> Woningmarktontwikkelingen > Stadsregio Rotterdam

> Woningmarktontwikkelingen > Stadsregio Rotterdam

01

WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM

02

Woningmarktontwikkelingen Stadsregio Rotterdam

Uitgevoerd in opdracht van Maaskoepel

Auteur

Roelf-Jan van Til Jacolien Vogelzang

juli 2013 > rapport 2013-09

Analyse

Explica > Beukelsdijk 106a > 3022 DK Rotterdam www.explica.nl > e. [email protected] > t. 010 2236820

03


04

Inhoudsopgave Samenvatting

7

1

Inleiding

11

2 2.1 2.2 2. 2 2.3 2. 3 2.4 2. 4 2.5 2. 5

Ontwikkelingen tot nu toe

13

Bevolking en huishoudens

14

Woningbouw

19

Koopmarkt

22

Sociale huurmarkt

24

Beeld van de bewoners

30

3 3 .1 3 .2 3 .3 3 .4 3 .5 3 .6 3 .7

De toekomst

37

De kwantitatieve woningvraag

37

Berekenen van de kwalitatieve woningvraag

38

Economische ontwikkelingen

42

Basisscenario

43

Scenario ‘later een koopwoning’

45

Scenario ‘daling koopkracht’

47

Scenario’s vergeleken

48

A

Extra figuren

49

05


06

Samenvatting Bevolking in de Stadsregio neemt nog steeds toe De bevolking in de Stadsregio Rotterdam (SRR) bestaat op 1 januari 2013 uit ruim 1,2 miljoen mensen. In de periode 2000 en 2012 is de bevolking met ruim 4% toegenomen. Landelijk zien we in dezelfde periode een vergelijkbare toename. In 2012 is de bevolking in de Stadsregio met ‘slechts’ 2.000 personen toegenomen. De ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking hangt af van de componenten binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas (het saldo tussen geboorten en sterfgevallen). De laatste jaren zijn er jaarlijks gemiddeld 4000 meer kinderen geboren dan er mensen zijn overleden. De fluctuatie zit voornamelijk in de migratie (binnenlands- en buitenlandssaldo). De Stadsregio Rotterdam trekt vooral jongeren aan, huishoudens in de gezinsfase verlaten per saldo de Stadsregio. Toch is hierin in de periode 2008-2011 een verandering opgetreden. Het aantal vertrekkende huishoudens in de gezinsfase is in deze periode afgenomen. Op basis van de bevolkingscijfers naar leeftijd over 2012 lijkt het patroon van voor 2008 zich te herhalen. De bevolking in de leeftijd 30 tot 45 jaar is weer meer afgenomen, evenals de bevolking in de leeftijd 0 tot 15 jaar.

Vergrijzing en meer alleenstaande huishoudens Ook de leeftijdsopbouw van de huishoudens in de Stadsregio is aan verandering onderhevig. Het aantal huishoudens in de leeftijd tot 40 jaar is in de periode 2000-2012 duidelijk afgenomen. Tussen 2000 en 2012 is er vooral een toename te zien van huishoudens in de leeftijdsklasse tussen 55 en 65 jaar. Dit is de naoorlogse geboortegolf. Een andere relevante ontwikkeling is de toename van het aantal kleinere huishoudens in de Stadsregio Rotterdam. Tussen 2000 en 2012 is het aantal alleenstaanden en het aantal eenoudergezinnen toegenomen. In de periode 2002-2012 is het aantal alleenstaanden in SRR met ruim 21.000 toegenomen. Het aantal eenoudergezinnen is in dezelfde periode met ruim 8.000 huishoudens toegenomen. In dezelfde periode is het aantal gezinnen met 1% afgenomen (1.200 gezinnen minder). De huishoudens in de Stadsregio Rotterdam hebben een relatief lager inkomen ten opzichte van het landelijke gemiddelde. De inkomenspositie van huishoudens is de laatste jaren nauwelijks verbeterd. Uit de meest recente koopkrachtcijfers van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat de koopkracht van huishoudens de laatste drie jaar een daling heeft laten zien.

Woningmarkt stagneert De woningvoorraad in de Stadsregio bestaat op dit moment uit ruim 570.000 woningen. Ruim 43% van de woningvoorraad is in handen van eigenaar-bewoners, 42% is in bezit van corporaties en 14% is eigendom van particuliere verhuurders. Vanaf 1990 zijn er in de Stadsregio ongeveer 134.000 woningen

07


nieuw gebouwd en ruim 62.000 woningen gesloopt. Sinds 2009 is er een flinke daling van het aantal nieuwbouwwoningen te zien, van nog ruim 7.000 woningen in 2009 naar ongeveer 3.500 woningen in 2011. De komende jaren neemt de productie verder af. De forse daling in de afgegeven bouwvergunningen kan gezien worden als graadmeter voor de nieuwbouwproductie voor de komende jaren.

Aanbod sociale huurwoningen wordt duurder Waar het aantal te koop staande woningen toeneemt, maar de transacties afnemen en de vraagprijs van koopwoningen daalt, zien we dat het aantal verhuringen in de sociale huurmarkt in de Stadsregio op peil blijft. In 2012 zijn in de Stadsregio Rotterdam totaal ruim 14.900 corporatiewoningen verhuurd. Het totaal aantal verhuringen schommelt de laatste jaren tussen de 14.000 en 15.000 woningen. Sinds 2008 is er wel duidelijk een ontwikkeling te zien in het prijssegment van de verhuurde corporatiewoningen in de Stadsregio. De woningen zijn duurder geworden. Vooral het segment vanaf de hoogste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonshuishoudens) is toegenomen, van ongeveer 12% van alle verhuringen in 2008 naar 25% van alle verhuringen door corporaties in 2012. Deze toename is ten koste gegaan van het aanbod in het goedkopere huursegment.

Beeld van de bewoners Ruim 60% van de huishoudens in de Stadsregio Rotterdam met een inkomen tot de EU-grens1 woont in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Ongeveer de helft van deze groep heeft een minimum inkomen. Een zesde van de huishoudens met een inkomen boven de EU-grens woont eveneens in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Een belangrijk deel van deze groep woont al lange tijd in de woning (48.500 huishoudens). Deze huishoudens zijn naar alle waarschijnlijkheid met een lager inkomen in de woning gekomen en hebben een inkomensontwikkeling doorgemaakt. 40% van de huishoudens met een EU-inkomen woont niet in een sociale huurwoning. 41% van deze groep heeft een koopwoning. De huurders in de Stadsregio Rotterdam geven netto (na aftrek van huurtoeslag) gemiddeld €414 uit aan de huur van de woning. De te betalen huur inclusief huurtoeslag en servicekosten ligt gemiddeld op €443. De energielasten bedragen gemiddeld €130. Dit is ruim 20% van de totale woonuitgaven. De totale woonlasten voor eigenaar-bewoners in de Stadsregio zijn gemiddeld €804. Iets meer dan 30% van de huishoudens in Stadsregio Rotterdam geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen. De verhuiswens is in 2012 iets toegenomen ten opzichte van 2009. Dit kan een gevolg zijn van de afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen in de koopsector. De wens om te kopen is vooral onder de jongere verhuisgeneigde huishoudens afgenomen. De mogelijkheden voor het verkrijgen van een hypotheek zijn voor jongeren lastiger geworden. Vaak is het inkomen van deze huishoudens (nog) niet hoog genoeg en/of is er onzekerheid over een baan.

De toekomst: bevolking neemt toe, maar wordt ouder Volgens de Pearl-prognose van het CBS en het PBL neemt de bevolking in de Stadsregio Rotterdam in de 10 jaar van 2015 tot 2025 toe met ongeveer 45.000. De toename bedraagt 3,7%. In dezelfde periode wordt voor heel Nederland een toename met 3,2% voorzien. In de periode 2015-2025 zal de vergrijzing behoorlijk doorzetten. Het aantal 65-plussers in de regio neemt met 46.600 toe, een toename met 23%. Voor de 75-plussers is de toename zelfs 33% (28.800 75-plussers extra). In dezelfde periode groeit het aantal huishoudens sterker, met 5,6%. Door de voortgaande vergrijzing neemt het aandeel kleine huishoudens toe. 1

08

Inkomensgrens tot €34.085, peiljaar 2012

Woningbehoefte afhankelijk van huishoudenskenmerken De ontwikkeling van de woningbehoefte hangt sterk samen met de leeftijdsverdeling van de huishoudens, de samenstelling van de huishoudens en de inkomens van de huishoudens. Door verschuivingen in de leeftijdsverdeling, de samenstelling en het inkomen van huishoudens, verschuift ook de woningbehoefte. Uiteraard kunnen daarnaast andere factoren een belangrijke rol spelen, zoals individuele voorkeuren en verschillen in de mate waarin men het besteedbare inkomen wil besteden aan wonen. Veel gezinnen met een hoog inkomen wonen in een eengezinswoning buiten de stad, maar dat gaat zeker niet op voor al deze gezinnen.

Ongunstige economische ontwikkelingen De afgelopen jaren heeft de Nederlandse economie zich niet positief ontwikkeld. In 2010, 2011 en 2012 heeft de koopkracht zich negatief ontwikkeld. Ook voor 2013 wordt door het CPB een negatieve ontwikkeling van de koopkracht voorzien. Het CPB raamt de economische groei voor een korte periode. In de decemberraming van 2012 zijn vooruitzichten voor de periode 2013-2017 opgenomen. Daar gaat het CPB uit van een koopkrachtontwikkeling van 0% gemiddeld voor alle huishoudentypen met betaald werk.

Cohortverschuiving – meer vraag naar koop Naast het effect van leeftijd op de woningvraag is ook een ‘cohorteffect’ zichtbaar. Dit effect is niet direct gerelateerd aan de leeftijd van het huishouden, maar aan een geboortecohort dat een ander woningmarktgedrag laat zien dan een vorig of een volgend cohort. Dit cohorteffect treedt duidelijk op bij koopwoningen. Het aandeel koopwoningen in Nederland is in de afgelopen decennia sterk toegenomen. Dat zorgt er voor dat elke nieuwe groep starters die de woningmarkt heeft betreden, steeds meer op een koopwoningmarkt terecht is gekomen. Het gevolg hiervan is dat de komende generaties ouderen voor een veel groter deel in een koopwoning zullen wonen dan de huidige generatie ouderen. Doordat veel ouderen blijven wonen in een koopwoning, neemt de komende jaren vooral de behoefte aan koopwoningen toe. De vraag naar huurwoningen blijft vrijwel constant.

Scenario’s ‘later een koopwoning’ of ‘daling koopkracht’ De scenario’s ‘later een koopwoning’ of ‘daling koopkracht’ laten wel een duidelijke toename in de behoefte aan huurwoningen zien. Bij een matige economische groei zullen de omvang van de BBSHdoelgroep en de omvang van de EU-doelgroep toenemen. Maar doordat ouderen in steeds mindere mate aangewezen zijn op een sociale huurwoning, neemt de vraag naar betaalbare huurwoningen niet sterk toe. Afhankelijk van de veronderstellingen over de instroom van jonge huishoudens naar de koopsector en de mate van ontwikkeling van de koopkracht, is een lichte afname of een behoorlijke toename van de behoefte aan betaalbare huurwoningen te verwachten.

