Toeristische verblijfsaccommodaties stadsregio Amsterdam Analyse marktkansen en aanbevelingen uitvoeringsstrategie

Toeristische verblijfsaccommodaties stadsregio Amsterdam Analyse marktkansen en aanbevelingen uitvoeringsstrategie

Rapportage in opdracht van Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA)

November 2006 Projectnummer St05.6.066 ZKA Consultants & Planners Postbus 4833 4803 EV Breda tel.: 076-5658877 fax: 076-5656489 e-mail: [email protected] www.zka.nl

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING

1

1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Aanleiding Doel en vraagstelling Aanpak en verrichte werkzaamheden Leeswijzer

1 1 1 2

2.

HUIDIGE MARKTSITUATIE

3

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

Inleiding Afbakening Hotelmarkt Markt voor overige verblijfsaccommodaties Conclusies

3 3 4 14 16

3.

(INTER)NATIONALE TRENDS

18

3.1. 3.2. 3.3.

Inleiding Algemene (inter)nationale ontwikkelingen hotelmarkt Algemene ontwikkelingen overig verblijfsaanbod

18 18 22

4.

POTENTIES DEELMARKTEN

24

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

Inleiding Zakelijke markt Meerdaagse semi-zakelijke bijeenkomsten Toeristische markt Conclusies

24 24 26 27 29

5.

TOEKOMSTBEELD HOTELMARKT ROA

30

5.1. 5.2. 5.3.

Inleiding Raming capaciteitsbehoefte hotels middellange termijn Randvoorwaarden uitbreiding hotelaanbod

30 30 32

6.

AANBEVELINGEN

33

6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding Locatiekeuze en -beleid: markgericht en transparant Ruimtelijke ordening en grondprijspolitiek: versnelde ontwikkeling mogelijk Communicatie met de hotellerie: sectoraal en individueel Monitoring ontwikkelingen: vinger aan de pols

33 33

6.4. 6.5.

ZKA Consultants & Planners

36 37 37

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding 1

Het ROA Masterplan Toerisme (2001) geeft aan dat toerisme belangrijk is voor de regionale economie: jaarlijks besteden toeristen 6,0 miljard in de regio Amsterdam. Toerisme geeft daarmee belangrijke impulsen aan het voorzieningenniveau en de leefbaarheid. Daarnaast versterkt toerisme het imago van de regio, hetgeen positief is voor het internationale investerings- en vestigingsklimaat. Voor het functioneren van de toeristische én zakelijke markt (incl. congresmarkt) is voldoende capaciteit, kwaliteit en diversiteit in de verblijfsaccommodatiesector een absolute randvoorwaarde. Verder is hierbij belangrijk dat Amsterdam en de andere gemeenten binnen het ROA-gebied in dit kader aanvullend en complementair zijn ten opzichte van elkaar. Een goede afstemming van vraag en aanbod kan leiden tot meer overnachtingen en in combinatie tot meer directe bestedingen in toeristische attracties, horeca en accommodatiewezen. Ook kunnen meer overnachtingen in de regio leiden tot indirecte bestedingen in bijvoorbeeld de detailhandel (spin-off). De extra bestedingen leiden verder tot meer werkgelegenheid, met name ook voor minder hoog opgeleiden. 1.2.

Doel en vraagstelling

Om te komen tot een goede afstemming van vraag en aanbod in de verblijfsaccommodatiesector voor de (middel)lange termijn (scope 2010-2015) in de meest brede zin (hotels, pensions, B&B, campings, bungalow- en appartementencomplexen) wil ROA de volgende vragen beantwoord zien: • Is er genoeg overnachtingcapaciteit (vraag-aanbod discrepantie) in het algemeen? • Sluit de capaciteit (soort accommodatie) die wordt aangeboden aan bij de vraag van de consument/meerdaagse bezoeker? • Wordt de capaciteit aangeboden op de juiste plaats (geografisch, gewenste locaties)? • Waar (op welke locaties) kan eventuele nieuwe vraag het beste geaccommodeerd worden? ZKA Consultants & Planners, eerder nauw betrokken bij het opstellen van het Masterplan Toerisme, is gevraagd een voorstel te doen voor een studie waarin deze vragen adequaat beantwoord worden, uitmondend in aanbevelingen voor een uitvoeringsgerichte strategie voor het ROA-gebied. 1.3.

Aanpak en verrichte werkzaamheden

Gezien de korte doorlooptijd van de studie is, in overleg met de opdrachtgever, gekozen voor een aanpak in de vorm van een quick scan waarbij de basis wordt gevormd door de reeds beschikbare kennis bij ROA en deelnemende partijen/gemeenten en de bij ons bureau aanwezige kennis en data. 1

Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA).


1

Om te komen tot het gewenste inzicht zijn de volgende werkzaamheden verricht: • Inventarisatie, analyse en bewerking statistische data BHC, CBS, ATCB, gemeente Amsterdam (O+S), etc; • Bestudering reeds voorliggende rapportages en nota’s; • Telefonische checks aanbod en plannen in de stadsregio; • Deskresearch (inter)nationale trends en landelijke/regionale ontwikkelingen in de belangrijkste overnachtingen genererende sectoren (bedrijfsleven, toerisme en meerdaagse bijeenkomsten); • Telefonische interviews met vertegenwoordigers van (internationale) hotelketens alsmede camping- en bungalowketens; • Doorrekening (m.b.v. spreadsheetmodel) toekomstige capaciteit in verschillende scenario’s (totaal en verdeling) met een indicatieve verdeling naar deelgebieden en sectoren; • Rapportage; • Tweemaal overleg/toelichting begeleidingscommissie. 1.4.

Leeswijzer

Deze rapportage is als volgt opgebouwd: • In hoofdstuk 2 is een beeld geschetst van de huidige marktverhoudingen in de regio Amsterdam; • In hoofdstuk 3 zijn de algemene marktontwikkelingen en trends geschetst ten aanzien van het aanbod en de vraag; • Hoofdstuk 4 geeft de marktpotenties weer op basis van ontwikkelingen betreffende de verschillende marktsegmenten; • In hoofdstuk 5 zijn het toekomstbeeld en randvoorwaarden voor de hotelsector besproken; • In hoofdstuk 6 zijn aanbevelingen gedaan voor het faciliteren van de hotelsector en verblijfsrecreatiemarkt door ROA en de gemeenten.


2

2.

HUIDIGE MARKTSITUATIE

2.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk is een beeld geschetst van de huidige marktverhoudingen in de stadsregio Amsterdam. Eerst is kort ingegaan op de gehanteerde afbakening (2.2.). Vervolgens is voor de hotels (2.3.) en de overige verblijfsaccommodaties (2.4.) achtereenvolgens ingegaan op: • Het aanbod: type en aantal aanbieders, capaciteiten, prijsniveaus, spreiding, etc; • De vraag: volume, spreiding in tijd, soort verblijf, etc; • De huidige marktverhoudingen; • Plannen. Dit hoofdstuk is afgesloten met een samenvatting en conclusies (2.5.). 2.2.

Afbakening

Sectorale verdeling In deze studie is een indeling gehanteerd naar sectoren – aansluitend op de indeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek – waarbij twee clusters worden onderscheiden: • Hotels (zie paragraaf 2.3.); • Overige verblijfsaccommodaties (zie paragraaf 2.4.). Tot de hotels worden hotels, pensions, jeugdaccommodaties en bed & breakfast accommodaties gerekend. De overige verblijfsaccommodaties bestaan uit campings, minicampings, bungalowparken, appartementen (niet behorende bij hotels) en groepsaccommodaties. Tenzij anders aangegeven zijn geen ondergrenzen gehanteerd ten aanzien van de capaciteit (aantal bedden, kamers, plaatsen, etc). Geografisch perspectief Het ROA-gebied bestaat uit de volgende 16 gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang. In figuur 2.1. op de volgende pagina is een kaart van de regio opgenomen. In deze studie is – waar mogelijk (m.n. bij de behandeling van het bestaande aanbod) – een (in onderling overleg vastgestelde) geografische vierdeling gehanteerd: • Amsterdam; • Haarlemmermeer; • ROA Zuid: dit gebied bestaat uit de (overige) gemeenten ten zuiden van het Noordzeekanaal, te weten: Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Ouder-Amstel en Uithoorn; • ROA-Noord: dit deelgebied bestaat uit de (overige) gemeenten boven het Noordzeekanaal, te weten: Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang.


3

Figuur 2.1.

2.3.

Afbakening ROA-gebied

Hotelmarkt

In deze paragraaf is nader ingegaan op de huidige hotelmarkt in het ROAgebied. Hierbij is achtereenvolgens ingegaan op het aanbod, de vraag, de marktverhoudingen en de plannen. 2.3.1.

Aanbod

Capaciteit Het hotelaanbod in het ROA-gebied is geï ! "

#

$ % &

% &

'(()

'(()

In de regio Amsterdam zijn momenteel 411 hotels gevestigd2 met in totaal 23.791 kamers en 49.050 bedden (zie ook tabel 2.2. op de volgende pagina). Het hotelaanbod in het ROA-gebied is het afgelopen decennium (1995-2005) behoorlijk toegenomen. Zo is het aantal hotels gestegen met 7% (tegen een landelijke daling van 2%). Het aantal kamers is gestegen met 31% (tegen een landelijke stijging van 21%). In tabel 2.1. op de volgende pagina is de ontwikkeling van het aantal kamers weergegeven (op basis van Horeca in Cijfers). Hieruit kan worden afgelezen dat het aanbod met name in de gemeente Haarlemmermeer fors is toegenomen (zowel in absolute als in relatieve zin). 2

Inclusief bed & breakfast accommodaties met minimaal 4 bedden in Amsterdam, exclusief bed & breakfast accommodaties elders in de regio. Op basis van diverse bronnen (ANWB, VVV, internet) is het aanbod bed & breakfast accommodaties buiten Amsterdam ingeschat op 39 accommodaties met in totaal 111 kamers.


4

Tabel 2.1.

Ontwikkeling aantal hotelkamers 1995-2005 1995

1997

1999

2001

Amsterdam 14.743 15.129 15.534 16.265 Haarlemmermeer 1.845 1.922 2.321 3.116 ROA Zuid 240 240 268 305 ROA Noord 881 854 819 905 Totaal ROA 17.709 18.145 18.942 20.592 Bron: Horeca in Cijfers 2005, Bedrijfschap Horeca & Catering.

2003

2005

16.664 3.393 478 914 21.449

17.815 3.944 490 984 23.233

Groei 1995-2005 Absoluut Relatief 3.072 21% 2.099 114% 250 104% 103 12% 5.524 31%

Spreiding Wanneer gekeken wordt naar de ligging van de hotels in de regio, valt uit tabel 2.2. af te lezen dat het grootste deel van het aanbod gelegen is in Amsterdam. Ook de gemeente Haarlemmermeer heeft een behoorlijk aandeel in het aanbod, zeker waar het aantal kamers betreft. Samen zijn deze twee gemeenten goed voor 94% van het aantal hotelkamers. Tabel 2.2.

Spreiding hotelaanbod in de regio

Hotels Absoluut Relatief Amsterdam 348 85% Haarlemmermeer 18 4% ROA Zuid 11 3% ROA Noord 34 8% Totaal 411 100% Bron: eigen inventarisatie

Kamers Absoluut Relatief 18.371 77% 3.937 17% 479 2% 1.004 4% 23.791 100%

Bedden Absoluut Relatief 39.192 80% 6.744 14% 941 2% 2.173 4% 49.050 100%

Ook het aanbod in Amsterdam blijkt redelijk geconcentreerd te zijn. Op basis van cijfers van O+S van de gemeente Amsterdam blijkt dat 80-90% van het hotelaanbod in de hoofdstad in het centrum, Oud-West of Oud-Zuid ligt. Schaalgrootte Het gemiddeld aantal kamers per hotel in de regio bedraagt circa 58. Hiermee is het hotelaanbod in het ROA-gebied relatief grootschalig in vergelijking met het Nederlands gemiddelde (34,6 kamers per hotel, HinC 2006). Met name de hotels in de Haarlemmermeer zijn (zeer) grootschalig (zie ook onderstaande figuur). Figuur 2.2.

Schaalgrootte hotels ROA-gebied Aantal kamers per hotel

250 219 200

150

100

58

53 44

50

35

30

0

Amsterdam

Haarlemmermeer


ROA Zuid

ROA Noord

Totaal ROA

Nederland

5

Niveau In onderstaande figuur is weergegeven hoe het hotelaanbod (uitgedrukt in aantal kamers) is opgebouwd per sterrenklasse. Hierbij is voor de Amsterdamse hotels uitgegaan van de gegevens uit de hoteldatabase, welke nog uitgaat van de Benelux Hotelclassificatie (die per 1 januari 2004 wordt vervangen door de nieuwe Nederlandse Hotel Classificatie, zie onderstaand kader). Voor de overige hotels in de regio is uitgegaan van de vermelding zoals weergegeven in de verschillende bronnen (o.a. VVV gids). Naar verluidt zorgt de nieuwe hotelclassificatie met name voor een afname in het 5-sterrensegment. Figuur 2.3.

Aantal hotelkamers naar sterrenklasse Hotelkamers naar sterrenklasse

100% 90%

0%

0%

7% 23%

23%

31% 39%

80%

44%

33%

70% 24%

28%

60% 50%

39% 31%

40%

31%

36%

49%

31%

30% 20% 10% 0%

10% 8%

4% 1%

26%

8%

8%

5%

16%

6%

14%

ROA Noord

Totaal ROA

9%

5%

4% 0%

0% 3%

Amsterdam

Haarlemmermeer

ROA Zuid

Geen

1 ster

2 sterren

5%

3 sterren

4 sterren

Nederland

5 sterren

Zoals uit bovenstaande grafiek kan worden afgelezen is het hotelaanbod in het ROA-gebied relatief luxe3. Er zijn relatief veel kamers in het 5-sterrensegment (m.n. in de Haarlemmermeer en Amsterdam) en het aanbod in het niet geclassificeerde segment is relatief gering. In totaal is circa 82% van de kamers gevestigd in 3 tot en met 5-sterrenhotels (in de Haarlemmermeer zelfs 96%). Nederlandse Hotel Classificatie Op 1 juli 2003 is de nieuwe Nederlandse Hotel Classificatie (NHC) formeel van kracht geworden. Per 1 januari 2004 is gestart met de uitvoering van het nieuwe classificatiesysteem. Het Bedrijfschap Horeca & Catering is verantwoordelijk voor de uitvoering van de NHC. Het systeem is verplicht, dus alle hotels zullen deelnemen aan het nieuwe systeem, dat is ontwikkeld door Koninklijk Horeca Nederland (klankbordgroep hotels) met medewerking van het Bedrijfschap Horeca en Catering en de ANWB. De Nederlandse Hotel Classificatie telt 5 categorieën, uitgedrukt in sterren. Een logiesverstrekker zonder categorieaanduiding heeft geen sterren en mag de aanduiding “hotel” niet voeren. Een hotel moet voldoen aan minimumeisen (basisnormen). Daarnaast moeten hotels met 2 tot en met 5 sterren een aantal punten behalen door te voldoen aan meerdere vrijwillige normen (keuzenormen). Daarmee worden de individuele extra kwaliteiten (voorzieningen, faciliteiten en services) beloond. Hotels melden zichzelf aan op een speciale website en krijgen vervolgens een voorlopige indeling die daarna wordt gecontroleerd in het hotel. Na toekenning van het definitieve aantal sterren worden de hotels periodiek gecontroleerd. 3

De verhouding zoals vermeld voor Nederland betreft de verhouding in 2003. In verband met het nieuwe classificatiesysteem – dat momenteel nog niet volledig is doorgevoerd – vermeld Horeca in Cijfers voorlopig alleen het aantal accommodaties, kamers en bedden en niet meer het aanbod per sterrenklasse.


