RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Wonen in Breda

\

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

Wonen in Breda een verkenning van de woningmarkt

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

Wonen in Breda een verkenning van de woningmarkt

Opdrachtgever

Gemeente Breda

Auteurs

Annet Bogaerts Elien Smeulders Johan van Iersel Roy Kramer

Uitgave

april 2011

Rapportnummer

P17810

RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl

Inhoudsopgave Samenvatting

Wonen in Breda

i

Hoofdstuk 1

Inleiding

1

Hoofdstuk 2

De Bredase markt: een schets

3

2.1

Inleiding

3

2.2

De woningvoorraad

3

2.3

De bewoners van Breda

4

2.4

Wie woont waar

7

2.5

Breda in de regio

12

Hoofdstuk 3

Woonwensen en woningbehoefte

15

3.1

Inleiding

15

3.2

Woningzoekenden

15

3.3

Woningzoekenden in de regio

26

3.4

Discrepanties op de markt – vraag en aanbod

28

3.5

Goedkoop scheefwonen uitgediept

31

3.6

Particulier opdrachtgeverschap

33

Hoofdstuk 4

Effecten van de crisis

35

4.1

Inleiding

35

4.2

De crisis en crisiseffecten

36

4.3

Schuldenlast van Bredase huishoudens

40

4.4

Overwaarde als motor achter doorstroming

41

Hoofdstuk 5

Energetische kwaliteit van de Bredase voorraad

47

5.1

Inleiding

47

5.2

Labeling van de Bredase voorraad

48

5.3

Effectverkenning labelverbetering

50

5.4

Aanpak energieprestatie woningvoorraad Breda

58

5.5

Afsluiting – conclusies uit andere onderzoeken

58

Woningmarktsimulatie op basis van het WoONInhoudsopgave

Hoofdstuk 6

Toekomstverkenning – demografie en economie

61

6.1

Inleiding

61

6.2

Prognoses: algemeen

61

6.3

Bestaande prognoses voor de gemeente Breda: aannamen en uitkomsten 62

6.4

Twee demografische varianten voor de gemeente Breda

67

6.5

Regionale ontwikkelingen (exclusief Breda)

74

6.6

Economie: werkgelegenheid- en koopkrachtontwikkeling

77

Hoofdstuk 7

Toekomstige woningvraag – een kwalitatieve beschouwing

79

7.1

Inleiding en aanpak

79

7.2

De ontwikkeling van de woningbehoefte bij constante woonsituatie

81

7.3

Ontwikkeling van de ‘gewenste woningvoorraad’

83

7.4

Ontwikkeling doelgroepen en ontwikkeling kernvoorraad op basis van gemeentelijke prognose

85

Hoofdstuk 8

Woonmilieus in Breda

89

8.1

Inleiding

90

8.2

Woonbuurten ontleed in zes dimensies

90

8.3

De dorpen

97

Bijlagen Bijlage 1

Woningmarktsimulatie op basis van het WoON

103

1.1

Aanpak

103

1.2

Corrigeren voor selectieve respons: weegfactoren

103

1.3

Weging – randtotalen

104

1.4

Simulatie van de huidige markt en toekomstverkenning

107

1.5

Regionale analyse: vergelijkbaarheid woningmarktsimulatie en Cita Vista

107

Bijlage 2

Begrippen

108

Bijlage 3

Woonsituatie naar eigendom en prijs, leeftijd

112

Bijlage 4

Gewenst woonmilieu en gewenst woningtype

113

Bijlage 5

Gewenste stap doorstromers 55+

114

Bijlage 6

Woonwensen naar leeftijd en huishoudentype

115

Bijlage 7

Uitkomsten demografische prognoses

117

Bijlage 8

Migratiesaldi regiogemeenten

119

Bijlage 9

Aannamen prognoses regiogemeenten

121

Bijlage 10

Woonmilieus: kaarten per dimensie

124

i

Samenvatting Wonen in Breda Een schets van de Bredase woningmarkt Anno 2010 staan in Breda circa 76.290 woningen, hiervan worden er 73.870 permanent b ewoond. De verhouding koop – huur is 61 - 39 procent. Van de koopwoningen heeft de helft een WOZ-waarde tot €265.000. Het merendeel van de huurwoningen heeft een huur tot d e eerste aftoppingsgrens (€357) . De ruim 173.000 inwoners zijn verdeeld over ruim 81.000 huishoudens. Het aantal huishoudens overtreft het aantal woningen. Dit komt omdat een deel van de huishoudens in onzelfstandige wooneenheden woont en er nog steeds sprake is van (veel) inwoning. Voor het overgrote deel zijn dit jongeren (studenten). Breda kent een relatief jonge bevolking, met veel alleenstaanden (41 procent van alle huishoudens). Van alle huishoudens behoort 31 procent tot de doelgroep (huishoudens di e op grond van hun inkomen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag). Dat is net iets boven het landelijk gemi ddelde (29 procent). Nog eens 20 procent heeft een inkomen tussen dat van de doelgroep en de €33.000. In deze inkomensgroepen zien we relatief veel a lleenstaanden (twee derde ten opzichte van 41 procent totaal in Breda). Kijken we hoe de huishoudens over de woningvoorraad zijn ‘verdeeld’ , dan zien we een vrij voorspelbaar plaatje: jongeren wonen vooral in de goedkope voorraad en vaak in een appart ement. Naarmate de leeftijd (en vaak ook het inkomen) stijgt, verschuift een steeds groter deel naar de koopsector en naar een iets duurdere (en vaak ook luxere) woning. Boven de 55 jaar zien we weer een kleine verschuiving naar appartementen. Gezinnen met kind eren treffen we vooral aan in eengezinskoopwoningen. De afgelopen jaren zijn er meer mensen in de gemeente Breda komen wonen dan er vertrokken zijn. Het positieve saldo wordt vooral veroorzaakt door jonge vestigers, voor een belangrijk deel studenten aan de HBO-instellingen. Echter, er zijn meer gezinnen met kinderen uit de gemeente vertrokken dan er zijn komen wonen. In de periode 2002-2008 zijn er meer mensen vanuit Breda geëmigreerd dan geïmmigreerd. In 2008 en 2009 is deze situatie veranderd. Het negatieve buitenlandse migratiesaldo is omgebogen naar een positief saldo: een trendbreuk? Goedkope scheefheid ontrafeld Goedkope scheefheid betekent dat huishoudens met midden - of hoge inkomens goedkope gereguleerde en/of gesubsidieerde huurwoningen bewonen d ie eigenlijk voor doelgroepen met een lager inkomen bedoeld zijn. Als de doelgroep voor de huursector wordt gedefinieerd als de groep huishoudens met een inkomen tot €33.000 en de gereguleerde huurvoorraad de huu rwoningen zijn met een prijs tot de liberalisatiegrens (€648), dan blijkt dat 29 procent van de huishoudens in dit huursegment goedkoop scheefwoont. Dit percentage heeft namelijk een inkomen boven de €33.000.

Samenvatting

ii

Woonwensen en woningbehoefte Twaalf procent wil doorstromen en zoekt voornamelijk een koopwoning Van de zelfstandig wonende huishoudens wil 12 procent binnen twee jaar verhuizen en heeft daartoe ook al actie ondernomen (bijna 8.000 huishoudens). Het merendeel zoekt een koo pwoning: bijna twee derde van de totale groep doorstromers en 40 procent van de huurders die willen verhuizen. Daarvan zoekt bijna de helft in de prijsklasse tot €265.000 en een derde naar een woning van meer dan €345.000. Doorstromers die een huurwoning wensen zoeken voora l in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens (€357) en de hoogste aftoppingsgrens (€548). Ruim 70 procent van de doorstromers zoekt een grondgebonden woning. De doorstromers die een appartement willen, zoeken vaker in de huur (vooral in de prijsklasse €357 - €548) dan in de koop. Het buiten-centrum woonmilieu is favoriet bij doorstromers: 41 procent spreekt een voorkeur uit voor dit woonmilieu. Op nummer twee staat het groen -stedelijke woonmilieu (25 procent). Er wordt wel gedacht dat senioren(55-plus) vooral in een centrum-stedelijk milieu willen wonen. Vergeleken met andere leeftijdsklassen is het verschil niet erg groot. Veel meer dan jongere huishoudens willen 55-plussers die momenteel in een centrum-stedelijk milieu wonen verhuizen. Ruim de helft geeft aan op zoek te zijn naar ‘landelijk wonen’. Starters zijn doorgaans jong en zoeken vaker een huur- dan een koopwoning Ongeveer 4.270 huishoudens willen binnen nu en twee jaar een start maken op de Bredase woningmarkt. Van deze groep is 44 procent jonger dan 24 en 90 procent jonger dan 34 jaar. De meeste starters hebben niet veel te besteden: ruim 70 procent behoort tot de doelgroep huu rtoeslag. Twee derde van de starters zoekt een huurwoning, voornamelijk in het segment tot de tweede aftoppingsgrens (€548). Dit zijn voornamelijk appartementen. Starters die een koopwoning wensen zoeken (een enkele uitzondering daargelaten) in het segment tot €265.000. In tegenstelling tot doorstromers zoeken starters vaker een appartement (63 procent ten opzichte van 28 procent van de doorstromers). Ruim 60 procent zoekt een huurappartement met een prijs tussen de €357 en de €548. Ook bij starters is het buiten-centrum woonmilieu favoriet. Op de tweede plaats staat het centrum-stedelijke milieu, op de voet gevolgd door het groenstedelijke woonmilieu. De grotere voorkeur voor centrumgebieden blijkt ook uit de antwoorden op de gewenste (beperkte) afstand tot het centrum. Grootste spanning in de koop, blijvend grote vraag naar betaalbare huur Om alle woningzoekenden een woning te bieden moet de woningvoorraad uitgebreid worden. De vraag van starters op de markt zorgt er immers voor dat de vraag het aanbod overtreft. Het volgende valt op: -

De grootste discrepantie tussen vraag en aanbod zien we in de huursector in de prijskl asse €357 – €548. Het aanbod is groot, de vraag nog groter. De vraag is vooral van starters afkomstig.

-

Hiertegenover staat een ontspanning in de laagste huurcategorie (tot de kwaliteitskortingsgrens, €357). Ook hier geldt dat voornamelijk starters een huu rwoning in de laagste prijscategorie zoeken. Voor veel huishoudens is dit het segment waarin men zijn/haar carrière op de woningmarkt start.

-

In de koopsector is de vraag het grootst voor het segment €175.000 -€265.000.

-

De vraag naar koopwoningen in de categorie vanaf €345.000 is beperkter van omvang. Omdat het aanbod daarin ook schaars is, is er toch een behoorlijke discrepantie.

Wonen in Breda

iii

-

De meeste woningzoekenden wensen een eengezinswoning. Daar ligt dan ook een belan grijke opgave. Ook bij de appartementen zien we een spanning, ook al zijn zowel vraag als aanbod kleiner.

Bij deze resultaten geldt dat ze gebaseerd zijn op een woonwensenonderzoek. Bij de vraag aanbodverhoudingen wordt uitgegaan van een ideaaltypische ver deling: alle wensen worden gehonoreerd en de woningmarkt functioneert optimaal. In werkelijkheid kent de woningmarkt echter vele imperfecties: de doorstroming is beperkt, het aanbod sluit niet aan op de vraag, er zijn lange ‘wachtrijen’ op plekken waar je ze op basis van de woonwensen niet zou verwachten etc. Bij gevolgtrekking richting beleid is het ook nodig andere bronnen te raadplegen (bijvoo rbeeld cijfers uit de woonruimteverdeling). Scheefwoners bovengemiddeld verhuisgeneigd Behoorlijk meer dan gemiddeld zijn huishoudens met een inkomen boven de €33.000 die in een huurwoning met een huur tot de liberalisatiegrens wonen (€648, de zogenoemde kernvoo rraad) verhuisgeneigd (19 procent ten opzichte van 12 procent gemiddeld). Dit roept de vraag op of er kansen zijn om de dynamiek in de kernvoorraad te vergroten en daarmee ruimte te creëren voor bijvoorbeeld starters. Dit is in beperkte mate het geval. Kansen liggen er voor 60 procent van de ‘scheefwonende’ woningzoekenden die de stap naar de koopsector wil len maken. Echter, beperkte leencapaciteit maakt het voor deze groep lastig. Voor een bestaande woning van nog geen twee ton is al snel een inkomen van €43.000 nodig. Met een inkomen van net boven de €33.000 kan slechts een dikke €180.000 worden geleend. Van de goedkoop scheefwonenden heeft bijna 45 procent een inkomen tot €43.000, de rest heeft een hoger i nkomen. In het theoretische geval dat alle woningzoekende scheefwoners die de overstap naar een koopwoning willen maken daar ook in slagen, leidt dat de komende twee jaar tot ruim 880 extra vrijkomende woningen in de kernvoorraad. Effecten van de crisis Minder dynamiek, minder overwaarde in te zetten De economische crisis heeft zijn weerslag op de woningmarkt. Mensen stellen een verhuizing uit en/of krijgen de financiering niet rond. Gevolg is een afnemend aantal transacties (vooral in de nieuwbouw) en dalende woningprijzen (vooral in het duurdere segment). De trend in Breda wijkt in deze niet af van die in Nederland als geheel. De dynamiek op de woningmarkt heeft een tik gekregen. We kunnen niet voorspellen hoe de komende jaren zullen verlopen. Belan grijke constatering is wel dat de schuldenlast van huishoudens is gestegen ten opzichte van de verkoopwaarde van de woning. Met andere woorden: er is minder overwaarde beschikbaar om in te zetten voor een verhuizing naar een andere woning. De overwaarde is relatief groot bij huishoudens die doorgaans niet zo verhuisgeneigd zijn (de ouderen) en relatief beperkt bij de groep die vooral verantwoordelijk is voor de dynamiek op de koopmarkt. Bijna een kwart van de huishoudens heeft een overwaarde van minder dan 15 procent (dat betekent dat de totale hypotheekschuld meer dan 85 procent van de verkoopwaarde bedraagt). Circa 10 procent van de woningeigenaren heeft een hypotheekschuld die hoger is dan de verkoopwaarde. Dit zijn voornamelijk huishoudens die recent een woning hebben gekocht. Effecten op de vraag-aanbodverhoudingen Bovengenoemde ontwikkelingen hebben effecten op de woningvraag en daarmee samenha ngend vrijkomend aanbod (na verhuizing). We hebben gekeken naar de effecten van uitstel van de verhuiswens van (1) doorstromers met een hoge schuldenlast, (2) doorstromers in een dure

Samenvatting

iv

koopwoning die een nog duurdere koopwoning willen, en (3) doorstromers die de overstap v an een huur- naar een koopwoning willen maken. In het eerste geval zien we een afnemende vraag naar koopwoningen in de segmenten €175.000 tot €345.000, maar zeker ook daarboven. Daartegenover staat vooral afnemend aa nbod (minder vrijkomende woningen) in het segment €175.000 tot €265.000. Als de ‘luxe’ verhuizers hun woonwens in de ijskast zetten, heeft dit per saldo geen effect op de marktverhoudingen: in het segment boven €345.000 zijn minder vragers, maar dat wordt g ecompenseerd door het afnemende vrijkomend aanbod in dat segment. Als huishoudens die de stap van huur naar koop willen zetten hun verhuiswens uitstellen, dan leidt dat tot een afnemende vraag naar koopwoningen , voornamelijk in het segment tussen €175.000 en €265.000. Daar vermindert de spanning. Tegelijkertijd neemt het vrijkomend aanbod in de huur drastisch af, vooral in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens (€357) en de hoogste aftoppingsgrens (€548). Gevolg van dit scenario is een grotere spanning in dat se gment. Deze ontwikkelingen zijn van belang bij het interpreteren van de vraag -aanbodverhoudingen zoals eerder geschetst. Energetische kwaliteit woningvoorraad De energetische kwaliteit van de woningvoorraad wordt uitgedrukt met energielabels. Een energielabel geeft met klassen (A tot en met G) en met kleuren (groen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Energielabel A is zuinig en energielabel G is onzuinig. Informatie over de kwaliteit van de sociale huursector is bekend, gegevens over de particuliere sector ontbreken. Voor deze sector zijn de energielabels geraamd. Circa 3 procent van de koopvoorraad heeft label A. Dit zijn grotendeels recente nieuwbouwwoningen. Over het algemeen geldt: hoe ouder de woning, hoe groter de ka ns dat deze een F- of G-label heeft. Woningen met een F- of G-label dateren nagenoeg allemaal van voor 1975. Circa 36 procent van de koopvoorraad heeft een F- (34 procent) of G-label (2 procent). Woningen met een C-, D- of E-label vormen het grote middensegment van de woningvoorraad (44 procent van de koopwoningen). Om zicht te krijgen op mogelijke besparingen als gevolg van verbetering van de energetische kwaliteit zijn vijf scenario’s doorgerekend: (1) alle woningen minimaal label D, (2) alle woni ngen minimaal label C, (3) alle woningen minimaal label B, (4) alle woningen twee labelstappen tot maximaal label B en (5) alle woningen minimaal twee labelstappen. Uitgangspunt van analyse is het feitelijk energiegebruik van huishoudens. Scenario 3 leidt tot het grootste aantal labelstappen en daarmee de grootste energiebesparing. De terugverdientijd van scenario 3 (alle woningen minimaal B) is vergelijkbaar met de and ere scenario’s, terwijl het veruit de grootste energiebesparing oplevert. Dit scenario vraagt e chter ook om een aanzienlijke extra investering. Het zal van de financiële situatie van het particuliere huishouden of de corporatie afhangen of deze investering ook gedaan kan worden in de komende jaren. Woningvraag in de regio De Bredase woningmarkt staat niet op zich zelf. Breda maakt deel uit van een groter wonin gmarktgebied. Daarom is in dit onderzoek ook gekeken naar de marktsituatie van de regio, b estaande uit de gemeenten Breda, Drimmelen, Etten -Leur, Oosterhout en Zundert. In totaal wonen er ruim 141.000 huishoudens in dit gebied. Het grootste deel woont in Breda, namelijk 57 procent. In totaal zijn er in de hele regio 19.000 huishoudens op zoek naar een (andere) w oning. Voor het overgrote deel zijn dit doorstromers (69 procent). De vraag naar eengezinswo-

Wonen in Breda

v

ningen overtreft de vraag naar appartementen en er worden meer koop- dan huurwoningen gezocht. Toekomstverkenning: demografie en economie Er zijn verschillende prognoses voor de gemeente Breda in omloop die allemaal verschillende uitkomsten geven. De uitkomsten verschillen omdat de aannamen die aan de prognoses ten grondslag liggen anders zijn. Om zicht te krijgen op de bandbreedte waarbinnen de Bredase bevolking zich zou kunnen on twikkelen zijn twee prognosevarianten opgesteld: een minimale groeiv ariant en een maximale groeivariant. Uitgangspunten voor de minimale variant staan in de onderstaande tabel. Uitgangspunten minimale groeivariant

Uitgangspunten maximale groeivariant

Door de vele onderwijsinstellingen in de gemeente is het aan-

Breda zal haar centrumfunctie versterken, zowel nationaal als

nemelijk dat jongeren/studenten blijven komen

internationaal

Meer dan in het verleden wordt ervan uitgegaan dat studenten

De totale autonome bevolkingsgroei in de regio komt in Breda

na hun studie de gemeente verlaten

terecht

Meer dan in het verleden zullen gezinnen met kinderen de

De regionale groei als gevolg van een positief migratiesaldo

gemeente verlaten

heeft alleen plaats in Breda

Evenveel 50-plussers zullen in de gemeente komen wonen als

Beter dan in het verleden slaagt Breda erin jongeren en gezin-

er vertrekken

nen met kinderen aan de gemeente te binden. Het negatieve migratiesaldo wordt omgebogen naar een positief saldo

Over de periode 2002-2008 kende Breda een negatief buiten-

Voor de jaren 2008-2009 kende Breda een positief migratiesal-

lands migratiesaldo. Dit gegeven wordt overgenomen

do. Er wordt van uitgegaan dat dit positief saldo ook in de toekomst blijft bestaan.

In de periode 2010 – 2025 volgt uit de minimale groeivariant een huishoudentoename van 6.980 huishoudens (+ 9 procent), uit de maximale groeivariant een toename van 19.370 hui shoudens (+24 procent) en uit de gemeentelijke prognose een groei van 10.690 huishoudens (+ 13 procent). Consequenties voor de woningmarkt: van huishoudenprognose naar kwalitatieve raming van woningbehoefte Voor de huishoudensamenstelling naar type en leeftijd zoals die uit de gemeentelijke prognose en de minimale en maximale groeivariant volgt is berekend hoe de woningvoorraad er uit zou moeten zien om alle huishoudens te laten wonen. Hiervoor zijn twee denklijnen gevolgd: 1.

Hoe moet de woningvoorraad zich ontwikkelen om alle huishoudens in de toekomst op 1 een vergelijkbare manier te laten wonen als nu ;

2.

Hoe moet de woningvoorraad zich ontwikkelen om alle huishoudens in de toekomst naar wens te laten wonen.

In de eerste denklijn wordt de huidige woonsituatie constant gehouden en in de tweede wordt er rekening gehouden met de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens. Hiernaast zijn twee economische scenario’s doorgerekend. Een waarbij de economie vrij snel herstelt en een 1

Uitgezonderd ouderen. De toekomstige ouderen zullen behoorlijk verschillen van de huidige ouderen. Toekomstige ouderen zullen welvarender zijn en vaker in een koopwoning wonen. Hier is rekening mee gehouden in de berekeningen.

Samenvatting

vi

waarbij herstel langer uitblijft. In deze samenvatting worden alleen de uitkomsten voor de g emeentelijke prognose behandeld. Met het uitgangspunt dat huishoudens in de toekomst op een ve rgelijkbare manier gehuisvest moeten worden als nu, volgt uit de gemeentelijke prognose een toename van 3.500 koopwoningen in het hoogste prijssegment (€345.001 of meer) bij spoedig herstel van de economie. Wanneer gerekend wordt met minder spoedig herstel van de economie is er veel minder behoefte aan dit segment, namelijk circa 1.100 woningen. Hetzelfde geldt voor de luxe woningt ypen 2-onder-1-kap en vrijstaand. In de periode tot 2015 neemt de behoefte aan dit segment zelfs af. Economisch zwaar weer leidt tot meer druk op de huursector. De behoefte aan huurwonin gen neemt meer toe in het zwarecrisisscenario dan in het lichtecrisisscenario. Een uitzondering is het hoogste prijssegment. De behoefte aan huurwoningen in het hoogste prijssegment neemt sterker toe in het lichtecrisisscenario. Bij constante woonsituatie volgt uit de gemeentelijke prognose een behoorlijke toename aan appartementen tot 2025 (circa 6.000 volgens het zwarecrisisscenario en 5.800 volgens het lichtecrisisscenario). Dit is te verklaren door een aanzienlijke toename van het aantal 24 tot 34jarigen en door vergrijzing. Anno 2010 wonen deze huishoudens meer dan gemiddeld in appartementen. Echter als rekening gehouden wordt met de woonwensen dan neemt de behoefte minder toe, namelijk met 5.800 volgens het zwarecrisisscenario en 5.300 volgens het lichtecrisisscenario. In de praktijk blijkt het niet altijd gemakkelijk appartementen af te zetten. Juist in dit segment van de markt is de prijs-kwaliteitverhouding erg belangrijk. Veelal hebben huishoudens nogal wat eisen voor het daadwerkelijk verhuizen. In het algemeen geldt dat, als rekening gehouden wordt met de woonwensen van woningzo ekenden, de behoefte van de goedkope huur zich iets verplaatst naar de hogere prijsklassen en naar de koopsector en van appartementen naar eengezinswoningen. Ontwikkeling doelgroepen en kernvoorraad Anno 2010 komt 31 procent van de huishoudens in aanmerking voor huurtoeslag. Ongeacht economisch scenario volgt uit de gemeentelijke prognose dat de a bsolute omvang van deze doelgroep zal toenemen. Hetzelfde geldt voor de groep huishoudens met een inkomen tot €33.000. Deze constatering kan niet direct vertaald worden richting de benodigde omvang van de kernvoorraad. Er is geen één op één relatie tussen de omvang van de doelgroepen en de benodigde omvang van de kernvoorraad. Immers niet alle huishoudens die tot de doelgroep behoren wonen in de kernvoorraad en de kernvoorraad wordt niet alleen bewoond door hui shoudens uit de doelgroepen. Circa 30 procent van de huishoudens die aanspraak op huurto eslag zouden kunnen maken woont in een koopwoning en ruim 50 procent van de huishoudens die geen huurtoeslag kunnen krijgen maar wel minder dan €33.000 verdienen heeft een eigen woning. Op basis van de analyse van de benodigde kernvoorraad kunnen twee conclusies getrokken worden:

Wonen in Breda

1.

De omvang van de kernvoorraad is in theorie groot genoeg. Uitkomst is namelijk dat de omvang van de huidige kernvoorraad (26.920 woningen) groter is dan de voorspelde omvang van de doelgroepen in 2015 en 2025 ongeacht economisch scenario (tussen de 19.000 en de 22.500 huishoudens)

2.

De omvang van de kernvoorraad moet de komende jaren constant blijven en mag niet afnemen. Dit vanwege het huidig economisch klimaat. Het is namelijk de vraag in h oeverre goedkoop scheefwoners de overstap naar de koopsector zullen maken. Als de groep goedkoop scheefwoners verhuizing uitstelt dan komt de doelgroep in de knel.

vii

Of het in stand houden van de kernvoorraad voldoende is, of er een uitbreiding nodig is of a fname mogelijk is, is afhankelijk van: 1.

Het beïnvloeden van de scheefheid. Als meer goedkoop scheefwoners in beweging komen, dan zal er meer ruimte in de kernvoorraad ontstaan. Echter het terugdringen van goedkoop scheefwonen is erg lastig. Met de juiste beleidsinzet (bijvoorbeeld startersleningen, doorstroommakelaar, MGE etc.) is het in het verleden mogelijk gebleken de scheefheid met 4 à 8 procent terug te dringen. In het geval van Breda dus van 29 pr ocent naar 21 tot 25 procent. Echter gezien het huidig e conomisch klimaat zijn deze percentages erg ambitieus.

2.

De mate waarin de startersvraag wordt gehonoreerd.

3.

Ambities wat betreft het behouden/aantrekken van specifieke groepen (bijvoorbeeld jongeren).

Tenslotte zijn de uitkomsten van dit onderzoek n iet voldoende om beleidskeuzen/ambities te onderbouwen. Minimaal moeten gegevens uit de woonruimteverdeling geraadpleegd worden. Woonmilieus De gemeente zoekt naar houvast bij de invulling van de nieuwbouwlocaties die de komende jaren gestalte zullen krijgen. Hierbij wordt niet enkel gekeken naar de woningdifferentiatie, maar ook naar het woonmilieu dat gerealiseerd moet worden. Voor de locaties rondom het station en ten noorden van het spoor is gezocht naar een invulling. Concreet gaat het om loc aties met: (a) een centrale ligging, (b) veel en weinig functiemen ging en (3) locaties met overwegend gestapelde bouw en vooral grondgebonden bouw. Deze locatiekenmerken leveren vier typen locatie. Voor ieder type locatie zijn in Breda goede voorbeelden en slechte voorbeelden te vinden. 

Functiemenging & gestapelde bouw (bijvoorbeeld Stationskwartier en Markoevers). Dich theden boven de 55 woningen per hectare zijn niet aan te bevelen. En dichtheid rond de 30 levert de grootste kans op succes. Een percentage sociale huur boven de 20 procent levert al snel problemen, een aandeel van 5 procent biedt meer perspectief. Het programma eenzijdig richten op (jonge) alleenstaanden verdient geen aanbeveling; liever een wat gemengdere bevolking, met ook ouderen, stellen en ook wat gezinnen. Op complexniveau kan een homogene bevolking overigens wel gewenst zijn. In delen van Zandberg en Boeimeer zijn goede voorbeelden te vinden.



Weinig functiemening & gestapelde bouw (delen van Drie Hoefijzers en Liniepark). De slechte en goede voorbeelden ontwijken elkaar niet veel qua dichtheid. In beide gevallen ligt deze gemiddeld rond de 30 woningen per hectare. Binnen deze woonbuurten is wat meer sociale huur mogelijk dan in het eerste locatietype, maar niet meer dan 20 procent. Rond de 10 procent (of minder) levert de beste leefbaarheidsscores. Ook hier geldt dat op buurtniveau menging qua huishoudentypen en leeftijden gewenst is. In Valkenberg en Sportpark zijn goede voorbeelden te vinden .



Functiemenging & grondgebonden bouw (delen van Havenkwartier). Een dichtheid rond de 20 woningen per hectare levert de grootste kans op succes. Boven de 30 neemt de kans op een slechte leefbaarheid snel toe. De hoogste leefbaarheid wordt bereikt met veel koopwoningen en geen sociale huur. Goede voorbeelden zijn te vinden in delen van Braban tpark, Zandberg en Boeimeer.



Weinig functiemenging & grondgebonden bouw (delen van Havenkwartier). Beneden de 25 woningen per hectare is de kans op een gewild milieu het grootst. De nadruk in de goed

Samenvatting

viii

scorende gebieden ligt op de koopsector en er is veel sociaal -culturele menging. In Blauwe Kei en Sportpark zijn goede voorbeelden te vinden. Als men in het Stationskwartier de aanbevelingen wat betreft ‘functiemenging, nadruk op gestapeld’ opvolgt, past hierbij de volgende samenstelling van doelgroepen: 

10 tot 15 procent van de woningen zou kunnen worden bestemd voor gezinnen met ki nderen (van uiteenlopende leeftijden);



25 tot 30 procent voor kleine jongere huishoudens (beneden de 30 jaar), waarvan 15 tot 20 procent alleenstaanden;



25 tot 30 procent voor kleinere huishoudens van middelbare leeftijd, waarvan 15 tot 20 procent tweepersoons;



20 tot 25 procent voor oudere huishoudens.

Woonmilieus en de dorpen Bavel, Prinsenbeek, Teteringen en Ulvenhout In de dorpen rondom Breda speelt het vraagstuk of de kernen in staat zijn in hun eigen behoe fte te voorzien en of op de langere termijn de vitaliteit niet onder druk komt te staan. Deze an gsten blijken voor een belangrijk deel onterecht, zo blijkt onder meer uit de migratiestromen van de afgelopen jaren en de huidige leeftijdsopbouw. De leeftijdsopbouw in Prinsenbeek is – net als in de andere dorpen - vrij evenwichtig. De vitaliteit van de bevolking staat dus niet onder druk. We l geldt dat elk van de dorpen – en ook de stad – te maken krijgt met vergrijzing. Hierdoor kan het inwoneraantal afnemen, zeker bij b eperkte nieuwbouw. Ulvenhout is gegeven haar historie wat sterker vergrijsd dan de andere dorpen. Qua landelijke woonmilieutypologie valt het grootste deel van de dorpen of in de categorie centrum dorps wonen (Prinsenbeek en Ulvenhout) of in de categorie groen stedelijk wonen (Bavel en Teteringen). Uit analyse van vraag naar en aanbod van dit type woonmilieu blijkt dat er redelijk evenwicht bestaat. Wel zal er een hoge vraagdruk zijn op de randen van de dorpen en het landelijk gebied er rondom. Bij de invulling van toekomstige locaties in de dorpen - en de stad - moet men beseffen dat men met een soort van laatste ronde bezig is, het einde van de groei is in zicht. Na de huidige nieuwbouwronde zal men in het streven naar een evenwichtige woningvoorraad zijn aangew ezen op herstructurering en die is veel lastiger te organiseren dan uitbreidings nieuwbouw.

Wonen in Breda

1

Hoofdstuk 1 Inleiding Doelstelling van dit onderzoek is meer zicht te bieden op de Bredase woningmarkt. Dit zowel anno 2010 als richting de toekomst. Voornaamste bron van onderzoek is het WoonOnderzoek Nederland 2009 (kortweg WoON 2009). Het WoON is een grootschalig enquêteonderzoek onder de Nederlandse bevolking. Het onderzoek wordt driejaarlijks gehouden in opdracht van het Ministerie van VROM. Het geeft informatie over onder meer de woonsituatie en woonwensen van huishoudens. Het WoON bevat te weinig respondenten uit de gemeente Breda om betrouwbare uitspraken te kunnen doen op het in dit onderzoek gewenste detailniveau . Het WoON is gebruikt om de Bredase woningmarkt te simuleren. Er zijn in het hele bestand extra respondenten uit andere gemeenten geselecteerd die grote gelijkenis vertonen. Het zo verkr egen bestand is met behulp van feitelijke informatie over de woningvoorraad en huishoudens amenstelling herwogen naar de randtotalen zoals die in gemeente Breda gelden. De herweging is gelijk aan de herweging in het, eveneens door RIGO, uitgevoerde woonlastenonderzoek. De vergelijkbaarheid van beide onderzoeken is hiermee gewaarborgd. Naast het WoON zijn gegevens van de gemeente Breda, het Centraal Bureau voor de Statistiek, Provincie Noord -Brabant en ABF Research gebruikt. Het onderzoek beslaat vijf onderwerpen: 1.

Een analyse van de huidige woningmarktomstandigheden

2.


3.

Energetische kwaliteit van de Bredase woningvoorraad

4.

Een toekomstverkenning door middel van scenario’s

5.

Een analyse van Bredase woonmilieus

Ad 1. In het eerste onderdeel (hoofdstuk 2 en 3) gaan we in op de woonwensen van woningzoekenden, vraag-aanbodverhoudingen (discrepanties op de markt ) en scheefheid. Wat de woonwensen en de discrepanties op de markt betreft wordt behalve op de gemeente Breda ingezoomd op de regio. De regio bestaat uit de gemeenten Breda, Etten-Leur, Oosterhout, Drimmelen en Zundert. Voorafgaand aan het onderzoek is de regio-indeling vastgesteld. Ad 2. Dat de woningmarkt wordt geraakt door de economische crisis is een feit. Dit feit roept allerlei vragen op. In hoofdstuk 4 worden aan de hand van een aantal scenario’s mogelijke effecten van de crisis gesimuleerd. Daarnaast wordt ingegaan op de schuldenlast van huisho udens en de overwaarde op koopwoningen. Ad 3. In het derde onderdeel (hoofdstuk 5) staat de energetische kwaliteit van de woningvoorraad centraal. Sinds 1 januari 2008 zijn verkopers en verhuurders verplicht om een energielabel te overhandigen bij mutatie. Het energielabel geeft met klassen (A tot en met G) en met kle uren (groen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Er is informatie beschikbaar over de kwaliteit van de huursector, maar niet over de koopsector. RIGO heeft een methode ontwikkeld waarmee een inschatting van de energet ische kwaliteit van de woningvoorraad gemaakt kan worden.

Inleiding

2

Ad 4. Door middel van drie demografische varianten wordt een toekomstbeeld geschetst (hoofdstuk 6 en 7). Daar worden de bandbreedten waarbinnen de Bredase bevolking zich naar alle waarschijnlijkheid zal ontwikkelen inzichtelijk. Voor één van de demografische varianten is de stap van demografische prognose naar woningbehoefteprognose gezet. Door informatie uit de demografische verkenningen te koppelen met scenario’s wat betreft koopkracht - en werkgelegenheidsontwikkeling is de woningbehoefte in 2015 en 2030 geprognosticeerd. Ad 5. Laatste onderdeel van het onderzoek is een verkenning van Bredase woonmilieus (hoofdstuk 8). Hiervoor is een zeer innovatieve manier gebruikt. Veelal worden woonmilieus als ‘gegeven’ op de kaart van Breda geplakt. In dit onderzoek is een dynamische aanpak gehanteerd waarbij woonmilieus zijn gedefinieerd als het geheel en het onderlinge samenspel van kenme rken van de woonomgeving. Er zijn zes dimensies onderscheiden die de woonomgeving kleuren: ligging, voorzieningen, kenmerken van de bebouwing, sociaaleconomische kenmerken, sociaalculturele kenmerken en leefbaarheid. In de eerdere onderwerpen wordt Breda als geheel beschreven en geanalyseerd. In dit laatste onderdeel wordt ingezoomd op gebieden binnen de gemeente. Centraal staat ‘Via Breda’ en de dorpen Bavel, Ulvenhout, Prinsenbeek en Teteringen. Ieder hoofdstuk begint met een samenvatting van de voornaamste bevindingen. In de bijlagen staat onder meer een uitgebreide toelichting van gehantee rde methoden en een begrippenlijst. Op basis van de onderzoeksuitkomsten is tevens een adviesnotitie geschreven . Er is specifieke aandacht voor: 

Het beter op elkaar laten aansluiten van vraag en aanbod;



Het realiteitsgehalte van de gestelde groeiambities;



De invulling van het Stationskwartier.

Ten slotte een noot voor de ‘tellende lezer’: het kan voorkomen dat de celwaarden in de tabellen niet optellen tot het totaal. Dit komt door afronding.

