Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

Elien

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere Werkdocument

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere Werkdocument

Opdrachtgever

Stadsregio Amsterdam

Auteurs

Johan van Iersel Elien Smeulders

Uitgave

maart 2011

Rapportnummer

P16790

RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

1

Hoofdstuk 2

Huidige woonsituatie

3

2.1

Woningvoorraad

3

2.2

Huishoudens

6

2.3

Wie woont waar

10

Hoofdstuk 3

Vraag- en aanbodverhoudingen

18

3.1

Populariteit segmenten

19

3.2

Gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen

24

3.3

Wie vraagt wat

25

Hoofdstuk 4

Toekomstige woningbehoefte

29

4.1

Demografische verwachtingen

29

4.2

Economische ontwikkelingen

31

4.3

Woningbehoefte naar eigendom en type

32

4.4

Woningbehoefte naar prijsklassen

33

Hoofdstuk 5

Verhuisdynamiek

35

5.1

De Stadsregio

35

5.2

Amsterdam

39

5.3

Almere

42

5.4

Noord

43

5.5

Zuid

45

Bijlage 1

Tabellen

51

Bijlage 2

Kaart verhuismobiliteit

60

Bijlage 3

Begrippen en definities

61

Bijlagen

Inhoudsopgave

1

Hoofdstuk 1 Inleiding Dit werkdocument Stadsregio Amsterdam en Almere werkt momenteel aan het brede project Regionale wonin gmarktontwikkeling. Doel van dit project is inzicht bieden in de optimale match van woningvraag en gepland en bestaand aanbod binnen de Stadsregio. RIGO is gevraagd op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON 2009) en gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meer inzicht te bieden in de werking van de woningmarkt nu en in de toekomst. Dit specifiek voor de volgende terreinen: 1.

De actuele vraag/aanbodverhoudingen;

2.

De te verwachten ontwikkeling van de woningbehoefte in de toekomst;

3.

De verhuisdynamiek binnen de regio en van en naar de regio.

Het doel was overigens niet het opstellen van een allesomvattende integrale analyse van de woningmarkt. Het doel was vooral om beschikbaar materiaal op een rij te zetten zodat hieruit geput kon worden geput bij diverse interne sessies over het wonen in de regio. Dit werkdocument bestaat dan ook vooral uit tabellen en figuren met een beknopte toelichting. Voor de uiteindelijke beleidsvorming zal een integrale analyse moeten gemaakt, waarbij ook de huidige praktijk (de crisis en de teruggelopen nieuwbouw) en de politieke opvattingen be trokken moeten worden. Leeswijzer In dit werkdocument worden de resultaten van de door RIGO uitgevoerde analyses geprese nteerd. Het kent de volgende opbouw: 

In hoofdstuk 2 wordt de huidige woonsituatie in Stadsregio Amsterdam en Almere weerg egeven; hoe ziet de woningvoorraad eruit, hoe is de bevolkingssamenstelling en wie woont waar?



Hoofdstuk 3 gaat in op vraag en aanbod; wat zijn de woonwensen van huishoudens en hoe verhoudt zich dit met het potentiële aanbod op de markt?



In hoofdstuk 4 wordt een doorkijk gegeven naar de toekomst; op basis van aannamen o mtrent demografische en economische ontwikkelingen wordt de woningbehoefte geschetst.



Hoofdstuk 5 geeft inzicht in de verhuisdynamiek in de Stadsregio en Almere.

Goed om te weten Het WoON 2009 is een steekproefonderzoek en daardoor niet op elk schaalniveau representatief en betrouwbaar, daarom is in overleg met de opdrachtgevers besloten om bij de WoON analyses vier deelgebieden te onderscheiden: Amsterdam, Almere, deelregio Noord en deelregio Zuid. Op dit schaalniveau zijn voldoende cases beschikbaar voor betrouwbare analyses. Toch blijft bij een enquêteonderzoek gelden dat de uitkomsten met marges zijn omgeven. De resultaten in dit onderzoek kunnen daarom afwijken van registratiegegevens. Om schijnnau wkeurigheid te voorkomen zijn alle absolute aantallen afgerond op tientallen. Hierdoor kunnen verschillen ontstaan tussen de randtotalen en de opgetelde celwaarden. Voor de analyses van CBS-gegevens geldt dat we ook ingaan op de individuele gemeenten.

Inleiding

2

Belangrijke kanttekening bij de resultaten op subregionaal niveau is dat er zeker binnen de regio’s Noord en Zuid grote variaties zijn tussen ge meenten. Beemster heeft een heel andere positie dan Zaanstad en Haarlemmermeer een andere dan Amstelveen. Op subregionaal niveau middelen deze verschillen uit.

Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

3

Hoofdstuk 2 Huidige woonsituatie Het in beeld brengen van de huidige woonsituatie behoort niet tot de kernvragen van dit onderzoek. Dit hoofdstuk heeft vooral een kaderstellende functie, waarbinnen de uitkomsten van de latere hoofdstukken kunnen worden geplaatst. Maar daarnaast biedt het hoofdstuk zelf ook relevante (nieuwe) inzichten, bijvoorbeeld op het vlak van scheefwonen.

2.1

Woningvoorraad In de Stadsregio Amsterdam en Almere staan ruim 700.000 woningen , 10% van de totale woningvoorraad in Nederland. Meer dan de helft van deze woningen behoort tot de gemeente Amsterdam; 10% tot de gemeente Almere; 20% tot deelregio Noord en de overige 20% staat in deelregio Zuid. t a b e l 2 - 1 W o n i n g v o o r r a a d n a a r e ig e n d o m 2 0 0 9 (C B S S t a t L in e , b e w e r k in g R I G O ) Totale woningvoorraad

Eigen woning

Regio

Gemeente

abs.

abs.

Amsterdam

Amsterdam

391.180

91.760 23%

261.450 67%

Almere

Almere

72.370

45.300 63%

26.140 36%

940

1%

3.380

2.470 73%

870 26%

40

1%

11.370

8.630 76%

2.620 23%

120

1%

Landsmeer

4.290

2.790 65%

1.370 32%

140

3%

Oostzaan

3.770

2.450 65%

1.250 33%

80

2%

Purmerend

33.770

19.600 58%

13.460 40%

710

2%

Waterland

7.040

4.620 66%

2.220 32%

210

3%

Wormerland

6.510

3.780 58%

2.590 40%

150

2%

Zaanstad

62.450

29.630 47%

31.070 50%

1.740

3%

Zeevang

2.490

1.960 79%

510 20%

20

1%

132.580

75.930 57%

55.960 42%

3.210

2%

Aalsmeer

11.280

6.900 61%

3.900 35%

480

4%

Amstelveen

36.980

18.140 49%

17.320 47%

1.530

4%

Diemen

10.130

4.560 45%

5.270 52%

300

3%

Haarlemmermeer

56.810

37.040 65%

18.760 33%

1.010

2%

5.720

3.000 52%

2.540 44%

180

3%

11.920

6.730 56%

4.940 41%

250

2%

Stadsregio Zuid

132.840

76.370 57%

52.730 40%

3.750

3%

Totaal Stadsregio en Almere

728.970

Beemster Edam-Volendam

Stadsregio Noord

Ouder-Amstel Uithoorn

Nederland totaal

7.104.520

289.360

Huur woning %

40%

3.968.630 56%

abs.

396.280

Onbekend %

abs.

%

37.980 10%

54%

45.880

6%

2.880.810 41%

255.080

4%

Uit tabel 2-1 blijkt dat, ten opzichte van het landelijk gemiddelde en de omliggende regio’s, het aandeel eigenwoningbezit in Amsterdam (nog altijd) erg laag is. Het exacte percentage eigenwoningbezit is overigens niet bekend, verschillende bronnen (CBS, WoON, WIA) geven verschi llende uitkomsten. Een van de redenen voor de verschillen is het hoge percentage ‘onbekend’ in


4

de CBS-cijfers: soms is uit de registraties niet duidelijk of de eigenaar van het pand er zelf woont of zijn woning verhuurt. a f b e e l d i n g 2 - 1 A a n d e e l e i g e n w o n in g b e z i t 2 0 0 9 ( C B S S t a t L in e )

In de deelregio’s Noord en Zuid ligt het aandeel eigenwoningbezit ongeveer op het landelijk gemiddelde van 56%. In de noordelijk gelegen gemeenten in deelregio Noord komen weinig huurwoningen voor; meer dan driekwart van de woningvoorraad bestaat hier uit koopwoningen (afbeelding 2- 1). In Almere ligt het aandeel eigenwoningbezit (63%) boven het landelijk gemiddelde en bestaat de koopwoningvoorraad vooral uit woningen in het goedkopere segment van onder de 225.000 euro (prijspeil 1-1-2009, zie ook figuur 2-1). Woningen met een waarde beneden de 167.000 euro komen in de regio beperkt voor, alleen in Almere valt een wezenlijk aandeel van de woningen in deze prijsklasse (8%). In Noord en Zuid zijn vooral meer middeldure en dure koopwoningen te vinden. In Amsterdam is de goedkope huurwoningvoorraad met 60% nog altijd dominant. Woonmilieu In de Stadsregio (en in de rest van Nederland) ontbreekt het aan een goede woonmilieutyp ering. Noodgedwongen werken wij daarom met de landelijke indeling zoals ontwikkeld door ABF in opdracht van VROM. In de bijlage staat deze indeling nader toegelicht. In figuur 2-2 staat de opbouw van de woningvoorraad naar woonmilieu weergegeven. Hieruit blijkt direct al een van de manco’s van de indeling: Almere en Amsterdam zouden voor 50% een gelijk woonmilieu (buiten-centrum) hebben. Iets wat weinigen zullen herkennen. Het gaat dus om een zeer grove indeling.


5

f i g u u r 2 - 1 W o n i n g v o o r r a a d n a a r h u u r - e n k o o p p r ij z e n (W o O N 2 0 0 9 ) 100% 8% 90% 80% 70% 60%

11%

8%

16%

18%

16%

6% 2% 7% 6%

12%

25%

22% 32% 14%

17% 50% 40% 30%

60%

20% 28%

10%

4% 2% 4%

Koop 225.000 tot 350.000 Koop 167.000 tot 225.000

31%

8% 3% 6%

Koop > 350.000

8% 1% 5%

7% 3% 4%

7% 36%

Koop < 167.000 Huur > libgr. Huur 2de aftop. - lib.gr.

Huur < 2de aftopgr.

34%

27%

0% Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Nederland

f i g u u r 2 - 2 W o n i n g v o o r r a a d n a a r w o o n m i l ie u (W o O N 2 0 0 9 )

100% 90% 80%

landelijk wonen

70%

centrum-dorps

60%

groen-stedelijk

50%

buiten-centrum 40%

centrum-stedelijk

30% 20% 10% 0% Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Nederland

In tabel 2-2 staat de verdeling van de woningvoorraad weergegeven naar woningtype en woonmilieu. Amsterdam is de enige deelregio met een wezenlijk aandeel centrum -stedelijk wonen (32%). Verder komt alleen het buiten -centrumse woonmilieu veel voor in Amsterdam (65%). Eengezinswoningen zijn in Amsterdam nauwelijks te vinden, slechts 15% van de voo rraad (huur en koop) behoort tot dit type. De Amsterdamse woningvoorraad bestaat voor twee derde uit meergezinswoningen in centrum-stedelijke of buiten-centrumse woonmilieus. De woningvoorraad van Almere valt voor maar liefst 90% in het woonmilieu ‘buiten-centrum’ en 77% van de woningen is een eengezinswoning. In het groen-stedelijke woonmilieu staan vooral eengezinskoopwoningen.


6

Noord kenmerkt zich door meer dorpse woonmilieus, aangezien ongeveer een kwart van de woningen in een dorps milieu ligt. Buiten de gemeente Zaanstad v alt ongeveer 50% onder het dorpse woonmilieu. Er zijn in de deelregio Noord dan ook weinig meergezinswoningen te vinden; slechts 15% van de voorraad is een appartement en maar liefst 85% een eengezin swoning. Deelregio Zuid kent de grootste variatie in woon milieus en heeft ten opzichte van de andere regio’s veel groen-stedelijk wonen. In Zuid staan relatief veel appartementen (32%). t a b e l 2 - 2 W o n i n g v o o r r a a d n a a r w o n in g t y p e e n w o o n m i l ie u (W o O N 2 0 0 9 )

Amsterdam

centrum stedelijk

buiten centrum

groen stedelijk

totaal

totaal abs.

eg koop

1%

6%

0%

0%

0%

8%

31.170

eg huur

0%

6%

0%

0%

0%

7%

27.010

mg koop

8%

11%

0%

0%

0%

19%

75.560

mg huur

23%

42%

2%

0%

0%

66%

264.550

0%

100%

totaal %

32%

65%

2%

129.440

259.250

9.340

eg koop

0%

54%

5%

0%

0%

59%

43.540

eg huur

0%

17%

1%

0%

0%

18%

13.310

mg koop

0%

3%

1%

0%

0%

4%

3.010

mg huur

1%

17%

1%

0%

0%

19%

14.390

0%

100%

totaal Almere

totaal %

90%

8% 6.110

eg koop

1%

30%

0%

16%

5%

53%

70.470

eg huur

0%

16%

1%

4%

2%

23%

30.260

mg koop

1%

4%

0%

0%

0%

5%

6.990

mg huur

1%

16%

0%

2%

0%

19%

25.960

100%

-

200

74.250

3%

67%

1%

23%

7%

3.890

89.420

1.330

30.360

8.690

eg koop

1%

32%

10%

7%

2%

50%

63.140

eg huur

0%

11%

3%

3%

0%

18%

21.920

mg koop

1%

6%

1%

1%

0%

10%

11.990

mg huur

3%

14%

3%

3%

0%

22%

28.090

totaal %

5%

63%

16%

14%

2%

100%

totaal

133.680

6.400

78.670

20.420

17.030

2.600

eg koop

1%

15%

8%

18%

9%

50%

3.530.590

eg huur

0%

8%

2%

6%

2%

18%

1.263.590

mg koop

1%

5%

1%

1%

0%

8%

589.850

mg huur

4%

14%

2%

3%

0%

23%

1.612.460

100%

totaal % totaal Stadsregio en Almere totaal % totaal

2.2

398.290

66.870

totaal

Nederland

0%

260

1%

totaal % Stadregio Zuid

0% -

1.060

totaal Stadsregio Noord

centrum dorps landelijk wonen

7%

42%

13%

28%

11%

466.520

2.907.260

897.420

1.965.300

759.980

19%

68%

5%

6%

2%

140.790

494.210

37.200

47.390

11.750

125.130

6.996.480 100% 731.350

Huishoudens In Amsterdam is 56% van de huishoudens alleenstaand. In de andere deelregio’s is hooguit een derde van de huishoudens alleenstaand. Almere onderscheidt zich door een hoog aandeel g ezinnen met kinderen; 46% van de huishoudens valt in deze categorie. Deelregio Noord en deelregio Zuid hebben een meer gelijkmatige verdeling qua huishoudentypen. Over het algemeen geldt in de Stadsregio: hoe groter het aandeel appartementen des te meer eenpersoonshui shoudens.


7

t a b e l 2 - 3 H u i s h o u d e n s a m e n s t e l l in g 2 0 0 9 (C B S S t a t L in e , b e w e rk in g R I G O )

Regio

Gemeente

Aantal huishoudens abs.

Amsterdam

Amsterdam

416.430

231.240 56%

83.720 20%

101.470

24%

6.150

1%

Almere

Almere

75.400

21.690 29%

18.680 25%

35.030

46%

520

1%

3.490

970 28%

1.180 34%

1.350

39%

20

1%

11.170

2.890 26%

3.310 30%

4.970

44%

30

0%

Landsmeer

4.260

1.170 27%

1.360 32%

1.740

41%

20

0%

Oostzaan

3.760

940 25%

1.260 34%

1.560

41%

10

0%

Purmerend

33.910

10.600 31%

9.810 29%

13.510

40%

160

0%

Waterland

7.060

1.950 28%

2.340 33%

2.770

39%

30

0%

Wormerland

6.540

1.740 27%

2.180 33%

2.630

40%

20

0%

Zaanstad

63.630

21.490 34%

18.570 29%

23.570

37%

390

1%

Zeevang

2.480

550 22%

920 37%

1.020

41%

10

0%

136.300

42.300 31%

40.930 30%

53.120

39%

690

1%

Aalsmeer

11.460

3.140 27%

3.620 32%

4.700

41%

60

1%

Amstelveen

38.730

17.070 44%

9.880 26%

11.780

30%

330

1%

Diemen

11.790

5.140 44%

2.860 24%

3.790

32%

110

1%

Haarlemmermeer

58.000

16.180 28%

17.050 29%

24.780

43%

330

1%

5.670

1.930 34%

1.640 29%

2.100

37%

40

1%

11.920

3.800 32%

3.590 30%

4.530

38%

50

0%

Stadsregio Zuid

137.570

47.260 34%

38.640 28%

51.680

38%

920

1%


765.700

342.490 45%

241.300

32%

8.280

1%

Beemster Edam-Volendam

Stadsregio Noord

Ouder-Amstel Uithoorn

Eenpersoons abs.

