Woningbehoefte Stadsregio Rotterdam 2010-2020
Woningbehoefte Stadsregio Rotterdam 2010-2020
M. Hoppesteyn Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) maart 2009 In opdracht van de Stadsregio Rotterdam
© Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteur: M. Hoppesteyn Project: 08-2927
Adres:Goudsesingel 78, 3011 KD Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon:(010) 489 95 00 Telefax:(010) 489 95 01 E-mail:
[email protected] Website:www.cos.rotterdam.nl
Samenvatting In juli 2008 liet het ministerie van VROM weten dat zij tot nieuwe bouwafspraken met de regio’s wil komen voor de periode 2010 t/m 2019. Ondanks het feit dat VROM enige afstand nam van de kwantitatieve insteek bij eerdere afspraken, gaf zij toch een kwantitatieve voorzet. Voor elke regio werd een nieuwbouwbehoefte berekend voor de periode 2010-2020. Bij de Stadsregio valt deze berekening echter aanzienlijk lager uit dan de bestaande afspraken voor dezelfde periode, die in mei 2006 zijn gemaakt: 49 duizend woningen in plaats van de eerder afgesproken 65 duizend. De berekening voor de regio Haaglanden komt uit op vergelijkbaar niveau als de bestaande afspraak. In dit rapport wordt nagegaan of, en zo ja in hoeverre, de afspraken van mei 2006 neerwaarts moeten worden bijgesteld. Daarbij is ook aandacht besteed aan de relatie met Haaglanden en aan de kwalitatieve woningbehoefte in termen van woonmilieus. De argumentatie is opgesteld in overleg met de provincie Zuid-Holland en met ABF Research, onder andere middels een expertiseoverleg. De verantwoordelijkheid voor het rapport ligt uiteraard volledig bij de opsteller. De eindconclusie is dat de nieuwe berekening geen aanleiding vormt om de bouwafspraak van de Stadsregio neerwaarts bij te stellen. Uit het expertiseoverleg volgt juist het advies om in te zetten op het “oude” getal van 65 duizend woningen. De lagere nieuwbouwbehoefte-berekening is gebaseerd op een neerwaartse bijstelling tussen twee versies van de Primos prognose. Het demografische model Primos heeft zijn diensten inmiddels bewezen in de wereld van bouwen en wonen, en doet dat nog steeds. De betekenis van de uitkomsten wordt duidelijker door te kijken naar trends uit het verleden, naar de relaties met andere regio’s en naar de ontwikkelingen op hoger schaalniveau (provincie, nationaal). Dan blijkt dat de neerwaartse bijstelling van de huishoudenprognose deels kan worden verklaard doordat volgens de nieuwere Primosversie het individualiseringsproces in de Stadsregio wat minder snel verloopt. Een andere factor is het in 2004/2005 aangescherpte migratie- en asielbeleid in Nederland. Overigens zijn in de nieuwste prognose van het CBS de landelijke toekomstverwachtingen voor buitenlandse migratie weer vrijwel terug op het “oude” niveau (vanwege meer arbeidsimmigranten, waaronder kenniswerkers). Ten slotte speelt de negatieve trend in het binnenlandse migratiesaldo van de provincie Zuid-Holland een rol. Maar binnen de provincie, op het niveau van de regio’s, is de binnenlandse migratie tot op zekere hoogte stuurbaar en dat biedt kansen voor de Stadsregio (zie expertiseoverleg verderop). Voor de kwalitatieve woningbehoefte is rechtstreeks geput uit “De Woonmilieu Atlas, editie Zuidvleugel”. De vraagontwikkeling en het planaanbod zijn daarin ingedeeld naar 13 woonmilieus, variërend van Stedelijk via Kleinstedelijk en Dorps tot Landelijk wonen. De groep Stedelijke woonmilieus is het meest divers. Daarin zijn namelijk de grootstedelijke centra van Rotterdam en Den Haag vertegenwoordigd, maar ook de naoorlogse gebieden met veel portiekflats en de ruimere groenstedelijke wijken met overwegend eengezinswoningen. Hoe ontwikkelen vraag en aanbod zich volgens deze atlas? De balans tussen vraag en aanbod laat zien in welke woonmilieus er tekorten of overschotten dreigen te ontstaan. Hoewel in de Stadsregio de vraag en het planaanbod relatief sterk gericht zijn op groen(klein)stedelijke woonmilieus, blijft er nog steeds een fors tekort over aan groenstedelijk wonen. Daartegenover staat een aanzienlijk overschot aan de minder gewilde Stedelijk naoorlogs compacte gebieden. Dat geldt trouwens ook voor de regio Haaglanden. In vergelijking met Haaglanden slaagt de Stadsregio er beter in om Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
5 van 21
tegemoet te komen aan de vraag naar Centrumstedelijk wonen. Hierboven is het expertiseoverleg al aangehaald. Een belangrijke uitkomst is het eerder genoemde advies om vast te houden aan 65 duizend woningen in de periode 2010-2020. Uit de kwantitatieve cijfers blijkt al dat de trend zich weer herstelt, maar daarbovenop is er zeker nog ruimte voor ambitie. Wat die ambitie betreft leidde het expertiseoverleg tot het volgende. De uitgangspositie van de Stadsregio wordt in zekere zin als gunstig beschouwd, met name vanwege de relatief goedkope woningvoorraad in de steden en vanwege de nog aanwezige fysieke ruimte voor het ontwikkelen van gewilde woonmilieus (centrum stedelijk, groen stedelijk). De relatief goedkope woningvoorraad kan goed van pas komen bij de verwachte verdere toename van internationale arbeidsmigratie en bij het verder benutten van de kansen om meer studenten te behouden voor de regio. Om deze kansen te verzilveren zijn strategische investeringen nodig. Of, zoals tijdens het overleg werd gezegd, "de kost gaat voor de baat uit". Een aantal initiatieven wordt met name als kansrijk gezien, zoals de uitbouw van Rotterdam als studentenstad, de inzet van de relatief lage vastgoedprijzen om startende ondernemingen aan te trekken en imagebuilding (skyline, haven, centrum van vermaak, sport en cultuur, broedplaats voor nieuwe trends in mode/vormgeving/architectuur). Ten slotte werden nog enkele risico's voor de toekomst benoemd. Houd aandacht voor de krimpregio's ten zuiden van de Stadsregio. Wanneer deze krimp doorzet, krijgt de Stadsregio te maken met afnemende vraag vanuit deze regio’s of zelfs weglekkende vraag naar deze regio’s. En laat een eventuele bijstelling van de ambities voor de Zuidplaspolder niet leiden tot één groot Groenstedelijk gebied, want dan heeft de Stadsregio haar eigen concurrentie gecreëerd.
