Ter besluitvorming

~atwijl{

Voorstel

Aan

: Burgemeester

Status

Afdeling

en Wethouders

Zaaknummer

: 2012-16396

: Openbaar / Ter besluitvorming

Datum

: 22

: Ruimtelijke Ontwikkeling

Paraaf

Raad:

:

Ja

augustus

2012

medewerk(stJer: Medewerk(st)er

: B. Koekkoek

Telefoonnummer

: 071 406 5673

Or

:

Nee

Portefeui/lehouder

: Duijn, W. van

Communicatie:

:

Ja

BijlageIn)

:2

Evaluatie

:

Ja

waarvan

1 vertrouwelijk

Id.l.,n ..

Onderwerp:

Woonvisie Katwijk

2012-2017

Samenvatting:

Op 12 juni 2012 heeft uw college de woonvisie 2012-2017 voorlopig vastgesteld. Op 25 juni 2012 is er intensief overleg gevoerd met de projectontwikkelaars in Katwijk, inclusief Dunavie en RVOB. Dit gesprek is de week daarop voortgezet in drie groepssessies om te komen tot een alternatieve prioritering. Dat alternatief is inmiddels door !NBO opgesteld en is op 22 augustus met de projectontwikkelaars besproken. De woonvisie is verspreid t.b.v. de inspraak, waarbij boofdstuk 3.1. over de prioritering, voorlopig is weggelaten in afwachting van een alternatieve invulling. Er zijn drie inspraakreacties binnengekomen te weten van Dunavie; SHDB, stichting Seniorenwoningen, RVOB en de WMO raad. Op 14 augustus 2012 heeft uw college de Nota van Beantwoording vastgesteld. De inspraakreacties hebben niet geleid tot wijziging van de woonvisie; wel zal de stichting Seniorenwoningen in de Klankborgroep Woningmarkt Katwijk vertegenwoordigd worden. Op een aparte bijeenkomst op 21 augustus 2012 kregen de projectontwikkelaars de gelegenheid op de woonvisie te reageren. De uitkomsten daarvan zullen worden nagezonden. Er is geen overeenstemming bereikt tussen gemeente en projectontwikkelaars over de prioritering van de nieuwbouwprojecten.

Gevraagde

I.

2.

3.

beslissing:

De rapportage "Prioritering woningbouwbouw Katwijk" van INBO d.d, 27 augustus 2012 voor kennisgeving aan te nemen. Hoofdstuk 3.1. van de Woonvisie 2012-2017 vast te stellen. De eerste bijeenkomst van de Klankbordgroep woningmarkt Katwijk te beleggen in de eerste helft van oktober 2012.

4.

De raad voor te stellen: De woonvisie

o Intern

advies

Circuleren

B&W

vast te stellen.

o Extern

MAA Se

Akkoord: Bespreken

2012-2017

./

~.

Weth. I

Weth.1I

Weth. tri

r\

vercadenne

2012

Weth. IV

Dunavie; SHDB; WMO-raad; Datum besluit B&WjBurgemeester

28-08-2012

B&W-

27 september

advies

Overeenkomstig het voorstel besloten

Nr. 11

Aan de gemeenteraad

Zaaknummer Programma Onderwerp

: : Wonen en ruimte : Woonvisie Katwijk 2012-2017

Katwijk, 28 augustus 2012

Inleiding De invloed van buiten Katwijk op de woningmarkt is groot en de reikwijdte van de gemeente is beperkt. Dit laat onverlet dat de gemeente in staat en bereid is om noodzakelijke stappen te zetten om beweging in de woningmarkt te krijgen. De eerste stap is te weten waaraan behoefte is en voor de korte termijn alleen die woningen te bouwen waaraan behoefte is. Uit het INBO rapport blijkt dat de woningmarkt ongeveer 250-300 woningen per jaar kan opnemen en op grond daarvan wordt een duidelijke prioritering van de woningbouwprojecten voorgesteld. De prioritering is tot stand gekomen na overleg met de betrokken projectontwikkelaars en Dunavie. De projectontwikkelaars zijn van mening dat een prioritering niet noodzakelijk is, omdat zij zelf goed weten waar de markt om vraagt. Het college is van mening, dat de voorgestelde prioritering de dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren in Katwijk is. Voortdurende monitoring is noodzakelijk om vast te stellen of de woningbehoefte verandert. De tweede stap op weg naar beweging in de woningmarkt in Katwijk betreft ondersteuning van de woonconsument bij de koop van de woning. Voor starters is er de starterslening, maar dat is niet genoeg. De gemeente neemt het initiatief om met ontwikkelaars tot afspraken te komen over Goed en Goedkoper bouwen: kortere bouwtijden en vernieuwende bouwtechnieken waardoor de woonconsument minder voor de woning hoeft te betalen. Ten derde spreekt de gemeente de corporatie, ontwikkelaars en beleggers aan op de vraag naar de bouw van vrije sector huurwoningen. Indien mensen geen woning kunnen kopen, kunnen ze er wel een huren. Er moet meer werk gemaakt worden van de bouw van middeldure huurwoningen. Al deze zaken moeten leiden tot een verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt weer dynamisch wordt. De vierde stap is de planning van de locatie Nieuw Valkenburg. De gemeente streeft ernaar om de projecten ’t Duyfrak en Duinvallei fase 9 voor het grootste deel gereed te hebben voor op Nieuw Valkenburg de woningbouw start, dat is waarschijnlijk in 2017. Hierdoor ontstaat er weinig of geen concurrentie tussen dezelfde nieuwe woningtypen in Nieuw Valkenburg en elders in Katwijk. Naast de aandacht voor nieuwbouw, heeft de gemeente ook aandacht voor de bestaande huurwoningvoorraad. Dan gaat het om sloop en renovatie; veilig wonen; wonen voor ouderen enz. Jaarlijks zal de gemeente de voortgang van de Woonvisie analyseren en eventueel besluiten tot bijstelling van de Woonvisie. De eerste evaluatie is in januari 2014.

Beoogd resultaat De voorstellen in de Woonvisie 2012-2017 moeten ertoe leiden dat er beweging komt in de woningmarkt in Katwijk. Argumenten 1. De prioritering van de projecten geeft duidelijkheid aan partijen De woningmarkt in Katwijk kan 250 tot 300 woningen opnemen per jaar. Er moet daarom alleen gebouwd worden waaraan echt behoefte is. De woningbouwprogrammering is een dynamisch proces. Tweemaal per jaar wordt er overlegd met de markt (Klankbordgroep Woningmarkt) en kan dit leiden tot bijstelling van de prioritering van de woningbouwplanning. 3

2. De prioritering geeft de gemeente sturing op de projecten De analyse van de haalbare projecten geeft de gemeente argumenten in handen om met de projectontwikkelaars tot uitvoeringsafspraken per locatie te komen. De gemeente is van mening dat de bijgestelde prioritering de dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren is en op dit moment ook het best denkbare antwoord op woningbouwproblematiek in Katwijk. Voor wat betreft de

prioritering wordt voorgesteld het Hof van Rijnsburg (garage Dijksman) in zijn geheel op te nemen, gezien de prominente plek in Rijnsburg. 3. De woonvisie formuleert acties om de woningmarkt in beweging te krijgen De woonvisie stimuleert "Goed en goedkoper bouwen”. Dit levert woningen op met een hoge kwaliteit, maar tegen een betaalbare prijs. Zowel bouwers als kopers zijn daarmee gediend. In de Woonvisie wordt een pleidooi gehouden voor meer middeldure huurwoningen. 4. De woonvisie geeft gerichte aandacht aan doelgroepen in Katwijk Er wordt uitgebreid ingegaan op het belang dat er is op de woningmarkt voor de starter, het kleine en grote gezin en de ouderen. De geformuleerde voorstellen kunnen voor deze doelgroepen leiden tot een woning op maat. 5. De woonvisie stelt kwaliteitseisen aan starterswoningen Een starterswoning moet tenminste een gebruiksvloeroppervlak hebben van 70m2 en er mogen niet meer dan 15% starterswoningen per locatie worden ontwikkeld. 6. De woonvisie geeft aandacht aan de bestaande voorraad In de woonvisie worden de voorstellen van Dunavie genoemd om honderden woningen te renoveren. De gemeente versoepelt regels voor welstand zodat eigenaren hun woning zonder veel administratieve barrières kunnen verbeteren. 7. De betrokkenheid van Dunavie is van groot belang Uit de acties van de woonvisie over renovatie en doorstroming van ouderen spreekt een grote betrokkenheid en inzet van de corporatie. Kanttekeningen 1. Gemeente is afhankelijk van medewerking andere partijen De gemeente is voor de realisering van de beleidsdoelen uit de Woonvisie mede afhankelijk van marktpartijen: projectontwikkelaars en corporatie. Het overleg met deze partijen om de Woonvisie uitgevoerd te krijgen, is daarom van groot belang. Dit aspect zal bij de uitvoering van de woonvisie nadrukkelijk aandacht krijgen. 2. Maatschappelijke ontwikkelingen en wetgeving zijn van invloed De woonvisie van Katwijk wordt beïnvloed door maatschappelijke ontwikkelingen (zoals beperkte hypotheekverstrekking) en wetgeving (zoals verandering hypotheekrente aftrek). Met monitoring en bijstelling van de woonvisie worden de maatschappelijke ontwikkelingen, indien nodig, verwerkt in de woonvisie.

Middelen

4

De inzet van financiële middelen beperkt zich tot de starterslening. Het is echter wel mogelijk dat de uitkomst van het overleg met marktpartijen financiële gevolgen voor de gemeente kan hebben. In het kader van de reguliere Planning en Control cyclus zal hierover worden gerapporteerd.

Commissie Indien van toepassing worden onder dit kopje de aanpassingen beschreven, die naar aanleiding van de commissiebehandeling zijn doorgevoerd.

Uitvoering Het raadsvoorstel en de twee bijlagen aanbieden aan het presidium voor agendering voor de raadscommissie en de raad van september 2012, in aanvulling op het voorstel aan de raad van 14 augustus 2012. De uitvoering van de Woonvisie 2012-2017 wordt voortvarend er hand genomen om in 2013 daarvan de eerste resultaten te kunnen zien. De eerste stap zal zijn het oprichten van de Klankbordgroep woningmarkt Katwijk en de eerste bijeenkomst te beleggen in de eerste helft van oktober 2012. Bijlage(n) 1. 2.

Rapportage INBO “Prioritering woningbouw Katwijk” d.d. 27 augustus 2012 (vertrouwelijk) Woonvisie 2012-2017.

Burgemeester en wethouders van Katwijk, De secretaris De burgemeester

5

Raadsbesluit Zaaknummer Programma Onderwerp

: : Wonen en ruimte : Woonvisie Katwijk 2012-2017

De raad van de gemeente Katwijk; gelezen de voorstellen van burgemeester en wethouders van Katwijk van 14 en 28 augustus 2012; gelet artikel 147 lid 2 in de Gemeentewet;

BESLUIT: De Woonvisie 2012-2017 vast te stellen.

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Katwijk in zijn openbare vergadering van 27 september 2012. De griffier

De voorzitter

6

WOONVISIE KATWIJK 2012 -2017

De woningmarkt in beweging

Katwijk, augustus 2012 – versie 7

1

INHOUD Inleiding Leeswijzer

4 4

1. De Katwijkse woningmarkt: analyse op hoofdlijnen 1.1. Ontwikkeling van de bevolking in Katwijk 1.2. De woningvoorraad in Katwijk 1.3. Lage inkomens 1.4. Middeninkomens 1.5. Starter 1.6. Aantal te bouwen woningen dat afzetbaar is 1.7. Conclusies

5 5 6 7 7 7 8 9

2. De reikwijdte van de gemeentelijke invloed 2.1. Naar beweging in de woningmarkt van Katwijk 2.2. Monitoring en bijstelling Woonvisie

10 10 11

3. Afstemmen woningproductie op de woningbehoefte 3.1 Prioritering van de woningbouwprojecten 3.2. Geen nieuwe initiatieven tenzij absolute meerwaarde voor Katwijk

12 12 13

4. Bouwen voor de regio: Nieuw Valkenburg

16

5. Stimuleren van woningvraag en afname 5.1. Goed en goedkoper bouwen 5.2. Gemeente ontwikkelt zelf 5.3. Woonconsument centraal 5.4. Varianten tussen huur en koop 5.5. Meer vrije sector woningen bouwen 5.6. Reageren op veranderingen in de markt

17 17 17 18 21 22 23

6. Een woning op maat 6.1. Verhuisketen op gang brengen 6.2. De starter 6.3. Het kleine gezin 6.4. Het grote gezin 6.5. Ouderen 6.6. Bouw van sociale huurwoningen 6.7. Woonruimteverdeling en lokaal maatwerk

25 25 26 27 28 29 30 32

7. Kwaliteit van de bestaande voorraad 7.1. Renovatie en investeringen door Dunavie 7.2. Gemeentelijke investeringen

33 33 33

8. Woningkwaliteit: meerwaarde voor je geld 8.1. Minimale woningkwaliteit 8.2. Veilig wonen 8.3. Duurzaamheid 8.4. Wonen, zorg en welzijn

34 34 35 35 36 2

9. Samenvatting: Wat gaan we doen en wanneer?

38

Bronvermelding

42

Bijlage: Achtergronden bij de Woonvisie Katwijk

43

De foto op de titelpagina is een opname van de bouwactiviteiten aan het Zeehospitium, Katwijk aan Zee, juni 2012 Fotografie: Marline Schoneveld, Rokki Fotografie

3

INLEIDING Het is goed wonen in Katwijk! Onderzoeken laten zien dat inwoners tevreden zijn over hun woning. In Katwijk woont een diversiteit aan mensen: jong en oud, lage en hoge inkomens, zelfvoorzienend of afhankelijk van de steun van anderen. Al deze mensen wonen in wijken met elk een eigen karakter. Deze tevredenheid en diversiteit kwam al naar voren in de vorige woonvisie uit 2008, en dat willen we ook behouden! De marktomstandigheden zijn echter drastisch anders dan in 2008. Dit is de hoofdreden om de woonvisie te actualiseren. De economische crisis heeft effecten op de dynamiek in de woningvoorraad en de afzetbaarheid van nieuwe woningen. Katwijk is een leefbare gemeente waar inwoners met plezier wonen. De binding aan de gemeente en de onderlinge verbondenheid is groot. Kansen om woonwensen waar te maken zijn echter niet voor iedereen even groot, zeker niet in de huidige markt. Drie zaken springen eruit. In de eerste plaats ligt de opgave voor de komende jaren in het op gang brengen van de dynamiek op de Katwijkse woningmarkt. Als gevolg van de economische crisis wordt veel minder verhuisd. Vervolgens hebben de middeninkomens een kwetsbaardere positie op de woningmarkt gekregen, door regels uit Europa ten aanzien van de inkomensgrens van circa € 34.000,- voor een sociale huurwoning en strengere regels bij de hypotheekverstrekking. Een derde belangrijke ontwikkeling is de vergrijzing en daarbij behorende groei naar combinaties van wonen met welzijn en zorg. De hiervoor genoemde analyse van de woningmarkt in Katwijk leidt tot een praktische insteek van deze Woonvisie: Op welke manieren kan de woningmarkt in Katwijk in beweging worden gebracht? Er worden voorstellen gedaan voor het stimuleren van de vraag naar woningen en het bouwen van woningen op maat. Ook de afspraken met woningcorporatie Dunavie zullen worden gericht op beweging in de woningmarkt. Met de regionale en lokale ontwikkelaars zal indringend overlegd worden over aanpassing van programma’s en woningtypen, zodat er woningen worden ontwikkeld die beweging in de woningmarkt mogelijk maken, zonder dat dit ten koste gaat van de (gewenste) woonkwaliteit. Deze woonvisie is gebaseerd op intensief overleg met betrokkenen binnen en buiten de gemeente en op het voorwerk van RIGO Research & Advies en INBO. Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt een analyse op hoofdlijnen gepresenteerd over de woningmarkt in Katwijk. De conclusies van die analyse vormen voor een belangrijk deel de leidraad voor de Woonvisie. In hoofdstuk 2 komt de gemeentelijke invloed aan de orde en de stappen die de gemeente wil zetten om de woningmarkt in beweging te krijgen. In de hoofdstukken 3 komt de prioritering naar de aantallen en typen nieuw te bouwen woningen aan de orde. De samenhang met Nieuw Valkenburg komt terug in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 gaat in op het stimuleren van de woningvraag. In hoofdstuk 6 wordt uitgebreid ingegaan op de diversiteit aan woonwensen van de Katwijkse bevolking en de noodzaak van een woning op maat, waardoor de verhuisketen op gang komt. Aandacht voor de bestaande huurvoorraad en de kwaliteit van de bestaande woningen komen terug in resp. hoofdstuk 7 en 8.

4

Figuur 1 Ontwikkeling bevolking Katwijk (geïndexeerd, 2006=100)

Katwijk is een echte gezinsgemeente. 43% van de huishoudens zijn gezinnen met kinderen, tegenover 35% in de regio Holland-Rijnland en een derde in Nederland als geheel. Gezinsvorming begint vrij jong in Katwijk. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is in Katwijk relatief klein, 29% ten opzichte van 36% in de regio. Ook Katwijk vergrijst, echter minder snel dan gemiddeld in Nederland. Gekeken naar personen ligt het aandeel 65-plussers met 14% net iets onder het landelijke gemiddelde. Ook de groep 45-65 jarigen is met 26% iets kleiner dan gemiddeld. Dat hangt natuurlijk samen met het relatief grote aantal gezinnen met kinderen. De ontwikkeling van de bevolking richting 2020 laat zien dat het aandeel gezinnen iets afneemt. Deze groep blijft echter met circa 40% een belangrijke groep. Het aandeel alleenstaanden neemt wat toe, van 29% nu tot 31% in 2020 en 33% in 2030. Deze ontwikkelingen leiden tot een daling van de gemiddelde woningbezetting in de komende jaren. Op 1 januari 2002 was de gemiddelde woningbezetting in Katwijk 2,69

1.

