Valt droomhuis in duigen?

‘Valt droomhuis in duigen?’ ‘Non-conformiteit bij de koop van een woning, in het bijzonder wanneer er een exoneratiebeding of een garantie in het koopcontract is opgenomen’

Bernice Nonnekes April 2012

1

Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................................................. 4 2. Non-conformiteit bij onroerende zaken ................................................................................. 6 2.1 Het conformiteitsvereiste ................................................................................................. 6 2.1.1 De aard van de overeenkomst ................................................................................... 7 2.1.2 De verwachtingen van de koper ................................................................................ 9 2.1.3 Normaal gebruik ...................................................................................................... 10 2.2. Veel voorkomende gebreken ......................................................................................... 12 2.2.1 Schimmelvorming ................................................................................................... 12 2.2.2 Asbest ...................................................................................................................... 13 2.2.3 Boktor ...................................................................................................................... 13 2.2.4 Fundering ................................................................................................................ 14 3. Mededelings- en onderzoeksplicht ....................................................................................... 16 3.1 Grondslag ....................................................................................................................... 16 3.2 Mededelingsplicht verkoper ........................................................................................... 17 3.3 Onderzoeksplicht koper.................................................................................................. 20 3.4 Verhouding tussen de mededelings- en onderzoeksplicht ............................................. 21 4. Exoneratiebedingen en garanties in de koopovereenkomst ................................................. 23 4.1 Exoneratiebedingen ........................................................................................................ 23 4.2 Garanties......................................................................................................................... 26 4.2.1 Vorm en betekenis van garanties ............................................................................ 26 4.2.2 Is art. 7:17 BW te beschouwen als een garantie? .................................................... 28 4.2.3 Artikel 5.3 NVM-koopakte ..................................................................................... 28 4.3 De verhouding tussen exoneratiebedingen en garanties ................................................ 33 5. Conclusie .............................................................................................................................. 35 6. Literatuurlijst ........................................................................................................................ 38 7. Jurisprudentie ....................................................................................................................... 41

3

1. Inleiding Voor de meeste mensen is de koop van een eigen woning de grootste en belangrijkste aankoop in hun leven. Het is een spannende gebeurtenis, want men moet verhuizen, krijgt een nieuwe woonplek, gaat wellicht eerst verbouwen en bovenal is er dikwijls een groot bedrag mee gemoeid. Woont men eenmaal in het droomhuis, dan wordt men nog al eens teleurgesteld door de ontdekking van (verborgen) gebreken. Hierbij valt te denken aan gebreken als lekkage, een gebrekkige fundering, schimmelvorming, boktor, asbest of geluidsoverlast. Nu herstel van dergelijke gebreken vaak een kostbare aangelegenheid is, rijst veelal de vraag of de koper van de verkoper kan vergen dat hij het gebrek verhelpt, dat hij de kosten van herstel vergoedt, of dat bij zeer ernstige gebreken de koopovereenkomst kan worden ontbonden. Om de vraag te kunnen beantwoorden of de verkoper kan worden aangesproken, moet worden beoordeeld of de gekochte woning mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het betreft de vraag of er sprake is van non-conformiteit. Het conformiteitsvereiste is neergelegd in artikel 7:17 BW. Indien de koper de verkoper wil aanspreken is het dus zaak voor hem om aan te tonen dat er sprake is van non-conformiteit in de zin van art. 7:17 BW. Aan de andere kant zal de verkoper actie moeten ondernemen om te voorkomen dat hij na de verkoop door de koper kan worden aangesproken op grond van non-conformiteit. Art. 7:6 BW brengt mee dat art. 7:17 BW alleen van dwingend recht is indien er sprake is van een consumentenkoop. 1 De koop van een woning is geen consumentenkoop omdat het geen koop is met betrekking tot een roerende zaak. Daarnaast handelt de verkoper (meestal) niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dit betekent dat art. 7:17 BW bij de koop van een woning van regelend recht is en partijen hier bij overeenkomst van af kunnen wijken. Uit de bestaande rechtspraktijk blijkt dan ook dat bij de koop van een woning regelmatig exoneratiebedingen en garanties worden overeengekomen. Wat betekenen deze bedingen indien de koper naderhand toch een gebrek aan de woning ontdekt?

1

Zie art. 7:5 BW. Onder ‘consumentenkoop’ wordt verstaan de koop met betrekking tot een roerende zaak, elektriciteit daaronder begrepen, die wordt gesloten door een verkoper die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, en een koper, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

4

In deze scriptie wil ik de volgende onderzoeksvraag beantwoorden:

Wanneer is er sprake van non-conformiteit bij de koop van een woning, in het bijzonder wanneer er een exoneratiebeding en/of een garantie in het koopcontract is opgenomen?

Deze hoofdvraag behandel ik in de volgende stappen. In hoofdstuk 2 zal ik onderzoeken wanneer er sprake is van non-conformiteit bij de koop van een woning. Daarvoor zal ik de volgende vraag beantwoorden: Welke criteria voor nonconformiteit van onroerende zaken worden er gehanteerd op grond van de wet, literatuur en jurisprudentie? Een steeds terugkerende vraag bij de ontdekking van een gebrek aan een gekochte woning is: rustte er op de verkoper een mededelingsplicht ten aanzien van dit gebrek of had de koper hiernaar zelf onderzoek moeten doen? Daarom behandel ik in hoofdstuk 3 de volgende vraag: Wat houdt de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper in en hoe verhouden deze zich tot elkaar? In hoofdstuk 4 concentreer ik mij op exoneratiebedingen en garanties die partijen kunnen overeenkomen. De vraag die ik daarin centraal stel is: Welke betekenis hebben exoneratiebedingen en garanties die in het koopcontract zijn opgenomen? In dit hoofdstuk spelen art. 5.1 en art. 5.3 van de NVM-koopakte een belangrijke rol. Tot slot volgt in hoofdstuk 5 de afsluitende conclusie waarin ik de antwoorden op de deelvragen kort samenvat en waarin ik antwoord op de onderzoeksvraag geef.

5

2. Non-conformiteit bij onroerende zaken 2.1 Het conformiteitsvereiste

Voor dit onderzoek is het belangrijk om eerst vast te stellen wanneer sprake is van nonconformiteit bij de koop van een woning. In dit hoofdstuk zal ik beschrijven welke criteria hiervoor worden gehanteerd op grond van de wet, literatuur en jurisprudentie.

Bij de koop van onroerende zaken speelt het conformiteitsvereiste dat is neergelegd in artikel 7:17 BW een belangrijke rol. Dit wetsartikel bepaalt:

Lid 1: ‘De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.’

Lid 2: ‘Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.’

De vraag of een zaak voldoet aan het conformiteitsvereiste, moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. 2 Belangrijk is de vraag of het betreffende goed voldeed aan de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper. 3 Hierbij spelen de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan een belangrijke rol. De afgeleverde zaak moet op het tijdstip van aflevering in materieel opzicht overeenstemmen met hetgeen in de koopovereenkomst is vastgelegd. 4 Ook indien een bepaald gebrek pas na de koop ontstaat, kan dit betekenen dat de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat de koper niet behoefde te verwachten dat het desbetreffende gebrek binnen een bepaalde tijd na de koop zou ontstaan.

2 3 4

HR 21 mei 2010, LJN BL8295. M.M. van Rossum, Groene Serie, Bijzondere overeenkomsten, artikel 17 Boek 7 BW, 2011, aant. 1. W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer 2008, p. 54.

6

Indien de gekochte woning niet voldoet aan het conformiteitvereiste is er sprake van non-conformiteit. Wanneer een koper een gebrek aan zijn gekochte woning ontdekt is het voor hem van belang dat hij aantoont dat dit non-conformiteit oplevert omdat hem dan een aantal mogelijke vorderingen ten dienste staat. Zo kan de koper in dat geval jegens de verkoper de bijzondere nakomingsacties op grond van art. 7:21 lid 1 instellen. Te weten de aflevering van het ontbrekende, herstel van de afgeleverde zaak, mits de verkoper hieraan redelijkerwijs kan voldoen, en vervanging van de afgeleverde zaak, tenzij de afwijking van het overeengekomene te gering is om te rechtvaardigen. Eveneens kan de koper vorderingen instellen op grond van het algemene deel van het vermogensrecht. 5 Dit zijn het recht op nakoming (art. 3:296 BW), de vordering tot ontbinding van de overeenkomst (art. 6:265 BW), de vordering tot schadevergoeding (art. 6:74 BW) en de opschortingsrechten (art. 6:52 en 6:262 BW). Een voorwaarde om deze vorderingen in te kunnen stellen is volgens art. 7:23 BW wel dat de koper binnen bekwame tijd na de ontdekking van een gebrek aan de gekochte woning dit aan de verkoper mededeelt. 6 In de volgende paragraaf zal ik kijken hoe de verbintenissen die voortvloeien uit een koopovereenkomst gekwalificeerd kunnen worden. Voorts zal ik onderzoeken wat de koper op grond van deze overeenkomst mag verwachten en wat onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan.

2.1.1 De aard van de overeenkomst

Op een verkoper rusten drie hoofdverplichtingen. Ten eerste moet hij de verkochte zaak met toebehoren in eigendom overdragen en ten tweede rust op de verkoper de plicht tot afleveren. Dit volgt uit art. 7:9 BW. De derde hoofdverplichting van de verkoper wordt ingevuld door art. 7:17 BW. Hoewel dit artikel niet als een verplichting is geformuleerd, is deze er wel in te lezen. De verkoper is op grond van art. 7:17 BW gehouden ervoor te zorgen dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt. Deze derde hoofdverplichting van de verkoper, die veelal als een wettelijke garantieverbintenis wordt gekwalificeerd, is in essentie te beschouwen als een resultaatsverbintenis waaraan de prestatieplicht ontbreekt ('kale resultaatsverbintenis'). Deze verbintenis draagt namelijk niet het karakter van een normale prestatieverbintenis: de wet verplicht de verkoper niet tot enig geven, doen of nalaten, maar 5

6

Dit wordt bevestigd door art. 7:22 lid 4 BW, waarin staat: ‘De rechten en bevoegdheden genoemd in lid 1 en de artikelen 20 en 21 komen de koper toe onverminderd alle andere rechten en vorderingen.’ W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer 2008, p. 62-65.

7

geeft slechts aan dat de zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. 7 Onder een resultaatsverbintenis wordt verstaan de verbintenis die de schuldenaar verplicht tot het tot stand brengen van een bepaald resultaat. Bij de term ‘garantieverbintenis’ wil ik wel een aantal kanttekeningen plaatsen, vanwege het feit dat de term 'garantie', mede doordat zij in verschillende kaders pleegt te worden gehanteerd, geen eenduidige inhoud heeft. Dit zal verderop in mijn onderzoek onder paragraaf 4.2 ook blijken. Ten eerste moet men zich realiseren dat met 'garantieverbintenis' in dit verband alleen de aard van de verplichting wordt omschreven, zonder dat dit betekent dat de koper bij non-conformiteit per definitie recht zou hebben op (ontbinding met) volledige schadevergoeding. Hiervoor zal immers eerst nog aan een aantal andere criteria moeten worden voldaan. In de tweede plaats is met de benaming 'garantie' of 'garantieverbintenis' het karakter van de bewuste verbintenis nog maar globaal aangegeven. Deze termen maken niet duidelijk hoe de afwezigheid van het primaire prestatieve element precies in het verbintenisrechtelijke systeem kan of moet worden ingebed. 8 Bovendien verschilt een garantieverbintenis van een resultaatsverbintenis. Het toezeggen van een resultaat door de verkoper betekent nog niet dat de verkoper dit resultaat ook onder alle omstandigheden garandeert. Dit onderscheid is niet onbelangrijk, aangezien de verkoper bij non-conformiteit van de afgeleverde zaak zich (onder omstandigheden) nog wel op overmacht kan beroepen, terwijl een verkoper die een bepaald resultaat heeft gegarandeerd deze mogelijkheid in beginsel niet meer heeft. 9 Gezien het bovenstaande en omdat de aanduiding 'garantieverbintenis' ruimte laat voor verschillende interpretaties, kan mijns inziens de verbintenis die voortvloeit uit art. 7:17 BW uitgelegd worden als 'kale resultaatsverbintenis' of als 'resultaatsverbintenis zonder primaire prestatieplicht'. Naast art. 7:17 BW kunnen partijen een garantie overeenkomen en in het koopcontract opnemen. Dit gebeurt ook vaak bij de koop van een woning. Hier zal ik dieper op ingaan in hoofdstuk 4.