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
6 van 21
Inhoudsopgave 1
Inleiding
9
2
Cijfers op een rij: kwantitatief
11
3
Cijfers op een rij: kwalitatief
17
4
Uitkomsten expertise-overleg
21
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
7 van 21
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
8 van 21
1
Inleiding In mei 2006 hebben de Zuidvleugelpartners onderling en met het Rijk afgesproken om tussen 2010 en 2020 175.000 woningen te bouwen, inclusief vervangende nieuwbouw. De Stadsregio Rotterdam en Haaglanden nemen daarvan het grootste deel voor hun rekening: respectievelijk 65.000 en 63.500 woningen. Deze afspraken zijn mede tot stand gekomen op basis van de toen geldende toekomstverwachtingen ten aanzien van bevolking, huishoudens en – daarmee samenhangend – woningbehoefte. In juli 2008 liet het ministerie van VROM middels een kamerbrief weten dat zij tot nieuwe afspraken wil komen voor de periode 2010 t/m 20191. Op regioniveau is de context van de nieuwe afspraken echter anders dan in 2006. De Minister beoogt namelijk een omslag “van kwantitatieve woningbouwafspraken naar integrale gedifferentieerde afspraken over duurzame verstedelijking”. Ondanks deze nuancering wordt in de eerste bijlage van de brief alvast een kwantitatieve voorzet op regioniveau gegeven, in de vorm van een berekening van de nieuwbouwbehoefte. De berekening voor Haaglanden komt uit op 65.000 woningen en ligt daarmee iets hoger dan de afspraak van mei 2006 (63.500). Voor de Stadsregio valt de berekening echter fors lager uit dan de afspraak van mei 2006, namelijk 49.000 in plaats van 65.000. De Stadsregio heeft aan het COS gevraagd om te beargumenteren of/in hoeverre de afspraken van mei 2006 neerwaarts moeten worden bijgesteld. Daarbij moet ook aandacht worden besteed aan de relatie met Haaglanden en aan de kwalitatieve invulling in termen van woonmilieus. De argumentatie moet worden opgesteld in overleg met de provincie Zuid-Holland en met ABF Research (hierna aangeduid als ABF). Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een aantal cijfers op een rij gezet. Voor zowel de afspraken van mei 2006 als voor de VROM-berekeningen van juli 2008 is telkens gebruik gemaakt van de meest recente versie van het demografische prognosemodel Primos. Dit model heeft zijn diensten inmiddels bewezen in de wereld van bouwen en wonen. Het is echter nooit bedoeld als blauwdruk voor de toekomst. Voor een goede interpretatie moeten de prognose-uitkomsten dan ook in breder perspectief worden geplaatst: hoe heeft de Stadsregio zich ontwikkeld (ten opzichte van Haaglanden) in de periode die aan de betreffende berekening vooraf ging, en op welke wijze werkt dit door in de berekening? Zijn er sindsdien nieuwe ontwikkelingen en wat zijn de nieuwste verwachtingen van het CBS? Hoofdstuk 3 geeft de gevraagde kwalitatieve invulling in termen van woonmilieus. Daarvoor wordt rechtstreeks geput uit “De Woonmilieu Atlas, editie Zuidvleugel”. Op 21 januari 2009 vond een expertiseoverleg plaats met de provincie Zuid-Holland en met ABF. Hoofdstuk 4 bevat de uitkomsten van dit overleg.
