Aanbod woningbouw in de grote projecten in de Stadsregio Amsterdam en Almere (2010-2020) Aangepaste versie, augustus 2011
1
Inhoud 1. Inleiding
3
2. Ontwikkeling van de woningmarkt
4
4 5 6
2.1 2.2 2.3
Roltrap: het functioneren van de regionale woningmarkt Woningbouwambities nog steeds actueel? Bestuurlijke samenwerking
3. Aanbod nieuwbouw 2010-2020
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Inleiding Methode Gesprekken gemeenten Bevindingen nieuwbouwlocaties Constateringen en aanbevelingen
4. Vraag en aanbod
4.1 4.2
Match vraag en aanbod in de nieuwbouwprogrammering Constateringen en aanbevelingen
5. Eindconclusies en aanbevelingen
5.1 5.2 5.3
Conclusies analyse grote projecten Hoe verder met het RIW? Aanbevelingen
7 7 8 9 18 21
22 22 24
26 26 27 28
2
1. Inleiding Aanleiding In 2009 zijn door de Metropoolregio Amsterdam en het Rijk verstedelijkingsafspraken gemaakt voor de periode 2010-2020. Afgesproken is in deze periode 100.000 woningen netto toe te voegen aan de woningvoorraad. Daarvan moet 60% binnen bestaand bebouwd gebied gerealiseerd worden en 30% van het totaal in het sociale marktsegment. De extra woningen zijn nodig voor de toegankelijkheid en het functioneren van de woningmarkt en om een economisch aantrekkelijk vestigingsklimaat te houden. Daarbij is het belangrijk om te weten voor welke doelgroepen moet worden gebouwd en wat voor soort woningen nodig zijn. Een groot deel van de woningbouwopgave in de Metropoolregio slaat neer binnen de Stadsregio Amsterdam en Almere. Eind 2009 hebben de portefeuillehouders Ruimte en Wonen van de Stadsregio Amsterdam opdracht gegeven om in beeld te brengen hoe vraag en aanbod er uitzien in de regionale woningmarkt. Op basis van de vraag en het aanbod in de bestaande voorraad, maar ook in de nieuwbouw, kan blijken waar een mismatch dreigt. De nieuwbouw is daarbij, samen met herstructurering van de bestaande voorraad, het belangrijkste instrument om bij te kunnen sturen in het aanbod. Een deelopdracht binnen dit project Regionale Woningmarkt is het in beeld brengen van het nieuwbouwaanbod aan woningen in de regio. Doelen van het in beeld brengen van het potentieel woningaanbod zijn: ■ Mogelijk maken om vraag en aanbod in de regio op elkaar af te stemmen ■ Signaleren van overaanbod en potentiële tekorten in de diverse segmenten van het woningaanbod ■ Vroegtijdig potentiële concurrentie tussen planlocaties in beeld brengen Om het nieuwbouwaanbod in beeld te brengen is in september 2010 voorgesteld een Regionaal Informatiesysteem Woningbouwplanning (RIW) te ontwikkelen. Opstartkosten van een dergelijk systeem zijn echter fors. De portefeuillehouders Ruimte en Wonen hebben daarom besloten eerst een ‘analyse grote woningbouwprojecten’ in de Stadsregio Amsterdam en Almere uit te voeren. Met de ‘analyse grote projecten’ als pilotproject moet inzichtelijk worden gemaakt welke resultaten een informatiesysteem woningbouw kan opleveren en welke bijdrage dit kan leveren aan bestuurlijke afspraken over de woningmarkt. In deze rapportage worden de resultaten van de analyse grote projecten gepresenteerd en worden op basis daarvan aanbevelingen gedaan over het vervolg voor een regionaal informatiesysteem woningbouwplanning. Doel van de rapportage is de methode zoals die wordt voorgesteld in het PvE RIW te toetsen. Op basis van de analyse wordt een aantal inhoudelijke resultaten gepresenteerd. De informatie uit deze eerste grofmazige analyse wordt niet gebruikt om uitspraken te doen op het niveau van individuele projecten. De informatie kan wel dienen als input voor de visieontwikkeling in het project Regionale woningmarktontwikkeling.
Actuele ontwikkelingen In deze rapportage wordt beoogd informatie over woningvraag te koppelen aan het nieuwbouwprogramma in de regio. Sinds het in beeld brengen van de woningbehoefte, zoals in deze rapportage gepresenteerd, zijn de omstandigheden op de woningmarkt echter fors veranderd. Door de economische crisis is de woningvraag op korte termijn veranderd, zowel in omvang als in aard. Ook op de langere termijn zal de woningmarkt waarschijnlijk structureel veranderen. De resultaten zoals gepresenteerd in dit rapport zijn nog niet afgestemd op de actuele vraag-ontwikkeling. 3
2. Ontwikkeling woningmarkt
De analyse grote projecten brengt het nieuwbouwprogramma van woningen in de regio 2010-2020 in beeld. Het is onderdeel van het project Regionale woningmarktontwikkeling waarin ook woningbehoefte en aanbod in de bestaande voorraad in beeld gebracht wordt. Voor dit project is een paper geschreven, ‘Wie kan er nog in de regio wonen’. Dit paper beschrijft het functioneren van de woningmarkt in de Stadsregio Amsterdam en Almere. In dit hoofdstuk wordt kort de inhoud van dat paper weergegeven. Daarnaast wordt ingegaan op actuele ontwikkelingen op de woningmarkt en bestuurlijke samenwerking.
2.1
Roltrap: het functioneren van de regionale woningmarkt
Stadsregio Amsterdam als roltrap De Stadsregio Amsterdam en Almere vormen een groeiregio. De positieve ontwikkelingsspiraal in deze regio wordt veroorzaakt door de relatie tussen woningmarkt en economie. Het aantrekkelijke vestigingsklimaat op het gebied van wonen, werken, studeren en diverse voorzieningen maakt dat veel vooral jonge mensen zich graag in de regio vestigen, waardoor de regio voor bedrijven weer een groot arbeidspotentieel biedt. Daarmee is de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid van de regionale woningmarkt ook een voorwaarde voor de (inter) nationale concurrentiepositie van de regio. Centraal principe daarbij is de roltrapregio, waarbij duizenden jonge opgeleide alleenstaanden instromen in Amsterdam en (jonge) gezinnen doorstromen naar andere plekken in de regio. De huishoudens die zich in Amsterdam vestigen zoeken vaak een betaalbare woning in het huursegment en hebben de voorkeur voor wonen in het centrumstedelijk milieu. Doorstromers uit Amsterdam zijn relatief vaker op zoek naar een koopwoning, vaak een eengezinswoning. De doorstroom vanuit Amsterdam is belangrijk om ook de omliggende gemeenten vitaal te houden. Voor de regio is het belangrijk om beide stromen, zowel starters als doorstromers, op de woningmarkt te faciliteren. Zo blijft de bevolkingsopbouw gezond en blijft er draagvlak voor diverse voorzieningen. De roltrap verklaart een flink deel van de verhuisbewegingen in de Stadsregio Amsterdam en Almere. Een groot deel van de verhuizingen vindt echter ook binnen een straal van 8 km plaats. Binnen de woningmarkt in de Stadsregio Amsterdam zijn op basis van de verhuisstromen vier deelregio’s te onderscheiden, namelijk Amsterdam, Almere, Stadsregio Noord en Stadsregio Zuid. Behalve de verhuizingen in de roltrap vinden de meeste verhuizingen binnen de eigen deelregio plaats. Ook binnen de deelregio’s is een ‘roltrap’ te herkennen. Jongeren uit de landelijke gemeenten in Noord vestigen zich bijvoorbeeld voor opleiding in Zaanstad of Purmerend en verhuizen later, als ze zich gaan settelen, weer naar de eigen gemeente terug. Blijven draaien van de roltrap belangrijk voor economische ontwikkeling Het SEO (2010) stelt dat de banengroei in de Metropoolregio Amsterdam niet is afgenomen door de economische crisis. Tot 2015 wordt een extra banengroei verwacht. De extra vraag naar arbeid zal toenemen met 122.000-180.000 banen. De groei van het aantal arbeidsplaatsen wordt niet bijgehouden door de groei van de potentiële beroepsbevolking, mede door ook in de regio optredende vergrijzing. Daarom is het belangrijk in de regio woningen bij te bouwen en de doorstroming op gang te houden om de woningmarkt toegankelijk te houden.
4
Een toegankelijke woningmarkt is essentieel voor het aantrekken van internationals. Onvoldoende nieuwbouw en een stagnerende doorstroming kunnen leiden tot afname van vestiging van internationals en starters in de regio en vertrek van doorstromers. Gevolg is deels extra pendel en deels een toenemend tekort aan arbeidspotentieel. Figuur 1: De roltrapregio
2.2
Woningbouwambities nog steeds actueel
In de Metropoolregio Amsterdam is de afspraak gemaakt om tot 2020 100.000 woningen extra toe te voegen en tot 2030 150.000 woningen. Deze aantallen zijn gebaseerd op een veronderstelde huishoudensgroei, die weer gebaseerd is op de WLO -scenario’s van het Centraal Planbureau en het Planbureau voor de Leefomgeving uit 2007. In december 2010 is door het Planbureau voor de Leefomgeving een studie verricht naar de bestendigheid van deze scenario’s. Hieruit is gebleken dat bevolkingsontwikkeling en economische ontwikkeling zoals in deze scenario’s aangenomen nog steeds geldig zijn in deze regio. Ondanks de noodzaak om vast te blijven houden aan de bouwambities –zonder woningbouw is bevolkingsgroei niet mogelijk en wordt economische ontwikkeling geremd- is de bouwproductie onder invloed van de economische crisis fors terug gelopen. De latente woningvraag is enorm, maar uit zich op dit moment niet in het kopen van woningen. Verwacht wordt dat de productie zich op termijn geleidelijk zal herstellen. De vastgoedcrisis, die sinds 2009 een forse impact heeft op de woningbouwproductie zal volgens vele deskundigen de woningbouwopgave blijvend beïnvloeden. Er is lange tijd vooral aanbod gestuurd gebouwd. Mede door de grote waardestijging van woningen in deze regio werd een woning kopen vooral gezien als een waardevaste investering. De verwachting bestaat dat er eerst lucht uit de woningprijzen moet ontsnappen, voordat er weer stabiliteit en vertrouwen in de koopmarkt voor nieuwbouw ontstaat. De verwachtingen over de mate waarin zich een prijsdaling zal voordoen in Nederland lopen uiteen, van 0 tot 30%. Hoe dit zal uitpakken in de Amsterdamse regio is nog niet duidelijk.