DE KATWIJKSE WONINGMARKT: ANALYSE OP HOOFDLIJNEN

De woningmarkt in Katwijk is anders dan die in de omliggende gemeenten. De specifieke manier waarop de woningmarkt in Katwijk functioneert, is bepalend voor de korte termijn van de woonvisie. Een analyse van de woningmarkt van Katwijk levert het volgende op. 1.1. Ontwikkeling van de bevolking van Katwijk Eind 2011 telt Katwijk ruim 62.000 inwoners, die samen bijna 24.300 huishoudens vormen. De bevolking is de afgelopen jaren gegroeid. Gemiddeld lag de groei in de periode 2006 - 2011 op 319 huishoudens per jaar. Tabel 1

Ontwikkeling bevolking Katwijk (abs.) 2006

2007

2008

2009

2010

2011

inwoners

60.932

61.111

61.180

61.337

61.828

62.044

huishoudens

22.702

23.082

23.377

23.632

24.190

24.297

108 106 104 102 inwoners huishoudens

100 98 96 2006

2007

2008

2009

2010

2011

5

personen; op 1 januari 2007 was de gemiddelde woningbezetting in de gemeente 2,59 en in 2011 bedroeg de gemiddelde woningbezetting 2,57 personen. Deze daling is in lijn met de landelijke trend. Op basis van de CBS cijfers van de gemiddelde huishoudgrootte (niet precies hetzelfde als woningbezetting) is te concluderen dat ook in de gemeenten rond Katwijk er een dalende tendens zichtbaar is. Het gevolg is dat de groei van de bevolking van Katwijk niet zo snel zal toenemen als gedacht. Door de combinatie met de bijgestelde woningbouwprognoses is de kans groot, dat in 2030 het aantal inwoners (veel) lager zal uitvallen dan de 78.000 uit de prognose van 2011. Tenslotte wordt op termijn de vergrijzing duidelijk. We zien een toename van het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder én een afname van het aandeel huishoudens tussen de 25 en 55 jaar. (bron: Rigo, 2012) De gevolgen de daling van de woningbezetting én de nieuwe woningbouwprioriteiten voor de bevolkingsprognose, zullen eind 2012 worden berekend in een actuele bevolkingsprognose. 1.2. De woningvoorraad in Katwijk Katwijk beschikte op 1 januari 2012 over een totale woningvoorraad van 24.297 woningen. 67,5% van deze woningen was een koopwoning en 32,5% een huurwoning. Van alle koopwoningen was 73,5% een eengezinswoning en 26,5% een meergezinswoning. In vergelijking met het landelijk gemiddelde is Katwijk daarmee een koopgemeente; landelijk ligt het aandeel koopwoningen namelijk op 59,7% De totale woningvoorraad in de gemeente Katwijk is tussen 2006 en 2011 toegenomen met 960 woningen. In die periode zijn er 1.190 nieuwbouwwoningen gerealiseerd, wat neer komt op een gemiddelde van 238 per jaar. De jaarlijkse productie fluctueerde in deze vijf jaar behoorlijk: in 2006 en 2007 werden respectievelijk 303 en 365 woningen gerealiseerd, terwijl in 2010 slechts 103 woningen werden opgeleverd. Verreweg het grootste deel van alle nieuwbouwwoningen tussen 2006 en 2010 was een koopwoning (76%). Slechts in 2008 was het aantal gerealiseerde huurwoningen groter dan het aantal koopwoningen (56% vs. 44%). In 2008 kwamen een project met woonzorgwoningen en een project van Dunavie gereed. Er werden dat jaar relatief weinig marktwoningen opgeleverd. Figuur 1 Ontwikkeling woningvoorraad gemeente Katwijk 2006 – 2010

Bron: Inbo, 2012

6

In 2011 zijn in de gemeente Katwijk 263 koopwoningen in de bestaande voorraad van eigenaar gewisseld. Dat is een lichte daling ten opzichte van 2010 (283 woningen), maar een forse daling ten opzichte van 2006 (383 woningen). De gemiddelde transactiewaarde van verkochte woningen in de gemeente Katwijk is de afgelopen jaren gezakt. Werd de gemiddelde woning in de gemeente Katwijk in 2007 verkocht voor € 281.000, in 2011 was dat € 267.000. De afgelopen jaren is het aantal te koop staande bestaande woningen gestaag gestegen. In het najaar van 2008 bedroeg dit aantal krap 200 terwijl er nu bijna 600 bestaande woningen te koop staan. Verkopers passen inmiddels hun vraagprijs aan. In 2008 bedroeg de meest voorkomende vraagprijs nog € 294.000. Deze is nu gezakt naar € 276.000. Kortom, de woningmarkt in Katwijk bevindt zich in een dip. 1.3. Lage inkomens Mensen met een inkomen tot € 33.614 (prijspeil 2011) kunnen een sociale huurwoning huren. Deze grens, voor het gemak in deze Woonvisie afgerond tot € 34.000,-, is door het Rijk vastgelegd, en corporaties moeten 90% van hun bezit aan mensen met een inkomen tot € 34.000 verhuren. Dunavie bouwt vooral appartementen omdat de doelgroep bestaat uit de kleinere huishoudens. Betaalbare kleine eengezinswoningen zijn al (voldoende) in voorraad binnen de bestaande bouw. Binnen de Katwijkse huurwoningmarkt is er voor de groep inwoners met een inkomen tot € 34.000,- altijd een woning beschikbaar, hoewel de wachttijd voor sommige woningen met specifieke eisen, soms oploopt tot vier jaar . 1.4. Middeninkomens De middeninkomens zijn mensen met een inkomen vanaf € 34.000. Deze groep bestaat enerzijds uit mensen die al een huurwoning of koopwoning bewonen: de zogenaamde “insiders op de woningmarkt”. En anderzijds zijn het starters op de woningmarkt: de zogenaamde “outsiders”. Deze groep inwoners van Katwijk heeft het lastig op de woningmarkt. Gezien de regels mogen zij geen sociale huurwoning huren, want zij verdienen teveel. Zij kunnen ook geen koopwoning kopen, want met een inkomen tussen € 34.000,- en € 45.000,- kunnen zij maximaal een hypotheek krijgen van € 150.000,- tot € 200.000,-. Voor dat bedrag is er in Katwijk bijna geen appartement en zeker geen eengezinswoning te koop. De mensen met een middeninkomen wonen vaak in een starterswoning: een sociale huurwoning of een niet al te dure koopwoning. Een deel van deze groep bestaat uit jonge gezinnen. Het groeiende gezin past echter niet meer in de woning en daarom is de verhuisdruk groot. Uiteraard zullen ook huishoudens zonder kinderen een verhuiswens hebben. Deze voormalige starters hebben echter geen overwaarde op hun huis kunnen opbouwen en hebben daardoor vaak een restschuld. Voor deze groep inwoners van Katwijk moeten een betaalbaar koop- of huur alternatief worden ontwikkeld. 1.5. Starters Vanaf 1 januari 2011 hebben starters op de koopwoningmarkt minder mogelijkheden om hun eerste huis te kopen vanwege aangescherpte normen van banken voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De leencapaciteit van starters met een laag inkomen is flink omlaag gegaan (tot 28% lager). Dit werkt ook in mindere mate door bij starters met hogere inkomens (ongeveer 5% lager). Tevens zijn banken, sinds het uitbreken van de kredietcrisis, steeds terughoudender geworden in het verstrekken van 7

hypotheken. Zeker voor huishoudens die nog geen vast arbeidscontract hebben, maar wel een goed salaris (meer dan € 40.000,-) én goede carrièreperspectieven is het zuur dat zij geen hypotheek kunnen krijgen. Kortom, koopstarters hebben beperktere toegang tot een hypotheek en kunnen een lager bedrag lenen. Starterslening De starterslening is een 2e- hypotheek van maximaal € 30.000,- onder ‘zachte’ voorwaarden. Katwijk zet deze startersleningen in om starters zoveel mogelijk toegang te geven tot de koopsector. Er zijn sinds de start in 2004 circa 400 startersleningen verstrekt: circa 100 voor nieuwbouw en 300 voor bestaande bouw. Over starters op de koopwoningmarkt zijn enkele gegevens bekend op basis van de aanvragen voor startersleningen. De gemiddelde leeftijd is circa 25 jaar. Het betreft circa 70% eenpersoonshuishoudens en 30% tweepersoonshuishoudens. De gemiddelde koopprijs is circa € 190.000,-, en men brengt gemiddeld € 25.000,- aan eigen geld mee bij de aankoop. De starterslening betrof in bijna alle gevallen € 30.000,-. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de eerste hypotheek gemiddeld € 150.000,- bedraagt. Opvallend is dat tweepersoons huishoudens met een starterslening naar verhouding vaker een bestaande koopwoning kopen en eenpersoons huishouden naar verhouding met een starterslening vaker een nieuwbouwwoning. Dit kan ook te maken hebben met het specifieke woningtype dat in de nieuwbouw voor starters wordt aangeboden. 1.6. Aantal te bouwen woningen dat afzetbaar is In 2007 lag het aantal binnen de gemeente verhuisde personen op ruim 3.800. Sindsdien is dit aantal gezakt naar 2.465 in 2010. Dit is een daling van ruim 35%. In 2011 heeft - gezien de vele te koop staande woningen - de daling doorgezet. Kijken we naar het aantal gevestigde personen in de periode 2006 tot en met 2010 dan vestigen zich jaarlijks gemiddeld circa 1.200 personen in Katwijk. Op basis van ontwikkelingen in de markt kan worden geconcludeerd dat de vraaguitval doorzet en we nu op circa 50% van de vraag zitten ten opzichte van het topjaar 2007. INBO heeft een inschatting gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte voor de komende jaren voor geheel Katwijk. Te zien is dat de vraag naar nieuwe woningen in Katwijk op dit moment uitkomt op circa 250 tot 300 per jaar. Mocht de economische situatie verbeteren, het consumentenvertrouwen toenemen én de financiering weer soepeler verlopen dan kan de vraag naar nieuwe woningen in de periode tot 2017 stijgen tot maximaal 350 woningen per jaar. Echter, de inschatting is dat de vraag op korte termijn eerder verder wegzakt. Zo voorziet de Nederlandse Vereniging van Banken een daling in de verkoop van nieuwe woningen in 2012 met 40% (INBO, 2012). In dat geval zal de vraag ook in Katwijk uitkomen op niet meer dan 225 woningen per jaar. (bron: INBO, 2012) Tabel 1 Potentiële vraag naar nieuwbouwwoningen in Katwijk eengezins meergezins totaal koopsegment 45% 15% 60% huursegment 10% 30% 40% totaal 55% 45% 250 - 300 Bron: Inbo, 2012

8

1.7. Conclusies De analyse van de woningmarkt leidt tot de volgende conclusies: 1. De gemiddelde woningbezetting in Katwijk blijft dalen, en de bevolking blijft de komende 20 jaar toenemen, waardoor er een autonome behoefte blijft aan uitbreiding van de woningvoorraad. 2. De woningmarkt in Katwijk kenmerkt zich door minder verkopen van bestaande woningen en minder nieuwbouwproductie. 3. Binnen Katwijk is er voor de inwoners met een laag inkomen (tot circa € 34.000,-) veelal een huurwoning beschikbaar. 4. Voor de groep inwoners met een inkomen van circa € 34.0000,- tot € 45.000,- die willen verhuizen is er in Katwijk minder vaak een eengezins koopwoning beschikbaar. Het aanbod voor deze doelgroep is minder dan de vraag. 5. Starters op de koopmarkt hebben beperkte toegang tot een hypotheek en kunnen een beperkt bedrag lenen. 6. Op basis van de beschikbare gegevens is geen uitspraak te doen over de beschikbaarheid van woningen voor grote gezinnen. 7. Er is vraag naar 250 tot 300 nieuwe woningen in Katwijk per jaar, waarvan 60% in het koopsegment en 40% in het huursegment.

9

woning, waardoor die bewoner kan doorstromen naar een andere koopwoning. appartement. Het inzetten van de starterslening draagt bij tot de aankoop van een bestaande mogelijkheden om ouderen te laten verhuizen van een eengezinswoning naar een nieuwbouw De vijfde stap is het realiseren van doorstroming. Samen met Dunavie wordt gewerkt aan Katwijk. geen concurrentie tussen dezelfde nieuwe woningtypen in Nieuw Valkenburg en elders in op Nieuw Valkenburg de woningbouw start, dat is waarschijnlijk in 20176. Hierdoor ontstaat er de projecten ’t Duyfrak en Duinvallei fase 9 voor het grootste deel gereed te hebben voordat De vierde stap is de planning van de locatie Nieuw Valkenburg. De gemeente streeft ernaar om tot een verhuisbeweging, waardoor de woningmarkt weer dynamisch wordt. gemaakt worden van de bouw van middeldure huurwoningen. Al deze zaken moeten leiden Indien mensen geen woning kunnen kopen, kunnen ze er wel een huren. Er moet meer werk ontwikkelaars en beleggers aan op de vraag naar de bouw van vrije sector huurwoningen. De derde stap is het gesprek met ontwikkelaars en beleggers. De gemeente spreekt minder voor de woning hoeft te betalen. komen over “Goed en Goedkoper” bouwen: kortere bouwtijden waardoor de woonconsument dat is niet genoeg. De gemeente neemt het initiatief om met ontwikkelaars tot afspraken te van de woonconsument bij de koop van de woning. Voor starters is er de starterslening, maar De tweede stap op weg naar beweging in de woningmarkt in Katwijk betreft ondersteuning en in woningtypen waarin de woonconsument is geïnteresseerd. woningbouwprojecten voorgesteld. De gemeente wil (laten) bouwen, maar alleen op locaties jaar kan opnemen en op grond daarvan wordt een duidelijke prioritering van de woonwijken. Uit het INBO rapport blijkt dat de woningmarkt ongeveer 250-300 woningen per echt behoefte is; zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit van de woningen en de waaraan behoefte is en voor de korte termijn alleen die woningen te bouwen waaraan ook stappen te zetten om beweging in de woningmarkt te krijgen. De eerste stap is te weten Het bovenstaande laat onverlet dat de gemeente genoodzaakt en bereid is om noodzakelijke

2. DE REIKWIJDTE VAN DE GEMEENTELIJKE INVLOED OP DE WONINGMARKT We realiseren ons dat we als gemeente op het gebied van wonen over relatief beperkte directe sturingsmiddelen als geld of beslismacht beschikken. De uitvoering van het woonbeleid ligt voor een deel bij andere partijen. We bouwen of verbouwen als gemeente immers zelf geen woningen. We geven de gewenste richtingen aan, we werken gericht samen met andere partijen (bewoners, corporatie, bouwers, makelaars enzovoort) en zetten onze middelen gericht in om anderen te stimuleren en te faciliteren in het verwezenlijken van de doelen van de woonvisie. Op dit moment zijn er veel zaken onduidelijk over de toekomst van de woningmarkt. Hoe gaat het verder met de hypotheekrente aftrek? Wat gebeurt er met de huren? Gaan de banken anders opereren? Dit zijn zaken waarop de gemeente geen invloed heeft en daardoor is de reikwijdte van het gemeentelijk woonbeleid beperkt. De middelen en instrumenten die de gemeente heeft zijn: goed overleg met betrokkenen; samenwerking met partijen; het toepassen van regels en het incidenteel beschikbaar stellen van financiële middelen. Daarnaast is het gemeentelijk grondbeleid faciliterend voor de woningbouwprojecten. Er is de principe bereidheid om naar de grondprijs te kijken in het licht van de ontwikkelingen op de woningmarkt in Katwijk. De afspraken met de corporatie Dunavie worden vastgelegd in de Prestatieafspraken.

10

Naast de aandacht voor nieuwbouw, heeft de gemeente ook aandacht voor de bestaande woningvoorraad. Dan gaat het om sloop en renovatie; veilig wonen; wonen voor ouderen enz. 2.2. Monitoring en bijstelling Woonvisie Jaarlijks zal het college de uitvoering van de Woonvisie analyseren en eventueel besluiten tot bijstelling van de Woonvisie en wel in het kader van de reguliere Planning en Control cyclus. In de loop van 2014 zal de prioritering van de woningbouwprojecten worden geëvalueerd, indien nodig zal het college besluiten tot bijstelling van de prioritering. De resultaten en adviezen van de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk worden gebruikt bij de jaarlijkse evaluatie en bijstelling van de Woonvisie.(zie paragraaf 5.2.5.)

11

segmenten weergegeven. onderstaande tabel is het woningbouwprogramma voor Katwijk, verdeeld naar typen en tussentijds worden verhoogd indien nieuwe marktontwikkelingen dit nodig maken. In de worden afgeremd door een te lage planning. Het aantal geplande woningen kan ook nog woningen per jaar. Om er zeker van te zijn dat positieve ontwikkelingen in de markt niet aantal woningen in de nieuwe woningbouwplanning enigszins te verhogen en wel tot circa 320 van 250 woningen te komen, in verband met planuitval. De gemeente kiest ervoor om het planvoorraad van circa 310 woningen per jaar. INBO stelt dat dit nodig is om tot de productie ambitieus. INBO stelt voor het programma ongeveer te halveren. Dit komt neer op een woningen in de jaren 2008 – 2011 (gemiddeld 220 woningen per jaar) is dit programma veel te van de bouw van circa 3000 woningen: dus 600 per jaar. Gezien het aantal opgeleverde Het oorspronkelijke woningbouwprogramma van Katwijk over de periode 2012 – 2017 gaat uit woningbouwplanning. nauwgezet te volgen en dit kan leiden tot bijstelling van de prioritering van de dynamisch proces. Tweemaal per jaar wordt er overlegd met de markt om de ontwikkelingen prioritering voor de nieuwbouwlocaties in Katwijk. De woningbouwprogrammering is een heeft daarop besloten het tweede voorstel van INBO bijna geheel over te nemen als gebaseerd op basis van de huidige inzichten en kennis van de woningmarkt. De gemeente ook het best denkbare antwoord op woningbouwproblematiek in Katwijk. Het voorstel is dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren is en op dit moment prioritering niet noodzakelijk is. De gemeente is van mening dat de bijgestelde prioritering de projectontwikkelaars op 22 augustus 2012. De projectontwikkelaars zijn van mening dat nieuw voorstel voor prioritering opgesteld. Dit tweede voorstel is besproken met de benaderingen hebben voorgesteld. Daarna heeft INBO, in opdracht van de gemeente, een gemeente en INBO, waarin op de prioritering is ingegaan en projectontwikkelaars alternatieve actief zijn. Deze bijeenkomst heeft geleid tot een drietal sessies met projectontwikkelaars, INBO haar voorstel voor prioritering gepresenteerd aan de projectontwikkelaars die in Katwijk De prioritering van de nieuwbouwlocaties is als volgt tot stand gekomen. Op 22 juni 2012 heeft de woonmilieus. De analyse leidt tot een prioritering van de bestaande woningbouwprojecten. om afstemming tussen de verschillende woningbouwlocaties, maar ook om differentiatie van een bijdrage leveren aan een duurzame verbetering van de woningmarkt in Katwijk. Dir vraagt eenzijdige woonproducten op de markt komen. Toevoeging van nieuwe woonmilieus moet De gemeente streeft naar een realistisch woningbouwprogramma en wil voorkomen dat er 3.1. Prioritering van de woningbouwprojecten gedragen woningbouwprogramma met afzetbare woonconcepten. locatie en in mindere mate de grondposities van de gemeente. Het doel is te komen tot een vinden tussen de behoefte uit de markt, het woningbouwbeleid, de kwaliteiten en kansen per Bij het opstellen van een realistisch woningbouwprogramma gaat het erom afstemming te

3.

