DEMOGRAFIE EN WONINGMARKT Een kwestie van vraag en aanbod Auteur: Auke ten Hoeve, adviseur Datum: 1 juni 2014
Om te kunnen doorgronden wat er in de komende 25 jaar speelt, zullen we moeten omkijken vanaf de Industriële Revolutie. Als het gaat om demografische ontwikkelingen en de woningmarkt, is dat een markant punt in de geschiedenis. Demografie Demografische transitie is vanaf de Industriële Revolutie een continu proces, dit door programmatisch te werken. Dat proces komt nu in een nieuwe fase. Eerst hebben we de gevolgen van de groei in goede banen moeten leiden, nu een periode van rust en straks en in de komende tijd een bevolkingsdaling. Cyclus In het licht van dat programma wordt gesproken over Krimp en Daling. Groei en krimp vormen samen een cyclus. Deze cyclus bestaat uit fasen (zie grafiek).
Bij deze weergave moet wel een stevige kanttekening worden geplaatst. Waar we het nu over hebben is een proces dat niet bij nul is begonnen, er was al een bevolking met een bepaalde omvang. Maar deze valt in het niet met de omvang die we nu kennen. Een tweede kanttekening is, dat we uiteindelijk niet uitkomen op het uitsterven van de mensheid in Nederland. Het is niet te voorzien hoe lang nog de afname zal blijven doorzetten en op welk niveau dat zal uitkomen. De omvang van de bevolking zal blijven afnemen gedurende deze eeuw en ook in het laatste deel van deze eeuw zal dat afvlakken. En, op welk niveau dat uitkomt is eveneens (nog) niet bekend. Vooralsnog ligt ook dat niveau hoger dan ten tijde van de Industriële Revolutie. Dat er sprake is van daling en krimp is niet erg. Door de forse groei vanaf de Industriële Revolutie is de ecologische druk te hoog geworden, ook om dat deze druk per persoon is toegenomen. Hiervoor werd in de zestiger jaren gewaarschuwd door wetenschappers1. In het licht daarvan kunnen we ingenomen zijn, dat er een daling gaat inzetten en vervolgens een krimp. Dat dit bijeffecten heeft, is aanvaardbaar. Huidige fase Het denken in fasen maakt het mogelijk om tijdig te kunnen anticiperen op de volgende fase. Anticiperen 1
De grenzen van de groei (Club van Rome).
Alleen de groei- en krimpfase kennen een lange doorlooptijd. De andere fasen volgen elkaar snel op. Dat stelt nadere eisen aan beleidsvoorbereiding. Terwijl de uitvoering van het beleid in de ene fase wordt gestart, moet de beleidsvoorbereiding voor de volgende fase ook al beginnen. Dat stelt nadere eisen aan het debat en beleidsproces. Zoals het nu gaat is qua tempo bij de besluitvorming, heeft dat de kenmerken zoals dat bij lange fase van groei behoort. Voortgang Gelet op de demografische ontwikkelingen, dan zit Nederland nog niet in de fase van daling en zeker nog niet in de fase krimp. Wel dat dit land in de fase zit van stagnatie en aan de vooravond zit van stabilisatie van de omvang van de bevolking. Wel is het zeker, dat ook Nederland op macroniveau ook een bevolkingsdaling gaat kennen, zoals elders in Europa en in de Wereld. Hybride situatie Ook binnen Nederland bestaat er geen homogeen beeld, er zijn regionale- en lokale verschillen. Al zit Nederland op macroniveau nog in de fase van stagnatie, op lokaal en regionaal niveau bestaan andere beelden. Is bij de ene nog sprake van stagnatie, is er bij een ander sprake van stabilisatie en elders is er al sprake van daling of zelfs van krimp.