1
Kamerbrief juli 2008 “Verstedelijkingsafspraken 2010-2020”
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
9 van 21
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
10 van 21
Cijfers op een rij: kwantitatief Zoals in de inleiding werd aangegeven, is zowel voor de afspraken van mei 2006, als voor de VROM-berekeningen van juli 2008, gebruik gemaakt van de meest recente Primosversie die op dat moment beschikbaar was. Daarbij is de verwachte huishoudenontwikkeling een belangrijke prognose-uitkomst, omdat deze sterk samenhangt met de ontwikkeling van de woningbehoefte. Daarom wordt eerst de huishoudenontwikkeling besproken zoals die volgens de twee Primosversies werd verwacht voor de periode 2010-2020. Het betreft de onderbroken curves in Figuur 2.1. De blauwe curve geeft de verwachte huishoudenontwikkeling volgens Primos2005, de Primosversie die actueel was ten tijde van de afspraken van mei 2006. De oranje curve geeft de ontwikkeling volgens Primos2007, de Primosversie waarop de nieuwbouwbehoefte uit de kamerbrief van juli 2008 is gebaseerd. Volgens Primos2005 zal de Stadsregio in 2010 584 duizend huishoudens tellen. In de periode 20102020 neemt dit aantal verder toe met 34 duizend, zodat in 2020 het aantal van 618 duizend huishoudens wordt bereikt. Volgens Primos2007 is de toename in diezelfde periode aanzienlijk minder groot, namelijk bijna 16 duizend huishoudens in plaats van 34 duizend. Ten opzichte van Primos2005 is de verwachte huishoudengroei dus ruim 18 duizend lager. Deze neerwaartse bijstelling is van ongeveer vergelijkbare omvang als het verschil tussen de bouwafspraak van mei 2006 en de nieuwbouwberekening van juli 2008 (65-49=16 duizend). Hoewel de verwachte huishoudengroei samenhangt met allerlei andere demografische processen (zie verderop), doet de grijze curve vermoeden dat de relatief sterke “dip” van de Stadsregio in het recente verleden sterk doorwerkt in Primos2007. In Haaglanden was deze dip veel minder sterk, en blijft de huishoudenprognose ook veel meer op peil.
640 620 600 580 560 540 520 500 480
Stadsregio: gerealiseerd Primos2005
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2002
Primos2007
2000
540 520 500 480 460 440 420 400
Haaglanden: gerealiseerd Primos2005
2020
2018
2016
2014
2012
2010
2008
2006
2004
2000
Primos2007
2002
Duizenden
Figuur 2.1 Huishoudens in de Stadsregio en in de regio Haaglanden
Duizenden
2
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
11 van 21
Het is voor het COS niet mogelijk en ook niet de bedoeling om in dit hoofdstuk de lagere berekening van juli 2008 volledig te verklaren. Uiteindelijk gaat het om de betekenis van de uitkomsten voor de Stadsregio (zie uitkomsten expertise-overleg). Toch is hier een nadere analyse op zijn plaats. Eerst wordt een korte beschrijving van het Primos-model gegeven. Vervolgens wordt aan de hand van enkele componenten duidelijk gemaakt hoe de Stadsregio zich ten opzichte van Haaglanden heeft ontwikkeld, en op welke wijze dit heeft doorwerkt in de prognose. Het Primos model is te karakteriseren als een “boekhoudkundig” model. Het model administreert een veelheid aan veranderingen in de bevolking. Daarbij spelen mee: geboorte, sterfte, buitenlandse migratie, binnenlandse migratie (met andere gemeenten in Nederland) en veranderingen van huishoudenpositie (thuiswonende kinderen die de deur uit gaan, alleenstaanden die gaan samenwonen, samenwonenden die gaan scheiden etcetera). In grote lijnen valt de Primos prognose ook te karaktariseren als een “trend prognose”. Voor geboorte, sterfte en buitenlandse migratie wordt de trend doorgetrokken, waarbij de meest recente nationale CBS prognose het totaal voor Nederland levert. Ook de ontwikkelingen in de individualisering en de wijze waarop mensen alleen of samenwonen, worden trendmatig doorgetrokken. De binnenlandse migratie is de meest “stuurbare” component, zoals ook in werkelijkheid het geval is. Op regionaal niveau zijn structurele migratiepatronen van sterke invloed op de binnenlandse migratie, maar speelt ook de verwachte woningbouw een rol. Op gemeentelijk niveau is de invloed van woningbouw nog sterker dan op regionaal niveau. Voor componenten die relatief sterk kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van het aantal huishoudens, wordt hieronder gekeken naar eventuele bijstellingen tussen Primos2005 en Primos2007. Het gaat dan om de componenten sterfte, buitenlandse migratie, binnenlandse migratie en individualisering (veranderingen van huishoudenpositie). Wanneer de betreffende component voor de Stadsregio aanzienlijk sterker is bijgesteld dan voor Haaglanden, wordt gekeken naar de invloed van recente ontwikkelingen op de prognose: in hoeverre is de bijstelling veroorzaakt door een “dip” in het recente verleden? Zijn er inmiddels aanwijzingen voor herstel? Hierbij geldt dat het begrip “recent” relatief is, afhankelijk van het jaar waarin de betreffende prognose is opgesteld. Omdat gekozen is voor de drie meest recente jaren, gaat het bij Primos2005 om de jaren 2002 t/m 2004 en bij Primos2007 om de jaren 2004 t/m 2006. De component sterfte is zowel voor de Stadsregio als voor Haaglanden neerwaarts bijgesteld (2010 t/m 2019: respectievelijk 664 en 230 minder sterfgevallen). In tegenstelling tot de andere componenten die hier besproken worden, is de relatie met huishoudenontwikkeling negatief: bij een neerwaartse bijstelling