6

Ketens In de regio zijn circa 88 hotels aangesloten bij een hotelketen. Dit is ruim 21% van het aantal hotels. In Amsterdam is ongeveer 18% van de hotels aangesloten bij een keten, in de rest van het ROA-gebied ligt dit percentage beduidend hoger (namelijk op 40%). Doordat hotels die zijn aangesloten doorgaans groter zijn is het aanbod – uitgedrukt in aantal bedden – dat onderdeel uitmaakt van een keten groter. In het ROA-gebied exclusief Amsterdam ligt dit percentage op 83%4. De belangrijkste (inter)nationale hotelketens zijn allemaal vertegenwoordigd in de regio (zie ook hoofdstuk 3). 2.3.2.

Vraag

Omvang vraag In 2005 verbleven ruim 4,5 miljoen gasten in de hotels in Amsterdam. In totaal zorgden deze gasten voor 8,2 miljoen overnachtingen5. In de gemeente Haarlemmermeer vonden naar schatting bijna 1,5 miljoen overnachtingen 6 plaats . Voor de rest van het ROA-gebied is een inschatting gemaakt op basis van de gemiddelde bedbezetting in Noord-Holland (exclusief Amsterdam). Het aantal overnachtingen in de regio “Overig ROA” wordt hiermee geraamd op een kleine 0,5 miljoen. Het totaal aantal overnachtingen in het ROA-gebied komt hiermee uit op 10,1 à 10,2 miljoen. Hiervan is 81% gerealiseerd in Amsterdam, 14% in de Haarlemmermeer en 5% in de rest van de regio (zie ook figuur 2.4.). Figuur 2.4.

Verdeling hotelovernachtingen over de regio. 5% 14%

81% Amsterdam

4 5 6

Haarlemmermeer

Overig ROA

Voor Amsterdam is dit percentage niet exact bekend aangezien geen aanbodoverzicht op hotelniveau beschikbaar is gesteld. Vermoedelijk ligt dit percentage ruim boven de 50%. Bron: Hotels in Amsterdam, O+S. Inschatting op basis van het aantal kamernachten (o.b.v. de bezettingsgraad zoals genoemd in HOSTA 2006) in combinatie met het gemiddeld aantal personen per kamer (op basis van de verhouding over de verschillende marktsegmenten).


7

Verblijfsduur In tabel 2.3. is het aantal overnachtingen en gasten in de regio in 2005 weergegeven alsmede de gemiddelde verblijfsduur (o.b.v. gegevens van het CBS). Hieruit kan worden afgelezen dat de gemiddelde verblijfsduur in Amsterdam hoger ligt dan in de rest van de regio. Tabel 2.3.

Overnachtingen, gasten en gemiddelde verblijfsduur

Overnachtingen Amsterdam 8.216.434 Haarlemmermeer 1.463.952 Overig ROA 471.931 Totaal ROA 10.152.317 Bron: bewerking gegevens CBS, O+S en Horwath

Gasten 4.517.146 856.707 276.175 5.650.028

Verblijfsduur (nachten) 1,82 1,71 1,71 1,80

Herkomst gasten Van de hotelgasten in Amsterdam is 86,2% afkomstig uit het buitenland5. Op Schiphol is ongeveer 73% van de gasten buitenlands. Voor de hele provincie Noord-Holland ligt dit percentage op 74,3%. Voor Noord-Holland exclusief Amsterdam komt het aandeel buitenlandse gasten daarmee uit op 51,2% (bron: CBS). Voor het totale ROA-gebied wordt het aantal buitenlandse gasten derhalve ingeschat op circa 82,5%. In figuur 2.5. is de herkomst van de buitenlandse gasten in Amsterdam naar belangrijkste herkomstland/-gebied weergegeven. Figuur 2.5.

Herkomst hotelgasten Amsterdam 13%

14%

14% 22%

37% Nederland

Groot-Brittannië

Overig Europa

Verenigde Staten

Overig buiten Europa

Verdeling marktsegmenten Doorgaans wordt in de hotellerie onderscheid gemaakt tussen zakelijke en 7 toeristische gasten . Op basis van de hotelenquête van O+S van de gemeente Amsterdam is bekend dat 31% van de gasten in Amsterdam in 2005 een zakelijk bezoek aan de stad bracht en dat 69% Amsterdam voor toeristische/recreatieve 8 doeleinden bezocht . Overigens verschilt het type gast per sterrenklasse: hoe hoger een hotel is geclassificeerd, hoe groter het aandeel zakelijke gasten (oplopend tot 49% bij de 5-sterrenhotels). 7 8

Deze doelgroepen worden soms nog nader uitgesplitst. Met behulp van de bestaande bronnen is dat voor deze studie echter niet mogelijk. Dit is het gewogen gemiddelde over alle hotelgasten in Amsterdam. Het rekenkundig gemiddelde zoals genoemd in het rapport “Hotels in Amsterdam” betreft 27% zakelijk en 73% toeristisch.


8

Voor de rest van de regio is de verhouding zakelijk-toeristisch niet bekend. Uitgaande van de landelijke verhouding voor de rest van de regio (circa 60% van de kamernachten zakelijk en 40% toeristisch) wordt geraamd dat circa 43% van de kamernachten in het ROA-gebied een zakelijk karakter heeft en circa 57% een toeristisch karakter (zie ook bijlage 2). Tabel 2.4.

Verdeling vraag (in kamernachten) naar marktsegmenten

Zakelijk Amsterdam 0-2 sterren 19% Amsterdam 3-5 sterren 43% Haarlemmermeer 58% Overig ROA 60% Totaal 43% Bron: bewerking data O+S en Horwath Consulting.

Toeristisch 81% 57% 42% 40% 57%

Ontwikkeling vraag In onderstaande tabel is de groei van het aantal hotelovernachtingen in Amsterdam weergegeven. Voor de rest van de regio ontbreken cijfers9. Uit deze tabel kan worden afgelezen dat de groei van de vraag in Amsterdam bovengemiddeld is geweest. Tabel 2.5.

Groei hotelovernachtingen 1998-2005

Amsterdam Overig Noord-Holland Noord-Holland Nederland Bron: CBS/O+S.

1998 7.414.000 3.618.300 10.737.200 27.618.100

2005 8.216.434 3.858.500 11.845.300 29.518.500

Groei 1998-2005 + 10,8% + 6,6% + 10,3% + 6,9%

Spreiding in tijd Op basis van cijfers van het CBS is in figuur 2.6. op de volgende pagina weergegeven hoe de overnachtingen in Amsterdam per maand verdeeld zijn. Hieruit kan worden afgelezen dat de hotelvraag in Amsterdam iets minder seizoensafhankelijk is dan in de rest van Noord-Holland en Nederland (de terugval in de winter is kleiner en de piek in de zomer wijkt minder af van het “gemiddelde” van 8,3% overnachtingen per maand). Desalniettemin zijn er wel degelijk seizoenseffecten waar te nemen. Zo is augustus de beste maand met 10,6% van de overnachtingen op jaarbasis en valt de vraag in januari terug tot 6,4% van de jaarlijkse overnachtingen. Hiermee is de (bed)bezetting in de zomer bijna twee keer zo hoog als in de winter.

9

Uit de hotelnota van de gemeente Haarlemmermeer is wel af te leiden dat het aantal kamernachten tussen 1999 en 2004 met 49,2% is gegroeid. In deze periode is het aanbod – uitgedrukt in aantal kamers – in de Haarlemmermeer overigens met 65,1% toegenomen. De bezetting is aldus gedaald.


9

Figuur 2.6.

Overnachtingen per maand Overnachtingen per maand

13,0% 12,0% 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0%

4,0% Januari

Februari

Maart

April

Amsterdam

Mei

Juni

Overig Noord-Holland

Juli

Augustus

September

Overig Nederland

Oktober

November

December

Evenredig verloop

Dit is een redelijk normaal fenomeen voor een grote stad, zoals ook uit figuur 2.7. kan worden afgelezen. De verdeling van de vraag over de maanden in Amsterdam is redelijk vergelijkbaar met de verdeling in Den Haag. De hotelmarkt in Utrecht en Rotterdam is sterker afhankelijk van de zakelijke markt, waardoor hier het aandeel overnachtingen in de zomer (juli en augustus) terugvalt tot onder de 8,3%. Figuur 2.7.

Benchmark overnachtingen per maand grote steden

11,0%

10,0%

9,0%

8,0%

7,0%

6,0%

5,0%

4,0% Januari

Februari

Maart Amsterdam

2.3.3.

April

Mei Rotterdam

Juni Den Haag

Juli Utrecht

Augustus

September

Maastricht

Oktober

November December

Evenredig verloop

Huidige marktverhoudingen

Bezettingsgraad In 2005 bedroeg de gemiddelde bedbezetting in het ROA-gebied ongeveer 56,7%. Voor de hotellerie is echter de kamerbezetting van groter belang dan de bedbezetting. Derhalve is nader ingegaan op de kamerbezetting.


10

In 2005 realiseerden de Amsterdamse hotels gemiddeld een bezettingsgraad 10 van 70% . De kamerbezetting varieert hierbij van 63% voor het budgetsegment (0-1 sterren) tot 80% voor de 4-sterrenhotels. Hiermee ligt de bezetting in Amsterdam hoger dan de hotels op Schiphol die in 2005 een gemiddelde bezetting van 67,2% realiseerden (HOSTA 2006). Voor de rest van de regio is de 11 kamerbezetting ingeschat op circa 61,3% . De totale kamerbezetting in het ROA-gebied komt hiermee uit op ongeveer 72% in 2005 (zie ook tabel 2.6.). Tabel 2.6.

Kamernachten en kamerbezetting in 2005

Kamernachten Amsterdam 0-2 sterren 941.925 Amsterdam 3-5 sterren 4.022.850 Haarlemmermeer 965.675 Overig ROA 332.000 Totaal 6.262.425 Bron: bewerking gegevens O+S, CBS en HOSTA 2006.

Kamerbezetting 65,4% 76,4% 67,2% 61,3% 72,1%

In figuur 2.8. is de ontwikkeling van de kamerbezetting sinds 1998 weergegeven voor de 3- tot en met 5-sterrenhotels in de regio Amsterdam/Schiphol als voor de rest van Nederland. Zoals uit deze grafiek kan worden afgelezen is de kamerbezetting tussen 2000 en 2003 gedaald. Sinds 2003 vertoont de bezetting weer een stijgende lijn. Figuur 2.8.

Ontwikkeling kamerbezetting 3-5 sterrenhotels Ontwikkeling kamerbezetting 3-5 sterrenhotels

90,0%

85,0%

80,0%

75,0%

70,0%

65,0%

60,0%

55,0%

50,0% 1999

2000

2001

2002

Amsterdam/Schiphol

2003

2004

2005

Overig Nederland

Overflow Het fenomeen waarbij vraag als gevolg van krapte niet terechtkomt op de plaats waar deze feitelijk gegenereerd wordt, maar elders wordt overflow genoemd. Op basis van gesprekken met belangrijke (inter)nationale hotelketens alsmede met ATCB blijkt binnen het ROA-gebied met name sprake te zijn van overflow van Amsterdamse vraag. Deze vraag komt grotendeels binnen de regio terecht (m.n. in de Haarlemmermeer en de hotels aan de rand van Amsterdam). De overflow naar buiten de regio (bijvoorbeeld naar Utrecht, Leiden, Den Haag) blijkt gering te zijn maar is – gezien de groeiende bezettingsgraad in Amsterdam – wel (sterk) groeiend. 10 11

Deze gegevens zijn gebaseerd op de hotelenquête van O+S (uit: Hotels in Amsterdam). Dit betreft een rekenkundig gemiddelde. Het gewogen gemiddelde bedraagt 74%. Het aantal kamernachten is geraamd rekening houdend met het gemiddeld aantal personen per kamer, uitgaande van de verhouding zakelijke en toeristische vraag zoals deze buiten de regio Amsterdam/Schiphol geldt volgens HOSTA 2006.


11

Prijsniveau In 2005 bedroeg de gemiddelde gerealiseerde kamerprijs in de regio Amsterdam/ Schiphol ongeveer 116,-- (Bron: HOSTA 2006). Hiermee werd voor het eerst sinds 2002 weer een groei gerealiseerd (zie figuur 2.9.). Desalniettemin is de prijs nog niet terug op het niveau van 2000. Indien de ontwikkeling van de kamerprijs in de regio Amsterdam wordt vergeleken met de ontwikkeling elders in Nederland, kan worden geconstateerd dat de prijs in de regio beduidend harder is gestegen dan elders (29% tussen 1998 en 2005 versus 11%). Dit is – in combinatie met de nog altijd behoorlijke bezettingsgraad (die recentelijk ook weer aantrekt) – een teken van toenemende krapte op de hotelmarkt. Figuur 2.9.

Ontwikkeling gerealiseerde kamerprijs 3-5 sterrenhotels

140

130

120

110

100

90

80

70

60 1998

1999

2000

2001 Amsterdam/Schiphol

2002

2003

2004

2005

Rest Nederland

Net als de bezetting verschilt de gerealiseerde prijs per sterrenklasse (en locatie). In onderstaande tabel zijn de gerealiseerde bezettingsgraad, prijs en 12 yield in 2005 weergegeven voor de 3 tot en met 5-sterrenhotels in de regio. Tabel 2.7.

Kamerbezetting, gerealiseerde prijs en yield 3-5 sterrenhotels

Amsterdam 3 sterren Amsterdam 4 sterren Amsterdam 5 sterren Schiphol Amsterdam/Schiphol Rest Nederland Totaal Nederland Bron: HOSTA 2006.