12

Tabel 2 Oude programmering woningbouw Katwijk Jaar sociaal mgz

vrije sector mgz

egz

totaal egz

onb.

2013 2014 2015 2016 2017

143 139 105 69 103

37 38 15 37 21

142 136 157 69 38

379 85 517 242 128

3 128 142 67 136

704 526 936 484 426

totaal

18%

5%

18%

44%

15%

3.076

Tabel 3 Nieuwe programmering woningbouw Katwijk

De volgende projecten wil de gemeente faciliteren in de periode 2012 – 2017: Tabel 4 Nieuw woningbouwprogramma Katwijk verdeeld over kernen en projecten Katwijk aan Zee Project

Sociaal mgz

Haven 2 Zuid Haven 3B Zeehospitium Totaal

egz

34 34

Vrije sector mgz egz 5 60 14 79

Tot onb. 95 71

61

161 131 74 366

26 87

166

Katwijk aan den Rijn Project

Sociaal mgz

Duinvallei 9a Duinvallei 11a Totaal

egz

Vrije sector mgz egz

Tot onb. 28 53 81

34 34

28 87 115

Hoornes Project Rijnsoever N 1 Rijnsoever N 2b/c Totaal

Sociaal mgz

egz

Vrije sector mgz egz 25 25

Tot onb. 15 60 75

9 9

24 85 109

13

Rijnsburg Project

Sociaal mgz

Kleipetten De Bloem 2 De Bloem 3 Westerhaghe Waterklaver Kanaalzone De Horn Hof van Rijnsburg Greenport Totaal

Vrije sector mgz egz

egz 49

32

26 48

62 23

Tot onb. 12 5

12 86 50 140 83 15 90 100 15 591

50

14

16

52 12 15 60

100 137

16

217

15 65

156

Valkenburg Project

Sociaal mgz

Bloemenlaan t Duyfrak 3A t Duyfrak 3B t Duyfrak 3C t Duyfrak 4 t Duyfrak 5 t Duyfrak 6 Totaal

Vrije sector mgz egz

egz

30 46 16 28 120

10 19 29 6 12 76

Tot onb. 19 30 42

19 40 61 71 108 56 65 420

12 56 28 37 212

12

Totalen Sociaal mgz egz 325

Totaal

Vrije sector mgz egz 92 321

Tot onb. 690

173

1601

De woningbouwprogrammering van 1601 woningen tot en met 2017 is de vertaling van de analyse van woningmarkt in Katwijk in 2012. Programmering is echter een dynamisch en flexibel proces. Indien er ontwikkelingen in de markt zijn die verhoging van de aantallen noodzakelijk maken, dan zal de gemeente dat direct doen. Voor de overige bouwprojecten geldt dat de gemeente deze projecten faciliteert vanaf 2017. De tussentijdse evaluaties van de woonvisie in 2014 en latere jaren kunnen echter leiden tot aanpassingen in het woningbouwprogramma. Met de genoemde woningbouwprogrammering 2012 – 2017 is het mogelijk de doelen van de woonvisie te realiseren. In de woonvisie 2012 – 2017 wordt het navolgende minimum programma benoemd: a. b. c. d. e. f. g.

Bouw van circa 400 sociale huurwoningen Circa 100 goed en goedkopere woningen (ook sociale woningbouw) Circa 500 woningen tussen koop en huur Circa 125 vrije sector huur. 20 woningen particulier opdrachtgeverschap Eén locatie voor collectief particulier opdrachtgeverschap Eén locatie voor een klushuis.

14

De gevolgen van de beperking van de woningbouw en dus van de bevolkingsgroei, kan gevolgen hebben voor voorzieningen zoals scholen en sportaccommodaties. Dit geldt voor wijkwinkelcentra. De nieuwe bevolkingsprognose wordt begin 2013 verwacht en de consequenties daarvan zullen worden betrokken bij de reguliere Planning & control cyclus. Beperking van de woningbouw heeft ook financiële consequenties. Zo is de Algemene Uitkering uit het Gemeentefonds van het Rijk o.a. gebaseerd op het woningareaal. Mindere toename van het aantal woningen betekent een lagere groei van de uitkering. Ook de inkomsten uit de OZB zullen minder toenemen dan verwacht. Daarnaast heeft het stopzetten of vertragen van ontwikkellocaties waar de gemeente een grondpositie heeft aanzienlijke consequenties voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Aangezien de grondexploitaties de financiële ruimte ontberen om dit nadeel op te vangen zal hiervoor in de begroting ruimte gevonden moeten worden. 3.2. Geen nieuwe initiatieven tenzij absolute meerwaarde voor Katwijk. Uit het voorafgaande blijkt dat de woningbehoefte is gehalveerd en dat betekent grote terughoudendheid bij de gemeente indien nieuwe woningbouwplannen worden ingediend. De prioriteit ligt bij het realiseren van de tien voorkeurlocaties. Nieuwe plannen moeten voorzien in een aantoonbare extra woningbehoefte die kwalitatief en anderszins (bijv. het aanbieden van vernieuwende bouwconcepten) een absolute meerwaarde hebben voor Katwijk. Dit betekent dat bij de aanvraag van nieuwe plannen het volgende onderzocht moeten worden. a. Is er voor deze locatie een onherroepelijk bestemmingsplan? Indien dat zo is, moet er met de initiatiefnemer gesproken worden over kansen en bedreigingen van het project. Is er een aantoonbare behoefte aan de geplande woningen op deze locatie? b. Indien er voor de locatie geen onherroepelijk bestemmingsplan is, wordt het woningbouwplan niet in behandeling genomen, omdat het niet past in de prioriteitenlijst. Tenzij het plan een absolute meerwaarde heeft voor Katwijk. indien het enkele inbreidingswoningen betreft en/of een situatie waarin een aantoonbare (stedenbouwkundige) verbetering optreedt ten behoeve van. het leefklimaat in de kern of wijk, kan overwogen hieraan medewerking te verlenen. De meerwaarde voor Katwijk zal aangetoond dienen te worden. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen?

We willen dat er in 2017 circa 1580 nieuwe woningen zijn gebouwd.

Wanneer?

Voor eind 2012 moet duidelijk zijn welke projecten worden doorgezet en met welk programma én welke projecten worden herijkt Tabel 3 met de aantallen te realiseren woningen en de onderverdeling naar sociale en vrije sector tot 2017 is de prestatie indicator.

Prestatie indicator

Met projectontwikkelaars en met Dunavie zal de prioriteitenlijst worden besproken en zullen afspraken worden gemaakt over de uitvoering ervan.

15

4. BOUWEN VOOR DE REGIO (NIEUW VALKENBURG) Het woningbouwprogramma van Katwijk heeft invloed op de ontwikkeling van Nieuw Valkenburg. Het uitgangspunt is dat de projecten van Nieuw Valkenburg de woningbouwprojecten in Katwijk niet mogen beconcurreren. Daarom wil de gemeente dat de woningbouwplannen in Katwijk zoveel als mogelijk zijn afgerond voor de bouw van Nieuw Valkenburg start. Voor de komende jaren speelt de ontwikkeling van Nieuw Valkenburg nog geen rol. De eerste woningen zullen naar verwachting niet eerder dan eind 2017 of begin 2018 op de markt komen. Wel is in de prioritering zoals INBO dat heeft voorgesteld, rekening gehouden met Nieuw Valkenburg. Zo wordt ’t Duyfrak, een project dat zich ook richt op regionale doelgroepen, afgerond voordat Nieuw Valkenburg van start gaat. Het is daarom van belang dat er in Nieuw Valkenburg wordt gestart met die woonmilieus die aanvullend zijn op de woningbouwprojecten in Katwijk. Uit de analyse van INB)O blijkt dat de woonmilieus Topbuurt, Domein, Na de Olie en In the Buzz niet in de 10 geprioriteerde projecten voorkomen. De fasering van Nieuw Valkenburg kan daarom beginnen met de woonmilieus die gericht zijn op de regionale doelgroep uit Leiden en omstreken. Concreet gaat het dan om de volgende woonmilieus: Na de Olie en Domein. Met het woonmilieu Na de Olie worden ecologische en duurzame wijken bedoeld. Met het woonmilieu Domein worden een specifieke, thematische (semi-)afgeschermde buurten bedoeld. Door te starten met deze onderscheidende en meer exclusieve woonmilieus, is het ook mogelijk de identiteit van Nieuw Valkenburg vanaf het begin helder vorm te geven. Later kan dan worden gestart met de woonmilieus voor de bovenregionale doelgroep en de regionale doelgroep uit de Bollenstreek. De opzet van Nieuw Valkenburg, het aantal woningen en de diverse woonmilieus komen niet in deze woonvisie aan de orde. Dit zijn onderwerpen die in het Masterplan Nieuw Valkenburg worden besproken. Het gaat hier om de randvoorwaarden qua planning en programmering die de gemeente Katwijk inbrengt in de onderhandelingen met het RVOB. Wat willen we bereiken?

Projecten in Katwijk concurreren niet met Nieuw Valkenburg

Wat gaan we daarvoor doen?

Locatie ‘t Duyfrak afronden in circa 2017. In Nieuwe Valkenburg starten met de bouw van woningen in aanvullende woonmilieus medio 2017. Werken aan de afronding van ‘t Duyfrak 2012-2019. In 2013-2014 overeenstemming met ROVB over woningbouwprogrammering en -planning Nieuw Valkenburg. In 2018 zijn de laatste woningen in ‘t Duyfrak in aanbouw. De te bouwen woningen in Nieuw Valkenburg (naar verwachting medio 2017) mogen niet concurreren met de woningen in andere projecten.

Wanneer? Prestatie indicator

16

bereiken? Hoe gaan we dit

Duyfrak, Westerhaghe (Dunavie), Duinvallei fase 9 en De Horn. slaan. Dit overleg wordt ook met Dunavie gevoerd. Dit kan in Have fase 2, ’t ook in de regio, om de weg naar goede en goedkopere woningen in te Het college gaat in gesprek met projectontwikkelaars binnen Katwijk, later voor de prijs van € 190.000,In Katwijk worden eengezinswoningen gebouwd voor het (kleine) gezin van circa € 150.000,In Katwijk worden eengezinswoningen gebouwd voor starters voor de prijs

opslagen die commerciële partijen gebruiken, kan de verkoopprijs lager zijn dan gebruikelijk is. verkocht en de gemeente heeft geen financieel risico gelopen. Door het wegvallen van diverse bouwen, waarbij zij zelf het risico droeg. Het resultaat is positief: de woningen zijn snel In de nieuwbouwlocatie Gouwwijk nam de gemeente het initiatief om zelf woningen te gemeente zelf. Een voorbeeld van deze aanpak is te vinden in de gemeente Edam-Volendam. Een andere mogelijkheid is het ontwikkelen van woningen onder verantwoordelijkheid van de 5.2. Gemeente ontwikkelt zelf goed en goedkoper bouwen het doen van investeringen door Dunavie haalbaar. rijksoverheid legt op de corporaties in Nederland (huurdersbijdrage en extra buffers) maakt zij hun huurders een goede en goedkope woning aanbieden. Gezien de financiële druk die de Goedkoper bouwen met een korte bouwtijd is ook van belang voor Dunavie: daardoor kunnen hebben. In dat geval moet de woning groter zijn dan de starterswoning en een prijs van € 190.000,starterskoopappartement wonen, moeten een goede en goedkopere woning kunnen kopen. Ook jonge gezinnen met middeninkomens, die nu in een sociale huurwoning of innovatieve bouwtechnieken en de korte bouwtijd. voor deze woningen: de kwaliteit moet van een hoog niveau zijn. Het prijsverschil zit dan in de aannemers te laten bouwen. Het uitgangspunt over de minimale kwaliteit geldt uiteraard ook maar we moeten deze weg inslaan om gezinnen een kans op een eigen huis te geven en om 115m2 voor een prijs van € 149.000,- Daar zijn vanzelfsprekend veel eisen aan verbonden, 150.000,-. Een grote bouwer in Nederland komt met een eengezinswoning op de markt van is het noodzakelijk dat er “Goed en Goedkoper” gebouwd wordt voor een bedrag van € en de gelegenheid te geven een appartement of zelfs een eengezinswoning te kunnen kopen, 150.000,- het maximaal haalbare is voor de starter op de woningmarkt. Om die starter de kans Uit de woningmarktanalyse is nadrukkelijk naar voren gekomen dat een hypotheek van € 5.1. “Goed en Goedkoper” bouwen weer manifesteert, vooral voor het (kleine) gezin. krijgen hun woonwens te realiseren en uiteindelijk ook dat de vraag naar nieuwbouw zich woningmarkt. Beweging op de Katwijkse woningmarkt leidt er toe dat mensen meer kans woningmarkt, maar toch zijn er instrumenten die helpen beweging te brengen in de hoofdstuk 2 is aangegeven dat de lokale overheid weinig greep heeft op de dynamiek van de dus weer beweging, dynamiek, versnelling in de woningmarkt komen. In de analyse in De woningmarkt in Katwijk functioneert nog wel, maar het gaat langzaam en moeilijk. Er moet

5.

17

Wanneer?

Prestatie indicator

De gemeente doet onderzoek naar het zelf ontwikkelen en bouwen van woningen. Eind 2012 moet duidelijk zijn welke partijen “Goed en Goedkoper” kunnen en willen bouwen. Medio 2013 of eerder is duidelijk of de gemeente zelf woningen zal ontwikkelen. In 2013 wordt gestart met de bouw van de eerste goede en goedkopere woningen.

5.3. Woonconsument centraal De woonconsument wil invloed op de woning die hij/zij koopt of huurt. De wensen en mogelijkheden van de kopers en huurders moeten centraal staan. Naast prijs en woninggrootte kan ook de manier waarop de consument invloed heeft een belangrijke voorwaarde zijn om een woning te kopen of te huren. We willen mensen met initiatieven graag helpen om die gerealiseerd te krijgen: particulier - en collectief opdrachtgeverschap. Ook de invloed van de woonconsument behoeft aandacht. Deze onderwerpen komen hierna aan de orde. 5.3.1. Particulier Opdrachtgeverschap Een particulier neemt het initiatief om zijn eigen woning te realiseren. Hij heeft maximale invloed op het ontwerp van de woning en het proces van totstandkoming. In minimale variant heeft de particulier contact met gemeente voor afname van een kavel, met een bouwbedrijf dat de woning realiseert en met een hypotheekverstrekker voor financiering van de woning. Afhankelijk van de behoefte aan ondersteuning kan de particulier een architect en een bouwbegeleider inhuren. Kavels die welstandsvrij ontwikkeld kunnen worden kennen over het algemeen een betere afname dan kavels met specifieke welstandseisen. (bron: INBO, 2012) De financiële risico’s liggen bij de particulier: wanneer hij zijn verplichtingen ten aanzien van de bouw van de woning niet nakomt kan de grondverkoopovereenkomst ontbonden worden op laste van een boete. Overige financiële risico’s zijn ook voor de particulier omdat hij opdrachtgever is voor alle disciplines die bij de realisatie van de woning betrokken zijn. Als de particulier minder financieel risico wil lopen is catalogusbouw een optie. Vrije kavels zijn beschikbaar in het project Greenport, Rijnsoever, ’t Duyfrak en De Horn. 5.3.2. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Een collectief van huishoudens realiseert hun eigen woningen en vaak ook directe woonomgeving. Het initiatief voor een dergelijk project komt meestal van een aantal van de toekomstig bewoners maar wordt ook wel door de gemeente (grondbezitter) genomen. Het collectief heeft maximale invloed op ontwerp en proces (via rechtspersoon, vaak koper vereniging), de individuele huishoudens conformeren zich aan de consensus van het collectief. (INBO, 2012) Het is tot op heden niet gelukt in Katwijk een CPO project te ontwikkelen. Er zijn ook weinig succesvolle CPO projecten in Nederland bekend. Vooralsnog hier terughoudend mee omgaan.

18

5.3.3. Particulier Opdrachtgeverschap, Klushuis en Cascowoning Een particulier gaat over tot grootschalige verbouwing, tot niveau ‘Bouwbesluit Nieuwbouw’, van een pand dat in (zeer) slechte staat verkeert. Dit pand wordt voor een relatief laag bedrag aan hem verkocht, maar hij is verplicht de woning binnen een jaar te renoveren en zelf ten minste 2 jaar in de woning te gaan wonen, met als doel slechts betrokken eigenaar-bewoners voor een project te interesseren. Het bestaande pand hoeft niet per se een oude woning te zijn. In een dergelijk geval is er sprake van een Cascowoning. De woning wordt door de projectontwikkelaar als casco opgeleverd en de koper bouwt de woning zelf af. De Visserijschool (eigendom van Dunavie) is hiervoor een mogelijkheid. Het financiële risico is geheel voor de particulier, maar over het algemeen minder dan bij PO in de nieuwbouw variant omdat de benodigde investering vaak kleiner is doordat er zelf veel wordt geklust. Maar ook hier geldt dat wanneer de particulier zijn verplichtingen ten aanzien van de renovatie van de woning niet nakomt, de verkoopovereenkomst ontbonden kan worden op laste van een boete (bv € 35.000,- per verdieping). Overige financiële risico’s zijn ook voor de particulier omdat hij opdrachtgever is voor alle disciplines die bij de realisatie van de woning betrokken zijn. De Visserijschool (eigendom van Dunavie) is hiervoor een mogelijkheid. Het is uiteraard mogelijk dat een klushuis door een Collectief wordt verbouwd.(INBO, 2012) Wat willen we bereiken?

De woonconsument in Katwijk krijgt meer ruimte voor eigen initiatieven om zijn/haar eigen woning te ontwerpen of te verbeteren.

Hoe gaan we dat doen?

Particulier Opdrachtgeverschap: In de woningbouwlocaties die tot 2017 worden ontwikkeld, worden de particuliere kavels naar voren gehaald. Dit kan in Rijnsoever, ’t Duyfrak, De Horn en het Greenport project. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap: De gemeente analyseert welke locaties geschikt iszijn. Overleg met Dunavie over de Visserijschool als klushuis. Overleg met projectontwikkelaars over cascowoningen..

Wanneer?

