Vrije sector huur in de Stadsregio Amsterdam en Almere, 2012

Afdeling Strategie en advies

Vrije sector huur in de Stadsregio Amsterdam en Almere, 2012

Peter Kroon Laura Uittenbogaard Mede i.o.v. de Stadsregio Amsterdam

Gemeente Amsterdam Ontwikkelingsbedrijf

2


0

Samenvatting

Ontwikkeling aanbod Op dit moment zijn er ongeveer 55.000 vrije sector huurwoningen in de Stadsregio Amsterdam en Almere. Dit is 7% van de totale woningvoorraad. Het aandeel vrije sector huurwoningen in de nieuwbouw is met 9,5% gering. Tot op heden blijkt het moeilijk te zijn om huurwoningen in het vrije huursegment te ontwikkelen. Door toevoeging van woningwaarderingspunten in de zogenaamde schaarstegebieden (“Donnerpunten”) kan een deel van de sociale huurvoorraad geliberaliseerd worden. Ook wordt het mogelijk kleinere woningen in de vrije sector huur te ontwikkelen. Vooral in Amsterdam kunnen in potentie veel sociale huurwoningen omgezet worden naar vrije sector huur. De snelheid van liberaliseren ligt echter laag omdat de mutatiegraad laag is en omdat woningcorporaties vanwege afspraken en maatschappelijke doelstellingen niet maximaal zullen liberaliseren. Het is nog onduidelijk hoeveel woningen per jaar omgezet zullen worden van sociale huur naar vrije sector huur. Ontwikkeling vraag Er is een grote vraag naar vrije sector huurwoningen en deze vraag zal naar verwachting nog jaren aanhouden. Dit heeft te maken met verschillende ontwikkelingen: investeren in een koopwoning is minder aantrekkelijk geworden, de sociale sector is minder toegankelijk en er zijn meer huishoudens met flexibele arbeidscontracten. Vrije sector huurwoningen passen goed bij starters en jonge, stedelijk georiënteerde huishoudens die flexibel willen zijn. Er is vooral veel vraag naar woningen in het middensegment tot € 900 en in populaire gebieden ook naar woningen met een huur tussen de € 900 en € 1.200. Ontwikkelingen per deelgebied - Amsterdam: ca. 33.500 vrije sector huurwoningen. Er is veel vraag naar huurwoningen tot € 1.000 - € 1.200, op toplocaties zijn hogere huren mogelijk. Er is ook een grote markt voor gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen. - Almere: ruim 4.000 vrije sector huurwoningen, waarvan tweederde eengezinswoning. Tot € 850 worden woningen gemakkelijk verhuurd, daarboven wordt het lastiger. - Deelregio Noord: ruim 3.000 vrije sector huurwoningen, met name in Zaanstad en Purmerend. Purmerend heeft vooral eengezinswoningen, huren tot € 900 zijn goed mogelijk. In Zaanstad lopen de eengezinswoningen goed tot € 900. De vrije sector huurappartementen lopen goed tot € 800. - Deelregio Zuid: ca. 15.000 vrije sector huurwoningen. In de Haarlemmermeer en Diemen lopen huurwoningen tot € 1.000 goed. In Amstelveen zijn op aantrekkelijke locaties hogere huren mogelijk. Conclusie Er is een grote vraag naar vrije sector huurwoningen tot € 900 - € 1.000 per maand. Dit tekort zal niet op korte termijn worden opgelost. Het aandeel vrije sector huur in de nieuwbouwplannen is gering en liberalisatie zal naar verwachting langzaam gaan. Op de lange termijn kunnen veel sociale huurwoningen worden omgezet naar vrije sector huur en zal het tekort aan huurwoningen in het vrije huursegment afnemen. 3


1

Inleiding

Aanleiding en vraagstelling De vrije sector huurmarkt staat de laatste tijd steeds meer in de belangstelling bij zowel gemeente als ontwikkelaars. Uit verschillende onderzoeken1 blijkt dat de vraag naar huren toeneemt. Dit heeft te maken met structurele ontwikkelingen zoals de samenstelling van de bevolking en de toename van flexibele arbeidscontracten, maar ook met conjuncturele ontwikkelingen zoals de crisis op de koopwoningmarkt. Het is daarom van belang dit marktsegment in de Stadsregio Amsterdam en Almere te monitoren. Definitie vrije sector huurwoning Een vrije sector huurwoning is een huurwoning waarbij de huurprijs niet is gereguleerd, maar wordt bepaald door vraag en aanbod. In dit onderzoek beperken we ons tot vrije sector huurwoningen met een huur van minimaal € 665 per maand (dus boven de maximale huurprijs van een sociale woning). Bij huren tot € 900 per maand spreken we van middensegment huur. Al sinds 2001 doet de Stadsregio Amsterdam om de paar jaar onderzoek naar de verhuurbaarheid van vrije sector huurwoningen in de regio Amsterdam en Almere. Dit maakt het mogelijk iets te zeggen over de ontwikkeling van dit marktsegment. Het laatste onderzoek is alweer drie jaar oud en gezien alle recente ontwikkelingen op de woningmarkt niet meer actueel. Daarom is de Stadsregio Amsterdam samen met de gemeente Amsterdam een nieuw onderzoek gestart naar het vrije sector huursegment in de Stadsregio Amsterdam. Doel van het onderzoek is inzicht krijgen in de verhuurbaarheid, prijsniveaus van huurwoningen, verschillende locaties en woningtypen in de regio Amsterdam en inzicht krijgen in de recente ontwikkelingen op de huurwoningmarkt. De onderzoeksvragen zijn als volgt: 1. Stand van zaken vrije sector huur bestaande bouw: om hoeveel woningen gaat het, hoe zijn de segmenten verdeeld over de voorraad? 2. Wat is de verhuurbaarheid van woningen naar locatie en woningtype en voor welke prijsniveaus? 3. Wat is het effect van de extra “Donnerpunten”, wat zijn de plannen voor liberalisatie? 4. Wat is de stand van zaken wat betreft de nieuwbouw van vrije sector huurwoningen? 5. Wat zijn de verwachtingen van verhuurders voor de toekomst van het vrije sector huursegment? 6. Welke inkomenseisen stellen verhuurders? Het onderzoek is gehouden voor de verkiezingen van september 2012. Dat betekent dat er geen rekening is gehouden met de uitwerking van de maatregelen van het tweede kabinet Rutte op gebied van de woningmarkt. 1

Mogelijke effecten van de Kabinetsmaatregelen op de woningmarkt. Doorkijk tot 2020. Abf research in opdracht

van BZK, 2012

4


Leeswijzer De onderzoeksvragen zijn gegroepeerd en komen in zes hoofdstukken aan de orde: 2 Stand van zaken voorraad 3 Verhuurbaarheid 4 Ontwikkelingen per deelgebied 5 Eisen van verhuurders 6 Toekomst Bijlage 1 Verantwoording onderzoek Bijlage 2 Aanvullende analyse Amsterdam

5


2

Stand van zaken voorraad

Bestaande voorraad Er zijn in de Stadsregio Amsterdam en Almere in totaal naar schatting 55.000 vrije sector huurwoningen. Het grootste deel daarvan is te vinden in Amsterdam. In totaal is slechts 7% van de totale woningvoorraad in de Stadsregio en Almere vrije sector huur. Tabel 1: Indicatie vrije sector huurwoningen per gemeente