09


10

HOOFDSTUK

1

Inleiding In 2010 heeft Explica in opdracht van Maaskoepel een analyse uitgevoerd naar de ontwikkelingen op de woningmarkt en de ontwikkeling van de woningbehoefte naar de toekomst toe. Maaskoepel heeft Explica gevraagd om – ten behoeve van het woonvisietraject – een actualisatie van de woningmarktontwikkelingen in beeld te brengen. In dit rapport wordt ook gekeken naar de woningbehoefte, zowel kwantitatief als ook kwalitatief, uitgaande van de bevolkingsprognose voor de Stadsregio Rotterdam. Aangezien de uitkomsten van een prognose sterk afhankelijk zijn van de uitgangspunten, is het van belang om goed te weten welke uitgangspunten gehanteerd zijn bij de prognoses. Het gaat niet alleen om de kwantiteit van de vraag, maar juist ook over de vraag welke woonkwaliteiten in de toekomst gevraagd zullen worden. De kwalitatieve woningvraag hangt sterk samen met de demografische veranderingen. Daarom worden de gevolgen van de verschuivingen in de huishoudenssamenstelling op de toekomstige woningvraag in beeld gebracht. De toekomst kan echter niet lost gezien worden van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Om de toekomst in perspectief te kunnen plaatsen en gevoel te krijgen bij de mogelijke ontwikkelingsrichting, is het relevant om ook de ontwikkelingen in de afgelopen jaren in beeld te brengen. Door Maaskoepel worden een zestal gebieden onderscheiden. In het rapport is – indien relevant – ingezoomd op het niveau van de gebieden. Daarnaast is in de bijlage enkele figuren op het niveau van de gebieden opgenomen. Voor dit onderzoek is gebruikt gemaakt van diverse bronnen zoals, CBS, COS, WoonOnderzoek Nederland, Woonnet-Rijnmond en Huizenzoeker.

11


12

HOOFDSTUK

2

Ontwikkelingen tot nu toe Om de toekomstige ontwikkelingen voor de Stadsregio Rotterdam te kunnen duiden, kijken we eerst terug naar de ontwikkelingen in de afgelopen jaren. Het in beeld brengen van de ontwikkelingen in de afgelopen jaren helpt niet alleen om de toekomstige ontwikkelingen te kunnen plaatsen, maar is vooral ook belangrijk om het realiteitsgehalte van prognoses te kunnen beoordelen. De ontwikkelingen worden voornamelijk in beeld gebracht voor de totale Stadsregio. Indien relevant wordt nader ingezoomd naar het niveau van de door Maaskoepel onderscheiden gebieden. In de bijlage is per gebied een aantal figuren opgenomen, waarin de bevolkingsontwikkeling is weergegeven en de bevolkingsprognose tot 2025.

Figuur 1

Stadsregio Rotterdam ingedeeld in 6 gebieden

Noordrand

Hart van RechterMaasoever

Rotterdam

Voorne-Putten Zuidrand

13

Oost/ IJsseloever


2.1

Bevolking en huishoudens De bevolking in de Stadsregio Rotterdam (SRR) bestaat op 1 januari 2013 uit ruim 1,2 miljoen mensen. Door de jaren heen is de bevolking in SRR gegroeid. De ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking hangt af van de componenten binnenlandse migratie, buitenlandse migratie en natuurlijke aanwas (het saldo tussen geboorten en sterfgevallen). De natuurlijke aanwas is elk jaar positief. De laatste jaren zijn er jaarlijks gemiddeld 4000 meer kinderen geboren dan er mensen zijn overleden. Het binnenlands migratiesaldo is tussen 2001 en 2007 (licht) negatief. Vanaf 2008 is er sprake van een positief saldo, al is het positieve saldo in 2012 wel heel beperkt. Ook het buitenlands migratiesaldo laat schommelingen zien. In de jaren 2003 tot en met 2007 zijn er meer mensen naar het buitenland vertrokken dan er zich in de Stadsregio hebben gevestigd. Vanaf 2008 tot en met 2011 was het buitenlandssaldo positief. In 2012 zijn er echter weer meer mensen naar het buitenland vertrokken, dan er zich in de Stadsregio hebben gevestigd. Het resultaat van migratie en natuurlijke aanwas is een jaarlijks groei van de bevolking in de Stadsregio Rotterdam vanaf 2008 (figuur 3). De bevolking in de Stadsregio Rotterdam is tussen 2000 en 2012 met ruim 4% toegenomen. Landelijk zien we een vergelijkbare toename in dezelfde periode. In de bijlage is de jaarlijkse ontwikkeling van het binnenlands- en het buitenlandssaldo apart weergegeven.

Figuur 2

Bevolkingsontwikkeling SRR, 2001-2012 (bron: CBS)

8000 6000 4000 2000 0 -2000 -4000 -6000

binnenlands saldo

buitenlands saldo

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

-8000

natuurlijke aanwas

Wanneer we de bevolkingsontwikkeling in de Stadsregio Rotterdam over een langere periode bezien, zien we vooral perioden van groei. Na een bevolkingsdaling in de jaren 2004, 2005 en 2006, is de bevolking in SRR de laatste jaren weer toegenomen met gemiddeld ongeveer 8.000 inwoners per jaar. Opvallend is wel de geringe bevolkingsgroei in 2012 ten opzichte van de voorgaande jaren. In 2012 is de bevolking in de Stadsregio met ‘slechts’ 2.000 personen toegenomen.

14

Figuur 3

Bevolkingsontwikkeling SRR, 1960-2012 (bron: CBS)

15.000 10.000 5.000 0 -5.000 -10.000

2012

2010

2005

2000

1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

-15.000

groei

Vooral jongeren in de leeftijd 15 t/m 24 jaar vestigen zich in de Stadsregio Rotterdam, maar vertrekken vervolgens ook weer (figuur 4). Deze dynamiek wordt in belangrijke mate veroorzaakt door de aanwezigheid van verschillende onderwijsinstelling in de gemeente Rotterdam (Hogescholen en Universiteit). Per saldo vestigen zich meer jongeren in de Stadsregio dan er vertrekken. Tegenover een vestigingsoverschot van jongeren staat een gemiddeld vertrekoverschot van personen in de leeftijd vanaf 30 jaar en ouder. Omdat het veelal om gezinnen gaat, is er ook een vertrekoverschot te zien in de leeftijdsklassen van 0 tot 14 jaar. De verhuizingen binnen de Stadsregio komen voornamelijk voor rekening van de leeftijdsgroepen tussen 20 en 40 jaar. Figuur 4

Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo SRR naar leeftijd gemiddeld over de periode 2002-2011 (bron: CBS)

16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 -2000 0-4

5-9

10-14

vestiging

15-19

20-24

vertrek

25-29

30-39

40-49

binnenverhuizing

50-64

65-84

85+

saldo

Een uitsplitsing van het binnenlands saldo naar leeftijdsklasse laat duidelijk zien dat de Stadsregio Rotterdam vooral jongeren aantrekt. In de leeftijdsfase van gezinsvorming of net daarna (30-39), zien we mensen vertrekken uit de Stadsregio. Een vergelijking tussen de periode 2004-2007 en 2008-2011, laat zien dat er de laatste jaren een flinke afname te zien is in het aantal vertrekkers in de leeftijdscategorie 30-39 jaar (figuur 5). In het algemeen is er een beweging te zien vanuit de stad naar gemeenten in de regio en vanuit de regiogemeenten naar gemeenten buiten de Stadsregio. Natuurlijk zijn er ook huishoudens die vanuit de stad direct de regio verlaten.

15

WONINGMARKTONTWIKKKELINGEN STADSREGIO ROTTERDAM Figuur 5

Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo SRR naar leeftijd gemiddeld per jaar in twee perioden (bron: CBS)

1500 1000 500 0 -500 -1000

2004-2007

85+

65-84

50-64

40-49

30-39

25-29

20-24

15-19

10-14

5-9

0-4

-1500

2008-2011

In 2012 is de bevolking in de Stadsregio duidelijk minder gegroeid (zie figuur 3). In dat jaar zien we ook weer meer mensen in de leeftijd 30 tot 40 jaar vertrekken uit Rotterdam (zie figuur in de bijlage). De situatie van voor 2007 lijkt zich te herhalen. De migratiecijfers 2012 naar leeftijdscategorieën zijn nog niet beschikbaar. Met behulp van de cijfers over binnenlandse en buitenlandse migratie, sterfte en eventuele administratieve correcties, is een goede indicatie te geven van vestiging of vertrek in de Stadsregio in 2012. Op basis van deze cijfers zien we in 2012 weer een ‘vertrekoverschot’ in de Stadsregio Rotterdam in de leeftijdsklasse vanaf 30 jaar en ouder en van kinderen. Het lijkt of de gezinnen toch weer meer de Stadsregio verlaten (figuur 6). Figuur 6

Som van effecten binnenlandse en buitenlandse migratie, sterfte en administratieve correcties in SRR naar leeftijd per jaar (bron: CBS)

bevolking tot 25 jaar

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

1-4 jaar

5-9 jaar

10-14 jaar

15-19 jaar

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 -1.500 -2.000

20-24 jaar

bevolking van 25 tot 50 jaar

16

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

25-29 jaar

30-34 jaar

35-39 jaar

40-44 jaar

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 -500 -1.000 -1.500 -2.000

45-49 jaar

Voor het woonbeleid zijn de bevolkingssamenstelling en de veranderingen daarin belangrijk. De ontwikkelingen in de afgelopen tien jaar laat niet alleen zien dat de bevolking in de leeftijd 30 tot 40 jaar afneemt in deze regio, maar ook dat de vergrijzing er aan zit te komen (figuur 7). Figuur 7

Bevolkingsontwikkeling naar leeftijd SRR 2002 – 2012 (bron: CBS)

95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar -40.000

2002 mutatie 2002-2012

-20.000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

Binnen de Stadsregio zijn wel duidelijke verschillen te zien in de bevolkingsopbouw naar leeftijd. Waar voor de gebieden Zuidrand en Rechter Maasoever de bevolkingsopbouw vergelijkbaar is aan het regionale patroon, is in het gebied Voorne-Putten de vergrijzing al duidelijk zichtbaar. Vooral voor dit gebied is de komende jaren aandacht voor geschikte woningen voor senioren, in combinatie met zorgvoorzieningen, gewenst. Zoals verwacht wijkt ook het gebied Hart van Rotterdam duidelijk af van het regionale patroon van de bevolkingssamentelling naar leeftijd. Een belangrijk deel van de bevolking in dit gebied valt in de leeftijdscategorie 20 tot 40 jaar. Het aandeel 40+-ers is in dit gebied lager dan het regionale gemiddelde. Deze situatie is nauwelijks veranderd tussen 2002 en 2012. Het stedelijk gebied trekt jongere huishoudens aan, maar na verloop van tijd vertrekt men weer uit dit gebied. In het gebied Noordrand wonen relatief meer gezinnen met jonge kinderen dan in de rest van de Stadsregio. In de bijlage zijn figuren opgenomen waarin de samenstelling van de bevolking per gebied is weergegeven. Voor de woningmarkt is de samenstelling en ontwikkeling van huishoudens van groter belang. Voor elk huishouden is er in principe één woning (of andere woongelegenheid) nodig. De ontwikkeling van het aantal huishoudens bepaalt dan ook in grote lijnen de woningbehoefte. Kwalitatief gezien hangt de woningbehoefte sterk samen met de samenstelling en leeftijd van de huishoudens. Ook de leeftijdsopbouw van de huishoudens in de Stadsregio is aan verandering onderhevig. Het aantal huishoudens in de leeftijd tot 40 jaar is in de periode 2000-2012 duidelijk afgenomen. Bij de leeftijdsgroepen boven de 40 jaar is een toename van het aantal huishoudens te zien. Tussen 2000 en 2012 is er vooral een toename te zien van huishoudens in de leeftijdsklasse tussen 55 en 65 jaar. Dit is de naoorlogse geboortegolf.