Er wordt continu gewerkt aan de uitvoering van de gestelde doelen. Medio 2013 wordt één CPO locatie gepresenteerd. PO: Tot 2017 worden 20 vrije kavels verkocht en ontwikkeld. CPO: Tot 2017 streven we naar realisering van tenminste één CPO project, een klushuis en een cascowoningenproject.

Prestatie indicator

5.3.4. Consumentgerichte projectontwikkeling De woonconsument krijgt grote invloed op het ontwerp van de nieuwe woning. Hierbij moet gedacht worden aan de breedte, de diepte en het aantal bouwlagen van de woning. Dit gaat dus verder dan de bestaande zaken, zoals keuken of badkamer naar eigen keuze; plaats van de wanden naar eigen keuze en wel of geen dakkapel . De verdergaande variant van consumentgericht bouwen, moet door de gemeente sterk benadrukt worden bij de 19

projectontwikkelaar, omdat deze wijze van ontwikkelen de positie van de aspirant koper als consument versterkt. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen? Wanneer? Prestatie indicator

De woonconsument in Katwijk krijgt meer ruimte voor eigen initiatieven om zijn/haar eigen woning te ontwerpen. In de gesprekken met projectontwikkelaars wordt het consumentgericht ontwikkelen betrokken. Continue. De gesprekken moeten eind 2012 zijn afgerond, zodat in 2013 tenminste 40 woningen op deze wijze worden ontwikkeld en gebouwd. Het project Haven fase 2 zuid leent zich hiervoor. Zo ook het project De Horn.

5.3.5. Versterken positie woonconsument Bij de woningbouwprogrammering wordt meer rekening gehouden met de behoefte van mensen. We volgen de woonwensen (periodiek woonwensenonderzoek), de actuele verkoopbaarheid van nieuwbouw en bestaande koopwoningen, en de verhuisbewegingen. Dit benutten we voor het uitwerken van programma’s voor actuele locaties, zoals die voorzien zijn tot 2017. Na afronding van elk nieuw bouwproject bevraagt de gemeente Katwijk de bewoners naar hun tevredenheid over het bouwproces, de woning en de omgeving. De resultaten worden als leereffect meegenomen in de ontwikkeling van een volgend bouwproject. Wij stellen voor om een brede Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk op te richten en deze groep tweemaal per jaar bijeen te roepen. De deelnemers zijn: Dunavie, Stichting Huurdersbelangen, Stichting Seniorenwoningen, enkele grote Verenigingen van Eigenaars, makelaars, banken, aannemers, projectontwikkelaars, verhuurders, notarissen, hypotheekverstrekkers en de gemeente. De agenda bevat in ieder geval: toetsen respectievelijk spiegelen van het woonbeleid in Katwijk, informatie uitwisselen en verzamelen en het volgen van de uitvoering van de Woonvisie. De resultaten en adviezen van de Klankbordgroep worden gebruikt bij de evaluatie en bijstelling van de Woonvisie in 2014. Ook stellen we voor om jaarlijks een themadag over Wonen in Katwijk te organiseren. Dit plan zal echter gedragen moeten worden door de brede Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk. Ook de realisatie zal door de leden van de Klankbordgroep gedaan moeten worden. Wat willen we bereiken?

De invloed van de woonconsument wordt in concreet in de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk, de themadag wonen, het periodiek woonwensenonderzoek en het evaluatieonderzoek.

Hoe gaan we dat doen?

Betrokkenen bij de woningmarkt van Katwijk worden uitgenodigd voor een eerste bijeenkomst voor eind 2012. Vragenlijst na afronding elk nieuw bouwproject en de leereffecten

20

meenemen in een volgend project.

Wanneer?

De uitnodigingen gaan na de vaststelling van de woonvisie door de raad de deur uit. Medio september 2012 Na afronding bouwproject.

Prestatie indicator

Tot 2017 twee maal per jaar een bijeenkomst van de klankbordgroep en eenmaal per jaar een themadag wonen in Katwijk.

5.4. Varianten tussen huur en koop Om de vraagzijde op de woningmarkt te vergroten kan een aantal varianten tussen huur en koop worden benut. De meest ervan hebben een relatie met een woningcorporatie, maar enkele zijn ook door projectontwikkelaars te gebruiken. In de bijlage onder paragraaf 2.3. is een overzicht opgenomen van de varianten tussen huur en koop. Hierna worden de meest gangbare vormen besproken. Koop Garant Bij Koop Garant krijgt de koper bij aanschaf van een woning een korting op de marktwaarde van de woning, de koper wordt hierbij volledig eigenaar. Wanneer de koper de woning weer wil verkopen, dan koopt de woningcorporatie in kwestie de woning gegarandeerd terug. De stijging of daling in marktwaarde zal tussen de corporatie en de koper worden gedeeld. Waardestijging van de woning als gevolg van investeringen door de eigenaar worden afzonderlijk getaxeerd en buiten de winstdeling gelaten. In geval van nieuwbouw deelt de corporatie voor maximaal 1,5 maal het verleende kortingspercentage in de waardeontwikkeling. Identieke of vergelijkbare constructies bestaan ook onder andere namen. Slimmer Kopen en Kopen met Korting zijn hier een voorbeeld van. De variant Koop Garant wordt door Dunavie gebruikt. Koopgarant is een uitgewerkt systeem van maatschappelijk gebonden eigendom. De organisatie van Koop Garant heeft bijv. afspraken met de Belastingdienst gemaakt. Door de gedegen uitwerking van Koop Garant hebben de meeste corporaties voor deze aanpak van maatschappelijk gebonden eigendom gekozen. Huur koop Een van de overige varianten is de mogelijkheid om eerst te huren, maar met een optie tot koop van de woning. Deze variant kan door een belegger worden ingezet om eerst woningen te verhuren en na een bepaalde tijd aan de zittende huurders te verkopen. Uiteraard kunnen ook marktpartijen met allerlei varianten tussen koop en huur komen, die alle tot doel hebben het de woonconsument gemakkelijk te maken een woning te kopen.

21

Erfpacht Uit gesprekken met banken in Katwijk is gebleken dat het hebben van erfpacht geen effect heeft op de hoogte van de te verstrekken hypotheek. De bank ziet de erfpachtcanon, die de kopers aan de gemeente moeten betalen als vaste lasten en rekent dat dus mee in het bepalen van de hypotheekhoogte. Hierdoor levert de erfpacht geen bijdrage aan het gemakkelijker maken van het verkrijgen van een hypotheek. Wat willen we bereiken?

Projectontwikkelaars, ontwikkelende bouwers , beleggers en Dunavie passen instrumenten toe waardoor de woonconsument gemakkelijk een woning kan kopen.

Wat gaan we daarvoor doen?

De gemeente gaat in gesprek met de projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om hen uit te dagen met voorstellen te komen tussen huur en koop. Met beleggers wordt gesproken over de variant huur koop. De gesprekken vinden plaats in 2012 en lopen door in 2013. Bij 30% van de nieuwbouwwoningen tot 2017 wordt een variant tussen huur en koop ingezet om de aankoop van de woningen te bevorderen.

Wanneer? Prestatie indicator

5.5. Meer vrije sector huurwoningen bouwen In de nieuwbouw zien wij kansen voor vrije sector huur in zowel het gestapelde als grondgebonden segment. Katwijk kent een langzaam vergrijzende bevolking, terwijl er nu ook veel starters zijn die moeilijk aan een hypotheek voor een koopwoning komen. Beide groepen zijn kansrijk voor de vrije sector huur. Onze inschatting is dat er ruimte is voor 10% tot 15% vrije sector huur in Katwijk. (bron: Inbo, 2012). Er kan een onderscheid gemaakt worden in middeldure huurwoningen en dure huurwoningen. Bij middeldure huurwoningen gaat om woningen met extra comfort en voorzieningen, doorgaans gericht op ouderen, en om eengezinswoningen voor mensen die eigenlijk willen kopen maar dit gezien de huidige omstandigheden niet kunnen of willen. Als de economische situatie aantrekt kan een deel worden omgezet in koopwoningen. De huurprijs kan liggen tussen de huurtoeslaggrens en € 850, -. Dunavie wil in nieuwbouwprojecten dit type huurwoning realiseren. De vraag naar dure huurwoningen is klein (ongeveer 5%) en komt voor een belangrijk deel van “lege nest huishoudens” die een goed alternatief hebben, namelijk niet verhuizen. Dat betekent dat prijs-kwaliteit verhouding goed moet zijn en de locatie aantrekkelijk. Deze vraag zal iets groeien, omdat deze groep in omvang toeneemt, echter zeer geleidelijk. De huurprijs ligt boven € 850, -. Beleggers zullen moeten worden geïnteresseerd in de bouw van vrije sector woningen. Grondgebonden woningen, galerijflats of woningen waarbij mogelijk andere afschrijvingstermijnen gehanteerd kunnen worden, bieden. (bron: INBO, 2012)

22

Op dit moment staan er in Katwijk een groot aantal koopwoningen leeg. De gemeente heeft op grond van de Leegstandswet 41 vergunningen verleend voor tijdelijke verhuur van bestaande koopwoningen. Deze vergunningen kunnen niet worden geweigerd. De theoretische verkooptijd in de gemeente is 17,7 maanden, waarna deze woningen weer van de huurmarkt afgaan. De huurprijzen van bestaande eengezinswoningen liggen tussen € 900,- en € 1200,-. Zolang de nieuwbouwhuurwoningen van beleggers niet onder € 1000,- per maand is er weinig concurrentie met de bestaande voorraad volgens.

Wat willen we bereiken?

Er worden in Katwijk vrije sector huurwoningen gebouwd

Hoe gaan we dat bereiken?

Projectontwikkelaars en beleggers benaderen met interessante woningbouwlocaties in Katwijk en hen motiveren daar vrije sector huurwoningen te realiseren. Dunavie komt met voorstellen voor de middeldure huur. Deze opnemen in de Prestatieafspraken. Gedurende de periode 2012 – 2017.

Wanneer? Prestatie indicator

Uitgaande van 250 woningen per jaar willen jaarlijks gemiddeld 10% daarvan als vrije sector huurwoningen ontwikkelen. Dus 25 woningen per jaar. In de projecten ’t Duyfrak, Duinvallei fase 9 en Haven fase 2 zuid zijn daarvoor mogelijkheden.

5.6. Reageren op veranderingen in de markt Het is lastig te voorspellen hoe de markt zich verder gaat ontwikkelen. Ontwikkelingen die buiten de invloed van Katwijk liggen zijn namelijk sterk bepalend hierin, zoals de toekomst van de hypotheekrenteaftrek en de aanscherping van de hypotheekregels. Flexibiliteit is nodig om adequaat mee te kunnen bewegen met veranderende behoeften, aanpassing van plannen of deze uit te stellen. Randvoorwaarde is natuurlijk wel dat de kwaliteit niet omlaag gaat. Concreet komt het voor dat de projectontwikkelaar de woningen, die aanvankelijk gepland waren, niet verkocht krijgt en het programma moet worden veranderd. Dit kost tijd voor overleg en procedures. Wij gaan er vanuit dat de woningen die gebouwd gaan worden in de tien geprioriteerde projecten daadwerkelijk verkocht gaan worden. Duidelijk is dat in alle gevallen flexibiliteit niet neutraal is: het is gekoppeld aan het planproces met alle voorwaarden en termijnen die daarbij horen. De vraag is: Hoe kan de gemeente eraan meewerken om snel te reageren op veranderingen in de woningmarkt? Er zijn drie mogelijkheden: a. Ontwikkelingstijd van het project De ontwikkelingstijd van project dat wil zeggen vanaf indiening van het idee tot het ter visie van het bestemmingsplan, moet sterk worden bekort. Dit vereist van de ontwikkelaar dat hij met goede plannen komt en snel reageert op vragen van de

23

gemeente. Van de gemeente vereist het snel en gecoördineerd beoordelen van de plannen. Het planvormingsproces moet dus systematischer. b. Coördinatieregeling Bij de behandeling van het bestemmingsplan kan tegelijk de omgevingsvergunning aan de orde komen. Hiertoe wordt dan gebruikt gemaakt van de coördinatieregeling. Dit kan zeker een half jaar schelen in de proceduretijd. c. Ruimte in het bestemmingsplan In de bestemmingsplannen moet ruimte zijn voor verandering en dit kan heel goed met een Uitwerkingsplicht. Ook is het mogelijk dat in globale bestemmingsplannen de mogelijkheid gegeven wordt om vergunningen te verlenen voor ontwikkelingen die nog niet zijn uitgekristalliseerd tijdens het opstellen van het bestemmingsplan. Wat willen we bereiken?

We willen een korter planproces en meer ruimte in de bestemmingsplannen.

Wat gaan we daarvoor doen?

Na analyse van de bestaande procedures worden er versnellingsmaatregelen geformuleerd, zoals - Gebruik van de coördinatieregeling, daar waar mogelijk. - In alle nieuwe en te herziene bestemmingsplannen met ontwikkelingslocaties, wordt een uitwerkingsplicht opgenomen. - Duidelijke criteria en voorwaarden afspreken met de projectontwikkelaar.

Wanneer?

Over het toepassen van de coördinatieregeling wordt in de tweede helft 2012 een besluit genomen. Continue toegepast in de bestemmingsplannen.

Prestatie indicator

De aangescherpte (“lean”) procedures functioneren in de loop van 2013.

24

6. EEN WONING OP MAAT We realiseren ons dat er niet één manier is om de nieuwbouwproductie en de doorstroming op gang te brengen. Wél doen we alles wat binnen ons vermogen ligt om dynamiek op de woningmarkt te krijgen. We gaan daarom eerst in op het belang van de verhuisketens om daarna in te zoemen op vier groepen op de woningmarkt: de starter, het kleine gezin, het grote gezin en de ouderen. 6.1. Verhuisketens op gang brengen Om doorstroming op gang te brengen spelen verhuizingen een belangrijke rol. Om verhuizingen mogelijk te maken, is het belangrijk om te weten wat de woonwensen zijn van de woningvragers. Gemiddeld verhuist een huishouden iedere tien jaar. Een huishouden zal over het algemeen proberen om bij een verhuizing de woonsituatie te verbeteren. Dit betekent dat de woningvoorraad als een hiërarchisch functionerend systeem kan worden gezien, de zogenoemde ‘Woninghiërarchie’ of ‘Woonladder’. Doorstromers proberen van goedkope huurwoningen (zoals meergezinswoningen) te verhuizen naar goedkope of middeldure koopwoningen (zoals eengezinswoningen), van klein naar groot Starters (nieuw gevormde huishoudens) moeten het evenwicht herstellen. Zij zullen relatief veel in meergezinswoningen en kleine woningen terecht komen en dus relatief weinig in laagbouw en grote woningen. Hoog op de woninghiërarchie staan gewilde woningen. Laag op de hiërarchie staan niet-gewilde woningen. Maar op de woningmarkt komen ook ‘neerwaartse’ stappen voor. Dat zijn bijvoorbeeld oudere huishoudens die verhuizen van een dure koopwoning naar een duur huurappartement. Wellicht om daarmee hun opgebouwde vermogen te verzilveren en te wonen in een woning die gelijkvloers is en dichtbij de voorzieningen ligt. Een andere neerwaartse stap is vaak te zien als gevolg van echtscheidingen en werkloosheid. Een direct met elkaar samenhangende reeks verhuizingen wordt een ‘verhuisketen’ genoemd. 2

(bron: gemeente Leiden, 2011)

25

Het is dus van belang ten behoeve van de bereikbaarheid van woningen om verhuisketens op gang te brengen. Dat is voor de komende jaren bijzonder moeilijk, zoals blijkt uit de analyse in hoofdstuk 1. Katwijk wil samen met Dunavie, aannemers en ontwikkelaars maatregelen ontwikkelen voor specifieke groepen op de woningmarkt. Hierbij gaat het om de starter, het kleine gezin, het grote gezin en de ouderen. 6.2. De starter We vinden het heel erg belangrijk dat jongeren uit Katwijk die willen blijven wonen in Katwijk, daar ook de kans toe hebben. We willen voorkomen dat ze naar een andere gemeente verhuizen, omdat ze in Katwijk geen betaalbare huur- of koopwoning kunnen vinden. De starter op de woningmarkt in Katwijk kan als volgt worden gedefinieerd: a. van een huurwoning naar de eerste koopwoning; b. van het ouderlijk huis naar de eerste eigen huur- of koopwoning; c. een nieuw gevormd huishouden. Is een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte achterlaat. Voor starters zijn er vier mogelijkheden op de woningmarkt: a. starters kunnen een bestaande woning kopen met starterslening of zonder lening; b. starters kunnen een nieuwbouw-starterswoning kopen zonder starterslening; c. starters kunnen een woning huren op de commerciële markt; d. starters kunnen een sociale woning huren of Koop Garant woning kopen bij Dunavie Het kopen door starters van een bestaande woning is de beste bijdrage aan de beweging in de woningmarkt. De bewoner van de bestaande woning kan nu een andere bestaande of nieuwe woning kopen en zo komt de verhuisketen op gang. Volgens makelaars in Katwijk hebben de starters het moeilijk, omdat hun leencapaciteit laag is, zeker de eenpersoonshuishoudens. De gemeente wil deze jongeren in Katwijk ondersteunen en daarom is de starterslening beschikbaar voor jongeren die een bestaande woning kopen. Het kopen van een nieuwbouw woning door starters betekent bijna altijd het kopen van een appartement. Volgens de makelaars in Katwijk loopt het segment tot € 160.000 redelijk goed. Het maximum aan hypotheek dat starters kunnen betalen is circa € 190.000,- Er zijn echter ook tweepersoons startershuishoudens die een eengezinshuis willen. Huizen tot € 225.000 zijn voor hen nog net te doen. (bron: INBO, 2012). Gezien de moeilijke woningmarkt, komen projectontwikkelaars met voorstellen om een locatie op een andere manier te ontwikkelen. Het bouwen van starterswoningen is dan belangrijk om een locatie rendabel te ontwikkelen. Een te groot aantal starterswoningen per projectlocatie en straks in heel Katwijk, geeft problemen voor de toekomst. Er zijn dan veel kleine woningen te koop, waarvoor de vraag beperkt zal zijn. Daarom bepleit de gemeente dat er niet meer dan 15% starterswoningen per nieuwbouwlocatie worden ontwikkeld. Een derde mogelijkheid voor starters is het huren van een woning op de commerciële markt. De verhuurmarkt is in Katwijk niet groot. De huurprijzen lopen van € 900,- tot € 13.00,- per maand. Dunavie heeft ook woningen in de vrije sector verhuur. Het kost Dunavie veel tijd en moeite om deze woningen verhuurd te krijgen. Dunavie verhuurt woningen aan de primaire doelgroep: mensen met een inkomen tot € 34.000,- per jaar. Jongeren die net beginnen aan hun maatschappelijke carrière behoren hier ook toe. De starters kunnen dus een woning huren bij Dunavie of een bestaande woning 26

kopen. Starters zijn kieskeurig waardoor zij woningen weigeren of niet op woningen reageren in afwachting van een beter aanbod. Een starter moet minimaal 52 maanden (dit is een eis) ingeschreven staan voor hij/zij in aanmerking komt voor een woning. De inschrijfduur voor starters hangt sterk af van de woonwens. Hoe hoger de woonwens, hoe langer het duurt voor de starter een passende woning vindt. Uit ervaring blijkt dat de inschrijfduur dan kan oplopen tot 52 maanden en meer. Het omgekeerde is uiteraard ook het geval. Bij een impopulaire huurwoning, kan de wachttijd daardoor gemiddeld van kortere duur zijn. Portiek- en galerijwoningen zijn gelabeld voor starters; eengezinswoningen zijn juist bestemd voor doorstromers. Het type woning waar een starter dan voor in aanmerking komt is een jaren zestig portiek - en galerijwoning. Voor eengezinswoningen komt een starter niet in aanmerking, die gaan naar doorstromers. De verkoop van bestaande huurwoningen door Dunavie verloopt goed . Per jaar worden er ongeveer 12 woningen verkocht. Het aantal te verkopen woningen is afhankelijk van de mutatiegraad in de aangewezen complexen. Dunavie heeft 500 woningen aangewezen die verkocht kunnen worden aan de zittende huurder of een andere koper. Het is voor starters ook mogelijk een bestaande woning te kopen van de corporatie.

