Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam


G.H. van der Wilt en W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) 20 juni 2012 In opdracht van Stadsontwikkeling (afd. Wonen), Maaskoepel en stadsregio Rotterdam

© Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) Auteur: G.H. van der Wilt en W.H.M. van der Zanden Project: 12-3565

Adres: Blaak 34, 3011 TA Rotterdam Postbus 21323, 3001 AH Rotterdam Telefoon: (010) 267 1500 Telefax:(010) 267 1501 E-mail: [email protected] Website:http://www.rotterdam.nl/onderzoek, http://www.rotterdam.nl/middeninkomens

2


INHOUD

Samenvattende beschouwing 1

2

3

4

5

Omvang middeninkomens

11

1.1 1.2 1.3

11 14 15

Totale omvang middeninkomens Middeninkomens in huurwoningen Omvang en voorkeur verhuisgeneigde middeninkomens

Woningaanbod middeninkomens

19

2.1 2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2

19 19 20 21 22 23 23 24

Koopaanbod Transacties NVM Woningaanbod Funda Sociaal huuraanbod Particulier huuraanbod Totale aanbod voor middeninkomens Lagere middeninkomens Hogere middeninkomens

Confrontatie vraag en aanbod

27

3.1 3.2 3.2.1 3.2.2

27 27 28 29

Opmerkingen vooraf Totale vraag-aanbodverhouding Vraag-aanbodverhouding voor lagere middeninkomens Vraag-aanbodverhouding voor hogere middeninkomens

Gedrag middeninkomens

31

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

31 31 31 32 33 34 39

Opzet en respons Uitsplitsing resultaten Bekendheid nieuwe maatregel Huishoudinkomen en perspectief Huidige woonsituatie Verhuizen Invloed nieuwe regelgeving

Bijlagen


43

3

4


Samenvattende beschouwing De woningmarktpositie van middeninkomens staat onder druk. Sinds 1 januari 2011 wordt op last van de Europese Unie een strengere inkomensgrens voor sociale huurwoningen gehanteerd, waardoor doorstromen voor middeninkomens lastiger is geworden. Daarnaast zijn de hypotheekeisen verscherpt en zijn consumenten door de huidige economische omstandigheden onzeker en minder snel geneigd uit de huursector door te stromen naar de koopsector. Om in de stadsregio Rotterdam een vinger aan de pols te houden hebben de gemeente Rotterdam, de stadsregio Rotterdam en Maaskoepel in onderling overleg besloten om de gevolgen van het EU-besluit voor middeninkomens op de woningmarkt te monitoren. Het Centrum voor Onderzoek en Statistiek van de gemeente Rotterdam verzorgt de uitvoering van deze monitor. De monitor is een momentopname in een zeer dynamisch veld. Middeninkomens in de stadsregio In de stadsregio Rotterdam woonden op 1 januari 2010 bijna 166.000 huishoudens die tot de middeninkomens gerekend kunnen worden: bijna 70.000 met een huishoudinkomen tussen € 33.000 en € 43.000 (lagere middeninkomens) en 96.000 met een huishoudinkomen tussen € 43.000 en € 62.000 (hogere middeninkomens). In totaal gaat het om 31% van alle huishoudens in de stadsregio Rotterdam. Ter vergelijking: in heel Nederland behoorde op 1 januari 2010 34% van alle huishoudens tot de middeninkomens. Middeninkomens zijn relatief gezien het sterkst vertegenwoordigd in Rozenburg1, Ridderkerk en Krimpen aan den IJssel (overal meer dan 35%). Tabel 1. Aantal en aandeel huishoudens naar inkomensklasse

stadsregio Nederland stadsregio Nederland

sociale doelgroep lagere middeninkomens (tot € 33.000) (€ 33.000 tot € 43.000) 240.200 69.790 2.844.460 955.740 45% 41%

hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) 96.070 1.409.920

hoge inkomens (vanaf € 62.000) 128.270 1.807.540

totaal aantal huishoudens 534.330 7.017.660

18% 20%

24% 26%

100% 100%

13% 14%

De meest nadelige gevolgen van de nieuwe EU-regelgeving worden verwacht voor middeninkomens die willen verhuizen naar een sociale huurwoning. Van de lagere middeninkomens woont in de stadsregio Rotterdam 51% in een (sociale of particuliere) huurwoning; van de hogere middeninkomens woont 35% in een huurwoning. Deze percentages zijn hoger dan landelijk, waar 40% van de lagere middeninkomens en 24% van de hogere middeninkomens in een huurwoning woont. In twee gemeenten in de stadsregio Rotterdam is het aandeel middeninkomens in een huurwoning hoger dan regionaal gezien. Het gaat om Rotterdam en Rozenburg bij de lagere middeninkomens en Rotterdam en Vlaardingen bij de hogere middeninkomens. In Lansingerland, Bernisse en Westvoorne wonen de minste middeninkomens in een huurwoning.

1

Rozenburg behoort sinds 18 maart 2010 tot de gemeente Rotterdam. De inkomengegevens die hier worden

gepresenteerd gaan nog over de periode daarvoor (1-1-2010).


5

Tabel 2. Aandeel huishoudens per inkomensklasse wonend in een huurwoning

stadsregio Nederland

sociale doelgroep lagere middeninkomens (tot € 33.000) (€ 33.000 tot € 43.000) 82% 51% 69% 40%

hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) 35% 24%

hoge inkomens (vanaf € 62.000) 14% 10%

Op basis van cijfers van het CBS en het WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoON2009) is een schatting gemaakt van de omvang van de groep middeninkomens die aangeeft verhuisgeneigd te zijn. In totaal gaat het om bijna 40.000 huishoudens in de stadsregio Rotterdam. Hiervan behoort 60% tot de hogere middeninkomens en 40% tot de lagere middeninkomens. Rotterdam heeft veruit de grootste groep verhuisgeneigde middeninkomens (22.300); in de meeste gemeenten ligt dit aantal (ver) onder de 1.000. Woningaanbod voor middeninkomens Het potentiële woningaanbod voor middeninkomens in de stadsregio Rotterdam bestaat uit drie componenten: het koopaanbod, het sociale huuraanbod en het particuliere huuraanbod. Op 2 basis van twee verschillende varianten is een bandbreedte bepaald voor het totale potentiële woningaanbod voor middeninkomens in de stadsregio Rotterdam. Daarbij is rekening gehouden met de inkomensgrenzen in relatie tot het verkrijgen van een hypotheek met NHG. Voor de lagere middeninkomens zijn in potentie tussen de 17.000 en 21.000 woningen beschikbaar, voor de hogere middeninkomens tussen de 23.500 en 27.500. Tabel 3. Potentieel woningaanbod voor lagere en hogere middeninkomens

lagere middeninkomens hogere middeninkomens

aanbod sociale huur

aanbod particuliere huur

aanbod koopwoningen

lage variant

hoge variant

lage variant

hoge variant

totaal lage variant

totaal hoge variant

9.884 16.222

1.530 1.530

2.654 2.654

5.817 5.817

8.726 8.726

17.232 23.570

21.264 27.602

Confrontatie vraag en aanbod De cijfers over het aantal verhuisgeneigde middeninkomens en het potentiële woningaanbod zijn met elkaar geconfronteerd om te bepalen wat de ruimte is voor middeninkomens op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam. Dit geeft een zo realistisch mogelijk beeld van de verhouding tussen vraag en aanbod. Het is echter onmogelijk om met alle aspecten die hier op van invloed kunnen zijn rekening te houden, zoals economische omstandigheden, veranderende woonwensen, kwaliteit en locatie van het aanbod (zie voor een uitgebreider overzicht paragraaf 3.1). Voor de verhuisgeneigde lagere middeninkomens (bijna 16.000) in de stadsregio Rotterdam zijn bij een potentieel woningaanbod van tussen de 17.000 en 21.000 woningen tussen de 1,1 en 1,3 woningen per huishouden beschikbaar. Voor de verhuisgeneigde hogere middeninkomens (bijna 24.000) in de stadsregio Rotterdam zijn bij een potentieel woningaanbod van tussen de 23.500 en 27.500 woningen tussen de 1,0 en 1,2 woningen per huishouden beschikbaar. Voor de totale groep verhuisgeneigde middeninkomens (ongeveer 40.000) valt de verhouding tussen de potentiële vraag en het potentiële aanbod 2

6

Zie voor een toelichting op deze varianten hoofdstuk 2.


minder gunstig uit dan voor de twee afzonderlijke groepen (tussen de 0,6 en 0,7 woningen per huishouden), aangezien het woningaanbod voor de twee afzonderlijke groepen niet bij elkaar kan worden opgeteld (door overlap). Bovenstaande betekent dat de potentiële vraag het potentiële aanbod overstijgt en er, regionaal gezien, een tekort aan woningen voor de middeninkomens is. Let wel, dit tekort is puur kwantitatief, niet kwalitatief. Hoewel er veel niet kwantificeerbare externe invloeden zijn bij de berekening van deze cijfers, is dit de beste schatting die op basis van de beschikbare bronnen gemaakt kan worden. Tabel 4. Vraag-aanbodverhouding lagere- en hogere middeninkomens en totaal aantal woningaanbod woningaanbod verhuisgeneigden lage variant hoge variant

verhouding lage variant

Verhouding hoge variant

lagere middeninkomens

15.900

17.232

21.264

1,1

1,3

hogere middeninkomens

23.700

23.570

27.602

1,0

1,2

alle middeninkomens

39.600

23.570

27.602

0,6

0,7

Het perspectief van middeninkomens Uit dit onderzoek blijkt dat de nieuwe Europese maatregel onder ingeschreven woningzoekenden met een middeninkomen die de afgelopen twee jaar wel eens op een aangeboden sociale huurwoning hebben gereageerd vrij bekend is: 75% geeft te kennen bekend te zijn met de maatregel. Dit percentage is hoger dan gemiddeld onder ouderen (vanaf 55 jaar), woningzoekenden met een huishoudinkomen net boven de gestelde inkomensgrens en (dringend) verhuisgeneigden. 80% van respondenten geeft aan (misschien) te willen verhuizen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de wens voor een grotere woning, een ander type woning, een andere locatie en een tuin. Van de verhuisgeneigde respondenten is 44% intensief op zoek naar een nieuwe woning, onder andere door te reageren op aanbod van sociale huurwoningen, door zich te oriënteren op het huren van een woning in de particuliere huursector en door zich te oriënteren op het kopen van een huis. Iets meer dan één op de drie verhuisgeneigde respondenten geeft aan dat een verhuizing dringend is. Iets meer dan een kwart van de verhuisgeneigde respondenten kan als urgent worden aangemerkt: deze groep heeft aangegeven dat een verhuizing dringend is en dat men intensief op zoek is naar een nieuwe woning. Van alle respondenten, ook degenen die niet verhuisgeneigd zijn, geeft 60% aan de invloed van de nieuwe Europese regelgeving te merken doordat er minder vrijkomende woningen zijn waarvoor men in aanmerking komt. Onder verhuisgeneigden die intensief op zoek zijn naar een nieuwe woning en een verhuizing dringend vinden stijgt dit percentage naar zo’n 80%. Mocht verhuizen naar een andere woning niet lukken, dan blijft ruim driekwart van de respondenten wonen in hun huidige woning. Een deel zou minder gaan werken waardoor het huishoudinkomen daalt en men weer in aanmerking komt voor betaalbare huurwoningen. Ook zijn er respondenten die zich dan gaan richten op het kopen van een woning of hun huidige woning gaan opknappen of verbouwen. Er zijn ook respondenten die, mocht verhuizen niet lukken, overwegen te emigreren of bij familie in te gaan wonen.


