W-team Aanbod & afzet 2013 Nieuwbouwwoningen in de marktsector in Amsterdam
W-team
Colofon Het W-team (Woningmarktteam) is een samenwerkingsverband tussen het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, de Dienst Wonen Zorg en Samenleven en de Dienst Ruimtelijke Ordening. Het volgt de ontwikkelingen op de markt voor vrije sector woningen in Amsterdam en adviseert over de marktpotentie van locaties en de afzetmogelijkheden van nieuwbouwwoningen. Auteur :
Peter Jansen (OGA)
In samenwerking met:
Alfons Wezenberg (OGA) Jan Smit (OGA) W-team
Contactpersoon:
Peter Jansen (OGA)
[email protected]
juni 2014
2
W-team
Inhoudsopgave
1
Inleiding
5
2
Ontwikkeling aanbod en afzet
6
Aanbod en afzet koopwoningen
9
3 De Stadsdelen: samenstelling, aanbod en afzet koopwoningen Stadsdeel Centrum Stadsdeel West Stadsdeel Nieuw-West Stadsdeel Zuid Stadsdeel Zuidoost Stadsdeel Oost Stadsdeel Noord
18 18 19 21 23 24 25 26
4
27
Samenvatting en conclusie
Bijlage 1: Verantwoording
28
Bijlage 2: Aanbod nieuwbouwwoningen in de marktsector 2013
29
3
W-team
4
W-team
1
Inleiding
In dit rapport is een overzicht gegeven van het aanbod en de afzet van nieuwbouwwoningen in Amsterdam in de marktsector in 2013. Zowel koopwoningen als huurwoningen zijn in dit rapport opgenomen evenals zelfbouwkavels en tot woningen getransformeerde kantoorruimte. Het rapport laat zien hoe het aanbod en de afzet is geweest in verschillende koopsegmenten binnen de verschillende stadsdelen. Van de huurwoningen in de marksector is bekend hoeveel en in welk stadsdeel ze zijn opgeleverd. Daarmee vormt dit rapport een belangrijke input voor beleid en investeringsstrategieën. In hoofdstuk 2 is een overzicht gegeven van het aanbod en de afzet van nieuwbouwwoningen in de marktsector. Dit is inclusief de woningen die in de markthuursector zijn opgeleverd, kavels en woningen uit transformatieprojecten. In hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op het aanbod en afzet van de nieuwbouw koopwoningen in Amsterdam in 2013. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht op stadsdeelniveau. De samenvatting en conclusie van dit onderzoek staan in hoofdstuk 5.
5
W-team
2
Ontwikkeling aanbod en afzet
Nieuwbouwaanbod in de marktsector In 2013 werden er in de marktsector 1.661 nieuwbouwwoningen op de markt gezet. Samen met het restaanbod uit 2013 van 778 woningen komt dit op een totaal aanbod van 2.439 woningen. Dit is inclusief kavels, woningen getransformeerd uit leegstaande kantoren en markthuurwoningen. Het totale aanbod valt daarmee ruim 300 lager uit dan in 2012. Figuur 1: Aanbod nieuwbouwwoningen in de marktsector, 1997-2013 (huur en koop) 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000
resterend aanbod uit vorig jaar
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
0
nieuw aanbod in dat jaar
Het meeste nieuwbouwaanbod in de marktsector was in stadsdeel Oost. Daarnaast was er in dit stadsdeel nog veel restaanbod uit 2012 dat in 2013 nog in de verkoop stond. Ook in 2012 was het aanbod hier groot. In de stadsdelen Noord, West en Nieuw-West was eveneens veel nieuwbouwaanbod en werd veel nieuw aanbod in 2013 toegevoegd. In de stadsdelen Centrum, Zuid en Zuidoost was weinig aanbod. Het aanbod van nieuwbouwwoningen in de marktsector was hoofdzakelijk in de stadsdelen Oost, Noord, West en Nieuw-West. Figuur 2: Samenstelling nieuwbouwaanbod in de marktsector in 2013 (huur en koop) Centrum Nieuw -West Zuidoost Noord 0
100 200 300 400 500 600 700 800 900 100 0 restaanbod koop uit 2012 nieuw aanbod koop 2013 nieuw aanbod marktsector huur 2013
6
W-team
Aanbod en afzet van koop- en markthuurwoningen Sinds het uitbreken van de crisis van 2008 blijft de vraag en het aanbod na een fikse daling bewegen binnen een bepaalde bandbreedte. Er is nog geen sprake van het aantrekken van de markt. De laatste jaren schommelt de jaarlijkse afzet tussen 1.600 en 1.700 woningen met een dieptepunt van 1.000 afgezette woningen in 2009. In de topjaren lag de gemiddelde afzet van nieuwbouwwoningen in de marktsector rond 3.000 woningen per jaar. Met een afzetpercentage van 69% was de afzet in 2013 gelijk aan het percentage in 2012. Dit komt voor 2013 neer op een afzet van 1.688 woningen. Dat is inclusief de 515 huurwoningen in de marktsector die zijn opgeleverd en de kavels en de starterswoningen. Over de gehele periode, zoals in de figuur is afgebeeld, was de gemiddelde afzet 2.072 woningen per jaar. Figuur 3: Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop) 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000