7

8 9

Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/328. Zie ook W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer 2008, p. 55-56. Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/329-330. J.M.T. van der Hoeven-Oud & B.J. Broekema-Engelen, Groene Serie Verbintenissenrecht, 44.2 Resultaatsverbintenis is nog geen garantieverbintenis bij: Burgerlijk Wetboek Boek 6, Artikel 75.

8

2.1.2 De verwachtingen van de koper

Het verwachtingspatroon van de koper dat door de wetgever centraal is gesteld in art. 7:17 leden 1 en 2 BW is mijns inziens nog belangrijker dan de kwalificatie van de verbintenis. De zaak beantwoordt immers niet aan de overeenkomst indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De wetsgeschiedenis geeft geen omschrijving van het centrale woord ‘eigenschappen’. Een ruime interpretatie, die alle kwalitatieve afwijkingen tussen het koopcontract en de zaak omvat, lijkt logisch. 10 Welke eigenschappen de koper van een onroerende zaak mag verwachten is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Tal van factoren spelen hierbij een rol. Relevant zijn de aard, de ouderdom en de verkoopprijs van de verkochte onroerende zaak, alsmede de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan en de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond. Daarnaast kan de deskundigheid of professionaliteit van partijen een rol spelen. Ook de aard van het gebrek kan van belang zijn, zeker indien de oorzaak daarvan gelegen is in de intensiteit van het gebruik. 11 Uit de jurisprudentie blijkt dat het bij de koop van een woning (een woonboot daaronder begrepen) niet zo is dat elke onvolkomenheid ervoor zorgt dat de gekochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen verrichten van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. 12 In dit kader is het dus ook van belang of het gaat om zichtbare of onzichtbare gebreken. 13 Ook gebreken die geen betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten kunnen onder het bereik van de conformiteitseis van art. 7:17 BW vallen. Zo mag een koper volgens de Hoge Raad er in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, van uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet

10 11 12 13

Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/334. Kamerstukken II 2001/02, 27 809, nr. 6, p. 6 (Nota n.a.v. Verslag). Rb. Arnhem 4 december 1997, zaaknr. 96/2112 (Zelden-thuis/Tengnagel). Parlementaire Geschiedenis Boek 7, InvW 7, p. 118 (TM).

9

direct betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. 14 Voor de oppervlakte van een onroerende zaak gelden afwijkende regels. De koper mag niet verwachten dat de vermelde oppervlakte de juiste is. Lid 6 van art. 7:17 BW bepaalt namelijk dat de vermelding van de oppervlakte bij de koop van een onroerende zaak wordt vermoed slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden. Het komt voor risico van de verkoper indien de oppervlakte groter blijkt te zijn dan in de koopovereenkomst is gesteld. Hij dient vóór de overeenkomst zeker te zijn van de oppervlakte of moet de door hem nodig geachte bepalingen in de overeenkomst laten opnemen. 15 Daarentegen kan de vermelding van de oppervlakte van een perceel, in afwijking van lid 6, wel een wezenlijk element van de overeenkomst vormen. Dit is bijvoorbeeld het geval indien de koper het perceel nodig heeft voor het plaatsen van een gebouw van bepaalde afmetingen en de verkoper van deze plannen op de hoogte is. 16 Ook kan het zijn dat de koper naar de maatstaf van art. 3:35 BW het gerechtvaardigd vertrouwen mocht hebben dat hij de opgave door de verkoper als exact mocht beschouwen, zodat niet lid 6 maar lid 3 van art. 7:17 BW van toepassing is. 17

2.1.3 Normaal gebruik

Art. 7:17 lid 2 BW bepaalt dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat wordt nu verstaan onder ‘normaal gebruik? Het begrip ‘normaal gebruik’ is in de literatuur en jurisprudentie uitgewerkt. Het uitgangspunt bij de definitie van normaal gebruik is wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Bij ‘normaal gebruik van een woning’ gaat het erom dat er in

14

15

16 17

HR 25 februari 2005, C03/303 HR, LJN AR5383. In dit arrest kwam de koper van een woning er na de eigendomsoverdracht achter dat de verkoper bij een aantal verrichte verbouwingen de normen voor geluidwerendheid niet in acht had genomen en dat een bouwvergunning voor de serreaanbouw ontbrak. Als gevolg hiervan kwam de woning niet in aanmerking voor het aanbrengen van geluidsisolatie op kosten van het Rijk ingevolge de op 29 mei 1983 in werking getreden Regeling geluidwerende voorzieningen (Besluit van 13 april 1983, Stcrt. 1983, 100). A.G. Castermans & H.B. Krans, Tekst & Commentaar, Burgerlijk Wetboek, commentaar op artikel 17 Boek 7 BW, Deventer: Kluwer 2003. Parlementaire Geschiedenis Boek 7, InvW 7, p. 126 (MvA II). Art. 7:17 BW lid 3 luidt: ‘Een andere zaak dan is overeengekomen, of een zaak van een andere soort, beantwoordt evenmin aan de overeenkomst. Hetzelfde geldt indien het afgeleverde in getal, maat of gewicht van het overeengekomene afwijkt.’

10

de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid. De (acute) onbewoonbaarheid van een woning zal bij deze afweging zeker een rol spelen, maar is geen vereiste om tot de constatering te komen dat er sprake is van nonconformiteit. 18 Interessant is om te zien hoe in de jurisprudentie invulling wordt gegeven aan het begrip ‘normaal gebruik’. Ik zal een aantal voorbeelden geven. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat op grond van de hedendaagse normen van een stadswoning in een woonwijk mag worden verwacht dat deze woning is aangesloten op de gemeentelijke riolering. De aanwezigheid van een septic tank in plaats van een aansluiting op de riolering staat een normaal gebruik van de woning in de weg. 19 Vaak komen kopers er bij het opknappen van de gekochte woning achter dat de kozijnen zijn aangetast. In het algemeen maken aangetaste kozijnen een woning echter niet ongeschikt om er normaal gebruik van te maken volgens de rechtbank Arnhem. 20 De aanwezigheid van een niet goed werkende open haard staat het normaal gebruik van de woning ook niet in de weg, zo redeneert de rechtbank Dordrecht. 21 Voorts mag de koper de eigenschappen verwachten die voor een bijzonder gebruik nodig zijn mits dat bij de overeenkomst is voorzien. Partijen moeten dit ‘bijzonder gebruik’ derhalve impliciet of expliciet zijn overeengekomen. Zo zal de koper van een woning niet mogen verwachten dat het zonder meer geschikt is als kantoorruimte. 22 De koper zal er echter niet zondermeer vanuit mogen gaan dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. De zinsnede ‘waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen’ geeft aan dat op de koper een onderzoeksplicht kan rusten om te beoordelen of de zaak inderdaad wel voor het normale gebruik geschikt is. 23 De onderzoeksplicht van de koper zal ik uitgebreid behandelen in hoofdstuk 3. In de volgende paragraaf zal ik ter illustratie laten zien hoe de criteria van het conformiteitsvereiste in de jurisprudentie worden toegepast.

18 19 20 21 22

23

Hof Amsterdam (Handelskamer) 4 september 2010, LJN BN6949. Rb. Rotterdam (Enkelvoudige handelskamer) 16 juni 2010, LJN BN3574. Rb. Arnhem 10 februari 2010, LJN BL4471. Rb. Dordrecht (ktr.) 10 november 2005, NJF 2006/31. W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer 2008, p. 54. Parlementaire Geschiedenis Boek 7, InvW 7, p. 125 (MvA).

11

2.2. Veel voorkomende gebreken

Bij de koop van onroerende zaken komen veel verschillende soorten gebreken voor die nonconformiteit op kunnen leveren. Te denken valt aan lekkage, schimmelvorming, asbest, boktor, gebrekkige fundering en geluidsoverlast. Ik zal kijken hoe de onder paragraaf 2.1 uiteengezette criteria van het conformiteitsvereiste in de jurisprudentie worden toegepast. De hoeveelheid jurisprudentie op dit terrein is groot. Ik zal mij beperken tot het bespreken van één voorbeelduitspraak van vier veelvoorkomende gebreken.

2.2.1 Schimmelvorming In het arrest Van den Broek en Pennings/Van Dael 24 ontdekten de kopers van een huis, gekocht in 1992, na ruim twee jaar ernstige schimmelvorming. Zij beriepen zich op nonconformiteit en vorderde vergoeding van herstelkosten aan muren. Het Hof oordeelde dat de reeds ten tijde van de koop bestaande schimmelvorming en het daaraan inherente rottingsproces ‘non-conformiteit’ opleverde, na vaststelling (dat een in de zomer van 1995 ingesteld onderzoek heeft uitgewezen) dat de beide kruipruimten volgestort waren met zand, puin en hout, hetgeen heeft geleid tot onvoldoende ventilatie. Zonder nadere motivering heeft het Hof vervolgens geoordeeld dat als gevolg van die onvoldoende ventilatie schimmelvorming is opgetreden, ‘welke in de loop der tijden geleid heeft tot rotte balken en vloerdelen’, en dat uit ‘de ernst en omvang van de geconstateerde schimmelvorming en rotte toestand van de balken en vloerdelen’ volgt ‘dat die schimmelvorming en daarmee het rottingsproces een aanvang genomen moet hebben, nadat de kruipruimten volgestort waren’. Volgens de Hoge Raad is het Hof hierbij voorbijgegaan aan de essentiële stelling van de verkoper dat huiszwam na infectie razendsnel zijn werk doet en dat schimmelvorming kan zijn veroorzaakt doordat de muren van het pand door de koper op onjuiste wijze zijn geïnjecteerd. Ook had het Hof rekening moeten houden met de twee natte winters die op de koop zijn gevolgd, waarbij in december 1993 en in januari 1995 het nabijgelegen riviertje is overstroomd, en als gevolg waarvan zelfs de convectorput van het huis is volgelopen.

24

HR 2 april 1999, NJ 1999, 585 (Van den Broek en Pennings/Van Dael).