7

8


Inleiding Per 1 januari 2011 is de zogenoemde “Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting” (DAEB) in werking getreden. Deze regeling geeft gevolg aan het besluit van de Europese Commissie dat woningcorporaties alleen voor staatssteun in aanmerking kunnen komen indien zij 90 procent van hun jaarlijkse woningaanbod met een huurprijs tot de maximale huurtoeslaggrens (€ 652,52 per 1-1-2011) verhuren aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 33.614 per jaar (op 1-1-2011). Indien corporaties niet aan deze eis voldoen verliezen zij voor bepaalde activiteiten hun recht op staatssteun, wat grote financiële gevolgen heeft (garantiestelling voor leningen, grondprijzen, etc.). Een effect van deze regeling is dat de kansen van de huishoudens met een inkomen (net) boven deze grens op de woningmarkt nadelig kunnen worden beïnvloed. Zij kunnen immers slechts nog in beperkte mate toegelaten worden tot dit huurprijssegment van woningcorporaties en moeten meer hun mogelijkheden zoeken in de particuliere huursector en de koopsector. Omdat ook voor de financiering van een koopwoning door de banken strengere hypotheekvoorwaarden worden gesteld en ook de normen voor de Nationale Hypotheek Garantie zijn aangescherpt, kan worden verwacht dat de kansen voor deze middeninkomens verslechteren. De grootste problemen worden verwacht voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000. Verder wordt verwacht dat ook de hogere middeninkomens (van € 43.000 tot € 62.000) nadelige gevolgen zullen ondervinden. De mate waarin middeninkomens door deze regeling op de woningmarkt in de problemen komen hangt van veel factoren af. Het geldt uiteraard alleen voor degenen die willen of moeten verhuizen, en dan vooral voor degenen die naar een sociale huurwoning willen verhuizen. Zie voor een gedetailleerde schets van de problematiek de brief van de Rotterdamse wethouder Karakus aan de commissie FIB van 7 maart 2011. Landelijk wordt ook aandacht aan deze kwestie geschonken door het Ministerie van BZK/WWI. Op 31 oktober 2011 stuurde de minister een brief naar de Tweede Kamer, waarin wordt aangegeven dat de zelfstandige effecten van de maatregel lastig te bepalen zijn. De minister heeft het Planbureau voor de Leefomgeving opdracht gegeven hier onderzoek naar te doen. Dat onderzoek zal met behulp van een simulatiemodel worden uitgevoerd. Om ook in de regio Rotterdam de vinger aan de pols te houden, hebben de gemeente Rotterdam, de stadsregio Rotterdam en Maaskoepel in onderling overleg besloten om de gevolgen van het EU-besluit voor de middeninkomens op de woningmarkt te monitoren. Het Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) van de gemeente Rotterdam verzorgt de uitvoering van deze monitor. Opbouw van de monitor Het doel van de monitor is de positie van de groep middeninkomens op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam te volgen. Dit gebeurt aan de hand van vier indicatoren: de ontwikkeling van de omvang van de groep middeninkomens, het woningaanbod voor middeninkomens, de confrontatie tussen de vraag en het aanbod en het actuele gedrag van middeninkomens op de


9

woningmarkt. In het eerste hoofdstuk wordt gekeken naar de omvang van de groep middeninkomens, aan de hand van gegevens uit het Regionaal InkomensOnderzoek (RIO) van het CBS. De middeninkomens worden verdeeld in lagere middeninkomens (€ 33.614 - € 43.000) en hogere middeninkomens (€ 43.000 - € 62.000). Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen middeninkomens in huurwoningen en middeninkomens in koopwoningen. Zoals eerder is aangegeven gaat het om huishoudens die willen verhuizen. Met behulp van gegevens uit het WoonOnderzoek Nederland (WoOn2009) wordt een bandbreedte bepaald van de groep middeninkomens die verhuisgeneigd is en zich dus op de woningmarkt begeeft. Het tweede hoofdstuk gaat in op het woningaanbod voor de middeninkomens. Of en in hoeverre middeninkomens in de problemen komen op de woningmarkt hangt sterk af van de hoeveelheid (en kwaliteit) van het beschikbare aanbod voor deze groep. Met behulp van gegevens van het NVM wordt de omvang van het verkochte aanbod in een jaar in beeld gebracht. Daarnaast wordt aan de hand van de website Funda het actuele woningaanbod voor middeninkomens in kaart gebracht. Met behulp van gegevens uit de jaarlijkse monitor woonruimteverdeling van het COS wordt het potentiële jaarlijkse huuraanbod van woningcorporaties voor de middeninkomens in beeld gebracht. Voor het huuraanbod van particuliere verhuurders wordt eerst de omvang van het particuliere aanbod in beeld gebracht, waarna op basis van de mutatiegraad geschat wordt hoe groot dit aanbod jaarlijks is. In het derde hoofdstuk worden de gegevens uit het eerste en tweede hoofdstuk met elkaar geconfronteerd, om zo de ruimte op de woningmarkt voor middeninkomens te benoemen. De kanttekening hierbij is dat niet alleen de middeninkomens aanspraak zullen maken op het woningaanbod zoals dat in het tweede hoofdstuk is weergegeven. Ook de voorkeuren van woningzoekenden, de kwaliteit en de locatie van het aanbod en economische omstandigheden zullen van invloed zijn op de uiteindelijke ruimte die er voor middeninkomens op de woningmarkt is. In het vierde hoofdstuk tenslotte wordt gekeken naar het actuele gedrag van middeninkomens op de woningmarkt. Hiervoor is onder ingeschreven woningzoekenden in de stadsregio Rotterdam die behoren tot de middeninkomens een digitale vragenlijst uitgezet. In de vragenlijst is onder andere gevraagd naar de bekendheid van de nieuwe maatregel, naar de huidige woonsituatie, in hoeverre men verhuisgeneigd is en of de nieuwe maatregel invloed heeft gehad op het zoeken naar een nieuwe woning. Voor een meer kwalitatieve invulling van dit hoofdstuk is een aantal woningzoekenden benaderd voor een interview, waarin verder op het onderwerp is ingegaan. Bijlagen

Opmerking: Rozenburg is sinds 18 maart 2010 een deelgemeente van Rotterdam, maar wordt in deze rapportage nog als aparte gemeente gepresenteerd, omdat enkele cijfers betrekking hebben op de periode dat Rozenburg nog niet bij Rotterdam hoorde.

10


1

Omvang middeninkomens

In dit hoofdstuk kijken we naar de omvang van de groep middeninkomens, aan de hand van gegevens uit het Regionaal InkomensOnderzoek (RIO) van het CBS. Behalve een onderscheid naar lagere en hogere middeninkomens kijken we specifiek naar de middeninkomens die in een huurwoning wonen, omdat voor deze groep de meeste nadelige gevolgen van de nieuwe regelgeving worden verwacht. Vervolgens berekenen we aan de hand van indicatoren uit het WoOn2009 de omvang van de groep middeninkomens die verhuisgeneigd is en zich dus op de woningmarkt begeeft.

1.1

Totale omvang middeninkomens

De omvang van de groep middeninkomens wordt gevolgd met behulp van de gegevens uit het Regionaal InkomensOnderzoek (RIO) van het CBS. De meest recente zijn afkomstig uit het RIO2009. Daarmee kan de omvang van de groep middeninkomens per 1-1-2010 in beeld worden gebracht. In de tabellen 1.1 en 1.2 staat het totaal aantal huishoudens per gemeente in de stadsregio Rotterdam (1.1) en per Rotterdamse deelgemeente (1.2) en een verdeling naar vier inkomensklassen: de sociale doelgroep (tot € 33.000), de lagere middeninkomens (€ 33.000 tot € 43.000), de hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) en de hoge inkomens (vanaf € 62.000). Uit tabel 1.1 blijkt dat er in de stadsregio Rotterdam bijna een kwart miljoen huishoudens wonen die tot de sociale doelgroep gerekend kunnen worden. Daarnaast behoren 70.000 huishoudens tot de lagere middeninkomens, 96.000 huishoudens tot de hogere middeninkomens en ruim 128.000 huishoudens tot de hoge inkomens. Tabel 1.1

Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR Nederland

Aantal huishoudens en uitsplitsing inkomensklassen per gemeente, de stadsregio Rotterdam en Nederland, stand 1-1-2010 totaal aantal sociale doelgroep lagere middeninkomens huishoudens (tot € 33.000) (€ 33.000 tot € 43.000) 275.020 145.790 35.670 34.220 15.950 4.810 32.560 14.490 4.860 13.660 5.190 1.810 28.770 11.280 3.740 16.920 5.450 2.190 31.300 11.400 4.140 5.520 1.930 810 19.650 7.610 2.950 11.620 3.930 1.580 9.370 2.310 950 18.140 4.670 1.980 19.720 4.920 2.110 6.740 1.950 850 5.120 1.520 670 6.000 1.810 670 534.330 240.200 69.790 7.017.660

2.844.460

955.740

hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) 43.900 6.240 6.190 2.900 5.410 3.670 6.950 1.420 4.050 2.530 1.910 3.620 3.710 1.420 1.130 1.020 96.070

hoge inkomens (vanaf € 62.000) 49.660 7.220 7.020 3.760 8.340 5.610 8.810 1.360 5.040 3.580 4.200 7.870 8.980 2.520 1.800 2.500 128.270

1.409.920

1.807.540

Bron: RIO2009 CBS, bewerking COS.


11

Tabel 1.2

Stadscentrum Delfshaven Overschie Noord Hillegersberg-Schiebroek Kralingen-Crooswijk Prins Alexander Feijenoord IJsselmonde Charlois Hoogvliet Hoek van Holland Pernis totaal Rotterdam*

Aantal huishoudens en uitsplitsing inkomensklassen per deelgemeente in Rotterdam, stand 1-1-2010 totaal aantal huishoudens 16.060 32.020 7.240 24.680 19.250 22.760 42.100 30.410 27.540 30.870 15.430 4.370 1.970 274.820

sociale doelgroep lagere middeninkomens (tot € 33.000) (€ 33.000 tot € 43.000) 7.290 2.160 20.140 4.100 3.830 880 12.710 3.740 7.880 2.150 12.280 2.910 18.580 4.970 19.100 3.580 15.140 3.760 19.180 4.370 7.030 2.120 1.720 570 710 310 145.650 35.640

hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) 2.820 4.290 1.260 4.150 2.910 3.220 7.340 4.240 4.720 4.470 3.140 900 450 43.930

hoge inkomens (vanaf € 62.000) 3.790 3.490 1.270 4.080 6.310 4.350 11.210 3.490 3.920 2.850 3.140 1.180 500 49.600

Bron: RIO2009 CBS, bewerking COS. * totaal is inclusief overige gebieden in Rotterdam.

De tabellen 1.3 en 1.4 geven de verdeling van de inkomensgroepen per gemeente en per Rotterdamse deelgemeente weer. Uit tabel 1.3 blijkt dat 45% van de huishoudens in de stadsregio Rotterdam tot de sociale doelgroep behoort, 13% tot de lagere middeninkomens, 18% tot de hogere middeninkomens en 24% tot de hoge inkomens. In vergelijking met heel Nederland wonen er in de stadsregio Rotterdam meer huishoudens uit de sociale doelgroep en minder huishoudens met een hoger inkomen. In de tabel zijn in de kolommen van de middeninkomens de percentages die hoger zijn dan het percentage voor de hele stadsregio lichtgrijs gearceerd. De percentages die ook hoger zijn dan het totale landelijke percentage zijn donkergrijs gearceerd. Zo wordt in één oogopslag duidelijk waar relatief gezien veel middeninkomens wonen. In vijf gemeenten is het aandeel lagere middeninkomens hoger dan in de stadsregio als geheel. Het gaat om Schiedam, Vlaardingen, Rozenburg, Ridderkerk en Krimpen aan den IJssel. In Vlaardingen, Rozenburg en Ridderkerk is het percentage lagere middeninkomens ook hoger dan landelijk. In maar liefst dertien gemeenten is het aandeel hogere middeninkomens hoger dan regionaal. Alleen in Rotterdam, Schiedam en Westvoorne is dit aandeel gelijk aan het regionale aandeel of lager. In acht van de gemeenten waar het aandeel hogere middeninkomens hoger is dan regionaal, is dit aandeel ook hoger dan landelijk. Het gaat om Maassluis, Hellevoetsluis, Spijkenisse, Rozenburg, Ridderkerk, Krimpen aan den IJssel, Brielle en Bernisse. In Rozenburg is het aandeel middeninkomens (zowel de lagere als de hogere) het hoogst van de hele regio: 41%. Westvoorne heeft het laagste aandeel middeninkomens: 28%. Regionaal gezien behoort 31% van de huishoudens tot de middeninkomens, landelijk gezien is dit 34%.

