Vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam

Vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam Eindrapportage

Projectnummer: 12105 In opdracht van: Dienst Economische Zaken

Sanna de Ruiter, MSc drs. Carine van Oosteren

Oudezijds Voorburgwal 300

Postbus 658

1012 GL Amsterdam

1000 AR Amsterdam

Telefoon 020 251 0434

Fax 020 251 0444

[email protected]

www.os.amsterdam.nl

Amsterdam, oktober 2012

Gemeente Amsterdam Bureau Onderzoek en Statistiek Kleinschalige werkruimte Eindrapportage

2


Inhoud Inleiding

5

Samenvatting en conclusies Samenvatting Conclusies Gevolgen Aanbevelingen

9 9 11 13 14

1 Behoefte aan kleinschalige werkruimte 1.1 Respondenten 1.2 Huidige werkruimte 1.3 Tevredenheid met huidige huisvesting 1.4 Gewenste bedrijfshuisvesting 1.5 Op zoek naar andere werkruimte 1.6 Rol gemeente

15 15 15 18 20 23 24

2 Aanbod kleinschalige werkruimte 2.1 Voorraad kleinschalige werkruimte 2.2 Bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen 2.3 Conclusie

25 25 26 27

3 Confrontatie vraag en aanbod 3.1 Vraag, aanbod en leegstand 3.2 Confrontatie vraag en aanbod met experts

29 29 30

Bijlage 1 Leegstand kantoorruimte en detailhandel

35

Bijlage 2 Gesprekspartners

37

3


4


Inleiding

Economische Zaken heeft zich in het Amsterdamse Ondernemers Programma (AOP) voorgenomen om zowel in 2012 als in 2014 te laten onderzoeken in welke mate het aanbod aan kleinschalige werkruimte (huisvesting tot 250 m²) kwalitatief en kwantitatief gezien aansluit op de vraag van de ondernemers en heeft O+S gevraagd dit eerste onderzoek uit te voeren. De vragen die in dit onderzoek centraal staan zijn: 1. Hoe ziet de behoefte aan kleinschalige werkruimte er in 2012 uit? 2. Hoe verhoudt de vraag zich tot het aanbod? Aanleiding De afgelopen jaren is er het een en ander veranderd op het gebied van ondernemerschap. De Amsterdamse economie kenmerkt zich door een behoorlijke dynamiek, zowel wat betreft starters als opheffingen. Het aantal ondernemers in Amsterdam is de afgelopen tien jaar verdubbeld. Dit betekent echter niet dat de behoefte aan bedrijfshuisvesting ook verdubbeld is. De bedrijven die erbij kwamen zijn in enkele opzichten namelijk wel anders dan de bedrijven die er al waren. De verdubbeling van het aantal ondernemers de afgelopen tien jaar is vooral toe te schrijven aan hele kleine bedrijven, die voor een deel thuis werken. De gemiddelde omvang van een vestiging in Amsterdam is hierdoor afgenomen van zeven werkzame personen per vestiging in 2002 tot vijf in 2012. Ook de financiële crisis en de daaropvolgende recessie heeft invloed op de Amsterdamse economie en het ondernemerschap. De vastgoedmarkt was een van de eerste sectoren die hierdoor geraakt werd. De vraag naar (nieuwe) bedrijfshuisvesting nam af en de leegstand nam behoorlijk toe. Dit deed zich vooral voor op de kantorenmarkt, maar ook de vraag naar bedrijfshuisvesting nam af. In Amsterdam werd een aantal sectoren relatief hard geraakt. Vooral de bouw, de financiële sector en de overige zakelijke diensten hadden het moeilijk. In deze sectoren gingen de meeste arbeidsplaatsen (absoluut gezien) verloren. Uit een onderzoek naar de relatie tussen de recessie en de Amsterdamse zzp’ers bleek dat vooral de kleine ondernemers in de bouw en in de creatieve industrie het zwaar hadden. Zij zagen hun opdrachten en daarmee hun inkomsten teruglopen. Het gevolg was dat zzp’ers regelmatig moesten interen op 1 financiële reserves, die toch al niet zo groot zijn bij deze groep. In de loop van 2010 herstelde de economie zich maar sinds het einde van 2011 zitten we in een tweede recessieperiode. Het vermoedelijke gevolg is dat ondernemers opnieuw minder geld zullen hebben voor (nieuwe) huisvesting. Omdat de samenstelling van de bedrijven de afgelopen 10 jaar behoorlijk veranderd is, is te verwachten dat de behoefte ook veranderd is. Onderzoek van Risselada en Folmer

1

O+S, Zzp’ers in Amsterdam, het effect van de economische recessie, 2010

5


geeft al een indruk van de behoefte van ondernemers in een vijftal steden, waaronder in Amsterdam. Een van de uitkomsten van dit onderzoek is dat de ondernemers die aan huis gevestigd zijn geen groeiambitie hebben. Ook dit heeft consequenties voor de vraag naar bedrijfshuisvesting. Een ander resultaat is dat de eigenschappen van een pand belangrijk zijn dan buurtfactoren, bij de keuze voor bepaalde bedrijfshuisvesting. Verder blijkt dat 2 van flexibele werkruimte relatief weinig gebruik wordt gemaakt. Het onderzoek van Risselada en Folmer levert interessante informatie op maar heeft in Amsterdam slechts betrekking op 80 ondernemers, verdeeld over 4 wijken, waardoor het onderzoek zich niet leent voor generieke uitspraken over de behoefte aan bedrijfshuisvesting van Amsterdamse ondernemers. Werkwijze Het onderzoek van O+S is opgesplitst in twee delen: een enquête onder Amsterdamse ondernemers waar hun behoefte aan kleinschalige werkruimte in kaart wordt gebracht en een onderzoek naar het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting in Amsterdam. Door deze resultaten met elkaar te vergelijken krijgen we een indruk van de verhouding van vraag en aanbod. De enquête bestaat uit een vragenlijst waarin de ondernemers gevraagd wordt naar hun huidige huisvesting en hun ideaalbeeld. De ondernemers die op zoek zijn naar andere bedrijfshuisvesting wordt gevraagd hoe en waarnaar zij zoeken. Op verzoek van de opdrachtgever beperken we ons tot de groep die maximaal 4 werkzame personen heeft, en sluiten de detailhandel en horeca uit. Om het aanbod in Amsterdam in beeld te brengen zijn enkele gesprekken gehouden met vastgoedpartijen (corporaties en ontwikkelaars die zich toeleggen op de markt voor kleinschalige werkruimte) en met deskundigen binnen de gemeente (de stadsloods, kantorenloods en bedrijvenloods). De uitkomsten van het panelonderzoek vormden de basis van deze gesprekken. Op deze plaats willen we iedereen die zijn input heeft gegeven tijdens deze gesprekken of via de email heel hartelijk bedanken voor zijn of haar tijd. Respons Het responspercentage is 44% (720 van de 1662 aangeschreven ondernemers). Binnen de totale groep van 720 ondernemers zitten 435 zzp’ers (60%). Alle stadsdelen zijn vertegenwoordigd, zij het soms door een klein aantal ondernemers, zie tabel 1.

2

6

Risselada, A.H. & E. Folmer (2012) Bedrijvige Wijken in Bedrijvige Steden:De wijkeconomie in vijf Nederlandse steden vergeleken. Den Haag: NICIS. Nog te verschijnen


Tabel 1 Respons naar stadsdelen aantal

percentage

Centrum

170

23,6

Zuid

158

21,9

Oost

137

19

West

127

17,6

Nieuw-West

52

7,2

Noord

38

5,3

Zuidoost

29

4

Westpoort

7

1

onbekend

2

0,3

720

100

totaal

Alle sectoren zijn vertegenwoordigd, waarvan ‘Advisering, Onderzoek en Overige specialistische zakelijke dienstverlening’, ‘Informatie en communicatie’ en ‘Overige dienstverlening’ de meest voorkomende sectoren zijn, zie tabel 2. Indien er in het rapport wordt gekeken naar verschillen tussen sectoren worden alleen sectoren die door minimaal 50 respondenten zijn vertegenwoordigd meegenomen in de analyse. Tabel 2 Respons naar sector aantal

percentage

Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening

221

30,7

Informatie en communicatie

146

20,3

Overige dienstverlening

129

17,9

Cultuur, sport en recreatie

116

16,1

Bouwnijverheid

32

4,4

Financiële instellingen

14

1,9

Industrie

13

1,8

Vervoer en opslag

10

1,4

Verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening

10

1,4

Verhuur van en handel in onroerend goed

9

1,3

Landbouw, bosbouw en visserij

3

,4

Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en

1

,1

11

1,5

5

,7

720

100

gekoelde lucht anders geen antwoord totaal

Het grootste deel van de ondernemers die aan het onderzoek meededen heeft één of twee werkzame personen in de onderneming (89%). Leeswijzer In het eerste hoofdstuk wordt de behoefte van Amsterdamse ondernemers aan kleinschalige werkruimte in beeld gebracht. Welke factoren maken een locatie of pand ideaal? Is het in Amsterdam makkelijk om nieuwe huisvesting te vinden? Waar relevant en mogelijk worden de resultaten uitgesplitst naar sectoren, bedrijfsomvang en stadsdelen. Het tweede hoofdstuk gaat vervolgens in op het aanbod van kleinschalige werkruimte. In

7


het derde hoofdstuk wordt de vraag met het aanbod vergeleken. Hier worden de hoofdvragen beantwoord: hoe ziet de behoefte aan kleinschalige werkruimte (tot 250 m²) er anno 2012 uit en hoe verhoudt de vraag zich tot het aanbod?

