RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam input voor gedachtenvorming
De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam input voor gedachtenvorming
Opdrachtgever
Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam
Auteurs
André Buys Ilse Giesbers
Uitgave
maart 2010
Rapportnummer
P15480
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail
[email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1
Waarom deze notitie?
1
Hoofdstuk 2
Het begrip woningbehoefte
2
Hoofdstuk 3
Toekomstbeelden
3
Hoofdstuk 4
Deelmarkten binnen Amsterdam
8
Hoofdstuk 5
Conclusies en voer voor discussie
16
Bijlagen Geen inhoudsopgavegegevens gevonden.
Inhoudsopgave
1
Hoofdstuk 1 Waarom deze notitie? In de Ontwerp Structuurvisie koerst Amsterdam aan op een ontwikkeling tot centrum van een metropoolregio. Onderdeel van deze ambitie is het toevoegen van 70.000 woningen (netto uitbreiding) tot het jaar 2040 binnen de bestaande stad. Het Ontwikkelingbedrijf van de Gemeente Amsterdam staat voor de opgave om de ambitie te realiseren. Dit vergt investeringen in een groot aantal veelal lastige locaties, waarvan lang niet altijd duidelijk is wat de marktpote ntie is. Teneinde hier verstandige keuzen in te maken, heeft het OGA behoefte aan een nad ere onderbouwing van de groeiambities. Concreet gaat het om de volgende vragen: 1.
Hoe groot is eigenlijk ‘de woningbehoefte’ in Amsterdam tot het jaar 2040 in kwantit atieve zin?
2.
Hoe kan de toekomstige woningbehoefte worden vertaald in termen van kansen en r isico’s, uitgesplitst naar relevante geografische deelgebieden en marktsegmenten?
Dit zijn vragen, waarop geen keihard antwoord valt te geven. De toekomst is immers onzeker en van zeer veel factoren afhankelijk. Wel kan op grond van kennis van demografie, van bevo lkingsdynamiek en van ervaringscijfers een indruk worden verkregen. In deze notitie wordt deze indruk gepresenteerd. Deze notitie is in zeer korte tijd tot stand gekomen en de conclusies zijn daarom noodzakelijkerwijze enigszins grof en hier en daar kort door de bocht. Niettemin zijn de grote lijnen duidelijk en levert de analyse genoeg voer voor gedachtevorming.
Waarom deze notitie?
2
Hoofdstuk 2 Het begrip woningbehoefte Om te beginnen is het nuttig om kort stil te staan bij de begrippen woningbehoefte en wonin gvraag. Deze worden nogal eens verward. Woningbehoefte heeft te maken met het aantal woningbehoevende huishoudens. Als er meer huishoudens komen, zijn er meer woningen nodig. Het aantal huishoudens heeft vooral te maken met structurele demografische ontwikkelingen en die hebben zeker op regionaal niveau een relatief autonoom karakter. Woningvraag heeft te maken met de effectieve vraag op de woningmarkt op een gegeven m oment op een gegeven locatie. Er is een relatie tussen woningbehoefte en woningvraag, maar die is niet erg direct. Zelfs in een krimpende markt (dalend aantal huishoudens) kan er naar bepaalde producten toch nog vraag zijn. Omgekeerd is ook in een krappe markt niet alles afze tbaar. Als de markt heel krap is of verkrapt (bijvoorbeeld doordat er een tijdlang weinig wordt g ebouwd) stijgen de prijzen en zijn mensen bereid compromissen te sluiten. In een krappe markt, met een sterk stijgende regionale behoefte, kan de vraag ook door het aanbod worden g estuurd. In geval van Amsterdam bijvoorbeeld naar Almere of naar IJburg. Daar zitten echter grenzen aan. Almere heeft kunnen groeien in een tijd dat mensen weinig alternatieven hadden. In de toekomst zal de woningmarkt in grote delen van Nederland steeds verd er ontspannen. Voor gewilde gebieden, zoals het centrum van Amsterdam, zal er altijd wel belangstelling bli jven bestaan, maar voor minder gewilde gebieden is dat niet zeker. Hoe lager (gedetailleerder) het geografisch schaalniveau, des te lastiger is het om van behoefte te spreken en hoe meer het een kwestie is van vraag. Een groeiende regionale behoefte is wel een randvoorwaarde voor locale vraag. Een sterke locale vraag duidt op een groeipotentie, maar als er geen geschikte bouwlocaties zijn kan die niet worden benut. In de binnenstad is de theoretische woningbehoefte misschien wel enorm, maar daar is geen plek voor. In een nieu wbouwwijk is juist in het begin helemaal geen behoefte en moet de vraag nog blijken. In bevolkingsprognoses wordt in de regel rekening gehouden met verwachte migratie als gevolg van woningbouw, of juist het gebrek aan woningbouw. Zo kan het gebeuren dat prognoses voor gewilde woongebieden toch slechts een geringe groei voorspellen. Dit betekent dat bevolkingsprognoses (of om precies te zijn huishoudenprognoses) op gedetailleerd geografisch schaalniveau niet als behoefteraming mogen worden beschouwd. Zo worden ze door de makers ook nooit gepresenteerd, maar zo worden ze door ambitieuze beleidsmakers ten onrechte wel vaak gebruikt. Er zijn ook altijd meerdere uitkomsten mogelijk en het kan geen kwaad om die eens naast elkaar te zetten. Het betekent ook dat de woning’behoefte’ van Amsterdam niet los kan worden gezien van de marktpositie van (delen van) Amsterdam in regionaal verban d. In plaats van woningbehoefte is het dan ook meer op zijn plek om te spreken van groeipotentie.
