RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl
Vastgoedsturing, maatschappelijk De samenhang tussen vastgoedsturing en maatschappelijke sturing bij woningcorporaties
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl
Vastgoedsturing, maatschappelijk De samenhang tussen vastgoedsturing en maatschappelijke sturing bij woningcorporaties
Opdrachtgever
Auteurs
Peter van Os
Uitgave
april 2012
Rapportnummer
RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail
[email protected] ∙ www.rigo.nl
Inhoud Hoofdstuk 1
Inleiding
7
Hoofdstuk 2
Een denkmodel voor de maatschappelijke onderneming
8
Hoofdstuk 3
Definities van begrippen
11
3.1
Inleiding
11
3.2
Kernactiviteiten en nevenactiviteiten
11
3.3
Maatschappelijk rendement
12
3.4
Effecten
12
3.5
Bedrijfseconomische offer
14
Hoofdstuk 4
Hoofdstuk 5
Hoofdstuk 6
Verandertheorie
16
4.1
Inleiding
16
4.2
De effectenkaart
17
4.3
De effectenarena
18
4.4
De objective tree
19
4.5
Groepsmodelbouw
21
Waardering van effecten
23
5.1
Waarderingsregels
23
5.2
Betaalbaarheid gewaardeerd
24
5.3
Kwaliteit gewaardeerd
25
5.4
Beschikbaarheid gewaardeerd
26
5.5
De fysieke en sociale omgeving (leefbaarheid)
gewaardeerd
29
5.6
Welzijn gewaardeerd
31
5.7
Overige effecten gewaardeerd
34
Beslismodellen: methodieken op projectniveau
35
6.1
Inleiding
35
6.2
De MKBA en de SROI
35
5
6
Hoofdstuk 7
Hoofdstuk 8
Beslismodellen: methodieken op programmaniveau
39
7.1
De Multicriteria-analyse
39
7.2
‘Sturen op prestaties’
43
7.3
De methode ‘wensportefeuille’
44
7.4
De allocatie-optimalisator
46
Een blik in de toekomst
Bijlagen Geen inhoudsopgavegegevens gevonden.
50
Hoofdstuk 1
Inleiding
Een maatschappelijke onderneming richt zich primair op het realiseren van een optimaal maatschappelijk effect. Hierin onderscheidt de maatschappelijke onderneming zich van de commerciële ondernemingen, die met voorrang streven naar het behalen van een optimaal financieel rendement op het geïnvesteerd vermogen . Het hierboven genoemde optimaal maatschappelijk effect is een begripsomschrijving dat nadere toelichting vergt. De belangrijkste zijn: -
Het beoogde effect bevindt zich binnen de domeingrenzen van de p restatievelden die in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn omschreven. Deze domeinomschrijving laat ruimte voor eigen keuzen van de woningcorp oratie. De discussie over de domeingrenzen is relevant in verband met het al of niet ‘weglekken’ van geld uit de corporatiesector.
-
De corporatie dient bovendien een eigen keuze te maken ten aanzien van de prestatienorm, want deze is meestal niet objectief vast te stellen. Moet bi j1 voorbeeld de slaagkans van starters op de woningmarkt 30% of 40% zijn ? De corporatie vertaalt vervolgens de gekozen prestatienorm in een – zo mogelijk – SMART doelstelling.
-
Is een te voorspellen of een achteraf bereikt maatschappelijk effect mee tbaar, kwantificeerbaar of eventueel monetariseerbaar?
-
In het voorgaande hoofdstuk is getoond hoe het beschikbare budget voor (onrendabele delen van) activiteiten bepaald kan worden (zie de ‘transparantiemethodiek’). Op bedrijfsniveau vloeit hier de vraag uit voort hoe dit b eschikbare budget het beste ingezet kan worden – naar de verschillende activiteiten gealloceerd kan worden – om binnen de budgettaire restricties een optimaal maatschappelijk effect te bereiken.
Het laatste punt verwijst naar het feit dat binnen het proces van vastgoedsturing z owel het portefeuilleniveau als het complex- of het projectniveau (oftewel het assetniveau) relevant is. In dit hoofdstuk gaan we nader in op de begrippen maatschappelijk effect, maa tschappelijk rendement, maatschappelijke prestatie en maatschappelijke sturing en op de wijze waarop de maatschappelijke sturing verbonden kan worden met de financiële sturing. We omschrijven de relevante begrippen en presenteren enkele tec hnieken en instrumenten om in praktische zin grip te krijgen op de onderhavige b egrippen.
1
De slaagkans kan gedefinieerd worden als de kans dat een actief woningzoekenden binnen een jaar een passende woning aangeboden krijgt, die hij of zij ook daadwerkelijk accepteert.
7
8
Hoofdstuk 2
Een denkmodel
voor de maatschappelijke onderneming Om enig houvast te krijgen in de wereld van het maatschappelijk rendement gebru iken we het zogenaamde Logische Model dat in het eerste hoofdstuk al gepresenteerd is. Het model is zowel ex post als ex ante te gebruiken, dat wil zeggen bij beleidsvo rming en bij beleidsevaluatie.
Figuur 1: het Logische Model
De outcome betreft het te behalen of het behaalde maatschappelijk effect. Dat effect kan op korte en op lange termijn optreden. Als dat laatste het geval is wordt vaak de term impact gebruikt in plaats van effect. Lange termijn effecten zijn doorgaans tweede of derde orde effecten die bijvoorbeeld optreden als gevolg van gedrags veranderingen van mensen. De outcome heeft in principe betrekking op de situatie of het welbevinden van mensen; als we ons beperken tot de woningcorporatie – woonlasten, leefbaarheid, woonkwaliteit etc.. De output heeft – u raadt het al – betrekking op de productie van goederen en diensten (de stenen in het geval van woningcorporaties); de input op geld (of meer in het algemeen: de beschikbare of ingezette middelen). Het maatschappelijk rendement kan gedefinieerd worden als de verhouding tussen de outcome en de input oftewel tussen de maatschappelijke effecten en de ingezette middelen. We komen hier later op terug, omdat bij deze definitie wel enige nuances op hun plaats zijn. Het Logische Model omvat tenminste twee belangrijke inhoudelijke vraagstukken als onderdeel van de sturingsopgave van maatschappelijke ondernemingen. Het eerste vraagstuk betreft de zogenaamde verandertheorie (theory of change). Deze theorie betreft de vraag welke output wenselijk is om de beoogde outcome te realiseren of – in retrospectief – welke output tot de waargenomen effecten geleid heeft. Het is, met andere woorden, als het gaat om beleids- en planvorming, de strategievraag: hoe bereik je wat je wilt bereiken, welke interventies zijn effectief? Aan deze strategievraag kleven heel wat haken en ogen: -
Effecten kunnen soms jaren op zich laten wachten;
-
De effecten kunnen (mede) een gevolg zijn van andere interventies (al of niet van derden) of omstandigheden dan de beschouwde. Een interventie is b ovendien meestal onderdeel van een programma van een aantal interventies;
-
Effecten zijn soms moeilijk meetbaar en / of kwantificeerbaar;
-
Effecten zijn soms moeilijk of niet meetbaar, omdat interventies preventief bedoeld zijn;
-
Interventies zijn bedoeld om een probleem op te lossen of een verbet ering te realiseren, maar problemen of situaties kunnen van kleur verschieten in de periode die verstrijkt tussen interventie en evaluatie;
-
Een maatschappelijke onderneming kan zodanig gebonden zijn aan haar d omein dat zij niet die interventies kan plegen die zij het meest effectief acht;
Dit alles nog los van factoren die met de cultuur, de structuur en de competenties van de maatschappelijke onderneming van doen hebben. Het voorbeeld in onderstaand kader schetst hoe wezenlijk die strategievraag ook voor woningcorporaties is. Voorbeeld van een strategievraag De geringe slaagkans van jonge starters op de woningmarkt wordt als een belangrijk probleem gezien. De corporatie neemt zich voor om de slaagkans van jongeren in de komende 4 jaar te verdubbelen (SMART geformuleerde outcome). Om dit te bereiken is een (mix van een) aantal strategieën denkbaar:
De corporatie bouwt naar verhouding veel appartementen voor jongeren (relatief klein en goedkoop).
De corporatie bouwt seniorenwoningen zodat bij doorstroming rui mte voor jongeren in de bestaande voorraad ontstaat.
De corporatie bouwt goedkope eengezinskoopwoningen (bijv. in Koopgarant) z odat bij doorstroming ruimte voor jongeren in de bestaande voorraad ontstaat.
De corporatie labelt in de woningtoewijzing een gro ot aantal woningen specifiek voor starters (en beseft dat daarmee andere woningzoekenden verdrongen wo rden).
Welke strategie(mix) geniet de voorkeur?
Het tweede vraagstuk betreft de allocatie van middelen naar de diverse activiteiten of interventies. Zoals iedere onderneming beschikt de woningcorporatie over een b eperkt budget dat in theorie op ontelbare manieren verdeeld kan worden. Hoe kan die verdeling plaatsvinden, zodanig dat binnen de budgettaire restricties een optimaal effect bereikt kan worden. Duidelijk is dat de allocatievraag relevant is op portefeui lleniveau en prospectief van aard is. Ook hier kleven tal van haken en ogen aan: -
Hoeveel gewicht hecht de corporatie aan elk van de effecten die naar verwachting een gevolg zijn van de verschillende interventies?
-
Hoe verhouden die gewichten zich tot de doelstellingen van de corporatie en de daaraan ten grondslag liggende strategische positionering van de corpor atie?
-
Is het beoogde maatschappelijk effect een afwegingscriterium en zo ja, hoe voorspel je en waardeer je het effect?
-
Welke bedrijfseconomisch criterium hanteert de corporatie in de allocatie en hoe hangt dit criterium samen met het beoogde maatschappelijk effect?
Hoe wezenlijk ook deze allocatievraag is in de sturing van woningcorporaties wordt geschetst door de het voorbeeld in onderstaand kader. 9
10
Voorbeeld van een allocatievraag De onrendabele top van een nieuwbouw huurwoning in het sociale segment is (pei ljaar 2012) gemiddeld in Nederland zo’n € 75.000. De werkgeverslasten van een erv aren huismeester stellen we eveneens op zo’n € 75.000 (per jaar). Neem nu een co rporatie met 10.000 woningen in portefeuille die structureel 100 sociale huurwoni ngen per jaar bouwt ter vervanging van te slopen, versleten woningen. De corporatie legt zichzelf twee scenario’s voor: 1.
Structureel bouwt de corporatie jaarlijks 100 woningen en stelt geen hui smeesters aan;
2.
Structureel bouwt de corporatie jaarlijks 90 woningen en stelt 10 huismee sters aan (met een contract voor onbepaalde tijd).
Welk scenario geniet de voorkeur?
In het volgende hoofdstuk gaan we eerst op enkele begrippen nader in alvorens methoden en technieken op projectniveau en programmaniveau nader onder de loep te nemen.
Hoofdstuk 3 3.1
Definities van begrippen
Inleiding Bij het definiëren en inrichten van het proces van maatschappelijke sturing kleeft een groot aantal begrippen. Deels vloeien deze begrippen voort uit het gebruik van het logische model, deels hangen ze samen met methodieken die aanvullend op het log ische model gebruikt (kunnen) worden. Aan een aantal begrippen is een eigen hoofdstuk gewijd. In dit hoofdstuk laten we de volgende begrippen de revue passeren:
3.2
Kernactiviteiten en nevenactiviteiten
Maatschappelijk rendement
Effecten
Offers en opbrengsten
Kernactiviteiten en nevenactiviteiten De activiteiten van woningcorporaties (de output) zijn bedoeld om beoogde effecten te bereiken (de outcome). Een poging om de uiteenlopende activiteiten van de w oningcorporatie te categoriseren leidde tot het volgende overzic ht:
Sloop en vervangende nieuwbouw
Uitbreiding woningvoorraad door nieuwbouw
Aankoop particuliere koop- en huurwoningen
Splitsen of samenvoegen woningen
Verkoop sociale huurwoningen
Regulier beheer, onderhoud en verhuur
Renoveren sociale huurwoningen
Energiebesparende maatregelen
Fysiek toegankelijk maken (‘opplussen’) van woningen
Intensiveren van onderhoud
Intensiveren van dienstverlening
Prijsaanpassing
Leefbaarheidsmaatregelen fysiek en sociaal
Nieuwbouw en aankoop maatschappelijk vastgoed
Welzijnsactiviteiten individueel en collectief
In bovenstaande lijst zijn drie groepen te onderscheiden. De eerste groep betreft activiteiten – investeringen en desinvesteringen – die leiden tot verandering van de portefeuillesamenstelling. De tweede groep betreft activiteiten die eveneens de portefeuille betreffen, maar de samenstelling van de portefeuille naar te onderscheiden woningtypen in tact laten. De derde groep van activiteiten betreft de prestatievelden (zie hierna) die als laatste aan het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) zijn toegevoegd: ‘leefbaarheid’ en ‘zorg en welzijn’ en buiten de ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting’ vallen.