Kamerbezetting 76,1% 79,6% 79,2% 67,2% 77,2% 62,9% 69,2%

Gerealiseerde kamerprijs 80,-111,-162,-111,-116,-80,-98,--

Yield 61,-88,-128,-75,-90,-51,-68,--

Zoals uit bovenstaande tabel kan worden afgelezen, is de kamerbezetting het hoogste in Amsterdam en met name in het 4- en 5-sterrensegment. Dit impliceert dat de vraag naar Amsterdam en het luxe segment relatief hoger is dan naar andere locaties en het lagere segment (zie ook tabel 2.6.). Bij het realiseren van nieuwe hotelcapaciteit dient hiermee rekening te worden gehouden.

12

Dit is de gemiddelde kameropbrengst per beschikbare kamer. De yield wordt ook wel “Revenue Per Available Room” (RevPAR) genoemd.


12

2.3.4.

Plannen

Voor deze studie zijn ook de hotelplannen in de zestien gemeenten behorende tot het ROA-gebied geïnventariseerd. Hiervoor is contact opgenomen met alle gemeenten in de regio. Onderstaand is ingegaan op de plannen per deelgebied. Amsterdam In de gemeente Amsterdam spelen ongeveer 80 hotelplannen. Deze plannen variëren van (vrijwel) zeker tot onzeker. Ook het verwachte realisatiejaar verschilt. In onderstaande tabel is een globaal beeld gegegeven van de toekomstige ontwikkelingscapaciteit. Tabel 2.8.

Hotelplannen Amsterdam

2010 Aantal hotels 16 Aantal kamers 3.141 Bron: gemeente Amsterdam.

(Vrijwel) zeker > 2010 6 1.025

Onzeker 2010 12 1.482

> 2010 46 2.340

Zoals uit bovenstaande tabel kan worden afgelezen spelen 16 concrete plannen tot en met 2010 met een capaciteit van 3.141 kamers. Dit is circa 17% van het huidige aanbod. Overigens is een deel hiervan reeds gerealiseerd, zoals het begin september 2006 geopende Mövenpick Hotel (408 kamers) aan de Piet Heinkade. Het accent voor de (vrijwel) zeker plannen tot en met 2010 ligt op het 3-sterrensegment (62% van de kamers) en het centrum van Amsterdam (54%). Haarlemmermeer In de gemeente Haarlemmermeer spelen een kleine 20-tal plannen voor uitbreiding dan wel nieuwe hotels. In totaal betreft het circa 3.730 extra kamers. De plancapaciteit van de (vrijwel) zeker plannen tot en met 2010 bedraagt 2.415 kamers. Dit is circa 61% van de huidige capaciteit. ROA Zuid In het deelgebied ROA Zuid spelen de volgende plannen: • Aalsmeer: in de gemeente Aalsmeer bestaan plannen voor een middenklasse hotel met circa 215 kamers aan de Mr. Jac Takkade 35. Dit hotel zal geëxploiteerd worden door de Duitse keten Lindner Hotels & Resorts. De gemeente heeft inmiddels een bouwaanvraag ontvangen. Wel is nog vrijstelling op het bestemmingsplan nodig. Start bouw is voorzien voor najaar 2007. Daarnaast is in het bestemmingsplan voor het N201-gebied de mogelijkheid tot een hotelfunctie opgenomen. Er zijn echter nog geen concrete bouwplannen ingediend of aanwijzingen dat er een hotel komt. Maar de mogelijkheid is er wel voor de toekomst; • Amstelveen: in de gemeente Amstelveen spelen diverse plannen tot het realiseren van een hotel. In dit kader kunnen genoemd worden: - Amstelplein: hotel met circa 200 kamers. Het plan is aangehouden tot het masterplan A9 gereed is; - Van Heuven Goedhartlaan: de projectontwikkelaar is bezig met het opstellen van een Voorlopig Ontwerp; - Amsterdamseweg: hotel met circa 40 kamers. Dit plan is vooralsnog afgewezen met het oog op de parkeernorm; - Diverse plannen voor kleinere hotels (5-10 kamers, onder meer in Nes aan de Amstel en in Buurt over Ouderkerk);


13

•

Diemen: de gemeente Diemen ontvangt regelmatig blijk van interesse van hotelontwikkelaars, met name vanwege de nabijheid en goede verbindingen met Amsterdam (metro en tram en trein) en Schiphol. In Diemen bestaan globaal drie mogelijke zoekgebieden: - Kantorenpark Bergwijkpark (ten noorden van de Gooiseweg aan metroen treinstation Diemen Zuid), In het noordelijk deel van Bergwijkpark zijn op diverse locaties nu al hotels toegestaan. Diverse (congres- en) hotelketens en projectontwikkelaars hebben hier interesse in getoond; - Diemerbos: de gemeente beoogt de entree van het Diemerbos aantrekkelijker te maken. Een hotel in het buitengebied in de driehoek (op een deel van de driehoek Weterigweg, Spoorweg, Muiderstraatweg tussen het Diemerbos en Pen bos) zou tot de mogelijkheden behoren, daar er op dit gebied een wijzigingsbevoegdheid ligt; - Daarnaast heeft een hotelontwikkelaar interesse getoond voor mogelijke locaties in Diemen aan en zichtbaar vanaf de doorgangswegen (de A10 of A1 en provinciale weg).

In de gemeente Ouder-Amstel zijn geen concrete hotelplannen bekend voor uitbreiding dan wel nieuwe hotels. ROA Noord In het deelgebied ROA Noord spelen de volgende plannen: • Purmerend: in Purmerend wordt de Kop van West geïntegreerd ontwikkeld (realisatie circa 2010). De gemeente zou op deze locatie – tegen de binnenstad aan – graag een 3 à 4-sterrenhotel met congresfaciliteiten zien. Vanuit de markt is nog geen concrete belangstelling voor deze ontwikkeling getoond; • Zaanstad: in de gemeente Zaanstad wordt binnen enkele jaren de uitbreiding van het Golden Tulip Inntel Zaandam verwacht. De capaciteit zal hierbij verdubbelen van 70 tot 140 kamers. In de overige gemeenten (Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zeevang) zijn geen plannen voor uitbreidingen dan wel nieuwe hotels bekend. 2.4.

Markt voor overige verblijfsaccommodaties

In deze paragraaf is kort ingegaan op de huidige markt voor overige verblijfsaccommodaties (campings, minicampings, bungalowparken, appartementen en groepsaccommodaties) in het ROA-gebied. Hierbij is eerst 13 ingegaan op het aanbod . Daarna is een beeld geschetst van de vraag en de plannen voor nieuwe verblijfsaccommodaties. 2.4.1.

Aanbod

Kampeeraanbod In het ROA-gebied zijn 13 campings gevestigd met in totaal circa 3.200 plaatsen/ 14 eenheden . In bijlage 3 is een overzicht opgenomen van het kampeeraanbod in de regio. 13 14

Dit aanbod is geïnventariseerd op basis van VVV-gidsen, ANWB-gidsen, Recron Jaarboek, gegevens gemeenten, etc. Dit is exclusief de capaciteit van camping de Badhoeve in Amsterdam en het aantal toeristische plaatsen van camping de Leek in Waterland.


14

Zoals hieruit kan worden afgelezen is het kampeeraanbod in de regio sterk toeristisch georiënteerd: ruim 75% van de capaciteit is bestemd voor toeristische gasten. Dit is beduidend meer dan het landelijk gemiddelde (40%). Verder kan uit het aanbodoverzicht worden afgelezen dat het aanbod in sterke mate is geconcentreerd in Amsterdam (61% van de capaciteit inclusief camping het Amsterdamse Bos die in de gemeente Amstelveen ligt) en in de gemeente Waterland (3 campings met in totaal circa 20% van de capaciteit). Overig aanbod Het overige verblijfstoeristische aanbod in de regio in zeer bescheiden. In totaal betreft het ongeveer 400 slaapplaatsen, waarvan 48 in appartementen, 128 in groepsaccommodaties (excl. Amsterdam om dubbeltellingen met de hotels te voorkomen) en circa 220 bij bed & breakfast accommodaties (wederom exclusief Amsterdam om dubbeltellingen te voorkomen). Dit aanbod – dat in deelgebied ROA Noord s geconcentreerd – kan als zeer kleinschalig worden getypeerd. 2.4.2.

Vraag

De omvang van de vraag is niet exact bekend voor de regio Amsterdam. Van een aantal campings in Amsterdam is wel het aantal gasten bekend alsmede de verblijfsduur. Op basis hiervan is bekend dat het aantal overnachtingen op 15 campings in Amsterdam (incl. Amstelveen) in 2005 minimaal 332.000 bedroeg . Uitgaande van de gemiddelde bezetting van campings in Noord-Holland wordt het aantal toeristische overnachtingen in de gehele regio geraamd op ongeveer 800.000. Inclusief de overnachtingen in de overige accommodaties – die ook zijn ingeschat op basis van de gemiddelde provinciale bezettingsgraden – bedraagt het totaal aantal overnachtingen in verblijfsaccommodaties (exclusief hotels) circa 0,85 miljoen. Om een beeld te schetsen van de ontwikkeling van de vraag is in onderstaande grafiek de groei van het aantal overnachtingen per type accommodatie in NoordHolland afgezet tegen de landelijke groei in dezelfde periode (1998-200416). Hieruit kan worden geconcludeerd dat de vraag in Noord-Holland zich bovengemiddeld heeft ontwikkeld. Figuur 2.10.

Ontwikkeling overnachtingen verblijfsaccommodaties 1998-2004

16,0%

14,0%

12,0%

10,0%

8,0%

6,0%

4,0%

2,0%

0,0% Kamperen

Huisjesterreinen Noord-Holland

15 16

Groepsaccommodaties

Nederland

Bron: bewerking gegevens O+S. Voor 2005 zijn momenteel nog geen gegevens op provinciaal niveau beschikbaar.


15

2.4.3.

Plannen

Evenals de hotelplannen, zijn voor deze studie ook de plannen voor de overige verblijfsaccommodaties in het ROA-gebied geïnventariseerd. Hiervoor is contact opgenomen met alle gemeenten in de regio. Op basis van deze contacten met de gemeenten zijn de volgende plannen/wensen bekend: • Diemen: er is nog geen concreet plan voor het ontwikkelen van een verblijfsaccommodatie maar de gemeente is met geïnteresseerde partijen in contact. Hoewel het afhankelijk is van de locatie, staat de gemeente in principe welwillend tegenover het voeren van eventuele procedures.; • Edam-Volendam: in Volendam wordt het Marinapark Volendam gebouwd. Dit project bestaat uit een luxe jachthaven alsmede 30 hotelkamers, 222 wooneenheden (deels woningen, deels appartementen) en 80 plaatsen voor campers (en diverse voorzieningen). Marinapark Volendam zal vóór de zomer van 2007 worden geopend en wordt – met uitzondering van de jachthaven – geëxploiteerd door Roompot Holidays; • Haarlemmermeer: op langere termijn zullen er in de in aanleg zijnde strategische groenprojecten in de gemeente wellicht nieuwe campings tot stand worden gebracht. Naar verwachting zal dit nog een tiental jaren duren; • Oostzaan: in het visiedocument van het recreatieschap ’t Twiske is voorzien in de realisatie van een camping op termijn. De besluitvormingsronde binnen de gemeenten die deel uitmaken van het recreatieschap is thans in volle gang. Wat uiteindelijk de besluitvorming hieromtrent is, is momenteel nog niet te zeggen; • Purmerend: in Purmerend speelt al enige jaren het plan c.q. de wens om te komen tot een camping in het Purmerbos. Vooralsnog heeft dit echter nog niet geleid tot een concreet plan; • Wormerland: in deze gemeente bestaan vooralsnog geen concrete plannen. In het bestemmingsplan voor het (kwetsbare) buitengebied is wel ruimte voor horeca als nevenfunctie opgenomen (bijvoorbeeld kamperen bij de boer). Er spelen wel een paar initiatieven maar deze moeten nog vorm krijgen; • Zaanstad: in de gemeente Zaanstad bestaan plannen om een plek te creëren voor kampeerauto' s. Momenteel wordt nog naar een geschikte locatie gezocht. 2.5.

Conclusies

Op basis van de analyses in dit hoofdstuk kunnen de volgende conclusies worden getrokken ten aanzien van de hotelmarkt en de overige verblijfsaccommodaties. Hotels: • De hotelcapaciteit in het ROA-gebied is het afgelopen decennium (relatief) sterk gegroeid (+31% tussen 1995 en 2005) tot een capaciteit van 23.233 kamers; • Het hotelaanbod in de regio is sterk geconcentreerd in Amsterdam (77% van de hotelkamers) en is binnen Amsterdam sterk geconcentreerd in het centrum. In de gemeente Haarlemmermeer is circa 17% van het aantal kamers gevestigd. Het aanbod in de rest van de regio is relatief bescheiden; • Qua niveau is het hotelaanbod in de regio sterk geconcentreerd in het middenklasse en luxe segment: circa 82% van de hotelkamers in de regio betreft aanbod in 3- tot en met 5-sterrenhotels; • De hotels in de regio zijn relatief grootschalig (m.n. in de Haarlemmermeer). Een groot aandeel van de kamers maakt onderdeel uit van een hotelketen;


16

•

•

• •

•

In 2005 werden circa 8,2 miljoen overnachtingen gerealiseerd in de hotels in Amsterdam en ruim 1,9 miljoen in de rest van de regio In totaal bedroeg het aantal hotelovernachtingen in het ROA-gebied 10,1 à 10,2 miljoen. Ongeveer 82,5% van de gasten is afkomstig uit het buitenland (tegen circa 49% voor geheel Nederland); De toeristische vraag is verreweg het belangrijkste marktsegment voor de hotellerie in Amsterdam (69% van de gasten). Voor de rest van de regio lijkt de zakelijke vraag relatief belangrijker. Overigens verschilt het toeristisch aandeel per niveau van de hotels. Budgetaccommodaties trekken over het algemeen relatief meer toeristische gasten dan middenklasse en luxe hotels. In totaal is 57% van de vraag in het ROA-gebied – uitgedrukt in kamernachten – toeristisch en heeft 43% een zakelijk karakter; De gerealiseerde kamerprijs in de regio is de afgelopen jaren (tussen 2002 en 2004) gedaald, maar blijft beduidend hoger dan de gemiddelde prijs in Nederland.; De kamerbezetting in Amsterdam bedroeg in 2005 circa 74% (voor alle hotels, 76-80% voor de 3- tot en met 5-sterrenhotels). De kamerbezetting voor de gehele regio is geraamd op ongeveer 72%. Dit is hoger dan elders in Nederland. Na een daling van de bezetting sinds 2000 vertoont de kamerbezetting sinds 2003 weer een stijgende lijn; Deze kamerbezetting betekent, rekening houdend met de seizoensspreiding (piek van april tot en met oktober) dat er soms capaciteitstekorten optreden. Bij een verdere groei van de vraag zullen deze de komende jaren verder toenemen en zorgen voor een groeiende overflow van Amsterdamse hotelvraag naar de regio (maar ook daarbuiten).