Wonen in Breda

3

Hoofdstuk 2 De Bredase markt: een schets Anno 2010 wonen er ruim 173.000 inwoners en ruim 81.000 huishoudens in de gemeente Breda. Sinds het voorgaande woningmarktonderzoek is de woningvoorraad met 3 procent gegroeid, tot 76.290 woningen in 2010. Circa 3 procent van de voorraad staat leeg, 73.870 woningen worden permanent bewoond. Kijken we hoe de huishoudens over de woningvoo rraad zijn ‘verdeeld’ dan zien we een vrij voorspelbaar plaatje: jongeren wonen vooral in de goedkope voorraad en vaak in een appartement. Naarmate de leeftijd (en vaak ook het ink omen) stijgt, verschuift een steeds groter deel naar de koopsector en naar ee n iets duurdere (en vaak ook luxere) woning. Boven de 55 jaar zien we weer een kleine verschuiving naar appartementen. Gezinnen met kinderen treffen we vooral aan in eengezinskoopwoningen. Goedkope scheefheid betekent dat huishoudens met midden - of hoge inkomens goedkope gereguleerde en/of gesubsidieerde huurwoningen bewonen die eigenlijk voor doelgroepen met een lager inkomen bedoeld zijn. Als de doelgroep voor de huursector wordt gedefinieerd als de groep huishoudens met een inkomen tot €33.000 en de gereguleerde huurvoorraad de huurwoningen omvat met een prijs tot de liberalisatiegrens (€648), dan blijkt dat 29 procent van de huishoudens in dit huursegment goedkoop scheefwoont. Want 29 procent heeft een inkomen boven de €33.000.

2.1

Inleiding In dit hoofdstuk staat de Bredase woningmarkt centraal. Allereerst wordt stilgestaan bij de woningvoorraad, ten tweede bij de bevolking, de huishoudens en de inkomensverdeling. In het laatste en derde deel van het hoofdstuk worden huishoudens en woningvoor raad gekoppeld. Hier komt onder andere de mate van scheefwonen aan de orde.

2.2

De woningvoorraad Totaal staan er in 2010 76.290 woningen in de gemeente Breda. In de periode sinds het vorige woningmarktonderzoek in 2005 is de totale voorraad met 3 procent toegenomen. In de periode 2000 – 2005 is de woningvoorraad met het dubbele toegenomen, namelijk met 6 procent. tabel 2-1

O n t w i k k e l i n g w o n in g v o o r ra a d , 2 0 0 0 - 2 0 1 0

woningvoorraad

2010 2000-2005 2005-2010 76.290 6% 3%

Bron: Bredata.


4

figuur 2-1

O n t w i k k e l i n g w o n in g v o o r ra a d , 2 0 0 0 – 2 0 0 8

2000 1500 1000 500

0

toevoegingen - gegevens CBS

toevoegingen - gegevens gemeente

onttrekkingen

saldo (incl. administratieve corr)

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

-500

Bron: CBS statline en O&I gemeente Breda, woningcartotheek.

Niet alle woningen worden bewoond. Op 1 januari 2010 stond ruim 3 procent (2.420 woningen) leeg en werden er 73.870 woningen bewoond (bron: Bredata). Ruim 60 procent van de bewoonde voorraad bestaat uit koopwoningen. Het overgrote deel hiervan heeft een WOZwaarde tussen de €175.001 en €265.000. In de huurvoorraad heeft de meerderheid (56 procent) van de woningen een prijs tussen de €357 en de €511. Circa twee derde van de bewoonde woningvoorraad bestaat uit grondgebonden woningen. tabel 2-2

B e w o o n d e w o n i n g v o o r ra a d n a a r e ig e n d o m , p r ij s e n t y p e

bewoonde woningvoorraad naar prijs koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357 € 357 - € 511 € 511 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal

2010 4.360 18.100 8.930 12.980 5.740 16.460 1.650 3.060 2.590 73.870

6% 25% 12% 18% 8% 22% 2% 4% 4% 100%

woningtype en woonmilieu appartement eengezins (hoek- en tussenwoning) 2-onder-1-kap vrijstaand totaal

2010 25.770 33.070 7.840 7.190 73.870

35% 45% 11% 10% 100%

Bron: Gemeente Breda en corporaties, bewerking RIGO.

2.3

De bewoners van Breda Anno 2010 wonen er ruim 173.000 inwoners en ruim 81.000 huishoudens in gemeente Breda. Breda is naar inwonertal een van de 10 grootste gemeenten van Nederland. Van de Brabantse steden komt Breda direct na Eindhoven en Tilburg. Breda kenmerkt zich door een jonge bevolking, relatief veel alleenstaanden en eenoudergezinnen. Sinds 2000 is het aantal inwoners met circa 7 procent toegenomen. In 2010 is bijna een derde van de inwoners tussen de 35 en de 54 jaar. Ruim een kwart is 55 jaar of ouder.

Wonen in Breda

5

De enige leeftijdsklasse waarbinnen het aantal personen sinds 2000 is afgenomen is de klasse 24 tot 35-jarigen. In de periode 2000 – 2005 is deze groep 7 procent kleiner geworden en tu ssen 2005 en 2010 4 procent. tabel 2-3 personen tot 18 18-23 24 - 34 35 - 54 55 - 64 65 - 74 75 + totaal

P e r s o n e n i n g e m e e n t e B re d a , o n t w ik k e lin g 2 0 0 0 – 2 0 0 5 – 2 0 1 0

2010 35.280 14.700 25.670 49.950 20.830 14.270 12.610 173.300

20% 8% 15% 29% 12% 8% 7% 100%

2000-2005 2005-2010 7% 1% 7% 11% -7% -4% 5% 2% 18% 9% 1% 7% 9% 8% 5% 3%

Bron: CBS statline.

Ook het aantal huishoudens tussen de 24 en 35 jaar is afgenomen. In 2010 wonen er bijna 14.900 huishoudens in deze leeftijdsklasse in de gemeente. In de periode 2005-2010 is het aantal met 2 procent afgenomen. Tussen 2000 en 2005 was de afname groter, namelijk 8 pr ocent. tabel 2-4

H u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n t y p e , 2 0 1 0

huishoudens tot en met 23 24 - 34 35 - 54 55 - 64 65 - 74 75 + totaal

2010 6.240 14.900 29.170 12.790 9.280 8.900 81.290

8% 18% 36% 16% 11% 11% 100%

2000-2005 2005-2010 17% 19% -8% -2% 6% 4% 20% 11% 1% 7% 12% 9% 6% 6%

huishoudens alleenstaand huishouden z.k. (+overig) huishouden m.k. 1-ouder totaal

2010 33.170 23.350 19.900 4.870 81.290

41% 29% 24% 6% 100%

2000-2005 2005-2010 10% 14% 2% 0% 3% 0% 14% 8% 6% 6%

Bron: O&I; woningcartotheek/GBA en CBS statline.

Totaal aantal huishoudens vergeleken met het totale aantal woningen Als het totale aantal huishoudens vergeleken wordt met de totaal bewoonde woningvoorraad, dan valt op dat het aantal huishoudens het aantal woningen overtreft. Dit komt omdat niet alle huishoudens in een zelfstandige woning wonen en/of hoofdbewoner zijn. Van alle huishoudens woont 9 procent onzelfstandig, bijvoorbeeld op kamers of in een andere woonruimte dan een woning (wooneenheid, HAT-eenheid etc.). Voor het grootste deel zijn dit jongeren en alleenstaanden, waarschijnlijk studenten. In dit onderzoek wordt de groep huishoudens die in een andere woonruimte dan een wo ning of onzelfstandig woont gevat onder de noemer ‘onze lfstandig wonenden’.


6

tabel 2-5

H u i s h o u d e n s n a a r w o o n ru im t e


huishoudens alleenstaand huishouden z.k. (+overig) huishouden m.k. 1-ouder

zelfstandig in overige woonvormen 2010 reguliere voorraad en onzelfstandig 6.240 8% 1.730 28% 4.520 72% 14.900 18% 12.930 87% 1.980 13% 29.170 36% 28.750 99% 420 1% 12.790 16% 12.630 99% 160 1% 9.280 11% 9.140 98% 140 2% 8.900 11% 8.700 98% 200 2% 81.290 100% 73.870 91% 7.420 9% zelfstandig in overige woonvormen, 2010 reguliere voorraad onzelfstandig 33.170 41% 26.460 80% 6.710 20% 23.350 29% 22.980 98% 370 2% 19.900 24% 19.700 99% 200 1% 4.870 6% 4.730 97% 140 3% 81.290 100% 73.870 91% 7.420 9%

Bron: O&I; woningcartotheek/GBA, WoON 2009, bewerking RIGO.

Inkomenssituatie Bredase huishoudens Er worden in dit onderzoek vijf inkomensgroepen onderscheiden: 1.

Doelgroep huurtoeslag: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM en landelijk wordt toegepast. De inkomensgrenzen staan weergegeven in onderstaande tabel. Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden > 64 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden > 64 jaar Tijdvak

€ 21.450 € 20.200 € 29.125 € 27.575 1-1-2010 / 31-12-2010

2.

Doelgroep vanaf HT (huurtoeslag) tot € 33.000: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.000. Europa wil woningcorporaties verplichten 90 procent van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen beneden de € 33.000.

3.

De groep huishoudens met een inkomen vanaf € 33.000 tot € 43.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 33.000 en € 43.000.

4.

De groep huishoudens met een inkomen vanaf € 43.000 tot 1,5 keer modaal (€ 48.750): huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 43.000 en 1,5 keer modaal.

5.

De groep huishoudens met een inkomen hoger dan 1,5 keer modaal .

Uit de woningmarktsimulatie volgt de omvang van de verschillende groepen. Ruim 30 procent van alle huishoudens behoort tot de doelgroep huurtoeslag. Absoluut gezien gaat het hier om bijna 25.000 huishoudens. Ten opzichte van de andere inkomensgroepen woont een relatief groot aandeel niet zelfstandig in de reguliere voorraad.

Wonen in Breda

7

tabel 2-6

Inkomensgroepen, 2010

doelgroep doelgroep ht € 33.000 tot van € 43.000 tot vanaf 1,5 huishoudens huurtoeslag tot € 33.000 € 43.000 1,5 keer modaal keer modaal totaal 24.970 17.420 10.440 5.000 23.470 zelfstandig in reguliere voorraad 18.850 16.660 10.210 4.830 23.330 overige woonvormen, onzelfstandig 6.120 770 230 160 140 tot en met 23 5.690 250 220 40 40 24 - 34 4.430 3.260 2.510 890 3.820 35 - 54 5.560 4.450 3.890 2.360 12.910 55 - 64 2.250 2.820 2.030 960 4.720 65 - 74 3.220 2.950 1.160 480 1.480 75 + 3.810 3.710 630 270 500 alleenstaand 15.870 11.750 3.460 820 1.290 huishouden z.k. (+overige hh) 4.870 3.580 3.780 1.880 9.240 huishouden m.k. 2.020 1.300 2.730 1.820 12.040 1-ouder 2.210 800 480 480 910

totaal 81.290 73.870 7.420 6.240 14.900 29.170 12.790 9.280 8.900 33.170 23.350 19.900 4.870

doelgroep doelgroep ht € 33.000 tot van € 43.000 tot vanaf 1,5 huishoudens huurtoeslag tot € 33.000 € 43.000 1,5 keer modaal keer modaal totaal 31% 21% 13% 6% 29% zelfstandig in reguliere voorraad 75% 96% 98% 97% 99% overige woonvormen, onzelfstandig 25% 4% 2% 3% 1% tot en met 23 23% 1% 2% 1% 0% 24 - 34 18% 19% 24% 18% 16% 35 - 54 22% 26% 37% 47% 55% 55 - 64 9% 16% 19% 19% 20% 65 - 74 13% 17% 11% 10% 6% 75 + 15% 21% 6% 5% 2% alleenstaand 64% 67% 33% 16% 5% huishouden z.k. (+overige hh) 20% 21% 36% 38% 39% huishouden m.k. 8% 7% 26% 36% 51% 1-ouder 9% 5% 5% 10% 4% totaal 100% 100% 100% 100% 100%

totaal 100% 91% 9% 8% 18% 36% 16% 11% 11% 41% 29% 24% 6% 100%

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO.

2.4

Wie woont waar Naar leeftijd en huishoudensamenstelling Zelfstandig wonende jongeren tot 23 jaar wonen relatief vaak in de goedkoopste huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens). Huishoudens tussen de 24 en de 3 5 jaar hebben hun goedkope huurwoning verruild voor een duurdere of zijn overgestapt naar de koopsector. We zien deze huishoudens vooral in koopwoningen met een prijs tot en met € 175.000.


8

figuur 2-2

W o o n s i t u a t i e n a a r e ig e n d o m e n p r ij s , n a a r l e e f t ij d

2

100% 90% 80%

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% tot en met 23

24 - 34

35 - 54

55 - 64

65 - 74

75 +

koop tot en met € 175.000

koop € 175.001 - € 265.000

koop € 265.001 - € 345.000

koop € 345.001 en meer

huur < € 357

huur € 357 - € 548

huur € 548 - € 648

huur € 648 en meer

onzelfstandig

totaal


Behalve vrij jonge huishoudens (tot en met 34 jaar), woont een aanzienlijk deel van de 75 plussers in een huurwoning (namelijk 53 procent). Veel meer dan andere leeftijdsklassen woont deze groep in een huurwoning met een prijs boven de €648. Vergeleken met andere leeftijdsklassen wonen 55 tot 65-jarigen het minst vaak in een huurwoning. Meer dan gemiddeld woont deze groep in een koopwoning met een prijs bove n de 345.000 euro. Het is dan ook niet verrassend dat deze groep huishoudens meer dan gemiddeld in een vrijstaande woning woont. In figuur 2-3 is de woonsituatie naar woningtype gegeven.

2

Wonen in Breda

Zie bijlage 3 voor achterliggende cijfers.

9

figuur 2-3

W o o n s i t u a t i e n a a r t y p e , n a a r le e f t i j d

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40%

30% 20% 10% 0% tot en met 23 appartement

24 - 34

35 - 54

55 - 64

eengezins (hoek- en tussenwoning)

65 - 74 2-onder-1-kap

75 + vrijstaand

totaal onzelfstandig


Uitgesplitst naar huishoudentype valt op dat alleenstaanden en eenoudergezinnen aanzienlijk vaker dan andere huishoudentypen in een huurwoning wonen en dat het ook meer dan gemiddeld de goedkopere voorraad betreft. Van alle vier de huishoudentypen wonen gezinnen met kinderen het vaakst in de koopsector en in de relatief dure koopwoningen. Circa 24 procent van de gezinnen met kinderen woont in een koopwoning van meer dan €345.000. Uit de uitsplitsing naar woningtype volgt dat alleenstaanden en huishoudens zonder kinderen, meer dan de andere groepen in een appartement wonen. Eenoudergezinnen wonen meer dan gemiddeld in een hoek- of rijwoning en gezinnen met kinderen in de luxe segmenten; 2-onder1-kap en vrijstaand. figuur 2-4

W o o n s i t u a t i e n a a r e ig e n d o m e n p r ij s , n a a r h u is h o u d e n s a m e n s t e ll in g

100%

90% 80% 70%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

alleenstaand

huishouden z.k. (+overig)

huishouden m.k.

1-ouder

totaal


koop € 175.001 - € 265.000

koop € 265.001 - € 345.000


huur < € 357

huur € 357 - € 548

huur € 548 - € 648


onzelfstandig



10

figuur 2-5

W o o n s i t u a t i e n a a r t y p e , n a a r h u is h o u d e n t y p e

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

20% 10% 0% alleenstaand


appartement

huishouden m.k.

eengezins (hoek- en tussenwoning)

1-ouder

2-onder-1-kap

vrijstaand

totaal onzelfstandig


Naar inkomensklasse In figuur 2-6 is de woonsituatie van de vijf inkomensklassen weergegeven. Naarmate het inkomen stijgt neemt ook het aantal huishoudens dat in een (dure) koopwoning woont toe. Desondanks woont 16 procent van alle huishoudens met een inkomen van 1,5 keer modaal of hoger in een huurwoning. Niet alle huishoudens met een laag inkomen wonen in een huurwoning. Ruim 20 procent van de doelgroep huurtoeslag woont in een koopwoning. figuur 2-6

W o o n s i t u a t i e n a a r e ig e n d o m e n p r ij s , n a a r in k o m e n s k la s s e , a lle h u is h o u d e n s

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

20% 10%

0% doelgroep huurtoeslag

doelgroep ht tot € 33.000

van € 43.000 tot 1,5 keer modaal

vanaf 1,5 keer modaal

tot en met € 175.000

€ 175.001 - € 265.000

€ 345.001 en meer

< € 357

€ 357 - € 548

€ 548 - € 648

€ 648 en meer

onzelfstandig


Wonen in Breda

€ 33.000 tot € 43.000

€ 265.001 - € 345.000

totaal

11

Goedkope scheefheid ontrafeld Goedkope scheefheid betekent dat huishoudens met midden - of hoge inkomens goedkope gereguleerde en/of gesubsidieerde huurwoningen bewonen die eigenlijk voor doelgroepen met een lager inkomen bedoeld zijn. Cruciaal als het om scheefwonen gaat is de definitie die hiervoor gehanteerd wordt: (1) welke huurwoningen worden meegerekend en (2) welke inkomensgroepen behoren tot de doelgroep van die geselecteerde huur woningen (en welke niet en wonen dus scheef). Hierbij gaat het dus altijd om de combinatie van inkomen en woningprijs die de mate van scheefwonen bepaalt. Welke definitie gehanteerd wordt is een beleidskeuze. In tabel 2-8 staat de woonsituatie van huishoudens in de huursector. Hiermee kan voor alle weergegeven inkomensgrenzen de mate van scheefwonen bepaald worden. Als de doelgroep voor de huursector wordt gedefinieerd als de groep huishoudens met een inkomen tot €33.000 en de gereguleerde huurvoorraad de huurwoningen omvat met een prijs tot €648 (de liberalisatiegrens), dan blijkt dat 29 procent van de huishoudens in dit huursegment goedkoop scheefwoont (7.770 huishoudens). Dat percentage heeft namelijk een inkomen boven de €33.000. Ruim de helft van deze groep heeft een inkomen tussen de €33.000 en de €43.000 (56 procent). tabel 2-7

S c h e e f w o n e n d e n n a a r in k o m e n s k la s s e

€ 33.000 - € 37.000 € 37.000 - € 43.000 € 43.000 - € 47.000 € 47.000 - € 53.000 € 53.000 - € 57.000 € 57.000 of meer totaal

scheefwonenden in de kernvoorraad (< 648) 1.630 21% 1.790 23% 910 12% 940 12% 900 12% 1.590 20% 7.770 100%


In hoofdstuk 3 wordt ook nog een paragraaf aan scheefwoners gewijd. Daar wordt onder andere ingezoomd op de woonwensen van woningzoekende scheefwoners. Met het regeerakkoord van de VVD en het CDA is in het kader van de huursector een nieuwe inkomensgroep toegevoegd, namelijk die van een inkomen tot € 43.000. In het regeerakkoord is opgenomen dat: ‘de huren voor huishoudens met een inkomen tot € 43.000 in gereguleerde 3 woningen niet met meer dan de inflatie stijgen’. Een gereguleerde woning, of beter gezegd een woning met een gereguleerde huur, is een woning met een aanvangshuur (de kale huur op de ingangsdatum van de huurovereenkomst) die lager is dan de m aximale grens voor huurtoeslag (namelijk de liberalisatiegrens). Interessant is daarom te kijken hoeveel procent van de huurwoningen met een prijs tot de liberalisatiegrens (€648) bewoond wordt door deze huishoudens. Ruim 90 procent van de gereguleerde voorraad wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 43.000.

3

Wat huurbeleid betreft zal er dus niet veel veranderen. Het blijft inflatievolgend.


12

t a b e l 2 - 8 W o o n s i t u a t i e i n d e h u u rs e c t o r n a a r in k o m e n s k la s s e woonsituatie naar inkomensgroep doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 € 33.000 tot € 43.000 van € 43.000 tot 1,5 keer modaal vanaf 1,5 keer modaal totaal

< € 357 3.590 1.480 280 190 200 5.740

€ 357 - € 548 7.910 4.270 2.580 860 2.490 18.110

€ 548 - € 648 1.140 760 570 230 370 3.060

€ 648 en meer 560 1.020 310 70 640 2.590

koopsector 5.650 9.130 6.470 3.490 19.630 44.370

totaal 18.850 16.660 10.210 4.830 23.330 73.870

waar woont wie? doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 € 33.000 tot € 43.000 van € 43.000 tot 1,5 keer modaal vanaf 1,5 keer modaal totaal

< € 357 63% 26% 5% 3% 3% 100%

€ 357 - € 548 44% 24% 14% 5% 14% 100%

€ 548 - € 648 37% 25% 19% 8% 12% 100%

€ 648 en meer 22% 39% 12% 3% 25% 100%

koopsector 13% 21% 15% 8% 44% 100%

totaal 26% 23% 14% 7% 32% 100%

wie woont waar? doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 € 33.000 tot € 43.000 van € 43.000 tot 1,5 keer modaal vanaf 1,5 keer modaal totaal

< € 357 19% 9% 3% 4% 1% 8%

€ 357 - € 548 42% 26% 25% 18% 11% 25%

€ 548 - € 648 6% 5% 6% 5% 2% 4%

€ 648 en meer 3% 6% 3% 1% 3% 4%

koopsector 30% 55% 63% 72% 84% 60%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100%


2.5

Breda in de regio In de periode 2002-2008 zijn er meer mensen in Breda komen wonen dan er vertrokken zijn (+ 740 personen, gemiddeld). Dit positieve saldo is niet evenredig over de leeftijdsklassen verdeeld. Het positieve saldo wordt vooral veroorzaakt door het grote aantal jonge vestigers (15 tot 30-jarigen), voor een belangrijk deel studenten aan de HBO -instellingen. Men is er de afgelopen periode vrij vaak in geslaagd deze studenten na hun studie aan de stad te binden. Er zijn daarentegen meer gezinnen met kinderen vertrokken dan dat er gevestigd zij n. Het migratiesaldo voor 50-plussers is gematigd positief (zie voor migratiesaldi in regiogemeente bijl age 8).

Wonen in Breda

13

g r a f i e k 2 - 1 B i n n e n l a n d s e m i g ra t ie B r e d a , 2 0 0 2 - 2 0 0 8

1.800

1.800

vestiging 2002 - 2008

vertrek 2002 - 2008 1.300

1.300

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

25 tot 30 jaar

-200

20 tot 25 jaar

-200

15 tot 20 jaar

300

10 tot 15 jaar

300

5 tot 10 jaar

800

0 tot 5 jaar

800

saldo

Bron: CBS statline.

De band met Etten-Leur is sterk. Zowel wat betreft het aantal vestigers als het aantal vertrekkers betreft staat deze gemeente op nummer 1. In absolute getallen staat ook Tilburg in de top 10 van gemeenten naar personen die zich in Breda vestigden. Echter relatief gezien is de band tussen beide gemeenten minder sterk. f i g u u r 2 - 7 H e r k o m s t v a n p e r s o n e n d ie z ic h in B r e d a v e s t ig d e n (2 0 0 5 - 2 0 0 9 ) , a b s o lu u t (a a n t a l l e n p e r s o n e n ) e n r e l a t i e f ( a ls a a n d e e l v a n h e t in w o n e rt a l in d e g e m e e n t e v a n h e r komst) 0

100

200

300

400

500

-

600

Etten-Leur

Etten-Leur

Oosterhout

Alphen-Chaam

Tilburg

Oosterhout

Drimmelen

Drimmelen

Roosendaal

Zundert

Eindhoven

Baarle-Nassau

Gilze en Rijen

Gilze en Rijen

Zundert

Geertruidenberg

Moerdijk

Moerdijk

Bergen op Zoom

Halderberge

0,002 0,004 0,006 0,008 0,010 0,012 0,014

Bron: CBS statline.


14

figuur 2-8

B e s t e m m i n g v a n p e rs o n e n d ie u it B re d a v e rt ro k k e n (2 0 0 5 - 2 0 0 9 ) , a b s o lu u t

( a a n t a l l e n p e r s o n e n ) e n r e l a t i e f (a ls a a n d e e l v a n h e t in w o n e r t a l in d e g e m e e n t e v a n b e stemming) 0

200

300

400

500

0

600

Etten_leur

Etten-Leur

Oosterhout

Alphen-Chaam

Tilburg

Oosterhout

Drimmelen

Drimmelen

Eindhoven

Zundert

Roosendaal

Baarle-Nassau

Zundert

Gilze en Rijen

Gilze en Rijen

Geertruidenberg

's Hertogenbosch

Moerdijk

Moerdijk

Halderberge

Bron: CBS statline.

Wonen in Breda

100

0,002 0,004 0,006 0,008

0,01

0,012 0,014

15

Hoofdstuk 3 Woonwensen en woningbehoefte Circa 12 procent van de zelfstandig wonende huishoudens in de gemeente Breda is op zoek naar een andere woning (bijna 8.000 huishoudens). De meest actieve groep op de markt zijn huishoudens tot 35 jaar. Circa 42 procent van de doorstromers en nagenoeg alle starters b ehoren tot deze groep. Eén op de tien doorstromers wil de overstap van een koop - naar een huurwoning maken. Circa 40 procent van de huurders zoekt een koopwoning. De woningvraag van starters is voornamelijk gericht op de huursector. Naast de wensen van doorstromers en starters wordt ingezoomd op goedkoop scheefwoners. Meer dan gemiddeld zijn deze hui shoudens verhuisgeneigd (19 procent). Van deze groep wil 60 procent de overstap naar een koopwoning maken. Gezien het economische klimaat is het de vraag in hoeverre deze huishoudens hun verhuiswens kunnen vervullen. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een paragraaf over particulier opdrachtgeverschap.

3.1

Inleiding Centraal in dit hoofdstuk staan woningzoekenden. Woningzoekenden zijn in dit onderzoek g edefinieerd als huishoudens die hebben aangegeven (1) binnen 2 jaar te willen verhuizen, (2) minimaal één actie ondernomen hebben om een andere woning te vinden en (3) een zelfstandige woning zoeken. In de tweede en derde paragraaf van dit hoofdstuk wordt naast de gemeente Breda ook de woningvraag in de regio in ogenschouw genomen. In de vierde paragraaf worden vraag en aanbod vergeleken. Zo ontstaat zicht op de huidige discrepanties op de markt. In de vijfde paragraaf wordt ingezoomd op goedkoop scheefwoners en in de zesde paragraaf op particulier opdrachtgeverschap.

3.2

Woningzoekenden Er zijn verschillende groepen actief op de woningmarkt: (1) door stromers, (2) semistarters, (3) starters en (4) woningverlaters. Ad 1. Doorstromers zijn woningzoekenden die een zelfstandige woning hebben, een andere zelfstandige woning zoeken en hun woning aanbieden aan andere woningzoekenden bij verhu izing. Ad 2. Semistarters zijn woningzoekenden die momenteel een zelfstandige woning hebben, een andere zelfstandige woning zoeken, maar geen woning aanbieden bij verh uizing (bijvoorbeeld door sloop of door echtscheiding). Ad 3. Starters zijn woningzoekenden die geen zelfstandige woning hebben, maar er een zoeken (bijvoorbeeld kamerbewoners/studenten) Ad 4. Woningverlaters zijn huishoudens die een zelfstandige woning hebben, maar geen zel fstandige woning zoeken. Een voorbeeld zijn ouderen die naar een bejaardenhuis wille n verhuizen. Hun woning komt vrij bij verhuizing. In de woningmarktsimulatie wordt geen rekening gehouden met vestiging en vertrek. Er zitten niet genoeg respondenten in het WoON om hier een betrouwbare inschatting van te maken. Dit betekent dat er in de simulatie van uitgegaan wordt dat het saldo van vestiging en vertrek nul is.


16

In hoofdstuk 2 is gebleken dat meer jongeren zich in de gemeente vestigen dan vertrekken (p ositief saldo van ongeveer 650 personen, voornamelijk tussen de 15 en de 25 jaar) . En dat er een negatief migratiesaldo van gezinnen met kinderen is (negatief saldo van ongeveer -40 volwassen personen en -45 kinderen, circa 20 huishoudens). In de woningmarktsimulatie wordt deze vraag van gezinnen (die in de praktijk dus deels naar buit en is gericht) toebedeeld aan de gemeente. Dit levert een (geringe) overschatting van de vraag van gezinnen. In kwantitatieve zin is belangrijker dat de vraag van jongeren van buiten de gemeente niet wordt meegeteld. Dit levert een onderschatting van de wo ningvraag. Echter, niet al deze vestigers zijn op zoek naar een zelfstandige woning. Een deel zoekt waarschijnlijk een kamer. Hoe groot het aandeel is dat een zelfstandige woning zoekt is niet bekend. Als we ervan uitgaan dat voor personen boven de 20 jaar geldt dat men een zelfstandige woning zoekt, dan betekent dit 350 à 400 extra woningzoekende personen. Niet al deze woningzoekenden zijn alleenstaand. Hier rekening mee houdend volgt een extra woningvraag van ongeveer 250 -300 woningen als gevolg van het positieve migratiesaldo. Bij het interpreteren van de uitkomsten in dit hoofdstuk is het belangrijk in het achterhoofd te houden dat de vraag van gezinnen licht is overschat en die van starters en jongeren onderschat.

3.2.1 Doorstromers Van de 73.870 zelfstandig wonende huishoudens is 12 procent op zoek naar een andere woning. Absoluut gezien zijn dat bijna 8.000 huishoudens. Doorstromers zijn meer dan gemiddeld zelfstandig wonenden tussen de 24 en 35 jaar. Naarmate men ouder wordt neemt de verhuisgeneigdheid af. Circa 7 procent van de 55-plussers en 5 procent van de 65-plussers is op zoek naar een andere woning. Uitgesplitst naar huishoudentype blijken er vrij weinig verschillen te bestaan. Nagenoeg een even groot aandeel alleenstaanden, huishoud ens met en zonder kinderen en eenoudergezinnen is op zoek naar een andere woning (circa 11 procent). Absoluut gezien zijn de alleenstaanden oververtegenwoordigd. tabel 3-1

K e n m e r k e n d o o r s t ro m e rs

tot en met 23 24 - 34 35 - 54 55 - 64 65 - 74 75 + alleenstaand huishouden z.k. (+overig) huishouden m.k. 1-ouder doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 € 33.000 tot € 43.000 vanaf € 43.000 totaal

woningzoekenden 310 4% 3.000 38% 2.960 38% 850 11% 470 6% 310 4% 2.660 34% 2.470 31% 2.240 28% 520 7% 1.930 24% 1.450 18% 1.190 15% 3.320 42% 7.890 100%


Wonen in Breda

totaal zelfstandige hh 1.730 2% 12.930 18% 28.750 39% 12.630 17% 9.140 12% 8.700 12% 26.460 36% 22.980 31% 19.700 27% 4.730 6% 18.850 26% 16.660 23% 10.210 14% 28160 38% 73.880 100%

% van totaal zelfstandige hh 18% 23% 10% 7% 5% 4% 10% 11% 11% 11% 10% 9% 12% 12% 12%

17

Wensen doorstromers Op zeven kenmerken zijn de woonwensen van doorstromers weergegeven: (1) naar eigendom en prijs, (2) naar woningtype, (3) naar eigendom, prijs en woningtype, (4) naar eigendom, type en aantal kamers, (5) naar woonmilieu, (6) naar ligging van de woning en de nabijheid van voorzieningen en (7) voorkeur voor een nieuwbouwwoning. Bijna twee derde van de doorstromers zoekt een koopwoning. In de koopsector zijn koopwoningen met een prijs van €175.001 tot en met €265.000 favoriet. Bijna 2000 doorstromers zoeken een koopwoning in deze prijsklasse. In de huursector is het overgrote deel van de wonin gzoekenden op zoek naar een woning met een prijs tot de tweede aftoppingsgrens (€548). Ruim 70 procent van de doorstromers is op zoek naar een grondgebonden woning. Het grootste deel hiervan wenst een rij- of een hoekwoning. tabel 3-2

W o o n w e n s e n d o o r s t ro m e r s n a a r e ig e n d o m e n p ri j s , w o n in g t y p e e n w o o n -

milieu

gewenste woning koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal

doorstromers 480 6% 1.880 24% 1.000 13% 1.560 20% 70 1% 1.910 24% 580 7% 420 5% 7.890 100%

gewenste woning appartement eengezins (hoek- en tussenwoning) 2-onder-1-kap vrijstaand centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen totaal

doorstromers 2.200 28% 3.020 38% 1.460 19% 1.200 15% 1.150 15% 3.270 41% 1.970 25% 800 10% 710 9% 7.890 100%


Nadere uitsplitsing van eigendom en prijs naar woningtype laat zien dat: 1.

Circa één op de drie doorstromers die een appartement zoeken een appartement wil kopen. Slechts een klein deel heeft er meer dan €265.000 voor over.

2.

Bijna de helft van de doorstromers die een rij - of hoekwoning zoeken wil huren.

3.

Circa 40 procent van de doorstromers die een twee-onder-één-kapwoning zoeken, wenst er een te bemachtigen voor minder dan €265.001.

4.

Twee derde van de doorstromers die een huurwoning zoeken met een prijs boven de €648 een appartement wenst.

5.

Circa 6 procent van de doorstromers die een dure koopwoning zoeken een appartement wil.


18

figuur 3-1

W o o n w e n s e n d o o r s t ro m e r s n a a r e ig e n d o m , p r i j s e n w o n in g t y p e

100% 90%


80%

huur € 548 - € 648

70%

huur € 357 - € 548

60%

huur < € 357

50%


40%

koop € 265.001 - € 345.000

30% 20%

koop € 175.001 - € 265.000

10%

koop tot en met € 175.000 totaal

vrijstaand

2-onder-1-kap

eengezins

appartement

0%


tabel 3-3

W o o n w e n s e n d o o r s t ro m e r s n a a r e ig e n d o m , p r ij s e n w o n in g t y p e

koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer

koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal

appartement 6% 20% 4% 4% 1% 38% 14% 13% 100%

eengezins 2-onder-1-kap vrijstaand 7% 5% 3% 26% 34% 13% 10% 33% 11% 9% 25% 68% 1% 0% 0% 33% 3% 3% 9% 0% 0% 4% 0% 1% 100% 100% 100%

totaal 6% 24% 13% 20% 1% 24% 7% 5% 100%

appartement 29% 24% 8% 6% 40% 44% 53% 67% 28%


totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%


Als men een koopwoning zoekt dan vindt het overgrote deel het belangrijk dat er vijf kamers of meer zijn. Appartementen mogen wat minder kamers hebben. In de huursector is men vaker tevreden met een eengezinswoning met wat minder kamers.

Wonen in Breda

19

figuur 3-2

W o o n w e n s e n d o o r s t ro m e r s n a a r e ig e n d o m , t y p e e n a a n t a l k a m e rs

huur

koop

12%

6%

15%

egw, 4 kamers egw, 5 kamers en meer

38%

egw, 1-3 kamers

egw, 1-3 kamers

4%

33%

22%

egw, 5 kamers en meer

43% 21%

app 1-3 kamers app 4 kamers en meer

egw, 4 kamers

8%

app 1-3 kamers app 4 kamers en meer


Behalve naar woningkenmerken is woningzoekenden ook gevraagd naar een aantal omgeving skenmerken. De woonwensen van woningzoekenden zijn weerge geven naar woonmilieu en gewenste ligging van voorzieningen. Er worden in het WoON 2009 vijf woonmilieutypen onde rscheiden: -

centrum-stedelijk,

-

buiten-centrum,

-

groen-stedelijk,

-

centrum-dorps en

-

landelijk-wonen.

Er is respondenten niet direct naar hun gewenste woonmilieu gevraagd. Voor de respondenten die weten in welke buurt zij willen gaan wonen, is het woonmilieu gekoppeld op basis van de buurtcode van de buurt die de respondent heeft gen oemd. Echter, slechts een klein deel van de respondenten die willen verhuizen weet in welke buurt het wil gaan wonen. Voor deze respondenten is het gewenste woonmilieu geschat met behulp van de vragen over de gewenste buur tkenmerken. In onderstaande tabel staat een omschrijving van elk type.