11
12
3.3
Maatschappelijk rendement In het vorige hoofdstuk hebben we het maatschappelijk rendement gedefinieerd als de verhouding tussen de outcome en de input oftewel tussen de maatschappelijke effecten en de ingezette middelen. Rendement wordt in economische kringen doo rgaans uitgedrukt als de verhouding tussen baten en kosten. Als het verhoudingsgetal (baten / kosten) groter is dan 1, is er sprake van een positief rendement. De baten van de inzet van woningcorporaties komen – zo is te hopen – vooral ten goede aan de doelgroep van beleid. Maar ook elders zullen baten terecht komen: bij de corporatie zelf, bij omwonenden, bij de gemeente, bij samenwerkingspartners. Bij de corporatie komen baten terecht in de vorm van bijvoorbeeld extra huuropbrengsten, verkoopo pbrengsten of kostenbesparingen. Bij de omwonenden bijvoorbeeld in de vorm van waardestijging van de eigen woning. De ingezette middelen (gemaakte kosten) betreffen de middelen van de corporatie, maar kunnen ook middelen van andere instanties zijn, indien het een activiteit is die de corporatie in samenwerking uitvoert. Het maatschappelijk rendement is derhalve h et totaal van baten gedeeld door het totaal van kosten. Zie voor een schematische weergave onderstaande fi guur.
Maatschappelijk rendement activiteit A: MR act A = ∑ (B – K) / ∑ K
Als B c – K c < 0 dan brengt de corporatie een bedrijfseconomisch offer O act A
Grondslag voor allocatie naar verschillende activiteiten: O act n / MR act n
F i g u u r 2 : M a a t s c h a p p e l i j k r e n d e m e n t a ls q u o t ië n t v a n a l le b a t e n e n k o s t e n
3.4
Effecten Effecten (de outcome) zijn er in vele soorten. Voor zover relevant voor het verkennen van het maatschappelijk rendement is de navolgende onderverdeling handzaam:
Effecten onderscheiden naar de BBSH-prestatievelden;
Effecten volgens de wetenschappelijk verankerde MKBA indeling;
Effecten onderscheiden naar stakeholders.
Prestatievelden Het BBSH kent 5 inhoudelijke prestatievelden: 1.
De kwaliteit van de woningvoorraad
2.
De betaalbaarheid van het wonen
3.
De beschikbaarheid van passende woningen
4.
De kwaliteit van de fysieke en sociale leefomgeving
5.
Het welzijn van bewoners
De zorg voor het natuurlijk milieu is geen formeel, in de wet vastgelegd prestatieveld, maar wel een veld waarover de corporatiesector afspraken heeft gemaakt in de vorm van een garantie voor de reductie van CO 2 -uitstoot. Het ligt in de rede om dit als zesde prestatieveld aan te merken. Daarnaast kan een corporatie nog maatschappelijke
effecten beogen die niet onder deze zes prestatievelden te vatten zijn. Bijvoorbeeld het behoud van cultureel erfgoed of de vitaliteit van een stadskern. MKBA-gerelateerde effecten Voor de toepassing van de Maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA) bestaat een uitgebreide handleiding (). Hierin zijn alle mogelijke effecten op een eenduidige manier gecategoriseerd en wel als volgt: Maatschappelijke effecten worden gedefinieerd als alle effecten die van invloed zijn op de welvaart en het welzijn van mensen. Maatschappelijke effecten kunnen directe effecten zijn of indirecte effecten. Directe effecten Directe effecten omvatten de kosten van een investering en de baten van het gebruik van de voorziening waarvoor de investering gedaan is. Neem als voorbeeld een appa rtementencomplex. De directe effecten betreffen bedrijfseconomische effecten (voor de onderneming dus), zoals de kosten van de bouw, de beheer- en onderhoudskosten en de opbrengsten uit verkoop of verhuur. Directe effecten kunnen echter ook buiten de onderneming optreden. In het geval van de maatschappelijke onderneming is dat laatste juist het vooropgezette doel. Denk bij dit voorbeeld aan het woongenot van de koper of de huurder. Deze effecten kunnen in het geval van een woningcorporatie naar de hiervoor genoemde prestatievelden worden onderverdeeld. De MKBA maakt een onderscheid tussen directe geprijsde en directe niet-geprijsde effecten. Niet geprijsde directe effecten zijn bedoelde of onbedoelde directe effecten waar geen volwaardige marktprijs voor is. Denk bijvoorbeeld aan de CO 2 -reductie die het gevolg is van het aanbrengen van zonnepanelen; een direct effect van de invest ering, bedoeld, maar niet of lastig te prijzen. Deze effecten kunnen zowel positief als negatief zijn. Het gaat doorgaans om effecten op bijvoorbeeld het milieu (lucht, geluid), het klimaat, de natuur, de veiligheid (verkeer, sociaal) en de leefbaarheid. Door het ontbreken van een marktprijs is een dergelijk effect soms lastig te waarderen, al zijn tegenwoordig veel kengetallen en methoden beschikbaar. Bijvoorbeeld: voor de CO 2 -reductie is een prijs beschikbaar via de proxymarkt van de emissiehandel. En een ander voorbeeld: de verandering van de leefbaarheidswaardering in een buurt kan soms uitgedrukt worden in een verandering van de woningwaarden in dat gebied. Indirecte effecten Directe effecten laten zich wat lastiger definiëren ; het zijn effecten die op andere markten of in andere domeinen optreden, maar wel het gevolg zijn van de investering. Neem als voorbeeld weer het appartementencomplex: indirecte effecten betreffen bijvoorbeeld de omzet en de (tijdelijke) werkgelegenheid in de bouwsector en het mogelijk effect op de buurteconomie door het versterken van het verzorgingsgebied van winkels en horeca. Indirecte effecten kunnen ook de maatschappelijke ondern eming zelf betreffen, bijvoorbeeld in de vorm van reputatie, goodwill , invloed of macht. Ook indirecte effecten kunnen zowel positief als negatief uitpakken . In veel gevallen gaat het bij indirecte effecten om doorgegeven effecten of verdelingseffecten. Bij het waarderen van indirecte effecten schuilt altijd het gevaar van dubbeltellingen. Dat zijn onder andere de zogenoemde substitutie-effecten en waterbedeffecten. Een voorbeeld van een substitutie-effect is het volgende: een consument koopt meer in de ene buurt ten koste van een andere buurt, zodra in die ene buurt een nieuwe winkel is gevestigd. Een hogere consumptie zou uiteraard geen dubbeltelling zijn. Het waterbedeffect kennen we uit de herstructurering van wijken: de overlast in de ene buurt verdwijnt, maar verplaatst zich (deels) naar een andere buurt. 13
14
In onderstaande figuur zijn alle genoemde soorten effecten schematisch in beeld gebracht.
Figuur 3: alle soorten effecten in schema
Effecten onderscheiden naar stakeholders Bij welke stakeholders dalen de effecten die buiten de onderneming terecht komen (zie figuur hierboven), neer? Inzicht hierin geeft wellicht aanleiding tot het al of niet benadrukken van het belang van samenwerking, misschien tot het (willen) voeren van onderhandelingen over kostenverdeling of tot het nader onderbouwen van keuzen. De groep stakeholders kan (bijvoorbeeld) volgens onderstaande lijst ingedeeld worden:
3.5
Huurders
Omwonenden
Woningzoekenden en toekomstige klanten
Overige bewoners (lokaal, regionaal)
Andere corporaties en particuliere woningeigenaren
Gemeenten
Andere maatschappelijke organisaties (coproducenten)
Commerciële ondernemingen
Maatschappij algemeen
Financiers
Bedrijfseconomische offer Elke activiteit van een onderneming, dus ook van een woningcorporatie, vraagt een offer. De intentie is dat zo’n activiteit ook iets opbrengt, waarbij de waarde van de opbrengst groter is dan de waarde van het offer. Want anders zou het niet verstandig zijn om zo’n activiteit te ontplooien. Dat zegt nog niets over wie die offers brengt en de opbrengsten ontvangt. In paragraaf 3.3 is dat mechanisme in de vorm van kosten, baten en maatschappelijk rendement beschreven. Uitgaande van de activiteiten die in paragraaf 3.2 beschreven zijn, worden de kosten in hoofdzaak, maar niet uit sluitend,
door de woningcorporatie gemaakt. En ook de woningcorporatie ontvangst baten en 2 maakt dus niet alleen kosten . Het offer dat een corporatie brengt ten gunste van het beoogde maatschappelijk e ffect kan op verschillende manieren gedefinieerd worden: -
Het offer is het saldo van de kosten en baten van een activiteit voor de corp oratie. Indien de kosten en baten de vorm hebben van toekomstige kasstr omen, worden deze netto contant gemaakt naar het moment waarop de activ iteit plaatsvindt of begint. De zogenaamde onrendabele top van nieuwbouw is een dergelijk offer: het verschil tussen de investering (de kost) en de b edrijfswaarde (de baat).
-
Het bezwaar van bovenstaande definitie is dat er geen rekening gehouden wordt met de mogelijkheid om extra baten te verkrijgen door de geplande activiteit aan commerciële uitgangspunten te onderwerpen. In het voorbeeld van de onrendabele top: de verkoopopbrengst van de nieuwbouwwoning is doorgaans hoger dan de investering. De winst – het verschil tussen verkoopopbrengst en investering – is een potentiële extra baat. Bewust niet geïnca sseerde baten zijn zogenaamde ‘opportunity costs’. Het offer is dan het saldo van kosten en baten, met inbegrip van de opportunity costs.
Het verdient de voorkeur om de tweede definitie van ‘bedrijfseconomisch offer’ te hanteren. De eerste definitie is wel bruikbaar om te berekenen welk beslag een activ iteit legt op het beschikbare budget van de woningcorporatie. In het deel ‘vastgoedsturing financieel’ wordt nader op de hierboven gehanteerde financiële begrippen ingegaan.
2
Denk bijvoorbeeld aan de huurverhoging als gevolg van renovatie of energiebesparende maatregelen. De huurverhoging is een baat voor de corporatie maar een kostenpost voor de huurders.
15
16
Hoofdstuk 4 4.1
Verandertheorie
Inleiding In hoofdstuk 2 is de verandertheorie die ten grondslag ligt aan de strategievorming van de maatschappelijke onderneming een van de twee kernvraagstukken van maa tschappelijke sturing genoemd. De verandertheorie bespreekt het causale verband tussen activiteit en effecten en leidt tot de vaststelling van een voorkeursstrategie. In hoofdstuk twee is een voorbeeld gegeven van een strategievraag met betrekking tot de slaagkans van starters. Bij dat voorbeeld omvat de verandertheorie de keuze van de voorkeursstrategie en de onderbouwing ervan, bijvoorbeeld: de corporatie bouwt specifiek voor senioren te labelen appartementen om de doorstroming te bevorderen en zodoende de slaagkans voor jongeren te vergroten. In een aantal maatschappelijke sectoren wordt veel belang gehecht aan het evidence based werken. Dat wil zeggen dat er een bewijslast ligt ten aanzien van de effectiv iteit van het handelen. Vooral in de gezondheidszorg speelt d eze bewijsvoering een cruciale rol, maar dat is logisch, omdat de effectiviteit van de behandeling en/of m edicatie allesbepalend is voor de gezondheid. Dat fatale karakter komt in andere sect oren niet (in die mate) voor, maar niettemin kan de kwaliteit van de interventie van een maatschappelijke onderneming een grote impact hebben op het welbevinden van mensen. Dat laatste geldt ook voor de woningcorporatie. Hoge woonlasten, een lange wach ttijd, een gebrekkige woning, grote overlast in de woonomgeving; dat alles kan iemand het leven bijzonder zuur maken. Complicerende factor is dat er tussen activiteit geen 1 op 1, maar een n op m relatie bestaat, met andere woorden, één activiteit kan i nvloed hebben op verschillende prestatievelden en één beoogd effect wordt doorgaans 3 beïnvloed door meer dan één activiteit (zie onderstaande grafische weergave ).
3
Een blauwe lijn staat voor een positief effect en een rode lijn voor een negatief. De dikte van de lijn geeft de relatieve omvang van het effect weer. De figuur heeft overigens niet de pr etentie volledig of algemeen geldig te zijn.
F i g u u r 4 : m o g e l i j k e v e r b a n d e n t u s s e n s o o rt e n a c t iv it e it e n e n s o o rt e n e f f e c t e n
De vraag in dit hoofdstuk is op welke wijze de corporatie de het causale verband tu ssen activiteit en beoogde effecten kan bepalen en op grond daarvan de voorkeur sstrategie. Centraal staan enkele methoden om tot een strategiekeuze te komen. Met de twee eerste methoden - de effectenkaart en de effectenarena – is in de corporatiesector al de nodige ervaring opgedaan; met de twee laatste methoden nog niet.
4.2
De effectenkaart De effectenkaart – ontwikkeld onder de vleugels van de SEV – is een elementaire methode om de effecten te benoemen van voorgenomen activiteiten. Met behulp van de effectenkaart wordt per investering (activiteit) onderzocht: 1. wie er effecten ondervindt? 2. welke effecten dat zijn? 3. hoe deze effecten bereikt worden? Volgens de SEV biedt de effectenkaart een aantal voordelen:
het geeft inzicht in de effecten van een investering
en legt de veronderstellingen bloot die
hieraan ten grondslag liggen;
het opent het zicht op verbeteringen van de investeringen;
het maakt duidelijk wie bij een investering betrokken is; 17
18
het stimuleert het gesprek over de maatschappelijke effecten van een investering; binnen de corporatie, maar ook daarbuiten, met belanghouders;
het maakt investeringen makkelijker vergelijkbaar.
Hieronder is een voorbeeld opgenomen van de effectenkaart voor het aanstellen van 4 een huismeester (resultaat van een SEV-experiment) .