17


Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd, SRR, 2002 en 2012 (bron: CBS)

95+ 90-94 jaar

2002

85-89 jaar

2012

80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

Een andere relevante ontwikkeling is de toename van het aantal kleinere huishoudens in de Stadsregio Rotterdam (figuur 9). Tussen 2000 en 2012 is het aantal alleenstaanden en het aantal eenoudergezinnen toegenomen. In de periode 2002-2012 is het aantal alleenstaanden in SRR met ruim 21.000 toegenomen. Dit is een toename van 10%. De toename van het aantal alleenstaanden is in belangrijke mate toe te schrijven aan de verdergaande vergrijzing en de individualisering. Ongeveer 41% van de huishoudens in de regio Rotterdam is alleenstaand. Het aantal eenoudergezinnen is in deze periode met ruim 18% toegenomen (8.000 huishoudens extra). In dezelfde periode is het aantal gezinnen met 1% afgenomen (1.200 gezinnen minder). Figuur 9

Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar type, SRR, 2002-2012 (bron: CBS)

-50.000

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

alleenstaand paar gezin eenoudergezin overig

2002 mutatie 2002-2012

De inkomenspositie van huishoudens is de laatste jaren nauwelijks verbeterd. Uit de meest recente koopkrachtcijfers van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat de koopkracht van huishoudens de laatste drie jaar een daling heeft laten zien. Ook voor 2013 wordt een negatieve koopkrachtontwikkeling verwacht. De huishoudens in de Stadsregio Rotterdam hebben een relatief lager inkomen ten opzichte van het landelijke gemiddelde. Waar landelijk gezien ongeveer 33% van de huishoudens een inkomen heeft tot de huurtoeslaggrens (BBSH-grens), is dat in de Stadsregio Rotterdam ongeveer 37% van de

18

huishoudens. Een andere, voor corporaties relevante inkomensgrens, is de EU-grens2. Landelijk gezien heeft 40% van de huishoudens een inkomen tot deze inkomensgrens. Voor de Stadsregio Rotterdam geldt dat ruim 45% van de huishoudens een inkomen heeft tot de EU-grens. Iets meer dan 13% van de huishoudens in de Stadsregio Rotterdam heeft een inkomen tussen €43.000 en de EU-grens, landelijk ligt dit aandeel op 12,5%. Figuur 10

Verdeling huishouden naar huishoudinkomen in SRR en Nederland (bron: CBS, RIO 2010)

boven 43.000 tot 43.000 EU-doelgroep BBSH-doelgroep Nederland

studentenhuishoudens 0%

10%

20%

30%

40%

50%

SRR 60%

Binnen de Stadsregio zijn er wel verschillen in inkomensverdeling. In Voorne-Putten ligt het aandeel huishoudens met een lager inkomen ruim onder het regionale gemiddelde. Dit geldt ook voor de Noordrand. In de Zuidrand, de Rechter Maasoever en Hart van Rotterdam heeft ongeveer 40% van de huishoudens een inkomen tot de huurtoeslaggrens (BBSH-grens). In het gebied Zuidrand kan ongeveer de helft van de huishoudens gerekend worden tot de EU-doelgroep.

2.2

Woningbouw De woningvoorraad in de Stadsregio bestaat op dit moment uit ruim 570.000 woningen. Ruim 43% van de woningvoorraad is in handen van eigenaar-bewoners, 42% is in bezit van corporaties en 14% is eigendom van particuliere verhuurders. Tussen de onderscheiden gebieden zijn er wel enkele verschillen te zien. In de gebieden Noordrand en Voorne-Putten is bijna 60% van de woningvoorraad in handen van eigenaar-bewoners. Het aandeel sociale huur ligt in deze gebieden duidelijk onder het regionale gemiddelde. In het gebied Hart van Rotterdam heeft de particuliere huursector een relatief groot aandeel en is een kleiner deel van de woning in handen van eigenaar-bewoners. De overige gebieden zijn redelijk vergelijkbaar aan het regionale beeld. Vanaf 1990 zijn er in de Stadsregio ongeveer 134.000 woningen nieuw gebouwd en ruim 62.000 woningen onttrokken aan de woningvoorraad (gesloopt). De totale woningvoorraad komt daarmee op ongeveer 575.000 woningen in 2012. Sinds 2009 is er een flinke daling van het aantal nieuwbouwwoningen te zien, van nog ruim 7.000 woningen in 2009 naar ongeveer 3.500 woningen in 2011 (figuur 11). Daarmee ligt het aantal nieuwbouwwoningen op het laagste niveau sinds 1990. De verwachting is dat de dalende trend zich de komende jaren verder zal doorzetten als gevolg van de economische crisis. In 2011 bedroeg de netto toevoeging ongeveer 1.300 woningen (saldo van nieuwbouw, sloop en andere toevoegingen).

2

19

Inkomensgrens €34.045 (peiljaar 2012).


Nieuwbouw en onttrekkingen, SRR, 1990-2011 (bron: CBS)

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

nieuwbouw

2011

2010

2009

2007

2008

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1991

1992

1990

0

onttrekkingen

Het aandeel koopwoningen in de nieuwbouw ligt sinds 1998 rond de 70%, met een uitschieter naar 80% in 2004. Het aandeel eengezinswoningen in de nieuwbouw ligt iets onder de 50%. Opvallend is dat de laatste 5 jaar in de nieuwbouw het aandeel meergezinswoningen in de koopsector is toegenomen. Van de nieuw gebouwde woningen bestaat een groot deel uit vierkamerwoningen (zie figuur in de bijlage). Het aandeel kleine woningen (1 tot en met 3 kamers) is in de jaren negentig toegenomen en ligt in 2011 op een kleine 30% van de totale nieuwbouw. In 2011 zijn relatief veel 6 en meer kamerwoningen gebouwd ten opzichte van voorgaande jaren. Het aandeel in de totale bouwproductie is echter beperkt, een kleine 4%. Figuur 12

Nieuwbouw naar eigendom en woningtype, SRR, 1990-2011 (bron: CBS)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

eengezins koop

eengezins huur

meergezins koop

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0%

meergezins huur

Woningcorporaties spelen een belangrijke rol op de woningmarkt. Maar nieuwbouw van woningen in de Stadsregio Rotterdam is toch vooral een aangelegenheid voor de ‘bouwers voor de markt’. Sinds 1998 fluctueert de jaarlijkse nieuwbouw door corporaties in de Stadsregio rond de 20% met een uitschieter naar ongeveer 38% in 2010. Volgens de cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hebben de corporaties in de Stadsregio Rotterdam in de periode 2009-2011 ruim 8.800 woningen gerealiseerd. Volgens het CBS gaat het om 4.800 woningen. Het verschil wordt voor een deel veroorzaakt door woningen die in opdracht van de corporaties door marktpartijen zijn gerealiseerd. Gemeenten geven

20

aan het CBS door dat deze woningen zijn gerealiseerd door ‘bouwers voor de markt’. Het verschil kan ook veroorzaakt zijn door een verschillend nieuwbouwjaar in beide bronnen. Het particulier opdrachtgeverschap is in de Stadsregio Rotterdam beperkt en bedraagt ongeveer 5% van de totale jaarlijkse nieuwbouwproductie. Figuur 13

Nieuwbouw naar opdrachtgever 1 , SRR, 1990-2011 (bron: CBS)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

bouwers voor de markt

2011

2010

2009

2007

2008

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1997

woningcorporaties 1

1998

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0%

overig particulier

De cijfers van het CBS wijken af van de cijfers van het CFV over nieuwbouw door corporaties

Het aantal afgegeven bouwvergunningen kan gezien worden als graadmeter voor de nieuwbouwproductie voor de komende jaren. De afname van de nieuwbouwproductie vanaf 2010 correspondeert met een afname van het aantal afgegeven bouwvergunningen vanaf 2008. Het aantal afgegeven bouwvergunningen is de laatste jaren gedaald naar nog geen 2.000 in 2011 en ongeveer 1.200 in 20123. Deze daling heeft dus flinke gevolgen voor de nieuwbouwproductie de komende jaren. Figuur 14

Nieuwbouw en bouwvergunningen, SRR, 1995-2012 (bron: CBS)

10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

nieuwbouw

3

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

0

bouwvergunningen

Volgens de gemeente Rotterdam klopt dit aantal niet helemaal, omdat het CBS sinds het eerste kwartaal 2011 geen cijfers meer heeft over afgegeven bouwvergunningen in de gemeente Rotterdam. Hier wordt door de gemeente Rotterdam aan gewerkt.

21


2.3

Koopmarkt De mogelijkheden voor de woningvragers ofwel woningzoekers wordt bepaald door het woningaanbod dat beschikbaar is c.q. komt, zowel in de huur als in de koopsector. We zoomen allereerst in op de ontwikkeling van het koopaanbod in de Stadsregio Rotterdam. Uit cijfers van Huizenzoeker 4 blijkt dat het koopaanbod in de regio van januari 2009 tot halverwege 2010 schommelde tussen 11.000 en 12.000 woningen. Vanaf halverwege 2010 zien we een toename van het koopaanbod van 12.000 halverwege 2010 tot ongeveer 16.000 begin 2013. Dit betekent een toename van ruim 30% in deze periode. Deze toename is vergelijkbaar met de landelijke toename van het koopaanbod.

Figuur 15

Ontwikkeling koopaanbod, SRR, januari 2009- maart 2013 (bron: Huizenzoeker)

18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000

2013-03

2012-11

2013-01

2012-07

2012-09

2012-05

2012-03

2011-11

2012-01

2011-09

2011-07

2011-05

2011-01

2011-03

2010-11

2010-07

2010-09

2010-05

2010-01

2010-03

2009-11

2009-09

2009-07

2009-05

2009-01

2009-03

0

aanbod

In onderstaande figuur is de ontwikkeling van het koopaanbod in de Stadsregio Rotterdam vergeleken met de omliggende regio’s Haaglanden en Drechtsteden. De ontwikkeling van het aanbod is als index weergegeven, waarbij het aanbod in januari 2009 op 100 is gesteld. Uit de figuur is af te lezen dat het aanbod in de twee genoemde regio’s meer is toegenomen dan in SRR. Figuur 16

Ontwikkeling index koopaanbod, SRR, Haaglanden en Drechtsteden januari 2009- maart 2013 (bron: Huizenzoeker)

170 160 150 140 130 120 110 100 90

index aanbod SRR

4

index aanbod Drechtsteden

2013-03

2012-11

2013-01

2012-09

2012-07

2012-05

2012-03

2012-01

2011-11

2011-09

2011-07

2011-05

2011-03

2011-01

2010-11

2010-09

2010-07

2010-05

2010-03

2010-01

2009-11

2009-09

2009-07

2009-05

2009-01

2009-03

80

index aanbod Haaglanden

HuizenZoeker verzamelt het aanbod van koop- en huurwoningen van alle grote huizensites en makelaarsites zoals: Funda, Jaap, Niki, Pararius, DirectWonen, etc. Waarbij dubbele resultaten eruit worden gehaald.