Meerpersoons Meerpersoons met zonder kinderen kinderen % abs. % abs. %

181.970

24%

Meerpersoons overig abs. %

Inkomen Uit figuur 2-3 blijkt dat in er vooral in Amsterdam veel lagere inkomens wonen en in Zuid w onen de meeste huishoudens met hogere inkomens. Als alleen wo rdt gekeken naar de alleenstaanden, dan zijn de verschillen veel kleiner (figuur 2-4). f i g u u r 2 - 3 V e r d e l i n g h u i s h o u d e n s n a a r in k o m e n (W o O N 2 0 0 9 ) 100% 90% 80%

hoge inkomens > 45000

70%

midden hoog 38000 - 45000

60%

midden laag 33000 - 38000

50%

secundaire doelgroep < 33000

40%

primaire doelgroep

30% 20% 10%

0% Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Nederland


8

De inkomensverschillen worden dus voor een deel verklaard door de huishoudensamenstelling. Bij de meerpersoonshuishoudens zijn de verschillen tussen de inkomensverdeling in de subr egio’s groter dan bij de alleenstaanden (figuur 2-5). Opvallend is dat de inkomensopbouw van Almere en Noord bijna identiek is, ondanks dat de woningvoorraad anders is qua eigendom, prijsopbouw en woonmilieu. Bij de lage inkomens gaat het in Noord relatief vaak om ouderen, bij Almere vaak om huishoudens beneden de 50 jaar. f i g u u r 2 - 4 V e r d e l i n g e e n p e r s o o n s h u is h o u d e n s n a a r in k o m e n (W o O N 2 0 0 9 ) 100% 90%

80%


70%


60%


50%


40%

primaire doelgroep

30% 20% 10%

0% Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Nederland

f i g u u r 2 - 5 V e r d e l i n g m e e r p e r s o o n s h u is h o u d e n s n a a r in k o m e n (W o O N 2 0 0 9 ) 100%

90% 80%


70%


60%


50%


40%

primaire doelgroep

30% 20%

10% 0% Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Nederland

Vergrijzing Almere is een relatief jonge gemeente met weinig vergrijzing; slechts 3 procent is ouder dan 75 jaar. De komende jaren zal de vergrijzing wel wat toenemen gezien het grote aandeel huisho udens tussen de 45 en 65 jaar. In de deelregio’s Noord en Zuid wonen veel ouderen van 75 jaar en ouder en minder jonge huishoudens. In Noord gaat de vergrijzing samen met ontgroening (afbeelding 2- 2 en afbeelding 2- 3). Behalve in gemeente Haarlemmermeer is dit ook in Zuid het geval. In Amsterdam neemt de groep ouderen ook wel toe, maar de jongeren blijven ove rheersen.


9

a f b e e l d i n g 2 - 2 A a n d e e l 7 5 - p l u s s e rs 2 0 0 9 ( C B S S t a t L in e )

a f b e e l d i n g 2 - 3 A a n d e e l j o n g e r d a n 3 0 j a a r 2 0 0 9 (C B S S t a t L in e )


10

2.3

Wie woont waar Woningtype De vele huurappartementen in Amsterdam worden bewoond door alle leeftijden. De 65 plussers wonen op dit moment veelal in (meergezins)huurwoningen en weinig in de koopsector. In de (relatief goedkope) eengezinskoopwoningen in Almere wonen vooral huishoudens van middelbare leeftijd (van 35 tot 65 jaar). In deelregio Noord staan veel eengezinskoopwoningen, die steeds vaker worden bewoond door empty -nesters en ouderen. In deelregio Zuid speelt hetzelfde, maar (door Haarlemmermeer) in mindere mate. Uit landelijke studies (bijvoorbeeld: Senioren op de woningmarkt, RIGO 2010) blijkt dat ouderen steeds honkvaster worden en la nge tijd in de eengezinskoopwoningen zullen blijven wonen. Op de langere termijn (na 2035) zullen deze gezinswoningen – nu bewoond door ouderen – wel vrijkomen, door sterfte en/of verhuizing naar meer geschikte woonvormen. t a b e l 2 - 4 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r le e f t i j d (W o O N 2 0 0 9 )

Amsterdam

< 35 jaar

35 t/m 44 jaar

45 t/m 64 jaar

> 65 jaar

Totaal %

Totaal abs.

eg koop

1%

2%

4%

1%

8%

31.170

eg huur

0%

1%

3%

2%

7%

27.010

mg koop

6%

6%

6%

1%

19%

75.560

mg huur

19%

14%

22%

12%

66%

264.550

100%

totaal %

26%

23%

34%

17%

105.320

92.030

134.070

66.870

eg koop

9%

17%

29%

4%

59%

43.540

eg huur

4%

3%

6%

5%

18%

13.310

mg koop

1%

1%

1%

1%

4%

3.010

mg huur

7%

4%

4%

5%

19%

14.390

100%

Totaal abs. Almere

totaal %

21%

24%

40%

15%

15.230

18.130

29.460

11.420

eg koop

6%

12%

25%

9%

53%

70.470

eg huur

1%

5%

9%

8%

23%

30.260

mg koop

1%

1%

2%

2%

5%

6.990

mg huur

5%

3%

5%

5%

19%

25.960

100%

Totaal abs. Stadsregio Noord

totaal %

14%

21%

41%

24%

27.970

54.500

32.210

eg koop

3%

14%

26%

7%

50%

63.140

eg huur

2%

4%

6%

6%

18%

21.920

mg koop

3%

1%

2%

3%

10%

11.990

mg huur

8%

3%

5%

6%

22%

28.090

totaal %

16%

22%

40%

22%

100%

Totaal abs. Nederland

133.670

19.930

28.100

49.630

27.480

eg koop

6%

12%

23%

9%

50%

3.530.590

eg huur

2%

3%

7%

6%

18%

1.263.580

mg koop

3%

2%

2%

2%

8%

589.840

mg huur

7%

3%

6%

7%

23%

1.612.460

100%

totaal % Totaal abs. Totaal Stadsregio en Almere

74.250

18.990

Totaal abs. Stadsregio Zuid

398.290

totaal % Totaal abs.

17%

23%

37%

19%

1.201.860

1.426.760

2.709.640

1.658.200

22%

23%

37%

19%

159.470

166.230

267.660

137.980


125.130

6.996.460 100% 731.340

11

In tabel 2-5 staat de huishoudensamenstelling naar woonsituatie weergegeven. Het algem ene beeld is dat alleenstaanden vaak in meergezinswoningen wonen en gezinnen met ki nderen in eengezinswoningen. Dit geldt voor alle regio’s, behalve voor Amsterdam. Hier wonen gezinnen met kinderen, paren en alleenstaanden in appartementen. Blijkbaar neemt men het gebruik aan ruimte op de koop toe om in Amsterdam te kunnen wonen. In de over ige regio’s wonen gezinnen met kinderen zelden in een koopappartement. t a b e l 2 - 5 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r s a m e n s t e l l in g ( W o O N 2 0 0 9 )

Amsterdam

Eenpersoons

Paar

Gezin met kinderen

Totaal %

Totaal abs.

eg koop

2%

2%

4%

8%

31.170

eg huur

2%

2%

3%

7%

27.010

mg koop

8%

6%

4%

19%

75.560

mg huur

38%

12%

16%

66%

264.550

100%

totaal %

51%

22%

27%

202.730

88.340

107.220

eg koop

9%

15%

35%

59%

43.540

eg huur

7%

5%

7%

18%

13.310

mg koop

1%

2%

0%

4%

3.010

mg huur

11%

3%

5%

19%

14.390

100%

Totaal abs. Almere

totaal %

28%

25%

47%

20.730

18.660

34.860

eg koop

7%

19%

27%

53%

70.470

eg huur

7%

8%

8%

23%

30.260

mg koop

3%

2%

1%

5%

6.990

mg huur

12%

4%

4%

19%

25.960

totaal %

29%

32%

39%

100%

Totaal abs. Stadsregio Noord

Totaal abs. Stadsregio Zuid

38.660

42.610

52.410

7%

14%

29%

50%

63.140

eg huur

3%

7%

7%

18%

21.920

mg koop

5%

3%

2%

10%

11.990

mg huur

14%

6%

2%

22%

28.090

133.670

100%

30%

30%

40%

37.720

37.400

50.000

eg koop

8%

18%

24%

50%

3.530.590

eg huur

6%

5%

6%

18%

1.263.580

mg koop

4%

3%

1%

8%

589.830

mg huur

15%

5%

4%

23%

1.612.460

totaal %

33%

31%

35%

100%

2.333.740

2.180.810

2.481.910

41%

26%

33%

299.840

187.010

244.490

Totaal abs.

Totaal abs. Totaal Stadsregio en Almere

74.250

eg koop

totaal % Nederland

398.290

totaal % Totaal abs.

125.130

6.996.460 100% 731.340


12

Woonmilieu Buiten-centrum is het meest voorkomende woonmilieu in alle vier de regio’s. In figuur 2-6 staat weergegeven welke huishoudens in de verschillende woonmilieus wonen. In Amsterdam is te zien dat de eenpersoonshuishoudens vaker in centrum -stedelijke buurten wonen dan meerpersoonshuishoudens. Zij wonen het vaakst in buiten -centrum. In Almere wonen zo goed als alle huishoudenstypen in buiten-centrum, omdat er simpelweg bijna geen andere woonmilieus zijn. In deelregio Noord wonen met name paren en gezinnen in de dorpse en landelijke woonmilieus. Alleenstaanden wonen het vaakst in buiten-centrum. Ook in deelregio Zuid wonen de eenpersoonshuishoudens vaker in buiten-centrum en de paren en gezinnen meer in de dorpse en landelijke woonmilieus. f i g u u r 2 - 6 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r w o o n m i l ie u ( W o O N 2 0 0 9 ) 100% 90% 80% landelijk wonen 70% centrum-dorps 60%

groen-stedelijk buiten-centrum

50%

centrum-stedelijk 40% 30% 20% 10% 0% 1 pers.

2 pers. > 2 pers. 1 pers. Amsterdam

2 pers. > 2 pers. 1 pers. Almere

2 pers. > 2 pers. 1 pers.

Stadsregio Noord


2 pers. > 2 pers. 1 pers.

Stadsregio Zuid

2 pers. > 2 pers. Nederland

13

t a b e l 2 - 6 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n w o o n m i li e u ( W o O N 2 0 0 9 )

Amsterdam

< 35 jaar

35 t/m 44 jaar

45 t/m 64 jaar

> 65 jaar

Totaal %

Totaal abs.

centrum-stedelijk

10%

8%

10%

4%

32%

129.440

buiten-centrum

16%

15%

23%

12%

65%

259.250

groen-stedelijk

1%

0%

1%

1%

2%

9.340

landelijk wonen

0%

0%

0%

0%

0%

260

26%

23%

34%

17%

100%

totaal % Totaal abs. Almere

105.320

92.020

134.070

66.870

centrum-stedelijk

0%

0%

0%

1%

1%

1.060

buiten-centrum

18%

22%

36%

13%

90%

66.870

groen-stedelijk

2%

2%

3%

1%

8%

6.110

landelijk wonen

0%

0%

0%

0%

0%

200

21%

24%

40%

15%

100%

totaal % Totaal abs. Stadsregio Noord

15.230

18.130

29.460

11.420

centrum-stedelijk

1%

0%

1%

1%

3%

3.880

buiten-centrum

11%

15%

25%

16%

67%

89.420

groen-stedelijk

0%

0%

0%

1%

1%

1.330

landelijk wonen

2%

5%

11%

5%

23%

30.360

100%

totaal %

14%

21%

41%

24%

27.970

54.500

32.210

centrum-stedelijk

2%

1%

1%

1%

5%

6.400

buiten-centrum

10%

15%

25%

13%

63%

78.670

groen-stedelijk

2%

4%

6%

4%

16%

20.420

landelijk wonen

2%

2%

6%

4%

14%

17.030

16%

22%

40%

22%

100%

19.930

28.100

49.630

27.480

centrum-stedelijk

2%

1%

2%

1%

7%

466.510

buiten-centrum

9%

9%

15%

9%

42%

2.907.260

groen-stedelijk

2%

3%

5%

3%

13%

897.420

landelijk wonen

3%

6%

12%

7%

28%

1.965.300

100%

totaal % Totaal abs. Nederland

74.250

18.990

Totaal abs. Stadregio Zuid

398.280

totaal % Totaal abs. Totaal Stadsregio en Almere totaal % Totaal abs.

17%

20%

39%

24%

1.201.860

1.426.760

2.709.640

1.658.200

22%

23%

37%

19%

159.470

166.220

267.660

137.980

133.670

125.130

6.996.460 100% 731.330

Prijsklassen In figuur 2-7 is te zien in welke prijssegmenten de verschillende leeftijdscategorieën wonen. In alle deelregio’s wonen de oudste en de jongste huishoudens het vaakst in een huurwoning tot de tweede aftoppingsgrens. In Amsterdam woont van de 65 -plussers maar liefst 70% in een goedkope huurwoning. In Almere wonen de huishoudens in de gezinsfase (35 tot 64 jaar) het vaakst in een goedkope eengezinswoning tot 225.000 euro. Voor deelregio Zuid geldt hetzelfde, alleen wonen ze daar het vaakst in het middensegment van 225.000 tot 350.000 euro. Ook woont hier, in vergelijking met de andere deelregio’s, een groot aandeel van de 65-plussers in een dure koopwoning.


14

f i g u u r 2 - 7 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r le e f t ij d e n p r i j s k la s s e n ( W o O N 2 0 0 9 ) 100% 90% 80%

> 350.000

70%

225.000-350.000

< 225.000

60%

> libgr. 50%

2de aftopgr.-libgr. < 2de aftopgr.

40% 30% 20% 10% 0% < 35 35-44 45-64 >65

< 35 35-44 45-64 >65

< 35 35-44 45-64 >65

< 35 35-44 45-64 >65

Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Scheefwonen De doelgroep (ofwel huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag, zie voor de exa cte afbakening de bijlage) woont voor het grootste deel in de huursector. Toch wonen ook hui shoudens met een hoog inkomen in een sociale huurwoning. We spreken van scheefwonen in de kernvoorraad als deze niet bewoond wordt door de primaire doelgroep. We spreken daarnaast van scheefwonen in de sociale voorraad (tot liberalisatiegrens) als deze niet bewoond wordt door de doelgroep < 33.000 euro bruto. Deze definitie is vooral relevant in het kader van d e afspraken met Europa. In figuur 2-8 staat het voorkomen van beide definities van scheefwonen weergegeven. De ee rde ste staaf (tot 2 aftopgr.) geeft aan welke inkomensgroepen in de kernvoorraad wonen. De tweede staaf (tot libgr.) geeft het scheefwonen weer in de sociale huurvoorraad, inclusief w oningen tot de tweede aftoppingsgrens. Met name in de deelregio’s Noord en Zuid wordt er veel scheefgewoond. In Noord wordt maar 45% van de kernvoorraad bewoond door de primaire doelgroep en in Zuid slechts 36%, tegenover ongeveer 50% in heel Nederland. De scheefheid is waarschijnlijk een gevolg van een kwalitatief goed aanbod (waar ook hogere inkomens willen wonen) in combinatie met beperkte uitstroommogelijkheden door een gebrek aan betaalbare alternatieven. Ook in Amsterdam komt scheefwonen voor, maar in mindere mate. Rond de 50% van de ker nvoorraad wordt niet bewoond door de doelgroep. Amsterdam wijkt hiermee niet zo heel veel af van het landelijk gemiddelde. Dit relativeert de gedachte dat iedereen die in Amsterdam een sociale huurwoning heeft, er ook blijft wonen. In populaire delen als de grachtengordel is dit mogelijk het geval (en dus de scheefheid hoog), maar in de buiten wijken wordt veel minder scheefgewoond. In Almere komt scheefwonen het minst vaak voor. Hier wordt 80% van de sociale voorraad verhuurd aan huishoudens met inkomen van minder dan 33.000 euro per jaar.


15

f i g u u r 2 - 8 B e w o n i n g v a n d e s o c ia le h u u rv o o rra a d ( c o rp o ra t i e e n p a rt ic u l ie r e h u u r) n a a r inkomen (WoON 2009) 100% 90%

80% hoge inkomens > 45000 70% 60%

24% 23%

25% 24%

22% 23%

50%

22%

29%


24%

midden laag 33000 - 38000 secundaire doelgroep < 33000

26%

40%

primaire doelgroep

30% 52%

51%

58%

55% 45%

20%

43%

50% 36%

49%

33%

10%

0% tot 2de tot libgr. tot 2de tot libgr. tot 2de tot libgr. tot 2de tot libgr. tot 2de tot libgr. aftopgr. aftopgr. aftopgr. aftopgr. aftopgr. Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Nederland

In tabel 2-7 en tabel 2-8 op de volgende pagina’s staat de woonsituatie naar inkomensklassen en huur- en koopprijsklassen weergegeven. Opvallend is dat de huurvoor raad van boven de liberalisatiegrens vaak wordt bewoond door de primaire en secundaire doelgroep; in Amste rdam 44%, Almere 35%, deelregio Noord 48% en deelregio Zuid 46% (tabel 2-8). De vraag of er door de afspraken in Europa huishoudens buiten de boot gaan vallen, is moeilijk te beantwoorden. Het kan zijn dat de groep die net iets meer verdient dan 33.000 euro het (tijdelijk) moeilijk krijgt. Maar het kan ook zijn dat de beperktere omvang van de doelgroep de corporaties ertoe beweegt de sociale voorraad te laten krimpen en dat hierdoor nieuw aanbod voor deze groep beschikbaar komt. Er zijn vele scenario’s denkbaar, maar zekerheden zijn er zeker op basis van de hier gepresenteerde gegevens niet te geven.