F i g u u r 5 : V o o r b e e l d e f f e c t e n k a a r t h u i s m e e s t e r (b ro n : S t u u rg ro e p E xp e r im e n t e n Volkshuisvesting)
4.3
De effectenarena De effectenarena is, evenals de effectenkaart, onder de vleugels van de SEV ontwi kkeld (zie o.a. www.effectenarena.nl). Het is, om de term van de SEV te gebruiken, een dialooginstrument. Meer preciezer gesteld is het een p rocesmodel om in dialoog een investering te beschrijven in termen van investeerders, maatschappelijke effecten en incasseerders. De investeerders zijn de organisaties of (groepen) mensen die de ko sten van een activiteiten dragen en de incasseerders zijn de organisaties of (groepen) mensen bij wie die de baten terecht komen. De investeerders zijn – als we het instel4
In: Deuten, J. (2007); “Praktijkboek maatschappelijk rendement. Deel 1: methoden ”; Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, Rotterdam
len van een huismeester als voorbeeld nemen – de corporatie (vanwege de werkgeverslasten) en de huurders (vanwege de door de corporatie in rekeni ng te brengen vergoeding). De incasseerders zijn dezelfde partijen (vanwege de besparingen op het beheer en de verkregen vergoeding respectievelijk het genoten extra woongenot), maar wellicht ook de gemeente (minder vernielingen en vervuiling in de publiek e ruimte) en de omwonenden (vanwege het uitstralingseffect). De effectenarena maakt bij de effecten een onderscheid tussen effecten op collectief niveau – buurt, wijk, gehele maatschappij – en effecten op individueel niveau – bijvoorbeeld individuele welzijnseffecten of woonlasteneffecten. In de onderstaande figuur is de structuur van de effectenarena weergegeven in de grafische vorm waarin – meer in detail – de effectenarena doorgaans gepresenteerd wordt.
Figuur 6: de structuur van de effectenarena
4.4
De objective tree De verandertheorie – het zoeken naar de optimale strategie – is een van de twee centrale vraagstukken bij het vormgeven van maatschappelijke sturing (zie hHoofdstuk 2). Die strategievraag is vaak uitermate complex; vele factoren leiden tot vele effecten (zie paragraaf 4.1). Er zijn verschillende methoden beschikbaar die b ehulpzaam kunnen zijn bij het zoeken van causale verbanden tussen activiteiten en beoogde effecten in situaties dat partijen gezamenlijk strategieën en plannen willen ontwikkelen voor een maatschappelijke opgave. De objectivetree en de groepsmodelbouw zijn hier voorbeelden van. Net als de groepsmodelbouw (zie hierna) en in tegenstelling tot de effectenkaart en de effectenarena neemt de methode van de objectivetree het te bestrijden probleem als vertrekpunt en niet de beoogde interventie. De methode van de objectivetree is afgeleid van de systeemtheorie; het beschouwen van een technisch of sociaal systeem als een verzameling van onderling afhankelijke systeemelementen. De methode valt in feite in twee stappen uiteen. De eerste stap is een analyse van het probleem gericht op het in kaart brengen van causale verbanden tussen de factoren die een bijdrage leveren aan het probleem. Deze eerste stap wordt de problemtree genoemd. De causale verbanden worden in een schema grafisch 19
20
weergegeven. Hieronder is een voorbeeld opgenomen. Het beschouwde probleem betreft het vóórkomen van kleine criminaliteit in de woonomgeving.
Figuur 7: Problemtree
Dit schema van causale verbanden vormt de input voor de discussie over de gewenste interventies of maatregelen. De bedoeling van de methode is om voor elk van de fa ctoren – de vakjes in de figuur – een specifieke, passende interventie te bedenken. De veronderstelling is dat, als ieder probleemvakje bedekt is met een interventievakje, het beschouwde probleem optimaal bestreden wordt. Alle interventies tezamen vo rmen de objectivetree. Hieronder is de objectivetree van het voorbeeld over de kleine criminaliteit weergegeven.
Figuur 8: Objectivetree
Er zijn twee kanttekeningen bij het voorbeeld te plaatsen. Ten eerste, de interventies kunnen tot een indirect effect leiden, in dit geval het zogenaamde waterbedeffect; de gedwongen uitstroom van probleemveroorzakende huishoudens naar andere buurten (zie ook paragraaf 3.4). Ten tweede: de donkerblauwe stippen in de figuur verwijzen naar de interventies waarvoor de woningcorpo ratie verantwoordelijk is of kan zijn. De methode is - evenals de groepsmodelbouw overigens (zie hierna) – geschikt om de structuur van samenwerking tussen partijen te ontwerpen.
4.5
Groepsmodelbouw De groepsmodelbouw verschilt op twee punten van de methode van de objectivetree: de systeemkundige beschrijving van het probleem bij de groepsmodelbouw houdt meer rekening met allerlei terugkoppelingseffecten en het beleids- of planvormingsproces waarin het gebruik van de systeemkundige beschrijving is ingebed krijg t bij de groepsmodelbouw veel meer aandacht. 5
De methode van de groepsmodelbouw rust op twee pijlers . Ten eerste de systeemdynamica als onderdeel van de managementwetenschappen en ten tweede de leerprocessen in organisatie als onderdeel van de sociale psychologie. Uitgangspunt in de 6 systeemdynamica (zoals ontwikkeld door J.W. Forrester ) is dat besluitvormingsprocessen als feedbacksystemen gekarakteriseerd kunnen worden. Dat wil zeggen dat beslissingen over een onderdeel het hele systeem beïnvloeden. En omgekeerd: veran-
5
6
Zie onder andere Rouwette, E.A.J.A., I.L. Bleijenbergh, V.A.M. Peters, T. van Mullekom (2008); “Consensus bouwen in een probleemwijk”; Radboud Universiteit; in: M&O nr. 6 Forrester, J.W. (1961); “Industrial dynamics”; MIT Press, Cambridge (US)
21
22
deringen in de omgeving hebben vervolgens weer invloed op de volgende beslissingen die worden genomen. Op die manier ontstaat er een keten van oorzaak en gevolg. Op deze manier kunnen besluitvormers de aangrijpingspunten voor beleid in beeld brengen. De tweede pijler betreft de leerprocessen in organisaties. De sociale psychologie leert dat groepen mensen in staat zijn om te leren als dat gebeurt in een omgeving waarin open communicatie mogelijk is. Bij de groepsmodelbouw wordt een de rgelijke context gecreëerd voor groepen van 5 tot 20 mensen onder leiding van een facilitator. De deelnemers zijn allen deskundig op hun eigen terrein. De groep werkt een causaal model uit – volgens de technieken van de systeemdynamica – voor het gestelde probleem. Het model omvat alle belangrijke factoren die, volgens de dee lnemers, het probleem veroorzaken en in stand houden. De facilitator zorgt ervoor dat de ‘mentale modellen’ van de deelnemers ten aanzien van het probleem en de caus ale factoren expliciet worden en dat in gezamenlijkheid de kennis ten aanzien van de causale verbanden verdiept wordt. In onderstaande figuur is een voorbeeld van een causaal model (Causal Loop Diagram, CLD) opgenomen (bron: Expertisecentrum RESORG van de Radboud Universiteit in Nijmegen).
F i g u u r 9 : e e n v o o r b e e l d v a n e e n c a u s a l lo o p d ia g ra m
Merk op dat er in het systeem van bovenstaande figuur diverse zowel versterkende als dempende terugkoppelingen (feedbacks) voorkomen.
Hoofdstuk 5
Waardering van
effecten 5.1
Waarderingsregels Het duiden en omschrijven van effecten is één ding; het kwantificeren en monetaris eren van effecten is een volgende. Dit hoofdstuk gaat over het waarderen van effecten. Pas als effecten gewaardeerd zijn, kunnen ze onderling worden vergeleken. We beschrijven verschillende meet- en waarderingsmethoden en maken daarbij een onderscheid naar de BBSH-prestatievelden die in paragraaf 3.4 zijn toegelicht. Het in geld uitdrukken van waarden vraagt om enkele waarderingsregels. Gebruikelijk is om de kosten en baten die het gevolg zijn van een bepaalde activiteit in tijdgebo nden kasstromen uit te drukken. Daarnaast zijn afspraken nodig over de duur van het effect en over het bepalen van de huidige waarde (de zogenoemde netto contante waarde, NCW) van een toekomstige kasstroom. Een voorbeeld ter illustratie is hie ronder weergegeven. Voor de rekentechniek van het netto contant maken verwi jzen we naar het deel over financiële sturing. Voorbeeld Een energiebesparende maatregel leidt onder meer tot een reductie van de bijkomende woonlasten voor de huurder, zijnde het verschil tussen de besparing op de rekening van het energiebedrijf en de huurverhoging als gevolg van de maatregel door de verhuurder. Investeringskosten voor de verhuurder:
€ 8.000
Verlaging energiekosten voor de huurder:
€ 35 per maand
Huurverhoging voor de huurder:
€ 20 per maand
Het maandelijkse positieve saldo voor de huurder is derhalve € 15. De duur van het effect is gebonden aan de exploitatieduur die de verhuurder nog 7 voorziet voor die woning; stel in dit voorbeeld op 25 jaar . 8
Voor de NCW-berekening wordt een disconteringsvoet genomen van 5,25% . 9
De (positieve) waarde van maatregel voor de huurder is: € 2.475 . Het financiële effect voor de verhuurder is het (negatieve) verschil tussen de invest ering en de NCW van de huurverhoging: - € 8.000 + € 3.300 = - € 4.700. Het totale waarde- (of welvaarts)effect is: - € 4.700 + € 2.475 = - € 2.275. We laten in dit voorbeeld andere effecten, zoals de CO 2 -reductie, de verhoging van het wooncomfort en de marktwaardestijging van de woning buiten beschouwing. Deze overige effecten dienen het berekende negatieve saldo van € 2.275 overig ens te compenseren. Zo niet, dan is het maatschappelijk rendement van de maatregel neg atief en dient de maatregel strikt genomen niet te worden uitgevoerd.
7
8 9
Indien de huurder in de beschouwde periode van 25 jaar verhuist, komt de rest van het voordeel bij de nieuwe huurder terecht. Zie het deel financiële sturing. Merk op dat de nominale waarde van het voordeel € 15 x 12 x 25 = € 4.5 00 zou zijn.
23
24
5.2
Betaalbaarheid gewaardeerd De effecten van verschillende interventies op de betaalbaarheid van het wonen zijn in het algemeen goed te bepalen en in geld uit te drukken. Het voorbeeld in de vorige paragraaf geeft daar een schets van. Het voorbeeld verhult echter dat het niet altijd gemakkelijk is om besparingen te waarderen. De energiebesparing in het voorbeeld is in werkelijkheid sterk afhankelijk van het gedrag van de betreffende huurder. De b esparingen in de rekensom kunnen echter alleen bepaald worden op basis van gesta ndaardiseerd gedrag. Bovendien wordt in werkelijkheid uitgegaan van een bepaalde stijging van de energielasten, waardoor de besparingen voor de huurder (ten opzichte van inflatie) gestaag zullen toenemen. Maar dat is koffiedik kijken. Dat maakt dat de onderhandelingen met individuele huurders om tot een (collectieve) maatregel te komen moeizaam kunnen verlopen. Enkele corporaties passen in een dergelijke situ atie een vorm van garantiestelling toe: indien de energieprijzen minder snel stijgen dan aangenomen, zal ook de huurverhoging proportioneel lager uitpakken. Indien een maatregel effect heeft op de netto huur of op een subsidiabel deel van de servicekosten, heeft de maatregel ook effect op de huurtoeslag. In voornoemd kan de huurverhoging voor huurtoeslaggerechtigden deels door extra huurtoeslag gecompenseerd worden. Het woonlasteneffect van een maatregel voor bewoners-eigenaren is meestal lastiger te bepalen. In de literatuur wordt soms het principe van de gebruikskosten gebruikt om de woonlasten voor bewoners van koopwoningen te bepalen. In die benadering wordt een onderscheid gemaakt tussen de eigenaar -bewoner als woonconsument en de eigenaar-bewoner als investeerder en daarmee een verschil tussen woonuitgaven en woonkosten (bijvoorbeeld: aflossingen zijn wel uitgaven, maar geen kosten). Gebruikskosten – woonkosten voor de eigenaar-bewoner – omvatten de volgende ele10 menten (Conijn & Elsinga, 2001):
de (toegerekende) rentelasten over het totale in de woning geïnvesteerde ve rmogen (eigen en vreemd vermogen),
de beheerkosten van de woning, zoals zakelijke lasten, onderhoud en afschrijvi ngen,
de prijsstijging van de woning (betreft bij stijging een aftrekpost, want het is een baat).
Activiteiten in de omgeving van de koopwoning kunnen op de tweede en derde ko stenpost effect sorteren. Bij de tweede kostenpost gaat het bijvoorbeeld om extra kosten voor onderhoud en herstel, indien er sprake is van vervuiling of vernieling van het eigendom door omwonenden of passanten. Bij de laatste kostenpost zou stelse lmatige vernieling en vervuiling kunnen leiden tot een lagere waardering van de lee fbaarheid, resulterend in een waardedaling van de woning. Bij dat laatste moet g ewaakt worden voor dubbeltelling, indien de waardeverandering tevens als proxy voor de waardering van kwaliteit wordt genomen (zie volgende paragraaf).