Gemeente

percentage binnen SRA

aantal

Aalsmeer Amstelveen Beemster Edam-Volendam

2%

11.764

7%

4059

7%

37.442

11%

2.711

Landsmeer

3.436 5%

-

-

Haarlemmermeer

% van totale voorraad

878

-

Diemen

totale woningvoorraad

-

10.426 11.471

26% -

5.956

11%

57.265

10%

50

0.1%

4.336

1%

Oostzaan

180

0.3%

3.776

5%

Ouder-Amstel

687

1%

5.718

12%

Purmerend

907

2%

34.024

3%

Uithoorn

708

1%

12.074

6%

75

0.1%

7.083

1%

170

0.3%

6.515

3%

3%

64.185

Waterland Wormerland Zaanstad Zeevang Amsterdam

1.730 -

33.550

2.520 60%

3% -

397.460

8%

Almere

3.720

7%

75.304

5%

Deelregio Noord

3.112

6%

137.346

2%

14.999

27%

134.689

11%

55.381

100%

744.799

7%

Deelregio Zuid Totaal bekend inclusief Almere Bron: opgave gemeenten

Let op. Voor veel gemeenten is het moeilijk een inschatting te maken van het aandeel vrije sector huur. Daardoor is het niet mogelijk de ontwikkeling van dit segment in de Stadsregio en Almere goed weer te geven. Zie toelichting bij tabel 1. Interessant is het grote verschil in aandeel markthuur tussen de Deelregio Noord en Zuid. In Deelregio Zuid is het aandeel markthuur zelfs groter dan in het door sociale huur gedomineerde Amsterdam.

6


Toelichting bij tabel 1 In tabel 1 staan de gegevens die de gemeenten hebben aangeleverd. Veel gemeenten hebben geen zicht op de aantallen vrije sector huur en doen een schatting op basis van het aantal particuliere huurwoningen uit het bestand Syswov. Deze aantallen kunnen daarom afwijken van de rapportage uit 2009 waarin alleen is gekeken naar particuliere huurwoningen. De cijfers in tabel 1 zijn dus een indicatie, maar wel een betere indicatie dan alleen gegevens uit het Syswov bestand. Hier volgt een toelichting bij de cijfers zoals gegeven door enkele gemeenten. -

Amstelveen: 46% van de particuliere huur was in 2009 boven de liberalisatiegrens.

-

Diemen: Gegevens Team Belastingen Diemen.

-

Landsmeer: Het aantal vrije sector huur is onbekend, naar schatting enkele tientallen.

-

Ouder-Amstel: Dit getal betreft alle particuliere huurwoningen, onbekend is hoeveel daarvan gereguleerde huur is. Ook corporaties zullen woningen boven de huurgrens verhuren.

-

Purmerend heeft naast de genoemde huurwoningen ook nog ruim duizend huurwoningen met een WOZ waarde tussen de € 130.000 en € 225.000, waarvan de huur onbekend is; een deel zal vrije sector zijn.

-

Uithoorn, dit betreft het aantal particuliere huurwoningen. Die zijn niet allemaal vrije sector

-

Aalsmeer, de gemeente heeft geen gegevens. Genoemd getal betreft de particuliere huurwoningen

-

De Beemster, Edam-Volendam en Zeevang hebben geen gegevens over markthuur. Het aandeel

woningen en in het corporatiebezit (zo'n 3000 woningen) zit waarschijnlijk ook vrije sector huur. volgens Syswov markthuur is volgens deze gemeenten zeer laag / te verwaarlozen.

Verwachte productie Het aantal inwoners van de Stadsregio Amsterdam groeit en het is de verwachting dat deze nog jaren zal blijven groeien. Daarbij is er een trend tot verlaging van het gemiddeld aantal bewoners per woning. Deze twee trends leiden tot een toename in de verwachte woningvraag in de Stadsregio. Om aan deze verwachte vraag te kunnen voldoen, hebben de gemeenten een flinke planvoorraad aan nieuw te bouwen woningen. In tabel 2 staat de planvoorraad van alle woningen (sociale huur, vrije sector huur en koopwoningen) tot 2014. Met het aantal te slopen woningen is geen rekening gehouden omdat dit meestal geen vrije sector huurwoningen zullen zijn. De onderstaande getallen geven een beeld van wat er de komende jaren gebouwd kan worden. Ongeveer de helft van de plannen is hard. Dat wil zeggen óf de woningen zijn al in aanbouw, óf ze worden normaal gesproken gewoon gerealiseerd. De andere helft betreft plannen waarover nog beslissingen genomen moeten worden. De werkelijkheid kan en zal er eind 2014 dus wat anders uitzien dan in onderstaande tabellen. Dat kan gelden voor zowel de aantallen nieuwbouwwoningen als voor de percentages in de vrije sector huur en de huurniveaus.

7


Tabel 2 Nieuwbouwplannen alle woningen (bruto) Gemeente Woningen Vrije sector huur huur en 2012-2014 koop 2012-2014 tot € 900 € 900 of meer

Huur onbekend

Aalsmeer

459

0

8

7

Amstelveen

1997

44

77

0

Beemster

163

0

0

0

Diemen

362

43

0

37

Edam-Volendam

990

0

0

0

Haarlemmermeer

913

27

75

0

Landsmeer

178

0

0

0

Oostzaan

159

0

0

0

Ouder-Amstel

220

0

0

64

Purmerend

792

118

0

0

Uithoorn

754

22

0

0

Waterland

419

35

5

0

Wormerland

303

5

0

0

Zaanstad

2.081

75

104

0

Zeevang

49

0

0

0

Amsterdam

12.923

573

1.049

0

Almere

3568

94

18

17

Deelregio noord

5.134

233

109

0

Deelregio Zuid

4.705

136

106

108

Totaal inclusief 26.330 1.036 1.336 125 Almere Bron: Capaciteit woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam, Rigo, 2012

8


Figuur 1: Aandeel vrije sector huur van geplande nieuwbouw 2012-2014

Bron: Capaciteit woningbouwplannen Stadsregio Amsterdam, Rigo, 2012 Het valt op dat het aandeel vrije sector huur in de nieuwbouwplannen in de hele Stadsregio beperkt is. In vijf gemeenten worden helemaal geen vrije sector huurwoningen gebouwd in de periode 2012-2014. In Almere wordt maar vier procent vrije sectorwoningen gebouwd en in deelregio Noord en deelregio Zuid is het aandeel ook beperkt. In deelregio Zuid is het aandeel vrije sector huur zelfs lager dan het aandeel vrije sector huur in de bestaande voorraad. Met de nieuwbouw neemt het aandeel vrije sector huur in deze regio dus af. In Amsterdam zit ook slechts 12,5 procent vrije sector huur in de nieuwbouwplannen. Verder valt op dat er in de regiogemeenten minder dure huurwoningen in de planning zitten dan in Amsterdam. Vooral in Almere wordt ingezet op bouw van goedkopere vrije sector huurwoningen. Tegenwoordig wordt er bij nieuwbouwprojecten soms laat in het ontwikkelproces besloten om woningen die bedoeld waren als koopwoning toch (al dan niet tijdelijk) te gaan verhuren. Het aandeel vrije sector huur kan in de praktijk wat hoger uitvallen dan vooraf gepland.