22

Parallel aan de toename van het koopaanbod zien we een afname van de gemiddelde vraagprijs in de Stadsregio. Begin 2010 lag de gemiddelde vraagprijs tussen de €260.000 en €265.000. Begin 2013 is de gemiddelde vraagprijs met ongeveer €15.000 gedaald. Dit betekent een daling van ongeveer 6%. Hiermee wijkt de Stadsregio af van de gemiddelde landelijke afname van de vraagprijs. In dezelfde periode is de gemiddelde vraagprijs in Nederland gedaald met bijna 9% van €331.000 in januari 2010 naar €302.500 in maart 2013. Figuur 17

Ontwikkeling vraagprijs koopaanbod, SRR, januari 2009- maart 2013 (bron: Huizenzoeker)

265.000 260.000 255.000 250.000 245.000 240.000

2013-03

2012-11

2013-01

2012-07

2012-09

2012-05

2012-03

2011-11

2012-01

2011-07

2011-09

2011-05

2011-01

2011-03

2010-11

2010-09

2010-07

2010-05

2010-01

2010-03

2009-11

2009-07

2009-09

2009-05

2009-03

2009-01

235.000

gemiddelde vraagprijs

Een vergelijking tussen de regio’s Haaglanden, Drechtstreden en Rotterdam laat zien dat de daling van de vraagprijs (index januari 2009=100) in de Rotterdamse regio vergelijkbaar is aan de daling in de regio Haaglanden. In de regio Drechtsteden is de vraagprijs sinds januari 2010 duidelijk meer gedaald. Figuur 18

Ontwikkeling index vraagprijs koopaanbod, SRR, januari 2009- maart 2013 (bron: Huizenzoeker)

110 105 100 95 90 85

index vraagprijs SRR

index vraagprijs Drechtsteden

2013-03

2012-11

2013-01

2012-09

2012-07

2012-05

2012-03

2011-11

2012-01

2011-09

2011-07

2011-05

2011-03

2011-01

2010-11

2010-09

2010-07

2010-05

2010-03

2010-01

2009-11

2009-09

2009-07

2009-05

2009-01

2009-03

80

index vraagprijs Haaglanden

Omdat het koopaanbod uit verschillende woningen bestaat en daardoor niet goed vergelijkbaar is in de tijd, is de ontwikkeling van de prijs per m 2 een betere graadmeter. In de volgende figuur is de gemiddelde m 2 -prijs van het koopaanbod uitgezet. De m 2 -vraagprijs in de Stadsregio Rotterdam lager dan de gemiddelde vraagprijs per m 2 van het koopaanbod in de Drechtsteden en

23


Haaglanden. De vraagprijs per m 2 is in de gehele Stadsregio afgenomen en ligt maart 2013 rond €2.140 per m 2 . Figuur 19

Ontwikkeling vraagprijs per m 2 koopaanbod, SRR, Haaglanden en Drechtsteden, januari 2009- maart 2013 (bron: Huizenzoeker)

2.700 2.600 2.500 2.400 2.300 2.200 2.100

prijs per m2 SRR

2.4

prijs per m2 Drechtsteden

2013-03

2012-11

2013-01

2012-09

2012-07

2012-05

2012-01

2012-03

2011-11

2011-07

2011-09

2011-05

2011-01

2011-03

2010-11

2010-09

2010-07

2010-05

2010-01

2010-03

2009-11

2009-07

2009-09

2009-05

2009-01

2009-03

2.000

prijs per m2 Haaglanden

Sociale huurmarkt In 2012 zijn in de Stadsregio Rotterdam totaal ruim 14.900 corporatiewoningen verhuurd. Het totaal aantal verhuringen schommelt de laatste jaren tussen de 14.000 en 15.000 woningen. De ontwikkelingen op de huurmarkt, zoals het feit dat huishoudens met een inkomen boven €34.085 nog slechts beperkt in aanmerking komen voor een sociale huurwoningen als gevolg van de EU-regeling, heeft in deze regio niet tot een afname van het aantal mutaties geleid. In de regio Haaglanden is het aantal verhuringen in 2012 ook vrijwel gelijk aan het aantal in 2011. In de regio Amsterdam en Utrecht is wel een afname te zien in het aantal verhuringen door corporaties.

Figuur 20

Ontwikkeling verhuringen corporaties 2008 tot met 2012 in SRR (bron: alle uitvoeringsorganisaties, 20082012)

2012 2011 2010 2009 2008 0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

aantal verhuringen Stadsregio Rotterdam

Tussen de gebieden is er een groot verschil in de mogelijkheden voor woningzoekenden. Het gebied Zuidrand is het grootste gebied als het gaat om het aantal verhuringen. Noordrand is het kleinste gebied. In vrijwel alle gebieden zien we een toename van het aantal verhuringen in 2012 ten opzichte van 2011. Voorne-Putten is daarop een uitzondering. In dit gebied is er sinds 2010 een afname te zien in het aantal verhuringen. 24

Figuur 21

Ontwikkeling verhuringen corporaties 2008 tot met 2012 in SRR per deelgebied (bron: alle uitvoeringsorganisaties, 2008-2012)

6.000 2008

5.000

2009

2010

2011

2012

4.000 3.000 2.000 1.000 0 Zuidrand

Noordrand

Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever

Voorne Putten

Hart van Rotterdam

Sinds 2008 is er wel duidelijk een ontwikkeling te zien in het prijssegment van de verhuurde woningen in de Stadsregio (figuur 22). De woningen zijn duurder geworden. Vooral het segment vanaf de hoogste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonshuishoudens) is toegenomen, van ongeveer 12% van alle verhuringen in 2008 naar 25% van alle verhuringen door corporaties in 2012. Deze toename is ten koste gegaan van het aanbod in het goedkopere huursegment; het segment tot de kwaliteitskortingsgrens en het segment tot de laagste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 1-2 persoonshuishoudens). In elk gebied doet zich deze verschuiving voor, maar de mate waarin verschilt wel enigszins. In de bijlage is hiervan een overzicht opgenomen. Figuur 22

Verhuringen corporaties 2008 tot met 2012 in SRR naar prijs* (bron: uitvoeringsorganisaties, 2008-2012)

2012 2011 2010 2009 2008 0% 10% 20% 30% tot jongeren/kwaliteitskortingsgrens tot huurprijsgrens

40% 50% 60% tot aftoppingsgrens 1-2phh vanaf huurprijsgrens

70% 80% 90% tot aftoppingsgrens 3+phh

100%

* Voor 2012 ontbreken in de verdeling de verhuringen naar prijs van Woonvisie Ridderkerk

Verhuringen 2012 per gebied In het vervolg van deze paragraaf wordt verder ingezoomd op de verhuringen in 2012, waarbij ook ingegaan wordt op de verschillen binnen de gebieden. Hiervoor is gebruik gemaakt van de gegevens van Woonnet Rijnmond. Dit betekent dat in onderstaande figuren de verhuringen van Woonvisie Ridderkerk ontbreken, omdat van deze verhuringen niet alle informatie beschikbaar was. Voor 2012 gaat het dan om ruim 400 woningen in het gebied Zuidrand. Binnen de gebieden zijn er duidelijke verschillen te zien in het aantallen verhuringen in 2012. In het gebied Zuidrand zijn de meeste woningen verhuurd, ongeveer 4.500 woningen, in het gebied Noordrand een kleine 1.000 woningen. Wel zijn in 2012 in alle gebieden eengezinswoningen verhuurd, uitgezonderd Hart van Rotterdam

25


Verhuringen 2012 naar woningtype, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, 2012)

0

500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam eengezinswoning

meergezinswoning

* Zuidrand exclusief verhuringen Woonvisie Ridderkerk

Een groot deel van de in 2012 verhuurde woningen heeft maximaal 3 kamers (ruim 70%). Een kwart van de verhuurde woningen bestaat uit een 1- of 2-kamerwoning. Slechts in een klein aantal gevallen zijn grote woningen verhuurd (5 en meer kamers). Opvallend genoeg is er binnen de gebieden relatief weinig verschil te zien. Figuur 24

Verhuringen 2012 naar aantal kamers, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, 2012)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam 1-2 kamers

3 kamers

4 kamers

5+ kamers


Ook als we kijken naar de huurprijsklasse van de in 2012 verhuurde woningen, is er relatief weinig verschil te zien tussen de gebieden. In het gebied Oost/IJsseloevers zijn relatief iets meer woningen verhuurd met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens. In de gebieden Noordrand en Oost/IJsseloevers zijn wel relatief meer woningen verhuurd boven de hoogste aftoppingsgrens (aftoppingsgrens voor 3 en meerpersoonshuishoudens). Figuur 25

Verhuringen 2012 naar prijsklasse, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, 2012)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam tot kwaliteitskortingsgrens aftophoog-huurgrens

kwal-aftoplaag vanaf huurgrens


26

aftoplaag-aftophoog

Ook als het gaat om het woningtype, zijn verschillen tussen de gebieden redelijk beperkt. In Hart van Rotterdam is het aandeel flatwoningen zonder lift wel groot te noemen (ongeveer 70%). Maar ook in de andere gebieden is toch minimaal 30% van de verhuurde woningen een flatwoning zonder lift. In Oost/IJsseloevers zijn relatief meer flatwoningen met lift en 55+-woningen verhuurd. Figuur 26

Verhuringen 2012 naar woningtype, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, 2012)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam eengezinwoning

flat zonder lift

flat met lift

55-plus-woning

serviceflat


Ongeveer 6% van de verhuringen in 2012 betreft een nieuwbouwverhuring. In Noordrand ligt dit aandeel hoger, namelijk 14% van alle verhuringen. Absoluut gezien is het aantal nieuwbouwverhuringen het hoogste in Zuidrand met ruim 360 woningen. Figuur 27

Verhuringen 2012 naar nieuwbouw of bestaande bouw, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, 2012)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam bestaande bouw

nieuwbouwverhuring


Nieuwbouwwoningen die in 2012 zijn verhuurd, hebben veelal een huurprijs boven de hoogste aftoppingsgrens. Alleen in gebied Zuidrand zijn relatief veel nieuwbouwwoningen verhuurd met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de lage aftoppingsgrens. Dit is opmerkelijk te noemen. In het gebied Hart van Rotterdam heeft ruim de helft van de nieuwbouwverhuringen een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens.

27


Nieuwbouwverhuringen 2012 naar prijsklasse, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, 2012)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam tot kwal.kortingsgrens aftophoog - max. huurgrens

kw. kortingsgrens -aftoplaag vanaf max. huurgrens

aftoplaag - aftophoog


Geslaagden in 2012 per gebied Wie zijn er in de verhuurde woningen terecht gekomen in 2012? Om hiervan een beeld te krijgen, wordt in onderstaande figuren ingezoomd op enkele kenmerken van de geslaagde woningzoekenden per gebied. Ook voor deze analyse geldt dat alleen gebruik is gemaakt van de gegevens van Woonnet Rijnmond en dat daarin de gegevens van Woonvisie Ridderkerk ontbreken. Het verschil tussen doorstromers en starters is relatief beperkt. Alleen in Noordrand en Oost/IJsseloevers zijn relatief minder starters geslaagd ten opzichte van het regionale gemiddelde. Maar in deze gebieden is ook van een groter deel van de verhuizer niet bekend of het een starter of doorstromer is. Figuur 29

Verhuringen 2012 naar starters en doorstromers, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, 2012)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam starter

doorstromer

onbekend


Eén op de zes woningen is verhuurd aan een huishouden in de leeftijd tot 24 jaar. In Voorne-Putten zijn in verhouding meer jongeren terecht gekomen in de verhuurde woningen dan in het gebied Hart van Rotterdam (figuur 30). Maar over het algemeen kan geconcludeerd worden dat de verschillen naar leeftijd van de nieuwe huurder tussen de gebieden beperkt is.