5
De sterke stijging van prijzen zal daarna niet zo gauw meer plaatsvinden, als de banken strenger blijven in hun hypotheekbeleid. Ook de mogelijke aanpassing van de fiscale voor delen van hypotheekrenteaftrek leidt eerder tot (tijdelijke) daling. Op de langere termijn zal er dus door gemeenten en ontwikkelaars heel scherp gekeken moeten worden naar de prijs/ kwaliteitverhouding en de specifieke kenmerken van het product, afgestemd op een (niche)markt. De vraag naar middensegment huurwoningen, zelfbouwmogelijkheden, woonconcepten voor senioren (-groepen) en voor stedelijk georiënteerde gezinnen zal beter geaccommodeerd moeten worden. De vraag zal, op basis van slimme verdienmodellen –aan private en publieke zijde- in de hele regio bediend kunnen worden. De vraag zal niet afnemen, zeker tot 2030.
2.3 Bestuurlijke samenwerking Op het gebied van kantoren, economische stimulering en infrastructuur/bereikbaarheid is de afgelopen jaren een enorme slag gemaakt in de bestuurlijke samenwerking in de regio. Zowel op stadsregio-niveau als in MRA-verband. De samenwerking op het gebied van de woningmarkt bleef daarbij sterk achter. De inzet van BLS-middelen is bijvoorbeeld minder strategisch geweest dan achteraf gezien verstandig zou zijn geweest. Het belang van grotere dynamiek in de regionale woningmarkt wordt nu bestuurlijk onderkend. Het principe van de roltrapregio maakt helder dat de afzonderlijke gemeentelijke woningbouwprojecten beter in onderling verband geplaatst moeten worden. Gemeenten bouwen vaak vooral voor de vraag van de eigen bevolking, maar een flink gedeelte van het vrijkomend aanbod, 30-50%, (Rigo, juli 2010) wordt betrokken door bewoners van buiten de eigen regio. Afstemming en gezamenlijke sturing is dus belangrijk om te komen tot een optimale match tussen vraag en aanbod op de schaal van de regio. Zoals ook in de recente publicatie “Economische Verkenningen Metropoolregio Amsterdam 2011” wordt geconcludeerd: “Het verder ontwikkelen van de woningmarkt is een van de belangrijkste uitdagingen om de economische motor van de MRA gaande te houden”.
6
3. Aanbod nieuwbouw 2010-2020 In dit hoofdstuk worden het resultaat van de inventarisatie ten behoeve van de analyse grote projecten beschreven. Dit resultaat valt uiteen in twee delen. In het eerste deel wordt ingegaan op de interviews met de gemeenten. In het tweede deel worden de geactualiseerde cijfers over de grote projecten gepresenteerd en geanalyseerd.
3.1
Inleiding
Voor de analyse grote projecten is een lijst samengesteld van 30 projecten in de Stadsregio Amsterdam. Deze projecten zijn groter dan 500 woningen en starten allemaal in de periode 2010-2020. In totaal vertegenwoordigen de grote projecten grofweg 50% van het totale aanbod aan nieuwbouwwoningen in de Stadsregio Amsterdam en Almere in deze periode. De dertig projecten liggen verspreid over de deelregio’s: Amsterdam, Almere, Noord en Zuid. De selectie geeft een redelijk beeld van het te verwachten aanbod. Onderbelicht blijven bijvoorbeeld de extensieve landelijke woonmilieus. Enkele grote projecten zijn niet meegenomen in de inventarisatie omdat het op het moment van inventariseren onzeker was of de start bouw voor 2020 zou plaatsvinden. Het gaat om de projecten: Omlegging A9 (Badhoevedorp), Westflank (Haarlemmermeer) en IJburg II. Voor het eerste project lijkt het inmiddels redelijk zeker dat start bouw voor 2020 plaatsvindt. Voor alle projecten geldt dat het een momentopname betreft. Plannen worden regelmatig bijgesteld, naar aanleiding van nieuwe ontwikkelingen/ inzichten. Figuur 2: Onderzoek grote woningbouwlocaties 2010-2020 Stadsregio Amsterdam plus Almere - Onderzoek grote woningbouwlocaties 2010-2020
Legenda
Gemeente Amsterdam, DRO, 16 augustus 2011
Minder dan 1000
Tussen 1000 en 2000
Meer dan 2000
Beemster Zuidoost Beemster Edam-Volendam Zuidpolder Purmerend Weidevenne Zaanstad Saendelft
NOORD
Zaanstad Inverdan
Zaanstad Poelenburg
Amsterdam Banne Buiksloot Amsterdam Houthavens
Amsterdam De Bongerd/Zijkanaal I
Amsterdam Overhoeks Amsterdam Buurt 5
Amsterdam Kolenkit
Amsterdam Osdorp
A M S T E R DA M
Amsterdam Zeeburgereiland
Amsterdam Lelylaanzone
ALMERE
Amsterdam IJburg I
Amsterdam Oostpoort Almere Hout
Amsterdam Staalmanplein/Delflandplein Diemen Sniep Amsterdam Zuidas
Almere Poort
Amsterdam Overamstel De Nieuwe Kern
Haarlemmermeer Toolenburg Zuid
ZUID
Amsterdam Zuidoost
Haarlemmermeer Hoofddorp Zuidrand Amstelveen Scheg Legmeerpolder
Amstelveen Westwijk
Uithoorn Legmeer West
Het totale aanbod van nieuwbouwwoningen in de stadsregio Amsterdam en Almere tot 2020 van de geselecteerde projecten was circa 70.000 woningen. Het aanbod van deze grote projecten is, na update van de cijfers, ruim 53.500 woningen. 7
De verdeling over de deelregio’s is als volgt: • Amsterdam: 24.300 woningen (45 %) • Almere: 12.000 woningen (23 %) • Noord: 9.200 woningen (17 %) • Zuid: 8.000 woningen (15 %) Vanwege de crisis wordt tussen 2010-2020 een forse verlaging van de productie van nieuwbouwwoningen verwacht. Projecten worden vaak doorgeschoven naar de periode na 2020 en komen soms helemaal te vervallen.
3.2
Methode
De dertig projecten zijn voor wat hun omvang betreft (minimaal 500 woningen) geselecteerd op basis van cijfers uit de Monitor woningbouwcapaciteit 2010 van de Stadsregio Amsterdam en Almere, aangevuld met cijfers uit de Monitor Ruimtelijke Projecten van DRO Amsterdam. Omdat de analyse bedoeld is om de methode uit het PvE RIW te toesten, is gewerkt met de begrippen die daarin voorgesteld worden. Vanwege praktische redenen is het aantal begrippen wel ingeperkt. Gekozen is voor de volgende begrippen, nader toegelicht in tabel 1: start bouw, bruto productie, woonmilieus, huur- en koopmarktsegmenten en woningtypen. Op dit moment is de informatie over nieuwbouwprojecten die in de Stadsregio Amsterdam en Almere wordt bijgehouden niet gelijksoortig. Voor deze eerste analyse heeft daarom een handmatige bewerkingsslag plaatsgevonden. Tabel 1 Begrippen uit het RIW
Begrippen uit het RIW
Definities
Woonmilieu Vrom definities, ABF Research: Gebaseerd op de kenmerken dichtheid, bereikbaarheid, functiemenging en kwaliteit bebouwing.
Centrum-stedelijk Buiten-centrum Groen-stedelijk Centrum-dorps Landelijk wonen
woningtypen
Grondgebonden en appartementen
Huursegmenten
Betaalbare huur: Middeldure huur: Dure huur:
< € 650 € 650 - € 1000 > € 1000
Koopsegmenten
Betaalbare koop: Middeldure koop: Dure koop:
< € 181.000 €181.000 - € 350.000 > € 350.000
Bruto productie
Totale nieuwbouwproductie inclusief vervanging
Start bouw
De datum waarop de woningen naar verwachting zullen starten, of zijn gestart.
De deelnemende gemeenten zijn verzocht om de cijfers over de aantallen, de woontypes en de koop- en huursegmenten voor hun projecten te actualiseren. Tijdens het inventariseren kwamen enkele beperkingen naar voren. Vaak kunnen marktsegmenten alleen worden ingevuld voor een korte bouwperiode, niet voor een periode van 10 jaar. Amsterdam hanteert bovendien een wat andere indeling in de marktsegmenten. Tegelijkertijd heeft een gespreksronde plaatsgevonden. De betrokken gemeenten zijn bevraagd over de projecten en de gevolgen van de crisis. Eerst wordt ingegaan op de resultaten van de gespreksronde. Daarna worden de geïnventariseerde cijfers gepresenteerd en geanalyseerd. 1 Op dit moment werkt de gemeente Amsterdam aan een update van kwalitatieve cijfers van haar projecten. In dit rapport zijn daarom voor de marktsegmenten verouderde gegevens gebruikt. Voor de indeling in woningtypen is voor Amsterdam een schatting gemaakt.