Overige verblijfsaccommodaties: • Naast hotels bestaat het verblijfstoeristisch aanbod in de regio met name uit kampeeraanbod. In de regio zijn 13 campings gevestigd met in totaal circa 3.200 plaatsen. Dit aanbod is sterk geconcentreerd in Amsterdam/ Amstelveen (> 60%) en Waterland (20%). Daarnaast zijn er nog circa 400 slaapplaatsen in overige accommodaties; • Deze accommodaties genereerden in 2005 naar schatting circa 0,85 miljoen overnachtingen. Het totaal aantal overnachtingen in het ROA-gebied (inclusief de hotellerie) bedroeg daarmee ongeveer 11 miljoen in 2005.


17

3.

(INTER)NATIONALE TRENDS

3.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk zijn de (algemene) trends en ontwikkelingen in de markt van verblijfsaccommodaties uiteengezet. Er is ingegaan op de algemene ontwikkelingen in de hotelmarkt (paragraaf 3.2.) ten aanzien van de aanbodzijde (3.2.1.) en de vraagzijde (3.2.2.). Vervolgens is ingegaan op de algemene ontwikkelingen in het overig verblijfsaanbod (3.3). Deze ontwikkelingen zijn in de tekst zoveel mogelijk vertaald naar de situatie in de stadsregio Amsterdam. 3.2.

Algemene (inter)nationale ontwikkelingen hotelmarkt

3.2.1.

Aanbodzijde

Schaalvergroting In de afgelopen 10 jaar is landelijk gezien de totale omvang van het hotelaanbod uitgedrukt in kamers gestegen van 80.745 (1996) naar 95.772 kamers (2006), ofwel een groei van circa 19%. Omdat het aantal hotels in diezelfde periode daalde van 2.849 naar 2.764 nam de gemiddelde bedrijfsomvang toe van circa 28 naar bijna 35 kamers per bedrijf. In het ROA-gebied zette deze trend zich al eerder en in versterkte mate in en is de gemiddelde omvang inmiddels al 58 kamers per hotel. Verklaringen voor deze schaalvergroting zijn: • Kleinschalige hotels renderen onvoldoende en verdwijnen deels, mede door verdringing door functies die financieel krachtiger zijn zoals appartementen, kantoren, etc.; • Voor nieuwe hotels wordt vanwege de relatief hoge investeringskosten en de gewenste schaalvoordelen, doorgaans een relatief hoge minimumomvang geëist. Inmiddels ligt deze minimumomvang op 80-100 kamers. Ketenvorming Steeds meer (kleine) hotels worden overgenomen door de grote ketens of sluiten zich via franchise, managementcontract of voor inkoop en reserveringen bij een keten of ‘brand’ aan. Bovendien komen de uitbreidingen van het aanbod met name voor rekening van de ketens, waardoor hun aandeel toeneemt. Over het aandeel van ketenhotels op landelijk niveau zijn geen actuele cijfers bekend. In 1995 werd dit percentage nog geschat op 15% van het aantal hotels. Volgens de sectorstudie Hotellerie van ING lag de ketengraad in 2001 in Nederland nog onder de 20%. Voor het ROA-gebied is de ketengraad ook berekend en blijkt 21% van de hotels en 83% van het aantal kamers17 op enigerlei wijze onder een keten te vallen (zie ook hoofdstuk 2). In het overzicht op de volgende pagina is een beeld geschetst van de grootste hotelketens in Nederland op volgorde van gerealiseerde omzet (incl. omzet uit andere dan hotelactiviteiten). Uit een nadere analyse blijkt dat de belangrijkste ketens allemaal in het ROA-gebied zijn gevestigd.

17

Voor Amsterdam is het percentage hotelkamers dat wordt geëxploiteerd door een hotelketen niet exact bekend aangezien geen aanbodoverzicht op hotelniveau beschikbaar is gesteld. Vermoedelijk ligt dit percentage ruim boven de 50%.


18

Overzicht top-20 hotelketens in Nederland 1. Van der Valk (59 vestigingen) 2. Golden Tulip (76 vestigingen) 3. Accor Hotels (55 vestigingen) 4. NH Hoteles (30 vestigingen) 5. Best Western (52 vestigingen) 6. Bilderberg (20 vestigingen) 7. InterContinental Hotels Group (10 vestigingen) 8. Hampshire Hospitality & Leisure (46 vestigingen) 9. Hilton (5 vestigingen) 10. Holland Hotels (100 vestigingen) 11. Starwood Hotels & Resorts (4 vestigingen) 12. Marriott (3 vestigingen) 13. AC Restaurants & Hotels (42 vestigingen) 14. Carlton Hotels Collection (7 vestigingen) 15. Bastion Hotels (30 vestigingen) 16. Eden Hotel Group (12 vestigingen) 17. Regardz Hospitality Group (5 vestigingen) 18. Hotel Management Group (33 vestigingen) 19. Stay Okay (30 vestigingen) 20. Amrâth Hotels & Restaurants (15 vestigingen) Bron: Misset Horeca Top-100 2006, bewerking ZKA (o.b.v. websites ketens)

Concentratie/overnames De grote concentraties aan hotels leiden tot steeds minder spelers op de markt. Overigens opereren deze spelers vaak wel met een groot aantal verschillende merken/‘brands’ in de markt. Enkele bekende voorbeelden uit de top 10 worldwide (waarbij de aantallen en posities van de ketens per jaar wisselen door groei en overnames): • Accor: > 4.000 hotels verdeeld over 19 merken waaronder Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis, Dorint en Club Med; • Intercontinental: > 3.500 hotels verdeeld over 14 merken waaronder Intercontinental Hotels & Resorts, Crown Plaza en Holiday Inn; • Marriott: bijna 3.000 hotels verdeeld over 16 merken waaronder Marriot Hotels & Resorts, Renaissance Hotels & Resorts, Courtyard en Ritz-Carlton. Huur vastgoed De grote ketens willen momenteel snel groeien (zo wil bijv. Intercontinental tot eind 2008 elke dag een hotel openen) zowel in de nieuwe markten in het Verre Oosten (China, India) als de meer traditionele plekken in V.S. en Europa. Hiertoe stoot men in toenemende mate het vastgoed af en gaat over tot langdurige huurcontracten en legt men zich toe op de core business, namelijk exploitatie en management. Opkomst van bijzondere formules en concepten Nieuwe formules/concepten in de hotellerie vormen internationaal een trend. Voorbeelden zijn zorgen kraamhotels (gekoppeld aan ziekenhuizen, zelfstandig of als nevenexploitatie van een regulier hotel), sporthotels, casinohotels, healthhotels, congreshotels, golfhotels, stadionhotels, etc. Daarnaast ontstaan – tegen de trend van concentratie en ‘branding’ in – ook steeds vaker bijzondere relatief kleinschalige formules zoals ‘gastenkamers’, designhotels en chique restaurants met een bescheiden aantal kamers voor enkele gasten die ook willen overnachten. Een voorbeeld van een dergelijk kleinschalig luxe hotel in de regio is Hotel de Posthoorn in Monnickendam; een boutique suitehotel met 5 kamers.


19

Nederland blijft over het algemeen nog enigszins achter bij deze ontwikkeling, hetgeen ook te maken heeft met het volume van de markt in de meeste steden (bij een groter totaalvolume bestaat meer ruimte voor differentiatie en dus bijzonder aanbod). Wel telt Amsterdam een aantal nieuwe formules (bijv. de loungehotels Hotel Arena en Hotel V en Dylan Hotel met 15 thematische en stijlvol ontworpen kamers en het Lloyd Hotel met kamers variërend van 1 tot 5 sterren met in het hart van het gebouw de “Culturele Ambassade”. Kwaliteit/diversiteit De gemiddelde kwaliteit van het hotelaanbod stijgt voortdurend: inmiddels is circa 70% van het hotelaanbod in Nederland (uitgedrukt in kamers) van een 3-5 sterrenniveau. In het ROA gebied is dit inmiddels al ruim 80%. E-commerce Door het toegenomen gebruik van het internet door consumenten voor het boeken van een hotelkamer (zie ontwikkelingen vraag) maken steeds meer hotels gebruik van reserveringssystemen via de eigen website, internetreisbureaus of samenwerkingsverbanden (Best Western, SRS-Worldhotels, etc). Dit betekent dat een hotel(keten) steeds meer dient te investeren in personeel dat (veelal fulltime) bezig is met onder andere het onderhouden van contacten met internetboekingskantoren. De opkomst van e-commerce zal ook van invloed zijn op het hotelaanbod dat door het aanbieden van faciliteiten zal moeten inspelen op het veranderend boekingsgedrag (meer direct, minder via touroperators/reisbureau, m.n. voor korte vakanties zoals o.a. citytrips). Bekend is dat van de hotelboekingen in Amsterdam 27% via reserveringssystemen en 26% direct via internet loopt (bron: hotelenquête O+S 2006). 3.2.2.

Vraagzijde

Groei hotelvraag Zoals in hoofdstuk 2 eerder werd aangegeven groeide het aantal overnachtingen in Nederland in de periode 1998-2005 met circa 7%. Echter, in deze periode hebben we te maken gehad met een economische recessie en met een terugval van het reisverkeer als gevolg van onder meer “9-11”. Als we de ontwikkeling over een langere periode bezien dan blijkt dat de hotelvraag structureel gezien een forse groei doormaakt. Zo blijkt uit cijfers van CBS dat het aantal overnachtingen tussen 1990 en 2005 ruim verdubbelde van ruim 14,0 miljoen per jaar in 1990 naar ruim 29,5 miljoen overnachtingen in 2005! Hogere (kwaliteits)eisen De consument heeft meer ervaring, is steeds meer bereisd en steeds mondiger en stelt steeds hogere eisen aan de accommodatie en aan de omgeving. In de toekomst moet de (hotel)sector meer rekening houden met het type klant (lifestyle) dan met de eisen die gesteld worden aan luxe en prijs. Dit kan door in te spelen op aspecten als comfort, sfeer, voorzieningen, etc. Om hieraan te voldoen is onder meer voldoende schaalgrootte vereist om de investeringen te laten renderen. Aan de aanbodkant zagen we al dat hier op ingespeeld wordt: het schaalniveau per hotel stijgt fors en het aandeel van de kamers in het 3- tot en met 5-sterrensegment bedraagt inmiddels ruim 70% in Nederland.


20

Nieuwe bezoekmotieven en -momenten Vanuit steeds meer verschillende motieven (niet alleen voor een zakelijk bezoek, congres of vakantie) en op steeds weer andere momenten gaat de consument in een hotel overnachten: bij een groot familiefeest, om files te vermijden, in het kader van een bedrijfsuitstapje of omdat er gewoon een leuk arrangement is. Een hotelovernachting wordt hierdoor steeds “gewoner”. Hierdoor zal het volume van de vraag verder stijgen (vergelijk bijvoorbeeld de ontwikkelingen op het gebied van uit eten gaan en wijn drinken, die sterk door Van der Valk resp. Albert 18 Heijn zijn beïnvloed in het verleden) . Opkomst nieuwe technologieën De opkomst van nieuwe technologieën en ontwikkelingen met name in het bedrijfsleven, kan ook het aantal hotelboekingen beïnvloeden. Reistijden worden steeds korter (door ontwikkelingen als de HSL, meer en snelle verbindingen per vliegtuig, etc.) en zakenmensen kunnen steeds makkelijker (binnen Nederland en Europa) op één dag heen en weer reizen. Tevens maken internet en videoen audio-conferences andere vormen van vergaderen mogelijk. Theoretisch kunnen deze ontwikkelingen de omvang van het meerdaagse zakelijke reisverkeer negatief beïnvloeden. In praktijk zien we dat om verschillende redenen vaak toch overnacht wordt: behoefte aan persoonlijk contact, comfort (avond ervoor al aanreizen) of een combinatie van zakelijk bezoek en vrije tijd. Toename internationale reisverkeer Voor de komende 10-15 jaar wordt een zeer sterke groei van het wereldtoerisme verwacht. De WTO verwacht dat het aantal internationale toeristenaankomsten wereldwijd vrijwel zal verdubbelen naar circa 1,5 miljard in 2020. Belangrijke nieuwe opkomende markten zijn hierbij China, India, Oost-Europa en in mindere mate Zuid-Amerika. De verwachting is dat het aandeel van Nederland in het komende decennium wel zal dalen, maar dat door de enorme stijging van het aantal aankomsten toch sprake is van een behoorlijke groeicurve in het aantal overnachtingen mits dit geaccommodeerd kan worden. Sterke groei stedentrips Binnen de vakanties hebben met name de korte stedentrips een vlucht genomen. Hierbij gaat het zowel om binnen- als buitenlandse trips. Belangrijke factoren zijn hierbij de toegenomen welvaart, meer reiservaring en de forse impuls die uitgaat van de sterke toename van het aantal low-cost carriers (Easy Jet, Ryannair, Transavia, Air Berlin, etc.), die bovendien regelmatig stunten met zeer scherpe aanbiedingen. Met name het aandeel van het budgetsegment in deze trips is fors toegenomen. Met deze toename is ook de vraag naar goedkope(re) hotels toegenomen in de vorm van specials, acties, promoties, etc. Deze trend kan voor de regio Amsterdam positief zijn mits er voldoende betaalbaar hotelaanbod is en een ruim aanbod aan verbindingen met andere Europese landen. Immers, niet alleen de vraag maar ook de concurrentie, ook van relatief minder bekende steden, neemt toe. Zo hebben in de afgelopen 10-15 jaar voorheen relatief minder bekende steden als Dublin, Barcelona en Praag zich ontwikkeld als geduchte concurrenten van Amsterdam.

18

Deze groei is autonoom, maar kan desalniettemin niet los worden gezien van de conjuncturele omstandigheden. Immers bij een mindere economische situatie en minder ruime budgetten zal men op hotelovernachtingen gaan besparen.


21

3.3.

Algemene ontwikkelingen overig verblijfsaanbod

3.3.1.