9


3

Verhuurbaarheid

De verhuurbaarheid van woningen wordt beïnvloed door de verhouding tussen de vraag naar huurwoningen en het aanbod. In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkeling van de vraag, de ontwikkeling van het aanbod en wat dat betekent voor de verhuurders. Ontwikkeling vraag Uit gesprekken met verhuurders is gebleken dat de vraag naar vrije sector huur in de Stadsregio Amsterdam de afgelopen drie jaar is toegenomen. Vooral in het prijssegment tot € 900. De concurrentiepositie van vrije sector huur ten opzichte van koopwoningen is verbeterd. De grens van wat gemakkelijk verhuurt, ligt echter lager dan drie jaar geleden. De prijzen in het segment vanaf € 900 á € 1.000 per maand zijn onder druk komen te staan. De ontwikkeling in de vraag wordt beïnvloed door structurele veranderingen in de vraag en veranderingen in de vraag die het gevolg zijn van de huidige economische crisis. Structurele veranderingen in de vraag Er zijn structurele ontwikkelingen waardoor de vraag naar vrije sector huurwoningen is toegenomen. Veel meer mensen hebben tegenwoordig flexibele arbeidscontracten. Dat maakt het lastiger voor mensen om een hypotheek te krijgen. Ook voor mensen die niet weten waar ze over twee jaar werken en wat ze dan zullen verdienen, is een koopwoning, met de hoge overdrachtskosten en mogelijk lange verkooptijd, een minder geschikt product dan een huurwoning. Daarnaast speelt een rol dat sinds 2011 de sociale sector niet meer toegankelijk is voor huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.085 bruto per jaar. Huishoudens die daar net boven zitten zullen niet gemakkelijk een woning kunnen kopen en zijn aangewezen op huur in het middensegment. Tot slot trekt de Stadsregio Amsterdam steeds meer jonge hoog opgeleiden aan die geen toegang hebben tot de sociale sector (te hoog inkomen of te weinig woonduur) en die nog geen woning kunnen kopen. Dit geldt ook voor studenten in Amsterdam van wie het campuscontract afloopt bij het afstuderen. Deze groep jonge hoog opgeleiden is aangewezen op de vrije sector huurmarkt. De effecten van de crisis op de vraag De crisis op de woningmarkt draagt in belangrijke mate bij aan de toegenomen vraag. Voor 2008 betraden mensen in Nederland nog enthousiast de koopwoningmarkt. Daar kon met geleend geld en een belastingvoordeel worden meegeprofiteerd van de voortdurende waardestijgingen van koopwoningen. Die tijd is voorlopig voorbij. Er zijn veel onzekerheden over de toekomst van de koopwoningmarkt. De kans dat de woningprijzen verder dalen in plaats van stijgen is nu reëel. Uitstel van de koop kan bij een dalende markt flink wat geld besparen. Mensen die nog wel een woning willen kopen, hebben daarom geen haast meer. Niet alleen kan de waarde van een woning dalen, het verkopen van een woning is nu ook veel lastiger en tijdrovender dan voorheen. Daarom verkopen mensen die willen doorstromen naar een andere koopwoning voor de zekerheid liever eerst hun oude woning. In de tussentijd wonen ze dan in een huurwoning. Veel mensen zijn onzeker over 10


hun baan en hierdoor worden verhuiswensen uitgesteld. Over het algemeen is de mutatiegraad van huurwoningen afgenomen. Met name eengezinswoningen hebben op dit moment een heel lage mutatiegraad. Hypotheekeisen zijn strenger geworden waardoor sommige huishoudens geen hypotheek meer kunnen krijgen of minder kunnen lenen waardoor niet de gewenste stap op de woningmarkt gezet kan worden. Voor de woonconsument die terughoudend is bij het kopen van een woning, is vrije sector huur een aantrekkelijk alternatief. Het is niet heel goedkoop, maar de woningen zijn wel direct beschikbaar. Ook loopt de huurder geen risico bij een verhuizing met een restschuld of een onverkoopbaar huis achter te blijven. De vraag naar huurwoningen tot € 900 per maand is groot. Tegelijkertijd zijn de prijzen in het huursegment vanaf € 900 per maand onder druk komen te staan. Het aanbod van dure huurwoningen is toegenomen en huishoudens zijn voorzichtiger geworden of zitten met dubbele woonlasten waardoor ze niet meer kunnen besteden aan een huurwoning. Ook geven de verhuurders in de gesprekken aan dat expats kritischer zijn geworden en een minder groot woonbudget krijgen van hun werkgever. Ontwikkeling aanbod Structurele verandering in het aanbod Het aanbod aan vrije sector huurwoningen is de afgelopen jaren toegenomen. Dat heeft te maken met de toegenomen vraag waardoor marktpartijen kansen zien, maar ook met de toegenomen mogelijkheden om vrije sector huur te realiseren. De mogelijkheid voor marktpartijen om in schaarstegebieden huurwoningen te ontwikkelen is vergroot door de 2 extra woning-waarderingspunten, de zogenaamde “Donnerpunten ”. Hierdoor zijn nu ook kleinere woningen voor een markthuurprijs te verhuren en daarmee rendabel te ontwikkelen. Mede door Europese regelgeving moeten aanbieders van sociale huurwoningen zich tegenwoordig meer richten op huishoudens met een laag inkomen. Dit maakt het ontbreken van vrije sector huurwoningen, vooral in het middensegment, extra problematisch. Overheden en marktpartijen zien behoefte aan en kansen voor een groter aanbod van vrije sector huurwoning. Effecten van de crisis op het aanbod Door de crisis is het moeilijker geworden om woningen te verkopen, zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen. Bij woningbouwprojecten waar de verkoop slecht gaat, worden woningen nu vaak omgezet in vrije sector huurwoningen of “te woon” aangeboden. Bij vrije sector huurcomplexen waar uitponding gepland was, wordt dat soms uitgesteld tot betere tijden. Daarnaast zijn er veel particuliere huiseigenaren die hun woning niet

2

Per 1 oktober 2011 kregen huurwoningen in de tien COROP-regio’s met de hoogste gemiddelde WOZ-

waarden extra punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Huurwoningen met een WOZ-waarde hoger dan de gemiddelde WOZ-waarde per vierkante meter krijgen er in deze tien ‘schaarsteregio’s’ 25 punten bij, woningen met een waarde beneden dat gemiddelde 15 punten. In de praktijk betekent dit dat de huren van deze woningen potentieel kunnen stijgen. Een deel ervan kan door het verhoogde puntenaantal voortaan in de vrije sector worden verhuurd. Binnen de Stadsregio valt de COROP Zaanstreek (gemeenten Zaanstad en Wormerland) buiten deze tien aangewezen gebieden.

