Woningmarktanalyse Stadsregio Rotterdam
Woningmarktanalyse Stadsregio Rotterdam Stadsregio Rotterdam
Peter van Bosse MSc Aeisso Boelman MSc Peter Vlek Laura Wytema BSc 101274/R459/0.10 13 november 2013
Pagina 1 van 39 101274/R459/0.10
INHOUDSOPGAVE 1.
Inleiding .................................................................................................................................................................. 4
1.1. Aanleiding ............................................................................................................................................................... 4 1.2. Indeling in subregio’s .............................................................................................................................................. 4 1.3. Beslisinformatie uit marktanalyse en Multi criteria-analyse................................................................................... 6 1.4. Scope van deze rapportage: beslisinformatie uit woningmarktanalyse ................................................................. 7 1.5. Leeswijzer ............................................................................................................................................................... 7 2.
Conclusies ................................................................................................................................................................ 8
2.1. Stadsregio Rotterdam ............................................................................................................................................. 9 2.1.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte in de huursector ................................................ 9 2.1.2. Planvoorraad circa 7.600 woningen groter dan de vraag ..................................................................................... 10 2.1.3. Verdeeld beeld passend en niet passend planvoorraad per woonmilieu ............................................................. 11 2.2. Noord .................................................................................................................................................................... 13 2.2.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte voor goedkope en huurwoningen ................... 13 2.2.2. Planvoorraad circa 2.300 woningen groter dan de vraag ..................................................................................... 13 2.2.3. Niet passende planvoorraad in Suburbaan grondgebonden ................................................................................ 14 2.3. Oost....................................................................................................................................................................... 15 2.3.1. Marktruimte in alle segmenten ............................................................................................................................ 15 2.3.2. Totale marktruimte circa 1.200 woningen ............................................................................................................ 15 2.3.3. Niet passende planvoorraad in Suburbaan compact; passend in Suburbaan Exclusief ........................................ 16 2.4. Waterweg………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 17 2.4.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte voor goedkope en huurwoningen ................... 17 2.4.2. Planvoorraad circa 1.200 woningen groter dan de vraag ..................................................................................... 17 2.4.3. Verdeeld beeld passende en niet passende planvoorraad ................................................................................... 18 2.5. Zuidrand ................................................................................................................................................................ 19 2.5.1. Meer planvoorraad dan vraag in mgw, koop en middelduur; ruimte in huursector ............................................ 19 2.5.2. Planvoorraad circa 200 woningen groter dan de vraag ........................................................................................ 19 2.5.3. Verdeeld beeld passende en niet passende planvoorraad ................................................................................... 20 2.6. Hart van Rotterdam .............................................................................................................................................. 21 2.6.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte voor grondgebonden woningen ...................... 21 2.6.2. Planvoorraad circa 3.000 woningen groter dan de vraag ..................................................................................... 21 2.6.3. Passende planvoorraad in Stedelijk exclusief en rustig ........................................................................................ 22 2.7. Voorne-Putten ...................................................................................................................................................... 23 2.7.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte voor goedkope woningen ............................... 23 2.7.2. Planvoorraad circa 1.800 woningen groter dan de vraag ..................................................................................... 23 2.7.3. Verdeeld beeld passende en niet passende planvoorraad ................................................................................... 24 3.
Methodiek voor bepalen behoefte en vraag ......................................................................................................... 25
3.1. Bepalen van de behoefte ...................................................................................................................................... 25 3.2. Bepalen van de (effectieve) vraag ......................................................................................................................... 27 3.3. Bepalen van de planvoorraad ............................................................................................................................... 28
Pagina 2 van 39 101274/R459/0.10
3.4. Woonmilieus ......................................................................................................................................................... 28 3.5. Samenvoegen van gegevens op hoger niveau ...................................................................................................... 28 4.
Onderzoeksgroepen .............................................................................................................................................. 29
4.1. Stadsregio Rotterdam ........................................................................................................................................... 29 4.2. Noordrand............................................................................................................................................................. 30 4.3. Oost....................................................................................................................................................................... 31 4.4. Waterweg ............................................................................................................................................................. 32 4.5. Zuidrand ................................................................................................................................................................ 34 4.6. Hart van Rotterdam .............................................................................................................................................. 36 4.7. Voorne-Putten ...................................................................................................................................................... 37 Bijlage 1: Subregio’s en presentatiemomenten .............................................................................................................. 38 Bijlage 2: Lijst van figuren ............................................................................................................................................... 39
Pagina 3 van 39 101274/R459/0.10
1. INLEIDING 1.1. Aanleiding De woningmarkt in Nederland is fundamenteel veranderd. Prijsdalingen vanaf 2009, zeer beperkte financieringsmogelijkheden, historisch lage bouwproductie, economische crisis, verlaagde investeringscapaciteit en specifieke groei van huishoudens schetsen de contouren van een woningmarkt onder zware druk. Ook de gemeenten binnen de stadsregio Rotterdam (SR) ondervinden de gevolgen van de huidige woningmarkt. Vanwege de vraaguitval lijkt sprake te zijn van meer planvoorraad van woningbouwprojecten dan vraag. Tegelijkertijd merken gemeenten dat de aangeboden planvoorraad kwalitatief niet aansluit op de gevraagde woonkwaliteiten. De achterblijvende vraag naar woningen heeft voor de gemeenten ook financiële consequenties: de grondexploitaties hebben te maken met (grotere) tekorten. De gemeenten binnen de SR hebben afzonderlijk binnen de grondbedrijven al geanticipeerd op deze financiële gevolgen. Van de boekwaarde van alle gronden binnen de SR is een relatief groot deel gedekt door middel van een voorziening. Een voorziening treffen is niet hetzelfde als afboeken. Bij een voorziening wordt geld gereserveerd voor een verwacht toekomstig verlies. Of die voorziening volledig wordt aangesproken of misschien zelfs te laag is, blijkt pas in de toekomst. Bij afboeken wordt direct verlies genomen. Bovenstaande constateringen hebben ertoe geleid dat de SR Fakton gevraagd heeft om beslisinformatie te genereren op basis waarvan de bestuurders van de gemeenten onderling met elkaar in discussie kunnen gaan over de prioritering van de planplanvoorraad van woningbouw. De achterliggende gedachte daarbij is dat de toekomstige bewoners om duidelijke keuzes vragen in de kwaliteit van de planvoorraad en dat met ‘alle ballen in de lucht’ projecten juist moeilijk van de grond komen. Onder prioritering verstaan wij het faseren, maar ook herprogrammeren, reduceren of zelfs schrappen van woningbouwplannen. Prioritering in de planvoorraad vergroot de realisatiekans van projecten.
1.2. Indeling in subregio’s De SR is op basis van een analyse van verhuisbewegingen gekomen tot een indeling in zes subregio’s. De subregio’s Noord, Oost, Waterweg, Zuidrand en Voorne-Putten zijn een samenstel van gemeenten die relatief veel onderlinge verhuisbewegingen kennen. Voor Hart van Rotterdam geldt dit niet. Hart van Rotterdam is opgenomen als aparte subregio vanwege de specifieke woningmarktkarakteristieken en bovenlokale vraag. Wij voeren de marktanalyse uit op het niveau van de subregio’s. Tegelijkertijd is het belangrijk om de resultaten te presenteren op het geaggregeerde niveau van de stadsregio. Onderstaande figuur toont de zes verschillende subregio’s. In Bijlage 5.1 treft u een overzicht van de gemeenten die binnen de subregio’s vallen, inclusief de data waarop wij de conceptresultaten van de marktanalyse aan de bestuurlijke tafels van de subregio’s hebben gepresenteerd.