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
3
Hoofdstuk 3 Toekomstbeelden Wat min of meer vast staat, is dat de regio (hier opgevat als Stadsregio Amsterdam en Almere samen) nog flink wat groeipotentie heeft. 1
Diverse prognoses wijzen in die richting. Een migratie-trendprognose geeft een groei aan en een migratie-nul prognose komt ongeveer even hoog uit. De CBS -prognose komt iets hoger uit, maar het verschil is niet groot. De Primosprognose komt nog hoger uit. Deze laatste prognose is sterk gekleurd door Rijksbeleid. Kennelijk verwacht het Rijk dat de Amsterdamse regio nog veel huishoudens gaat aantrekken en huisvesten. De prognoses wijzen grofweg in dezelfde richting als de nieuwste prognoses van O&S en de Provinci e Noord-Holland, waar op dit moment aan gewerkt wordt (die gaan uit van respectievelijk 489.668 en 508.300 huishoudens in 2040).
O n t w i k k e l i n g a a n t a l h u i s h o u d e n s v o lg e n s d iv e rs e p ro g n o s e s
2
Stadsregio + Almere CBS Primos migratie nul migratie trend
2009 766.000
2020 847.000 863.000 840.000 841.000
2030 900.000 946.000 891.000 891.000
2009 416.000
2020 451.000 460.000 453.000 440.000
2030 469.000 496.000 479.000 454.000
Amsterdam CBS Primos migratie nul migratie trend
1
2
2040 476.000 521.000
Teneinde gevoel te krijgen voor impliciete veronderstellingen in gangbare prognoses beschikt RIGO over een aantal simpele, goed interpreteerbare alternatieven. De migratie-trendprognose trekt de migratie door van de afgelopen vijf jaar. In de (theoretische) migratie-nul prognose is de migratie geheel niet meegerekend en hangt de uitkomst dus uitsluitend af van geboorten en sterfte. Deze prognoses zijn kloppend met de landelijke CBS-prognose. Ze zijn daarom goed vergelijkbaar, zowel onderling als met andere van het landelijke CBS-totaal afgeleide gemeentelijke en regionale uitkomsten. Ze hebben niet de pretentie om nauwkeurig de toekomst weer te geven, maar dienen als referentie, waardoor a ndere prognoses meer reliëf krijgen. CBS 2009 komt voor Amsterdam qua huishoudens onwaarschijnlijk laag uit en hanteert een niet te verklaren en onwaarschijnlijke trendbreuk in headshiprates (verhouding tussen huishoudens en inw oners). Voor 2009 komt de CBS-pognose qua huishoudens al aantoonbaar veel te laag uit. Daarom is voor het CBS een vertaalslag naar huishoudens gemaakt op grond van de headshiprates uit de CBS prognose 2007. Daarbij is wel uitgegaan van de inwoners uit de CBS 2009 prognose.