12


Tabel 1.3

Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR

Verdeling inkomensklassen per gemeente, de stadsregio Rotterdam en Nederland, stand 1-1-2010 (rij-%) sociale doelgroep lagere middeninkomens (tot € 33.000) (€ 33.000 tot € 43.000) 53 13 14 47 15 45 38 13 39 13 32 13 36 13 15 35 15 39 14 34 25 10 26 11 25 11 29 13 30 13 30 11 45 13

Nederland

41

hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) 16 18 19 21 19 22 22 26 21 22 20 20 19 21 22 17 18

hoge inkomens (vanaf € 62.000) 18 21 22 28 29 33 28 25 26 31 45 43 46 37 35 42 24

20

26

14


Van de Rotterdamse deelgemeenten heeft Pernis het hoogste aandeel middeninkomens: 39%. Delfshaven, Hillegersberg-Schiebroek en Feijenoord hebben met 26% het laagste aandeel middeninkomens. Rotterdam als totaal heeft een aandeel middeninkomens van 29%. Tabel 1.4

Verdeling inkomensklassen per Rotterdamse deelgemeente stand 1-1-2010 (rij-%)


sociale doelgroep lagere middeninkomens (tot € 33.000) (€ 33.000 tot € 43.000) 45 13 63 13 53 12 15 51 41 11 54 13 44 12 63 12 14 55 14 62 14 46 39 13 16 36 53 13

hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) 18 13 17 17 15 14 17 14 17 14 20 21 23 16

hoge inkomens (vanaf € 62.000) 24 11 18 17 33 19 27 11 14 9 20 27 25 18



13

1.2

Middeninkomens in huurwoningen

De meeste nadelige gevolgen van de nieuwe regelgeving worden verwacht voor middeninkomens in een huurwoning die willen verhuizen naar een huurwoning. De tabellen 1.5 en 1.6 geven per inkomensklasse het aandeel weer dat in een huurwoning woont. Het gaat om zowel sociale als particuliere huurwoningen. Hier vallen ook dure huurwoningen onder. Regionaal gezien woont 51% van de lagere middeninkomens en 35% van de hogere middeninkomens in een sociale of particuliere huurwoning. Dat is 11% hoger dan landelijk (respectievelijk 40% en 24%). In twee gemeenten is het aandeel lagere middeninkomens in een huurwoning hoger dan regionaal gezien. Het gaat om Rotterdam (57%) en Rozenburg (53%). In de meeste overige gemeenten ligt dit aandeel tussen het regionale en het landelijke aandeel. In Lansingerland, Bernisse en Westvoorne ligt het aandeel lagere middeninkomens in een huurwoning onder het landelijke aandeel. Ook het aandeel hogere middeninkomens is in twee gemeenten hoger dan regionaal. Het gaat om Rotterdam (44%) en Vlaardingen (37%). In drie gemeenten is dit aandeel lager dan landelijk. Het gaat om Hellevoetsluis, Lansingerland en Bernisse. Tabel 1.5


Aandeel huishoudens per inkomensklasse wonend in een sociale of particuliere huurwoning, per gemeente,de stadsregio Rotterdam en Nederland, stand 1-1-2010 sociale doelgroep lagere middeninkomens (tot € 33.000) (€ 33.000 tot € 43.000) 57 86 76 45 80 50 79 51 81 47 74 41 82 47 53 76 73 48 74 46 66 45 70 44 63 34 66 40 51 36 55 34 82 51

Nederland

69

40

hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) 44 27 37 33 32 20 25 27 30 28 30 24 21 30 20 25 35

hoge inkomens (vanaf € 62.000) 21 11 15 13 10 6 9 13 14 10 9 8 6 12 7 6 14

24

10


In Rotterdam woont 57% van de lagere middeninkomens en 44% van de hogere middeninkomens in een sociale of particuliere huurwoning. In zes deelgemeenten is het aandeel lagere middeninkomens dat in een huurwoning woont hoger dan stedelijk. Het gaat om Stadscentrum, Delfshaven, Kralingen-Crooswijk, Prins Alexander, Feijenoord en Hoek van Holland. Het aandeel hogere middeninkomens in een huurwoning is in vier deelgemeente hoger dan stedelijk. Het gaat om Stadscentrum, Delfshaven, Kralingen-Crooswijk en Feijenoord. 14


Tabel 1.6

Aandeel huishoudens per inkomensklasse wonend in een sociale of particuliere huurwoning, per Rotterdamse deelgemeente, stand 1-1-2010


sociale doelgroep lagere middeninkomens (tot € 33.000) (€ 33.000 tot € 43.000) 64 88 60 88 79 47 86 53 78 48 60 91 59 87 71 92 86 54 82 51 88 52 65 77 54 19 86 57

hogere middeninkomens (€ 43.000 tot € 62.000) 55 50 29 42 32 51 43 59 38 41 39 39 11 44

hoge inkomens (vanaf € 62.000) 38 29 9 26 10 28 17 34 16 25 17 19 10 21


1.3

Omvang en voorkeur verhuisgeneigde middeninkomens

Met behulp van het WoonOnderzoek Nederland 2009 (WoON2009) is bepaald hoe hoog het percentage verhuisgeneigde huishoudens behorende tot de middeninkomens is1. Door dit gegeven te relateren aan de omvang van de middeninkomens kan bepaald worden hoe groot de groep middeninkomens is die zich op de woningmarkt begeeft. De schaal waarop het WoON is afgenomen, is alleen voor de grootstedelijke regiogemeenten Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis voldoende om op gemeenteniveau uitspraken te doen. Dat komt doordat de steekproef voor deze gemeenten in het WoON ‘oversampled’ is. Dit houdt in dat het aantal respondenten voor deze gemeenten verhoogd is zodat ook op een lager schaalniveau (bv. per wijk) betrouwbare uitspraken gedaan kunnen worden. Voor de groei- en kleinstedelijke gemeenten is er niet oversampled. Voor die gemeenten is daarom gekozen de verhuisgeneigdheid voor het totaal van deze gemeenten te berekenen en dit toe te passen op alle afzonderlijke groei- en kleinstedelijke gemeenten. Tabel 1.7 geeft voor de grootstedelijke gemeenten en de overige regiogemeenten het percentage verhuisgeneigde huishoudens weer. We beperken ons hier tot de lagere middeninkomens en de hogere middeninkomens. Opmerking: Het WoON2009 is afgenomen in 2009. De marktomstandigheden waren op dat moment anders dan nu. De veranderde marktomstandigheden kunnen van invloed zijn op de verhuisgeneigdheid.

1

Het WoON gaat over het jaar 2009. De afbakening van de middeninkomens is daarom teruggerekend naar

inkomensgrenzen voor dat moment, te weten: lagere middeninkomens (€ 32.107 t/m € 42.251), hogere middeninkomens (€ 42.252 t/m € 60.920).


15

Tabel 1.7

Percentage verhuisgeneigde middeninkomens per gemeente

Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Groei- en kleinstedelijke gemeenten

lagere middeninkomens 28% 32% 29% 31% 11%

hogere middeninkomens 28% 34% 30% 30% 18%

Bron: WoOn2009, bewerking COS.

Vervolgens zijn deze percentages gerelateerd aan de omvang van de middeninkomens per gemeente (tabel 1.1) en afgerond op vijftigtallen. Dit laatste is gedaan omdat niet afgeronde getallen een nauwkeurigheid zouden suggereren die er niet is. In de stadsregio Rotterdam zijn ongeveer bijna 16.000 lagere middeninkomens en bijna 24.000 hogere middeninkomens verhuisgeneigd. Veruit het grootste deel van deze twee groepen bevindt zich in de drie grootstedelijke gemeenten Rotterdam, Schiedam en Vlaardingen. Zie tabel 1.8. Tabel 1.8


Omvang verhuisgeneigde middeninkomens per gemeente lagere middeninkomens

hogere middeninkomens

totaal

10.000 1.550 1.400 550 400 250 450 100 300 150 100 200 250 100 50 50 15.900

12.300 2.100 1.850 850 950 650 1.250 250 750 450 350 650 650 250 200 200 23.700

22.300 3.650 3.250 1.400 1.350 900 1.700 350 1.050 600 450 850 900 350 250 250 39.600

Met behulp van het WoOn2009 is ook bepaald waar de voorkeur van de verhuisgeneigde middeninkomens naar uit gaat: een huurwoning of een koopwoning. Deze verhouding is weergegeven in tabel 1.9. Van de vier grootstedelijke gemeenten is Rotterdam de enige gemeente waarin de verhuisgeneigde lagere middeninkomens (iets) vaker de voorkeur hebben voor een koopwoning dan voor een huurwoning. Ook in de groei- en kleinstedelijke gemeenten heeft een meerderheid van de groep verhuisgeneigde lagere middeninkomens de voorkeur voor een koopwoning. In de grootstedelijke gemeenten Schiedam, Vlaardingen en Maassluis heeft een meerderheid van de groep verhuisgeneigde lagere middeninkomens de voorkeur voor een huurwoning. Van de verhuisgeneigde hogere middeninkomens in de grootstedelijke gemeenten heeft een meerderheid de voorkeur voor een koopwoning. In de groei- en kleinstedelijke gemeenten heeft een meerderheid van de groep verhuisgeneigde hogere middeninkomens juist de voorkeur voor een huurwoning.

16


Tabel 1.9

Voorkeur verhuisgeneigde middeninkomens per gemeente (rij-%)

Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Groei- en kleinstedelijke gemeenten

lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens

koopwoning 51% 59% 46% 66% 49% 58% 39% 53% 54% 47%

huurwoning 49% 41% 54% 34% 51% 42% 61% 47% 46% 53%

Bron: WoOn2009, bewerking COS.

Op basis van de twee hiervoor behandelde indicatoren (omvang en voorkeur verhuisgeneigde middeninkomens) kan inzichtelijk worden gemaakt hoe groot de vraag naar huur- en koopwoningen per gemeente in theorie kan zijn. Die theoretische vraag bedraagt ongeveer 18.000 huurwoningen en ongeveer 21.000 koopwoningen. In bijlage I is een tabel opgenomen waarin de vraag naar huur- en koopwoningen per gemeente is uitgesplitst naar lager en hogere middeninkomens. In het volgende hoofdstuk richten we ons op het beschikbare aanbod voor middeninkomens, waarna we in hoofdstuk drie kijken hoe vraag en aanbod zicht tot elkaar verhouden.


17

18


2

Woningaanbod middeninkomens

In dit hoofdstuk kijken we naar het (potentiële) woningaanbod voor de middeninkomens. In drie paragrafen brengen we achtereenvolgens het koopaanbod, het sociale huuraanbod en het particuliere huuraanbod per gemeente in beeld. Deze drie delen vormen samen het totale (potentiële) woningaanbod voor middeninkomens in de stadsregio Rotterdam.

2.1

Koopaanbod

Voor het in kaart brengen van het koopaanbod maken we gebruik van twee bronnen. De eerste bron is het transactiebestand van de NVM, op basis waarvan de omvang van het verkochte aanbod in een jaar kan worden weergegeven. Het meest recente transactiebestand heeft betrekking op 2010. Daarnaast is een scan gemaakt van de website www.funda.nl, om het actuele woningaanbod in kaart te brengen. In beide gevallen zijn een aantal specifieke prijsgrenzen gehanteerd die verband houden met de mogelijkheden voor verschillende inkomensgrenzen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)1. Opmerking: in de tabellen 2.1 en 2.2 staan ook transacties en te koop aangeboden woningen vanaf € 350.001. Deze zijn voor de volledigheid weergegeven, maar worden verder niet gebruikt in de berekeningen van het totale woningaanbod. Woningen in dit prijssegment zullen voor middeninkomens namelijk alleen bereikbaar zijn indien ze een behoorlijke overwaarde op hun huidige woning hebben.

2.1.1

Transacties NVM

In tabel 2.1 staat per gemeente het aantal transacties van koopwoningen in 2010 weergegeven. De verkoopprijzen houden rekening met de mogelijkheden van huishoudens met verschillende huishoudinkomens om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie. In 2010 zijn er ongeveer 6.900 koopwoningen in de stadsregio Rotterdam verkocht. Daarvan stond de helft in Rotterdam. In het hele grootstedelijk gebied ging het om 67% van de verkochte woningen, in het groeistedelijk gebied om 18% van de verkochte woningen en in het kleinstedelijk gebied om 15%.

1

Bron: Open deuren, dichte deuren. Middeninkomens op de woningmarkt, p. 87. Raden voor de leefomgeving en

infrastructuur, juni 2011 en www.nhg.nl


19

Tabel 2.1


Aantal transacties van koopwoningen per gemeente in 2010 t/m € 152.000 1.479 296 241 23 165 17 121 7 68 3 5 1 3 2 4 1 2.436

€ 152.001 t/m € 202.000 805 80 85 55 119 92 205 7 50 36 16 46 55 23 24 8 1.706

€ 202.001 t/m € 350.000 848 116 152 75 113 66 97 8 55 66 60 93 227 29 20 25 2.050

vanaf € 350.001 320 26 22 5 21 16 9 0 19 15 26 44 118 14 16 33 704

Bron: NVM, bewerking COS.

Naar verkoopprijs bezien had iets meer dan één op de drie (35%) verkochte woningen in 2010 een verkoopprijs van maximaal € 152.000. Een kwart van de verkochte woningen had een verkoopprijs tussen de € 152.001 en € 202.000, 30% had een verkoopprijs tussen de € 202.001 en € 350.000 en 10% had een verkoopprijs vanaf € 350.000.