11


verkocht krijgen en die daarom maar gaan verhuren. De toename in het aanbod in het middensegment wordt door de markt gretig opgenomen. De toename van aanbod en de afgenomen vraag in het huursegment boven de € 1000 maakt dat de prijzen in dat segment onder druk zijn komen te staan. De meeste verhuurders ervaren geen problemen door de crisis. Er zijn niet meer huisuitzettingen dan vroeger en de meeste woningen verhuren goed. Een enkele verhuurder geeft aan dat er door de crisis meer betalingsachterstanden ontstaan. Het kost huurders vaak veel tijd om de achterstanden weer in te lopen. Particuliere huiseigenaren merken dat mensen meer over de prijs onderhandelen. Het omzetten van koopwoningen naar huurwoningen is overigens geen tovermiddel om een bouwproject zonder financiële gevolgen rond te krijgen. Woningen die niet verkopen zijn wel te verhuren, maar alleen voor de marktconforme huur. En die wordt door de markt bepaald en niet als resultaat van de oude boekwaarde. Aanbieders van vrije sector huur en reactie op de crisis De partijen die vrije sectorhuurwoningen verhuren zijn zeer divers en de woningen die zij aanbieden ook. Een groot deel van de vrije sector huurwoningen wordt aangeboden door institutionele beleggers. Zij hebben een zeer diverse portefeuille, maar gemiddeld genomen meer huurwoningen in het dure segment. Ook woningcorporaties richten zich steeds meer op vrije sector huur. Corporaties hebben relatief veel huurwoningen tussen de € 650 en € 900. Uit een overzicht van Rooftrack blijkt dat rond de 75% van de 3 aangeboden woningen van corporaties een huur heeft tussen de € 664,66 en € 930. De commerciële verhuurders zullen niet snel de huurprijs van een woning definitief verlagen. Als woningen moeizaam verhuren, dan proberen de meeste verhuurders tijdelijk de huur te verlagen om zo huishoudens te trekken. Ze spreken dan van: ingroeihuren of tijdelijke huurkortingen. Bij de meeste projecten was dit voldoende om de verhuur vlot te trekken. Slechts in een paar projecten is de huur structureel verlaagd. Ook proberen deze verhuurders op andere manieren huurders te trekken. Zoals bijvoorbeeld door een vloer aan te bieden, of door bij duurdere woningen een hoger afwerkingsniveau aan te bieden. Er is ook een groeiende groep particuliere woningbezitters de hun woning verhuren zolang ze deze niet verkocht krijgen. Zij verhuren hun woning vaak gestoffeerd of gemeubileerd. De huurprijzen van dit type woningen zijn (vaak fors) hoger dan bij leeg verhuurde woningen. De woningen worden vooral aangeboden in de meer populaire woonmilieus in de stadsregio. Door de crisis is het verschil tussen de huurprijs van gemeubileerd en leeg verhuurd wel kleiner geworden. Voor deze particuliere woningbezitters geldt dat het kan helpen om te investeren in dubbele beglazing, nieuwe verf of een mooie badkamer. Lagere energielasten wordt nu belangrijker gevonden dan een aantal jaar geleden.

3

Overzicht Rooftrack 1-10-2011 tot en met 30 juni 2012. Dit betreft alleen de aangeboden woningen op

Rootrack, niet het gehele corporatiebezit.

12


Doelgroepen en marketing In principe richten de verhuurders zich op alle huishoudens die een huurwoning zoeken. Alleen studenten of vriendengroepen worden uitgesloten van huur. Duurdere huurwoningen zijn in de praktijk alleen toegankelijk voor tweeverdieners. Kleinere appartementen worden voornamelijk gehuurd door stellen zonder kinderen of alleenwonenden. Gezinnen hebben vooral interesse in eengezinswoningen of eventueel grote appartementen met drie slaapkamers en een buitenruimte. Internet is voor alle partijen de belangrijkste manier om met de potentiële klant in contact te komen. De zogenaamde “leads” komen binnen via aanbodsites zoals Funda en Pararius en via de eigen websites. Particulieren maken gebruik van makelaars en websites als Direct Wonen en 123Wonen. Woningcorporaties hebben hun eigen aanbodsite Rooftrack.nl. Daarnaast hebben veel verhuurders een nieuwsbrief waar woningzoekenden zich op kunnen abonneren. Voor nieuwbouwwoningen wordt apart geadverteerd. Tot slot zijn bestaande bewoners een belangrijke ambassadeur van de verhuurder. Het aantal mensen dat zich inschrijft via websites neemt toe. Prijzen De prijzen in de vrije sector komen tot stand door ervaring en door het vergelijken van prijzen met concurrerende huurwoningen. Verhuurders maken daarbij een afweging tussen de hoogst mogelijke huur vragen en een relatief lage mutatiegraad houden. Eén verhuurder hanteert een vast percentage van de WOZ-waarde als ondergrens. Bij particulieren die hun nog niet verkochte woningen verhuren, wordt niet alleen naar de markt gekeken, maar ook naar wat de particulier nodig heeft om quitte te draaien. Deze verhuurders zoeken vaak een huurder voor een tijdelijke periode en zijn vaak minder streng met inkomenseisen dan professionele verhuurders.

13


4

Ontwikkelingen per deelgebied

Het huurniveau en verhuurbaarheid van een woning wordt in belangrijke mate bepaald door de locatie. Daarnaast is de kwaliteit van de woning zelf ook bepalend. Zelfs binnen een complex kunnen aanzienlijke verschillen voorkomen in prijs en verhuurbaarheid. We kijken in dit hoofdstuk daarom naar de ontwikkeling in prijs en verhuurbaarheid van de verschillende deelregio’s in de Stadsregio Amsterdam en Almere. Amsterdam Amsterdam heeft ongeveer 33.500 vrije sector huurwoningen en vormt daarmee de grootste markt voor de vrije sector huur in de Stadsregio Amsterdam. Ruim de helft van de vrije sector huurwoningen valt in het middensegment tot € 900 per maand. Door de lage mutatiegraad komen veel van deze woningen echter niet beschikbaar. De woningen die vrij komen en worden aangeboden via internet vallen meestal in het dure segment. Vrije sector huur in Amsterdam wordt vooral bewoond door stellen zonder kinderen en alleenwonenden tussen de 25 en 44 jaar met een inkomen van 2x modaal of hoger. In bijlage 2 staat een aanvullende analyse van het vrije huursegment in Amsterdam. In Amsterdam is de markt voor vrije sector huurwoningen goed. Er is veel vraag naar huurwoningen tot € 1.000 á € 1.200 euro binnen en rond de A10 en de druk op het middensegment is toegenomen. In het segment boven de € 1.200 per maand staan de prijzen meer onder druk en moeten verhuurders meer hun best doen om woningen te verhuren. Daarbij zijn er grote verschillen binnen Amsterdam (zie de beschrijving van de verschillende deelgebieden in Amsterdam). Naast de markt voor kale huurwoningen is er in Amsterdam een aanzienlijke markt voor gestoffeerde en gemeubileerde woningen. We kunnen niet zeggen om welke aantallen het gaat, maar via websites als Pararius en Funda worden veel gestoffeerde en gemeubileerde huurwoningen aangeboden. De prijzen voor dit specifieke segment zijn sterk onder druk komen te staan, mede door het grote aanbod van onverkochte koopwoningen die tijdelijk worden verhuurd. Ook krijgen expats minder woonbudget of ze zijn voorzichtiger geworden. Vanaf € 2.000 per maand gaat de verhuur van gemeubileerde woningen moeizaam. Drie jaar geleden lag die grens op € 2.500 per maand. Binnen ring A10 Tot € 1.200 worden woningen binnen de ring zeer gemakkelijk verhuurd, maar op goede locaties zijn (veel) hogere huren ook mogelijk. Op enkele locaties met huren hoger dan € 1.200 per maand is gebruik gemaakt van huurkortingen om de verhuur op gang te krijgen of is de huur verlaagd om de concurrentie binnen het aanbod aan te kunnen. De Indische buurt en Bos en Lommer worden specifiek genoemd als locaties die steeds meer in trek zijn om te huren. Tophuren vanaf € 1.500 per maand zijn nog altijd mogelijk in Amsterdam binnen de ring. Het gaat dan om goed gelegen woningen met een hoog afwerkingsniveau en 14