16

t a b e l 2 - 7 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r in k o m e n e n h u u r - e n k o o p p r i j z e n , v e r t ic a a l gepercenteerd (WoON 2009)

Amsterdam

Totaal abs. Totaal % Huur tot 2de aftopgr. (<535)

Almere

168.010

83.560

27.250

28.610

109.010

100%

100%

100%

100%

100%

100%

midden hoog hoge inkomens 38.000-45.000 > 45.000

totaal %

totaal abs. 416.430

65%

58%

46%

29%

57%

238.340

6%

5%

6%

7%

6%

6%

23.580

Huur boven libgr. (>632)

5%

5%

8%

9%

11%

7%

29.640

Koop tot 225.000

3%

10%

11%

13%

11%

7%

31.140

Koop 225.000 tot 350.000

4%

6%

10%

18%

22%

11%

44.420

Koop > 350.000

1%

4%

4%

6%

21%

7%

31.160

Onzelfstandig

7%

4%

2%

1%

1%

4%

18.140

19.050

13.060

6.810

6.480

30.000

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Huur tot 2de aftopgr. (<535)

62%

38%

25%

11%

4%

27%

20.690

Huur tot libgr. (535-632)

11%

9%

8%

2%

2%

6%

4.660


2%

4%

4%

11%

2%

3%

2.350

17%

35%

47%

55%

48%

38%

28.840

Koop 225.000 tot 350.000

3%

9%

10%

17%

27%

15%

11.660

Koop > 350.000

1%

4%

0%

3%

17%

8%

6.050

Onzelfstandig

4%

0%

6%

0%

0%

2%

34.320

25.090

11.590

12.720

52.640

100%

100%

100%

100%

100%

100%

62%

43%

28%

28%

17%

35%

47.760


4%

3%

5%

6%

3%

4%

5.120


1%

4%

11%

1%

1%

2%

3.340

Koop tot 225.000

14%

27%

18%

25%

22%

21%

28.400

Koop 225.000 tot 350.000

Totaal abs


75.400

1.160 136.360

11%

17%

30%

29%

35%

24%

33.370

Koop > 350.000

3%

6%

9%

10%

21%

12%

15.690

Onzelfstandig

5%

1%

1%

0%

1%

2%

29.770

22.140

9.110

11.050

61.640

100%

100%

100%

100%

100%

100%

41%

44%

23%

25%

12%

25%

33.830


7%

7%

2%

16%

6%

7%

9.360


9%

2%

3%

6%

5%

5%

6.820

Koop tot 225.000

3%

13%

26%

9%

8%

9%

11.980

13%

21%

37%

29%

41%

30%

40.440

7%

9%

9%

17%

26%

17%

22.710

20%

4%

2%

0%

2%

6%

2.104.990

1.473.370

539.020

640.840

2.554.360

100%

100%

100%

100%

100%

100%

57%

39%

30%

22%

12%

32%

2.363.140


5%

4%

4%

4%

3%

4%

280.120


3%

3%

4%

4%

3%

3%

232.780

12%

23%

30%

30%

20%

20%

1.462.020

Koop 225.000 tot 350.000

8%

16%

22%

27%

34%

21%

1.556.200

Koop > 350.000

5%

11%

9%

12%

28%

15%

1.102.210

11%

3%

1%

1%

1%

4%

316.110


Koop 225.000 tot 350.000 Koop > 350.000 Onzelfstandig Nederland

midden laag 33.000 -38.000

73%

Koop tot 225.000

Stadregio Zuid

secundaire doelgroep < 33.000


Totaal %

Stadsregio Noord

primaire doelgroep


Koop tot 225.000

Koop duur


2.680 133.720

8.590 7.312.580

17

t a b e l 2 - 8 W o o n s i t u a t i e v a n h u is h o u d e n s n a a r in k o m e n e n h u u r - e n k o o p p r ij z e n , h o r iz o n taal gepercenteerd (WoON 2009)

Amsterdam

primaire doelgroep

secundaire doelgroep < 33.000

midden laag 33.00 -38.000

168.010

83.560

27.250

28.610

109.010

Totaal %

40%

20%

7%

7%

26%

100%


52%

23%

7%

5%

13%

100%

238.340


42%

16%

7%

8%

26%

100%

23.580


30%

14%

8%

9%

39%

100%

29.640

Koop tot 225.000

14%

28%

10%

12%

37%

100%

31.140

Koop 225.000 tot 350.000

16%

12%

6%

12%

53%

100%

44.420

8%

11%

4%

6%

72%

100%

31.160

67%

19%

4%

1%

9%

100%

18.140

19.050

13.060

6.810

6.480

30.000

Totaal %

25%

17%

9%

9%

40%

100%


58%

24%

8%

4%

6%

100%

20.690


46%

26%

12%

3%

14%

100%

4.660


15%

19%

12%

31%

23%

100%

2.350

Koop tot 225.000

11%

16%

11%

12%

50%

100%

28.840

Koop 225.000 tot 350.000

5%

10%

6%

10%

69%

100%

11.660

Koop > 350.000

2%

9%

0%

4%

85%

100%

6.050

67%

0%

33%

0%

0%

100%

34.320

25.090

11.590

12.720

52.640

Totaal %

25%

18%

9%

9%

39%

100%


45%

23%

7%

7%

19%

100%

47.760


29%

13%

11%

15%

33%

100%

5.120


14%

34%

37%

4%

12%

100%

3.340

Koop tot 225.000

17%

24%

7%

11%

41%

100%

28.400

Koop 225.000 tot 350.000

11%

12%

10%

11%

55%

100%

33.370

6%

9%

6%

8%

71%

100%

15.690

60%

12%

5%

0%

22%

100%

29.770

22.140

9.110

11.050

61.640

Totaal %

22%

17%

7%

8%

46%

100%


36%

29%

6%

8%

21%

100%

33.830


23%

15%

2%

19%

41%

100%

9.360


40%

6%

4%

9%

42%

100%

6.820

Koop tot 225.000

7%

24%

19%

8%

41%

100%

11.980

Koop 225.000 tot 350.000

9%

12%

8%

8%

63%

100%

40.440

Koop > 350.000

9%

9%

3%

8%

71%

100%

22.710

71%

12%

2%

0%

16%

100%

2.104.990

1.473.370

539.020

640.840

2.554.360

Totaal %

29%

20%

7%

9%

35%

100%


50%

24%

7%

6%

13%

100%

2.363.140


35%

24%

8%

10%

23%

100%

280.120


24%

22%

9%

11%

35%

100%

232.780

Koop tot 225.000

17%

24%

11%

13%

35%

100%

1.462.020

Koop 225.000 tot 350.000

11%

15%

8%

11%

55%

100%

1.556.200

9%

14%

4%

7%

65%

100%

1.102.210

74%

14%

2%

2%

8%

100%

316.110

Totaal abs.

Koop > 350.000 Onzelfstandig Almere

Totaal abs.

Onzelfstandig Stadsregio Noord Totaal abs.

Koop > 350.000 Onzelfstandig Stadregio Zuid

Totaal abs.

Onzelfstandig Nederland

Totaal abs.

Koop > 350.000 Onzelfstandig

midden hoog hoge inkomens > 38.000-45.000 45.000

Totaal %

Totaal abs. 416.430

75.400

1.160 136.360

2.680 133.720

8.590 7.312.580


18

Hoofdstuk 3 Vraag- en aanbodverhoudingen Bij het schetsen van de vraag/aanbodverhoudingen wordt de woningvraag van verhuisgeneigde huishoudens afgezet tegen het potentiële aanbod dat vrijkomt als alle doorstromers ook zouden verhuizen. Per voorraadsegment (eigendom, type & prijsklasse, woonmilieu) zijn de vraag en het aanbod in beeld gebracht. Als de vraag vervolgens wordt afgetrokken van het aanbod ontstaat zicht op de theoretische overschotten en tekorten. Wordt de vraag door het aanbod gedeeld, dan ontstaat inzicht in de vraagdruk. De vraagdruk geeft de verhouding tussen het aantal beschikbare woningen en het aantal woningzoekenden weer. Voor zowel de berekening van de tekorten als overschotten geldt dat het gaat om sterk theoretische exercities en men moet voorzichtig zijn hier te snel conclusies uit te trekken. De vraag houdt rekening met gewenste locatie, in dit geval per deelgebied. De vraag heeft a lleen betrekking op huishoudens die zelfstandige woningen bewonen. De vraag van bijvoorbeeld studenten die in Amsterdam op kamers willen wonen wordt buiten beschouwing gelaten. Wel wordt er aan de aanbodkant rekening gehouden met woningmarktverlaters, zoals ouderen die naar een verzorgingstehuis willen en een zelfstandige woning achterlaten, maar zelf geen vraagdruk uitoefenen. Het is van groot belang te beseffen dat het aan de vraagzijde gaat om geuite wensen. Dit is iets anders dan een concrete vraag of belangstelling voor concrete projecten. Er is wel geselecteerd op mensen die ook daadwerkelijk op zoek zijn naar woningen, of beter gezegd begin 2009 op zoek waren. De vraag is dus niet irreëel. Wel is van belang te beseffen dat het WoON is afgenomen in de periode dat nog vooral gesproken werd van een financiële crisis en nog niet over een economische crisis. De doorwerking van de crisis in de reële economie en in de hoofden van mensen was met andere woorden nog beperkt. Destijds waren er nog veel mensen van plan te verhuizen naar de duurdere koop. Op dit moment hebben velen van hen hun verhuisplannen in de ijskast gezet. De vraag wordt afgezet tegen het aanbod dat vrijkomt als iedereen met verhuisplannen ook daadwerkelijk zou verhuizen. Het gaat dus om theoretisch aanbod, want feitelijk kunnen maar weinigen in de Stadsregio de gewenste woning vinden. Als we vraag en aanbod tegen elkaar afzetten spreken we dan ook niet voor niets over een theoretisch tekort. Een laatste kanttekening is dat in woonwensenonderzoek altijd een ander beeld naar voren komt dan uit bijvoorbeeld de wachtlijsten in de huursector. In deze wachtlijsten klinken impe rfecties op de markt (beperkte doorstroming en/of het ontbreken van een bepaald aanbod) d irect door. In woonwensenonderzoek komen deze imperfecties veel minder tot uitdrukking en de wensen van de huishoudens juist veel sterker. Beide bronnen hebben dus elk hun eigen informatiewaarde.


19

3.1

Populariteit segmenten Woningtype en eigendom In Amsterdam is er een grote vraag naar woonruimte. Wanneer er naast de vraag van doo rstromers ook rekening wordt gehouden met de vraag van starters, dan is er een potentieel tekort in alle segmenten (figuur 3-1). De huurappartementen zijn bij doorstromers beperkt in trek. De verhuurbaarheid wordt namelijk vooral in stand gehouden door starters. D e eengezinswoningen hebben de grootste vraagdruk (tabel 3-1). Voor iedere eengezinshuurwoning die vrijkomt zijn er ruim vijf geïnteresseerde huishoudens. Almere kent over het geheel genomen een relatief ontspannen markt, waardoor woningen met een matige kwaliteit moeilijk verhuurd of verkocht kunnen worden. Er dreigt een theoretisch overschot aan huurwoningen, zowel eengezins als meergezins. Het gaat om een theoretisch overschot, in de huidige praktijk lopen de wachttijden voor h uurwoningen (mede door de crisis) alleen maar op. Hoewel de omvang van de vraag niet heel groot is (1.900) is de vraagdruk van koopappartementen erg hoog. Dit komt vooral omdat het potenti ële aanbod van koopappartementen in Almere erg klein is. De meeste doorstromers zijn op zoek naar een eengezinskoopwoning. Voor iedere woning die vrijkomt zijn er 1,5 geïnteresseerde huishoudens. In Noord lijkt er voor doorstromers voldoende aanbod te zijn. Alleen de vraag naar grondg ebonden koopwoningen is iets groter dan het potentiële aanbod. De vraag van starters en doo rstromers naar meergezinshuurwoningen is groot, maar er is ook veel aanbod. In Zuid is vooral behoefte aan grondgebonden koopwoningen. Er is een potentieel tekort van bijna 4.000 woningen. Rekening houdend met de vraag van starters is er in Zuid evenveel aa nbod van huurwoningen als vraag. f i g u u r 3 - 1 V r a a g - a a n b o d v e r h o u d in g n a a r w o n in g t y p e e n e ig e n d o m (W o O N 2 0 0 9 ) 50.000

10.000

45.000

9.000

40.000

8.000

35.000

7.000

30.000

6.000

25.000

5.000

20.000

4.000

15.000

3.000

10.000

2.000

5.000

1.000

0

Vraag starters Vraag doorstromers Aanbod

0 koop huur

koop huur

eg

mg Amsterdam

koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur eg

mg Almere

eg

mg

Stadsregio Noord

eg

mg

Stadsregio Zuid


20

t a b e l 3 - 1 V r a a g - a a n b o d v e r h o u d in g e n n a a r w o n in g t y p e , in c lu s ie f s t a r t e rs ( W o O N 2 0 0 9 )

Regio

Type woning

Totale vraag

Potentieel aanbod

Amsterdam

eengezins koopwoning

12.480

3.190

eengezins huurwoning

11.570

meergezins koopwoning

19.220

meergezins huurwoning

Potentieel tekort Vraagdruk -9.290

3,9

2.100

-9.470

5,5

8.770

-10.450

2,2

46.990

42.770

-4.220

1,1


6.060

4.140

-1.920

1,5


2.210

2.400

190

0,9


1.900

230

-1.670

8,3


3.650

4.270

620

0,9

Stadsregio Noord eengezins koopwoning

6.430

4.470

-1.960

1,4


3.100

2.130

-970

1,5


1.400

530

-870

2,6


6.410

5.440

-970

1,2


8.780

4.930

-3.850

1,8


2.840

2.680

-160

1,1


2.540

1.280

-1.260

2,0


5.040

4.910

-130

1,0


33.750

16.730

-17.020

2,0


19.720

9.310

-10.410

2,1


25.060

10.810

-14.250

2,3


62.090

57.390

-4.700

1,1

Almere

Stadsregio Zuid

Totaal

Huur- en koopprijs In tabel 3-2 staat de vraagdruk weergegeven naar verschillende prijssegmenten in de huur - en koopsector. In Amsterdam is de vraagdruk met name groot bij de goedkope koopwoningen en huurwoningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens. Amsterdam is daa rnaast de enige deelregio met een tekort aan duurdere huurwoningen. In alle andere deelregio’s is dit segment minder populair en is het ook maar een beperkte markt ( figuur 3-2). In deze subregio’s koopt men liever. Dat duurdere huur in Amsterdam wel populair is, heeft mede te maken met de hoge koopprijzen: voor hetzelfde geld kun je Amsterdam nauwelijks kopen. De vraag naar dure koopwoningen is in alle regio’s groter dan het aanbod. In Almere is de vraagdruk zelfs 4,3 bij dure koopwoningen. Het gaat hier echter om kleine aantallen. De vraag naar dure woningen komt uiteraard niet voort u it een wens om veel te betalen. De wens is gericht op woonkwaliteit. De vraag naar dure koop moet dan ook worden beschouwd als een kwaliteitsvraag gecombineerd met de wil en mogelijkheden om voor kwaliteit te betalen. Anno 2010 bestaat de wens naar meer kwaliteit nog altijd, maar de investeringsbereidheid is afg enomen en hetzelfde geldt voor de investeringsmogelijkheden. Als de inwoners van de regio nu bevraagd zouden worden, zou er dan ook een andere vraag naar voren komen. In Almere en Zuid blijkt een overschot in de huursector tot de tweede aftoppingsgrens. Dit hoeft niet direct te leiden tot leegstand, maar het is wel een indicator dat in ieder geval een deel van de voorraad niet aan de wensen van de hedendaagse consument voldoet.


21

t a b e l 3 - 2 V r a a g - a a n b o d v e r h o u d in g e n n a a r p ri j s k la s s e n e n e ig e n d o m (W o O N 2 0 0 9 ) Regio

Type woning

Amsterdam

Almere

Totale vraag

Potentieel aanbod

Huur tot 2de aftopgr.

40.690

35.490

-5.200

1,1

Huur 2de aftopgr.-libgr.