. Wat willen we bereiken? Wat gaan we daarvoor doen? Wanneer? Prestatie indicator

Katwijkse starters vinden in Katwijk een woning. De starterslening is beschikbaar voor jongeren die een bestaande woning kopen; de gemeente bewaakt de kwantiteit van het aantal starterswoningen door een maximum van 15% per bouwlocatie toe te staan. Elk bouwplan wordt getoetst op de eis van 15% starterswoningen. Jaarlijks tenminste 50 startersleningen. Niet meer dan 15% starterswoningen per locatie.

6.3. Het kleine gezin In de huidige marktsituatie en met de recente beleidswijzigingen is de positie van de middeninkomens er niet beter op geworden. De inwoners van Katwijk met een middeninkomen (tussen € 34.000,- en € 45.000,-) zijn meestal kleine gezinnen. Men woont in de starterswoning en zoekt ruimte voor het gezin. De woonwens is meestal een tussen- of hoekwoning. Zij komen vrijwel niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning en vanwege de aanscherping van de hypotheekregels, is kopen bovendien nog lastiger geworden voor deze groep. Om ervoor te zorgen dat de kleine gezinnen met een middeninkomen wel kunnen verhuizen als ze dat willen, moet er een stap op de woonladder gezet kunnen worden. Hiervoor zien wij vier manieren: a. goede en goedkopere woningen ontwikkelen voor de prijs van € 190.000,- voor deze doelgroep (zie 5.1.) en/of zelf ontwikkelen door de gemeente (zie 5.2.) b. betaalbare koopwoningen bouwen in de prijsklasse € 200.000,- tot € 250.000,-. Hierbij kunnen varianten tussen huur en koop een rol spelen. c. meer middeldure huurwoningen (van circa € 650,- tot € 850,-); (zie 5.5)

27

Met opmaak: Lettertype: Calibri, 11 pt

d. beschikbaarheid van betaalbare voormalige sociale huurwoningen die door Dunavie worden verkocht. (zie paragraaf 6.2.)

Wat willen we bereiken?

Wat gaan we daarvoor doen?

Het aantal goede en goedkopere nieuwbouwkoopwoningen tot maximaal € 190.000, - t.b.v. het kleine gezin wordt aanzienlijk verhoogd. Het aantal betaalbare koopwoningen tussen € 200.000,- en € 250.000,wordt aanzienlijk verhoogd. De gemeente gaat in gesprek met Dunavie over hun mogelijkheden deze woningen te bouwen. Het woningbouwproject Westerhaghe geeft aan dat Dunavie dit kan en wil én dat er veel vraag naar is. De gemeente gaat in gesprek met aannemers en projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om met hen afspraken te maken over goed en goedkoper bouwen.

Wanneer?

De gesprekken met Dunavie en de aannemers c.q. ontwikkelaars moeten eind 2012 leiden tot concrete afspraken.

Prestatie indicator

De eerste woningen van “Goed en Goedkoper bouwen” worden eind 2013 in aanbouw genomen. De eerste betaalbare koopwoningen worden eind 2013 in aanbouw genomen.

6.4. Het grote gezin

Grote gezinnen kunnen beschikken over een koopwoning of een huurwoning. In Katwijk is er volgens een Katwijkse makelaar weinig vraag naar grote koopwoningen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om een woning met 7 slaapkamers. Het gebrek aan belangstelling is volgens de makelaar vooral een kwestie van de prijs van de woning. In Katwijk huren een aantal grote gezinnen een woning van Dunavie. Volgens Dunavie behoort circa 2% van de huishoudens die huren van Dunavie, tot de groep grote gezinnen met meer dan drie kinderen, dat zijn circa 175 gezinnen. Al deze gezinnen hebben nu een woning, maar kunnen de wens hebben een grotere en beter passende ruime woning te huren bij Dunavie. Volgens eigen opgave heeft Dunavie 166 vijfkamerwoningen en 9 zeskamerwoningen, maar die zijn uiteraard verhuurd. Als een groot gezin zich meldt bij Dunavie met een specifieke woonwens, wordt in overleg bekeken op welke manier aan de huisvestingsvraag het beste kan worden voldaan. Dunavie levert in die gevallen maatwerk. In de prestatieafspraken zal daaraan aandacht gegeven worden. Grote gezinnen moeten in het kade van de regeling 30% lokaal maatwerk van Holland Rijnland voorrang krijgen bij de toewijzing van een woning.

Met opmaak: Inspringing: Links: 0 cm

Met opmaak: Lettertype: Calibri, 11 pt Met opmaak: Lettertype: (Standaard) Calibri

28

6.5. Ouderen

Op de woningmarkt is een onderscheid te maken in ten minste twee groepen ouderen. Er is een groep ouderen die in een koopwoning woont en wellicht wil verhuizen en er zijn ouderen die in een eengezins huurwoning wonen. De eerste groep ouderen woont meestal al lang in hun huis en heeft veel overwaarde opgebouwd. Zij willen vaak om gezondheidsredenen verhuizen naar een gelijkvloerse woning: een bungalow of een appartement. In het kader van de Wet op de Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), geldt dat de bewoner c.q. eigenaar zelf verantwoordelijk is voor zijn woning en als hij/zij kan voorzien dat de woning niet meer geschikt is door problemen die samenhangen met het ouder worden, moet de bewoner c.q. de eigenaar zelf stappen ondernemen om de woning aan te (laten) passen of te verhuizen. De gemeente bepaalt of deze aanpassingen binnen de woning in aanmerking komen voor een gemeentelijke bijdrage. De tweede groep ouderen zijn huurders van eengezinswoningen van Dunavie. Ook hiervoor geldt: indien men niet langer in deze woning wil of kan wonen, is verhuizing het alternatief. Verhuizen doe je op oudere leeftijd niet zo gemakkelijk en daarin wil Dunavie de huurders een helpende hand toesteken. Er loopt op dit moment een experiment in Rijnsburg. Binnenkort zijn daar in Floriante (voormalig Vlietstede) 69 nieuwbouw ouderenwoningen gereed. Alle ouderen in Rijnsburg in een woning van Dunavie worden aangeschreven met de vraag of zij willen verhuizen en wat zij daarvoor nodig hebben. Dunavie gaat proberen de ouderen die willen verhuizen daadwerkelijk te ondersteunen. In 2013 is daarover meer bekend. Over de doorstroming van ouderen gaat Dunavie ook te rade bij andere corporaties. Wie wil verhuizen vanuit zijn eengezins huurwoning, moet dan wel terecht kunnen in een woning die toegankelijk is voor ouderen. De complexen die onder beheer van Dunavie vallen worden indien mogelijk aangepast voor ouderen. Bij renovatie wordt afhankelijk van de bouwkundige beperkingen van de bouwperiode gewerkt naar 1 of 2, 2, 3 of 4 sterren toegankelijkheid (indeling volgens de Woonvisie Holland Rijnland). In een enkel geval is bij renovatie 3 of 4 sterren mogelijk. Een ster betekent rollatortoegankelijk, twee sterren betekent rollator doorgankelijk en drie sterren betekent onder andere dat er in de woning draaicirkels zijn voor rolstoelen. Dunavie bekijkt of het bij sloop en vervangende nieuwbouw of uitsluitend nieuwbouw, mogelijk is woningen met 3 of 4 sterren te realiseren. Daar Dunavie in principe alle nieuwbouwwoningen laat voldoen aan de toegankelijkseisen voor ouderen, is het niet nodig deze eis ook te leggen op de starterswoningen, want de starterswoningen van Dunavie voldoen daar dan aan. De gemeente onderzoekt of in de koopsector appartementen met 3 sterren kunnen worden gerealiseerd. De gemeente wil ook onderzoeken of appartementen met voldoende waarborgen voor zorg in de middeldure en dure huur gerealiseerd kunnen worden door marktpartijen. De regionale woonzorgmonitor 2011 van de Regionale Commissie Gezondheidszorg geeft aan dat saldo tussen vraag en aanbod van (potentieel) levensloopgeschikte woningen in Katwijk rond 2025 omslaat van een licht overschot in een licht tekort. Het tekort loopt vervolgens tussen 2030 en 2040 verder op. Het is zaak is om dit tekort voor te zijn. Over de exacte woningbehoefte van de Katwijkse ouderen zijn geen onderzoeksgegevens beschikbaar. Wel doet prof. Kardol met een regionale onderzoek naar de woonbehoefte van ouderen (september 2012). Prof Kardol (KU Leuven) leidt een onderzoek waar ook DSV bij betrokken is

29

Met opmaak: Tekstkleur: Auto

naar de wensen en behoeften van ouderen. Het gaat daarbij over een brede scope, waaronder welzijn en wonen. Hij doet dat in meerdere gemeenten en ook in de gemeente Katwijk. De gemeente heeft daarvoor adressen van ouderen aangeleverd via de ouderenbonden en die mensen hebben vragenlijsten ingevuld.

Wat gaan we daarvoor doen?

Prestatie indicator

Oudere inwoners van Katwijk moeten de keuze hebben tussen aanpassing van de eigen woning of verhuizing naar een levensloopbestendig appartement. a. Inwoners van Katwijk informeren over de gevolgen van de Kanteling van de WMO met het oog op het ouder worden. b. Ondersteunen van Dunavie bij het experiment “Motiveren tot verhuizen” in Rijnsburg. Opnemen in de nieuwe Prestatieafspraken. c. Ondersteunen van Dunavie bij de renovatie en/of nieuwbouw van complexen gericht op 3 of 4 sterren.(Is zelden mogelijk en alleen tegen zeer hoge investeringskosten). d. Overleg met marktpartijen om appartementen met 4 sterren te ontwikkelen voor de koop en de dure huur. Ad a: continue. Ad b: In 2012 en 2013. Ad c: Continue, maar wel passend in de planning voor de renovatie. Ad d: Continue in het kader van het regulier overleg tussen gemeente en ontwikkelaars. 80% van de nieuwbouw appartementen heeft 3 of 4 sterren; vanaf 1 januari 2013.

30

Er zijn voldoende sociale huurwoningen en toch staan starters en doorstromers ‘in de wachtrij’. Dat komt omdat er onvoldoende sociale woningen vrij komen en de voorraad deels niet aansluit op de huidige wensen. Voor de minder populaire woningen is de wachtrij te overzien. We willen de dynamiek in de sociale huursector vergroten. Kansen liggen bij mensen met een wat hoger inkomen -de zogenaamde ‘scheefwoners’- en bij senioren die mogelijk te verleiden zijn naar een gelijkvloerse woning te verhuizen. (zie hiervoor paragraaf 6.5.) Dunavie is voorstander van het aanpakken van het z.g. Scheefwonen. De mogelijkheden zijn beperkt, omdat er geen dwang mogelijk is. Wat wel kan: verleiden van de bewoners om naar een ander huis te gaan; gebruikmaken van de (toekomstige) wettelijke mogelijkheid om een extra huurverhoging van 5% te hanteren en betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw. Zie hiervoor hoofdstuk 5.1. Volgens Dunavie moet het effect van de 5% huurverhoging niet worden overschat. Het betreft waarschijnlijk niet meer dan € 300 per jaar of anders gezegd: € 25 per maand bij een inkomen van € 43.000,- per jaar. De vraag is wie daarvoor gaat verhuizen. Deze extra huurverhoging is gerelateerd aan de persoon en niet aan de woning. Zodra de persoon met het hoge inkomen is verhuisd, kan de huur, indien dit gewesnt is, verlaagd worden. terug naar 70% van de maximale toegestane huur. De doelgroep van Dunavie bestaat voor een groot deel uit éën en twee persoonshuishoudens.Dunavie is van mening dat zij alleen moet bouwen voor kleine huishoudens, die maken 88% uit van de huurders van Dunavie en 60% daarvan is ouder dan 55 jaar. De woningen die Dunavie bouwt voor de primaire doelgroep zijn appartementen van circa 85m2 met een kwalitatief goede afwerking. Het zijn courante woningen die goed verhuurbaar zijn. Ook de instroom van nieuwe huurders betreft vooral één – en tweepersoonshuishoudens. Een bestaande eengezinswoning komt beschikbaar indien de huurders naar een kleine woning (appartement) verhuizen of een duurdere vrije sector woning huren of een woning kopen. Voor specifieke woonvragen van grote gezinnen, denktontwikkelt Dunavie een oplossing op maat. Dat kan bijvoorbeeld het toewijzensamenvoegen van twee naast elkaar gelegen eengezinswoningen zijn aan éën huishouden zijn. Dunavie bouwt gemiddeld 90 woningen per jaar in 2013 en 2014. VanafNa 2015 gemiddeld 75 woningen per jaar. Hiervan is 50% voor de primaire doelgroep (huur tot € 664, - prijspeil 2012) en 50% is sociale koop.

Tabel met opmaak

W

Circa 90 woningen per jaar in 2013 en 2014. Vanaf 2015 gemiddeld 75 woningen.

31

Met opmaak: Lettertype: Vet

6.7. Woonruimteverdeling en lokaal maatwerk Holland Rijnland kent een open woningmarkt voor sociale huurwoningen. Deze worden op grond van de Huisvestingsverordening Holland Rijnland toegewezen, zonder dat er belemmeringen zijn voor woningzoekenden uit de ene regiogemeente om zich in de andere te vestigen. Dit geldt ook voor woningzoekenden met een urgentieverklaring. Lokaal maatwerk bestaande huurwoningen In de nota van beleidsuitgangspunten woonruimteverdeling van Holland Rijnland wordt, vooruitlopend op de nieuwe Huisvestingswet, voorgesteld om recht te doen aan lokale volkshuisvestelijke knelpunten. Ten hoogste 30% van het aanbod aan sociale huurwoningen mag toegewezen worden volgens lokale afwijkende regels. Het lokaal maatwerk mag niet ten koste gaan van regionale uitgangspunten en moet verankerd zijn in de lokale woonvisie. Het lokaal maatwerk op afspraken tussen gemeente en lokale corporatie(s). Het standpunt van de huurdersorganisatie wordt bij de totstandkoming van deze afspraken betrokken. Daarin wordt beschreven voor welke lokale volkshuisvestelijke problemen lokaal maatwerk wordt ingezet en hoe. Het kan dan gaan om specifieke woningzoekenden of bepaalde complexen. Katwijk kiest voor maatwerk voor ouderen die in een eengezinswoning bewonen en willen verhuizen naar en passend appartement. Daarnaast kiest Katwijk voor de grote gezinnen die willen verhuizen naar een grote(re) eengezinswoning.

Lokaal maatwerk nieuwbouwwoningen Nieuwe sociale huurwoningen mogen met voorrang toegewezen worden aan een lokale bepaalde groep woningzoekenden. Dit om investering in de bouw van deze woningen te stimuleren. Dit toewijzingsbeleid moet in de lokale woonvisie worden verankerd. Indien dit beleid regionale doorstroming oplevert waardoor er een sociale huurwoning binnen Holland Rijnland vrijkomt dan komt deze toewijzing bovenop de 30% lokaal maatwerk voor bestaande huurwoningen. Levert dit beleid géén extra regionale doorstroming op (bijvoorbeeld door toewijzing aan lokale starters), dan valt dit beleid binnen de voorwaarden van het lokaal maatwerk, en gaat ten koste van het maximaal toegestane 30%. Katwijk kiest voor toewijzing van deze woningen aan lokale starters als het om appartementen gaat en aan gezinnen met meer dan drie kinderen als het gaat om eengezinswoningen. Over uitleglocaties die een bovenlokale vraag vervullen, waaronder Nieuw Valkenburg, worden door de gemeente en de regio vooraf afspraken gemaakt over de aanbieding van de sociale huurwoningen. Wat willen we bereiken? Hoe gaan we dat doen?

De ruimte voor 30% lokaal maatwerk optimaal benutten.

Wanneer?

Voor bestaande woningen maatwerk voor ouderen en grote gezinnen. Voor nieuwbouw woningen maatwerk voor starters en gezinnen. Tweede of derde kwartaal 2013.

Prestatie indicator

In de tweede helft van 2013 wordt met deze regeling gewerkt.

32

7. KWALITEIT VAN DE BESTAANDE HUURVOORRAAD Om de bestaande voorraad aan sociale huurwoningen kwalitatief op peil te houden, wil Dunavie via renovatie en beperkte vervanging de verouderde voorraad aanpakken. Voor de komende 10 jaar wil Dunavie circa 2400 woningen vernieuwen, beter toegankelijk te maken en verduurzamen. De planning is sterk afhankelijk van de financiële mogelijkheden van Dunavie, maar gelet op kwaliteit van de woningen, staan de volgende opgaven op het programma tot 2017. 7.1. Renovatie en investeringen Dunavie Dunavie gaat tot 2017 circa 695 woningen renoveren of daaraan groot onderhoud plegen. De voorbereiding moet zorgvuldig verlopen omdat de belangen voor de huurders groot zijn. In de prestatieafspraken tussen gemeente en Dunavie wordt de precieze planning opgenomen. De aanpak van Dunavie is gebaseerd op een analyse die Dunavie maakt van de toekomstwaarde van de woningen; technische haalbaarheid van renovatie of groot onderhoud en het imago van de wijk waarin meerdere complexen van Dunavie staan. Indien Dunavie zaken tegenkomt die zij als corporatie niet kunnen oppakken, wordt er overlegd met de gemeente Katwijk en/of andere organisaties. De complexen die Dunavie aanpakt staan in de volgende wijken: Cleijn Duin, Hoornes, Centrum Katwijk aan zee, Oude dorp Rijnsburg, dorp Katwijk aan den Rijn, Molenwijk en Frederiksoord. 7.2. Investering gemeente Katwijk De gemeente zal de woonomgeving aanpakken van de complexen die door Dunavie worden gerenoveerd. Het zelfde geldt voor locaties met sloop en nieuwbouw. Afstemming tussen gemeente en Dunavie is noodzakelijk. Daar waar mogelijk wordt gelijk op gewerkt met Dunavie. Wat willen we bereiken?