2.1.2

Woningaanbod Funda

In tabel 2.2 staat een overzicht van het aantal koopwoningen dat in de regio wordt aangeboden op de website www.funda.nl. De aanbodscan is gemaakt op maandagochtend 12 maart 2012. De ondergrens voor de vraagprijs is vastgesteld op € 50.000; aanbod met een lagere vraagprijs betrof voornamelijk garageboxen. In eerste instantie toonde Funda.nl alleen aanbod van makelaars die bij de NVM zijn aangesloten. De dekkingsgraad bedroeg daarmee zo’n 80% van het complete woningaanbod in Nederland. Sinds september 2007 presenteert de website ook woningaanbod van makelaars die niet bij de NVM zijn aangesloten. Volgens de site zelf is de dekkingsgraad daarmee op 90- tot 95% van de koopwoningenmarkt gekomen. Er van uit gaande dat het woningaanbod op Funda.nl 90% van de koopwoningenmarkt behelst, is het aanbod in de stadsregio Rotterdam, dat tijdens de aanbodscan is gevonden, opgehoogd tot 100%. Zodoende ontstaat er een zo compleet mogelijk beeld van het aanbod van koopwoningen in de stadsregio Rotterdam. In de tabel is te zien dat er ten tijde van de aanbodscan 19.444 koopwoningen werden aangeboden in de stadsregio Rotterdam. Ruim 40% daarvan stond in Rotterdam en 60% in de vier grootstedelijke gemeenten samen. De groeistedelijke gemeenten waren goed voor 21% van het koopaanbod en de kleinstedelijke gemeenten voor 19%.

20


totaal 3.452 518 500 158 418 191 432 22 192 120 107 184 403 68 64 67 6.896

Tabel 2.2


Aantal te koop aangeboden woningen op www.funda.nl* per gemeente € 50.000 t/m € 152.000 3.420 659 580 58 318 32 229 66 223 28 2 2 3 3 7 0 5.630

€ 152.001 t/m € 202.000 1.808 303 234 110 349 304 403 72 152 94 62 104 119 82 44 11 4.254

€ 202.001 t/m € 350.000 2.209 402 331 316 420 373 247 50 257 209 202 399 450 212 110 151 6.338

> € 350.000 totaal 1.030 8.467 88 1.452 129 1.274 58 541 133 1.220 176 886 61 940 24 212 136 768 104 436 170 437 236 741 362 934 166 463 94 256 256 418 3.222 19.444

Bron: www.funda.nl, 12-03-2012, bewerking COS * opgehoogd naar 100%

Van alle aangeboden koopwoningen had 29% een vraagprijs van maximaal € 152.000 euro en had 22% een vraagprijs tussen de € 152.001 en € 202.000. Dit is aanbod waarvoor de lagere middeninkomens (met een huishoudinkomen tot € 43.000) een hypotheek met NHG kunnen krijgen. Daarnaast had 32% van het woningaanbod een vraagprijs tussen de € 202.001 en € 350.000 en 17% vanaf € 350.000.

2.2

Sociaal huuraanbod

Woningcorporaties mogen in de nieuwe regelgeving maximaal 10% van hun huuraanbod tot de huurtoeslaggrens (€ 652,52 in 2011) toegankelijk stellen aan de middeninkomens. Daarnaast is er nog het woningaanbod met een huurprijs vanaf de huurtoeslaggrens; hiervoor gelden geen beperkingen. Tabel 2.3 toont het aanbod van sociale huurwoningen per gemeente in 2011. Kolom A toont het totale aanbod tot de huurprijsgrens. In kolom B staat het aandeel daarvan dat verhuurd mag worden aan middeninkomens (10%). In kolom C is dit aandeel nogmaals weergegeven, maar nu op basis van gerealiseerde verhuringen in 2011. In vrijwel alle gemeenten wordt de 10% niet gehaald. In kolom D staat het woningaanbod met een huurprijs vanaf de huurprijsgrens. Kolom E geeft, wederom op basis van gerealiseerde verhuringen in 2011, nogmaals het woningaanbod met een huurprijs vanaf de huurprijsgrens. In vrijwel alle gemeenten wordt een deel van het woningaanbod vanaf de huurprijsgrens verhuurd aan de sociale doelgroep, waardoor er minder woningen overblijven voor de middeninkomens. De kolommen F en G tenslotte tonen de bandbreedte van het potentiële woningaanbod voor middeninkomens binnen de sociale huursector. De lage variant gaat er van uit dat de 10% ruimte voor middeninkomens niet optimaal benut wordt en dat er ook woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens aan de sociale doelgroep worden verhuurd (optelsom Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

21

kolommen C en E); de hoge variant gaat er vanuit dat de ruimte voor middeninkomens wel optimaal benut wordt en dat er geen woningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens aan de sociale doelgroep worden verhuurd (optelsom kolommen B en D). Tabel 2.3

Potentieel woningaanbod sociale huursector voor middeninkomens, lage en hoge variant, gebaseerd op aanbod en verhuringen in 2011 A

totaal aanbod tot huurprijsgrens Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR

9.220 947 1.124 402 892 477 1.125 301 456 266 111 230 222 137 92 118 16.120

B

C

aanbod tot huurprijsgrens

D

E

aanbod vanaf huurprijsgrens

F

G aanbod hoge variant 1.595 121 141 54 121 55 205 35 69 76 17 39 52 40 21 14 2.654

maximaal

gerealiseerd

maximaal

gerealiseerd

aanbod lage variant

922 95 112 40 89 48 113 30 46 27 11 23 22 14 9 12 1.612

461 19 34 4 27 10 45 12 41 19 6 12 7 1 13 11 719

673 26 29 14 32 7 92 5 23 49 6 16 30 26 12 2 1.042

505 20 21 13 26 7 83 5 21 43 6 11 18 17 12 2 811

966 39 55 17 53 17 128 17 62 62 12 23 25 19 25 13 1.530

Huurprijsgrens in 2011: € 652,52.

Uit de tabel wordt duidelijk dat het potentiële aanbod voor middeninkomens in de sociale huursector in de stadsregio Rotterdam, op basis van aanbod en verhuringen in 2011, tussen de 1.530 woningen (lage variant) en 2.654 woningen (hoge variant) bedraagt.

2.3

Particulier huuraanbod

Om het aanbod van particuliere verhuurders in beeld te brengen maken we gebruik van gegevens over de particuliere huurvoorraad per gemeente van het CBS. De meeste recente cijfers hierover dateren van 2010. Aan de hand van de mutatiegraad, met een ondergrens van 8% en een bovengrens van 12%, wordt bepaald tot hoeveel (potentieel) aanbod voor middeninkomens deze voorraad leidt. De onder- en bovengrens van de mutatiegraad is gebaseerd op historische gegevens voor Rotterdam en zullen toegepast worden op alle gemeenten in de stadsregio; er zijn geen redenen om aan te nemen dat de mutatiegraad in verschillende delen van de stadsregio verschillend is. Tabel 2.4 toont de particuliere huurvoorraad in de stadsregio Rotterdam in 2010. In totaal bestond deze uit 72.716 woningen. Daarvan staat 68% in Rotterdam. De grootstedelijke gemeenten zijn samen goed voor 79% van de particuliere huurvoorraad, in de groeistedelijke gemeenten staat 11% van de particuliere huurvoorraad en in de kleinstedelijke gemeenten staat 10% van de particuliere huurvoorraad. Bij een mutatiegraad van 8% is er een potentieel 22


particulier huuraanbod voor middeninkomens van 5.817 woningen. Bij een mutatiegraad van 12% bedraagt het potentiële particuliere huuraanbod voor de middeninkomens 8.726 woningen. Tabel 2.4

Totaal aantal particuliere huurwoningen en potentieel particulier huuraanbod per gemeente in de stadsregio Rotterdam in 2010 Particuliere huurvoorraad

potentieel aanbod bij mutatiegraad van 8%

potentieel aanbod bij mutatiegraad van 12%

Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis

49.319 4.879 2.295 1.258

3.946 390 184 101

5.918 585 275 151

Capelle a/d IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen a/d IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal SRR

3.285 880 1.544 287 1.822 564 721 2.441 1.439 765 503 714 72.716

263 70 124 23 146 45 58 195 115 61 40 57 5.817

394 106 185 34 219 68 87 293 173 92 60 86 8.726

Bron: CBS, bewerking COS

2.4

Totale aanbod voor middeninkomens

Om het totale potentiële woningaanbod voor de middeninkomens in beeld te brengen, is het aanbod van Funda.nl, het sociale huuraanbod en het particuliere huuraanbod bij elkaar opgeteld.

2.4.1

Lagere middeninkomens

Zoals in paragraaf 2.1.2 is aangegeven komen de lagere middeninkomens alleen voor een hypotheek met NHG in aanmerking bij koopwoningen met een maximumprijs tot € 202.000. Het totale potentiële woningaanbod voor de lagere middeninkomens in de stadsregio Rotterdam bedraagt tussen de 17.232 woningen in de lage variant en 21.264 woningen in de hoge variant. Ongeveer 60% van het totale woningaanbod voor de lagere middeninkomens is gelegen in Rotterdam. De vier grootstedelijke gemeenten zijn samen goed voor 75% van het totale woningaanbod voor de lagere middeninkomens. In de groeistedelijke gemeenten staat 18% van het totale woningaanbod voor de lagere middeninkomens en in de kleinstedelijke gemeenten 7%.


23

In tabel 2.5 is de samenstelling van dit aanbod weergegeven. In kolom A staat het koopwoningenaanbod tot € 202.000. In de kolommen B en C staat het sociale huuraanbod in zowel de lage als hoge variant en in de kolommen D en E staat het particuliere huuraanbod in zowel de lage als hoge variant. De kolommen F en G tonen de bandbreedte van het totale potentiele woningaanbod voor lagere middeninkomens. Kolom F is een optelsom van de kolommen A, B en D, kolom G is een optelsom van de kolommen A, C en E. Tabel 2.5


2.4.2

Totaal potentieel woningaanbod voor lagere middeninkomens per gemeente in de stadsregio Rotterdam, lage en hoge variant A Aanbod koopwoningen (tot € 202.000) 5.228 962 814 168 667 337 632 138 376 122 64 107 122 86 51 11 9.884

B

C

aanbod sociale huur

D

E


lage variant

hoge variant

lage variant

hoge variant

966 39 55 17 53 17 128 17 62 62 12 23 25 19 25 13 1.530

1.595 121 141 54 121 55 205 35 69 76 17 39 52 40 21 14 2.654

3.946 390 184 101 263 70 124 23 146 45 58 195 115 61 40 57 5.817

5.918 585 275 151 394 106 185 34 219 68 87 293 173 92 60 86 8.726

F totaal aanbod lage variant 10.139 1.392 1.053 285 982 424 884 178 583 229 134 325 262 166 116 81 17.232

G totaal aanbod hoge variant 12.741 1.668 1.231 373 1.182 497 1.022 207 663 266 169 439 347 217 132 111 21.264

Hogere middeninkomens

Voor de hogere middeninkomens is ook het koopwoningenaanbod tussen de € 202.000 en € 350.000 bereikbaar. Het totale potentiële woningaanbod voor deze groep middeninkomens ligt tussen de 23.570 woningen in de lage variant en 27.602 woningen in de hoge variant. Ruim 50% van het totale woningaanbod voor de hogere middeninkomens ligt in Rotterdam. De vier grootstedelijke gemeenten zijn samen goed voor zo’n 70% van het totale woningaanbod voor de hogere middeninkomens. In de groeistedelijke gemeenten is dit ongeveer 20% en in de kleinstedelijke gemeenten iets meer dan 10%. In tabel 2.6 is de samenstelling van dit aanbod weergegeven. De opbouw van de tabel is gelijk aan de opbouw van tabel 2.5.

24


Tabel 2.6


Totaal potentieel woningaanbod voor hogere middeninkomens per gemeente in de stadsregio Rotterdam, lage en hoge variant A Aanbod koopwoningen (tot € 350.000) 7.437 1.364 1.146 483 1.087 710 879 188 632 331 267 506 572 298 161 162 16.222

B

C

aanbod sociale huur

D

E


lage variant

hoge variant

lage variant

hoge variant

966 39 55 17 53 17 128 17 62 62 12 23 25 19 25 13 1.530

1.595 121 141 54 121 55 205 35 69 76 17 39 52 40 21 14 2.654

3.946 390 184 101 263 70 124 23 146 45 58 195 115 61 40 57 5.817

5.918 585 275 151 394 106 185 34 219 68 87 293 173 92 60 86 8.726


F totaal aanbod lage variant 12.348 1.794 1.384 601 1.402 797 1.130 228 840 438 336 724 712 378 226 232 23.570

G totaal aanbod hoge variant 14.950 2.070 1.562 689 1.602 871 1.268 257 920 475 371 838 797 429 242 262 27.602

25

26


3

Confrontatie vraag en aanbod

In dit hoofdstuk wordt de vraag naar woningen vanuit de groep middeninkomens geconfronteerd met het potentiële aanbod voor deze groep woningzoekenden. Uit deze confrontatie moet blijken hoe groot of klein de ruimte voor middeninkomens op de woningmarkt in de stadsregio Rotterdam is.