8
3.3 Gesprekken gemeenten In deze paragraaf worden de resultaten van de gespreksronde en een in november gehouden ambtelijke bijeenkomst weergegeven. Eerst wordt ingegaan op een aantal hoofdlijnen, daarna wordt ingezoomd op de deelregio’s. • M arktcontrair of marktconform Verschillende gemeenten hebben de ambitie om een meer gedifferentieerde opbouw van de bevolking te bereiken via toevoeging van nieuwbouw. Het gaat daarbij om de ontwikkeling van een herkenbaar stedelijk centrum (Zaanstad), om de doorgroei naar een volwassen stad (Almere) of om impulsen om meer menging te bereiken in een eenzijdige woningvoorraad. Onvermijdelijk wordt er dan regelmatig “voor de troepen uit” in een segment of woonmilieu gebouwd dat momenteel nog minder goed in de markt ligt. De gehanteerde ontwikkelstrategieën staan door de crisis onder druk, de ambitie staat echter overeind. Toch zal het “stedenbouwkundig wensdenken” daarbij zeer kritisch bekeken moeten worden, om niet met grote faalkosten achter te blijven. Bij de gewenste stedelijkheid zijn alternatieve oplossingen voor handen. • M aatregelen als gevolg van de crisis In alle deelregio’ s zijn de gevolgen van de crisis sterk merkbaar. De woningproductie is door de stimuleringsmaatregelen van het Rijk (Van der Laangelden 2009 en 2010) en van gemeenten (participatiebijdragen, garantstellingen, startersleningen) nog enigszins op peil gebleven. Voor de meeste regelingen is inmiddels in 2011 geen geld of geen draagvlak meer. In een aantal gevallen worden projecten uitgesteld, maar steeds vaker worden projecten heroverwogen en het programma herontwikkeld. Met name aan de prijs/kwaliteit verhouding en het aandeel appartementen wordt dan flink gesleuteld. De keuze voor particulier opdrachtgeverschap/zelfbouw, zoals in Almere, pakt in deze tijd goed uit. Voor de individuele vrijheid bij het verwezenlijken van zijn droomhuis is de woonconsument nog steeds bereid en in staat te betalen. Nieuwe strategieën in gebiedsontwikkeling zijn nodig om beter in te kunnen spelen op de vraag van de consument. • M arktonderzoek Verwerven van inzicht in de ontwikkeling van de vraag gebeurt bij gemeenten in de regio op zeer verschillende wijze. In kleinere gemeenten, die vooral voor de lokale markt bouwen, zijn rechtstreekse enquêtes voldoende. In Almere wordt intensief marktonderzoek gedaan evenals in Zaanstad en Purmerend. Amsterdam heeft een Woningmarktteam en doet frequent afzetanalyses. Er blijkt geen gezamenlijke methodiek te bestaan en kennis over de vraagontwikkeling wordt niet onderling uitgewisseld. Uitwisseling met de kennis van marktpartijen met hun eigen marktonderzoek vindt nauwelijks plaats. • S ociale huur in de nieuwbouw In de gesprekken kwam het aandeel sociale huur in de lokale woningbouwprogramma’s af en toe langs. De gevolgen van de € 33.000.- maatregelen voor de druk op de sociale woningbouwsector zijn nog niet helder. Het lijkt nodig om in regioverband het beleid t.a.v. de verdeling van het aanbod sociale huur in de regio te herijken. • S amenwerking met woningcorporaties De regionaal opererende woningcorporaties zoals Ymere, Eigen Haard (gefuseerd met Woongroep Holland), Rochdale, De Key en De Alliantie, maken vaak hun eigen afweging bij het invullen en het prioriteren van hun woningbouwprojecten. In Haarlemmermeer heeft Ymere nagenoeg een monopoliepositie, hetgeen ongezond genoemd kan worden. Een verbeterde regionale afstemming tussen gemeenten en corporaties moet snel van de grond komen. 9
Deelregio Amsterdam Crisismaatregelen De ruimtelijke ontwikkeling van Amsterdam staat onder druk. Op de korte termijn is het probleem dat ontwikkelaars hun voorverkooppercentages niet halen. Meer structureel zijn de problemen op de kantorenmarkt. De grote leegstand leidt tot het schrappen van veel plannen. Opbrengsten kunnen niet worden benut voor medefinanciering van woningbouwprojecten. Hierdoor wordt er op dit moment aan meer woningbouwplannen gewerkt dan de gemeente financieel kan dragen. Het is daarom nodig om fors in te grijpen in het planaanbod: het woningbouwprogramma wordt teruggedrongen van 65.000 naar 36.000 woningen voor de periode 2010-2019. Het programmatisch kader voor woningbouw gaat uit van drie woningmarktgebieden in Amsterdam: stedelijk gebied, IJburg+ en buitenwijken. Deze drie gebieden richten zich ieder grofweg op een eigen doelgroep en de woningen die hier gebouwd worden zijn niet onderling uitwisselbaar. Met andere woorden: als IJburg 2 niet gebouwd wordt, is het niet vanzelfsprekend dat de potentiële kopers naar Noord of Nieuw West trekken. Wat wordt er gebouwd? In alle delen van de stad worden plannen doorgezet, de meeste in een langzamer tempo dan in eerste instantie voorzien. Mondjesmaat wordt nagedacht over herprogrammeren. Ook wordt in een aantal projecten gekeken naar de mogelijkheden voor een tijdelijk programma (bijvoorbeeld studentenhuisvesting). Op dit moment is nog onzeker of IJburg 2e fase doorgaat en ook moet nog duidelijk worden in hoeverre er in de stadsdelen West en Oost minder sociale huurwoningen worden gebouwd. Knelpunten en kansen In aanloop van de crisismaatregelen heeft de gemeente Amsterdam onderzoek laten doen naar de groeipotentie van Amsterdam. Hieruit blijkt dat de ambities van Amsterdam, zoals verwoord in de Structuurvisie, haalbaar zijn. De groeipotentie van Amsterdam zit in het blijven aantrekken en vasthouden van jongeren. Er is op dit moment een groot onderscheid tussen de woningmarktgebieden binnen en buiten de Amsterdamse ring. De stedelijke doelgroep van hoog opgeleide bewoners is niet gemakkelijk te verleiden tot het kopen van een woning in Noord, Nieuw West of Zuidoost. Er zijn kansen voor de zogenaamde uitrol van de binnenstad over de A10, maar dat betekent wel dat de juiste woningen en het juiste woonmilieu gerealiseerd moeten worden. Dat betekent meer rekening houden met de vraag. Als het gaat om de relatie met de regio zijn de discussiepunten: • W elke gezinsmilieus kan Amsterdam realiseren en zijn dat andere milieus dan die in de regio? En hoe zien deze milieus er uit? (denk aan creatief stapelen met veel buitenruimte). • Zit groot programma voor gezinnen a la IJburg de regio wat betreft afzet in de weg of gaat het hier om een andere doelgroep en een ander woonmilieu? • Welke projecten zijn echt concurrerend? • Amsterdam moet zich, uitgaande van de roltrapfunctie, richten op het aantrekken van jongeren. Betekent dat nog meer kleine woningen? Daarvan hebben we er al zoveel, we willen juist kwaliteit toevoegen en de doorstroming bevorderen. • Wat zijn de mogelijkheden voor het vergroten van het aanbod in het middensegment (zowel in koop als huur) om daarmee de dynamiek in Amsterdam en de regio te bevorderen.
2 Perspectief voor Amsterdamse woningbouw. Groeipotentie en marktkansen op korte en lange termijn. RIGO, 2010
10
689
128
1.088
276
0
0
0
662
785
0
0
0
276
285
29
19
0
424
340
Betaalbare koop
appartenten
grondgebonden
689 1.088
Dure koop
Kolenkit
Middeldure huur
6
515
Dure huur
Jan van Galensportpark
1.962
1.962
Middeldure huur
6
Betaalbare huur
Houthavens
Onbekend grond app
5
Aantal woningen
project
Nr.
Figuur 1: Kaart grote woningbouwprojecten Amsterdam, periode 2010-2020
30
Cornelis Lelylaanzone
210
210
70
0
140
0
0
0
14
Zuidas
3.732
3.732
997
304
350
0
69
2012
10
IJburg I
1.972
1.972
411
40
92
0
454
975
11
Zeeburgereiland
1.728
1.728
522
50
138
0
0
1018
Overhoeks
804
804
0
0
164
0
0
640
284
193
8 29
Banne Buiksloot
783
783
220
36
50
0
9
De Bongerd/ Zijkanaal I
762
762
199
0
0
0
0
563
7
Buurt 5
323
323
105
0
0
0
126
92
7
Staalmanplein
1.218
1.218
534
0
68
0
324
292
7
Osdorp/ SV-gebieden
2.132
2.132
633
24
73
0
750
652
12
Overamstel
2.293
2.293
737
0
130
0
805
621
13
Oostpoort
771
771
193
0
0
0
272
306
15
Bijlmermeer
3.029
3.029
895
26
30
0
1429
649
15
Bijlmerpark
778
778
148
0
50
0
317
263
24.274
24.274
6.583
509
1.304
0
6.192
9.686
Totaal
11
Deelregio Almere Wat wordt er gebouwd? Almere bouwt volgens de ABF-methode bijna uitsluitend een groenstedelijk woonmilieu, terwijl juist in Poort ook gewerkt wordt aan een stedelijk programma. De definities van ABF stroken dan ook niet met de eigen woonmilieu-indeling van de gemeente. De doelgroepen die Almere extra aandacht wil geven zijn gezinnen uit Almere, studenten, de eigen jongeren en net afgestudeerden. Almere bouwt voor een derde tot de helft voor eigen bewoners en wil bewoners meer keuze bieden d.m.v. consumentgericht bouwen. Ook bedient Almere de regio’s Utrecht (taakstelling) en Gooi- en Vechtstreek. De relatief lage prijs van woningen is en blijft een belangrijk afzetcriterium. De prijs van woningen is het laagst in de hele regio. Almere wil zowel een duurder segment bouwen (in lage dichtheden), als een meer stedelijk woonmilieu. Dat laatste is moeilijk afzetbaar maar past wel in de groeistrategie van Almere, die is vastgelegd in de Schaalsprong. In de periode 2006-2008 is zowel absoluut (240 woningen per jaar) als relatief (22%) zeer weinig sociale woningbouw opgeleverd. Er werd in die periode overigens in het algemeen weinig gebouwd. Over 2009-2010 is zowel absoluut (540 woningen per jaar) als relatief (38%) veel meer sociale woningbouw opgeleverd. Amsterdam IJburg en Almere Pampus zouden in de toekomst concurrerend kunnen zijn omdat beide mikken op een hoger prijssegment. De woningbouwambitie van Almere is rechtstreeks gekoppeld aan de aanleg van een IJmeerverbinding. Crisismaatregelen De strategie van Almere is om nu eerst laagbouw te realiseren, omdat dit segment beter loopt en om de doorstroming te bevorderen en vanaf 2014 meer gestapelde bouw (stedelijk centrum). Ook wordt gestreefd naar meer particulier opdrachtgeverschap. Tussen 1998 en 2007 werden er gemiddeld 95 woningen in particulier opdrachtschap per jaar opgeleverd. In 2010 is dit opgelopen tot 302 (van de 1639 woningen in totaal). Dit is 18 % van de productie. De snelle relatieve en absolute stijging toont aan dat dit segment beter tegen de crisis bestendig is. Knelpunten en kansen De woningmarkt als roltrap (ruimte bieden voor een wooncarrière) werkt voor Almere slechterdan voorheen, vanwege minder vraag en dus minder aanbod. Voorts zijn de jaren 80-wijken een latent probleem vanwege de veroudering, er wordt daarom (met beperkt budget) sterk op verbetering ingezet om de verschraling en de achteruitgang tegen te gaan.