10
Conijn, J.B.S. & M.G. Elsinga (2001); “Woonuitgaven en woonkosten van huishoudens”, Volkshuisvestingsbeleid en Woningmarkt nr. 31, DUP, Delft Haffner, M.E.A., (1999); “Kosten en uitgaven van eigenaar-bewoners. Een fiscaaleconomische vergelijking tussen West-Europese landen”; Volkshuisvestingsbeleid en Woningmarkt nr. 29, DUP, Delft
5.3
Kwaliteit gewaardeerd Het kwaliteitsoordeel van de woonconsument over de woning en de directe woono mgeving kan op verschillende manieren tot uitdrukking worden gebracht. Veel corpor aties zetten incidenteel of structureel vragenlijsten uit onder huurders en omwonen11 den om het oordeel te peilen . Het oordeel wordt meestal gevraagd in de vorm van een rapportcijfer. Al dergelijke onderzoeken zijn slecht onderling te vergelijken, o mdat er verschillende beoordelingsschalen worden gebruikt, de vragen qua detaillering en formulering nooit precies hetzelfde zijn, de context waarin de vragenlijst wordt voorgelegd steeds een andere is etc.. Indien steeds hetzelfde instrument gebruikt zou worden, zijn de resultaten beter onderling vergelijkbaar en is de zeggingskracht van een bepaald oordeelscijfer groter. Vervolgens is de vraag hoe een bepaald cijfer, of verschil tussen twee cijfers, gewaa rdeerd moet worden. Het waarderen van het kwaliteitsoordeel van de woonconsument over de woning en de directe woonomgeving kan onder meer middels de marktwaa r12 de van woningen plaatsvinden . Dit oordeel is generiek, het omvat alle kwaliteitsa specten, dus ook de woningtypologie, de sociale omgeving, het woonmilieu en situ ering in of buiten de stad. Bij het onderling vergelijken van woningwaarden op verschi llende momenten in de tijd, moet rekening worden gehouden met de autonome waardeverandering als gevolg van conjunctuurschommelingen en het effect hiervan op de woningmarkt. Inzicht in de correlatie tussen de klantwaardering van kwaliteitsverbeteringen in de vorm van rapportcijfers en de waardeontwikkelingen van woningen zou helpen om de verschillende interventies die gericht zijn op kwaliteitsverbeteringen vooraf te waa rderen. Er zijn enkele studies verricht naar de effecten op de woningwaarden van ver13 schillende investeringen aan het vastgoed . De investering die gepaard gaat met woningverbeteringen komt lang niet altijd volledig in de waardestijging tot uitdrukking, met andere woorden de waardestijging is meestal lager dan de investering. Het verschil komt deels tot uitdrukking in de waardering van het toegenomen woongenot van de zittende bewoner en is deels een gevolg van het feit dat de woningverbete ring ten dele het wegwerken van achterstallig onderhoud betreft. Bij vervanging van woningen is het verschil tussen de marktwaarde in de oude en in de nieuwe situatie een mogelijke maat voor de toegevoegde maatschappelijke waa rde. Bij de definiëring van de marktwaarde zou de voorkeur uit kunnen gaan naar de marktwaarde in verhuurde staat (zie hoofdstuk xxx) boven de marktwaarde in lege staat, omdat in de marktwaarde in verhuurde staat ook de waarde op m iddellange termijn – conform de taxatierichtlijnen – verdisconteerd is, waardoor aan het bovengenoemde waarderingsprobleem ten aanzien van het verschil tussen effect en impact (deels) tegemoet wordt gekomen. Nadeel is dat de marktwaarde in verhuurde staat 11
12
13
Voorbeeld van een gestructureerde vragenlijst is Lemon (LEeefbaarheidsMONitor, niet te verwarren met de Leefbaarometer). Dergelijke vragen vormen ook onderdeel van het KWH huurlabel. zie onder meer Damen & Tazelaar (2007); “De marktbril scherpt het zicht op maatschappelijk ondernemen”; Van Nimwegen & partners; uitgave Aedes, Hilversum Groenland & Visser (2008); “Waardevolle interventies in wijken. Inzicht in vastgoedrend ement van investeringen”; In: Gezond bouwen & wonen, 4-2008 o.a. De Vette (2008); “Invloed van renovatie en nieuwbouw op waardeontwikkeling in woonwijken”; Universiteit van Amsterdam, Amsterdam School of Real Estate Nita & Op ’t Veld (2010); “De marktwaarde van woningen”; Momentum Technologies; t.b.v. OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille, Delft
25
26
vanwege de systematiek alleen op het niveau van een woningcomplex te bepalen is waardoor in de praktijk soms de leegwaarde als maat te prefereren is. De waardeverandering dient wel gecorrigeerd te worden voor de invloed mogelijke externe fact oren die tijdens de duur van de ingreep kunnen optreden. Het verschil tussen de bedrijfswaarde in de oude en in de nieu we situatie geldt als alternatief voor het verschil tussen de marktwaarden. De bedrijfswaarden zijn immers een maat voor de verwachte kasstromen die volgen uit de beleidsconforme, maa tschappelijke aanwending van het vastgoed. Nadeel van de bedrijfswaarde i s dat deze waarde in belangrijke mate bepaald wordt door de ingerekende admi nistratieve levensduur, waarbij het uitgangspunt van de waardeberekening is, dat de woning (wel de grond) geen restwaarde meer heeft. In vrijwel alle gevallen hebben woningen aan het eind van de administratieve levensduur echter nog een aanzienlijke marktwaarde. Bij woningverbetering – met inbegrip van energiebesparende maatregelen – kan de huurverhoging die de woningcorporatie in rekening brengt, gezien worden als een maat voor de waardering van de kwaliteitsverbetering. De huurverhoging dient een relatie te hebben met de geriefsverbetering en het hiervoor geïnvesteerde be drag en 14 dient redelijk te zijn . Het wegwerken van achterstallig onderhoud valt buiten de geriefsverbetering en dus buiten de huurverhoging. Als alternatief voor de waard ering van de woningverbetering kan men kijken naar de marktwaarde van de woning voor en na de ingreep. In het algemeen is, zoals hiervoor al is aangegeven, de waa rdestijging bij woningverbetering echter geringer dan het geïnvesteerde bedrag. Er bestaan ook algemene technieken om de preferenties van bewoners ten aanzien van verschillende kwaliteitsaspecten te meten en te relateren aan de prijs. De belan grijkste techniek is het conjunct meten. Conjunct meten is de favoriete en meest gebruikte methode in de marketing om uit te vinden hoe potentiële kopers afwegingen maken tussen concurrerende kwaliteiten, producten en leveranciers. Het instrument is zeer geschikt als de keuze voor een bepaald product afhankelijk is van meerdere kenmerken van zo’n product, in geval van een woning bijvoorbeeld het woningtype, de voorzieningen in en aan het huis of de prijs. Met conjunct meten wordt achterhaald welke van die kenmerken een meer of minder belangrijke rol spe len bij een aanschaf.
5.4
Beschikbaarheid gewaardeerd Twee vragen dringen zich op als het gaat om de waardering van de beschikbaarheid van passende woonruimte. Ten eerste, hoe bepaal j e het effect van een maatregel (nieuwbouw, sloop, verkoop) op de beschikbaa rheid van woonruimten voor de diverse doelgroepen? En ten tweede: wat is het ons waard om als woningzoekende minder lang te hoeven wachten op een passende woning?
14
Het Overleg Voorzitters Huurcommissies (OVH, 2003) hanteert de volgende uitgangspunten voor de berekening: - Allereerst moeten de zuivere kosten voor de geriefverbetering worden vastgesteld, dus exclusief kosten voor grootonderhoud. - Eventuele subsidie moet op dit bedrag in mindering worden gebracht. - De verhoging van de huurprijs wordt vastgesteld door de maandelijkse lasten te berek enen van een hypothecaire lening op basis van annuïteit. - Er wordt uitgegaan van het gemiddelde rentepercentage in het jaar dat de werkzaamh eden zijn aangevangen. - Tot slot wordt de redelijkheid van het bedrag beoordeeld. In dit kader wordt nagegaan of de geriefverbetering in een redelijke verhouding staat tot de huurverhoging.
Allereerst de vraag over het bepalen van het effect van een (des)investering op de beschikbaarheid van woningen voor te onderscheiden groepen woningzoekenden. Er zijn slechts enkele simulatiemodellen die voor de beantwoording van deze vraag g ebruikt kunnen worden. De belangrijkste zijn: Houdini van het Planbureau voor de 15 16 17 Leefomgeving (PBL) , Socrates van ABF en het verhuisketenmodel van RIGO . Deze modellen zijn echter niet specifiek op de gestelde vraag toegesneden. In principe zijn 18 de modellen bedoeld voor simulaties op het niveau van de regionale woningmarkt . Houdini en Socrates kunnen de effecten ten aanzien van de vraagdruk of vraaguitval in de verschillende segmenten laten zien, maar geven geen inzicht in de lengte van verhuisketens of de wachtduur voor woningzoekenden. Het verhuisketenmodel van RIGO laat wel het effect op de verhuisketens (per doelgroep) zien, maar weer niet de vraagdruk. Door RIGO wordt momenteel een methodiek ontwikkeld om een economische waa rdering te koppelen aan de uitkomsten van het verhuisketenmodel. De globale werking is in onderstaand kader toegelicht.
15
16
17
18
Volgens opgave van het PBL: Houdini is een strategisch simulatiemodel van de regionale woningmarkt. Met dit model kunnen voor verschillende scenario’s de effecten worden doo rgerekend op prijzen, nieuwbouw en druk op regionale woningmarkten. In het model zijn, in tegenstelling tot bestaande modellen, de effecten meegenomen van het gedrag van actoren op de woningmarkt, zoals woningcorporaties, gemeenten en projectontwikkelaars. Volgens opgave van ABF: Het Socrates-model (ABF) is ontwikkeld om inzicht te verschaffen in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Het model geeft niet alleen weer hoe mensen feitelijk gehuisvest zijn, maar ook hoe ze gehuisvest zouden willen zijn en in hoeverre deze wensen werkelijkheid kunnen worden. Het model vormt bij uitstek een integratiekader voor diverse beleidsvragen: de startersproblematiek, de scheefheid, de ruimtelijke segregatie, de mi smatch tussen vraag en aanbod, het doorstromingsbeleid, raakvlakken tussen wonen en zorg, nieuwbouwproductie etc. Volgens opgave van RIGO: De verhuisketenanalyse geeft inzicht in de woningen die door nieuwbouw vrij komen in de bestaande voorraad. Brengt het beoogde nieuwbouwprogramma de gewenste doorstroming op gang? Welke effect heeft het voor de kansen van bijvoorbeeld alleenstaanden? Gekeken wordt naar alle schakels in de verhuisketen en de specificatie per marktsegment. Eveneens wordt ingeschat hoeveel van het aanbod (zowel nieuwbouw als vri jkomend in de bestaande voorraad) ten goede komt aan doorstromers, starters dan wel vest igers van buiten het beschouwde marktgebied. De woningmarkt heeft doorgaans een regionaal karakter. Verhuizingen tussen regio’s komen relatief gezien weinig voor.
27
28
Stel er liggen plannen voor x woningen in huur en koop en het verhuisketenmodel berekent een gemiddelde verhuisketenlengte per op te leveren woning van 2,22; als volg verdeeld over drie inkomensgroepen: < modaal
1.13 x
51%
1 tot 1,5 x modaal
0,36 x
16%
> 1,5 x modaal
0,71 x
32%
2,22 x
100%
Totaal
Met andere woorden: iedere nieuwbouwwoning leidt bij oplevering tot 1,13 verhu izingen van een huishouden met een inkomen beneden modaal en tot 0,36 en 0,71 verhuizingen van respectievelijk een huishouden met een middeninkomen tot anderhalf keer modaal en een huishouden met een inkomen boven anderhalf keer modaal. Stel nu dat een huishouden dan en slechts dan verhuist als dit huishouden een co n19 20 sumentensurplus ervaart van – laten we zeggen – 5% . We nemen in dit voorbeeld verder aan dat de huishoudens verhuizen naar woningen met een huurprijs (of g ebruikerskosten) van resp.: < modaal
€ 480
1 tot 1,5 x modaal
€ 700
> 1,5 x modaal
€ 860
Het consumentensurplus wordt dan als volgt berekend: < modaal
480 x 0,05 x 1,13 =
€ 27
1 tot 1,5 x modaal
700 x 0,05 x 0,36 =
€ 13
> 1,5 x modaal
860 x 0,05 x 0,71 =
€ 31
Totaal
€ 71
Iedere nieuw opgeleverde woning levert in dit voorbeeld een consumentensurplus op van 71 euro per maand. We nemen voorts aan dat dit surplus genoten wordt voor de duur van het gemiddelde verblijf in die woning, laten we aannemen 10 jaar gemiddeld. In het eerste jaar betekent dat een surplus van 12 x € 71 = € 852. Alle b edragen dienen netto contant gemaakt te worden. In totaal – over 10 jaar – levert dat een surplus op van € 6.910. We nemen als uitgangspunt dat dit surplus een maat is voor de welvaartsverhoging uit oogpunt van de beschikbaarheid van woningen als gevolg van de oplevering van 1 nieuwbouwwoning. We nemen verder aan dat bij een sloop van een woning het negatief van deze rekensom geldt.
19
20
Het consumentensurplus is het bedrag dat consumenten gemiddeld maximaal bereid zijn voor een product te betalen minus de prijs die de consumenten er werkelijk voor betalen. Als het gaat om de bouw van sociale huurwoningen wordt in de literatuur ook wel het ve rschil tussen de markthuur en de actuele huur als consumentensurplus aangemerkt, waarbij – in het geval van sociale woningbouw – de ‘rule of half’ wordt toegepast; het genoemde verschil wordt gehalveerd (zie o.a. Boer, L. de, V. Larsen (2010); “MKBA in duurzame gebiedsontwikkeling”; LPBL, Amsterdam). Dit zou voor een deel van de verhuisketen in de meeste s ituaties een hoger surplus opleveren.