Pagina 4 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 1 Stadsregio Rotterdam: indeling in subregio's
De subregio’s zijn samengesteld uit onderstaande (deel)gemeenten: Noord: o Gemeente Lansingerland o Rotterdamse deelgemeenten Hillegersberg-Schiebroek en Overschie Oost: o Gemeente Krimpen aan den IJssel o Gemeente Capelle aan den IJssel o Rotterdamse deelgemeente Prins Alexander Waterweg: o Gemeente Schiedam o Gemeente Vlaardingen o Gemeente Maassluis o Rotterdamse deelgemeenten Hoek van Holland en Delfshaven Zuidrand: o Gemeente Albrandswaard o Gemeente Barendrecht o Gemeente Ridderkerk o Rotterdamse deelgemeenten Feijenoord, Charlois, Pernis, Hoogvliet en IJsselmonde. Hart van Rotterdam: o Rotterdamse deelgemeenten Centrum, Noord en Kralingen-Crooswijk Voorne-Putten: o Gemeente Spijkenisse o Gemeente Westvoorne o Gemeente Hellevoetsluis o Gemeente Bernisse o Gemeente Brielle o Rotterdamse deelgemeente Rozenburg
Pagina 5 van 39 101274/R459/0.10
1.3. Beslisinformatie uit marktanalyse en Multi criteria-analyse Gemeenten in de SR hebben een grote hoeveelheid data verzameld om de prioriteringsopgave van inhoudelijke input te voorzien. Wat nog ontbreekt, is de vertaling en verrijking van deze data tot eenduidige beslisinformatie die bestuurders kunnen gebruiken in de afwegingen bij prioritering. Wij genereren de beslisinformatie met behulp van twee analyses. Ten eerste met behulp van een analyse van de woningmarkt en ten tweede met behulp van een Multi criteria-analyse. Dit rapport geeft de resultaten van de woningmarktanalyse. De Multi criteria-analyse volgt later in het traject dat de subregio’s met de SR gezamenlijk doorlopen. De woningmarktanalyse geeft inzicht in de confrontatie van vraag en planvoorraad, kwantitatief en kwalitatief. Dat inzicht komt tot stand door onderstaande aspecten te kwantificeren: Behoefte in aantallen en kwaliteiten; Vraag in aantallen en kwaliteiten; Planvoorraad in aantallen en kwaliteiten; Als kwaliteiten onderscheiden wij: o Eigendomsvorm; o Type; o Prijsklasse; o Woonmilieu. Wij maken onderscheid tussen de (effectieve) vraag en behoefte. Met (effectieve) vraag bedoelen wij de daadwerkelijk verwachte afname in de markt van nieuwbouwwoningen. De vraag bepalen wij op basis van historische productiecijfers en bouwprognoses van het EIB. De behoefte baseren wij op demografische ontwikkelingen en verhuiswensen. De (latente) behoefte leidt niet direct tot een (effectieve) vraag, omdat er belemmerende factoren meespelen. De vraag wordt bijvoorbeeld bepaald door de mogelijkheden van consumenten om te kunnen verhuizen, afhankelijk van bijvoorbeeld de financieringsruimte. Behoefte is daarmee een ‘zachtere’ indicator dan vraag. Meer informatie over de bepaling van behoefte en vraag treft u in Hoofdstuk 3: Methodiek. De Multi criteria-analyse geeft inzicht in de rangorde van de beschouwde projecten ten opzichte van elkaar door verschillende criteria ten opzichte van elkaar te scoren en te wegen. Als criteria beschouwen wij: Sociaal-maatschappelijk belang; Economisch belang; Financiën; Stadium ontwikkeling. Figuur 2 geeft een visuele weergave van de beslisinformatie die wij genereren. Voor een uitgebreidere toelichting op onze aanpak verwijzen wij u naar ons ‘Definitief Plan Van Aanpak - Extern’, 20 februari 2013.
Pagina 6 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 2 Beslisinformatie vanuit marktanalyse en Multi criteria-analyse (MCA)
1.4. Scope van deze rapportage: beslisinformatie uit woningmarktanalyse Wij analyseren de behoefte, de vraag en de planvoorraad van woningen in de SR op subregionaal niveau. De resultaten van deze woningmarktanalyses, de beslisinformatie, treft u in deze rapportage. De uitkomsten hebben wij in mei 2013 aan de bestuurlijke tafels van Noord, Oost, Zuidrand en Waterweg gepresenteerd. De bespreking met de gemeenten in Voorne-Putten wordt momenteel gepland, wegens het verlaat beschikbaar komen van de kwalitatieve kenmerken van de projecten.
1.5. Leeswijzer De belangrijkste bevindingen van de marktanalyse zijn per subregio samengevat in Hoofdstuk 2: Conclusies. Hoofdstuk 3: Methodiek bevat de onderbouwing van de gekozen methodieken voor het bepalen van behoefte, vraag en planvoorraad. Tevens beschrijven wij welke bewerkingen wij uitvoeren op de data en hoe wij de data combineren om tot conclusies te komen. In Hoofdstuk 4: Onderzoeksgroep beschrijven wij de samenstelling van de onderzoeksgroep. In dit hoofdstuk geven wij nadere programmatische gegevens over gemeenten en projecten in de onderzoeksgroep. In de Bijlage treft u een overzicht van de subregio’s en de lijst van figuren.
Pagina 7 van 39 101274/R459/0.10
2. CONCLUSIES In dit hoofdstuk treft u de belangrijkste resultaten uit de marktanalyse. Wij beginnen met de conclusies op het niveau van de gehele stadsregio en laten vervolgens de conclusies per subregio zien. De conclusies zijn telkens opgebouwd uit drie onderdelen: 1. De confrontatie van (effectieve) vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, weergeven als radargrafiek, voor een kwalitatieve duiding met respectievelijk rode en groene pijlen; 2. De confrontatie van (effectieve) vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, weergeven in staafdiagrammen, voor een kwantitatieve duiding met behulp van saldi; 3. De confrontatie van behoefte1 en planvoorraad per Rosetta woonmilieu, weergegeven in staafdiagrammen, voor een duiding of de planvoorraad passend is bij de behoefte2. Alle conclusies zijn gebaseerd op extrapolatie van de onderzoeksgroepen. Als de onderzoeksgroep bijvoorbeeld 70% van de planvoorraad bestrijkt, dan worden de gevonden uitkomsten met 1/0,7 verhoogd om de volledige planvoorraad te omvatten. De uitkomsten betreffen daarom benaderingen in plaats van exacte waarden. Het gaat om duiding van de gevonden aantallen. De onderzoeksgroepen zijn gevormd uit projecten met planvoorraad die gemeenten hebben opgegeven. Meer informatie hierover vindt u in het Hoofdstuk 4: Onderzoeksgroep. De planvoorraad, zoals gemeenten die hebben opgegeven, betreft naar verwachting de bruto planvoorraad, geen rekening houdend met sloop van bestaande woningen. Wij confronteren deze planvoorraad telkens met de effectieve vraag (of met de behoefte in het geval van de woonmilieus). Wij presenteren de conclusies in eerste instantie voor de stadsregio als totaal en vervolgens per subregio. Bij de conclusies per subregio merken wij op dat overschotten en tekorten binnen één subregio wel eventueel opgevangen en gecompenseerd kunnen worden in andere subregio’s, als de verhuisbewegingen de ‘grenzen’ van de subregio’s overgaan. Het gaat immers om de woonwensen van de mensen die nu ín het gebied wonen.
1
En dus níet de effectieve vraag. Zie 3.4 voor de toelichting hierop. Hierbij merken wij op dat in de geplande voorraad ieder project slechts gekenmerkt wordt door één woonmilieu. Hierdoor is de confrontatie in sommige subregio’s (m.n. Noord) iets genuanceerder. 2
Pagina 8 van 39 101274/R459/0.10
2.1. Stadsregio Rotterdam Bij het lezen van de uitkomsten voor de totale Stadsregio Rotterdam is het goed te beseffen dat de resultaten van de subregio’s onderling sterk verschillen. Wij hebben de conclusies voor de Stadsregio als geheel gebaseerd op de gegevens van alle subregio’s. Bij de subregio Voorne-Putten ontbrak de onderverdeling in de hoogste drie prijsklasse. Om de vergelijking op stadsregioniveau te maken, is de aanname gedaan dat de duurste prijsklasse bij Voorne-Putten evenredig verdeeld wordt over de drie duurste prijsklassen op het niveau van de stadsregio. De conclusies van de SR als totaal geven een beeld op het totale niveau, maar zeggen niet alles. Het kan immers goed voorkomen dat planvoorraad en vraag wel of niet passend lijken, terwijl de planvoorraad en de vraag niet in dezelfde subregio vallen. Wij hechten daarom juist ook waarde aan de uitkomsten per subregio. Daarbij merkten wij eerder op dat wij de uitkomsten per subregio vervolgens weer moeten plaatsen binnen de SR als geheel. 2.1.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte in de huursector In de Stadsregio als geheel komen wij tot een berekende (effectieve) vraag die 71% van de behoefte bedraagt. In de stadsregio zien wij een grotere planvooraad dan vraag in de meeste segmenten: eengezins- én meergezinswoningen, koopwoningen en in de prijsklassen duurder dan €200.000 of €850 per maand. In de stadsregio zien wij ruimte voor nieuwbouw van huurwoningen. Figuur 3 geeft het overzicht van onze conclusies voor de SR als totaal. In deze figuur confronteren wij planvoorraad (rode lijn) met vraag (blauwe stippellijn). De behoefte (blauwe ononderbroken lijn) geven wij ook weer. Een grotere planvoorraad dan vraag binnen een segment of prijsklasse duiden wij met een rode pijl (planvoorraad > vraag). Marktruimte duiden wij met een groene pijl (planvoorraad < vraag).
