 J. Veltmanstraat 265 J. Veltmanstraat 267 J. Veltmanstraat 281 J. Veltmanstraat 285 J. Veltmanstraat 289 J. Veltmanstraat 303 J. Veltmanstraat 315 J. Veltmanstraat 317 J. Veltmanstraat 323 J. Veltmanstraat 427 J. Veltmanstraat 325-425 TOTAAL AANTAL STEMMEN AANWEZIG
Naam Dhr. Aan ’t Rot Dhr. Neumann Mw. Ros Dhr. Bouwman Dhr. Van Brummen Dhr. Meles Dhr. Oehlers Mw. Matser Mw. Felderhof Dhr. Van Driel Dhr. Van den Berg Dhr. Croes Mw. Lievens Mevr. Doppert Dhr. Doekhi Dhr. Van Unen Mw. Etnel Dhr. Van der Veen Mw. Putter Mw. Koopman Dhr. Thorn Mw. Van Aken Dhr. Kienstra Dhr. Kantebeen Mw. McCabe Dhr. Kuiper Dhr. Chrayah Dhr. Schillevoort Mw. Muller Mw Roggeveen Dhr. Argam Dhr. Deurloo Dhr. Beekman Mw. Oprel Dhr. De Vreese Mw. Hulsenboom Dhr. Van der Schaaf Dhr. Wubs Mw. Parizadeh Stadsdeel Slotervaart De Alliantie Amsterdam
VvE Downtown: Verslag 7e ALV (1 april 2008)
Stemmen 21 12 12 12 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 9 9 8 13 8 14 8 9 14 9 9 14 12 12 12 12 12 12 12 12 12 11 11 11 11 59 524 1026
Opmerkingen
Volmacht (aan Croes, 147)
Volmacht (aan Van Unen, 169) Volmacht (aan Thorn, 209) Volmacht (aan Frijters, 155) Volmacht (aan Koopman, 205)
Volmacht (aan Mengerink, geen eigenaar) Volmacht (aan Roggeveen, 255)
Volmacht (aan Oprel, 285) Volmacht (aan Oprel, 285)
7