Nadere analyse Het is niet voldoende om alleen naar dit macrogegeven te kijken, om de beleidsmatige aspecten van demografische ontwikkelingen te kunnen traceren en tot passend beleid te komen. Ontgroening Rond de Industriële revolutie domineerde grote gezinnen, het aantal geboortes per vrouw laag hoog. Maar, door maatschappelijke ontwikkelingen is dat aantal langzaam maar zeker gaan dalen tot heden den dag. Het is en was een subtiel proces. Wil de omvang van de bevolking stabiel zijn en blijven, dan zijn er minimaal 2,1 geboortes per vrouw nodig. Dat is een omslagpunt. Ligt het aantal geboortes hoger, dan neemt en blijft de omvang van de totale bevolking toenemen. Komt het daar onder, dan neemt deze omvang af. De daling bij het aantal geboortes per vrouw is vanaf de Industriële revolutie dusdanig blijven afnemen, waardoor in de zeventiger jaren dat omslagpunt is bereikt. Tot die tijd bleef de omvang van de bevolking toenemen, wel dat deze toename steeds minder snel ging, omdat het aantal geboortes per vrouw bleef afnemen. Nu het aantal geboortes vanaf die tijd onder dat omslagpunt is gekomen, neemt de omvang van de bevolking af en dat ook in toenemende mate als meer-en-meer het aantal geboortes onder dat omslagpunt zal komen. Vergrijzing Vanaf de Industriële Revolutie is de groei van de bevolking niet alleen door het aantal geboortes bepaald. Door betere omstandigheden, hygiëne en betere gezondheidszorg, worden mensen ook ouder. De gemiddelde leeftijd bij het sterven is nu significanter hoger dan toen. Ook hierdoor bleef de omvang van de bevolking toenemen. Ook als is in de zeventiger jaren een omslagpunt bereikt, door deze vergrijzing is de groei van de bevolking nog niet direct tot stilstand gekomen. Babyboom In de jaren na het einde van de Tweede Wereldoorlog heeft ook Nederland een kortstondige opleving gehad van het aantal geboortes per vrouw. Hierdoor was er sprake van een babyboom. Daarna keerde het al bekende patroon weer terug en bleef het aantal geboortes per vrouw afnemen, ook bij deze babyboomgeneratie.
Emigratie
Emigratie is niet nieuw. Al eeuwen was hiervan sprake, soms zelf volksverhuizingen. Maar, na het einde van de Eerste Oorlog is het tempo daarbij hoger geweest richting overzeese gebieden. En, aan het einde van de Tweede Wereldoorlog is er eveneens een house geweest. Daarmee is het effect van de babyboom iets afgezwakt. Immigratie Ook dat is niet nieuwe, ook niet voor Nederland. Door een tekort aan arbeidskrachten is de omvang van immigratie in de zeventiger- en tachtiger jaren in de laatste eeuw significant geweest. Dat heeft de toename van de totale omvang van de bevolking versterkt.
Signaal Door deze invloeden is de structurele afname van de bevolking minder goed zichtbaar geweest. Met andere woorden, de subtiel afnemende omvang van de bevolking is hierdoor vertraagd respectievelijk pas later merkbaar geworden. Dit werd mede veroorzaakt door de statische gegevens. De cijfers van de reguliere ontwikkeling, babyboom, immigratie en emigratie werden ‘op één hoop gegooid’ en vervolgens ook zo beleidsmatig toegepast. Hierdoor is een beeld ontstaan dat er alleen maar groei was. En, signalen dat dit anders is of kan worden, zijn te laat binnengekomen en tot beleidsmakers en –bepalers doorgedrongen, ook omdat daar de kennis van statistiek (te) gering was. In de zeventiger jaren is vanuit de wetenschap al hierop geattendeerd. Daar is niets meegedaan 2, in andere landen wel3. In Nederland werd lachterig gedaan over deze landen en hun beleid afgedaan als ‘planeconomie’. Nu moeten we vaststellen dat deze landen beleidsmatig verstandig bezig zijn geweest als het gaat om de gevolgen van de babyboom in goede banen te leiden. In de negentiger jaren is vanuit de wetenschap nogmaals en met meer nadruk hierop gewezen, maar binnen het politiek-bestuur kwam dat, om politieke redenen, niet gelegen4. Wetenschappers werden ‘vriendelijk’ verzocht om terughoudend te zijn.
Bevolkingsdaling Een bevolkingsdaling is geen nieuw verschijnsel, we hebben al ervaring hiermee. Alleen de aard van de afname van de omvang van de totale bevolking lijkt anders. Plotselinge daling Door genocide, ziektes, natuurgeweld en oorlogshandelingen is er regelmatig sprake geweest van een plotselinge bevolkingsdaling. Een deel of een complete gemeenschap kan ineens weg zijn. Binnen Nederland was dat recent de genocide in de Tweede Wereldoorlog en daarna een waternoodramp. Tijdelijke daling Net als tijdelijke groei is ook tijdelijke daling niet nieuw. De opkomst van de babyboom en het verdwijnen van deze babyboom in de komende tijd, is hiervan een voorbeeld. Een ander voorbeeld is urbanisatie, waarbij een tijdelijke daling is op het platteland en tijdelijke groei in de steden. Dit was onder andere na het einde van de Tweede Wereldoorlog aan de orde in verband met de wederopbouw van het land. Daarentegen waren anderen die (later) vanuit de Randstad in deze regio’s hun plek vonden, maar dat kon het wegtrekken van mensen niet compenseren.