3.1

Opmerkingen vooraf

De tabellen 3.1, 3.2 en 3.3 geven, op basis van de eerder gedane aannamen, een zo realistisch mogelijk beeld van de verhouding tussen de vraag van middeninkomens en het aanbod voor middeninkomens. Daarbij moet nog een aantal kanttekeningen geplaatst worden, die wel van invloed kunnen zijn op de cijfers, maar niet zijn uit te drukken in cijfers. •

•

• •

• •

3.2

Zowel aan de vraag- als aanbodzijde zijn de aantallen, hoewel zo recent mogelijk, momentopnames. Zoals eerder aangegeven stammen de cijfers over de verhuisgeneigdheid uit 2009. Iemand die toen heeft aangegeven verhuisgeneigd te zijn kan, bijvoorbeeld door de huidige marktomstandigheden, zijn of haar plannen hebben bijgesteld of een verhuizing pas later realiseren. En een bepaald aantal aangeboden woningen in jaar X garandeert niet dat er in jaar Y net zo veel woningen worden aangeboden. De verhuisgeneigdheidscijfers zijn gebaseerd op de vraag of men binnen twee jaar wil verhuizen en zijn dus dynamisch. De cijfers over het woningaanbod hebben betrekking op één bepaald meetmoment (koopaanbod) of een afgebakende periode van één jaar (huuraanbod) en zijn dus statisch. Het is niet mogelijk om bij de berekeningen van de verhouding tussen vraag en aanbod rekening te houden met deze verschillen. De transactiecijfers van de NVM (tabel 2.1) laten zien dat minder dan de helft van het koopwoningenaanbod in een jaar wordt verkocht. Er is geen hard onderscheid tussen het woningaanbod voor lagere middeninkomens en dat voor hogere middeninkomens. Hogere middeninkomens (en ook hoge inkomens vanaf € 62.000) kunnen ook vissen uit de vijver koopwoningen voor lagere middeninkomens. Tegelijkertijd hebben middeninkomens ook toegang tot het woningaanbod met een hogere vraagprijs dan € 202.000, zolang de uiteindelijke verkoopprijs van deze woningen daar (in verband met de NHG) maar onder ligt. Bovendien maakt het uit of men een woning te verkopen heeft en hoeveel overwaarde daarmee wordt geboekt, die men mee kan nemen in de nieuwe aankoop. Men kan buiten de eigen gemeente of regio zoeken, maar er is ook concurrentie van woningzoekenden van buiten de stadsregio. Daarnaast zijn er nog andere factoren die van invloed kunnen zijn, zoals de specifieke woonwensen van de verhuisgeneigden, de kwaliteit van het aanbod, de locatie van het aanbod en de economische omstandigheden.

Totale vraag-aanbodverhouding

In tabel 3.1 staan per gemeente alle verhuisgeneigde middeninkomens (zowel de lagere- als de hogere middeninkomens), het beschikbare woningaanbod in de lage en hoge variant en de Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

27

verhouding tussen vraag en aanbod in deze twee varianten. Uit de tabel blijkt dat er, in de lage variant, slechts twee gemeenten zijn waar het potentiële woningaanbod tenminste net zo hoog is als de potentiële vraag (verhuisgeneigde inkomens). Het betreft Capelle aan den IJssel en Brielle. In de overige gemeenten (grijs gearceerd) is de potentiële vraag hoger dan het potentiële aanbod. De verhouding is het minst gunstig in de grootstedelijke gemeenten Schiedam, Vlaardingen en Maassluis, waar de potentiële vraag minimaal twee keer zo hoog is als het potentiële aanbod. Voor de stadsregio als geheel geldt dat er voor alle 39.600 potentieel verhuisgeneigde middeninkomens er een potentieel woningaanbod is van 23.570 woningen. Dit komt neer op 0,6 woningen per verhuisgeneigd middeninkomen. In de hoge variant is de vraag-aanbodverhouding minder ongunstig. In zes gemeenten, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Barendrecht, Brielle, Bernisse en Westvoorne is het potentiële woningaanbod ten minste net zo hoog als de potentiële vraag. In alle andere gemeenten is de potentiële vraag hoger dan het potentiële aanbod. De grootstedelijke gemeenten Schiedam, Vlaardingen en Maassluis hebben, net als in de lage variant, een vraagaanbodverhouding die minder gunstig is dan gemiddeld in de stadsregio. Tabel 3.1

Vraag-aanbodverhouding per gemeente in de stadsregio Rotterdam lage en hoge variant

Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen aan den IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal

3.2.1

verhuisgeneigde middeninkomens 22.300 3.650 3.250 1.400 1.350 900 1.700 350 1.050 600 450 850 900 350 250 250 39.600

totaalaanbod lage variant 12.348 1.794 1.384 601 1.402 797 1.130 228 840 438 336 724 712 378 226 232 23.570

totaalaanbod hoge variant 14.950 2.070 1.562 689 1.602 871 1.268 257 920 475 371 838 797 429 242 262 27.602

verhouding lage variant 0,6 0,5 0,4 0,4 1,0 0,9 0,7 0,7 0,8 0,7 0,7 0,9 0,8 1,1 0,9 0,9 0,6

verhouding hoge variant 0,7 0,6 0,5 0,5 1,2 1,0 0,7 0,7 0,9 0,8 0,8 1,0 0,9 1,2 1,0 1,0 0,7

Vraag-aanbodverhouding voor lagere middeninkomens

Tabel 3.2 geeft de vraag-aanbodverhouding weer voor de verhuisgeneigde lagere middeninkomens in de stadsregio Rotterdam. Uit de tabel blijkt dat in de lage variant alleen in de grootstedelijke gemeenten Schiedam, Vlaardingen en Maassluis de potentiële vraag van de lagere middeninkomens hoger is dan het

28


voor deze groep potentieel beschikbare aanbod. In alle andere gemeenten is het potentiële aanbod hoger dan de potentiële vraag. De verhouding is het gunstigst in de groeistedelijke gemeente Capelle aan den IJssel, waar voor elk verhuisgeneigd lager middeninkomen twee en een half woningen worden aangeboden. Voor de stadsregio als geheel geldt dat er voor alle 15.900 potentieel verhuisgeneigde lagere middeninkomens er een potentieel woningaanbod is van 17.232 woningen. Dit komt neer op 1,1 woningen per verhuisgeneigd lager middeninkomen. In de hoge variant is de vraag-aanbodverhouding voor verhuisgeneigde lagere middeninkomens alleen ongunstig in de grootstedelijke gemeenten Vlaardingen en Maassluis. In alle andere gemeenten is sprake van een gunstige vraag-aanbodverhouding voor de verhuisgeneigde lagere inkomens. In alle groeistedelijke gemeenten en in de kleinstedelijke gemeenten Barendrecht, Brielle, Bernisse en Westvoorne worden er per verhuisgeneigd lager middeninkomen ten minste twee woningen aangeboden. In Capelle aan den IJssel is de vraagaanbodverhouding met drie aangeboden woningen per verhuisgeneigd lager middeninkomen het gunstigst. Tabel 3.2

Vraag-aanbodverhouding voor lagere middeninkomens per gemeente in de stadsregio Rotterdam bij twee scenario’s

Rotterdam Schiedam Vlaardingen Maassluis Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Spijkenisse Rozenburg Ridderkerk Krimpen aan den IJssel Albrandswaard Barendrecht Lansingerland Brielle Bernisse Westvoorne totaal

3.2.2

verhuisgeneigde lagere middeninkomens 10.000 1.550 1.400 550 400 250 450 100 300 150 100 200 250 100 50 50 15.900

totaalaanbod lage variant 10.139 1.392 1.053 285 982 424 884 178 583 229 134 325 262 166 116 81 17.232

totaalaanbod hoge variant 12.741 1.668 1.231 373 1.182 497 1.022 207 663 266 169 439 347 217 132 111 21.264

verhouding lage variant 1,0 0,9 0,8 0,5 2,5 1,7 2,0 1,8 1,9 1,5 1,3 1,6 1,0 1,7 2,3 1,6 1,1

verhouding hoge variant 1,3 1,1 0,9 0,7 3,0 2,0 2,3 2,1 2,2 1,8 1,7 2,2 1,4 2,2 2,6 2,2 1,3

Vraag-aanbodverhouding voor hogere middeninkomens

Tabel 3.3 geeft de vraag-aanbodverhouding weer voor de verhuisgeneigde hogere middeninkomens in de stadsregio Rotterdam. Uit de tabel blijkt dat in de lage variant de potentiële vraag van verhuisgeneigde hogere middeninkomens in vijf gemeenten hoger is dan het potentiële aanbod voor deze groep. Het gaat om Schiedam, Vlaardingen, Maassluis, Spijkenisse en Rozenburg. In alle andere gemeenten is de potentiële vraag praktisch even hoog als het potentiële aanbod of is het Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

29

potentiële aanbod net wat hoger dan de potentiële vraag. In Capelle aan den IJssel en Brielle is vraag-aanbodverhouding het gunstigst. In de hoge variant is alleen de grootstedelijke gemeenten Vlaardingen en Maassluis de potentiële vraag van verhuisgeneigde hogere middeninkomen hoger dan het potentiële aanbod voor deze groep. In alle andere gemeenten is er meer potentieel aanbod dan potentiële vraag. Tabel 3.3

Vraag-aanbodverhouding voor hogere middeninkomens per gemeente in de stadsregio Rotterdam bij twee scenario’s verhuisgeneigde hogere middeninkomens

totaalaanbod lage variant

totaalaanbod hoge variant

verhouding lage variant

verhouding hoge variant

Rotterdam

12.300

12.348

14.950

1,0

1,2

Schiedam

2.100

1.794

2.070

0,9

1,0

Vlaardingen

1.850

1.384

1.562

0,7

0,8

Maassluis

850

601

689

0,7

0,8

Capelle aan den IJssel

950

1.402

1.602

1,5

1,7

Hellevoetsluis

650

797

871

1,2

1,3

Spijkenisse

1.250

1.130

1.268

0,9

1,0

Rozenburg

250

228

257

0,9

1,0

Ridderkerk

750

840

920

1,1

1,2

Krimpen aan den IJssel

450

438

475

1,0

1,1

Albrandswaard

350

336

371

1,0

1,1

Barendrecht

650

724

838

1,1

1,3

Lansingerland

650

712

797

1,1

1,2

Brielle

250

378

429

1,5

1,7

Bernisse

200

226

242

1,1

1,2

Westvoorne

200

232

262

1,2

1,3

23.700

23.570

27.602

1,0

1,2

totaal

30


4

Het perspectief van middeninkomens

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het gedrag van middeninkomens op de woningmarkt. Via een digitale vragenlijst zijn ingeschreven woningzoekenden die behoren tot de middeninkomens vragen gesteld over hun huidige situatie op de woningmarkt, of en waarom ze verhuisgeneigd zijn, naar wat voor woning ze op zoek zijn en of de nieuwe maatregel invloed heeft gehad op het zoeken naar een andere woning. Een vijftal respondenten is ook nog telefonisch geïnterviewd. Ter illustratie zijn enkele quotes uit die interviews in dit hoofdstuk opgenomen. Het gaat hier om een specifieke groep middeninkomens, namelijk woningzoekenden die zich hebben ingeschreven om te kunnen reageren op huurwoningen van woningcorporaties. Middeninkomens die uitsluitend interesse hebben voor een koopwoning vallen hier buiten.

4.1

Opzet en respons

Aan de hand van de gegevens van Woonnet Rijnmond en Stichting Woonruimteverdeling ZuidHollandse Eilanden (SWZE) is een selectie gemaakt van woningzoekenden die volgens hun inschrijfgegevens tot de middeninkomens behoren en die in 2010 of 2011 minimaal één keer op een aangeboden sociale huurwoning hebben gereageerd, maar geen woning toegewezen hebben gekregen. In totaal ging het om 7.474 ingeschreven woningzoekenden. Op dinsdag 20 maart 2012 hebben deze woningzoekenden een e-mail gekregen met een uitnodiging om de vragenlijst in te vullen. Na één week tijd hadden 1.166 respondenten de vragenlijst ingevuld, wat neerkomt op een respons van 15,6%. Vervolgens is een herinneringsmail gestuurd waarna nog eens 600 respondenten de vragenlijst hebben ingevuld. De totale respons op de vragenlijst, die op maandag 2 april is afgesloten, komt zodoende uit op 1.766 respondenten; een respons van 23,4%.