nog te koop einde jaar
2013
2011
2009
2007
2005
2003
2001
1999
1997
0
aanbod nieuw bouw w oningen
afzet nieuw bouw w oningen
In figuur 4 is ingezoomd op de afzet van nieuwbouwwoningen in de marktsector in de laatste 8 jaar. In de trendlijn is te zien dat de afzet van 3.000 - 3.500 daalde naar een kleine 1.700 woningen. Figuur 4: Voorschrijdende afzet per jaar sinds de crisis gebaseerd op het driejaars gemiddelde 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500
afzet nieuw bouw w oningen
7
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
1.000
W-team
In 2013 werden er 1.688 nieuwbouwwoningen in de marktsector afgezet. Dat zijn er 207 minder dan in 2012. Er werden beduidend minder starterswoningen verkocht. Grotendeels hangt dit samen met het aanbod en timing van het op de markt brengen. Zo wordt er volgens planning in 2014 weer meer verkopen in dit segment verwacht. Het reguliere 1 aanbod koopwoningen bleef ongeveer gelijk. Hierin is dus nog geen herstel opgetreden. De verkoop van collectieve kavels nam in 2014 toe ten opzichte van de jaren ervoor. Tabel 1: Samenstelling van de afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector jaar
2011
2012
0
199
69
937
819
816
individuele kavel koop
5
117
119
collectieve kavel koop
0
63
169
477
697
515
1.419
1.895
1.688
starterswoningen
2
reguliere koopwoningen
marktsector huur Totaal
2013
Het afzetpercentage van nieuwbouwwoningen is 69% en is daarmee gelijk aan dat van het jaar daarvoor. Onder de afzet zijn 515 opgeleverde huurwoningen. Als er alleen naar koopwoningen wordt gekeken bedraagt de afzet 61%. Het licht stijgende afzetpercentage in de afgelopen jaren wordt mede veroorzaakt doordat het aanbod meer is aangepast aan de vraag. Figuur 5: Afzetpercentage nieuwbouwwoningen in de marktsector (koop+huur) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
1
2013
2011
2009
2007
Reguliere koopwoningen zijn de koopwoningen exclusief de starterswoningen (vaak studio’s) en
exclusief de kavels. 2
2005
2003
2001
1999
1997
0%
Appartementen < 40m² en vraagprijs < € 150.000
8
W-team
Aanbod en afzet koopwoningen
In dit hoofdstuk is het aanbod en de afzet van nieuwbouw koopwoningen in Amsterdam nader bekeken. Over de huurwoningen in de marktsector zijn geen nadere gegevens beschikbaar en zijn daarom buiten beschouwing gelaten. Aanbod koopwoningen In 2013 bestond het aanbod uit 1.924 nieuwbouw koopwoningen, waarvan 1.146 woningen in 2013 voor het eerst in de verkoop kwamen en 778 woningen die eerdere jaren op de markt waren gezet, maar toen nog niet waren verkocht. Eind december 2013 waren er nog 751 woningen onverkocht. Tabel 2: Aanbod aantal nieuwbouw koopwoningen (inclusief kavels) in Amsterdam jaar
aantal
onverkocht aanbod uit 2012
778
nieuw aanbod in 2013
1.146
nog te koop eind 2013
751
Het aanbod was divers. Er werden 382 ‘bouwnummers’ uitgegeven als kavel, zowel individueel als collectief, 181 appartementen die gerealiseerd gaan worden uit transformatie van kantoren of ander vastgoed dat voorheen geen woonfunctie had en de overige 1.361 woningen waren reguliere koopwoningen. Evenals de twee vorige jaren was het aanbod in dit laatste segment nog steeds laag in verhouding met de jaren daarvoor. In figuur 6 is te zien dat de afzet van nieuwbouw koopwoningen nog niet stijgt. Per jaar werden de afgelopen jaren nog geen 1.200 koopwoningen per jaar afgezet. Het aanbod is de afgelopen met de vraag mee gedaald en bedraagt nog geen 2.000 woningen. Figuur 6: Aanbod en afzet van nieuwbouw koopwoningen, inclusief starterswoningen en
kavels. 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500
aanbod nieuw bouw w oningen
9
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
afzet nieuw bouw w oningen
W-team