serviceniveau. Dit zijn bijvoorbeeld huurwoningen op de Zuidas en in Overhoeks (stadsdeel Noord) met uitzicht op het water. Gemeubileerde woningen in de grachtengordel worden verhuurd voor prijzen tussen de € 2.000 en € 2.500 per maand. Behalve de absolute prijzen, geven de prijzen per vierkante meter het verschil aan tussen de kansen voor huur in de verschillende gebieden in Amsterdam. Prijzen per vierkante meter liggen binnen de ring tussen de € 11 en € 25, met uitschieters naar € 30. Met name stadsdeel Centrum en Zuid zijn duur. Corporaties verhuren ook woningen in de vrije sector voor lagere huurprijzen, vanaf € 6 per vierkante meter. IJburg IJburg neemt een bijzondere positie in. Hier zijn recentelijk veel nieuwe vrije sector huurwoningen op de markt gekomen en dit heeft de verhuurbaarheid onder druk gezet. Ook is hier een groot aanbod van onverkochte koopwoningen die tijdelijk verhuurd worden. Dit heeft sommige verhuurders aangezet tot ingroeihuren/huurkortingen en huurverlaging. Gemiddelde huurwoningen tot € 1.000 zijn goed verhuurbaar en luxere huurwoningen met uitzicht op het water zijn verhuurbaar tot zo’n € 1.400 per maand. Een verhuurder geeft aan dat de markt op IJburg zich inmiddels aan het herstellen is omdat het aanbod van huurwoningen in de nieuwbouw op IJburg sterk is afgenomen. De prijzen per vierkante meter liggen op IJburg tussen de € 9 en € 11. Noord Voor stadsdeel Noord geldt dat de verschillen in verhuurbaarheid groot zijn. De luxe woningen met uitzicht bij Overhoeks zijn goed verhuurbaar voor hoge prijzen. Elders in het stadsdeel zijn appartementen minder gemakkelijk te verhuren. Er wordt verwacht dat de metro een gunstig effect heeft op de verhuurbaarheid van appartementen in Noord. De eengezinswoningen in Noord zijn zeer goed verhuurbaar. De prijzen per vierkante meter lopen uiteen van € 13 tot € 15 aan de IJ-oevers en € 7 tot € 11 in overig Noord. Nieuw West Eengezinswoningen tot € 1.000 zijn in Nieuw West over het algemeen goed verhuurbaar. Voor appartementen geldt dat verhuurders in Nieuw West meer hun best moeten doen om deze verhuurd te krijgen. Huren tot € 1.000 zijn mogelijk, maar dan wel met ingroeihuren en tijdelijke huurkortingen. De prijzen lopen uiteen van € 8 tot € 13 per vierkante meter. Hoe dichter bij de ring en het centrum van de stad hoe duurder. Corporaties verhuren vanaf € 6 per vierkante meter. Zuidoost De verhuurbaarheid van woningen in Zuidoost is redelijk goed. Hier kan voor een appartement tot € 900 á 1.000 per maand gevraagd worden en voor een eengezinswoning rond de € 1.100. Toch zijn er grote verschillen per woning en per locatie. Voor sommige locaties is veel interesse maar voldoen de potentiële huurders niet aan de strenge inkomenseisen van de verhuurders. Op veel locaties is niet meer mogelijk dan € 800 per maand. Dit heeft te maken met het feit dat de huurwoningen in Zuidoost vooral potentiele huurders uit het stadsdeel zelf trekken. De prijzen per vierkante meter liggen tussen de € 6 en € 11. 15


Opvallend is dat een van de verhuurders constateert dat in Zuidoost vraag is naar gemeubileerde woningen door Indiërs die op de Zuidas werken. Voor hen is de korte reistijd naar de Zuidas aantrekkelijk, maar ook de nabijheid van winkels waar ze de levensmiddelen en kruiden van hun eigen land kunnen vinden. Figuur 2: Prijsrange per vierkante meter in Amsterdam

Almere In Almere staan ruim 4.000 vrije sector huurwoningen, waarvan ongeveer tweederde eengezinswoningen. In Almere Buiten en Almere Haven bestaat het aanbod vooral uit eengezinswoningen, de appartementen staan vooral in Almere stad. De vraag naar huurwoningen is toegenomen in Almere. Veel huurders komen uit Almere zelf. Er is vooral veel vraag naar relatief goedkope woningen. Mensen die in Almere gaan huren doen dat vaak zeer prijsbewust. Woningen met een huur van € 700 á € 850 zijn goed te verhuren. Daarboven wordt het snel lastiger. Almere is vooral een kopersmarkt, voor € 800 per maand kan al een prima woning worden gekocht. Verhuurders vermoeden nog veel extra vraag naar eengezinswoningen in de prijscategorie € 700 á € 750. Ze adviseren ontwikkelaars om meer goedkope en kleinere woningen te ontwikkelen. Zeker bij appartementen is een goede locatie van belang. In Almere heeft een starter nog wat te kiezen. De huurprijs van bestaande eengezinswoningen is soms zo laag dat minder gunstig gelegen starters appartementen moeilijk te vullen zijn. Bij woningen met een huur hoger dan € 850 staan de prijzen onder druk en worden soms ook verlaagd. Het aanbod neemt wel toe. Omdat door de crisis de verkoop van woningen moeizaam gaat, wordt bij nieuwbouw nu vaker gekozen voor verhuur of worden woningen 16


“te woon” aangeboden. Ook bij uitponding van huurwoningen worden woningen soms “te woon” aangeboden. De markt voor appartementen met een huurprijs van meer dan € 1.000 per maand is dun in Almere. In het centrum is op een mooie locatie een luxe appartementencomplex met zwembad gebouwd met huren van aanvankelijk rond de € 1.300 maar dat bleek te duur. Met huren van € 1.100 á € 1.200 is het complex met enige moeite toch gevuld. De dunne markt maakt dat sommige verhuurders weinig behoefte hebben hun aanbod in Almere in dit segment uit te breiden. Nieuwbouwwoningen verhuren gaat gemakkelijker dan bestaande bouw. De leegstand is toegenomen bij de wat oudere woningen van rond de € 900. Voor een lagere of even hoge huur heb je een nieuwere woning. De gemiddelde mutatie graad in Almere is overigens gedaald van ongeveer 10 procent naar nu zo’n 3 procent. Prijsstijgingen bij kwaliteitsverbetering zijn soms lastig door te voeren. Soms blijft een kwaliteitsslag achterwege als die niet kan worden gefinancierd uit een huurstijging. Verhuurders verwachten in de nabije toekomst dat de standaard jaarlijkse huurstijging niet altijd kan worden doorgevoerd. De huur blijft wellicht stabiel of zal langzaam stijgen, maar gaat zeker niet hard omhoog. Op woningen vanaf € 750 á € 800 komen veel gegadigden af die niet voldoen aan de gestelde inkomenseisen. Er is wel wat druk op de inkomenseisen, maar eigenaren zijn terughoudend met het verlichten ervan. Een verhuurder gaf aan dat de huurders in Almere en Amsterdam relatief lastig zijn. In Almere zijn nu ook wat vaker betalingsachterstanden. Bij Almere Poort, nabij de internationale school, is er ingezet op het aantrekken van expats. Expats kunnen onder voorwaarden ook huren voor een half jaar i.p.v. minimaal een heel jaar. Die concessie is mede het gevolg van de crisis, de duurdere woningen verhuren nu minder gemakkelijk. Het heeft vooralsnog geleid tot slechts enkele verhuringen aan expats. Deelregio Noord Regio Noord bestaat uit de gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Landsmeer, Oostzaan, Purmerend, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang. In regio Noord staan ruim 3.000 vrije sector huurwoningen, dit is circa drie procent van de totale woningvoorraad in regio Noord. Deze woningen staan vooral in de gemeenten Zaanstad en Purmerend. Deze vrije sector huurwoningen verhuren nog goed voor € 8 á € 10 per vierkante meter. In de meer landelijke gemeenten van regio Noord staan geen grote aantallen vrije sector huurwoningen. In zijn algemeenheid is de mutatiegraad laag, vooral van de eengezinswoningen. Purmerend In Purmerend bestaat de vrije sector huurvoorraad uit vooral eengezinswoningen. Er waren nooit verhuurproblemen maar de laatste twee jaar gaat het lastig. De mutatiegraad is nog steeds laag, namelijk drie procent, maar als er een huurder vertrekt, blijkt het lastig een nieuwe te vinden. Dit geldt vooral voor woningen met een voor Purmerend relatief hoog prijsniveau. In Purmerend zijn huren van € 700 tot € 900 goed mogelijk. Een 17