Centrum-stedelijk

(Historische) binnensteden, city / nieuwe stedelijke centra, centra van nieuwe steden Essentie: centrale ligging, relatief hoge woningdichtheid, functiemenging Bijvoorbeeld de wijken: city, station, Chassé

Buiten-centrum

Rond het centrum gelegen compact en monofunctioneel woonmilieu. Vooroorlogse etage, vooroorlogse grondgebonden, vooroorlogse herenhuizen, vooroorlogse tuindorpen, naoorlo gse etage, naoorlogse grondgebonden Essentie: de stadswijk Bijvoorbeeld de wijken: Emer, Heuvel, Blauwe Kei

Groen-stedelijk

Monofunctioneel woonmilieu dat ruim en groen van opzet is in grotere gemeenten. De ui tbreiding aan de stad, groeikernen en actuele uitleg vallen hieronder Essentie: huis met een tuin Bijvoorbeeld de wijken: Heusdenhout, Sportpark, Biesdonk

Centrum-dorps

Historische kernen, nieuwe kernen


20

Essentie: multifunctionele centra in kleinere kernen Bijvoorbeeld de wijken: Bavel, Prinsenbeek, Ulvenhout Landelijk wonen

Lage bebouwingsdichtheid in een overwegend groen gebied met weinig voorzieningen. Villawijken, wonen in het landschap, landgoederen Bijvoorbeeld: Effen

Van de doorstromers is ruim 40 procent op zoek naar een buiten-centrum milieu. Daarna zijn opeenvolgend een groen-stedelijk milieu, centrum-stedelijk milieu, centrum-dorps milieu en uiteindelijk het woonmilieu ‘landelijk-wonen’ favoriet. In bijlage 4 staat per gewenst woonmilieu het gewenste woningtype naar eigendom, prijs en woningtype. Ruim 40 procent van de woningzoekenden geeft aan op 15 minuten of minder van het centrum te willen wonen. Ruim 15 procent zoekt een woning in het centrum. Aanzienlijk meer dan andere leeftijdsklassen hebben 55-plussers aangegeven in het centrum te willen wonen (22 pr ocent ten opzichte van 14 procent). Met betrekking tot de gewenste afstand tot winkels voor dagelijkse boodschappen zijn 55 plussers minder uitgesproken dan jongeren. Eén op de drie 55-plussers die een andere woning zoeken maakt het niet uit wat de afstand is. Maar liefst 29 procent geeft aan tot 500 meter van een winkelcentrum te willen wonen. tabel 3-4

L i g g i n g g e w e n s t e w o n in g d o o rs t ro m e rs t . o . v . c e n t r u m e n v o o rz ie n in g e n

gewenste ligging van de woning

totaal < 55 jaar > 55 jaar

in het centrum

16%

14%

22%

op 15 minuten of minder lopen van het centrum van de woonplaats op meer dan 15 minuten lopen van het centrum, maar niet aan de rand van de woonplaats

43%

47%

29%

11%

12%

11%

aan de rand van de woonplaats

16%

16%

14%

5%

5%

4%

geen voorkeur totaal

9% 100%

6% 100%

20% 100%

gewenste afstand tot winkels voor de dagelijkse boodschappen


of in landelijk gebied met verspreide bebouwing

gewenste afstand tot winkelcentra/ warenhuizen ed.


tot 500 meter

18%

18%

19%

tot 500 meter

17%

14%

29%

tot 5 kilometer

64%

69%

48%

tot 5 kilometer

54%

57%

42%

tot 15 kilometer

4%

5%

1%

tot 15 kilometer

17%

18%

14%

of op grotere afstand

0%

0%

0%

tot 30 kilometer

3%

3%

0%

14% 100%

8% 100%

32% 100%

op grotere afstand geen voorkeur/maakt niet uit

0% 9%

0% 8%

0% 15%

100%

100%

100%

geen voorkeur/maakt niet uit


Tenslotte, is woningzoekenden gevraagd of de gewenste woning bij voorkeur een nieuwbou wwoning is. Circa een kwart van de doorstromers geeft aan voorkeur te hebben voor een nieu wbouwwoning. tabel 3-5

G e w e n s t e w o n i n g b ij v o o r k e u r n ie u w b o u w w o n in g ?

gewenste woning bij voorkeur nieuwbouw ja nee totaal

doorstromers 2.070 26% 5.820 74% 7.890 100%


Wonen in Breda

21

3.2.2 Gewenste stap Bijna 90 procent van de woningzoekende eigenaar-bewoners zoekt wederom een koopwoning en circa 60 procent van de woningzoekende huurders wenst opnieuw een huurwoning. Circa 40 procent van de huurders wil de overstap naar een koopwoning maken. Aanzienlijk minder, n amelijk 12 procent, van de verhuisgeneigde eigenaar-bewoners wenst als volgende woning een huurwoning. tabel 3-6

G e w e n s t e s t a p d o o rs t ro m e rs n a a r e ig e n d o m

van/ naar

koop

huur

totaal

koop

3.200

430

3.600

huur

1.730

2.560

4.290

totaal

4930

2990

7890

van/ naar

koop

huur

totaal

koop

88%

12%

100%

huur

40%

60%

100%

totaal

62%

38%

100%


Ruim 40 procent van de bewoners van een appartement wenst een eengezinswoning, 38 procent van de bewoners van een eengezinswoning wenst een 2-onder-1-kapwoning of vrijstaande woning en maar liefst de helft van de 2-onder-1-kapbewoners zoekt een vrijstaande woning. tabel 3-7

G e w e n s t e s t a p d o o rs t ro m e rs n a a r w o n in g t y p e

van/naar

appartement

eengezins

2-onder-1-kap

vrijstaand

totaal

1.230

1.540

630

270

3.660

eengezins

760

1.320

730

520

3.320

2-onder-1-kap

100

50

70

240

470

vrijstaand

120

120

30

180

450

2.200

3.020

1.470

1.200

7.890

appartement

eengezins

2-onder-1-kap

vrijstaand

totaal

appartement

34%

42%

17%

7%

100%

eengezins

23%

40%

22%

16%

100%

2-onder-1-kap

21%

11%

15%

51%

100%

vrijstaand

27%

27%

7%

40%

100%

totaal

28%

38%

19%

15%

100%

appartement

totaal van/naar


Net als bij eigendom is een ruime meerderheid van de doorstromers honkvast wat betreft huidig en gewenst woonmilieu. Voor alle woonmilieutypen geldt dat een grote meerderheid in het huidige woonmilieu wil blijven wonen. Bij het interpreteren van deze uitkomsten is het belan grijk te beseffen dat het een vrij grove woonmilieutypering betreft. Hoofdstuk 8 geeft meer inzicht in de woonmilieus binnen de gemeente Breda.


22

tabel 3-8

G e w e n s t e s t a p d o o rs t ro m e rs n a a r w o o n m i l ie u

van/ naar

centrumstedelijk

buitencentrum

groenstedelijk

centrumdorps

landelijk wonen

totaal

centrum-stedelijk

570

80

90

40

120

900

buiten-centrum

390

3.030

370

130

190

4.090

groen-stedelijk

160

110

1.480

20

300

2.070

centrum-dorps

30

40

20

600

40

730

10

10

20

70

110

1.150

3.270

1.970

800

710

7.890

centrumstedelijk

buitencentrum

groenstedelijk

centrumdorps

landelijk wonen

totaal

centrum-stedelijk

63%

9%

10%

4%

13%

100%

buiten-centrum

10%

74%

9%

3%

5%

100%

groen-stedelijk

8%

5%

71%

1%

14%

100%

centrum-dorps

4%

5%

3%

82%

5%

100%

landelijk wonen

0%

9%

9%

18%

64%

100%

15%

41%

25%

10%

9%

100%

landelijk wonen totaal

van/ naar

totaal

-


Gewenste stappen doorstromers 55+ In bijlage 5 zijn de bovenstaande tabellen opgenomen voor doorstromers van 55 jaar en ouder. Meer dan andere leeftijdsklassen willen woningzoekende 55 -plussers van een koop- naar een huurwoning verhuizen (circa één op de drie). Uitgesplitst naar woningtype wil ruim de helft de overstap maken van een eengezinswoning naar een appartement. Er zijn in totaal 1.630 woningzoekenden die ouder zijn dan 55 jaar, van deze groep zoeken er 940 een appartement (270 wonen er al in appartement en 670 willen de overstap maken). Uit nadere analyse volgt dat dit voornamelijk huurappartementen zijn (ong eveer 75 procent) met een prijs onder de €648. Voor luxe koopappartementen geldt dat er nog geen 50 woningzoekenden van 55 jaar en ouder zijn die een appartement zoeken van €345.000 of meer. In het topsegment van de huursector (huurwoningen met een prijs boven de liberalisatiegrens) zoeken circa 180 woningzoekende 55 plussers een appartement. Er wordt wel gedacht dat senioren vooral in een centrum-stedelijk milieu willen wonen. Vergeleken met andere leeftijdsklassen is het verschil niet erg groot. Circa 12 procent van de woningzoekende 55-plussers zoekt een woning in een centrum-stedelijk milieu ten opzichte van 15 procent van de jongere huishoudens. Veel meer dan jongere huishoudens willen senioren die momenteel in een centrum-stedelijk milieu wonen verhuizen. Ruim de helft geeft aan op zoek te zijn naar ‘landelijk wonen’.

3.2.3 (Semi)starters De groep semistarters is samengenomen met de starters. Dit vanwege het geringe aantal semistarters. Omwille van de betrouwbaarheid kunnen semistarters niet apart onderscheiden worden. Het aantal semistarters wordt met enquêteonderzoek als het WoON onderschat. Een groot deel van deze groep bestaat namelijk uit personen die als gevolg van een echtschei ding een andere woning zoeken. Weinig mensen weten op voorhand of ze de komende twee jaar gaan scheiden.

Wonen in Breda

23

Uit de woningmarktsimulatie volgt dat er circa 4.270 ( semi)starters zijn. In het vervolg van de paragraaf zal steeds over starters geschreven worden. Dit om de leesbaarheid te bevorderen. Negen op de tien starters zijn onder de 34 jaar. En circa vier op de tien zijn onder de 24 jaar. Starters wonen momenteel in een (on)zelfstandige wooneenheid, in een BAR (een bewoonde andere ruimte), zijn inwonend bij een ander huishouden (bijvoorbeeld een inwonende student) of zijn lid van een huishouden (kind). tabel 3-9

K e n m e r k e n ( s e m i ) s t a r t e rs woningzoekenden 1.900 44% 1.950 46% 310 7% 50 1% 50 1% 20 0%

tot en met 23 24 - 34 35 - 54 55 - 64 65 - 74 75 +

woningzoekenden doelgroep huurtoeslag 3.050 71% doelgroep ht tot € 33.000 410 10% € 33.000 tot € 43.000 150 4% vanaf € 43.000 660 15% totaal 4.270 100%


Wensen (semi)starters Twee derde van de starters zoekt een huurwoning. Van het totale aantal starters zoekt maar liefst 44 procent een huurwoning met een prijs tot €548. In de koopsector zijn – meer dan bij doorstromers - woningen in het laagste prijssegment gewenst. Iets meer dan één op de tien starters zoekt een woning in dit segment. Uitgesplitst naar woningtype blijken appartementen favoriet. Desondanks zijn er ook starters die direct ‘luxe’ wensen en op zoek zijn naar een 2 -onder-1-kap of vrijstaande woning. tabel 3-10

W o o n w e n s e n ( s e m i ) s t a r t e rs n a a r e ig e n d o m e n p r i j s , w o n in g t y p e e n w o o n -

milieu gewenste woning koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal

(semi)starters 550 13% 690 16% 50 1% 100 2% 420 10% 1.880 44% 410 10% 170 4% 4.270 100%

gewenste woning appartement eengezins (hoek- en tussenwoning) 2-onder-1-kap vrijstaand centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen totaal

(semi)starters 2.680 63% 1.150 27% 250 6% 200 5% 1.000 23% 1.760 41% 890 21% 340 8% 280 7% 4.270 100%


Uit nadere uitsplitsing naar eigendom, prijs en woningtype blijkt dat: -

Slechts 15 procent van de starters die een appartement zoeken een appartement wil kopen.

-

Daarentegen wil bijna 60 procent van de starters die een rij - of hoekwoning zoeken wel een woning kopen. Slechts een heel klein deel van deze groep kan daar meer dan €265.000 aan besteden.


24

figuur 3-3

W o o n w e n s e n ( s e m i )s t a r t e rs n a a r e ig e n d o m , p ri j s e n w o n in g t y p e

100% 90%


80%

huur € 548 - € 648

70%

huur € 357 - € 548

60%

huur < € 357

50%


40%

koop € 265.001 - € 345.000

30% 20%

koop € 175.001 - € 265.000

10%

koop tot en met € 175.000 totaal

vrijstaand

2-onder-1-kap

eengezins

appartement

0%


tabel 3-11

W o o n w e n s e n ( s e m i )s t a r t e rs n a a r e ig e n d o m , p ri j s e n w o n in g t y p e


appartement 9% 6% 0% 0% 15% 53% 13% 5% 100%


totaal 13% 16% 1% 2% 10% 44% 10% 4% 100%


appartement 46% 21% 0% 2% 95% 75% 83% 80% 63%


totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%


Vergeleken met doorstromers zoeken starters vaker een koopwoning met drie of minder kamers. Slechts 15 procent van de doorstromers is hiernaar op zoek, ten opzichte van een kwart van de starters. Aanzienlijk meer dan doorstromers zijn starters op zoek naar een huurappa rtement met één tot drie kamers. Hierin klinken verschillen in levensfase door. Het overgrote deel van de starters bestaat uit jongeren die hun wooncarrière beginnen, terwijl doorstromers een volgende stap op de woningmarkt maken.

Wonen in Breda

25

figuur 3-4

W o o n w e n s e n ( s e m i )s t a r t e rs n a a r e ig e n d o m , t y p e e n a a n t a l k a m e rs

huur

koop 4%

egw, 1-3 kamers

egw, 1-3 kamers

7% 24%

25%

egw, 4 kamers

14%

egw, 4 kamers 6%

egw, 5 kamers en meer

egw, 5 kamers en meer 23%

1%

app 1-3 kamers

app 1-3 kamers 73%

24%

app 4 kamers en meer

app 4 kamers en meer


Net als aan doorstromers is aan starters naar de omgevingskenmerken gevraagd. Vaker dan doorstromers wensen starters een woning in het centrum (20 procent van de starters ten opzichte van 16 procent van de doorstromers). Een vergelijkbaar aandeel wenst een woning op 15 minuten of minder lopen van het centrum (42 procent van de starters en 43 procent van de doorstromers). Wat de nabijheid van winkels voor d e dagelijkse voorzieningen betreft wenst eveneens een vergelijkbaar aandeel starters binnen een straal van 500 meter te wonen (17 procent t.o.v. 18 procent doorstromers). Ten slotte zijn ook de verschillen tussen starters en doorstromers beperkt wat betreft de nabijheid van winkelcentra/warenhuizen e.d. tabel 3-12

L i g g i n g g e w e n s t e w o n in g ( s e m i )s t a rt e rs t . o . v . c e n t r u m e n v o o rz ie n in g e n

gewenste ligging van de woning

percentage

in het centrum

20%

op 15 minuten of minder lopen van het centrum van de woonplaats op meer dan 15 minuten lopen van het centrum, maar niet aan de rand van de woonplaats

42%

aan de rand van de woonplaats

11%

of in landelijk gebied met verspreide bebouwing geen voorkeur totaal gewenste afstand tot winkels voor de dagelijkse boodschappen

14% 5% 8% 100% percentage

gewenste afstand tot winkelcentra/ warenhuizen ed.

percentage

tot 500 meter

17%

tot 500 meter

20%

tot 5 kilometer

63%

tot 5 kilometer

52%

tot 15 kilometer

4%

tot 15 kilometer

19%

of op grotere afstand

5%

tot 30 kilometer

2%

op grotere afstand geen voorkeur/maakt niet uit

0% 8%

geen voorkeur/maakt niet uit

13% 100%

100%


Vergeleken met doorstromers hebben minder starters aangegeven voorkeur voor een nieu wbouwwoning te hebben (15 procent ten opzichte van 24 procent).


26

tabel 3-13

G e w e n s t e w o n i n g b ij v o o r k e u r n ie u w b o u w w o n in g ?

gewenste woning bij voorkeur nieuwbouw ja nee totaal

(semi)starters 650 15% 3.630 85% 4.270 100%


3.3

Woningzoekenden in de regio In deze paragraaf wordt een ‘uitstapje’ naar de regio gemaakt. Dit omdat de woningmarkt van de gemeente Breda niet stopt bij de gemeentegrens. De regio is gedefinieerd als de gemeen ten Drimmelen, Etten-Leur, Oosterhout en Zundert. Volgens de gemeente Breda zijn dit de gemeenten die tezamen met Breda een woningmarktgebied vormen. kaart 3-1

G e h a n t e e r d e r e g i o w o n in g m a r k t o n d e r z o e k

Bron: Gemeentegrenzen CBS, achtergrond ESRI world street maps.

In totaal wonen er ruim 141.000 huishoudens in het gebied. Het grootste deel van deze hui shoudens woont in Breda, namelijk 57 procent. Vergeleken met Breda wonen er in de regio minder ‘jonge’ huishoudens. In de gemeente Breda is 26 procent van de huishoudens jonger dan 35 jaar, in de regio is dit 15 procent. Hier staat tegenover dat het aandeel ouderen in de overige gemeenten groter is. In de regio is 45 procent van de huishoudens 55 -plus, in de gemeente

Wonen in Breda

27

Breda is dit 38 procent. In de overige gemeenten wonen veel minder alleenstaanden dan in de gemeente Breda. tabel 3-14

H u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n s a m e n s t e l l in g , 2 0 1 0

4


Breda Drimmelen 7.700 130 13.440 1.030 29.170 4.390 12.790 2.360 9.280 1.530 8.900 1.190 81.290 10.620

Etten-Leur Oosterhout 470 580 2.460 2.790 7.160 9.220 3.360 4.700 2.310 3.370 1.710 2.620 17.470 23.290

Zundert 160 950 3.530 1.690 1.200 1.240 8.770

totaal 9.040 20.670 53.470 24.900 17.690 15.660 141.440


Breda Drimmelen 33.170 2.480 23.350 3.860 19.900 3.790 4.870 500 81.290 10.620

Etten-Leur Oosterhout 4.910 6.910 5.850 7.990 5.650 7.010 1.060 1.370 17.470 23.290

Zundert 2.470 3.120 2.800 380 8.770

totaal 49.940 44.170 39.150 8.180 141.440


Breda Drimmelen 8% 1% 18% 10% 36% 41% 16% 22% 11% 14% 11% 11% 100% 100%

Etten-Leur Oosterhout 3% 2% 14% 12% 41% 40% 19% 20% 13% 14% 10% 11% 100% 100%

Zundert 2% 11% 40% 19% 14% 14% 100%

totaal 6% 15% 38% 18% 13% 11% 100%


Breda Drimmelen 41% 23% 29% 36% 24% 36% 6% 5% 100% 100%

Etten-Leur Oosterhout 28% 30% 33% 34% 32% 30% 6% 6% 100% 100%

Zundert 28% 36% 32% 4% 100%

totaal 35% 31% 28% 6% 100%

Bron: Breda: O&I; woningcartotheek/GBA/CBS statline, overige gemeenten: CBS statline.

In totaal zijn er in de regio ruim 19.000 huishoudens op zoek naar een (andere) woning. Voor het overgrote deel zijn dit doorstromers (69 procent). De woningvraag wordt, niet verwonde rlijk, gedomineerd door Breda (12.170 woningzoekenden ten opzichte van 6.870 in de regio). Echter, het is natuurlijk niet met 100 procent zekerheid te zeggen dat alle 12.170 woningzo ekenden uiteindelijk ook in Breda een woning zoeken/vinden. Hetzelfde geldt voor de 6.870 woningzoekenden in de regio. Net als bij Breda zijn alle woningzoekenden in de regiogemeenten toegekend aan de eigen gemeente. Er is niet gecorrigeerd voor vestiging en vertrek. Dit heeft waarschijnlijk een zekere overschatting van het aantal starters in deze gemeenten tot gevolg. Het overgrote deel van de starters is jonger dan 25 jaar. Uit migratiesaldi van de afgelopen periode (2002 -2008) blijkt dat er in alle regiogemeenten meer personen tussen de 15 en de 25 jaar vertrokken zijn dan er zijn komen wonen. In Drimmelen is er een negatief migratiesaldo van 100 personen, in Etten -Leur van 45, in Oosterhout van 150 en in Zundert van 50.

4

De leeftijdsgrenzen in deze tabel wijken af van tabel 2-3. Dit komt omdat er voor de regiogemeenten alleen cijfers met 5-jaarsklassen beschikbaar zijn.


28

tabel 3-15

W o n i n g z o e k e n d e n in B re d a e n re g io g e m e e n t e n

woningzoekenden (semi)starter doorstromer totaal

Breda overige gemeenten 4.270 1.640 7.890 5.230 12.170 6.870

totaal 5.920 13.120 19.040

woningzoekenden (semi)starter doorstromer totaal

Breda overige gemeenten 35% 24% 65% 76% 100% 100%

totaal 31% 69% 100%


3.4

Discrepanties op de markt – vraag en aanbod In deze paragraaf wordt de woningvraag van woningzoekenden afgezet tegen het potentiële aanbod dat vrijkomt bij verhuizing. Eerst wordt de situatie in Breda behandeld, daarna in de regio. De woningvraag geeft aan naar welke segmenten huishoudens op zoek zijn en het aa nbod geeft aan uit welke segmenten huishoudens afkomstig zijn.

Behalve potentieel aanbod van doorstromers bieden ook ‘marktverlaters’ aanbod. Marktverlaters zijn huishoudens die bijvoorbeeld een onzelfstandige woning zoeken, of waarvan de huidige woning niet vrijkomt bij verhuizing omdat deze gesloopt wordt. De vraag-aanbodverhoudingen hebben een zeker theoretisch gehalte. Vraag en potentieel aanbod worden vergeleken alsof beide één op één tegen elkaar weggestreept kunnen worden. In de praktijk is dit natuurlijk niet het geval. De woningmarkt kent vele imperfecties die niet in woonwensenonderzoek doorklinken. Bijvoorbeeld: de doorstroming is beperkt, het aanbod sluit niet aan op de vraag, er zijn lange ‘wachtrijen’ op plekken waar men ze op basis van de woonwensen niet zou verwachten etc. Daarom is het bij gevolgtrekking richting beleid noodzakelijk om naast informatie uit woonwensenonderzoek ook andere bronnen te raadplegen, zoals de cijfers uit de woonruimteverdeling. In het woonlastenonderzoek zijn gegevens uit de woo nruimteverdeling geanalyseerd.

Wonen in Breda

29

figuur 3-5

D i s c r e p a n t i e s o p d e m a r k t , n a a r e ig e n d o m e n p r i j s , w o n in g t y p e e n w o o n -

milieu

woonmilieu

landelijk wonen centrum-dorps groen stedelijk buiten-centrum

woningtype

centrum-stedelijk vrijstaand

2-onder-1-kap rest eengezins appartement

huur

> € 648 € 548 - € 648 € 357 - € 548 < € 357 koop

€ 345.001 en meer

€ 265.001 - € 345.000 € 175.001 - € 265.000 tot en met € 175.000 0

1.000

2.000 doorstromers

3.000 starters

4.000

5.000

6.000

aanbod


Om alle woningzoekenden een woning te bieden moet de woningvoorraad uitgebreid worden. De vraag van starters op de markt zorgt er immers voor dat de vraag het potentiële aanbod overtreft. Het volgende valt op: -

De grootste discrepantie tussen vraag en aanbod zien we in de huursector in de prijsklasse €357 – €548. Het aanbod is groot, de vraag nog groter. De vraag is vooral van starters afkomstig.

-

Hiertegenover staat een ontspanning in de laagste huurcategorie (tot de kwaliteitskortingsgrens, €357). Ook hier geldt dat voornamelijk starters een huurwoning in de laagste prijscategorie zoeken. Voor veel huishoudens is dit het segment waarin men de carrière op de woningmarkt start.

-

In de koopsector is de vraag het grootst voor het segment €175.000 -€265.000.

-

De vraag naar koopwoningen in de categorie vanaf €345.000 is beperkter van omvang. Omdat het aanbod daarin ook schaars is, is er toch een behoorlijke discrepantie (ruim een vijfde van het tekort).

-

De meeste woningzoekenden wensen een eengezinswoning. Daar ligt dan ook een belan grijke opgave. Ook bij de appartementen zien we een spanning, ook al zijn zowel v raag als aanbod kleiner.

-

In Breda is het buiten centrum milieu het meest kwetsbare segment, zeker als we alleen kijken naar de doorstromers. Mede doordat in de typering ook de locatie zit opgesloten is het lastig hier verdere conclusies aan te verbinden. H et is immers niet mogelijk een aantal buurten die rond het centrum liggen te verplaatsen naar het centrum of naar de periferie.


30

In tabel 3-16 zijn de cijfers uit figuur 3-5 opgenomen. Extra zijn de verhoudingen wat betreft woonmilieu. Bij het interpreteren van de cijfers is het belangrijk te weten dat de cijfers niet één op één omgezet kunnen worden naar een bouwprogramma. Hierbij komt meer kijken: beleid sdoelstellingen, afzetbaarheid, demografische ontwikkelingen, reële bouwmogelijkheden etc. tabel 3-16

D i s c r e p a n t i e s o p d e m a r k t in t a b e l v o rm potentieel aanbod (a)

vraag (b) verschil (b-a)


520

1.030

510

€ 175.001 - € 265.000

1.860

2.570

710

€ 265.001 - € 345.000

570

1.050

480

€ 345.001 en meer

760

1.660

900

880

480

-400

€ 357 - € 548

2.440

3.790

1.350

€ 548 - € 648

540

990

450

€ 648 en meer appartement

540 3.730

590 4.880

50 1.150

eengezins

huur < € 357

3.460

4.170

710

2-onder-1-kap

470

1.710

1.240

vrijstaand centrum-stedelijk

450 900

1.400 2.150

950 1.250

buiten-centrum

4.160

5.030

870

groen stedelijk

2.140

2.860

720

centrum-dorps

790

1.140

350

landelijk wonen

110

990

880

8.110

12.170

4.060

totaal


Vraag–aanbod en woningbehoefte in de regio Minder gedetailleerd dan voor de gemeente Breda kunnen vraag en aanbod worden weergegeven voor de woningmarktregio: Breda, Drimmelen, Etten -Leur, Oosterhout en Zundert. t a b e l 3 - 1 7 D i s c r e p a n t i e s o p d e m a rk t in t a b e lv o r m in d e re g io aanbod (a) vraag (b) verschil (b-a) appartement

4.430

7.780

3.350

eengezins

9.340

11.260

1.920

koop

7.490

10.980

3.490

huur

6.290

8.050

1.760

totaal

13.770

19.040

5.270


Wat koop en huur betreft, is de behoefte aan koopwoningen groter dan die aan huurwoningen. Woningzoekenden in Drimmelen, Etten-Leur, Oosterhout en Zundert zoeken vaker dan de woningzoekenden in Breda een koop- dan een huurwoning. Dit hangt samen met het feit dat (1) er meer woningzoekenden daar een woning in het luxe segment zoeken (twee-onder-een-kap en vrijstaand) en (2) er in Breda meer starters zijn die hun wooncarrière in een huurwoning willen beginnen. Het aantal respondenten in het WoON in de regio is te klein om nad ere uitspraken te doen, bijvoorbeeld om in te zoomen op de gemeenten Drimmelen, Etten -Leur, Oosterhout en Zundert.

Wonen in Breda

31

3.5

Goedkoop scheefwonen uitgediept De mate waarin er in Breda ‘scheef’ gewoond wordt is reeds behandeld. In deze paragraaf zoomen we in op de vragen: -

Wat is de financiële draagkracht van ‘goedkoop scheefwonenden’?

-

In hoeverre zijn huishoudens die ‘goedkoop scheefwonen’ verhuisgeneigd? En :

-

Zo ja, wat zijn hun woonwensen?

-

Welke woningen komen vrij als de woningzoekende ‘scheefwonenden’ verhuizen?

-

Welke woningen komen vrij als alle ‘goedkoop scheefwonenden’ verhuizen?

Als inkomensgrens hanteren we huishoudens met een inkomen vanaf €33.000 en als voorraad de huurvoorraad met een prijs tot de liberalisatiegrens. In totaal zijn er volgens deze definiti e 7.770 huishoudens die goedkoop scheefwonen.

3.5.1 Verhuisgeneigdheid en woonwensen (zeer indicatief) Van het totale aantal goedkoop scheefwonenden is 19 procent op zoek naar een andere w oning. Dit is aanzienlijk meer dan gemiddeld (12 procent). In tabel 3-18 staan de woonwensen van deze groep. Het is niet mogelijk nadere uitsplitsingen te maken. Verder dienen de cijfers als zeer indicatief beschouwd te worden. Dit vanwege het lage aantal respondenten. Circa 60 procent wil de overstap naar de koopsector maken . De grote meerderheid zoekt een woning met een prijs onder de €265.000. Van de huishoudens die willen blijven huren wenst nagenoeg iedereen een huurwoning met een prijs tot €648 en blijft daarmee (als ze de gewenste woning vinden) – volgens definitie – scheefwonen. tabel 3-18

W o o n w e n s e n w o n in g z o e k e n d e g o e d k o o p s c h e e f w o n e rs (z e e r in d ic a t ie f )

koop huur koop tot en met € 265.000 koop meer dan € 265.000 huur tot € 648 huur meer dan € 648 appartement eengezins

woonwensen woningzoekende goedkoop scheefwoners 60% 40% 49% 11% 38% 2% 30% 70%


3.5.2 Financiële draagkracht Voor de scheefwoners die de overstap naar de koopsector willen maken is onderzocht hoeveel ze zouden kunnen lenen. Op basis van de financieringstabellen van het Nibud hebben we de maximale hypotheek berekend. Het Nibud stelt jaarlijks financieringslasttabellen op die onder meer gebruikt worden voor de hypotheeknormen van de Nationale Hypotheek Garantie. In de tabellen wordt onderscheid gemaakt tussen de leeftijden tot 65 en 65+. Als rentepercentage is 4,75 procent gehanteerd. Dit percentage sluit goed aan bij de huidige toetsrente (4,9 procent – per 1 oktober 2010). De toetsrente wordt gehanteerd bij het bepalen van de maximaal te lenen hypotheeksom en geldt voor hypotheken met een rentevaste periode tot 10 jaar. De toetsrente wordt vastgesteld door


32

het Contactorgaan Hypothecair Financiers. Dit orgaan heeft samen met de Nederlandse Vereni5 ging van Banken ook de Gedragscode Hypothecaire Financieringen opgesteld . In tabel 3-19 staat voor de verschillende inkomensklassen de maxi male hypotheek, de maximale waarde van een te kopen nieuwbouwwoning en bestaande woning . Huishoudens met een inkomen tussen de €33.000 en de €37.000 kunnen circa €182.700 lenen. Dit betekent dat ze een nieuwbouwwoning kunnen aanschaffen met een maximale pr ijs van €169.900 en een bestaande woning van maximaal €162.600. Let op: er is bij de berekening geen rekening geho uden met eventueel eigen vermogen of andere aanvullende financiering (bijv. starterslening of koopsubsidie). tabel 3-19

F i n a n c i ë l e d r a a g k ra c h t s c h e e f w o n e rs , g e m id d e ld e w a a rd e n

gemiddeld € 33.000 - € 37.000 € 37.000 - € 43.000 € 43.000 - € 47.000 € 47.000 - € 53.000 € 53.000 - € 57.000 € 57.000 of meer

€ € € € € €

maximale hypotheek 182.700 216.500 256.700 285.800 335.500 462.700

€ € € € € €

nieuwbouw 169.900 201.300 238.800 265.800 312.000 430.300

€ € € € € €

bestaande bouw 162.600 192.700 228.500 254.400 298.600 411.800

Bron: Nibud financieringstabellen 2010, WoON 2009, bewerking RIGO.

3.5.3 Vrijkomende woningen (zeer indicatief) De volgende tabel geeft het potentiële aanbod als (1) de woningzoekende goedkoop scheefwonenden die een koopwoning zoeken verhuizen. De tabel dient als zeer indicatief beschouwd te worden. Gezien het inkomen van deze groep is een beperkte hypotheek mogelijk. Eerder is geconstateerd dat het aa nbod in dit segment beperkt is. Verder zal het erg lastig, al dan niet onmogelijk zijn, veel woningen in dit segment aan de voorraad toe te voegen. Vanwege bouwkosten en grondprijzen is nieuwbouw in dit segment niet mogelijk zonder onrendabele top. Omdat de nieuwbouw in de duurdere segmenten stagneert is deze niet te dekken via verevening en ook het eigen vermogen van de corporaties slinkt (snel).

5

Wonen in Breda

In dit onderzoek zijn de financieringslasttabellen uit 2010 gebruikt. Vanaf 2011 is een minder hoge hypotheek mogelijk op basis van het inkomen. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagt de z ogenaamde woonquotes. De woonquote bepaalt welk deel van je inkomen besteed mag worden aan h ypotheeklasten. De verlaging van woonquoten zorgt er voor dat de maximale hypotheek lager wordt. Met name voor lage inkomen (tot ongeveer € 24.000 kan het om zeer gr ote verschillen gaan). Verder wordt het lastiger een top-hypotheek af te sluiten. De nieuwe regels houden onder anderen in dat de hypotheek nog maximaal 112% van de aankoopwaarde mag bedragen. Tevens moet het deel dat hoger is dan de aankoopwaarde binnen zeven jaar zijn afgelost, of gedekt worden met opgebouwd vermogen. Dit alles geldt niet voor hypotheken die onder Nationale Hypotheekgarantie (NHG) vallen .

33

tabel 3-20

V r i j k o m e n d e w o n i n g e n w o n in g z o e k e n d e g o e d k o o p s c h e e f w o n e n d e n d i e e e n

k o o p w o n i n g z o e k e n ( z e e r i n d i c a t ie f ) vrijkomende woningen van goedkoop scheefwoners die een koopwoning zoeken < € 357 90 10% € 357 - € 548 660 75% € 548 - € 648 130 15% totaal 880 100% Bron: WoON 2009, bewerking RIGO.

3.6

Particulier opdrachtgeverschap In plaats van een bestaand of nieuw, kant-en-klaar huis te kopen is het ook mogelijk grond aan te kopen (of in erfpacht te nemen) om er zelf een woning te (laten) bouwen. Dit noemt men particulier opdrachtgeverschap (PO). Er zijn vier vragen in het WoON opgenomen die hier b etrekking op hebben. Allereerst is aan alle huishoudens (woningzoekende of niet) gevraagd of ze belangstelling hebben een eigen woning te bouwen op een eigen kavel of samen met anderen. Circa 11 procent van de huishoudens geeft aan interesse te hebben. Het overgrote deel wenst in dat geval een bouwkavel. Bij het interpreteren van deze uitkomst is het belangrijk voor ogen te houden dat deze vraag aan alle huishoudens is gesteld, ongeacht verhuiswens. Als we naar de wens van woningzoekenden kijken dan blijkt 13 procent geïnteresseerd. Het grootste deel wil dan op een eigen bouwkavel bouwen. tabel 3-21

Interesse in PO, WoON 2009

belangstelling voor eigen kavel of samen met anderen ja, op een eigen bouwkavel ja, in een wooncomplex samen met anderen geen van beide weet niet/misschien totaal

% totaal hh 10%

totaal woningzoekenden 11%

doorstromers 13%

1% 80% 10% 100%

2% 78% 9% 100%

3% 76% 8% 100%


Aan de huishoudens die aangegeven hebben interesse te hebben zijn nog drie aanvullende vragen gesteld. Omwille van de respons zijn de antwoorden van alle (dus oo k de huishoudens die niet willen verhuizen) weergegeven. Van alle huishoudens die PO in overweging nemen, wordt ruim twee derde niet afgeschrikt door een langere bouwtijd. Circa 72 procent geeft aan nog steeds geïnteresseerd te zijn als de bouwtijd langer is dan voor een vergelijkbare nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar. Echter als de kosten 20 procent hoger zijn dan voor een vergelijkbare woning van een projec tontwikkelaar haakt 60 procent af. Ten slotte wil ruim een kwart in geval van PO de woning zelf ontwerpen. Circa 55 procent doet dit bij voorkeur samen met een architect en 16 procent kiest de woning graag uit een catal ogus.


34

tabel 3-22

Aanvullende vragen PO, WoON 2009

Heeft u ook nog belangstelling als de bouwtijd één jaar langer is dan voor een vergelijkbare nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar ja nee totaal

72% 28% 100%

Heeft u ook nog belangstelling als de kosten 20% hoger zijn dan voor een vergelijkbare nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar ja nee totaal

40% 60% 100%

Wilt u de woning zelf of samen met een architect ontwerpen of wilt u liever uit een catalogus een keuze maken uit een aantal standaardtypen? zelf ontwerpen 27% samen met een architect 55% kiezen uit een catalogus weet niet totaal

16% 2% 100%


Wonen in Breda

35

Hoofdstuk 4 Effecten van de crisis De economische crisis heeft effect op de woningmarkt, er worden minder bouwvergunningen verleend, nieuwbouw stokt, het is lastiger een hypotheek te krijgen, huishoudens stellen hun verhuiswens uit en hebben minder overwaarde beschikbaar om in te zetten bij verhuizing. De trend in Breda wijkt niet af van die in Nederland als geheel. Centraal in dit hoofdstuk staan schuldenlast, overwaarde en een aantal scenario’s waarin mogelijke effecten van de cris is zijn uitgewerkt. Bijna een kwart van de eigenaar-bewoners in Breda heeft een hypotheekschuld die groter is dan 85 procent van de verkoopwaarde. Circa 10 procent heeft een schuld die de verkoopwaarde overtreft. Dit zijn voornamelijk huishoudens die recent een woning hebben gekocht. In het algemeen geldt dat de overwaarde relatief beperkt is bij de groep die vooral veran twoordelijk is voor de dynamiek op de koopmarkt (relatief jonge huishoudens). De overwaarde is relatief groot bij huishoudens die doorgaans niet zo verhuisgeneigd zijn (de ouderen). Het economische klimaat heeft – zoals vermeld – effect op de woningvraag. Er is gekeken naar de effecten van uitstel van de verhuiswens van (1) doorstromers met een hoge schulde nlast, (2) doorstromers in een dure koopwoning die nog een duurdere koopwoning willen, en (3) doorstromers die de overstap van een huur - naar een koopwoning willen maken. In het eerste geval zien we een afnemende vraag naar koopwoningen in de segmenten €175.000 tot €345.000, maar zeker ook daarboven. Daartegenover staat vooral afnemend aanbod (minder vrijkomende woningen) in het segment €175.000 -€265.000. Als de ‘luxe’ verhuizers hun woonwens in de ijskast zetten dan heeft dit per saldo geen effect op de marktverhoudingen: in het segment boven €345.000 zijn minder vragers, maar dat wordt gecompenseerd door het afnemende vrijkomend aanbod in dat segment. Als huishoudens die de stap van huur naar koop willen zetten hun verhuiswens uitstellen, dan leidt dat tot een afnemende vraag naar koopwoningen voornamelijk in het segment tussen €175.000 en €265.000. Daar neemt de spanning af. Tegelijkertijd neemt het vrijkomend e aanbod in de huur drastisch af, vooral in het segment tussen de kwaliteitskortingsgrens (€357) en de hoogste aftoppingsgrens (€548). Gevolg van dit scenario is een grotere spanning in dat segment.