4.2

Uitsplitsing resultaten

De resultaten van de digitale vragenlijst worden uitgesplitst naar een aantal achtergrondkenmerken van de respondenten. Daarbij gaat de aandacht vooral uit naar groepen woningzoekenden waarvan de verwachting is dat zij het meeste last (kunnen) ondervinden van de nieuwe maatregel. Deze groepen zijn: • • • •

4.3

Woningzoekenden met een inkomen net boven de maximale inkomensgrens Woningzoekenden die aangeven (misschien) verhuisgeneigd te zijn Woningzoekenden die aangeven dringend op zoek te zijn naar een nieuwe woning Ouderen (vanaf 55 jaar)

Bekendheid nieuwe maatregel

Na een korte toelichting op de nieuwe maatregel is de respondenten gevraagd of ze hiermee bekend zijn. Driekwart van alle respondenten geeft aan bekend te zijn met de maatregel, een kwart is dat niet. Tabel 4.1 geeft een overzicht. Hierin is te zien dat de maatregel het bekendst


31

is onder ouderen (80%). Woningzoekenden met een huishoudinkomen net boven de maximale grens, verhuisgeneigden en woningzoekenden die aangeven dat een verhuizing dringend is zijn ook meer dan gemiddeld bekend met de maatregel, al is het verschil niet erg groot. Onder woningzoekenden met een huishoudinkomen onder de maximale grens is de bekendheid het laagste (53%), maar de maatregel is dan ook niet van toepassing op deze groep. Tabel 4.1

Bekendheid met de nieuwe maatregel

-tot 35 jaar

Leeftijd

bekend

niet bekend

totaal

75%

25%

100%

-35 tot 55 jaar

71%

29%

100%

-55 jaar en ouder

80%

20%

100%

Samenstelling

-alleenstaand

77%

23%

100%

huishouden

-gezin zonder thuiswonend(e) kind(eren)

78%

22%

100%

Huishoudinkomen

Verhuisgeneigd

Urgentie

-gezin met thuiswonend(e) kind(eren)

72%

28%

100%

-eenoudergezin

69%

31%

100%

-anders

72%

28%

100%

-net boven de grens

77%

23%

100%

-ruim boven de grens

79%

21%

100%

-(ruim) onder de grens

53%

47%

100%

-ja

76%

24%

100%

-misschien

74%

26%

100%

-nee

72%

28%

100%

-verhuizing is dringend

77%

23%

100%

-verhuizing is niet dringend

75%

25%

100%

75%

25%

100%

alle respondenten

4.4

Huishoudinkomen en perspectief

Een klein deel van de respondenten heeft aangegeven een inkomen te hebben wat (ruim) onder de grens van € 34.085 ligt. Hoewel zij ten tijde van hun inschrijving als woningzoekende nog tot de groep middeninkomens behoorden, is hun inkomen in de tussentijd gedaald, door bijvoorbeeld pensionering, scheiding, verlies van werk, minder gaan werken. Van de helft van de respondenten ligt het huishoudinkomen net boven de grens, van iets meer dan één op de drie respondenten ligt dat er ruim boven. In bijlage II is een tabel opgenomen waarin per inkomensgroep (net boven de grens, ruim boven de grens en onder de grens) de belangrijkste achtergrondkenmerken zijn opgenomen. Zo ontstaat een completer beeld van deze groepen. Vervolgens is gevraagd wat volgens de respondenten het perspectief voor hun huishoudinkomen is voor de komende jaren. Een groot deel van de respondenten, 40%, denkt dat het huishoudinkomen de komende jaren daalt. De helft hiervan is minstens 55 jaar oud,

32


Gezin met kinderen “Ik werk bij de sociale wekplaats, daar wordt ook stevig bezuinigd,

waaruit afgeleid zou kunnen worden dat zij verwachten dat het dus ik mag blij zijn als ik mijn inkomen daalt door pensionering. Bij de andere helft, die jonger is dan huidige baan kan behouden” 55 jaar, is het waarschijnlijker dat het negatieve perspectief veroorzaakt wordt door de huidige economische situatie en/of onzekerheid over baanbehoud/het huidige salaris. Iets meer dan 10% van alle respondenten denkt dat het huishoudinkomen de komende jaren stijgt. Dit zijn vooral respondenten jonger dan 35 jaar, die dus nog aan het begin van hun arbeidscarrière staan. Bijna de helft van de respondenten tenslotte denkt dat hun huishoudinkomen de komende jaren gelijk blijft. In tabel 4.2 is te zien dat respondenten met een huishoudinkomen ruim boven de € 34.085 iets minder vaak dan gemiddeld denken dat hun huishoudinkomen de komende jaren daalt. Het grootste deel van deze groep denkt dat het huishoudinkomen gelijk blijft. Respondenten met een huishoudinkomen (ruim) onder de € 34.085 denken wat vaker dan gemiddeld dat hun huishoudinkomen de komende jaren daalt. Onder respondenten met een huishoudinkomen net boven de € 34.085 is het percentage dat denkt dat het huishoudinkomen de komende jaren stijgt met 14% het hoogst. Binnen deze groep denkt twee op de vijf respondenten dat het huishoudinkomen de komende jaren daalt. Hoewel een daling van het inkomen doorgaans als negatief wordt ervaren, zou het voor deze groep woningzoekenden wel kunnen betekenen dat ze daardoor weer in aanmerking komen voor al het sociale huuraanbod en hun kansen op de woningmarkt dus verbeteren. Tabel 4.2

Perspectief huishoudinkomen voor de komende jaren, afgezet tegen huidige huishoudinkomen (rij-%)

inkomen ruim boven € 34.085 inkomen net boven € 34.085 inkomen (ruim) onder € 34.085 totaal

4.5

huishoudinkomen daalt 38% 41% 43% 40%

huishoudinkomen blijft gelijk 51% 45% 45% 48%

huishoudinkomen stijgt 11% 14% 12% 12%

totaal 100% 100% 100% 100%

Huidige woonsituatie

86% van de respondenten is doorstromer op de woningmarkt, wat inhoudt dat zij bij verhuizing een zelfstandige woonruimte achterlaten. Dit percentage loopt op met de leeftijd van de respondenten: onder respondenten tot 35 jaar is 76% doorstromer, onder respondenten vanaf 55 jaar is dat 94%. Onder respondenten met een huishoudinkomen net boven € 34.085 is het percentage starters met 12% iets lager dan gemiddeld; onder respondenten met een huishoudinkomen onder € 34.085 is dit met 21% juist veel hoger. Van alle doorstromers woont 79% momenteel in een huurwoning en 21% in een koopwoning. Binnen die twee segmenten is de verdeling naar huurprijs / koopwaarde als volgt: Koopwoning

Huurwoning

11%

3% 21%

22%


66%

76%

tot huurgrens

vanaf huurgrens

huur onbekend

vanaf € 140.000

tot € 140.000

w aarde onbekend

33

Respondenten met een inkomen net boven de grens van € 34.085 wonen vaker dan gemiddeld (27%) in een huurwoning met een huurprijs vanaf de huurprijsgrens. Daarnaast wonen ze ook vaker dan gemiddeld (73%) in een koopwoning met een geschatte verkoopwaarde vanaf € 140.000. Opvallend is dat beide percentages voor respondenten met een huishoudinkomen ruim boven € 34.085 lager zijn (respectievelijk 19% en 62%) dan voor respondenten met een huishoudinkomen net boven € 34.085. Respondenten met een hoger huishoudinkomen wonen dus verhoudingsgewijs vaker in goedkopere huurwoningen en goedkopere koopwoningen dan respondenten met een lager huishoudinkomen. Van de doorstromers woont 40% in een flat; ongeveer gelijk verdeeld over flatwoningen met en flatwoning zonder lift. Daarnaast woont ruim één op de drie doorstromers in een eengezinswoning. De overige doorstromers wonen in een bovenwoning/maisonnette (12%), benedenwoning (7%) of 55+woning/servicewoning/woning voor minder validen (5%). Meer dan de helft van de doorstromers woont al minstens 5 jaar in de huidige woning, één op de zeven woont zelfs al langer dan 20 jaar in dezelfde woning. Ruim 50% van de doorstromers is tevreden tot zeer tevreden over de huidige woning. Een kwart is neutraal en één op de vijf is ontevreden tot zeer ontevreden. Tevredenheid huidige woning

Woonduur huidige woning

14%

19%

21%

19%

56% 25% 25% 21% < 2 jaar

4.6

2 - 5 jaar

5 - 10 jaar

10 - 20 jaar

> 20 jaar

(zeer) tevreden

neutraal

(zeer) ontevreden

Verhuizen

Op het moment waarop de vragenlijst is afgenomen stond 89% van de respondenten nog steeds ingeschreven als woningzoekende in de stadsregio Rotterdam. De overige 11% stond op dat moment niet meer ingeschreven als woningzoekende. Om de verhuisgeneigdheid van de respondenten te bepalen is gevraagd of ze binnen twee jaar willen verhuizen. Uit de beantwoording van die vraag blijkt dat één op de vijf respondenten niet verhuisgeneigd is en dat vier op de vijf respondenten dus (mogelijk) verhuisgeneigd zijn. Respondenten van 55 jaar en ouder, respondenten met een huishoudinkomen net boven € 34.085 en gezinnen zonder thuiswonende kinderen zijn het minst verhuisgeneigd. Onder respondenten tot 35 jaar, respondenten met een huishoudinkomen onder € 34.085 en eenoudergezinnen is het percentage dat zeker wil verhuizen het hoogst. Zie de tabellen 4.3 en 4.4.

34


Tabel 4.3

Wilt u binnen 2 jaar verhuizen? (rij-%) Ja, zeker

Ja, waarschijnlijk

misschien

nee, waarschijnlijk niet

Nee, zeker niet

-tot 35 jaar

45%

15%

20%

12%

7%

-35 tot 55 jaar

36%

18%

29%

11%

6%

-55 jaar en ouder

22%

20%

34%

15%

9%

-net boven de grens

29%

17%

31%

17%

7%


36%

20%

28%

10%

6%


41%

13%

25%

11%

10%

-alleenstaand

31%

24%

28%

13%

5%


26%

18%

33%

15%

8%


39%

15%

26%

11%

9%

-eenoudergezin

41%

16%

28%

9%

7%

totaal

34%

18%

29%

13%

7%

Leeftijd

Huishoudinkomen

Samenstellinghuishouden

Tabel 4.4

Achtergrondkenmerken verhuisgeneigden %

•

45% tussen 35 en 55 jaar

ja, zeker

34%

•

29% vanaf 55 jaar

ja, waarschijnlijk wel

18%

•

53% inkomen net boven € 34.085

misschien, ik sluit dat niet uit

29%

•

34% zonder thuiswonend(e) kind(eren)

nee, waarschijnlijk niet

13%

•

35% met thuiswonend(e) kind(eren)

nee, zeker niet totaal

7% 100%

De respondenten die hebben aangegeven (misschien) binnen 2 jaar te willen verhuizen (en dus verhuisgeneigd zijn) is hier vervolgens een aantal vragen over gesteld. Als eerste is gevraagd welke reden(en) men heeft om wellicht te verhuizen. Daaruit blijkt dat de meeste verhuisgeneigde respondenten graag groter willen wonen, een ander type woning willen, op een andere locatie willen wonen en/of een woning met een tuin willen. Zie tabel 4.5.