8


Samenvatting en conclusies

Economische Zaken heeft zich in het Amsterdamse Ondernemers Programma (AOP) voorgenomen om zowel in 2012 als in 2014 te laten onderzoeken in welke mate het aanbod aan kleinschalige werkruimte (huisvesting tot 250 m²) kwalitatief en kwantitatief gezien aansluit op de vraag van de ondernemers en heeft O+S gevraagd dit eerste onderzoek uit te voeren. In dit onderzoek wordt de term ‘werkruimte’ als overkoepelende term gebruikt voor zowel bedrijfsruimte als kantoorruimte. De vragen die in dit onderzoek centraal staan zijn: 1. Hoe ziet de behoefte aan kleinschalige werkruimte er in 2012 uit? 2. Hoe verhoudt de vraag zich tot het aanbod? De confrontatie van de vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte is om drie redenen een uitdaging: Er wordt tegenwoordig geen scherp onderscheid meer gemaakt tussen bedrijfsen kantoorruimte; Er is geen volledig en actueel overzicht van het aanbod van bedrijfsen kantoorruimte in de stad; Er is geen volledig en actueel overzicht van leegstand van bedrijfsen kantoorruimte. Er is wel een indicatie van de balans tussen vraag en aanbod te geven. Hiervoor is gebruik gemaakt van bestaande bronnen en de kennis van experts, te weten de Stadsloods, Kantorenloods en Bedrijvenloods en een aantal grote Amsterdamse ontwikkelaars en corporaties (bijlage 2 bevat een beschrijving van de gesprekspartners). Hieronder volgt eerst een korte samenvatting van de vraag en het aanbod van kleinschalige werkruimte, gevolgd door de conclusies. Vervolgens gaan we in op de gevolgen van de veranderende markt en het hoofdstuk eindigt met een aantal aanbevelingen aan EZ.

Samenvatting Er bestaat geen gebundeld overzicht van het complete en actuele aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam. Wel is er op basis van gegevens van de Dienst Belastingen een inschatting te maken. In 2012 bedroeg de voorraad volgens hun gegevens 1.196.720 m². Vermoedelijk is dit een onderschatting is van het werkelijke aanbod. Zo mist er een deel van de bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen. Ook mist het aanbod aan kleinschalige werkruimte dat ontstaat door het omvormen van leegstaande grootschalige kantoren tot kleinschalige ruimtes. Op basis van gegevens van de DBGA blijkt dat de meeste kleinschalige werkruimte te vinden is in Centrum, Zuid en

9


3

West. Het gemiddelde oppervlak is 98 m², variërend van 133 m² in Westpoort tot 90 m² in West. Bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen zijn verspreid over de hele stad aanwezig, maar vooral gecentreerd in de stadsdelen binnen de ring A10. De behoefte aan kleinschalige werkruimte is in kaart gebracht door middel van een enquête onder 720 Amsterdamse ondernemers, waarvan 60% zzp’ers. De gemiddelde afmeting van de werkruimtes van de ondernemers in dit onderzoek is 64 m² en daar wordt gemiddeld 116 euro per m² per jaar voor betaald. Indien we kijken naar zzp’ers blijkt dat hun ideale werkruimte 49 m² is en ze zijn bereid hier gemiddeld 99 euro per m² per jaar voor te betalen. De ideale werkruimte voor niet-zzp’ers is 114 m², dus een stuk groter dan voor zzp’ers. Zij willen hier maximaal 96 euro per m² per jaar voor betalen. Uit de enquête blijkt dat ruim driekwart ondernemers tevreden is met hun huidige werkruimte, een vijfde is ontevreden. Zzp’ers verschillen hier niet van andere ondernemers. De ondernemers die ontevreden zijn met hun werkruimte blijken veelal thuis te werken. Zzp’ers zien scheiding van wonen en werken en de omvang van de ruimte als belangrijkste verbeterpunten van hun huidige werkplek. Voor niet-zzp’ers is dit vooral de omvang en betaalbaarheid van de ruimte. Naar wat voor soort bedrijfshuisvesting zoeken de ondernemers? De niet-zzp’ers die andere huisvesting zouden willen, zoeken vooral naar zelfstandige werkruimte en ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. Een kleinere groep zoekt naar een woon-werk combinatie. Zzp’ers zoeken vooral naar een broedplaats, atelier of bedrijfsverzamelgebouw. Een kleiner deel van hen zoekt naar een woon-werk combinatie of flexibelere huisvesting. De drie belangrijkste aspecten voor de ondernemers om een ideale situatie te benaderen zijn betaalbaarheid, passende omvang van werkruimte en voldoende parkeergelegenheid in de buurt. Ondernemers die thuis gevestigd zijn en/of thuis werken noemen (veel) vaker de scheiding wonen en werken als belangrijk aspect om een ideale situatie te benaderen dan de andere ondernemers. Hetzelfde geldt voor de aanwezigheid van andere ondernemers, een ontvangst- en vergaderruimte en andere collectieve voorzieningen. Ondernemers die buitenshuis werken en gevestigd zijn vinden bereikbaarheid, een levendige omgeving en de uitstraling van het pand vaker belangrijk. Voor 71% van de zzp’ers heeft de recessie (nog) geen invloed op de behoefte aan huisvesting, 9% geeft aan onder invloed van de crisis op zoek te zijn naar goedkopere huisvesting. Voor 64% van de andere ondernemers heeft de recessie (nog) geen invloed op de behoefte aan huisvesting maar 15% geeft aan door de recessie op zoek te zijn naar goedkopere huisvesting. Twaalf procent van de zzp’ers en 18% van de anderen is momenteel actief op zoek naar (andere) werkruimte. Het zoeken doen zij meestal via bekenden of andere ondernemers en op internet. Op internet zijn Google, Marktplaats, sociale media zoals LinkedIn, Amsterdam.nl/ondernemen en Funda de sites waarop men zoekt. Zzp’ers zoeken meestal via bekenden en kennissen en niet-zzp’ers meestal via internet. Het blijkt niet makkelijk om te vinden wat men zoekt. Voor vrijwel iedereen zijn de hoge kosten een probleem, veelal in combinatie met de gewenste locatie, de gewenste

3

10

Basismeetset 2012, O+S/DBGA


afmeting en contractvoorwaarden. Hetzelfde probleem bestaat voor een deel van de ondernemers die momenteel niet op zoek is naar andere huisvesting. Velen zoeken niet omdat zij tevreden zijn met de ruimte die ze momenteel hebben, maar een kwart heeft hiervoor andere redenen, waarvan te hoge huur- en koopprijzen (soms in combinatie met een te lage omzet) een belangrijke is. Zzp’ers verschillen hierin niet van andere ondernemers. Tot slot is gevraagd of de ondernemers vinden dat de gemeente een rol moet spelen bij het vinden van werkruimte. Veertig procent van de niet-zzp’ers vindt dat de gemeente hierin geen rol hoeft te spelen, van de zzp’ers is 33% het hier mee eens. Ruim de helft vindt dat de gemeente wel een (actieve) rol mag of moet spelen en dan vooral in het bieden van een overzicht met beschikbare ruimtes of met aanbiedende partijen Ondernemers uit de sector Advisering, onderzoek en overige zakelijke dienstverlening vinden vaker dan gemiddeld dat de gemeente geen rol hoeft te spelen dan andere sectoren. Ondernemers die in een broedplaats of atelier gevestigd zijn vinden vaker dan anderen dat de gemeente wel een rol zou moeten spelen bij het vinden van bedrijfshuisvesting, vooral in het bieden van een overzicht van beschikbare ruimtes.

Conclusies Uit de confrontatie van de vraag met het aanbod van kleinschalige werkruimte is een aantal conclusies te trekken, welke hieronder besproken zullen worden. Beginnende leegstand van kleinschalige werkruimte Tien jaar geleden was er een groot tekort aan kleinschalige en betaalbare werkruimte in 4 Amsterdam. In de afgelopen jaren zijn er ruimtes bijgekomen, in broedplaatsen en bedrijfsverzamelgebouwen bijvoorbeeld. Het tekort aan kleinschalige werkruimte lijkt zich nu te hebben opgelost, de verhouding tussen vraag en aanbod is volgens experts veranderd. De enquête onder ondernemers bevestigd dit beeld: de resultaten duiden niet op een tekort. Voor een deel van de ondernemers is er wel sprake van een kwalitatieve mismatch (zij vinden niet wat zij zoeken), maar de meeste zijn tevreden met hun huidige werkruimte. Het aanbod begint de vraag te overstijgen waardoor momenteel sprake is van (frictie)leegstand van kleinschalige werkruimte. Deze leegstand is geringer is dan op de kantorenmarkt en verschilt van aanbieder tot aanbieder, maar neemt wel toe. Er spelen meerdere factoren mee bij deze ontwikkeling, zie figuur 1.