van de sterfte zal het aantal opheffingen van huishoudens (door sterfte van eenpersoonshuishoudens) minder groot zijn, hetgeen een positief effect heeft op de huishoudenontwikkeling. De fors lagere huishoudengroei in de Stadsregio in de periode 2010-2019 heeft dus niet te maken met deze component. De verwachtingen omtrent buitenlandse migratie zijn in Primos2007 aanzienlijk lager dan in Primos2005. Voor een flink deel is dit het gevolg van een neerwaartse bijstelling van de nationale CBS prognose van december 2006 ten opzichte van december 2004, waarin rekening is gehouden met voortzetting van het destijds recentelijk aangescherpte migratie- en asielbeleid in Nederland. Daar komt bij dat schommelingen in de buitenlandse migratie in Zuid-Holland en daarbinnen de Stadsregio, altijd extra hard aan komen omdat een relatief groot deel van alle internationale verhuizingen hier plaats vindt. Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
12 van 21
Onderstaande 2 figuren geven inzicht in de verschuivingen. Figuur 2.2 heeft betrekking op de situatie ten tijde van Primos2005, Figuur 2.3 op de situatie ten tijde van Primos2007. Bij Nederland, ZuidHolland en de Stadsregio is de invloed van het recente verleden goed zichtbaar. De omslag naar een negatief buitenlands saldo voor de Stadsregio in Primos 2007 gaat samen met een omslag in het recente verleden (vergelijk de lichtgrijze staven tussen beide figuren). Ook voor Haaglanden is het recente saldo ten tijde van Primos2007 lager dan ten tijde van Primos 2005. Toch is hier het verwachte buitenlands saldo voor 2010-2019 bij Primos2007 hoger dan bij Primos2005.
Duizenden
Figuur 2.2 Buitenlands saldo: Trend, recent en prognose Primos 2005 (jaarlijks gemiddelde) 10 5 0
40 20 0
-5 -10 -15
-20 -40
Zuid-Holland
Nederland buitenlands saldo:
trend
recent
Stadsregio
Haaglanden
prognose 2010-2019 volgens Primos 2005
Duizenden
Figuur 2.3 Buitenlands saldo: Trend, recent en prognose Primos 2007 (jaarlijks gemiddelde) 40
10 5 0 -5 -10 -15
20 0 -20 -40
Zuid-Holland
Nederland buitenlands saldo:
trend
recent
Stadsregio
Haaglanden
prognose 2010-2019 volgens Primos 2007
Ten slotte is het met name voor deze component (buitenlands saldo) relevant om te kijken naar de actuele ontwikkelingen en naar de nieuwste nationale CBS prognose van december 2008, omdat de Stadsregio hiervan altijd een relatief groot aandeel “toegewezen” krijgt. De nieuwste registratiegegevens van het CBS laten zien dat het fors negatieve saldo van de Stadsregio van 2006 in 2007 alweer aanzienlijk minder negatief is (van -6.034 naar -2.428). Uit Figuur 2.4 blijkt verder dat de nieuwste CBS-prognose alweer hoger ligt dan de vorige, en dat dit voor de eerste prognosejaren nog veel sterker geldt dan voor de latere jaren. Volgens het CBS ligt de prognose vooral hoger doordat er weer meer immigranten naar ons land komen dan in 2006 werd verwacht.
60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40
Buitenl.Saldo* : gerealiseerd CBS2004 CBS2006
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
CBS2008
1995
Duizenden
Figuur 2.4 Landelijk buitenlands saldo: realisaties en diverse CBS prognoses
*) exclusief administratieve correcties
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
13 van 21
Vervolgens kan gekeken worden naar de component binnenlandse migratie. In de modelbeschrijving werd aangegeven dat op regioniveau structurele migratiepatronen een belangrijke rol spelen, gevolgd door verwachtingen t.a.v. de woningvoorraadontwikkeling. De onderstaande twee figuren doen vermoeden dat op provincieniveau de structurele patronen nog wat meer gewicht in de schaal leggen dan op regioniveau. Vanwege de negatieve trend van Zuid-Holland ten tijde van Primos2007 is het verwachte binnenlands saldo voor Zuid-Holland fors neerwaarts bijgesteld ten opzichte van Primos20052. Het lijkt erop dat met name de regio Haaglanden “last” heeft gehad van deze structurele component: Het rechter deel van Figuur 2.6 laat zien dat, ondanks het feit dat het trendmatige binnenlands saldo nog steeds positief is, voor Haaglanden in de periode 2010-2020 een fors negatief saldo is geprognosticeerd. De verwachte woningvoorraadtoename voor Haaglanden in Primos2007 is maar weinig lager dan in Primos2005, zeker in vergelijking met de Stadsregio. De conclusie ten aanzien van deze component is dus genuanceerd: De lagere huishoudengroei van de Stadsregio in de periode 2010-2019 ten opzichte van Primos 2005 zal zeker voor een deel te maken hebben met de neerwaartse bijstelling van het binnenlands saldo. Maar het grote verschil dat in de Primosversie 2007 is ontstaan ten opzichte van Haaglanden, komt niet direct voort uit deze component. Een bijkomende conclusie is dat in het Primosmodel de binnenlandse migratie op het niveau van regio’s sterk bepaald kan worden door ontwikkelingen op het niveau van de provincie. In de Primosversie 2007 lijkt vooral Haaglanden hier last van te hebben. Meer algemeen geredeneerd geldt, dat als een Zuid-Hollandse regio erin slaagt om een positieve richting te geven aan het trendmatige binnenlands saldo, dit wel eens meer effect zou kunnen sorteren dan direct geconcludeerd zou worden op basis van de Primos-uitkomsten. Kortom, de binnenlandse migratie is tot op zekere hoogte stuurbaar en zoals in de inleiding werd vermeld: de Primos-uitkomsten zijn niet zonder meer bedoeld als blauwdruk voor de toekomst.