35

Zoekt eengezins koopwoning

Tabel 4.5

Waarom wilt u (misschien) verhuizen? (meer antwoorden mogelijk)

“Wij zijn nog steeds intensief op zoek naar een nieuwe woning; waar we nu wonen wordt de %

-ik wil graag groter wonen

28%

-ik wil een ander type woning

27%

-ik wil op een andere locatie wonen

25%

-ik wil graag een tuin

23%

-ik wil graag goedkoper wonen

18%

-ik wil graag gelijkvloers wonen

18%

-door verandering in de gezinssituatie is de huidige woning te klein

16%

-door verandering in de gezinssituatie is de huidige woning te groot

6%

-ik wil graag kleiner wonen

6%

-ik wil dichter bij mijn werk wonen

6%

-ik wil op mezelf wonen

5%

-ik wil wonen op een plek met zorgvoorzieningen

overlast alleen maar erger”

5%

-anders (de buurt gaat achteruit, gedwongen door scheiding, wil in de

21%

buurt van voorzieningen wonen, ontevreden over huidige woning) totaal aantal antwoorden

2.883

Vervolgens is gevraagd hoe intensief men op zoek is naar een nieuwe woning, op een schaal van 1 (niet op zoek) tot 10 (zeer intensief op zoek). De scores zijn opgedeeld in drie categorieën: niet of nauwelijks op zoek (1 t/m 3), wel op zoek, maar niet intensief (4 t/m 6) en intensief op zoek (7 t/m 10). Gemiddeld komt de score uit op 5,96, wat betekent dat de (potentieel) verhuisgeneigde respondenten wel op zoek zijn naar een nieuwe woning, maar niet intensief. 21%

Van de verhuisgeneigde respondenten is het grootste deel (44%) intensief op zoek naar een nieuwe woning. Van deze groep is 29% zelfs zeer intensief op zoek naar een nieuwe woning (score 10). Iets meer dan één op de drie verhuisgeneigde respondenten is wel op zoek, maar niet intensief. Een op de vijf tenslotte is niet of nauwelijks op zoek naar een nieuwe woning.

44%

35% intensief op zoek w el op zoek, maar niet intensief niet of nauw elijks op zoek

Gevraagd naar de zoekactiviteiten die men tot nu toe heeft ondernomen antwoordt 21% nog geen zoekactiviteiten te hebben ondernomen. Voor het grootste deel zijn dit respondenten die niet of nauwelijks op zoek zijn. Opmerkelijk genoeg zijn er ook respondenten die wel op zoek zijn (zelfs intensief), maar nog geen zoekactiviteiten hebben ondernomen. Meer dan 50% van de verhuisgeneigde respondenten heeft gereageerd op aanbod van een sociale huurwoning via Woonnet en een kwart is zich aan het oriënteren op het huren van een huis in de particuliere huursector. Bijna één op de vijf verhuisgeneigde respondenten is zich aan het oriënteren op het kopen van een huis. Ongeveer één op de zeven geeft aan andere 36


Oudere (> 55 jaar) “Door de economische omstandigheden staat mijn huidige woning al 4 jaar te koop. Ik heb een huurappartement in de vrije sector in Vlaardingen op het oog, maar kan nog niet

zoekactiviteiten te hebben ondernomen. Daaruit blijkt verhuizen voordat ik mijn eigen huis heb dat mensen zoeken in een andere regio, eerst willen verkocht” afwachten hoe de verkoop van hun huidige woning uitpakt en diverse websites met huuraanbod in de gaten houden. Ook geven mensen aan net een nieuwe (huur)woning te hebben betrokken of in een ver gevorderd stadium van huur of koop zijn. Behalve de vraag hoe intensief men op zoek is naar een nieuwe woning, is de verhuisgeneigde respondenten ook gevraagd aan te geven hoe dringend men een verhuizing inschat, wederom op een schaal van 1 (niet dringend) tot 10 (zeer dringend). Deze scores zijn opgedeeld in drie categorieën: niet of nauwelijks dringend (1 t/m 3), enigszins dringend (4 t/m 6) en dringend (7 t/m 10). Gemiddeld komt de score uit op 5,14, wat betekent dat de (potentieel) verhuisgeneigde respondenten een verhuizing enigszins dringend inschatten. Van de verhuisgeneigde respondenten geeft 35% aan een verhuizing dringend in te schatten. Voor 30% van deze groep die een verhuizing dringend inschat staat het water aan de lippen; zij kruisten een 10 aan. Voor 31% van de respondenten is een verhuizing enigszins dringend. Voor 34% tenslotte is een verhuizing, naar eigen inschatting, niet of nauwelijks dringend.

34%

35%

31% dringend enigszins dringend niet of nauw elijks dringend

De mate waarin respondenten aangeven hoe dringend ze een verhuizing inschatten, komt behoorlijk overeen met de intensiviteit waarmee men zegt op zoek te zijn naar een nieuwe woning. Zie tabel 4.6. Tabel 4.6

Mate waarin een verhuizing dringend wordt ingeschat, afgezet tegen de intensiviteit waarmee men zoekt naar een nieuwe woning (rij-%) niet of

wel op zoek,

nauwelijks op zoek

maar niet intensief

-niet of nauwelijks dringend

50%

41%

9%

-enigszins dringend

6%

59%

35%

-dringend

3%

11%

86%

intensief op zoek

URGENT

De groep urgenten, de respondenten die hebben aangegeven dat een verhuizing dringend is en dat ze intensief op zoek zijn naar een nieuwe woning, vormt 27% van het totaal aantal (mogelijk) verhuisgeneigden1. Het grootste deel van deze groep urgenten is tussen de 35 en 55 jaar oud, maakt onderdeel uit van een gezin met thuiswonende kinderen, heeft een huishoudinkomen wat net boven de grens van € 34.085 ligt en wil (waarschijnlijk) binnen twee jaar verhuizen. Zie tabel 4.7 voor een overzicht. 1

Het is onbekend hoe groot de groep urgenten was vóór de invoering van de EU-maatregel.


37

Tabel 4.7

Achtergrondkenmerken urgent verhuisgeneigden Urgent

Leeftijd -tot 35 jaar

29%

-35 tot 55 jaar

47%

-55 jaar en ouder

24%

Huishoudinkomen -net boven de grens

53%


31%


16%

Samenstellinghuishouden -alleenstaand

16%


30%


40%

-eenoudergezin

8%

-anders

6%

Verhuisgeneigd -ja

96%

-misschien

4%

totaal

100%

Tenslotte is de verhuisgeneigde respondenten een tweetal vragen voorgelegd over het type woning waar hun voorkeur naar uitgaat en de maximale huur- of koopprijs. Uit de eerste vraag blijkt dat de voorkeur van de helft van de verhuisgeneigde respondenten uitgaat naar een eengezinswoning. Daarnaast is er een aanzienlijk deel dat de voorkeur heeft voor een flatwoning met lift of een aangepaste woning (55+, servicewoning, woning voor minder validen). Oudere (> 55 jaar) “We zijn nu gepensioneerd en met het oog op de ouderdom op zoek naar gelijkvloers wonen”

Inkomen net boven € 34.085 “Mijn ouders willen kleiner wonen, door hun verminderde gezondheid. Tegen elke schappelijke huurprijs willen zij hun huidige woning verruilen voor een kleinere”

Uit de tweede vraag blijkt dat een ruime meerderheid van de verhuisgeneigde respondenten een voorkeur heeft voor een huurwoning: 52% voor een huurwoning met een huurprijs tot de huurprijsgrens en 18% voor een huurwoning met een huurprijs vanaf de huurprijsgrens. Van de respondenten die de voorkeur geven aan een koopwoning (7%) geeft slechts een klein deel de voorkeur aan een koopwoning met een koopprijs tot de sociale grens. Naar Maatschappelijke Gebonden Eigendom (MGE) of Te Woon (constructies waarin de bewoner eigenaar is van de woning en de corporatie de woning terug koopt bij verhuizing) gaat de voorkeur uit van slechts 3% van de verhuisgeneigde respondenten. Een op de vijf respondenten zegt nog niet te weten waar de voorkeur naar uit gaat. Tabel 4.8 geeft een overzicht van beide vragen. 38


Tabel 4.8

Waar gaat uw voorkeur naar uit?

Type

%

Soort eigendom en prijs

%

-eengezinswoning

51%

-huurwoning tot huurprijsgrens

52%

-flatwoning met lift

21%

-huurwoning vanaf huurprijsgrens

18%

-55+ / service / minder validen

14%

-koopwoning vanaf sociale grens

6%

-benedenwoning

9%

-MGE / Te Woon

3%

-bovenwoning / maisonnette

3%

-koopwoning tot sociale grens

1%

2%

-weet nog niet

-flatwoning zonder lift totaal

4.7

100%

totaal

20% 100%

Invloed nieuwe regelgeving

Aan alle respondenten, ook aan diegenen die hebben aangegeven niet verhuisgeneigd te zijn, is een tweetal vragen voorgelegd over de invloed van de nieuwe regelgeving. 1.

Heeft de nieuwe regelgeving invloed gehad op het zoeken naar een andere woning?

Voor bijna 30% van de respondenten is het antwoord op deze vraag negatief, omdat zij (nog) niet actief op zoek zijn geweest naar een andere woning. Voor een twee keer zo’n grote groep is er wel sprake van invloed van Inkomen net boven € 34.085 de nieuwe regelgeving: zij geven aan dat ze merken dat er “Het inkomen van mijn ouders is te minder vrijkomende woningen zijn waarin ze interesse hebben hoog om in aanmerking te komen en waarvoor ze ook in aanmerking komen. De groep die juist voor een woning uit de sociale zegt te merken dat er meer vrijkomende woningen zijn waarin sector, dus zijn ze aangewezen op ze geïnteresseerd zijn en waarvoor ze in aanmerking komen is de vrije sector” minimaal. Iets meer dan één op de tien respondenten zegt geen verschil gemerkt te hebben in het vrijkomende woningaanbod. Naar leeftijd bezien wijken de antwoorden van respondenten van 55 jaar en ouder het meest af. Dat heeft er vooral mee te maken dat het percentage dat (nog) niet actief op zoek is geweest naar een andere woning onder deze groep hoger is dan gemiddeld. Negatieve gevolgen van de nieuwe regelgeving wordt door deze groep juist minder dan gemiddeld ervaren. Woningzoekenden met een huishoudinkomen wat net boven de grens ligt merken vaker dan gemiddeld (64%) dat er minder vrijkomende woningen zijn waarin ze geïnteresseerd zijn en waarvoor ze in aanmerking komen. Onder verhuisgeneigden, respondenten die intensief op zoek zijn en respondenten die een verhuizing als dringend inschatten is dat percentage nog hoger: respectievelijk 74%, 81% en 78% zegt dat er door de nieuwe regelgeving minder vrijkomende woningen zijn waarin ze geïnteresseerd zijn en waarvoor ze in aanmerking komen. Dit percentage daalt (logischerwijs) sterk naarmate de verhuisgeneigdheid, de zoekintensiteit en de mate waarin een verhuizing dringend wordt ingeschat afneemt. Overigens is het percentage respondenten dat merkt dat er juist meer vrijkomende woningen zijn waarin ze geïnteresseerd zijn en waarvoor ze in aanmerking komen en het percentage dat geen verschil heeft gemerkt onder deze drie groepen ook hoger dan gemiddeld. Zie tabel 4.9 voor een overzicht. Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

39

Tabel 4.9

Heeft de nieuwe regelgeving invloed gehad op het zoeken naar een andere woning?

-tot 35 jaar

Leeftijd

nee, (nog)

ja, minder

ja, meer

niet actief

vrijkomende

vrijkomende

nee, geen verschil

op zoek

woningen

woningen

gemerkt

totaal

27%

59%

2%

12%

100%

-35 tot 55 jaar

27%

61%

1%

11%

100%

-55 jaar en ouder

34%

55%

1%

10%

100%

Huishouden

-net boven de grens

24%

64%

1%

10%

100%

inkomen


31%

57%

1%

11%

100%


40%

43%

3%

14%

100%

-ja

11%

74%

2%

13%

100%

-misschien

37%

53%

1%

9%

100%

-nee

63%

28%

0%

9%

100%

Verhuisgeneigd

-intensief op zoek

Zoekintensiteit

-niet intensief op zoek -verhuizing is dringend

Urgentie

-verhuizing is niet dringend alle respondenten

2.

4%

81%

3%

12%

100%

32%

56%

1%

11%

100%

5%

78%

3%

13%

100%

27%

62%

1%

10%

100%

29%

59%

1%

11%

100%

Welke alternatieven ziet u als u zou willen verhuizen maar dit niet lukt?

Oudere (> 55 jaar) “Als verhuizen niet mogelijk

blijkt, blijven we zitten waar we Ruim driekwart van de respondenten zou, als verhuizen niet lukt, langer zitten. Jammer maar helaas!” blijven wonen in de huidige woning. Een op de zes respondenten zou minder gaan werken, waardoor het inkomen daalt en men weer in aanmerking zou komen voor een betaalbare huurwoning en één op de zeven respondenten zou op zoek gaan naar een koopwoning. Het opknappen of verbouwen van de huidige woning wordt door minder dan 10% van de respondenten genoemd. Andere alternatieven die worden genoemd zijn emigreren, intrekken bij familie, particulier gaan huren en hopen en doorblijven zoeken. Ook zijn er respondenten die aangeven geen alternatieven te zien.