12
1
Olympiakwartier
2.185
2.185
0
48
127
1
Homeruskwartier
3.308 1.416 1.052
840
278
1
Kustzone Poort
1.881
0
13
1
Bedrijven terreinen Poort
489
227
125
137
1
Columbuskwartier
605
370
197
38
150
43
1
Europakwartier
0
176
508
110
1
Pampushout
7
45
2
Hout Noord Totaal
854 1.027
2.668 1.151 1.517 360
360
691
691
12.187 4.018 6.103 2.066
112
dure koop
middeldure koop
betaalbare koop
dure huur
middeldure huur
betaalbare huur
onbekend grond app
appartementen
grondgebonden
aantal woningen
project
nr.
Figuur 2: Kaart grote woningbouwprojecten Almere, periode 2010-2020
127
144
172
35
478
192
139
31
66
95
45
100
267
223
260
154
3
15
78
172
233
58
777 1.282
514
38
43
43
684 1.028
959 1.234 1.774
NB: Niet bij alle woningen is de verdeling in huur, koop en prijssegmenten al bekend. Daarom zijn sommige cellen niet ingevuld, en tellen de aantallen bij de verschillende segmenten niet bij elk project op tot het totaal aantal woningen.
13
Deelregio Noord Wat wordt er gebouwd? In deelregio Noord wordt gevarieerd gebouwd. De gemeenten Edam-Volendam en de Beemster bouwen beide een centrum dorpsmilieu, terwijl de gemeente Purmerend groenstedelijk bouwt en de gemeente Zaanstad zowel een groenstedelijk, buiten centrum en, als enige in de Stadsregio buiten Amsterdam, ook hoge dichtheden in een centrumstedelijk milieu creëert met de bouw van het project Inverdan. Inverdan is belangrijk voor de uitstraling van Zaanstad maar de afzet verloopt moeizaam. De wijk Saendelft is is populair onder Amsterdammers. Ook de toekomstige wijk Kreekrijk in Zaanstad heeft potentie om Amsterdammers te trekken. Het heeft een ontspannen landelijk woonmilieu, recent bijgesteld naar een lagere woondichtheid. De belangrijkste afnemers van appartementen in Purmerend zijn starters en senioren. De komende jaren worden er vooral veel sociale huur- en middeldure huurappartementen gebouwd. De middeldure huur appartementen worden op het moment niet overal in Purmerend even makkelijk verhuurd. Op kwaliteit en locatie is er enige concurrentie zichtbaar in dit segment. Beemster en Purmerend bouwen grotendeels voor de eigen markt. Purmerend en Beemster concurreren wel met Amsterdam-Noord en Zaanstad (Saendelft/ Kreekrijk) voor wat betreft het groenstedelijke milieu. In Edam-Volendam is de doelgroep voornamelijk de eigen bewoners. Crisismaatregelen Voor de projecten in Purmerend en Edam-Volendam zijn enkele maatregelen genomen vanwege de crisis: verlaging grondkosten en v.o.n. prijzen, verschuiving van duur naar bereikbaar, verschuiving van koop naar huur en deels uitfasering. In Zaanstad is de tijdelijke stimuleringsregeling van het Rijk ingezet, bijvoorbeeld voor een afzetgarantieregeling. Daarnaast is in Inverdan het erfpachtinstrument ingezet om de woningbouw te stimuleren. De nieuwbouw in Poelenburg Oost wordt door de corporaties gefaseerd. In Zaanstad-Kreekrijk heeft men vanwege de crisis diverse maatregelen genomen: bredere differentiatie in woningtype en prijssegment en een lager aandeel sociale woningbouw. Knelpunten en kansen In Zaanstad is de primaire doelgroep enorm gestegen: van 20% in 2002 naar 34% in 2009 (op basis van Woon 2009), waarvan een deel uit Amsterdam afkomstig is. De recent ingevoerde inkomensgrens van € 33.614,- voor de toewijzing van betaalbare huurwoningen zorgt voor een verdere eenzijdigheid van lage inkomens in de sociale huursector. Vooral de herstructureringswijken dreigen, mede door stagneren van de nieuwbouw in een neerwaartse spiraal te komen. Het lijkt belangrijk om de projecten in de deelregio Noord af te stemmen in fasering, woonmilieu en doelgroep, m.n. in de appartementensfeer. Er is daar sprake van een overaanbod. De vergrijzing in heel Stadsregio Noord is substantieel, met een uitschieter in Zaanstad. Doorstroming van ouderen naar appartementen met lift komt te weinig van de grond (Rigo 2008). Is er een betere strategie te bedenken om de dynamiek te vergroten?
14
25 Zaanstad
Inverdan
2.400
350
2.050
0
450
375 125
250
975
dure koop
middeldure koop
betaalbare koop
dure huur
middeldure huur
betaalbare huur
onbekend grond app
appartementen
grondgebonden
aantal woningen
project
gemeente
nr.
Figuur 3: Kaart grote woningbouwprojecten Noord, periode 2010-2020
225
26 Zaanstad
Poelenburg
550
400
150
0
130
50
0
40
290
40
27 Zaanstad
Rosmolenbuurt
800
550
250
0
330
72
0
14
342
42
28 Zaanstad
Kleurenbuurt
24 Zaanstad
Saendelft
24 Zaanstad
Saendelft Kreekrijk Saendelft Overhoeken/ Omzoon
24 Zaanstad 16 Beemster Edam/ 18 Volendam
450
200
250
0
225
0
0
0
225
0
1000
540
460
0
161
0
0
183
424
232
400
300
100
0
84
0
0
36
180
100
150
150
0
0
0
0
0
0
105
45
Zuidoostbeemster
1.100
573
61
466
81
81
210
262
Zuidpolder
1.050
915
134
1
100
758
248
510
0
326
548
15
533
0
240
9.206 4.241
4.498
21 Purmerend Weidevenne 22 Purmerend Wheermolen-West Totaal
467 2.127
101 76 674 125
174
453
266
68
244
102
55
162
15
901 3.610 1.329
NB: Niet bij alle woningen is de verdeling in huur, koop en prijssegmenten al bekend. Daarom zijn sommige cellen niet ingevuld, en tellen de aantallen bij de verschillende segmenten niet bij elk project op tot het totaal aantal woningen.
15
Deelregio Zuid Wat wordt er gebouwd? In de deelregio Zuid worden voornamelijk groenstedelijke woonmilieus gebouwd. De gemeente Amstelveen bouwt een suburbaan woonmilieu met het accent op eengezinswoningen in de Noorder Legmeerpolder. In het project Westwijk worden zowel appartementen als grondgebonden woningen gerealiseerd in een suburbaan woonmilieu. In zowel Amstelveen als Uithoorn sluiten de prijs en de kwaliteit van de woningen goed aan bij de vraag. Een goed imago en daardoor sterke marktpositie spelen hierbij een rol. Amstelveen huisvest bovendien een groot aandeel expats en internationals. Met de aanleg van Plantage De Sniep realiseert Diemen een wijk met een groenstedelijk woonmilieu. De doelgroep is echter te klein en de verkoop loopt slecht; het plan dreigt nu een financiële strop te worden voor de gemeente met een potentieel verlies van 30 miljoen. De gemeente Haarlemmermeer bouwt veel voor de bovenlokale markt: 60 procent komt van buiten de gemeente. Het gaat veelal om gezinnen met kinderen. Het woonmilieu is groenstedelijk. Haarlemmermeer laat echter ook een stedelijke ambitie zien met de aanleg van appartementen in Toolenburg Zuid. Amstelveen Westwijk concurreert met de projecten Toolenburg-Zuid en Westflank. Crisismaatregelen In Diemen zijn maatregelen genomen t.a.v. Plantage De Sniep: er worden minder appartementen en meer grondgebonden woningen gerealiseerd waarvan een deel op vrije kavels. Bovendien staan de VON-prijzen onder druk. Ook in Haarlemmermeer is de crisis merkbaar. Met de hulp van de Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten is het gelukt om een aantal projecten tot uitvoering te laten komen. Bij een aantal projecten is dat echter niet gelukt en inmiddels is deze stimuleringsregeling beëindigd. Er gaan nu keuzes gemaakt worden op basis van welke projecten kansrijk zijn en/of kansrijk gemaakt kunnen worden. Vervolgens zal de inzet vooral worden gericht op de kansrijke projecten om zo de onvermijdelijke terugval van de woningbouwproductie enigszins te beperken. Voor Amstelveen Westwijk geldt de noodzaak van 100 % voorverkoop. De bouw wordt bovendien in kleinere fases uitgevoerd dan voorheen. Woningen in een hoger prijssegment worden in een later stadium gebouwd. Knelpunten en kansen De doelgroep voor appartementen in Plantage De Sniep blijkt te klein. Kan Diemen geholpen worden met haar financiële probleem door afstemming van de woningbouw-productie met concurrerende gebieden zoals Amsterdam-Zuidoost, Middenmeer- Noord en Overamstel. De stedelijke ambitie van Haarlemmermeer met appartementen in Toolenburg Zuid en Zuidrand past minder bij het principe van de roltrapregio. Amstelveen heeft een groot aandeel expats en internationals. Is er specifiek beleid om voor deze groep te bouwen? Kunnen overige regiogemeenten een deel van deze interessante doelgroep accommoderen?