4.1

Inleiding De woningmarkt wordt geraakt door de economische crisis. Dit gegeven roept allerlei vragen op. Hoewel op het eerste gezicht de crisis in het WoON 2009 nog nauwelijks doorklinkt – de enquêtes zijn immers begin 2009 afgenomen – , kan het effect van de crisis wel worden gesimuleerd. In dit hoofdstuk wordt in beeld gebracht wat de gevolgen zijn van de huidige markto mstandigheden op de woningvraag. Er wordt ingezoomd op: 

De schuldenlast van huishoudens



Overwaarde van de koopwoning (als motor achter doorstroming)

Het hoofdstuk begint met een algemene beschouwing van de crisis en de effecten daarvan op de woningmarkt.


36

4.2

De crisis en crisiseffecten De crisis in de economie heeft een behoorlijk effect op de woningmarkt. De belangrijkste effe cten van de crisis op de woningmarkt zijn inmiddels zichtbaar. Zo is de verkoop van bestaande en nieuwe woningen fors teruggevallen. In 2008 was de daling nog 10 procent ten opzichte van 2007, in 2009 ligt het niveau een derde onder dat van 2008. In het tweede kwartaal van 2010 is 2 procent minder huizen verkocht dan in het jaar daarvoor. Volgens de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) geeft de daling van het aantal verkopen aan dat de woningmarkt nog altijd niet uit het dal is. Normaliter worden er in het tweede kwartaal van een jaar flink meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal (gemiddeld 13,5 procent). Nu bedraagt die to ename slechts 6,5 procent in Nederland als geheel (bron: NVM). Afname aantal verkochte koopwoningen In grafiek 4-1 staat de ontwikkeling van het aantal verkochte koopwoningen in Breda, Noord Brabant en Nederland. Een waarde onder de 1 betekent dat het aantal transacties is afgenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. In Breda was het aantal verkochte koopwoningen in 2007 nog iets hoger dan in 2006. In Nederland en Noord -Brabant vond al een daling van het aantal transacties plaats. De afname is het grootst als het aantal transacties tussen 2008 en 2009 ve rgeleken wordt. In Breda was het totale aantal transacties in 2009 slechts twee derde van 2008 (Noord-Brabant 66 procent en Nederland 70 procent). Net als in Nederland als geheel neemt in Breda en Noord-Brabant het aantal transacties in 2010 weer wat toe. In Breda in het eerste kwartaal met 333 transacties, in het tweede 431 en in het derde 439. g r a f i e k 4 - 1 O n t w i k k e l i n g a a n t a l v e rk o c h t e b e s t a a n d e k o o p w o n in g e n (a a n t a l t ra n s a c t ie s ) 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4

Breda

Noord-Brabant

2008-2009

2007-2008

2006-2007

2005-2006

2004-2005

2003-2004

2002-2003

2001-2002

2000-2001

1999-2000

1998-1999

1997-1998

1996-1997

0

1995-1996

0,2

Nederland

Bron: CBS statline.

De terugval van het aantal transacties in de periode 2008 – 2009 in de bestaande bouw is kleiner dan de terugval van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen (zie grafiek 4-2). In Breda is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2009 slechts 40 procent van het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2008 (Noord-Brabant 65 procent en Nederland 72 procent). In het eerste kwartaal van 2010 zijn er zowel in Breda, Noord -Brabant en Nederland als geheel meer nieuwbouwwoningen verkocht dan in het laatste kwartaal van 2009 (Breda 45 in het laat-

Wonen in Breda

37

ste kwartaal van 2009 en 163 in het eerste kwartaal van 2010, Noord-Brabant 661 en 1151 en in Nederland als geheel 5.808 en 6.894). Voor Breda is dit niet opvallend. Behalve een daling tussen het laatste kwartaal van 2008 en het eerste van 2009 is het aantal verkochte nieu wbouwwoningen vanaf 2006 altijd hoger in het eerste kwartaal dan in het laatste kwartaal van het voorgaande jaar. Belangrijk bij het interpreteren van grafiek 4-2 is dat de uitkomsten zeker niet alleen conjunctureel zijn. Het ene jaar worden simpelweg meer nieuwbouwwoningen aangeboden dan in het andere jaar. Hoe kleiner het gebied waar naa r gekeken heeft, hoe lastiger het is om conjuncturele effecten te isoleren. g r a f i e k 4 - 2 O n t w i k k e l i n g a a n t a l v e rk o c h t e n i e u w b o u w w o n in g e n 2 1,5

1 0,5

Breda

Noord-Brabant

2008-2009

2007-2008

2006-2007

2005-2006

2004-2005

2003-2004

2002-2003

2001-2002

2000-2001

1999-2000

1998-1999

0

Nederland

Bron: Monitor Nieuwe woningen.

De afname van het aantal transacties werkt door in de dalende prijzen van woningen. In de volgende grafiek staat de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen (verkoopprijzen) als percentage ten opzichte van een jaar eerder.


38

g r a f i e k 4 - 3 P r i j s o n t w i k k e l i n g b e s t a a n d e k o o p w o n in g e n a ls p e rc e n t a g e t e n o p z i c h t e v a n e e n j a a r e e r d e r , N e d e r l a n d e n N o o rd - B ra b a n t 25,0 20,0

15,0 10,0 5,0

0,0 -5,0

Nederland - woningprijzen

Noord-Brabant - woningprijzen

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

-10,0

inflatie

Bron: CBS/kadaster, maart 2010.

Er is zowel in Nederland, Noord-Brabant als in Breda vanaf 2008 een daling zichtbaar in het aantal verleende bouwvergunningen.

Wonen in Breda

39

g r a f i e k 4 - 4 V e r l e e n d e b o u w v e rg u n n in g e n v o o r n ie u w b o u w p e r j a a r e n g e re e d g e k o m e n w o n i n g e n p e r j a a r , N e d e r l a n d , N o o rd - B ra b a n t e n B r e d a 120.000 100.000 80.000

60.000

Nederland vergunningen Nederland gereedgekomen woningen

40.000 20.000

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

18.000 16.000 14.000 12.000 Noord-Brabant vergunningen

10.000 8.000

Noord-Brabant gereedgekomen woningen

6.000 4.000 2.000 2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

2.500 2.000 1.500 Breda vergunningen 1.000

Breda gereedgekomen woningen

500

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

-

Bron: CBS statline.

Effecten crisis langere termijn Algemeen is de verwachting dat de effecten van de crisis nog lang zullen doorwerken. Het herstel gaat lang duren en in de herstelperiode kunnen weer andere voor de woningmarkt nadel ige effecten optreden. Te denken valt aan hogere rente en sterke overheidsbezuinigingen. De crisis van 1979-1981 leidde pas in de tweede helft van de jaren tachtig tot een eerste herstel. Anderen wijzen erop dat bij herstel de woningvraag juist weer sterk kan toenemen omdat veel mensen hun verhuizing uitstellen. Gegeven de beperkte aanbodreactie in de woningmarkt kan dit tot onbeheerste prijsreactie leiden.


40

4.3

Schuldenlast van Bredase huishoudens Een van de zaken waarin de crisis zich manifesteert is het verschijnsel overwaarde. Het verzi lveren van en speculeren op overwaarde was tot nog niet zo lang geleden een veel geziene praktijk op de koopmarkt. In het WoON zijn vragen gesteld over hypotheekschuld en verkoo pwaarde. Hieruit kan de overwaarde van de woning worden berekend. Overwaarde is wat bij verkoop overblijft van de opbrengst na aflossing van hypotheekschuld. Het zijn vooral eigenaar-bewoners in de leeftijd tot 35 jaar die schulden zijn aangegaan, soms voor meer dan de woningwaarde. Oudere eigenaar -bewoners hebben vaak al een deel van hun schuld afgelost en hebben veelal enige tijd geleden hun eerste woning gekocht. Een en ander betekent dat vooral 55-plussers een aardige overwaarde hebben opgebouwd, terwijl de ove rwaarde voor twintigers en dertigers vooralsnog gering is. Dit is af te lezen in figuur 4-1. Het is overigens niet uitgesloten dat de actuele verkoopwaarden lager zijn dan het WoON aangeeft, aangezien is gerekend met schattingen die door de bewoners zelf zijn gedaan (in de eerste helft van 2009). De verkoopwaarden staan niet vast, de schulden meestal wel. figuur 4-1

E i g e n a a r - b e w o n e r s n a a r v e rk o o p w a a rd e v a n e n h y p o t h e e k s c h u ld o p h u n w o -

n i n g ( m e d i a a n ) , p e r l e e f t i j d s k l a s s e ( t u s s e n h a a k j e s h e t a a n t a l h u is h o u d e n s ) , B re d a € 350.000 € 300.000

€ 300.000 € 250.000

€ 300.000

€ 275.000

€ 215.000

€ 200.000 € 199.000

€ 150.000

verkoopwaarde

€ 168.000

resterende schuld

€ 100.000 € 100.000

€ 50.000

€ 13.000

€0 < 35 j.

35-49 j.

50-64 j.

65 +

(6320)

(19520)

(8980)

(9550)


Wat nu blijkt is dat de hypotheekschulden de laatste jaren harder zijn gestegen dan de onderliggende woningwaarde. Dit houdt in dat ook het aantal huishoudens met een relatief hoge hypotheekschuld is toegenomen. Het aandeel eigenaar-bewoners met een overwaarde van minder dan 15 procent (waarbij dus de hypotheekschuld 85 procent of meer bedraagt van de geschatte verkoopwaarde) is vooral hoog onder jongeren (tot 35 jaar). In totaal gaat het om bijna 11.000 huishoudens (alle leeftijden), circa 24 procent van alle eigenaar-bewoners, waarvan circa 4.300 tot 35 jaar. Binnen de groep met een overwaarde van minder dan 15 procent is er een groep (vooral jong eren) die zelfs een schuld hebben hoger dan de verkoopwaarde van hun woning (>100 procent) . Het gaat om een groep van circa 4.800 huishoudens, 10 procent van de woningeigenaren.

Wonen in Breda

41

f i g u u r 4 - 2 E i g e n a a r - b e w o n e r s n a a r r e s t e re n d e h y p o t h e e k s c h u ld e n le e f t i j d s k la s s e

100%

90% 80% 70%

schuld >85% van verkoopwaarde

60%

schuld 50-85% van verkoopwaarde

50%

schuld <50% van verkoopwaarde

40% 30%

20% 10% 0% < 35 j.

35-49 j.

50-64 j.

65 +


4.4

Overwaarde als motor achter doorstroming Overwaarde was lange tijd de motor achter doorstroming op de koopmarkt: binnen drie tot vijf jaar had men kosten koper eruit en werd een verhuizing mogelijk. Enkele jaren later kon men zelfs een overwaarde incasseren bij verhuizing. Het is een feit dat de schuldenlast van eigenaar-bewoners de afgelopen jaren is toegenomen, terwijl de waardeontwikkeling van het vas tgoed is achtergebleven. Daaraan kan nog worden toegevoegd dat de kredietverstrekkers teru ghoudend zijn geworden en dat de vooruitzichten op spoedig herstel van de economische groei niet heel gunstig zijn. De hoge schuldenlast van vooral jonge eigenaar -bewoners is van belang voor de markt omdat jongeren in de regel nog een stap willen maken . Een hoge schuldenlast en dalende woningprijzen zal een deel doen besluiten de gewenste verhuizing uit te stellen . Voor ouderen is de overwaarde vooral slapend vermogen. De verhuisgeneigdheid van ouderen is aanzienlijk lager dan voor andere leeftijdsklassen. Het is ongewis hoe de veranderende omstandigheden gaan doorwerken op de woningmarkt. Dat de koopmarkt er anders voor staat dan een jaar of vijf geleden is echter duidelijk. Wie nu een huis koopt, kan niet meer automatisch rekenen op snelle waardestijging e n zal moeite hebben de koop gefinancierd te krijgen. Doorstromers binnen de koopsector moeten bovendien nog maar zien dat ze hun huidige woning voor een acceptabele prijs verkocht krijgen. En dan hebben we het nog niet eens over het mogelijk verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek en andere onvermijdelijke stelselherzieningen die boven de markt hangen.

4.4.1 Effectverkenning: crisisscenario’s In de vorm van scenario’s zijn effecten van de stabilisatie of daling van de woningprijzen op de doorstroming in Breda geraamd. Drie scenario’s zijn doorgerekend: a) Doorstromers in koopwoningen met een hoge schuldenlast (een lage overwaarde) b edenken zich en zetten hun verhuiswens in de ijskast. b) Luxe doorstromers die in een dure koopwoning wonen en een dure (of nog duurdere) koopwoning zoeken stellen hun verhuiswens uit.


42

c)

Doorstromers die de overstap van een huur- naar een koopwoning willen maken stellen hun verhuiswens uit.

Voor alle drie deze scenario’s is onderzocht wat het effect op vraag -aanbodverhoudingen is. Alle scenario’s zijn geënt op doorstromers. De vraag van starters is constant verondersteld, omdat hun verhuiswens niet afhankelijk is van de te realiseren overwaarde op de vorige w oning. Ook starters hebben weliswaar meer moeite dan in het verleden om krediet te bemac htigen, maar daar staat tegenover dat zij kunnen profiteren van de lagere prijsniveaus. Ad a. Doorstromers in koopwoningen met een hoge schuldenlast (een lage overwaarde) bedenken zich en zetten hun verhuiswens in de ijskast. Een goed denkbaar scenario is dat potentiële doorstromers uit koopwoningen met een hoge schuldenlast (oftewel lage overwaarde) hun verhuisplannen uitstellen als hun woning minder gaat opbrengen dan ze hadden gedacht. In de analyse zijn potentieel aanbod en vraag van woningzoekende eigenaar-bewoners met een overwaarde van minder dan 15 procent buiten b eschouwing gelaten. In tabel 4-1 staan de gevolgen hiervan op de vraag – aanbod verhoudingen van alle woningzoekenden. Een leeswijzer: in de eerste drie kolommen (onder scenario a) staan vraag en aanbod die uit dit scenario volgen. De volgende drie (onder alle woningzoekenden) geven vraag en aanbod voor alle woningzoekenden. Vergelijking van deze kolom men geeft de consequenties van scenario a op de totale vraag – aanbod verhoudingen. De vergelijking staat in de drie laatste kolommen (onder verschil). Kolom (a-d) geeft de vraaguitval en kolom (b-e) geeft aanboduitval. De allerlaatste kolom, tenslotte, geeft het verschil tussen de vraag en aanbodverhouding volgens scenario a en de vraag en aanbodverhouding voor alle woningzoekenden. Het uitstellen van de verhuiswens van woningzoekenden met een hoge schuldenlast leidt voo ral tot vraaguitval in de koopsector (kolom (a-d)). Eerder (in hoofdstuk 3) is reeds geconstateerd dat het overgrote deel van de doorstromers dat momenteel in een koopwoning woont in het geval van verhuizing een andere koopwoning wenst. Dit geldt blijkbaar ook voor doorstromers met een grote schuldenlast. Als doorstromers het laten afweten dan heeft dat niet alleen gevolgen voor de vraag, maar ook voor het potentiële aanbod (kolom (b-e)). Vooral het aanbod van woningen in de prijsklasse tot €265.000 neemt af (ruim 1000, ten opzichte van circa 300 woningen in de hogere prijsklassen).

Wonen in Breda

43

figuur 4-3

G e v r a a g d e e n p o t e n t i e e l a a n g e b o d e n w o n in g e n d o o r a ll e w o n in g z o e k e n d e n

e n e x c l u s i e f d e w o n i n g z o e k e n d e n d i e m in d e r d a n 1 5 p ro c e n t o v e rw a a rd e h e b b e n 100% 90% 80%


70%

huur € 548 - € 648

60%

huur € 357 - € 548 50%

huur < € 357

40%


30%

koop € 265.001 - € 345.000 koop € 175.001 - € 265.000

20%

koop tot en met € 175.000 10% 0%

vraag (a)

vraag (d)

aanbod (b)

aanbod ( e)

scenario a

alle wozo

scenario a

alle wozo


tabel 4-1

C o n s e q u e n t i e s s c e n a r io a v o o r v ra a g - a a n b o d v e rh o u d in g e n

koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357

scenario a vraag (a) aanbod (b) 980 200 2.140 1.150 710 440 1.220 580 480 880

€ 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal

3.755 980 540 10.805

2.440 540 540 6.770

(a-b) 780 990 270 640 -400 1.315 440 4.035

alle woningzoekenden vraag (d) aanbod ( e) (d-e) 1.030 520 510 2.570 1.860 710 1.050 570 480 1.660 760 900 480 880 -400 3.790 990 590 12.170

2.440 540 540 8.110

1.350 450 50 4.060

a-d -50 -430 -340 -440 -35 -10 -50 -1.350

verschil b-e (a-b) - (d-e) -320 270 -710 280 -130 -210 -180 -260 -1.350

-35 -10 -50 -


Het wegvallen van potentieel aanbod heeft effect op de krapte/ ruimte op de woni ngmarkt. De kans van overige woningzoekenden om de door hen gewenste woning te vinden verandert. Volgens dit scenario neemt de krapte vooral toe voor koopwoningen met een prijs tot €265.000. Er komt meer ruimte in de hogere prijssegmenten. In bijlage 6 zijn de woonwensen van alle woningzoekenden weergegeven naar leeftijd en hui shoudentype. Wat betreft de woningen tot €175.000 zijn meer dan gemiddeld jonge huishoudens met een leeftijd tot 34 jaar en starters de dupe. Voor de klasse van €175.001 tot €265.000 zijn het meer dan gemiddeld doorstromers en gezinnen in de leeftijd 34 tot 55 jaar.

Ad b. Luxe doorstromers die in een dure koopwoning wonen en een (nog) duur(dere) koopwoning zoeken stellen hun verhuiswens uit. In dit scenario laten de luxe doorstromers het afweten. Een van de effecten van de crisis op de woningmarkt is een waardedaling van de woningvoorraad. Deze waardedaling doet zich meer


44

dan gemiddeld voor in de hogere prijssegmenten. Een mogelijke waardedali ng kan luxe doorstromers doen besluiten hun verhuiswens uit te stellen. De woningvraag en het potentiële aanbod van woningzoekenden die momenteel in een koo pwoning wonen van meer dan €345.000 en een nog duurdere koopwoning zoeken wordt van de totale woningvraag afgetrokken. Van het totale aantal woningzoekenden zijn er circa 480 hui shoudens die aan deze voorwaarden voldoen. figuur 4-4


e n e x c l u s i e f d e l u x e d o o r s t r o m e rs 100% 90% 80% huur € 648 en meer

70%

huur € 548 - € 648

60%

huur € 357 - € 548 50%

huur < € 357

40%


30%

koop € 265.001 - € 345.000

koop € 175.001 - € 265.000

20%

koop tot en met € 175.000 10% 0% vraag (a)

aanbod ( e)

aanbod (b)

(d-e)

scenario b

alle wozo

scenario b

alle wozo


Het wegvallen van de woningvraag van luxe doorstromers heeft per saldo geen effect op de marktverhoudingen. Het uitvallen van potentieel aanbod wordt immers direct gecompenseerd door minder vraag. Echter betekent aanboduitval wel dat er simpelweg minder te kiezen zal zijn. Het zijn vooral gezinnen tussen de 35 en de 65 jaar die dan minder te kiezen zullen hebben. tabel 4-2

C o n s e q u e n t i e s s c e n a r i o b v o o r v ra a g - a a n b o d v e rh o u d in g e n

koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 huur

scenario b vraag (a) aanbod (b) 1.030 520 2.570 1.860 1.050 570

€ 345.001 en meer < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer

totaal


Wonen in Breda

1.180 480 3.790 990 590 11.680

280 880 2.440 540 540 7.630

(a-b) 510 710 480 900 -400 1.350 450 50 4.050

alle woningzoekenden vraag (d) aanbod ( e) (d-e) 1.030 520 510 2.570 1.860 710 1.050 570 480 1.660 480 3.790 990 590 12.170

760 880 2.440 540 540 8.110

900 -400 1.350 450 50 4.060

a-d -480 -480

verschil b-e (a-b) - (d-e) 480 -480

-

45

Ad c. Doorstromers die de overstap van een huur- naar een koopwoning willen maken stellen hun verhuiswens uit In dit derde en laatste scenario is doorgerekend wat het effect op de vraag–aanbodverhouding is indien doorstromers die de overstap van een huur - naar een koopwoning willen maken hun verhuiswens uitstellen. Het grootste deel van de woningzoekenden die een start op de koopmarkt overweegt , bewoont een huurwoning met een prijs tussen de €357 - €548. In dit segment is de uitval van potentieel aanbod dan ook het grootst. En zijn vooral starters het slachtoffer. Ruim 40 procent van de starters is op zoek naar een woning in deze prijsklasse. figuur 4-5


e n e x c l u s i e f d e d o o r s t r o m e r s d ie d e o v e rs t a p v a n e e n h u u r - n a a r e e n k o o p w o n in g w il le n maken 100% 90%

80% huur € 648 en meer

70%

huur € 548 - € 648

60%

huur € 357 - € 548 50%

huur < € 357

40%


30%

koop € 265.001 - € 345.000 koop € 175.001 - € 265.000

20%

koop tot en met € 175.000 10% 0% vraag (a)

vraag (d)

aanbod (b)

aanbod ( e)

scenario c

alle wozo

scenario c

alle wozo


tabel 4-3

C o n s e q u e n t i e s s c e n a r io c v o o r v ra a g - a a n b o d v e rh o u d in g e n


vraag (a) 690

scenario c aanbod (b) 520

(a-b) 170

€ 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer < € 357

1.500 800 1.570 480

1.860 570 760 660

-360 230 810 -180

2.570 1.050 1.660 480

1.860 570 760 880

710 480 900 -400

3.790 990 590 10.410

1.610 340 400 6.370

2.180 650 190 4.040

3.790 990 590 12.170

2.440 540 540 8.110

1.350 450 50 4.060

huur

€ 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal

alle woningzoekenden vraag (d) aanbod ( e) (d-e) 1.030 520 510

a-d -340 -1.070 -250 -90 -

verschil b-e (a-b) - (d-e) -340 -220

-1.070 -250 -90 220

-830 -200 -140 -1.740 -1.740

830 200 140 -



46

Wonen in Breda

47

Hoofdstuk 5 Energetische kwaliteit van de Bredase voorraad De energetische kwaliteit van de woningvoorraad wordt wel uitgedrukt met energielabels. Informatie over de ‘labeling’ van de sociale huursector is bekend, gegevens over de partic uliere sector ontbreken. Voor deze sector zijn de energielabels geraamd. Circa 3 procent van de koopvoorraad heeft label A. Dit zijn grotendeels recente nieuwbouwwoningen. Over het a lgemeen geldt: hoe ouder de woning, hoe groter de kans dat deze een F - of G-label heeft. Woningen met een F- of G- label dateren nagenoeg allemaal van voor 1975. Circa 36 procent van de koopvoorraad heeft een F- (34 procent) of G-label (2 procent). Woningen met een C-, D-, of E-label vormen het grote middensegment van de woningvoorraad (44 procent van de koopwoningen). Om zicht te krijgen op mogelijke besparingen als gevolg van verbetering van energetische kwaliteit zijn vijf scenario’s doorgerekend: (1) alle woningen minimaal label D, (2) alle woni ngen minimaal label C, (3) alle woningen minimaal label B, (4) alle woningen twee labelsta ppen tot maximaal B en (5) alle woningen twee labelstappen. Uitgangspunt van analyse is het feitelijke energiegebruik van huishoudens. Per scenario is de benodigde investering en de bijbehorende terugverdientijd geraamd.

5.1

Inleiding Centraal in dit hoofdstuk staat de energetische kwaliteit van de Bredase woningvoorraad. De energetische kwaliteit van een woning wordt uitgedrukt in een energielabel. Sinds 1 januari 2008 zijn verkopers en verhuurders van woningen verplicht om een energie label te overhandigen bij mutatie. Het energielabel voor woningen geeft met klassen (A tot en met G) en met kleuren (groen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is ten opzichte van andere soortgelijke woningen. Energielabel A (groen) is zuinig, e nergielabel G (rood) is onzuinig. Het energielabel is bedoeld om huiseigenaren te stimuleren om bestaande woningen energiezuin iger te maken. Een lager energieverbruik zorgt namelijk voor een daling in de CO2-uitstoot en spaart het milieu. Informatie over de energetische kwaliteit van de sociale huursector is voorhanden. Up -to-date informatie over de labels van de particuliere sector ontbreekt grotendeels. Voorn aamste reden hiervoor is dat bij verkoop vaak overeengekomen wordt dat van de overhandiging van een energielabel kan worden afgezien: als de koper aangeeft dat het niet nodig is een energielabel te ontvangen, hoeft er geen informatie over het energielabel geleverd te worden. Ter refere ntie: in het WoON is aan respondenten die recent hun koopwoning hebb en verkocht gevraagd of er ten behoeve van de verkoop een energielabel is opgesteld. Slechts 15 procent van de re spondenten geeft aan dat er een energielabel is opgemaakt. Om een inschatting te maken van de energetische kwaliteit van de particuliere secto r (koop en particuliere huur) heeft RIGO een methode ontwikkeld. Input hiervoor is een groot aantal w oningkenmerken (bijvoorbeeld bouwjaar, woningtype, WOZ -waarde, wijze van verwarming (eigen CV, blokverwarming, kachels etc.). Deze methode is toegepast om de informatie uit het WoON te verrijken met informatie over de energielabels van de particuliere woningvoorraad. In paragraaf 5.2 staan de uitkomsten. De resultaten dienen als indicatief beschouwd te worden.


48

In paragraaf 5.3 staan besparingen als gevolg van labelverbetering centraal. Aan de hand van verschillende aannamen wat betreft labelverbetering zijn mogelijke besparingen in gasverbruik en energiegebruik geraamd. Per scenario is ook de investering en bijbehorende terugverdie ntijd geraamd. Voor alle uitkomsten in dit hoofdstuk geldt dat deze niet gebruikt kunnen worden om kwantitatieve doelstellingen op te formuleren.

5.2

Labeling van de Bredase voorraad Uit de analyse volgt dat slechts 3 procent van de totale woningvoorraad een A -label heeft. Het aandeel woningen met een A-label is klein, omdat het vooral recente nieuwbouwwoningen zijn die een zo goede energetische kwaliteit hebben. Gezien het geringe aantal woningen met een A-label worden deze in het vervolg van het hoofdstuk bij de voorraad met een B -label opgeteld. De woningen met een A- of B-label zijn voor het overgrote deel woningen die na 1990 zijn gebouwd (ruim 80 procent). Ook de woningvoorraad met een G-label is klein. Circa 5 procent van de Bredase voorraad b ehoort tot deze groep. Vanwege het geringe aantal woningen met een G-label zijn deze opgeteld bij de voorraad met een F-label. Woningen met een F- of G-label zijn nagenoeg allemaal van voor 1975 (98 procent) en 84 procent is van voor 1965. In het algemeen geldt dan ook: hoe ouder de woning, des te groter de kans dat deze een label F of G heeft. Woningen met een C-, D- of E- label vormen qua energiezuinigheid het grote middensegment van de woningvoorraad. Ruim de helft van de voorraad in Breda heeft een van deze labels. Het grootste deel van de C-, D- en E-woningen is gebouwd tussen de jaren 1965 en 1990 (ruim 70 procent). Circa 44 procent van de koopsector en zelfs 73 procent van de sociale huursector heeft een van deze labels. In figuur 5-1 is onderscheid gemaakt naar eigendom. Informatie over de sociale huursector is afkomstig van de corporaties en betreft feitelijke informatie. Als de koopsector en de huursector vergeleken worden, blijkt dat het aandeel goede en slechte woningen groter is in de koopsector dan in de huursector. Circa één op de vijf koopwoningen heeft een A- of B-label en ruim één op de drie een F- of G-label. In 2009 is door RIGO in opdracht van VROM onderzoek uitgevoerd naar het energiege drag van huishoudens. Als onderdeel van dat onderzoek is voor de woning van iedere respondent het energielabel vastgesteld. Eveneens in figuur 5-1 staat de verdeling zoals die uit dat onderzoek 6 volgt. 7

Daarnaast zijn er vanuit de database van SenterNovem landelijke gegevens beschikbaar over de energielabelverdeling uit 2010 die verkregen zijn door de registratie van de resultaten van EPA’s. De meeste EPA’s die geregistreerd zijn betreffen sociale huurwoningen. Er is daarom een overeenkomst te zien in de energielabelverdeling in kolom 1 en 5 (figuur 5-1). Dat het aandeel van label E tot met G lager is in de laatste kolom kan onder meer komen omdat corporaties niet of beperkt EPA’s uit laten voeren van woningen die op de slo opnominatie staan. In het Bredaonderzoek zijn deze woningen wel meegenomen.

6

7

Wonen in Breda

De verdeling is gebaseerd op de figuur in tekstvak 1 van het onderzoeksrapport Energiegedrag in de woning; aanknopingspunten voor de vermindering van het energiegebruik in de woningvoorraad . Ministerie van VROM. www.senternovem.databank.nl

49

figuur 5-1

E n e r g i e l a b e l s w o n in g v o o r ra a d B re d a ( in d ic a t i e f )

100% 18% 80%

28%

15% 33%

33% 17%

23%

21%

60% 40% 20% 0%

30%

26%

20%

17%

9%

8%

sociale huur

totale huursector (indicatief)

19% 17%

14%

27%

16%

f-g

e

16%

21%

28%

15%

15%

12%

totale woningvoorraad (indicatief)

Nederland (uitkomst onderzoek onder 4.700 respondenten)

Nederland (uitkomst energiedatabase SenterNovem, energielabeling 2010)

d c a-b

Bron: Woningcorporaties, WoON 2009, bewerking RIGO, CenterNovem, VROM.

Labeling naar leeftijd hoofdbewoner Minder dan andere leeftijdsklassen wonen jongeren in woningen met een A - of B-label. Veel vaker dan gemiddeld wonen ze in de koopvoorraad met een E -label. Uit nadere analyse blijkt dat het dan vooral oudere koopwoningen in de laagste prijsklassen betreft. Voor deze jonge huishoudens is dit waarschijnlijk de eerste koopwoning die ze bezitten en is het plan om deze gaandeweg op te knappen. Meer dan gemiddeld wonen huishoudens van 65 jaar en ouder in een koopwoning met een F of G-label. Deze groep woont in (vaak grote) eengezinskoopwoningen. De woningen en bewoners van woningen met een C - of D-label nemen in veel opzichten een middenpositie in. De energetische kwaliteit van woningen is gemiddeld, maar ook het bew onersprofiel is minder uitgesproken dan bij enerzijds de woningen met A - of B-label en anderzijds de woningen met F- of G-label het geval is. Veel vaker dan andere inkomensklassen wonen huishoudens die tot de primaire doelgroep b ehoren in een koopwoning met een F- of G-label. In de huursector zijn de verschillen tussen de inkomensklassen beperkter.


50

tabel 5-1

koop

huur

W o o n s i t u a t i e l e e f t ij d s k la s s e n n a a r e n e rg ie la b e l w o n in g

tot en met 23 jaar 24 - 34 jaar 35 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75 jaar en ouder totaal tot en met 23 jaar 24 - 34 jaar 35 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75 jaar en ouder totaal

A-B 5% 24% 19% 18% 23% 15% 20% 10% 6% 6% 11% 10% 10% 8%

C 21% 16% 17% 14% 10% 8% 15% 9% 14% 17% 15% 16% 26% 17%

D 0% 15% 13% 13% 7% 4% 11% 21% 26% 28% 30% 24% 21% 26%

E 51% 15% 16% 20% 17% 28% 18% 28% 22% 22% 24% 19% 16% 21%

F-G 22% 29% 35% 36% 43% 45% 36% 32% 32% 27% 20% 30% 27% 28%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%


tabel 5-2

koop

huur

W o o n s i t u a t i e i n k o m e n s g r o e p e n n a a r e n e rg ie la b e l w o n in g

doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 € 33.000 tot € 43.000 vanaf € 43.000 totaal doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 € 33.000 tot € 43.000 vanaf € 43.000 totaal

A-B 18% 19% 21% 20% 20% 9% 8% 10% 6% 8%

C 10% 12% 15% 17% 15% 17% 17% 20% 16% 17%

D 9% 8% 15% 13% 11% 27% 23% 29% 26% 26%

E 15% 22% 22% 16% 18% 21% 22% 20% 22% 21%

F-G 48% 39% 28% 34% 36% 27% 31% 21% 30% 28%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%


5.3

1)

Doelgroep huurtoeslag zijn huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag.

2)

Doelgroep tot €33.000 zijn huishoudens met een belastbaar inkomen tot €33.000, maar die geen recht hebben op huurtoeslag.

Effectverkenning labelverbetering Centraal in deze paragraaf staan vijf scenario’s waarin het effect van labelverbetering op energiegebruik en gasverbruik geraamd wordt. 1.

Alle woningen krijgen minimaal label D.

2.

Alle woningen krijgen minimaal label C.

3.

Alle woningen krijgen minimaal label B.

4.

Alle woningen maken twee labelstappen maximaal tot label B .

5.

Alle woningen maken minimaal twee labelstappen.

Bron van analyse is het met energielabels verrijkte herwogen WoON -bestand en kengetallen wat betreft labelstap. De kengetallen voor labelverbetering zijn gebaseerd op gegevens over

Wonen in Breda

51

8

feitelijk energiegebruik en gasverbruik. Er is gekeken naar het energiegebruik van huishoudens in vergelijkbare woningen maar met een ander energielabel. Door gebruikscijfers te vergelijken is een inschatting gemaakt van mogelijke besparingen indien labelverbetering plaatsvindt. Bij energieverbruik en energiebesparingen zijn twee aspecten van belang: 1.

Kenmerken van de woningvoorraad (energetische kwaliteit).

2.

Het energiegedrag van huishoudens.

Verschillende woningkenmerken leiden tot verschillend energieverbruik. Een woning kan nog zo goed geïsoleerd zijn, een aanzienlijk gedeelte van het energieverbruik wordt bepaald door het huishouden dat er woont. Over het algemeen geldt: hoe zuiniger de woning, hoe onzuiniger het gedrag wordt. Het energieverbruik van deze woning gaat omlaag, m aar zou nog meer omlaag kunnen gaan als huishoudens zuinig blijven stoken. Dit geldt voor het gehele spectrum van 9 energiegedrag: van temperatuurinstelling van de verwarming tot het gebruik van apparaten. Niet ondenkbaar is daarom dat indien energiebesparende maatregelen worden getroffen, het energieverbruik als gevolg daarvan wijzigt. Bij het doorrekenen van de scenario’s is hier rek ening mee gehouden. Aantal woningen met verbetering Voor het eerste scenario moet ongeveer de helft van de totale voorraad worden aangepakt. Bij dit scenario is de winst in energielabel gemiddeld 0,9 labelstappen per woning. Voor scenario 5 moet bij bijna de gehele woningvoorraad een ingreep plaatsvinden. Alleen de woningen met het label A blijven gevrijwaard. In het derde scenario wordt de grootste winst in energieprestatie geboekt: bij 85% van de woningen worden in totaal 180.000 labelstappen g enomen. Wanneer je wilt kiezen voor het scenario met de grootste winst in energieprestatie, dan kies je er voor om alle woningen op energielabel B te brengen. Dat komt neer op een ve rbetering van gemiddeld 2,4 labelstap per woning in de voorraad. T a b e l 5 - 3 A a n t a l l e n w o n i n g e n m e t v e rb e t e r in g e n e rg i e la b e l in d e v i j f s c e n a r io ’ s s cena ri o 1 alle woni ngen mi n. D

hui di g l a bel

A B C D E F G

a a ntal i ngrepen (won.) a a ntal l a bel s tappen 8

9

s cena ri o 2 alle woni ngen mi n. C

s cena ri o 3 alle woni ngen mi n. B

s cena ri o 4 s cena ri o 5 alle alle woni ngen woni ngen twee mi n. twee l a bel s tappen l a bel s tappen ma x. tot B

E > D (14.300) F > D (20.700) G > D (3.500)

D > C (12.700) E > C (14.300) F > C (20.700) G > C (3.500)

C > B (11.500) D > B (12.700) E > B (14.300) F > B (20.700) G > B (3.500)

C > B (11.500) D > B (12.700) E > C (14.300) F > D (20.700) G > E (3.500)

B > A (8.800) C > A (11.500) D > B (12.700) E > C (14.300) F > D (20.700) G > E (3.500)

38.500 66.200

51.200 117.400

62.700 180.000

62.700 113.900

71.500 134.100

Algemene informatie over de energiezuinigheid van woningen bevat vaak theoretisch gebruik. Theor etisch gebruik is het energiegebruik dat in een bepaald type woning met een bepaald energielabel mog elijk is. Het feitelijk verbruik is vaak hoger dan het theoretisch haalbare. Leidelmeijer, K. & E. Cozijnsen, Energiegedrag in de woning. In opdracht van voormalig Ministerie van VROM / DG WWI.