Deze verhuisketenmethode heeft zich in de praktijk nog niet kunnen bewijzen, is de rhalve ook nog niet onderworpen aan de tucht van de wetenschap. Bij gebrek aan beter gaan we in projecten vooralsnog van deze methode uit. Nadeel is natuurlijk wel dat steeds allereerst het verhuisketenmodel toegepast moet worden. Zover we ku nnen nagaan is er geen adequaat alternatief om betrouwbare gegevens te verkrij gen over te verwachten verhuisketens.
5.5
De fysieke en sociale omgeving (leefbaarheid) gewaardeerd De waardering van de leefbaarheid in buurten wordt door een groot aantal factoren bepaald. De leefbaarheid heeft vervolgens een grote invloed op de woningprijzen. De Leefbaarometer, ontwikkeld door RIGO en de Atlas voor gemeenten, geeft per buurt een beeld van de leefbaarheid (zie figuur). Achter de Leefbaarometer schuilt een groot aantal statistieken. Deze statistieken geven bij nadere analyse inzicht in de rel atie tussen leefbaarheid en de verschillende factoren, waarbij het nog lastig is om de invloed van de factoren van elkaar te isoleren.
F i g u u r 1 0 : b e e l d v a n d e L e e f b a a ro m e t e r ( i. c . R o t t e rd a m )
Het is mogelijk om de verandering van de waarde van de woningen in het betreffende gebied als proxy voor de waardering van de kwaliteitsverbetering als gevolg van o mgevingsmaatregelen te hanteren (zie Groenland & Visser, noot 12). Groenland en Visser noemen de volgende aspecten van de woonomgeving die meer of minder effect hebben op de waardering van de woning: T a b e l 1 : r e l a t i e t u s s e n v o o rz ie n in g e n e n d e w a a rd e rin g v a n d e l e e f b a a rh e id (bron: Groenland & Visser)
Groenvoorziening:
+/-
Afhankelijk van mate van stedelijkheid.
Parkeergelegenheid:
+
Afhankelijk van woningtype, maar altijd positief
Bereikbaarheid auto
++
Een buurt moet goed ontsloten zijn. Daarnaast
en openbaar vervoer:
betekent een korte afstand tot OV voorzieningen een hogere woningwaarde 29
30
Bebouwingsdicht-
+/-
heid:
In sterk verstedelijkte gebieden is hoge dichtheid hogere prijs. Voor de rest: hoe meer mensen per km2 hoe lager de woningwaarde
Voorzieningenni-
++
veau: Gezondheidscentra/
Hoe meer voorzieningen in de buurt, hoe hoger de woningwaarde.
+
zorgvoorzieningen
Afhankelijk van de mate van voorzieningenniveau, maar in het algemeen een positief effect.
(Brede) scholen
+
idem
Cultuur
++
Positief effect van aanwezigheid theaters, bioscopen, maar ook monumenten in de wijk.
ABF Valuation heeft een methodiek ontwikkeld (WIW: Waardevolle Interventies in Wijken) om systematisch de waardeontwikkeling van woningen in en rondom pr ojecten te vergelijken met de waardeontwikkeling van vergelijkbare buurten om op die manier de waarde-effecten van interventies te kunnen prognosticeren. Visser et al hebben onderzocht welke omgevingskenmerken een belangrijke invloed hebben op de prijsvorming van woningen in Nederland. Het hierboven genoemde WIW-model is mede op deze uitkomsten gebaseerd. Met behulp van deze onderzoeksuitkomsten is het wellicht mogelijk om te voorspellen wat het prijseffect is – en daarmee de toegevoegde waarde – van het realiseren van nieuwe omgevingskenmerken. Deze laatste methode gaat voorbij aan de invloed die sociale aspecten van de woonomgeving zoals veiligheid, uitstraling, samenstelling van de bevolking, gedrag van omwonenden en dergelijke hebben op de waarde van de woning. Het gaat hierbij om de invloed die deze factoren hebben op het imago van, de door buitenstaanders breed gedeelde opvatting over de buurt waarin de woning ligt. De statistieken achter de Leefbaarometer bieden die mogelijkheden echter wel, zij het dat er re latief complexe statistische analyses voor nodig zijn om het verband te ontdekken tussen de leefbaarheid (zoals gedefinieerd in de Leefbaarometer) en de prijsvorming van w o21 ningen . Onderstaande tabel komt uit dit artikel. Het betreft prijsverschillen die verwacht worden bij het revitaliseren van het Hart van Zuid, Rotterdam. Let wel; de cijfers in deze tabel zijn specifiek voor die situatie! T a b e l 2 : i n v l o e d v a n s t e d e l i j k e v o o r z i e n in g e n o p d e w o n in g p ri j z e n (b ro n : R I G O )
Afstand tot Hart van Zuid
Verschil in prijs €/m
2
Verschil per woning van 2 70 m in €
Tot 500 meter
27
1.900
500 tot 1.000 meter
17
1.200
De rest van de buurten
6
400
21
Zie onder andere het artikel “Leefbaarheidseffecten van binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in geld uitdrukken? Het kan!” van Edgar Wever, Thijs Luijkx en Rene Schulenberg in Building Business van september 2011.,
De waardering van de aanwezigheid van voorzieningen kan ook door middel van de reistijdenmethode bepaald worden. Met behulp van deze methode wordt nagegaan wat het al of niet realiseren van een voorziening voor gevolg heeft voor de reistijden van de gebruikers van die voorzieningen. Elk uur extra reistijd is met een bepaald bedrag te waarderen, bijvoorbeeld € 7 tot € 10 per uur. Als de locatie van de altern atieve voorziening bekend is en de gebruiksfrequentie, het gebruikelijke vervoermiddel en het aantal gebruikers kunnen redelijkerwijs worden geschat is de rekensom ee nvoudig.
5.6
Welzijn gewaardeerd Indien een maatregel of activiteit zou leiden tot een hoger welzijn van bewoners, is het lastig om deze verbetering te kwantificeren en waarderen. Want wat is welzijn? Om het begrip welzijn te operationaliseren gaan we te rade bij een studie van Ruut 22 Veenhoven . Hij onderscheidt drie aspecten van welzijn. In onze eigen woorden: Levensvoorwaarden In deze betekenis verwijst de term welzijn naar de kwaliteit van de leefomg eving, bijvoorbeeld in de vorm van de aanwezigheid van sociaal -culturele voorzieningen in de wijk waar men woont, of de kwaliteit van de verzorgingsstaat. Levensvaardigheden In deze tweede betekenis wordt het begrip welzijn gebruikt voor het vermogen om zich in de eigen omgeving te handhaven. Het gaat dan over 'zelfredzaa m23 heid' en 'ontplooiing' van capaciteiten. Anders gezegd , het ter beschikking 24 25 hebben van voldoende hulpbronnen: sociaal kapitaal , cultureel kapitaal en 26 economisch kapitaal . Dat betekent het leven in een prettig sociaal verband als een gezin of een vergelijkbaar microverband en het beschikken over voldoende mogelijkheden om maatschappelijk te participeren. Levensuitkomsten In de derde betekenis duidt welzijn op de lengte van de levensduur en in de vrijwaring van beschadigingen (ziekten e.d.). Of anders gezegd: het beschikken over een goede gezondheid en een geest die in balans is. Daar waar het bij levensvoorwaarden de locatie-gebonden voorzieningen betreft, vormen deze al onderdeel van het begrip leefbaarheid. We spitsen ons daarom toe op de levensvaardigheden en levensuitkomsten. Voldoende sociaal kapitaal en goede gezondheid.
22
23
24 25
26
Veenhoven, R. (1999): “welzijn in de verzorgingsstaat; Niveau niet hoger, verdeling niet gelijker“; In: Christien Brinkgreve & Peter van Lieshout (red.) 'Geregelde gevoelens: colle ctieve arrangementen en de intieme leefwereld', Elsevier/DeTijdstroom, Maarsen. ISBN 90 352-2193-1, pp.155-195. Zie bijvoorbeeld Flache en Koekkoek (“Interventies voor een leefbare wijk”; ISW, RuG, Gr oningen 2009) Het beschikken over buurtgebonden en buurtoverstijgende relaties. Betreft vormen van kennis, zoals aangeleerde houdingen en gedragingen, vaardigheden en opleiding die het individu een bepaalde positie en status geven in de samenleving. Het bezit van economische hulpbronnen, zoals huizenbezit en geld, verdiend uit werk, uitk ering of anders.
31
32
Als we deze twee aspecten afzonderlijk beschouwen zien we verschillende mogeli jkheden om het brede begrip welzijn op kwantitatieve wijze te waarderen. Voldoende sociaal kapitaal Deel uitmaken van een gezin of een vergelijkbaar samenlevingsverband en maa tschappelijk voldoende kunnen participeren zijn aspecten die een grote invloed he bben op het welzijn van mensen. Vermeij en Mollenhorst stellen: “‘Sociaal kapitaal’ is een populair begrip met vele definities en gebruiken. Wat deze interpretaties met elkaar gemeen hebben is dat ze uitgaan van de waarde van sociale relaties.” Vermeij en Mollenhorst maken een onderscheid tussen verbindend en ove rbruggend sociaal kapitaal. Onder verbindend sociaal kapitaal worden de banden bi nnen een groep verstaan, bijvoorbeeld tussen de oorspronkelijke bewoners. Deze ba n27 den zijn sterk in een hechte dorpsgemeenschap . Onder overbruggend kapitaal worden de relaties tussen groepen verstaan. “Wanneer autochtone dorpelingen een bijzonder sterk gevoel van saamhorigheid ervaren, kan het voor nieuwe bewoners moe ilijk zijn hier een plek te bemachtigen. Als nieuwe bewoners geen kleine minderheid meer zijn in de dorpsgemeenschap kan er ook een kloof ontstaan, die gepaard kan gaan met spanningen rond lokale politieke besluiten. Juist de overbruggende relaties tussen oorspronkelijke en nieuwe bewoners kunnen vruchtbaar zijn. Ook relaties met mensen die buiten het dorp wonen kunnen een dorp en de dorpelingen ten goede k omen”. Vermeij en Mollenhorst stellen dat een lokaal gerichte dorpssamenleving van pas komt als men onder moeilijke omstandigheden het hoofd boven water m oet houden. Een open sociale structuur waarin sociale verbanden verder reiken dan de dorpsgrens is gunstig voor mensen die iets nieuws wil ontwikkelen. Maar beide soo rten sociaal kapitaal, verbindend en overbruggend, zijn uiteindelijk onontbeerlijk voor het welzijn. Daarnaast levert volgens Vermeij en Mollenhorst sociale samenhang b aten op voor de leefbaarheid (zie de betreffende paragraaf voor de definitie van lee f28 baarheid) en voor de sociale vitaliteit . Vervolgens rijst de vraag hoe deze twee vormen van sociaal kapitaal zijn te meten en te waarderen. Onyx en Bullen (2000) ontrafelen het begrip ‘sociaal kapitaal’ in acht elementen die elk met behulp van verschillende technieken te meten zijn: 1.
Participeren in de lokale gemeenschap
2.
Proactief zijn in een sociale context
3.
Het hebben van gevoelens van vertrouwen en veiligheid
4.
Het hebben van buurtcontacten
5.
Het hebben van contacten binnen familie en vriendenkring
6.
Tolerantie zijn ten aanzien van verscheidenheid
7.
Waardering hebben voor het leven en zin ervan erkennen
8.
Het hebben van werkverbanden
27
28
Het onderzoek van Vermeij en Mollenhorst (“Overgebleven dorpsleven. Sociaal kapitaal op het hedendaagse platteland”; 2008) betreft dorpsgemeenschappen, maar ik neem de vrijheid om de bevindingen ook op stedelijke buurten van toepassing te verklaren. Vermeij en Mollenhorst definiëren een vitale omgeving (het platteland in dit geval) als een omgeving waar bewoners zich inspannen voor elkaar en hun omgeving, een omgeving waar nieuwe groepen bewoners erbij horen en bewoners de weg weten naar instanties en b eleidsmakers.