Inkomen net boven € 34.085 “We blijven verschillende woningstichtingen benaderen en zolang blijven we zitten waar we zitten”

Onder urgenten (verhuizing is dringend en men is intensief op zoek) is het percentage dat als alternatief langer zou blijven wonen in de huidige woning lager dan onder alle respondenten. Ook het percentage dat de

huidige woning op zou knappen of verbouwen is lager onder de urgenten. Tegelijkertijd is het percentage dat minder zou gaan werken om daardoor weer in aanmerking te komen voor betaalbare

Gezin met kinderen “We blijven zoeken, want kopen kunnen we niet”

40


huurwoningen of een ander alternatief zou zoeken hoger dan onder alle respondenten. Zie tabel 4.10 voor een overzicht. Tabel 4.10

Welke alternatieven ziet u als u zou willen verhuizen maar dit niet lukt? (meer antwoorden mogelijk) Alle respondenten

Urgenten

-langer blijven wonen in mijn huidige woning

77%

66%

-minder werken zodat ik minder ga verdienen en weer in

17%

26%

aanmerking kom voor betaalbare huurwoningen -ik ga op zoek naar een koopwoning

15%

13%

-mijn huidige woning opknappen

8%

5%

-mijn huidige woning verbouwen

2%

1%

13%

21%

2.324

507

-anders (emigreren, bij familie inwonen, particulier huren) totaal aantal antwoorden

Jongere (< 35 jaar) “Ik ben in 2005 gescheiden en zit sinds 2008 in de schuldsanering. Er was daarom geen partij die met mij in zee wilde gaan, omdat ze mij met mijn verleden niet vertrouwden. Ik heb nu via NVMZoekt eengezins koopwoning

makelaars een ingang gevonden die met me

“We kijken nu naar een

verder wil. Zij hebben mij geaccepteerd tegen

appartement in plaats van een

storting van een waarborgsom”

eengezinswoning, eventueel iets buiten Vlaardingen””

Zoekt eengezins koopwoning “Onze verhuiswens stellen we niet bij. We willen de overlast uit de buurt ontlopen, door een buurt die veilig is, met goede sociale voorzieningen en die goed bereikbaar is met het OV”


41

42


Bijlagen


43

44


Bijlage I


Absolute vraag naar koopwoningen en huurwoningen door verhuisgeneigde middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens lagere middeninkomens hogere middeninkomens

koopwoning 5.100 7.257 713 1.386 686 1.073 215 451 216 447 135 306 243 588 54 118 162 353 81 212 54 165 108 306 135 306 54 118 27 94 27 94 21.278

huurwoning 4.900 5.043 837 714 714 777 336 400 184 504 115 345 207 663 46 133 138 398 69 239 46 186 92 345 115 345 46 133 23 106 23 106 18.322


45

46


Bijlage II

Achtergrondkenmerken naar inkomensklasse (kolom-%)

Alle respondenten tot 35 jaar 35 tot 55 jaar vanaf 55 jaar

ruim boven € 34.085 199 22% 412 46% 282 32%

net boven € 34.085 178 28% 266 42% 196 31%

onder € 34.085 68 29% 95 41% 69 30%

Totaal 445 773 547

25% 44% 31%

Ik woon alleen 2 volwassenen, geen thuiswonend(e) kind(eren) (echt)paar met thuiswonend(e) kind(eren) één ouder met thuiswonend(e) kind(eren) anders, namelijk

171 318 297 73 34

19% 36% 33% 8% 4%

88 234 258 37 23

14% 37% 40% 6% 4%

48 67 65 30 22

21% 29% 28% 13% 10%

307 619 620 140 79

17% 35% 35% 8% 5%

verhuisgeneigd misschien verhuisgeneigd niet verhuisgeneigd

493 251 149

55% 28% 17%

295 196 149

46% 31% 23%

123 59 50

53% 25% 22%

911 506 348

52% 29% 20%

totaal

893

100%

640

100%

232

100%

1.765

100%

Verhuisgeneigde respondenten intensief op zoek niet intensief op zoek totaal

ruim boven € 34.085 312 45% 384 55% 696 100%

net boven € 34.085 188 40% 278 60% 466 100%

onder € 34.085 84 51% 80 49% 164 100%

Totaal 584 44% 742 56% 1.326 100%

verhuizing is dringend verhuizing is niet dringend totaal

235 451 686

34% 66% 100%

147 312 459

32% 68% 100%

72 84 156

46% 54% 100%

454 847 1.301

35% 65% 100%

niet urgent urgent totaal

540 204 744

73% 27% 100%

370 121 491

75% 25% 100%

119 63 182

65% 35% 100%

1.029 388 1.417

73% 27% 100%


47

48


Bijlage III

Vragenlijst internetenquête

Inleiding Sinds 1 januari 2011 geldt er nieuwe regelgeving voor het toewijzen van sociale huurwoningen. Woningcorporaties zijn sindsdien verplicht om ten minste 90 procent van hun vrijkomende woningaanbod met een huurprijs lager dan € 664,- te verhuren aan woningzoekenden met een huishoudeninkomen van maximaal € 34.085. 1. Bent u bekend met deze maatregel? • Ja, daar ben ik bekend mee • Nee, dat wist ik niet 2. Kunt u aangeven hoe uw huishoudeninkomen (gezamenlijk belastbaar inkomen van u en uw eventuele partner en/of medebewoner(s)) is ten opzichte van de maximum inkomensgrens van €34.085? • Mijn huishoudeninkomen ligt daar net boven • Mijn huishoudeninkomen ligt daar ruim boven • Mijn huishoudeninkomen ligt daar net onder • Mijn huishoudeninkomen ligt daar ruim onder 3. Wat is volgens u het perspectief voor uw huishoudeninkomen voor de komende jaren? • Huishoudeninkomen daalt • Huishoudeninkomen blijft gelijk • Huishoudeninkomen stijgt VRAGEN OVER UW HUIDIGE WONING 4. Bent u starter of doorstromer op de woningmarkt? • Starter (u laat bij een verhuizing geen zelfstandige woonruimte achter) -> ga door naar vraag 9 • Doorstromer (u laat bij een verhuizing wel een zelfstandige woonruimte achter) Toelichting: een zelfstandige woonruimte is een woning met een eigen toegang waarbij u keuken, douche en toilet niet hoeft te delen met andere bewoners van het pand. 5. Is de woning waarin u woont een koopwoning of een huurwoning? • Huurwoning met een huur tot € 664 per maand (exclusief servicekosten) • Huurwoning met een huur vanaf € 664 per maand (exclusief servicekosten) • Huurwoning, maar ik weet de huur niet • Koopwoning met een geschatte verkoopwaarde tot € 140.000 • Koopwoning met een geschatte verkoopwaarde vanaf € 140.000 • Koopwoning, maar ik kan de verkoopwaarde niet schatten


49

6. In wat voor type woning woont u? • Eengezinswoning • Flatwoning met lift • Flatwoning zonder lift • Benedenwoning • Bovenwoning / maisonnette • 55+ / service / woning voor minder validen • Jongerenwoning 7. Hoe lang woont u al in uw huidige woning? • Korter dan 2 jaar • 2 tot 5 jaar • 5 tot 10 jaar • 10 tot 20 jaar • Langer dan 20 jaar 8. Hoe tevreden bent u met uw huidige woning? • Zeer tevreden • Tevreden • Niet tevreden, niet ontevreden • Ontevreden • Zeer ontevreden VRAGEN OVER VERHUIZEN Uit de gegevens van Woonnet Rijnmond en Stichting Woonruimteverdeling ZuidHollandse Eilanden hebben we opgemaakt dat u ingeschreven staat als woningzoekende naar een sociale huurwoning in de stadsregio Rotterdam. Nu volgen enkele vragen over uw (mogelijke) wens om te verhuizen. 9. Staat u op dit moment nog steeds ingeschreven als woningzoekende in de stadsregio Rotterdam? • Ja • Nee 10. Wilt u binnen 2 jaar verhuizen? • Ja, zeker • Ja, waarschijnlijk wel • Misschien, ik sluit dat niet uit • Nee, waarschijnlijk niet -> ga door naar vraag 17 • Nee, zeker niet -> ga door naar vraag 17

50


11. Waarom wilt uw (misschien) verhuizen? (meer antwoorden mogelijk) • ik wil een ander type woning • ik wil graag groter wonen • ik wil graag kleiner wonen • door verandering in de gezinssituatie is de huidige woning te groot • door verandering in de gezinssituatie is de huidige woning te klein • ik wil graag gelijkvloers wonen • ik wil wonen op een plek met zorgvoorzieningen • ik wil op een andere locatie wonen • ik wil op mezelf wonen • ik wil graag een tuin • ik wil graag goedkoper wonen • ik wil graag duurder wonen • ik wil dichter bij mijn werk wonen • anders, namelijk 12. Kunt u op een schaal van 1 tot 10 aangeven hoe intensief u op zoek bent naar een nieuwe woning? Niet op zoek

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

zeer intensief op zoek

13. Indien u op zoek bent naar een nieuwe woning: welke zoekactiviteiten heeft u tot nu toe ondernomen? (meer antwoorden mogelijk) • Ik heb nog geen zoekactiviteiten ondernomen • ik heb gereageerd op aanbod van een sociale huurwoning via Woonnet / Woonvisie • ik ben me aan het oriënteren op het kopen van een huis • ik ben me aan het oriënteren op het huren van een huis in de particuliere huursector • anders, namelijk 14. Kunt u op een schaal van 1 tot 10 aangeven hoe dringend u een verhuizing inschat? Niet dringend

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

zeer dringend

15. Naar wat voor type woning gaat uw voorkeur uit? • Eengezinswoning • Flatwoning met lift • Flatwoning zonder lift • Benedenwoning • Bovenwoning / maisonnette • 55+ / service / woning voor minder validen • Jongerenwoning


51

16. Waarnaar gaat uw voorkeur uit? (meer antwoorden mogelijk) • Huurwoning met een maximale huur van € XXX per maand (exclusief servicekosten) • Koopwoning met een maximale koopwaarde van € XXX • Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) / Te Woon (kort gezegd komt het er op neer dat u in deze constructies eigenaar bent van de woning en dat de corporatie de woning van u terugkoopt als u gaat verhuizen) • Weet ik nog niet VRAGEN OVER DE INVLOED VAN DE NIEUWE REGELGEVING 17. Heeft de nieuwe regelgeving invloed gehad op het zoeken naar een andere woning? • nee, ik ben (nog) niet actief op zoek naar een andere woning • ja, ik merk dat er minder vrijkomende woningen zijn waarin ik interesse heb en waarvoor ik in aanmerking kom • ja, ik merk dat er meer vrijkomende woningen zijn waarin ik interesse heb en waarvoor ik in aanmerking kom • nee, ik heb geen verschil gemerkt in het vrijkomende woningaanbod 18. Welke alternatieven ziet u als u zou willen verhuizen maar dit niet lukt? (meer antwoorden mogelijk) • Langer blijven wonen in mijn huidige woning • Minder werken zodat ik minder ga verdienen en weer in aanmerking kom voor betaalbare huurwoningen • Ik ga op zoek naar een koopwoning • Mijn huidige woning opknappen • Mijn huidige woning verbouwen • Anders, namelijk VRAGEN OVER U ZELF 19. Wat is uw geboortejaar? • 19.. 20. Hoe is uw huishouden samengesteld? • Ik woon alleen • 2 volwassenen, geen thuiswonend(e) kind(eren) • (echt)paar met (AANTAL) thuiswonend(e) kind(eren) • Één ouder met (AANTAL) thuiswonend(e) kind(eren) • Anders, namelijk Door middel van een aantal telefonische interviews willen we dit onderzoek meer tot leven laten komen. In de interviews kunnen we langer stil staan bij de eventuele invloed van de nieuwe regelgeving op uw huidige woonsituatie of uw wens om te verhuizen. Als u mee wilt werken aan deze interviews kunt u hieronder uw naam en telefoonnummer invullen. De telefonische interviews vinden plaats in de eerste helft van april. Naam: Telefoonnummer waarop u overdag bereikbaar bent: 52


www.rotterdam.nl 0800-1545 stadswinkel

Aanvullend onderzoek Aanvullend onderzoek Binnenstadsmonitor 2011

Binnenstadsmonitor 2011

Gemeente Rotterdam Servicedienst Centrum voor Onderzoek en Statistiek Blaak 34 3011 TA Rotterdam

T (010) 267 1500 E [email protected] I www.rotterdam.nl/onderzoek

Centrum voor Onderzoek en Statistiek

Postadres: Postbus 21323 3001 AH Rotterdam

Centrum voor Onderzoek en Statistiek

Monitor woningmarktpositie middeninkomens stadsregio Rotterdam

Recommend Documents