Toekomstbeelden
4
Op het schaalniveau van Amsterdam lopen de toekomstbeelden meer uiteen dan regionaal. We laten de Primosprognose verder buiten beschouwing als wel erg optimistisch. Te zien is dat het CBS hoger uitkomt dan de migratie-trendprognose. De verschillen zijn vooral toe te voeren op aannamen ten aanzien van de migratie. Het CBS gaat er van uit dat Amsterdam in staat is om oudere jongeren langer vast te houden. Op termijn werkt dit door in meer inwoners van middelbare leeftijd en in meer kinderen. Het migratiesaldo-nul scenario laat zien dan Amsterdam theoretisch nog iets harder zou kunnen groeien dan het CBS nu voorziet op basis van alleen de zittende bevolking , althans tot het jaar 2030. Als iedereen die er nu woont zou blijven zitten, groeien kinderen in Amsterdam op en werkt dat op termijn door in huishoudensaanwas. Voor de omgeving van Amsterdam geldt het omgekeerde. De ‘eigen behoefte’ van Almere is helemaal niet zo groot. Almere leunt sterk op instroom van buiten (in het verleden sterk uit Amsterdam, recent meer gespreid). Voor een deel is er dus sprake van communicerende vaten. Indien Amsterdam oudere jongeren (langer) weet vast te houden, daalt de woning ’behoefte’ in de regio en stijgt deze navenant in Amste rdam. Op langere termijn (na 2030) is migratie-nul overigens voor Amsterdam niet gunstig, omdat instroom van jongeren (uit binnen- en buitenland) uiteindelijk de motor draaiende moet houden. Ideaal is de combinatie van instroom van jongeren en een bescheiden uitstroom van oud ere jongeren. Wat ook min of meer vast staat is een voortgaande ontgroening en vergrijzing. Ondanks blijvende aantrekkingskracht van Amsterdam op jongeren wordt de zittende middelbare bevolking ouder. De toekomstbeelden lopen op dat punt niet veel uiteen. Het is simpelweg het gevolg van de omvang van de leeftijdscohorten. De groei van het aantal senioren draagt bij aan de woningbehoefte in de zin dat senioren de woningvoorraad bezet houden. De vergrijzing zelf is slechts beperkt afhankelijk van migratie.
Groei = aantrekken en vasthouden Sleutel tot groei moeten we zoeken in de migratie van jong eren en oudere jongeren, ofwel twintigers en dertigers. Dat is in het verleden ook zo geweest en is ook in de toekomst het g eval. De veertigers die uiteindelijk in Amsterdam achterblijven vertrekken meestal niet meer als ze het zo lang hebben volgehouden. De kunst is dus jongeren te blijven aantrekken en ze niet allemaal weer te laten weggaan. De diverse prognoses geven in de cruciale leeftijdsklassen verschillende toekomstbeelden. Hieronder is de ontwikkeling tot 2020 weergegeven volgens O en S en volgens CBS (beide in personen gerekend; de O en S huishoudenprognose was bij het schrijven van deze notitie nog niet beschikbaar). Te zien is dat O en S rekent op een blijvende instroom van jongeren, hetgeen in 2020 resulteert in een nog groter accent op eind-twintigers en begin dertigers dan nu al het geval is. Het CBS gaat uit van een kleine afname van het aantal twintigers, maar laat (per saldo) minder gezinnen vertrekken, hetgeen in 2020 leidt tot een fors hoger aantal inwoners van mi ddelbare leeftijd en meer tieners. Beide prognoses komen uit op groei, maar waar O en S de groei vooral ziet in het aantrekken van nog meer jongeren , ziet het CBS de groei ontstaan door het binden van meer gezinnen. De vraag is hier niet welke prognoses ‘juist’ is, maar op welke man ier groei gerealiseerd kan worden. Het antwoord is dat beide prognoses daarvoor de ingrediënten aandragen. Zowel het blijven aantrekken als het vervolgens vasthouden van jongeren zijn sleutels tot groei.
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
5
O n t w i k k e l i n g l e e f t i j d s o p b o u w in A m s t e rd a m v o lg e n s O e n S
80.000 2020 70.000
2009
60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
0- 4
10-14
20-24
30-34
40-44
50-54
60-64
70-74
80-84
O n t w i k k e l i n g l e e f t i j d s o p b o u w in A m s t e rd a m v o lg e n s h e t C B S
80.000 2020 70.000
2009
60.000 50.000 40.000 30.000
20.000 10.000 0 0- 4
10-14
20-24
30-34
40-44
50-54
60-64
70-74
80-84
We stuiten hier ook op een soort paradox. Op zich is het vertrek van huishoudens naar de regio beleidsmatig geen probleem. De metropool is immers regionaal en vertrekkers maken plaats voor nieuw jonge talent. Zo kan Amsterdam blijven functioneren als emancipatiemachine en kan de regio dienen als plek waar mensen uiteindelijk settelen. Zo vullen delen van de regio elkaar mooi aan. Daar staat dan tegenover dat de groei van Amsterdam minder afhankelijk is van uisluitend jongeren indien de migratiepatronen zodanig veranderen dat oudere jongeren langer blijven hangen. Iets minder emancipatiemachine dus en iets meer ruimte voor gesette lden, onder wie gezinnen met kinderen. Lukt dit, dan treedt een gecombineerd effect op, met op termijn nog meer vraag van huishoudens in de meer gesettelde levensfase met tegelijkertijd een aanhoudende instroom van jongeren.