28

Figuur 30

Verhuringen 2012 naar leeftijd nieuwe huurder, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond, 2012)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam tot 24 jaar

25-44 jaar

45-64 jaar

65+ jaar

onbekend


Komt het huishoudens dat is geslaagd in de woning nu uit een sociale huurwoning of niet? Om een beeld te kunnen vormen van de herkomst van de verhuizers, is gekeken naar de postcode van het herkomstadres (op het niveau van 6-posities). Vaak is namelijk een heel complex in bezit van een corporatie. De kans dat de hele postcode (6-positie) tot het sociale bezit behoort, is dan groot. Als op basis van de postcode wordt vastgesteld of er sprake is van herkomst uit een sociale huurwoningen, dan zien we dat een relatief groot aandeel van de verhuizers afkomstig is uit een ‘sociale postcode’. Een relatief groot deel van de geslaagde kandidaten in Voorne Putten komt niet uit een sociale ‘postcode’ in de Stadsregio Rotterdam. Dit geldt ook voor de Noordrand en in iets mindere mate voor Oost/IJsseloevers. Voor de andere gebieden ligt dit aandeel rond de 40%. Deze verhuizers kunnen afkomstig zijn van een sociale huurwoning buiten de Stadsregio. Maar het kan ook zijn dat geslaagden in deze gebieden vooral afkomstig zijn uit een koopwoning (of particuliere huurwoning). Vooral in Voorne-Putten is het aandeel koopwoningen relatief groot. Jongeren (starters op de woningmarkt) die verhuizen naar een sociale huurwoningen, komen veelal uit een koopwoning (bij de ouders vandaan). Figuur 31

Verhuringen 2012 naar herkomst van de nieuwe huurder, per deelgebied* SRR (bron: Woonnet Rijnmond en Woonvisie Ridderkerk, 2012)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne Putten Hart van Rotterdam Stadsregio Rotterdam uit 'sociale postcode'

overig


In het algemeen kan geconcludeerd worden dat de verschillen tussen de gebieden beperkt zijn, als het gaat om de geslaagde kandidaten in 2012 in de sociale huurwoningen.

29


2.5

Beeld van de bewoners Naast een algemeen beeld over de ontwikkelingen op de woningmarkt, gaan we in deze paragraaf dieper in op de bewoners in de regio Rotterdam. Vragen als ‘wie woont waar’, ‘hoe hoog zijn de woonlasten van bewoners’, ‘wie wil verhuizen’ en ‘wat zijn dan de woonwensen’ kunnen met behulp van de uitkomsten van het Woononderzoek Nederland (WoON)5 worden beantwoord. Om de ontwikkeling in beeld te kunnen brengen, vindt ook een vergelijking plaats met de uitkomsten van het Woononderzoek Nederland uit voorgaande jaren.

Wie woont waar? Ruim 60% van de huishoudens in de Stadsregio Rotterdam met een inkomen tot de EU-grens woont in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens (figuur 32). Ongeveer de helft van deze huishoudens heeft een minimum inkomen. Bijna 40% van de huishoudens met een inkomen tot de EU-grens woont ‘overig’, dat wil zeggen: in een koopwoning, een particuliere huurwoning, een dure sociale huurwoning (een corporatiewoning met een huurprijs boven de maximale huurprijsgrens) of in een onzelfstandige woning. Een zesde (17%) van de huishoudens met een inkomen boven de EU-grens woont eveneens in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Figuur 32

Huishoudens naar inkomen in sociale huur of overig (koop, particuliere huur, dure sociale huur of nietwoning) in SRR (bron: WoON 2012)

inkomen tot EU-grens inkomen vanaf EU-grens

sociaal, betaalbaar

%

overig

%

170.600

61%

110.400

39%

48.500

17%

244.400

83%

Een belangrijk deel van de huishoudens met een hoger inkomen in een betaalbare sociale huurwoning woont al lange tijd in deze woning (48.500 huishoudens). Deze huishoudens zijn naar alle waarschijnlijkheid met een lager inkomen in de woning gekomen en hebben een inkomensontwikkeling doorgemaakt. Uit onderstaande figuur is te lezen dat ruim 60% van deze huishoudens al minimaal 10 jaar in de huidige woning woont. Slechts een klein deel van de huishoudens met een inkomen boven de EU-grens is recent (tot 2 jaar) in de huidige sociale huurwoning komen wonen. Figuur 33

Woonduur van huishoudens met inkomen vanaf EU-grens in sociale huur in SRR (bron: WoON 2012)

woonduur

5

30

vanaf EUgrens

0-2 jaar

12%

2-5 jaar

14%

5-9 jaar

13%

10+ jaar

61%

Woononderzoek Nederland, meest recente meting 2012.

Bijna 40% van de huishoudens met een EU-inkomen woont niet in een sociale huurwoning met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens. Een klein deel van deze huishoudens woont in een duurdere sociale huurwoning (9%). Maar een belangrijk deel van deze groep is eigenaar-bewoner of huurt een woning van een particuliere verhuurder. 16% van deze huishoudens woont in een onzelfstandige woning. Het gaat dan vooral om studenten. Figuur 34

Huishoudens met inkomen tot de EU-grens in ‘overige’ woningen in SRR (bron: WoON 2012)

in 'overig'

tot EU-grens

sociale huur > max. huurprijsgrens

9%

particuliere huur

33%

koop

41%

onzelfstandige woning

16%

Hoe hoog zijn de woonlasten? Het Woononderzoek Nederland biedt inzicht in de woonlasten van huishoudens. Binnen de woonlasten van huurders is onderscheid te maken tussen de huurprijs en de bijkomende woonlasten, uitgesplitst in kosten voor energie en kosten voor openbaar publiekrechtelijke lichamen (‘OPL’ in bijgaand schema over de woonlasten in Stadsregio Rotterdam). In onderstaand schema is een uitsplitsing gemaakt van de gemiddelde woonlasten voor huurders en eigenaar-bewoners in de regio Rotterdam. De huurders in deze regio geven netto (na aftrek van huurtoeslag) gemiddeld €414 uit aan de huur van de woning. De te betalen huur inclusief huurtoeslag en servicekosten ligt gemiddeld op €443. De netto woonuitgaven worden vermeerderd met de uitgaven aan overige publiekrechtelijke lichamen (OPL, zoals provincie en waterschappen) en de energielasten. De energielasten bedragen gemiddeld €130 voor huurders in deze regio. Dit is ruim 20% van de totale woonuitgaven. Voor eigenaar-bewoners bestaan de bruto woonlasten uit de hypotheeklasten. De gemiddelde hypotheeklasten van €781 worden verminderd met een fiscaal effect van €258 per huishouden. Rekening houdend met opstalverzekering, erfpacht en te betalen onroerende zaak belasting (OZB) komen de netto woonuitgaven gemiddeld uit op €550. Ook hier komen – evenals bij de huurders – bijkomend woonlasten bij, vooral energielasten. De totale woonlasten voor eigenaar-bewoners zijn €804. Bij de woonlasten worden alleen de vaste lasten opgeteld. Onderhoudskosten zijn niet meegeteld. Het gemiddeld inkomen van eigenaar-bewoners ligt beduidend boven het gemiddeld inkomen van huurders. Waar huurders in de Stadsregio Rotterdam gemiddeld €22.500 per jaar te besteden hebben, ligt dit voor eigenaar-bewoners op €45.100. De eigenaar-bewoners besteden een kleiner deel van het inkomen aan wonen, namelijk €24,9%. Daarmee ligt het aandeel op het landelijk gemiddelde (25%). Huurders besteden gemiddeld €37,6% van het besteedbaar inkomen aan wonen. Landelijk bedraagt de totale woonquote voor huurders 36%.

31


Woonlasten huurder en eigenaar-bewoner in SRR (bron: WoON 2012)

huurder kale huur

eigenaar-bewoner € 478

bruto hypotheek

servicekosten

€ 15

+

opstal, ozb, erfpacht

huurtoeslag

€ 78

-

netto woonuitgaven kosten OPL

€ 414

€ 42

+

fiscaal effect

€ 258

-

netto woonuitgaven

€ 565

€ 44

+

kosten OPL

kosten energie

€ 130

+

totale woonuitgaven

€ 588

besteedbaar inkomen

€ 22.500

€ 781

€ 66

+

kosten energie

€ 172

+

totale woonuitgaven

€ 804

besteedbaar inkomen

€ 45.100

netto woonquote

26,5

netto woonquote

17,6

totale woonquote

37,6

totale woonquote

24,9

Een vergelijking tussen voorgaande Woononderzoeken laat zien dat zowel in de koop als in de huursector een toename te zien is van de woonuitgaven. De huren zijn gestegen, maar ook de hypotheeklasten zijn omhoog gegaan. Daar komt bij dat de uitgaven aan energie ook toegenomen zijn. De energielasten zijn tussen 2003 en 2012 met bijna 50% toegenomen (zonder rekening te houden met inflatie). Toch is het effect op de woonquote (het deel van het besteedbaar inkomen dat uitgegeven wordt aan wonen) minder groot. Door de jaren heen is er wel een inkomensstijging geweest. In de huursector is het gemiddelde inkomen in 2012 wel iets gedaald ten opzichte van het 2009. In de huursector is de woonquote gestegen van 31% in 2003 naar 38% in 2012. In de koopsector is de toename net iets minder groot; van 21% in 2003 naar 25% in 2012. Uiteraard gaat het om gemiddelden, die individuele extreem hoge woonlasten niet laten zien.

32

Figuur 36

Woonlasten huurder en eigenaar-bewoner in SRR (bron: WoON 2012, 2009, 2006 en 2003)

2003

2006

2009

2012

bruto huur

€ 362

€ 412

€ 454

€ 492

netto huur

€ 321

€ 361

€ 393

€ 414

totale woonuitgaven

€ 444

€ 517

€ 560

€ 588

€ 89

€ 120

€ 127

€ 130

huursector

- waarvan energielasten besteedbaar maandinkomen

€ 1.700

€ 1.700

€ 2.000

€ 1.900

netto woonquote

22

24

23

26

totale woonquote

31

34

34

38

bruto hypotheek

€ 540

€ 591

€ 695

€ 781

netto woonuitgaven

€ 403

€ 438

€ 510

€ 565

totale woonuitgaven

€ 572

€ 646

€ 741

€ 804

€ 113

€ 154

€ 170

€ 172

koopsector

- waarvan energielasten besteedbaar maandinkomen

€ 3.100

€ 3.100

€ 3.700

€ 3.800

netto woonquote

15

16

16

18

totale woonquote

21

24

23

25

De totale woonuitgaven in de sociale huursector in de Stadsregio Rotterdam zijn eveneens flink toegenomen. De gemiddelde huur, zonder huurtoeslag) bedraagt in 2012 in deze regio €483. De totale woonquote komt uit op gemiddeld 37% (figuur 37). Figuur 37

Woonlasten sociale huursector in SRR (bron: WoON 2012, 2009, 2006 en 2003)

woonlasten sociale huursector

2003

2006

2009

2012

bruto huur

€ 358

€ 409

€ 443

€ 483

netto huur

€ 312

€ 351

€ 375

€ 395

totale woonuitgaven

€ 436

€ 506

€ 542

€ 569

- waarvan energielasten

€ 89

€ 120

€ 127

€ 129

€ 1.700

€ 1.700

€ 1.900

€ 1.800

netto woonquote

21

23

22

26

totale woonquote

30

34

32

37

besteedbaar inkomen

Wie wil verhuizen? Iets meer dan 30% van de huishoudens in Stadsregio Rotterdam geeft aan binnen twee jaar te willen verhuizen (figuur 38). De verhuiswens is in 2012 iets toegenomen ten opzichte van 2009. Dit kan een gevolg zijn van de afname van het aantal gerealiseerde verhuizingen in de koopsector. Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt de verhuiswens af. Opvallend is wel om te zien dat de verhuisgeneigdheid bij jongere huishoudens lager is in 2012 ten opzichte van 2009