10.790

3.440

-7.350

3,1

Huur vrije sector (> 632)

7.070

5.940

-1.130

1,2

Koop < 225.000

13.100

3.090

-10.010

4,2

Koop < 350.000

12.510

5.670

-6.840

2,2

Koop > 350.000

6.090

3.190

-2.900

1,9


4.200

5.150

950

0,8


1.310

820

-490

1,6

340

710

370

0,5

Koop < 225.000

4.870

2.640

-2.230

1,8

Koop < 350.000

1.900

1.450

-450

1,3

Koop > 350.000

1.190

280

-910

4,3

7.330

5.770

-1.560

1,3

1.250

340

-910

3,7


Stadsregio Noord Huur tot 2de aftopgr. Huur 2de aftopgr.-libgr. Huur vrije sector (> 632)

Stadsregio Zuid

Totaal

Potentieel tekort Vraagdruk

930

1.460

530

0,6

Koop < 225.000

2.360

2.490

130

0,9

Koop < 350.000

3.640

1.700

-1.940

2,1

Koop > 350.000

1.840

810

-1.030

2,3


4.730

5.120

390

0,9


1.930

560

-1.370

3,4


1.210

1.910

700

0,6

Koop < 225.000

3.920

1.450

-2.470

2,7

Koop < 350.000

4.870

2.890

-1.980

1,7

Koop > 350.000

2.520

1.870

-650

1,3


56.950

51.530

-5.420

1,1


15.280

5.160

-10.120

3,0


9.550

10.020

470

1,0

Koop < 225.000

24.250

9.670

-14.580

2,5

Koop < 350.000

22.920

11.710

-11.210

2,0

Koop > 350.000

11.640

6.150

-5.490

1,9


22

f i g u u r 3 - 2 V r a a g - a a n b o d v e r h o u d in g n a a r p r ij s k la s s e n e n e ig e n d o m (W o O N 2 0 0 9 ) 45.000

8.000

40.000

7.000

Vraag starters Vraag doorstromers

35.000

6.000

30.000

Aanbod

5.000

25.000 4.000

20.000

3.000

15.000 10.000

2.000

5.000

1.000

0

0 < < > < < > 535 632 632 225 350 350 huur

< < > < < > < < > < < > < < > < < > 535 632 632 225 350 350 535 632 632 225 350 350 535 632 632 225 350 350

koop

huur

Amsterdam

koop

huur

Almere

koop

huur

Stadsregio Noord

koop

Stadsregio Zuid

Woonmilieu Het buiten-centrumse woonmilieu wordt veel gevraagd onder de verhuisgeneigden, maar van dit woonmilieu bestaat er ook veel aanbod (figuur 3-3). In Almere, maar ook in Noord (en in mindere mate Zuid) is de populariteit van buiten-centrummilieus relatief beperkt. In de deelregio’s Noord en Almere is de populariteit van centrum-stedelijk wonen relatief groot, maar dit heeft vooral te maken met ontbrekend aanbod. Het groen -stedelijke woonmilieu wordt niet aangeboden in deelregio Noord. In Almere en Amsterdam is er zeer weinig vraag naar en geen aanbod van centrum-dorps en landelijk wonen. Deze worden dan ook niet weergegeven in de figuur. f i g u u r 3 - 3 V r a a g - a a n b o d v e r h o u d in g n a a r w o o n m i l i e u (W o O N 2 0 0 9 ) 60.000

12.000

50.000

10.000

40.000

8.000

30.000

6.000

20.000

4.000

10.000

2.000

0

0

Amsterdam

Vraag doorstromers

Almere


Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

landelijk wonen

centrum-dorps

groen-stedelijk

buiten-centrum

centrum-stedelijk

landelijk wonen

centrum-dorps

groen-stedelijk

buiten-centrum

centrum-stedelijk

groen-stedelijk

buiten-centrum

Aanbod

centrum-stedelijk

groen-stedelijk

buiten-centrum

centrum-stedelijk

Vraag starters

23

t a b e l 3 - 3 V r a a g - a a n b o d v e r h o u d in g e n n a a r w o o n m i l ie u , in c lu s ie f s t a r t e rs ( W o O N 2 0 0 9 )

Regio

Type woning

Totale vraag

Potentieel aanbod

Amsterdam

centrum-stedelijk

35.510

20.130

-15.380

1,8

buiten-centrum

47.690

35.620

-12.070

1,3

groen-stedelijk

6.400

1.070

-5.330

6,0

centrum-stedelijk

1.610

270

-1.340

6,0

buiten-centrum

8.500

9.810

1.310

0,9

groen-stedelijk

3.010

960

-2.050

3,1

Almere

Stadsregio Noord centrum-stedelijk

Stadsregio Zuid

Potentieel tekort Vraagdruk

2.010

660

-1.350

3,0

buiten-centrum

9.720

9.560

-160

1,0

centrum-dorps

3.260

2.100

-1.160

1,6

landelijk wonen

1.350

250

-1.100

5,4

centrum-stedelijk

1.150

810

-340

1,4

buiten-centrum

9.610

9.020

-590

1,1

groen-stedelijk

4.560

2.250

-2.310

2,0

centrum-dorps

2.670

1.360

-1.310

2,0

landelijk wonen

1.210

350

-860

3,5

In tabel 3-4 is de woningvraag per woonmilieu uitgesplitst naar woningtype. Als we focussen op de meest populaire woonmilieus per deelregio ontstaat het volgende beeld. I n Amsterdam wil men zelfs in het groen-stedelijke woonmilieu vaker een appartement dan een eengezinswoning. In Almere is er een grote vraag naar het centrum-stedelijke woonmilieu en dan het meest naar een meergezinshuurwoning. In deelregio Noord wenst men een (huur)appartement in een centrum-stedelijke en een eengezinskoopwoning in een landelij ke omgeving. De vraag naar huurappartementen in het centrum-stedelijke woonmilieu wordt vooral uitgeoefend door alleenstaanden en in Almere en Noord ook door paren (zie figuur 3-5).


24

t a b e l 3 - 4 V r a a g v a n h u i s h o u d e n s n a a r w o o n m i li e u e n w o n in g t y p e (W o O N 2 0 0 9 )

centrum stedelijk Amsterdam

eg mg

eg mg

eg mg

eg mg totaal

3.2

totaal abs.

9%

0%

1%

0%

14%

12.480

9%

1%

0%

0%

13%

11.560

koop

10%

9%

2%

0%

0%

21%

19.220

huur

23%

25%

4%

0%

0%

52%

46.980

39%

53%

7%

1%

0%

100%

90.240

koop

2%

27%

10%

2%

3%

44%

6.070

huur

0%

14%

2%

0%

0%

16%

2.200

koop

1%

5%

8%

0%

0%

14%

1.900

9%

16%

2%

0%

0%

26%

3.650

12%

62%

22%

2%

3%

100%

13.820

koop

2%

19%

2%

7%

7%

37%

6.430

huur

2%

14%

1%

1%

0%

18%

3.100

koop

1%

4%

1%

1%

1%

8%

1.400

huur

7%

19%

2%

9%

0%

37%

6.400

12%

56%

6%

19%

8%

100%

17.330

koop

2%

24%

8%

7%

4%

46%

8.780

huur

0%

7%

7%

0%

0%

15%

2.840

koop

1%

6%

3%

3%

0%

13%

2.530

huur

2%

13%

6%

4%

2%

26%

5.030

6%

50%

24%

14%

6%

100%

19.180

koop

3%

14%

3%

3%

2%

24%

33.760

huur

2%

10%

2%

0%

0%

14%

19.700

totaal Totaal

totaal

2%

totaal Stadsregio Zuid

landelijk wonen

4%

huur

mg

centrum dorps

huur

totaal Stadsregio Noord eg

groen stedelijk

koop

totaal Almere

buiten centrum

koop

7%

8%

2%

1%

0%

18%

25.050

huur

17%

22%

4%

2%

0%

44%

62.060

29%

54%

11%

5%

2%

100%

140.570

Gemeentegrensoverschrijdende verhuizingen In de ene regio wordt meer verhuisd en is men mobieler dan in de andere. Zo is de verhuisg eneigdheid hoog in Amsterdam en Almere en relatief laag in Noord en Zuid. In Amsterdam en Almere heeft ongeveer 20% een verhuiswens van binnen twee jaar. In Noord en Zuid is dit 14%. Van de vraag gericht op Amsterdam is 76% afkomstig uit de gemeente zelf. Daarnaast is 7% afkomstig uit de rest van de regio en 17% uit de rest van het land. Almere wordt vaak ge zien als overloopgebied van de Stadsregio. Dit terwijl slechts 4% van de vraag afkomstig is uit de Stadsregio en 10% uit de rest van het land. Vanuit dit perspectief kan Almere wellicht beter worden gezien als een potentieel voorportaal van de Stadsregio dan als overloopgebied. Vanuit de deelregio’s Noord en Zuid is er dus nagenoeg geen interesse in Almere, andersom wel een kle ine voor Zuid. Zuid vervult beide functies: zowel mensen uit de rest van het land (deels uit nabij gelegen gemeenten als Haarlem) willen zich hier vestigen, als mensen uit de regio en dan met name Amsterdam. Noord is veel meer een eigen markt, het heeft banden met Amsterdam, maar beperkte banden met de rest van de regio en het land ( tabel 3-5).


25

t a b e l 3 - 5 D e a f k o m s t v a n d e w o n in g v ra a g n a a r re g i o (W o O N 2 0 0 9 )

Gewenst> Huidig v

Amsterdam

Amsterdam

Almere

Deelregio Noord

Deelregio Zuid

76%

3%

11%

8%

Almere

1%

87%

0%

2%

Deelregio Noord

2%

0%

84%

0%

Deelregio Zuid

4%

0%

0%

80%

17%

10%

5%

11%

100%

100%

100%

100%

Rest van Nederland totaal

Dit beeld wordt bevestigd als gekeken wordt naar de gewenste bestemming van verhuisgenei gden (tabel 3-6). In Noord wil 74% in de huidige regio blijven wonen, all een in Amsterdam ligt dit percentage met 85% hoger. In Zuid ligt dit aandeel op 67% en in Almere 69%. Uit de verhuiswensen van de Almeerse huishoudens blijkt wel duidelijk de functie als overloo pgebied. Slechts een klein deel van de huishoudens wil door - of terugverhuizen naar Amsterdam of andere delen van de regio. Tien procent van de verhuisgeneigden heeft geen voorkeur qua bestemming, maar weet wel zeker dat men Almere wil verlaten. Deelregio Zuid vervult duidelijk wel ook een functie als voorportaal: 16 % heeft de ambitie om door of terug te verhuizen naar Amsterdam. t a b e l 3 - 6 G e w e n s t e r e g i o n a a r h u id ig e r e g io (W o O N 2 0 0 9 ) Gewenst> Huidig v Amsterdam Almere

3.3

Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

Elders in Nederland

Voorkeur onbekend

Totaal

abs.

85%

1%

3%

2%

8%

2%

100%

78.330

6%

69%

0%

2%

13%

10%

100%

15.210

Stadsregio Noord

12%

0%

74%

0%

10%

4%

100%

18.710

Stadsregio Zuid

16%

0%

0%

67%

13%

5%

100%

21.200

Rest van Nederland

2%

0%

0%

0%

94%

4%

100%

922.550

Total

8%

1%

2%

2%

83%

4%

100%

1.055.990

abs.

88.550

12.270

16.550

18.080

879.440

41.100

1.056.380

Wie vraagt wat Woningtype De groep woningzoekenden bestaat voor meer dan helft uit h uishoudens van jonger dan 35 jaar (tabel 3-7). In Amsterdam zijn zij voornamelijk op zoek naar een huurappartement. In Almere, Noord en Zuid zoeken ze vaker een grondgebonden koopwoning. De 65 -plussers zijn het minst verhuisgeneigd. Als ze willen verhuizen dan zij veelal op zoek naar een huurwoning en meer specifiek een huurappartement.


26

f i g u u r 3 - 4 V r a a g v a n v e r h u i s g e n e ig d e n n a a r le e f t ij d e n w o n in g t y p e ( W o O N 2 0 0 9 ) 100% 90% 80%

> 65 jaar

70%

45 t/m 64 jaar

60%

35 t/m 44 jaar

50%

< 35 jaar

40% 30% 20% 10% 0% koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur eg

mg

eg

Amsterdam

mg

eg

Almere

mg

eg

Stadsregio Noord

mg

Stadsregio Zuid

t a b e l 3 - 7 V r a a g v a n v e r h u i s g e n e ig d e n n a a r le e f t ij d e n w o n in g t y p e (W o O N 2 0 0 9 ) < 35 jaar Amsterdam

35 t/m 44 jaar

45 t/m 64 jaar

> 65 jaar

totaal

totaal

53.240

100%

18.100

100%

16.010

100%

2.900

100%

90.250

100%

eg koop

5.270

10%

3.990

22%

3.130

20%

80

3%

12.480

14%

huur

6.110

11%

2.020

11%

3.100

19%

330

11%

11.560

13%

mg koop

11.470

22%

5.150

28%

2.490

16%

110

4%

19.220

21%

huur

30.400

57%

6.930

38%

7.280

45%

2.380

82%

46.990

52%

totaal

7.010

100%

3.880

100%

2.790

100%

140

100%

13.820

100%

eg koop

3.400

49%

1.620

42%

1.040

37%

-

0%

6.070

44%

huur

840

12%

670

17%

690

25%

-

0%

2.200

16%

mg koop

1.010

14%

320

8%

570

20%

-

0%

1.900

14%

huur

1.760

25%

1.260

32%

480

17%

140

100%

3.650

26%

Stadsregio Noord totaal

7.780

100%

4.690

100%

3.430

100%

1.430

100%

17.330

100%

eg koop

2.680

34%

2.520

54%

1.230

36%

-

0%

6.430

37%

huur

1.110

14%

1.490

32%

440

13%

60

4%

3.100

18%

mg koop

950

12%

240

5%

60

2%

150

10%

1.400

8%

huur

3.050

39%

440

9%

1.700

50%

1.210

85%

6.400

37%

100%

19.180

100%

0%

8.780

46%

Almere

Stadsregio Zuid

totaal

9.110

100%

5.100

100%

3.320

100%

1.660

eg koop

3.840

42%

3.190

63%

1.750

53%

-

huur

720

8%

1.100

22%

560

17%

460

28%

2.840

15%

mg koop

1.810

20%

220

4%

460

14%

50

3%

2.530

13%

huur

2.750

30%

580

11%

540

16%

1.160

70%

5.030

26%

77.140

55%

31.770

23%

25.550

18%

6.130

4%

140.580

100%


Woonmilieu Onder de verhuisgeneigden in de Stadsregio Amsterdam en Almere is bijna de helft een paar zonder kinderen, een derde alleenstaand en een vijfde gezinnen met kinderen.