12

2.2.2 Asbest

De aanwezigheid van asbest kan het gebruik van een woning belemmeren. Maar uit de jurisprudentie blijkt dat in zijn algemeenheid de aanwezigheid van asbest een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. 25 In een uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage waarin de kopers asbest in hun gekochte woning ontdekte, deden de kopers een beroep op non-conformiteit omdat de verkoper in de vragenlijst had aangegeven dat er geen asbest in de woning aanwezig was. De rechtbank achtte het van belang in hoeverre partijen hadden voldaan aan hun mededelingsplicht c.q. onderzoeksplicht. Er is immers pas sprake van non-conformiteit wanneer de kopers er niet aan behoefden te twijfelen dat de woning asbestvrij was. Als onweersproken vaststaat dat de verkoper niet op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest, heeft hij in die zin zijn mededelingsplicht niet geschonden. De kopers mochten er gezien de ouderdom van de woning (ca. 1890) niet zonder meer vanuit gaan dat de woning asbestvrij zou zijn. Bij een woning van een dergelijke ouderdom behoren (grotere of kleinere) onvolkomenheden tot de te verwachten risico's en is van algemene bekendheid dat zij niet in alle opzichten zal voldoen aan de hedendaagse eisen, onder meer door het gebruik van verouderde materialen, waaronder asbesthoudende. Nu de kopers bovendien in de inleiding van de vragenlijst expliciet waren gewezen op hun onderzoeksplicht, kwam de rechtbank tot het oordeel dat het op de weg van de kopers lag om nader onderzoek te doen. Aangezien zij dit hebben nagelaten, mochten zij niet verwachten dat de woning asbestvrij zou worden opgeleverd en is daarom van non-conformiteit geen sprake. 26

2.2.3 Boktor

Boktor, een houtparasiet, kan hout ernstig aantasten en komt vaak voor in dakconstructies. Het hout verliest daardoor zijn draagkracht, hetgeen tot grote schade kan leiden. In een uitspraak van het Hof Arnhem ontdekte de koper van een woonboerderij uit 1890 tijdens een latere verbouwing dat delen van het houtwerk waren aangetast door onder meer boktor. Het Hof oordeelde dat de koper vóór het sluiten van de koop in de zichtbare gedeelten van de hele woning in elk geval sporen van houtworm heeft gezien. Gesteld noch

25

26

Rb. Dordrecht (pres.) 7 juni 2001, KG 2001/157 en Rb. Maastricht (vzr.) 19 augustus 2003, TVC 2005, afl. 1, p. 21-22. Rb. 's-Gravenhage 3 juni 2009, NJF 2009/387.

13

gebleken is dat de koper vervolgens aan de verkoper nadere vragen daarover heeft gesteld, zoals de vraag of en, zo ja, wanneer de houtworm was bestreden en wat het resultaat daarvan was. Op dit punt heeft de koper ook geen uitdrukkelijke garantie bedongen. De koper wist dat de dakconstructie nog in authentieke staat verkeerde en dus uit 1890 dateerde. De koper mocht onder de gegeven omstandigheden niet verwachten dat de dakconstructie geheel vrij zou zijn van aantasting door boktor. Dat de verkoper voorafgaand aan de koop aan de koper heeft medegedeeld ‘de woning verkeert in goede staat en kan zo bewoond worden’ maakt het voorgaande niet anders. 27

2.2.4 Fundering

In uitspraak van de rechtbank Dordrecht stond de koop van een woning met paalrot centraal. De fundering is volgens de rechtbank een wezenlijk onderdeel van een woning, hetgeen betekent dat gebreken aan de fundering een wezenlijk gebrek kunnen opleveren in de zin van art. 7:17 BW. Daarbij gaat het niet enkel om gebreken die het woongenot onmiddellijk in de weg staan, maar ook om gebreken die op (afzienbare) termijn moeten worden verholpen, om ook in de toekomst het woongenot te kunnen behouden. Of sprake is van een wezenlijk gebrek hangt af van hetgeen de koper bij de aankoop van de woning van de overeenkomst mocht verwachten. Dit is afhankelijk van alle relevante omstandigheden van het geval. De rechtbank oordeelde dat moest worden beoordeeld of het feit dat de fundering, volgens het funderingsonderzoek, nog een handhavingsduur van dertig jaar had zonder dat herstelmaatregelen moesten worden uitgevoerd, in de lijn der verwachtingen lag voor de kopers. Voorts behoefde volgens de rechtbank geen rekening te worden gehouden met het feit dat, achteraf gezien, veel woningen in (onder meer) die wijk, te kampen hadden met funderingsproblemen. Tussen partijen stond immers vast dat de kopers ten tijde van de aankoop van de woning hiermee niet bekend waren en ook niet bekend hadden moeten zijn, zodat zij bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hadden kunnen en behoeven te houden met de funderingsproblematiek. 28

In de jurisprudentie valt lastig een lijn te ontdekken als het gaat om de vraag welke criteria voor non-conformiteit er worden toegepast bij welk gebrek, want de jurisprudentie is over het algemeen zeer casuïstisch van aard. Wel valt uit de jurisprudentie af te leiden dat een koper in 27 28

Hof Arnhem 18 maart 2008, NJF 2008/257. Rb. Dordrecht 18 oktober 2006, NJF 2007/6.

14

het algemeen bij een oudere woning eerder rekening zal moeten houden met de aanwezigheid van bepaalde gebreken. Zo zal de koper van een oudere woning er rekening mee moeten houden dat gebruik is gemaakt van verouderde materialen en dat deze asbesthoudend kunnen zijn. Ook is de kans groot dat aanwezig hout in een oudere woning is aangetast door boktor. Om zich in te dekken tegen het risico van non-conformiteit doet een koper er verstandig aan om onderzoek te doen of een garantie te bedingen. De verkoper zal juist zo veel mogelijk informatie over het huis dienen te verstrekken om te voorkomen dat de koper zich later op non-conformiteit beroept. Een steeds terugkerende vraag in gevallen waarbij een gebrek aan een gekochte woning is ontdekt is: rustte er op de verkoper een mededelingsplicht ten aanzien van dit gebrek of had de koper hiernaar zelf onderzoek moeten doen? In het volgende hoofdstuk zal ik onderzoeken aan de hand van welke criteria deze vraag dient te worden beantwoord.

15

3. Mededelings- en onderzoeksplicht 3.1 Grondslag

De koper en verkoper die in onderhandeling treden over het sluiten van een koopovereenkomst moeten hun gedrag mede laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. 29 Deze uit de goede trouw voortvloeiende norm is de grondslag voor de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. In de literatuur bestaat veel discussie over de vraag of de regels inzake mededelingsen onderzoeksplichten zoals deze zijn ontwikkeld in het leerstuk van dwaling, onverkort kunnen worden toegepast bij non-conformiteit op grond van art. 7:17 BW. Anders dan art. 6:228 BW met betrekking tot dwaling spreekt art. 7:17 BW immers niet van een mededelingsplicht en stelt het de verwachtingen centraal die de koper op grond van de overeenkomst mocht hebben. Bongard en Van Wechem ontkennen dat de mededelingsplicht binnen het leerstuk van non-conformiteit een rol zou mogen spelen, omdat art. 7:17 BW niet van een mededelingsplicht spreekt. 30 Asser-Hijma is van mening dat in het kader van art. 7:17 BW de belangen van de verkoper sterker in het oog moeten worden gehouden. Hij is van mening dat bij wanprestatie de mededeling tot de inhoud van de overeenkomst gaat behoren, zodat het positief belang moet worden vergoed. Het aannemen van een mededelingsplicht is volgens hem daarom bij wanprestatie belastender dan bij dwaling en dus minder snel aan te nemen. Van Rossum stelt dat de onderzoeksplicht bij non-conformiteit ‘mogelijkerwijs’ een grotere rol speelt dan bij dwaling, omdat in art. 7:17 lid 2 BW, in tegenstelling tot art. 6:228 BW, expliciet wordt verwezen naar de onderzoeksplicht van de koper in de zinsnede ‘en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen’. Dit is volgens Van Rossum met name het geval indien de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden of onjuiste informatie heeft verstrekt. 31 Nieuwenhuis stelt zich op het standpunt dat de weging tussen de mededelings- en onderzoeksplicht bij een beroep op dwaling niet anders uitvalt dan bij de weging in geval van een beroep op non-conformiteit, omdat in geval van non-conformiteit de

29 30

31

HR 15 november 1957, NJ 1958, 67 (Baris/Riezenkamp). M.P. Bongard en T.H.M. van Wechem, ‘Mededelingen van de verkoper en het leerstuk van de conformiteit’, NTBR 1995, p. 115 e.v. J.M. Smits, Dwaling en niet-nakoming bij overeenkomsten: parallellen en verschillen, Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 1998, p. 33.

16

redelijkheid en billijkheid ‘dezelfde weg wijzen’ als bij dwaling. 32 Dammingh onderschrijft de opvatting van Nieuwenhuis. Hij meent dat de mededelingsplicht en de onderzoeksplicht voortvloeien uit de eisen van redelijkheid en billijkheid die verkoper en koper jegens elkander in acht dienen te nemen. Naar zijn mening valt niet goed in te zien dat de weging van deze beide plichten zou kunnen worden beïnvloed door de (aard van de) ingestelde rechtsvordering of de daaraan verbonden rechtsgevolgen. Niet alleen bij dwaling, maar ook in geval van een op art. 7:17 BW gebaseerde vordering staan volgens Dammingh mededelingsplicht en onderzoeksplicht tegenover elkaar. Ook bij een beroep op non-conformiteit wordt de vraag welk onderzoek van de koper mocht worden gevergd, (mede) beantwoord aan de hand van hetgeen de verkoper aan informatie had behoren te verstrekken. 33 Naar mijn idee lopen de mededelings- en onderzoeksplichten ten aanzien van nonconformiteit in beginsel parallel met die bij dwaling. Wel is de strekking van beide acties verschillend. Daarom kunnen, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, accenten anders gelegd worden, afhankelijk van de actie die is ingesteld. Hoewel de rol van de mededelings- en onderzoeksplicht binnen het leerstuk van de non-conformiteit omstreden is in de literatuur , lijkt zij vanzelfsprekend te zijn binnen de rechtspraak. De Hoge Raad past namelijk een aantal in het kader van dwaling ontwikkelde regels over de weging van mededelings- en onderzoeksplichten onverkort toe in gevallen waarbij de vordering wordt gebaseerd op non-conformiteit. 34 Aangezien de Hoge Raad er in verschillende arresten uitdrukkelijk op wijst dat het gaat om de toepassing van de in het kader van dwaling ontwikkelde regels, lijkt mij sprake van een bewuste keuze door die regels ook onverkort toe te passen in gevallen waarbij de vordering wordt gebaseerd op nonconformiteit. 35 In de volgende paragrafen zal ik uiteenzetten wat deze regels over de weging van de mededelings- en onderzoeksplicht inhouden. 3.2 Mededelingsplicht verkoper

Wanneer er op de verkoper een mededelingsplicht rust wordt mede bepaald aan de hand van 32

33

34 35

J.H. Nieuwenhuis, ‘Wat mogen koper en verkoper van elkaar verwachten?, Digitale en analoge werking van redelijkheid en billijkheid’, WPNR 1998-6304, p. 156. J.J. Dammingh, 'De mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper', WPNR 1998-6327, p. 568-569. HR 14 november 2008, LJN BF0407. R. Besselink, 'Weging mededelings- en onderzoeksplicht bij dwaling en non-conformiteit', TvGr 2009, p. 67-70 (afl. 3).