52

Energieverbruik Voor ieder scenario zijn mogelijke besparingen gasverbruik en elektragebruik geraamd. De a fname van gasverbruik en elektragebruik is hierbij geïsoleerd. Dit betekent dat er in de tabellen waarin bedragen staan niet verdisconteerd is voor het feit dat het geld kost om energiebesp arende maatregelen uit te voeren. Ten slotte is het uitgangspunt dat de labels van de bestaande voorraad worden verbeterd. In werkelijkheid wordt een deel van de slechte woningen niet o pgeknapt, maar maakt onderdeel uit van herstructurering en wordt zodoende gesloopt. In tabel 5-4 staat voor ieder energielabel het feitelijk energieverbruik (mediaan) van huisho udens. De verschillen tussen de labels zijn vooral groot voor gasverbruik. Voor elektra zijn de verschillen kleiner. tabel 5-4

F e i t e l i j k e n e r g i e - e n g a s v e rb ru i k

feitelijk verbruik (mediaan) gas (m3) elektra (kWh)

A-B 1.290 2.930

C 1.340 3.010

D 1.440 2.950

E 1.710 3.010

F-G 2.060 3.080


Door het verbruik te vermenigvuldigen met de kosten van gas en elektra is een inschatting g emaakt van de energielasten. Wat kosten betreft is aangesloten bij de tarieven die ook in het woonlastenonderzoek zijn gebruikt. Voor elektra rekenen we met € 0,21 cent per kWh en voor gas met € 0,52 cent per m3 (energieprijzen 1 januari 2010). Omwille van de overzichtelijkheid houden we geen rekening met de teruggave energiebelasting en met netwerkkosten. De teru ggave vertroebelt het beeld en labelverbetering heeft geen effect op de netwerkkosten. tabel 5-5

Feitelijke energielasten

feitelijke lasten (obv mediaan gebruik) gas elektra

A-B € 670 € 620

C € 690 € 630

D € 750 € 620

E € 890 € 630

F-G € 1.070 € 650


De uitkomsten van de effectverkenning staan in tabel 5-6 en tabel 5-7. Steeds is het verschil weergegeven met het huidige feitelijke verbruik c.q. huidige energielasten. Een leeswijzer: ve ronderstelling in het eerste scenario is dat alle woningen minimaal labe l D krijgen. Dit betekent dat ervan wordt uitgegaan dat alle woningen met een E-, F- of G-label aangepast worden naar een D-label. De energetische kwaliteit van de overige woningen verandert niet, daarom neemt alleen het energiegebruik van huishoudens die in een E, F of G gelabelde woning wonen af. Uit de analyses blijkt dat een verbetering van de energieprestatie in de praktijk altijd bijdraagt aan een vermindering van het gasverbruik. Bij elektriciteit is het effect aanzienlijk minder groot.

Wonen in Breda

53

tabel 5-6

U i t k o m s t e n e f f e c t v e r k e n n in g la b e l v e rb e t e r in g , v e r m in d e r in g g a s v e rb ru i k e n

elektragebruik A-B C D E F-G verschil: scenario alle woningen minimaal D (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas (m3) -90 -390 elektra (kWh) -270 -10 verschil: scenario alle woningen minimaal C (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas (m3) -160 -290 -610 elektra (kWh) 90 -210 50 verschil: scenario alle woningen minimaal B (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas (m3) -170 -340 -470 -790 elektra (kWh) -510 -440 -690 -470 verschil: scenario alle woningen 2 labelstappen, max B (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas (m3) -170 -340 -290 -390 elektra (kWh) -510 -440 -210 20 verschil: scenario alle woningen max. 2 labelstappen (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas (m3) -160 -340 -340 -290 -390 elektra (kWh) 580 -120 -440 -210 20 Bron: WoON 2009, bewerking RIGO.

tabel 5-7

U i t k o m s t e n e f f e c t v e r k e n n in g la b e l v e rb e t e r in g , v e r m in d e r in g e n e rg ie la s t e n

A-B C D E F-G verschil: scenario alle woningen minimaal D (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas €0 €0 €0 € -50 € -200 elektra €0 €0 €0 € -60 €0 verschil: scenario alle woningen minimaal C (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas €0 €0 € -80 € -150 € -320 elektra €0 €0 € 20 € -40 € 10 verschil: scenario alle woningen minimaal B (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas €0 € -90 € -180 € -240 € -410 elektra €0 € -110 € -90 € -150 € -100 verschil: scenario alle woningen 2 labelstappen, max B (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas €0 € -90 € -180 € -150 € -200 elektra €0 € -110 € -90 € -40 €0 verschil: scenario alle woningen max. 2 labelstappen (mogelijke besparingen tov huidige lasten) gas € -80 € -180 € -180 € -150 € -200 elektra € 120 € -30 € -90 € -40 €0 Bron: WoON 2009, bewerking RIGO.

Consequenties voor de totale voorraad In figuur 5-2 staan per scenario de consequenties voor de labelverdeling binnen de totale voo rraad.


54

figuur 5-2

W e e r g a v e s c e n a r i o ’ s la b e ls t a p p e n 0%

10%

20%

huidige situatie 3% 12%

16%

alle woningen minimaal D 3% 12%

16%

30%

40%

50%

17%

60%

70%

19%

80%

28%

90% 100%

5% A

69%

alle woningen minimaal C 3% 12%

B C

85%

D alle woningen minimaal B 3%

E

97%

F twee labelstappen tot max. label B

twee labelstappen

15%

33%

31%

17%

19%

28%

5%

19%

28%

5%

G


Investeringskosten De kosten van energiebesparende maatregelen hangen sterk samen met de kenmerken van de woning en de energieprestatie van de woning. Een betrekkelijk eenvoudige en goedkope maa tregel als het plaatsen van energiezuinige beglazing kan bij een oudere woning tot een forse verbetering van de energieprestatie leiden, terwijl bij nieuwere woningen vaak ingrijpen dere maatregelen genomen moeten worden om tot een hoger label te komen. Ook kan het door de specifieke woningkenmerken voorkomen dat alleen met ingrijpende en daardoor dure maatr egelen een sprong in energielabel gemaakt kan worden. Op basis van eigen kengetallen en gegevens van energiemaatregelen uit de gemeente Tilburg is het volgende schema opgesteld van de kosten van het verbeteren van het energielabel. Voor een woning met een energielabel D ramen we de kosten om de energieprestatie te verbeteren tot label B op € 6.000. Een woning met label F kan voor een richtbedrag van € 13.000 worden verbeterd tot energielabel B. Over het algemeen geldt dat hoe groter de sprong in energielabel is, hoe hoger de kosten per labelsprong zijn. T a b e l 5 - 8 K o s t e n v e r b e t e r e n e n e rg ie la b e l n a a r b e s t a a n d e n n ie u w la b e l ( € p e r w o n in g )

BESTAAND LABEL

A

Wonen in Breda

A B C D E F G

8.000 8.000 10.000 16.000 17.000 23.000

B

3.000 6.000 11.000 13.000 20.000

NIEUW ENERGIELABEL C D E

F

1.000 5.000 6.000 17.000

2.000

3.000 4.000 11.000

2.000 8.000

G

55

De kosten om alle woningen minimaal op label B te krijgen (scenario 3) ramen wij op € 607 miljoen. Dat komt neer op een gemiddelde van € 8.200 per woning in de voorraad. Omdat in dit scenario relatief de grootste verbetering per individuele woning wordt gemaakt zijn de kosten per labelsprong (180.000 in totaal in dit scenario) het hoogst. Voor minder dan de helft van de kosten kan de gehele voorraad worden verbeterd tot minimaal label C. Juist de stap van label C naar label B blijkt een dure te zijn. Dit komt ook tot uiting in de voorgaande tabel 5-8. T a b e l 5 - 9 i n v e s t e r i n g t o t a a l ( € m il j o e n ) e n p e r w o n in g ( € ) in d e v i j f s c e n a r i o ’ s s cena ri o 1 alle woni ngen mi n. D



s cena ri o 4 s cena ri o 5 alle alle woni ngen woni ngen twee mi n. twee l a bel s ta ppen l a bel s ta ppen ma x. tot B

i nves teri ng (€ mi l joen)

€ 164 ml n.

€ 268 ml n.

€ 607 ml n.

€ 293 ml n.

€ 421 ml n.

i nves teri ng per woni ng

€ 2.200

€ 3.600

€ 8.200

€ 4.000

€ 5.700

Terugverdientijd investering Verbetering van de energieprestatie van een woning betekent in de regel een lager energieverbruik voor de bewoners. Voor de vijf scenario’s zijn de besparing en op gas- en elektriciteitsverbruik bepaald op basis van analyses van het WoON2009. De besparing op de gasrekening b edraagt € 5,6 miljoen per jaar in het eerste scenario (alle woningen op minimaal energielabel D) tot € 16,8 miljoen in scenario 3 (alle woningen op minimaal energielabel B). De vermindering van het elektriciteitsverbruik is minder: € 0,9 miljoen (scenario 1) tot € 6,9 miljoen (scenario 3). Dit heeft onder andere te maken met veranderingen in gedrag van bewoners.


56

T a b e l 5 - 1 0 T o t a a l e f f e c t e n s c e n a r io ’ s la b e lv e rb e t e rin g v o o r e n e rg ie g e b ru i k e n e n e rg i e lasten totaal verbruik gas (m3) besparing: alles naar D besparing: alles naar C besparing: alles naar B besparing: 2 stappen max.B besparing: 2 stappen totale kosten gas besparing: alles naar D besparing: alles naar C besparing: alles naar B besparing: 2 stappen max.B besparing: 2 stappen totaal verbruik gas (m3) besparing: alles naar D besparing: alles naar C besparing: alles naar B besparing: 2 stappen max.B besparing: 2 stappen

€ € € € € €

122.200.000 -10.700.000 -21.100.000 -32.200.000 -19.900.000 -23.600.000

totaal gebruik elektra (kWh) besparing: alles naar D besparing: alles naar C besparing: alles naar B besparing: 2 stappen max.B besparing: 2 stappen

222.000.000 -4.200.000 -700.000 -32.800.000 -14.000.000 -3.000.000

63.600.000 -5.600.000 -11.000.000 -16.800.000 -10.400.000 -12.300.000

totale kosten elektra besparing: alles naar D besparing: alles naar C besparing: alles naar B besparing: 2 stappen max.B besparing: 2 stappen

€ 46.700.000 € -900.000 € -100.000 € -6.900.000 € -2.900.000 € -600.000

122.200.000 -9% -17% -26% -16% -19%

totaal gebruik elektra (kWh) besparing: alles naar D besparing: alles naar C besparing: alles naar B besparing: 2 stappen max.B besparing: 2 stappen

222.000.000 -2% 0% -15% -6% -1%


Rendementseis corporatiesector Bij een stijging van tarieven van gas en elektra van 3% op jaarbasis en een disconteringsvoet van 5,25% bedraagt de terugverdientijd ruim 30 jaar (scenario 1 t/m 4) tot meer dan 50 jaar (scenario 5). Stijgen de energietarieven met 6% op jaarbasis, dan loopt de terugverdientijd terug tot ruim 20 jaar (scenario 1 t/m 4). De terugverdientijd van scenario 3 is vergelijkbaar met de andere scenario’s, terwijl het veruit de grootste energiebesparing oplevert. Dit scenario vraagt echter ook om een aanzienlijke invester ing. Het zal van de financiële situatie en de overige maatschappelijke opgaven afhangen of een corporatie ook in staat is om deze investering te doen in de komende jaren. Corporaties kunnen de energiebesparing niet direct terugverdienen omdat alleen de hu urder hiervan profiteert. Corporaties kunnen wel een huurverhoging vragen aan huurders voor de verbetering van de energieprestatie van een woning. Met een instrument als de woonlaste nborg zijn huurders eerder geneigd om deze huurverhoging te accepteren. Bi j het doorvoeren van een huurverhoging is de communicatie van belang. Naast de woonlastenborg kan het ook helpen als de huurdersvereniging achter het beleid staat en dit ook uitdraagt. Daarnaast kan meer huur voor de verbeterde woning gevraagd worden als d e woning muteert. Bij woningen waarvan de corporatie verwacht dat ze over een periode van 10 -15 jaar gesloopt gaan worden is het logisch om het ambitieniveau iets lager te leggen , bijvoorbeeld op label C. Er zijn naast de huurverhoging andere baten van investeren in de energieprestatie van woningen voor de corporatie. Ten eerste leidt een verbetering van de energieprestatie tot een ve rlenging van de technische en woontechnische levensduur van een woning. Ten tweede leidt het tot een verhoging van de taxatiewaarde, die de corporatie overigens pas te gelde kan maken als de woning verkocht wordt. Daarnaast kan het de corporatie op de lange termijn , als de energieprijzen flink blijven stijgen, kosten besparen voor huurderving en begeleiding van huurders die in betalingsproblemen komen.

Wonen in Breda

57

T a b e l 5 - 1 1 T e r u g v e r d i e n t i j d i n v e s t e r in g in d e v i j f s c e n a r io ’ s b i j s t ij g in g v a n e n e rg ie t a r i e v e n v a n 3 % e n 6 % o p j a a r b a s i s e n re n d e m e n t s e is v a n 5 , 2 5 %

i nves teri ng (€ mi l joen) bes pa ri ng ga s + el ektra € mi l joen per ja a r terugverdi enti jd bi j s ti jgi ng 3% bi j s ti jgi ng 6%

s cena ri o 1 alle woni ngen mi n. D




€ 164 ml n.

€ 268 ml n.

€ 607 ml n.

€ 293 ml n.

€ 421 ml n.

-€ 6,4

-€ 11,1

-€ 23,6

-€ 13,3

-€ 12,9

37 ja a r 23 ja a r

34 ja a r 22 ja a r

38 ja a r 23 ja a r

30 ja a r 20 ja a r

> 50 ja a r 29 ja a r

Rendementseis particulieren (inflatievolgend) Particulieren zullen bij een investering in hun woning in de regel geen rendementseisen stellen. We houden daarvoor een percentage aan van 2 (gelijk aan de inflatie). De terugverdientijd is zonder aanvullende rendementseisen aanzienlijk korter: circa 20 jaar bij een tariefstijging van 3% en 15 tot 20 jaar als gas en elektra jaarlijks 6% duurder worden. Wanneer je naar de terugverdientijd in combinatie met de beste verbetering van de energi eprestatie kijkt dan is het logisch om te kiezen voor scenario 3. De terugverdientijd van scenario 3 is min of meer vergelijkbaar met de andere scenario’s, terwijl de energiebesparing duidelijk het grootste is. T a b e l 5 - 1 2 T e r u g v e r d i e n t i j d i n v e s t e r in g in d e v i j f s c e n a r io ’ s b i j s t ij g in g v a n e n e rg ie t a r i e v e n v a n 3 % e n 6 % o p j a a r b a s i s s e n re n d e m e n t s e is v a n 2 , 0 %

i nves teri ng (€ mi l joen) bes pa ri ng ga s + el ektra € mi l joen per ja a r terugverdi enti jd bi j s ti jgi ng 3% bi j s ti jgi ng 6%

s cena ri o 1 alle woni ngen mi n. D




€ 164 ml n.

€ 268 ml n.

€ 607 ml n.

€ 293 ml n.

€ 421 ml n.

-€ 6,4

-€ 11,1

-€ 23,6

-€ 13,3

-€ 12,9

22 ja a r 17 ja a r

21 ja a r 16 ja a r

22 ja a r 17 ja a r

19 ja a r 15 ja a r

28 ja a r 20 ja a r


58

5.4

Aanpak energieprestatie woningvoorraad Breda

5.4.1 Woningcorporaties De meeste woningcorporaties in Nederland hebben een energiebeleid opgesteld en gaan aa nzienlijk investeren in de energieprestatie van de voorraad in de komende jaren. In het convenant energiebesparing van Aedes is de ambitie neergelegd om tenminste 20% te besparen op gasverbruik in de bestaande voorraad over de periode 2008 -2018. Daarnaast is gesteld dat de sector ernaar streeft om bij een ingrijpende woningverbetering minimaal naar B te gaan of twee labelsprongen te maken. De corporaties in Breda hebben een energiebeleid opgesteld dat op dit moment uitgevoerd wordt. Op dit moment worden de Alliantie -afspraken herzien in de gemeente Breda. In de oude Alliantie-afspraken was de ambitie om te voldoen aan de eisen behorende bij het B-label. De woningen die eindig zijn in exploitatie, worden zo aangepast dat ze een C-label dragen. De verbetering van de energieprestatie zal zoveel mogelijk plaatsvinden op natuurlijke momenten. Dit kan zijn bij mutatie-, planmatig-, en projectmatig onderhoud. Met name bij levensduurverlengende renovaties zou het gewenst zijn als het ambitieniveau op label B wordt gelegd.

5.4.2 Particuliere sector De gemeente Breda heeft vanaf voorjaar 2008 tot nu toe een wijkgerichte bewonerscampagne ontwikkeld en uitgevoerd gericht op eigenaar/bewoners. Doel van de campagne ‘Steek Energie in je Eigen Huis’ was om bewoners te stimuleren tot het nemen van energiebesparende maa tregelen aan hun huis. Deze campagne is uitgevoerd in de wijk Ginneken met als startaantal 500 woningen. Uiteindelijk zijn er in 27 woningen (circa 5%) energiebesparende maatregelen aan de woning uitgevoerd. De gemeente beraadt zich op dit moment op een verdere uitrol van de campagne in de overige wijken in Breda. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat in een wijk 7% van de huishoudens overgaat tot het nemen van energiemaatregelen in de woning. De gemeente Breda doet ook mee met de regiocampagnes ‘Maak je huis energiezuinig (Dit is het moment)’, een campagne gericht op gedrag ‘10 voor energie’ en een op doelgroepen gerichte gedragscampagne. Naast individuele eigenaar-bewoners zou er ook aandacht gegeven moeten worden aan VVE's. VVE’s kunnen actief worden benaderd en geïnformeerd over de mogelijkheden om een gebouw energiezuiniger te maken en welke subsidies daarvoor beschi kbaar zijn. In de nieuwbouw liggen er kansen bij Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Ook hier is het van belang om particulieren te informeren over de mogelij kheden. In een aantal gemeenten zijn experimenten geweest met een loket vanuit Bouw - en woningtoezicht over energiemaatregelen in de woning.

5.5

Afsluiting – conclusies uit andere onderzoeken Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een aantal opmerkingen uit ander onderzoek. Allereerst wordt een aantal conclusies uit het in 2010 uitgevoerde woonlastenonderzoek herhaald. In het tweede deel van de paragraaf staan conclusies uit een onderzoek naar energiegedrag van hui shoudens. Woonlastenonderzoek Breda Onderdeel van het woonlastenonderzoek was een analyse van de energielasten van bewoners van sociale huurwoningen. Uit het onderzoek blijkt dat het deel dat huishoudens gemiddeld kwijt zijn van hun inkomen aan woninggerelateerde energielasten momenteel (nog) relatief beperkt is. Wel is met name bij oudere energiezuinige woningen een aanzienlijke besparing op

Wonen in Breda

59

de woonlasten te bereiken door te investeren in energiemaatregelen. In deze oudere woningen wonen relatief gezien ook meer lage inkomens. In de toekomst zal het aande el van energielasten in de woonlasten zeer waarschijnlijk toenemen. De verwachting is namelijk dat de energi eprijzen in de toekomst gaan stijgen door het schaarser worden van fossiele brandstoffen. Inve steren in de energieprestatie van woningen is van bela ng om ervoor te zorgen dat de stijging van de woonlasten beperkt blijft. Het woonlastenonderzoek is in opdracht van de corporaties uitgevoerd. Manieren waarop co rporaties ervoor zouden kunnen zorgen dat huishoudens met een laag inkomen zo min mogelijk ‘last’ hebben van stijgende energielasten zijn: - Selectieve woningtoewijzing. Woningen met lage woonlasten toewijzen aan de huisho udens uit de primaire doelgroep. Circa 80 procent van de woningen wordt toegewezen aan de primaire doelgroep. Lastig blijft dat goedkope scheefheid voor een groot deel ontstaat door inkomensgroei. In Tilburg is ervoor gekozen om woningen met een huur onder de € 511 alleen toe te wijzen aan de primaire doelgroep. - Uitbreiden minimabeleid van de gemeente. Het probleem zit binnen de pr imaire doelgroep, voor een groot deel bij de minima. Gemeente en corporaties kunnen op termijn kijken naar de mogelijkheid om dit beleid uit te breiden met een mogelijke ‘woonlaste ntoeslag’. Aangezien het om een landelijk probleem gaat zou de landelijke po litiek hier ook een rol in kunnen vervullen. - Nader onderzoek waar de lage inkomens wonen die boven de woonquotenormen zitten. Hier kan daarna gericht beleid op gevoerd worden. Woonlastenonderzoek Tilburg In het Woonlastenonderzoek Tilburg zijn verschillend e scenario’s doorgerekend voor de ontwikkeling van de toekomstige woonlasten van huurders van sociale huurwoningen. Daaruit blijkt dat bij sterk stijgende energieprijzen het aandeel dat huurders kwijt zijn aan de energi elasten sterk toeneemt. Investeren in energiemaatregelen is met name nodig om de hoge energielasten omlaag te brengen. De investeringen in energiebesparing kunnen echter niet voork omen dat de energierekening uiteindelijk hoger wordt door de sterk gestegen energieprijzen. In het onderzoek wordt dan ook aangegeven dat voor de laagste inkomens in deze situatie een energie/woontoeslag nodig is om de situatie acceptabel te maken. Energiegedrag van huishoudens In opdracht van VROM heeft RIGO een onderzoek uitgevoerd naar het energiegedrag van hui shoudens: ‘Energiegedrag in de woning: aanknopingspunten voor de vermindering van het energiegebruik in de woningvoorraad'. Onderstaande opmerkingen zijn uit dat onderzoek afkomstig . Bewoners van zuinige woningen zijn minder dan bewoners van onzuinige woningen geneigd om verder te investeren in de energiebesparing in hun woning. Dat is begrijpelijk omdat die woni ngen al behoorlijk zuinig zijn. Echter ook voor energiezuinige woningen geldt dat de inwonende huishoudens zich energiezuiniger zouden kunnen gedragen. Er bestaat een tendens bij de bewoners van deze woningen om te gaan investeren in vormen van koeling (airconditioning) in de woning (een deel van deze woningen wordt erg warm in de zomer). Met die ontwikkeli ng kan een trend ontstaan die de energiezuinigheid van deze woningen onder druk zet. Stimuleren van energiezuinige vormen van koeling (bijvoorbeeld zongedreven koelsystemen) kan helpen om de effecten op het energieverbruik te beperken. Verder geldt dat het ook voor deze groep bewoners belangrijk is de kennis over optimaal gedrag te stimuleren.


60

Hoewel energiegedrag in onzuinige woningen in theorie meer invloed heeft op het energieve rbruik dan in energiezuinige woningen, zijn de mogelijkheden om te sturen op dit gedrag juist in dit segment beperkt. Vanzelfsprekend blijft het nuttig om ook bewoners van de onzuiniger w oningen te voorzien van advies over hun optimale stookgedrag. Reden voor beperkte resultaten is dat de bewoners van deze woningen al sterk neigen naar zuinig gedrag. En als ze dat niet doen, hebben ze daar vaak goede redenen voor (bijvoorbeeld omdat het comfortverlies bij stoken op een lagere temperatuur te groot is). Wat woningaanpassing betreft geldt dat in principe bij de slechtste woningen de meeste winst te behalen is. Positief is dat een groot deel van deze woningen in de toekomst zeer waarschijnlijk zal worden aangepast, hetzij (1) als onderdeel van herstructurering of (2) bij mutatie door de nieuwe bewoners. Vooral voor het tweede punt geldt dat het belangrijk is dat informatie over mogelijke woningaanpassingen goed to egankelijk moet zijn en dat de door bewoners gewenste investeringen geoptimaliseerd moeten worden. Stimuleer om te beginnen het beroep op een energielabel. Het overgrote deel van de woningen heeft een C-, D- of E-label. Bij woningen met een C-, D- of E- label hebben zowel investeringen in de woning als interventies gericht op energiegedrag in potentie een grote effectiviteit. Immers onzuinig gedrag in een woning met een D - of E- label heeft meer effecten op het energiegebruik dan onzuinig gedrag in woningen met een A - of Blabel. In dit middensegment zijn verder – vergeleken met de woningen met een mindere ene rgetische kwaliteit– de slaagkansen voor sturing op gedrag ook groter omdat negatieve effecten op het wooncomfort waarschijnlijk beperkt zullen zijn. Gezien de relatief grote kans dat slechtere woningen op een gegeven moment toch wel worden aangepakt is het een mogelijkheid beleid juist te richten op het middensegment. Hier bij geldt dat het zeer belangrijk is te zorgen voor goede informatieverstrekking. Ter afsluiting: ongeacht het label is het verstandig bewoners bewust te maken van energieg ebruik en besparend gedrag. Echter daarbij geldt wel dat maatwerk vereist is. Dit maatwerk geldt ook voor maatregelen die de energetische kwaliteit van de woning betreffen. Iedere w oning is immers anders uitgerust. Ook is het raadzaam te zoeken naar manieren om gewenste of benodigde investeringen makkelijker/toegankelijker te maken. Eerd er is het stimuleren van het beroep op energie-advies genoemd, en het belang van goede informatievoorziening. Ten slotte is het wenselijk collectief aanpakken van woningverbetering te stimuleren. Dit geldt vooral bij de VvE (Vereniging van Eigenaren). Immers als gezamenlijk besloten wordt tot investering is dit goedkoper dan als iedereen voor zich de woning aanpast.

Wonen in Breda

61

Hoofdstuk 6 Toekomstverkenning – demografie en economie Er zijn verschillende prognoses voor de gemeente Breda in omloop die allemaal verschillende uitkomsten geven. De uitkomsten verschillen omdat de aannamen die aan de prognoses ten grondslag liggen anders zijn. Prognoses zijn immers effectverkenningen waarbij de input de output bepaalt. De gedane aannamen en uitkomsten zijn op een rij gezet voor de gemeentelijke prognose, de provinciale prognose, de CBS-prognose en de prognose van ABF. Om zicht te krijgen op de bandbreedte waarbinnen de Bredase bevolking zich zou kunnen ontwikkelen zijn nog twee varianten opgesteld: een minima le en een maximale groeivariant. In de periode 2010 – 2025 volgt uit de minimale groeivariant een huishoudentoename van 6.980 huisho udens (+ 9 procent) en uit de maximale groeivariant een toename van 19.370 huishoudens. De gemeentelijke prognose zit hier tussenin, namelijk een toename van 10.690 huishoudens (+13 procent). De informatie uit dit hoofdstuk wordt gebruikt als input voor hoofdstuk 7 waarin de ontwi kkeling van de woningbehoefte centraal staat. Naast demografische ontwikkelingen zijn ook economische ontwikkelingen van belang. Deze bepalen immers wat huishoudens aan wonen te besteden hebben. Wat betreft koopkrachtontwikkeling wordt aangesloten op voorspelli ngen van het CPB en wat betreft werkgelegenheid op het UWV Werkbedrijf.

6.1

Inleiding Demografische en economische prognoses zijn input voor de verkenning van de toekomstige woningbehoefte. In dit hoofdstuk staan in het eerste deel de demografische ontwikkelingen centraal en in het tweede deel de verwachte economische ontwikkelingen. Beide zijn input voor hoofdstuk 7 waarin de ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2030 behandeld wordt. Er zijn verschillende demografische prognoses voor de gemeente Breda in omloop. De gemeente en de provincie hebben eigen prognoses en daarnaast stell en het CBS en ABF research voor alle Nederlandse gemeenten prognoses op. In de derde paragraaf worden deze prognoses behandeld. Omdat prognoses effectverkenningen zijn wordt er niet alleen naar de uitkomsten gekeken, maar worden de aannamen die aan de verschillende prognoses ten grondslag liggen onder de loep gelegd. Om de lezer te begeleiden bij het interpreteren van prognose -uitkomsten wordt in paragraaf 6.2 een algemene inleiding gegeven over bevolkingsprognoses. Speciaal voor dit onderzoek zijn twee demografische varianten opgesteld waarmee op zoek gegaan is naar de bandbreedte waarbinnen de Bredase bevolking zich zou kunnen ontwikkelen. De varianten geven de minimale en maximale groei weer. In de vierde paragraaf staan de gedane aannamen en worden de resultaten behandeld. Paragraaf 6.5 gaat over de regionale ontwikkeling. Tot slot staat paragraaf 6.6 in het teken van economische ontwikkelingen.

6.2

Prognoses: algemeen Om de resultaten van de toekomstverkenning goed te interpreteren is het van belang om enige kennis te hebben van bevolkingsprognoses. Hieronder wordt kort uitgelegd hoe prognoses tot stand komen en hoe de uitkomsten geïnterpreteerd dienen te worden .


62

Ad 1. Hoe komen prognoses tot stand? Het opstellen van een demografische prognose is niet eenvou dig. Veelal wordt met behulp van complexe modellen de bevolkings- en huishoudenontwikkeling geprognosticeerd. Het is vaak erg lastig, zo niet onmogelijk, de exacte achterliggende berekeningen te achterhalen. Wat wel voor een belangrijk deel te achterhalen is, zijn de aannamen die input voor de prognosemodellen zijn. Belangrijke voeding voor prognosemodellen zijn aannamen over: 

geboorte- en sterfte;



buitenlandse migratie;



binnenlandse migratie (verhuisbewegingen maar ook nieuwbouw).

Prognoses verschillen voornamelijk wat betreft de input over buitenlandse migratie, binnenlandse migratie en nieuwbouw. Geboorte- en sterfte zijn relatief gemakkelijk te voorspellen. Hierin verschillen de prognoses nauwelijks. Ad 2. Zeggingskracht en interpretatie prognose-uitkomsten Er bestaat veel verschil tussen prognoses wat betreft gedane aannamen. Dit is niet verwonderlijk gezien het feit dat niemand weet wat de toekomst brengt. Het is cruciaal te beseffen dat prognoses effectverkenningen zijn, waarbij gedane aannamen de uitkomst bepalen. Vaak wordt niet één prognose doorgerekend, maar wordt gewerkt met verschillende varianten. Iets wat ook in dit onderzoek gedaan zal worden. Om de uitkomsten van de prognoses goed te kunnen interpreteren is het nodig zicht op gedane aannamen te hebben. Verder geldt dat discussies over toekomstontwikkelingen zich ook zo uden moeten richten op de componenten van prognoses en niet op de uitkomsten alleen. In dit hoofdstuk wordt daarom vrij uitgebreid op de aannamen van de verschillende prognoses ingegaan. Het is verleidelijk om direct de uitkomsten te bekijken en daar discussie over te voeren en beleid op te vormen, maar het is raadzaam de discussie te verleggen naar de aannamen en beleidsdoelstellingen hieromtrent te formuleren.

6.3

Bestaande prognoses voor de gemeente Breda: aannamen en uitkomsten

6.3.1 Aannamen In het eerste deel van deze paragraaf worden de achterliggende aannamen van vier prognoses voor de gemeente Breda behandeld: 1.

De gemeentelijke prognose (2010)

2.

De provinciale prognose (2008)

3.

De prognose van het CBS (2009)

4.

De prognose van ABF (2008).

De jaartallen achter de prognoses vermelden het basisjaar waarop de prognose gebaseerd is. De provinciale prognose en de prognose van het ABF dateren uit 2008. De meest re cente prognose is die van de gemeente. Horizon van dit project is 2030. Het eindjaar van de gemeentelijke prognose is 2025. Om deze reden zijn wat de gemeentelijke prognose betreft geen cijfers opg enomen over de periode na 2025. Binnenlandse en buitenlandse migratie In figuur 6-1 en figuur 6-2 staan de aannamen over binnenlandse en buitenlandse migratie. Gegevens over de prognose van ABF ontbreken in de figuren. Wat binnenlandse migratie be-

Wonen in Breda

63

treft zijn de aannamen van de gemeente Breda het meest positief (tussen de 100 en de 400 personen per jaar). De provincie rekent met een zeer gelijkmatig positief binnenlands migratiesaldo voor de gehele periode (ongeveer + 100 personen per jaar). Het CBS daarentegen g ebruikt een negatief saldo als input. Voor de nabije toekomst is de dalende trend doorgetrokken , waarna deze wel ombuigt, maar desondanks negatief blijft . figuur 6-1

A a n n a m e n b i n n e n l a n d s m ig ra t i e s a ld o , b e v o l k in g s p ro g n o s e g e m e e n t e B re d a , P r o v i n c i e N o o r d - B ra b a n t e n C B S

2000 1500

1000 500 0 -500

CBS - verleden

Gemeentelijke prognose

Provinciale prognose

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

-1000

CBS

Bron: CBS, Gemeente Breda en Provincie Noord-Brabant.

In alle drie de prognoses is gewerkt met een positief buitenlands migratiesaldo. Gemiddeld over de periode 2010-2030 gaat het CBS uit van een positief saldo van ruim 570 personen per jaar. De gemeente neemt een middenpositie in, met gemiddeld over de periode 2010 -2025 een saldo van circa 380 personen. De provincie, ten slotte, is meest behoudend met een gemiddeld positief saldo van bijna 200 personen (2010-2030). figuur 6-2

A a n n a m e n b u i t e n l a n d s m i g ra t ie s a ld o , b e v o l k in g s p r o g n o s e g e m e e n t e B re d a , Provincie Noord-Brabant en CBS

2000 1500 1000

500 0 -500

CBS - verleden



2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

-1000

CBS



64

In figuur 6-3 staat de optelsom van het binnenlands en buitenlands migratiesaldo. Voor het CBS geldt dat het negatieve binnenlands migratiesaldo wordt opgehoogd naar een positief saldo vanaf 2016. Voor zowel de gemeentelijke als de provinciale prognose geldt dat het totale m igratiesaldo positief is over de hele periode. f i g u u r 6 - 3 T o t a a l m i g r a t i e s a l d o , b e v o lk in g s p ro g n o s e g e m e e n t e B r e d a , P ro v in c ie N o o rd Brabant en CBS

2000 1500

1000 500 0 -500

CBS - verleden



2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

-1000

CBS


Ontwikkeling woningvoorraad Voor alle vier de prognoses zijn aannamen over de ontwikkeling van de woningvoorraad beschikbaar. Het CBS voert aannamen over woningbouw in zijn prognosemodellen in tot 2020. Vanwege de grote onzekerheid worden de veronderstellingen na 2020 niet op voorhand geschat, maar worden deze door het model zelf gegenereerd. De ontwikkeling van de huishoudens en de vraag naar woningen is hierbij leidend. ABF publiceert op haar website alleen cijfers die op perioden van 5 jaar betrekking hebben. Om figuur 6-4 te maken zijn deze gegevens omgerekend naar 1 jaar. Het CBS rekent met de hoogste aantallen nieuwbouw. De gemeentelijke prognose middelt het verschil tussen de prognose van het CBS en de prognose van de provincie. ABF gaat uit van de laagste aantallen.

Wonen in Breda

65

figuur 6-4

A a n n a m e n o n t w i k k e l in g w o n in g v o o rra a d

90.000

85.000

80.000

75.000

CBS - verleden


CBS

ABF

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

70.000


Bron: CBS, Gemeente Breda, Provincie Noord-Brabant en ABF.

In de gemeentelijke prognose zijn de doelstellingen uit de stedelijke herprogrammering input voor de prognose. Het aantal te bouwen woningen is gebaseerd op het gemeentelijk woningbouwprogramma (stand oktober 2010). Er is uitgegaan van een toevoeging van circa 10.650 woningen in de periode tot 2025. tabel 6-1


ontwikkeling woningvoorraad 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 totaal

gemeente provincie 4.070 3.390 3.050 2.370 3.530 2.700 2.330 10.650 10.790

CBS 3.650 3.750

7.400

ABF 2.960 2.300 1.630 860 7.750


6.3.2 Uitkomsten Wat aantal personen betreft komt de gemeentelijke prognose het hoogst uit, op circa 187.120 personen in 2025. Als de trend die uit de gemeentelijke prognose rolt wordt doorgetrokken naar 2030, dan zou deze de lijn van de CBS-prognose doorkruisen. In 2030 zou dan niet de gemeentelijke prognose, maar de prognose van het CBS het hoogst uitko men. De prognose van de provincie en ABF komen op nagenoeg hetzelfde uit in 2030.


66

figuur 6-5

U i t k o m s t e n p e r s o n e n p ro g n o s e s

195.000 190.000 185.000 180.000 175.000 170.000 165.000

CBS - verleden



CBS

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

160.000

ABF


In de volgende tabel staan de randtotalen van de verschillende prognoses gegeven. Alleen de prognose van de gemeente dateert uit 2010. De andere prognoses zijn ouder, wat betekent dat cijfers over 2010 al uitkomst van berekening zijn. Bij vergelijken van prognoses die verschil lende basisjaren hanteren is daarom van belang naar de relatieve ontwikkeling te kijken. tabel 6-2

U i t k o m s t e n p e r s o n e n p ro g n o s e s g e m e e n t e B re d a , P r o v in c ie N o o rd - B ra b a n t e n

ABF, in tabelvorm randtotalen personen gemeente provincie CBS ABF voorspelde ontwikkeling gemeente provincie CBS ABF gemeente provincie CBS ABF

2010 173.300 172.290 173.840 172.770

2015 178.090 175.740 177.140 177.450

2020 182.780 179.020 180.870 181.460

2025 187.120 182.100 185.960 183.830

2010-2015 4.790 3.450 3.300 4.680 3% 2% 2% 3%

2015-2020 4.690 3.280 3.730 4.010 3% 2% 2% 2%

2020-2025 4.340 3.080 5.090 2.370 2% 2% 3% 1%

2025-2030

2030 184.860 190.600 185.000

2.760 4.640 1.170 2% 2% 1%


Van personenprognose naar huishoudenprognose Zowel de gemeente als de provincie, het CBS en ABF hebben de personenprognoses omger ekend naar huishoudenprognoses. Om deze vertaalslag te maken zijn aannamen gehanteerd wat betreft huishoudenvorming, extramuralisatie, individualisering etc. Het is niet mogelijk exacte aannamen hieromtrent te achterhalen. De ontwikkeling van het aantal huishoudens is in alle prognoses groter dan de groei van het aantal personen. Dit wordt verklaard door een toename van het aandeel alleenstaanden, gezinsverdunning en vergrijzing.