27

De huishoudens die in Amsterdam willen wonen zijn voornamelijk alleenstaanden en paren. Alleenstaanden willen vaker in een centrum-stedelijk woonmilieu wonen, terwijl paren en gezinnen met kinderen het vaakst in een buiten -centrum woonmilieu in Amsterdam willen wonen. Huishoudens die in Amsterdam of Almere wensen te wonen, willen bijna niet in een centrum dorps of landelijk woonmilieu wonen. Wegens de zeer kle ine vraag naar deze woonmilieus zijn deze niet weergegeven in figuur 3-5. Van de verhuisgeneigde huishoudens in Almere is ruim 60 procent een paar zonder kinderen. Hoogstwaarschijnlijk is de verhuizing een voorbereiding op de toekomst en zijn ze wegens g ezinsuitbreiding op zoek naar een eengezinswoning. Onder de alleenstaanden die naar Almere willen verhuizen is het buiten-centrum woonmilieu populair en bij gezinnen met kinderen ook het groen-stedelijk. In deelregio Noord is na buiten-centrum, ook centrum-dorps een gewild woonmilieu, met name onder eenpersoonshuishoudens. f i g u u r 3 - 5 V r a a g v a n v e r h u i s g e n e ig d e n n a a r h u is h o u d e n s a m e n s t e l l in g e n w o o n m i l ie u 100% 90% 80% 70% 60%

Paar

50%

Gezin met kinderen

40%

Alleenstaand

30% 20%

10%

Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

landelijk wonen

centrum-dorps

groen-stedelijk

buiten-centrum

centrum-stedelijk

landelijk wonen

centrum-dorps

groen-stedelijk

buiten-centrum

centrum-stedelijk

groen-stedelijk

buiten-centrum

centrum-stedelijk

groen-stedelijk

buiten-centrum

centrum-stedelijk

0%

Stadsregio Zuid


28

t a b e l 3 - 8 V r a a g v a n v e r h u i s g e n e ig d e n n a a r h u is h o u d e n s a m e n s t e ll in g e n w o o n m i l ie u Eenpersoons Amsterdam

totaal

32.920 100%

centrum-stedelijk

15.220

46%

6.960

40%

13.330

34%

35.510

39%

buiten-centrum

14.530

44%

9.240

52%

23.910

60%

47.680

53%

groen-stedelijk

2.910

9%

1.270

7%

2.220

6%

6.400

7%

centrum-dorps

260

1%

160

1%

170

0%

590

1%

-

0%

60

0%

60

0%

totaal centrum-stedelijk

3.700 100%

1.660

0% 100%

8.450 100%

90.240 100%

13.820 100%

400

11%

110

7%

1.100

13%

1.610

12%

buiten-centrum

2.750

74%

830

50%

4.930

58%

8.510

62%

groen-stedelijk

560

15%

620

37%

1.840

22%

3.010

22%

centrum-dorps

-

0%

110

7%

210

2%

320

2%

landelijk wonen

-

0%

-

0%

370

4%

370

3%

Stadsregio Noord totaal centrum-stedelijk

3.630 100%

3.640

100%

10.050 100%

17.330 100%

520

14%

190

5%

1.300

13%

2.010

12%

buiten-centrum

1.670

46%

2.350

65%

5.700

57%

9.720

56%

groen-stedelijk

210

6%

160

4%

630

6%

990

6%

centrum-dorps

1.230

34%

470

13%

1.560

16%

3.260

19%

10

0%

480

13%

860

9%

1.350

8%

3.360 100%

5.690

100%

landelijk wonen Stadsregio Zuid

Meerpersoons zonder kinderen 39.700 100%

totaal

landelijk wonen Almere

Meerpersoons met kinderen 17.620 100%

totaal centrum-stedelijk

10.130 100%

19.180 100%

740

22%

130

2%

270

3%

1.150

6%

buiten-centrum

1.720

51%

3.270

57%

4.610

46%

9.600

50%

groen-stedelijk

600

18%

1.340

24%

2.620

26%

4.550

24%

centrum-dorps

230

7%

760

13%

1.680

17%

2.670

14%

landelijk wonen

80

2%

200

4%

940

9%

1.220

6%

43.610

31%

28.610

20%

68.330

49%



140.570 100%

29

Hoofdstuk 4 Toekomstige woningbehoefte De woningbehoefte in de toekomst is voor een belangrijk deel afhankelijk van de demografie en economie. Voor wat betreft de toekomstige demografische ontwikk elingen is er gebruikgemaakt van de CBS/PBL Prognose Pearl. Voor wat betreft de economische ontwikkelingen zijn twee scenario’s doorgerekend: een (milde) crisisv ariant en een zwarecrisisvariant. Bij de toekomstverkenning wordt gebruikgemaakt van het begrip woningbehoefte. Het gaat hierbij om de optelsom van (a) de huidige woonsituatie van de huishoudens die niet willen verhuizen en (b) de gewenste woonsituatie van de huishoudens die wel willen verhuizen. In andere woorden: de woningbehoefte geeft een ideale w oningvoorraad, waarin op een bepaald moment in de tijd alle huishoudens naar wens kunnen wonen. Bij de toekomstverkenningen gaan we ervan uit dat per type huishouden (naar ink omen, type en leeftijd) de woningbehoefte gelijk blijft. De geschiedenis leert ons dat dit veelal ook het geval is geweest. Een uitzondering is de groep ouderen, door gen eratieverschillen wonen zij in de toekomst wezenlijk anders. In de simulaties wordt hier rekening mee gehouden. Uitkomst van de toekomstverkenningen is inzicht in de woningbehoefte in 2015 en 2020 (onder gedane aannamen) per deelgebied. Door deze woningbehoefte af te ze tten tegen de huidige voorraad, ontstaat zicht op de opgaven: in welke segmenten is uitbreiding gewenst en in welke dreigen overschotten? Met de startersvraag houden we in dit hoofdstuk geen rekening. Starters gaan na hun verhuizing een huishouden vormen. Dit maakt dat er – impliciet – in de huishoudenprognose van het CBS/PBL al aannamen zijn gedaan over de mate waarin starters in de toekomst worden b ediend. Het is hierdoor zuiverder bij deze verkenning puur te kijken naar de huishoudenontwi kkeling. Hierdoor ontstaat zicht op de gewenste transformaties in de woningvoorraad bij de voorspelde huishoudenontwikkeling. Deze ‘opgaven’ kunnen worden geplaatst naast de ‘opg aven’ die volgen uit de actuele fricties op de woningmarkt uit het voorgaande hoofdstuk (waar de startersvraag wel expliciet is meegenomen). Bij de behoefteraming gaan we ervan uit dat iedereen die bijvoorbeeld in Noord woont, hier ook zal willen blijven wonen. We houden dus geen rekening met deelgebiedoverschrijdende vraag. Dit is niet mogelijk omdat we anders de vraagdruk op de Stadsregio vanuit het gehele land zouden moeten voorspellen.

4.1

Demografische verwachtingen De uitkomsten van elke toekomstverkenning worden voor een belangrijk deel bepaald door de aannamen die eraan ten grondslag liggen. In deze studie is aangesloten op de demografische verwachtingen van het CBS/PBL. In figuur 4-1 staat de ontwikkeling van het totale aantal huishoudens aangegeven. In tabel 4-1 zijn de eenpersoonshuishoudens apart onderscheiden. In de


30

komende vijf jaar bestaat de toename van het aantal huishoudens voor 40% uit alleenstaanden, in de periode 2015-2020 voor 60%. f i g u u r 4 - 1 D e h u i s h o u d e n o n t w ik k e lin g v o lg e n s h e t C B S / P B L 500.000 450.000 400.000

350.000 300.000

2009

250.000

2015

200.000

2020

150.000 100.000

50.000 0 Amsterdam

Almere

Stadsregio Noord

Stadsregio Zuid

t a b e l 4 - 1 H e t a a n t a l h u i s h o u d e n s in 2 0 0 9 , 2 0 1 5 e n 2 0 2 0 (b ro n : C B S / P B L )

Amsterdam Almere Stadsregio Noord Stadsregio Zuid totaal

2009 totaal w aarvan alleenstaand 416.430 231.238 75.400 21.688 136.300 42.287 137.570 47.250 765.700 342.463

totaal 424.000 84.500 142.900 146.700 798.100

2015 w aarvan alleenstaand 226.900 28.800 47.900 51.700 355.300

2020 totaalw aarvan alleenstaand 433.900 232.600 96.000 34.900 148.200 52.000 152.200 55.200 830.300 374.700

In figuur 4-2 staat de bevolking naar leeftijd weergegeven. In elk van de deelregio’s zal het aantal personen boven de 65 jaar gaan toenemen. In Noord en Zuid zorgt deze toename ervoor dat medio 2020 20% van de inwoners 65 jaar of ouder zal zijn. In de meeste deelregio’s gaat deze ontwikkeling samen met de afname van het aantal jongeren onder de 25 jaar. Dit met uitzondering van Amsterdam, waar deze afname vanwege de continue instroom zeer beperkt is. f i g u u r 4 - 2 I n w o n e r s n a a r l e e f t i j d in 2 0 0 9 , 2 0 1 5 e n 2 0 2 0 (b ro n : C B S / P B L ) 100% 90% 80% 70% 60%

65+

50%

45 tot 65 jr.

40%

25 tot 45 jr.

30%

15 tot 25 jr.

20%

< 15 jr.

10%

0% 2009 2015 2020 Amsterdam

2009 2015 2020 Almere

2009 2015 2020 Stadsregio Noord


2009 2015 2020 Stadsregio Zuid

31

Van belang is op te merken dat de prognose (impliciet of expliciet) ook beleidskeuzen bevat, bijvoorbeeld ten aanzien van de spreiding en kwaliteit van de nieuwbouw en de spreiding van werkgelegenheid. Dat is het lastige bij verkenningen als deze: er is altijd sprake van een kip -eneiproblematiek. Was het CBS/PBL van andere aannamen ten aanzien van bijvoorbeeld de nieuwbouw uitgegaan, dan had deze verkenning andere uitkomsten gekend.

Economische ontwikkelingen Op economisch vlak zijn de ontwikkelingen uitermate onzeker. Landelijk volgen de voorspelli ngen elkaar in rap temp op en slechts een enkele instantie waagt zich aan voorspellingen op regionaal niveau. RIGO werkt in deze studie daarom met twee economische scenario’s: 

Zwarecrisisvariant (ZWC), waarbij de crisis een flinke impact heeft op de korte en langere termijn;



Lichtecrisisvariant (LC), waarbij na een relatief korte dip in de economische ont wikkeling de groei weer doorzet.

De meest vooraanstaande regionale voorspelling op het vlak van werkgelegenheid is die van het UWV Werkbedrijf. In de regio Zuidelijk Noord-Holland neemt het aantal banen volgens het UWV (lichtecrisisvariant) af tot 2011 om daarna weer toe te nemen (figuur 4-3 ). Bij de zwarecrisisvariant neemt het aantal banen af tot 2013, rond 2020 is het aantal banen volgens dit scenario terug op het niveau van 2009. f i g u u r 4 - 3 O n t w i k k e l i n g a a n t a l b a n e n in d e re g io Z u id e li j k N o o rd - H o l la n d 1.400.000

1

werkelijk

1.300.000

UWV-prognose (LC)

1.200.000

zware crisis (ZC)

1.100.000 1.000.000

900.000 800.000 700.000

600.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

4.2

Bron: UWV/RIGO

De ontwikkeling van de werkgelegenheid is van invloed op de koopkracht. Op het vlak van koopkrachtontwikkeling sluiten we aan bij voorspellingen van het CPB. In tabel 4-2 staat de veronderstelde ontwikkeling van de koopkracht weergegeven. In de zware- en lichtecrisisscenario’s gaan we uit van een daling van de koopkracht op de korte termijn, gevolgd door een sti jging op de langere termijn. De mate waarin loopt uiteraard uiteen. De aangenomen daling van de koopkracht in de jaren 2010-2015 komt overeen met de daling in de periode begin jaren 80. Dat waren weliswaar andere tijden, maar ook nu gaat de koopkracht naar verwachting dalen.

1

Het UWV doet alleen voorspellingen voor de korte termijn. Vanaf 2015 zijn de voorspelde ontwikkelingen door RIGO doorgetrokken.


32

Ook bij de lichtecrisisvariant gaan we uit van daling van de koopkracht. Dit omdat lastenverzwaringen uiteindelijk noodzakelijk zullen zijn om het begrotingstekort en de staatsschuld terug te dringen. t a b e l 4 - 2 D e a a n g e n o m e n k o o p k ra c h t o n t w ik k e l in g ( j a a r l ij k s e t o e - e n a f n a m e in p r o c e n t p u n t e n ) v o l g e n s d e s c e n a r io ’ s Z W e n L C Loon / winst ZWC

Uitkering

Pensioen

periode 2008 – 2010

0,00

0,00

0,00

periode 2010 – 2015

-2,60

-2,60

-1,70

periode 2015 – 2020

0,00

0,00

0,00

periode 2020 – 2025

0,50

0,50

0,50

Loon / winst

Uitkering

Pensioen

periode 2008 – 2010

0,00

0,00

0,00

periode 2010 – 2015

-0,15

-0,15

-1,00

periode 2015 – 2020

0,50

0,50

0,50

periode 2020 – 2025 Bron: CPB, bewerking RIGO / RIGO

1,00

1,00

1,00

LC

Er is voor gekozen om de zwarecrisisvariant in de hoofdtekst te bespreken. De uitkomsten bij het lichtecrisisscenario zijn in de bijlage opgenomen.

4.3

Woningbehoefte naar eigendom en type Bij de gehanteerde aanpak is de huidige woonsituatie van huishoudens dominant. Hoewel er flink wat verhuisgeneigden zijn, wonen de meeste mensen prima naar wens. Door de domina ntie van het huidige aanbod kan het niet anders dan dat naar de toekomst toe de behoefte aan meergezinswoningen zal toenemen. Onder de gedane aannamen is dit ook zeker het geval, maar wel moet men beseffen dat deze een hoge kwaliteit moeten hebben (ook qua locatie) om goed verkocht of verhuurd te kunnen worden. In Amsterdam wordt bij het zwarecrisisscenario een tijdelijke terugval van de vraag naar koo pwoningen verwacht. Deze vraagterugval betekent geen vraaguitval, er blijven tekorten bestaan. De behoefte aan meergezinshuurwoningen neemt de eerstvolgende jaren toe, maar deze toename stopt rond 2015. Na 2015 zal vooral de behoefte aan koopappartementen toenemen en ook de behoefte aan eengezinskoopwoningen. De behoefte aan eengezinshuurwoningen neemt eerst nog toe, maar na 2015 af. Ook in Almere groeit de behoefte. Belangrijk is te beseffen dat dit alleen gebeurt als de pro gnoses van het CBS/PBL bewaarheid worden. Wordt de door hen aangenomen nieuwbouw om wat voor reden dan ook niet gerealiseerd, dan zal deze groei niet plaatsvinden. In het begin zal de behoefte wat meer uitgaan naar het huursegment, later verschuift de behoefte richting koop. Door een toename van de lokale startersvraag blijft er een behoefte aan huurap partementen. In deelregio Noord neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen (na een korte dip) toe, mede omdat ouderen daar steeds vaker blijven wonen. Ook is er een toename van de b ehoefte aan huurappartementen op de kortere termijn. De woningmarkt in deelregio Zuid is sterk conjunctuurgevoelig. Met name voor wat betreft de eengezinswoningen geldt dat de komende tijd de vraag gericht zal zijn op huurwoningen, te r-


33

wijl deze over enkele jaren grotendeels zal verschuiven naar de koop. Ook is er een toenam e gewenst van het aantal meergezinswoningen, eerst wat meer huur en later wat meer koop. f i g u u r 4 - 4 O n t w i k k e l i n g w o n i n g b e h o e f t e n a a r w o n in g t y p e e n e ig e n d o m 2 0 0 9 - 2 0 1 5 e n 2015-2020 (zware crisis) 20.000

7.000 2020-2015

6.000 15.000

2015-2009

5.000 4.000

10.000

3.000 5.000

2.000 1.000

0

0 -1.000

-5.000

-2.000 -10.000

koop

huur

koop

Amsterdam

koop

huur

koop

Stadsregio Noord

mg

eg

mg

eg

mg

eg

mg

eg

mg

huur Almere

huur

Stadsregio Zuid

Woningbehoefte naar prijsklassen In Amsterdam leidt de crisis tot een tijdelijke afname van de behoefte aan koopwoningen in alle segmenten. In alle prijssegmenten zal de behoefte echter na 2015 weer flink gaan toen emen. In de andere deelregio’s valt alleen de behoefte in het duurdere segment op korte termijn deels weg, maar deze herstelt zich na 2015 slechts in beperkte mate. Tenminste, niet in die mate dat de afname van de komende jaren teniet wordt gedaan. f i g u u r 4 - 5 O n t w i k k e l i n g w o n i n g b e h o e f t e n a a r p r ij s k la s s e n 2 0 0 9 - 2 0 1 5 e n 2 0 1 5 - 2 0 2 0 ( z w a re crisis) 20.000

12.000 10.000

15.000

2020-2015 2015-2009

8.000 10.000

6.000

5.000

4.000 2.000

0

0 -5.000

-2.000

-10.000

koop

huur

Amsterdam

huur Almere

koop

huur

Stadsregio Noord

koop

> liberalisatiegr.

< 2de aftopgr.

2de aftop. - lib.gr.

> 350.000

< 225.00

225.000-350.000

> liberalisatiegr.

< 2de aftopgr.


> 350.000

< 225.00

225.000-350.000

> liberalisatiegr.

< 2de aftopgr.

koop


> 350.000

< 225.00

225.000-350.000

> liberalisatiegr.

< 2de aftopgr.


> 350.000

< 225.00

-4.000 225.000-350.000

4.4

eg

mg

eg

mg

eg

mg

eg

-3.000

huur

Stadsregio Zuid


34

De behoefte aan goedkope huurwoningen neemt in Noord en Zuid in de komende jaren nog toe, maar na 2015 niet meer. In Almere zet de toename na 2015 wel door. In Ams terdam bestaat de toename van de behoefte voor een zeer groot deel uit goedkope huurwoningen, maar dit is zoals eerder al gemeld vooral ook een gevolg van de dominantie van de voorraad in de gehanteerde methode.


35

Hoofdstuk 5 Verhuisdynamiek Het CBS registreert alleen het aantal verhuisde personen naar leeftijd en naar b estemming. De Stadsregio heeft behoefte aan de combinatie van beide. In ander e woorden: inzicht is gewenst in de vraag ‘wie verhuist waar naartoe’? En deze vraag wil men niet zozeer beantwoord zien voor het aantal personen, maar vooral ook voor het aantal en type huishoudens dat verhuist. Hieronder wordt eerst ingegaan op de CBS-cijfers en vervolgens wordt op basis van meerdere jaargangen van het WoON inzicht geboden in de andere gestelde vragen. Jaarlijks verhuist circa 10 procent van de bevolking. De meeste verhuizingen vinden plaats binnen de eigen gemeente (6%) en vier procent van alle verhuizingen overschrijdt een gemeentegrens. De verhuismobiliteit is vooral hoog in Amsterdam (net als in andere g rote steden), laag in subregio Noord en gemiddeld in subregio’s Zuid en Almere (zie ook de bijlage).