verhuurder met zo’n 120 woningen van ruim € 1.000 constateert nu in Purmerend veel concurrerend aanbod van nieuwere en relatief goedkopere huurwoningen. Daarom zijn de huurverhogingen in Purmerend nu onder gemiddeld. Volgens een verhuurder leveren woningen in Purmerend, mede door de lage mutatiegraad, nog een prima rendement op. Zaanstad De huurniveaus voor Zaanstad zijn vergelijkbaar met die voor Purmerend. Afhankelijk van de grootte en locatie kunnen huren van € 650 tot ruim € 900 gevraagd worden. Met het recente bouwprogramma in het centrum heeft Zaanstad appartementen in de vrije sector huur toegevoegd aan het aanbod. Tot rond de € 800 aan huur loopt dat goed, daarboven wordt verhuur lastiger. Het zijn vooral kleine huishoudens en mensen jonger dan 40 jaar, die op deze locatie huren. Landelijke gemeenten in regio Noord In de landelijke gemeenten staan weinig tot vrijwel geen vrije sector huurwoningen. De woningvoorraad bestaat vooral uit koopwoningen, aangevuld met een deel sociale huurwoningen. Drie landelijke gemeenten in deze regio beschikten niet over gegevens van aantallen vrije sector huurwoningen. In de gemeente Zeevang staan nauwelijks tot geen vrije sector huurwoningen. In Waterland staan er naar schatting van de gemeente zo’n 75. Deze lopen niet goed want ze worden, vergeleken met koopwoningen, te duur gevonden. De gesproken verhuurders zetten niet in op uitbreiding van hun aanbod in deze landelijke gemeenten. Deelregio Zuid Regio Zuid bestaat uit de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer, Ouder-Amstel, en Uithoorn. Er staan ongeveer 15.000 vrije sector huurwoningen, dit is circa 11% van de totale woningvoorraad. Deze woningen staan vooral in Haarlemmermeer (ongeveer 6.000), Amstelveen (ongeveer 4.000) en Diemen (ongeveer 3.000). De huurprijs in regio Zuid ligt globaal tussen de € 10 en € 11 per m² gbo. Haarlemmermeer De verhuur van vrije sectorwoningen gaat goed. Bij de eengezinswoningen variëren de huurniveaus van € 8 tot € 11 per m² gbo of van € 800 tot net boven de €1.000 per woning. Bij mutatie wordt de kwaliteit van de woningen verbeterd (bijvoorbeeld door een nieuwe keuken te plaatsen) en daarna wordt de huur met € 100 verhoogd. Dat lukt ook. Het is tegenwoordig gemakkelijker om € 1.000 huur te krijgen dan een paar jaar geleden. De mutatiegraad in de Haarlemmermeer is gedaald. Ook hier komt omzetting voor van nieuwbouw koop naar huur. Er worden kleine startersappartementen verhuurd voor € 660 inclusief servicekosten die eerst als koopwoningen waren gepland. Amstelveen Amstelveen heeft veel vrije sector huurwoningen en hierbij zijn er grote verschillen in prijzen en verhuurbaarheid. Amstelveen is populair bij huurders. Eén verhuurder heeft zo veel vraag naar woningen in Amstelveen dat hij daar bij wijze van uitzondering een wachtlijst hanteert. De huur is bij woningen zonder duidelijke minpunten met € 10 á € 12 per vierkante meter relatief hoog. Kleinere woningen van wat mindere kwaliteit zijn nog steeds goed te verhuren, maar dan voor een wat lagere prijs. Wanneer er in de kwaliteit van een woning geïnvesteerd moet worden, dan kan dit uit een stijging van de huurprijs worden gefinancierd. 18


Gemiddeld genomen is de verhuurbaarheid goed tot zo’n € 1.000 voor appartementen en € 1.200 voor eengezinswoningen. Diemen Diemen is redelijk populair. De huren per vierkante meter zijn tussen de € 8 en € 11. Dit is vergelijkbaar met of hoger dan grote delen van stadsdeel Oost, en ruim hoger dan in Amsterdam Zuidoost. Eengezinswoningen zijn in Diemen meer geliefd dan appartementen. Als mensen zich in Diemen willen vestigen dan willen ze een huis met een tuin. Tot ruim € 1000 is verhuur goed mogelijk. Een verhuurder met veel ruime eengezinswoningen met ruime tuin van eind jaren ’80 had in een buurt in Diemen altijd relatief veel wanbetaling. Daarom heeft deze verhuurder een drie maanden garantstelling ingevoerd. Er wordt geïnvesteerd in de uitstraling van de woningen. Dat lijkt te werken. De woningen worden redelijk verhuurd, maar de mutatiegraad is gelijk gebleven, 5 á 6 procent. Ingroeihuur is niet nodig om deze woningen te verhuren, de woningen zitten wel aan het maximale huurniveau dat voor Diemen haalbaar is. Ouderamstel/Duivendrecht Appartementen zijn goed verhuurbaar. Ook voormalige sociale huurwoningen die bij mutatie naar de vrije sector doorschuiven, verhuren goed. Bij mutatie wordt er geïnvesteerd om het bezit meer kwaliteit te geven en zo een hogere prijs te kunnen vragen. Het huurniveau is € 8 á € 9 per m² gbo of ongeveer € 700 per appartement. De mutatiegraad is ook hier de afgelopen twee jaar gedaald. Uithoorn Goed verhuurbaar zijn woningen van € 650 tot ruim € 850. Boven de € 850 wordt verhuur lastiger, een enkele woning wordt verhuurd voor meer dan € 1.000.

19


5

Eisen van verhuurders

Inkomenseisen Verhuurders van vrije sector huurwoningen stellen strenge inkomenseisen. De manier waarop zij dit doen is verschillend: soms wordt gekeken naar het jaarinkomen, soms naar het maandinkomen. De meeste verhuurders tornen niet aan deze inkomenseisen. In de eerste plaats is het niet nodig om af te wijken van de inkomenseisen om het complex vol te krijgen: er zijn meestal voldoende kandidaten die aan de inkomenseisen voldoen. Ook heeft de eigenaar/ belegger vaak geen behoefte aan extra risico. Daarbij zijn vaste inkomenseisen gemakkelijker te communiceren aan huurders, afwijzen van huishoudens wordt lastiger als er geen duidelijke criteria zijn. In enkele gevallen wordt er wel afgeweken van de inkomenseisen. Als de verwachte inkomensontwikkeling van een huurder goed is en/of de huurder wordt gezien als een aanwinst voor het complex. Voor mensen als verpleegsters en politieagenten wordt eerder een uitzondering gemaakt. Een extra verhuurrisico wordt soms met een vergrote borgsom opgevangen. Soms wordt bij dure huurwoningen met een huurprijs van € 2.000 of meer een minder strenge inkomensnorm gehanteerd, omdat deze huishoudens relatief een minder groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan de dagelijkse lasten. Enkele verhuurders constateren dat de inkomenseisen op dit moment licht dalen. In het verleden werd wel 5x bruto maandhuur gevraagd, nu ligt dat op 4,5 en soms 4. Liever dan de inkomenseisen verlagen, geven verhuurders huurkorting voor een bepaalde periode. Hieronder een overzicht van alle eisen die we in dit onderzoek zijn tegen gekomen. Inkomen • Bruto maandinkomen is minimaal 4 tot 4,5 keer de bruto maandhuur (bruto maandinkomen = vast maandinkomen uit vast dienstverband, exclusief toeslagen en vakantiegeld). • Netto maandinkomen is minimaal 3 keer de bruto maandhuur. • Bruto maandinkomen is minimaal 4 keer de netto maandhuur. • •

Bij alleenverdieners: bruto jaarinkomen tussen de 45 en 55 keer de maandhuurprijs. Bij twee inkomens: opgetelde bruto jaarinkomen tussen de 60 en 80 keer de maandhuurprijs. De persoon met het hoogste inkomen moet daarbij minimaal 40 keer de huur bruto per jaar verdienen.