De bestaande voorraad sociale huurwoningen blijft kwalitatief op niveau. Hetzelfde geldt voor de omgeving van die complexen.

Hoe gaan we dat doen?

Dunavie pakt de woningen aan en de gemeente volgt met het herinrichten van de openbare ruimte.

Wanneer?

Tot 2017 worden circa 695 woningen aangepakt.

Prestatie indicator

2012: 189 woningen in uitvoering 2013-2014: 194 woningen in voorbereiding en onderzoek 2013-2016: 312 woningen in voorbereiding.

33

34

complex een sprong van 2 energielabels te realiseren. huurwoningen probeert Dunavie, mede op grond van het Aedes-convenant, gemiddeld per methodiek bij nieuwbouw en ook bij renovatie. Bij ingrijpende verbetering van bestaande Met Dunavie zijn in de Prestatieafspraken afspraken gemaakt over toepassing van deze duurzaamheidsafspraken door de gemeente. Hier kan een verbeteringsslag worden gemaakt door een strakke regie op de methodiek. De duurzaamheidsambities bij nieuwbouw gelden voor alle bouwende partijen. bouwen hanteert de gemeente de GPR-Gebouw (Gemeentelijke Prestatie Richtlijn-Gebouw) vanwege de eisen uit het Bouwbesluit al zeer energiezuinig. Vanuit het oogpunt van duurzaam steeds groter deel van de woonlasten van huurders en kopers. Nieuwbouwwoningen zijn omgeving en vooral het terugdringen van de kosten voor energie. Energielasten vormen een Duurzaamheid in woningbouw heeft te maken met materiaalgebruik; de inrichting van de 8.3. Duurzaamheid

Wanneer

eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. woningen in complexen moet worden gerealiseerd overeenkomstig de 90% van nieuwbouw in complexen en 90% van renovatie van bestaande agenda Zodra plannen worden ingediend komt het onderwerp veiligheid op de

bereiken? Hoe gaan we dit

Individuele bouw- of renovatiecomplexen. gemeente zelf voor de herinrichtingsprojecten van de openbare ruimte. opgenomen in de Prestatieafspraken met Dunavie en geldt voor de Toepassing van het PKVW Bestaande bouw en de certificering wordt Bestaande bouw voor renovatiecomplexen. Bij renovatiecomplexen: Door toepassing van het eisenpakket PKVW opgenomen in de exploitatie-overeenkomst. Toepassing van het PKVW Nieuwbouw en de certificering wordt Nieuwbouw voor nieuwbouw complexen. Bij nieuwbouw complexen: Door toepassing van het eisenpakket PKVW

bereiken? Wat willen we

Politie Keurmerk Veilig Wonen. Veilige woningen in een veilige woonomgeving door toepassing van het

Prestatie indicator

25.667 woningadressen, waarvan 1.841 adressen (7%) met een PKVW certificaat. Het PKVW is dus een beproefd en succesvol instrument. Op dit moment telt Katwijk ongeveer woninginbraak in een niet PKVW-wijk ligt zelfs 188% hoger dan in een PKVW-nieuwbouwwijk. hebben bewoners 90% minder kans dat er ingebroken wordt. De kans op een poging tot Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW). In een woning met een Politiekeurmerk Veilig Wonen kwaliteit zijn van de woningvoorraad in Katwijk. Normen voor veilig wonen zijn gesteld in het van veiligheid. Een veilige woning in een veilige woonomgeving moet dus een kenmerkende Veilig kunnen wonen is een zeer belangrijke voorwaarde voor het woongenot en het gevoel Veilig wonen

35

realiseren van geschikte woningen hebben deze partijen met elkaar afgesproken dat zij zich convenant opgesteld dat in de zomer van 2012 wordt ondertekend. Voor wat betreft het Daartoe hebben de bij WZW betrokken partijen in de gemeente Katwijk en de gemeente een in een prettig leefgebied voor bewoners met en zonder zorgvraag. vervoer zodat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit moet resulteren woningen, goed ingerichte openbare ruimte, welzijns- en zorgvoorzieningen, winkels en betrokken partijen in de gemeente Katwijk het volgende ten doel gesteld: Een combinatie van De gemeente Katwijk heeft zich daarom samen met de bij wonen, zorg en welzijn (WZW) zelfstandig te kunnen blijven wonen. geschikt te maken voor ouderen en mensen met een beperking, om zolang mogelijk kunnen functioneren, wordt de woon/zorgbehoefte zoveel mogelijk aangepakt door woningen Vanuit de WMO-gedachte dat een individu zoveel en zolang mogelijk zelfstandig zou moeten plaatsen was (bron: regionale woonzorgmonitor 2011). van geschikt wonen of beschermd wonen nodig, terwijl in 2010 het aanbod ruim 1.400 vergrijzing neemt de behoefte wel sterk toe. In 2020 zijn ruim 3.200 plaatsen voor enige vorm gecombineerd met zorg en/of welzijn. Het gaat daarbij niet alleen om ouderen, maar door de In de gemeente Katwijk is er een groot aantal mensen dat behoefte heeft aan wonen, Wonen, zorg en welzijn

Veel winst is te behalen in de bestaande voorraad koopwoningen. De grondslag voor het gemeentelijk beleid op het vlak van energiebesparing bij woningen ligt in het regionale klimaatprogramma. De gemeente informeert en stimuleert bewoners om energiebesparende maatregelen te nemen, onder meer middels een campagne en via www.energieservicepunt.nl. In het voor- en najaar worden mailings verstuurd over isolatiemogelijkheden met een speciale actieprijs via het Energieservicepunt. Dit regionaal klimaatprogramma loopt eind 2012 af en zal kan waarschijnlijk worden opgevolgd door een Klimaatfonds. Wat willen bereiken?

Wat gaan we ervoor doen?

Wanneer? Prestatie indicator

Nieuwbouwwoningen worden duurzaam en vooral energiezuinig gebouwd met een betere energieprestatie dan het Bouwbesluit voorschrijft. Bij renovaties worden de woningen energiezuiniger gemaakt door een verbetering van minimaal twee energielabels. Particuliere woningeigenaren worden geïnformeerd over energiebesparingsmaatregelen. In de ontwikkelingsovereenkomsten worden afspraken gemaakt over duurzaamheid en energiebesparing. De borging van de afspraken tussen ontwikkeling, plantoetsing en toezicht op de bouwplaats wordt verscherpt. In de prestatieafspraken met Dunavie worden de duurzaamheidsafspraken opnieuw opgenomen Tweemaal per jaar worden particuliere huiseigenaren geïnformeerd over maatregelen met korting om de energielasten te verlagen Continu, maar de aangescherpte regie moet eind december 2012 zijn vastgelegd. 90% van alle nieuwbouwwoningen voldoet aan 90% van de duurzaamheidseisen - volgens de GPR-methodiek gewaardeerd

36

inspannen om de komende jaren gezamenlijk te komen tot realisatie van een voldoende aanbod van geschikte woningen en woonvormen voor ouderen, zorgbehoevenden en mensen met een functiebeperking, in combinatie met daarop afgestemde voorzieningen in en om de woning alsmede dienstverlening van zorg en welzijn. Dit kan door een combinatie van (vervangende) nieuwbouw, verbouwen of opwaarderen van de bestaande woningvoorraad en het omvormen van en moderniseren van een deel van de huidige (intramurale) verblijfscapaciteit tot (extramurale) vormen van verzorgd/beschut wonen zijn. Het convenant komt in de plaats van een convenant met dezelfde partijen (of hun rechtsvoorgangers) dat in 2007 is gesloten. De grootste wijziging ten opzichte van het oude convenant is dat destijds nog werd uitgegaan van het creëren van woonzorgzones rond een zorgsteunpunt. Die gedachte is gedeeltelijk losgelaten. Het is niet realistisch en niet wenselijk om alle aangepaste woningen rond een steunpunt te concentreren. Veel beter is het om mensen zoveel mogelijk de gelegenheid te geven zelfstandig te blijven wonen, op een plaats waar zij dat zelf graag willen en kunnen. De toenemende vraag naar een woon-zorgcombinatie brengt ook met zich mee dat er meer gebruik wordt gemaakt van mantelzorg. In een aantal gevallen is het dan wenselijk dat zorgvrager en mantelzorger (als dat nog niet het geval is) bij elkaar in één huis gaan wonen of gebruik maken van een zogenaamde mantelzorgwoning naast een bestaand huis. De gemeente wil met dergelijke verzoeken zoveel mogelijk positief omgaan. Wat willen we bereiken?

Een voldoende aanbod van geschikte woningen en woonvormen voor ouderen, zorgbehoevenden en mensen met een functiebeperking

Hoe gaan we dit bereiken?

Met projectontwikkelaars en Dunavie worden afspraken gemaakt over een combinatie van (vervangende) nieuwbouw, verbouwen of opwaarderen van de bestaande woningvoorraad; Aanvragen over uitbreiding van de woning ten behoeve van mantelzorg worden vanuit een positieve insteek behandeld.

Wanneer?

Ad a: bij elk nieuw bouwplan. Ad b: bij elke aanvraag

Prestatie indicator

In 2020 is het aanbod gelijk aan de vraag conform de regionale woonzorgmonitor

37

9.SAMENVATTING: WAT GAAN WE DOEN EN WANNEER?

Afstemmen van de woningbouwproductie op de woningbehoefte (Hoofdstuk 3) Wat: Met projectontwikkelaars en met Dunavie zal de prioriteitenlijst worden besproken en zullen afspraken worden gemaakt over de uitvoering ervan. Wanneer:

Voor eind 2012 moet duidelijk zijn welke projecten worden doorgezet en met welk programma én welke projecten worden herijkt.

Bouwen voor de regio (Nieuw Valkenburg) (Hoofdstuk 4) Wat: Locatie ‘t Duyfrak afronden circa 2017. In Nieuwe Valkenburg starten met de bouw van woningen in aanvullende woonmilieus. Wanneer:

Werken aan de afronding van ‘t Duyfrak 2012-2017. In 2013-2014 overeenstemming met ROVB over woningbouwprogrammering en planning Nieuw Valkenburg.

Stimuleren van de woningvraag en woningafname (Hoofdstuk 5) Wat: Het college gaat in gesprek met projectontwikkelaars binnen Katwijk, later ook in de regio, om de weg naar goede en goedkopere woningen in te slaan. Dit overleg wordt ook met Dunavie gevoerd. Dit kan in Have fase 2, ’t Duyfrak, Westerhaghe (Dunavie), Duinvallei fase 9 en De Horn. Wanneer:

Eind 2012 moet duidelijk zijn welke partijen “Goed en Goedkoper” kunnen en willen bouwen.

Wat:

De gemeente doet onderzoek naar het zelf ontwikkelen en bouwen van woningen.

Wanneer:

Medio 2013 of eerder is duidelijk of de gemeente zelf woningen zal ontwikkelen.

Wat:

Particulier Opdrachtgeverschap: In de woningbouwlocaties die tot 2017 worden ontwikkeld, worden de particuliere kavels naar voren gehaald. Dit kan in Rijnsoever, ’t Duyfrak, De Horn en het Greenport project.

Wanneer:

Er wordt continu gewerkt aan de uitvoering van de gestelde doelen.

Wat:

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap: De gemeente analyseert welke locatie geschikt is. Overleg met Dunavie over Visserijschool als klushuis.

Wanneer:

In december 2012 wordt één locatie gepresenteerd.

Wat:

In gesprekken met projectontwikkelaars wordt het consumentgericht ontwikkelen 38

Wanneer: Wat:

betrokken. Continue. Betrokkenen bij de woningmarkt van Katwijk worden uitgenodigd voor een eerste bijeenkomst voor eind 2012.

Wanneer:

De uitnodigingen gaan na de vaststelling van de woonvisie door de raad de deur uit. Medio september 2012.

Wat:

Vragenlijst na afronding elk nieuw bouwproject en de leereffecten

Wanneer:

Na afronding bouwproject.

Wat:

De gemeente gaat in gesprek met de projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om hen uit te dagen met voorstellen te komen tussen huur en koop. Met beleggers wordt gesproken over de variant huur koop.

Wanneer:

De gesprekken vinden plaats in 2012 en lopen door in 2013.

Wat:

Projectontwikkelaars en beleggers benaderen met interessante woningbouwlocaties in Katwijk en hen motiveren daar vrije sector huurwoningen te realiseren. Dunavie komt met voorstellen voor de middeldure huur. Deze opnemen in de Prestatieafspraken. Gedurende de periode 2012 – 2017.

Wanneer: Wat:

Na analyse van de bestaande procedures worden er versnellingsmaatregelen geformuleerd, zoals - Gebruik van de coördinatieregeling, daar waar mogelijk. - In alle nieuwe en te herziene bestemmingsplannen met ontwikkelingslocaties, wordt een uitwerkingsplicht opgenomen. - Duidelijke criteria en voorwaarden afspreken met de projectontwikkelaar

Wanneer:

Over het toepassen van de coördinatieregeling wordt in de tweede helft 2012 een besluit genomen. Continue toegepast in de bestemmingsplannen.

Een woning op maat (hoofdstuk 6) Wat: De starterslening is beschikbaar voor jongeren die een bestaande woning kopen; de gemeente bewaakt de kwantiteit van het aantal starterswoningen door een maximum van 15% per bouwlocatie toe te staan. Wanneer:

Elk bouwplan wordt getoetst op de eis van 15% starterswoningen.

Wat:

De gemeente gaat in gesprek met Dunavie over hun mogelijkheden deze woningen te bouwen. Het woningbouwproject Westerhaghe geeft aan dat Dunavie dit kan en wil én dat er veel vraag naar is. 39

Met opmaak: Afstand Na: 10 pt, Regelafstand: Meerdere 1,15 rg

De gemeente gaat in gesprek met aannemers en projectontwikkelaars in Katwijk en de regio om met hen afspraken te maken over goed en goedkoper bouwen. Wanneer:

De gesprekken met Dunavie en de aannemers c.q. ontwikkelaars moeten eind 2012 leiden tot concrete afspraken.

Wat:

Inwoners van Katwijk informeren over de gevolgen van de Kanteling van de WMO met het oog op het ouder worden.

Wanneer:

Continue.

Wat:

Ondersteunen van Dunavie bij het experiment “Motiveren tot verhuizen” in Rijnsburg. Opnemen in de nieuwe Prestatieafspraken.

Wanneer:

In 2012 en 2013.

Wat:

Ondersteunen van Dunavie bij de renovatie en/of nieuwbouw van complexen gericht op 3 of 4 sterren. .(Is zelden mogelijk en alleen tegen zeer hoge investeringskosten).

Wanneer:

Continue, maar wel passend in de planning voor de renovatie.

Wat:

Overleg met marktpartijen om appartementen met 4 sterren te ontwikkelen voor de koop en de dure huur.

Wanneer:

Continue in het kader van het regulier overleg tussen gemeente en ontwikkelaar.

Wat: Wanneer: Wat:

Voor bestaande woningen maatwerk voor ouderen en grote gezinnen. Voor nieuwbouw woningen maatwerk voor starters en gezinnen.

Wanneer: Kwaliteit van de bestaande huur voorraad (Hoofdstuk 7) Wat: Dunavie pakt de woningen aan en de gemeente volgt met het herinrichten van de openbare ruimte. Wanneer:

Tot 2017 worden circa 695 woningen aangepakt.

Woningkwaliteit: Meer waarde voor je geld (Hoofdstuk 8) Wat: Met marktpartijen en Dunavie de eis van 75m2 bespreken en meenemen in de 40

toetsing van de plannen. Overleg met Dunavie en marktpartijen om appartementen met 3 of 4 sterren te ontwikkelen voor sociale huur, de koop en de dure huur. Bovenstaande vastleggen in de nieuwe Prestatieafspraken en exploitatieovereenkomsten. Wanneer:

Met Dunavie de afspraken vastleggen in de Prestatieovereenkomst die in 2012 wordt herijkt. Met marktpartijen deze eisen op tafel leggen in elk overleg dat de gemeente met deze partijen heeft en vastleggen in overeenkomsten.

Wat:

Bij nieuwbouw complexen: Door toepassing van het eisenpakket PKVW Nieuwbouw voor nieuwbouw complexen. Toepassing van het PKVW Nieuwbouw en de certificering wordt opgenomen in de exploitatie-overeenkomst. Bij renovatiecomplexen: Door toepassing van het eisenpakket PKVW Bestaande bouw voor renovatiecomplexen. Toepassing van het PKVW Bestaande bouw en de certificering wordt opgenomen in de Prestatieafspraken met Dunavie en geldt voor de gemeente zelf voor de herinrichtingsprojecten van de openbare ruimte. Individuele bouw- of renovatiecomplexen.

Wanneer:

Zodra plannen worden ingediend komt het onderwerp veiligheid op de agenda.

Wat:

In de ontwikkelingsovereenkomsten worden extra afspraken gemaakt over duurzaamheid en energiebesparing. De borging van de afspraken tussen ontwikkeling, plantoetsing en toezicht op de bouwplaats wordt verscherpt. In de prestatieafspraken met Dunavie worden de duurzaamheidsafspraken opnieuw opgenomen.

Wanneer:

Continu, maar de aangescherpte regie moet eind december 2012 zijn vastgelegd.

Wat:

Tweemaal per jaar worden particuliere huiseigenaren geïnformeerd over maatregelen met korting om de energielasten te verlagen.

Wanneer:

Continue.

Wat:

Met projectontwikkelaars en Dunavie wordt gesproken over realiseren van woningen met drie resp. vier sterren; Aanvragen over uitbreiding van de woning t.b.v. mantelzorg worden vanuit een positieve insteek behandeld.

Wanneer:

Bij elke bouwaanvraag.