5.1

De Stadsregio Aantal personen De Stadsregio (inclusief Almere) trekt jaarlijks zo’n 3.250 personen meer uit andere delen van Nederland aan dan dat er vertrekken. Vooral het zuidelijke deel kent een positief saldo (+2.630) gevolgd door Almere (+1.630) en Noord (+770). Amsterdam telt in aantal personen een negatief migratiesaldo. Dit is echter puur het gevolg van het feit dat eerder van buiten aangetrokken jongeren op het moment dat zij zelf kinderen krijgen de gemeente weer verlaten. Worden kinderen met een leeftijd beneden de 10 jaar oud niet meegeteld, dan is het migratiesaldo in aa ntal personen positief. Amsterdam trekt vooral veel jongeren in de leeftijd van 15 tot 30 jaar aan. Deze komen niet zozeer uit de rest van de Stadsregio, maar vooral uit de rest van het land. Na hun dertigste verlaten velen de stad weer. Een aanzienlijk deel blijft hangen in Zuid (en in mindere mate A lmere en Noord). Uiteindelijk verlaat ongeveer de helft van de 30-jarigen de Stadsregio weer en vertrekt naar een andere regio in het land (niet zelden de regio waar men is opgegroeid). De deelregio’s worden zo ‘gevoed’ met huishoudens die op jongere leeftijd naar Amsterdam zijn verhuisd. En andersom geldt dat huishoudens uit de deelregio’s naar Amsterdam trekken. Zoals al bekend uit eerdere studies is de verhuisintensiteit tussen de deelregio’s Zuid, Noord en ook Almere onderling vrij beperkt.

Verhuisdynamiek

36

f i g u u r 5 - 1 H e t s a l d o v a n v e s t i g in g e n v e rt re k in d e S t a d s re g io in a a n t a l p e rs o n e n n a a r leeftijd (periode 2004 tot 2009) 25.000

almere

20.000

stadsregio zuid

15.000

stadsregio noord amsterdam

10.000

totaal

5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

0 tot 5 jaar

-20.000

Bron: CBS, Bewerking RIGO t a b e l 5 - 1 H e t a a n t a l g e m e e n t e g re n s o v e rs c h r i j d e n d e v e rh u iz in g e n in a a n t a l p e rs o n e n (p e riode 2004 tot 2009)

amsterdam

stadsregio noord

stadsregio zuid

almere

gooi en vechtstreek

haarlem

overig noordholland

rest van het land

totaal

herkomst (kolompercentages)

herkomst (rijpercentages)

herkomst (abs. X 1.000)

bestemming

0,0

19,9

29,8

14,2

8,9

9,4

11,8

71,4

165,5

stadsregio noord

10,1

12,0

2,0

1,6

0,6

1,1

9,1

12,2

48,6

stadsregio zuid

18,4

1,8

12,7

2,4

1,5

4,8

3,3

23,2

68,2

almere

7,8

1,1

1,9

0,0

3,0

0,6

1,3

19,2

35,0

gooi en vechtstreek

6,8

0,5

1,1

4,1

22,9

0,6

1,3

26,8

64,1

haarlem

5,9

1,0

6,8

0,6

0,7

14,8

8,9

14,6

53,4

overig noordholland

12,7

5,9

3,3

1,5

1,2

6,5

91,4

34,4

156,9

rest van het land

88,6

9,8

23,2

18,7

24,0

15,1

31,3 2484,0

2694,6

0%

12%

18%

9%

5%

6%

7%

43%

100%

stadsregio noord

21%

25%

4%

3%

1%

2%

19%

25%

100%

stadsregio zuid

27%

3%

19%

4%

2%

7%

5%

34%

100%

almere

22%

3%

5%

0%

9%

2%

4%

55%

100%

gooi en vechtstreek

11%

1%

2%

6%

36%

1%

2%

42%

100%

haarlem

11%

2%

13%

1%

1%

28%

17%

27%

100%

overig noordholland

8%

4%

2%

1%

1%

4%

58%

22%

100%

rest van het land

3%

0%

1%

1%

1%

1%

1%

92%

100%

amsterdam

0%

38%

37%

33%

14%

18%

7%

3%

5%

stadsregio noord

7%

23%

2%

4%

1%

2%

6%

0%

1%

12%

3%

16%

6%

2%

9%

2%

1%

2%

almere

5%

2%

2%

0%

5%

1%

1%

1%

1%

gooi en vechtstreek

4%

1%

1%

9%

37%

1%

1%

1%

2%

haarlem

4%

2%

8%

1%

1%

28%

6%

1%

2%

overig noordholland

8%

11%

4%

3%

2%

12%

58%

1%

5%

59%

19%

29%

43%

38%

28%

20%

92%

82%

amsterdam

amsterdam

stadsregio zuid

rest van het land


37

Aantal huishoudens Helaas publiceert het CBS niet over het aantal huishoudens dat verhuist en niet over de comb inatie van leeftijd en bestemming. In theorie is het wel mogelijk deze gegevens uit de GBA te halen, maar het gebeurt vooralsnog niet. Als men het wel zou doen, dan zou er nog altijd geen zicht zijn op de kenmerken als inkomen en de verlaten en betrokken woning. Dit soort kenme rken zijn vaak alleen in woningmarktonderzoeken terug te vinden. Probleem bij woningmarktonderzoek is echter dat de steekproef vaak wordt getrokken uit alle huishoudens, terwijl slechts een klein deel van de populatie verhuist. Zeker als dan ook nog onderscheid gewenst is tussen binnengemeentelijke verhuizingen en gemeenteg rensoverschrijdende verhuizingen, loopt men op tegen het probleem van een te lage celvulling. Dit probleem is in dit onderzoek ontweken door meerdere jaargangen van het WoON aan elkaar te koppelen. In het WoON 2006 en 2009 en het WBO 2002 zitten gezamenlij k een kleine 3.500 cases inzake verhuizingen van, binnen en naar de Stadsregio Amsterdam. Dit aantal is voldoende om meer inzicht te bieden in de omvang en samenstelling van diverse verhuisstromen. f i g u u r 5 - 2 D e m i g r a t i e s t r o m e n v a n e n n a a r d e S t a d s re g io + in a a n t a l h u is h o u d e n s (d e w e r k e l i j k e v e r h u i s s t r o m e n g e m i d d e ld p e r j a a r o v e r d e p e r io d e 2 0 0 4 - 2 0 0 9 ) 15.000

naar rest van het land naar noord holland

10.000

uit rest van het land 5.000

uit noord holland saldo

0

-5.000 -10.000

leeftijd

type

hoog opgeleid

niet hoog opgeleid

niet aandachtsgroep

aandachtsgroep

overig

paar met kinderen

paar

alleenstaand

50 jaar of ouder

30 tot 50 jaar

tot 30 jaar

-15.000

soc.econ.

Nadat de cases uit verschillende jaargangen in een bestand zijn samengevoegd, is dit bestand herwogen op basis van het aantal verhuizingen volgens het CBS. Dit is mogelijk omdat het WoON feitelijk ook een personensteekproef is en geen steekproef van adressen. De hiermee gecreëerde weegfactor geeft qua aantal personen exact gelijke aantallen als de CBS -cijfers in de voorgaande paragraaf (met dat verschil dat in het WoON alleen personen van 18 jaar of ouder zijn opgenomen). Van de personen in het WoON is ook exact bekend welk type huishouden zij vormen, waardoor ook het aantal en type huishouden dat is verhuis d kan worden geraamd. In aantal huishoudens kent de Stadsregio+ een hoger positief migratiesaldo dan in aantal pe rsonen. In totaal vestigen zich 22.910 huishoudens in de Stadsregio, terwijl er 19.000 huisho udens de regio verlaten. Een positief saldo van jaarlij ks 3.910. In figuur 5-2 staat de in- en uitstroom uitgesplitst naar leeftijd, type, al dan niet behorend tot de aandachtsgroep en al dan

Verhuisdynamiek

38

2

niet hoog opgeleid. Het zijn vooral alleenstaande jongeren die van elders naar de Stadsregio toe trekken. Zij behoren op het moment van vestiging vaak tot de aandachtsgroep en zijn dikwijls (nog) niet hoog opgeleid. Het is echter niet zo d at de Stadsregio per saldo hoogopgeleiden verliest: het migratiesaldo voor hoogopgeleiden is licht positief. Van en naar Haarlem en Gooi en Vechtstreek De Stadsregio heeft specifieke aandacht gevraagd voor de migratiestromen van en naar de r egio Haarlem en Gooi en Vechtstreek. Gemeten in aantal huishoudens is vooral de regio Haarlem van belang. Hier vertrekken vanuit de Stadsregio jaarlijks een kleine 1.620 huishoudens naartoe, terwijl er zich slechts 1.480 uit de regio Haarlem in de regio vestigen. Een negatief saldo van 140 huishoudens per jaar. Voor Gooi en Vechtstreek geldt een negatief saldo van 40 huishoudens per jaar (1.310 vestiging en 1.350 vertrek). In figuur 5-3 en figuur 5-4 staan de in- en uitstroom uitgesplitst naar enkele huishoudenkenmerken. Het vertrek naar de regio Haarlem bestaat voor het overgrote deel uit huishoudens in de leeftijd van 30 tot 50 jaar. Het gaat in veel gevallen om stellen met of zonder kinderen en men heeft vaak een hoger inkomen en is dikwijls hoog opgeleid. De uitstroom naar Gooi en Vechtstreek kent een soortgelijke samenstelling. Iets vaker gaat het om gezinnen met kinderen. figuur 5-3

D e m i g r a t i e s t r o m e n v a n e n n a a r d e r e g io H a a r le m in a a n t a l h u is h o u d e n s (d e

w e r k e l i j k e v e r h u i s s t r o m e n g e m id d e ld p e r j a a r o v e r d e p e rio d e 2 0 0 4 - 2 0 0 9 ) 1.500 haarlem, uit stadsregio 1.000

haarlem, naar stadsregio

500

haarlem, saldo

0 -500 -1.000 -1.500

leeftijd

2

type

hoog opgeleid

niet hoog opgeleid

niet aandachtsgroep

aandachtsgroep

overig

paar met kinderen

paar

alleenstaand

50 jaar of ouder

30 tot 50 jaar

tot 30 jaar

-2.000

soc.econ.

In de bijlage staan tabellen met de absolute aantallen weergegeven.


39

f i g u u r 5 - 4 D e m i g r a t i e s t r o m e n v a n e n n a a r G o o i e n V e c h t s t re e k in a a n t a l h u i s h o u d e n s ( d e w e r k e l i j k e v e r h u i s s t r o m e n g e m id d e ld p e r j a a r o v e r d e p e r io d e 2 0 0 4 - 2 0 0 9 ) 1.500 het gooi en de vechtstreek, uit stadsregio

1.000

het gooi en de vechtstreek, naar stadsregio

500 0

het gooi en de vechtstreek, saldo

-500 -1.000

leeftijd

5.2

type

hoog opgeleid

niet hoog opgeleid

niet aandachtsgroep

aandachtsgroep

overig

paar met kinderen

paar

alleenstaand

50 jaar of ouder

30 tot 50 jaar

tot 30 jaar

-1.500

soc.econ.

Amsterdam Huishoudens Uitgedrukt in aantal huishoudens is Amsterdam de grote trekpleister binnen de Stadsregio. Van alle huishoudens die zich jaarlijks vestigden in Amsterdam waren er 4.240 huishoudens afkomstig uit de regio en maar liefst 14.670 elders uit het land. Deze groepen vestigers vo rmen tezamen 29% van de verhuizingen naar nieuwe woonruimten in Amsterdam; ook de Amsterdamse woningmarkt is dus vooral een lokale woningmarkt. Tegenover de groep van 18.910 vestigers stonden gemiddeld 16.200 huishoudens die per jaar Amsterdam verlieten. Het positieve saldo bedraagt dus ruim 2.700 huishoudens per jaar. Dit positieve saldo is puur te danken aan de instroom van buiten de Stadsregio. Voor de andere delen van de Stadsregio geldt dat tegenover de 4.240 vestigers er 6.630 vertrekkers staan. In andere woorden: de gemeente Amsterdam verliest per saldo jaarlijks 2.410 huishoudens aan de regio. Amsterdam groeit dus door haar aantrekkingskracht op gebieden buiten de regio en de rest van de regio ‘profiteert’ mee van deze groei omdat aangetrokken jonge ren in de gezinsleeftijd de stad weer verlaten en zich deels vestigen in de regio. Vergeleken met de woonwensen (zie ook tabel 3 -6) blijft een relatief klein deel in Amsterdam wonen. Het gaat hier nog altijd om 75%, maar bij de woonwensen ligt dit aantal rond de 85%. Er is dus mogelijk een groep die noodgedwongen (bij gebrek aan aanbod) de stad verlaat; naar verwachting vooral richting Zuid en de rest van het land (waar de percentages werkelijke ve rhuizingen de gewenste verhuizingen met 3% en 5% overschrijd en). Gegeven deze bestemmingen lijkt het voor de hand te liggen dat het vooral om gezinnen gaat, die de gewenste grondgebonden woning in Amsterdam niet kunnen vinden.

Verhuisdynamiek

40

f i g u u r 5 - 5 D e m i g r a t i e s t r o m e n v a n e n n a a r A m s t e r d a m in a a n t a l h u is h o u d e n s (d e w e r k e l i j k e v e r h u i s s t r o m e n g e m i d d e l d p e r j a a r o v e r d e p e r io d e 2 0 0 4 - 2 0 0 9 ) 15.000

naar rest van het land naar noord holland

10.000

naar stadsregio zuid 5.000

naar stadsregio noord naar almere

0

uit rest van het land uit stadsregio of almere

-5.000

saldo -10.000

leeftijd

type

hoog opgeleid

niet hoog opgeleid

niet aandachtsgroep

aandachtsgroep

overig

paar met kinderen

paar

alleenstaand

50 jaar of ouder

30 tot 50 jaar

tot 30 jaar

-15.000

soc.econ.

De omvang en samenstelling van de stroom vanuit Amsterd am naar de andere delen van de Stadsregio verschilt per bestemming. Naar Zuid vertrekken de meeste huishoudens (3.390 per jaar) en deze groep kenmerkt zich door een relatief hoog inkomen en opleidingsniveau. Naar Noord vertrekken 2.070 huishoudens, van een gemiddeld wat hogere leeftijd en een wat lager inkomen. Naar Almere vertrekken 1.170 huishoudens, vooral gezinnen met kinderen met een middeninkomen maar een laag opleidingsniveau. f i g u u r 5 - 6 H e t a a n t a l h u i s h o u d e n s d a t A m s t e rd a m h e e f t v e r ru i ld v o o r e e n a n d e r d e e l v a n d e S t a d s r e g i o ( d e w e r k e l i j k e v e rh u is s t ro m e n g e m id d e ld p e r j a a r o v e r d e p e r i o d e 2 0 0 4 2009) 90%

naar almere

80%

naar stadsregio noord

70%

naar stadsregio zuid

60% 50% 40% 30% 20% 10%

leeftijd

type

soc.econ.


hoog opgeleid

niet hoog opgeleid

niet aandachtsgroep

aandachtsgroep

overig

paar met kinderen

paar

alleenstaand

50 jaar of ouder

30 tot 50 jaar

tot 30 jaar

0%

41

Verhuisstappen Van de totale groep vestigers van 18.910 belanden er 5.380 (28%) in niet-woningen. Het gaat hier om woonboten en dergelijke, maar vooral ook om de verhuur van kamers en onzelfstandige woningen. Een belangrijk deel van de instroom vindt dus plaats buiten de reguliere wonin gmarkt. Terwijl landelijk de stap van koop naar huur nauwelijks wordt gemaakt, maakt een w ezenlijk deel van de vestigers in Amsterdam deze stap. Dit waarschij nlijk vanwege de moeilijk toegankelijke en kleine koopsector. Huishoudens verlaten Amsterdam deels om een woning te kopen. Ongeveer een kwart van alle uitverhuizingen gaat van een huur- naar een koopwoning. Een veel belangrijkere reden om de gemeente te verlaten is naar verwachting de wens naar een eengezinswoning. Ruim de helft van alle vertrekkers maakt de stap van een meergezinswoning naar een eengezinswoning.

uit rest van het land

naar almere



naar noord holland

naar rest van het land

binnen amsterdam

niet woning --> niet woning woning --> niet woning woning --> woning niet woning --> woning totaal niet woning --> niet woning woning --> niet woning woning --> woning niet woning --> woning totaal koop --> huur huur --> huur koop --> koop huur --> koop totaal koop --> huur huur --> huur koop --> koop huur --> koop totaal eengezins --> meergezins meergezins --> meergezins eengezins --> eengezins meergezins --> eengezins totaal eengezins --> meergezins meergezins --> meergezins eengezins --> eengezins meergezins --> eengezins totaal

uit stadsregio of almere verhuisstap woningtype

verhuisstap eigendom

verhuisstap al dan niet woning

t a b e l 5 - 2 D e g e m a a k t e v e r h u i s s t a p p e r v e rh u is s t r o o m v a n e n n a a r A m s t e rd a m

430 580 1.880 1.350 4.230 10% 14% 44% 32% 100% 670 2.320 250 240 3.480 19% 67% 7% 7% 100% 680 980 140 70 1.870 36% 52% 8% 4% 100%