Met het benoemen van deze elementen van sociaal kapitaal is echter nog geen abs oluut referentieniveau voor de waardering van sociaal kapitaal verkregen. Bullen en Onyx stellen wel dat de afzonderlijke elementen gemeten kunnen worden, maar een onderlinge weging van het belang van deze elementen is niet voorhanden. Ook een generiek referentieniveau ontbreekt , waardoor de waarde van sociaal kapitaal niet tegen de waarde van andere maatschappelijke effecten afgezet kan wo rden. Kortom, vooralsnog zijn er geen sluitende methoden om het sociaal kapitaal te waa rderen en in euro’s uit te drukken. Goede gezondheid We nemen gemakshalve aan dat de levensduurverwachting van een mens hoger wordt naarmate de gezondheid beter is. Voo r het feitelijk effect van verschillende activiteiten van de woningcorporaties op de gezondheid zijn vrijwel geen gegevens voorhanden. Er zijn enkele studies bekend over de (waardering van de) gezondheid ssituatie van bewoners van achterstandswijken en effe ct hierop van uiteenlopende interventies; wellicht is het mogelijk om hieraan kengetallen te ontlenen (zie o.a. 29 30 Wever et al en Bruggink ). Het is mogelijk om een verwachte verhoging van de le31 vensduurverwachting in zogenaamde DALY’s uit te drukken (Wever e t al) . Er zijn ook methoden om een verhoging in levensduurverwachting in geld uit te drukken, hoewel 32 sommigen dergelijke methoden immoreel vinden . Een geest die in balans is laat zich lastig in enkele termen operationaliseren. Belan grijk aspect is in ieder geval het beschikken over voldoende gevoel van eigenwaarde, zelfvertrouwen of positief zelfbeeld. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat het niet eenvoudig is om het effect van uiteenlopende interventies op de eigenwaarde te b e29
30
31
32
Wever, E., F. Rosenberg, A. Janse (2009); “MKBA gezondheidsprogramma Krachtwijken Den Haag”; RIGO, Amsterdam Bruggink, J.-W. (2011); “Gezondheid bewoners aandachtswijken iets vooruit”; CBS, In: We bmagazine, woensdag 4 mei 2011 DALY staat voor Disability Adjusted Life Year, en is een mogelijke maat voor de totale hoeveelheid gezondheid die verloren gaat door ziekte of sterfte. In de berekening van DALY’s worden vier belangrijke aspecten van ziekte meegenomen: het aantal mensen dat aan een ziekte lijdt, de ernst van de ziekte, de sterfte eraan, en de leeftijd waarop sterfte optreedt. Voor afzonderlijke aandoeningen worden de DALY’s berekend als de som van het aantal ve rloren levensjaren en het aantal ‘ziektejaarequivalenten’. Een ziektejaarequivalent is het aa ntal levensjaren met ziekte, vermenigvuldigd met een wegingsfactor voor de hoeveelheid ve rloren gezondheid, uitgedrukt als een getal tussen 0 (geen verlies aan gezondheid) en 1 (maximaal verlies aan gezondheid). In formule luidt de DALY: DALY’s = verloren levensjaren + ziektejaarequivalenten, Waarbij: Verloren levensjaren = aantal overledenen per jaar x aantal jaren dat ze nog hadden kunnen leven als ze de ziekte niet hadden gehad Ziektejaarequivalenten = prevalentie x wegingsfactor Prevalentie = aantal lijders in de bevolking. De belangrijkste veroorzakers van ziektejaarequivalenten zijn: angststoornissen, depressie en coronaire hartziektes. Deze veroorzakers kenmerken zich door ziektes die een belangrijke invloed hebben op de kwaliteit van leven en waarmee men, gemiddeld genomen, gedurende vele jaren leeft. Het belang van het meenemen van de ziektejaarequivalenten is dat bij de beoordeling van effecten van maatregelen niet uitsluitend sterfte, maar ook levenskwaliteit wordt betrokken. Een methode die worden gebruikt om de financiële waarde van gezondheid vast te stellen heten willingness-to-pay (WTP, wat heeft iemand er voor over om gezondheidsschade te vermijden?) en willingness-to-accept compensation (welke compensatie verlangt men voor de aangerichte schade?). Het bedrag dat een groep mensen bereid is om collectief te betalen voor een statistisch leven, wordt het WTP criterium of (onder andere) de VSLY (value per life year saved) genoemd.
33
34 33
palen. Een bekend voorbeeld in de sector is de studie van Elsinga et al naar het effect van eigen woningbezit onder lage inkomensgroepen. Een positief effect op het zelfvertrouwen en redzaamheid van het kopen van een woning door een huurder is niet aangetoond, zou integendeel zelfs negatief kunnen zijn indien de toetreder tot de koopmarkt zich bevindt in een omgeving van kopers met een hogere sociaaleconom ische positie en status. Buiten dat, welke waarde mag men toekennen aan een verb etering van het gevoel van eigenwaarde?
5.7
Overige effecten gewaardeerd De activiteiten van de woningcorporaties kunnen effecten hebben die buiten het b estek van de hiervoor besproken prestatievelden vallen. Het kunnen effecten van alle rlei aard zijn, doorgaans ten gunste van de maatschappij als geheel of – minder pretentieus – van de gehele lokale gemeenschap. Een voorbeeld van het eerste is de beperking van de CO 2 -uitstoot. Een voorbeeld van het tweede soort effect is het (bijdragen aan het) behoud van lokaal cultureel erfgoed (bijvoorbeeld monumenten) . CO2-uitstoot Door middel van (standaard) energieprestatiemetingen kan de CO 2 -uitstoot van een referentiewoning worden berekend. Per m 3 uitstoot is altijd een actuele verhandel34 prijs beschikbaar . Cultureel erfgoed Cultureel erfgoed is iets anders dan maatschappelijk vastgoed. Het gaat om het behoud van bijvoorbeeld monumenten als stadspoorten, oude molens, karateristieke of architectonisch waardevolle gebouwen. Zo heeft bijvoorbeeld woningcorporatie De Alliantie het voormalig sanatorium de Zonnestraal (van architect Duiker) aangekocht vanwege de grote architectonische en cultuurhistorische waarde. De culturele waarde 35 laat zich moeilijk becijferen .
33
34
35
Elsinga, M., T, Blokland, G. van Bortel, Chr. Klaufus, R. Kleinhans, S. Zij lstra (2008); “Een eigen huis, een beter leven?”; SEV Per 1 augustus 2011 kost 1 ton CO2 op de CO2-markt € 19,77 (incl. btw). Wellicht is het verschil in marktwaarde tussen de Zonnestraal en een gebouwencomplex met dezelfde functie en oppervlakte, maar zonder de architectonische waarde hier een indicatie voor.
Hoofdstuk 6
Beslismodellen:
methodieken op projectniveau 6.1
Inleiding Het is goed om nu even een pas op de plaats te maken; wat hebben we nu aan inzichten geoogst? We hebben kennis gemaakt met methoden om effecten en causale relaties te bepalen en methoden om effecten te waarderen. Nu is de vraag hoe we een en ander kunnen inzetten ten behoeve van de besluitvorming over voorgenomen activiteiten. We maken daarbij een onderscheid tussen besluiten over enkelvoudige projecten en besluiten over een programma van activiteiten. Enkelvoudige projecten zijn in dit hoofdstuk aan de orde. Besluitvorming gaat over de vraag of het project haalbaar en wenselijk is of dat de voorkeur moet worden gegeven aan een alternatief, met inbegrip van het 0-alternatief (handhaving van de status 36 quo ). Programma’s betreffen altijd een reeks van verschillende activiteiten of pr ojecten waarvoor een vooraf bepaald totaalbudget beschikbaar is. Besluitvorming gaat over de vraag hoe het budget verdeeld moet worden over de verschillende activite iten. Tussen project en programma bevindt zich echter een grijs gebied, omdat veel projecten ook in deelprojecten te verdelen zijn met daarbij de mogelijkheid om een of meer deelprojecten niet uit te voeren zonder het project als geheel onmogelijk te maken. Om het niet te complex te maken, hanteren we in deze notitie de volgende uitgang spunten: -
Bij een project is de centrale vraag of het maatschappelijk rendement van een project positief is en hoger is dan de alternatieven.
-
Bij een programma is de centrale vraag welke combinatie van activiteiten het hoogste maatschappelijk rendement oplevert gegeven de rendement en van de afzonderlijke activiteiten.
Zowel voor projectalternatieven, programma’s als voor de afzonderlijke activiteiten binnen programma’s gelden in principe altijd restricties van uiteenlopende aard, i nhoudelijke, procedurele en financiële. Voor de afweging op projectniveau bespreken we twee methoden: de maatschapp elijke kosten en baten analyse (MKBA) en de social return on investment (SROI).
6.2
De MKBA en de SROI De Maatschappelijke kosten-baten analyse (MKBA) De MKBA is een uitbreiding van de reguliere ko sten – baten analyse. De methode wordt al langere tijd toegepast in de sector verkeer en vervoer. De introductie van 36
Het 0-alternatief houdt overigens wel in dat er nog beperkte ingrepen plaats moeten vinden, omdat er kennelijk wel een probleem is op te lossen. Bij de afweging tussen doorexploiteren, renoveren of vervangen van een woningcomplex is doorexploiteren het 0-alternatief, maar dan zal waarschijnlijk extra onderhoud nodig zijn. Per slot van rekening wordt renoveren of vervangen niet voor niets overwogen.
35
36 37
een gedetailleerde leidraad (de zgn. OEI-leidraad ) heeft een impuls aan het gebruik gegeven. De aanleiding was het breed gedeelde besef dat de kosten en baten als gevolg van een maatregel niet alleen terecht komen bij de investeerders, maar ook bij andere partijen zoals de gebruikers, omwonenden, passanten. De incasseerders zijn dus niet altijd dezelfde partijen als de investeerders (zie de effectenarena, paragraaf 4.3). Veel baten zijn niet of slechts moeizaam in geld uit te drukken , soms ook niet direct zichtbaar, maar we hechten er wel een waarde aan; vinden ze belangrijk. Juist het feit dat de baten bij verschillende maatschappelijke groepen of geledingen t erecht komen is voor de overheid of de maatschappelijke onderneming een motief om een maatregel te treffen. Inzicht in die maatschappelijk baten en in de plek waarde baten neerdalen is van belang voor de afweging en besluitvorming. 38
Een MKBA bestaat uit de volgende zes stappen : 1. Probleem- en omgevingsanalyse De MKBA start met een analyse van het probleem. Doel daarbij is om helder vast te stellen wat de doelstelling van het project is en welke projectalternatieven daarop aansluiten. Vervolgens wordt nagegaan in hoeverre omgevingsfactoren zoals economische groei of krimp en bevolkingsontwikkeling van invloed zijn op het project. Omdat voorspellingen altijd zeer onzeker zijn is het verstandig om verschillende scen ario’s te onderscheiden, bijvoorbeeld afgeleid van de lange termijn scenario’s van het CPB waarin beleid, economie en demografie verwerkt zijn. 2. Definiëren van het 0-alternatief en projectalternatieven De kwaliteit van de projectalternatieven bepalen in hoge mate de kwaliteit van de MKBA. Het 0-alternatief wordt gebruikt als referentie waartegen de projectalternati even worden afgezet. Het 0-alternatief mag niet onderschat worden, want vaak kunnen met kleine inspanningen de ergste problemen vermeden worden. Tegenover het 0alternatief plaatsen we de projectalternatieven. Deze bestaan uit allerlei alternatieven die voldoen aan de gestelde doelen. Uit het verschil in ontwikkeling tussen het 0alternatief en het projectalternatief ontstaat een reeks van te waarderen effecten. 3. Bepalen van de (fysieke) effecten De kunst is om geen effecten te vergeten en geen effecten dubbel te tellen. E ffecten worden vaak ingedeeld in directe en indirecte effecten (zie paragraaf 3.4). Directe effecten zijn effecten waarmee gebruikers of exploitanten van het project te maken krijgen. De directe effecten bestaan uit d e kosten van de investering en de baten van het gebruik daarvan. Indirecte effecten zijn effecten die op een andere markt terechtkomen. Het idee hierachter is dat effecten vaak worden doorgegeven in de economie en dat we de gevolgen van de oorspronkelijke baat op verschillende plekken in de 39 economie tegenkomen .
37
38 39
Eijgenraam, C.J.J., C.C. Koopmans, P.J.G. Tang, A.C.P. Verster (2000); “Evaluatie van infrastructuurprojecten; leidraad voor kosten-baten analyse, deel 1 en 2”; Ministerie van Verkeer en Waterstaat, Ministerie van Economische Zaken, Den Haag De tekst is ontleend aan de folder ‘MKBA’ van RIGO Research en Advies. Bijvoorbeeld: door de aanleg van een nieuwe weg wordt een stad beter bereikbaar. De nieuwe weg verlaagt de reiskosten voor weggebruikers (waaronder woon-werkforensen, zakelijke automobilisten), maar leidt ook tot hogere huizenprijzen van woningen en meer werkgelegenheid in de stad als gevolg van de verbeterde bereikbaarheid. De woon werkforens krijgt dus een reiskostenvoordeel. Dit wordt echter deels weer afgeroomd door de hogere huizenprijzen in de stad. Verder is sprake van de extra werkgelegenheid in de
4. Het monetariseren van de (fysieke) effecten Voor elk effect geldt dat we de hoeveelheid en de prijs moeten kennen om de waarde van het effect te bepalen. Voor sommige effecten geldt echter dat marktprijzen niet meteen voorhanden zijn. We zoeken in dat geval eerst naar aanpalende markten waarop het effect van een project wel in een prijs tot uitdrukking komt. Bijvoorbeeld: leefbaarheid en geluidsoverlast kunnen op basis van de woningprijs gewaardeerd worden. Daarnaast bestaan er allerlei hulpmiddelen om de effecten te kunnen ber ekenen. Zo zijn er verschillende leidraden en kengetallenboeken beschikbaar. 5. Het opstellen van een MKBA-overzicht De uitkomsten van de berekeningen worden vervolgens weergegeven in een MKBAoverzicht. Dat overzicht bevat alle kosten en baten en geeft deze zowel weer in te rmen van fysieke eenheden (aantal woningen, uren reistijdwinst etc.) als in geld . De 40 geldelijke waarde is een optelsom van de contante waarde van alle kosten en baten . 6. Gevoeligheids- en actoranalyse Het MKBA-overzicht geeft de kosten en baten van het project in vergelijking met het 0-alternatief weer. Aan die berekeningen ligt in het algemeen een reeks van aannames ten grondslag. Bekeken wordt in hoeverre de conclusies gevoelig zijn voor een verandering in één of meer aannames. Indien de MKBA van een project een positief saldo oplevert, is daarmee niet automatisch een positief besluit over het project genomen . In situaties waar meerdere belanghebbenden en contribuanten (investeerders) bij het project betrokken zijn, hebben we te maken met de individuele afweging van belanghebbenden. Zij zijn vaak vooral geïnteresseerd zijn in hun individuele kosten en baten. Daarom is een actoranalyse aan te raden waarin de kosten en baten naar belanghebbende worden toegedeeld en elke actor zijn balans kan opmaken (zie de Effectenarena). Een dergelijke analyse geeft het benodigde inzicht voor partijen maar kan mogelijk ook helpen bij eventuele compensaties aan ‘verliezers’. De social return on investment (SROI) De SROI lijkt als methodiek als twee druppels water op de MKBA, maar kent een g eheel andere ontstaansgeschiedenis. De methodiek is in de Verenigde Staten ontwikkeld op aandrang van particulieren die uit charitatieve overwegingen grote sommen geld bijdragen aan welzijnsfondsen. Deze geldschieters hebben behoefte aan cijfers over de effectiviteit van de maatregelen die met hun geld gefinancierd worden. De SROI is enkele jaren geleden toegepast in een SEV -experiment over de huismeester. Door een groep van deskundigen is in een aantal casussen uitgebreid gerekend aan de kosten en baten van de huismeester. In Mensen, Stenen, Geld is een beknopte versie opgenomen: zie onderstaand overzicht. Hieronder een voorbeeld, waarbij uit-
40
stad. Dit kan een additioneel effect zijn, maar in veel gevallen gaat deze extra werkgelege nheid ten koste van de werkgelegenheid elders (verdelingseffect) en vormt dan geen additi onele baat. Dergelijke doorgegeven effecten zijn interessant voor de verdeling van effecten (wie krijgt het voordeel) maar worden slechts eenmaal in de MKBA meegenomen. Wel kan het zo zijn dat er ergens in de economie schaalvoordelen gaan ontstaan waardoor het doo rgegeven effect extra groot wordt. In de MKBA zijn we op zoek naar die additionele indirecte effecten. Zie voor een nadere toelichting van de contante waarde de notitie over financiële sturing.