41

BRONVERMELDING INBO, Prioritering en afstemming woningbouw Katwijk, 2012. Regionale commissie Gezondheidszorg Zuid-Holland-Noord, Woonzorgmonitor, 2011, 2011. Rigo Research & Advies, Achtergronden bij de woonvisie Katwijk, 2012. Vos, W, Verhuisketens in Leiden, Leiden, 2011. Yip, R., Verhuisstromen door nieuwbouw van woningcorporaties, Afstudeeronderzoek TU Delft, 2009.

42

43

Inhoud Hoofdstuk 1

Achtergronden bij de woonvisie

1

1.1

Status achtergronddocument

1

1.2

Leeswijzer

1

Hoofdstuk 2

Katwijk in beeld

2

2.1

Schets van de bevolking en de woningvoorraad

2

2.2

Dynamiek op de woningmarkt: vraag en aanbod

5

2.3

Verhuisketens en doorstroming

6

2.4

Uitgelicht: betaalbaarheid

2.5

Wonen, welzijn en zorg

10

2.6

Aantal huishoudens zal verder groeien

11

2.7

Samenvattend: consequenties voor de woningbehoefte in de komende jaren12

Hoofdstuk 3

Context

14

3.1

Beleidskaders

14

3.2

Woonruimteverdeling en nieuwe Huisvestingswet

16

Hoofdstuk 4

Monitoring

17

9

44

Hoofdstuk 1 Achtergronden bij de woonvisie 1.1

Status achtergronddocument Dit document bevat de achtergrondinformatie bij de Woonvisie Katwijk 20122017. In de woonvisie zelf staat het woonbeleid beschreven. De keuzes in de woonvisie zijn gebaseerd op analyse van de opgaven en op de beleidskaders op regionaal, provinciaal en landelijk niveau. De analyse en beleidskaders zijn beschreven in onderhavig document. Daarnaast is in dit document nadere achtergrondinformatie te vinden over de rollen en het instrumentarium van de gemeente.

1.2

Leeswijzer Hoofdstuk 2: Katwijk in beeld -

Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen van de bevolking, de woningvoorraad en gaat in op centrale thema’s uit de woonvisie als dynamiek, betaalbaarheid en wonen en zorg.

Hoofdstuk 3: Context -

Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste beleidskaders en gaat kort in op actuele beleidsontwikkelingen.

Hoofdstuk 4 Monitoring -

Dit hoofdstuk bevat een schema met elementen om de ontwikkelingen op de woningmarkt te monitoren.

1

Hoofdstuk 2 Katwijk in beeld

2006

2007

2008

2009

2010

2011

inwoners

60.932

61.111

61.180

61.337

61.828

62.044

huishoudens

22.702

23.082

23.377

23.632

24.190

24.297

108 106 104 102 inwoners huishoudens

100 98 96 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2

−

Katwijk kende de afgelopen jaren een licht negatief migratiesaldo van gemiddeld 50 personen per jaar. De verhuizingen spelen zich vooral af binnen de regio en met het buitenland. Van de binnenlandse verhuizingen is het saldo negatief. Van het tweede positief, vooral omdat er meer mensen vanuit het buitenland zich hebben gevestigd in Katwijk.

−

Katwijk is een echte gezinsgemeente; 43% van de huishoudens zijn gezinnen met kinderen, tegenover 35% in de regio Holland-Rijnland en eenderde in Nederland als geheel. Gezinsvorming begint vrij jong in Katwijk. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is in Katwijk relatief klein, 29% ten opzichte van 36% in de regio.

Figuur 2-2

H u i sh o u d en s n a a r sa m en s t el l i n g , 2 0 1 0

100% 90% 80%

43%

35%

70%

Huishoudens met kinderen

60% 29%

50% 40%

28%

Eenpersoonshuishoudens

30% 20% 10%

Huishoudens zonder kinderen

29%

36%

0% Katwijk

Holland-Rijnland

Bron: CBS

−

Ook Katwijk vergrijst, echter minder snel dan gemiddeld in Nederland. Gekeken naar personen ligt het aandeel 65-plussers met 14% net iets onder het landelijke gemiddelde. Ook de groep 45-65 jarigen is met 26% iets kleiner dan gemiddeld. Dat hangt natuurlijk samen met het relatief grote aantal gezinnen met kinderen.

−

Van belang voor het woonbeleid is de notie dat ouderen, zeker de vitale ouderen, veelal in een koopwoning wonen. Dat aandeel neemt toe: van de toekomstige ouderen wonen er veel meer in een koopwoning dan tot op heden het geval was. In combinatie met een beperkte verhuisgeneigdheid bij ouderen, zal een groter beroep gedaan worden op zorg en dienstverlening aan huis en op aanpassingen in de eigen woning (zie ook 2.5).

−

De Katwijkse bevolking heeft gemiddeld een goed inkomen. De groep 1 laagste inkomens (de primaire doelgroep) is met 18% in 2009 kleiner dan gemiddeld in de regio (21%) en dan landelijk (27%). De hoogste inkomens (boven de €45.000) vormen met 41% de grootste groep, dit

1

Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun (belastbaar) inkomen in aanmerking zouden kunnen komen voor Huurtoeslag.

3

aandeel is gelijk aan de regio en groter dan gemiddeld in Nederland (36%). −

Bijna de helft van de primaire doelgroep woont in een koopwoning, vooral de ouderen onder hen. Deze groep heeft weliswaar een laag inkomen, maar wel vermogen in de vorm van een eigen woning. Hetzelfde 2 geldt voor de secundaire doelgroep . Deze groep is iets groter dan in de regio als geheel (22 versus 20%).

−

De woningmarktpositie van de middeninkomens verslechtert. Deze groep kan sinds 1-1-2011 nauwelijks meer aanspraak maken op een sociale huurwoning en kan door strengere hypotheekregels minder lenen voor de aankoop van een huis (met een inkomen van €40.000 kan volgens de regels van de NHG circa €180.000 geleend worden).

−

In Katwijk staan in 2011 circa 24.080 woningen. De woningvoorraad is de afgelopen jaren fors gegroeid: van 21.550 woningen in 2000 tot 24.080 in 2011 (gemiddelde van circa 250 woningen per jaar), een toename van 11,7% (tegen 8,2% in de regio). In 2010 was de nieuwbouwproductie met circa 100 woningen laag, net als in de rest van Nederland.

−

De woningvoorraad bestaat voor tweederde uit koopwoningen. Net iets meer dan de helft van de woningen is een eengezinswoning. In vergelijking met de regio staan er in Katwijk wat meer koopappartementen en minder huurappartementen. Van de nieuwbouw in de afgelopen jaren was 45% een eengezins koopwoning, 31% een koop appartement en 20% een huurappartement.

−

Het middensegment (€245.000 en €345.000) in de koopsector is vrij groot. Er zijn relatief weinig goedkopere koopwoningen (tot ca. €200.000), ook als we dat vergelijken met de regio en Nederland als geheel. Bijna de helft (47%) van de opgeleverde woningen in de afgelopen jaren had een prijs boven de €300.000, 29% in het middensegment en 24% in het sociale segment (tot €198.000).

−

Het merendeel van de huurwoningen is in handen van de corporatie Dunavie (32% van de totale woningvoorraad, ca. 7.450 woningen). Daarnaast bestaat nog ca. 3% van de totale woningvoorraad uit particulier verhuurde woningen.

−

Van de 7.450 woningen van Dunavie, hebben 7.270 woningen (97,5%) een huur tot de huurtoeslaggrens. Van de sociale huurwoningen tot de 4 tweede aftoppingsgrens , wordt 61% bewoond door de doelgroep en de rest door mensen met een hoger inkomen. Dit laatste wordt ook wel scheefwonen genoemd. Ondanks scherpere toetsing op het inkomen bij woningtoewijzing, zal altijd sprake zijn van scheef wonen. Mensen zullen bij het passeren van de inkomensgrens niet meteen een nieuwe woning (kunnen) betrekken. Kijken we naar Katwijk, dan zien we dat er relatief weinig goedkope koopwoningen en dure huurwoningen zijn, waardoor het lastig is om door te stromen uit een sociale huurwoning. In Katwijk wonen

2

Secundaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tussen dat van de doelgroep en €33.614 (2011). Lage middeninkomens: tussen €33.614 en €38.000, hogere middeninkomens tussen €38.000 en €45.000 Volgens de Wet op de Huurtoeslag, €555, prijspeil 2011

3 4

3

4

dan ook meer huishoudens scheef dan gemiddeld in Nederland (39% versus 25% in 2009). −

2.2

Katwijk biedt een diversiteit aan woonmilieus met elk specifieke (kerngebonden) karakteristieken. Bewoners voelen zich sterk verbonden met hun eigen kern.

Dynamiek op de woningmarkt: vraag en aanbod Een gezonde woningmarkt is een dynamische woningmarkt, waarin mensen hun verhuiswensen kunnen realiseren. Op dit moment is, als gevolg van de crisis, de verhuisdynamiek afgenomen, met name verhuizingen over korte afstand. Mensen stellen een verhuizing uit of af, al dan niet vanwege beperkingen in hypotheekverstrekking of door moeilijkheden met verkoop van de huidige woning. Daardoor komen minder woningen in de bestaande voorraad vrij voor andere woningzoekenden. −

Niet zozeer de verhuiswensen zijn veranderd, maar wel de termijn waarbinnen huishoudens die verhuiswens denken, willen of kunnen realiseren. Een van de belangrijkste redenen is dat doorstromers met een koopwoning de huidige koopwoning moeilijker kwijtraken (tegen een acceptabele prijs).

−

Katwijkers hebben een voorkeur voor een (ruime) eengezinskoopwoning. Dit zal ook niet zo snel veranderen. Het moment waarop de stap gemaakt wordt zal verschuiven. Vraaguitval zien we momenteel vooral bij de duurdere koopwoningen. De ervaring van marktpartijen is dat de koopwoningen in de goedkopere prijsklassen nog redelijk lopen. Er is echter wel veel concurrentie in dit segment, er staan nu veel woningen te koop tussen de €200.000 en €300.000. Kopers hebben wat te kiezen.

−

De vraag naar goedkopere koop is deels afkomstig van starters. Starters laten immers geen woning achter en kampen dus niet met het probleem dat ze hun woning niet kwijtraken. Wel is het aannemelijk dat ook een deel van de starters de verhuisstap voorlopig uitstelt, onder meer vanwege de aangescherpte hypotheeknormen.

−

Het is aannemelijk dat hiermee ook de druk op de huurmarkt toeneemt. Omdat de vraag groeit (mensen die niet meer kunnen of willen kopen) en omdat huurders die willen doorstromen deze stap uitstellen. Het aantal vrijkomende huurwoningen neemt af. Uit cijfers van Woonzicht.nl blijkt ook dat het aantal verhuringen in 2010 lager was dan in 2009 en ook uit de meest recente cijfers van het tweede kwartaal 2011 blijkt dat het aantal verhuringen (op regionaal niveau) sterk is gedaald. Vooral aan doorstromers is minder verhuurd.

−

Uit de WoON-analyse blijkt dat de woningmarkt in Katwijk gespannen is, maar niet overspannen. Deze spanning is er nog steeds. De segmenten waar de spanning zich manifesteert, zijn wel veranderd. Het tekort aan dure koop zoals in 2009 gesignaleerd zien we nu niet nadrukkelijk in de markt. Rekening houdend met vraaguitval (voornamelijk van mensen met een hoge hypotheekschuld in relatie tot de woningwaarde) doet de spanning zich vooral voor in de goedkopere koopsegmenten en in mindere mate in huur boven de 2e aftoppingsgrens.

5

2.3

Verhuisketens en doorstroming −

Nieuwbouw is het belangrijkste instrument om een verhuisketen op gang te brengen. Verhuisketens zorgen ervoor dat ook bestaande woningen vrijkomen van heel andere prijsklassen dan waarin nieuw gebouwd wordt. Dat is het gevolg van doorstroming. Meer en langere verhuisketens betekenen meer dynamiek op de woningmarkt en meer kansen voor woningzoekenden. De lengte van de verhuisketen en het type woningen dat vrij komt, is afhankelijk van hetgeen wordt gebouwd.

−

Bouwen voor doorstroming bedient een bredere doelgroep en levert meer dynamiek op dan bouwen direct voor starters. Een verhuisketen eindigt zodra een starter of vestiger een woning betrekt.

−

Uit het verhuisketenmodel van Katwijk blijkt dat door de bouw van betaalbare koopwoningen (€198.000 tot €250.000) meer goedkopere koop (tot €198.000) en huurwoningen vrijkomen dan bij de bouw van duurdere woningen. Bij de bouw van duurdere woningen zien we vaker een vestiger een vrijkomende woning betrekken.

6

begeleidt (de ontwikkelaar neemt de courtage voor zijn rekening). Wanneer de oude verkoopprijs van de oude woning vast en stelt een verkoopmakelaar aan die de verkoop de oude woning verkocht is. De ontwikkelaar stelt in overleg met de koper een minimale Koop Zeker is een regeling die kopers in staat stelt een nieuwe woning te kopen voordat Koop Zeker Dunavie gebruikt deze variant niet. corporatie de woning terug koopt. Een projectontwikkelaar kan deze variant gebruiken. de waardeontwikkeling van de woning. De koper heeft de garantie dat de ontwikkelaar of volledige marktwaarde (zonder korting). Bij verkoop vindt er dus ook geen deling plaats in Bij Koop Comfort koopt de koper een woning van een ontwikkelaar of corporatie tegen de zekerheid krijgt dat in geval van een toekomstige verkoop de woning snel verkocht wordt. De regeling Koop Comfort is evenals Koop Garant een constructie waarbij de koper de Koop Comfort projectontwikkelaar gebruikt worden. Dunavie gebruikt deze variant niet. individuele wensen, zonder de planmatige eenheid te verliezen. Deze variant kan door een een definitieve stedenbouwkundige uitwerking die zoveel mogelijk tegemoet komt aan de maakt op basis van de verschillende wensen en in overleg met een stedenbouwkundige kavelvoorkeur een programma van wensen samenstellen. De ontwikkelaar of corporatie bouwen uit diverse elementen) kunnen kopers aan de hand van referentiebeelden en woonconfigurator. Met de configurator (een programma om digitaal een woning op te Bij de bouw van nieuwe projecten maakt de ontwikkelaar of corporatie gebruik van een Carte Blanche bouwen gekozen. hebben de meeste corporaties voor deze aanpak van maatschappelijk gebonden eigendom afspraken met de Belastingdienst gemaakt. Door de gedegen uitwerking van Koop Garant van maatschappelijk gebonden eigendom. De organisatie van Koop Garant heeft bijv. variant Koop Garant wordt door Dunavie gebruikt. Koopgarant is een uitgewerkt systeem andere namen. Slimmer Kopen en Kopen met Korting zijn hier een voorbeeld van. De in de waardeontwikkeling. Identieke of vergelijkbare constructies bestaan ook onder nieuwbouw deelt de corporatie voor maximaal 1,5 maal het verleende kortingspercentage eigenaar worden afzonderlijk getaxeerd en buiten de winstdeling gelaten. In geval van koper worden gedeeld. Waardestijging van de woning als gevolg van investeringen door de gegarandeerd terug. De stijging of daling in marktwaarde zal tussen de corporatie en de de woning weer wil verkopen, dan koopt de woningcorporatie in kwestie de woning marktwaarde van de woning, de koper wordt hierbij volledig eigenaar. Wanneer de koper Bij Koop Garant krijgt de koper bij aanschaf van een woning een korting op de Koop Garant INBO, 2012) woningcorporatie, maar enkele zijn ook door projectontwikkelaars te gebruiken. (bron; huur en koop worden benut. De meest ervan hebben een relatie met een Om de vraagzijde op de woningmarkt te vergroten kunnen een aantal varianten tussen

7

woning niet binnen zes maanden wordt verkocht dan kan de koper de aankoopovereenkomst van de nieuwbouwwoning kosteloos ontbinden. Om de verkoop van de oude woning te stimuleren krijgt de koper tevens advies van een stylist. Sociale Koop De koopformule Sociale Koop gaat uit van uitgestelde betaling van de woning. De koper koopt een nieuwe woning tegen een deel van de marktwaarde. Het resterende deel van het aankoopbedrag wordt door de koper voldaan bij doorverkoop van de woning. De jaarlijkse renteschuld over de uitgestelde betaling wordt uiterlijk bij doorverkoop van de woning afgelost. Identieke of vergelijkbare regeling worden ook aangeboden onder een andere naam, bijvoorbeeld Kopen naar Wens. Koop Goedkoop De Koop Goedkoop regeling stelt de koper van een woning in staat om een woning aan te schaffen zonder de grond er direct bij te kopen. Dat levert een aankoopprijs op die minimaal 20% lager ligt dan de totale marktprijs. De corporatie rekent vervolgens een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de grond. Deze vergoeding wordt bovendien stapsgewijs opgebouwd. Het eerste jaar betaalt de koper geen vergoeding, het tweede jaar 10%, het derde 20%, tot uiteindelijk 100% in het tiende jaar. 5

Koophuur Koophuur is een koopvariant waarbij, net als bij Koop Goedkoop, wordt uitgegaan van een gesplitst eigendom. Niet de grond en de woning, maar de binnen- en buitenkant van de woning worden bij aankoop gesplitst. De koper koopt de binnenkant van de woning en huurt de buitenkant van de woning van de corporatie. De koper heeft de zekerheid van groot onderhoud door de corporatie en is tevens in de gelegenheid om persoonlijke verfraaiingen te realiseren in het interieur (bijvoorbeeld een nieuwe badkamer). Variokoop Te koppelen aan bepaalde delen van de woning, zoals het casco of de grond. Variokoop is een koopvariant waarbij de koper minimaal 50% en maximaal 80% van de nieuwbouwwoning koopt en het resterende deel van de woning huurt van de corporatie. Een soortgelijke variant is Eigen Huurwoning, waarbij bovendien jaarlijks een extra deel van de woning kan worden aangekocht dan wel terug verkocht. Uiteraard kunnen marktpartijen met allerlei varianten tussen koop en huur komen, die alle tot doel hebben het de woonconsument gemakkelijk te maken een woning te kopen. Een van de overige varianten is de mogelijkheid om eerst te huren, maar met een optie tot koop van de woning. Deze variant kan door een belegger worden ingezet om eerst woningen te verhuren en na een bepaalde tijd aan de zittende huurders te verkopen.

55

8

2.4

Uitgelicht: betaalbaarheid −

Zoals eerder al geconstateerd is niet de omvang van de sociale voorraad het probleem, maar het onvoldoende vrijkomen van sociale huurwoningen en de kwaliteit van delen ervan. De doelgroep zal voor een steeds groter deel uit ouderen bestaan. Dat brengt ook een vraagverandering met zich mee: meer gelijkvloers en aanpasbaar.