Pagina 9 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 3 Stadsregio Rotterdam: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief
2.1.2. Planvoorraad circa 7.600 woningen groter dan de vraag Voor de SR als geheel berekenen wij een planvoorraad die circa 7.600 woningen groter is dan de vraag in de periode van 2013 tot 2020. De planvoorraad is in de koopsector fors groter dan de vraag, terwijl in de huursector juist marktruimte is voor woningen. Als we kijken naar de typen, dan constateren wij dat dit verschil gelijkelijk verdeeld is over eengezins- en meergezinswoningen. De prijsklasse van €200.000-300.000 en €850-€1150 per maand valt op. In deze klasse is de planvoorraad bijna 4.200 woningen groter dan de vraag. Dit verschil geldt met 2.700 woningen in mindere mate voor de duurste prijsklasse. Vraag en planvoorraad zijn in de goedkopere prijsklassen redelijk in evenwicht. Het verschil tussen planvoorraad en vraag is kleiner als we ook rekening houden met de te slopen woningen. Met name in de subregio’s Zuidrand, Hart van Rotterdam en Waterweg spelen deze sloop-nieuwbouw projecten een rol. Figuur 4 toont het kwantitatieve verschil tussen planvoorraad en vraag (donkerblauw) en marktruimte (donkerrood) in de verschillende segmenten en prijsklassen. Deze saldi zijn het resultaat van de planvoorraad (lichtrood) minus de vraag (lichtblauw).
Pagina 10 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 4 Stadsregio Rotterdam: vraag en planvoorraad per segment, kwantitatief3
2.1.3. Verdeeld beeld passend en niet passend planvoorraad per woonmilieu In de analyse confronteren wij de behoefte met de planvoorraad. Hieruit concluderen wij of de planvoorraad passend is bij behoefte4. Wij concluderen dat de planvoorraad in de woonmilieus Dorps, Suburbaan exclusief, en Stedelijk exclusief goed past bij de behoefte. In het woonmilieu Stedelijk rustig blijven kansen liggen: er is een zeer grote behoefte aan dit woonmilieu, terwijl slechts ca. 12% van de planvoorraad in dit woonmilieu gepland is. Deze planvoorraad is dus beperkt passend bij de behoefte. Hoewel er minieme behoefte is aan Suburbaan grondgebonden woningen, is de planvoorraad in dit woonmilieu enorm. De planvoorraad is daarmee beperkt niet passend bij de behoefte. Daarnaast zien wij grote overschotten in de woonmilieus Suburbaan compact en Stedelijk levendig. De planvoorraad in deze woonmilieus past niet bij de behoefte. Er is een overschot aan woningen in het Landelijke woonmilieu, maar het aantal geplande woningen in dit woonmilieu is niet groot. Figuur 5 geeft een visueel overzicht van de confrontatie van planvoorraad en behoefte per woonmilieu binnen de Stadsregio als geheel. De behoefte is gebaseerd op de woonwensen van de huidige bewoners. Rode balken geven een overschot aan: deze woonmilieus worden momenteel door de huidige bewoners als oververtegenwoordigd ervaren. Groene balken geven een tekort aan: er is bij de huidige bewoners behoefte aan woningen in deze woonmilieus. Wij vergelijken de planvoorraad in nieuwbouwwoningen met de tekorten en overschotten in de verschillende woonmilieus. Daarbij hanteren wij de volgende waarderingen: Groen kader: goed passende planvoorraad bij behoefte; Groen gestippeld kader: beperkt passende planvoorraad bij behoefte; Rood gestippeld kader: beperkt niet passende planvoorraad bij behoefte; Rood kader: geheel niet passende planvoorraad bij behoefte.
3
Bij een negatief saldo (d.w.z. marktruimte) toont de grafiek een donker rode staaf. Hierbij merken wij op dat in de geplande voorraad ieder project slechts gekenmerkt wordt door één woonmilieu. Hierdoor is de confrontatie in sommige subregio’s (m.n. Noord) iets genuanceerder. 4
Pagina 11 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 5 Stadsregio Rotterdam: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu. Bron: de Grote Woontest
Pagina 12 van 39 101274/R459/0.10
2.2. Noord 2.2.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte voor goedkope en huurwoningen Wij berekenen een (effectieve) vraag van 64% van de behoefte in de subregio Noord. Wij zien in deze subregio veel meer planvoorraad dan vraag bij koopwoningen, grondgebonden eengezinswoningen en in de prijsklasse vanaf €200.000 of €850 per maand. De planvoorraad is beperkt groter dan de vraag bij meergezinswoningen. Woningen in de prijsklassen tot €200.000 of €850 per maand sluiten goed aan bij de vraag. Voor huurwoningen is ruimte op de markt. In figuur 6 treft u het overzicht van onze conclusies in een diagram.
Figuur 6 Subregio Noord: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief
2.2.2. Planvoorraad circa 2.300 woningen groter dan de vraag In subregio Noord berekenen wij een totaal verschil tussen planvoorraad en vraag van circa 2.300 woningen in de periode van 2013 tot en met 2019. Op een totale planvoorraad van 5.300 woningen. In Figuur 7 springt de grotere planvoorraad in de koopsector in het oog: de planvoorraad is bijna drie keer zo groot als de vraag, waardoor er een saldo ontstaat van ruim 2.800 woningen. Dit saldo wordt maar ten dele gecompenseerd door ruimte in de huursector van 500 woningen. Vraag en planvoorraad in meergezinswoningen zijn enigszins in balans in subregio Noord. Bij de grondgebonden woningen is de planvoorraad circa 2.200 woningen groter dan de vraag. Het verschil treedt voornamelijk op in de duurdere prijssegmenten, vanaf €200.000 en een maandhuur vanaf €850. Vraag en planvoorraad zijn in de goedkopere prijsklassen in balans; er is een beperkte ruimte in de markt voor deze prijsklassen aangezien de vraag net iets groter is dan de planvoorraad.
Pagina 13 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 7 Subregio Noord: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief5
2.2.3. Niet passende planvoorraad in Suburbaan grondgebonden In de analyse confronteren wij de behoefte met de planvoorraad. Hieruit concluderen wij of de planvoorraad passend is bij behoefte. In het woonmilieu Dorps ervaren bewoners enig tekort aan woningen. De planvoorraad is met circa 20% echter fors in dit woonmilieu en is daarmee beperkt passend. Er zijn veel woningen gepland in het woonmilieu Suburbaan grondgebonden, terwijl juist een fors overschot ervaren wordt bij dit woonmilieu. Deze planvoorraad is dus niet passend bij de behoefte. Deze mis match is enigszins vertekend, aangezien gemeenten slechts één woonmilieu per project konden kiezen bij hun opgave van de planvoorraad. Het deel van de planvoorraad dat gepland is in Suburbaan exclusief sluit aan bij de behoefte in dit woonmilieu. Dit ziet u in Figuur 8, aangeduid met de rode pijl.
Figuur 8 Subregio Noord: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu
5
Bij een negatief saldo (d.w.z. marktruimte) toont de grafiek een donker rode staaf.