2
Hierbij speelde mee, dat Nederland volop bezig was met de wederopbouw vanaf het einde van de Tweede Wereldoorlog en toen geen oor had voor problemen die pas in de volgende eeuw aan de orde zijn. 3 Bijvoorbeeld, in Zweden is ‘tijdelijk’ vastgoed gerealiseerd bestemd voor het onderwijs met het oogmerk om dat later te gebruiken voor huisvesting en later specifiek voor seniorenhuisvesting (al dan niet met zorg), om vervolgens dan het object te verwijderen. 4 Nederland – ne met name het politiek-bestuur – verkeerde in een euforie; een periode van opleving na een lange periode van wederopbouw na het einde van de Tweede Wereldoorlog. Mem had geen zin in slecht nieuws.
Structurele daling Ook dit is niet nieuw, maar de aard van de structurele daling, waarmee we nu te maken hebben, is wel anders. Omdat jongeren elders gaan studeren kennen bepaalde gebieden al een structurele daling. Aanvankelijk was dit niet merkbaar, omdat slechts een beperkt deel van de jeugd ging studeren. Maar, door het succes van het onderwijsbeleid, is dat aantal fors toegenomen en deze vorm van structurele daling in een hoger tempo gekomen. Dat zijn de gebieden waar de vergrijzing sterk is en eerder te maken krijgen met het wegvallen van de babyboom. En, door deze context is de impact van deze bevolkingsdaling – relatief gezien – groter dan elders. De structurele daling door de afname aan geboortes per vrouw is anders qua aard en vindt ook subtieler plaats. Maar, als vervolgens de weinige jongeren ook nog wegtrekken om elders te gaan studeren, dan is de structurele daling in bepaalde gebieden nog groter.
Type beleid Qua doorlooptijd bij groei en daling zijn er verschillen en maakt dat er ook anders wordt gereageerd. Eenmalig en tijdelijk beleid Een plotselinge bevolkingsgroei of –daling vragen om kortstondige maatregelen en –voorzieningen door projectmatig te werken. Bijvoorbeeld, door de waterschade te herstellen. Tijdelijke bevolkingsgroei en – daling vragen om tijdelijk beleid. Ook daarmee is ervaring. Structureel beleid Structurele bevolkingsgroei en –daling vragen om structureel beleid en -voorzieningen. Daarmee is ervaring als het gaat om groei. Als het gaat om structurele daling, omdat jongeren wegtrekken, is er tot nu toe geen aanleiding geweest om tot structureel beleid te komen. Wel dat regio’s in de periferie hierom aandacht vragen.
Vraag en aanbod Op de woningmarkt heerst het principe van vraag en aanbod. De demografische ontwikkelingen bepalen mede het evenwicht tussen vraag en aanbod. Vraagmarkt Structurele groei van de bevolking vraagt om een structurele groei in het aantal woningen. Dat is vanaf de Industriële Revolutie gefaciliteerd in verband met de prijsvorming op de woningmarkt. Hierdoor bleef woonruimte betaalbaar en bereikbaar voor een ieder. Tijdelijke groei, zoals bij een babyboom is ook gefaciliteerd. Immers, bij tijdelijke groei heb je tijdelijke voorzieningen nodig. Bijvoorbeeld, tijdelijk extra schoolruimte. Maar, dit betekent ook, tijdelijk extra woonruimtes. Binnen Nederland is deze aanpak niet terug te zien, in sommige andere landen wel. Dit betekent ook, dat in de komende tijd tijdelijk extra voorzieningen nodig zijn ten behoeve van de zorgvraag, nu deze babyboom in de laatste levensfase komt. Door de structurele groei, was de vraag hoger dan het aanbod. Dat leidt tot hogere prijzen op de markt. Dat is verder toegenomen door ook nog eens tijdelijk een extra vraag naar meer woonruimtes in verband met een babyboom en vanwege immigratie. Aanbodmarkt Bij een structurele bevolkingsdaling wordt het aanbod groter dan de vraag. Hierdoor stijgen de prijzen niet meer en gaan zelfs dalen. De structurele daling door een lager aantal geboortes is een subtiel proces, wat de woningmarkt ongemerkt kan opvangen.