33


Verhuisgeneigdheid naar leeftijd, SRR (bron: WoON 2012, 2009, 2006 en 2003)

70 2002

60

2006

2009

2012

65-74

75+

totaal

50 40 30 20 10 0 lid huishouden <25

25-34

35-44

45-54

55-64

Huishoudens in een meergezinswoning in de regio Rotterdam willen vaker verhuizen dan huishoudens in een eengezinswoning. Maar het zijn vooral de huishoudens in onder andere studentenwoningen (nietwoning) die een grote verhuiswens hebben (ruim 60%). Het verschil in verhuisgeneigdheid tussen 2009 en 2012 is vooral te zien bij huishoudens in een koopwoning. Vooral de huishoudens in een meergezinskoopwoning hebben vaker de wens om te verhuizen (figuur 39). Figuur 39

Verhuisgeneigdheid naar huidige woonsituatie, SRR (bron: WoON 2012, 2009, 2006 en 2003)

totaal lid huishouden niet-woning meergezinshuurwoning meergezinskoopwoning

2012

eengezinshuurwoning

2009

eengezinskoopwoning 0

10

20

30

40

50

60

70

80

Wie heeft er een koopwens De wens om te kopen is vooral onder de jongere verhuisgeneigde huishoudens afgenomen. In 2009 had nog bijna 70% van de huishoudens in de leeftijd van 25 tot 35 jaar met verhuisplannen een wens om een woning te kopen. In 2012 is dit aandeel flink afgenomen. Dit kan te maken hebben met de realiteit, waarin het lastiger is om een hypotheek te krijgen. Zeker jongere huishoudens hebben hier mee te maken. Vaak is het inkomen van deze huishoudens (nog) niet hoog genoeg en/of is er onzekerheid over een baan. Wel zien we dat in 2012 meer verhuisgeneigde huishoudens in de leeftijd 35 tot 45 jaar een wens hebben om een woning te kopen ten opzichte van 2009. Naarmate de leeftijd verder toeneemt, neemt de wens om een woning te kopen wel af.

34

Figuur 40

Koopwens van de verhuisgeneigde huishoudens naar leeftijd in SRR (bron: WoON 2012, 2009)

75+ 65-74 55-64 45-54 35-44 25-34 <25 lid huishouden 0%

35

10% 20% 2009

30% 2012

40%

50%

60%

70%

80%


36

HOOFDSTUK

3

De toekomst

3.1

De kwantitatieve woningvraag De woningvraag hangt uiteraard sterk samen met de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Het grootste deel van de huishoudens bewoont immers een woning. Daarnaast is een deel van de huishoudens woonachtig in ‘niet-woningen’, zoals wooneenheden of studentenkamers. Volgens de Pearl-prognose van het CBS en het PBL neemt de bevolking in de Stadsregio Rotterdam in de 10 jaar van 2015 tot 2025 toe met ongeveer 45.000, van 1.235.000 tot 1.280.000. De toename bedraagt 3,7%. In dezelfde periode wordt voor heel Nederland een toename met 3,2% voorzien (ongeveer 550.000 inwoners), tot bijna 17,5 miljoen. In de periode 2015-2025 zal de vergrijzing behoorlijk doorzetten. Het aantal 65-plussers in de regio neemt met 46.600 toe, een toename met 23%. Voor de 75-plussers is de toename zelfs 33% (28.800 75plussers extra). Binnen de regio vergrijst Voorne-Putten het sterkst. De toename van het aantal 75plussers tussen 2015 en 2025 bedraagt daar 60%.

Figuur 41

Ontwikkeling bevolking naar leeftijd 2015-2025 in de Stadsregio Rotterdam (bron: Pearl 2011)

95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

2015 2025

0

37

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000


In de periode 2015 tot 2025 neemt – volgens de Pearl-prognose – de bevolking met 3,2% in omvang toe. In dezelfde periode groeit het aantal huishoudens sterker, met 5,6%. Door de voortgaande vergrijzing neemt het aandeel kleine huishoudens toe. De toename met ruim 32.000 huishoudens in 10 jaar tijd is in de prognose ongeveer gelijk verdeeld over enerzijds Rotterdam en anderzijds de andere regiogemeenten.

3.2

Berekenen van de kwalitatieve woningvraag De woningbehoefte hangt sterk samen met de leeftijdsverdeling van de huishoudens, de samenstelling van de huishoudens en de inkomens van de huishoudens. Door verschuivingen in de leeftijdsverdeling, de samenstelling en het inkomen van huishoudens verschuift ook de woningbehoefte. In de vorige paragraaf hebben we de verwachtingen betreffende de demografische ontwikkelingen onder de loep genomen. In de prognose zien we een toenemende woningbehoefte. De vergrijzing zal in delen van de regio behoorlijke effecten hebben. Dat heeft ook effecten op de besteedbare inkomens. Onder oudere huishoudens komen veel minder hoge inkomens voor.

Figuur 42

Samenhang tussen leeftijd en inkomen, 2012 (bron: WoON 2012)

85+ 75-84 65-74 55-64 45-54 35-44 25-34 <25 0%

10% minima

20%

30%

ov. BBSH

40%

50%

60%

ov. EU-doelgroep

70%

80%

ov. tot €43k

90%

100%

boven €43k

Dat heeft uiteraard te maken met het beëindigen van het werkzame leven. Het pensioeninkomen is lager dan een looninkomen. Maar ook de samenstelling van het huishouden hangt hier mee samen. Immers, alleenstaanden en eenoudergezinnen hebben– per definitie – maximaal één verdiener en zijn vaker aangewezen op betaalbare huisvesting. Dat is duidelijk terug te zien in de inkomensverdeling. De toename van het aantal huishoudens zonder partner – die volgens de prognoses op zal treden – zal dan ook leiden tot meer huishoudens met een lager inkomen. Dit zorgt er voor dat er minder kapitaalkrachtige vraag zal zijn.

38

Figuur 43

Samenhang tussen samenstelling van het huishouden en inkomen, 2012 (bron: WoON 2012)

1-oudergezin paar met kind paar alleen 0%

10%

minima

20% ov. BBSH

30%

40%

50%

60%

ov. EU-doelgroep

70%

80%

ov. tot €43k

90%

100%

boven €43k

Alleenstaanden hebben voor bijna 85% een inkomen onder de €43.000, terwijl dit bij gezinnen met kinderen minder dan 25% is. Ook eenoudergezinnen hebben gemiddeld een duidelijk lager inkomen dan paren met kinderen. Figuur 44

Samenhang tussen leeftijd en samenstelling van het huishouden, 2012 (bron: WoON 2012)

85+ 75-84 65-74 55-64 45-54 35-44 25-34 <25 0%

10% alleen

20%

30%

40%

paar

50%

paar met kind

60%

70%

80%

90%

100%

1-oudergezin

Een deel van de effecten versterkt elkaar: ouderen hebben vaker een laag inkomen (doordat het pensioen of AOW lager is dan een inkomen uit betaald werk) en ouderen zijn ook vaker alleen, waardoor er per definitie maar een inkomen kan zijn. Met het toenemen van de leeftijd neemt het aandeel alleenstaanden sterk toe. Bij huishoudens boven de 85 jaar is meer dan 75% een alleenstaand huishouden. De vraag op de woningmarkt wordt beïnvloed door zowel leeftijd, samenstelling van het huishouden als door inkomen. Uiteraard kunnen daarnaast andere factoren een belangrijke rol spelen, zoals individuele voorkeuren en verschillen in de mate waarin men het besteedbare inkomen wil besteden aan wonen. Veel gezinnen met een hoog inkomen wonen in een eengezinswoning buiten de stad, maar dat gaat zeker niet op voor al deze gezinnen. We hebben hiervoor gezien dat leeftijd een belangrijke factor is op de woningmarkt. Naast het effect van leeftijd op de woningvraag is ook een ‘cohorteffect’ zichtbaar. Dit effect is niet direct gerelateerd aan de leeftijd van het huishouden, maar aan een geboortecohort dat een ander woningmarktgedrag laat zien dan een vorig of een volgend cohort. Dit cohorteffect treedt duidelijk op bij koopwoningen. Het aandeel koopwoningen in Nederland is in de afgelopen decennia sterk toegenomen. Dat zorgt er voor dat elke nieuwe groep starters die de woningmarkt heeft betreden steeds meer op een koopwoningmarkt terecht is gekomen. Vanaf 45 jaar zijn er nauwelijks nog huishoudens die overstappen van de huursector naar de koopsector. Ook overstappen van de koopsector naar de huursector komt in beperkte mate voor:

39


kopers blijven kopers, huurders blijven huurders. Dat betekent dat per generatie het aandeel koopwoningen rond de 45 of 50 jaar nauwelijks nog verandert. Voor de generaties die nu 65 jaar of ouder zijn, ligt dat percentage duidelijk lager dan voor de toekomstige generaties. Het gevolg hiervan is dat de komende generaties ouderen voor een veel groter deel in een koopwoning zullen wonen dan de huidige generatie ouderen. De afname die we nu nog op zien treden bij de hogere leeftijden wordt niet zozeer veroorzaakt door het op oudere leeftijd overstappen van de koopsector naar de huursector, maar door een lager aandeel koopwoningen dat in het verleden beschikbaar was toen men in de leeftijdsklasse zat waarin de overstap naar een koopwoning veel voor komt. In figuur 45 is duidelijk te zien dat het aandeel huishoudens in koopwoningen steeds meer toeneemt onder 65-plussers. Figuur 45

Samenhang tussen leeftijd en aandeel huishoudens in een koopwoning, 2003 en 2012 (bron: WBO 2002 en WoON 2012)

80% 2003 2012

60%

40%

20%

0% <24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+

Tussen 2009 en 2012 is te zien dat jonge huishoudens er minder in geslaagd zijn een koopwoning te bemachtigen. Voor het cohorteffect geldt overigens dat dit ook zichtbaar is als we 2009 en 2012 met elkaar vergelijken. Ook gemeten over een korte periode is het effect dus duidelijk zichtbaar. Figuur 46

Aandeel van de huishoudens dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, 2009 en 2012 (bron: WoON 2009 en WoON 2012)

80% 2009 60%

2012

40%

20%

0% <24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85+

Een cohorteffect zien we ook terug bij de inkomens van ouderen. Elk volgend cohort ouderen heeft een betere pensioenpositie dan het cohort daarvoor. Dat is terug te zien in figuur 47, zelfs als we de onderzoeken van 2009 en 2012 met elkaar vergelijken. Naast de betere pensioenpositie zal ook het langer doorwerken (pensionering op een latere leeftijd) een klein effect hebben op de hoogte van het besteedbare inkomen vanaf 65 jaar. Betaald werk levert immers gemiddeld meer op dan een 40

pensioenuitkering. Het is overigens de vraag in welke mate dit effect van uitgebreidere pensioenrechten in de toekomst zal blijven optreden, nu de indexering van de pensioenen onder druk staat. In bijgaand figuur is overigens duidelijk te zien dat in de afgelopen drie jaar de oudere huishoudens gemiddeld een betere inkomenspositie hebben gekregen. Voor de duidelijkheid: dat zijn dus niet dezelfde huishoudens die er in inkomen op vooruit zijn gegaan, maar dat is het volgende cohort ouderen dat meer pensioenrechten opgebouwd heeft. Figuur 47

Aandeel van de huishoudens dat tot de hoogste 40% van de inkomensverdeling behoort, 2009 en 2012 (bron: WoON 2009 en WoON 2012)

70,0%

2009 2012

60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%

20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75+

Met beide cohorteffecten is in de prognose rekening gehouden. We zien dat de piek van het aandeel koopwoningen bereikt wordt rond het 45-ste jaar. Daarna blijft het aandeel koopwoningen in het cohort vrijwel gelijk. Dus het cohort dat nu tussen de 45 en 55 jaar oud is heeft nu een vrijwel gelijk aandeel koopwoningen als 10 jaar geleden.