17

de in het verkeer geldende opvattingen. Hierbij moet niet alleen worden gelet op alle bijzonderheden van het geval, maar dient ook rekening te worden gehouden met het feit dat de mededelingsplicht ertoe strekt om aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens. 36 De mededelingsplicht strekt niet verder dan dat de verkoper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper meedeelt wat hem bekend is omtrent de woning, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. Vaak wordt bij de koop van een woning gebruik gemaakt van de standaard NVM-koopakte, waaraan een informatielijst is toegevoegd die de verkoper moet invullen. Deze informatielijst beoogt slechts inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van de verkoper, maar biedt geen garantie voor onzichtbare, niet aan de verkoper kenbare, gebreken. 37 Ernstige gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen uit eigen beweging melden. Doet hij dit niet, of heeft hij onjuiste mededelingen gedaan, dan kan hij zich ter afwering van aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken. 38 Daarnaast zal een verkoper die op de hoogte was van het gebrek (en had moeten spreken) geen beroep op overmacht kunnen doen. 39 De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als de koper hem ernaar vraagt mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Indien de verkoper wel een onjuiste mededeling doet kan dit ertoe leiden dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. Aan het verwachtingspatroon van de koper, dat bij de invulling van het conformiteitsvereiste onder meer centraal staat, wordt tevens inhoud gegeven door eventuele mededelingen die de verkoper inzake de verkochte onroerende zaak heeft gedaan. Gedane mededelingen hebben echter juridisch niet steeds hetzelfde gewicht. In een glijdende schaal kunnen drie soorten mededelingen worden onderscheiden: 40

36 37 38 39 40

HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 (Offringa/Vinck). Rb. Zutphen 16 juli 2008, LJN BD8964. Rb. Arnhem 4 december 1997, zaaknr. 96/2112 (Zelden-thuis/Tengnagel). Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/436. Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/338. Zie ook W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer, 2008, p. 57. Hierin worden twee typen mededelingen onderscheiden, blote mededelingen (inlichtingen) en garanties.

18

1. Blote mededelingen De verkoper geeft inlichtingen over de onroerende zaak. Een voorbeeld is dat de verkoper meedeelt dat de kelder van de te verkopen woning droog is. Deze mededeling heeft onvoldoende gewicht om via de conformiteitsregel tot contractsinhoud te worden. De koper zal bij onjuistheid van deze mededeling geen succesvol beroep op non-conformiteit kunnen doen. 2. Serieuze inlichtingen De verkoper geeft inlichtingen die van voldoende gewicht zijn om bij onjuistheid daarvan non-conformiteit op te leveren. Een voorbeeld is dat de verkoper meedeelt dat lekkage in de kelder op een professionele manier is verholpen. Dit biedt de koper de mogelijkheid om zich te beroepen op een van de daaraan verbonden rechtsmiddelen. 3. Toezeggingen en garanties Garanties hebben de status van een afzonderlijk beding waarbij de verkoper jegens de koper contractueel een garantieverbintenis op zich neemt. Een garantie wordt vaak in het koopcontract opgenomen. Een toezegging wordt meestal als eenzijdig beschouwd maar heeft verder hetzelfde rechtseffect. Een voorbeeld hiervan is dat de verkoper expliciet garandeert dat de kelder droog blijft. In dit geval brengt de rechtshandeling zelf mee dat bij niet nakoming van de garantie de verkoper jegens de koper aansprakelijk zal zijn. Eveneens kan de koper gewoon een beroep op non-conformiteit ex. art. 7:17 BW doen. Ook dan staan aan de koper alle daaraan verbonden rechtsmiddelen ten dienste. 41 Welk type mededeling is gedaan, moet worden bepaald aan de hand van een aantal criteria. Het zal niet alleen gaan om een zuiver taalkundige uitleg, maar tevens om de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de contractuele bepalingen mochten toekennen en hetgeen ze in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-criterium). 42 Tevens kan dan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 43 Er valt te concluderen dat de mededelingsplicht een belangrijke plaats heeft binnen het leerstuk van non-conformiteit. Aangezien de mededelingsplicht al binnen het leerstuk van dwaling is ontwikkeld, is het naar mijn idee goed dat de regels hieromtrent ook worden

41 42 43

Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/338. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer, 2008, p. 57.

19

gebruikt bij non-conformiteit. Er is immers al naar gekeken in de wet en jurisprudentie. Wel kunnen accenten verschillend worden gelegd, al naar gelang de ingestelde actie. Tot slot wil ik er op wijzen dat ook indien de verkoper zijn mededelingsplicht niet geschonden heeft, er ‘gewoon’ sprake kan zijn van non-conformiteit op grond van art. 7:17 BW.

3.3 Onderzoeksplicht koper

Naast de mededelingsplicht die op de verkoper rust, kan onder omstandigheden ook een onderzoeksplicht op de koper rusten. Dit blijkt mede uit de zinsnede ‘en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen’ uit art. 7:17 lid 2 BW. 44 Of een onderzoeksplicht moet worden aangenomen hangt af van de omstandigheden van het geval en zal niet spoedig worden aangenomen. Er zal een reden tot twijfel moeten zijn, bijvoorbeeld een zichtbaar slechte staat van de woning, een mededeling van de verkoper of een lage prijs. Ingeval van twijfel is de koper gehouden de verkoper vragen te stellen of zelf een nader onderzoek in te stellen. Voorts dient rekening te worden gehouden met het gegeven dat op een professionele koper een zwaardere onderzoeksplicht rust dan op een particuliere koper, vooral indien hij een onroerende zaak koopt van een particuliere verkoper. Om te voorkomen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, zal de koper dus in beginsel zelf onderzoek moeten doen. Maar indien de verkoper hem informatie heeft verschaft, mag de koper er wel op vertrouwen dat deze informatie juist is. 45 Dit beëindigt in beginsel de op hem rustende onderzoeksplicht. Dit wil echter niet zeggen dat als een door de verkoper gedane mededeling onjuist blijkt te zijn, er per definitie sprake is van non-conformiteit in de zin van art. 7:17 BW. 46 Indien op de koper van een woning een onderzoeksplicht rust, mag hij in redelijkheid een onderzoek door een deskundige laten uitvoeren om zich een beter beeld te kunnen vormen van de aard, ernst en oorzaak van eventuele gebreken. De koper moet het onderzoek wel uitvoeren met de voortvarendheid, die gelet op de omstandigheden van het geval, in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In beginsel mag de koper de uitslag van dit onderzoek afwachten zonder de verkoper hiervan in kennis te stellen, tenzij hij verwacht dat

44

45

46

W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer 2008, p. 59. J.M. Smits, Dwaling en niet-nakoming bij overeenkomsten: parallellen en verschillen, Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 1998, p. 30. Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/338.

20

met het onderzoek langere tijd is gemoeid. 47 Inschakeling van een deskundige versterkt de reikwijdte van de onderzoeksplicht van een koper. Althans, de verkoper zal er eerder op mogen vertrouwen dat de koper zelfstandig met bepaalde gegevens bekend zal worden, zodat de verkoper die gegevens voor zich mag houden. Een nieuw lid 5 is op grond van de Europese richtlijn 99/44 van 25 mei 1999 48 aan art. 7:17 BW toegevoegd. Dit lid strekt ertoe te voorkomen dat de koper zich erop beroept dat de onroerende zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, wanneer het gebrek hem bij het sluiten van de koopovereenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. In dat geval kan hij zich niet op non-conformiteit beroepen, omdat hij de afwezigheid van het gebrek niet mocht verwachten. Een voorbeeld in dit verband is een goed zichtbare scheur in de voorgevel van een woning ter hoogte van de eerste verdieping. Stel dat de koper na het sluiten van de koopovereenkomst de verkoper op grond van art. 7:17 BW aanspreekt, dan zal de verkoper met een beroep op lid 5 met succes kunnen stellen dat deze scheur aan de koper reeds bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. 49 Hoewel de toelichting op het nieuwe lid 5 opmerkt dat dit lid geen onderzoeksplicht op de koper legt, 50 menen sommige auteurs dat dit wel het geval is. Er mag worden aangenomen dat aan lid 5 slechts een beperkte rol zal toekomen, omdat de onderzoeksplicht reeds is neergelegd in lid 2 van art. 7:17 BW. 51 De ontwikkelde regels voor de onderzoeks- en mededelingsplicht dienen steeds weer te worden geïnterpreteerd, uitgelegd en aangepast. Daarachter gaat een meer wetenschappelijke discussie schuil over de verhouding tussen de mededelings- en onderzoeksplicht. 52 De verhouding tussen de mededelings- en onderzoeksplicht zal ik hieronder bespreken.

3.4 Verhouding tussen de mededelings- en onderzoeksplicht

In de rechtspraak wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de mededelingsplicht bij de verkoper en onderzoeksplicht bij de koper tegelijk kunnen bestaan. Ook het enkele feit dat de koper zijn onderzoeksplicht naar bepaalde relevante gegevens verzaakt, sluit niet uit dat de verkoper 47 48 49

50 51 52

HR 29 juni 2007, LJN AZ7617 . Richtlijn 1999/44/EG van 25 mei 1999, Publicatieblad van de Europese Gemeenschappen, L 171, 12. W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer 2008, p. 59. Kamerstukken II 2001/02, 27 809, nr. 3, p. 18 (MvT). M.M. van Rossum, Groene Serie, Bijzondere overeenkomsten, artikel 17 Boek 7 BW, aant. 23. M.R. Oranje & S.K. Schreurs, ‘De betekenis van het inschakelen van deskundigen bij koopovereenkomsten. Een overzicht in verband met de grens tussen onderzoeks- en mededelingsplicht’, BR 2002, p. 945.

21

ten aanzien van diezelfde gegevens een mededelingsplicht heeft. Deze regel volgt onder meer uit het Antilliaanse zwembad-arrest 53. Ten aanzien van dwaling is het vaste jurisprudentie dat de mededelingsplicht van de verkoper in het algemeen boven de onderzoeksplicht van de koper prevaleert. Als uitgangspunt geldt hierbij dat de mededelingsplicht van de verkoper er tevens toe strekt om de onvoorzichtige koper te beschermen. 54 Dit leidt ertoe dat de verkoper die een mededelingsplicht schendt, er in beginsel niet mee weg komt door erop te wijzen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. In het arrest Van Dalfsen/Gemeente Kampen paste de Hoge Raad een gelijkluidende overweging toe op een geval van non-conformiteit. 55 Uit de jurisprudentie blijkt dat er uitzonderingen bestaan op het uitgangspunt dat de mededelingsplicht prevaleert. Zie bijvoorbeeld een uitspraak van het Hof Leeuwarden 56, waarin de koper een verhuurde woning kocht. De huuropbrengst van de woning was laag omdat de verkoper ooit met de huurder mondeling was overeengekomen dat de huurder het onderhoud voor zijn rekening zou nemen. De koper had de woning slechts aan de buitenkant bekeken en niet laten taxeren. Het Hof was van oordeel dat de koper zijn onderzoeksplicht had geschonden door geen (nader) onderzoek te verrichten naar (de omvang en reden van) het achterstallig onderhoud, terwijl hij redelijkerwijs had kunnen weten dat de mondelinge afspraak met de huurder inzake het onderhoud rechtens geen stand zou kunnen houden. Nu de (veronderstelde) verzwijging een omstandigheid betrof die de koper, door het verrichten van enig nader onderzoek zelf had kunnen vaststellen, mocht de verkoper naar het oordeel van het Hof in redelijkheid aan de koper tegenwerpen dat de dwaling voor diens rekening behoorde te blijven. Derhalve geldt dat, behoudens enkele uitzonderingen, de mededelingsplicht van de verkoper in het algemeen prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Hierna zal ik overgaan naar het tweede gedeelte van mijn onderzoek, waar de mededelings- en onderzoekspicht een rol zullen blijven spelen. Omdat uit de bestaande rechtspraktijk blijkt dat bij de koop van een woning regelmatig exoneratiebedingen en garanties worden overeengekomen en opgenomen in het koopcontract, wil ik onderzoeken of deze bedingen invloed hebben op de vraag wanneer sprake is van non-conformiteit bij de koop van een woning. Dit zal ik in het volgende hoofdstuk doen.

53 54 55 56

HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 (Offringa/Vinck). HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 (Offringa/Vinck). HR 14 november 2008, CO6/345 HR, LJN BF0407 (Van Dalfsen/Gemeente Kampen). Hof Leeuwarden (Handelskamer) 6 juli 2010, LJN BN0813.