16
700
500
0
360
1.352
908
444
0
406 198
60
dure koop
1.200
Haarlemmermeer Toolenburg 20 T'burg Zuid
middeldure koop
Haarlemmermeer Hoofddorp 19 Hoofddorp Zuid Zuid
betaalbare koop
180 100
dure huur
middeldure huur
0
betaalbare huur
700
appartementen
500
17 Diemen
grondgebonden
aantal woningen 1.200
Gemeente
Sniep
nr.
project
onbekend grond app
Figuur 4: Kaart grote woningbouwprojecten Zuid, periode 2010-2020
620
300
0 120 120
540
0
92
37
619
3 Amstelveen
Scheg Legmeerpolder 1.250 1.250
Amstelveen 4 Westwijk
Westwijk Zuidoost
530
150
380
0
156 106
183
56
29
Amstelveen 4 Westwijk
Westwijk Zuidwest
759
502
257
0
220
282 181
76
23 Uithoorn
Legmeer West
670
670
31 Ouder-Amstel
De Nieuwe Kern
1000
1000
Totaal
7.961 4.350 1.941 1.670 1.262 364
0
0 737 394 1.264
NB: Niet bij alle woningen is de verdeling in huur, koop en prijssegmenten al bekend. Daarom zijn sommige cellen niet ingevuld, en tellen de aantallen bij de verschillende segmenten niet bij elk project op tot het totaal aantal woningen.
17
3.4
Bevindingen nieuwbouwlocaties
In deze paragraaf worden de cijfers van de projecten geanalyseerd per woonmilieu, marktsegment en woningtype. De gepresenteerde cijfers in deze paragraaf gaan over het woning aanbod in de grote projecten zoals dat nu voorzien is voor de periode 2010-2020, in totaal ruim 53.500 woningen. Dit is ongeveer de helft van de totale plancapaciteit aan woningen in de genoemde periode. Woonmilieus In de analyse is de indeling in woonmilieus van de projecten gebaseerd op het meest voorkomende milieutype per project. Geconstateerd wordt dat er alleen in Amsterdam en Zaanstad sprake is van een centrum-stedelijk woonmilieu. De woonmilieus buiten-centrum en groen stedelijk zijn goed over de regio gespreid. De woonmilieus centrum-dorps en landelijk wonen zijn ondervertegenwoordigd bij de grote locaties. De nadruk in de grote projecten ligt daarmee vooral op stedelijk (centrumstedelijk en buitencentrum) en groenstedelijk bouwen. Tabel: Woonmilieus per deelregio, 2010-2020, 30 grote projecten Deelregio’s
woonmilieus CS
Amsterdam
6.500
Almere
0
Noord
2.400
Zuid
0
Totaal
8.900
% BC
% GS
27% 10.700 44% 0%
0
7.100
%
CD
% LW
% totaal
%
29%
0
0
0
0% 24.300 100%
0% 12.000 100%
0
0%
0
0% 12.000 100%
23%
0
0%
9.200 100%
0%
0
0%
7.000 100%
4%
0
0% 52.500 100%
26%
1.800 20%
2.900
31% 2.100
0%
1.200 17%
5.800
83%
17% 13.700 26% 27.800
0
53% 2.100
NB: Voor het project ‘De Nieuwe Kern’ in de gemeente Ouder-Amstel (1.000 woningen) is de typering naar woonmilieu nog niet bekend. Dit project is in deze tabel buiten beschouwing gelaten, waardoor het totaal dan ook 52.500 i.p.v. 53.500 woningen bedraagt.
Voor de indeling in woonmilieus is in het PvE RIW gekozen om de vijf hoofdtypen van ABF research te gebruiken. Deze indeling is gebaseerd op locatie en dichtheid. In dit onderzoek is geen verdere detaillering gebruikt. Gebleken is dat deze indeling te weinig onderscheidend is voor de verschillende woonmilieus in de Stadsregio Amsterdam en Almere. Ook bleek het lastig om voor grote locaties slechts één milieu te kiezen omdat binnen een groot project vaak sprake is van meerdere woonmilieus. Het wenselijk om binnen de hoofdwoonmilieus meer nuances aan te brengen.3
Huur- en koopsegmenten De cijfers over de categorieën huur en koop wijken af van het totaal aantal woningen van de in beeld gebrachte plannen. Bij de verdeling in huur, koop en prijssegmenten is van een aantal woningen de gegevens niet bekend. Het totaal aantal woningen is in dit geval daarom ca. 43.500 in plaats van 53.500.
3 Een voorbeeld van een woonmilieu indeling waarbinnen nuances kunnen worden aangebracht is de Rosetta methode die Zandbelt & van den Berg ontwikkelde voor de Stadsregio Rotterdam. De indeling bestaat uit vijf hoofdmilieus: Grootstedelijk, Stedelijk, Suburbaan, Dorps en Landelijk, maar is niet star: afhankelijk van de regionale opgave kunnen daarbinnen nuances worden aangebracht.
18
Tabel 2: Verhouding huur- koopsegment, 2010-2020, 30 grote projecten Marktsegment
Aantal woningen
percentages
Huur
15.500
36%
Betaalbare huur
10.800
25%
Middeldure huur
2.800
7%
Dure huur
1.900
4%
28.100
64%
Betaalbare koop
2.600
6%
Middeldure koop
11.400
26%
Dure koop
14.100
32%
Totaal koop en huur
43.600
100%
Onbekend
10.000
Koop
NB: Van 10.000 woningen is de verdeling in huur, koop en prijssegmenten nog niet bekend. Het aandeel van deze woningen bedraagt 19 % op het totaal van ruim 53.500 woningen
Uit de tabel blijkt dat het grootste deel van het nieuwbouwaanbod gerealiseerd zal worden in de koopsector. Vooral in de dure koopsector is het aanbod groot. Minder aanbod is er in de betaalbare koop en middeldure en dure huur. Het percentage van 25% in de betaalbare huur is niet conform de regionale afspraken. Huur- en koopsegmenten per woningmarktgebied Opvallend is dat het aandeel betaalbare huur in de nieuwbouw in grote projecten in de deelregio Almere laag is. Mogelijk dat dit aandeel in de kleinere projecten wordt gecompenseerd. Bovendien heeft Almere relatief het grootste aanbod in de betaalbare koopsector. Het aandeel middeldure huur is vooral erg laag in de deelregio Amsterdam. Ditzelfde geldt voor het aanbod betaalbare koop. Buiten de sociale sector is het moeilijk om aan een betaalbare nieuwbouw woning in Amsterdam te komen. Dit aanbod zal dus moeten worden voorzien door vrijkomend aanbod in de bestaande voorraad. Het aandeel dure koop is in alle deelregio’s behalve Noord hoog, uitschieter is Amsterdam met 40%. Tabel 3: Huur- en koopsegmenten per deelregio, 2010-2020, 30 grote projecten. Deze tabel laat zien welk aandeel elk segment heeft binnen de nieuwbouw in de betreffende deelregio. huursegmenten Deelregio
Amsterdam
Betaal huur< €650
koopsegmenten
Middelduur €650€1.000
Duur >€1.000
Betaalbaar <€181.000
totaal
Middelduur Duur €181.000- >€350.000 €350.000
Huur en koop
6.600
500
1.300
0
6.200
9.700
24.300
%
27%
2%
5%
0%
26%
40%
100%
Almere
800
1.300
500
1.000
1.200
1.800
6.600
%
12%
20%
8%
15%
18%
27%
100%
Noord
2100
700
100
900
3.600
1.300
8.700
%
24%
8%
2%
10%
41%
15%
100%
1.300
400
0
700
400
1.300
4.000
31%
9%
0%
18%
10%
32%
100%
10.800
2.800
1.900
2.600
11.400
14.100
43.600
25%
7%
4%
6%
26%
32%
100%
Zuid % Totaal %
N.B. Amsterdam werkt momenteel aan een update van haar kwalitatieve cijfers over de projecten.
19
Aandeel deelregio’s per marktsegment Een relatief groot deel van het aanbod aan betaalbare huur in de geprogrammeerde nieuwbouw in de grote projecten in de regio is te vinden in Amsterdam, 61%. Het aanbod middeldure huur is voor een relatief groot deel, 45%, te vinden in Almere. Dure huur is vooral te vinden in Amsterdam. Het aanbod in de betaalbare koopsector is in redelijk gelijke mate te vinden in Almere, Stadsregio Noord en Stadsregio Zuid, maar ontbreekt in Amsterdam. Het woningbouwprogramma in Stadsregio Noord voorziet ook relatief veel in woningen in de middeldure koopsector. De dure koopsector is relatief zwaar vertegenwoordigd in deelregio Amsterdam. Tabel 4 Aandeel deelregio’s per huur- en koopsegment, 2010-2020, 30 grote projecten. Deze tabel laat zien welk aandeel elke deelregio heeft binnen de nieuwbouw in het betreffende segment. huursegmenten deelregio
Amsterdam
Betaal huur <€650
Middelduur €650€1.000
koopsegmenten
totaal
Duur >€1.000
Betaalbaar <€181.000
Huur en koop
Middelduur Duur €181.000>€350.000 €350.000
6.600
500
1.300
0
6.200
9.700
24.300
%
61%
18%
67%
0%
54%
69%
56%
Almere
800
1.300
500
1.000
1.200
1.800
6.600
%
7%
45%
26%
37%
11%
13%
15%
Noord
2100
700
100
900
3.600
1.300
8.700
%
20%
24%
6%
35%
32%
9%
20%
1.300
400
0
700
400
1.300
4.000
12%
13%
0%
28%
3%
9%
9%
10.800
2.800
1.900
2.600
11.400
14.100
43.600
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Zuid % Totaal %
N.B. Amsterdam werkt momenteel aan een update van haar kwalitatieve cijfers over de projecten.