Toekomstbeelden
6
Amsterdam als tussenstap We moeten wel constateren dat het uiterst lastig blijkt om wooncarr ière te maken in Amsterdam. Dit blijkt al uit de leeftijdsspecifieke migratie, maar blijkt nog sterker als wordt gekeken naar de verhuisstromen naar, binnen en uit Amsterdam, zoals gemeten in het Woononderzoek Nederland. Slechts een minderheid van de verhuizingen van huishoudens binnen Amsterdam betreft doorstroming. Een groot deel betreft starters of semi -starters. Bij semi-starters gaat het dan om verhuizingen waarbij de vorige woning niet leeg komt, bijvoorbeeld in geval van sloop of (echt)scheiding. V e r h u i z i n g e n n a a r , b i n n e n e n u i t Am s t e rd a m , n a a r le e f t i j d h o o f d b e w o n e r (b r o n ; W o O N 2006)
100% 90%
65+ 45-64
80%
35-44
70%
30-34
60%
25-29
65+ 45-64 35-44
50% 40%
25-29
< 24
10%
45-64 35-44
30-34
30% 20%
65+
30-34 25-29
< 24 < 24
0% naar Amsterdam
binnen Amsterdam
uit Amsterdam
V e r h u i z i n g e n n a a r , b i n n e n e n u i t Am s t e rd a m , n a a r s o o rt v e rh u iz in g (b ro n ; W o O N 2 0 0 6 )
100% 90% 80%
overige verhuizing
70% 60%
overige verhuizing
overige verhuizing
doorstromer doorstromer
doorstromer
50% 40%
30%
semi-starter semi-starter
20% 10%
starter
starter
0% naar Amsterdam
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
binnen Amsterdam
semi-starter
starter uit Amsterdam
7
In bijgaande tabel is weergegeven hoe de woonsituatie is van huishoudens in versc hillende levensfasen in Amsterdam. De tabel geeft een indruk van de wooncarrière die huishoudens maken binnen Amsterdam. Duidelijk is te zien dat de babyboomers (45 -64 jaar) de schaarse eengezinshuizen en grote woningen hebben weten te bemachtigen.
W o o n s i t u a t i e n a a r l e e f t i j d a n n o 2 0 0 9 (s c h a t t in g o p b a s is v a n W o O N 2 0 0 6 e n W I A 2 0 0 9 )
eengezins app. huur < 60 m2 app. huur 60-79 m2 app. huur => 80 m2 app. koop < 100 m2 app. koop => 100 m2 onzelfstandig totaal
< 24 j. 0%
25-34 j. 5%
35-44 j. 12%
45-64 j. 20%
65+ 17%
totaal 13%
41% 12% 3%
34% 18% 8%
22% 25% 13%
25% 21% 15%
23% 25% 18%
27% 21% 13%
11% 2%
26% 2%
21% 5%
9% 6%
8% 3%
16% 4%
31% 100% 36.800
7% 100% 90.200
2% 3% 100% 100% 89.500 135.900
6% 7% 100% 100% 63.900 416.500
Toekomstbeelden
8
Hoofdstuk 4 Deelmarkten binnen Amsterdam De groeipotentie moet ergens gerealiseerd worden. De vraag is dan waar en met welke produ cten en op welke plekken. Om hier meer greep op te krijgen is gekeken naar de leeftijdspecifieke 3 aantrekkingskracht van delen van de stad. Daarbij gaat speciale aandacht uit naar twintigers en dertigers.
L e e f t i j d s p e c i f i e k e a a n t r e k k i n g k ra c h t in s t a d s d e e l C e n t ru m
150%
100%
1998 → 2003
50%
2003 → 2008
0%
-50% → 5-9
→ 15-19
→ 25-29
→ 35-39
→ 45-49
Amsterdam Dan blijkt er heel duidelijk sprake van gescheiden markten. De binnenstad (centrum) is een magneet voor jonge twintigers, maar is een gebied waar oudere jongeren ook weer geneigd zijn te vertrekken. Dit geldt min of meer ook voor vooroorlogs West en Oost en voor Zuid. Zuid trekt ook wat oudere jongeren. Deze gebieden hebben hun aantrekkingskracht op twintigers de afgelopen tien jaar versterkt. In deze gebieden liggen dan ook kansen om de jongeren wat la nger vast te houden en sommige zelfs permanent.