4

Kleinschalige bedrijfsruimte in Amsterdam, onderzoek naar voorraad en behoefte, O+S, 2004

11


Zowel het aanbod als de vraag worden door verschillende factoren beïnvloed. Deze factoren zijn in de gesprekken met experts naar voren gekomen en zijn in de pijlen in figuur 1 opgenomen. Factoren die het aanbod beïnvloeden Factoren die het aanbod beïnvloeden staan in de linker pijl. Ten eerste is er de invloed van de recessie. In de huidige economische situatie wordt er niet veel nieuwe ruimte toegevoegd aan het bestaande aanbod. In het verleden is er te veel gebouwd, dit heeft geleid tot afspraken in Plabeka-verband, om het aanbod niet nog groter te maken. De al bestaande leegstand van (grote) kantoorpanden zorgt voor toename van het aanbod van kleinschalige werkruimtes. Herbestemming van deze leegstaande panden tot kleinschalige werkruimte zorgt voor concurrentie met de bestaande voorraad kleinschalige werkruimte. Beleid van gemeente, ontwikkelaars en corporaties is de derde factor die van invloed is op het aanbod. Voorbeelden hiervan zijn het broedplaatsenbeleid van de gemeente dat onder andere behelst dat er jaarlijks 10.000 m² bijkomt en het aanbieden van leegstaande ruimte als anti-kraak voor (startende) ondernemers. Beleid kan zowel zorgen voor een toe- als een afname van het aanbod. Factoren die de vraag beïnvloeden In de rechter pijl zijn factoren weergegeven die van invloed zijn op de vraag naar kleinschalige werkruimte. De experts zijn het er over eens dat de ontwikkelingen niet buiten het licht van de huidige economische situatie gezien kunnen worden. Ondernemers hebben het zwaarder, verdienen vaak minder en hebben hierdoor meer moeite met het opbrengen van huur voor een externe werkruimte. Toename van het aantal kleine ondernemers zorgt juist voor een toename in de vraag naar kleinschalige werkruimte, maar het aandeel zzp’ers doet die vraag dalen. Met de opkomst van zzp’ers wordt er meer thuis gewerkt (al dan niet in combinatie van buitenshuis werken bij klanten en

12


opdrachtgevers of op openbare locaties) waardoor er minder behoefte is aan externe bedrijfshuisvesting. Ook het nieuwe werken is van (grote) invloed op de veranderende markt. Bij het nieuwe werken, wat vooral efficiënter werken betekent, worden er ruimtes gedeeld. Mensen hoeven niet een volledige werkweek beschikking te hebben over een eigen kantoor. Er wordt meer gebruik gemaakt van ‘open spaces’. De norm van het aantal benodigde vierkante meters per werkplek is hierdoor gedaald van 26 m² naar 16 m². Vooral ontwikkelaars of corporaties met veel kantoorruimte hebben last van deze ontwikkeling. De scheiding tussen (kleinschalige) bedrijfsen kantoorruimte vervaagt Bij het bepalen van erfpacht is het onderscheid tussen bedrijfsen kantoorruimte functioneel, maar daarbuiten worden beide vormen van werkruimte steeds vaker bij elkaar gevoegd tot ‘kleinschalige werkruimte’. In dit rapport is dit ook gedaan. Er bestaat geen compleet en actueel overzicht van leegstand in Amsterdam Er is geen stadsbreed, compleet en actueel overzicht van leegstand van bedrijfsruimtes. Dat overzicht is er wel van kantoorruimte, maar hierin wordt geen onderscheid gemaakt naar grootte van de ruimtes. In 2011 stond 16,6% van de totale voorraad kantoorruimte in 5 Amsterdam (meestal onverhuurd) leeg. In Zuidoost, Nieuw-West en Westpoort is deze leegstand het grootst. Dit past bij het beeld dat de experts hebben: vooral de kantoorpanden in Westpoort en Zuidoost kampen volgens hen met problemen, met name omdat hier de switch naar andere functies minder voor de hand ligt dan in andere delen van de stad.

Gevolgen Beginnende leegstand heeft gevolgen voor zowel huurders, gemeente, ontwikkelaars als corporaties. Hieronder wordt een aantal van die gevolgen toegelicht.

5

Er is een huurdersmarkt ontstaan. Dat betekent dat huurders eisen kunnen stellen. Er wordt hierin meer flexibiliteit gevraagd van verhuurders en/of aanbieders en huurders kunnen meer oog hebben voor prijs, kwaliteit en locatie.

Aanbieders reageren op de veranderde markt. Voorbeelden hiervan zijn het aanbieden van flexibele contracten met kortere loopperiodes en opzegtermijnen, het “op maat” aanbieden van werkruimtes: toekomstige huurders krijgen de mogelijkheid aan te geven hoe zij de ruimte ingedeeld zouden willen zien en het aanbieden van hoogwaardige nieuwe luxe ruimtes (‘office suites’).

Schaalaanpassing en verandering van functie. Leegstaande kantoorpanden krijgen een verandering van schaalgrootte (van grote werkruimtes naar kleine werkruimtes) en van functie. Er loopt momenteel ook een gemeentecampagne die gericht is op deze herbestemming van functies van leegstaande kantoorpanden.

Bron: Kantorenmonitor BV

13


Leegstaande grootschalige kantoorpanden zijn zowel een zegen als een last. Want zij brengen nieuwe kansen maar zorgen ook voor een toename van het overschot van kleinschalige werkruimte.

Leegstand in grootschalige kantoren zou tenslotte ook kunnen gaan leiden tot afstoten of slopen van panden.

Aanbevelingen Op basis van dit onderzoek kan er een aantal aanbevelingen aan EZ worden gedaan: Richt het vervolgonderzoek van 2014 ook op kleinschalige werkruimte. Dus op zowel kantoor- als bedrijfspanden; Stimuleer de marktpartijen om aanbod van werkruimte in de stad te monitoren; Onderzoek wat de gevolgen zijn van het broedplaatsen- en anti-kraakbeleid zijn voor de totale markt voor kleinschalige werkruimte. Zorgt dit voor oneerlijke concurrentie?

14


1 Behoefte aan kleinschalige werkruimte

In dit hoofdstuk wordt de behoefte aan kleinschalige werkruimte besproken aan de hand van de enquête die de 720 ondernemers hebben ingevuld. In de eerste paragraaf gaat het over de huidige situatie: waar en hoe is men gehuisvest? De volgende paragraaf gaat in op gewenste huisvesting en het laatste deel richt zich op situationele aspecten en het zoekproces: hoe zoekt men naar andere huisvesting? Is er invloed van de recessie? Hoe ziet men de rol van de gemeente in het zoeken naar werkruimte? De resultaten zijn waar mogelijk en relevant apart weergegeven voor zzp’ers en niet-zzp’ers. Ook zal in sommige gevallen gekeken worden naar het verschil tussen de grootste sectoren.

1.1 Respondenten Van de 1662 aangeschreven ondernemers deden er 720 mee aan het onderzoek (44%). Binnen de totale respons groep zitten 435 zzp’ers (60%). Alle sectoren zijn vertegenwoordigd. Er zijn vier sectoren groot genoeg om aparte uitspraken over te doen, namelijk Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening (221 personen), Informatie en communicatie (146 personen), Overige dienstverlening (129 personen) en Cultuur, sport en recreatie (116 personen). De andere sectoren zijn te klein om apart uitspraken over te doen. Centrum, Zuid, Oost en West zijn de stadsdelen waar de meeste respondenten werkzaam zijn, de kleinste groep werkt in Westpoort (zeven ondernemers). Het grootste deel heeft één of twee werkzame personen in de onderneming (89%).

1.2 Huidige werkruimte Van de zzp’ers die de vragenlijst invulden is 65% met hun bedrijf aan huis gevestigd. Een deel van deze groep combineert het thuiswerken met werken op andere locaties. Ook heeft een klein aantal van deze ondernemers thuis een aparte ruimte, zoals een praktijkwoning of een atelier met een eigen entree. Bij de niet- zpp’ers zijn de locaties waar zij gevestigd zijn veel diverser. Een derde van hen is gevestigd in een werkruimte die zij huren, een iets kleiner deel is thuis gevestigd en een vijfde zit in een bedrijfsverzamelgebouw, zie figuur 1.1.

15


Figuur 1.1 Huidige bedrijfshuisvesting (procenten) niet-zzp’ers (n=285)

zzp’ers (n=435) thuis

thuis zelfstandige bedrijfsruimte huur

zelfstandige bedrijfsruimte huur

bedrijfsverzamelgebouw

bedrijfsverzamelgebouw zelfstandige bedrijfsruimte eigendom

zelfstandige bedrijfsruimte eigendom

broedplaats/ atelier


bij opdrachtgever/ klant

bij opdrachtgever/ klant flexibele bedrijfsruimte

flexibele bedrijfsruimte

anti-kraak

anti-kraak

anders

anders

weet ik niet/ geen antwoord

weet ik niet/ geen antwoord

% 0

10

20

30

40

50

60

70

%

0

10

20

30

40

50

60

70

Op de vraag waar men het vaakst werkt wordt door 44% zzp’ers ‘thuis’ geantwoord. Dat betekent dat niet iedereen die aangeeft thuis gevestigd te zijn ook voornamelijk thuis werkt. Een deel werkt bijvoorbeeld op locatie, bij de klant of opdrachtgever. Ook worden de combinaties thuis- en op locatie of thuis- en bij de opdrachtgever genoemd. Zesentwintig procent werkt op verschillende werkplekken buitenshuis en 19% op een vaste werkplek buitenshuis. De niet-zzp’ers werken voornamelijk op een vaste werkplek buitenshuis (51%). Een vijfde (21%) werkt thuis en een iets kleiner deel werkt op verschillende werkplekken buitenshuis (17%). Er is slechts een klein aantal ondernemers dat aangeeft meestal in een horecagelegenheid of andere openbare plek te werken: 1%. Dit komt overeen met 6 resultaten uit eerder onderzoek. Aan de ondernemers die niet alleen maar thuis werken is gevraagd naar de afstand van de woning tot de werkplek. De meesten wonen vrij dicht bij hun werkplek. Zzp’ers wonen wat vaker dicht bij hun werk dan niet-zzp’ers, zie figuur 1.2.