Pagina 14 van 39 101274/R459/0.10
2.3. Oost 2.3.1. Marktruimte in alle segmenten Wij berekenen dat de behoefte en de (effectieve) vraag overeen komen in subregio Oost. De planvoorraad van woningen in alle segmenten ligt ruim binnen de vraag, met uitzondering van grondgebonden woningen en woningen in de duurste prijsklasse. In deze segmenten zijn vraag en planvoorraad redelijk in balans, dus is er beperkte marktruimte. Figuur 9 geeft deze conclusies weer. EGW MGW
Koop
Huur
Figuur 9 Subregio Oost: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief
2.3.2. Totale marktruimte circa 1.200 woningen Wij berekenen een totale marktruimte voor subregio Oost van circa 1.200 woningen in de periode van 2013 tot en met 2019. Met een totale planvoorraad van 1.500 woningen. In Figuur 10 geven wij de ruimte in de markt weer. Er is meer vraag dan planvoorraad in zowel de huur- als de koopsector, met een marktruimte van respectievelijk circa 500 en 700 woningen. Het tekort aan meergezinswoningen is met bijna 1.000 woningen het grootst. De marktruimte in de eengezinswoningen valt daarentegen met ruim 200 woningen mee. De marktruimte bij geplande woningen neemt af naarmate de prijs stijgt. De meeste ruimte op de markt is in de goedkoopste twee prijsklassen.
Pagina 15 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 10 Subregio Oost: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief6
2.3.3. Niet passende planvoorraad in Suburbaan compact; passend in Suburbaan Exclusief In de analyse confronteren wij de behoefte met de planvoorraad. Hieruit concluderen wij of de planvoorraad passend is bij behoefte. De geplande woningen in woonmilieu Suburbaan exclusief sluiten goed aan bij de behoefte. In het woonmilieu Suburbaan grondgebonden zien wij geen behoefte, terwijl hier bijna 300 woningen gepland zijn. De planvoorraad is dus beperkt niet passend bij de behoefte. In het woonmilieu Suburbaan compact een groot overschot. De planvoorraad is dus niet passend bij de behoefte. Onze conclusies treft u in Figuur 11.
Figuur 11 Subregio Oost: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu
6
Bij een negatief saldo (d.w.z. marktruimte) toont de grafiek een donker rode staaf.
Pagina 16 van 39 101274/R459/0.10
2.4. Waterweg 2.4.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte voor goedkope en huurwoningen Wij berekenen een (effectieve) vraag van 96% van de behoefte in de subregio Waterweg. Wij zien in deze subregio meer planvoorraad dan vraag bij koopwoningen, grondgebonden eengezinswoningen in de prijsklasse vanaf €200.000 of €850 per maand. Meergezinswoningen sluiten goed aan bij de vraag. Voor huurwoningen en woningen in de prijsklasse tot €150.000 of €681 per maand is ruimte in de markt. In Figuur 12 treft u het overzicht van onze conclusies in een diagram. EGW
MGW
Koop
Huur
Figuur 12 Subregio Waterweg: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief
2.4.2. Planvoorraad circa 1.200 woningen groter dan de vraag In subregio Waterweg berekenen wij een totaal verschil tussen planvoorraad en vraag van circa 1.200 woningen in de periode van 2013 tot en met 2019. Op een totale planvoorraad van 6.200 woningen. In figuur 13 springt de grotere planvoorraad in de koopsector in het oog: de planvoorraad is bijna twee keer zo groot als de vraag, waardoor er een saldo ontstaat van ruim 2.200 woningen. Dit saldo wordt maar ten dele gecompenseerd door ruimte in de huursector van ruim 1.000 woningen. Vraag en planvoorraad in meergezinswoningen zijn enigszins in balans in Waterweg. Bij de grondgebonden woningen is de planvoorraad circa 1.200 woningen groter dan de vraag. Het verschil treedt voornamelijk op in de duurdere prijssegmenten, vanaf €200.000 en een maandhuur vanaf €850, waar de planvoorraad circa 1.500 woningen groter is dan de vraag. Dit saldo wordt ten dele gecompenseerd door ruimte in het goedkope prijssegment, tot €150.000 en een maandhuur tot €681, van ruim 600 woningen. In de subregio Waterweg staan ook sloop-nieuwbouw projecten gepland. Deze projecten nuanceren de saldi. De te slopen woningen zijn immers nog niet meegeteld.
Pagina 17 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 13 Subregio Waterweg: vraag en planvoorraad per segment, kwantitatief7
2.4.3. Verdeeld beeld passende en niet passende planvoorraad In de analyse confronteren wij de behoefte met de planvoorraad. Hieruit concluderen wij of de planvoorraad passend is bij behoefte. Behoefte en planvoorraad sluiten goed aan bij woningen in de woonmilieus Suburbaan exclusief, Stedelijk exclusief en Stedelijk rustig. Waterweg laat kansen liggen in het woonmilieu Suburbaan grondgebonden, waar een zeer grote behoefte is aan woningen, maar waar slechts 30% van de planvoorraad in gepland is. Er bestaat een overschot aan woningen in de woonmilieus Suburbaan compact en Stedelijk levendig. De planvoorraad in deze woonmilieus is niet passend bij de behoefte. Deze conclusies ziet u gevisualiseerd in Figuur 14.
Figuur 14 Subregio Waterweg: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu
7
Bij een negatief saldo (d.w.z. marktruimte) toont de grafiek een donker rode staaf.
Pagina 18 van 39 101274/R459/0.10
2.5. Zuidrand 2.5.1. Meer planvoorraad dan vraag in appartementen, koop en middelduur; ruimte in huursector Wij berekenen dat de verwachte (effectieve) vraag en behoefte overeen komen in subregio Zuid. Wij zien in deze regio meer planvoorraad dan vraag bij meergezinswoningen, koopwoningen en in de prijsklasse €200.000-300.000 en €850-1150 per maand. Eengezinswoningen en woningen in de prijsklasse tot € 200.000 en € 850 per maand sluiten goed aan op de vraag. Voor huurwoningen is ruimte op de markt. In figuur 15 treft u het overzicht van onze conclusies in een diagrm.
Figuur 15 Subregio Zuid: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief
2.5.2. Planvoorraad circa 200 woningen groter dan de vraag Vraag en planvoorraad sluiten in Zuidrand redelijk goed op elkaar aan. Wij berekenen een totaal verschil tussen planvoorraad en vraag van circa 200 woningen in de periode van 2013 tot en met 2019. Op een totale planvoorraad van 6.300 woningen. De planvoorraad per eigendomsvorm is echter niet in balans met de vraag. In figuur 16 valt de marktruimte van ruim 900 huurwoningen op. In de koopsector is er juist een planvoorraad die groter is dan de vraag met circa 1.100 woningen. De markt voor grondgebonden woningen is redelijk in balans. Bij de meergezinswoningen is de planvoorraad circa 360 woningen groter dan de vraag. Zowel het goedkoopste als het duurste prijssegment zijn redelijk in balans. In de prijsklasse €200.000300.000 en €850-1150 per maand is de planvoorraad van circa 600 woningen groter dan de vraag. Dit wordt ten dele gecompenseerd door ruimte in de prijsklasse €150.000-200.000 en €681-1150 per maand van circa 300 woningen. Juist in de subregio Zuidrand zijn relatief veel sloop-nieuwbouw projecten gepland. Deze projecten nuanceren de saldi. De te slopen woningen zijn immers nog niet meegeteld.
Pagina 19 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 16 Subregio Zuid: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief8
2.5.3. Verdeeld beeld passende en niet passende planvoorraad In de analyse confronteren wij de behoefte met de planvoorraad. Hieruit concluderen wij of de planvoorraad passend is bij behoefte. Subregio Zuid laat in figuur 17 een sterk wisselend beeld zien als het gaat om afstemming per woonmilieu. De geplande woningen in de woonmilieus Dorps, Suburbaan exclusief en Grootstedelijk sluiten goed aan op de vraag. Er liggen kansen in het woonmilieu Stedelijk rustig, waar een grote behoefte aan woningen is. De geplande woningen in het woonmilieu Suburbaan grondgebonden spelen weliswaar in op een tekort, maar de verhouding tussen planvoorraad en behoefte is uit balans. Er is planvoorraad in Landelijke, Suburbaan compacte en Stedelijk levendige woonmilieus, terwijl blijkt dat in deze woonmilieus juist een overschot wordt ervaren. Dit geldt met name voor de woonmilieus Suburbaan compact en Stedelijk levendig.
Figuur 17 Subregio Zuid: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu
8
Bij een negatief saldo (d.w.z. marktruimte) toont de grafiek een donker rode staaf.