Duizenden
Figuur 2.5 Binnenlands saldo: Trend, recent en prognose Primos 2005 (jaarlijks gemiddelde) 2 0 -2 -4 -6 -8 Zuid-Holland binnenlands saldo: trend
recent
Stadsregio Haaglanden prognose 2010-2019 volgens Primos 2005
Duizenden
Figuur 2.6 Binnenlands saldo: Trend, recent en prognose Primos 2007(jaarlijks gemiddelde) 2 0 -2 -4 -6 -8 Zuid-Holland binnenlands saldo: trend
recent
Stadsregio Haaglanden prognose 2010-2019 volgens Primos 2007
De hierboven besproken processen hebben allemaal betrekking op personen. Dit betekent dat de 2
Deze bijstelling werd al genoemd in de brochure “Primos Update 2007” (ABF Research, voorjaar 2008)
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
14 van 21
waargenomen verschuivingen weliswaar van invloed zijn op de huishoudenprognose, maar lang niet altijd via een één op één relatie. Dat is alleen het geval wanneer de betreffende persoon een eenpersoonshuishouden vormt. Voor de huishoudenprognose zijn daarom de verwachtingen omtrent huishoudenvorming van belang. Een landelijke trend daarin is dat huishoudens gemiddeld genomen kleiner zullen worden, m.a.w. uit minder personen zullen bestaan. Dit proces wordt ook wel aangeduid als individualisering, maar heeft uiteraard ook te maken met de toenemende vergrijzing. Figuur 2.7 a t/m d geeft een beeld van deze individualisering. Tot nu toe is er in beide regio’s nog maar beperkt sprake van individualisering (grijze balken in a en d), maar volgens Primos2005 zal dit in de periode 2010-2020 pas goed op gang komen. In Primos2007 wordt nog steeds een verdere individualisering verwacht, maar toch wat minder sterk dan in Primos2005. In de grote twee steden (figuur b en c) is de gemiddelde huishoudenomvang aanvankelijk al aanzienlijk kleiner, maar wordt volgens Primos2005 in de toekomst ook nog een forse individualisering verwacht. De bijstelling in Primos2007 is hier groter dan gemiddeld in de regio’s. In Den Haag zou de gemiddelde huishoudenomvang na 2010 zelfs nauwelijks meer afnemen. Primos2007 veronderstelt dus wat minder individualisering dan Primos2005. Een vergelijking van de beide regio’s leert dat deze bijstelling in de Stadsregio wat sterker is dan in Haaglanden. Dit effect heeft ook bijgedragen aan de relatief sterke neerwaartse bijstelling van de huishoudenprognose voor de Stadsregio: gegeven een bepaald aantal personen “moeten” er wat grotere huishoudens gevormd worden, waardoor de ontwikkeling van het aantal huishoudens minder snel verloopt. Figuur 2.7 Individualisering (gemeten via gemiddelde huishoudenomvang*) 2000
2000
2005
a) Stadsregio
2008
realisatie
2010
Primos2005
2015
Primos2007
2020
2005
b) Rotterdam
2008
realisatie
2010
Primos2005
2015
Primos2007
2020 1,7
1,8
1,9
2,0
2,1
2,2
1,7
2000
1,8
1,9
2,0
2,1
2,2
2000
2005
d) Haaglanden
2008
realisatie
2010
Primos2005
2015
Primos2007
2020
2005
c) Den Haag
2008
realisatie
2010
Primos2005
2015
Primos2007
2020 1,7
1,8
1,9
2,0
2,1
2,2
1,7
1,8
1,9
2,0
2,1
2,2
* gemiddeld aantal personen (inclusief institutionele bevolking) per huishouden
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
15 van 21
Conclusies kwantitatief: •
De lagere nieuwbouwbehoefte-berekening van juli 2008 is gebaseerd op een neerwaartse bijstelling van de huishoudenprognose in Primos2007 ten opzichte van Primos2005.