Vraagprijzen reguliere nieuwbouw In de volgende twee figuren zijn de prijzen van nieuwbouwwoningen vergeleken met 2012 en 2011. Voor de vergelijkbaarheid zijn starterswoningen en kavels buiten beschouwing gelaten. Binnen de ring zijn er in 2013 verhoudingsgewijs meer nieuwbouwwoningen aangeboden onder de € 250.000 dan in de jaren daarvoor. In de prijscategorie boven de € 400.000 werd vorig juist minder nieuwbouwwoningen aangeboden dan in de jaren ervoor. Figuur 7: Samenstelling aanbod reguliere nieuwbouw binnen de ring naar prijsklasse (exclusief starterswoningen en kavels)
2013
2012
2011
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
< € 150.000
<150.000 - € 200.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 400.000
> € 400.000
10
W-team
Ook buiten de ring is het aanbod nieuwbouwwoningen in de reguliere bouw in 2013 goedkoper dan in de jaren ervoor. Het aandeel van het aanbod met een vraagprijs onder de € 200.000 steeg sterk, maar dat geldt ook voor het aanbod tussen de € 200.000 en € 300.000. Boven de € 300.000 nam het aanbod nieuwbouwwoningen sterk af. Figuur 8: Samenstelling aanbod regulier nieuwbouw buiten de ring in 2013 naar prijsklasse in vergelijking met 2012 en 2011
2013
2012
2011
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
< € 150.000
<150.000 - € 200.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 400.000
> € 400.000
11
W-team
Vraagprijzen reguliere nieuwbouw versus bestaande bouw In onderstaande figuur zijn de aanbodprijzen van de reguliere nieuwbouwwoningen binnen de ring vergeleken met die in de bestaande bouw. In de regel zijn nieuwbouwwoningen duurder dan woningen in de bestaande bouw door de extra kwaliteit en woninggrootte. Bijna 60% van het aanbod nieuwbouwwoningen binnen de ring is duurder dan € 300.000. Het aandeel van het aanbod onder de € 200.000 binnen de ring is in de reguliere nieuwbouw veel kleiner dan het aanbod in de bestaande bouw. Figuur 9: Samenstelling vraagprijzen reguliere nieuwbouw en bestaande bouw binnen de ring in 2013 naar prijsklasse
nieuw bouw
bestaande bouw
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
< € 150.000
<150.000 - € 200.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 400.000
> € 400.000
12
W-team
Buiten de ring is het reguliere nieuwbouwaanbod goedkoper dan het aanbod van de bestaande bouw. Dit komt voornamelijk dat de nieuwbouwwoningen kleiner zijn dan voorheen. Veertien procent van het nieuwbouwaanbod is duurder dan € 300.000, terwijl dat in de bestaande bouw 26% is. Het aanbod onder de € 200.000 in de reguliere nieuwbouw buiten de ring is iets kleiner dan in de bestaande bouw. Figuur 10: Vraagprijzen reguliere nieuwbouw en bestaande bouw buiten de ring in 2013 naar prijsklasse
nieuw bouw
bestaande bouw
0%
10% 20%
30% 40% 50% 60% 70%
80% 90% 100%
< € 150.000
<150.000 - € 200.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 300.000 - € 400.000
> € 400.000
13
W-team
Aanbod en afzet reguliere nieuwbouw koopwoningen naar prijsniveau Binnen de ring is de afzet van reguliere koopwoningen relatief het hoogst in de prijscategorie € 150.000 - € 300.000. Veel koopwoningen binnen de ring hebben een vraagprijs boven de € 400.000. De afzet is daar relatief lager, maar in absolute zin het hoogst. Figuur 11: Aanbod en afzet aantal reguliere nieuwbouw koopwoningen binnen de ring in 2013 naar prijsklasse
> € 400.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
< € 150.000
0
50
100
150 verkocht
14
200
250
onverkocht
300
350
400
W-team
Het aanbod van nieuwbouwwoningen buiten de ring onder de € 200.000 is vrij laag, dit mede door een project in Nieuw-West waar de start net in december 2013 was begonnen. De beste afzetresultaten worden behaald bij de nieuwbouwwoningen van € 250.000 en meer. Figuur 12: Aanbod en afzet aantal reguliere nieuwbouw koopwoningen buiten de ring in 2013 naar prijsklasse
> € 400.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
< € 150.000
0
50
100
150 verkocht
200
250
300
350
400
onverkocht
Er blijkt buiten de ring wel een groot verschil te zijn tussen de afzetresultaten van eengezinswoningen en appartementen Van de eengezinswoningen werd 88% afgezet tegenover een afzet van 62% bij appartementen.