22

4. Exoneratiebedingen en garanties in de koopovereenkomst 4.1 Exoneratiebedingen

Het is goed te bedenken dat de koop van een woning geen consumentenkoop is in de zin van art. 7:5 lid 1 BW. 57 Het gaat namelijk om de koop van een onroerende zaak. Dit heeft tot gevolg dat art. 7:17 BW bij de koop van een woning geen dwingend recht 58 bevat en daardoor opzij gezet kan worden door een andersluidend beding tussen de koper en de verkoper. 59 Uit de bestaande rechtspraktijk blijkt dan ook dat bij de koop van een woning regelmatig de aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken aan de verkochte woning in het schriftelijke koopcontract wordt uitgesloten. Dit wordt een exoneratiebeding of een exoneratieclausule genoemd. Ieder beding dat aan een partij rechten beoogt te ontnemen die zij zonder dat beding zou hebben gehad, is een exoneratiebeding voor de andere partij. Bij exoneratiebedingen dienen twee vragen goed te worden onderscheiden. In de eerste plaats is er de vraag of een beroep op het beding kan worden gedaan. Zo ja, dan is in de tweede plaats de vraag welk effect het beding precies heeft. Of een beroep op een exoneratiebeding kan worden gedaan hangt af van de geldigheid van dat beding en van de mate waarin een beroep op een geldig beding in strijd komt met de redelijkheid en billijkheid.60 Een exoneratiebeding dat men regelmatig in koopovereenkomsten aantreft, is de bepaling dat de koper het gekochte aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt met alle lusten en lasten, rechten, verplichtingen en gebreken (of een bepaling van soortgelijke strekking). Dit brengt mee dat het risico voor de verborgen gebreken, dat in beginsel op de verkoper rust, naar de koper verschuift. 61 Exoneratie voor verborgen gebreken is echter niet altijd mogelijk. Ten eerste is uitsluiting van verborgen gebreken niet geoorloofd ter zake van die gebreken waarvan de verkoper op de hoogte was. Deze norm is al ten tijde van het oude BW

57 58 59

60

61

Rb. Haarlem 2 april 2008, LJN BD0814. Art. 7:6 BW brengt mee dat art. 7:17 BW alleen voor de consumentenkoop dwingend recht is. W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer 2008, p. 60. J.M. Smits, Dwaling en niet-nakoming bij overeenkomsten: parallellen en verschillen, Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 1998, p. 45. M.M. van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, Deventer: Kluwer 1991, p. 94.

23

gegroeid en ontwikkeld door de Hoge Raad in het arrest Wanninkhof/Hogendorf. 62 In het oude BW kwam in art. 1540-1548 BW (oud) een speciale regeling voor ter zake van de aansprakelijkheid van de verkoper wegens verborgen gebreken. Deze wettelijke regeling die een vrijwaringsplicht van de verkoper jegens de koper met betrekking tot verborgen gebreken inhield, was ook van aanvullend recht. Daarom werd toen al regelmatig van deze regeling afgeweken in koopovereenkomsten. Ten tweede kan een verkoper zich niet met succes op een exoneratiebeding ter zake van verborgen gebreken beroepen indien hij die redelijkerwijze had behoren te kennen. Deze aanscherping van eerstgenoemde norm heeft de Hoge Raad uiteengezet in het arrest Van Dijk/Bedaux. 63 In het concrete geval bleek de woning een verborgen gebrek te hebben, te weten de ontzanding van de fundering, waardoor de fundering over een lengte van circa drie meter niet meer dragend was en gevaar voor verzakking en scheuren bestond. Dit was veroorzaakt door een ontwateringspomp die zand onder de fundering had weggezogen. De pomp was door de verkopers in de kruipruimte onder de vloer van de woonkamer aangelegd. Het Hof nam aan, dat de verkopers het gebrek niet kenden, omdat deze dat onweersproken zouden hebben gesteld. Voorts concludeerde het Hof dat het beding geldig was overeengekomen. Maar daarmee was de zaak volgens de Hoge Raad niet beslist. Volgens de Hoge Raad kon de verkoper in casu geen beroep doen op het exoneratiebeding, omdat hem als ingenieur en architect een ernstig verwijt trof dat hij het ontzandingsgevolg van het gebruik van de ontwateringspomp niet had voorzien. Daarbij kwam dat de verkoper de koper zelfs niet op de hoogte had gesteld van het bestaan van de ontwateringspomp. In dit arrest was bovendien de regel die de Hoge Raad eerder in het Pseudo-vogelpestarrest formuleerde van toepassing: ‘Het feit dat de verkoper of een persoon in zijn dienst een ernstig verwijt treft dat hij van het bestaan van de gebreken van de te leveren zaken onkundig was gebleven, kan in verband met de eisen van de goede trouw meebrengen dat de verkoper zich niet op de contractuele uitsluiting of beperking van zijn aansprakelijkheid voor de voorzienbare schadelijke gevolgen van deze gebreken kan beroepen’. 64 Op grond van deze regel hadden de rechtbank en het Hof dan ook moeten onderzoeken of de verkopers van hun onwetendheid een ernstig verwijt viel te treffen, aldus de Hoge Raad. Hieruit blijkt dat de exoneratie haar grenzen vindt in de wetenschap of deskundigheid van de verkoper. 65 62 63 64 65

HR 26 mei 1951, NJ 1951, 18 m.nt. Ph.A.N.H. (Wanninkhof/Hogendorf). HR 7 mei 1982, NJ 1983, 509 (Van Dijk/Bedaux). HR 20 febr. 1976, NJ 1976, 486, m.nt. G.J.S. (Pseudo-vogelpest). M.M. van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, Deventer: Kluwer 1991, p. 94.

24

Uit het voorgaande kan worden afgeleid wat we in hoofdstuk 3 ook al zagen, namelijk dat in het algemeen op de verkoper een informatieplicht rust ten aanzien van gebreken die hij kende of behoorde te kennen. Schendt de verkoper deze informatieplicht, dan kan de koper zich ondanks de exoneratie op non-conformiteit beroepen. Hierbij geldt wel dat van de koper een normale oplettendheid verwacht mag worden. 66 Een beroep op een exoneratieclausule kan ook in strijd zijn met de goede trouw en/of de redelijkheid en billijkheid. In de arresten Saladin/HBU 67 en Pseudo-vogelpest 68 zijn een reeks factoren opgesomd die er toe kunnen leiden dat een beroep op de exoneratieclausule niet vrijstaat, zoals: a.

de zwaarte van de schuld van de verkoper, mede in verband met de aard en de ernst van de bij enige gedraging betrokken belangen;

b.

de aard en de verdere inhoud van de overeenkomst waarin het beding voorkomt;

c.

de aard en de ernst van de voorzienbare schade;

d.

de wijze waarop het exoneratiebeding tot stand is gekomen en de mate waarin de wederpartij zich bewust is geweest van de strekking daarvan;

e.

de strekking van het beding.

Deze opsomming is niet limitatief. Ook spelen mee het gedrag van de koper en verkoper met betrekking tot het gebrek, mede in verband met de aard en de ernst van de betrokken belangen en de maatschappelijke positie en onderlinge verhouding van partijen. 69 Uit de rechtspraktijk blijkt dat naast de uitsluiting van verborgen gebreken vaak de actie uit hoofde van wanprestatie c.q. ontbinding wordt uitgesloten in het schriftelijke koopcontract. Indien er toch gebreken optreden, zal de koper veelal zijn toevlucht tot de dwalingsactie moeten nemen, aangezien in dat geval in de regel aangenomen mag worden dat de verkoper zijn informatieplicht heeft geschonden. 70 Een beroep op dwaling in zijn algemeenheid wordt in de schriftelijke koopovereenkomsten in de regel niet uitgesloten. Veel auteurs zijn van mening dat het in

66

67 68 69

70

M.M. van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, Deventer: Kluwer 1991, p. 95. HR 19 mei 1967, NJ 1967, 261 m.nt. G.J.S. (Saladin/HBU). HR 20 febr. 1976, NJ 1976, 486, m.nt. G.J.S. (Pseudo-vogelpest). M.M. van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, Deventer: Kluwer,1991, p. 95. M.M. van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, Deventer: Kluwer 1991, p. 91 en 96.

25

strijd is met het zelfbeschikkingsrecht van de koper wanneer inbreuk wordt gemaakt op zijn vrije wilsvorming door de dwaling in zijn algemeenheid uit te sluiten. 71 Bij de koop van een woning wordt doorgaans gebruik gemaakt van een modelovereenkomst. Dit is in de meeste gevallen de NVM-koopakte. De Nederlandse Vereniging van Makelaars heeft deze akte in samenwerking met de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond opgesteld. In deze modelovereenkomst is in art. 5.1 afgeweken van het bepaalde in artikel 7:17 BW over conformiteit. Het risico van zowel zichtbare als onzichtbare gebreken is hierin uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Dit artikel behelst een exoneratiebeding ten behoeve van de verkoper. Art. 5.1 NVM-koopakte luidt:

‘De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.’

Art. 5.1 NVM-koopakte zal bij de bespreking van jurisprudentie verderop in het hoofdstuk nog een aantal keer terugkomen. De tegenhanger van het exoneratiebeding is de garantie. Hier zal ik in de volgende paragraaf uitgebreid aandacht aan besteden.

4.2 Garanties

Bij de koop van een woning worden regelmatig garanties overeengekomen. Dit is mogelijk omdat art. 7:17 BW bij de koop van een woning van regelend recht is. Garanties kunnen in de koopovereenkomst worden opgenomen.

4.2.1 Vorm en betekenis van garanties

Garanties kunnen verschillende vormen hebben. Ze kunnen zowel schriftelijk als mondeling zijn overeengekomen en zowel uitdrukkelijk als stilzwijgend. Garanties kunnen impliciet of expliciet zijn. Een schriftelijke garantie zal in de koopovereenkomst zijn opgenomen en een mondelinge garantie heeft betrekking op mededelingen die de verkoper heeft gedaan, zoals ik 71

M.M. van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, Deventer: Kluwer 1991, p. 97-98.

26

eerder heb besproken in paragraaf 3.2. Bij deze garanties gaat het om een uitdrukkelijke verlening. 72 Een stilzwijgende garantie wordt met name aangenomen om de betekenis aan een exoneratieclausule te ontnemen. Dit wordt door de Hoge Raad niet snel aangenomen. Ten tijde van het oude BW was het aannemen van een stilzwijgende garantieplicht een mogelijkheid om de verborgen gebrekenregeling van art. 1540 e.v. BW (oud) te omzeilen. 73 In het huidige recht kan een exoneratie worden omzeild met het aannemen van een stilzwijgende garantie, met name voor de aanwezigheid van wezenlijke eigenschappen van de prestatie. 74 Vervolgens rijst de vraag wat de betekenis van een bepaalde garantie is. Betekent het garanderen van een bepaalde eigenschap dat daarmee de gegarandeerde eigenschap zeker deel is van de contractsinhoud en dat een beroep op overmacht is uitgesloten? En sluit een gedane garantie een beroep op dwaling uit omdat wie garandeert het risico van een onjuiste voorstelling van zaken op zich neemt? Uit de literatuur en jurisprudentie kan geen vaststaande betekenis voor de term ‘garantie’ worden afgeleid. De betekenis die moet worden gehecht aan een formulering als ‘instaan voor’ of ‘garanderen’ hangt af van de partijbedoeling en de redelijke uitleg daarvan. Een garantie zal in het algemeen wel deel van de contractsinhoud worden en met een gegeven garantie is in beginsel een beroep op overmacht uitgesloten. 75 In specifieke omstandigheden zal de Hoge Raad wel een beroep op overmacht toestaan. 76 Het antwoord op de tweede vraag of met een gedane garantie een beroep op dwaling is uitgesloten, is evenmin eenduidig. Dit hangt eveneens af van de partijbedoeling en de uitleg die aan de garantie moet worden gegeven. Wat precies onder garantiebewijs moet worden verstaan is net zo min duidelijk. In de praktijk worden hierin veelal beperkende bepalingen opgenomen, zodat deze in feite

72 73

74

75

76

Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/339. J.M. Smits, Dwaling en niet-nakoming bij overeenkomsten: parallellen en verschillen, Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 1998, p. 79. Zie bijv. HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 286-289 m.nt. CJHB (Maassluis-arresten), ookwel (Steendijkpolder) genoemd. Hier hebben rechtbank en Hof, met goedkeuring van de Hoge Raad, een stilzwijgende garantie voor de geschiktheid als bouwgrond afgeleid uit de omstandigheid dat de grond als bouwgrond is verkocht en de koper een bouwplicht kreeg opgelegd. J.M. Smits, Dwaling en niet-nakoming bij overeenkomsten: parallellen en verschillen, Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 1998, p. 77-78. De Hoge Raad is geneigd om een beroep op overmacht toe te laten indien de verkoper de gebreken niet kon vermoeden of daarmee geen rekening kon houden. Zie bijv. HR 28 november 1997, NJ 1998, 659 (Luycks/Kroonenberg).