Woningtypen Opmerkelijk in onderstaande tabel is het grote aanbod van appartementen in de grote projecten buiten Amsterdam, zoals in deelregio Almere en Noord (respectievelijk 51 en 49%). In de bestaande voorraad is het aandeel voor de laatste twee regio’s respectievelijk 23% en 24% (Rigo, juli 2010). Uit de gesprekken is naar voren gekomen dat de deelregio’s bewust meer stedelijk willen bouwen maar dat appartementen buiten Amsterdam slecht afzetbaar blijken te zijn. In deelregio Zuid is het aandeel appartementen actief verlaagd, met name in het project Diemen Plantage De Sniep. Tabel 5 Woningtype per deelregio, 2010-2020, 30 grote projecten *30/70 schatting (databewerking DRO Amsterdam, dec. 2010)
deelregio
Woningtype grondgebonden
Amsterdam* % Almere % Noord % Zuid % Totaal %
Appartementen
onbekend
totaal
7.300
17.000
0
24.300
30%
70%
0%
100%
4.000
6.100
1.900
12.000
33%
51%
16%
100%
4.200
4.500
500
9.200
46%
49%
5%
100%
4.400
1.900
1.700
8.000
55%
24%
21%
100%
19.900
29.500
4.100
53.500
37%
55%
8%
100% 20
3.5
Constateringen en aanbevelingen
In dit hoofdstuk zijn de resultaten van de inventarisatie van het aanbod in de grote projecten in beeld gebracht. Het gaat hierbij om ca. de helft van het totale planaanbod. Op basis van de ervaringen hiermee kan een aantal aanbevelingen gedaan worden om de gegevens over het aanbod bij een volgende inventarisatie meer waardevol te maken: • De vijf woonmilieus zijn weinig onderscheidend en geven niet voldoende de beleving door bewoners weer. • Het is nodig om de gegevens van de verschillende gemeenten te uniformeren om onderlinge vergelijkingen te kunnen maken en conclusies te kunnen trekken. • De resultaten worden per deelregio weergegeven. Binnen de deelregio´s Noord en Zuid zijn er tussen de gemeenten onderling fors verschillen. Deze verschillen vallen weg bij conclusies op deelregio niveau. Mogelijk dat bij een vervolg enkele grote gemeenten binnen deze deelregio’s apart in beeld gebracht moeten worden. • Een aantal gegevens is niet voor de lange termijn beschikbaar, alleen voor de eerstkomende jaren. Daarom is het raadzaam om onderscheid te maken in termijnen van 5 jaar in plaats van 10 jaar. • Om de gegevens die verzameld worden te kunnen plaatsen is het waardevol naast de inventarisatie ook een jaarlijkse gespreksronde met de gemeenten te houden. Op basis van de gesprekken in combinatie met de cijfers is een aantal inhoudelijke constateringen te doen. •
• • • • •
et planaanbod in grote projecten is fors gedaald. Als ook het aanbod in de kleine H projecten fors afneemt kan op (middel)lange termijn een tekort ontstaan tov de ambitie. Het percentage appartementen buiten Amsterdam is hoog en blijkt in praktijk vaak moeilijk afzetbaar. In Amsterdam is een gebrek aan middeldure huur en aan goedkope koop. Dit zijn belangrijke categorieën voor instromers. Ook in de deelregio’s Zuid en Noord is sprake van een laag percentage middeldure huur. Middeldure huur is een belangrijke categorie voor doorstromers. Er is sprake van een groot aanbod van dure koopwoningen in de hele regio, behalve in deelregio Noord. Het aandeel betaalbare huurwoningen in de nieuwbouwprogrammering in deelregio Almere is laag.
21
4. Vraag en aanbod D oel van de analyse is te toetsen of door het inzichtelijk maken van het aanbod in de grote projecten 2010-2020, uitspraken gedaan kunnen worden over de passendheid van het nieuwbouwprogramma bij de vraag. Om dit in beeld te brengen is inzicht nodig in de woningvraag in de regio en het vrijkomend aanbod uit de bestaande voorraad. Op basis daarvan blijkt waar er tekorten/ overschotten zijn, waar het nieuwbouwaanbod op kan inspelen. Door het nieuwbouwprogramma in de grote projecten af te zetten tegen de tekorten/ overschotten ontstaat er een beeld waar een mismatch dreigt. Met andere woorden: in welke woningmarktsegmenten wordt te veel nieuwbouw gepland en waar te weinig.Op basis van deze gegevens kunnen bestuurders bijsturen in de plannen.
4.1 Match vraag en aanbod in de nieuwbouwprogrammering Om de woningvraag en het vrijkomend aanbod in de bestaande voorraad in beeld te brengen is gebruik gemaakt van het RIGO-onderzoek ‘verhuisdynamiek en woningbehoefte’ (2010), dat voor het project Regionale woningmarktontwikkeling is uitgevoerd. Dit onderzoek geeft een beeld van bovengenoemde aspecten, er zijn echter wel een paar belangrijke kanttekeningen te maken die van invloed zijn op de resultaten die in deze analyse grote projecten gepresenteerd worden: • Het onderzoek is gebaseerd op WoON. Op basis van enquêteonderzoek zijn de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens in beeld gebracht. Het gaat hierbij om huishoudens die aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen. Op basis van huishoudens die aangeven te willen verhuizen uit een woning in de Stadsregio Amsterdam en Almere wordt het aantal vrijkomende woningen en daarmee de te verwachten tekorten in diverse woningmarktsegmenten berekend. Dit is een theoretische benadering. Niet alle huishoudens die aangeven te verhuizen zullen dit daadwerkelijk doen, ook zullen zij soms een andere keuze maken dan van te voren aangegeven. • Het onderzoek is verricht voordat de economische recessie was ingezet. Woonwensen zijn inmiddels veranderd. De vraag is tijdelijk afgenomen en er is een verschuiving waarneembaar naar huur en de lagere prijsklassen. • Het Rigo onderzoek geeft cijfers over de woningvraag in de gehele regio, het aanbod is alleen in beeld gebracht voor de grote projecten. Om dit toch vergelijkbaar te maken is met percentages gewerkt. Vergelijking op basis van absolute aantallen is dus niet mogelijk. Het kan zo zijn dat de mismatch tussen vraag en aanbod op basis van de percentages groot lijkt, terwijl de mismatch in absolute aantallen kleiner is (of omgekeerd). Daarbij is dan echter nog geen rekening gehouden met het planaanbod in de projecten <500 woningen. • Het aanbod is in beeld gebracht voor een periode van 10 jaar. De woningvraag gaat over een periode van 2 jaar. Uit een historische analyse van WoON blijkt overigens dat de belangrijkste trends toekomst bestendig zijn. Voordat conclusies getrokken worden is het wel belangrijk rekening te houden met toekomstige ontwikkelingen door bijvoorbeeld demografische en economische ontwikkelingen. Aan het einde van dit hoofdstuk wordt een aantal aanbevelingen gedaan om bovengenoemde beperkingen van de vraag en aanbod vergelijking te ondervangen. Deze analyse is echter vooral bedoeld om te toetsen of met de verzamelde gegevens over het aanbod uitspraken te doen zijn over de relatie vraag-aanbod en mismatch op de woningmarkt. Daarvoor biedt gebruik van de Rigo-gegevens goede aanknopingspunten. 22
Vraag en aanbod in woonmilieus Eerder al is geconstateerd dat de indeling in de woonmilieus volgens de typologie van het ABF te weinig onderscheidend is gebleken voor de verschillende woningbouwlocaties in de Stadsregio Amsterdam en Almere. Zo bestaat Almere volgens deze typologie voor het overgrote deel uit alleen maar buitencentrum milieus, dit is ook voor een groot deel van toepassing op de deelregio Amsterdam. Voordat deze vergelijking kan worden gemaakt moet daarom eerst gewerkt worden aan een beter passende woonmilieutypologie voor de regio. Advies is deze actie op te pakken binnen het project ‘Regionale woningmarktontwikkeling’. Woningtypen Het aanbod van appartementen en grondgebonden woningen uit de analyse is vergeleken met het berekende tekort in deze segmenten. In de analyse is de verdeling appartementen en grondgebonden voor een deel nog onbekend. Voor Amsterdam is daarom een aanname gemaakt (70/30%). Voor Almere, Noord en Zuid is het percentage onbekend respectievelijk 16%, 5% en 21%. In het RIGO- rapport wordt tevens een onderscheid gemaakt in eengezinswoningen en appartementen tussen koop en huur. In de analyse is dit onderscheid niet gemaakt en bij deze vergelijking daarom weggelaten. Tabel 6: Aandeel in tekort en aanbod woningtypes in percentages Amsterdam
Vraag RIGO
Aanbod pilot
eengezins (grondgeb)
27%
30%
meergezins (app)
73%
70%
100%
100%
eengezins (grondgeb)
60%
33%
meergezins (app)
40%
51%
subtotaal Almere
onbekend
0
16%
100%
100%
eengezins (grondgeb)
55%
46%
meergezins (app)
45%
49%
0
5%
100%
100%
eengezins (grondgeb)
61%
55%
meergezins (app)
subtotaal Deelregio Noord
Onbekend Subtotaal Deelregio Zuid
39%
24%
onbekend
0
21%
Subtotaal
100%
100%
In alle regio’s lijkt er in het nieuwbouwaanbod in de grote projecten een relatief tekort te zijn aan eensgezinswoningen en een overaanbod aan appartementen. Het meest pregnant is dit in de deelregio Almere. Deze cijfers moeten wel met enige voorzichtigheid gehanteerd worden. Bij Almere is een relatief groot deel van het aanbod, 16% onbekend. Ook is het niet altijd zonder meer wenselijk om de nieuwbouw volledig te richten op de vraag. Ook beleidsambities spelen een rol. Almere probeert stedelijkheid toe te voegen in de gemeente, onder andere door meer appartementen te bouwen en ook Zaanstad probeert met Inverdan een stedelijker imago te krijgen. Zoals al eerder aangegeven is de vraag in beeld gebracht voor de komende twee jaar. In het Rigo rapport ‘Verhuisdynamiek en woningbehoefte’ is een beknopte extrapolatie voor 2020 gemaakt. Daaruit blijkt bijvoorbeeld dat in Almere de vraag naar appartementen zal toenemen.