Pagina 20 van 39 101274/R459/0.10
2.6. Hart van Rotterdam 2.6.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte voor grondgebonden woningen Hart van Rotterdam is in onze analyse opgenomen als aparte subregio vanwege de specifieke woningmarktkarakteristieken en bovenlokale vraag. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de subregio gevoelig is voor fluctuaties in opleveringen, doordat projecten groot zijn en vaak langer dan drie jaar duren. Ook qua woonmilieu onderscheidt deze subregio zich van de anderen, omdat het de enige subregio is met een grootstedelijk milieu gecombineerd met ruimte voor rustig stedelijk wonen. Suburbane woonmilieus zijn niet aanwezig binnen deze subregio zodat mensen die een dergelijk milieu zoeken wegtrekken, anderzijds verhuizen mensen die grootstedelijk willen wonen naar deze subregio. Wij berekenen, met inachtneming van bovenstaande nuancering, een (effectieve) vraag in het Hart van Rotterdam van 23% van de behoefte. Wij zien in deze subregio veel meer planvoorraad dan vraag bij zowel de koop- als de huurwoningen, de meergezinswoningen en bij de prijsklassen tot €300.000 of €1150 huur per maand. Er is beperkt ruimte voor grondgebonden eengezinswoningen. Met name de grote planvoorraad aan meergezinswoningen valt op in relatie tot vraag. In het duurste prijssegment sluiten de woningen goed aan op de vraag. In figuur 18 treft u het overzicht van onze conclusies in een diagram.
EGW MGW
Koop
Huur
Figuur 18 Subregio Hart van Rotterdam: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief
2.6.2. Planvoorraad circa 3.000 woningen groter dan de vraag In subregio Hart van Rotterdam berekenen wij een totaal verschil tussen planvoorraad en vraag van circa 3.000 woningen in de periode van 2013 tot en met 2019. Op een totale planvoorraad van 4.200 woningen. De grotere planvoorraad in deze subregio bestaat uit zowel koop- als huurwoningen. In beide sectoren is de planvoorraad bijna vier keer zo hoog als de vraag. Met name de planvoorraad van meergezinswoningen valt op: de planvoorraad is maar liefst zesmaal groter dan de vraag. In de grondgebonden woningen geldt juist Pagina 21 van 39 101274/R459/0.10
dat de vraag vele malen groter is dan de planvoorraad. Het verschil tussen planvoorraad en vraag is in de goedkoopste prijsklasse ruim 1.300 woningen. Het verschil in de prijsklasse €150.000-200.000 of €681-850 per maand bedraagt ruim 600 woningen. In de prijsklasse €200.000-300.000 of €850-1150 per maand is het verschil tussen planvoorraad en vraag bijna 1.000 woningen. In het duurste prijssegment is het verschil circa 100 woningen. In de subregio Hart van Rotterdam zijn relatief veel sloop-nieuwbouw projecten gepland. Deze projecten nuanceren de saldi. De te slopen woningen zijn immers nog niet meegeteld.
Figuur 19 Subregio Hart van Rotterdam: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief9
2.6.3. Passende planvoorraad in Stedelijk exclusief en rustig In de analyse confronteren wij de behoefte met de planvoorraad. Hieruit concluderen wij of de planvoorraad passend is bij behoefte. Figuur 20 toont de woonmilieus van Hart van Rotterdam. De planvoorraad in de woonmilieus Stedelijk exclusief en Stedelijk rustig sluit aan bij de behoefte. In de woonmilieus Stedelijk levendig en Grootstedelijk zien wij een overschot. De planvoorraad sluit hier niet aan bij de behoefte. Zeker in het milieu Grootstedelijk is dit opvallend, omdat hierin bijna 3.000 woningen gepland zijn.
Figuur 20 Subregio Hart van Rotterdam: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu
9
Bij een negatief saldo (d.w.z. marktruimte) toont de grafiek een donker rode staaf.
Pagina 22 van 39 101274/R459/0.10
2.7. Voorne-Putten 2.7.1. Meer planvoorraad dan vraag in de meeste segmenten; ruimte voor goedkope woningen In de subregio Voorne-Putten ontvingen wij het aantal woningen onderverdeeld in twee prijsklassen in plaats van drie prijsklassen zoals in de andere subregio’s. In deze subregio zijn de prijsklassen vanaf €150.000 en €680 maandhuur weergegeven als één prijsklasse, omdat uitsplitsing naar de gehanteerde prijsklasse ontbreekt. Van een aantal woningen in de planvoorraad van Voorne-Putten was niet aangegeven of het grondgebonden eengezinswoningen of meergezinswoningen betrof. Deze woningen hebben we naar rato van de woningen, waarvoor wel het type woning bekend is, verdeeld. Wij berekenen dat de behoefte en de (effectieve) vraag overeen komen in Voorne-Putten. Wij zien in deze subregio veel meer planvoorraad dan vraag bij koopwoningen, grondgebonden eengezinswoningen en in de prijsklasse vanaf €150.000 of €681 per maand. Vraag en planvoorraad zijn redelijk in balans waar het gaat om appartementen en huurwoningen. De laagste prijsklasse (tot € 150.000 en € 681 per maand) laat enige marktruimte zien voor beperkt extra planvoorraad. In figuur 21 treft u het overzicht van onze conclusies in een diagram. EGW
MGW
Koop
Huur Figuur 21 Subregio Voorne Putten: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief
2.7.2. Planvoorraad circa 2.000 woningen groter dan de vraag In subregio Voorne-Putten berekenen wij een totaal verschil tussen planvoorraad en vraag van circa 2.000 woningen in de periode van 2013 tot en met 2019. Op een totale planvoorraad van 3.700 woningen. In Figuur 7 springt de grotere planvoorraad in de koopsector, bij de grondgebonden eengezinswoningen en in de prijsklasse vanaf € 150.000 of € 681 per maand in het oog. Vraag en planvoorraad bij meergezinswoningen zijn enigszins in balans in subregio Voorne-Putten. Bij de goedkopere prijsklassen is een beperkte ruimte in de markt, gezien de vraag net iets groter is dan de planvoorraad.
Pagina 23 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 22 Subregio Voorne Putten: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief10
2.7.3. Verdeeld beeld passende en niet passende planvoorraad In de analyse confronteren wij de behoefte met de planvoorraad. Hieruit concluderen wij of de planvoorraad passend is bij behoefte. Behoefte en planvoorraad sluiten goed aan bij woningen in het woonmilieu Stedelijk exclusief. De planvoorraad in de woonmilieus Stedelijk rustig en Stedelijk levendig is beperkt passend aangezien de behoefte relatief groot is en de planvoorraad relatief klein. De planvoorraad in Dorps is beperkt niet passend aangezien de behoefte klein is en de planvoorraad relatief groot. De planvoorraad in de woonmilieus Landelijk, Suburbaan grondgebonden en Suburbaan compact is niet passend bij de behoefte. Deze conclusies ziet u gevisualiseerd in Figuur 23.
Figuur 23 Subregio Voorne Putten: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu
10
Bij een negatief saldo (d.w.z. marktruimte) toont de grafiek een donker rode staaf.
Pagina 24 van 39 101274/R459/0.10
3. METHODIEK VOOR BEPALEN BEHOEFTE EN VRAAG De methode die wij gebruiken voor het bepalen van de behoefte en vraag beschrijven wij hieronder stapsgewijs. De behoefte aan woningen definiëren wij als de uitbreidingsbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief, die voortkomt uit de ontwikkeling van de huishoudens binnen een bepaald gebied. Er zijn momenteel allerlei factoren die de vertaling van deze behoefte in een daadwerkelijke vraag belemmeren. Deze effecten komen tot uitdrukking in de vraag. De gegevens die wij nodig hebben verzamelen wij per gemeente en voor Rotterdam ook per deelgemeente. Dit is nodig om doorsnedes te kunnen maken bijvoorbeeld per subregio.