37
38
gegaan is van een exploitatieduur en een gemiddelde woonduur van 10 jaar. Het b etreft een complex van 100 woningen. De bedragen gelden voor het totale complex. Voor de netto contante waardeberekening (NCW) is een discontovoet van 6% g ebruikt. We nemen alleen de corporatie, de bewoners en de gemeente in ogenschouw. Tabel 3: SROI huismeester
Kosten
Corporatie
Bewoners
€ 368.000
€ 35.300
Gemeente €0
Toelichting Corporatie: NCW van € 50.000 per jaar Bewoners: NCW van € 48 huurverhoging per jaar per bewoner
Baten
€ 73.600
€ 55.200
Besparing op onderhoud en sociaal beheer; Corporatie: € 100 per jaar per woning Gemeente: € 7.500 per jaar
€ 35.300
Huurverhoging (zie kosten bewoners)
€ 250.000
Reële waardegroei van de woningen in 10 jaar (indirecte opbrengst): € 2.500 per woning € 88.300
Waardering hoger woongenot bewoners (€ 10 per maand per huurder)
Saldo
- € 9.100
€ 53.000
€ 55.200
SROI-
- 0,02
1,50
Zeer groot
ratio
Saldo totaal is € 99.100 SROI-ratio = saldo gedeeld door kosten SROI-ratio totaal is 0,25
De SROI is positief, dus de maatregel rendeert vanuit maatschappelijk perspectief gezien. Het positieve rendement is een gevolg van de besparing bij de gemeente (die in dit voorbeeld geen kosten draagt) en van de positieve waardering van bewoners; de huismeester is hen meer waard dan ze feitelijk betalen (het consumentensurplus). De corporatie lijdt een klein verlies en zal op grond hiervan wellicht besluiten om de huismeester niet aan te stellen. Dat zou jammer zijn; beter is het om een deel van de kosten (bijvoorbeeld € 5.000 per jaar) bij de gemeente neer te leggen; dan is het re ndement voor alle partijen positief. Het voorspelde verlies voor de corporatie is over igens beperkt gebleven door de verwachte flinke indirecte opbrengst (waardestijging) van het vastgoed. Dat is echter de meest onzekere factor in de berekening en bovendien steeds een discussiepunt, want mag deze waardestijging wel in de berekening verdisconteerd worden? In de meeste gevallen zal deze waardestijging (‘in de stenen’) niet in feitelijke kasstromen omgezet worden. Dat zou immers alleen kunnen door verkoop of door een aanzienlijke toekomstige huurstijging.
Hoofdstuk 7
Beslismodellen:
methodieken op programmaniveau 7.1
De Multicriteria-analyse Niet altijd zijn er voldoende mogelijkheden om de verwachte effecten in euro’s uit te drukken. Of de beleidsbeslissers hebben om uiteenlopende redenen geen affiniteit met de MKBA of SROI. In die gevallen biedt de aloude Multicriteria -analyse (MCA) mogelijk uitkomst. In onderstaande tabel is een toepassingsvoorbeeld opgenomen. Het betreft hier een toepassing op programmaniveau, maar de MCA is ook op projectniveau toepasbaar als er diverse projectalternatieven vergeleken worden. De betreffende (fictieve) corporatie in het voorbeeld heeft drie beleidsscenario’s uitgewerkt. Het betreft uitersten die uiteindelijk nog in een mix bij elkaar gebracht ku nnen worden. In het kader van het nieuwe ondernemingsplan wil de corporatie een onderbouwde keuze maken voor een voorkeurscenario. Daarna kan het gekozen scenario altijd nog enigszins worden bijgesteld om uiteindelijk een ideale mix van voo rnemens te krijgen.
39
40 Tabel 4: Voorb eeld van een M ulticriteria-analyse
Scenario
Periode: 2010-2020
A: door-
B: herstructu-
C: verkoop en
Norm
exploiteren
reren
nieuwbouw
(doelstelling
5.000 woningen;
1.000 vervangen
600 te verkopen
plus extra onder-
door 400 in
(bij mutatie); 600
houd en beheer
kernvoorraad (€
nieuwbouw in
520) en 600 in
kernvoorraad
goedkope koop
(€ 520)
ondernemingsplan t.a.v. situatie ultimo 2019)
Financiële effecten Vermogenseffect in 2020 (solvabiliteit
24%
19%
21%
18%
€ 152.000
€ 158.000
€ 162.000
€ 41.000
€ 44.250
€ 45.100
€ 111.000
€ 113.750
€ 116.900
18%
16%
24%
20%
24,9%
25,5%
25,9%
25%
6,5
6,3
6,4
7
6,0
5,7
5,8
7
20%
32%
29%
40%
Gemiddelde netto huur
€ 415
€ 425
€ 430
Omvang kernvoorraad
4.500
3.900
4.560
Omvang totale voorraad
5.000
4.400
5.000
Aantal woningen met A-label EP
1.000
1.400
1.520
Aantal huishoudens doelgroep in kern-
2.700
2.500
2.940
€ 20.000
€ 20.000
€ 20.000
40%
36%
36%
o.b.v. bedrijfswaarde) Marktwaarde (gemiddeld per woning in 2020) Bedrijfswaarde (gemiddeld per woning in 2020) Gealloceerd vermogen (MW2020-BW2020) Maatschappelijke effecten Slaagkans doelgroep (excl. urgenties) Netto huurquote Rapportcijfer klant t.a.v. woning (was 6,0); gemiddeld Rapportcijfer klant t.a.v. woonomgeving (was 5,5) Percentage bezit met A-label EP Overige effecten
voorraad Gemiddelde inkomen huishouden in doelgroep Goedkope scheefheid
3.750
Toepassing van de MCA levert het overzicht op in onderstaande tabel. Kenmerk va n de MCA is dat appels en peren worden vergeleken en dus op 1 noemer gebracht. Dat betekent dat per criterium een gewicht en een maatstaf vastgesteld moet worden. In dit voorbeeld zijn overigens niet alle criteria in de afweging meegenomen. De normen in bovenstaande tabel fungeren als referentieniveaus op basis waarvan de scores worden bepaald. Alle criteria – dus ook de financiële – hebben in de methodiek dezelfde functie; er is geen onderscheid tussen doelstelling en restrictie. Het is eenvoudig in te zien dat de uitkomst – in dit voorbeeld ten gunste van scenario C (met de minste ‘strafpunten’) – sterk manipuleerbaar is door middel van het varieren van gewichten en maatstaven. Dat met name is het zwakke punt van de MCA. Een ander bezwaar van de methode is dat de afweger / besluitvormer de veronde rstelde effecten moet kunnen inschatten, maar dat bezwaar geldt in principe voo r alle hier beschreven methoden. Alle prognoses met betrekking tot effecten zijn met onz ekerheid omkleedt. Aan de andere kant kan goed gebruik van de MCA – waarbij bijvoorbeeld de discussie over criteria, gewichten en maatstaven breed gevoerd wordt – een positieve bijdrage leveren aan het proces van afweging en besluitvorming.
41
42
Tabel 5: voorbeeld van een Multicriteria -analyse
gewichten
maatstaf
overwaarde waarderen ja/nee
Score 0,1 komt overeen met Financiële effecten Vermogenseffect in 2020 (solv. o.b.v. BW) Marktwaarde (gemiddeld per woning in 2020) Bedrijfswaarde (gemiddeld per woning in 2020) Gealloceerd vermogen (MW2020-BW2020) Maatschappelijke effecten Slaagkans doelgroep (excl. urgenties) Netto huurquote Rapportcijfer klant t.a.v. woning (was 6,0); gem. Rapportcijfer klant t.a.v. woonomgeving (was 5,5) Percentage bezit met A-label EP Overige effecten Gemiddelde netto huur Omvang kernvoorraad Omvang totale voorraad Aantal woningen met A-label EP Aantal huishoudens doelgroep in kernvoorraad Gemiddelde inkomen huishouden in doelgroep Goedkope scheefheid
score
A: doorexploiteren
B: herstructureren
C: verkoop en nieuwbouw
1,00
1,0%
nee
0,00
0,00
0,00
0,10
€ 1.000-
nee
0,00
0,00
0,00
2,00 1,00 0,50 0,50 0,50
1% -0,1% 0,1 0,1 1%
ja ja ja ja ja
-0,40 0,10 -0,25 -0,50 -1,00
-0,80 -0,50 -0,35 -0,65 -0,40
0,80 -0,90 -0,30 -0,60 -0,55
0,10
50
nee
0,00
0,00
0,00
-2,05
-2,70
-1,55
totaal
7.2
‘Sturen op prestaties’ In de MCA worden, als het goed is, de financiële consequenties van de alternatieven meegewogen. Dat gebeurt in onderstaande portfolio -methode ook, maar in deze methode hebben de financiën en specifieke invulling gekregen. Deze methode is door Portaal in samenwerking met Ortec Finance ontwikkeld en staat bekend onder de naam ‘Sturen op prestaties’ (SoP). Met behulp van de SoP wil Portaal met haar beschikbare middelen zo goed mogelijk scoren op haar (maatschappelijke) doelstelli ngen. Daartoe weegt zij beleidsalternatieven, op verschillende organisatieniveaus, tegen elkaar af op basis van inzicht in de volkshuisvestelijke en financiële conseque nties (“prestaties”) van elk beleidsalternatief. Het alternatief van voorkeur scoort maximaal op de doelstellingen tegen de laagste inzet van middelen. Portaal brengt de financiële gevolgen in beeld door het berekenen van het financiële ‘offer’. Het offer wordt gedefinieerd als het verschil tussen het te realiseren verm ogenseffect (als gevolg van het beschouwde alternatief) en het vermogenseffect dat zou kunnen optreden indien Portaal marktconform zou handelen. In essentie komt dit neer op het verschil tussen de realisatie van de beleidswaarde van het vastgoed en de 41 marktwaarde . Portaal definieert de volkshuisvestelijke prestaties als de mate waarin de hoofddoe lstellingen worden behaald als gevolg van het voorgenomen beleid. De betreffende doelstellingen hebben op de ‘mensen’ betrekking en niet op de ‘stenen’ (zie onde rstaande tabel). De doelstellingen krijgen gewichten die Portaal vooraf met de st akeholders bespreekt. Om de prestaties onderling vergelijkbaar te maken past Portaal een methode toe die verwant is aan de methode van de ‘maatstaven’ die hierboven bij de MCA genoemd is. Ter aanvulling daarop past Portaal een aftoppingsmethode toe bij het toekennen van prestatiepunten. Indien de huidige prestatie vormt de 0 grens; aan een prestatie beneden die grens word en geen punten toegekend. Er geldt ook een bovengrens; alle prestaties boven die grens krijgen alle de maximaal mogeli j42 ke score . T a b e l 6 : h o o f d d o e l s t e l l i n g e n P o rt a a l
weging Portaal Huisvesting van huishoudens met een laag inkomen Huisvesting van huishoudens met een laag midden inkomen
32% 8%
Huisvesting van huishoudens met een aangepaste woonvraag
22%
Tevredenheid van huurders over de woning
13%
Tevredenheid van huurders over de woonomgeving
19%
Tevredenheid van huurders over de dienstverlening
6%
SoP betekent dat Portaal structureel ex post meet welke prestaties zij geleverd heeft en ex ante bepaalt welk beleid tot – naar verwachting – tot de meest optimale prestaties zal leiden. Optimaal, want de prestaties worden steed s afgezet tegen het financiele offer.