23
Koop- en huursegmenten De indeling in prijsklassen die in het RIGO-rapport wordt gehanteerd voor koop- en huur segmenten komt niet overeen met de categorieën zoals die bij het in beeld brengen van het aanbod zijn gebruikt, behalve voor wat betreft de dure koop > € 350.000. Een vergelijking op de overige segmenten is op dit moment dan ook niet mogelijk. Wel zijn er uitspraken te doen over het koop en huur segment. Tabel 7: Aandeel in tekort en aanbod koop-huur-dure koop in percentages Amsterdam
% in berekend tekort
Aanbod grote projecten
koop
59%
65%
huur
41%
35%
9%
40%
Koop >€350.000
4
Almere koop
129%
60%
huur
-29%
40%
33%
27%
koop
59%
66%
huur
41%
34%
Koop >€350.000
22%
15%
95%
60%
5%
40%
12%
32%
Koop >€350.000 Deelregio Noord
Deelregio Zuid koop huur Koop >€350.000
In de deelregio’s Amsterdam en Zuid is er relatief te veel aanbod in het dure koopsegment. In de deelregio’s Noord en Almere is er relatief minder aanbod in de bestaande voorraad in dit segment, daardoor is er daar meer ruimte om zij het beperkt, in dit segment bij te bouwen. In de deelregio’s Amsterdam en Noord is in het gepland nieuwbouwaanbod relatief een tekort aan huurwoningen en relatief een overaanbod aan koopwoningen, na rekening te hebben gehouden met de vrijkomende woningen in de bestaande voorraad. In de deelregio’s Zuid en Almere is dit andersom. In Almere dreigt zelfs een overschot aan huurwoningen. Daarbij moet wel de kanttekening geplaatst worden dat juist door de economische crisis de vraag naar huurwoningen is toegenomen en het onderzoek van Rigo, waar de gegevens op gebaseerd zijn, voor de crisis plaats heeft gevonden. Ook is het zo dat als er in de koopmarkt geen mogelijkheden zijn veel huishoudens toch genoegen zullen nemen met een huurwoning, omdat er op dat moment geen beter alternatief voorhanden is. Een theoretisch overschot betekent dus geen feitelijke leegstand in de woningvoorraad!
4.2
Constateringen en aanbevelingen
Op basis van de verzamelde informatie over vraag en vrijkomende aanbod in de bestaande voorraad en gepland aanbod in de nieuwbouw is een beeld te schetsen van hoe het geplande nieuwbouwaanbod zich verhoudt tot de vraag en in welke segmenten een mismatch dreigt te ontstaan. Belangrijk daarbij is in het oog te houden dat door het in beeld brengen van de gegevens over de grote projecten ongeveer de helft van het totale planaanbod in beeld gebracht wordt. Dat betekent dat in de gegevens over de nieuwbouwprogrammering de helft van het planaanbod niet opgenomen is.
4 Amsterdam houdt geen indeling bij van het aantal woningen boven €350.000. De gegevens hebben betrekking op het aantal woningen boven de €260.000
24
Op basis van de analyse die nu gemaakt is zijn er een aantal aanbevelingen te doen om tot betere en meer resultaten te komen: • In het aanbod moet ook informatie verzameld worden over koop en huursegmenten in combinatie met de gegevens over type woning: eengezinswoning of meergezinswoning • Om de theoretische gegevens van het Rigo over woningvraag te toetsen zou meer informatie verzameld moeten worden over afzetcijfers, daadwerkelijke verhuisbewegingen en via Funda en Woningnet informatie over de daadwerkelijk vrijkomende woningen. Dit om een realiteitstoets uit te voeren op de in het WoON verzamelde gegevens. Daar is in het project ‘Regionale woningmarktontwikkeling’ al een begin mee gemaakt. • Daarnaast moet de woningvraag voor de deelregio’s Noord en Zuid verder uit gesplitst worden. In deze deelregio’s is de verscheidenheid tussen de verschillende gemeenten te groot om op deelregioniveau conclusies te trekken. Dit wordt verder opgepakt binnen het project ‘Ontwikkelingen regionale woningmarkt. • Op basis van de analyse grote projecten is het tot nu nog niet goed mogelijk gebleken in beeld te brengen tussen welke locaties potentiële concurrentie bestaat. Aanvullende informatie is daarvoor nodig. Voorgesteld wordt om aan de hand van een serie gesprekken met makelaars marktpartijen/corporaties een beter beeld hiervan te krijgen. De aandachtspunten die betrekking hebben op het vraagonderzoek zullen verder worden uitgewerkt in het project ‘Regionale woningmarktontwikkeling’.
25
5. Eindconclusies en aanbevelingen 5.1
Conclusies analyse grote projecten
De analyse grote projecten is onderdeel van het project Regionale woningmarktontwikkeling. In dit project is geconstateerd dat het principe van de roltrap belangrijk is voor de economische ontwikkeling in de regio en voor een woningmarkt in balans. Het draaiende houden van die roltrap is daarmee één van de belangrijkste opgaven voor de regionale woningmarkt in de Stadsregio Amsterdam en Almere. Voor het blijven functioneren van de roltrap is het voorzien in het juiste aanbod aan woningen in de regio, voor de instromers, de doorstromers, maar ook de starters in de regio zelf, een voorwaarde. De bestuurders kunnen sturen in het aanbod aan woningen in de regio door nieuwbouw toe te voegen aan de voorraad, of door de bestaande voorraad te herstructureren. In het verleden bestond ca. 10 a 15% van het totale vrijkomende aanbod uit nieuwbouw woningen. Daarvoor is het echter wel nodig dat er een beeld bestaat hoe de woningvraag zich verhoudt tot het vrijkomend aanbod in de bestaande voorraad en het geplande nieuwbouwaanbod. Sluit dat goed op elkaar aan? Het bijhouden van informatie over nieuwbouw is nodig om een antwoord te kunnen geven op bovenstaande vragen. Ook is die informatie nodig om te komen tot een in de regio gezamenlijk gedeelde visie waar bijgestuurd moet worden. Vervolgens kan een monitor dan natuurlijk dienen om voortgang in ontwikkelingen en bestuurlijke afspraken te monitoren. Met het voorstel voor een Regionaal Informatiesysteem Woningbouwplanning (RIW), zoals in september 2010 voorgelegd aan de portefeuillehouders Ruimte en Wonen, werd beoogd één van de benodigde puzzelstukjes, namelijk het geplande aanbod in de nieuwbouw, in beeld te brengen. De analyse grote projecten heeft als doel de methode, zoals voorgesteld in het PvE RIW, te toetsen. Is het nieuwbouwaanbod op een dusdanige manier in beeld te brengen dat, gecombineerd met informatie over woningvraag en vrijkomend aanbod uitspraken te doen zijn over de volgende punten: ■ Vraag en aanbod in de regio beter op elkaar af te stemmen ■ Signaleren overaanbod en potentiële tekorten in de diverse segmenten van de woningmarkt ■ Vroegtijdig potentiële concurrentie tussen planlocaties in beeld te brengen. Uit de analyse blijkt dat op basis van de verzamelde gegevens over de nieuwbouw inderdaad uitspraken te doen zijn over afstemming van de woningvraag op het aanbod en woningmarktsegmenten waar een tekort of juist overaanbod in dreigt te ontstaan. Op basis van de rapportage zijn bijvoorbeeld de volgende inhoudelijke constateringen gedaan: • H et percentage appartementen buiten Amsterdam is hoog maar blijkt moeilijk afzetbaar. Woningvraag en ambitie moeten meer in balans gebracht worden. • In het nieuwbouwaanbod in Amsterdam ontbreekt een middensegment; er is een laag percentage middeldure huur en geen goedkope koop. In de hele regio is er sprake van een laag percentage middeldure huur, behalve in Almere. Dit kan voor de internationals, maar ook de vestigers uit de rest van Nederland de toegang tot de woningmarkt beperken. • Er is sprake van een overaanbod aan dure woningen in de regio. Resultaat is dat gemeenten elkaar zullen beconcurreren op een relatief kleine doelgroep. Daarnaast is 26
de verwachting dat door de effecten van de economische crisis de vraag naar duurdere woningen structureel zal afnemen. • Het aandeel betaalbare huurwoningen in het nieuwbouwaanbod in deelregio Almere is laag. Mogelijk dat daardoor de druk op de sociale sector zal toenemen. Daarbij is het echter wel relevant om ook naar het aanbod in de bestaande voorraad te kijken en naar het gepland nieuwbouwaanbod in het betaalbare koopsegment. • Het aandeel goedkope koop is slecht vertegenwoordigd in het nieuwbouwaanbod. Dit zijn de woningen waar veel starters/ instromers op aangewezen zijn. Dan is het wel belangrijk dat er voldoende aanbod in dit segment vrijkomt uit de bestaande voorraad. Anders wordt de woningmarkt voor een deel van deze groep ontoegankelijk. • Dat de duurste woningen op de markt vooral in Amsterdam zijn te vinden is een bekend gegeven, de verdeling in het programma van de grote projecten in Amsterdam lijkt er op te wijzen dat dit verschil verder toeneemt. Wel kan er sprake zijn van herprogrammering in aansluiting op de huidige marktsituatie.