•

Particuliere verhuurders zijn minder streng, zij kijken minder naar het inkomen maar willen vooral het gevoel hebben iemand te kunnen vertrouwen. Het gaat hier vaak om huishoudens die hun onverkochte woningen tijdelijk te koop aanbieden. Zij hebben andere overwegingen bij de verhuur van hun woning dan commerciële verhuurders/eigenaren.

20


Eigen vermogen De meeste verhuurders tellen eigen vermogen van huurders voor 10% op bij het inkomen. Er zijn ook verhuurders die het eigen vermogen niet meetellen. Zelfstandigen • Jaarstukken van twee boekjaren plus aanslag/aangifte inkomstenbelasting. • Soms: 3 maanden huur borg/ garantstelling. Dienstverband • Een vast dienstverband. • Werkgeversverklaring waarin gesteld wordt dat er uitzicht is op een contract voor onbepaalde tijd. • De meeste verhuurders nemen contact op met de werkgever om de werkgeversverklaring te controleren. Kredietcheck Er wordt door alle verhuurders standaard een kredietcheck uitgevoerd. Overige eisen • De meeste verhuurders eisen een minimale verhuurperiode van 1 jaar. • Geen groepen studenten of groepen vrienden. Voorrang • Sommige corporaties geven bij huurwoningen tot € 900 per maand voorrang aan huishoudens met een inkomen tussen de €34.085 en €44.413 per jaar. • Sommige corporaties geven voorrang aan huishoudens die een sociale huurwoningen bij die corporatie achterlaten. Effecten van de crisis De crisis heeft bij de meeste verhuurders niet geleid tot een toename van betalingsachterstanden of uitzettingen. Wel worden er bij sommige goedkope huurwoningcomplexen soms veel potentiële huurders afgewezen omdat ze niet voldoen aan de inkomenseisen. Dit is niet noodzakelijkerwijs een gevolg van de crisis, het kan ook een gevolg zijn van de gewijzigde regelgeving: door de strengere inkomenseisen is de sociale sector minder toegankelijk geworden.

21


6

Toekomst

Verwachte ontwikkeling van de vraag De verwachting is dat de vraag naar en het aandeel van vrije sector huur op de woningmarkt verder zal groeien. Met name de vraag naar huurwoningen in het middensegment zal de komende jaren blijven groeien4. Dit hangt voor een groot deel samen met de ontwikkelingen op de koopmarkt. Voor mensen die een huis willen kopen is dat moeilijker, soms onmogelijk geworden. Dit komt door inkomstenonzekerheid en door terughoudendheid van banken bij verstrekking van hypothecaire leningen. De verhuurders verwachten dat koopwoningen voorlopig niet of nauwelijks in waarde zullen stijgen en dat de belastingvoordelen voor koopwoningen langzaam worden afgebouwd. Het kopen van een woning blijft daardoor voor een grote groep woonconsumenten minder aantrekkelijk dan voorheen. De sociale huursector moet zich door Europese regels steeds meer richten op huishoudens met een laag inkomen. Hierdoor wordt vrije sector huur voor veel mensen de enige manier om wooncarrière te maken, of om überhaupt ergens te kunnen wonen. Ook geven de verhuurders aan dat de maatschappij steeds meer toe gaat van het bezit van dingen naar het gebruik van dingen, denk bijvoorbeeld aan Spotify. Huurwoningen passen in die tendens. Het huursegment sluit met name ook goed aan bij de stedelijke woningmarkt in Amsterdam waar veel huishoudens wonen die flexibel willen zijn. De vraag naar vrije sector huur zal zich in de Stadsregio Amsterdam en Almere naar verwachting vooral blijven richten op het segment tot € 1000, binnen de ring van Amsterdam tot € 1.250. Ook wordt een toenemende vraag verwacht naar levensloopbestendige woningen. Tot slot geven de verhuurders aan dat de ontwikkelingen op de woningmarkt ook sterk afhankelijk zijn van de plannen van de nieuwe regering. Verwachte ontwikkeling van het aanbod Op dit moment wordt het aanbod van vrije sector huurwoningen wat verruimd door effecten van de crisis. Het uitponden van bestaande huurwoningen wordt soms uitgesteld tot betere tijden en nog niet verkochte woningen worden tijdelijk verhuurd. In de toekomst wordt het aanbod vrije sector huurwoningen verruimd door nieuwbouw van vrije sector huurwoningen en door omzetting van sociale huurwoningen is vrije sector huurwoningen. Hoewel het aandeel vrije sector huur in de nieuwbouwplannen op dit moment nog gering is, zal dit marktsegment door de toenemende vraag, steeds meer in beeld komen bij 4

Overwinteren op de regionale Amsterdamse woningmarkt, Effectverkenning van de actuele

woonwensen, Rigo, 2012

22


ontwikkelaars. Nieuwbouw van vrije sector huur wordt daarmee een volwaardig marktsegment. Daarnaast maken de “Donnerpunten” die zijn toegewezen aan gebieden met een hoge marktdruk het financieel mogelijk kleinere vrije sector woningen te ontwikkelen. Op gewilde locaties kan voor een kleine woning marktconform een “middensegment huur” worden gevraagd. Voorheen kon voor een dergelijke woning geen marktconforme huurprijs worden gevraagd en was het daardoor financieel niet aantrekkelijk om deze kleine huurwoningen te realiseren. Nu kan dat wel. Er zijn al verschillende projecten opgestart met kleine studio’s. Voor alleenstaanden en stellen met een middeninkomen en een stedelijke oriëntatie is dit een aantrekkelijk woonproduct. Deze woningen zijn niet erg groot, maar ze zijn wel betaalbaar en beschikbaar. De toevoeging aan de woningvoorraad van dit nieuwe woningtype leidt ook tot een verruiming van het aanbod in de vrije sector. Liberalisatieplannen bestaande gereguleerde huur Met name in Amsterdam zijn woningcorporaties al jaren bezig met het uitponden van sociale huurwoningen. Dit gebeurt deels om nieuwbouw van sociale woningen mogelijk te maken, deels om buurten met een eenzijdig aanbod van woningen en bewoners wat meer te diversifiëren. Voorheen werden af te stoten sociale huurwoningen vooral verkocht. Door de verschuiving in vraag van koop naar huur zullen corporaties steeds vaker hun sociale huurwoningen niet verkopen, maar in plaats daarvan verhuren in de vrije sector. Door de “Donnerpunten” kunnen veel bestaande woningen, die nu nog in de gereguleerde sector vallen, geliberaliseerd kunnen worden bij mutatie. Vooral in Amsterdam gaat het in 5 potentie om grote aantallen. De snelheid van liberaliseren ligt echter laag omdat op dit moment de mutatiegraad op de woningmarkt bijzonder laag is. De meeste corporaties liberaliseren daarbij niet maximaal vanwege bestaande afspraken over sociale huur binnen projecten, prestatieafspraken met gemeenten, afspraken over herhuisvesting en maatschappelijke doelstellingen. Particuliere woningbezitters zullen doorgaans wel kiezen voor liberalisatie. Maar ook particuliere bezitters kunnen pas liberaliseren bij mutatie. De extra “Donnerpunten” zullen daarom pas op termijn leiden tot een verruiming van het aanbod in de vrije sector. Op korte termijn zal de liberalisatie nog geen oplossing bieden voor het gebrek aan vrije sector huurwoningen. Een gevolg van het omzetten van sociale huur naar particuliere huur is een daling van de gemiddelde huurprijzen in de vrije sector huur van corporaties. De gemiddelde huurprijs van verhuringen in de vrije sector lag voor de invoering van de “Donnerpunten” op € 970 en daarna op € 902 per maand.6 Dit komt omdat kleinere en kwalitatief slechtere woningen aan de vrije sector voorraad worden toegevoegd waarvoor een minder hoge huur gevraagd kan worden. 5