Aanbodzijde

Groei aanbod en ketenvorming Voor de bungalows is onderscheid te maken in parken/bungalows voor recreatief e e eigen gebruik (2 woning) of primair voor verhuur. Het aantal 2 woningen bedraagt in Nederland bijna 100.000, terwijl het aantal bungalows op verhuurcomplexen circa 40.0000 bedraagt. Het aantal (toeristische) slaapplaatsen in 19 bungalows bedraagt in Nederland 212.000 . Dit aantal is vanaf 1998 tot 2005 met ruim 18% gegroeid. Ook hier zien we een toenemende ketenvorming met als belangrijkste exploitanten/aanbieders Center Parcs, Landal en Roompot Holidays; de eerste twee zijn ook internationaal actief. De groei van het aanbod is in het laatste decennium vooral tot stand gekomen door investeringen van particulieren als vorm van belegging middels de aankoop van één of meerdere woningen of in de vorm van een CV-constructie (waarbij private of rechtspersonen participaties kopen en daarmee eigen vermogen verschaffen aan de onderneming die de plannen uitvoert; men wordt in deze constructie dus geen eigenaar van één of meerdere woningen maar men is kapitaalverschaffer). Het aantal toeristische slaapplaatsen op campings is vanaf 1998 stabiel met ca 728.000 slaapplaatsen. Over het aantal vaste standplaatsen is weinig bekend, maar signalen uit de markt wijzen op een daling van het aanbod. Bij campings is nog weinig sprake van ketenvorming en is de markt sterk nationaal georiënteerd. Segmentering en differentiatie We zien in deze sector een meer gedifferentieerd aanbod ontstaan. Bij de reguliere bedrijven zien we: • Grootschalige parken met een zeer uitgebreid voorzieningenpakket, voorbeelden zijn Center Parcs (gemiddeld 500-700 bungalows) en de Oostappengroep bij de campings (gemiddeld > 800 standplaatsen); • Middelgrote parken zoals Roompot en Landal (gemiddeld 250-300 eenheden), die zich doorgaans richten op locaties met een aantrekkelijke omgeving en beschikken over een bescheidener voorzieningenniveau; • Kleine en middelgrote parken met alleen basisvoorzieningen en vaak meer dan gemiddeld gericht op de markt van vaste standplaatshouders. Daarnaast zien we de afgelopen jaren een sterke opkomst van minicampings, kamperen op landgoederen of bij de boer. Dit aanbod speelt in op een behoefte bij een groep consumenten naar een gunstige prijs-kwaliteitverhouding en een sober, meer natuurlijk aanbod. Dit laatste speelt met name ook bij senioren een rol. Daarnaast vormt een in een bedrijf zijnde boerderij voor gezinnen vaak een extra ‘attractie’. ‘Uitponding’ kampeerbedrijven In de afgelopen tien jaren is er een trend van uitponding van kampeerbedrijven waarneembaar, waarbij de grond wordt opgekocht voor de ontwikkeling van bungalowparken met woningen voor eigen gebruik en waarbij grond en woning per individueel kavel worden verkocht.

19

Bron: CBS, Toerisme in Nederland 2005, Voorburg, 2006.


22

Weinig verandering groepsaccommodaties De groepsaccommodaties zijn doorgaans ontstaan uit idealisme, waarbij professioneel ondernemerschap geen doel was. Hieruit is een scala van accommodaties voortgekomen die vooral inspelen op de behoefte aan voorzieningen met een informeel karakter en een lage prijs. Dit speelt met name bij scholen en sportverenigingen een rol. Het aanbod is met bijna 800 accommodaties en 55.000-60.000 slaapplaatsen al jaren redelijk stabiel. 3.3.2.

Vraagzijde

Afvlakkende groei bungalowsector Het aantal bungalowovernachtingen is in 2005 gedaald tot 24,5 miljoen (-1% ten opzichte van 1998). De bezetting is – door deze dalende vraag in combinatie met 20 het toegenomen aanbod – gedaald naar 33% . Op termijn wordt een verdere afvlakking verwacht waardoor met name verouderde parken in de problemen komen. Hierbij is overigens wel sprake van grote verschillen per regio binnen Nederland. Toeristisch kamperen; sterk wisselend beeld Het aantal overnachtingen op campings is in de periode 1998-2005 zo’n 8% gestegen tot 22,1 miljoen. De bezetting is hierdoor gestegen tot 12,8% in 2005. Overigens blijkt dat de bezetting in de afgelopen 5 jaar redelijk stabiel was met bezettingspercentages van 11-13%. Binnen het totaal zien we vooral een groei van de vraag naar minicampings; deze zal naar verwachting doorzetten. Verder zien we ook een trend van een sterk toenemend gebruik van campings als tijdelijke woonruimte (na scheiding of in afwachting van een nieuwe woning) of als uitvalsbasis voor (tijdelijke) veelal buitenlandse werknemers. Ook de markt van campers uit m.n. landen als Italië en Frankrijk groeit maar is qua volume nog bescheiden, sterk geconcentreerd in tijd en vooral gericht op de kust en het Holland-product (inclusief Amsterdam). Voor de reguliere markten van toeristisch kamperen en kamperen op een vaste standplaats zien we een afvlakking in de komende jaren. Stabiele vraag groepsaccommodaties De vraag naar groepsaccommodaties is relatief stabiel met ruim 4 miljoen overnachtingen per jaar en een gemiddelde slaapplaatsbezetting van 23%.

20

Bron: CBS, Toerisme in Nederland 2005, Voorburg, 2006.


23

4.

POTENTIES DEELMARKTEN

4.1.

Inleiding

Er bestaan diverse randvoorwaarden voor de ontwikkeling van extra verblijfsaccommodaties. De belangrijkste voorwaarde is uiteraard voldoende vraag vanuit de markt. Om een inschatting te kunnen maken van de toekomstige behoefte aan de verschillende verblijfsaccommodaties in de regio Amsterdam, is het van belang om inzicht te hebben in de potenties van de verschillende deelmarkten in de regio. Het gaat hierbij om: • De locatiegebonden zakelijke vraag (4.2.); • De vraag naar meerdaagse semi-zakelijke bijeenkomsten (4.3.); • De toeristische vraag (4.4.). De vraag naar hotelaanbod is primair een afgeleide van andere economische activiteiten zoals bedrijvigheid, congressen, toerisme en dergelijke, zij het dat anderzijds een goed hotelaanbod ook mede voorwaarde is voor een goed vestigingsklimaat. Bovenstaande drie segmenten hebben dus allemaal betrekking op de hotelmarkt. Daarnaast is de toeristische vraag mede van invloed op de andere soorten toeristische verblijfsaccommodaties. De resultaten van de analyse van deze deelmarkten zijn zoveel mogelijk uitgedrukt in potentiële groeivoeten per deelsector. De nadruk ligt hierbij op de hotelsector. 4.2.

Zakelijke markt

Doorgaans vormt de zakelijke vraag voor de hotellerie de basis voor een goede 21 bezetting en een goede prijs . Achterliggende oorzaken hierbij zijn: • De vraag binnen dit marktsegment die redelijk stabiel is door het locatiegebonden karakter. Dit in tegenstelling tot de vraag vanuit de congresmarkt en het toeristische segment die tevens op andere (concurrerende) locaties kan worden ingevuld; • De relatieve prijsongevoeligheid binnen dit marktsegment (kosten zijn 22 immers doorgaans declarabel) waardoor de rack-rate en gerealiseerde prijs hier het minst ver uiteen liggen. De zakelijke vraag naar hotelaccommodatie wordt grotendeels bepaald door de volgende factoren: • Regionaal-economische structuur en economische groei; • Bestuurlijke betekenis; • Verkeerstechnische betekenis. Regionaal-economische structuur en economische groei Voor het genereren van zakelijke hotelvraag is de regionaal-economische structuur van belang. Over het algemeen geldt dat de regio economisch goed presteert. In het onderzoek naar de economische performance23 van Nederlandse gemeenten van bureau Louter en Elsevier staat de gemeente Haarlemmermeer op de eerste plaats. Ook Diemen (13), Amsterdam e.o. (61), Uithoorn (73) en Aalsmeer (95) staan in de top-100. 21 22 23

Zoals in hoofdstuk 2 is aangegeven geldt dit in mindere mate voor de hotelmarkt in Amsterdam, waar de toeristische vraag bovengemiddeld is vertegenwoordigd. Dit is de officieel gepubliceerde kamerprijs. Hierbij wordt naar diverse factoren gekeken zoals de relatieve vertegenwoordiging van branches, groeicijfers van branches, voorraad bedrijventerreinen en kantoorlocaties, dynamiek sectoren, nieuwbouw kantoren, etc.


24

Amsterdam scoort ook goed in Europees opzicht. Amsterdam neemt een 6e plaats in wat betreft vestigingsklimaat in de European Cities Monitor 2005 van Cushman & Wakefield Healey & Baker. De eerste vijf plaatsen worden ingenomen door Londen, Parijs, Frankfurt, Brussel en Barcelona. Voor het genereren van zakelijke hotelvraag is vooral de aanwezigheid van internationale bedrijven van belang; met name hoofdvestigingen en een sterk op commercie gerichte contactenstructuur hebben een gunstige invloed op het genereren van hotelvraag. Dergelijke bedrijvigheid is in de regio ruimschoots aanwezig. Met name in Amsterdam, de gemeente Haarlemmermeer en deelgebied ROA-Zuid (m.n. Diemen en Amstelveen). Voor de toekomst is de ontwikkeling van de Zuidas essentieel voor het aantrekken van nieuwe internationaal georiënteerde bedrijven. Belangrijke factor voor de ontwikkeling van de zakelijke vraag is de economische groei. Na enkele magere jaren kruipen de Europese en Nederlandse economie inmiddels weer uit het dal. Volgens het Centraal Plan Bureau (CPB) zal de 24 economische groei in 2006 en 2007 uitkomen op 3,25% respectievelijk 3% . Voor de periode 2008-2011 wordt een groei verwacht van 1,75% per jaar in een voorzichtig scenario25. Voor de regio Amsterdam wordt door SEO Economisch Onderzoek een 26 economische groei van 3,2% in 2006 en 3,8% in 2007 verwacht . Over het algemeen is de economische groei in de regio Amsterdam hoger dan in Nederland en de EU. De gemiddelde groei lag de afgelopen 15 jaar ruim 0,5 procentpunt boven het Europese en Nederlandse gemiddelde. Hiervan uitgaande zou de economische groei in de regio in de periode 2008-2011 uitkomen op 2,25% (=1,75% + 0,50%). Voor de periode 2012-2015 wordt een lagere groei (van 1,5%) verondersteld27. Bestuurlijke betekenis Voor het genereren van hotelovernachtingen is vooral openbaar bestuur op rijksen internationaal niveau van belang. Het landelijk bestuur zetelt evenals veel internationale overheidsinstellingen en consulaten in Den Haag. De betekenis van Amsterdam e.o. wordt vooral weerspiegeld in staatsbezoeken en belangrijke internationale conferenties. Verkeerstechnische betekenis Internationale knooppunten, gelegen tussen belangrijke economische centra, hebben doorgaans goede kansen voor het aantrekken van hotelvraag. Amsterdam ligt centraal in de Randstad en heeft een goede verbinding met andere economische centra zoals het Ruhrgebied, etc. De bereikbaarheid, met name per auto, is in beginsel zeer goed door de vele snelwegen die de regio ontsluiten (A1, A2, A4, A9 en A10) maar laat door de toenemende fileproblematiek te wensen over. Ook is Amsterdam momenteel 24 25 26 27

Dit betreft de volumegroei van het Bruto Binnenlands Product. Bron: CPB, korte termijnraming september 2006. Bron: Economische verkenning 2008-2011, CPB, september 2006. Bron: Amsterdamse Economische Verkenningen, voorjaar 2006. De volumegroei van het Bruto Binnenlands Product bedroeg in de periode 1985-2005 gemiddelde 2,8% per jaar. Hierbij doen zich conjuncturele verschillen voor waarbij periodes van hoogconjunctuur en periodes van laagconjunctuur elkaar afwisselen. Op basis van de patronen in de periode 1985-2005 – waarbij periodes van hoogconjunctuur en laagconjunctuur elkaar afwisselden – is voor 2012-2015 voor Nederland uitgegaan van een jaarlijkse groei van 1,0%. Voor de regionale groei voor deze periode wordt derhalve met een jaarlijkse groei van 1,5% gerekend.


25

goed bereikbaar per openbaar vervoer. Het Centraal Station is nu reeds een belangrijk knooppunt van lokaal, regionaal, nationaal en internationaal vervoer. Door de aansluiting op het HSL-net, waardoor verbindingen met diverse Europese steden nog sneller worden, zal de internationale bereikbaarheid van de regio verder toenemen. Erg belangrijk voor het genereren van hotelovernachtingen is de aanwezigheid van een vliegveld in de regio. De aanwezigheid van Schiphol – met in 2005 ruim 44 miljoen passagiers exclusief transit-passagiers – zorgt zowel direct (passagiers en bemanning) als indirect (m.n. door het scheppen van een 28 aantrekkelijk vestigingsklimaat ) voor hotelvraag. Met name voor de hotels in de gemeente Haarlemmermeer vervult Schiphol een belangrijke functie: circa 85% van de hotelvraag in de gemeente is luchthaven gerelateerd (bron: Horwath). Resumé zakelijk segment De toekomstverwachtingen voor de zakelijke vraag het ROA-gebied zijn de komende jaren gunstig. Gezien de geschikte bedrijfsstructuur om hotelovernachtingen te genereren, de aanwezigheid van Schiphol, de aantrekkende economie en het gegeven dat de regionale economie het structureel beter doet dan de landelijke en Europese economie lijkt een gemiddelde jaarlijkse groei van de zakelijke hotelvraag van 2,25 procent 29 realistisch (de eerste jaren hoger, de laatste jaren lager) . 4.3.

Meerdaagse semi-zakelijke bijeenkomsten

De ontwikkeling van de markt voor meerdaagse (semi-)zakelijke bijeenkomsten – ook wel MICE-markt genoemd30 – is sterk gelieerd aan de economie en de ontwikkeling van de zakelijke markt. Wel vertoont deze markt over het algemeen 31 sterkere fluctuaties dan de locatiegebonden zakelijke vraag . Zo is het aantal internationale congressen in Nederland tussen 1998 en 2005 gestegen van 1.023 tot 1.146, een groei van 12%. Wel is het aantal deelnemers per congres en de gemiddelde duur afgenomen, waardoor het aantal congresdeelnemersdagen – een maatstaf die relevanter is voor de hotelsector – gedaald met bijna 25%32. Overigens is hierbij wel sprake van een herstel de laatste jaren na een forse terugval na 2000. Wereldwijd neemt Nederland al jaren een goede positie in op de internationale ranglijsten van de International Congress en Conventions Association (6e plaats in 2005, evenals in 1998). Vooral de ligging, bereikbaarheid, (politieke) stabiliteit, de infrastructuur en internationale oriëntatie hebben hier voor gezorgd. e Amsterdam bezette in 2005 de 7 plaats op de ICCA-ranglijst van steden wat betreft het aantal internationale congressen.