6

16

De Stad als Werkplek, Fruianu, M, M. de Leeuw en F. Nilsen, 2011


Figuur 1.2 Afstand tussen woning en werkplek (procenten) niet-zzp’ers (n=208)

zzp’ers (n=164)

< 1 km

< 1 km

2-5 km

2-5 km

6-10 km

6-10 km

11-15 km

11-15 km

>15 km

>15 km

weet ik niet/geen antwoord

% 0

10

20

30

40

weet ik niet/geen antwoord

50

% 0

10

20

30

40

50

De gemiddeld afmeting van de werkruimtes van de ondernemers in dit onderzoek is 64 m² (2 - 3.750 m²) en daar wordt gemiddeld 116 euro per m² per jaar voor betaald (0 – 7.500 7 euro per maand ; exclusief BTW en servicekosten). Dit is kleiner dan de gemiddelde kleinschalige bedrjijfsruimte in Amsterdam, wat op 1 januari 2011 92 m² bedroeg. Een mogelijke reden hiervoor is het hoge aandeel zzp’ers in de respondentengroep. Het is niet mogelijk de cijfers gesplitst voor zzp’ers en niet-zzp’ers weer te geven omdat de groepen dan te klein worden om betrouwbare uitspraken over te doen. In onderstaande figuren is zichtbaar dat er behoorlijke verschillen tussen de stadsdelen zijn wat betreft het gemiddeld aantal vierkante meters en de gemiddelde lasten daarvoor. In Noord hebben de ondernemers gemiddeld de meeste ruimte (246 m²) en in Centrum liggen de gemiddelde kosten het hoogst (177 euro per m² per jaar). Ook in Zuid liggen met 147 euro de kosten relatief hoog, zie figuur 1.3. De rode lijn in de grafieken geeft het gemiddelde weer. 8

Figuur 1.3 Omvang en kosten werkruimte naar stadsdelen Gemiddeld aantal vierkante meters

Gemiddelde kosten per m² per jaar 200

300

180 250

160 140

200

120 150

100 80

100

60 40

50

20 0

Noord

7 8

Westpoort Zuidoost

Zuid

NieuwWest

Centrum

West

Oost

0

Centrum

Zuid

NieuwWest

West

Oost

Zuidoost Westpoort

Noord

Exclusief een uitschieter van 20.000 euro in stadsdeel Zuid De gemiddelden van Westpoort zijn berekend op basis van slechts 7 respondenten

17


1.3 Tevredenheid met huidige huisvesting Ruim driekwart van de ondervraagden is tevreden over de huidige bedrijfshuisvesting, ongeveer een vijfde is niet tevreden. Zzp’ers verschillen hier niet van andere ondernemers. De ondernemers die ontevreden zijn met hun werkruimte blijken veelal thuis te werken (88 personen van de 128 die ontevreden zijn met hun huidige werkplek: 69%). De redenen voor onvrede variëren: het meest genoemd is dat de ruimte te klein is, gevolgd door het door elkaar lopen van werk en privé. Ook vindt men de eigen woning niet zo professioneel overkomen en zoekt men naar contact met andere ondernemers. Voor mensen die buitenshuis werken, meestal niet-zzp’ers, zijn onder andere een onaantrekkelijke omgeving, mankementen aan het pand (lekkage, slechte temperatuurregulatie, achterstallig onderhoud) en te hoge kosten de problemen. Aan alle ondernemers is gevraagd op welke punten de huidige werkplek voor verbetering vatbaar is. In onderstaande tabel staan de meest genoemde punten weergegeven. De top drie bestaat uit de omvang van de ruimte, scheiding wonen en werken en betaalbaarheid. Er zijn 145 ondernemers die geen antwoord geven of die geen enkel punt voor verbetering vatbaar vinden (20%). In tabel 1.4 staan de punten waarvan zzp’ers vinden dat hun huidige werkplek voor verbetering vatbaar is. De scheiding van wonen en werken en de omvang van de ruimte is voor een derde van hen niet ideaal. Verder mist een vijfde de aanwezigheid van een vergader- en ontvangstruimte en andere ondernemers.

18


Tabel 1.4 Op welke punten is uw huidige werkplek voor verbetering vatbaar? Zzp’ers (n=435) procenten Scheiding wonen en werken

33

Passende omvang werkruimte

32

Aanwezigheid ontvangst- en vergaderruimte

20

Aanwezigheid andere ondernemers

17

Voldoende parkeergelegenheid in de buurt

16

Uitstraling pand

15

Indeling pand

14

Combinatie wonen en werken

13

Betaalbaarheid

12

Zichtbaarheid in het straatbeeld

12

Levendige omgeving

11

Goede bereikbaarheid met de auto

7

Korte afstand tot mijn woning

7

Aanwezigheid andere collectieve voorzieningen

7

Goede bereikbaarheid met OV

6

Korte afstand tot klanten

4

Korte afstand tot werknemers

0

Korte afstand tot leveranciers

0

anders

9

De lijst ziet er wat anders uit bij niet-zzp’ers, zie tabel 1.5.Voor bijna een derde zijn omvang en betaalbaarheid niet helemaal naar wens. Andere veel genoemde punten zijn parkeergelegenheid in de buurt en de uitstraling en indeling van het pand. Tabel 1.5 Op welke punten is uw huidige werkplek voor verbetering vatbaar? Niet-zzp’ers (n=285) procenten Passende omvang werkruimte

30

Betaalbaarheid

28

Voldoende parkeergelegenheid in de buurt

21

Uitstraling pand

16

Indeling pand

15

Aanwezigheid ontvangst- en vergaderruimte

13

Scheiding wonen en werken

12


12

Levendige omgeving

11


10


9

Combinatie wonen en werken

7


7


6

Aanwezigheid andere collectieve voorzieningen

4

Korte afstand tot klanten

4


1


0

anders

11

19


1.4 Gewenste bedrijfshuisvesting Naar wat voor soort bedrijfshuisvesting zoeken de ondernemers? De niet-zzp’ers die andere huisvesting zouden willen, geven vooral aan te zoeken naar zelfstandige werkruimte en ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. Een kleinere groep zoekt naar een woon-werk combinatie. Zzp’ers zoeken vooral naar een broedplaats, atelier of bedrijfsverzamelgebouw. Een kleiner deel van hen zoekt naar een woon-werk combinatie of flexibelere huisvesting, zoals anti-kraak of een ruimte in een flexibele werkruimte (bijvoorbeeld Regus). Figuur 1.6 Gewenste bedrijfshuisvesting , procenten niet-zzp’ers (n=51)

zzp’ers (n=51)

zelfstandige bedrijfsruimte

zelfstandige bedrijfsruimte





woonwerk combinatie

woonwerk combinatie



antikraak

antikraak

anders

anders

% 0

10

20

30

40

50

% 0

10

20

30

40

50

De ideale werkruimte – die men zich kan permitteren – ligt gemiddeld op 75 m², dus ruim 10 m² groter dan de gemiddelde huisvesting die de ondernemers nu hebben, maar nog steeds onder het gemiddelde van Amsterdam. Hiervoor is men bereid maximaal 98 euro per m² per jaar te betalen. Dat is iets minder dan wat nu gemiddeld betaald wordt. Indien we alleen kijken naar zzp’ers zien we dat hun ideale werkruimte kleiner is, namelijk 49 m². Ze zijn bereid hier gemiddeld 99 euro per m² per jaar voor te betalen. De ideale werkruimte voor niet-zzp’ers is 114 m², dus een stuk groter dan voor zzp’ers. Zij willen hier echter maar maximaal 96 euro per m² per jaar voor betalen. De vijf aspecten die voor de ondernemers het belangrijkst zijn om een ideale situatie te benaderen zijn betaalbaarheid, passende omvang van werkruimte, voldoende parkeergelegenheid in de buurt, uitstraling van het pand en goede bereikbaarheid met het OV, zie tabel 1.7. Onder ‘anders’ worden zaken als veiligheid, een prettige omgeving en rolstoeltoegankelijkheid genoemd. Een kleine 100 mensen gaven geen antwoord op deze vraag.

20


Tabel 1.7 Welke aspecten zijn belangrijk om een ideale situatie te benaderen?

Betaalbaarheid Passende omvang werkruimte Voldoende parkeergelegenheid in de buurt Uitstraling pand Goede bereikbaarheid met OV Goede bereikbaarheid met de auto Levendige omgeving Korte afstand tot mijn woning Aanwezigheid andere ondernemers Scheiding wonen en werken Indeling pand Aanwezigheid ontvangst- en vergaderruimte Combinatie wonen en werken Aanwezigheid andere collectieve voorzieningen Korte afstand tot klanten Zichtbaarheid in het straatbeeld Korte afstand tot leveranciers Korte afstand tot werknemers anders totaal

aantal maal genoemd

percentage van totaal

458 266 183 177 169 157 155 149 143 138 115 109 95 80 52 51 7 7 46 2557

17,9 10,4 7,2 6,9 6,6 6,1 6,1 5,8 5,6 5,4 4,5 4,3 3,7 3,1 2,0 2,0 0,3 0,3 1,8 100

percentage van alle 720 ondernemers 63,6 36,9 25,4 24,6 23,5 21,8 21,5 20,7 19,9 19,2 16,0 15,1 13,2 11,1 7,2 7,1 1,0 1,0 6,4 nvt

Het is aannemelijk dat de aspecten die belangrijk gevonden worden om een ideale situatie te benaderen verschillen tussen groepen. Daarom is gekeken naar het verschil tussen ondernemers die thuis gevestigd zijn versus ondernemers die niet thuis gevestigd zijn en tussen ondernemers die voornamelijk thuis werken en diegenen die voornamelijk 9 ergens anders werken . In tabel 1.8 is deze splitsing gemaakt. Opvallend is dat ondernemers die thuis gevestigd zijn en/of thuis werken (veel) vaker de scheiding wonen en werken noemen dan de andere ondernemers. Hetzelfde geldt voor de aanwezigheid van andere ondernemers, een ontvangst- en vergaderruimte en andere collectieve voorzieningen. Ondernemers die buitenshuis werken en gevestigd zijn vinden bereikbaarheid, een levendige omgeving en de uitstraling van het pand vaker belangrijk.