3
De leeftijdspecifieke aantrekkingskracht wordt berekend door de omvang van een leeftijdsklasse van 5 jaar (bijvoorbeeld 25-29 jaar) te vergelijken met die van de vijf jaar jongere groep, vijf jaar eerder. I ndien niemand zou zijn verhuisd (of overleden), zouden deze groepen even groot moeten zijn en resu lteert de waarde nul. Een stijging geeft aan dat een gebied huishoudens in deze leeftijdklasse heeft aa ngetrokken dan wel vastgehouden, bij een afname zijn er per saldo mensen vertrokken. Strikt genomen gaat het om een combinatie van aantrekkingkracht en ‘vasthoudingskracht’. Zowel binn enlandse als buitenlandse migratie is automatisch verrekend. De aldus berekende leeftijdsspecifieke aantrekking skracht maakt het mogelijk om gebieden van verschillende omvang en samenstelling met elkaar en in de tijd te vergelijken. Overigens zegt de uitkomst nog niets over de omvang van de achterliggende stromen.
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
9
L e e f t i j d s p e c i f i e k e a a n t r e k k i n g k ra c h t in W e s t ( B a a rs j e s , W e s t e rp a rk , O u d W e s t e n B o s e n Lommer)
150%
100%
1998 → 2003
50%
2003 → 2008
0%
-50% → 5-9
→ 15-19
→ 25-29
→ 35-39
→ 45-49
L e e f t i j d s p e c i f i e k e a a n t r e k k i n g k ra c h t in Z u id (Z u id e r a m s t e l e n O u d Z u id )
150%
100%
1998 → 2003
50%
2003 → 2008
0%
-50% → 5-9
→ 15-19
→ 25-29
→ 35-39
→ 45-49
Deelmarkten binnen Amsterdam
10
L e e f t i j d s p e c i f i e k e a a n t r e k k i n g k ra c h t in O o s t / W a t e rg ra a f s m e e r
150%
100%
1998 → 2003
50%
2003 → 2008
0%
-50% → 5-9
→ 15-19
→ 25-29
→ 35-39
→ 45-49
L e e f t i j d s p e c i f i e k e a a n t r e k k i n g k ra c h t in N ie u w W e s t (O s d o r p , G e u z e n v e ld - S o t e r m e e r e n Slotervaart)
150%
100%
1998 → 2003
50%
2003 → 2008
0%
-50% → 5-9
→ 15-19
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
→ 25-29
→ 35-39
→ 45-49
11
L e e f t i j d s p e c i f i e k e a a n t r e k k i n g k ra c h t in N o o rd
150%
100%
1998 → 2003
50%
2003 → 2008
0%
-50% → 5-9
→ 15-19
→ 25-29
→ 35-39
→ 45-49
L e e f t i j d s p e c i f i e k e a a n t r e k k i n g k ra c h t in Z u id o o s t
150%
100%
1998 → 2003
50%
2003 → 2008
0%
-50% → 5-9
→ 15-19
→ 25-29
→ 35-39
→ 45-49
Deelmarkten binnen Amsterdam
12
L e e f t i j d s p e c i f i e k e a a n t r e k k i n g k ra c h t in Z e e b u rg
150%
100%
1998 → 2003
50%
2003 → 2008
0%
-50% → 5-9
→ 15-19
→ 25-29
→ 35-39
→ 45-49
Buiten de ring, in Nieuw West en in Noord, is het patroon van aantrekkingkracht heel anders. Dit wijst er op dat deze delen van Amsterdam niet meedoen in het migratiepatroon dat zo kenmerkend is voor de ‘emancipatiemachine’. Het zijn eigen markten, die het niet moeten he bben van de enorme zuigkracht van Amsterdam op jongeren uit de rest van Nederland. Het patroon is de afgelopen tien jaar nauwelijks veranderd. Kansen voor groei zijn hier veel meer gerelateerd aan de zittende bevolking in deze gebieden zelf. In tegenstelling tot binnen de ring zijn hier ook gezinnen met kinderen in beeld. Zuidoost is een verhaal apart. Dit gebied is sterk in zichzelf gekeerd en heeft de afgelopen tien jaar in vergelijking met andere delen van de stad maar weinig mensen voor langere tijd weten te binden. Het zal heel lastig zijn om hier groei en afzet te realiseren, zeker in de marktsector. Er is één stadsdeel dat de afgelopen tien jaar in staat is geble ken om dertigers en veertigers, onder wie ook huishoudens met kinderen aan te trekken en vast te houden en dat is Zeeburg. Hierin klinkt het effect door van het Oostelijk Havengebied en IJburg.