Op moment van schrijven is onduidelijk hoeveel omzettingen van sociale huur naar vrije sector huur er

verwacht kunnen worden. De Dienst Wonen Zorg en Samenleven van de Gemeente Amsterdam is bezig met een analyse van de aantallen mogelijk om te zetten sociale huurwoningen in Amsterdam. Eind 2012 komen deze gegevens beschikbaar. 6

Overzicht Rooftrack 1 januari 2011 tot en met 30 juni 2012. Dit betreft alleen de aangeboden woningen op

Rootrack, niet het gehele corporatiebezit.

23


Bijlage 1: Verantwoording onderzoek

Werkwijze Dit onderzoek naar vrije sector huur is gebaseerd op gesprekken met verhuurders, voorraadgegevens van gemeenten en de monitor plancapaciteit van de Stadsregio Amsterdam. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de verhuurders met wie gesproken is. Binnen de scope van dit onderzoek kon niet met alle verhuurders gesproken worden. Er was beperkte ruimte voor interviews, bovendien zijn veel kleine verhuurders niet in beeld. Er is gekozen voor een selectie van grote verhuurders die verschillende segmenten van de huurmarkt bedienen in de Stadsregio en Almere. Hierbij zijn zowel puur commerciële verhuurders als woningcorporaties met vrije sector huurwoningen geïnterviewd. In de interviews zijn onderwerpen aan de orde gekomen als verhuurbaarheid, prijsniveaus, acties bij leegstand, eisen aan huurders. Ook is verhuurders gevraagd naar hun visie op de vrije sector huurmarkt van vandaag en hun verwachtingen voor de toekomst. Lijst geïnterviewden Actys Brockhof Makelaars Eigen Haard Jacobus Recourt Just Housing P.H. Kuijper en Zonen Van der Linden Vesteda Ymere

24


Bijlage 2: Aanvullende analyse Amsterdam

Stand van zaken vrije sector huur Jarenlang heeft Amsterdam de ambitie gehad om het aandeel koopwoningen te vergroten. Pas sinds kort is er meer aandacht voor de vrije sector huur, met name in het middensegment. Het gevolg is dat de Amsterdamse woningvoorraad op dit moment voornamelijk goedkope huurwoningen en koopwoningen heeft, en slechts een heel klein deel huurwoningen boven de vrije huurgrens. In totaal heeft Amsterdam 33.500 vrije sector huurwoningen, dit is 8,5% van de totale woningvoorraad. Ruim de helft van het aantal vrije sector huurwoningen valt in het middensegment (tot € 900 huur per maand). Figuur 3: Verdeling Amsterdamse woningvoorraad naar koop en - huursegmenten

Bron: Wonen in Amsterdam 2011

De meeste vrije sector huurwoningen zijn te vinden in stadsdeel Zuid. Van oudsher is hier een relatief groot aandeel goedkope huur, tegelijkertijd is het een populair gebied waardoor er ook een toename in het aandeel dure huur mogelijk is geweest. Stadsdeel Zuid heeft zowel de meeste woningen in het dure segment, als de meeste woningen in het middensegmenthuur. De stadsdelen Nieuw West, Noord en Zuidoost hebben het minste aantal dure huurwoningen.

25


Figuur 4: Aantallen vrije sector huur in Amsterdam per stadsdeel

Bron: Wonen in Amsterdam 2011 Kenmerken bewoners Van alle bewoners van een vrije sector huurwoning in Amsterdam heeft 48% een inkomen van 2x modaal of hoger, 57% van de hoofdbewoners is tussen de 25 en 44 jaar en 42% is een stel zonder kinderen. 25% is alleenwonend. Ongeveer twee derde van de alleenwonenden en eenoudergezinnen woont in een huurwoning tot € 900 per maand. Bij de stellen met en zonder kinderen is dat net iets meer dan de helft. Er zijn grote verschillen tussen het middeldure huursegment en het segment vanaf € 900 per maand. In het huursegment tot € 900 zijn alle inkomensgroepen en alle leeftijdsgroepen goed vertegenwoordigd, zie figuur 5 en 6. In het segment vanaf € 900 per maand wonen voornamelijk huishoudens met een inkomen vanaf twee keer modaal. Dit is begrijpelijk omdat hoge inkomenseisen gesteld worden aan deze woningen. Voor een woning van netto € 900 per maand moet een huishouden minimaal € 45.000 bruto per jaar verdienen, dit is bijna 1,5 keer modaal. In het hoogste huursegment vanaf € 1.039 per maand heeft bijna driekwart van de huishoudens een inkomen boven twee keer modaal.

26


Figuur 5: Verdeling voorraad vrije sector huur naar inkomensgroepen

Tabel 3: Overzicht gebruikte inkomensgrenzen Wonen in Amsterdam 2011 Inkomensgroep Netto per maand Lage inkomens eenpersoonshuishouden

< € 1.220

Lage inkomens meerpersoonshuishouden Modale inkomens (€ 32.500 bruto per jaar)

< € 1.730 € 1.220/1.730 - € 1.930

Modaal tot 43.000 bruto per jaar

€ 1.930 - € 2.340

€ 43.000 tot 1,5 X modaal 1,5 keer modaal tot 2x modaal

€ 2.340 - € 2.730 € 2.730 - € 3.310

Meer dan 2x modaal

> € 3.310

Er wonen relatief veel huishoudens in de leeftijdscategorie 25 tot 34 jaar in vrije sector huurwoningen in Amsterdam. Opvallend is dat bijna de helft van de dure huurwoningen vanaf € 1.029 worden bewoond door deze groep 25 tot 34-jarigen. Blijkbaar kan deze groep young professionals niet in andere woningmarktsegmenten terecht en is aangewezen op de dure huur, voor zover ze dit kunnen betalen. Figuur 6: Verdeling voorraad vrije sector huur naar leeftijd hoofdbewoner

27


Figuur 7: Verdeling voorraad vrije sector huur naar leeftijd huishoudtype

In vrije sector huurwoningen wonen met name alleenstaanden en stellen zonder kinderen. Eenoudergezinnen zijn het slechtst vertegenwoordigd, zij kunnen vrije sector huur vaak moeilijk betalen. Verder is opvallend de relatief grote groep overige huishoudens in de dure huurcategorie. Dit zijn studenten en groepen vrienden die samen een dure huurwoning huren.

28

Vrije sector huur in de Stadsregio Amsterdam en Almere, 2012

Recommend Documents