Figuur 48

Aandeel van de huishoudens in Nederland dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, 2003, 2012 en prognose 2025 (basisscenario) (bron: WBO 2003 en WoON 2012, bewerking Explica)

80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% <25

25-34 2003

35-44

45-54 2012

55-64

65-74

75-84

85+

prognose 2025

Naast demografie speelt uiteraard ook de economie een belangrijke rol. Meer economische groei leidt tot meer besteedbaar inkomen en dus tot een kapitaalkrachtiger vraag op de woningmarkt. Wat daarbij niet vergeten moet worden, is dat een deel van de economische groei ‘weglekt’ naar de groei van het aantal huishoudens. Als zonder economische groei het aantal huishoudens toeneemt, dan zal het gemiddelde inkomen per huishouden afnemen. De komende 10 jaar zal het aantal huishoudens nog met 50.000 à 60.000 per jaar toenemen. Er is een groei van de totale inkomenssom met jaarlijks ongeveer 0,5% nodig om het gemiddelde inkomen per huishouden op peil te houden. Er is dus meer economische groei nodig om de gemiddelde inkomens te laten stijgen. 41


3.3

Economische ontwikkelingen In de vorige paragraaf is de samenhang tussen enerzijds de kenmerken van een huishouden (leeftijd, samenstelling, inkomen) van een huishouden en anderzijds de woonsituatie. Ook tussen de kenmerken van een huishouden onderling bestaan verbanden. Door inzicht in de demografische ontwikkelingen (leeftijd en samenstelling van de huishoudens) wordt al veel duidelijk over de te verwachten gevolgen voor de woningbehoefte. Maar ook het inkomen speelt een belangrijke rol. De inkomensverdeling hangt – zoals we gezien hebben – deels samen met de demografische kenmerken, maar uiteraard is ook de ontwikkeling van de economie van belang. De afgelopen jaren heeft de Nederlandse economie zich niet positief ontwikkeld. Economische groei 2000-2012 en verwachtingen voor 2013 en 2014 (bron: CPB, CEP2013)

5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5

2014

2013

2012

2011

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

economische groei (%)

2010

Figuur 49

Waar de economie zich in 2010 en 2011 nog positief ontwikkelde, geldt dat niet voor de koopkracht. In 2010, 2011 en 2012 heeft de koopkracht zich negatief ontwikkeld. Ook voor 2013 wordt door het CPB een negatieve ontwikkeling van de koopkracht voorzien. Het verschil tussen enerzijds de economische groei en anderzijds de koopkrachtontwikkeling zit onder andere in gestegen kosten voor bijvoorbeeld gezondheidszorg, wat gevolgen heeft voor de koopkracht. Maar een deel van de economische groei is ook nodig om de groei van het aantal huishoudens op te vangen. Koopkrachtontwikkeling 2000-2012 en verwachtingen voor 2013 en 2014 (bron: CPB, CEP2013)

5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5

42

2014

2013

2012

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

koopkracht (%)

2011

Figuur 50

Het CPB raamt de economische groei voor een korte periode. In de decemberraming van 2012 zijn vooruitzichten voor de periode 2013-2017 opgenomen. Daar gaat het CPB uit van een koopkrachtontwikkeling van 0% gemiddeld voor alle huishoudentypen met betaald werk. Voor uitkeringsgerechtigden komt de jaarlijkse koopkrachtontwikkeling gemiddeld op -1/ 4 % uit. Datzelfde geldt voor gepensioneerden. Voor de economische groei wordt 1 1/ 2 % per jaar verondersteld. Het CPB gaat uit van statische koopkrachtplaatjes. Dat betekent dat geen rekening gehouden wordt met overgangen van huishoudens van bijvoorbeeld een werkend huishouden naar een werkloos huishouden. Ook de cohortverschuiving bij gepensioneerden komt in de koopkrachtplaatjes niet tot uitdrukking. De huidige gepensioneerden gaan er – in het CPB-scenario – op achteruit, terwijl door cohortverschuivingen wel een inkomensgroei in de groep gepensioneerden te zien kan zijn. Het effect van deze cohortverschuiving is bijvoorbeeld in beeld gebracht door het Ministerie van SZW (werkdocument ‘De toekomstige inkomenspositie van ouderen’:

“Ouderen worden in de toekomst steeds hoger opgeleid, hebben vaker een hoger loon gehad en ontvangen daardoor een hoger pensioen. De arbeidsparticipatie van vrouwen stijgt waardoor er meer pensioen wordt opgebouwd. Het nabestaandenpensioen kan hierdoor vaker worden afgekocht. Prepensioen wordt vaker uitgesteld waardoor er langer pensioenopbouw plaats vindt en de opgebouwde prepensioenrechten benut kunnen worden voor een hoger oudedagspensioen. Verder komen de in het verleden opgebouwde 3 e-pijlerpensioenen tot uitkering. Tegelijkertijd overlijden oudere generaties met een gemiddeld lager pensioen. Het reële inkomen van ouderen neemt hierdoor de komende jaren meer toe dan de koopkracht. Over de gehele periode 2006-2030 stijgt de koopkracht van ouderen met bijna een kwart, terwijl het inkomen met ruim de helft toeneemt. Individuele ouderen zullen de extra inkomensstijging boven de koopkracht niet als verbetering ervaren. Alleen ten opzichte van eerdere generaties is hun inkomen hoger geworden. Zelf realiseren ze geen koopkrachtwinst ten opzicht van de situatie voorafgaand aan de pensioenleeftijd. Ze hebben voordeel van het zelf opgebouwde vermogen, aanvullend pensioen en de lijfrenteopbouw.”

3.4

Basisscenario In dit rapport wordt een aantal varianten bekeken voor wat betreft de toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt. In het basisscenario hanteren we de volgende uitgangspunten: >

Gelijkblijvende besteedbare inkomens per huishouden (naar leeftijd, tot 65 jaar);

>

Toename van de inkomens van 65-plussers vanwege cohorteffecten;

>

Toename van het aandeel huishoudens in koopwoningen, vanwege cohorteffecten;

>

Verschuivingen in leeftijdsverdeling en samenstelling huishoudens conform de Pearl-prognose 2011.

Aandeel koopwoningen Op nationaal niveau is te zien dat huishoudens die in een koopwoning wonen dat voor het overgrote deel 10 jaar later ook nog doen. Voor de regio Rotterdam ziet het plaatje er als volgt uit (figuur 51). Het aandeel huishoudens in een koopwoning neemt in de tijd toe, maar doordat een deel van de huishoudens de regio verlaat, is toch een afname te zien tussen de leeftijdsklasse 35-44 in 2012 en de leeftijdsklasse 45-54 in 2025.

43


Aandeel van de huishoudens in SRR dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, 2003, 2012 en prognose 2025(basisscenario) (bron: WBO 2003 en WoON 2012, bewerking Explica)

70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% <25

25-34

35-44

2003

45-54

55-64

2012

65-74

75-84

85+

prognose 2025

Verschuivingen in de huishoudens 2012-2025 Het aantal huishoudens in de regio neemt volgens de Pearl-prognose tussen 2012 en 2025 toe met ruim 40.000. Daarbij is een duidelijke verschuiving in de leeftijdsopbouw te zien. Het aantal huishoudens vanaf 55 jaar neemt toe, terwijl per saldo een afname te zien is in de jongere leeftijdsklassen. Figuur 52

Huishoudens naar leeftijd 2012 en verandering tussen 2012 en 2025 (bron Pearl, bewerking Explica)

85+ 75-84 65-74 55-64 45-54 35-44 25-34 <25 -20.000

0

20.000

2012

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

verandering 2012-2025

Ook naar samenstelling van het huishouden is een duidelijke verschuiving te zien. Het aantal huishoudens met kinderen neemt af, terwijl een toename te verwachten is van alleenstaanden en paren zonder kinderen. Figuur 53

Huishoudens naar inkomen 2012 en verandering tussen 2012 en 2025, basisscenario

meer dan €80.000 €60.000 - €80.000 €44.000 - €60.000 EU tot €44.000 ov. EU-doelgroep ov. BBSH minima 0 2012

44

20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 verandering 2012-2025

Door de toename van het aantal kleine huishoudens neemt ook het aandeel lagere inkomens naar verhouding meer toe. De sterkste toename zit (procentueel gezien) in de groep met een inkomen tussen de BBSH-grens en de EU-grens 6. Figuur 54

Woningbehoefte naar eigendom 2012 en verandering tussen 2012 en 2025, basisscenario, (bron Pearl, bewerking Explica)

inwonend huishouden niet-woning huur niet-woning koop huurwoning koopwoning -50 2012

0

50

100

150

200

250

300

350

Duizenden


Doordat veel ouderen blijven wonen in een koopwoning, neemt vooral de behoefte aan koopwoningen toe. De vraag naar huurwoningen blijft vrijwel constant. Figuur 55

Vraag naar huurwoningen, naar prijsklasse, 2012 en verandering tussen 2012 en 2025, basisscenario (bron Pearl, bewerking Explica)

vanaf huurgrens aftophoog-huurgrens aftoplaag-aftophoog kwal-aftoplaag tot kwal.grens -20 2012

0

20

40

60

80

100

120


140

160

Duizenden

De vraag naar huurwoningen blijft vrijwel gelijk, bij de gehanteerde uitgangspunten. Binnen de huursector zijn ook nauwelijks verschuivingen te zien als het gaat om de gevraagde prijssegmenten. In alle segmenten is een zeer lichte afname te zien.

3.5

Scenario ‘later een koopwoning’ De huidige regels met betrekking tot de hypotheekverstrekking maken het moeilijker om zonder eigen vermogen een woning te kopen. Dit kan leiden tot uitstel van het kopen van een woning. In bijgaand figuur 56)) is het effect opgenomen van een halvering van het aandeel huishoudens tot 25 jaar dat in een koopwoning gaat wonen. Voor huishoudens in de leeftijd 25-34 jaar is van een verlaging tot 75% uitgegaan.

6

45

We hebben aangenomen dat de inkomensgrenzen met inflatie meestijgen .