28 29

30 31 32

In totaal bedraagt het aantal personeelsleden van Schiphol en de op Schiphol gevestigde bedrijven circa 58.000. Bron: Amsterdam Airport Schiphol. Hierbij is uitgegaan van 3,75% voor 2006 (CPB+0,5%), 3,8% voor 2007 (SEO), 2,25% voor 2008-2011 (CPB+0,5%) en 1,5% voor 2012-2015. De totale groei in de periode 2006-2015 komt hiermee uit op circa 25% (gemiddeld 2,25% per jaar, rekening houdend met groei over groei). MICE staat voor Meetings (vergaderingen), Incentives, Conferences (congressen) en Exhibitions (beurzen). Tot deze markt behoort ook de markt voor (meerdaagse) cursussen en opleidingen. Dit komt omdat deze vraag makkelijker kan worden “uitgesteld”. Bovendien is deze vraag minder aan een bepaalde locatie gebonden waardoor prijssubstitutie kan plaatsvinden. Bron: bewerking data Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC).


26

De toekomstpotenties voor de markt voor meerdaagse (semi-)zakelijke bijeenkomsten zijn in regionaal perspectief over het algemeen goed te noemen. Op een aantal belangrijke factoren voor het succesvol genereren van meerdaagse (inter)nationale bijeenkomsten scoort de regio goed: • Congresaccommodatie: het aanbod van accommodaties is groot, met name in Amsterdam. Tevens is er een behoorlijke diversiteit; er zijn grote accommodaties (RAI, etc.) en kleine accommodaties (zalen in hotels, etc.) alsmede bijzondere settings (bijv. Amsterdam ArenA, NEMO, PTA, etc); • Strategische ligging in Noordwest-Europa met – mede door Schiphol – goede internationale verbindingen; • Structuur “bedrijfsleven”: in de regio zijn veel internationale bedrijven en instellingen gevestigd. Daarnaast is de aanwezigheid van twee universiteiten, die mede actief zijn in het binnenhalen en organiseren van congressen, een pré; • Aantrekkelijke regio: de regio is aantrekkelijk voor meerdaagse bijeenkomsten, omdat een veelzijdig, bijzonder en onderscheidend nevenprogramma mogelijk is (zowel in Amsterdam als in de regio). Resumé congresmarkt Voor de vraag vanuit de markt voor meerdaagse bijeenkomsten bestaan geen groeiprognoses. Aangezien deze sterk gelieerd is aan de economische ontwikkeling en het toenemend belang dat aan “permanente educatie” wordt gehecht, wordt uitgegaan van dezelfde groeicijfers als voor de zakelijke markt. Wat bij de congresmarkt wel van belang is dat deze gepaard gaat met sterke pieken, zowel in omvang (gedurende enkele dagen tot een week een extra vraag naar hotelkamers die kan oplopen tot (ver) boven de 1.000 kamers per dag bovenop de reguliere hotelvraag) als in periode (vaak sterke pieken in voor- en najaar). 4.4.

Toeristische markt

Hotels De toeristische potenties voor het ROA-gebied zijn goed. Amsterdam is zowel 33 voor Nederlanders als buitenlanders een aantrekkelijke verblijfsstad . Ook de rest van de regio heeft veel te bieden (Zuiderzeestadjes, IJsselmeerkust, typisch Hollands landschap, de Zaanse Schans, Bloemenveiling Aalsmeer, etc). In 2005 is het internationaal toerisme in de wereld met 5,5% gegroeid en in Europa met circa 4% (bron: World Tourism Organization). Oorzaken voor deze groei zijn opkomende markten (zoals China, India, Rusland en Brazilië), low-cost carriers en het (sterke) herstel van de economie. Met name steden – en dus hotels – lijken van de ontwikkeling van de low-cost vliegmarkt te profiteren. Zo groeide het aantal buitenlandse gasten in Amsterdam met 7% tegen 4% voor heel Nederland. De verwachting van het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) is dat het aantal buitenlandse gasten naar Nederland in 2006 met 4% zal toenemen34. De hotelmarkt en Amsterdam zullen een bovengemiddelde groei laten zien. 33

34

Wat betreft aantal buitenlandse overnachtingen nam Amsterdam in 2004 de 7e plaats in op de ranglijst van Europese stedenbestemmingen (gebaseerd op data uit tourmis). Londen, Parijs, Rome, Dublin, Praag en Barcelona scoren hoger. Met name Dublin en Praag hebben de laatste jaren een forse groei laten zien. Bron: Toerisme in Perspectief 2006; Ontwikkelingen m.b.t. inkomend en binnenlands toerisme nader bekeken. NBTC Afdeling Research, Mei 2006.


27

Voor de middellange termijn zijn geen groeiprognoses bekend. Wel geeft het NBTC twee mogelijke bottlenecks aan: • De hotelcapaciteit in Amsterdam: voor groei van het toerisme op middellange termijn is – gezien de relatief hoge kamerbezetting en -prijs in Amsterdam in vergelijking met andere steden – een uitbreiding van de hotelcapaciteit van groot belang (o.a. in het middensegment); • De groeimogelijkheden voor de luchtvaartsector. Voor de toeristische markt zijn geen exacte groeipercentages bekend. Doorgaans wordt de toeristische groei uitgedrukt in het aantal aankomsten of overnachtingen, waarbij zowel de zakelijke als de toeristische gasten worden meegenomen. Toeristische groeiprognoses betreffen dus doorgaand prognoses voor de totale markt. Door inzicht in de verhouding zakelijke respectievelijk toeristische vraag, kan op basis van deze groeicijfers voor de totale markt – in combinatie met groeicijfers voor de zakelijke vraag – wel de gemiddelde toeristische groei worden uitgerekend. Voor de bepaling van de groei van de totale vraag zijn de volgende bronnen/ gegevens gehanteerd: • In de eerste helft van 2006 is het aantal hotelovernachtingen in Nederland met 5,5% gestegen (bron: TOURMIS). In Amsterdam bedroeg de groei 8,35% (bron: CBS); • Het aantal hotelovernachtingen in Amsterdam is in de periode 1995-2005 met 2,8% per jaar gestegen ten opzichte van een gemiddelde groei in Europa van 1,85% per jaar (bron: TOURMIS). Het langjarig gemiddelde in Amsterdam ligt dus bijna 1 procentpunt boven het Europese langjarig gemiddelde; • De World Tourism Organization voorspelt voor de periode tot 2010 gemiddeld 3% groei per jaar voor Europa (en 1,9% voor West-Europa) en voor de periode 2010-2020 gemiddeld 3,1% groei per jaar (en 2,0% voor West-Europa). Gezien het gegeven dat het langjarig gemiddelde voor Amsterdam 1 procentpunt hoger ligt dan het Europees gemiddelde, maar voor de komende jaren een lagere groei voor West-Europa wordt verwacht, is voor de regio Amsterdam uitgegaan van 2,9% groei in de periode 2007-2009 en 3,0% in de periode 20102015. Inclusief 8,35% voor heel 2006 komt de gemiddelde jaarlijkse groei in de hele periode hiermee uit op ongeveer 3,5% (dit is hoger dan de gemiddelde gerealiseerde jaarlijkse groei van 2,8% in de periode 1995-2005). Deze 3,5% weerspiegelt de totale groei. De zakelijke groei is geraamd op gemiddeld 2,25% per jaar. Om de totale jaarlijkse groei te kunnen realiseren moet de toeristische groei dus groter zijn dan 3,5%. Uitgedrukt in gasten/ overnachtingen bestaat de vraag in het ROA-gebied voor ongeveer 31% uit 35 zakelijke vraag en ongeveer 69% uit toeristische vraag . Dit betekent dat de gemiddelde jaarlijkse toeristische groei circa 4% bedraagt36. 35

36

Deze percentages wijken af van de percentages zoals die ondermeer staan op bladzijde 9, te weten 43% resp. 57%. Dit verschil komt voort uit de verschillen tussen het totaal aantal gasten/ overnachtingen, dus los van waar ze zijn doorgebracht en de vraag naar kamernachten. Bij dit laatste is het aantal gasten per kamer van belang. Wordt gekeken naar de verdeling in kamernachten dan valt de zakelijke vraag hoger uit omdat deze als het ware meer ruimte vraagt (gemiddeld ca 1 persoon per kamer tegen richting 2 bij toeristen). Dit is als volgt berekend: totale groei = (aandeel zakelijk x gemiddelde zakelijke groei) + (aandeel toeristisch x gemiddelde toeristische groei 3,48% = (0,31 * 2,25%) + (0,69 * gemiddelde toeristische groei) 0,69 * toeristische groei = 3,48 -/- 0,6975 = 2,7825 toeristische groei = 2,7825 / 0,69 = 4,04.


28

Kamperen Het aantal toeristische overnachtingen op campings in Nederland is de laatste jaren (1998-2005) gestegen met circa 8%. Wel vertoonde 2005 een daling ten opzichte van 2004 (-1,7%). Binnen deze markt is met name door de deelmarkten van minicampings en campers een bovengemiddelde groei gerealiseerd. Voor de komende jaren wordt voor de (reguliere) kampeermarkt een afvlakkende groei verwacht. Bungalowmarkt Tussen 1998 en 2005 is het aantal overnachtingen met circa 1% gedaald. De bungalowmarkt in Noord-Holland liet nog een iets sterkere terugval zien (volledig veroorzaakt door een sterke daling in 2005). Groepsaccommodaties Tussen 1998 en 2005 is het aantal overnachtingen in groepsaccommodaties in Nederland met 2,4% gestegen (tot circa 4,1 miljoen overnachtingen). In dezelfde periode daalde de vraag in Noord-Holland met bijna 15% (tot 0,2 miljoen overnachtingen, dit is slechts 1% van het totaal aantal (toeristische) overnachtingen in Noord-Holland). Resumé toeristische markt Voor de toeristische hotelmarkt wordt een jaarlijkse groei van gemiddeld ongeveer 4 procent verwacht voor het ROA-gebied. Belangrijke randvoorwaarde hierbij is voldoende hotelcapaciteit en groeimogelijkheden voor de luchtvaartsector. In het volgende hoofdstuk is nader ingegaan op de toekomstige capaciteitsbehoefte aan hotelkamers op (middel)lange termijn. 4.5.

Conclusies

Om een raming te kunnen maken van de toekomstige behoefte aan de verschillende verblijfsaccommodaties in het ROA-gebied, zijn de potenties van de verschillende deelmarkten ingeschat. Op basis van de analyses in de voorgaande paragrafen, zijn de groeivoeten voor de hotelsector als volgt ingeschat: • Zakelijke markt (incl. congresmarkt): 2,25 procent (zie paragraaf 4.2.); • Toeristische markt: ruim 4 procent (zie paragraaf 4.4.). In hoofdstuk 5 is op basis van deze groeivoeten een raming gemaakt van de toekomstige marktruimte voor hotels in de regio. Voor de overige verblijfsaccommodaties (campings, bungalowparken e.d.) is vanwege de bescheiden omvang van het aanbod in de regio en vanwege de structuur van de markt (veel grilliger dan de hotelmarkt) een sterk cijfermatige groeiprognose niet mogelijk/geschikt. Daarom is gekozen voor een meer kwalitatieve insteek; deze is terug te vinden in paragraaf 6.2.


29

5.

TOEKOMSTBEELD HOTELMARKT ROA

5.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk zijn de uitkomsten van de voorgaande stappen (huidige omvang segmenten en omvang groeivoeten per segment) vertaald naar een toekomstbeeld voor de hotelmarkt op de (middel)lange termijn (tot en met 2015). Hierbij zijn achtereenvolgens aangegeven: • Het toekomstige volume (5.2.); • Randvoorwaarden voor uitbreiding van het hotelaanbod: type aanbieders, niveau en omvang (5.3.). 5.2.

Raming capaciteitsbehoefte hotels middellange termijn

Om de toekomstige capaciteitsbehoefte aan hotelkamers te bepalen, zijn de huidige overnachtingen uitgedrukt in kamernachten (de kamerbezetting is immers belangrijker voor de hotels dan de bedbezetting). De groeicijfers uit het vorige hoofdstuk zijn vervolgens geprojecteerd op de omvang van de verschillende vraagsegmenten, hetgeen resulteert in een raming van het toekomstig aantal kamernachten (in totaal en per segment). Hierbij is uitgegaan van de verwachte, meest waarschijnlijke, economische en toeristische ontwikkeling volgens gerenommeerde instituten zoals het CPB en WTO en voortzetting van het huidige beleid. Door het huidig aantal kamernachten per marktsegment te vermenigvuldigen met de gemiddelde jaarlijkse groei voor de komende jaren, ontstaat inzicht in het toekomstig aantal kamernachten. In tabel 5.1. is per deelregio het huidig en toekomstig aantal kamernachten per marktsegment weergegeven. Tabel 5.1.

Amsterdam 0-2* Amsterdam 3-5* Haarlemmermeer Overig ROA Totaal ROA

Berekening toekomstig aantal kamernachten (x 1.000) ROA-gebied Aantal kamernachten Groeivoet (2005) x 1.000 Zakelijk Toeristisch zakelijk toeristisch 182 760 2,25% 4,0% 1.727 2.296 2,25% 4,0% 560 406 2,25% 4,0% 199 133 2,25% 4,0% 2.668 3.595 2,25% 4,0%

Toekomstig aantal kamernachten (2015) x 1.000 Zakelijk Toeristisch Totaal 227 1.129 1.356 2.157 3.411 5.568 700 602 1.302 249 197 446 3.333 5.339 8.672

De totale toename van het aantal kamernachten in het ROA-gebied in de komende jaren (tot en met 2015) wordt geraamd op ruim 2,4 miljoen kamernachten. Ten opzichte van het huidig aantal kamernachten in de regio (circa 6,3 miljoen) betekent dit een groei van ongeveer 38%. Hierbij is voor de gemeente Haarlemmermeer nog geen rekening gehouden met de groei vanuit de “directe luchthaven gerelateerde vraag”. Deze groei is door Horwath Consulting geraamd op 388.217 extra kamernachten in de periode 37 2005-2015 . Inclusief deze groei wordt het toekomstig aantal kamernachten in de Haarlemmermeer geraamd op ongeveer 1,7 miljoen. Het totaal aantal kamernachten in 2015 in de hele regio komt daarmee uit op circa 9,1 miljoen (zie ook tabel 5.2.). 37

Bron: Logiessector Haarlemmermeer 2005-2015. Deze groei betreft een combinatie van een groeiend aantal passagiers in combinatie met een groeiend aandeel passagiers met hotelvraag.