9

Er bestaat overlap tussen de groep thuis werkenden en thuis gevestigden en tussen de buitenshuis werkenden en buitenshuis gevestigden.

21


Tabel 1.8 Welke aspecten zijn belangrijk om een ideale situatie te benaderen? percentage percentage

percentage percentage

genoemd

genoemd

genoemd

genoemd

thuis

thuis

niet thuis

niet thuis

werkenden

gevestigden werkenden

gevestigden

Betaalbaarheid

63

59

64

69

Passende omvang werkruimte Voldoende parkeergelegenheid in de buurt

34

33

39

42

20

24

28

27

Uitstraling pand

21

18

27

31


20

20

26

27


17

18

25

26

Levendige omgeving

18

17

24

26


18

19

22

23


24

23

18

16

Scheiding wonen en werken

29

31

14

8

Indeling pand Aanwezigheid ontvangst- en vergaderruimte

14

13

17

19

19

20

13

10

15

15

12

11

16

14

8

8

4

7

9

8


6

5

8

9


0

1

1

1


0

0

2

2

anders

5

4

6

8

Combinatie wonen en werken Aanwezigheid andere collectieve voorzieningen Korte afstand tot klanten

totaal

Binnen alle stadsdelen staan betaalbaarheid en bereikbaarheid op nummer één en twee. Afwijkingen van de overall top 5 zijn onder andere dat in Zuid en Nieuw-West ‘afstand tot de woning’ en aanwezigheid van anderen’ in de top 5 staan en in Noord en Zuidoost ‘indeling van het pand’ en ‘bereikbaarheid met de auto’. Er zijn ook wat kleine verschillen tussen de sectoren zichtbaar (alleen de vier sectoren met meer dan 50 respondenten zijn geanalyseerd). Bij alle vier wordt betaalbaarheid het vaakst genoemd, gevolgd door passende omvang van de ruimte. Zie tabel 1.9 voor het verschil tussen de sectoren.

22


Tabel 1.9 Welke aspecten zijn belangrijk om een ideale situatie te benaderen, naar sector Advisering, onderzoek Informatie en

en overige

Communicatie specialistische zakelijke Top 5

(n=146) dienstverlening (n=221)

Cultuur, Sport en Recreatie Overige dienstverlening (n=116)

(n=129)

1

Betaalbaarheid

Betaalbaarheid

Betaalbaarheid

Betaalbaarheid

2

Passende omvang

Passende omvang

Passende omvang

Passende omvang

werkruimte

werkruimte

werkruimte

werkruimte

Levendige omgeving

Voldoende

Korte afstand tot mijn

Uitstraling pand

parkeergelegenheid in

woning

3

de buurt 4

5

Voldoende

Aanwezigheid

Goede bereikbaarheid

Goede bereikbaarheid

parkeergelegenheid in

ontvangst- en

met OV

met OV

de buurt

vergaderruimte

Aanwezigheid andere

Uitstraling pand

Uitstraling pand

Voldoende

ondernemers

parkeergelegenheid in de buurt/ Goede bereikbaarheid met de auto

1.5 Op zoek naar andere werkruimte Voor 71% van de zzp’ers heeft de recessie (nog) geen invloed op de behoefte aan huisvesting. Negen procent geeft echter aan dat zij onder invloed van de crisis op zoek zijn naar goedkopere huisvesting. Anderen zoeken daarom momenteel niet (4%), gaan of blijven thuis werken (3%) of zoeken kleiner (1%). Een klein deel (2%) geeft aan op zoek te zijn naar grotere werkruimte. Voor 64% van de niet-zzp’ers heeft de recessie (nog) geen invloed op de behoefte aan huisvesting, 15% geeft aan door de recessie op zoek te zijn naar goedkopere huisvesting, 1% is thuis gaan werken en 2% zoekt grotere ruimte. Andere opmerkingen zijn dat men werkruimte is gaan delen en dat de groei van het bedrijf minder hard gaat. Tussen de vier verschillende sectoren die door meer dan 50 ondernemers vertegenwoordigd worden in dit onderzoek varieert de invloed van 60% geen invloed van de crisis (Cultuur, sport en recreatie) tot 71% (Informatie en communicatie). Twaalf procent van de zzp’ers en 18% van de anderen is momenteel actief op zoek naar (andere) werkruimte. Het zoeken doen zij meestal ‘via via’ (via bekenden of andere ondernemers) en op internet. Minder vaak worden advertenties in de krant in de gaten gehouden of een makelaar ingeschakeld. Onder ‘anders’ geven mensen bijvoorbeeld aan te zoeken met hulp van de gemeente en woningnet en dat zij gewoon in het straatbeeld zoeken. Op internet zijn Google (81%), Marktplaats (29%), sociale media zoals LinkedIn (23%), Amsterdam.nl/ondernemen (23%) en Funda (18%) de sites waarop men zoekt.

23


Opvallend is dat zzp’ers meestal via bekenden en kennissen zoeken en anderen meestal via internet, zie figuur 1.10. Figuur 1.10 Manieren waarop men zoekt naar werkruimte (procenten) niet-zzp’ers (n=51)

zzp’ers (n=51)

via via

via via

internet

internet

advertenties krant

advertenties krant

makelaar

makelaar

anders

anders

geen antwoord

geen antwoord

% 0

10

20

30

40

50

60

70

80

% 0

10

20

30

40

50

60

70

80

Het blijkt niet makkelijk om te vinden wat men zoekt (70%). Voor vrijwel iedereen zijn hoge kosten het probleem, veelal in combinatie met de gewenste locatie, de gewenste afmeting en contractvoorwaarden. Onder contractvoorwaarden valt bijvoorbeeld dat contracten alleen voor 3-5 jaar af zijn te sluiten en niet voor kortere periodes. Ook bereikbaarheid en parkeermogelijkheden worden genoemd. Hetzelfde probleem bestaat voor een deel van de ondernemers die momenteel niet op zoek is naar andere huisvesting. Velen zoeken niet omdat zij tevreden zijn met de ruimte die ze momenteel hebben (70%), maar een kwart heeft hiervoor andere redenen, waarvan te hoge huur- en koopprijzen (soms in combinatie met een te lage omzet) een belangrijke is. Zzp’ers verschillen hierin niet van andere ondernemers.

1.6 Rol gemeente Tot slot is gevraagd of de ondernemers vinden dat de gemeente een rol moet spelen bij het vinden van werkruimte. Veertig procent van de niet-zzp’ers vindt dat de gemeente hierin geen rol hoeft te spelen. Van de zzp’ers is 33% het hier mee eens. Ongeveer een op de tien ondernemers heeft hier geen mening over. De overigen, dus ruim de helft, vinden dat de gemeente wel een (actieve) rol mag of moet spelen en dan vooral in het bieden van een overzicht met beschikbare ruimtes (volgens 30% van de zzp’ers en 26% van de anderen) of met aanbiedende partijen (7% volgens beide groepen). Ook ziet een op de tien ondernemers een bemiddelende rol voor de gemeente. Overige opmerkingen omtrent dit onderwerp zijn dat de gemeente de betaalbaarheid en leegstand van bedrijfspanden in de gaten zou kunnen houden en in goede banen kan leiden en dat de gemeente het aanbieden van kleine kantoren kan stimuleren. Ondernemers uit de sector Advisering, onderzoek en overige zakelijke dienstverlening vinden vaker dan gemiddeld (45%) dat de gemeente geen rol hoeft te spelen dan andere sectoren. Van de ondernemers uit de sector Overige dienstverlening is dat 33%, van Informatie en communicatie 32% en bij Cultuur, sport en recreatie is dat ‘slechts’ 22%. Ondernemers die in een broedplaats of atelier gevestigd zijn vinden vaker dan anderen dat de gemeente wel een rol zou moeten spelen bij het vinden van bedrijfshuisvesting, vooral in het bieden van een overzicht van beschikbare ruimtes.

24


2 Aanbod kleinschalige werkruimte

In dit hoofdstuk wordt aan de hand van verschillende bestaande bronnen een inschatting gemaakt van het aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam.

2.1 Voorraad kleinschalige werkruimte Begin 2003 bedroeg de Amsterdamse voorraad kleinschalige bedrijfshuisvesting 595.000 m², verdeeld over 6.677 objecten. De gemiddelde ruimte was 89 m². Begin 2012 bedroeg de voorraad 618.028 m², verdeeld over 6.760 objecten. Dit is een toename van 23.028 m² en 83 objecten, oftewel slechts 4% in 10 jaar. Tegenwoordig vervaagt het onderscheid tussen kantooren bedrijfsruimte. Bij het bepalen van erfpacht is het onderscheid functioneel, maar daarbuiten worden beide vormen van werkruimte steeds vaker bij elkaar gevoegd. Zo ook in tabel 2.1, waar de voorraad kleinschalige bedrijfsen kantoorruimte samen is gevoegd tot ‘kleinschalige werkruimte’. De meeste kleinschalige werkruimte is te vinden in de stadsdelen Centrum, Zuid en 10 West. Het gemiddelde oppervlak van de kleinschalige werkruimte is 99 m², variërend van 130 m² in Westpoort tot 92 m² in West en Zuidoost. Tabel 2.1 voorraad kleinschalige werkruimte (tot 250 m²) naar stadsdelen, 1 januari 2012 totaal oppervlak Centrum

aantal objecten gemiddeld oppervlak

340.823

3.600

95

85.738

661

130

149.896

1.634

92

80.083

849

94

Zuid

219.767

2.107

104

Oost

137.747

1.417

97

Noord

119.542

1.158

103

63.124

684

92

1.196.720

12.110

99

Westpoort West Nieuw-West

Zuidoost

Amsterdam

Bron: DBGA/O+S

Dit overzicht geeft niet een volledig- maar een globaal beeld van de werkelijke hoeveelheid kleinschalige werkruimte in de stad. Zo mist er een deel van de bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen. Ook mist het aanbod aan kleinschalige werkruimte dat ontstaat door het omvormen van leegstaande grootschalige kantoren tot kleinschalige ruimtes. In het vervolg van het hoofdstuk wordt een overzicht geboden van de broedplaatsen en bedrijfsverzamelgebouwen die de stad kende in 2011.