2.660 1.710 6.630 3.670 14.670 18% 12% 45% 25% 100% 1.270 6.280 1.010 2.380 10.940 12% 57% 9% 22% 100% 2.130 3.980 340 190 6.640 32% 60% 5% 3% 100%

0 0 850 310 1.160 0% 0% 73% 27% 100% 140 240 170 530 1.080 13% 22% 16% 49% 100% 30 130 110 590 860 4% 15% 12% 69% 100%

30 140 1.610 290 2.070 1% 7% 78% 14% 100% 60 1.150 230 480 1.920 3% 60% 12% 25% 100% 30 550 200 840 1.620 2% 34% 13% 52% 100%

40 200 2.420 740 3.400 1% 6% 71% 22% 100% 150 1.780 580 700 3.210 5% 56% 18% 22% 100% 260 610 200 1.350 2.420 11% 25% 8% 56% 100%

0 110 960 100 1.180 0% 10% 82% 9% 100% 50 490 210 430 1.180 4% 42% 17% 36% 100% 50 280 110 530 970 5% 29% 11% 55% 100%

510 1.150 5.800 930 8.390 6% 14% 69% 11% 100% 520 4.610 1.050 1.670 7.850 7% 59% 13% 21% 100% 190 2.740 320 2.560 5.810 3% 47% 6% 44% 100%

1.730 3.000 34.470 8.240 47.430 4% 6% 73% 17% 100% 2.770 30.330 3.280 7.370 43.750 6% 69% 7% 17% 100% 2.510 26.920 1.160 3.880 34.470 7% 78% 3% 11% 100%

Verhuisdynamiek

42

5.3

Almere Almere kent gedurende de periode 2004-2009 slechts een positief migratiesaldo van 200 hui s3 houdens. Dit voor een groeistad lage saldo heeft vooral te maken met het feit dat jongere huishoudens de stad relatief vaak verlaten (die overigens vaak geen woning leeg achter laten, maar het ouderlijk huis verlaten). Men slaagt er dus beperkt in de starters aan de eigen gemeente te binden. Dit vertrek van jongeren en alleenstaanden is tevens een verklaring voor het negatieve saldo bij huishoudens behorende tot de aandachtsgroep. Van de jaarlijkse groep vestigers van 3.750 huishoudens, komt overigens ‘slechts’ 37% uit de Stadsregio. Het merendeel komt in werkelijkheid dus uit de rest van het land. Echter: bij de woonwensen hebben w e gezien dat dit aandeel eigenlijk nog hoger zou moeten liggen en dat Almere nog meer een rol als voorportaal in plaats van overloopgebied zou kunnen vervullen. De groep vestigers bestaat zoals eerder al vermeld vooral uit niet-hoogopgeleiden, met een middeninkomen. Zeker als men vanuit de Stadsregio naar Almere verhuist maakt men vaak de stap van huur naar koop (50%) en/of van meergezins naar eengezins (70%). f i g u u r 5 - 7 D e m i g r a t i e s t r o m e n v a n e n n a a r A l m e re in a a n t a l h u is h o u d e n s (d e w e r k e li j k e v e r h u i s s t r o m e n g e m i d d e l d p e r j a a r o v e r d e p e rio d e 2 0 0 4 - 2 0 0 9 ) 4.000 naar elders 3.000


2.000

uit stadsregio

1.000

saldo

0 -1.000 -2.000

leeftijd

3

type

hoog opgeleid

niet hoog opgeleid

niet aandachtsgroep

aandachtsgroep

overig

paar met kinderen

paar

alleenstaand

50 jaar of ouder

30 tot 50 jaar

tot 30 jaar

-3.000

soc.econ.

Almere draagt deze naam vanwege haar historie en de plannen voor de toekomst. De woningproductie in hier onderzochte periode bleef echter beperkt tot niet veel meer dan 1.200 woningen per jaar.


43

5.4


naar elders

binnen almere


uit stadsregio verhuisstap woningtype



t a b e l 5 - 3 D e g e m a a k t e v e r h u i s s t a p p e r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r d e Al m e re

0 0 1.080 310 1.390 0% 0% 77% 23% 100% 150 290 230 630 1.300 12% 22% 18% 48% 100% 30 150 170 730 1.080 3% 14% 15% 68% 100%

80 0 1.710 570 2.360 3% 0% 72% 24% 100% 160 720 620 690 2.190 7% 33% 28% 31% 100% 390 280 380 660 1.710 23% 16% 22% 39% 100%

160 250 2.000 1.140 3.550 4% 7% 56% 32% 100% 530 760 970 400 2.660 20% 29% 36% 15% 100% 460 220 1.160 160 2.000 23% 11% 58% 8% 100%

80 320 4.560 1.160 6.120 1% 5% 74% 19% 100% 740 1.870 1.780 1.010 5.400 14% 35% 33% 19% 100% 800 530 2.310 920 4.560 17% 12% 51% 20% 100%

Noord Noord kende gedurende de periode 2004-2009 een positief migratiesaldo van gemiddeld 300 huishoudens per jaar. Dit is een hoger saldo dan de groeistad Almere. Het positieve saldo is te danken aan de groep huishoudens van 50 jaar en ouder, bij jongere huishoudens is het saldo nagenoeg nul. Het gaat naar verwachting vooral om retourmigratie (ouderen die terugkeren naar hun oorsprong) of om volgmigratie (ouderen die dichter bij hun kin deren gaan wonen). Naar sociaaleconomische kenmerken kent Noord een negatief saldo bij de hoger opgel eiden en

Verhuisdynamiek

44

de niet-aandachtsgroep en een positief saldo bij de niet-hoogopgeleiden en de aandachtsgroep. f i g u u r 5 - 8 D e m i g r a t i e s t r o m e n v a n e n n a a r N o o rd i n a a n t a l h u is h o u d e n s (d e w e rk e l i j k e v e r h u i s s t r o m e n g e m i d d e l d p e r j a a r o v e r d e p e rio d e 2 0 0 4 - 2 0 0 9 ) 4.000 naar elders 3.000 uit rest van het land 2.000 uit stadsregio 1.000 saldo

0

-1.000 -2.000 -3.000

leeftijd

type

hoog opgeleid

niet hoog opgeleid

niet aandachtsgroep

aandachtsgroep

overig

paar met kinderen

paar

alleenstaand

50 jaar of ouder

30 tot 50 jaar

tot 30 jaar

-4.000

soc.econ.

De instroom vanuit de regio is ongeveer van gelijke omvang en samenstelling als die vanuit de rest van het land. De stap die deze groepen maken verschilt wel sterk. Huishoudens uit de Stadsregio verhuizen vooral van de ene huurwoning naar de andere huurwoning, terwijl vest igers uit de rest van het land voor bijna 50% in de koopsector belanden. Van de vestigers uit de regio maakt maar liefst 50% de stap van een meergezinswoning naar een eengezinswoning.


45

5.5


naar elders

binnen noord

ni et woni ng --> ni et woni ng woning --> niet woning woning --> woning niet woning --> woning totaal niet woning --> niet woning woning --> niet woning woning --> woning niet woning --> woning totaal koop --> huur huur --> huur koop --> koop huur --> koop totaal koop --> huur huur --> huur koop --> koop huur --> koop totaal eengezins --> meergezins meergezins --> meergezins eengezins --> eengezins meergezins --> eengezins totaal eengezins --> meergezins meergezins --> meergezins eengezins --> eengezins meergezins --> eengezins totaal




t a b e l 5 - 4 D e g e m a a k t e v e r h u i s s t a p p e r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r d e e lr e g io N o o rd

110 140 1.730 300 2.290 5% 6% 76% 13% 100% 60 1.230 240 510 2.040 3% 60% 12% 25% 100% 50 560 250 870 1.730 3% 33% 14% 50% 100%

0 100 1.570 410 2.080 0% 5% 76% 20% 100% 620 390 750 250 2.010 31% 20% 37% 12% 100% 420 340 650 160 1.570 27% 21% 42% 10% 100%

380 70 2.770 860 4.070 9% 2% 68% 21% 100% 70 960 1.190 880 3.100 2% 31% 38% 28% 100% 600 350 1.570 250 2.770 21% 13% 57% 9% 100%

70 470 7.650 1.440 9.620 1% 5% 79% 15% 100% 1.510 3.190 2.190 1.740 8.630 17% 37% 25% 20% 100% 2.220 1.550 2.350 1.540 7.660 29% 20% 31% 20% 100%

Zuid Van alle verhuizingen naar woonruimten in Zuid is 52% van de huishoudens afkomstig van bu iten de deelregio. In Noord ligt dit aandeel op 31%, in Almere op 38% en in Amsterdam op 29%. Als een deel van de regio een open markt kent, is het dus we l het zuiden van de Stadsregio. Deze percentages worden vooral beïnvloed door de groei van Haarlemmermeer. De uitbreiding in vooral deze gemeente zorgde gedurende de jaren 2004-2009 voor een positief saldo van 710 huishoudens gemiddeld per jaar. Dat is meer dan Noord en Almere bij elkaar opgeteld. De i nstroom is deels afkomstig van Amsterdam. Het gaat hier dan vooral om huishoudens in de g e-

Verhuisdynamiek

46

zinsfase. Zeker in vergelijking met Almere gaat het hier in Zuid om een welvarende groep. Voor deze huishoudens vormt Zuid dus een overloopfunctie voor Amsterdam. Ook vestigen zich in Zuid veel jongere huishoudens uit de rest van het land. Voor een deel van deze groep vervult Zuid juist een opstap naar het uiteindelijke doel: wonen in Amsterdam. Dit blijkt ook wel uit de hoge vertrekcijfers van jonge alleenstaanden richting Amsterdam. f i g u u r 5 - 9 D e m i g r a t i e s t r o m e n v a n e n n a a r N o o rd i n a a n t a l h u is h o u d e n s (d e w e rk e l i j k e v e r h u i s s t r o m e n g e m i d d e l d p e r j a a r o v e r d e p e rio d e 2 0 0 4 - 2 0 0 9 ) 6.000

naar elders

5.000

naar stadsregio

4.000 3.000


2.000

uit stadsregio

1.000

saldo

0

-1.000 -2.000 -3.000 -4.000

leeftijd

type

hoog opgeleid

niet hoog opgeleid

niet aandachtsgroep

aandachtsgroep

overig

paar met kinderen

paar

alleenstaand

50 jaar of ouder

30 tot 50 jaar

tot 30 jaar

-5.000

soc.econ.

Mede door Uilenstede komen er in Zuid flink wat vestigers uit de rest van het land in onzel fstandige woonruimten terecht. Deze instroom verklaart tevens het positieve saldo bij de aandachtsgroep van beleid. Van de groep die zich vanuit de Stadsregio in Zuid vestigt maakt meer dan de helft (53%) de stap van een meergezinswoning naar een eengezinswoning.


47


naar stadsregio

naar elders

binnen zuid





t a b e l 5 - 5 D e g e m a a k t e v e r h u i s s t a p p e r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r d e e lr e g io Z u id

80 200 2.600 950 3.820 2% 5% 68% 25% 100% 210 1.810 670 710 3.400 6% 53% 20% 21% 100% 270 680 280 1.370 2.600 10% 26% 11% 53% 100%

400 450 2.200 770 3.810 10% 12% 58% 20% 100% 580 1.040 970 640 3.230 18% 32% 30% 20% 100% 390 270 900 640 2.200 18% 12% 41% 29% 100%

250 560 1.790 1.130 3.730 7% 15% 48% 30% 100% 660 2.080 230 330 3.300 20% 63% 7% 10% 100% 570 840 170 200 1.780 32% 47% 10% 11% 100%

170 130 2.280 610 3.180 5% 4% 72% 19% 100% 170 910 1.080 700 2.860 6% 32% 38% 24% 100% 560 370 980 370 2.280 25% 16% 43% 16% 100%

520 170 4.860 1.460 7.010 7% 2% 69% 21% 100% 880 2.140 2.000 770 5.790 15% 37% 35% 13% 100% 1.420 630 1.620 1.190 4.860 29% 13% 33% 25% 100%

Verhuisdynamiek

49

Bijlagen

Bijlagen

51

Bijlage 1 Tabellen

f i g u u r B - 1 O n t w i k k e l i n g w o n i n g b e h o e f t e n a a r w o n i n g t y p e e n e ig e n d o m 2 0 0 9 - 2 0 1 5 e n 2015-2020 (lichte crisis) 7.000

10.000

2020-2015

6.000 8.000

2015-2009

5.000 4.000

6.000

3.000 2.000

4.000

1.000 2.000

0 -1.000

0

-2.000

koop

huur

huur

huur

koop

Stadsregio Noord

mg

eg

mg

eg

mg

eg

koop

Almere

Amsterdam

mg

eg

mg

eg

mg

mg

eg

mg

eg

koop

eg

-3.000

-2.000

huur

Stadsregio Zuid

f i g u u r B - 2 O n t w i k k e l i n g w o n i n g b e h o e f t e n a a r p ri j s k la s s e n 2 0 0 9 - 2 0 1 5 e n 2 0 1 5 - 2 0 2 0 (l ic h t e crisis) 12.000

10.000

10.000 8.000

2020-2015 2015-2009

8.000 6.000

6.000

4.000

4.000

2.000

2.000

koop

huur

Amsterdam

koop

huur Almere

koop

huur

Stadsregio Noord

koop

> liberalisatiegr.

< 2de aftopgr.


> 350.000

< 225.00

225.000-350.000

> liberalisatiegr.

< 2de aftopgr.


> 350.000

< 225.00

225.000-350.000

> liberalisatiegr.


> 350.000

< 2de aftopgr.

225.000-350.000

> liberalisatiegr.

< 2de aftopgr.


-2.000 > 350.000

-4.000

< 225.00

0

225.000-350.000

-2.000

< 225.00

0

huur

Stadsregio Zuid

Bijlagen

52

t a b e l B - 1 P e r s o o n s - e n h u i s h o u d e n k e n m e rk e n n a a r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r d e S t a d s -

naar noord holland


binnen de regio

totaal

huishoudenstype

leeftijd huishoudens

tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 jaar of ouder totaal tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 jaar of ouder totaal alleenstaand paar paar met kinderen overig totaal alleenstaand paar paar met kinderen overig totaal % aandachtsgroep % hoog opgeleid


tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 jaar of ouder totaal tot 30 jaar 30 tot 50 jaar 50 jaar of ouder totaal

uit noord holland leeftijd personen (18+)

regio+

3.870 3.360 910 8.140 47% 41% 11% 100%

14.960 7.570 2.670 25.190 59% 30% 11% 100%

2.090 5.050 1.720 8.860 24% 57% 19% 100%

9.140 8.340 2.900 20.370 45% 41% 14% 100%

48.850 49.230 19.480 117.570 42% 42% 17% 100%

78.910 73.550 27.670 180.130 44% 41% 15% 100%

2.170 2.410 740 5.320 41% 45% 14% 100% 2.640 1.450 1.050 180 5.320 50% 27% 20% 3% 100% 33% 35%

9.750 5.810 2.030 17.590 55% 33% 12% 100% 10.360 4.360 1.460 1.400 17.590 59% 25% 8% 8% 100% 43% 48%

960 3.580 960 5.500 18% 65% 18% 100% 1.930 1.580 1.610 390 5.510 35% 29% 29% 7% 100% 13% 53%

5.870 5.450 2.180 13.500 44% 40% 16% 100% 6.690 3.620 2.200 980 13.500 50% 27% 16% 7% 100% 36% 47%

33.370 33.210 15.330 81.910 41% 41% 19% 100% 43.140 16.260 14.630 7.890 81.910 53% 20% 18% 10% 100% 40% 36%

52.120 50.460 21.240 123.820 42% 41% 17% 100% 64.760 27.260 20.960 10.840 123.820 52% 22% 17% 9% 100% 39% 40%


53


naar noord holland


binnen de regio

totaal


uit noord holland verhuisstap woningtype



t a b e l B - 2 D e g e m a a k t e v e r h u i s s t a p p e r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r d e S t a d s r e g io +

390 320 3.560 1.050 5.320 7% 6% 67% 20% 100% 650 1.670 1.100 1.200 4.620 14% 36% 24% 26% 100% 1.100 630 1.040 790 3.560 31% 18% 29% 22% 100%

2.750 1.930 8.550 4.360 17.590 16% 11% 49% 25% 100% 1.990 6.760 2.260 2.750 13.760 14% 49% 16% 20% 100% 2.230 4.230 1.230 860 8.550 26% 50% 14% 10% 100%

60 340 4.170 940 5.510 1% 6% 76% 17% 100% 330 1.090 1.930 1.540 4.890 7% 22% 39% 32% 100% 820 500 1.970 880 4.170 20% 12% 47% 21% 100%

850 1.350 9.040 2.260 13.500 6% 10% 67% 17% 100% 910 6.240 2.380 2.480 12.010 8% 52% 20% 21% 100% 900 3.210 2.010 2.930 9.050 10% 36% 22% 32% 100%

3.020 4.880 58.820 15.200 81.910 4% 6% 72% 19% 100% 6.980 43.170 10.630 12.980 73.760 9% 59% 14% 18% 100% 7.970 32.010 8.280 10.560 58.820 14% 54% 14% 18% 100%