De omgeving Het beeld kan nog verder worden ingekleurd door te kijken naar de regio en door de prijsn iveaus er bij te betrekken. Een blik op de regio leert dat de gebieden met een aantrekkingkracht op jonge dertigers vooral buiten de stad liggen. Er zijn, afgezien van IJburg en het Oostelijk Havengebied, maar weinig delen van de stad die echt in staat zijn geweest om oudere jongeren vast te houden. (NB Kaart is exclusief nieuwbouwwijken, waarvoor deze indicator niet kon worden berekend). Kijken we naar het prijsniveau, dan wordt de scheiding binnen -buiten de ring verder aangescherpt. Binnen de ring doen de prijzen per vierkante meter niet onder voor delen van ’t Gooi of Bloemendaal. Buiten de ring zijn Haarlemmermeer en Purmerend gebieden met een concu rrerend prijsniveau. Merk overigens op dat het prijsniveau in Almere erg laag is. Dit zegt iets over de geringe gewildheid van Almere, maar dit terzijde.
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
13
A a n t r e k k i n g k r a c h t o p p e r s o n e n in d e le e f t ij d 3 0 - 3 4 j a a r in d e p e rio d e 2 0 0 3 - 2 0 0 8 ( ro o d = hoog, groen = laag)
V r a a g p r i j s v a n b e s t a a n d e k o o p w o n in g e n p e r v i e r k a n t e m e t e r, e e rs t e k w a rt a a l 2 0 0 8 (b ro n : Funda)
Deelmarkten binnen Amsterdam
14
Aantrekkingskracht en woningaanbod De term aantrekkingskracht (strikt genomen de combinatie van aa ntrekkingskracht en ‘vasthoudingskracht’) zoals die in deze analyses wordt gebruikt wil uiteraard niet zeggen dat er vo lledige keuzevrijheid bestaat. De beslissing van mensen om ergens te komen of blijven wonen wordt mede bepaald door het beschikbare wonin gaanbod en de betaalbaarheid daarvan. Mogelijk zouden veel meer dertigers binnen de ring willen blijven als ze daar een betaalbare w oning zouden kunnen vinden. Prijs is echter niet het enige criterium. Degenen die naar Abcoude, Haarlem, Amstelveen of Watergraafsmeer vertrekken, kunnen ook wel een woning binnen de ring betalen. Het frappa nte is dat juist dertigers, die in de regel meer te besteden hebben dan twintigers (zeker de twe everdieners), besluiten om de (binnen)stad te verlaten. Hier spelen ook ande re invloeden dan alleen betaalbaarheid, zoals de behoefte aan meer ruimte, een tuin, parkeerruimte voor twee auto´s, een kindvriendelijke en (verkeers)veilige omgeving, etcetera. Overigens bli jven er ook dertigers hangen in de stad. Dit zijn niet alleen de genen die het kunnen betalen, maar vooral ook liefhebbers die het willen betalen en daarbij andere prioriteiten stellen (zoals het kunnen fietsen naar het werk). Kennelijk zijn er nog genoeg liefhebbers, anders waren de pri jzen niet zo hoog.
Buurten en hun aantrekkingskracht Bijgaande figuren (op de volgende pagina) geven ter illustratie de aantrekkingskracht op eind twintigers en begin-dertigers weer op het niveau van buurtcombinaties in combinatie met het prijsniveau. In de bestaande buurten is weinig ruimte voor nieuwbouw, maar ze vormen een nuttig referentiekader. Voor alle duidelijkheid: het prijsniveau geeft de status van het gebied aan. Het is niet zo dat iedereen die zich hier wil vestigen zo veel geld kwijt is. De aantrekkingskracht wordt mede mogelijk gemaakt door in de betreffende gebieden aanwezige huurwoni ngen of door andere huisvestingsmogelijkheden (denk aan studentenflats of inwoning). Bestaande wijken die typisch aantrekkelijk zijn voor eind -twintigers zijn de Jordaan en delen van de negentiende eeuwse gordel en de gordel ’20-’40 in West en Zuid. Overtoomse Sluis en de Da Costabuurt zijn populaire negentiende eeuwse gebieden. De Hoofddorppleinbuurt en de Rijnbuurt zijn typerende voorbeelden uit de gordel ´20 -’40. Ook de Westindische Buurt scoort goed in deze leeftijdsgroep, zij het tegen iets minder hoge prijzen. Ook Buitenveldert trekt eind-twintigers. We moeten ons niet blind staren op het vergrijsde straatbeeld in Buitenve ldert. De verjonging is al gaande en biedt kansen voor groei. Begin-dertigers, die dus net een stapje verder zijn, kozen de afgelopen jaren voor Watergraa fsmeer en het Oostelijk Havengebied. Voorts springen typische gezinsvriendelijke gebieden als Kadoelen, Nieuwendammerdijk en (op een veel lager prijsniveau) de Middelvel dsche Akerpolder er uit. Veel buurten binnen de ring vallen af in deze leeftijdsgroep. Een buurt als Era smuspark, die bij eind-twintigers nog wel in trek is, kan begin-dertigers al niet meer bekoren. Ook de Pijp moet het meer hebben van de twintigers dan van de dertigers.