10

Basismeetset 2012, O+S/DBGA

25


2.2 Bedrijfsverzamelgebouwen en broedplaatsen De markt voor kleinschalige werkruimte is de afgelopen jaren behoorlijk veranderd. Rond de eeuwwisseling was er een tekort aan werkruimte voor kleine ondernemers. Dit heeft er toe geleid dat er meer aanbod kwam, onder andere in de vorm van bedrijfsverzamelgebouwen. Later zorgde de wijkaanpak voor een nieuwe impuls. Het belang van de combinatie van wonen en werken in een en dezelfde wijk zorgde voor een aantal specifieke subsidieregelingen, die nu (gedeeltelijk) worden afgebouwd. De site Amsterdam/ondernemen bevat een kaart met het overzicht van bedrijfsverzamelgebouwen per juli 2011. Zuidoost kent de minste bedrijfsverzamelgebouwen en West de meeste, zie de kaart in figuur 2.2. Figuur 2.2 Overzicht bedrijfsverzamelgebouwen Amsterdam

Voor kunstenaars was er een specifiek probleem. Terwijl het belang van hun aanwezigheid in steden onder andere door het verschijnen van het boek van Richard Florida (‘The Rise of the Creative Class’) onderstreept werd was er voor deze groep weinig betaalbare ruimte beschikbaar. Het broedplaatsenbeleid van de gemeente 11 Amsterdam was het antwoord op deze vorm van marktfalen. Naar aanleiding van protestacties van krakerscollectieven uit de woon-werk-cultuur-panden besluit de gemeenteraad eind 1999 tot de opzet van project BroedplaatsAmsterdam, nu Bureau Broedplaatsen. Dit besluit leidde tot een Plan van Aanpak Broedplaats dat werd vastgesteld door de gemeenteraad op 21 juni 2000. Iedereen kan huren in een broedplaats. Binnen een broedplaats wordt echter onderscheid gemaakt tussen getoetste kunstenaars en "commerciële" ruimten. De commerciële ruimten kunnen door de broedplaats vrij verhuurd worden. Hier hebben de broedplaatsen wel vaak zelf voorwaarden voor, wat van plek tot plek kan verschillen. Om in aanmerking 11

26

Marktfalen wil zeggen dat de markt geen optimale oplossing tot stand brengt


te komen voor een ruimte voor een CAWA-kunstenaar moet men worden getoetst door de CAWA, deze commissie toetst mogelijke huurders op kunstenaarschap. Ruimte voor 12 CAWA-kunstenaars mag maximaal 58 euro per m² per jaar kale huur kosten. Op de website van het bureau staat een kaart waarop 55 projecten van Bureau Broedplaatsen en 29 andere projecten in de stad zijn weergegeven. Net als de bedrijfsverzamelgebouwen zijn de broedplaatsen verspreid over de hele stad aanwezig, 13 maar vooral gecentreerd in de stadsdelen binnen de ring A10, zie de kaart in figuur 2.3. Figuur 2.3 Overzicht broedplaatsen Amsterdam

2.3 Conclusie In de afgelopen 10 jaar is het aanbod kleinschalige bedrijfshuisvesting in de stad toegenomen met 238 objecten (38.060 m²). Het gemiddelde oppervlak van de kleinschalige bedrijfsruimte was 92 m² per 1 januari 2011, variërend van 132 m² in Westpoort tot 81 m² in Centrum en Zuidoost. De meeste ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid is te vinden in Centrum en West. In West staan ook de meeste bedrijfsverzamelgebouwen (de minste staan in Zuidoost) en het stadsdeel kent ook vrij veel broedplaatsen in vergelijking met andere stadsdelen. 12 13

Bron: website Bureau Broedplaatsen Amsterdam: www.bureaubroedplaatsen.amsterdam.nl De kaarten overlappen elkaar deels. Tevens werd tijdens het gesprek met ontwikkelaars opgemerkt dat de kaarten niet geheel correct zijn. Zo ontbreken er bijvoorbeeld een aantal broedplaatsen.

27


28


3 Confrontatie vraag en aanbod

Voor het aanbod van kleinschalige bedrijfshuisvesting is in dit onderzoek uitgegaan van bestaande bronnen, die niet volledig en actueel zijn. Om tot een confrontatie van vraag en aanbod te komen was dus meer nodig. Er zijn drie gesprekken gehouden met vastgoedpartijen (corporaties en ontwikkelaars die zich toeleggen op de markt voor kleinschalige bedrijfshuisvesting) en met deskundigen binnen de gemeente, zoals de Stadsloods, Kantorenloods en Bedrijvenloods van EZ. De uitkomsten van het panelonderzoek vormden de basis van deze gesprekken. In bijlage 2 is een korte beschrijving van de gesprekspartners opgenomen. Dit hoofdstuk start met een korte weergave van de objectieve kennis die er is over vraag, aanbod en leegstand van kleinschalige werkruimte. Daarna volgt de confrontatie op basis van de gesprekken met de experts.

3.1 Vraag, aanbod en leegstand Vraag Uit de enquête blijkt dat 14% van de ondernemers momenteel actief op zoek is naar andere werkruimte. Zij kunnen niet allemaal makkelijk vinden wat zij zoeken. Voor vrijwel iedereen zijn hoge kosten een probleem, veelal in combinatie met de gewenste locatie, de gewenste afmeting en contractvoorwaarden. Hetzelfde probleem bestaat voor een deel van de ondernemers die momenteel niet op zoek is naar andere huisvesting. Velen zoeken niet omdat zij tevreden zijn met de ruimte die ze momenteel hebben, maar een kwart heeft hiervoor andere redenen. Hoge huur- en koopprijzen (soms in combinatie met een te lage omzet) is een van de belangrijkste redenen hiervoor. Van alle ondervraagde ondernemers is driekwart tevreden met de huidige werkruimte. Aanbod Het zicht op het aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam is niet helemaal compleet en actueel. Er zijn verschillende partijen betrokken bij het aanbod, zowel commercieel als non-profit. Deze partijen kennen elkaar en hebben relatief goed contact. Maar dit gaat niet zover dat ze er samen in geslaagd zijn het totale aanbod aan kleinschalige bedrijfshuisvesting te ontsluiten en dit up to date te houden. In dit onderzoek gaan we uit van cijfers van de Dienst Belastingen (DBGA), wetende dat deze niet sluitend zijn. Uit deze cijfers van de DBGA blijkt dat begin 2012 de voorraad kleinschalige werkruimte (minimaal) 618.028 m² bedroeg, verdeeld over 6.760 objecten. Dit is een toename van 23.028 m² en 83 objecten, oftewel 4% in 10 jaar. Leegstand Op basis van cijfers van de Dienst Belastingen kan de heffingsleegstand in kaart gebracht worden. De heffingsleegstand bestaat uit ruimten waarvoor geen gebruiker bekend is bij de Dienst Belastingen. Hierdoor kan niemand aangeslagen worden voor gebruikersbelastingen. Maar leegstaande bedrijfsruimtes waarvoor wel een gebruiker bekend is, vallen buiten de heffingsleegstand. Deze cijfers fluctueren behoorlijk door de

29


jaren heen en geven geen betrouwbaar beeld. Daarom zijn zij niet opgenomen in dit 14 rapport en is er geen goed zicht op leegstand van bedrijfsruimtes. Er bestaat wel een overzicht van de leegstand van kantoorruimte. Leegstand van kantoren hebben (mogelijk) invloed op leegstand van bestaande kleinschalige werkruimte. Zo worden leegstaande kantoorpanden soms tot bedrijfsverzamel-gebouwen herontwikkeld of als anti-kraak werkruimte aangeboden. Dit extra aanbod vormt mogelijke concurrentie voor bestaande werkruimte en maakt het moeilijker om balans te houden of aan te brengen tussen vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte. Per januari 2011 bedroeg de totale voorraad kantoorruimte in Amsterdam 7.501.000 m², hiervan stond 15 16,6% leeg. In 2010, toen de totale voorraad 7.574.000 m² bedroeg, stond in totaal 16,8% leeg. In 2009 lag dit percentage iets lager met 15% leegstand van de totaal 16 7.376.000 m² kantoorruimte. Vrijwel al deze leegstand betreft onverhuurde leegstand. In Zuidoost, Nieuw-West en Westpoort staat de meeste kantoorruimte leeg (zie tabel 2 in bijlage 1). Opvallend is dat de leegstand in West in 2011 fors is afgenomen in vergelijking met voorgaande jaren. Dit komt overeen met wat de experts zeggen over de leegstand: vooral de kantoorpanden in Westpoort en Zuidoost kampen met problemen, met name omdat hier de switch naar andere functies minder voor de hand ligt dan in andere delen van de stad.