3.1. Bepalen van de behoefte Wij volgen de volgende stappen: 1. Basis is de huishoudensprognose. Wij gebruiken daarvoor de Primos 2011 huishoudensprognose voor elk van de 15 gemeenten over de periode 2010-2020. Voor de gemeente Rotterdam is nog geen huishoudensprognose per deelgemeente beschikbaar, wel een bevolkingsprognose opgesteld door het COS 11in 2012. Wij gebruiken deze prognose om de huishoudensprognose voor heel Rotterdam te verdelen over de deelgemeenten. Omdat wij een beschouwingsperiode van 7 jaar hanteren (2013 tot 2020), gaan wij er vanuit dat in die periode 70% van de groei van huishoudens over de periode 2010-2020 wordt gerealiseerd. 2. De gegevens van de huishoudensprognose categoriseren wij vervolgens naar leeftijdsgroepen en naar type huishouden. Wij gebruiken 7 leeftijdsgroepen: tot 25, 25-35, 35-45, 45-55, 55-65, 65-75 en boven 75 jaar, en 4 typen huishoudens: eenpersoons, één ouder, tweepersoons zonder en tweepersoons met kinderen. De typen huishoudens duiden wij aan als 1p, 1p+, 2p en 2p+. In totaal gebruiken wij dus 28 (4 x 7) huishoudensgroepen. Van elk groep bepalen wij per (deel)gemeente hoeveel huishoudens er in de beschouwingsperiode bijkomen of verdwijnen. 3. Vervolgens gebruiken wij een vertaaltabel huishouden naar woningen om te bepalen hoe de gedifferentieerde huishoudensgroei zich niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief vertaalt in een behoefte aan extra woningen. Deze vertaaltabel is hieronder opgenomen. Deze tabel bevat de volgende indeling van woningen: a) EGW en MGW: grondgebonden woningen en appartementen b) Koop en huur c) Prijsklassen voor zowel koop als huur. Wij gebruiken vier prijsklassen. De indeling in prijsklassen baseren wij op gezinsinkomen: i. De prijsklasse met een VON-prijs tot € 150.000 en een maandhuur tot € 681. Woningen in deze klasse zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot eenmaal modaal; ii. De prijsklasse met een VON-prijs tussen € 150.000 en € 200.000 en een maandhuur tussen € 681 en € 850. Woningen in deze klasse zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 keer modaal. 11
Centrum voor Onderzoek en Statistiek Rotterdam, 2012, “Bevolkingsprognose 2013-2030 Rotterdam”
Pagina 25 van 39 101274/R459/0.10
iii.
iv.
De prijsklasse met VON-prijs tussen € 200.000 en € 300.000 en een maandhuur tussen € 850 en € 1.150. Deze woningen zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 2 keer modaal. De laatste prijsklasse betreft woningen met een VON-prijs boven € 300.000 en een maandhuur hoger dan € 1.150. Deze woning zijn bereikbaar voor huishoudens met inkomen dat hoger is dan 2 keer modaal.
Figuur 24 Vertaaltabel: huishouden naar woningen
De vertaaltabel betreft een inschatting. Er zijn momenteel geen gegevens beschikbaar die expliciet de relatie leggen tussen bepaalde huishoudens en de wijze waarop een huishouden woont of wil wonen. Daarnaast gebruiken wij momenteel één generieke vertaaltabel voor alle (deel)gemeenten en differentiëren wij niet naar gemeente of deelgemeente. 4. In de laatste stap vergelijken wij de uitkomsten voor de behoefte aan woningen met de uitkomsten van WoON 201212, het periodieke woningonderzoek dat in opdracht van de rijksoverheid door ABF in Delft wordt uitgevoerd. Wij vergelijken de uitkomsten van stap 3 voor de gehele Stadsregio met de uitkomsten van WoON2012 en stellen de vertaaltabel zodanig bij dat op dit niveau de uitkomsten percentueel overeenkomen. Deze bijstelling noemen wij ook wel kalibratie. Een voorbeeld is het percentage koop: in onze behoefte bepaling is dat voor de hele Stadsregio na kalibratie gelijk aan de uitkomsten van WoOn2012 voor de hele stadsregio.
12
WoON 2012, periodiek onderzoek. Gegevens beschikbaar via www.citavista.nl
Pagina 26 van 39 101274/R459/0.10
3.2. Bepalen van de (effectieve) vraag Voor het bepalen van de vraag doorlopen wij de volgende stappen: 1. Wij verzamelen over de periode 2004 tot en met 2011 gegevens over de productie van koop- en huurwoningen. Voor de gemeenten gebruiken wij daarvoor de opleveringen zoals geregistreerd bij het CBS. Voor de deelgemeenten van Rotterdam gebruiken wij de gegevens van het COS zoals gepubliceerd op de website Rotterdam in cijfers 13onder het thema Wonen en daarbinnen het onderwerp Nieuwbouw. Deze cijfers kunnen per (deel)gemeente een grillig beeld geven. In het algemeen is echter wel de dalende tendens in productie zichtbaar en dan vooral vanaf ca. 2008. De reden dat wij gegevens tot en met 2011 gebruiken is dat voor de deelgemeenten van Rotterdam geen cijfers voor 2012 beschikbaar zijn. 2. Per (deel)gemeente bepalen wij de gemiddelde en de minimale productie in de periode 2004 tot en met 2011. Het gemiddelde van deze twee uitkomsten is vervolgens voor ons maximale productie, en daarmee de maximale effectieve vraag in 2011 als basis voor de prognose naar de toekomst. 3. Vervolgens gebruiken wij de bouwprognoses van het EIB 14uit februari 2012, gepubliceerd in “Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2013”. In deze publicatie geeft het EIB prognoses voor de productie van zowel huur- als koopwoningen op basis van het verwachte aantal bouwvergunningen. Deze prognose herleiden wij tot een trendmatige index voor zowel de productie van huur- als koopwoningen, waarbij wij index voor 2011 op 100 zetten.
Figuur 25 Trend bouwproductie volgens EIB
Wij passen deze index toe op de in stap 2 gevonden productie en bereken zo de productie over de periode 2013 tot 2020. Dit beschouwen wij als de maximale effectieve vraag in deze periode. 4. De totale effectieve vraag over de genoemde periode zetten wij af tegen de eerder bepaalde totale behoefte aan woningen over dezelfde periode. Is die vraag lager, dan spreken wij van vraaguitval. Voor het kwalificeren van de vraag gaan wij er vanuit dat de vraag dezelfde indeling heeft als de behoefte.
13 14
www.rotterdamincijfers.nl Economisch Instituut Bouwnijverheid
Pagina 27 van 39 101274/R459/0.10
3.3. Bepalen van de planvoorraad Voor de planvoorraad van woningen is een uitvraag bij de gemeenten gedaan. Aan gemeenten hebben wij gevraagd gegevens te leveren voor de onderzoeksgroep: een selectie van projecten die circa 70% van de geplande woningen omvat. De totale planvoorraad bepaalden wij door de aantallen in de onderzoeksgroep te extrapoleren om te komen tot de totale planvoorraad. De planvoorraad in de subregio Voorne-Putten is één op één overgenomen conform opgave van de gemeenten. Wij hebben hier niet geëxtrapoleerd op de deelgemeente Rozenburg na. Daarnaast ontvingen wij in de subregio Voorne-Putten het aantal woningen onderverdeeld in twee prijsklassen in plaats van vier prijsklassen zoals in de andere subregio’s. In deze subregio zijn de prijsklassen vanaf €150.000 en €680 maandhuur weergegeven als één prijsklasse, omdat uitsplitsing naar de gehanteerde prijsklasse ontbreekt. Van een aantal woningen in de planvoorraad van Voorne-Putten was niet aangegeven of het grondgebonden eengezinswoningen of meergezinswoningen betrof. Beide categorieën hebben wij naar rato verdeeld over respectievelijk de prijsklassen en het type (egw of mgw).
3.4. Woonmilieus In 2012 voerde SmartAgent voor de derde maal onder de noemer “de Grote Woontest15” een onderzoek uit voor de Regio Rotterdam. Een onderdeel van dit onderzoek betrof de woonmilieus volgens de Rosettaindeling. Men vroeg mensen aan te geven in welke van de negen woonmilieus men momenteel woont en in welk woonmilieu men zou willen wonen. Daaruit komt een beeld naar voren van een door de respondenten beleefd tekort of overschot aan bepaalde woonmilieus binnen hun omgeving. Dit beleefd tekort of overschot is niet één op één te vertalen in aantallen. Het is immers de vraag of mensen hun gewenst woonmilieu zoeken in hun huidige woonomgeving of elders. Het beleefde beeld dat naar boven komt zetten wij af tegen de geplande voorraad. Hierbij merken wij op dat in het geplande planvoorraad ieder project slechts gekenmerkt wordt door één woonmilieu. Hierdoor is de confrontatie in sommige subregio’s (m.n. Noord) iets genuanceerder.