Aandeel van de huishoudens in overig SRR dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, 2012 en prognose 2025(scenario ‘later een koopwoning’)

80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% <25

25-34

35-44

45-54

2012

55-64

65-74

75-84

85+

prognose 2025

Voor Rotterdam levert dat onderstaande beeld op (figuur 57). De piek in het aandeel koopwoningen ligt nog even hoog, het effect van cohortverschuivingen is eveneens nog aanwezig. Figuur 57

Aandeel van de huishoudens in Rotterdam dat in een koopwoning woont, naar leeftijd, 2012 en prognose 2025 (scenario ‘later een koopwoning’)

80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% <25

25-34

35-44

45-54

2012

55-64

65-74

75-84

85+

prognose 2025

Het effect van dit scenario is – uiteraard – dat er een verschuiving plaats vindt in de behoefte van koopwoningen naar huurwoningen. In 2025 scheelt dit ongeveer 12.000 huurwoningen. Waar in het basisscenario een heel lichte afname van de behoefte aan huurwoningen te zien is, is in dit scenario een toename te zien. Doordat sprake is van uitstel, blijft men langer in een goedkopere huurwoning wonen. Dat betekent dat huurwoningen in alle segmenten minder snel beschikbaar zullen komen. Figuur 58

Woningbehoefte naar eigendom 2012 en verandering tussen 2012 en 2025, scenario ‘later in een koopwoning’


46

0

50

100


150

200

250

300

350

Duizenden

Figuur 59

Vraag naar huurwoningen, naar prijsklasse, 2012 en verandering tussen 2012 en 2025

vanaf huurgrens aftophoog-huurgrens aftoplaag-aftophoog kwal-aftoplaag tot kwal.grens 0 2012

3.6

20

40

60

80


100

120

140

160

Duizenden

Scenario ‘daling koopkracht’ In het basisscenario wordt – conform de prognose van het CPB – een economische groei van 1,5% verondersteld. Ondanks deze economische groei wordt een koopkrachtontwikkeling op de nullijn verondersteld. Mocht het herstel van de economische groei langer uitblijven, dan zou ook een voortgaande afname van de koopkracht verondersteld kunnen worden. In het scenario ‘daling koopkracht’ hebben we verondersteld dat de koopkracht van huishoudens tussen 2012 en 2025 met 1% per jaar daalt. Scenario ‘daling koopkracht’: >

Afname van de koopkracht per huishouden met 1% per jaar (tot 65 jaar);

>

Toename van de inkomens van 65-plussers vanwege cohorteffecten;

>

Toename van het aandeel huishoudens in koopwoningen, vanwege cohorteffecten;

>

Verschuivingen in leeftijdsverdeling en samenstelling huishoudens conform de Pearl-prognose 2011.

Door deze voortgaande daling van het (besteedbare) inkomen verandert de inkomensverdeling behoorlijk. Het aantal huishoudens dat tot de minima behoort, neemt flink toe. Figuur 60

Huishoudens naar inkomen 2012 en verandering tussen 2012 en 2025, scenario ‘daling koopkracht’

meer dan €80.000 €60.000 - €80.000 €44.000 - €60.000 EU tot €44.000 ov. EU-doelgroep ov. BBSH minima -50.000 2012

0

50.000

100.000 150.000 200.000 250.000 300.000


Het afnemen van de besteedbare inkomens heeft– bij gelijkblijvende andere omstandigheden – een duidelijk effect op de woningvraag. Ten opzichte van het basisscenario is een behoorlijke toename van de vraag naar huurwoningen optreedt, terwijl de toename van de behoefte aan koopwoningen veel lager is.

47


Woningbehoefte naar eigendom 2012 en verandering tussen 2012 en 2025, scenario ‘daling koopkracht’


0

50

100

150

200

250

300

350

Duizenden


Ook op het gewenste prijsniveau van de woningen is een duidelijk effect zichtbaar. Vooral de behoefte aan woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens neemt toe. Figuur 62

Vraag naar huurwoningen, naar prijsklasse, 2012 en verandering tussen 2012 en 2025, scenario ‘daling koopkracht’

vanaf huurgrens aftophoog-huurgrens aftoplaag-aftophoog kwal-aftoplaag tot kwal.grens 0 2012

3.7

20

40

60


80

100

120

140

160

Duizenden

Scenario’s vergeleken Bij een matige economische groei zullen de omvang van de BBSH-doelgroep en de omvang van de EUdoelgroep toenemen. Maar doordat ouderen in steeds mindere mate aangewezen zijn op een sociale huurwoning, neemt de vraag naar betaalbare huurwoningen niet sterk toe. Afhankelijk van de veronderstellingen over de instroom van jonge huishoudens naar de koopsector en de mate van ontwikkeling van de koopkracht, is een lichte afname of een behoorlijke toename van de behoefte aan betaalbare huurwoningen te verwachten.

Figuur 63

Ontwikkeling van de behoefte aan woningen, naar eigendom en prijsklasse, 2012-2025, in 3 scenario’s

daling koopkracht later in een koopwoning basisscenario

niet-woning

48

-10.000 0 tot aftoppingsgrens

10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 tot huurprijsgrens vanaf huurprijsgrens koop

BIJLAGE

A

Extra figuren Bevolking en huishoudens

Figuur 64

Natuurlijke aanwas SRR, 1960-2012 (bron: CBS)

14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 2005

2010

2012

2005

2010

2012

2005

2010

2012

2000 2000 2000

1995 1995 1995

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

0

natuurlijke aanwas

Figuur 65

Buitenlands migratiesaldo SRR, 1960-2012 (bron: CBS)

15.000 10.000 5.000 0 -5.000

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

-10.000 buitenlands saldo

Figuur 66

Binnenlands migratiesaldo SRR, 1960-2012 (bron: CBS)

5.000 0 -5.000 -10.000 -15.000

1990

1985

1980

1975

1970

1965

1960

-20.000 binnenlands saldo

49


Figuur 67

Bevolking op 1 januari SRR, 1960-2013 (bron: CBS)

1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 1960

1970

1975 1980 1985 bevolking op 1 januari

1990

1995

2000

2005

2010 2013

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000

2009

2010

2011

9.000

Figuur 69

Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar type, SRR, 2002-2012 (bron: CBS)

-5.000

0

5.000

alleenstaand paar gezin eenoudergezin overig mutatie 2002-2012

50

10.000

15.000

20.000

25.000

2012

95 +

90-94 Jaar

85-89 Jaar

80-84 Jaar

75-79 Jaar

70-74 Jaar

65-69 Jaar

60-64 Jaar

55-59 Jaar

50-54 Jaar

45-49 Jaar

40-44 Jaar

35-39 Jaar

30-34 Jaar

25-29 Jaar

20-24 Jaar

15-19 Jaar

10-14 Jaar

5 - 9 Jaar

Vertrek bevolking uit Rotterdam 2009 tot en met 2012 (bron: COS)

0 - 4 Jaar

Figuur 68

1965

Figuur 70

Verdeling huishouden naar huishoudinkomen per gebied in SRR, 2010 (bron: CBS, RIO 2010)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

Zuidrand Noordrand Oost/IJsseloevers Rechter Maasoever Voorne-Putten Hart van Rotterdam SRR EU-doelgroep

Figuur 71

BBSH-doelgroep

Verhuringen corporaties 2008 tot met 2012 in SRR naar prijs* per gebied (bron: uitvoeringsorganisaties, 20082012)

Zuidrand 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0%

10% tot kwal

20%

30%

kwal-aftoplaag

40%

50%

aftoplaag-aftophoog

60%

70%

80%

aftophoog-huurgrens

90%

100%

vanaf huurgrens

Noordrand 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0%

10% tot kwal

20%

kwal-aftoplaag

* exclusief verhuringen Lansingerland

51

30%

40%

50%

aftoplaag-aftophoog

60%

70%

80%

aftophoog-huurgrens

90%

100%

vanaf huurgrens


Verhuringen corporaties 2008 tot met 2012 in SRR naar prijs* per gebied (bron: uitvoeringsorganisaties, 20082012)

Oost/IJsseloevers 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0%

10% tot kwal

20%

30%

kwal-aftoplaag

40%

50%

aftoplaag-aftophoog

60%

70%

80%

aftophoog-huurgrens

90%

100%

vanaf huurgrens

Rechter Maasoever 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0%

10% tot kwal

20%

30%

kwal-aftoplaag

40%

50%

aftoplaag-aftophoog

60%

70%

80%

aftophoog-huurgrens

90%

100%

vanaf huurgrens

Voorne-Putten 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0%

10% tot kwal

20%

30%

kwal-aftoplaag

40%

50%

aftoplaag-aftophoog

60%

70%

80%

aftophoog-huurgrens

90%

100%

vanaf huurgrens

Hart van Rotterdam 2012 2011 2010 2009 2008 2007 0%

10% tot kwal

20%

kwal-aftoplaag

* exclusief verhuringen Lansingerland

52

30%

40%

50%

aftoplaag-aftophoog

60%

70%

80%

aftophoog-huurgrens

90%

100%

vanaf huurgrens

Woningmarkt Figuur 73

Nieuwbouw naar aantal kamers, SRR, 1990-2011 (bron: CBS)

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

1-3 kamers

53

4 kamers

5 kamers

6+ kamers

2011

2010

2009

2007

2008

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

0%


Bevolking naar deelgebied Figuur 74

Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Zuidrand, de ontwikkeling tussen 2002-2012 en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS)

Huidige situatie Zuidrand 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

Ontwikkeling 2002 - 20012 SRR Zuidrand

0%

2%

4%

6%

8%


10% 12% 14%

2002 2012

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

Bevolkingsprognose Zuidrand 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

2015 2025

0 Figuur 75

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen 2015-2020 binnen Zuidrand (bewerking Explica)

95+ 75-94 55-74 0

1.000

2.000

3.000

berekend gebruik verzorgd wonen en institutioneel 2015

54

4.000

5.000

6.000

berekende toename 2015-2025

Figuur 76

Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Voorne Putten, de ontwikkeling tussen 2002-2012 en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS)

Huidige situatie Voorne-Putten 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

Ontwikkeling 2002 - 20012 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

SRR Voorne Putten

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

2002 2012

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

Bevolkingsprognose Voorne-Putten 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

2015 2025

0 Figuur 77

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen 2015-2020 binnen Voorne-Putten (bewerking Explica)

95+ 75-94 55-74 0

500

1.000

1.500

2.000


55

2.500

3.000

3.500



Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Rechter Maasoever, de ontwikkeling tussen 20022012 en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS)

Huidige situatie Rechter Maasoever 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar


SRR Rechter Maasoever

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

2002 2012

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

Bevolkingsprognose Rechter Maasoever 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

2015 2025

0 Figuur 79

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen 2015-2020 binnen Rechter Maasoever (bewerking Explica)

95+ 75-94 55-74 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500


56

3.000

3.500

4.000

4.500


Figuur 80

Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Hart van Rotterdam, de ontwikkeling tussen 20022012 en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS)

Huidige situatie

Ontwikkeling 2002 - 20012



SRR Hart van Rotterdam

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

2002 2012

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

Bevolkingsprognose 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

2015 2025

0 Figuur 81

2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000

Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen 2015-2020 binnen Hart van Rotterdam (bewerking Explica)

95+ 75-94 55-74 0

200

400

600

800

1.000


57

1.200

1.400

1.600



Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Noordrand, de ontwikkeling tussen 2002-2012 en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS)

Huidige situatie Noordrand 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar


SRR Noordrand

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

2002 2012

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

Bevolkingsprognose Noordrand 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

2015 2025

0 Figuur 83

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 9.000 10.000

Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen 2015-2020 binnen Noordrand (bewerking Explica)

95+ 75-94 55-74 0

200

400

600

800

1.000

1.200


58

1.400

1.600

1.800

2.000


Figuur 84

Ontwikkeling samenstelling van de bevolking naar leeftijd binnen Oost/IJsseloevers, de ontwikkeling tussen 2002-2012 en de prognose tot 2025 (bron: COS en CBS)

Huidige situatie Oost/IJsseloevers 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar


SRR Oost/IJsseloevers

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

2002 2012

0%

2%

4%

6%

8%

10% 12% 14%

Bevolkingsprognose Oost/IJsseloevers 95+ 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 0-4 jaar

2015 2025

0

Figuur 85

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

16.000

Toename behoefte aan institutioneel/verzorgd wonen 2015-2020 binnen Oost/IJsseloevers (CBS, bewerking Explica)

95+ 75-94 55-74 0

500

1.000

1.500

2.000

2.500


59

3.000

3.500

4.000


> Woningmarktontwikkelingen > Stadsregio Rotterdam

Recommend Documents