30

Uitgaande van een normatieve kamerbezetting van circa 65-70% op jaarbasis, is 38 er in het ROA-gebied ruimte voor 9.450 à 10.150 extra hotelkamers . Bij bovenstaande raming is echter nog geen rekening gehouden met een tweetal factoren: • De huidige kamerbezetting: deze is in bepaalde periodes in Amsterdam zo hoog (met name in het middenklasse en luxe segment) dat krapte ontstaat, terwijl de bezetting in de rest van de regio beneden de norm ligt; • Verschillen in normbezetting. Hierbij moet enerzijds rekening worden gehouden met de vereiste bezettingsgraad voor een voldoende rendabele exploitatie. Anderzijds moet ook rekening worden gehouden met de wens vanuit ROA om vanuit strategisch perspectief over voldoende aanbod te kunnen beschikken met als doel de markt (zo) goed (mogelijk) te kunnen accommoderen. Aangezien de (investerings-)kosten in Amsterdam (m.n. centrum) en voor luxere hotels hoger zijn dan elders in de regio en voor eenvoudigere hotels, is gewerkt met twee verschillende normatieve bezettingsgraden: - 70-75% voor de 3- tot en met 5-sterrenhotels in Amsterdam; - 65-70% voor de hotels in het ROA-gebied exclusief Amsterdam en de 0- t/m 2-sterrenhotels in Amsterdam. Tabel 5.2. geeft een overzicht van het benodigde aantal kamers om in de toekomstige vraag te voorzien, rekening houdend met bovenstaande 39 gedifferentieerde normatieve kamerbezetting . Door het huidig aantal kamers van het benodigde aantal af te trekken ontstaat inzicht in de extra kamerbehoefte. Tabel 5.2.

Berekening benodigd aantal extra hotelkamers ROA-gebied Kamernachten 2015

Amsterdam 0-2* Amsterdam 3-5* Haarlemmermeer Overig ROA Totaal ROA

1.356.181 5.567.896 1.690.417 446.118 9.060.612

Normatieve kamerbezetting Min. Max. 65% 70% 70% 75% 65% 70% 65% 70%

Benodigd aantal kamers40 in 2015 Min. Max. 5.308 5.716 20.339 21.792 6.616 7.125 1.746 1.880 34.009 36.514

Huidig aantal kamers 3.948 14.423 3.937 1.483 23.791

Benodigd aantal extra kamers Min. Max. 1.360 1.768 5.916 7.369 2.679 3.188 263 397 10.218 12.723

In totaal bestaat er in het ROA-gebied aldus ruimte voor ongeveer 10.225 tot 41 12.725 extra hotelkamers . Zoals uit de plannen in hoofdstuk 2 kan worden afgelezen bestaan er tot 2010 (vrijwel zekere) plannen voor ongeveer 5.850 extra kamers in de regio. Dit betekent dat er nog marktruimte resteert voor extra hotelontwikkeling. In hoofdstuk 6 is nader ingegaan op de locaties voor het extra hotelaanbod in de regio. 38 39 40

41

Extra kamernachten/(65-70% normatieve gemiddelde kamerbezetting x 365 dagen per jaar). Hierbij is eveneens rekening gehouden met de groei van de directe luchthaven gerelateerde vraag in de gemeente Haarlemmermeer. Dit wordt als volgt berekent: kamernachten / (normatieve kamerbezetting x 365 dagen) ofwel het toekomstig aantal kamernachten gedeeld door 237,25 (minimaal bij 65%) respectievelijk 273,75 (maximaal bij 75%). De minimale normatieve bezetting leidt tot het maximaal benodigd aantal kamer s in 2015 en de maximale normatieve bezetting correspondeert met het minimaal benodigd aantal kamers in 2015. Hierbij is geen rekening gehouden met het mogelijke verdwijnen van incourant en/of zeer kleinschalig aanbod. Binnen dit aanbod heeft in Nederland de afgelopen 10-15 jaar al een behoorlijke sanering plaatsgevonden. Naar verwachting heeft de verdwijning van een deel van dit aanbod geen sterke invloed op bovenstaande groeiprognose. Om hier meer zicht op te krijgen zou een meer gedetailleerde analyse van met name het Amsterdamse aanbod nodig zijn (het aanbod in de Haarlemmermeer is immers in doorsnee grootschalig en relatief nieuw en het aanbod elders in de regio heeft qua omvang geen grote invloed op de berekening voor de hele regio).


31

5.3.

Randvoorwaarden uitbreiding hotelaanbod

Zoals in de voorgaande paragraaf berekend, zijn er behoorlijke groeipotenties voor hotelontwikkeling in het ROA-gebied. Extra hotelcapaciteit in de regio kan op verschillende manieren worden ingevuld. In dit verband is ingegaan op de volgende aspecten: • Uitbreiding en/of nieuwbouw; • Niveau; • Omvang. Uitbreiding en/of nieuwbouw In beginsel moet voor beide opties ruime gelegenheid geboden worden: • Nieuwbouw kan grote voordelen bieden omdat vanaf het begin rekening gehouden kan worden met belangrijke randvoorwaarden als parkeren/ov, brandweervoorschriften, aanwezigheid voldoende liften e.d. die in bestaande situaties soms moeilijk of niet zijn waar te maken of alleen tegen zeer hoge kosten; • Uitbreiding van bestaande hotels kan wenselijk zijn om een schaal te bereiken die minimaal noodzakelijk is om goed te kunnen renderen (zie ook het volgende punt) of om het bestaande aanbod meer te laten aansluiten bij de eisen van de moderne, kritische consument. Omvang/aantal kamers Zoals eerder aangegeven is de omvang van een gemiddeld hotel in de loop der tijd steeds verder toegenomen. Momenteel ligt het gemiddelde voor de regio op bijna 60 kamers per hotel. In de praktijk, en in dit onderzoek bevestigd via een korte enquête onder een zestal grote internationale ketens, blijkt dat in nieuwe situaties een mininum van 80 of beter nog minimaal 100 kamers het uitgangspunt is voor een goed renderend hotel. Uiteraard vormen bijzondere formules zoals boutiquehotels met kleine capactiteiten maar met hoge toegevoegde waarde per kamer hierop een uitzondering. Niveau Uit onderzoek blijkt dat het gemiddelde niveau van de hotels steeds meer opschuift naar het 3 tot en met 5-sterrensegment. Inmiddels bevindt in de regio ruim 80% van het kameraanbod zich in deze range. Ook vanuit de ketens ziet men in deze range de meeste groei-perspectieven voor de komende jaren. Ook bij de hotelgast zelf gaat de voorkeur uit naar dit niveau. Deze wil meer luxe en comfort en is bereid daarvoor te betalen (geldt met name voor de zakelijke gast) danwel zoekt het beste aanbod voor een betaalbare prijs (geldt voor de toerist, die hoger niveau kamer zoekt voor een relatief lage prijs middels arrangementen en aanbiedingen). Belangrijk hierbij is wel dat per geval op microniveau gekeken wordt welk type hotel op welke locatie het beste aansluit bij de behoeften in de markt. Binnen de regio moet ook ruimte blijven bestaan voor low budget aanbod om de diversiteit te garanderen en ook minder koopkrachtige doelgroepen aan te kunnen trekken (jongeren, toeristen uit Oost-Europa, etc). Voorgesteld wordt het aandeel low budget aanbod vast te houden op het huidige peil, zodat dit qua volume (door de totale groei van de markt) in de komende jaren mee kan groeien.


32

6.

AANBEVELINGEN

6.1.

Inleiding

Om de regionale logiessector in het ROA-gebied optimaal op de kansen in de markt in te kunnen laten spelen, staat ROA en de deelnemende gemeenten een aantal instrumenten ter beschikking. Hierbij kan gedacht worden aan: • Locatiekeuze en -beleid (6.2.) • R.O.- en grondprijspolitiek (6.3.); • Communicatie met de sector (6.4.); • Monitoring ontwikkelingen (6.5.). 6.2.

Locatiekeuze en -beleid: markgericht en transparant

Een belangrijke aanbeveling is waar volumes, op basis van de wensen vanuit de markt, het beste ingevuld kunnen worden (aanduiding deelgebieden/zones binnen ROA-gebied). Deze kunnen een handvat vormen voor een latere beleidsmatige uitwerking waarbij de gemeenten zelf tot een uitwerking kunnen komen met de aanwijzing van concrete locaties/kavels voor hotel-, camping- en bungalowontwikkeling. Onderscheid is gemaakt in locaties voor hotelontwikkeling en locaties voor overige verblijfsvormen. 6.2.1.

Locaties hotelontwikkeling

In onderstaande figuur is de aantrekkelijkheid van de diverse (type) locaties voor de grotere internationale hotelketens weergegeven. Hierbij is een ongewogen score weergegeven op basis van een zestal interviews met (inter-)nationale hotelketens. Deze konden de locaties beoordelen met een rapportcijfer van 1 (helemaal niet aantrekkelijk) tot 5 (zeer aantrekkelijke/interessante locatie). Overigens bestaan er binnen de weergegeven deelgebieden nog nuanceringen qua voorkeur. Zo is de aantrekkelijkheid van de Zuid-as en Amsterdam-Zuidoost binnen het deelgebied “Amsterdam periferie” voor de markt bovengemiddeld. Figuur 6.1.

Aantrekkelijkheid locaties voor hotelketens (ongewogen score)

5,00

4,50

4,00

3,50

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

0,00 Amsterdam centrum

Amsterdam periferie


Haarlemmermeer/Schiphol

ROA Zuid

ROA Noord

33

Uit de scores en ook uit andere contacten in de markt blijkt bij de grote internationale ketens een sterke voorkeur voor Amsterdam (centrum en periferie, met een accent op de Zuid-as en Zuid-Oost) en – in iets mindere mate – de gemeente Haarlemmermeer. Bij het faciliteren van nieuw aanbod en aanvragen voor uitbreidingen is het goed om rekening te houden met deze voorkeuren en wensen vanuit de hotelmarkt. De minder sterke voorkeur van de grote internationale ketens voor de deelgebieden ROA-Zuid en ROA-Noord betekent zeker niet dat hier geen ontwikkelingen van de grond kunnen komen. Immers, de markt groeit hard, terwijl de locaties in de voorkeursgebieden (Amsterdam en Schiphol) relatief schaars zijn, vaak moeilijker/minder snel te ontwikkelen en relatief duurder zijn. Dit biedt perspectieven voor ROA-Zuid en ROA-Noord mits aan een aantal randvoorwaarden wordt voldaan: • Belangrijk is dat met name gezocht wordt naar gemeenten/locaties binnen deze deelgebieden, die zelf voldoende locatiegebonden vraag hebben vanuit daar aanwezige internationaal georiënteerde bedrijven en hier verdere impulsen aan geven door een actief acquisitiebeleid hierin. Immers, het is voor hotelketens zeer risicovol om alleen of bijna uitsluitend afhankelijk te zijn van overflow van ‘Amsterdam’-vraag; • Te zoeken naar hotelketens die meer ‘meebrengen’ dan alleen een behoorlijke beddencapaciteit, maar die door een totaalaanbod te bieden van hotelcapaciteit, gekoppeld aan ruime vergader-/zalencapaciteit en faciliteiten op het gebied van ontspanning, wellness, uitgaan e.d. ook grotendeels eigen markt creëren en daarmee de afhankelijkheid van de overflow beperken. Ook ketens met volumecontracten met grote touroperators die zich richten op de Amsterdam-/Hollandmarkt zijn in dit kader interessant; • Derhalve locaties te bieden met een behoorlijke capaciteit en tegen concurrerende voorwaarden op gebied van grondprijs en ondersteunende infrastructuur (bereikbaarheid, openbaar vervoer, parkeren e.d.); • Ook te zoeken naar mogelijkheden voor geïntegreerde ontwikkelingen/ synergie met andere functies waardoor (bijv. door stapeling van functies) de hotelontwikkeling makkelijker van de grond komt en een meer duurzaam karakter kan krijgen door inbedding in de omgeving. Vanuit deze voorwaarden liggen er met name kansen voor ontwikkelingen bij de grotere gemeenten, met een goede aansluiting op de regionale en nationale infrastructuur met een accent op de zuid-/zuidwestkant aansluitend op het economische zwaartepunt van de regio (Amsterdam-Zuidas-Schiphol). 6.2.2.

Locaties overige verblijfsaccommodaties

Bungalowmarkt Op dit moment is er geen aanbod in dit segment binnen het ROA-gebied: wel wordt momenteel door Roompot Holidays een plan ontwikkeld en gebouwd in Volendam (zie ook hoofdstuk 2). Deze markt ontwikkelt zich in het algemeen minder voorspoedig: het aantal overnachtingen loopt terug/stagneert en er is een grote afhankelijkheid van de Nederlandse en (aan de kust) Duitse markt. Wel zijn er grote verschillen binnen Nederland.


34

Locaties op korte afstand van Amsterdam en met uitvalsmogelijkheden naar de beide kusten en het typisch Hollandse landschap rondom Amsterdam zijn in beginsel perspectiefrijk, op termijn wellicht ook voor buitenlandse markten. Probleem hierbij is dat deze aanbodsvorm relatief veel ruimte vraagt (al snel 10-15 ha), hetgeen een probleem vormt in een regio waar de grond schaars is en relatief duur is. Door het relatief extensieve karakter (20 eenheden per ha gemiddeld) is inpassing in het buitengebied denkbaar alhoewel altijd rekening gehouden moet worden met mobiliteitseffecten en het feit dat er de nodige gebouwde voorzieningen nodig zijn. Om deze markt toch tot ontwikkeling te brengen lijken de beste perspectieven aanwezig in de periferie van het ROA-gebied of er net buiten. Hierbij is het belangrijk creatief te zoeken naar ontwikkelingsplekken inclusief de ontwikkeling van bijv. drijvende vakantieparken in waterrijke gebieden. Om er verzekerd van te zijn dat er toeristisch exploitaties komen en geen permanent wonen is het verder van belang met professionele organisaties voor verhuur en exploitatie van bungalows te werken en te kiezen voor financieringsconstructies die niet uitgaan van privé-eigendom van bungalows door private personen (bijv. CV-constructie). Kamperen Zoals eerder aangegeven zijn in de hele regio 13 reguliere campings gelegen. Dit lijkt wellicht bescheiden, maar is voor een sterk verstedelijkte regio niet ongewoon (vergelijk aanbod in andere grootstedelijke agglomeraties in WestEuropa). Daarnaast ontwikkelt de markt zich nogal grillig. Om toch tot groei te komen liggen er in theorie twee opties voor: grootschalige ontwikkelingen met veel voorzieningen of kleinschaliger ontwikkelingen gekoppeld aan agrarische bedrijfsvoering of natuur- en landschapsontwikkeling. Daarnaast zijn specifieke locatie nodig voor de groeiende campermarkt. Grootschalige ontwikkelingen (bedrijven met > 750 eenheden en veel voorzieningen) lopen tegen dezelfde problemen aan als bungalowparken, namelijk de schaarse en relatief dure grond of de beperkingen vanuit natuur en landschap. Dergelijke ontwikkelingen spelen bovendien veelal in op een sterk Nederlands georiënteerde markt met een relatief prijsgevoelig karakter. De meerwaarde van dergelijke ontwikkelingen dient eerst aangetoond te worden middels een goed onderbouwd ondernemingsplan. Verder speel ook hier het probleem van oneigenlijk, niet toeristisch gebruik in de vorm van permanent of tijdelijk wonen. Meer kansen liggen er voor ontwikkeling van kleinschaliger aanbod gekoppeld aan agrarische bedrijfsvoering en/of natuur-/landschapsontwikkeling, met name in Waterland e.o. Hier zou het kamperen bij de boer bevorderd kunnen worden. Daarnaast zouden voor de campermarkt plekken gezocht moeten worden in of direct aan de rand van Amsterdam bijv. gekoppeld aan bestaande campings, jachthavens en wellicht sportaccommodaties die in de zomermaanden niet/nauwelijks worden gebruikt. Een andere mogelijke optie voor de campermarkt, die in de VS en sommige Europese landen wordt toegepast, is het medegebruik van parkeerplaatsen of de inrichting van tijdelijke terreinen bij motels-wegrestaurants. Tegen een vergoeding kunnen de campers gebruik maken van deze faciliteit en daarnaast hebben zij uiteraard de mogelijkheid hier te eten.