27

neerkomen op verkapte exoneraties. 77 Ook laat de jurisprudentie geen eenduidig beeld zien voor wat betreft de aard, inhoud en omvang van een garantie. 78

4.2.2 Is art. 7:17 BW te beschouwen als een garantie?

Volgens art. 7:17 BW geschiedt de verkoop van onroerende zaken in het algemeen onder de veronderstelling dat zij geschikt zijn voor normaal gebruik of voor het bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Is daarmee gegarandeerd dat de verkochte onroerende zaak de veronderstelde eigenschappen bezit? Art. 7:17 BW beschouwt men als een wettelijke garantie, omdat de verkoper er voor moet instaan dat de zaak aan de overeenkomst beantwoordt en hij uit wanprestatie aansprakelijk is indien dat niet het geval blijkt te zijn.79 Partijen kunnen hiernaast een aparte garantie overeenkomen die de conformiteitsverplichting van artikel 7:17 BW uitbreidt en/of versterkt. 80

4.2.3 Artikel 5.3 NVM-koopakte

Zoals eerder vermeld in paragraaf 4.1, wordt bij de koop van een woning doorgaans gebruik gemaakt van een modelovereenkomst zoals de NVM-koopakte. Art. 5.3 van de NVM-koopakte is hier van belang. Dit artikel luidt:

‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: ..................................... Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.’

77

78 79 80

Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de verkoper minder omstandigheden garandeert dan waarvoor hij zonder het beding op grond van de wet of de verkeersopvattingen aansprakelijk zou zijn. M.M. van Rossum, Groene Serie, Bijzondere overeenkomsten, artikel 17 Boek 7 BW, aant. 6. HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 286-289 m.nt. CJHB (Maassluis-arresten) of (Steendijkpolder). J.M.T. van der Hoeven-Oud & B.J. Broekema-Engelen, Groene Serie Verbintenissenrecht, 44.4.1 Koop van onroerende zaken bij: Burgerlijk Wetboek Boek 6, Artikel 75.

28

De vraag is hoe art. 5.3 NVM-koopakte moet worden uitgelegd. Behelst dit artikel een garantie? En treedt het regelend recht van art. 7:17 BW terug nu partijen door het gebruik van art. 5.3 NVM-koopakte hun eigen regeling zijn overeengekomen over de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken? In de rechtspraak en literatuur bestaat geen duidelijkheid over de exacte betekenis van art. 5.3 NVM-koopakte. De Hoge Raad geeft in het arrest De Rooy/Van Olphen wel enige duidelijkheid over de betekenis van art. 5.3 NVM-koopakte. 81 In dit arrest ging het om een villa in Bloemendaal, die de koper van plan was te laten slopen. Het perceel wilde hij in twee percelen laten verkavelen om vervolgens daarop twee geschakelde huizen terug te laten bouwen. Een van deze nieuwe woningen zou voor hemzelf zijn bestemd en de andere zou hij doorverkopen. Tussen de koop en levering wordt het gebied waarin de villa ligt aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Hierdoor kunnen de plannen van de koper niet doorgaan. In de koopakte was in art. 5.3 aan de eerste zin toegevoegd: ‘koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: bouwperceel voor twee halfvrijstaande woonhuizen’. De koper voerde aan dat het normaal gebruik, zoals opgenomen in de koopakte nu niet meer mogelijk was. De Hoge Raad overweegt hierin dat uitleg van art. 5.3 van de koopovereenkomst dient te geschieden met inachtneming van de zogeheten Haviltex-maatstaf. 82 Hierbij staat het traceren van de bedoelingen van partijen op grond van hetgeen zij over en weer van elkaar mochten verwachten voorop. In dit verband speelt de rechtskennis van partijen en hun maatschappelijke positie een belangrijke rol. De Haviltex-maatstaf brengt mee dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van een alleen maar zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis in de context van het geschrift als geheel, vaak wel van groot belang bij de uitleg van dat geschrift. 83 In De Rooy/Van Olphen draait het met name om de vraag of de sloop van een huis valt onder de norm ‘normaal gebruik’ van art. 5.3 NVM-koopakte. Op het eerste gezicht is dit niet het geval. Echter heeft de koper de intentie om de villa te laten slopen en op het perceel twee nieuwe woningen te laten bouwen. Dit heeft de koper ook aan de verkoper duidelijk kenbaar gemaakt. Om die reden heeft hij ook, ter invulling van het begrip ‘normaal gebruik’, in het koopcontract laten opnemen dat hij voornemens is de villa te laten slopen en nader gedefinieerd dat hij het als bouwperceel wil gaan gebruiken voor twee half vrijstaande 81 82 83

HR 23 december 2005, LJN AU2414 (De Rooy/Van Olphen). HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). C.G. Breedveld-de Voogd, Vorm, vrijheid en gebondenheid bij de koop van een woning, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2007, p. 158-160.

29

woonhuizen. Echter acht de Hoge Raad het doorslaggevend dat de verkoper de onroerende zaak niet als bouwperceel aan de verkoper heeft verkocht en dat de koper, die makelaar is, zich jegens de verkoper uitdrukkelijk heeft verbonden de vereiste voorbereidingen van de beoogde bouwplannen voor zijn rekening te nemen. In de optiek van de Hoge Raad gaat het bij de interpretatie van het ‘normaal gebruik’ om hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Hiermee legt de Hoge Raad het risico voor gebruiksbelemmerende factoren op de koper. Derhalve wordt aan het begrip ‘normaal gebruik’ een beperkte strekking gegeven. 84 Dit lijkt in tegenspraak met een uitspraak die ik eerder in hoofdstuk 2 heb besproken, waarin de Hoge Raad juist aan het begrip ‘normaal gebruik’ een ruim bereik gaf en daaronder ook gebreken schaarde die niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. 85 Opvallend is dat de Hoge Raad expliciet stelt dat de bedoeling van de opstellers van de standaardakte niet van belang is voor de uitleg van de overeenkomst die schriftelijk is vastgelegd met gebruikmaking van die standaardakte, maar de bedoeling van de contracterende partijen. Het feit dat de koper zijn intentie om het woonhuis te slopen, en vervolgens twee nieuwe woningen te laten bouwen had kenbaar gemaakt, heeft mijns inziens wel invloed op de mededelingsplicht van de verkoper. In die zin dat hij mededeling moest doen van feiten waarvan hij wist of behoorde te weten dat deze inbreuk zouden maken op het voorgenomen gebruik van de koper. De conclusie die uit het arrest De Rooy/Van Olphen getrokken kan worden is, dat een koper die zich wil beschermen tegen mogelijke beperkingen met het oog op zijn bouwactiviteiten er verstandig aan doet in het koopcontract te bedingen dat het kavel als bouwperceel wordt verkocht. Het onderbrengen bij het beoogd normaal gebruik in art. 5.3 NVM-koopakte blijkt immers niet voldoende te zijn. De vraag of art. 5.3 NVM-koopakte moet worden opgevat als een (expliciete) garantie, of dat hierin niet meer wordt weergegeven dan de conformiteitsverplichting van de verkoper ex art. 7:17 BW, kan niet makkelijk worden beantwoord. In de literatuur bestaat hier namelijk nogal wat verdeeldheid over.

84

85

M.M. van Rossum, 'Uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ in standaard NVM-akte: notities naar aanleiding van HR 23-12-2005, RvdW 2006,17', WPNR 2006, p. 6. HR 25 februari 2005, C03/303 HR, LJN AR5383.

30

Veel auteurs neigen er toe art. 5.3 NVM-koopakte, al dan niet met een nuancering, op te vatten als een garantieclausule. 86 Zo moet art. 5.3 NVM-koopakte volgens Dammingh wel degelijk als een garantie worden aangemerkt en brengt dit mee dat de verkoper aansprakelijk is voor alle schade die de koper lijdt doordat de aan hem geleverde woning niet geschikt blijkt te zijn voor normaal gebruik. De verkoper zal zich er niet (met succes) op kunnen beroepen dat de non-conformiteit niet aan hem valt toe te rekenen. 87 Anderen zien art. 5.3 NVM-koopakte juist niet als een garantieverplichting. Zo biedt art. 5.3 NVM-koopakte volgens Vlaanderen 88 (die verbonden is aan de NVM) niet meer dan art. 7:17 BW. Volgens hem hebben de opstellers van de NVM-koopakte met art. 5.3 geen garantie beoogd. Hun bedoeling is voor de uitleg van genoemd artikel echter niet beslissend, zoals de Hoge Raad in het arrest De Rooij/Van Olphen heeft benadrukt. Vlaanderen meent dat voor de uitleg van art. 5.3 NVM-koopakte (in een concreet geval) belangrijker is wat partijen op basis van de bewoordingen van het artikel redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De ‘garantie’ uit art. 5.3 NVM-koopakte geldt niet voor gebreken die de koper ten tijde van de koop kende of had behoren te kennen. Derhalve blijft de onderzoeksplicht van de koper relevant. Bovendien betoogt Vlaanderen dat een redelijke uitleg van art. 5.3 NVM-koopakte een beroep op overmacht niet bij voorbaat uitsluit. 89 Van Rossum sluit zich bij deze opvatting aan. Het gaat haar te ver om op grond van een standaardbeding, welke op verschillende manieren wordt uitgelegd, een verdergaande verplichting op de verkoper te leggen, dan uit art. 7:17 BW voortvloeit. Volgens Van Rossum houdt art. 5.3 NVM-koopakte geen garantieverplichting in, maar een contractuele neerlegging van de wettelijke conformiteitseis, behalve als partijen kennelijk een garantieverplichting hebben beoogd. 90 Tjittes is van mening dat art. 5.3 NVM-koopakte aan een beroep op overmacht in de weg staat. Maar wil sprake zijn van een garantie, dan moet dit volgens Tjittes duidelijker in het artikel worden bepaald. 91 Ook de rechtspraak is verdeeld. Zo heeft het Hof Amsterdam 92 in een uitspraak bepaald dat: ‘Op grond van de uitleg van het bepaalde in art. 5.3 van de koopovereenkomst, dat niets meer weergeeft dan hetgeen reeds uit art. 7:17 BW volgt, oordeelt het Hof dat het

86

87 88

89 90

91 92

J.M.T. van der Hoeven-Oud & B.J. Broekema-Engelen, Groene Serie Verbintenissenrecht, 44.4.1 Koop van onroerende zaken bij: Burgerlijk Wetboek Boek 6, Artikel 75. J.J. Dammingh, ‘Non-conformiteit en de NVM-koopakte’, TvCH 2009/03, p. 125. C.M.H. Vlaanderen, ‘Over (on)bekendheidsverklaringen in conformiteit in de NVM-koopakte’, WPNR 2000, 6410, p. 514-519. J.J. Dammingh, ‘Non-conformiteit en de NVM-koopakte’, TvCH 2009/03, p. 124-125. M.M. van Rossum, 'Uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ in standaard NVM-akte: notities naar aanleiding van HR 23-12-2005, RvdW 2006,17', WPNR 2006, p. 3-4. R.J. Tjittes, ‘Koop van een woning met verborgen gebreken’, WPNR 2006, p. 231-233. Hof Amsterdam 1 april 1999, rolnr. 340/98.