Bij een tijdelijke daling, waarvan nu sprake zal zijn bij de babyboom, leidt dat tot een situatie waarbij de vraagmarkt snel veranderd in een aanbodmarkt. De huidige crisis is geen kwestie van een tijdelijk dip op de woningmarkt en een effect van een systeemcrisis. Met andere woorden, het is niet een kwestie van ‘daarna komt het wel weer goed’ en zal men op de oude voet weer kunnen doorgaan. Wat nu op de woningmarkt aan de orde is, zijn voortekenen. Namelijk, dat de woningmarkt veranderd in een aanbodmarkt en de prijzen structureel neerwaarts onder druk zullen staan. Dat heeft (neven-) effecten. En, dat leidt tot de vraag wat dit betekent en hoe je daarmee kan of moet omgaan. En, waarom en wanneer. Financiering Dat Nederland, ook onder moeilijke financieel-economische omstandigheden, gelukt is om de vraag en aanbod op elkaar afgestemd te krijgen en de excessen in toom heeft kunnen houden, is mede te danken aan de gasbaten in combinatie met de welvaartsprong die vanaf het einde van de Tweede Wereldoorlog is gemaakt, een spong die mede mogelijk was door de bevolkingsgroei. Beter gezegd, de consequenties van een babyboom, al tijdelijk verschijnsel, heeft Nederland voor zijn rekening kunnen nemen. Verwacht kan worden, dat in de eindfase van dit tijdelijk verschijnsel nog steeds welvaart en gasbaten kan bijdragen om de gevolgen van het krimpvraagstuk in goede banen te leiden.
Proces Gelet op voorbeelden in krimpgebieden in Nederland en in andere landen, dan is er een fasering te onderkennen binnen de transitie naar een aanbodmarkt. Daarbij verandert het karakter van de panden binnen de koopsector. Beleggingskarakter In de loop der jaren hebben de woningen het kenmerk gekregen van een beleggingsobject, nodig voor het maken van een wooncarrière. Maar, uiteindelijk ook voor het financieren van andere wensen. Het is verstandig geweest dat al in de vorige decennia daar een streep doorheen is gezet, en de hypotheekschuld beperkt blijft tot alleen de woning zelf en het bouwkundig aanpassen daarvan. Afschrijvingskarakter Bij een afschrijvingskarakter wordt het aankoopbedrag van de woning in termijnen afgeschreven. Bij vastgoed is dat in het algemeen een periode van veertig jaar. Wat je bij de verkoop meer of minder krijgt, is slechts verlies of winst wat je neemt. In principe is dit mechanisme al mogelijk. Namelijk, dat deze winst wordt belast, tenzij het vrijkomend vermogen direct wordt aangewend voor de financiering van een ander te bewonen woonobject. Immers, de overheid heeft de woning meegefinancierd door middel van fiscale verrekening van de hypotheekrente. Door de transitie naar een aanbodmarkt neemt de actualiteit van dat mechanisme toe. Door de marktontwikkeling in het verlengde van een bevolkingsdaling, daalt de waarde al. Daarmee is er automatisch al sprake van een afschrijving. Met andere woorden, het verschil tussen enerzijds de boekhoudkundige afschrijving en anderzijds de waardeontwikkeling, is het verlies of winst wat genomen wordt. En, naarmate de tijd vordert en meeren-meer de babyboomgeneratie uit beeld raakt, zal de kans op winst afnemen en de kans op verlies toenemen. Wegwerpkarakter Naarmate het aanbod groter wordt ten opzichte van de vraag, dan zal langzaam maar zeker een woning het karakter krijgen van een wegwerpartikel. Dit wil zeggen, de woning wordt geworven en het betaalde bedrag wordt ineens volledig afgeschreven. Wat je ooit nog hiervoor krijgt, is niet meer dan een financiële meevaller.
Het ontstaan van een wegwerpkarakter is een belangrijke reden geweest het krimpvraagstuk op de politiek-bestuurlijke agenda te plaatsen. De huidige krimpgebieden in Nederland tonen al aan, dat woningen verlaten zijn en er niet meer naar omgekeken wordt. Het zijn beelden die we aanvankelijk uit andere landen kennen, maar in Nederland ook al een feit zijn. En, de huidige omvang is al zorgelijk en zal zich niet beperken tot enkele regio’s. Alleen in de ene regio en gemeente zal het erger zijn dan elders. Ook binnen een regio kunnen er verschillen zijn.
Tot slot De algemene opvatting is, dat een koopsector met een beleggingskarakter geen must is, wel dat de woningwaarde stabiel blijft, hooguit een zeer geringe afschrijvingskarakter. Maar, teveel een afschrijvingskarakter wordt door woningeigenaren niet op prijs gesteld en woningen als wegwerkartikel (in de nabijheid) wordt in het geheel niet getolereerd.