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
15
S e l e c t i e v e a a n t r e k k i n g k r a c h t e n p r ij s n iv e a u p e r b u u rt c o m b in a t i e (e xc lu s ie f I J b u rg )
Deelmarkten binnen Amsterdam
16
Hoofdstuk 5 Conclusies en voer voor discussie Prijsniveau gecombineerd met leeftijdspecifieke aantrekkingskracht zegt iets over de afzetp otentie van nieuwbouw en de kansen voor verstedelijking op korte termijn. Daarbij zijn vooral de keuzen van begin-dertigers interessant. Vasthouden van (een deel van) deze groep zal op lang ere termijn resulteren in extra groei, mits daarnaast de instroom van jongeren blijft bes taan. Binnen de ring willen jongeren zo graag komen wonen en is het prijsniveau zo hoog, dat afzet van appartementen geen probleem zou moeten zijn. Ook studentenhuisvesting en short stay faciliteiten of studio’s zijn voor jonge vestigers van belang. Met wat grotere appartementen is een deel van die groep wat langer vast te houden. Dat geldt ook voor gebieden of locaties die aansluiten bij het binnenstedelijk gebied: De Zuidas, Buitenveldert, de IJ -oevers, Zeeburgereiland, Gooiseweg. Ook de Houthavens en het terrein van de Centrale Markhallen lenen zich uitstekend voor verstedelijking met appartementen in hoge dichtheid. En zo zijn er nog wel wat locaties denkbaar, die overigens vanuit diverse belangen vaak omstreden zijn. Denk aan de oevers van het Nieuwe Meer of het volkstuinencomplex Amstelglorie en de nabijgelegen oevers van de Amstel. In de nieuwe Structuurvisie krijgen deze plekken een andere invulling, maar een mooie hoogstedelijke woonwijk zou er niet misstaan en zou zeker op warme belangstelling onder oudere jongeren kunnen rekenen. Mogelijk dat ook de ouder wordende babyboomers, die nu de mooie pandjes in de binnenstad bezet houden, naar een luxe nieuwbouwappartement zijn te verleiden. Terzijde: het centrum vergrijst, terwijl een buurt als Buitenveldert verjongt. Senioren zijn kritisch, maar een combinatie die wel de lusten maar niet de lasten van de stad biedt maakt kans (voorbeeld: Overhoeks). Buiten de ring heeft IJburg tot op heden bewezen Amsterdammers vast te kunnen houden die anders misschien wel zouden zijn vertrokken. Dit schept perspectieven voor de tweede fase. Overigens zou de aantrekkingkracht van IJburg wel eens vooral aan de grondgebonden woni ngen kunnen liggen, maar dat hebben we niet onderzocht. Elders buiten de ring wordt het verhaal moeilijker. Er zijn geen hoge prijzen haalbaar en de gebieden doen niet mee in de zuigkracht op jongeren die de rest van de stad wel heeft. Op de achtergronden daarvan gaan we hier niet in, want dat zou te ver voeren. Wel moeten we bese ffen dat de ‘afwijzing’ van het Amsterdam buiten de ring door jonge stedelingen niet alleen te maken heeft met het woningaanbod, maar dat ook sfeer, levendigheid, status en bevolkingss amenstelling een grote rol spelen. Dat zijn geen zaken die gemakkelijk te beïnvloeden zi jn door het toevoegen van appartementen en het plannen van functiemenging. Het idee ‘uitrol van de binnenstad’ uit de Structuurvisie klinkt mooi en heeft zeker kans van slagen, maar is nog niet zo gemakkelijk en vereist selectieve ontwikkeling en een uitgekiende strategie. Fysieke condities zijn nog wel uit te rollen, maar uiteindelijk zijn het de bewoners en bezoekers die de sfeer en het succes bepalen. De binnenstad dankt de aantrekkingskracht aan een kritische massa liefhebbers (bewoners en bezoekers) die voor sfeer en draagvlak zorgen en daarmee weer andere liefhebbers aantrekken. Krijg je die niet mee, dan zullen appartementen niet
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
17