35

Overig Naast de meer traditionele en bedrijfsmatig geëxploiteerde vormen van verblijfsaccommodatie is er in toenemende mate belangstelling voor het overnachten in authentieke boerderijen, landhuizen e.d. Dergelijke ontwikkelingen zijn in het buitenland soms al heel succesvol; vergelijk het Agriturismo in Italië waarbij een veelheid aan type accommodaties in alle prijsklassen wordt aangeboden. In Nederland – maar ook in de regio (met name in Waterland e.o.) – zien we hier in de laatste jaren ook ontwikkelingen zoals de boerenkamers. Dergelijke ontwikkelingen zouden voor Waterland e.o. meer structureel opgepakt kunnen worden door: • Meer gericht locaties/geïnteresseerde particulieren te zoeken met interessante accommodaties (door bijzondere, authentieke gebouwen of door de sfeer/entourage van het boerenbedrijf) zodat dit kan uitgroeien tot een netwerk van zeker 15-20 aanbieders met in totaal enkele honderden standplaatsen/kamers; • Met en voor deze aanbieders te zoeken naar mogelijkheden om te komen tot samenwerking en gezamenlijke marketing, waardoor deze samen allerlei problemen/vragen (hoe werken vergunningen/vrijstellingen, hoe breng ik mijn aanbod onder de aandacht etc.) op kunnen lossen waar zij tegen aan lopen als niet primair toeristische ondernemers. 6.3.

Ruimtelijke ordening en grondprijspolitiek: versnelde ontwikkeling mogelijk

Hier spelen o.a. de volgende vraagstukken, die later worden uitgewerkt: • Hoe te komen tot een flexibele inzet van planologische instrumenten om indien nodig snel groei te realiseren zonder dat dit op termijn leidt tot overcapaciteit zoals we dat in het verleden vaak zagen; • Hoe te komen tot een grondprijspolitiek waarmee voorkomen wordt dat hotels op goede locaties worden ‘verdreven’ door financieel krachtige vormen van vastgoed. Ruimtelijk ordening Nu duren procedures vaak jaren voordat hotels daadwerkelijk gerealiseerd worden. Belangrijkste oorzaak is dat ad hoc, per geval een aanvraag behandeld wordt en alle voors en tegens afgewogen moeten worden hetgeen veel tijd vergt. Voorgesteld wordt deze termijn te verkorten door op regionaal/ROA-niveau een structuurvisie hotelbeleid te ontwikkelen voor de middellange termijn (circa 10 jaar) op basis van een integrale afweging van alle voordelen (levendigheid, werkgelegenheid, kwaliteitsimpuls, etc) en nadelen (verkeersaantrekkende werking, verstoring woongenot, gevaar monocultuur, etc). Belangrijk is dat deze in nauw overleg met de sector tot stand komt, zodat voorkomen wordt dat de hotellerie op restlocaties terecht komt. Deze afweging resulteert in een (kaart-)beeld waarop helder aangegeven wordt welke locaties/gebieden zich primair lenen als hotellocatie en waaraan ook prioriteit gegeven wordt en in welke gebieden hotelontwikkeling ongewenst is. Deze aanpak heeft belangrijke voordelen: • Hiermee wordt vooraf sturing gegeven aan nieuwe initiatieven van marktpartijen; • Deze aanpak biedt handvatten om bij initiatieven die zich aanmelden op de juiste plekken middels versnelde procedures en bijzondere bevoegdheden tot realisering te komen;


36

•

Deze kan de aanzet geven tot een instrument waarmee ontwikkelingen in breder, regionaal perspectief gevolgd kunnen worden.

Grondprijspolitiek Een ander probleem is dat een hotel in wezen een bedrijfsmiddel is en geen commercieel vastgoed. In de praktijk moet hiermee wel worden geconcurreerd en legt een hotelontwikkeling het vaak af tegen een ontwikkeling van appartementen of kantoren. Dit kan de noodzakelijke groei van de hotelmarkt frustreren. Er zijn meerdere instrumenten om hieraan tegemoet te komen: • Via de structuurvisie hotelbeleid kan helder aangegeven worden dat op een bepaalde locatie hotelontwikkeling de voorkeur geniet. Andere, meer profijtelijke ontwikkelingen, kunnen hiermee afgeremd worden; • In het gemeentelijk grondbeleid is het belangrijk te realiseren dat een hotelontwikkeling lagere grondprijzen opbrengt dan bijv. appartementen en kantoren en hiermee in de grondexploitatie ook rekening mee te houden; • Het uitlokken/entameren van gecombineerde, geïntegreerde ontwikkelingen waar hotels onderdeel van uitmaken. 6.4.

Communicatie met de hotellerie: sectoraal en individueel

De communicatie kan op collectief (sectorniveau) of individueel niveau (afzonderlijke hotelketens) worden ingezet. Op sectoraal niveau is het van belang om éénmaal per jaar een contactdag te organiseren aan de hand van een inhoudelijk thema (o.a. stand van zaken in de hotellerie) maar met ook mogelijkheden voor informeel contact. Verder is het van belang dat bij gemeenten voor individuele ketens/bedrijven de één loketgedachte wordt gehanteerd waarbij men voor vragen, procedures e.d. centraal bij één persoon terecht kan die een en ander vervolgens snel en efficiënt binnen de organisatie kan uitzetten en terugkoppelen. 6.5.

Monitoring ontwikkelingen: vinger aan de pols

Hiervoor kunnen de volgende aanbevelingen worden gedaan: • Het is wenselijk elke 2-3 jaar binnen de sector aandacht te besteden aan monitoring van vraag, aanbod, bezettingen, plannen, diversiteit, spreiding, locaties, ontwikkelingen e.d. Een goede afstemming binnen de regio, maar ook een doorkijk naar de ontwikkelingen elders in de Randstad is hierbij gewenst; • De resultaten kunnen met een vertegenwoordiging van de hotelsector besproken worden, waaruit beleidsconclusies getrokken moeten worden (zodat sturing ontstaat).


37

Bijlage 1

Hotelaanbod ROA (exclusief Amsterdam)

Gemeente Aalsmeer

Naam Hotel Aalsmeer Foma Pension Aalsmeer Chariot Hotel Hotel ’t Schouwse Hof Amstelveen Grand Hotel Amstelveen Hostellerie de Veenen Abina t Jagershuis Beemster Hotel de Boerenkamer Spitsbergen Hotel-partyplace de Nieuwe Tuinbouw Hotel Purmerend Van der Valk Haarlemmermeer Ibis Hotel Amsterdam Airport Etap Amsterdam Airport Dorint Novotel Amsterdam Airport Herbergh van Badhoevedorp Best Western Hotel Amsterdam Airport Bastion Hotel Schiphol/Hoofddorp Hotel Restaurant De Beurs Crowne Plaza Amsterdam-Schiphol Hotel Schiphol A4 NH Schiphol Airport Hotel Courtyard by Marriot Hotel De Rustende Jager Dorint Sofitel Amsterdam Airport Radisson SAS Hotel Amsterdam Airport Sheraton Amsterdam Airport Hotel & Conference Center Hilton Amsterdam Airport Schiphol Mercure Schiphol Terminal Hotel restaurant Zwanenburg Ouder-Amstel Bastion Deluxe Hotel Amsterdam/Amstel Purmerend Hampshire Hotel-Waterland Hotel Restaurant Koffiehuis Spijkerman Uithoorn HR Het Rechthuis aan de Amstel Best Western Amsterdam Airport Hotel Uithoorn Edam-Volendam Láuberge Damhotel EDAM De Fortuna De Harmonie Old Dutch Best Western Hotel Spaander De Vrijheid Van den Hogen Waterland Van der Valk Hotel Volendam / Hotel Katwoude Hof van Marken Boerenkamer de Schaapskooi Boerenkamer Overleekerhoeve (voorheen Vrederust) Lake Land Hotel Hotel De Posthoorn Boerenkamer Nooitgedacht Pension Waterland Café Restaurant Hotel De Wegwijzer Wormerland De Boerenkamer


Sterren Aantal kamers Aantal bedden 4 56 121 12 24 3 28 56 3 20 42 4 99 201 2 25 45 2 20 36 4 11 28 4 10 2 13 25 3 40 79 3 644 1000 2 118 354 4 222 443 3 24 41 3 150 338 3 80 160 3 44 90 5 242 332 4 317 910 4 419 647 4 148 244 3 42 94 4 442 442 5 279 382 5 406 816 5 280 315 2 33 76 3 47 60 3 152 304 4 97 210 2 12 27 4 12 20 3 37 64 3 11 23 3 23 72 0 5 14 4 32 75 4 79 176 0 11 22 2 5 5 4 129 181 0 7 14 0 NB NB 0 6 26 3 128 300 4 5 10 0 7 18 0 NB NB 2 12 29 3 6

38

Gemeente Zaanstad

Zeevang

Naam Hotel Restaurant De Prins Weromeri Eetcafé Sman Hotel Restarant Huis te Zaanen Formule 1 Amsterdam Zaandam Golden Tulip Hotel Inntel Amsterdam-Zaandam Bastion De luxe Hotel Amsterdam/Zaandam Restaurant Hotel Sans Pareil Zonneweelde Hotel de Purmer Eend Tolhuus ’t Warder Het Wapen van Middelie


Sterren Aantal kamers Aantal bedden 3 12 22 1 6 11 0 3 6 3 8 16 74 222 4 70 140 3 80 160 4 25 50 3 9 24 0 42 80 3 39 100 3 7 20

39

Bijlage 2

Huidig aantal kamernachten per segment

Het huidig aantal kamernachten per segment is als volgt berekend: • Voor Amsterdam is de kamerbezetting per klasse (0-1 ster, 2 sterren, 3 sterren, 4 sterren en 5 sterren) bekend op basis van de hotelenquête van O+S. Op basis van vermenigvuldiging met het aantal kamers per klasse is het totaal aantal kamernachten berekend. De verhouding zakelijk/toeristisch is bekend voor de gasten. Omdat toeristische gasten gemiddeld met meer personen een kamer bezetten (tenderend naar 2) dan zakelijke gasten (tenderend naar 1) is per sterrenklasse de verhouding in kamernachten herberekend. Aldus ontstaat inzicht in het huidige aantal zakelijke en toeristische kamernachten in Amsterdam (zie tabel 1); Tabel 1. 0-1 sterren 2 sterren 3 sterren 4 sterren 5 sterren

• •

Berekening huidig aantal kamernachten per segment in Amsterdam Kamers Kamerbezetting 2.392 63% 1.556 69% 5.770 74% 4.385 80% 4.268 76%

Kamernachten 550.040 391.879 1.558.477 1.280.420 1.183.943

Toeristisch (%) 79% 82% 73% 56% 38%

Zakelijk (%) 21% 18% 27% 44% 62%

Toerisme Zakelijk 437.200 112.841 322.937 68.942 1.130.021 428.456 720.949 559.471 445.169 738.774

Voor de Haarlemmermeer is het huidig aantal kamernachten berekend uitgaande van de capaciteit en de bezetting in de Haarlemmermeer/Schiphol in 2005 volgens HOSTA 2006. Ook de verhouding zakelijk/toeristisch is gebaseerd op HOSTA 2006; Voor de rest van de regio is eerst het aantal overnachtingen berekend uitgaande van de gemiddelde bedbezetting in de provincie Noord-Holland exclusief Amsterdam. Vervolgens is het aantal kamernachten berekend uitgaande van het gemiddeld aantal personen per kamer op basis van de verhouding zakelijk/toeristisch volgens HOSTA 2006 in “overig Nederland”.

Tabel 2. Amsterdam 0-2* Amsterdam 3-5* Haarlemmermeer Overig ROA Totaal ROA

Berekening huidig aantal kamernachten per segment in het ROA-gebied Kamers Kamerbezetting 3.948 65% 14.423 76% 3.937 67% 1.483 61% 23.791 72%


Kamernachten 941.919 4.022.840 965.667 331.988 6.262.414

Toeristisch (%) 81% 57% 42% 40% 57%

Zakelijk (%) 19% 43% 58% 60% 43%

Toerisme Zakelijk 760.137 181.782 2.296.139 1.726.701 405.580 560.087 132.795 199.193 3.594.651 2.667.763

40

Bijlage 3 Gemeente Amstelveen Amsterdam

Kampeeraanbod ROA Plaats Amstelveen Amsterdam Amsterdam Zuidoost Amsterdam Noord

Naam Internationale Camping Het Amsterdamse Bos Camping Zeeburg Gaasper Camping Amsterdam Camping Vliegenbos

Sterren

Vaste/Seizoenplaatsen

Toeristische plaatsen

Trekkershutten

Caravanverhuur

2 2 2 2

65 10 60 0

450 420 350 500

16 37 0 30

0 0 0 0

Amsterdam Haarlemmermeer Rijsenhout

Camping De Badhoeve Camping de Westeinder

0 -

NB 160

NB 10

0 0

0 0

Edam-Volendam

Edam Edam Monickendam Uitdam Overleek

Strandbad Camping Kleine Weel Hemmeland Jachthaven Uitdam Camping de Leek

3 3 0

110 15 0 270 50

150 7 24 260 NB

7 0 0 16 0

0 1 0 14 0

Zuidoostbeemster Landsmeer

Minicamping in het fruit Camping Het Rietveen

0 0

0 33 773

30 81 2282

0 0 106

0 0 15

Waterland

Beemster Landsmeer Totaal


41

Toeristische verblijfsaccommodaties stadsregio Amsterdam Analyse marktkansen en aanbevelingen uitvoeringsstrategie

Recommend Documents