3.2 Confrontatie vraag en aanbod met experts Met de experts zijn de resultaten van de enquête besproken en aan hen is gevraagd naar hun visie op vraag, aanbod en leegstand van kleinschalige werkruimte in Amsterdam. Frictieleegstand In 2004 was er nog sprake van een tekort aan kleinschalige werkruimte. De verschillende gesprekspartners geven aan dat de markt ondertussen veranderd is. Al merkt niet elke ontwikkelaar of corporatie er evenveel van, ze merken allen wel dat panden moeilijker te verhuren zijn, zeker op bepaalde locaties. Hiervoor zijn volgens hen vier belangrijke redenen. Het nieuwe werken Het nieuwe werken is volgens de experts een aspect dat van (grote) invloed is op de veranderende markt. Bij het nieuwe werken, wat vooral efficiënter werken betekent, worden er ruimtes gedeeld, er is flexibilisering van werkplekken. Mensen hoeven niet een volledige werkweek beschikking te hebben over een eigen kantoor. Er wordt meer gebruik gemaakt van ‘open spaces’. De norm van het aantal benodigde vierkante meters per werkplek is hierdoor gedaald van 26 m² naar 16 m². Een van de gevolgen hiervan is dat klanten die eerst een heel pand huurden nu voldoende hebben aan de helft van datzelfde pand. Corporaties herkennen dit ook, maar geven aan hier minder last van te hebben omdat zij niet zo veel kantoorruimte aanbieden.

14

Bedrijventerreinen kennen wel hun eigen leegstand, hierbij gaat het echter vooral om grootschalige ruimtes. Bron: Kantorenmonitor BV 16 In de bijlage is een overzicht opgenomen van de totale voorraad kantoorruimte per stadsdeel, in 2009-2011. 15

30


Toename van kleine ondernemers, met groot aandeel zzp’ers Een toename van kleine ondernemers (veelal zzp’ers) is een andere ontwikkeling die de ontwikkelaars, experts van de gemeente en corporatiemedewerkers zien. Met de opkomst van zzp’ers wordt er meer thuis gewerkt (al dan niet in combinatie met werken bij een klant of opdrachtgever en soms met werken op openbare locaties) waardoor er minder behoefte is aan externe bedrijfshuisvesting. Invloed recessie De huidige ontwikkelingen kunnen ook niet buiten het licht van de huidige economische situatie gezien worden. De invloed van de recessie is tweeërlei: enerzijds hebben ondernemers het zwaarder, zij verdienen vaak minder en kunnen dus ook minder huur opbrengen. Anderzijds krijgen ook sommige pandeigenaren, zoals (Duitse) beleggers, financiële problemen, waardoor panden soms voor zeer lage prijzen verkocht worden. Herontwikkeling is dan nog de enige optie. Leegstand kantoorpanden De laatste reden die hier genoemd wordt voor de verandering in de verhouding tussen vraag en het aanbod van kleinschalige werkruimte is de toegenomen leegstand van (grote) kantoorpanden. Volgens de gesprekspartners zijn in het verleden teveel kantoren gebouwd, waardoor er nu een overschot is. Herbestemming van deze panden zorgt voor een toename in het aanbod van kleinschalige werkruimte en kan concurrerend zijn voor bestaande kleinschalige werkruimte. Andere factoren Er is ook een aantal zaken van (mogelijke) invloed op de huidige markt waar de gesprekspartners verschillend over denken. Rol van de gemeente Niet iedereen is het eens over de rol van de gemeente. De ontwikkelaars vinden dat het anti-kraak en broedplaatsenbeleid van de gemeente (een reactie van de overheid op marktfalen) een probleem vormt voor commerciële ontwikkelaars omdat daar prijstechnisch niet mee te concurreren valt. Broedplaatsbeleid behelst onder andere dat er jaarlijks 10.000 m² aan kleinschalige werkruimte bijkomt, onafhankelijk van de economische situatie. De ontwikkelaars die voor dit onderzoek zijn geconsulteerd vinden dit niet verstandig. Verder merken ontwikkelaars op dat de controle op inkomen van ondernemers in de broedplaatsen niet jaarlijks gecontroleerd wordt waardoor er ‘scheefhuur’ ontstaat. De ontwikkelaars zijn van mening dat het inkomen van de huurders beter in de gaten gehouden moet worden om doorstroming naar reguliere werkruimtes te bewerkstelligen. De ontwikkelaars geven aan dat deze concurrentie op prijs echter geen groot probleem is. Zij zijn van mening dat concurrentie op kwaliteit belangrijk is en zal blijven: lang niet alle ondernemers kiezen voor de onzekerheid van anti-kraak en het gebrek aan bijvoorbeeld ontvangstruimtes bij broedplaatsen. Volgens de ontwikkelaars is antikraak minder interessant voor ‘serieuze’ ondernemers. Dit verklaart ook het succes van nieuwe luxe ruimtes (‘office suites’) zoals The Bell op de Sarphatistraat, waar volgens de aanbieder zelfs een wachtlijst voor is. De ontwikkelaars vinden dus dat de rol van de overheid in het bieden van een overzicht van werkruimtes miniem zou moeten zijn. Zij zien hier echter wel

31


taak voor ondernemers en/of ontwikkelaars. Zij kunnen bijvoorbeeld gezamenlijk een overzicht bieden van de beschikbare ruimtes en daarbij vraag en aanbod monitoren. Met als eventueel gevolg het afstoten van een bepaalde hoeveelheid panden. Het afstoten van panden komt ook in het ‘Eindrapport Kantorenleegstand’ naar voren als oplossing 17 tegen de toenemende leegstand. Reacties op de veranderde markt De deskundigen zijn het er over eens dat het momenteel moeilijker is panden te verhuren dan enkele jaren geleden. Medewerkers van corporaties merken op dat momenteel zo’n 6% tot 10% van hun voorraad leeg staat. Dit betekent een lichte toename in de laatste paar jaar en komt volgens hen vooral doordat huurders in zwaarder weer zitten. Op de vraag waar de leegstand het grootst is verschillen de antwoorden. De verzamelgebouwen doen het goed volgens de Stadsloods. De Bedrijvenloods nuanceert dit en geeft aan dat buiten het Centrum wel meer leegstand is in de verzamelgebouwen. Binnen de ring is er volgens de gesprekspartners minder leegstand, dit blijft een gewild gebied voor veel ondernemers. Er zijn verschillende manieren waarop ontwikkelaars en corporaties omgaan met de veranderde markt, hieronder volgen een aantal voorbeelden hiervan. Prijsdaling Door economische onzekerheid hebben ondernemers vaak minder financiële mogelijkheden. Ontwikkelaars en corporaties merken dan ook dat hoge prijzen tegenwoordig vaker een probleem vormen. Officieel dalen de prijzen niet veel, officieus soms wel. Opgemerkt wordt dat prijzen van kantoorruimte sterker dalen dan die van werkruimte. De loodsen merken op dat er vaker ‘speciale aanbiedingen’ gedaan worden, zoals zes maanden gratis huur. Corporatiemedewerkers beamen dit, zo geeft een van hen aan dat er voor trouwe en betrouwbare huurders met (tijdelijke) financiële problemen gezocht wordt naar een oplossing zodat zij het pand niet hoeven te verlaten, bijvoorbeeld (tijdelijke) huurverlaging. Ook bij de andere corporatie gebeurt dit, maar benadrukt wordt dat dit uitzonderingen zijn en dat het altijd om een tijdelijke oplossing gaat. Flexibele contracten Een ander voorbeeld van een reactie op de veranderende markt zijn de flexibele contracten die de Amsterdamse Compagnie heeft ingevoerd, waarbij een maand opzegtermijn gehanteerd wordt. De ervaringen zijn positief en het ‘bijenkorfeffect’ waar andere ontwikkelaars voor vrezen (het sneller opzeggen van de huur en een verkorting van de gemiddelde huurtermijn) lijkt niet op te treden. Tijdelijke huurcontracten om leegstand tegen te gaan Corporaties gaan leegstand van hun panden ook tegen door samen te werken met externe partijen. Zo werkt Eigen Haard samen met anti-kraakbedrijf Camelot. In leegstaande panden die lastig te verhuren zijn of gerenoveerd gaan worden kunnen via Camelot tijdelijk partijen geplaatst worden. Een voorbeeld hiervan is een aantal panden in de Indische buurt, waar woon-werkruimtes voor musici gemaakt worden. Voorlopig zit daar onder andere een filiaal van de Voedselbank in. Stadgenoot doet iets soortgelijks en heeft een leegstandbeheerder die startende ondernemers plaatst. Zo kan volgens hen de ‘motor van de economie’ (zoals zij starters zien) langzaam groeien tot een volwaardige

17

32

Kantorenleegstand- analyse van de marktwerking. Drs. M. Zuidema en M. van Elp, Msc LLM


onderneming en serieuze huurder. Naast langdurige leegstand willen corporaties met deze maatregelen ook kraken en interventie van de gemeente bij langer durende leegstand (langer dan 1 jaar) voorkomen. Huurdersmarkt Men geeft aan dat er een ‘huurdersmarkt’ is ontstaan. Huurders hebben meer keus en kunnen daardoor kritischer zijn en voorwaarden stellen. Een ontwikkelaar vertelt bijvoorbeeld dat er bij een leegstaand pand ‘maatwerk’ is geleverd: met de potentiële huurders is door het pand gewandeld waarbij zij precies konden aangeven hoe ze het pand ingedeeld wilden hebben. Ook de corporaties geven aan dat zij ‘variëren met ruimtes’. Zo wordt soms een aantal kleinere ruimtes samengevoegd tot één grote ruimte en kan als de situatie daar om vraagt ook het omgekeerde gebeuren: het opdelen van één grotere ruimte tot aparte verhuurunits. Een fijne locatie en positief imago worden belangrijker. Een pand in een onveilige buurt (bijvoorbeeld met veel inbraken) is bijvoorbeeld veel moeilijker te verhuren. Onveiligheid is slecht voor het imago en zorgt daarbij voor een kostenstijging doordat er extra beveiliging nodig is. Levendige omgeving Ondanks dat de centrale stad populair blijft zien de ontwikkelaars kansen voor locaties buiten de ring A10. Zeker als de omgeving levendig en aantrekkelijk is. Als voorbeeld wordt Plein ‘40-‘45 gegeven.