Wonen in Breda

67

figuur 6-6

Uitkomsten huishoudenprognoses

95.000 90.000 85.000 80.000 75.000

CBS - verleden



CBS

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

70.000

ABF


tabel 6-3

U i t k o m s t e n h u i s h o u d e n p r o g n o s e g e m e e n t e B re d a , P ro v in c ie N o o rd - B ra b a n t e n

ABF, in tabelvorm randtotalen huishoudens gemeente provincie CBS ABF

2010 81.280 80.350 81.000 81.010

2015 85.350 82.730 84.000 83.950

2020 88.860 84.620 87.300 86.420

2025 91.970 86.810 90.800 88.020

voorspelde ontwikkeling gemeente provincie CBS ABF gemeente provincie CBS ABF

2010-2015 4.070 2.380 3.000 2.940 5% 3% 4% 4%

2015-2020 3.510 1.890 3.300 2.470 4% 2% 4% 3%

2020-2025 3.110 2.190 3.500 1.600 3% 3% 4% 2%

2025-2030

2030 89.040 93.300 88.850

2.230 2.500 830 3% 3% 1%


6.4

Twee demografische varianten voor de gemeente Breda Speciaal voor dit onderzoek zijn voor de gemeente Breda twee theoretische demografische varianten doorgerekend: 1) Een minimale groeivariant; 2) Een maximale groeivariant. Doelstelling is de bandbreedte te vinden waarbinnen de bevolking van Breda zich zou kunnen ontwikkelen. Input voor beide varianten zijn migratiecijfers. Er zijn geen expliciete aannamen over het aantal toe te voegen woningen opgenomen. Dit betekent dat er indirect van wordt uitgegaan dat de bevolkingsontwikkeling in beide prognoses door nieuwbouw gefaciliteerd kan worden.


68

Minimale groeivariant: uitgangspunten -

Door de vele onderwijsinstellingen in de gemeente is het aannemelijk dat jongeren/ studenten ook in een minimale variant blijven komen. Het positieve migratiesaldo uit de afgelopen jaren blijft daardoor voor de leeftijdsklassen van 15 tot 25 jaar aanwezig.

-

Meer dan in het verleden wordt er in deze variant van uitgegaan, dat studenten na hun studie de gemeente verlaten (het positieve migratiesaldo voor 25 tot 30 -jarigen wordt op nul gesteld).

-

Eveneens geldt dat, meer dan nu het geval is, gezinnen met kinderen de gemeente zu llen verlaten.

-

Het migratiesaldo van 50-plussers stellen we op nul. Wat betekent dat we ervan uitgaan dat evenveel 50-plussers de gemeente zullen verlaten als dat er komen wonen .

-

Over de periode 2002-2008 kende Breda een negatief buitenlands migratiesaldo. Meer mensen emigreerden dan dat er immigreerden. In de minimumvariant gaan we ervan uit dat deze trend niet verandert.

Maximale groei variant: uitgangspunten -

In de maximale groeivariant gaat we ervan uit dat de gemeente Breda haar centrumfunctie versterkt, zowel binnen de regio als internationaal.

-

In de maximale variant is daarom aangenomen dat de totale autonome bevolkingsgroei van de regio (gemeenten Drimmelen, Etten-Leur, Oosterhout en Zundert) in de gemeente Breda terechtkomt,

-

en dat de regionale groei als gevolg van een positief migratiesaldo (gecorrigeerd voor vestigers en vertrekkers die binnen de regio verhuizen) eveneens in de gemeente Breda plaats heeft.

-

Verder wordt ervan uitgegaan dat Breda er beter dan de afgelopen jaren in slaagt afgestudeerden en jonge gezinnen in de gemeente vast te houden. Het negatie ve migratiesaldo voor deze groepen wordt op nul gezet.

-

Ten slotte, voor de jaren 2008 en 2009, kende Breda een positief buitenlands migratiesaldo. Voor de maximale variant gaan we ervan uit dat dit positieve saldo ook in de toekomst blijft bestaan.

6.4.1 Aannamen In figuur 6-7 en figuur 6-8 staan de aannamen wat betreft het totaal van binnenla ndse en buitenlandse migratie. In de minimumvariant wordt ervan uit gegaan dat men er minder dan in de afgelopen jaren in slaagt gezinnen met kinderen vast te houden. Daarentegen houdt de i nstroom van jongeren (voornamelijk studenten) aan. Echter ook deze verlaten, meer dan de afgelopen jaren, de gemeente na het afronden van de studie. In de periode 2002 -2008 kende Breda een positief migratiesaldo in de leeftijdsklasse 25 -30 jaar. In de minimumvariant wordt aangenomen dat dit positieve saldo verdwijnt en vestiging en vertrek elkaar opheffen. Ook het migratiesaldo voor 50-plussers is op nul gezet. De afgelopen jaren kende Breda ook voor deze groep een positief saldo. In tegenstelling tot de minimumvariant, kent de maximumgroeivariant geen negatieve getallen. Voor alle leeftijdsklassen geldt dat er meer mensen in Breda komen wonen dan er vertrekken.

Wonen in Breda

69

figuur 6-7

B i n n e n l a n d s m i g r a t ie s a ld o g e m id d e ld e o v e r 2 0 0 2 - 2 0 0 8 e n a a n n a m e n m in i m u m

en maximum groeivariant 400 300 200 100 0 minimum groeivariant

-100

maximum groeivariant

-200

migratiesaldo 2002-2008

-300

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

0 tot 5 jaar

-400

Bron: CBS statline, bewerking RIGO.

In de minimumgroeivariant is voor buitenlandse migratie gewerkt met de gemiddelde waarden voor de periode 2002-2008: een negatief migratiesaldo. In de maximumvariant is gewerkt met het gemiddelde over de jaren 2008-2009. Sinds 2008 is er in plaats van een negatief buitenlands migratiesaldo een positief saldo. figuur 6-8

B u i t e n l a n d s m i g r a t ie s a ld o g e m id d e ld e o v e r 2 0 0 2 – 2 0 0 9 e n a a n n a m e n m in i -

mum en maximum groeivariant 400

300

200

100 minimum groeivariant maximum groeivariant

0

migratiesaldo 2002-2009 -100

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

0 tot 5 jaar

-200

Bron: CBS statline, bewerking RIGO.


70

Uit een vergelijking van aannamen tussen de minimale en maximale variant en de andere pro gnoses blijkt dat het verschil tussen bestaande prognoses en de maximale variant het grootst is. Dit komt omdat in de maximale variant uitgegaan wordt van (1) een zeer positief buitenland s migratiesaldo, (2) een positief binnenlands migratiesaldo wat nog opgehoogd is met de vest igers van omliggende gemeenten. Ongeveer vanaf 2020 neemt het totale migratiesaldo af. Dit komt onder andere door het wegvallen van de plus op de vestigers als gevolg van de afname van de autonome bevolkingsgroei in de regio. figuur 6-9

T o t a a l m i g r a t i e s a l d o b e s t a a n d e p ro g n o s e s e n d e m i n im a le e n m a x im a le v a r i -

ant 2000 1500 1000 500 0 -500

CBS - verleden



CBS

minimum variant

maximum variant

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

-1000

Bron: CBS, Gemeente Breda, Provincie Brabant, ABF.

6.4.2 Uitkomsten minimale en maximale groeivariant In bijlage 7 staan de uitkomsten in detail in tabellen. Zowel in de minimale als de maximale groeivariant neemt het aantal inwoners toe tot 2030. In de minimale groeivariant is wel een afvlakking van de groei zichtbaar. In het laatste prognosejaar neemt het aantal bewoners af. Als de minimale groeivariant werkelijkheid wordt, dan zou dit betekenen dat vanaf 20 28 de Bredase bevolking zal afnemen. f i g u u r 6 - 1 0 U i t k o m s t e n p e r s o n e n p ro g n o s e m in i m a l e e n m a xi m a le v a r ia n t 220.000

210.000 200.000 190.000

180.000 170.000

CBS - verleden Bron: CBS, Gemeente Breda.

Wonen in Breda


minimum variant

maximum variant

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

160.000

71

In de maximale variant is tot ver na 2030 geen sprake van krimp. Gezien de zeer roos kleurige aannamen is dit niet opmerkelijk. Desondanks blijkt uit tabel 6-4 dat de groei wel afvlakt. Dit als gevolg van een afname van vestigers uit de regio. tabel 6-4

U i t k o m s t e n p e r s o n e n p ro g n o s e m in i m a l e e n m a xi m a le g ro e iv a r ia n t , in t a b e l -

vorm randtotalen personen gemeente minimum maximum

voorspelde ontwikkeling gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum

2010 173.300 173.300 173.300

2015 178.090 175.760 184.240

2020 182.780 177.900 195.620

2025 187.120 179.420 207.070

2030 179.480 216.890

2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 4.790 4.690 4.340 2.460 2.140 1.520 60 10.940 11.380 11.450 9.820 3% 3% 2% 1% 1% 1% 0% 6% 6% 6% 5%

Bron: CBS, Gemeente Breda.

Personen naar leeftijd De effecten van gedane aannamen klinken duidelijk door in de prognose-uitkomsten. In de maximale variant is het aantal personen tussen de 25 en de 40 jaar aanzienlijk groter. Dit als gevolg van de aanname dat – meer dan in het verleden – jongeren na hun studie in de gemeente blijven wonen. Daarentegen neemt volgens de minimale variant het aantal personen tussen de 35 en de 50 jaar sterk af. Aanname van de minimale variant is dat het negatieve migratiesaldo in deze leeftijdsklasse groter wordt. Ondanks de verschillen zijn er ook overeenkomsten als gevolg van autonome bevolkingsontwi kkeling. Vergrijzing is een feit. In alle drie de varianten neemt de vergrijzing toe en ongeacht prognosevariant neemt het aantal personen tussen de 40 en de 50 jaar af. Dit als gevolg van de ‘dip’ in het aantal 25 tot 35-jarigen in 2010.


72

figuur 6-11 Personen naar leeftijd, 2010 - 2025 18.000

2010 gemeente 2025

16.000

minimum 2025 maximum 2025

14.000 12.000 10.000 8.000

6.000 4.000 2.000

95+

90-94

85-89

80-84

75-79

70-74

65-69

60-64

55-59

50-54

45-49

40-44

35-39

30-34

25-29

20-24

15-19

10-14

5- 9

0-4

-


Van bevolkingsprognose naar huishoudenprognose Net als voor de prognoses van de gemeente, de provincie, het CBS en ABF zijn de personenprognoses omgezet naar een huishoudenprognose. Wat huishoudenvorming betreft is aang esloten bij de landelijke prognose van het CBS. De ontwikkelingen die het CBS voorspelt over individualisering, extramuralisering etc. zijn geprojecteerd op de Bredase huishoudens anno 2010. Uitkomst van deze projectie is voor ieder toekomstjaar een kans dat een persoon van een bepaalde leeftijd een zelfstandig huishouden vormt uitgesplitst naar de kans om alleenstaand, samenwonend, een gezin met kinderen of een éénouderhuishouden te zijn. Deze kansen zijn vermenigvuldigd met de uitkomsten van bevolkingsprognoses van de minimale en maximale groeivariant. f i g u u r 6 - 1 2 U i t k o m s t e n h u i s h o u d e n p r o g n o s e m in i m a le e n m a x i m a le g ro e i v a r ia n t 110.000 105.000 100.000 95.000 90.000 85.000 80.000 75.000

CBS - verleden Bron: CBS, Gemeente Breda.

Wonen in Breda


minimum variant

maximum variant

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

70.000

73

tabel 6-5

U i t k o m s t e n h u i s h o u d e n p r o g n o s e m in i m a le e n m a x i m a le g ro e i v a r ia n t , in t a -

belvorm randtotalen huishoudens gemeente minimum maximum

voorspelde ontwikkeling gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum

2010 81.280 81.280 81.280

2015 85.350 84.290 88.090

2020 88.860 86.570 94.590

2025 91.970 88.260 100.650

2030 88.720 105.430

2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 4.070 3.510 3.110 3.010 2.280 1.690 460 6.810 6.500 6.060 4.780 5% 4% 3% 4% 3% 2% 1% 8% 7% 6% 5%


Huishoudens naar leeftijd en samenstelling Voornaamste verschillen tussen de prognoses zijn: -

De afname van het aantal huishoudens in de klasse 35 – 54 jaar in de minimale groeivariant. Dit is het gevolg van de aanname dat jongeren na hun studie uit de gemeente vertrekken en dat het niet lukt gezinnen met kinderen aan de gemeente te binden.

-

De relatief geringe toename van het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder in de gemeentelijke prognose. Dit is het gevolg van een geringere groei van het aantal personen van 75 jaar en ouder en aannamen wat betreft huishoudenvorming. Meer dan in de minimale en maximale groeivariant wonen ouderen in de gemeentelijke prognose samen.

f i g u u r 6 - 1 3 H u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n t y p e , o n t w ik k e l in g 2 0 1 0 - 2 0 2 5 ( 2 0 1 0 = 0 ) alleenstaand 40%

< 24 60%

30%

40% 75+

20%

20%

24 - 34

10%

0%

0% 1-ouder

-20%

65 - 74


35 - 54

huishouden m.k.

55 - 64 gemeente 2025

-10%

minimum 2025

maximum 2025

gemeente 2025

minimum 2025

maximum 2025


Het aantal huishoudens neemt sterker toe dan het aantal personen. In de volgende tabel staan de kansen dat een persoon van een bepaalde leeftijd een huishouden vormt (headshiprates ) en de gemiddelde huishoudengrootte. De gemiddelde huishoudengrootte is berekend door het totale aantal personen te delen door het totale aantal huishoudens. Er is niet gecorrigeerd voor personen die in instellingen wonen, hierdoor kunnen de cijfers afwij ken van andere bronnen. De gemiddelde huishoudengrootte neemt af van 2.13 in 2010 naar 2.03 en 2.06 in 2025.


74

tabel 6-6

H e a d s h i p r a t e s e n h u is h o u d e n v e rd u n n in g

< 24 24 - 34 35 - 54 55 - 64 65 - 74 75+ alleen gzk gmk 1-ouder gemiddelde huishoudengrootte huishoudenverdunning

2010 30% 58% 58% 61% 65% 71% 19% 13% 11% 3% 2,13

gemeente 31% 60% 60% 63% 66% 70% 21% 13% 11% 3% 2,03 -0,10

2025 minimum maximum 33% 33% 59% 59% 60% 59% 63% 63% 65% 65% 71% 71% 22% 21% 14% 14% 10% 11% 3% 3% 2,03 2,06 -0,10 -0,07

Bron: CBS, Gemeente Breda

6.5

Regionale ontwikkelingen (exclusief Breda) In deze paragraaf staan de regionale ontwikkelingen centraal. Net als voor Breda zijn gedane aannamen en uitkomsten van de provinciale prognose, de CBS -prognose en de prognose van ABF op een rij gezet. In de bijlage 8 staat de migratie uit de afgelopen periode en in bijlage 9 staan de prognose-aannamen. In Etten-Leur en Oosterhout voorspelt de provincie een positief migratiesaldo. Voor Drimmelen en Zundert is de verwachting dat instroom en uitstroom (zowel binnenlands als b uitenlands) elkaar zullen opheffen. Vergeleken met de Provincie voorspelt het CBS voor Zundert een vrij positief migratiesaldo; namelijk ruim 100 personen per jaar (gemiddeld over de hele periode). Verder geldt dat het CBS met meer vestigers in de regiogemeenten rekent dan de provincie. In alle prognoses wordt er voor alle gemeenten van uitgegaan dat er tot 2020 woningen aan de voorraad zullen worden toegevoegd. Voor de periode vanaf 2025 is de provincie uitgegaan van een krimp van de woningvoorraad in Drimmelen en Zundert. De krimp van de woningvoorraad is het resultaat van een krimp van de bevolking als gevolg van vergrijzing en ontgroening. tabel 6-7


ontwikkeling woningvoorraad 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 totaal 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 totaal

provincie 730 300 130 -300 860

Drimmelen CBS 230 230

460 Etten-Leur 860 780 650 700 530 270 2.310 1.480

ABF 640 290 290 160 1.380

ontwikkeling woningvoorraad 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 totaal

750 620 480 260 2.110

2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 totaal

provincie 1.380 830 490 30 2.730

Oosterhout CBS 1.070 940

2.010 Zundert 360 400 130 400 70 -160 400 800

ABF 1.200 800 560 300 2.860 310 120 90 50 570

Bron: CBS, Provincie Noord-Brabant en ABF.

Net als voor Breda geldt voor de regio dat de randtotalen voor 2010 verschillen. Dit komt o mdat de gegevens voor 2010 al uitkomst van prognose zijn.

Wonen in Breda

75

tabel 6-8

U i t k o m s t e n p e r s o n e n p ro g n o s e s D r i m m e le n , E t t e n - L e u r, O o s t e rh o u t e n Z u n d e rt

(exclusief Breda) randtotalen personen provincie CBS ABF

2010 142.360 142.190 143.370

2015 142.920 143.790 145.680

2020 142.680 146.180 146.580

2025 141.790 148.800 147.080

2030 139.990 150.670 146.420

voorspelde ontwikkeling 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-3030 provincie 560 -240 -890 -1.800 CBS 1.600 2.390 2.620 1.870 ABF 2.310 900 500 -660 provincie 0% 0% -1% -1% CBS 1% 2% 2% 1% ABF 2% 1% 0% 0% Bron: CBS, Provincie Noord-Brabant en ABF.

Als de verwachte ontwikkelingen voor Drimmelen, Etten -Leur, Oosterhout en Zundert bij elkaar worden opgeteld dan voorspelt alleen het CBS voor de periode tot 2030 een toename van het aantal personen. Tegenovergesteld zijn de uitkomsten van de provinciale prognose. De provincie voorspelt al een daling van het aantal personen vanaf de periode 2015 -2020. De prognose van ABF neemt een middenpositie in. Voor de provinciale prognose en de prognose van het CBS staat in de onderstaande figuur de 10 ontwikkeling van het aantal personen naar leeftijd . Volgens beide prognoses neemt het aantal huishoudens tussen de 35 en de 54 jaar af. Meer dan de CBS -prognose voorspelt de provincie een afname van het aantal huishoudens tot en met 24 jaar. Net als voor Breda geldt dat de vergrijzing als vast gegeven beschouwd kan worden. Beide prognoses voorspellen dat het aa ntal 75-plussers in 2025 met 50 procent zal toenemen. f i g u u r 6 - 1 4 O n t w i k k e l i n g p e r s o n e n n a a r le e f t i j d v o lg e n s p ro v in c ia le p ro g n o s e e n C B S p r o g n o s e ( 2 0 1 0 = 0 ) v o o r r e g i o ( e xc lu s ie f B re d a )

75+

tot en met 24 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%

65-74

25-34

35-54

55-64 2010

provincie 2025

CBS 2025

Bron: Provincie Noord-Brabant, CBS.

10

Gegevens van ABF ontbreken, omdat ABF voor haar openbaar beschikbare prognose andere leeftijd sklassen hanteert.


76

In tegenstelling tot krimp van de bevolking voorspellen alle drie de prognoses een toename van het aantal huishoudens tot 2025. Alleen de prognose van de provincie verwacht een kleine afname in de periode 2025-2030. tabel 6-9

U i t k o m s t e n h u i s h o u d e n p r o g n o s e D r i m m e le n , E t t e n - L e u r , O o s t e rh o u t e n Z u n -

dert (exclusief Breda) randtotalen huishoudens provincie CBS ABF

2010 59.590 60.300 60.260

2015 62.290 62.700 63.010

2020 63.800 65.000 64.970

2025 64.650 67.100 66.430

2030 64.500 68.100 67.190

voorspelde ontwikkeling 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-3030 provincie 2.700 1.510 850 -150 CBS 2.400 2.300 2.100 1.000 ABF 2.750 1.960 1.460 760 provincie 5% 2% 1% 0% CBS 4% 4% 3% 1% ABF 5% 3% 2% 1% Bron: CBS, Provincie Noord-Brabant en ABF.

Voor de prognoses van het CBS en ABF is informatie beschikbaar over de ontwikkeling van verschillende huishoudentypen. Vooral het aantal alleenstaanden en eenoudergezinnen zal naar verwachting toenemen. Paren (samenwonenden met of zonder kinderen) blijven wel de groo tste groep. f i g u u r 6 - 1 5 O n t w i k k e l i n g h u i s h o u d e n s n a a r t y p e v o lg e n s C B S - e n AB F - p ro g n o s e (2 0 1 0 = 0 ) voor regio (exclusief Breda) alleenstaand 40% 30% 20%

10% 0% -10%

1-ouder

2010

paren (+ overige)

CBS 2025

ABF 2025

Bron: CBS, ABF.

Hoe de bevolking in de regio zich op de korte en middellange termijn zal o ntwikkelen zal sterk samenhangen met de woningbouw in de regio (naar aantal en segmentering). Valt de nieuwbouw in Breda lager uit en wordt er in de regio relatief veel gebouwd in de juiste segmenten dan zal de krimp van de bevolking later plaatsvinden. An dersom geldt dat als de nieuwbouw in de regio stokt ten opzichte van Breda en Breda erin slaagt in de juiste segmenten woningen toe te voegen de bevolkingsdaling in de regiogemeenten wel eens eerder dan verwacht plaats zou kunnen vinden.

Wonen in Breda

77

Onafhankelijk van de nieuwbouw geldt op de lange termijn dat bevolkingskrimp onvermijdelijk is. De vergrijzing zal er samen met ontgroening onomkeerbaar voor zorgen dat de bevolking in de regio zal afnemen. De krimp zal zich het eerst manifesteren in Drimmelen en Zundert.

Economie: werkgelegenheid- en koopkrachtontwikkeling Naast verwachtingen over huishoudenontwikkeling zijn aannamen wat betreft werkgelege nheid- en koopkrachtontwikkeling basis voor de woningbehoefteraming in de toekomst. Twee scenario´s zijn doorgerekend: 1.

Zwarecrisisvariant (ZWC), waarbij de crisis een flinke impact heeft op de korte en la ngere termijn,

2.

Lichtecrisisvariant (LC), waarbij na een relatief korte dip de economische groei weer doorzet.

Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid hebben we gebr uikgemaakt van de arbeidsmarktprognose van het UWV Werkbedrijf ( ‘Arbeidsmarktprognose 2009 – 2010; met een door11 kijk naar 2014’ ). De verwachtingen uit de prognose zijn gebruikt voor het opstellen van de aannamen wat betreft banenontwikkeling. De prognose is op regionaal niveau. f i g u u r 6 - 1 6 O n t w i k k e l i n g a a n t a l b a n e n in d e re g io M id d e n - B ra b a n t 350.000

werkelijk UWV prognose UWV/RIGO variant zware crisis

325.000 300.000 275.000 250.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

6.6

Bron: UWV/RIGO.

Op het vlak van koopkrachtontwikkeling sluiten we aan bij de voorspellingen van het CPB. In de volgende tabel staan de gehanteerde veronderstellingen. In het zware- en het lichtecrisisscenario wordt uitgegaan van een daling van de koopkracht op de korte termijn, gevolgd door een stijging op de langere termijn. De mate waarin loopt uiteraard uiteen. De aangenomen daling van de koopkracht in de jaren 2010-2015 volgens het zwarecrisisscenario komt overeen met de daling in de periode begin jaren ’80. Dat waren weliswaar andere tijden, maar ook nu gaat de koopkracht naar verwachting dalen. Ook bij de lichtecrisisvariant wordt uitgegaan van een daling van de koopkracht. Dit omdat lastenverzwaringen uiteindelijk hoe dan ook noodzakelijk zullen zijn om het begrotingstekort en de staatsschuld terug te dringen.

11

Het UWV doet alleen voorspellingen voor de korte termijn. Vanaf 2015 zijn de voorspelde ontwikkelingen doorgetrokken, vanaf 2020 wordt uitgegaan van een stabilisatie van het aantal banen.


78

tabel 6-10

D e a a n g e n o m e n k o o p k ra c h t o n t w i k k e l in g ( j a a rl i j k s e t o e - e n a f n a m e in p r o -

c e n t p u n t e n ) v o l g e n s d e s c e n a r io ’ s Z W C e n L C zwc-scenario

periode 2009 – 2010 periode 2010 – 2015 periode 2015 – 2020 periode 2020 – 2025 periode 2025 – 2030

lc-scenario

periode 2009 – 2010 periode 2010 – 2015 periode 2015 – 2020 periode 2020 – 2025 periode 2025 – 2030

Bron: CPB, bewerking RIGO

Wonen in Breda

Loon / winst 0 -2,6 0 0,5 0 Loon / winst 0 -0,15 0,5 1 0,5

Uitkering 0 -2,6 0 0,5 0 Uitkering 0 -0,15 0,5 1 0,5

Pensioen 0 -1,7 0 0,5 0 Pensioen 0 -1 0,5 1 0,5

79

Hoofdstuk 7 Toekomstige woningvraag – een kwalitatieve beschouwing Voor de huishoudensamenstelling naar type en leeftijd zoals die uit de gemeentelijke progn ose en de minimale en maximale groeivariant volgt is berekend hoe de woningvoorraad er uit zou moeten zien om alle huishoudens te laten wonen. Hiervoor zijn twee denklijnen g evolgd: 1. Hoe moet de woningvoorraad zich ontwikkelen om alle huishoudens in de toekomst op een vergelijkbare manier te laten wonen als nu ; 2. Hoe moet de woningvoorraad zich ontwikkelen om alle huishoudens in de to ekomst naar wens te laten wonen. In de eerste denklijn wordt de huidige woonsituatie constant gehouden en in de tweede wordt er rekening gehouden met de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens. Hie rnaast zijn twee economische scenario’s doorgerekend. Eén waarbij de economie vrij snel herstelt en één waarbij herstel langer uitblijft. Voornaamste verschil tussen de eerste en tweede denklijn is dat, als rekening gehouden wordt met woonwensen van woningzoekenden , de behoefte zich iets verplaatst van de goedkope huur naar de hogere prijsklassen huur en naar de koopsector en van appartementen naar eengezinswoningen. Bij een relatief snel herstel van de economie zal de behoefte aan koopwoningen in het hoo gste prijssegment aanzienlijk toenemen. Wanneer er rekening wordt gehouden met een minder spoedig herstel van de economie is er veel minder behoefte aan dit segment. Hetzelfde geldt voor de luxe woningtypen 2-onder-1-kap en vrijstaand. Economisch zwaar weer leidt tot meer druk op de huursector. De behoefte aan huurwoningen neemt meer toe in het zwarecr isisscenario dan in het lichtecrisisscenario. Een uitzondering is het hoogste prijssegment. De behoefte aan huurwoningen in het hoogste prijssegment neemt sterker toe in het lichtecrisi sscenario. In de laatste paragraaf wordt ingezoomd op de kernvoorraad. Ongeacht economisch scenario volgt uit de gemeentelijke prognose een toename van de doelgroep huurtoeslag en de groep huishoudens met een inkomen tot € 33.000. De toename van deze groepen kan niet direct vertaald worden naar de benodigde omvang van de kernvoo rraad. Immers niet al deze huishoudens zullen in een huurwoning (willen) wonen. Over de benodigde omvang van de ker nvoorraad worden geen harde uitspraken gedaan , deze kan namelijk niet berekend worden. Of het in stand houden van de kernvoorraad voldoende is, of er een uitbreiding nodig is of afname mogelijk is, is afhankelijk van: (1) het beïnvloeden van de scheefheid, (2) de mate waarin de startersvraag wordt gehonoreerd en (3) ambities wat betreft het behouden/aantrekken van specifieke groepen.

7.1

Inleiding en aanpak In het voorgaande hoofdstuk zijn de te verwachten ontwikkelingen op het gebied van demogr afie en economie op een rij gezet. Voor een belangrijk deel bepalen zij de komende jaren de ontwikkelingen op de Bredase woningmarkt. In dit hoofdstuk staat de ontwikkeling van de woningbehoefte centraal.


80

De kwantitatieve ontwikkeling van de woningbehoefte volgt uit de toename van het aantal 12 huishoudens. De kwalitatieve ontwikkeling volgt uit een koppeling van de uitkomsten van de demografische prognoses, de verwachte economische ontwikkelingen en de huidige woonsitu atie en woonwensen van huishoudens. De ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte wordt op twee manieren in beeld gebracht: -

De ontwikkeling van de behoefte bij constante woonsituat ie;

-

De ontwikkeling van de behoefte waarbij rekening gehouden wordt met woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens.

Uit het verleden is gebleken dat de woningbehoefte voor de meeste groepen huishoudens niet veel is veranderd. Een uitzondering zijn ouderen. Voor deze groep geldt dat ze steeds vaker een andere uitgangspositie hebben. Vergeleken met de huidige oud eren zullen de ouderen over 10 tot 20 jaar welvarender zijn en vaker in een koopwoning wonen. Een relatief groot deel van de huidige ouderen woont in een huurwoning (54 procent van de 75-plussers) en komt rond van een bescheiden inkomen. Een groot deel van de ‘aankomende’ ouderen woont daarentegen in een koopwoning (71 procent van de huishoudens in de leeftijdsklasse 55 -64), waarvan de hypotheek deels of volledig is afgelost. Daarnaast blijkt uit woningbehoefteonderzoek dat huishoudens op latere leeftijd slechts in beperkte mate verhuizen en de stap van koop naar huur maken. Dit gegeven gecombineerd met het feit dat het aandeel eigenwoningbezit onder ‘ aankomende ouderen’ nog nooit zo hoog is geweest, leidt tot de aanname dat het aandeel ouderen in de koopsector de komende decennia zal gaan toenemen. De mate waarin dit gebeur t is gebaseerd op voorgaande WoON-onderzoeken (door middel van cohort-analyse). Startersvraag De vraag van starters is verdisconteerd in de demografische prognose s. Immers na verhuizing gaan starters een zelfstandig huishouden vormen. Dit maakt dat er – impliciet – in de huishoudenprognose al aannamen zijn gedaan over de mate waarin starters in de toekomst worden bediend. Hierdoor is het zuiverder bij deze verkenning puur te kijken naar de huishoudenon twikkeling die de verschillende prognoses laten zien en niet daar nog bovenop een schatting van het aantal starters in 2015, 2025 en 2030 te maken. Door alleen de huishoudenontwikkeling als input te hanteren ontstaat zich t op de gewenste transformatie in de woningvoorraad bij de voorspelde huishoudenontwikkeling. Deze ‘opgav en’ kunnen worden geplaatst naast de actuele fricties op de markt zoals die in hoofdstuk 3 gepresenteerd zijn (waarin de startersvraag in 2010 wel expliciet is meegenomen). Een kanttekening bij de informatie in dit hoofdstuk is dat de cijfers alleen iets zeggen over de kerntypen zoals we die nu kennen en zoals we die nu onderscheiden. Behoefte aan (vraag naar) geheel nieuwe producten komt met deze methode niet aan het licht. In paragraaf 7.2 staat de kwalitatieve woningbehoefte bij constante woonsituatie centraal en in paragraaf 7.3 de kwalitatieve woningbehoefte waarbij rekening is gehouden met de woonwe nsen van verhuisgeneigde huishoudens. In paragraaf 7.4 wordt ingezoomd op de kernvoorraad.

12

Wonen in Breda

In het geval van de gemeentelijke prognose treedt een cirkelredenering op omdat aannamen over w oningbouw en ontwikkeling van de woningbehoefte input voor de prognose zi jn. De kwantitatieve ontwikkeling van de woningbehoefte was input.

81

7.2

De ontwikkeling van de woningbehoefte bij constante woonsituatie Afhankelijk van de verschillende prognoses zullen er in Breda in 2025 tussen de 7.000 (minim ale variant) en 20.000 (maximale variant) meer huishoudens wonen dan in 2010. De gemeentelijke prognose gaat uit van een groei van ruim 10.000 huishoudens. Ontwikkeling van de woningbehoefte volgens de gemeentelijke prognose In tabel 7-1 wordt de ontwikkeling van de woningbehoefte bij constante woonsituatie uitgaande van de gemeentelijke prognose weergegeven. In de eerste kolom staat de huidige situatie. In de overige vier kolommen staat de ontwikkeling voor 2015 en 2025 voor economisch scenario zware crisis (ZWC) en lichte crisis (LC). De onderste twee rijen geven de totale woningbehoefte en de ontwikkeling ten opzichte van 2010. De totale behoefte is exclusief onzelfstandigen. De groei van de woningbehoefte is niet evenredig over de woningvoorraad verdeeld. Behalve voor 2015 en 2025 is er onderscheid gemaakt tussen de twee economische scenario’s lichte en zware crisis. Bij een relatief snel herstel van de economie zal de behoefte aan koopwoningen in het hoogste prijssegment aanzienlijk toenemen, namelijk met 3.500 woningen tot en met 2025. Wanneer er rekening wordt gehouden met een minder spoedig herstel van de economie is er veel minder behoefte aan dit segment, namelijk ruim 1.100 woningen . Hetzelfde geldt voor de luxe woningtypen 2-onder-1-kap en vrijstaand. In de periode tot 2015 neemt de behoefte aan dit segment zelfs af. Economisch zwaar weer leidt tot meer druk op de huursector. De behoefte aan huurwoningen neemt meer toe in het zwarecrisisscenario dan in het lichtecrisisscenario. Een uitzondering is het hoogste prijssegment. De behoefte aan huurwoningen in het hoogste pr ijssegment neemt sterker toe in het lichtecrisisscenario.

tabel 7-1

O n t w i k k e l i n g w o n in g b e h o e f t e b ij c o n s t a n t e w o o n s i t u a t ie , g e m e e n t e li j k e

prognose woonsituatie 2010 koop tot en met € 175.000 4.360 € 175.001 - € 265.000 18.100 € 265.001 - € 345.000 8.930 € 345.001 en meer 12.980 totaal koop 44.370 huur < € 357 5.740 € 357 - € 548 18.110 € 548 - € 648 3.060 € 648 en meer 2.590 totaal huur 29.500 appartement 25.770 eengezins 33.070 2-onder-1-kap 7.840 vrijstaand 7.190 onzelfstandig 7.420 totaal 2010 (excl. onzelfstandig) 73.870 behoefte (excl. onzelfstandig) ontwikkeling (excl. onzelfstandig)

2010 - 2015 ZWC LC 480 390 820 940 10 550 -570 590 740 2.470 640 260 1.820 560 240 220 10 60 2.710 1.100 2.010 1.960 1.790 1.010 -20 250 -340 350 610 480 77.320 3.450

77.450 3.580

2010 - 2025 ZWC LC 940 680 2.520 2.390 900 1.800 1.120 3.500 5.480 8.370 1.060 320 2.490 350 400 330 140 320 4.090 1.320 6.080 5.790 2.800 1.410 380 910 310 1.570 1.110 1.000 83.450 9.580

83.550 9.680

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO en gemeentelijke huishoude nprognose.