•
Deze neerwaartse bijstelling kan deels worden verklaard door een omslag in de buitenlandse migratie. In Primos2007 (en de daarachter liggende landelijke CBSprognose) is op landelijk niveau rekening gehouden met het destijds aangescherpte migratie- en asielbeleid. Omdat een relatief groot deel van alle internationale verhuizingen plaats vindt in Zuid-Holland en daarbinnen met name in de Stadsregio, daalde het verwachte buitenlands saldo van de Stadsregio voor de periode 2010 t/m 2019 fors: van jaarlijks gemiddeld + 1.630 naar – 800. Inmiddels zijn op landelijk niveau de toekomstverwachtingen voor het buitenlands saldo weer vrijwel terug op het “oude” niveau (waar Primos2005 mee rekende). In de CBS-prognose van december 2008 wordt namelijk verwacht dat er weer meer immigranten naar ons land zullen komen.
•
Een andere verklaring voor de lagere huishoudengroei in Primos2007 is dat de veronderstelde individualisering minder snel verloopt ten opzichte van de vorige Primosversie. De Stadsregio is wat dit betreft nog wat sterker aangepast dan de regio Haaglanden. Door deze sterker aangepaste veronderstelling kunnen er, gegeven een bepaalde bevolkingsontwikkeling, minder huishoudens gevormd worden dan in Haaglanden. Wellicht dat de relatief sterke “verkleuring” van de Stadsregio aanleiding is geweest voor de lagere individualiseringsverwachting. Kwantitatief belangrijke groepen als Turken en Marokkanen leven nog steeds aanzienlijk vaker in gezinsverband dan westerse allochtonen en niet-allochtonen.
•
De binnenlandse migratie is in Primos2007 voor heel Zuid-Holland fors neerwaarts bijgesteld. Dit structurele effect treft Haaglanden echter nog sterker dan de Stadsregio en vormt dus geen verklaring voor de lagere huishoudengroei in de Stadsregio ten opzichte van Haaglanden. Een belangrijk gegeven is, dat de binnenlandse migratie in praktijk op regioniveau stuurbaar is.
•
Op basis van het bovenstaande ontstaat de sterke indruk dat de berekende nieuwbouwbehoefte van juli 2008 voor de Stadsregio Rotterdam te laag is. De berekening lijkt dan ook geen reden te zijn om de bouwafspraak van mei 2006 neerwaarts bij te stellen.
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
16 van 21
3
Cijfers op een rij: kwalitatief Dit hoofdstuk gaat in op de kwalitatieve invulling van de regionale woningbehoefte in termen van woonmilieus. Daarvoor wordt rechtstreeks geput uit “De Woonmilieu Atlas, editie Zuidvleugel”, conceptversie 23 januari 2009 (hierna aangeduid als Woonmilieuatlas Zuidvleugel). De Woonmilieuatlas Zuidvleugel is opgesteld door de werkgroep Programmeringsafspraken, waarin de Zuidvleugelpartners vertegenwoordigd zijn. Als kwantitatieve basis voor de Woonmilieuatlas Zuidvleugel gelden de in mei 2006 met de Minister gemaakte afspraken. De Woonmilieuatlas Zuidvleugel is onderdeel van een strategie voor het in balans brengen van woonmilieus in termen van woningvraag en woningaanbod, hierna aangeduid als vraag en aanbod. Als basis voor de vraag is gebruik gemaakt van een zogenaamd vraaggestuurd bouwprogramma. Kort gezegd houdt dit in dat in elk prognosejaar alleen die woningen worden gebouwd, waarnaar qua type en woonmilieu gevraagd wordt door de woonconsument3. De basis voor het aanbod wordt gevormd door een inventarisatie van het planaanbod per regiogemeente, die vervolgens is vertaald naar een investeringsstrategie. De balans is telkens het verschil tussen vraag en aanbod. Bij het in balans brengen van de woonmilieus wordt ernaar gestreefd om veel meer binnenstedelijk te bouwen: 80% binnen bestaand stedelijk gebied. Dit bestaand stedelijk gebied is vastgelegd in het rapport Woonmilieubalans van 11 september 2009, waarin ook gekozen is om – op enkele uitzonderingen na – uit te gaan van de door het Rijk gehanteerde woonmilieudefinities, te weten de 13-deling van ABF Research (zie Figuur 3.1). Figuur 3.1 Woonmilieus in de Stadsregio volgens de 13-deling van ABF Research
3
Dit vraaggestuurde bouwprogramma is berekend met het woningmarktsimulatiemodel Socrates van ABF Research
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
17 van 21