5.2
Hoe verder met het RIW?
Uit de analyse grote projecten is gebleken dat een RIW geschikt kan zijn om het aanbod in beeld te brengen zodat vraag aanbod beter op elkaar afgestemd kunnen worden en om potentiële tekorten en overschotten in segmenten van de woningmarkt in beeld te brengen. Diverse verbeterpunten daarbij zijn te vinden in Hoofdstuk 3 en 4.Op basis van de analyse grote projecten wordt een aantal aanbevelingen gedaan voor het vervolg: ■ Voorgesteld wordt geen nieuw systeem te ontwikkelen maar aan te sluiten bij de bestaande Monitor woningbouwcapaciteit van Noord-Holland en de Stadsregio Amsterdam. Deze monitor zal daarbij uitgebouwd worden via een groeimodel. Belangrijkste verandering voor gemeenten is dan dat zij een aantal (extra) gegevens zullen moeten gaan bijhouden en gegevens zullen moeten aanleveren volgens de definities die gehanteerd worden in de Monitor woningbouwcapaciteit. De extra kosten hiervoor moeten nog in beeld gebracht worden. Voor deze monitor wordt aan alle gemeenten gevraagd gegevens aan te leveren. In de rapportage zijn alleen de grote projecten in beeld gebracht. Om een compleet beeld te krijgen zal ook het overige planaanbod meegenomen moeten worden. Daarbij speelt ook de verwachting dat in de toekomst de projecten kleiner zullen worden. ■ In tabel 10 wordt een overzicht gegeven van de extra benodigde gegevens (groen gearceerd). De overige begrippen zijn al opgenomen in de monitor woningbouw capaciteit of worden niet opgenomen. ■ Om extra of ontbrekende gegevens te verzamelen wordt daarnaast jaarlijks een gespreksronde georganiseerd. Deze gespreksronde zal om het werkbaar te houden in eerste instantie gericht zijn op de grote projecten (> 500 woningen). De rapportage zal gericht zijn op het gehele woningbouwprogramma, waarbij ingezoomd wordt op de grote projecten. ■ Rapportage op basis van de gegevens vindt 1 x per jaar plaats. Daarin wordt aangegeven hoe de woningbouwprogrammering is en hoe dit zich verhoudt tot de vraag. Ook zal beleidsadvisering plaatsvinden op basis van de rapportage en zullen te maken afspraken in het project Regionale woningmarktontwikkeling gemonitord worden. Om het mogelijk te maken op basis van de jaarlijkse rapportage bij te sturen zal deze aansluiten op de financiële planning van gemeenten en in het voorjaar verschijnen. Aandachtspunt in de monitor is het opnemen van gegevens van de gemeenten Amsterdam. In de huidige monitor zijn de gegevens van de gemeente Amsterdam alleen op geaggregeerd niveau opgenomen. Op termijn kan overwogen worden de monitor uit te breiden met Haarlem, Kennemerland en Gooi en Vechtstreek. Deze regio’s hebben een duidelijke relatie met de woningmarkt in de Stadsregio Amsterdam. 27
Tabel 8: Aanbeveling op te nemen begrippen uit PvE RIW als uitbreiding monitor plancapaciteit Begrippen
RIW Definities
Aanbeveling
Woonmilieu
Centrum-stedelijk Buiten-centrum Groen-stedelijk Centrum-dorps Landelijk wonen
Opnemen in monitor maar een andere methode kiezen. Ook rekening houden met verschillen binnen 1 project
Dichtheid
Aantal woningen per ha
Zit in monitor woningbouwcapaciteit
Woningtypen
Appartementen en grondgebonden
Opnemen in monitor Daarnaast ook in combinatie met indeling in koopen huursegmenten
Huursegmenten
Betaalbare huur: < €650 Middeldure huur: €650 - €1000 Dure huur: >€1000
Opnemen
Koopsegmenten
Betaalbare koop: < €181.000 Middeldure koop: €181.000 - €350.000 Dure koop: >€350.000
Opnemen
Verdeling Koop en huur Bruto productie
Opnemen in combinatie met woningtype Totale nieuwbouwproductie inclusief vervangingsproductie
Start bouw
Is al opgenomen Opnemen naast start oplevering
Doelgroepen
Studenten, starters, gezinnen, ouderen, zorgbehoevenden
Voorlopig niet opnemen in gegevens over aanbod
Netto nieuwbouwproductie
Bruto nieuwbouwproductie minus sloop
Is al opgenomen
Onderscheid harde en zachte plannen
Is al opgenomen
Vertraging van productie
Blijkt uit vergelijking monitoren in de tijd
Datum oplevering
Is al opgenomen
Fasering
Is al opgenomen
5.3
Aanbevelingen
1. Breng het woningbouwprogramma in de regio in beeld. Een goed functionerende roltrapregio vraagt immers om bestuurlijke afspraken over programmering en fasering. De monitor is nodig om tot een gezamenlijke visie te komen waar bijgestuurd moet worden in het nieuwbouwaanbod. Daarnaast is een monitor nodig om bestuurlijke afspraken te kunnen monitoren en te evalueren. 2. Breidt daarvoor de bestaande monitor woningbouwcapaciteit van Stadsregio Amsterdam en provincie Noord-Holland uit. Maak daarbij gebruik van de aanbevelingen in hoofdstuk 3 en 4. Onderzocht wordt welke aanpassingen nodig zijn voor gemeenten om de gevraagde gegevens te kunnen aanleveren. De kosten die dit meebrengt voor Stadsregio en gemeenten, worden voorgelegd aan het portefeuillehoudersoverleg. 3. Neem de verbeterpunten voor het meer gezamenlijk en structureel in beeld brengen van de vraag mee in het project Regionale woningmarktontwikkeling. 4. Zorg voor inzicht in concurrentiegebieden door middel van een gerichte concurrentieanalyse via makelaars en door middel van onderzoek naar verhuisbewegingen.
28
5. Neem in het op te stellen ‘Actieprogramma Regionale Woningmarkt’ enkele -voor de hele regio belangrijke- marktsegmenten mee: • middel- en hoger opgeleide instromers, • internationals, • de grijze golf (55+), • stedelijk georiënteerde gezinnen. Het huidige aanbod in de woningbouwprojecten sluit onvoldoende aan op de behoefte van deze marktsegmenten. Het marktsegment van de zelfbouw (individueel en collectief) komt - met uitzondering van Almere – nog te weinig aan bod in de regio. Voorstellen voor structurele uitbreiding van dit kansrijke segment zullen in het Actieprogramma Regionale woningmarktontwikkeling opgenomen worden.
6. Ga het gesprek aan met de belangrijkste investeringspartners bij woningbouwprojecten; de woningcorporaties, beleggers en ontwikkelaars. Zij zijn nog niet betrokken bij een mogelijk meer gezamenlijke sturing. De Stadsregio start op korte termijn een traject om (met name) met de woningcorporaties strategische afstemming te bereiken in investeringsprogramma’s, marktsegmenten en fasering. Verdere aanknopingspunten voor de monitor kunnen worden geput uit de acties die voortvloeien uit de bestuurlijke debatten van 13 januari en 10 februari jl.
29
Literatuur Economische zaken en Kamer van Koophandel Amsterdam (2011)- Economische verkenningen Metropoolregio Amsterdam 2011 LBP Sight (2010), Eindconcept Programma van Eisen Regionaal Informatiesysteem Woningbouwplanning Provincie Noord-Holland (2010), Goed wonen in Noord-Holland’ Bijlagenrapport Woonvisie 2010-2020 Rigo (2008), Woningmarktrapportage Stadsregio Amsterdam, Research en Advies BV, Amsterdam, augustus 2008 RIGO (2010), Concept-rapportage Verhuisdynamiek en woningbehoefte, RIGO Research en Advies BV, Amsterdam, juli 2010 RIGO(2010), Monitor woningbouwcapaciteit 2010; Samenvatting uitkomsten voor de Metropoolregio, RIGO Research en Advies BV, oktober 2010, www.plancapaciteit.nl. RIGO (2010), Perspectief voor Amsterdamse woningbouw. Groeipotentie en marktkansen op korte en lange termijn, RIGO Research en Advies BV, oktober 2010 SEO (2010), De toekomst van de arbeidsmarkt in de Metropoolregio Amsterdam, SEO economisch onderzoek, september 2010 Stadsregio Amsterdam (2011), wie kan er nog in de regio wonen? Achtergrondinformatie voor de bijeenkomst van portefeuillehouders Ruimte en Wonen uit de Stadsregio Amsterdam en Almere rond het thema regionale woningmarkt op de bestuurlijke bijeenkomsten op 13 januari 2011 en 10 februari 2011. Zandbelt & Van den Berg architecture and urban design (2010), Rosetta Methode: ontwikkeling van een taal van woonmilieus
30
Colofon Deze rapportage is opgesteld ten behoeve van het portefeuillehoudersoverleg Ruimte en Wonen van 24 maart 2011 Redactie: Bob van der Zande, Suzanne Jeurissen, Joost Smit, Sanne van der Lelij, Muk van Ravels Kaarten zijn gemaakt door de Dienst Ruimtelijke Ordening Amsterdam, in opdracht van de Stadsregio Amsterdam Inlichtingen: Sanne van der Lelij, 020-5273717 Augustus 2011
31
32