De uitsplitsing naar woningtype laat een behoorlijke toename van het aantal appartementen zien, ongeveer 6.000 tot 2025. Voor een belangrijk deel is dit te verklaren door een aanzienlijke


82

toename van het aantal 24 tot 34-jarigen en door vergrijzing. Meer dan gemiddeld wonen deze huishoudens in appartementen. In de praktijk blijkt echter dat het niet altijd gemakkelijk is appartementen af te zetten. Juist in dit segment van de markt is de prijs-kwaliteitverhouding erg belangrijk. Veelal hebben huishoudens nogal wat eisen voor ze daadwerkelijk verhuizen. Ontwikkeling van de woningbehoefte volgens de minimale en maximale groeivariant Aanname voor de minimale groeivariant is dat jongeren na hun studie de gemeente verlaten. Gevolg hiervan is een relatief beperkte groei van de totale behoefte. Gevolg is ook dat er een kleinere behoefte aan huurwoningen is. Als de gemeente er niet in slaagt jongeren na hun st udie vast te houden dan zal de huurmarkt aanzienlijk verruimen. In de maximale groeivariant is de huishoudentoename zodanig dat in vrijwel alle segmenten de woningbehoefte toeneemt. Alleen op de korte termijn (2010-2015) neemt de behoefte aan dure koopwoningen (voornam elijk vrijstaande woningen) af als de economische cri sis doorzet. Volgens het lichtecrisisscenario neemt de behoefte aan deze typen woning wel toe. tabel 7-2

O n t w i k k e l i n g w o n in g b e h o e f t e b ij c o n s t a n t e w o o n s i t u a t ie , m in i m a le g ro e iv a -

riant woonsituatie 2010 koop tot en met € 175.000 4.360 € 175.001 - € 265.000 18.100 € 265.001 - € 345.000 8.930 € 345.001 en meer 12.980 totaal koop 44.370 huur < € 357 5.740 € 357 - € 548 18.110 € 548 - € 648 3.060 € 648 en meer 2.590 totaal huur 29.500 appartement 25.770 eengezins 33.070 2-onder-1-kap 7.840 vrijstaand 7.190 onzelfstandig 7.420 totaal 2010 (excl. onzelfstandig) 73.870 behoefte (excl. onzelfstandig) ontwikkeling (excl. onzelfstandig)


Wonen in Breda

2010 - 2015 ZWC LC 410 330 760 900 -10 520 -450 690 710 2.440 330 -60 1.350 110 270 250 30 90 1.980 390 1.730 1.650 1.320 600 -70 200 -310 370 330 180 76.550 2.680

76.690 2.820

2010 - 2025 ZWC LC 770 370 2.530 1.660 760 1.500 1.570 3.390 5.630 6.920 10 -140 500 -570 440 300 220 310 1.170 -100 5.030 5.100 1.070 -330 250 540 380 1.400 240 270 80.610 6.740

80.570 6.700

2010 - 2030 ZWC 750 2.610 830 1.780 5.970 80 620 520 300 1.520 5.940 910 260 390 -70 81.370 7.500

LC 320 1.600 1.710 3.880 7.510 -110 -740 310 440 -100 5.830 -650 650 1.580 20 81.280 7.410

83

tabel 7-3

O n t w i k k e l i n g w o n in g b e h o e f t e b ij c o n s t a n t e w o o n s i t u a t ie , m a xi m a le g ro e iv a -

riant woonsituatie 2010 koop tot en met € 175.000 4.360 € 175.001 - € 265.000 18.100 € 265.001 - € 345.000 8.930 € 345.001 en meer 12.980 totaal koop 44.370 huur < € 357 5.740 € 357 - € 548 18.110 € 548 - € 648 3.060 € 648 en meer 2.590 totaal huur 29.500 appartement 25.770 eengezins 33.070 2-onder-1-kap 7.840 vrijstaand 7.190 onzelfstandig 7.420 totaal 2010 (excl. onzelfstandig) 73.870 behoefte (excl. onzelfstandig) ontwikkeling (excl. onzelfstandig)

2010 - 2015 ZWC LC 570 470 1.170 1.250 220 770 -300 850 1.660 3.340 1.020 660 2.880 1.650 340 310 110 150 4.350 2.770 3.190 3.160 2.900 2.080 110 390 -200 480 810 690 79.870 6.000

79.980 6.110

2010 - 2025 ZWC LC 1.250 930 4.040 3.760 1.740 2.690 2.390 4.840 9.420 12.220 1.990 1.360 5.220 3.090 680 580 440 610 8.330 5.640 9.590 9.440 6.290 4.670 980 1.540 890 2.200 1.610 1.490 91.620 17.750

91.730 17.860

2010 - 2030 ZWC 1.450 4.980 2.290 3.240 11.960 2.480 6.720 850 610 10.660 11.850 8.150 1.380 1.250 1.510

LC 1.060 4.520 3.460 6.200 15.240 1.780 4.160 680 820 7.440 11.420 6.290 2.090 2.880 1.470

96.500 22.630

96.540 22.670


7.3

Ontwikkeling van de ‘gewenste woningvoorraad’ In de vorige paragraaf is de huidige woonsituatie constant gehouden bij het bepalen van de 13 woningbehoefte in de toekomst. In deze paragraaf wordt alleen de woonsituatie constant gehouden voor huishoudens die niet willen verhuizen. Voor woningzoekenden gaan we ervan uit dat zij de door hen gewenste woning kunnen vinden. De cijfers in deze paragraaf laten zien hoe de woningvoorraad zich zou moeten ontwikkelen om elk huishouden naar wens te laten wonen. Om tot de gewenste situatie in 2015, 2025 en 2030 te komen is de optelsom gemaakt van: a) de woonsituatie van de niet verhuisgeneigde huishoudens; en b) de gewenste woonsituatie van de wel verhuisgeneigde huishoudens. Als rekening gehouden wordt met de woonwensen van woningzoekenden valt op dat de b ehoefte zich wat verplaatst van de goedkope huur naar de hogere prijsklassen en dat er meer behoefte aan koopwoningen is. Alleen in het zwarecrisisscenario in de periode 2010 -2015 neemt de behoefte aan luxe koopwoningen af. Dit patroon geldt voor alle drie de demografische prognoses. In tabel 7-4, tabel 7-5 en tabel 7-6 staat voor alle drie de demografische prognoses de ontwikkeling van de woningbehoefte rekening houdend met woonwensen .

13

Uitgezonderd ouderen.


84

tabel 7-4

O n t w i k k e l i n g w o n in g b e h o e f t e re k e n in g h o u d e n d m e t w o o n w e n s e n w o n in g z o e -

kenden, gemeentelijke prognose

koop

tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer totaal koop huur < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal huur appartement eengezins 2-onder-1-kap vrijstaand

behoefte (excl. startersvraag) startersvraag 2010 2010 4.320 550 18.120 690 9.360 50 13.780 100 45.580 1.390 4.920 420 17.600 1.880 3.100 410 2.470 170 28.090 2.880 24.240 2.680 32.630 1.150 8.830 250 7.940 200

2010 - 2015 ZWC LC 530 460 840 960 40 540 -710 560 700 2.520 540 190 1.800 540 320 220 40 90 2.700 1.040 1.910 1.950 2.020 1.060 -60 240 -440 330

2010 - 2025 ZWC LC 960 730 2.610 2.420 950 1.570 950 3.800 5.470 8.520 890 200 2.450 210 520 370 180 300 4.040 1.080 5.890 5.390 3.050 1.640 370 1.000 230 1.600

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO en gemeentelijke huishoudenprognose.

Ontwikkeling van de gewenste woningvoorraad minimale en maximale groeivariant tabel 7-5


kenden, minimale groeivariant

koop




Wonen in Breda

2010 - 2015 ZWC LC 450 390 790 930 40 530 -630 610 650 2.460 260 -100 1.320 70 330 230 70 130 1.980 330 1.690 1.680 1.540 650 -140 160 -430 330

2010 - 2025 ZWC LC 750 370 2.610 1.680 850 1.260 1.320 3.600 5.530 6.910 -70 -180 410 -800 500 360 290 330 1.130 -290 4.970 4.820 1.210 -150 220 610 280 1.370

2010 - 2030 ZWC LC 730 310 2.660 1.550 900 1.520 1.490 4.060 5.780 7.440 -20 -120 630 -790 590 350 410 450 1.610 -110 5.960 5.630 1.000 -520 190 640 270 1.590

85

tabel 7-6


kenden, maximale groeivariant

koop



2010 - 2015 ZWC LC 600 510 1.210 1.290 280 790 -440 830 1.650 3.420 890 550 2.850 1.600 440 340 130 170 4.310 2.660 2.950 3.030 3.190 2.170 140 430 -290 470

2010 - 2025 2010 - 2030 ZWC LC ZWC LC 1.210 900 1.410 1.010 4.120 3.770 4.980 4.380 1.830 2.480 2.370 3.310 2.300 5.280 3.180 6.680 9.460 12.430 11.940 15.380 1.790 1.140 2.240 1.560 5.060 2.890 6.560 4.000 910 740 1.120 850 460 560 670 760 8.220 5.330 10.590 7.170 9.070 8.710 11.320 10.730 6.570 4.900 8.390 6.440 1.180 1.880 1.580 2.330 880 2.300 1.260 3.070


7.4

Ontwikkeling doelgroepen en ontwikkeling kernvoorraad op basis van gemeentelijke prognose Op basis van de uitkomsten van de gemeentelijke prognose is een insch atting gemaakt van de ontwikkeling van inkomensgroepen. We zoomen in op de doelgroepen van de huursector; n amelijk huishoudens die aanspraak op huurtoeslag kunnen maken en huishoudens met een i nkomen tot €33.000. Op grond van de ontwikkeling van beide groepen wordt in het tweede deel van deze paragraaf de koppeling gelegd met de benodigde omvang van de kernvoorraad. De corporaties in Breda definiëren de kernvoorraad als de huurvoorraad met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (€ 648)(zelfstandige woningen). In dit onderzoek sluiten we hierop aan. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen sociale huur en particuliere huur.

7.4.1 Ontwikkeling doelgroepen De ontwikkeling van inkomensgroepen hangt af van (1) gehanteerde demografische prognose en (2) van het gehanteerde economische scenario. Wat demografische prognose betreft wordt aangesloten bij de gemeentelijke prognose. In beide economische scenario’s neemt de absolute omvang van de doelgroep huurtoeslag en de doelgroep huurtoeslag tot €33.000 toe. Niet verrassend is de toename het grootst voor het zwarecrisisscenario. Relatief gezien neemt volgens het zwarecrisisscenario de omvang van de doelgroep huurtoeslag toe van 31 procent in 2010 naar 33 procent in 2015 en naar 35 procent in 2025. Bij de lichtecrisisvariant zal de relatieve omvang van de doelgroep huurtoeslag afnemen naar 28 procent in 2015 en 29 procent in 2025, dit komt doordat er in het lichtecrisisscenario vanuit wordt gegaan dat de economie zich relatief snel zal herstellen, wat inkomensstijging tot gevolg heeft.


86

tabel 7-7

O n t w i k k e l i n g i n k o m e n s g r o e p e n , g e m e e n t e l ij k e p ro g n o s e

inkomensgroepen doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 overige huishoudens totaal

2010 24.970 17.420 38.900 81.290

ZWC 2015 28.050 18.920 38.380 85.350

2025 29.550 21.730 34.070 85.350

LC 2015 25.910 19.250 46.810 91.970

2025 26.430 21.650 43.890 91.970

verdeling inkomensgroepen doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 overige huishoudens totaal

2010 31% 21% 48% 100%

ZWC 2015 33% 22% 45% 100%

2025 35% 25% 40% 100%

LC 20,15 28% 21% 51% 100%

20,25 29% 24% 48% 100%

ontwikkeling inkomensgroepen doelgroep huurtoeslag doelgroep ht tot € 33.000 overige huishoudens totaal

ZWC LC 2010 2010 - 2015 2010 - 2025 2010 - 2015 2010 - 2025 24.970 3.080 4.580 940 1.460 17.420 1.500 4.310 1.830 4.230 38.900 -520 -4.830 7.910 4.990 81.290 4.060 4.060 10.680 10.680

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO en gemeentelijke prognose.

7.4.2 Ontwikkeling van de kernvoorraad op basis van gemeentelijke prognose In hoofdstuk drie is gebleken dat niet alle huishoudens die tot één van beide doelgroepen behoren een beroep doen op de kernvoorraad (een deel woont bijvoorbeeld in een koopwoning). Er is dan ook geen sprake van een één-op-één-relatie tussen de omvang van de doelgroepen en de benodigde omvang van de kernvoorraad. Andersom geldt dat er naast beide doelgroepen ook huishoudens met een hoger inkomen aanspraak op de kernvoorraad doen (goedkoop scheefwoners). In tabel 7-8 staat de woningbehoefte naar type woning van de doelgroep huurtoeslag en van de doelgroep huurtoeslag tot €33.000. In tabel 7-9 staat de woningbehoefte van goedkoop scheefwoners. In totaal staan er anno 2010 26.9 20 woningen met een huurprijs tot €648. Als de woningbehoefte van beide groepen bij elkaar wordt opgeteld d an blijkt dat de totale woningbehoefte (ongeacht scenario) kleiner is dan het huidig aanbod aan huurwoningen in deze prij sklasse. Echter als ook de behoefte aan dit type woning van andere huishoudens wordt verdi sconteerd, dan zijn er in 2025 meer huurwonin gen in dit prijssegment nodig. In de volgende alinea wordt eventuele gevolgtrekking richting beleid behandeld. tabel 7-8

W o o n s i t u a t i e 2 0 1 0 e n w o n in g b e h o e f t e b i j c o n s t a n t e w o o n s it u a t ie v a n d e

d o e l g r o e p h u u r t o e s l a g e n d o e l g ro e p h u u r t o e s la g t o t € 3 3 . 0 0 0 , 2 0 1 0 - 2 0 1 5 - 2 0 2 5 , o p b a s is van gemeentelijke prognose doelgroep huurtoeslag koop huur < € 648 huur > € 648 onzelfstandig

2010 5.650 12.640 560 6.120

2015 - ZWC 6.370 14.400 570 6.710

2015 - LC 6.260 12.630 580 6.450

2025 - ZWC 7.180 14.810 600 6.960

2025 - LC 6.740 12.310 600 6.790

doelgroep ht tot 33.000 koop huur < € 648 huur > € 648 onzelfstandig

2010 9.130 6.510 1.020 770

2015 - ZWC 9.940 7.120 1.000 860

2015 - LC 10.100 7.290 1.010 860

2025 - ZWC 12.000 7.690 1.020 1.020

2025 - LC 12.040 7.590 1.040 970

2010 14.780 19.150 1.580 6.890

2015 - ZWC 16.310 21.520 1.570 7.570

2015 - LC 16.360 19.920 1.590 7.310

2025 - ZWC 19.180 22.500 1.620 7.980

2025 - LC 18.780 19.900 1.640 7.760

totaal beide groepen koop huur < € 648 huur > € 648 onzelfstandig


Wonen in Breda

87

tabel 7-9

W o o n s i t u a t i e 2 0 1 0 e n w o n in g b e h o e f t e b i j c o n s t a n t e w o o n s it u a t ie o v e r ig e

h u is h o u d e n s , 2 0 1 0 - 2 0 1 5 - 2 0 2 5 , o p b a s is v a n g e m e e n t e l i j k e p ro g n o s e huishoudens met een inkomen boven de 33.000 koop huur < € 648 huur > € 648 onzelfstandig

2.010 29.590 7.770 1.010 530 40.910

2015 - ZWC 28.810 8.080 1.020 460 38.370

2015 - LC 30.490 8.040 1.060 590 40.180

2025 - ZWC 30.680 8.360 1.110 550 40.700

2025 - LC 33.950 8.020 1.270 660 43.900

Bron: WoON 2009, bewerking RIGO en gemeentelijke prognose .

Behoefte aan woningen in de kernvoorraad In tabel 7-10 staat de totale woningbehoefte naar woningen met een prijs tot €648 en de huidige omvang van de kernvoorraad. Een leeswijzer: in de eerste kolom staat het aantal huisho udens dat anno 2010 tot de doelgroep huurtoeslag behoort en tot de doelgroep huurtoeslag tot €33.000. De totale omvang staat op de derde rij (totaal doelgroepen – a). Het aantal goedkoop scheefwoners staat in de vierde rij. Het totaal aantal huishoudens dat anno 2010 een huurwoning bewoond met een prijs tot €648 staat op de onderste rij. In de tweede tot vijfde kolom staat een prognose van de omvang van deze groepen voor 2015 en 2025 voor de twee econ omische scenario’s. Er is in de berekeningen geen rekening gehouden met het feit dat woningcorporaties vanaf 1-1-2011 nog maar 10% van de sociale huurwoningen mogen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen van meer dan €33.000 euro. Als hier wel voor verdisconteerd zou worden dan zou het aantal goedkoop sche efwoners in 2015 en 2025 lager zijn. Grofweg kunnen op basis van de tabel twee conclusies getrokken worden, namelijk; 1.

Dat de huidige kernvoorraad in theorie groot genoeg is. De omvang van de huidige kernvoorraad (26.920) is immers groter dan de voorspelde omvang van de doelgroepen in 2015 en 2025 (tussen de 19.000 en de 22.500 huishoudens).

2.

Dat het, gegeven het economisch tij, niet verstandig is de voorraad te laten afnemen. Het is namelijk de vraag in hoeverre goedkoop scheefwoners de overstap naar de koo psector zullen maken. Als de groep goedkoop scheefwoners blijft zitten, komt de groep huishoudens met een inkomen tot €33.000 in de knel.

tabel 7-10

W o o n s i t u a t i e 2 0 1 0 e n w o n in g b e h o e f t e b i j c o n s t a n t e w o o n s it u a t ie a l le h u i s -

h o u d e n s , o p b a s i s v a n g e m e e n t e l ij k e p ro g n o s e aanspraak kernvoorraad doelgroep huur toeslag doelgroep ht tot € 33.000 totaal doelgroepen (a) goedkope scheefwoners (b) totaal (a+b)

2010 12.640 6.510 19.150 7.770 26.920

omvang kernvoorraad totale kernvoorraad sociale verhuurders

2010 26.920 21.820

2015 - ZWC 14.400 7.120 21.520 8.080 29.600

2015 - LC 12.630 7.290 19.920 8.040 27.960

2025 - ZWC 14.810 7.690 22.500 8.360 30.860

2025 - LC 12.310 7.590 19.900 8.020 27.920


Of het in stand houden van de kernvoorraad voldoende is, of er een uitbreiding of afname m ogelijk is, is mede afhankelijk van kwesties als:


88

1.

Het beïnvloeden van de scheefheid. Bij de gepresenteerde projecties wordt ervan uitg egaan dat elk huishouden op gelijke wijze zal blijven wonen als op dit moment. Ook de woonsituatie van de inkomensgroepen wordt hiermee constant gehouden. Dit betekent dat de mate waarin door diverse doelgroepen scheef wordt gewoond doorgetrokken wordt naar de toekomst. Uit hoofdstuk 3 is echter gebleken dat een deel van de goedkoop scheefwoners een andere woning zoekt. De omvang van de in de toekomst benodigde kernvoorraad hangt sterk samen met de ontwikkeling van de scheefheid. Als meer scheefw oners in beweging komen, dan zal meer passend worden gewoond en zijn er dus minder w oningen in de kernvoorraad nodig. Echter het terugdringen van goedkoop scheefwonen is erg lastig. Met de juiste extra beleidsinzet (bijvoorbeeld startersleningen, doorstroomm akelaar, MGE etc.) is in het verleden mogelijk gebleken de scheefheid met 4 procent terug te dringen. In het geval van Breda dus van 29 procent naar 25 procent. Echter gezien het huidig economisch klimaat is dit percentage erg ambitieus / al dan niet onhaalbaar.

2.

De mate waarin de startersvraag wordt gehonoreerd. Net als in 2010 zullen er in 2015 en 2025 starters zijn die willen toetreden tot de markt. Het overgrote deel van de starters wenst een woning uit de kernvoorraad.

3.

Ambities wat betreft het behouden/aantrekken van specifieke groepen (zoals bijvoorbeeld jongeren). Als het ambitie is jongeren meer dan nu aan de gemeente te binden, al dan niet extra aan te trekken, dan is een passende huisvesting vereist.

Afhankelijk van beleidskeuzen/ambities omtrent deze thema’s kan de knoop worden doorg ehakt over de benodigde omvang van de kernvoorraad. Belangrijk is wel dat daarvoor ook nog andere bronnen geraadpleegd moeten worden, zoals cijfers uit de woonruimteverdeling. In deze cijfers klinken immers bepaalde imperfecties door (zoals wachtrijen voor goedkope huu rwoningen) die in een woonwensenonderzoek niet naar boven komen. Effect demografische prognose op raming doelgroepen en kernvoorraad In deze paragraaf is alleen de gemeentelijke prognose gehanteerd als uitgangspunt van de an alyses. Een andere prognose leidt tot andere uitkomsten. In de minimale groeivariant, waarbij jongeren minder dan in de gemeentelijke prognose aan de g emeente worden gebonden, of zich vestigen in de gemeente, is de toekomstige behoefte aan huurwoning en met een prijs tot €648 kleiner. Daarentegen volgt uit de maximale groeivariant ee n grotere behoefte dan op basis van de gemeentelijke prognose voorspeld wordt. Bij het interpreteren van de gepresenteerde uitkomsten is het van belang dit in gedachten te houden.

Wonen in Breda

89

Hoofdstuk 8 Woonmilieus in Breda Twee onderwerpen staan centraal in dit hoofdstuk: (1) houvast bij de invulling van de nieu wbouwlocaties rondom het station en (2) de – toekomstige vitaliteit – van de dorpen Bavel, Prinsenbeek, Teteringen en Ulvenhout. Ad 1. De locaties rondom het station kunnen in vier typen locaties ingedeeld worden en voor ieder type locatie zijn in Breda goede en slechte voorbeelden te vind en. Type 1: Functiemenging & gestapelde bouw (bijvoorbeeld Stationskwartier en Markoevers). Dichtheden boven de 55 woningen per hectare zijn niet aan te bevelen. En dichtheid rond de 30 levert de grootste kans op succes. Een pe rcentage sociale huur boven de 20% levert al snel problemen, een aandeel van 5% biedt meer perspectief. Het pr ogramma eenzijdig richten op (jonge) alleenstaanden verdient niet de aanbeveling, liever een wat gemengdere bevo lking, met ook ouderen, stellen en ook wat gezinnen. Op comple xniveau kan een homogene bevolking overigens wel gewenst zijn. In delen van Zandberg en Boeimeer zijn goede voorbeelden te vinden. Type 2: Weinig functiemening & gestapelde bouw (delen van Drie Hoefijzers en Liniepark). De slechte en goede voorbeelden ontwijken elkaar niet veel qua dichtheid. In beide gevallen ligt deze gemiddeld rond de 30 woningen per hectare. Binnen deze woonbuurten is wat meer sociale huur mogelijk dan in het eerste locatietype, maar niet meer dan 20%. Rond de 10% (of minder) levert de beste leefbaarheidsscores. Ook hier geldt dat op buurtniveau menging qua huishoudentypen en leeftijden gewenst is. In Valkenberg en Sportpark zijn goede voorbeelden te vi nden. Type 3: Functiemenging & grondgebonden bouw (delen van Havenkwartier). Een dich theid rond de 20 woningen per hectare levert de grootste kans op succes. Boven de 30 neemt de kans op een slechte leefbaarheid snel toe. De hoogste leefbaarheid wordt bereikt met veel koopwoningen en geen sociale huur. Goede voorbeelden zijn te vinden in delen van Brabantpark, Zandberg en Boeimeer. Type 4: Weinig functiemenging & grondgebonden bouw (delen van Havenkwartier). Beneden de 25 woningen per hectare is de kans op een gewild milieu het grootst. De nadruk in de goed scorende gebieden ligt op de koop sector en er is veel sociaal-culturele menging. In Blauwe Kei en Sportpark zijn goede voorbeelden te vinden.

Als men in het Stationskwartier de aanbevelingen wat betreft ‘functiemenging, nadruk op gestapeld’ opvolgt, past hierbij de volgende samenstelling van doelgroepen: 

10% tot 15% van de woningen zou kunnen worden bestemd voor gezinnen met kinderen (van uiteenlopende leeftijden);



25% tot 30% voor kleine jongere huishoudens (beneden de 30 jaar), waarvan 15 tot 20% alleenstaanden;



25% tot 30% voor kleinere huishoudens van middelbare leeftijd, waarvan 15 tot 20% tweepersoons;



20% tot 25% voor oudere huishoudens.

Ad 2. Woonmilieus en de dorpen Bavel, Prinsenbeek, Teteringen en Ulvenhout Het beeld dat de dorpen rondom Breda niet in staat zijn in hu n eigen behoeften te voorzien en dat op de langere termijn de vitaliteit onder druk komt te staan blijkt voor een belangrijk deel onterecht, zo blijkt onder meer uit de migratiestromen van de afgelopen jaren en de huidige leeftijdsopbouw. Bij de invulling van toekomstige locaties in de dorpen - en de stad - moet men beseffen dat men met een soort van laatste ronde bezig is, het einde van de groei is in zicht. Na de huidige


90

nieuwbouwronde zal men in het streven naar een evenwichtige woningvoorraad zijn aang ewezen op herstructurering en die is veel lastiger te organiseren dan uitbreidings nieuwbouw.

8.1

Inleiding De gemeente zoekt naar houvast bij de invulling van de nieuwbouwlocaties die de komende jaren gestalte zullen krijgen. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de w oningdifferentiatie, maar ook naar het woonmilieu dat gerealiseerd moet worden. De landelijk bekende benadering van woonmilieus is hiervoor beperkt geschikt, voornamelijk omdat deze weinig differentieert. Er bestaat binnen de onderscheiden woonmilieus grote verscheidenheid en woningzoekenden hebben verschillende woonwensen binnen hetzelfde gewenste woonmilieu (zie bijlage 4). In het verleden hebben overschotten aan buiten -centrum milieus bijvoorbeeld mede als onderbouwing gediend tot enorme herstructureringsplannen. Zeker achteraf is de vraag gerechtvaardigd of deze onderbouwing wel deugde. Er ontstond veel weerstand bij de bevolking en veel plannen zijn bij nadere analyse teruggeschroefd in hun ambities. Hierom is een andere benadering van woonmilieus gehanteerd die meer concrete houvast levert bij de invulling van de locaties. Er worden referentiegebieden benoemd waaruit succes - en faalfactoren gedestilleerd worden.

8.2

Woonbuurten ontleed in zes dimensies In de woonmilieubenadering van RIGO staat de gedachte centraal dat kenmerken van een gebied op verschillende dimensies in onderling samenspel het woonmilieu bepalen. We werken met zes dimensies: 1.

De ligging ten opzichten van het centrum van Breda (kaart 9-2 in bijlage 10).

2.

Het voorzieningenniveau in de buurt, zoals groen, water, winkels, zorg, welzijn en sport (kaart 9-3 in bijlage 10).

3.

Kenmerken van de bebouwing; dichtheid van de woningen en of er veel hoog - of laagbouw aanwezig is (kaart 8-7).

4.

Sociaaleconomische kenmerken op basis van de eigendomsverhouding (huur/koop), het aantal banen en de inkomensverdeling in de buurt (kaart 9-6 in bijlage 10).

5.

Sociaal-culturele kenmerken, zoals leeftijdsopbouw en levensfasen bepalen in welke mate de bevolking is gedifferentieerd (kaart 9-5 in bijlage 10).

In onderlinge combinatie bepalen deze de sfeer in een buurt en daarmee ook: 6.

De leefbaarheid. De leefbaarheidscores in Breda ontlenen we aan de Leefbaarometer (kaart 8-1 en bijlage 10 voor ontwikkeling leefbaarheid).

Nadeel van onze benadering is dat door te werken met dimensies en verschillende scores in dimensies het aantal typen woonmilieus haast oneindig is. Echter dit gegeven klopt wel met de praktijd: ieder gebied heeft zijn eigen kenmerken.

Wonen in Breda

91

k a a r t 8 - 1 D e s c o r e s v a n d e l e e f b a a ro m e t e r

In het nieuwbouwbeleid streeft Breda uiteraard naar buurten waar de tevredenheid onder bewoners groot is. Met name de nadere invulling van de locaties rondom het station en ten noo rden van spoor – kortom Via Breda - vraagt momenteel aandacht. Het gaat hier om locaties met: a.

Een centrale ligging (dimensie 1);

b. Een deel van de locaties zal veel functiemenging krijgen, een ander deel niet (dimensie 2); c.

Een deel van de locaties zal overwegend uit gestapelde bouw bestaan, een ander deel vooral uit grondgebonden bouw (dimensie 3).

In onderlinge combinatie leveren deze kenmerken een viertal typen centraal gelegen locaties. Op basis van analyse van de leefbaarheid op bestaande locaties, met soortgelijke kenmerken, kan een beeld worden gevormd van succes- en faalfactoren voor de nog te ontwikkelen locaties. In kaart 8-2 zijn de referentielocaties weergegeven.


92

Op basis van de structuurvisie concluderen wij dat voor de diverse deellocaties van Via Breda ongeveer de volgende ‘milieus’ worden nagestreefd: 

Stationskwartier en Markoevers: functiemenging met de nadruk op gestapelde bouw.



Drie hoefijzers: gestapelde bouw (voornamelijk koopappartementen met een prijs tussen de €238.000 en de €358.000) met beperkte functiemening.



Havenkwartier: nadruk op grondgebonden bouw, delen met en delen zonder functieme nging.



Liniepark: nadruk op gestapeld, geen functiemening.



Zoete inval: functiemening wonen en werken. In hoeverre de nadruk op gestapelde bouw of grondgebonden zal liggen is niet nader gespecificeerd.

k a a r t 8 - 2 V i e r t y p e n r e f e r e n t i e lo c a t ie s

Wonen in Breda

93

Van elk type locatie zijn in Breda goede en slechte voorbeelden van inrichting qua woonmilieu te vinden. Dat blijkt onder meer uit de scores in de Leefbaarometer. Deze scores zijn benut om in elk type locatie de ‘good and best practices’ te herkennen. Deze staan weergegeven in kaart 8-3 tot en met kaart 8-6. k a a r t 8 - 3 D e g o e d e e n s l e c h t e re f e re n t ie s b ij e e n c e n t ru m m i li e u m e t v e e l f u n c t ie m e n g in g en nadruk op gestapelde bouw

In tabel 8-1 staan kenmerken van de slechte en goede referentiegebieden. Mede op basis van deze scores kan het volgende worden gezegd over de succes - en faalfactoren: 

Functiemenging & gestapelde bouw (bijvoorbeeld Stationskwartier en Markoevers). Dichtheden boven de 55 woningen per hectare zijn niet aan te bevelen. En dichtheid rond de 30 levert de grootste kans op succes. Een percentage sociale huur boven de 20 procent levert al snel problemen, een aandeel van 5 procent biedt meer perspectief. Het programma eenzijdig richten op (jonge) alleenstaanden verdient geen aanbeveling, liever een wat ge-


94

mengdere bevolking, met ook ouderen, stellen en ook wat gezinnen. Op complexniveau kan een homogene bevolking overigens wel gewenst zijn. In delen van Zandberg en Boeimeer zijn goede voorbeelden te vinden. 

Weinig functiemenging & gestapelde bouw (delen van Drie Hoefijzers en Liniepark). De slechte en goede voorbeelden ontlopen elkaar niet veel qua dichtheid. In beide gevallen ligt deze gemiddeld rond de 30 woningen per hectare. Binnen deze woonbuurten is wat meer sociale huur mogelijk dan in het eerste locatietype, maar niet meer dan 20 procent. Rond de 10 procent (of minder) levert de beste leefbaarheidsscores. Ook hier geldt dat op buurtniveau menging qua huishoudentypen en leeftijden gewenst is. In Valkenberg en Sportpark zijn goede voorbeelden te vinden.



Functiemenging & grondgebonden bouw (delen van Havenkwartier). Een dichtheid rond de 20 woningen per hectare levert de grootste kans op succes. Boven de 30 neemt de kans op een slechte leefbaarheid snel toe. De hoogste leefbaarheid wordt bereikt met veel koo pwoningen en geen sociale huur. Goede voorbeelden zijn te vinden in delen van Braban tpark, Zandberg en Boeimeer.



Weinig functiemenging & grondgebonden bouw (delen van Havenkwartier). Beneden de 25 woningen per hectare is de kans op een gewild milieu het grootst. De nadruk in de goed scorende gebieden ligt op de koopsector en er is veel sociaal -culturele menging. In Blauwe Kei en Sportpark zijn goede voorbeelden te vinden.

t a b e l 8 - 1 D e s c o r e s v a n d e s l e c h t e e n g o e d e v o o rb e e ld e n o p d e o v e r ig e d im e n s ie s weinig functiemenging, nadruk gestapeld

goede referenties

slechte referenties

goede referenties

slechte referenties

goede referenties

sociaal culturele menging

slechte referenties

sociaal economische menging

hoge dichtheid lage dichtheid Veel huurwoningen, (enige) menging Veel huurwoningen, weinig menging Overwegend koopwoningen, (enige) menging Overwegend koopwoningen, weinig menging Weinig sociaal culturele menging Gemiddelde sociaal culturele menging Veel sociaal culturele menging

weinig functiemenging, nadruk

goede referenties

dichtheid

functiemenging, nadruk grondgebonden

slechte referenties

functiemenging, nadruk gestapeld

89% 11% 60% 38% 0% 1% 80% 14% 6%

69% 31% 32% 2% 41% 25% 17% 24% 59%

85% 15% 94% 6% 0% 0% 38% 35% 27%

66% 34% 18% 0% 65% 17% 18% 49% 34%

74% 26% 4% 0% 58% 38% 10% 43% 47%

32% 68% 0% 0% 78% 22% 48% 30% 21%

89% 11% 90% 7% 2% 1% 23% 40% 37%

45% 55% 1% 9% 69% 21% 39% 25% 35%

Als men in het Stationskwartier de aanbevelingen wat betreft ‘functiemengin g, nadruk op gestapeld’ opvolgt, past hierbij de volgende samenstelling van doelgroepen: 

10% tot 15% van de woningen zou kunnen worden bestemd voor gezinnen met kinderen (van uiteenlopende leeftijden);



25% tot 30% voor kleine jongere huishoudens (beneden d e 30 jaar), waarvan 15 tot 20% alleenstaanden;



25% tot 30% voor kleinere huishoudens van middelbare leeftijd, waarvan 15 tot 20% twe epersoons;



20% tot 25% voor oudere huishoudens.

Wonen in Breda

95

k a a r t 8 - 4 D e g o e d e e n s l e c h t e re f e re n t ie s b ij e e n c e n t ru m m i li e u m e t w e in ig f u n c t ie m e n ging en nadruk op gestapelde bouw


96

k a a r t 8 - 5 D e g o e d e e n s l e c h t e re f e re n t ie s b ij e e n c e n t ru m m i li e u m e t v e e l f u n c t ie m e n g in g en nadruk op grondgebonden b ouw

Wonen in Breda

97

k a a r t 8 - 6 D e g o e d e e n s l e c h t e re f e re n t ie s b ij e e n c e n t ru m m i li e u m e t w e in ig f u n c t ie m e n ging en nadruk op grondgebonden bouw

8.3

De dorpen In de dorpen rondom Breda speelt het vraagstuk of de kernen in staat zijn in hun eigen behoefte te voorzien en of op de langere termijn de vitaliteit niet onder druk komt te staan. Deze an gsten blijken voor een belangrijk deel onterecht, zo blijkt onder meer uit de migratiestromen van de afgelopen jaren en de actuele bevolkingssamenstelling. In tabel 8-2 staan de migratiesaldi per kern aangegeven. Waar we eerder in dit hoofdstuk zagen dat er herkenbare verhuispatronen naar woonmilieu plaatsvinden, geldt dit ook voor de do rpen. De stad Breda trekt jongeren uit de regio aan e n heeft daarmee een grote aanzuigende werking. Vooral de nieuwbouw in Bavel maar ook in Teteringen hebben het mogelijk gemaakt deze jongeren ook in de gezinsfase aan de gemeente te binden. Getuige de migratiesaldi he b-


98

ben de dorpen echter gebouwd voor meer dan de eigen behoefte. Voor Bavel geldt dat de b eperkte plancapaciteit maakt dat ze deze opvangfunctie niet meer zal kunnen vervullen. Voor Teteringen geldt het omgekeerde: hier is juist erg veel capaciteit en kan – desgewenst – deze functie worden uitgebouwd. Voor Ulverhout geldt dat het migratiesaldo redelijk in evenwicht is geweest. In de toekomst zijn de bouwmogelijkheden in deze kern beperkt. Voor Prinsenbeek geldt een negatief migratiesa ldo in de afgelopen jaren. Hier is - naar verwachting - de nieuwbouw achter gebleven bij de toename van de eigen behoefte. Er staat wat nieuwbouw in de planning, maar deze is vermo edelijk onvoldoende om het negatieve migratiesaldo weg te werken. Dit is echter niet per definitie een probleem. De leeftijdsopbouw in Prins enbeek is – net als in de andere dorpen - vrij evenwichtig. De vitaliteit van de bevolking staat dus niet onder druk. Wel geldt dat elk van de dorpen – en ook de stad – te maken krijgt met vergrijzing. Hierdoor kan het inwoneraantal afnemen, zeker bij beperkte nieuwbouw. Ulvenhout is gegeven haar historie wat sterker vergrijsd dan de andere dorpen. t a b e l 8 - 2 H e t s a l d o v a n v e s t i g i n g e n v e rt re k v a n b i n n e n g e m e e n t e l ij k e v e rh u i z in g e n e n

totaal

buiten breda

binnen Breda

g e m e e n t e g r e n s o v e r s c h r i j d e n d e v e rh u i z in g e n n a a r d o rp / s t a d Bavel Ulvenhout Prinsenbeek Teteringen Breda Bavel Ulvenhout Prinsenbeek Teteringen Breda Bavel Ulvenhout Prinsenbeek Teteringen Breda

2003 324 3 26 18 -1 23 -17 -31 65 1.116 347 -14 -5 83 1.115

2004 446 -14 -21 244 0 47 -14 2 234 1.185 493 -28 -19 478 1.185

2005 272 0 43 102 4 45 8 -51 51 1.291 317 8 -8 153 1.295

2006 214 13 68 48 -1 60 -25 -33 -25 257 274 -12 35 23 256

2007 120 21 58 53 0 -18 30 -102 -3 263 102 51 -44 50 263

2008 14 124 29 58 0 -33 31 -56 1 540 -19 155 -27 59 540

2009 7 37 2 79 0 46 -22 -31 -29 878 53 15 -29 50 878

Bron: Bredata.

f i g u u r 8 - 1 B e v o l k i n g s o p b o u w d o rp e n 100% 90%

14% 24%

18%

20%

15%

80% 70%

45-64 jaar 29%

28% 28%

60%

26% 29%

30%

25%

29%

24%

22%

8%

10%

10%

13%

22%

20%

19%

19%

17%

Bavel

Ulvenhout

Prinsenbeek

Teteringen

gemeente Breda

21% 10%

20% 10% 0%

Bron: Bredata.