31

betoog van kopers niet juist is dat die bepaling met zich brengt dat de verkopers geen beroep meer kunnen doen op het exoneratiebeding van art. 5.1 van de koopovereenkomst.’ De rechtbank Groningen overwoog dat, nu partijen in art. 5.3 NVM-koopakte art. 7:17 BW expliciet herhaald hebben, deze specifieke garantie een beroep op het in art. 5.1 van de NVM-koopakte opgenomen standaardbeding van algemene uitsluiting van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken blokkeert. 93 Aangezien art. 5.3 NVM-koopakte niets meer weergeeft dan hetgeen reeds uit art. 7:17 BW volgt, bestaat er geen onderscheid tussen deze artikelen, zo oordeelde de rechtbank Utrecht. 94 Voorafgaand aan het Woonboerderij-arrest 95 ging het Hof Amsterdam wel expliciet uit van een specifieke garantieverplichting van de verkoper op grond van art. 5.3 NVMkoopakte. De Hoge Raad laat zich in dit arrest niet uit over de vraag of het artikel als een garantieverplichting moet worden beschouwd en welke gevolgen daaraan kunnen worden verbonden, maar concentreerde zich op de verhouding tussen art. 5.3 en art. 5.4 van de NVMkoopakte. Ook het Hof Arnhem 96 en de rechtbank Dordrecht 97 kwalificeerde art. 5.3 NVMkoopakte als een garantieverplichting. Het Hof Arnhem ging met name uit van een garantieverplichting omdat beide partijen art. 5.3 NVM-koopakte kwalificeerde als een garantie. Mijns inziens is art. 5.3 NVM-koopakte niet te kwalificeren als een garantie. De reikwijdte van art. 5.3 NVM-koopakte is immers niet duidelijk af te leiden uit de literatuur en jurisprudentie. Daarom kan er naar mijn idee door opneming van deze bepaling in het koopcontract geen verdergaande verplichting op de verkoper komen te rusten dan die uit art. 7:17 BW voortvloeit. De koper kan in art. 5.3 NVM-koopakte op de stippellijn invullen waarvoor hij de onroerende zaak gaat gebruiken, bijvoorbeeld als woonhuis, atelier of bouwperceel. Het lijkt erop dat hiermee het normaal gebruik wordt gespecificeerd. Nu de verkoper op de hoogte is van het beoogde gebruik zal dit in mijn optiek ook invloed hebben op zijn mededelingsplicht. Indien de verkoper weet dat de onroerende zaak niet voor dat (normaal) gebruik geschikt is, zal hij dit de koper moeten melden. Naar mijn idee is in art. 5.3 NVM-koopakte de 'wettelijke' garantie van art. 7:17 BW (conformiteitseis) slechts herhaald 93 94 95 96 97

Rb. Groningen 20 januari 1995, NJ 1996, 64. Rb. Utrecht 15 december 1999, rolnr. 103811/Ha Za 99-1431. HR 28 januari 2000, NJ 200, 575 m.nt. WMK (Woonboerderij). Hof Arnhem 16 juli 2002, rolnr. 01/918. Rb. Dordrecht (ktr.) 10 november 2005, NJF 2006/31.

32

en aangevuld met een voorziening omtrent het beoogde gebruik, welke de bewijsrechtelijke positie van de koper kan versterken. Nu art. 5.3 de koper niet genoeg houvast biedt, zal hij, om zich in te dekken tegen het exoneratiebeding van art. 5.1 dat de verkoper steun biedt, apart een expliciet garantiebeding in het koopcontract moeten opnemen. 4.3 De verhouding tussen exoneratiebedingen en garanties Nu ik de exoneratiebedingen en garanties uitvoerig heb besproken rest mij de vraag te beantwoorden wat de verhouding is tussen exoneratiebedingen en garanties die in het koopcontract zijn opgenomen. Het komt vaak voor dat er zowel een garantie, die de toerekenbaarheid uitbreidt, van toepassing is, als een exoneratieclausule, die de toerekenbaarheid of de gevolgen ervan juist beperkt. Deze bepalingen zijn doorgaans tegenstrijdig. Welke bepaling in een dergelijk geval voorrang verdient boven de andere, is een kwestie van uitleg van de overeenkomst aan de hand van de Haviltex-maatstaf. 98 Een exoneratieclausule zal het echter niet snel winnen van een garantie. 99 In de jurisprudentie komt regelmatig de vraag aan de orde hoe art. 5.1 en art. 5.3 van de NVM-koopakte zich tot elkaar verhouden. Dit zal afhangen van de vraag hoe deze bepalingen in dat geval worden gekwalificeerd. Gaat men ervan uit dat in art. 5.3 de 'wettelijke' garantie van art. 7:17 BW expliciet is herhaald, aangevuld met een voorziening omtrent het beoogde gebruik, dan kan men aannemen dat deze (specifieke) garantie een beroep op het in art. 5.1 opgenomen standaardbeding van algemene uitsluiting voor verborgen gebreken blokkeert. 100 Dit heeft tot gevolg dat, indien de zaak niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn, de verkoper geen beroep kan doen op die exoneratie, maar uit wanprestatie aansprakelijk is. 101 Dammingh betoogt dat art. 5.3 een garantie inhoudt en daarom verhindert dat de verkoper zich ter zake van een gebrek dat een normaal gebruik belemmert, kan beroepen op art. 5.1. 102 Wanders meent dat deze stelling genuanceerd dient te worden. De garantie geldt volgens hem in feite slechts ten aanzien van gebreken die een tekortkoming (non-

98 99

100

101 102

HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). J.M.T. van der Hoeven-Oud & B.J. Broekema-Engelen, Groene Serie Verbintenissenrecht, 45.2.2 Beroep op exoneratie bij: Burgerlijk Wetboek Boek 6, Artikel 75. M.M. van Rossum, 'Koop en verkoop van verontreinigde grond; ontwikkelingen en tendensen', BR 2001, p. 843. Rb. Groningen 20 januari 1995, NJ 1996, 64. J.J. Dammingh, 'Non-conformiteit en schadevergoeding, aansprakelijkheid voor gebrek aan onroerende zaak', Adv.bl. 2000, p. 215-222.

33

conformiteit) opleveren en ingeval de koper niet is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht. Verzaakt deze zijn onderzoeksplicht, dan kan de verkoper alsnog een beroep doen op de exoneratie van art. 5.1, mits hij niet op de hoogte was of behoorde te zijn van het gebrek. Kraan is samen met Van Rossum van oordeel dat als men het begrip 'normaal gebruik' ruim neemt, de exoneratie vrijwel geen betekenis heeft. 103 Aangezien de bepaling in art. 5.3 NVM-koopakte niet helder is, is onduidelijk hoe de risicoverdeling uit hoofde van art. 5.1 en 5.3 NVM-koopakte ligt. Wel blijkt dat indien er een contractuele garantie naast de wettelijke norm van art. 7:17 BW is overeengekomen, deze voorrang heeft boven een exoneratiebeding. Bij schending van die garantie staat wanprestatie vast en hoeft niet bewezen te worden dat de tekortkoming aan de verkoper toerekenbaar is en hij derhalve schadeplichtig is. Een beroep op het exoneratiebeding is in dat geval niet meer mogelijk. 104 Daarnaast behoudt de koper de mogelijkheid om zich te beroepen op nonconformiteit. Het feit dat de verkoper de door hem verstrekte garantie heeft geschonden, zal de bewijsplicht van de koper kunnen versterken. De door de verkoper gegeven contractuele garantie bepaalt mede het gerechtvaardigde verwachtingspatroon van de koper, in die zin, dat hij zal mogen verwachten dat de zaak de gegarandeerde eigenschappen inderdaad bezit. Daarom zal schending van de garantie tevens non-conformiteit ex. art. 7:17 BW kunnen opleveren, zodat aan de koper alle daaraan verbonden wettelijke rechtsmiddelen ten dienste staan. 105

103

104

105

M.M. van Rossum, 'Koop en verkoop van verontreinigde grond; ontwikkelingen en tendensen', BR 2001, p. 844. Zie HR 9 januari 1998, NJ 1998, 272 (Brok /Huberts) over de koop en de verkoop van een rashond met heupdysplasie. Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/338.

34

5. Conclusie Bij de koop van een woning is er sprake van non-conformiteit indien er niet is voldaan aan het conformiteitsvereiste dat is neergelegd in art. 7:17 BW. Dit is het geval indien de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst en niet voldoet aan de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper. Aangezien de verkoper op grond van art. 7:17 BW gehouden is ervoor te zorgen dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt, kan de koopovereenkomst van een woning gekwalificeerd worden als een (‘kale’) resultaatsverbintenis. Art. 7:17 lid 2 BW bepaalt dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Welke eigenschappen de koper van een woning mag verwachten is afhankelijk van alle relevante omstandigheden van het geval. Tal van factoren spelen hierbij een rol. Relevant zijn de aard, de ouderdom en de verkoopprijs van de verkochte woning, alsmede de mededelingen die de verkoper over de woning heeft gedaan en de omstandigheden waaronder de koop plaatsvond. De deskundigheid of professionaliteit van partijen kan tevens een rol spelen. Eveneens is de aard van het gebrek van belang. Zo kan het verschil maken of het om een zichtbaar of een onzichtbaar gebrek gaat. Ook gebreken die geen betrekking hebben op gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten kunnen non-conformiteit opleveren. In beginsel mag de koper echter niet verwachten dat de vermelde oppervlakte van de woning de juiste is. Dit volgt uit art. 7:17 lid 6 BW. Er zal sprake zijn van non-conformiteit indien de koper geen normaal gebruik van de woning kan maken. Dit is het geval indien hij niet op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid in de woning kan wonen. De koper mag alleen eigenschappen verwachten die voor een bijzonder gebruik nodig zijn als partijen dit impliciet of expliciet zijn overeengekomen. Al snel werd in mijn onderzoek duidelijk dat er geen vaste criteria voor nonconformiteit zijn die worden toegepast bij een specifiek gebrek. De jurisprudentie op het gebied van non-conformiteit is namelijk zeer casuïstisch van aard. Om zich in te dekken tegen het risico van non-conformiteit doet een koper er verstandig aan om onderzoek te doen. De verkoper zal juist zo veel mogelijk informatie over het huis dienen te verstrekken om te voorkomen dat de koper zich later op non-conformiteit beroept. In sommige gevallen kan dit zelfs een verplichting zijn. De regels inzake 35