15
W-team
Aanbod en afzet naar stadsdeel De meeste reguliere nieuwbouwwoningen binnen de ring werden aangeboden in stadsdeel Oost. Er werden in 2013 bijna 200 woningen verkocht en aan het eind van het jaar stonden er nog bijna 150 in de verkoop. In de stadsdelen Zuid, Nieuw-West en West was weinig aanbod. In het stadsdeel Centrum werden ruim 100 reguliere nieuwbouwwoningen aangeboden waarvan de helft eind 2013 nog niet waren verkocht. Figuur 13: Aanbod en afzet aantal reguliere nieuwbouwwoningen binnen de ring in 2013 naar stadsdeel
Oost
Zuid
Nieuw -West
West
Centrum
0
100
200 verkocht
16
300 onverkocht
400
500
W-team
Buiten de ring werden de meeste reguliere nieuwbouwwoningen afgezet in stadsdeel Noord. Stadsdeel Nieuw-West en Oost nemen een middenpositie aan en in de overige stadsdelen werden weinig nieuwbouwwoningen afgezet. In stadsdeel Zuidoost werden ruim 100 kluswoningen in de verkoop gezet. Deze zijn niet in deze analyse omdat het geen nieuwbouw of transformatie betreft. Figuur 14: Aanbod en afzet aantal reguliere nieuwbouwwoningen buiten de ring in 2013 naar stadsdeel
Zuidoost
Noord
Oost
Zuid
Nieuw -West
West 0
100
200 verkocht
17
300 onverkocht
400
500
W-team
3
De Stadsdelen: samenstelling, aanbod en afzet koopwoningen
Stadsdeel Centrum Aanbod en afzet In 2013 zijn in stadsdeel centrum 114 nieuwbouwwoningen aangeboden. Dat zijn er 100 minder dan in 2012. In 2013 werden er 52 nieuwbouwwoningen in stadsdeel Centrum verkocht wat neerkomt op een afzetpercentage van 46%, een vergelijkbaar percentage als de jaren ervoor. Tabel 3: Aanbod en afzet aantal nieuwbouw koopwoningen in stadsdeel Centrum Status
2013
onverkocht aanbod uit jaar 2012
68
nieuw aanbod in 2013
46
verkochte nieuwbouwwoningen 2013
52
nog te koop eind 2013
62
Prijsniveau en afzetbaarheid Het aanbod in het stadsdeel Centrum bestond geheel uit ‘regulier’ aanbod van appartementen. Er werden geen kavels of starterswoningen aangeboden. De meeste woningen hadden een vraagprijs boven de € 400.000. In dit segment verliep de afzet het best. Figuur 15: Aanbod en afzet aantal reguliere nieuwbouwwoningen in stadsdeel Centrum in 2013 naar prijsklasse > € 400.000 € 300.000 - € 400.000 € 250.000 - € 300.000 € 200.000 - € 250.000 € 150.000 - € 200.000 < € 150.000 0
50
100 verkocht
18
150 onverkocht
200
250
W-team
Stadsdeel West Aanbod en afzet In 2013 werden er In stadsdeel West 430 koopwoningen (inclusief kavels) aangeboden. Dat zijn er vrijwel evenveel als in 2012. Het meeste aanbod van stadsdeel West bevindt zich binnen de ring (89%). Buiten de ring werden er in stadsdeel West 47 nieuwbouw koopwoningen aangeboden. Binnen de ring is er in stadsdeel West een klein aantal reguliere nieuwbouwwoningen op de markt gebracht. Daarentegen werden hier maar liefst 156 eenheden verkocht die waren uitgegeven in collectief opdrachtgeverschap. Ook werden er in stadsdeel West binnen de ring 157 starterswoningen gerealiseerd. Van de 430 koopwoningen werden er 277 verkocht, wat neerkomt op een afzetpercentage van 64% voor stadsdeel West. Met de kanttekening dat een CPO dat als een geheel wordt afgezet, waardoor mogelijk het collectief nog niet voor alle woningen een afnemer heeft gevonden. Het aanbod van het kleine aanbod buiten de ring verliep met een afzetpercentage van 87% goed. In tabel 4 is het verloop van het aanbod en afzet van de nieuwbouwwoningen in stadsdeel West gegeven. Eind 2013 stonden er nog 153 woningen in de verkoop. Tabel 4: Aanbod en verkoopaantal nieuwbouw koopwoningen in stadsdeel West Status
2013
onverkocht aanbod uit jaar 2012
116
nieuw aanbod in 2013
314
verkochte nieuwbouwwoningen 2013
277
nog te koop eind 2013
153
19
W-team
Prijsniveau en afzetbaarheid In de reguliere bouw was de afzet 84%. De meeste woningen werden gerealiseerd in de prijscategorie € 200.000 - € 250.000. De afzetpercentages waren in dit stadsdeel zowel binnen als buiten de ring in alle prijsklassen hoog en vergelijkbaar met die van het jaar ervoor. Figuur 16: Aanbod en afzet reguliere nieuwbouw in West in 2013 naar prijsklasse