3.5. Samenvoegen van gegevens op hoger niveau Alle gegevens zijn verzameld per gemeente en per deelgemeente van Rotterdam zoals eerder beschreven. Om resultaten te bepalen op hoger niveaus zoals bij voorbeeld per subregio of voor de hele regio, worden eerst de gegevens samengeteld om vervolgens de hierboven beschreven bewerkingen uit te voeren.
15
SmartAgent, “De Grote Woontest 2012 in de Regio Rotterdam”, Amersfoort, 8 januari 2013
Pagina 28 van 39 101274/R459/0.10
4. ONDERZOEKSGROEPEN In dit hoofdstuk treft u de samenstelling en kenmerken van de onderzoeksgroepen. Uit de resultaten van de onderzoeksgroepen zijn conclusies over de hele subregio getrokken. De onderzoeksgroep bestaat uit de 20% grootste projecten, aangevuld met de door gemeenten genoemde voorkeursprojecten (aangeduid met *). De aantallen woningen zijn bewerkte resultaten van de onderzoeksgroepen, die een dekkingsgraad hebben tussen de 58% en 86%, afhankelijk van de subregio. Vervolgens zijn de aantallen geëxtrapoleerd naar 100%. Wij tonen de fasering van de projecten uit de onderzoeksgroepen in rode staafdiagrammen. Deze resultaten zijn niet bewerkt; de diagrammen zijn louter een weergave van de aantallen woningen die binnen de onderzoeksgroep vallen.
4.1. Stadsregio Rotterdam In de Stadsregio Rotterdam in totaal 27.865 woningen gepland, verspreid over 458 projecten. De onderzoeksgroep bevat 193 projecten met in totaal 20.622woningen. Daarmee dekt de onderzoeksgroep 74% van het totaal aantal geplande woningen in de subregio. Albrandswaard Barendrecht Bernisse Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen aan den Ijssel Lansingerland Maassluis Ridderkerk Rotterdam Schiedam Spijkenisse Vlaardingen Westvoorne
156 814 384 558 213 749 304 3.283 940 260 9.385 784 1.508 751 533
Totaal 20.622 Figuur 26 Onderzoeksgroep Stadsregio Rotterdam
Pagina 29 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 27 Onderzoeksgroep Stadsregio Rotterdam
4.2. Noordrand In subregio Noordrand zijn in totaal 5.324 woningen gepland, verspreid over 52 projecten. De onderzoeksgroep bevat 10 projecten met in totaal 4.591 woningen. Daarmee dekt de onderzoeksgroep 86% van het totaal aantal geplande woningen in de subregio. Rotterdam:
Voorkeur
Herstructurering Kleinpolder
358
*
Gebiedsontwikkeling Park Zestienhoven
712
*
Herstructurering 110 morgen
142
*
Herstructurering Schiebroek – Lupine
96
*
Totaal
1308
Lansingerland: Westpolder / Bolwerk
1392
*
Meerpolder
315
*
De Tuinen
361
Lansingerland overige
541
Parkzoom
558
Rodenrijse zoom
116
Totaal
3283
Figuur 28 Onderzoeksgroep Noordrand
Pagina 30 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 29 Bijdragen per gemeente in Noordrand
Figuur 30 Subregio Noordrand: fasering van planvoorraad van de onderzoeksgroep
Het geplande aantal woningen in Noordrand neemt geleidelijk toe richting 2019.
4.3. Oost In subregio Oost zijn in totaal 1.548 woningen gepland, verspreid over 38 projecten. De onderzoeksgroep bevat 11 projecten met in totaal 1.137 woningen. Daarmee dekt de onderzoeksgroep 73% van het totaal aantal geplande woningen in de subregio. Capelle aan den IJssel
Voorkeur
Couwenhoek
73
*
Oeverrijk
52
*
Hoven 2
88
*
Totaal
213
Krimpen aan den IJssel: Prinsessenhof
170
*
RK – Kerk Memlingstraat
14
*
Van Duijvendijk – Scheepswerf
56
*
De Wilgen
10
*
Pagina 31 van 39 101274/R459/0.10
Waalpark
54
Totaal
304
*
Rotterdam: Gebiedsontwikkeling Nesselande
451
Margrietflat (Bramente)
114
Koningslaan (Peugeot)
50
Totaal
615
* *
Figuur 31 Onderzoeksgroep Oost
Figuur 32 Bijdragen per gemeente in Oost
Figuur 33 Subregio Oost: fasering van planvoorraad van de onderzoeksgroep
In subregio Oost is een boeggolf voorzien rond 2016.
4.4. Waterweg In subregio Waterweg zijn in totaal 6.174 woningen gepland, verspreid over 89 projecten. De onderzoeksgroep bevat 26 projecten met in totaal 3.568 woningen. Daarmee dekt de onderzoeksgroep 58% van het totaal aantal geplande woningen in de subregio. Deze dekkingsgraad is laag in vergelijking met de Pagina 32 van 39 101274/R459/0.10
dekkingsgraden van andere subregio’s. Dit komt omdat de lijst van projecten in Waterweg een vrij regelmatige opbouw in omvang heeft. Er zijn dus relatief weinig grote projecten, waardoor de 20% grootste projecten niet automatisch het grootste deel van de totale planvoorraad dekken. Maassluis:
Voorkeur
Burgemeesterswijk
243
*
Dijkpolder
225
*
Het Balkon
272
*
Sluispolder West / Binnenstad
200
*
Totaal
940
Rotterdam: Bertus Bliek (Hoekse Brink)
134
WW Lange – Hoek van Holland
174
*
Gebiedsontwikkeling Lloydkwartier – Delfshaven
212
*
Gebiedsontwikkeling l’Avenue
208
*
Herstructurering Korrelbeton
132
*
Herstructurering Staringbuurt
94
*
Herstructurering Bospolder
139
*
Totaal
1093
Schiedam: Wetenschappersbuurt
170
Elvis en Elton
36
*
Bachplein 2e fase
120
*
Over het water, Parkentree
180
*
Spieringshoek
50
*
Wachters, Toernooiveld
92
*
Houthaven 2e fase
136
*
Totaal
784
Vlaardingen: Holy Zuid-Oost
221
Galgkade Oost
165
*
BPO Deelplan 7 en 8
142
*
Hollandialaan
6
*
Hoog Lede
150
*
Kwinkstaartweg fase 2
12
*
Nieuwij Thuis
9
De Eilanden (WIK terrein)
46
Totaal
751
Figuur 34 Onderzoeksgroep Waterweg
Pagina 33 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 35 Bijdragen per gemeente in Waterweg
Figuur 36 Subregio Waterweg: fasering van planvoorraad
Het geplande aantal woningen in Waterweg neemt geleidelijk toe richting 2019.
4.5. Zuidrand In subregio Zuidrand zijn in totaal 6.256 woningen gepland, verspreid over 108 projecten. De onderzoeksgroep bevat 27 projecten met in totaal 4.544 woningen. Daarmee dekt de onderzoeksgroep 73% van het totaal aantal geplande woningen in de subregio. Albrandswaard:
Voorkeur
Locatie Rijsdijk-Achterdijk, deel 2
80
*
Locatie polder Albrandswaard
12
*
Plan Kleidijk
26
*
Centrumontwikkeling Poortugaal
38
*
Totaal
156
Barendrecht:
Pagina 34 van 39 101274/R459/0.10
Haust-Hooijmeijer
103
Centrumontwikkeling
271
*
Vrouwenpolder
251
*
Lagewei
152
*
Amaliaplantsoen (Vm. Hockeyvelden)
37
*
Totaal
814
Ridderkerk: De Drie Rivieren, 2e fase
64
Van Riebeekstraat
28
*
Het Zand Driehoek
134
*
Het Zand Overig
34
*
Totaal
260
Rotterdam: De Rotterdam
226
Rietkamer I (Groene Kruisweg)
80
Campus Fase I
94
Centrumplan blok VII Gr. Van Zoelentoren
90
Weimansweg
66
Herstructurering Oudeland-Hoogvliet noord
419
*
Parkbuurt Hoogvliet
229
*
Herstructurering Smeetsland Noord + het mooie plan – Lombardijen
140
Herstructurering Wielewaal
250
*
Herstructureing Pendrecht en Zuidwijk
302
*
Afrikaanderwijk herstructurering
176
*
Gebiedsontwikkeling Katendrecht en Parkstad
944
*
Gebiedsontwikkeling Kop van Zuid
237
*
Wielslag SV
71
Totaal
3324
Figuur 37 Onderzoeksgroep Zuidrand
Figuur 38 Bijdragen per gemeente in Zuidrand
Pagina 35 van 39 101274/R459/0.10
Figuur 39 Subregio Zuidrand: fasering van planvoorraad van de onderzoeksgroep
Het geplande aantal woningen in subregio Zuidrand wisselt.