Uit de Woonmilieubalans bleek al dat met de oorspronkelijke investeringsstrategie forse tekorten over zouden blijven, zowel voor de gehele Zuidvleugel als daarbinnen in de woonmilieus Centrum Stedelijk, Groen (klein)stedelijk en Landelijk bereikbaar. Ook bleek dat in de investeringsstrategie het percentage binnen bestaand stedelijk gebied blijft steken op 65% in plaats van de nagestreefde 80%. Ten behoeve van de Woonatlas Zuidvleugel is het planaanbod van de investeringsstrategie geactualiseerd, maar het bovenbeschreven beeld blijft daarbij ongewijzigd. Hieronder volgt een overzicht van de geactualiseerde balansen voor de Zuidvleugel als geheel en daarbinnen de Stadsregio en Haaglanden. Aan de aanbodzijde van deze balans houdt de Woonmilieu Atlas rekening met 30 procent planuitval, het oorspronkelijk geïnventariseerde planaanbod is dus omvangrijker. Tabel 3.1 Geactualiseerde woonmilieubalansen 2010 t/m 2019 (bron: De Woonmilieu Atlas, editie Zuidvleugel) vraag (80% binnen)
Stadsregio aanbod* (81% binnen)
balans
Haaglanden vraag aanbod* balans (81% (58% binnen) binnen)
vraag (80% binnen)
Centrum-stedelijk plus 8.000 6.700 -1.300 6.400 1.100 -5.300 14.400 Centrum-stedelijk 5.600 3.000 -2.600 8.800 500 -8.300 17.500 Stedelijk vooroorlogs 1.900 2.800 900 500 800 300 4.500 Stedelijk naoorlogs compact 3.200 16.000 12.800 3.900 17.500 13.600 12.100 Stedelijk naoorlogs grondgebonden 2.500 1.300 -1.200 1.200 1.000 -200 4.900 Groen stedelijk 17.300 7.000 -10.300 10.900 2.000 -8.900 33.500 Centrum kleinstedelijk 2.500 2.100 -400 4.500 100 -4.400 8.800 Kleinstedelijk 2.800 4.600 1.800 5.200 4.100 -1.100 12.400 Groen kleinstedelijk 10.700 3.200 -7.500 7.000 1.100 -5.900 18.900 Centrum dorps 4.100 7.700 3.600 6.800 10.400 3.600 19.500 Dorps 3.500 1.700 -1.800 5.400 700 -4.700 12.100 Landelijk bereikbaar 3.700 700 -3.000 7.600 4.700 -2.900 16.500 Landelijk perifeer Totaal 65.800 57.000 -8.800 68.100 43.900 -24.200 175.000 *) Bij het aanbod is rekening gehouden met 30% planuitval. Het geïnventariseerde planaanbod is dus omvangrijker.
Zuidvleugel aanbod* (65% binnen) 7.800 4.500 4.100 39.100 3.400 9.400 3.400 15.500 4.300 23.800 15.800 6.300 137.200
balans
-6.600 -13.000 -400 27.000 -1.500 -24.100 -5.400 3.100 -14.600 4.300 3.700 -10.200 -37.800
In de Woonmilieuatlas Zuidvleugel wordt vervolgens een voorstel gedaan om het planaanbod zodanig aan te passen dat de kwantitatieve en kwalitatieve ambities haalbaar zijn. Daarvoor wordt – aanvullend op het reeds geactualiseerde planaanbod – een aantal bewerkingen uitgevoerd. Deze bewerkingen worden echter gepresenteerd op het niveau van de Zuidvleugel als geheel en kunnen hier dus niet afzonderlijk voor de Stadsregio en Haaglanden worden besproken. Het document heeft de functie van ‘atlas’, in de zin van een verzameling kaarten waaruit men zijn eigen plaats/planaanbod t.o.v. de omgeving kan terugvinden. Hieronder wordt in beeld gebracht hoe de kwalitatieve vraag in de Stadsregio zich verhoudt tot die in de regio Haaglanden en het overige deel van de Zuidvleugel.
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
18 van 21
Figuur 3.2 Vraag 2010 t/m 2019 naar woonmilieu, absoluut (bron: De Woonmilieu Atlas, editie Zuidvleugel) Centrum-stedelijk plus Centrum-stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Landelijk perifeer 0
5.000 10.000 15.000 20.000
overig Zuidvleugel
Haaglanden
Stadsregio
Figuur 3.3 Vraag 2010 t/m 2019 naar woonmilieu, procentueel (bron: De Woonmilieu Atlas, editie Zuidvleugel) 100%
70%
9% 3% 5% 4%
13% 1% 6% 2% 16%
60% 26%
7% 8%
50% 40% 30%
4% 4%
10%
16%
10%
20%
Centrum-stedelijk plus
12%
Stedelijk vooroorlogs
3% 13% 4% 11% 3% 21%
Centrum-stedelijk
Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen stedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk
8%
8%
11%
13%
Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar
an de n
St ad sr eg io
0%
6% 5% 6%
H aa gl
10%
0% 8% 5%
Zu id vl eu ge l
80%
9%
Landelijk perifeer
ov .
90%
12%
Omdat alleen de steden Rotterdam en Den Haag het woonmilieu Centrum-stedelijk plus “in huis” hebben, is de vraag naar dit woonmilieu volledig gericht op de Stadsregio en Haaglanden. Wat verder opvalt, is dat in de Stadsregio de vraag aanzienlijk sterker is gericht op Groenstedelijke en Groen kleinstedelijke milieus dan in de regio Haaglanden. Daarentegen is de Stadsregionale vraag juist minder vaak gericht op de twee andere populaire woonmilieus, Centrum-stedelijk en Landelijk bereikbaar.
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
19 van 21
Conclusies kwalitatief •
In de Woonmilieuatlas Zuidvleugel is de kwantitatieve vraag afkomstig van de in mei 2006 met de Minister gemaakte afspraken. De werkgroep Programmeringsafspraken heeft er dus voor gekozen om voor de Stadsregio vast te houden aan (ruim) 65.000 woningen, ondanks de reeds gepubliceerde Kamerbrief met de lagere nieuwbouwbehoefte-berekening van 49.000 woningen.