> € 400.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
< € 150.000
0
50
100 verkocht
20
150 onverkocht
200
250
W-team
Stadsdeel Nieuw-West Aanbod en afzet In 2013 werden er In stadsdeel Nieuw-West 307 nieuwbouwkoopwoningen en kavels aangeboden. Hiervan zijn er 243 in 2013 nieuw op de markt gekomen en 73 woningen zijn in 2012 en eerder op de markt gebracht (restaanbod). Het totale aanbod is in vergelijking met het jaar ervoor licht gedaald. Bijna al het aanbod in Nieuw-West bevindt zich buiten de ring. Van het aanbod werd 80% van het aanbod aangeboden als reguliere nieuwbouw, 17% is als kavels uitgegeven aan particuliere initiatieven en de rest waren starterswoningen. Van de 52 kavels werden er 33 verkocht. Het afzetpercentage in stadsdeel Nieuw-West was 55% wat een stuk lager is dan de 73% in het jaar ervoor. Aan het eind van 2013 stonden er nog 138 nieuwbouw koopwoningen in de verkoop. Tabel 5: Aanbod en verkoopaantal nieuwbouw koopwoningen in stadsdeel Nieuw-West Status
2013
onverkocht aanbod uit jaar 2012
73
nieuw aanbod in 2013
234
verkochte nieuwbouwwoningen 2013
169
nog te koop eind 2013
138
21
W-team
Prijsniveau en afzetbaarheid De afzet van eengezins nieuwbouwwoningen in de reguliere bouw in Nieuw-West verliep buiten de ring veel beter dan die van appartementen. Bij de eengezinswoningen was de afzet 75% en bij appartementen 39%. Het lijkt erop dat de duurdere appartementen in Nieuw-West beter werden verkocht dan de appartementen onder de € 200.000. Echter de woningen in dit laatste segment zijn pas in de loop van 2013 in de verkoop gekomen, waardoor het afzetpercentage nog laag is. Figuur 17: Aanbod en afzet reguliere nieuwbouw in Nieuw-West in 2013 naar prijsklasse
> € 400.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
< € 150.000
0
50
100 verkocht
22
150 onverkocht
200
250
W-team
Stadsdeel Zuid Aanbod en afzet In 2013 werden er in stadsdeel Zuid 67 nieuwbouwwoningen aangeboden. Bijna alle woningen liggen binnen de ring. Het aanbod bestond bijna geheel uit regulier aanbod op 4 kavels na. Het aanbod bevatte geen starterswoningen. Het afzetpercentage bedroeg 60%. Aan het einde van 2013 stonden er nog 27 nieuwbouw koopwoningen te koop. In stadsdeel Zuid werden 4 individuele kavels aangeboden. Deze werden allemaal verkocht. Tabel 6: Aanbod en verkoopaantal nieuwbouw koopwoningen in stadsdeel Zuid Status
2013
onverkocht aanbod uit jaar 2012
63
nieuw aanbod in 2013
4
verkochte nieuwbouwwoningen 2013
40
nog te koop eind 2013
27
Prijsniveau en afzetbaarheid Ruim de helft van de nieuwbouwwoningen in stadsdeel Zuid dat in 2013 werd aangeboden, had een vraagprijs boven de € 400.000. Het afzetpercentage in dit segment bedroeg 36%. Dat is een stuk lager dan het gemiddelde afzetpercentage van 57% van nieuwbouwwoningen in stadsdeel Zuid. Op de Zuidas was de afzet laag. Van de 34 aangeboden werden er 13 verkocht. Dat is een afzet van 38%. Bijna al deze woningen zaten in de prijsklasse boven de € 400.000. Figuur 18: Aanbod en afzet reguliere nieuwbouw in Zuid in 2013 naar prijsklasse
> € 400.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
< € 150.000 0
50
100 verkocht
23
150 onverkocht
200
250
W-team
Stadsdeel Zuidoost Aanbod en afzet Evenals 2012 gebeurt er in stadsdeel Zuidoost in 2013 bijna niets op de markt van nieuwbouwwoningen. Er werden 4 nieuwbouwwoningen verkocht uit het reguliere aanbod en er werden 5 van de 15 aangeboden individuele kavels verkocht. Wel werden er ruim 100 kluswoningen in Kleiburg verkocht. Deze laatste zijn niet in dit rapport opgenomen, omdat dat geen nieuwbouw betreft. Tabel 7: Aanbod aantal nieuwbouwkoopwoningen en kavels in stadsdeel Zuidoost Status
2013
onverkocht aanbod uit jaar 2012
11
nieuw aanbod in 2013
13
verkochte nieuwbouwwoningen 2013 nog te koop eind 2013
9 15