Wonen in Breda

25-44 jaar 15-24 jaar

50% 40%

65 jaar en ouder

0-14 jaar

totaal 1.397 184 205 602 2 170 -9 -302 294 5.530 1.567 175 -97 896 5.532

99

Qua landelijke woonmilieutypologie valt het grootste deel van de dorpen of in de categorie centrum dorps wonen (Prinsenbeek en Ulvenhout) of in de categorie groen stedelijk wonen (Bavel en Teteringen). Het is overigens maar zeer de vraag of de inwoners van de laatstg enoemde dorpen hun woonmilieu ook als stedelijk zullen typeringen, maar dit terzijde. Eerder in dit rapport hebben we gezien dat vraag naar en aanbod van dit type woonmilieu redelijk in evenwicht zijn. Wel zal er een hoge vraagdruk zijn op de randen van de dorpen en het landelijk gebied er rondom. In de kaarten in dit hoofdstuk en in bijlage 10 laten zien dat er achter de grove landelijke typ ering een grote variatie aan woonmilieus in de dorpen schuil gaat. Bij het uitwerken van de nog in te vullen nieuwbouwlocaties is het zaak oog te hebben voor de specifieke kwaliteiten van deze locaties. En bij het eventueel ontwikkelen van dorpsvisies en/of een structuurvisie bieden de kaarten een mooie onderlegger voor nadere planvorming. Tenslotte, bij de invulling van toekomstige locaties in de dorpen - en de stad - moet men beseffen dat men met een soort van laatste ronde bezig is, het einde van de groei is in zicht. Na de huidige nieuwbouwronde zal men in het streven naar een evenwichtige woningvoorraad zijn aangewezen op herstructurering en die is veel lastiger te organiseren dan uitbreidings nieuwbouw.


100

kaart 8-7 Het bebouwingstype

Wonen in Breda

Bijlagen

103

Bijlage 1 Woningmarktsimulatie op basis van het WoON In deze bijlage wordt de methode toegelicht waarmee de Bredase woningmarkt is gesimuleerd.

1.1

Aanpak Belangrijkste bron voor de woningmarktsimulatie is het WoonOnderzoek Nederland 2009 (kortweg WoON 2009). Het WoON is een grootschalig enquêteonderzoek onder de Nederlandse bevolking. Het WoON wordt driejaarlijks gehouden in o pdracht van het Ministerie van VROM. Het landelijke onderzoek geeft informatie over onder meer de woonsituatie en woonwensen van huishoudens. Voor VROM is het WoON een van de belangrijkste bronnen voor beleidson twikkeling op het gebied van Wonen. Het WoON is een periodieke graadmeter van de stand van zaken op de woningmarkt. Over het algemeen is de woningmarkt vrij stabiel, alleen de actieven (de woningzoekenden) op de w oningmarkt worden deels beïnvloed door de conjunctuur. Met die conjunctuur is het in 20 09 minder goed gesteld dan in de voorgaande jaren. De macro -economische vooruitzichten zijn vooral voor de kortere termijn verslechterd. Toch is de koopkracht in 2008 en 2009 gestegen. Aan het eind van 2009 deed de crisis zijn intrede. De enquêtes voor het WoON zijn afgenomen in de periode september 2008 tot mei 2009. Hierdoor zijn de effecten van de economische crisis op de woningmarkt in het WoON 2009 nog maar beperkt zichtbaar. De verhuisgeneig dheid is landelijk dan ook niet veel veranderd, het aantal wo ningzoekenden dat binnen 2 jaar wil verhuizen is ongeveer gelijk gebleven. Verwachting is dat het vooral uitstelgedrag is wat de woningmarkt domineert en dat de woonwensen minder beïnvloed worden door het huidige economische klimaat. Echter er is nog veel onzekerheid rond dit onderwerp. Over één à twee jaar zal er meer duidelijkheid zijn.

1.2

Corrigeren voor selectieve respons: weegfactoren Er zijn weegfactoren aan het WoON toegevoegd om te corrigeren voor selectieve respons. Voor het opstellen van deze factoren is gebruikgemaakt van bestaande registraties over de huishoudensamenstelling en woningvoorraad. De verhoudingen in het enquêtebestand zijn hierbij kloppend gemaakt met de randtotalen uit de registraties. Ook in dit onderzoek is een dergelijke wegingsprocedure toegepast. Er zitten namelijk niet genoeg respondenten uit de gemeente Breda in het WoON 2009-bestand om betrouwbare uitspraken te kunnen doen op het in dit onderzoek gewenste detailniveau. Om deze reden is het bestand verrijkt met respondenten uit andere gemeenten die grote gelijkenis vertonen. Het zo verkregen bestand is met behulp van feitelijke informatie over de woningvoorraad en huishoudensamenstelling herwogen naar de randtotalen zoals die in de gemeente Breda gelden. De methode is gebaseerd op de wetenschap dat vergelijkbare huishoudens in vergelijkbare woningen in vergelijkbare gemeenten zich in grote lijnen hetzelfde gedragen. De herweging is gelijk aan de herweging in het, eveneens door RIGO, uitgevoerde woonlastenonderzoek. De vergelijkbaarheid van beide onderzoeken is hiermee gewaarborgd.

Bijlagen

104

1.3

Weging – randtotalen Er is input van de gemeente en de corporaties gebruikt om de weging op te baseren. De tabe llen in deze paragraaf geven de randen waarop de wegingsproc edure gebaseerd is. Voor een deel zijn de aangeleverde cijfers één op één overgeno men, deels was bewerking nodig. RIGO heeft op basis van gegevens over alle woningen en alle corporatiewoningen een schatting van de bewoonde voorraad gemaakt. tabel B1-1

I n p u t w e g i n g : h u i s h o u d e n s n a a r le e f t i j d e n s a m e n s t e l lin g


2010 6.240 8% 14.900 18% 29.170 36% 12.790 16% 9.280 11% 8.900 11% 81.290 100%


2010 33.170 41% 23.350 29% 19.900 24% 4.870 6% 81.290 100%

Bron: O&I; woningcartotheek/GBA.

tabel B1-2

R a n d e n w o n i n g v o o r ra a d

randen woningvoorraad totale woningvoorraad leegstand bewoonde woningen Bron: Bredata.

Wonen in Breda

2010 76.290 2.420 73.870

105

tabel B1-3

T o t a l e n b e w o o n d e w o n in g v o o r ra a d

bouwjaar bewoonde woningvoorraad tot en met 1949 1950 - 1964 1965 - 1974 1975 - 1989 1990 tot nu totaal

2010 13.110 18% 12.100 16% 14.600 20% 16.750 23% 17.310 23% 73.870 100%

WOZ-waarde bewoonde woningvoorraad koop tot en met 175.000 koop 175.001 - 265.000 koop 265.001 - 345.000 koop 345.001 en meer huur tot en met 175.000 huur 175.001 - 265.000 huur 265.001 - 345.000 huur 345.001 en meer totaal

2010 4.360 6% 18.100 25% 8.930 12% 12.980 18% 18.800 25% 9.710 13% 670 1% 310 0% 73.870 100%

woningtype bewoonde woningvoorraad appartement eengezins (hoek- en rijwoning) 2-onder-1-kap vrijstaand totaal

2010 25.770 35% 33.070 45% 7.840 11% 7.190 10% 73.870 100%

Bron: Gemeente Breda.

Bijlagen

106

tabel B1-4

R a n d e n s o c i a l e h u u rv o o r r a a d

prijsgrenzen huursector bewoonde woningvoorraad kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens 1 of 2 p/hh aftoppingsgrens 3 of meer p/hh tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens koop en particuliere huur totaal

2010 4.580 6% 14.610 20% 1.570 2% 1.060 1% 500 1% 51.560 70% 73.870 100%

bouwjaar bewoonde huurvoorraad (soc. verh) tot en met 1949 1950 - 1964 1965 - 1979 1980 - 1994 1995 tot nu koop en particuliere huur totaal

2010 2.140 3% 3.930 5% 6.840 9% 6.910 9% 2.490 3% 51.560 70% 73.870 100%

woningtype bewoonde huurvoorraad (soc.verh) galerijwoning portiekwoning tussenwoning overig eengezins koop en particuliere huur totaal

2010 7.590 10% 4.700 6% 6.700 9% 3.330 5% 51.560 70% 73.870 100%

energielabel bewoonde huurvoorraad (soc. verh) A B C D E

2010 950 1% 1.090 1% 4.520 6% 6.680 9% 5.040 7% 2.180 3% 1.860 3% 51.560 70% 73.870 100%

F

G koop en particuliere huur totaal Bron: Gemeente Breda en corporaties.

Wonen in Breda

107

1.4

Simulatie van de huidige markt en toekomstverkenning Huidige situatie Het herwogen WoON bestand vormt de basis voor de simulatie van de huidige marktomsta ndigheden. Toekomstverkenning De markt in 2015, 2025 en 2030 is volgens dezelfde methode gesimuleerd als in 2010, alleen is het WoON nu herwogen naar de geprognosticeerde huishoudensamenstelling in 2015 , 2025 en 2030. Basis voor de toekomstverkenning zijn aannamen wat betreft: (1) demografische ontwi kkeling en (2) economische ontwikkeling. Het naar de toekomst herwogen WoON is gebruikt om de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte te simuleren.

1.5

Regionale analyse: vergelijkbaarheid woningmarktsimulatie en Cita Vista De uitkomsten van het landelijke WoON onderzoek zijn samengevat in Cita Vista. Cita Vista is een presentatie- en informatiesysteem waar de uitkomsten van het WoON in zijn opgeslagen. De gebruiker kan gemakkelijk uitkomsten selecteren en in tabellen presenteren. Omdat er voor de gemeente Breda gebruik is gemaakt van een referentiebestand en het WoON opnieuw gewogen is, verschillen de uitkomsten wat de regionale markt betreft van de uitkomsten zoals die in Cita Vista staan.

Bijlagen

108

Bijlage 2 Begrippen Aftoppingsgrens Eerste aftoppingsgrens (voor 1- of 2-persoonshuishoudens): huurwoningen met een prijs tussen de €357,37 en de €511,50. Tweede aftoppingsgrens (voor 3- of meerpersoonshuishoudens): huurwoningen met een prijs tussen de €511,50 en de €548,18.

Doorstromers Doorstromers zijn woningzoekenden die een zelfstandige woning hebben, een andere zelfsta ndige woning zoeken en hun woning aanbieden aan andere woningzoekenden bij verhuizing.

Duur scheefwonen Duur scheefwonen betekent dat huishoudens met een laag inkomen in een ‘te dure’ huurw oning wonen. De exacte inkomensgrens en woningprijsgrens die gehanteerd worden verschilt.

Eerste aftoppingsgrens Zie aftoppingsgrens.

Goedkoop scheefwonen Goedkope scheefheid betekent dat huishoudens met midden- of hoge inkomens goedkope gereguleerde en/of gesubsidieerde huurwoningen bewonen die eigenlijk voor een doelgroep met lager inkomen bedoeld zijn. De exacte inkomensgrenzen en woningprijsgrenzen die gehanteerd worden verschillen.

HAT Een HAT- eenheid is met HAT-subsidie gecreëerde woonruimte voor huishoudens van een of twee personen. De afkorting HAT staat voor Huisvesting Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens.

Huurtoeslag Dit is een door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen. Woningen met een huurprijs lager dan de ondergrens van de huurtoeslag

Wonen in Breda

109

komen niet voor huurtoeslag in aanmerking. Verder wordt iedere huurder g eacht een bepaald bedrag aan huur altijd zelf te kunnen betalen, ongeacht de hoogte van het inkomen. Dit is de normhuur en hierover ontvangt dus niemand huurtoeslag. Voor het deel van de huur tussen de normhuur en de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens krij gt degene die voor huurtoeslag in aanmerking komt 100 procent toeslag. Van de kwaliteitskortingsgrens tot de aftoppingsgrens wordt 75 procent van de huur door huurtoeslag gedekt. Er bestaan afzonderlijke aftoppingsgrenzen voor één- of tweepersoonshuishoudens en voor drie- of meerpersoonshuishoudens. In bijzondere gevallen kan het daarboven resterende huurbedrag tot de liberalisatiegrens nog voor 50 procent door huurtoeslag gedekt worden.

Inkomensgroepen 1.

Doelgroep huurtoeslag: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen onder de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dit is de definitie die wordt gehanteerd door het Ministerie van VROM en landelijk wordt toegepast. De ink omensgrenzen staan weergegeven in onderstaande tabel. Eenpersoonshuishouden < 65 jaar Eenpersoonshuishouden > 64 jaar Meerpersoonshuishouden < 65 jaar Meerpersoonshuishouden > 64 jaar Tijdvak

€ 21.450 € 20.200 € 29.125 € 27.575 1-1-2010 / 31-12-2010

2.

Doelgroep vanaf ht (huurtoeslag) tot € 33.000: h uishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.000. Europa wil woningcorporaties verplichten 90 procent van hun huurwoningen tot de liberalisatiegrens aan te bieden aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen beneden de € 33.000.

3.

De groep huishoudens met een inkomen vanaf € 33.000 tot € 43.000: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 33.000 en € 43.000.

4.

De groep huishoudens met een inkomen vanaf € 43.000 tot 1,5 keer modaal (€ 48.750): huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen € 43 .000 en 1,5 keer modaal.

5.

De groep huishoudens met een inkomen hoger dan 1,5 keer modaal .

Kwaliteitskortingsgrens Huurwoningen met een prijs tot €357,37 (tijdvak 2009-2010).

Liberalisatiegrens Huurwoningen met een prijs tussen de €548,18 en de €647,53.

Niet-reguliere woningen Studentenkamers, plaatsen in kleinschalige beschermde woonvormen, woonboten, woonw agens of BAR (bewoonde andere ruimtes).

Bijlagen

110

Particuliere huur Institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekerings en beleggingsmaatschappijen) en pa rticuliere personen die woningen op commerciële basis verhuren of laten verhuren.

Prijsgrenzen huur huurtoeslag

huur, tijdvak 2009 – 2010 tot kwaliteitskortingsgrens tot 1e aftoppingsgrens tot 2e aftoppingsgrens tot liberalisatiegrens vrije sector

< € 357,37 € 357,37 - € 511,50 € 511,50 - € 548,18 € 548,18 - € 647,53 > € 647,53

Semistarters Semistarters zijn woningzoekenden die momenteel een zelfstandige woning hebben, een and ere zelfstandige woning zoeken, maar geen woning aanbieden bij verhu izing (bijvoorbeeld door sloop of door echtscheiding).

Sociale verhuurders De corporaties Laurentius, AlleeWonen en WonenBreburg.

Starters Starters zijn woningzoekenden die geen zelfstandige woning hebben, maar een woning zoeken (bijvoorbeeld kamerbewoners/studenten).

Tweede aftoppingsgrens Zie aftoppingsgrens

Vrije sector Huurwoningen met een prijs boven de €647,53.

Woningzoekenden Huishoudens die hebben aangegeven (1) binnen 2 jaar te willen verhuizen, (2) minimaal één actie ondernomen hebben om een andere woning te vinden en (3) een zelfstandige woning zoeken.

Wonen in Breda

111

Woningverlaters Woningverlaters zijn huishoudens die een zelfstandige woning hebben, maar geen zelfstandige woning zoeken. Een voorbeeld zijn ouderen die naar een bejaardenhuis willen verhuizen , verlaters van een woongroep, huishoudens waarvan de woning gesloopt wordt of een lid van een huishouden dat door scheiding een andere woning zoekt. Hun woning komt vrij bij verhuizing.

Bijlagen

112

Bijlage 3 Woonsituatie naar eigendom en prijs, leeftijd

tabel B3-1

W o o n s i t u a t i e n a a r e ig e n d o m e n p r ij s , n a a r l e e f t ij d

woonsituatie koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer onzelfstandig totaal

tot en met 23 80 140 950 320 170 70 4.520 6.240

24 - 34 1.430 3.390 830 450 1.590 3.820 680 730 1.980 14.900


Wonen in Breda

35 - 54 1.760 7.970 4.190 5.600 1.480 6.630 650 470 420 29.170

55 - 64 620 3.390 1.800 3.170 440 2.490 500 220 160 12.790

65 - 74 270 1.960 1.440 1.840 580 2.270 480 300 140 9.280

75 + 200 1.260 660 1.920 690 2.590 600 800 200 8.900

totaal 4.360 18.100 8.930 12.980 5.740 18.110 3.060 2.590 7.420 81.290

113

Bijlage 4 Gewenst woonmilieu en gewenst woningtype tabel B4-1

G e w e n s t w o o n m i l i e u e n g e w e n s t e w o n in g , d o o rs t ro m e rs centrum buitengroen- centrum- landelijk stedelijk centrum stedelijk dorps wonen 2% 7% 9% 3% 4% 35% 26% 21% 17% 12% 5% 11% 15% 12% 27% 14% 10% 23% 36% 44% 1% 1% 0% 0% 0% 25% 33% 15% 21% 11% 7% 8% 11% 3% 2% 11% 4% 5% 8% 1% 100% 100% 100% 100% 100%

totaal 6% 24% 13% 20% 1% 24% 7% 5% 100%

gewenst woonmilieu en centrum buitengroen- centrum- landelijk woningtype stedelijk centrum stedelijk dorps wonen appartement 39% 33% 26% 13% 7% eengezins (hoek- en tussen) 46% 45% 29% 41% 17% 2-onder-1-kap 7% 14% 29% 21% 28% vrijstaand 8% 8% 16% 25% 48% totaal 100% 100% 100% 100% 100%

totaal 28% 38% 19% 15% 100%

gewenst woonmilieu, eigendom en prijs koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal


tabel B4-2

G e w e n s t w o o n m i l i e u e n g e w e n s t e w o n in g , ( s e m i )s t a rt e rs centrum buitengroen- centrum- landelijk stedelijk centrum stedelijk dorps wonen 11% 13% 7% 26% 19% 7% 17% 14% 26% 40% 0% 1% 2% 4% 2% 0% 1% 9% 0% 4% 10% 11% 10% 8% 2% 56% 40% 50% 28% 28% 8% 14% 7% 8% 1% 7% 4% 1% 0% 4% 100% 100% 100% 100% 100%

totaal 13% 16% 1% 2% 10% 44% 10% 4% 100%

gewenst woonmilieu en centrum buitengroen- centrum- landelijk woningtype stedelijk centrum stedelijk dorps wonen appartement 91% 61% 53% 44% 23% eengezins (hoek- en tussen) 6% 30% 30% 41% 51% 2-onder-1-kap 2% 5% 10% 5% 9% vrijstaand 1% 3% 7% 9% 17% totaal 100% 100% 100% 100% 100%

totaal 63% 27% 6% 5% 100%

gewenst woonmilieu, eigendom en prijs koop tot en met € 175.000 € 175.001 - € 265.000 € 265.001 - € 345.000 € 345.001 en meer huur < € 357 € 357 - € 548 € 548 - € 648 € 648 en meer totaal


Bijlagen

114

Bijlage 5 Gewenste stap doorstromers 55+ tabel B5-1

G e w e n s t e s t a p d o o rs t ro m e rs (5 5 + ) n a a r e ig e n d o m , w o n in g t y p e e n w o o n m il ie u

van/ naar koop huur totaal

koop 570 70 640

huur 300 690 990

totaal 870 770 1.630

van/ naar koop huur totaal

koop 66% 10% 39%

huur 34% 90% 61%

totaal 100% 100% 100%

van/naar appartement eengezins 2-onder-1-kap vrijstaand totaal

appartement 270 480 100 100 940

eengezins 60 250 10 60 380

2-onder-1-kap 20 30 10 10 70

vrijstaand 100 50 30 60 240

totaal 450 810 150 220 1.630

van/naar appartement eengezins 2-onder-1-kap vrijstaand totaal

appartement 59% 59% 64% 43% 57%

eengezins 13% 31% 8% 26% 23%

2-onder-1-kap 5% 4% 8% 2% 5%

vrijstaand 23% 6% 19% 29% 15%

totaal 100% 100% 100% 100% 100%

van/ naar centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen totaal

centrumstedelijk 50 70 60 20 200

buitencentrum groen-stedelijk centrum-dorps 40 720 40 10 60 250 10 10 110 790 300 180

landelijk wonen 90 20 20 40 170

totaal 180 860 400 140 50 1.630

van/ naar centrum-stedelijk buiten-centrum groen-stedelijk centrum-dorps landelijk wonen totaal

centrumstedelijk 30% 8% 16% 11% 0% 12%

buitencentrum groen-stedelijk centrum-dorps 0% 1% 19% 84% 5% 2% 14% 62% 3% 6% 0% 80% 6% 8% 8% 48% 18% 11%

landelijk wonen 51% 2% 5% 3% 78% 11%

totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100%


Wonen in Breda

115

Bijlage 6 Woonwensen naar leeftijd en huishoudentype tabel B6-1

W o o n w e n s e n v a n a l le w o n in g z o e k e n d e n n a a r le e f t i j d , h u is h o u d e n t y p e e n

woonwensen alle woningzoekenden koop tot en met 175.000 175.001 - 265.000 265.001 - 345.000 345.001 en meer huur kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens 3 of meer p/hh tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens totaal

< 24

24 - 34

35 - 54

55 - 64

65 +

totaal

9% 10% 1% 0% 14% 52% 8% 6% 100%

10% 30% 10% 7% 2% 30% 9% 3% 100%

8% 23% 13% 31% 0% 19% 3% 4% 100%

6% 11% 10% 29% 3% 21% 11% 9% 100%

1% 10% 8% 9% 9% 34% 20% 9% 100%

8% 21% 9% 14% 4% 31% 8% 5% 100%

woonwensen alle woningzoekenden

alleenstaand

gezin z.k.

gezin m.k.

1ouder

totaal

koop tot en met 175.000 175.001 - 265.000 265.001 - 345.000 345.001 en meer huur kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens 3 of meer p/hh tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens totaal

8% 19% 3% 5% 5% 42% 12% 6% 100%

3% 23% 21% 21% 0% 16% 8% 7% 100%

12% 24% 8% 18% 4% 25% 5% 3% 100%

9% 11% 0% 7% 8% 54% 8% 3% 100%

8% 21% 9% 14% 4% 31% 8% 5% 100%

(semi)st arter

doorstromer

(semi)starter, doorstromer

13% 16% 1% 2% 10% 44% 10% 4% 100%

6% 24% 13% 20% 1% 24% 7% 5% 100%

woonwensen alle woningzoekenden koop tot en met 175.000 175.001 - 265.000 265.001 - 345.000 345.001 en meer huur kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens 3 of meer p/hh tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens totaal

totaal 8% 21% 9% 14% 4% 31% 8% 5% 100%


Bijlagen

116


Wonen in Breda

35 - 54

55 - 64

65 +

totaal

7% 32% 9% 11% 5% 28% 4% 3% 100%

3% 19% 8% 28% 2% 25% 10% 3% 100%

3% 19% 11% 13% 16% 31% 4% 3% 100%

2% 9% 7% 13% 27% 36% 6% 0% 100%

gezin m.k.

1-ouder

totaal

woningaanbod doorstromers koop tot en met 175.000 175.001 - 265.000 265.001 - 345.000 345.001 en meer huur kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens 3 of meer p/hh tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens totaal

8% 17% 3% 2% 17% 33% 9% 12% 100%

gezin z.k.

woningaanbod alle doorstromers koop tot en met 175.000 175.001 - 265.000 265.001 - 345.000 345.001 en meer huur kwaliteitskortingsgrens aftoppingsgrens 3 of meer p/hh tot liberalisatiegrens boven liberalisatiegrens totaal

< 34

W o n i n g a a n b o d v a n d o o rs t ro m e rs n a a r le e f t i j d e n h u is h o u d e n t y p e

alleenstaand

tabel B6-2

5% 12% 3% 5% 24% 38% 8% 4% 100%

8% 27% 9% 14% 5% 19% 8% 12% 100%

7% 36% 9% 12% 1% 28% 3% 5% 100%

6% 10% 9% 2% 10% 52% 10% 2% 100%

6% 23% 7% 9% 11% 30% 7% 7% 100%

117

Bijlage 7 Uitkomsten demografische prognoses

tabel B7-1

U i t k o m s t e n p e r s o n e n p ro g n o s e s , g e m e e n t e / m in im u m - e n m a x im u m g ro e i v a r i -

ant personenprognose 0- 4 jaar 5- 9 jaar 10-14 jaar 15-19 jaar 20-23 jaar 24-34 jaar 35-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ totaal

2015 2020 2025 2030 2010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum minimum maximum 9.880 9.740 9.850 10.480 9.990 10.190 11.740 10.400 10.550 13.030 10.390 13.380 9.960 9.560 9.360 9.950 9.450 9.250 10.440 9.660 9.510 11.680 9.850 13.010 9.510 9.920 9.640 10.130 9.590 9.010 10.010 9.470 8.870 10.440 9.080 11.670 10.560 10.100 10.080 10.470 10.480 10.180 11.060 10.220 9.430 10.680 9.200 10.950 10.060 10.730 9.730 10.100 10.890 9.470 10.050 11.160 9.470 10.400 8.670 9.610 25.690 27.270 27.530 29.980 28.790 29.030 34.000 29.860 29.110 35.080 28.370 34.580 49.960 49.610 47.270 50.080 48.720 43.510 48.920 47.810 40.760 49.940 39.810 53.280 20.820 21.150 21.250 21.620 22.530 22.690 23.760 23.870 23.690 25.730 22.340 25.160 14.260 16.800 17.070 17.270 18.270 18.840 19.450 18.670 19.350 20.460 20.780 22.640 12.610 13.220 13.990 14.160 14.080 15.720 16.200 16.000 18.680 19.630 21.000 22.610 173.300 178.090 175.760 184.240 182.780 177.900 195.620 187.120 179.420 207.070 179.480 216.890

personen prognose 0- 4 jaar 5- 9 jaar 10-14 jaar 15-19 jaar 20-23 jaar 24-34 jaar 35-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ totaal

ontwikkeling 2010-2015 ontwikkeling 2010-2020 ontwikkeling 2010-2025 ontwikkeling 2010-2030 2010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum minimum maximum 9.880 -1% 0% 6% 1% 3% 19% 5% 7% 32% 5% 35% 9.960 -4% -6% 0% -5% -7% 5% -3% -5% 17% -1% 31% 9.510 4% 1% 7% 1% -5% 5% 0% -7% 10% -5% 23% 10.560 -4% -5% -1% -1% -4% 5% -3% -11% 1% -13% 4% 10.060 7% -3% 0% 8% -6% 0% 11% -6% 3% -14% -4% 25.690 6% 7% 17% 12% 13% 32% 16% 13% 37% 10% 35% 49.960 -1% -5% 0% -2% -13% -2% -4% -18% 0% -20% 7% 20.820 2% 2% 4% 8% 9% 14% 15% 14% 24% 7% 21% 14.260 18% 20% 21% 28% 32% 36% 31% 36% 43% 46% 59% 12.610 5% 11% 12% 12% 25% 28% 27% 48% 56% 67% 79% 173.300 3% 1% 6% 5% 3% 13% 8% 4% 19% 4% 25%

personen prognose 0- 4 jaar 5- 9 jaar 10-14 jaar 15-19 jaar 20-23 jaar 24-34 jaar 35-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+ totaal

ontwikkeling 2010-2015 ontwikkeling 2010-2020 ontwikkeling 2010-2025 ontwikkeling 2010-2030 2010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum minimum maximum 6% 5% 6% 6% 5% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 6% 5% 6% 5% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 6% 6% 6% 5% 6% 5% 5% 6% 5% 5% 5% 4% 15% 15% 16% 16% 16% 16% 17% 16% 16% 17% 16% 16% 29% 28% 27% 27% 27% 24% 25% 26% 23% 24% 22% 25% 12% 12% 12% 12% 12% 13% 12% 13% 13% 12% 12% 12% 8% 9% 10% 9% 10% 11% 10% 10% 11% 10% 12% 10% 7% 7% 8% 8% 8% 9% 8% 9% 10% 9% 12% 10% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Bron: CBS, gemeente Breda.

Bijlagen

118

tabel B7-2

U i t k o m s t e n h u i s h o u d e n p r o g n o s e s , g e m e e n t e / m in i m u m - e n m a x i m u m g ro e iv a -

riant huishoudenprognose tot en met 23 jaar 24 - 34 jaar 35 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75+ totaal

2015 2020 2025 2030 2.010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum 6.250 6.510 6.310 6.580 6.610 6.170 6.620 6.710 6.210 6.910 5.780 6.610 14.890 16.230 15.990 17.390 17.260 16.990 19.960 17.940 17.080 20.650 16.700 20.460 29.170 29.290 27.870 29.520 29.070 25.840 29.030 28.760 24.280 29.700 23.730 31.700 12.790 13.150 13.100 13.330 14.120 14.090 14.760 15.050 14.830 16.110 14.080 15.860 9.280 10.960 11.030 11.160 11.990 12.190 12.580 12.380 12.530 13.250 13.510 14.710 8.900 9.200 9.990 10.120 9.800 11.280 11.630 11.150 13.330 14.020 14.930 16.100 81.280 85.350 84.290 88.090 88.860 86.570 94.590 91.970 88.260 100.650 88.720 105.430

huishoudenprognose tot en met 23 jaar 24 - 34 jaar 35 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75+ totaal

ontwikkeling 2010-2015 ontwikkeling 2010-2020 ontwikkeling 2010-2025 ontwikkeling 2010-2030 2010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum 6.250 4% 1% 5% 6% -1% 6% 7% -1% 11% -8% 6% 14.890 9% 7% 17% 16% 14% 34% 20% 15% 39% 12% 37% 29.170 0% -4% 1% 0% -11% 0% -1% -17% 2% -19% 9% 12.790 3% 2% 4% 10% 10% 15% 18% 16% 26% 10% 24% 9.280 18% 19% 20% 29% 31% 36% 33% 35% 43% 46% 59% 8.900 3% 12% 14% 10% 27% 31% 25% 50% 58% 68% 81% 81.280 5% 4% 8% 9% 7% 16% 13% 9% 24% 9% 30%

huishoudenprognose tot en met 23 jaar 24 - 34 jaar 35 - 54 jaar 55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75+ totaal

ontwikkeling 2010-2015 ontwikkeling 2010-2020 ontwikkeling 2010-2025 ontwikkeling 2010-2030 2010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum 8% 8% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 7% 6% 18% 19% 19% 20% 19% 20% 21% 20% 19% 21% 19% 19% 36% 34% 33% 34% 33% 30% 31% 31% 28% 30% 27% 30% 16% 15% 16% 15% 16% 16% 16% 16% 17% 16% 16% 15% 11% 13% 13% 13% 13% 14% 13% 13% 14% 13% 15% 14% 11% 11% 12% 11% 11% 13% 12% 12% 15% 14% 17% 15% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

huishoudenprognose alleenstaand huishoudens z.k. (+overig) huishoudens m.k. 1-ouder totaal

2015 2020 2025 2030 2010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum 33.170 36.260 35.400 36.970 38.880 37.190 40.460 41.250 38.820 43.800 39.770 46.390 23.340 23.940 24.380 25.220 24.650 25.210 27.030 25.280 25.590 28.350 25.400 29.050 19.900 19.950 19.340 20.450 19.920 18.890 21.230 19.880 18.610 22.340 18.390 23.560 4.870 5.200 5.170 5.450 5.410 5.280 5.860 5.560 5.250 6.160 5.160 6.430 81.280 85.340 84.290 88.090 88.860 86.570 94.590 91.980 88.260 100.650 88.720 105.430


2015 2020 2025 2030 2010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum 33.170 9% 7% 11% 17% 12% 22% 24% 17% 32% 20% 40% 23.340 3% 4% 8% 6% 8% 16% 8% 10% 21% 9% 24% 19.900 0% -3% 3% 0% -5% 7% 0% -6% 12% -8% 18% 4.870 7% 6% 12% 11% 8% 20% 14% 8% 26% 6% 32% 81.280 5% 4% 8% 9% 7% 16% 13% 9% 24% 9% 30%


2015 2020 2025 2030 2010 gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum gemeente minimum maximum 41% 42% 42% 42% 44% 43% 43% 45% 44% 44% 45% 44% 29% 28% 29% 29% 28% 29% 29% 27% 29% 28% 29% 28% 24% 23% 23% 23% 22% 22% 22% 22% 21% 22% 21% 22% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 6% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Bron: CBS, gemeente Breda.

Wonen in Breda

119

Bijlage 8 Migratiesaldi regiogemeenten f i g u u r B 8 - 1 B i n n e n l a n d s m i g r a t ie s a ld o D ri m m e l e n , 2 0 0 2 - 2 0 0 8

40 15

10

-

5

-

-

-25

-40

-10 Drimmelen

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

-60 0 tot 5 jaar

100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

Bron: CBS statline.

f i g u u r B 8 - 2 B i n n e n l a n d s m i g r a t ie s a ld o E t t e n - L e u r , 2 0 0 2 - 2 0 0 8

85 45

25

35

10

-15

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

Etten-Leur

25 tot 30 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

-30

5 tot 10 jaar

35

30

15

20 tot 25 jaar

20

0 tot 5 jaar

100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

Bron: CBS statline.

Bijlagen

120

f i g u u r B 8 - 3 B i n n e n l a n d s m i g r a t ie s a ld o O o s t e rh o u t , 2 0 0 2 - 2 0 0 8

55 25

30

30

30

10

25

-

-

Oosterhout

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

-90 15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

-60 0 tot 5 jaar

100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

Bron: CBS statline.

f i g u u r B 8 - 4 B i n n e n l a n d s m i g r a t ie s a ld o Z u n d e rt , 2 0 0 2 - 2 0 0 8

15

10

20 -

-

-5

85 jaar of ouder

65 tot 85 jaar

50 tot 65 jaar

40 tot 50 jaar

30 tot 40 jaar

Zundert

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

-25 -25

Bron: CBS statline.

Wonen in Breda

25 5 -5

0 tot 5 jaar

100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100

121

Bijlage 9 Aannamen prognoses regiogemeenten f i g u u r B 9 - 1 T o t a a l m i g r a t i e s a l d o P ro v in c ie N o o rd - B ra b a n t e n C B S

250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200 -250

verleden - Drimmelen Provincie - Drimmelen

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

CBS - Drimmelen

800 600 400 verleden - Etten-Leur

200

Provincie - Etten-Leur 0

CBS - Etten-Leur

-200

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

-400

500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 -400 -500 -600

verleden - Oosterhout Provincie-Oosterhout

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

CBS - Oosterhout

Bijlagen

122

600 500 400 300

200

verleden - Zundert

100

Provincie - Zundert

0

CBS - Zundert

-100 -200

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

-300

Bron: CBS en Provincie Noord-Brabant.

f i g u u r B 9 - 2 A a n n a m e n o n t w i k k e l in g w o n in g v o o rra a d 13.000 12.500 12.000 11.500 11.000 10.500 10.000 9.500 9.000 8.500 8.000

verleden - Drimmelen Provincie - Drimmelen CBS - Drimmelen

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

ABF - Drimmelen

20.000 19.000 18.000

verleden - Etten-Leur

17.000

Provincie - Etten-Leur

16.000

CBS - Etten-Leur ABF - Etten-Leur

15.000

Wonen in Breda

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

14.000

123

28.000

27.000 26.000 25.000

verleden - Oosterhout

24.000

Provincie-Oosterhout

23.000

CBS - Oosterhout

22.000

ABF - Oosterhout

21.000

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

20.000

10.000 9.500 9.000 8.500

verleden - Zundert

8.000

Provincie - Zundert

7.500

CBS - Zundert

7.000

ABF - Zundert

6.500

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

6.000

Bron: CBS, Provincie Noord-Brabant en ABF.

Bijlagen

124

Bijlage 10 Woonmilieus: kaarten per dimensie k a a r t B 1 0 - 1 D e o n t w i k k e l i n g v a n d e le e f b a a rh e id in d e p e rio d e 2 0 0 2 - 2 0 0 8

Wonen in Breda

125

kaart B10-2 De dimensie ligging

Bijlagen

126

k a a r t B 1 0 - 3 D e m a t e v a n f u n c t ie m e n g in g c q a a n w e z ig h e id v a n v o o rz i e n in g e n

Wonen in Breda

127

kaart B10-4 Het bebouwingstype

Bijlagen

128

k a a r t B 1 0 - 5 D e m a t e v a n s o c i a a l - c u l t u r e l e m e n g in g

Wonen in Breda

129

k a a r t B 1 0 - 6 D e m a t e v a n s o c i a a l e c o n o m is c h e m e n g in g

Bijlagen

130

kaart B10-7 CBS-buurtindeling Breda 2009 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54

Wonen in Breda

City Valkenberg Chasse Fellenoord Schorsmolen Station Belcrum Doornbos-Linie Biesdonk Geeren-Zuid Wisselaar Krogten Geeren-Noord Waterdonken Brabantpark Sportpark Zandberg Heusdenhout Blauwe Kei Ypelaar Overakker Ginneken Mastbos Boeimeer Ruitersbos Haagpoort Heuvel Tuinzigt Princenhage Westerpark Heilaar Hazeldonk Steenakker Effen-Rith Liesbos Gageldonk Kievitsloop Kesteren Muizenberg Heksenwiel Overkroeten Kroeten Emer Hagebeemd Bavel Nieuw Wolfslaar Verspr. Bavel Ulvenhout Verspr. Ulvenhout Prinsenbeek Verspr. Prinsenbeek Teteringen Vuchtpolder Verspr.Teteringen

131

Bijlagen

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving Wonen in Breda

Recommend Documents