mededelings- en onderzoeksplichten zijn ontwikkeld in het leerstuk van dwaling, maar lopen mijns inziens in beginsel parallel in het geval van non-conformiteit. Wel is de strekking van dwaling en non-conformiteit verschillend, waardoor, afhankelijk van de omstandigheden van het geval en de ingestelde actie, accenten anders gelegd kunnen worden. De mededelingsplicht van de verkoper strekt ertoe om aan een onvoorzichtige koper bescherming te bieden tegen nadelige gevolgen van dwaling veroorzaakt door het verzwijgen van relevante gegevens. 106 In het algemeen rust op de verkoper een mededelingsplicht ten aanzien van gebreken die hij kende of behoorde te kennen. Ernstige gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen uit eigen beweging aan de koper melden. Doet hij dit niet, of heeft hij onjuiste mededelingen gedaan, dan kan hij zich ter afwering van aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken 107 en is een beroep op overmacht uitgesloten. 108 Bovendien kan de verkoper zich dan niet met succes op een in het koopcontract opgenomen exoneratiebeding beroepen waarin de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken is uitgesloten. Een voorbeeld van een dergelijk exoneratiebeding is art. 5.1 van de NVMkoopakte. Een beroep op een exoneratiebeding kan ook in strijd zijn met de goede trouw en/of de redelijkheid en billijkheid. De koper zal zich in beide gevallen ondanks de exoneratie gewoon op non-conformiteit kunnen beroepen. Hierbij geldt wel dat op de koper ook een onderzoeksplicht kan rusten. Van de koper mag een normale oplettendheid verwacht worden, zo is hij in geval van twijfel gehouden de verkoper vragen te stellen of zelf een nader onderzoek in te stellen. Behoudens enkele uitzonderingen blijkt de mededelingsplicht van de verkoper in het algemeen boven de onderzoeksplicht van de koper te prevaleren. De tegenhanger van het exoneratiebeding is de garantie. Partijen kunnen een contractuele garantie boven de wettelijke norm van art. 7:17 BW overeenkomen. Mijns inziens vormt art. 5.3 van de NVM-koopakte niet een dergelijke garantie, omdat het de 'wettelijke' garantie van art. 7:17 BW (conformiteitseis) slechts herhaalt en aanvult met een voorziening omtrent het beoogde gebruik, welke de bewijsrechtelijke positie van de koper kan versterken. Daarom kan er naar mijn idee door opneming van deze bepaling in het koopcontract geen verdergaande verplichting op de verkoper komen te rusten dan die uit art. 7:17 BW voortvloeit.

106 107 108

HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 (Offringa/Vinck). Rb. Arnhem 4 december 1997, zaaknr. 96/2112 (Zelden-thuis/Tengnagel). Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/436.

36

Indien partijen wel een garantie in het koopcontract hebben opgenomen die meer biedt dan uit art. 7:17 BW voortvloeit, brengt bij schending daarvan de rechtshandeling zelf mee dat de verkoper jegens de koper aansprakelijk is. Eveneens kan de koper in dat geval gewoon een beroep op non-conformiteit ex. art. 7:17 BW doen. Ook dan staan aan de koper alle daaraan verbonden rechtsmiddelen ten dienste. 109 Wanneer er tegelijkertijd een exoneratiebeding in het koopcontract is opgenomen, zal de garantie in het algemeen voorrang hebben boven het exoneratiebeding. Bij schending van die garantie staat wanprestatie vast en hoeft niet bewezen te worden dat de tekortkoming aan de verkoper toerekenbaar is en hij derhalve schadeplichtig is. Een beroep op het exoneratiebeding is in dat geval niet meer mogelijk en kan er nog steeds sprake zijn van non-conformiteit. Het belangrijkste dat ik uit mijn onderzoek heb af kunnen leiden is dat de koper, om te voorkomen dat zijn droomhuis door een gebrek in duigen valt, ten eerste goed onderzoek moet verrichten naar de woning. Dit verkleint het risico dat hij later een gebrek aan de woning ontdekt en zal een beroep op non-conformiteit eerder kunnen doen slagen. Daarnaast is het verstandig om een garantie in het koopcontract op te nemen die meer biedt dan de wettelijke norm van art. 7:17 BW. Schending van deze garantie zorgt er namelijk voor dat de verkoper aansprakelijk is, zet een eventueel exoneratiebeding in het algemeen opzij en kan zijn bewijsplicht bij een beroep op non-conformiteit versterken. Aan de andere kant zal de verkoper zoveel mogelijk moeten mededelen over de woning om te voorkomen dat hij na de verkoop door de koper kan worden aangesproken op grond van non-conformiteit. Voorts zal hij in plaats van een garantie een exoneratiebeding in het koopcontract moeten opnemen waarin het risico van zowel zichtbare als onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper wordt gelegd.

109

Jac. Hijma, Asser/Hijma 5-I 2007/338.

37

6. Literatuurlijst Asser-Hijma 2007 (5-I*) Jac. Hijma, Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht, Bijzondere overeenkomsten deel I, Koop en ruil, zevende druk, Deventer: Kluwer 2007.

Besselink 2009 R. Besselink, ‘Weging mededelings- en onderzoeksplicht bij dwaling en non-conformiteit’, TvGr 2009, p. 67-70 (afl. 3).

Bongard & Van Wechem 1995 M.P. Bongard & T.H.M. van Wechem, ‘Mededelingen van de verkoper en het leerstuk van de conformiteit’, NTBR 1995, p. 115 e.v.

Breedveld-de Voogd 2007 C.G. Breedveld-de Voogd, Vorm, vrijheid en gebondenheid bij de koop van een woning, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2007.

Castermans & Krans 2003 A.G. Castermans & H.B. Krans, Tekst & Commentaar, Burgerlijk Wetboek, commentaar op artikel 17 Boek 7 BW, Deventer: Kluwer 2003.

Dammingh 1998 J.J. Dammingh, 'De mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper', WPNR 1998-6327, p. 567-571.

Dammingh 2000 J.J. Dammingh, 'Non-conformiteit en schadevergoeding, aansprakelijkheid voor gebrek aan onroerende zaak', Adv.bl. 2000, p. 215-222.

Dammingh 2009 J.J. Dammingh, ‘Non-conformiteit en de NVM-koopakte’, Tijdschrift voor Consumentenrecht en handelspraktijken 2009-3, p. 124-125. 38

Van der Hoeven-Oud & Broekema-Engelen 2011 J.M.T. van der Hoeven-Oud & B.J. Broekema-Engelen, Groene Serie Verbintenissenrecht, Burgerlijk Wetboek Boek 6, Artikel 75.

Huijgen 2008 W.G. Huijgen, Monografieën Privaatrecht: koop en verkoop van onroerende zaken, Deventer: Kluwer 2008.

Nieuwenhuis 1998 J.H. Nieuwenhuis, ‘Wat mogen koper en verkoper van elkaar verwachten?, Digitale en analoge werking van redelijkheid en billijkheid’, WPNR 1998-6304, p. 156.

Oranje & Schreurs 2002 M.R. Oranje & S.K. Schreurs, ‘De betekenis van het inschakelen van deskundigen bij koopovereenkomsten. Een overzicht in verband met de grens tussen onderzoeks- en mededelingsplicht’, BR 2002, p. 945.

Van Rossum 1991 M.M. van Rossum, Dwaling, in het bijzonder bij koop van onroerend goed, Deventer: Kluwer, 1991.

Van Rossum 2001 M.M. van Rossum , 'Koop en verkoop van verontreinigde grond; ontwikkelingen en tendensen', BR 2001, p. 843.

Van Rossum 2006 M.M. van Rossum , 'Uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ in standaard NVM-akte: notities naar aanleiding van HR 23-12-2005, RvdW 2006,17', WPNR 2006, p. 6.

Van Rossum 2010 M.M. van Rossum, Groene Serie Bijzondere overeenkomsten, artikel 17 Boek 7 BW, aant. 12.

Van Rossum 2011 M.M. van Rossum, Groene Serie Bijzondere overeenkomsten, artikel 17 Boek 7 BW. 39

Smits 1998 J.M. Smits, Dwaling en niet-nakoming bij overeenkomsten: parallellen en verschillen, Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 1998.

Tjittes 2006 R.J. Tjittes, ‘Koop van een woning met verborgen gebreken’, WPNR 2006, p. 231-233.

Vlaanderen 2000 C.M.H. Vlaanderen, ‘Over (on)bekendheidsverklaringen in conformiteit in de NVMkoopakte’, WPNR 2000, 6410, p. 514-519.

Parlementaire stukken Kamerstukken II 2001/02, 27 809, nr. 6, p. 6 (Nota n.a.v. Verslag). Kamerstukken II 2001/02, 27 809, nr. 3, p. 18 (MvT). Parlementaire Geschiedenis Boek 7, InvW 7, p. 118 (TM). Parlementaire Geschiedenis Boek 7, InvW 7, p. 125-128 (MvA).

Europese regelgeving Richtlijn 1999/44/EG van 25 mei 1999, Publicatieblad van de Europese Gemeenschappen, L 171, 12.

40

7. Jurisprudentie Hoge Raad HR 26 mei 1951, NJ 1951, 18 m.nt. Ph.A.N.H. (Wanninkhof/Hogendorf). HR 15 november 1957, NJ 1958, 67 (Baris/Riezenkamp). HR 19 mei 1967, NJ 1967, 261 m.nt. G.J.S. (Saladin/HBU). HR 20 februari 1976, NJ 1976, 486 (Pseudo-vogelpest). HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). HR 7 mei 1982, NJ 1983, 509 (Van Dijk/Bedaux). HR 9 oktober 1992, NJ 1994, 286-289 m.nt. CJHB (Maassluis-arresten) of (Steendijkpolder). HR 28 november 1997, NJ 1998, 659 (Luycks/Kroonenberg). HR 9 januari 1998, NJ 1998, 272 (Brok /Huberts). HR 10 april 1998, NJ 1998, 666 (Offringa/Vinck). HR 2 april 1999, NJ 1999, 585 (Van den Broek en Pennings/Van Dael). HR 28 januari 2000, NJ 200, 575 m.nt. WMK (Woonboerderij). HR 25 februari 2005, C03/303 HR, LJN AR5383. HR 23 december 2005, LJN AU2414 (De Rooy/Van Olphen). HR 29 juni 2007, LJN AZ7617. HR 14 november 2008, CO6/345 HR, LJN BF0407 (Van Dalfsen/Gemeente Kampen). HR 21 mei 2010, LJN BL8295 .

Gerechtshoven Hof Amsterdam 1 april 1999, rolnr. 340/98. Hof Arnhem 16 juli 2002, rolnr. 01/918. Hof Arnhem 18 maart 2008, NJF 2008, 257. Hof Leeuwarden (Handelskamer) 6 juli 2010, LJN BN0813. Hof Amsterdam (Handelskamer) 4 september 2010, LJN BN6949.

Rechtbanken Rb. Groningen 20 januari 1995, NJ 1996, 64. Rb. Arnhem 4 december 1997, zaaknr. 96/2112 (Zelden-thuis/Tengnagel). Rb. Utrecht 15 december 1999, rolnr. 103811/Ha Za 99-1431. Rb. Dordrecht (pres.) 7 juni 2001, KG 2001/157.

41

Rb. Maastricht (vzr.) 19 augustus 2003, TVC 2005, afl. 1, p. 21-22. Rb. Dordrecht (ktr.) 10 november 2005, NJF 2006/31. Rb. Dordrecht 18 oktober 2006, NJF 2007/6. Rb. Haarlem 2 april 2008, LJN BD0814. Rb. Zutphen 16 juli 2008, LJN BD8964. Rb. 's-Gravenhage 3 juni 2009, NJF 2009, 387. Rb. Arnhem 10 februari 2010, LJN BL4471. Rb. Rotterdam (Enkelvoudige handelskamer) 16 juni 2010, LJN BN3574.

42