Prijsniveau en afzetbaarheid De vier woningen uit het restaanbod die zijn verkocht lagen in de prijsklasse € 300.000 – € 400.000. Figuur 19: Aanbod en afzet reguliere nieuwbouw in Zuidoost in 2013 naar prijsklasse
> € 400.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
< € 150.000
0
50
100 verkocht
24
150 onverkocht
200
250
W-team
Stadsdeel Oost Aanbod en afzet Evenals het jaar ervoor is er in 2013 in stadsdeel Oost veel nieuwbouwwoningen op de markt gekomen. Van de 651 aangeboden nieuwbouwwoningen werden er 326 verkocht wat neerkomt op een afzetpercentage van 50%. Binnen de ring in Oost werden 32 individuele kavels aangeboden. Deze werden allemaal verkocht. Op IJburg werden 21 van de 70 kavels verkocht. Tabel 8: Aanbod aantal nieuwbouwkoopwoningen en kavels in stadsdeel Zuidoost Status
2013
onverkocht aanbod uit jaar 2012
312
nieuw aanbod in 2013
339
verkochte nieuwbouwwoningen 2013
326
nog te koop eind 2013
325
Prijsniveau en afzetbaarheid In de reguliere nieuwbouw was de afzet wat beter. Er werd 62% verkocht. De duurste woningen - meer dan € 400.000 werden het best verkocht - daar was de afzet meer dan 50%. Dit zijn woningen in Oostpoort, de Oostelijke Handelskade en op IJburg. De afzet in IJburg was zeer goed, vrijwel het gehele aanbod op IJburg is afgezet. Figuur 20: Aanbod en afzet reguliere nieuwbouw in Oost in 2013 naar prijsklasse
> € 400.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
< € 150.000
0
50
100 verkocht
25
150 onverkocht
200
250
W-team
Stadsdeel Noord Aanbod en afzet In stadsdeel Noord werd in 2014 bijna 200 nieuwbouwwoningen nieuw aangeboden. Er werden veel woningen verkocht waardoor het aanbod eind 2014 geslonken was tot 31 woningen. Het afzetpercentage was met 91% zeer hoog. Er werden 24 individuele kavels aangeboden en verkocht en een collectieve kavel uitgegeven waar naar verwachting 13 appartementen worden gerealiseerd. Tabel 9: Aanbod aantal nieuwbouwkoopwoningen in stadsdeel Noord Status
2013
onverkocht aanbod uit jaar 2012
135
nieuw aanbod in 2013
196
verkochte nieuwbouwwoningen 2013
300
nog te koop eind 2013
31
Prijsniveau en afzetbaarheid Uit onderstaande figuur blijkt dat de afzet van nieuwbouwwoningen in elk prijssegment hoog was. De afzet van eengezinswoningen was hoog en de afzet van meergezinswoningen goed. De helft van het restaanbod op Overhoeks is inmiddels verkocht. De meeste verkopen in het reguliere aanbod lag in de prijsklasse € 250.000 - € 300.000. Figuur 20: Aanbod en afzet reguliere nieuwbouw in Noord in 2013 naar prijsklasse
> € 400.000
€ 300.000 - € 400.000
€ 250.000 - € 300.000
€ 200.000 - € 250.000
€ 150.000 - € 200.000
< € 150.000
0
50
100 verkocht
26
150 onverkocht
200
250
W-team
4
Samenvatting en conclusie
De afzet van reguliere nieuwbouw koopwoningen is niet gedaald, maar laat ook geen herstel zien. In 2013 werden er 816 van deze woningen verkocht tegenover 819 in het jaar ervoor. De totale afzet van nieuwbouwwoningen in de marksector daalde licht van 1.895 naar 1.688 woningen. Dat is inclusief kavels, starterswoningen en marktsector huurwoningen. In vergelijking met 2012 is een toename te zien in het segment dat is uitgegeven in collectief opdrachtgeverschap. Het totale aanbod van nieuwbouwwoningen in 2013 in de marktsector was ruim 2.400, wat neerkomt op een afzetpercentage van 69%. Dat percentage is gelijk aan dat van 2012. In de reguliere nieuwbouw is de laatste jaren een verschuiving te zien. Zowel binnen de ring als buiten de ring zijn er goedkopere nieuwbouwwoningen aangeboden dan de jaren ervoor. De beste afzetresultaten van de nieuwbouw buiten de ring bevindt zich in de prijsklasse € 200.000 - € 300.000. De beste resultaten werden in stadsdeel Noord behaald. De trend van de afgelopen jaren in de marktsector in de nieuwbouw de laatste jaren is meer kavels, meer markthuur en meer starterswoningen. Hoewel het aantal aangeboden starterswoningen wat lager was dan het jaar daarvoor wordt in 2014 weer een toename van dit aanbod verwacht. Het reguliere aanbod blijft vooralsnog laag en vertoont nog geen herstel.