afgezet worden, blijven de vierkante meters in de plinten leegstaan en worden gebouwde parkeervoorzieningen niet verhuurd. Kijk naar het Zuidwest Kwadrant, waar De Drie Wachters duidelijk een stap te ver waren. Aan het IJ zou zo’n project wel lopen, maar ver buiten de ring is het een ander verhaal. Het kost tijd om een gebied buiten de ring bij stedelingen op de mentale kaart te krijgen en het zal waarschijnlijk slechts op een select aantal plekken lukken. Dat wil niet zeggen dat er buiten de ring geen vraag naar woningen is. De vraag buiten de ring zal, behalve daar waar de selectieve uitrol van de binnenstad echt lukt, veel meer lokaal worden bepaald. Gezien de leeftijdspecifieke aantrekkingskracht moeten we dan denken aan g ezinnen met kinderen. De Middelveldsche Akerpolder en de Eendracht doen het nog altijd goed en kunnen als referentie dienen. Er zal zeker vraag zijn naar gezinsvriendelijke woonmilieus die de concurrentie met Hoofddorp aankunnen. Het is wel twijfelachtig of hier hoge aantallen van kunnen worden toegevoegd. Herstructurering in de vorm van transformatie naar een meer gezinsvriendelijk milieu levert per saldo eerder een afname van de voorraad op, tenzij ook groen wordt bebouwd. Daar komt nog het vraagstuk van de grondexploitatie bij, maar dat laten we hier buiten beschouwing. Het is niet uitgesloten dat op toplocaties in Nieuw West, bijvoorbeeld aan de Noordoever van de Sloterplas, hoogbouw afzetbaar is, maar dergelijke locaties zijn schaars. Op langere termijn is wellicht verdichting mogelijk op plekken die daar nu nog niet rijp voor zijn, maar daar valt nu nog niet veel over te zeggen. Moeilijk wordt het op locaties waar nog helemaal geen eigen markt is en waar de omgeving een lage status heeft. Denk aan Amstel-III. Dit gebied kan pas na 2030 worden herontwikkeld. Tenzij de druk op de markt zodanig toeneemt dat mensen geen andere keuze hebben of het gebied een totale metamorfose ondergaat, is dit een lastige opgave. Gezien de ontspanning van de woningmarkt in de rest van Nederland komen er op reisafstand van Amsterdam steeds meer betaalbare alternatieven beschikbaar. Locaties die in 2010 nog gevraagd zijn omdat mensen toch ergens moeten wonen, zijn dat na 2030 waarschijnlijk niet meer. Het voorgaande betekent ook dat locaties beperkt uitwisselbaar zijn. Er is niet één amorfe stedelijke of regionale woningmarkt. Binnen de ring en directe omgeving mag nog enige uitwisseling worden verondersteld. Woningzoekenden uit Westerpark zijn wellicht ook te interesseren voor aanbod in de Baarsjes. Woningzoekenden uit Oost willen misschien wel naar Zeeburgere iland. Maar aanbod in Noord (met de mogelijke uitzondering van voor oorlogs Noord) zal het grotendeels moeten hebben van woningzoekenden uit Noord. Het is ook niet zo dat als aanbod in de Houthavens wordt vertraagd dit kan worden gecompenseerd met aanbod in Sloterv aart. Geïnteresseerden in de Houthavens zien eerder Amstelveen of misschien wel Haarlem als alternatief. Daarmee kan het verhaal rond worden gemaakt en komen we weer bij de woning’behoefte’. Geconstateerd werd dat de groeipotentie van Amsterdam groot is, maar die potentie is vooral gerelateerd aan de aantrekkingskracht van de oudere stadsdelen op jongeren en kan niet zo nder meer worden benut in de buitenwijken. Binnen de ring en direct daar aansluitend is veel mogelijk. Nieuwe hoogstedelijke milieus, met echt hoge dichtheden voor een stedelijk publiek, maken daar een kans.
Conclusies en voer voor discussie
18
Of daarmee 70.000 woningen (netto uitbreiding) kunnen worden gehaald is geen uitgemaakte zaak. Prognoses die wijzen op een forse groei zijn in zoverre misleidend, dat het slagen van de ambitie er alvast in is verrekend. Het is een bekende valku il voor planologen om de uitkomst van een dergelijke effectverkenning als keiharde behoefte te beschouwen en als garantie voor de afzet van al die woningen, ongeacht kwaliteit en locatie. Een prognose is niets meer of minder dan een effectverkenning en er zijn ook andere scenario’s denkbaar. Als het lukt om jongeren uit binnen- en buitenland te blijven aantrekken en ´oudere jongeren´ iets langer vast te houden, treedt en zich verstekerkend effect op (kinderen van de blijvers zijn de starters van twintig jaar later) en haalt Amsterdam over dertig jaar gerekend misschien wel een groei die de 70.000 huishoudens overtreft. Er zijn echter alternatieven denkbaar, waarbij de groeipotentie deels weglekt naar andere delen van de regio of zelfs daarbuiten.
Woningbehoefte en groeipotentie in Amsterdam