33


34


Bijlage 1 Leegstand kantoorruimte en detailhandel Tabel 1 bevat de totale voorraad kantoorruimte naar stadsdelen, 2009-2011. Tabel 1 voorraad per januari x 1.000 m² naar stadsdelen, januari 2009-2011 2009 2010 2011 Centrum

1.757

1.732

1.725

Westpoort

922

957

937

West

423

428

381

Nieuw-West

667

667

654

Zuid

1.428

1.543

1.554

Oost

631

666

662

Noord

180

200

242

Zuidoost

1.368

1.381

1.346

Amsterdam

7.376

7.574

7.501 Bron: Kantorenmonitor BV

In tabel 2 wordt de leegstand van kantoren in Amsterdam weergegeven. Tabel 2 Leegstand en onverhuurde leegstand kantoren naar stadsdelen, januari 2009-2011 (procenten) totale leegstand onverhuurde leegstand 2009

2010

2011

2009

2010

2011

Centrum

14,8

14,0

15,5

13,0

12,8

14,0

Westpoort

14,3

15,5

18,6

14,2

15,3

18,6

West

19,8

20,8

11,4

19,6

20,7

11,4

Nieuw-West

19,9

24,2

20,6

19,1

23,7

20,5

Zuid

10,4

15,9

14,4

9,8

13,1

12,1

Oost

6,4

10,0

9,7

6,1

9,1

9,1

Noord

6,6

11,0

10,3

6,1

10,5

9,8

Zuidoost

21,9

21,7

23,3

18,8

19,8

22,9

Amsterdam

15,0

16,8

16,6

13,8

15,5

15,6

Bron: Kantorenmonitor BV.

35


36


Bijlage 2 Gesprekspartners

Experts binnen de gemeente: de Stads-, Bedrijven- en Kantorenloods De gemeente stimuleert het herontwikkelen en herbestemmen van leegstaande kantooren bedrijfspanden. Vanuit de Dienst Ruimtelijke Ontwikkeling (DRO), Economische Zaken (EZ) en het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA) zijn de Stads-, Bedrijvenen Kantorenloods gespecialiseerd in het ondersteunen en begeleiden van bedrijven in 18 hun zoektocht naar (nieuwe) ruimte. Gesproken is met Margareta Heis (Bedrijvenloods), Aukje Teppema (Stadsloods), Cor Brandsema (projectdirecteur bij OGA) en Judith Codrington (coördinator Kantorenloods). De Bedrijvenloods De Bedrijvenloods (EZ) treedt op als gids en zo nodig als intermediair tussen bedrijven en de verschillende, bij het vestigingsproces betrokken, gemeentelijke instanties en maakt daarbij gebruik van een breed publiek - en privaat netwerk in de stad. De bedrijvenloods is goed op de hoogte van interessante (toekomstige) gebiedsontwikkelingen en heeft kennis van bijzonder en/of schaars vastgoed. Zij is met name gespecialiseerd in complexe vestigingsprocessen en werkt in aanvulling op en in samenwerking met makelaars. De bedrijvenloods bemiddelt bij knelpunten en/of signaleert deze aan betreffende beleidsafdelingen en blijft zolang als nodig contactpersoon tussen het bedrijf of de onderneming en de betrokken gemeentelijke organisaties. De Stadsloods De Stadsloods (DRO) weet waar ruimte vrij is of beschikbaar komt en begeleidt ruimtezoekers - van commerciële dienstverlening tot maatschappelijke, culturele en religieuze organisaties - met specifieke wensen langs de gemeentelijke instellingen en regels naar hun bestemming. Ook zoekt de Stadsloods invulling voor leegstaande panden en ze stimuleert de herontwikkeling van nieuwe gebieden in Amsterdam. Zodra een initiatiefnemer zijn weg heeft gevonden, trekt de loods zich terug om eventueel weer in te springen als een ruimtezoeker in een later stadium alsnog hulp nodig heeft bij zijn vestiging in Amsterdam. De Kantorenloods De Kantorenloods (OGA) vormt de centrale ingang bij de gemeente en helpt obstakels uit de weg te ruimen bij transformatieprojecten (waar kantoorruimte wordt getransformeerd tot andere functies). Hij ondersteunt bij het wijzigen van bestemmingsplannen en erfpachtcontracten, bespreekt plannen met stadsdelen en bestuur en helpt bij het verkrijgen van vergunningen. Alle contacten tussen marktpartijen en gemeente over de veranderende bestemming van kantoorgebouwen lopen via de Kantorenloods.

18

Informatie over de bedrijven-, stads- en kantorenloods is afkomstig van amsterdam.nl/ondernemen/bedrijfsruimte

37


Ontwikkelaars Er is gesproken met medewerkers van drie verschillende projectontwikkelaars: Lingotto (Monique Cruijff en Jasper Stam), Creative Spaces (Nico de Wit) en De Amsterdamse Compagnie (Elles Haarmans). De Amsterdamse Compagnie ontwikkelt en beheert voornamelijk bedrijfsverzamelgebouwen en heeft EZ en Stadgenoot als aandeelhouders. Het is een commercieel bedrijf, maar wel met maatschappelijke doelstelling: kleinschalige werkruimte toevoegen tegen marktconforme huren. Lingotto is gespecialiseerd in transformatie en herontwikkeling van bestaande gebouwen en locaties in stedelijke context. Een voorbeeld hiervan is De Kauwgomballenfabriek. Onder hun klanten bevinden zich veel ondernemers in de creatieve industrie. Hetzelfde geldt voor Creative Spaces, ook zij hebben voornamelijk creatieve ondernemers in hun klantenbestand. Creative Spaces is tussenpersoon voor wat betreft vraag en aanbod van leegstaande werkruimte in Amsterdam. Creative Spaces is zelf geen eigenaar van de panden die zij aanbieden. Alle ontwikkelaars tonen hun aanbod op de eigen website. Lingotto geeft daarbij aan dat zij ook een groot deel van hun klanten via mond tot mond reclame verkrijgen. Bij Creative Spaces wordt steeds meer gebruik gemaakt van social media. Zo gebruiken zij Facebook en ontwikkelen ze momenteel een App. De Amsterdamse Compagnie is de enige van de drie die ook op marktplaats publiceert. Daarbij gebruiken zij ‘te huur’ geveldoeken bij een aantal van hun panden, hierop wordt bijvoorbeeld ook de mogelijkheid tot flexibele contracten (opzegtermijn van een maand) kenbaar gemaakt. Corporaties Er is gesproken met Martin Vos van Eigen Haard. Susanne Biemond van Stadgenoot heeft via de e-mail gereageerd op de uitkomsten van dit gesprek. Beide corporaties richten zich voornamelijk op (sociale) woningen, maar bieden ook bedrijfsonroerendgoed (BOG) in de vorm van bedrijfsverzamelgebouwen, plinten, losse panden en broedplaatsen aan. In mindere mate solitaire kantoorpanden. Vastgoed van staat met name in ‘groot’ Amsterdam. Beide hebben een maatschappelijke doelstelling, maar verhuren in principe tegen marktconforme prijzen. Huurders zijn vertegenwoordigd in alle sectoren van de maatschappij, veelal detailhandel, maatschappelijke ondernemingen, startende ondernemingen maar ook ateliers, broedplaatsen en horeca. De strategie van Eigen Haard omtrent BOG is: BOG moet ondersteunend zijn aan de vitaliteit van de wijk (idem voor Stadgenoot); Het moet renderen (idem voor Stadgenoot); BOG moet op termijn herontwikkeld kunnen worden. Bij Eigen Haard komen huurders vooral ‘via via’ terecht (dit is ook hoe de meeste ondernemers aangeven dat ze zoeken naar ruimte). Verder is het aanbod te vinden via Google, de eigen website (is momenteel in ontwikkeling) en gaan zij het aanbod

38


aanmelden op Funda in Business, aangezien deze website opengesteld wordt voor corporaties. Ook wordt er gebruik gemaakt van ‘te huur-borden’ bij de panden. Er wordt weinig gebruik gemaakt van externe makelaars. Voor hen is de markt van kleinschalige bedrijfshuisvesting niet zo interessant. Huurders komen bij Stadgenoot met name binnen via de website. Grootste deel van huurders betreft huurders van circa 100m². dit zijn voornamelijk MKB’ ers. Funda in Business is ook een streven van Stadgenoot om te gaan gebruiken. Makelaars worden slechts ingezet bij nieuwbouw en als het werkruimte van grotere metrage betreft, bijvoorbeeld vanaf 300 m². Verhuur van Maatschappelijk vastgoed is zo veel mogelijk in eigen hand. Corporaties hebben immers nauwe banden met maatschappelijke partijen.

39

Vraag en aanbod van kleinschalige werkruimte in Amsterdam

Recommend Documents