4.6. Hart van Rotterdam In subregio Hart van Rotterdam zijn in totaal 4.594 woningen gepland, verspreid over 67 projecten. De onderzoeksgroep bevat 14 projecten met in totaal 2.848 woningen. Daarmee dekt de onderzoeksgroep 62% van het totaal aantal geplande woningen in de subregio. Rotterdam: Calypso (Mauritsweg)
408
Honderd hoog (Posthoornstraat)
152
Markthal Laurenskwartier
234
Paradijshof Blok G
120
Up-town (Juffertoren)
182
Chris Bennekerslaan / Lusthof
169
Coolhaven Stadscampus
150
Cooltoren II
100
Cooltower
100
Tropicana
150
Wandeloordgebied blok B
164
Wandeloordgebied blok D
119
Willemsbrug west (Domus)
500
Zalmhaven fase 1
300
Totaal
2848
Figuur 40 Onderzoeksgroep Hart van Rotterdam
Pagina 36 van 39 101274/R459/0.10
4.7. Voorne-Putten De input van Voorne-Putten is ontvangen op 19 september 2013. In subregio Voorne-Putten zijn in totaal 3.969 woningen gepland, verspreid over 67 projecten. De subregio Voorne-Putten is niet geextrapoleerd, maar 100% van de planvoorraad maakt onderdeel uit van de onderzoeksgroep. Op deelgemeente Rotterdam in Voorne-Putten na, omdat deze is opgegeven door de gemeente Rotterdam, de onderzoeksgroep omvat daar 80% van de planvoorraad. Daarnaast ontvingen wij in de subregio Voorne-Putten wij het aantal woningen onderverdeelt in twee prijsklassen in plaats van drie prijsklassen zoals in de andere subregio’s. In deze subregio zijn de prijsklasse vanaf €150.000 en €680 maandhuur weergegeven als één prijsklasse, omdat uitsplitsing naar de gehanteerde prijsklasse ontbreekt. Van een aantal woningen in de planvoorraad van Voorne-Putten was niet aangegeven of het grondgebonden eengezinswoningen of meergezinswoningen betrof. Deze woningen hebben we naar rato van de woningen waarvoor wel het type woning bekend is verdeelt .
Figuur 41 Bijdragen per gemeente in Voorne-Putten
Pagina 37 van 39 101274/R459/0.10
BIJLAGE 1: SUBREGIO’S EN PRESENTATIEMOMENTEN Subregio Noordrand Gemeente Lansingerland en Rotterdamse deelgemeenten Hillegersberg-Schiebroek en Overschie
Presentatie resultaten De concept resultaten van de marktanalyse zijn op 15 mei 2013 aan de bestuurlijke tafel gepresenteerd.
Oost Gemeenten Krimpen aan den IJssel, Capelle aan den IJssel en Rotterdamse deelgemeente Prins Alexander
De concept resultaten van de marktanalyse zijn op 23 mei 2013 aan de bestuurlijke tafel gepresenteerd.
Waterweg Gemeenten Schiedam, Vlaardingen, Maassluis en de Rotterdamse deelgemeenten Hoek van Holland en Delfshaven
De concept resultaten van de marktanalyse zijn op 29 mei 2013 aan de bestuurlijke tafel gepresenteerd.
Zuidrand Gemeenten Albrandswaard, Barendrecht, Ridderkerk, en Rotterdamse deelgemeenten Feijenoord, Charlois, Pernis, Hoogvliet en IJsselmonde.
De concept resultaten van de marktanalyse zijn op 29 mei 2013 aan de bestuurlijke tafel gepresenteerd.
Hart van Rotterdam Rotterdamse deelgemeenten Centrum, Noord en Kralingen-Crooswijk
Voor Hart van Rotterdam is geen presentatie gegeven. De gegevens zijn aan de ambtelijke vertegenwoordiging van Rotterdam verstrekt.
Voorne-Putten Gemeenten Spijkenisse, Westvoorne, Hellevoetsluis, Brielle, Bernisse en Rotterdamse deelgemeente Rozenburg
Voorne-Putten heeft later dan de andere subregio’s kwalitatieve gegevens aangeleverd. De toelichting op de resultaten wordt momenteel gepland.
Pagina 38 van 39 101274/R459/0.10
BIJLAGE 2: LIJST VAN FIGUREN Figuur 1 Stadsregio Rotterdam: indeling in subregio's ......................................................................................................... 5 Figuur 2 Beslisinformatie vanuit marktanalyse en Multi criteria-analyse (MCA) ................................................................. 7 Figuur 3 Stadsregio Rotterdam: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief ...................... 10 Figuur 4 Stadsregio Rotterdam: vraag en planvoorraad per segment, kwantitatief .......................................................... 11 Figuur 5 Stadsregio Rotterdam: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu. Bron: de Grote Woontest ............. 12 Figuur 6 Subregio Noord: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief ................................ 13 Figuur 7 Subregio Noord: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief .............................................. 14 Figuur 8 Subregio Noord: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu .................................................................. 14 Figuur 9 Subregio Oost: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief .................................. 15 Figuur 10 Subregio Oost: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief .............................................. 16 Figuur 11 Subregio Oost: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu .................................................................. 16 Figuur 12 Subregio Waterweg: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief ....................... 17 Figuur 13 Subregio Waterweg: vraag en planvoorraad per segment, kwantitatief ............................................................ 18 Figuur 14 Subregio Waterweg: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu ......................................................... 18 Figuur 15 Subregio Zuid: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief ................................. 19 Figuur 16 Subregio Zuid: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief ............................................... 20 Figuur 17 Subregio Zuid: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu ................................................................... 20 Figuur 18 Subregio Hart van Rotterdam: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief ........ 21 Figuur 19 Subregio Hart van Rotterdam: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief ...................... 22 Figuur 20 Subregio Hart van Rotterdam: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu .......................................... 22 Figuur 21 Subregio Voorne Putten: behoefte, vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwalitatief ................ 23 Figuur 22 Subregio Voorne Putten: vraag en planvoorraad per segment en prijsklasse, kwantitatief .............................. 24 Figuur 23 Subregio Voorne Putten: planvoorraad, tekort en overschot per woonmilieu .................................................. 24 Figuur 24 Vertaaltabel: huishouden naar woningen........................................................................................................... 26 Figuur 25 Trend bouwproductie volgens EIB ...................................................................................................................... 27 Figuur 26 Onderzoeksgroep Stadsregio Rotterdam ............................................................................................................ 29 Figuur 27 Onderzoeksgroep Stadsregio Rotterdam ............................................................................................................ 30 Figuur 28 Onderzoeksgroep Noordrand ............................................................................................................................. 30 Figuur 29 Bijdragen per gemeente in Noordrand ............................................................................................................... 31 Figuur 30 Subregio Noordrand: fasering van planvoorraad van de onderzoeksgroep ....................................................... 31 Figuur 31 Onderzoeksgroep Oost ....................................................................................................................................... 32 Figuur 32 Bijdragen per gemeente in Oost ......................................................................................................................... 32 Figuur 33 Subregio Oost: fasering van planvoorraad van de onderzoeksgroep ................................................................. 32 Figuur 34 Onderzoeksgroep Waterweg .............................................................................................................................. 33 Figuur 35 Bijdragen per gemeente in Waterweg ................................................................................................................ 34 Figuur 36 Subregio Waterweg: fasering van planvoorraad ................................................................................................ 34 Figuur 37 Onderzoeksgroep Zuidrand................................................................................................................................. 35 Figuur 38 Bijdragen per gemeente in Zuidrand .................................................................................................................. 35 Figuur 39 Subregio Zuidrand: fasering van planvoorraad van de onderzoeksgroep .......................................................... 36 Figuur 40 Onderzoeksgroep Hart van Rotterdam ............................................................................................................... 36 Figuur 42 Bijdragen per gemeente in Voorne-Putten ......................................................................................................... 37
Pagina 39 van 39 101274/R459/0.10