•
De kwalitatieve vraag is in de Stadsregio aanzienlijk sterker gericht op Groenstedelijke en Groen kleinstedelijke milieus dan in de regio Haaglanden het geval is. Daarentegen is de Stadsregionale vraag juist minder vaak gericht op het woonmilieu Landelijk bereikbaar.
Hieronder worden nog enkele kwalitatieve conclusies getrokken over het geactualiseerde planaanbod en de resulterende balans. Daarbij geldt dat de door de werkgroep Programmeringsafspraken voorgestelde bewerkingen om het planaanbod aan te passen, nog niet zijn verwerkt (omdat ze in de Woonmilieuatlas niet beschikbaar zijn op regio-niveau). •
Het planaanbod van de Stadsregio bevindt zich voor 81 procent in bestaand stedelijk gebied. Daarmee voldoet de Stadsregio aan het streefpercentage van 80 procent, in tegenstelling tot de regio Haaglanden en de Zuidvleugel als geheel (respectievelijk 58% en 65%).
•
Overeenkomstig het accent op groen(klein)stedelijke woonmilieus in de Stadsregionale vraagontwikkeling (zie hierboven), is ook het planaanbod van de Stadsregio sterker op deze woonmilieus gericht dan in de regio Haaglanden.
•
Wanneer de vraag met het planaanbod wordt geconfronteerd (balans), dan blijkt dat er voor de Stadsregio nog steeds forse tekorten overblijven aan Groen (klein) stedelijke woonmilieus, ondanks het accent hierop in het planaanbod. Daartegenover staat een aanzienlijk overschot aan de minder gewilde Stedelijk naoorlogs compacte gebieden. Deze gebieden liggen even buiten de stedelijke centra en worden gekenmerkt door veel hoogbouw in de vorm van portiekflats. In de overige woonmilieus is er meer evenwicht tussen vraag en aanbod.
•
De balans voor Haaglanden wijkt op een aantal punten af van die voor de Stadsregio. Wat daarbij het meest opvalt is dat de Stadsregio er aanzienlijk beter in slaagt, om de vraag naar Centrumstedelijk wonen te honoreren. Dat geldt zowel voor het woonmilieu Centrumstedelijk plus als voor Centrum-stedelijk.
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
20 van 21
4
Uitkomsten expertise-overleg Op 21 januari 2009 vond een expertiseoverleg plaats met de heren Ewout Smit van de provincie Zuid-Holland en Co Poulus van ABF Research. De kwantitatieve analyse van hoofdstuk 2 was in grote lijnen al uitgevoerd en vooraf opgestuurd naar de provincie en naar ABF. De kwalitatieve analyse van hoofdstuk 3 was er nog niet. Hieronder volgt een verslag van dit overleg. De kwantitatieve analyse werd niet tegengesproken. Integendeel: bevestigd werd dat de raming van Primos 2007 voor de Stadsregio te laag is. Beide partijen signaleren ook dat VROM de laatste tijd meer nadruk legt op kwaliteiten en minder op aantallen. Dit komt overeen met de nuancering in de Kamerbrief, zoals aangehaald in de inleiding van dit rapport. Het "VROM-bod" van 49.000 staat daardoor wellicht in een wat andere context dan ten tijde van de woningbouw-afspraken in mei 2006. Het advies is om in te zetten op de "oude cijfers" van 65.000 nieuwbouw voor 2010-2020. Uit de analyse blijkt al dat de trend zich weer herstelt, maar daarbovenop is er zeker nog ruimte voor ambitie. De uitgangspositie van de Stadsregio wordt als gunstig beschouwd vanwege • De relatief goedkope woningvoorraad in combinatie met de verwachte verdere toename van internationale arbeidsmigratie; • De relatief goedkope woningvoorraad in combinatie met de nog niet volledig benutte kansen om studenten te behouden voor de stad; • De verwachte groei van het aantal kleine huishoudens in combinatie met hun voorkeur voor stedelijk wonen; • Het feit dat de toekomstige behoeftetoename vooral is gericht op Centrumstedelijke en Groenstedelijke woonmilieus: Rotterdam heeft beide milieus en heeft ook de fysieke ruimte om deze verder ontwikkelen. Om dit te "verzilveren" zijn strategische investeringen nodig ("de kost gaat voor de baat uit"). Een aantal initiatieven wordt met name als kansrijk gezien zoals • De uitbouw van Rotterdam als studentenstad; • De inzet van de relatief lage vastgoedprijzen om startende ondernemingen aan te trekken; • Imagebuilding (Skyline, Haven, Centrum van vermaak, sport en cultuur, broedplaats voor nieuwe trends in mode/vormgeving/architectuur). Als risico's voor de toekomst worden genoemd: • Houd aandacht voor de krimpregio's ten zuiden van de Stadsregio. Wanneer deze krimp doorzet, krijgt de Stadsregio te maken met afnemende vraag vanuit deze regio’s of zelfs weglekkende vraag naar deze regio’s; • De neerwaartse bijstelling van ambities voor de Zuidplaspolder: laat dit niet leiden tot één groot Groenstedelijk gebied, want dan heeft de Stadsregio haar eigen concurrentie gecreëerd.
Woningbehoefte Stadsregio
Datum
Pagina
Rotterdam 2010-2020
9 maart 2009
21 van 21