27
W-team
Bijlage 1: Verantwoording
Gegevensverzameling Voor het bepalen van het aanbod nieuwbouw koop- en huurwoningen is gebruik gemaakt van het zogenaamde ‘Basisbestand’ Woningbouwlocaties. In het Basisbestand - een product van het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam - zijn alle nieuwbouwprojecten en -plannen in Amsterdam opgenomen. Op projectniveau worden tal van gegevens bijgehouden, waaronder de projectnaam, de aantallen en de datum start bouw. Uit dit bestand selecteert het OGA de projecten die in 2013 in de verkoop of verhuur zijn gegaan. Hierop wordt contact opgenomen met de desbetreffende ontwikkelaar, makelaar of worden diverse websites geraadpleegd. Hiervan wordt vervolgens op bouwnummerniveau een aantal gegevens toegevoegd zoals de v.o.n. prijs van de woning, het woningtype en het aantal vierkante meters. Ieder kwartaal wordt bijgehouden welke woningen zijn verkocht. Evenals de vorige jaren zijn in deze analyse alleen projecten opgenomen waarvan ten minste één woning is verkocht In dit rapport is bij de vraagprijzen uitgegaan van de catalogusprijs. Eventuele kortingen zijn niet meegenomen in de verkoopprijs omdat deze niet bekend zijn. De gehanteerde vraagprijzen zijn, mits aanwezig, inclusief parkeren . Gebiedsindeling In het rapport is regelmatig een vergelijking gemaakt tussen ‘binnen de ring’ en ‘buiten de ring’. Binnen de ring omvat alle locatie binnen de ringweg A10. Uitzondering is dat de Zuidas is toegevoegd aan het gebied binnen de ringweg en Noord als geheel is toegevoegd aan het gebied buiten de ringweg. Verder is er gebruik gemaakt van de indeling naar stadsdelen.
28
Bijlage 2: Aanbod nieuwbouwwoningen in de marktsector 2013
stadsdeel
projectnaam
aanbod
koop
huur
mgw
egw
afzet
Centrum
Anjeliersstraat 39-59 Haarlemmerplein Het Boomhuys Goudsbloemstraat 159 Huidekoperstraat 13-17 IJ-oevers ODE 2bd Wharf/Pier IJ-oevers Oosterdok kavel 3ab Prinsengracht 200 Wester IJ-Dock (IJdok) Wiener & Co Totaal
Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod
2 4 5 0 3 2 47 5 5 41 114
0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 3
2 4 5 3 3 2 47 5 5 34 110
0 0 0 0 0 0 0 0 0 7 7
2 4 2 3 1 2 26 3 4 8 55
West
Blok 0 Building4You Blok 0 De Rede blok 0 Het Pakhuis Blok 0 IJ4You blok 0 MyLoft Blok 0 Puuur blok 0 De Hoofden ~ kavel 1 blok 0 De Hoofden ~ kavel 2 blok 0 De Hoofden ~ Superlofts Da Costakade 179 De Nieuwe Kit (New Kit) De Studio (GAK-Noordvleugel) De Studio (GAK-Zuidvleugel) Ln v.Spartaan Wonen op de Stip (app) Ln v.Spartaan Wonen op de Stip (egw) LommerRijk / Bomen A LommerRijk / Bomen C LommerRijk / Bomen D Mare Liberum Schoolstraat (AE47/AE48) Wenslauerstraat 65-67 van Noordtstraat 5 Totaal
Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod
16 16 34 15 8 20 29 26 19 7 2 11 170 22 3 12 2 6 8 0 0 4 430
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 8 2 0 10
16 16 32 15 8 18 29 26 19 7 2 11 170 22 0 12 2 6 8 8 2 4 433
0 0 2 0 0 2 0 0 0 0 0 0 0 0 3 0 0 0 0 0 0 0 7
16 16 34 15 8 20 29 26 19 7 2 11 23 16 3 12 2 6 8 8 2 4 287
W-team
stadsdeel Nieuw-West
projectnaam De Punt ~ Het Leukste Punt egw De Raak (egw / koop) Eendrachtsparkbuurt 1a blok A Getijenveld ~ Lente Getijenveld ~ Lente ~ kavels Getijenveld Kavels blok A Getijenveld ZO Kavels blok CD Hof van Descartes Lelylaanz. Andreas-ensemble B Lelylaanz. Andreas-ensemble C Lutkemeerweg kavels Maria Montessori-locatie 1 OVN Middengebied Noord F1 huur OVN Te koop Mondriaan OVZ Middengebied Zuid blok CD Scheepvaartkwartier Steelvliethof fase 1 Steelvliethof fase 2 Thuis West (Plesmanbuurt) 1C Thuis West (Plesmanbuurt) 2C Thuis West (Plesmanbuurt) app 1 West Avenue (A10-strook) huur West Avenue (A10-strook) koop ZWK D1 Bart Poesiat Totaal
aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod
koop 10 3 0 5 2 6 21 5 1 7 5 19 0 5 92 9 15 24 16 16 19 0 26 1 307
huur 0 0 21 0 0 0 0 0 0 0 0 0 29 0 0 0 0 0 0 0 0 31 0 0 81
mgw 0 0 21 2 0 0 0 2 1 7 0 0 29 0 92 9 0 0 0 0 19 31 26 1 240
egw 10 3 0 3 2 6 21 3 0 0 5 19 0 5 0 0 15 24 16 16 0 0 0 0 148
afzet 8 3 21 5 1 6 5 5 1 7 4 17 29 5 3 9 14 7 16 13 13 31 26 1 250
Zuid
Carbon De Daen De Pijp 19 Gershwin Symphony Woontoren OpZuid (Gershwin c1k3) Spijtellaantje PO kv 1 t/m 4 Vivaldi Eurocenter (k8, k9) Totaal
Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod
1 8 14 10 13 4 17 67
0 0 0 0 0 0 0 0
1 8 14 10 13 0 17 63
0 0 0 0 0 4 0 4
0 4 14 5 12 4 1 40
30
W-team
stadsdeel Oost
projectnaam Amstelkwart.1b (BE 2a / A1-12) Amstel-Life (BE 4b) De Acht van Amstel Bankastraat 22-24 De Heelmeesters De Smaragd De Witte Kaap egw De Witte Kaap app Eenhoorngebied bouwveld III Geb. OHK Nieuw Argentinië 3 Geb. OHK Nieuw Argentinië 3 Haveneiland Oost blok 47 Haveneiland Oost blok 57c Haveneiland Oost blok 62ab Haveneiland West blok 26 Land in Zicht (HO blok 66) fase A Land in Zicht (HO blok 66) fase B no 1 in de 2e van Swinden fase 1 no 1 in de 2e van Swinden fase 2 Oostpoort kavel 11/12a Oostpoort kavel 3 Polderweg Oostpoort kavel 3 Winkelstraat Oostpoort kavel 7 (OZ) Oostpoort kavel 8 Overamstel 4a (Buitenplaats) Rieteiland Oost blok 68 fase 1 Rieteiland Oost blok 68 fase 2 Rieteiland Oost blok 68 fase 3 Sciencepark (gem) ~ Samos SE Nrdb. B/D / Botter SE Nrdb. B/D / Schouw SE Nrdb. G/H / Boeier SE Nrdb. G/H / Praam Six Oaks Steigereil. Zuidb.5 blok 128a Surinde (AR13.02) Tugelaweg fase 1 (blok 3 en 4) Villa Mokum (BE 3b) Vrijmanseind Totaal
31
aanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod
koop 4 11 0 0 0 49 2 7 5 8 9 1 1 3 21 13 10 9 9 31 75 62 14 12 23 9 3 32 8 1 1 1 2 1 5 2 39 166 2 651
huur 0 0 109 4 162 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 275
mgw 0 11 109 4 162 49 0 7 0 8 9 1 1 0 0 0 0 9 9 31 75 62 14 12 0 0 0 0 8 0 0 0 0 1 0 2 39 166 2 791
egw 4 0 0 0 0 0 2 0 5 0 0 0 0 3 21 13 10 0 0 0 0 0 0 0 23 9 3 32 0 1 1 1 2 0 5 0 0 0 0 135
afzet 4 9 109 4 162 7 2 7 5 8 9 0 0 3 15 13 10 9 9 5 44 57 11 10 23 0 1 0 6 1 1 0 2 1 5 2 9 36 2 601
W-team
stadsdeel Noord
projectnaam Banne Centrum Bezaanjachtplein Banne Centrum Bezaanjachtplein BSH k21E Noord4Us BSH k3a / PO BSH k3b / PO Buiksloterweg 35-37 De Bongerd ~ deelgeb.3c fase 1 De Bongerd ~ deelgebied 2a De Bongerd ~ deelgebied 2b De Groene Habitat 3 De Groene Habitat 3a De Groene Habitat 4 Elzenhagen N2 Villa Verde Elzenhagen Noord fase 3.2 AM Elzenhagen Noord fase 4 AM Elzenhagen Noord fase 5 fase 1 Elzenhagen Noord fase 5 fase 2 Lot In Noord fase 1 2-onder-1-kap Lot In Noord fase 1 egw Lot In Noord fase 1 app Lot In Noord fase 2A Lot In Noord fase 2B Lot In Noord fase 3 app Lot In Noord fase 3 egw Noord Kaap Noorder IJdijk Overhoeks De Zeven Provinciën Waterlandplein Markthuur Waterlandplein De Noordertoren Totaal
aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod Restaanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod Nieuw aanbod Restaanbod
koop 0 8 13 6 10 5 37 1 8 10 1 16 2 9 13 11 31 1 5 17 10 10 23 16 11 3 20 0 34 331
huur 86 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 60 0 146
mgw 86 8 13 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17 0 0 23 0 11 0 20 60 34 272
egw 0 0 0 6 10 5 37 1 8 10 1 16 2 9 13 11 31 1 5 0 10 10 0 16 0 3 0 0 0 205
afzet 86 8 13 6 10 5 37 1 8 10 1 15 2 9 12 11 31 1 5 16 10 10 10 11 11 3 10 60 34 446
Zuidoost
Driemond Seizoenenhof-noord Droomzone ~ 's-Gravendijkdreef Karspelhof fase 1 Totaal
Nieuw aanbod Restaanbod Restaanbod
13 7 4 24
0 0 0 0
0 0 0 0
13 7 4 24
5 0 4 9
Amsterdam
Totaal 2013
1924
32
515 1909
530 1688