41 42
Zie voor deze begrippen de notitie over het financiële sturing in relatie tot vastgoedsturing. Dit komt enigszins tegemoet aan het effect van de afnemende meerwaarde.
43
44
Portaal past de methodiek ook op complexniveau toe. Het financiële offer dat voor tvloeit uit het complexbeleid wordt afgezet tegen de volkshuisvestelijke prestatie. Zo ontstaat bij een grafische weergave van alle complexen een zogenoemde PAL-grafiek (prestatie-allocatiegrafiek; zie figuur). De complexen onder de norm (de dikke lijn in de grafiek) dienen te worden aangepakt: òf het financiële offer moet omlaag òf de volkshuisvestelijke prestatie moet omhoog; of beide nat uurlijk (zie de pijlen in de grafiek).
F i g u u r 1 1 : p r e s t a t i e - a l l o c a t i e g r a f i e k c f . d e m e t h o d e v a n P o rt a a l
De methode kent een aantal bezwaren. De b elangrijkste is dat de eerste drie doelstellingen, net als de methode van de wensportefeuille (zie hierna), het veronderstelde volkshuisvestelijk effect van maatregelen impliciet laten. Het ten opzichte van de doelstellingen in voldoende mate huisvesten van de doelgroepen zegt nog weinig over de ontwikkeling van woonlasten en slaagkansen. De gewichten van de doelstellingen zijn daarbij arbitrair van aard (maar worden wel bevestigd door de stakeholders van 43 Portaal). Het derde prestatieveld van de ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting ’ – de kwaliteit van het wonen – wordt door de tweede set van drie doelstellingen overigens (wel) gedekt.
7.3
De methode ‘wensportefeuille’ De methode ‘wensportefeuille’ wordt uitgebreid toegelicht in een separate notitie. In het kort komt de methode op het volgende neer (zie ook onderstaande figuur). Op 44 45 basis van een actueel woningmarktonderzoek en omgevingsverkenning definieert de corporatie de gewenste portefeuillesamenstelling (wensportefeuille) voor een in 43
44 45
De ‘ijzeren driehoek van de volkshuisvesting’ wordt gevormd door de prestatievelden ‘b etaalbaarheid’, ‘beschikbaarheid’ en ‘kwaliteit’. Het is een goede gewoonte om een dergelijk onderzoek een maal per 4 jaar uit te voeren. Naar de politieke, economische en maatschappelijke context en naar de (voorgenomen) activiteiten van collega corporaties en coproducenten.
de toekomst gelegen moment (10 of 15 jaar na nu). De corporatie vergelijkt deze wensportefeuille met de huidige portefeuille en definieert de beoogde transformatie van de portefeuille. Vaak zal een aanzienlijk deel van de beoogde transformatie al vastliggen vanwege de projecten in de pijplijn en de daaraan verbonden juridische en praktische verplichtingen. Het is nog maar de vraag of deze verplichtingen geheel in lijn zijn met de beoogde transformatie! Zo niet, dan is het zaak om na te gaan of de corporatie deels onder deze verplichtingen uit kan komen, zonder veel economische en/of imagoschade op te lopen. Na verdiscontering van de projecten in de pijplijn resteert er een transformatieopgave die de corporatie vervolgens met – nu nog – fictieve (des)investeringsplannen en/of prijs- en beheermaatregelen belegt. De pijplijnplannen vormen tezamen met de fictieve plannen de portefeuillestrategie (het beoogde meerjarenplan). Deze portefeuillestrategie moet vervolgens passen binnen de financiële restricties. Dat leidt ertoe dat het zoeken naar een passende portefeui llestrategie een iteratief proces is. Het is aan te bevelen om dit proces te beginnen met 2 of 3 beleidsvarianten, dat wil zeggen 2 of 3 scenario’s voor de portefeuillestr ategie, waarin nog enkele verschillende uitgangspunten (strategische doelstellingen of markt- of omgevingsvarianten) in door kunnen klinken.
F i g u u r 1 2 : s t a p p e n p l a n m e t h o d e ' w e n s p o r t e f e u il le ' .
Nadeel van deze methode is dat het veronderstelde volkshuisvestelijke of maatscha ppelijke effect van de wensportefeuille goeddeels impliciet blijft , tenzij de discussie over de kwaliteit en de uitkomsten van het woningmarktonderzoek intern voldoende aandacht krijgt en zich niet beperkt tot de (groep van) beleidsmedewerker(s) . Desondanks blijft het causale verband tussen portefeuillestrategie en de ‘ijzeren drie hoek van de volkshuisvesting’ impliciet; in de methodiek van het woningmarktonderzoek zijn veronderstellingen opgenomen – doorgaans op basis van de woonpreferenties van geënquêteerden – over vraag-aanbodrelaties. Een ander, meer wezenlijk nadeel is dat in de wensportefeuille en de portefeuillestrategie alleen (des)investeringen m.b.t. het vastgoed zijn verwerkt. Leefbaarheidsmaa tregelen, welzijnsactiviteiten en investeringen in ander vastgoed dan woningen blijven buiten beschouwing.
45
46
Momenteel zijn enkele softwareoplossingen beschikbaar die de corporatie kunnen ondersteunen bij het vinden van de optimale portefeuillestrategie gegeven de wen sportefeuille en de diverse randvoorwaarden en financiële restricties.
7.4
De allocatie-optimalisator De MKBA-methode, de transparantiemethodiek en de opportunity costs als weergave van het bedrijfseconomisch offer hebben voeding gegeven aan een methode die zich nog in een experimenteel stadium bevindt: de allocatie -optimalisator. Doel van de methode is om voor een lijst van potentiële activiteiten van uiteenlopende aard een optimale mix te vinden, zodanig dat binnen een gegeven budget een o ptimale hoeveelheid welvaart wordt gecreëerd. De methode kent de volgende elementen:
Vooraf wordt een lijst van potentiële activiteiten same ngesteld, waarvan de kenmerken geabstraheerd worden tot algemene kengetallen, bijvoorbeeld voor het realiseren van een nieuwbouw huurwoning geldt een vaste bedrag voor de stic htingskosten en voor de aanvangshuur. Ook de activiteiten in het kader van lee fbaarheid, zorg en welzijn worden in een beperkt aantal categorieën onderg ebracht. Een voorbeeld is in onderstaande tabel opgenomen. T a b e l 7 : c a t e g o r i e ë n a c t i v i t e i t e n v a n w o n in g c o rp o r a t ie s
Regulier beheer, onderhoud en verhuur Sloop en vervangende nieuwbouw e
Nieuwbouw en aankoop Splitsen of samenvoegen van woningen
e
1 t/m. 3 prestatieveld BBSH, t.b.v. ijzeren driehoek volkshuisvesting:
Verkoop huurwoningen
-Betaalbaarheid
Renoveren huurwoningen
-Kwaliteit -Beschikbaarheid
Fysiek toegankelijk maken huurvoorraad Energiebesparende maatregelen Leefbaarheidsmaatregelen, fysiek en sociaal Nieuwbouw en aankoop maatschappelijk vastgoed Additionele dienstverlening
e
e
4 en 5 prestatieveld BBSH
Welzijnsactiviteiten individueel en collectief
Van elk van de activiteiten wordt onderzocht wat het beslag is op het beschikbare budget. Vastgoedwaardering op basis van bedrijfswaarde vormt hiervoor de grondslag. Dat betekent dat de zogenaamde onrendabele top ten laste word t gebracht van het beschikbare budget dat met de transparantiemethodiek wordt b e-
paald (zie hiervoor de notitie over financiële sturing). Sommige activiteit leveren overigens een ‘negatieve onrendabele top’ op, dus een boekwinst, zoals de ve rkoop van een huurwoning.
Tevens wordt per soort activiteiten het bedrijfseconomisch offer bepaald. Dit offer verschilt van de onrendabele top (zie paragraaf 3.5). Dit offer is een van de twee afwegingscriteria bij de allocatie.
Als derde bepaalt de corporatie per soort activiteiten de waarde (welvaartsop46 brengst ) van de maatschappelijke effecten. Dit gebeurt met de techniek van de MKBA (zie paragraaf 6.2). De effecten worden gerubriceerd naar de inhoudelijke 47 prestatievelden uit het BBSH en de te onderscheiden stakeholders. Deze welvaartsopbrengst is het tweede afwegingscriterium in de allocatie.
T a b e l 8 : e f f e c t e n n a a r b e l a n g h o u d e rs e n p r e s t a t ie v e ld e n
Tot slot bepaalt de corporatie de verschillende restricties die op de uitkomst van de allocatie van toepassing zijn. De restrictie hebben betrekking op het beschi kbare budget, de samenstelling van de resulterende woningportefeuille (denk aan de omvang van de kernvoorraad) en de minima en maxima die wellicht gelden voor de verschillende soorten activiteiten.
Op basis van deze gegevens kan de allocatie plaatsvinden (zie onderstaand schema). Met behulp van een rekenprogramma (spreadsheet) wordt de optimale allocatie b epaald. Optimaal betekent een maximale welvaartsopbrengst gegeven de financiële en andere restricties. Het beschikbare budget wordt in principe volledig benut. Daarbij geldt dat de meeste soorten activiteiten een beroep doen op het budget en dat een aantal activiteiten, zoals verkoop, budget toevoegen. De berekening vindt p laats met 48 behulp van de simplexmethode .
46 47
48
Deze kan ook negatief zijn. Met als trefwoorden betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit, leefbaarheid en zorg & welzijn. De simplexmethode is een methode uit het lineair programmeren.
47
48
Figuur 13: de allocatiemethode in schema
Tabel 8 biedt inzicht in de verdeling van de welvaart over prestatievelden en stakeholders. Dit inzicht stelt de woningcorporatie in staat om extra eisen te stellen aan deze verdeling. De discussie over de strategische positionering van de corporatie kan er bijvoorbeeld aanleiding geven tot het stellen van grenzen aan de mate waarin de gecreëerde welvaart toevloeit naar prestatievelden buiten de ‘ijzeren driehoek’ of naar andere belanghouders dan de (toekomstige) klanten van de corporatie. Bedenk daarbij wel dat een maatschappelijke onderneming in principe altijd een welvaartsverdeelcentrum is! De gepresenteerde allocatiemethode kent uiteraard beperking en:
De belangrijkste is dat we nog onvoldoende in staat zijn om de effecten in de 49 volle breedte te meten en in geld te waarderen . Dat geldt met name voor de effecten met betrekking tot de beschikbaarheid van woonruimten en voor welzijn seffecten. Er is onderzoek nodig om die leemte op te vullen.
Anders dan de methode van de wensportefeuille is deze methode minder geschikt om op de lange termijn opgave te sturen voor wat betreft de vastgoedgerelateerde activiteiten. De waardering is immers geënt op de huidige situatie in de markt. Dat geldt met name voor de waardering van de slaagkans: door de a utonome demografische ontwikkelingen kan de slaagkans van een groep wonin gzoekenden (bijv. gezinnen) verbeteren of (bijv. bij senioren) verslechteren zonder dat het aanbod verandert.
Eveneens van belang is dat de uitkomst van een strikt rationele methode als deze gemakkelijk een eigen leven gaat leiden en niet meer kritisch gean alyseerd wordt. Terwijl de onzekerheid ten aanzien van de diverse aannamen soms groot is. De methode mag beslist niet meer dan een beslissingsondersteunende rol krijgen in
49
Bijkomende beperking is dat de simplexmethode het rekenkundige nadeel heeft dat het een lineaire functie betreft. Dat betekent bijvoorbeeld dat in de rekensom het aanstellen van 100 huismeesters tien keer zo veel welvaart creëren dan 10 huismeesters. Dat is voor een corp oratie met 5.000 beslist niet het geval. Wiskundig gezegd, de methode voorziet niet in een a fnemende meerwaarde.
het proces van afwegen en besluitvormen. De rekenuitkomst dient het begin van de discussie te markeren, niet het einde. In dat geval kan de methode de discu ssie verrijken.
49
50
Hoofdstuk 8
Een blik in de toekomst
Anders dan bij de relatie tussen vastgoedsturing en financiële sturing het geval is, kent de relatie tussen vastgoedsturing en maatschappelijke sturing nog tal van onontgonnen terreinen. Het is m.i. wel van groot belang om deze terreinen nader te expl oreren. Er worden momenteel verschillende initiatieven genomen om het gedachte ngoed verder te brengen en nader onderzoek te doen. Voorbeeld is het Kenniscentrum MKBA, een initiatief van 10 woningcorporaties om door middel van uiteenlopende 50 projecten effecten en waarden van activiteiten te onderzoeken . Een tweede voorbeeld is het project Wat Werkt in de Wijk, een initiatief van Corpovenista, dat voorziet in een kennisbank van effectieve wijkinterventies. Uiteindelijk moet het de maatschappelijke onderneming die de corporatie is, gaan om het maatschappelijk effect van het handelen. De sector kan zich alleen legitimeren door inzicht te geven in dit effect. Als het effect niet aantoonbaar is, valt de b estaansgrond onder de sector weg. In ons huidig tijdsgewricht wordt weinig meer lo uter op gezag voor waar aangenomen. ‘Vertrouwen is goed, maar begrijpen is beter’, 51 luidt de titel van een boek van de voorzitter van de Tweede Kamer .
50 51
Begeleiding vindt plaats door RIGO Research en Advies Gerdi Verbeet (2012); “Vertrouwen is goed maar begrijpen is beter”; Nijgh & Van Ditmar