7.070 8.820 84.130 23.810 123.820 6% 7% 68% 19% 100% 10.860 58.940 18.300 20.950 109.050 10% 54% 17% 19% 100% 13.010 40.580 14.520 16.020 84.130 15% 48% 17% 19% 100%

Bijlagen

54

naar almere



naar noord holland


binnen amsterdam

huishoudenstype





uit stadsregio of almere leeftijd personen (18+)

t a b e l B - 3 P e r s o o n s - e n h u i s h o u d e n k e n m e r k e n n a a r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r Am s t e rd a m

3.800 1.300 300 5.390 70% 24% 6% 100%

12.670 5.560 1.590 19.810 64% 28% 8% 100%

1.020 1.080 140 2.240 46% 48% 6% 100%

640 1.720 630 2.990 21% 57% 21% 100%

1.680 2.760 890 5.330 31% 52% 17% 100%

500 1.190 210 1.900 26% 62% 11% 100%

5.740 5.030 1.530 12.300 47% 41% 12% 100%

28.070 27.600 9.560 65.230 43% 42% 15% 100%

3.060 850 330 4.230 72% 20% 8% 100% 3.000 390 490 350 4.230 71% 9% 12% 8% 100% 55% 35%

8.680 4.640 1.350 14.670 59% 32% 9% 100% 9.840 3.160 630 1.040 14.670 67% 22% 4% 7% 100% 45% 51%

400 660 110 1.160 34% 57% 9% 100% 160 370 500 120 1.160 14% 32% 43% 10% 100% 28% 22%

460 1.090 520 2.070 22% 53% 25% 100% 920 410 490 250 2.070 44% 20% 24% 12% 100% 42% 26%

1.180 1.450 760 3.400 35% 43% 22% 100% 1.360 900 960 180 3.400 40% 26% 28% 5% 100% 36% 43%

330 740 110 1.180 28% 63% 9% 100% 470 270 420 20 1.180 40% 23% 35% 1% 100% 17% 63%

3.610 3.530 1.250 8.390 43% 42% 15% 100% 4.550 2.170 1.060 610 8.390 54% 26% 13% 7% 100% 35% 53%

19.810 19.530 8.100 47.430 42% 41% 17% 100% 27.720 8.190 6.650 4.870 47.430 58% 17% 14% 10% 100% 43% 43%


55

naar elders

binnen almere

huishoudenstype





uit stadsregio leeftijd personen (18+)

t a b e l B - 4 P e r s o o n s - e n h u i s h o u d e n k e n m e r k e n n a a r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r A lm e re

1.140 1.320 230 2.690 42% 49% 9% 100%

1.740 1.590 760 4.080 43% 39% 18% 100%

2.210 2.370 800 5.370 41% 44% 15% 100%

3.970 4.030 1.510 9.500 42% 42% 16% 100%

450 800 140 1.390 33% 58% 10% 100% 160 470 610 150 1.390 12% 34% 44% 11% 100% 25% 27%

860 1.030 470 2.360 36% 44% 20% 100% 610 870 630 250 2.360 26% 37% 27% 10% 100% 17% 33%

1.670 1.380 500 3.550 47% 39% 14% 100% 1.610 620 980 330 3.550 45% 18% 28% 9% 100% 48% 42%

2.510 2.590 1.030 6.130 41% 42% 17% 100% 2.430 1.220 1.820 650 6.130 40% 20% 30% 11% 100% 33% 22%

Bijlagen

56

t a b e l B - 5 P e r s o o n s - e n h u i s h o u d e n k e n m e r k e n n a a r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r d e e l re g io

naar elders

binnen noord

huishoudenstype






Noord

900 1.720 690 3.300 27% 52% 21% 100%

1.490 1.510 580 3.580 42% 42% 16% 100%

2.420 2.740 1.170 6.330 38% 43% 18% 100%

5.690 5.560 3.390 14.640 39% 38% 23% 100%

620 1.110 570 2.290 27% 48% 25% 100% 1.060 470 510 250 2.290 46% 20% 22% 11% 100% 43% 26%

600 1.020 460 2.070 29% 49% 22% 100% 840 740 440 60 2.080 40% 35% 21% 3% 100% 33% 31%

1.360 2.050 670 4.070 33% 50% 16% 100% 1.580 1.230 750 510 4.070 39% 30% 18% 13% 100% 23% 42%

3.730 3.490 2.410 9.620 39% 36% 25% 100% 4.180 2.510 1.920 1.020 9.620 43% 26% 20% 11% 100% 30% 22%


57

t a b e l B - 6 P e r s o o n s - e n h u i s h o u d e n k e n m e r k e n n a a r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r d e e l re g io

naar stadsregio

naar elders

binnen zuid

huishoudenstype






Zuid

1.960 2.950 1.000 5.910 33% 50% 17% 100%

2.920 2.280 660 5.860 50% 39% 11% 100%

3.300 1.180 400 4.870 68% 24% 8% 100%

1.530 2.600 1.070 5.200 29% 50% 21% 100%

3.340 4.760 2.820 10.920 31% 44% 26% 100%

1.460 1.540 820 3.820 38% 40% 22% 100% 1.620 1.020 1.000 180 3.820 42% 27% 26% 5% 100% 38% 41%

1.770 1.540 490 3.810 47% 41% 13% 100% 1.710 1.050 810 230 3.810 45% 27% 21% 6% 100% 46% 36%

2.600 800 330 3.730 70% 21% 9% 100% 2.640 380 460 250 3.730 71% 10% 12% 7% 100% 50% 37%

810 1.620 750 3.180 26% 51% 24% 100% 1.180 1.180 800 20 3.190 37% 37% 25% 1% 100% 20% 38%

1.750 3.320 1.940 7.010 25% 47% 28% 100% 2.950 2.000 1.640 420 7.010 42% 28% 23% 6% 100% 32% 25%

Bijlagen

58

t a b e l B - 7 P e r s o o n s - e n h u i s h o u d e n k e n m e r k e n n a a r v e rh u is s t ro o m v a n e n n a a r d e r e g io

naar stadsregio, uit het Gooi en de Vechtstreek

uit stadsregio, naar het Gooi en de Vechtstreek

huishoudenstype



uit stadsregio, naar regio Haarlem


naar stadsregio, uit regio haarlem leeftijd personen (18+)

Haarlem en Gooi en Vechtstreek

1.340 660 300 2.300 58% 29% 13% 100%

720 1.580 260 2.560 28% 62% 10% 100%

1.150 780 220 2.150 54% 36% 10% 100%

150 1.650 400 2.190 7% 75% 18% 100%

700 450 320 1.480 48% 31% 22% 100% 730 430 300 20 1.470 49% 29% 20% 1% 100% 39% 30%

420 1.030 180 1.620 26% 63% 11% 100% 560 470 430 160 1.620 34% 29% 27% 10% 100% 15% 53%

630 570 110 1.320 48% 44% 9% 100% 490 450 260 110 1.320 37% 34% 20% 9% 100% 18% 38%

50 1.090 210 1.350 4% 81% 16% 100% 290 350 500 210 1.350 21% 26% 37% 16% 100% 0% 74%


59

t a b e l B - 8 D e g e m a a k t e v e r h u i s s t a p p e r v e rh u is s t r o o m v a n e n n a a r d e re g io H a a r le m e n

uit stadsregio, naar regio Haarlem

naar stadsregio, uit het Gooi en de Vechtstreek

uit stadsregio, naar het Gooi en de Vechtstreek


naar stadsregio, uit regio haarlem verhuisstap woningtype



Gooi en Vechtstreek

150 0 1.030 300 1.480 10% 0% 70% 20% 100% 80 570 240 410 1.300 6% 43% 19% 32% 100% 310 170 190 370 1.040 30% 16% 18% 36% 100%

60 30 1.130 390 1.620 4% 2% 70% 24% 100% 240 270 490 270 1.270 19% 21% 39% 21% 100% 410 320 200 190 1.120 36% 28% 18% 17% 100%

80 110 850 280 1.320 6% 8% 64% 22% 100% 130 340 140 530 1.140 11% 30% 12% 47% 100% 190 170 190 300 850 22% 20% 22% 35% 100%

0 260 1.080 0 1.350 0% 20% 80% 0% 100% 80 240 580 450 1.350 6% 18% 43% 33% 100% 40 30 760 250 1.080 4% 3% 71% 23% 100%

Bijlagen

60

Bijlage 2 Kaart verhuismobiliteit

Kaart Nederland verhuismobiliteit per 100 inwoners 2008 (CBS StatLine)


61

Bijlage 3 Begrippen en definities

Bijlagen

63

Aanbod

Grondgebonden woning

Het aantal woningen dat vrijkomt door de huishoudens in een woning (de doorstromers + woningverlaters) die aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen.

Ook wel eengezinswoningen genoemd. De typen lopen uiteen van een tussenwoning tot twee onder één kap, villa en landhuis. Hoofd huishouden

Appartement Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette.

Hij of zij die huurder of eigenaar van het woonverblijf is. Indien er twee of meer huurders of eigenaren zijn, wordt de man van de twee partners als hoofd aangemerkt. De keuze voor de man is conform de definitie van CBS. Huurtoeslag

Belastbaar inkomen Belastbaar inkomen uit box 1, werk en woning. Brutowoonuitgaven van eigenaar-bewoners De som van de brutohypotheekuitgaven en bijkomende vaste uitgaven (opstalverzekering, OZBeigenarendeel en erfpacht) minus een eventuele rijksbijdrage in de vorm van een premie (komt bijna niet meer voor). Doelgroep De doelgroep bestaat uit huishoudens met een b elastbaar jaarinkomen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. De huurtoeslaggrenzen staan weergegeven in onderstaande tabel. inkomen Eenpersoonshuishouden < 65 jaar

€ 20.975

Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar

€ 19.800

Meerpersoonshuishouden < 65 jaar

€ 28.475

Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar

€ 27.075

Tijdvak

2009

Doorstromer Een binnen Nederland verhuizend huishouden. Voor en na de verhuizing is het huishouden de hoofdbewoner van een woning. De vorige woning is na de verhuizing beschikbaar voor nieuwe bewoners. Gewenste woningvoorraad De woningvoorraad, gecorrigeerd voor de woonwensen van starters, semistarters, woningverlaters en doorstromers die binnen de gemeente willen blijven. Alleen de wensen van vragers in de markt zijn daarbij gehonoreerd.

Dit is een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Woningen met een huurprijs lager dan de ondergrens van de huurtoeslag, komen niet voor huurtoeslag in aanmerking. Verder wordt iedere huurder geacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de normhuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de normhuur en de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens krijgt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100% toeslag. Van de kwaliteit skortingsgrens tot de aftoppingsgrens wordt 75% van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke aftoppingsgrenzen voor één- of tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere gevallen kan over het daarboven resterende huurbedrag tot de liberalis atiegrens nog voor 50% door huurtoeslag gedekt worden.

Netto besteedbaar jaarinkomen van het huishouden Het netto besteedbaar inkomen van een huishouden is het inkomen uit arbeid, winst uit onderneming en inkomen uit uitkeringen en sociale verzekeringen (pensioen, lijfrente, alimentatie c.q. bijstandsverhaal). Voorts wordt als inkomen meegeteld: de kinderbijslag, het spaarloon, de vakantietoeslag, de ziekenfondspremie (van werknemer en werkgever)/zorgtoeslag, de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten, gratificaties, vaste winstdeling en tantièmes. In vergelijking met andere inkomensdefinities is bijzonder dat inkomsten en uitg aven in verband met het wonen niet meegeteld worden. Het inkomen is dus exclusief ontvangen huu rtoeslag, hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait en daaraan gekoppeld belastingvoordeel. In het huishoudinkomen telt mee het inkomen van het hoofd van het huishouden, de eventuele partner en van leden van het huishouden.

Bijlagen

64

Nettohuurquote

Huur, tijdvak 2008 – 2009

De nettohuurquote is de nettohuur uitgedrukt als een percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen. De nettohuurquote is de microquote die berekend wordt door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quotes vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde jaarhuur gedeeld wordt door het gemiddelde netto besteedbaar inkomen. De macroquote ligt ongeveer 3% lager en dat wordt veroorzaakt door scheefheid in de inkomensverdeling. (Zeer) hoge inkomens trekken het gemiddeld inkomen omhoog.

€ 349 - € 535

tot liberalisatiegrens

€ 535 - € 632

boven liberalisatiegrens

vanaf € 632

Starter Een starter is een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is. Verhuisgeneigd Men is verhuisgeneigd als men aangeeft binnen twee jaar te willen verhuizen.

Nettokoopquote De nettokoopquote is de nettohypotheeklasten van eigenaar-bewoners uitgedrukt in een percentage van het nettohuishoudinkomen. Het fiscaal voordeel, het eigenwoningforfait en de kooppremie zijn verwerkt. Met in de woning geïnvesteerd eigen vermogen wordt geen rekening gehouden. De nettokoopquote is de microquote die berekend wordt door eerst per huishouden de quote te berekenen en de quotes vervolgens te middelen. Dit geeft een andere uitkomst dan de macroquote, waarbij de gemiddelde jaarlijkse nettowoonuitgaven gedeeld worden door het gemiddelde netto besteedbaar inkomen. De macroquote ligt ongeveer 2% lager en dat wordt veroorzaakt door scheefheid in de inkomensverdeling. (Zeer) hoge inkomens trekken het gemiddeld inkomen omhoog. Nettowoonuitgaven

Verkoopwaarde De door de bewoner geschatte verkoopwaarde. Woningvraag De totale woningvraag van starters, semi-starters en doorstromers op zoek naar een zelfstandige woning. Woonlasten (totale woonuitgaven) De woonlasten vormen het totale bedrag aan woonkosten, zoals huur- of hypotheeklasten, inclusief de bijkomende woonuitgaven zoals: onroerendzaakb elasting,premies voor woonverzekeringen, rioolrec hten, gas, water, elektra. Woonmilieutypologie ABF

De woonuitgaven (woonlasten) van huurders en eigenaar-bewoners zijn als volgt berekend. Bij huurders van een woning is de basishuur verminderd met huurtoeslag. Bij eigenaar-bewoners zijn bij de berekening van de woonuitgaven de volgende posten betrokken: (+) de brutohypotheeklasten (rente, aflossing, levensverzekeringspremie), (+) erfpacht, (+) opstalverzekering, (+) het eigenaargedeelte o nroerendgoedbelasting, (-) de rijksbijdrage eigenwoningbezit en (+/-) effecten in de sfeer van de inkomstenbelasting en premieheffing volksverzekering ten gevolge van renteaftrek, erfpacht, huurwaardeforfait en rijksbijdrage eigen woningbezit. Er is geen rekening gehouden met onderhoudskosten. Particulier huishouden Huishouden dat in een (on)zelfstandige woning woont (in tegenstelling tot een intramuraal huisho uden). Prijsgrenzen huur Huur, tijdvak 2008 – 2009 tot kwaliteitskortingsgrens

tot 2e aftoppingsgrens

< € 349


Centrum-stedelijk. Deze categorie bevat de centra van steden, maar ook een aantal centraal gelegen wijken net buiten het centrum. In elke stedelijke plaats is op basis van de afstand tot het centrum, het percentage werkgel egenheid in horeca, detailhandel en zakelijke diensten, de dichtheid, aanwezigheid van meergezinswoningen en de aanwezigheid van (groot-)stedelijke voorzieningen een aantal wijken als centrumstedelijk gekenmerkt . Naast deze centra kan ook de rand rond het centrum als centrum-stedelijk getypeerd worden. Buiten-centrum Deze wijken liggen op een wat grotere afstand van het centrum. Ze hebben een hoge dichtheid. Er is sprake van een grote variëteit, zowel tuindorpen, vooroorlogse etagebouw als naoorlogse hoogbouwwijken vallen binnen deze categorie. Groen-stedelijk Dit gebied fungeert vooral als woongebied. Wijken met een grote hoeveelheid werkgelegenheid vallen af als randmilieu. Als de dichtheid lager is dan gemiddeld is er sprake van een groen-stedelijk milieu.

65

De nieuwbouwwijken worden tot de groen stedelijke wijken gerekend. Landelijk wonen Voor de dorpen geldt dat de postcodegebieden met een lage dichtheid en relatief weinig voorzieningen tot dit woonmilieutype gerekend worden. Dit kunnen dus woonwijken zijn in een lage dichtheid, maar ook landelijke gebieden met verspreide bebouwing. Centrum-dorps De woonmilieus met een hogere dichtheid of meer voorzieningen dan landelijk wonen.

Woonquote De woonquote is het percentage van het nettohuishoudinkomen dat besteed wordt aan de nettowoonuitgaven vermeerderd met OPL-heffingen en uitgaven aan nutsbedrijven. Zelfstandige woning Een gebouw of deel van een gebouw dat volgens de bouw of verbouw blijvend is bestemd voor permanente bewoning. Bovendien is onder andere vereist dat bij de bouw of verbouw aan de op dat moment bestaande bouwtechnische voorschriften voor w oningen is voldaan.

Bijlagen

Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere

Recommend Documents