−

Dunavie is voornemens de komende 10 jaar ongeveer 500 woningen te verkopen en ongeveer 800 woningen (huur en koop) te bouwen. Ook zal Dunavie een deel van de voorraad vernieuwen. Door renovatie en op kleine schaal vervanging. Het precieze tempo en de keuze voor renovatie of vervanging is afhankelijk van de markt en de financiële speelruimte. Bij nieuwbouw en renovatie van sociale huur zorgt Dunavie dat woningen waar mogelijk geschikt worden gemaakt voor bewoning door ouderen. Dunavie is bijvoorbeeld voornemens de komende 10 jaar circa 800 appartementen te voorzien van een lift.

−

Uitgaande van de beoogde verkoop en onttrekken door upgrading en vervanging van gemiddeld 1,5% van de sociale huurvoorraad per jaar, is het nodig ongeveer 350 tot 400 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen.

9

2.5

Wonen, welzijn en zorg Het aantal en aandeel senioren groeit, ook in Katwijk. Daarmee veranderen de woonwensen. Figuur 2-3

O n t w i k k e l i n g w o o n v o o r k e u r en a a n d e h a n d v a n l ev en sf a s e © R I G O

De groep senioren is zeer gevarieerd. In zijn algemeenheid zien we dat senioren liever niet willen verhuizen, dat het merendeel nog geen beperkingen ondervindt en dat een klein deel (met name de 75-plussers) niet meer zelfstandig kan blijven wonen. Katwijk beschikt over veel voor senioren geschikte woningen. Uitdaging ligt in aanbod voor mensen (ook niet senioren) met een gecombineerde woonzorgvraag op het snijvlak van regulier en beschermd wonen. Dan hebben we het overigens niet alleen over ouderen, maar ook over jongere mensen met een beperking. 6

−

Een recente inventarisatie van vraag en aanbod laat zien dat in Katwijk 7 ruim voldoende plaatsen voor beschermd wonen aanwezig zijn. Dat ‘ruim voldoende’ leidt niet tot onderbezetting, gezien de regionale functie van dergelijke voorzieningen.

−

Grootste opgaven liggen op het grensvlak van zelfstandig en kleinschalig 8 verzorgd wonen.

−

Een groot deel van de appartementen en eengezinswoningen is geschikt of geschikt te maken voor enige mate van zorg. De toenemende vergrijzing vraagt om het benutten ervan.

−

De opgave in kleinschalige woonvormen met zorg in de nabijheid, vraagt om maatwerk. Deze vraag is minder concreet voorspelbaar. Denk aan ouders die een oplossing zoeken voor gehandicapte kinderen of begeleidende instellingen die ruimte zoeken voor kleinschalig zelfstandig wonen. Het gaat om specifieke problemen die vragen om oplossingen op maat. Dat hier uitbreiding nodig is, blijkt wel uit de becijferingen.

De basis voor het beleid op het gebied van wonen, zorg en welzijn is gelegen in het Convenant Wonen, zorg en welzijn uit 2007, ondertekend door de gemeente Katwijk, Dunavie (destijds Spirit Wonen en KBV) en een aantal zorg- en welzijnsinstellingen. In 2012 wordt dit convenant geactualiseerd. Sinds het convenant coördineert het platform WZW het beleid en de uitvoering op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Een van de afspraken 6 7 8

Woonzorgmonitor 2011, Regionale Commissie Gezondheidszorg Onzelfstandig wonen met 24 uurs zorg of begeleiding, veelal dus met een AWBZ verblijfsindicatie. Wonen met 24 uur zorg of begeleiding op afroep (ongepland, in de nabijheid van een zorgpost of steunpunt)

10

was het realiseren van woonservicezones. In januari 2011 is een voortgangsrapportage over woonservicezones verschenen. Het Platform WZW heeft een plan van eisen opgesteld voor woonservicezones, concreet uitgewerkt voor de woonservicezones De Wilbert e.o. (Katwijk binnen) en Kwadrant e.o. (Hoornes Rijnsoever).

2.6

Aantal huishoudens zal verder groeien −

Het aantal huishoudens in Katwijk neemt verder toe, zo blijkt uit verschillende prognoses. In 2020 zal het aantal huishoudens ergens tussen 27.200 (Pronexus excl. Valkenburg) en 28.000 (CBS 2011) liggen. Gemiddeld 300 tot 380 per jaar. Het aantal woningen dat nodig is om de ‘eigen behoefte’ op te vangen, ligt tussen de 270 en 300 woningen per 9 jaar. Pronexus heeft ook een prognose gemaakt inclusief nieuwbouw op 10 Valkenburg . Verondersteld dat alle woningen ook afgezet kunnen worden zal het aantal huishoudens toenemen tot ruim 28.550 in 2020. Prognoses laten na 2020 een verdergaande groei van het aantal huishoudens zien.

−

Belangrijk is te beseffen dat prognoses effectverkenningen zijn (als dit, dan dat) en geen vaststaande feiten. Dit is ook de verklaring voor de verschillen tussen prognoses; de aannames zijn anders en dus ook de uitkomsten. Een wezenskenmerk van prognoses is dat ze met onzekerheden zijn omgeven. Het inzichtelijk maken van de bandbreedten waarbinnen de ontwikkelingen naar alle waarschijnlijkheid zullen plaatsvinden is nodig om in het beleid niet alleen een gewenste richting te duiden maar ook te weten waar op gelet moet worden. Kijken we naar de bevolkingsprognose dan zijn geboorte en sterfte redelijk zeker te voorspellen. Onzekere factor is de migratie. Een nieuw kabinet of (op lagere schaal) ontwikkelingen in de regio zijn hierop van grote invloed.

9 10

Bij eigen behoefte gaat het om een variant waarbij we puur uitgaan van natuurlijke ontwikkelingen (geboorte, sterfte, huishoudensvorming) en migratie op nul zetten. Ook CBS houdt rekening met nieuwbouw. In welke mate daarin ook Valkenburg is meegenomen is niet bekend.

11

Figuur 2-4

O n t w i k k e l i n g v a n h et a a n t a l h u i sh o u d en s i n K a t w i j k , w er k e l i j k en v er w a c h t

34.000 32.000 30.000

werkelijk

28.000

CBS 2011

26.000

Pronexus 2011

24.000

primos 2011

22.000

Pronexus 2011 incl Valkenburg 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

20.000

Bron: Bevolkingsprognose Katwijk 2011 Pronexus, Primos, CBS, bewerking RIGO

2.7

−

Het aandeel gezinnen neemt wat af. Deze groep blijft echter met circa 40% een belangrijke groep. Het aandeel alleenstaanden neemt wat toe, van 29% nu tot 31% in 2020 en 33% in 2030.

−

De vergrijzing zien we terugkomen in een toename van het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder en een afname van het aandeel huishoudens tussen de 25 en 55 jaar.

Samenvattend: consequenties voor de woningbehoefte in de komende jaren −

De woningmarkt is gespannen, maar niet overspannen. Dat was de constatering in 2008 en die blijft staan. Toch is er wel wat veranderd: de dynamiek is afgenomen. Daardoor wordt doorstroming bemoeilijkt. Belangrijkste oorzaak ligt in de economische situatie.

−

Toetreders hebben het moeilijk. In de huur is dat sinds 2008 niet verbeterd, in de koop is dat genuanceerder: financieringsmogelijkheden zijn beperkt, door prijsdaling zijn er echter meer kansen voor starters om rustig op zoek te gaan.

−

Nieuwbouw blijft nodig om groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen. De komende tien jaar gaat het gemiddeld om 300 tot 380 woningen per jaar.

−

De vraag naar appartementen is niet heel groot en op dit moment redelijk in evenwicht met het aanbod. Naar de toekomst neemt de vraag geleidelijk toe. Prijs-kwaliteit verhouding is van belang aangezien de vraag voor een belangrijk deel komt van senioren die een goed alternatief hebben, namelijk blijven wonen waar ze nu wonen.

−

De vraag naar eengezins koop is verreweg het grootste en dat zal ook in de toekomst zo zijn. Fricties zien we vooral aan de onder- en bovenkant van de markt. Hoe die verhouding de komende jaren zal uitpakken is sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Momenteel is de spanning het grootst aan de onderkant. Gaat het economisch beter, dan trekt de

12

vraag naar meer kwaliteit weer aan (vooral de mogelijkheid om die stap te zetten). −

Als iedereen nu de verhuiswens zou kunnen waarmaken, zou de sociale huur ontspannen. In de praktijk zien we dit niet terug. Het is wel een signaal dat een deel van de huurders de stap naar de koop zou willen zetten, en dat vernieuwing in het huuraanbod nodig is.

−

De vraag naar dure huur is niet zo groot. Het aanbod evenmin. Hier ligt een beperkte uitbreidingsbehoefte. Het gaat dan om huurwoningen tussen de €650 en €800. Er is enige extra vraag te verwachten van de middeninkomens, mede omdat zij door de nieuwe regelgeving sinds 1 januari 2011 nauwelijks meer terecht kunnen in een sociale huurwoning.

−

Het is een misverstand te veronderstellen dat de geringe afzet in de koopsector betekent dat er geen behoefte meer is aan uitbreiding van de voorraad. De ingezakte bouwproductie gaat op een gegeven moment knellen. De demografie trekt zich namelijk maar beperkt iets aan van de economische crisis. Als de woningvoorraad niet of nauwelijks toeneemt, wordt de huishoudensvorming hierdoor gefrustreerd. Jongeren blijven noodgedwongen langer bij hun ouders wonen. Scheidingen worden uitgesteld of gescheiden mensen trekken weer bij hun ouders in. De aanwas van huishoudens zal dan worden vertraagd en op korte termijn zal de huishoudensontwikkeling achterblijven bij de prognose. Daar zit nog wel enige rek in, maar als dit lang aanhoudt ontstaat er weer echte, kwantitatieve woningnood. Het zijn vooral starters en semi-starters die hierdoor worden getroffen.

−

Een valkuil is om nu alleen nog maar goedkope woningen te programmeren. Het kan verstandig zijn om locaties die zich lenen voor het luxe segment te bewaren voor als het zo ver is en zodanig flexibel te programmeren dat plannen gemakkelijk naar een hoger ambitieniveau kunnen worden getild. Omgekeerd zouden te ambitieuze projecten gemakkelijk moeten kunnen worden herzien. Dit vereist flexibiliteit in tekenen en rekenen (stedenbouwkundig plan en exploitatie) en in verwachtingsmanagement.

−

Bijzondere aandacht is nodig voor combinaties met wonen en zorg. Deze vraag manifesteert zich deels (steeds meer) in de reguliere voorraad, deels in bijzondere (kleinschalige) woonvormen.

13

Hoofdstuk 3 Context 3.1

Beleidskaders De speerpunten zijn mede gebaseerd op bestaande beleidsdocumenten en studies, waarvan hier kort de relatie met de woonvisie wordt geduid. Gemeentelijke beleidskaders, o.m. Brede structuurvisie Katwijk 2007-2020 (BSV) Een hoofdthema van de BSV is de versterking van differentiatie in bestaande en nieuwe woonmilieus. Als opgave wordt daarbij genoemd dat er gestreefd moet worden naar een “gevarieerder aanbod van woningen en woonmilieus ter bevordering van de doorstroming”. “Om de woningmarkt te profileren kiest Katwijk voor woningtypologieën en – kwaliteiten die de karakteristiek en ruimtelijke identiteit van de nieuwe gemeente versterken. Functiemenging, variatie aan woningtypen, informaliteit en groen behoren bij die karakteristiek. Door in te spelen op de specifieke kwaliteiten van de verschillende kernen – zowel wat betreft aard (bestaande woonmilieu, cultuurhistorie) als landschappelijke elementen (duinen, rivier) – kunnen bijzondere woonmilieus worden toegevoegd aan de lokale en regionale markt. Daarmee behouden de afzonderlijke kernen bovendien hun eigen identiteit. De gemeente stuur de keuze voor woning- en woonmilieudifferentiatie aan. Markttechnisch wordt op deze manier een match gemaakt tussen de klein stedelijke en meer dorpse karakteristieken van Katwijk en de doelgroepen die zich daardoor aangetrokken voelen. Ook het ruimte bieden aan particulier opdrachtgeverschap en eigenbouw kan de trekkracht op die doelgroepen vergroten.” De gemeente heeft beleid op diverse terreinen uitgewerkt. In het bijzonder noemen we hier de uitgangspunten op het gebied van duurzaamheid en de kaders op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Details hiervan komen terug in de betreffende paragrafen in hoofdstuk 4. Regionale woningbouwafspraken en woonvisie Holland-Rijnland 2009-2019: “De regiogemeenten en Holland Rijnland, willen dat de regio een goed functionerende woningmarkt is, waarin voldoende kwalitatief goede woningen beschikbaar zijn voor de huidige en toekomstige huishoudens in de eigen regio. Het gaat om doorstromers die een wooncarrière willen maken, starters die een zelfstandige woning zoeken en vestigers die economisch gebonden zijn aan Holland Rijnland. De gemeenten en Holland Rijnland geven bijzondere aandacht aan het huisvesten van kwetsbare groepen op de woningmarkt: huishoudens met een kleinere portemonnee en huishoudens met bijzondere woonvereisten in verband met (gezondheids-) beperkingen.

14

Hoewel nieuwbouw een belangrijk instrument is, is het duidelijk dat het grootste deel van de woningvoorraad van 2020 er nu al staat. Met andere woorden: voor een goed functionerende woningmarkt kijken we nadrukkelijk naar mogelijkheden in de bestaande woningvoorraad.” De regionale woningbouwtaakstelling voor periode 2008-2019 is een netto toevoeging 24.240 woningen aan de bestaande woningvoorraad (gemiddeld ruim 2.000 per jaar). Dit aantal ligt boven het aantal woningen dat nodig zou zijn voor de huishoudensgroei. Hier is regionaal bewust voor gekozen, om het woningtekort terug te dringen en voor een deel de overloop van de woningbehoefte uit de Haarlemmermeer op te vangen. Voor Katwijk is de taakstelling voor de periode 2008-2019 vastgesteld op 6.219 woningen, dat is 518 woningen per jaar (hierbij is rekening gehouden met start van de nieuwbouw op locatie Valkenburg). De ondergrens voor het aantal sociale huurwoningen per gemeente stelt de regio op 1,5 keer de omvang van de aandachtsgroep (zonder studenten). Wat betreft de nieuwbouw kan Katwijk volstaan met 20-30% aan sociale woningen binnen de gemeentegrens van voor 1-1-2006. Voor alle overige locaties in Katwijk tezamen, inclusief de nieuwbouw in de uitleglocatie Valkenburg, dient 30% van de woningbouw sociaal te zijn. De Provinciale Beleidsvisie Wonen 2011-2020 ziet als prioriteitssegmenten de primaire en secundaire doelgroep en de middeninkomens, maar ook het topsegment. Daarnaast vraagt de provincie in het bijzonder aandacht voor duurzaamheid van de bestaande voorraad, goede (tijdelijke en permanente) huisvesting voor arbeidsmigranten en het realiseren van woonmilieus die passen bij de vraag. De provincie stelt ‘kwaliteit boven kwantiteit’. Ontwikkelingen in het Rijksbeleid In de Woonvisie kiest het kabinet “voor een woningmarkt met meer marktwerking”, en “voor meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen”. Het kabinet vindt dat zo veel mogelijk mensen moeten kunnen kopen. Ook pleit het kabinet voor een goed middensegment. Om dit te bereiken introduceert het kabinet diverse maatregelen om de marktwerking in de huursector te verbeteren en om tegemoet te komen aan eisen uit Brussel die betrekking hebben op staatssteun. −

Bij dit laatste gaat het om de eis dat minimaal 90% van de woningen met een huur onder de Huurtoeslaggrens (€652,52 in 2011) moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van maximaal €33.614 (prijspeil 2011).

Overige maatregelen uit de Woonvisie van het kabinet: −

Woningcorporaties krijgen de mogelijkheid in zogenoemde ‘schaarstegebieden’ de huren te verhogen. Katwijk behoort tot de schaarstegebieden. Woningen in schaarstegebieden krijgen 15 of 25 WWS-punten (woningwaarderingsstelsel) extra, afhankelijk van de WOZwaarde en de oppervlakte. Huurverhoging kan alleen voor nieuwe huurders. Huurverhoging is afhankelijk van het beleid van de corporatie. 15

Het aantal WWS-punten bepaalt de maximale huur, corporaties beslissen zelf welk gedeelte zij daarvan vragen.

3.2

−

Er is een wetsvoorstel ingediend voor het kooprecht voor huurders van corporatiewoningen. Huurders van corporatiewoningen krijgen het recht om tegen de marktprijs hun woning te kopen. Woningcorporaties worden verplicht om minstens driekwart van de woningvoorraad te koop aan te bieden. Het voorstel ligt ten tijde van het opstellen van deze woonvisie bij de Raad van State.

−

Er is een wetsvoorstel ingediend om jaarlijks 5% extra (bovenop inflatie) huurverhoging te vragen voor sociale huurwoningen die bewoond worden door huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.000. Voorstel is ten tijde van het opstellen van deze woonvisie ingediend bij de Tweede Kamer.

Woonruimteverdeling en nieuwe Huisvestingswet Woonruimteverdeling Via Woonzicht.nl bieden 16 corporaties (verenigd in de VWHR: Verenigde Woningcorporaties Holland Rijnland) hun bezit (zowel huur als koop) in de regio gezamenlijk aan. De samenwerking is vastgelegd in een regionaal convenant woonruimteverdeling en een regionale huisvestingsverordening. Er zijn geen toelating- of passendheidcriteria. Katwijk heeft ook een eigen, lokale, verordening. Dit is een afgeleide van de regionale verordening. Momenteel wordt gesproken over aanpassing van het systeem, onder andere naar aanleiding van de fusie tussen Holland Rijnland en de Rijnstreek en vanwege nieuwe landelijke regelgeving (‘90%-regel’ en de nieuwe Huisvestingswet). De verwachting is dat de ‘woonwaarde’ voor doorstromers wordt afgeschaft en wordt vervangen voor inschrijfduur. Dit zal de positie van starters verbeteren zo is de verwachting. Nieuwe Huisvestingswet In de nieuwe Huisvestingswet is vrijheid van vestiging het belangrijkste uitgangspunt – net als in de vigerende wet overigens. De wet bepaalt dat gemeenten alleen regels kunnen stellen aan de verdeling van woonruimte als aantoonbaar sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige verdringingseffecten van schaarste. Schaarste op zichzelf is dus niet voldoende. Met de nieuwe wet is het aan de gemeenten om de vergunningplichtige voorraad aan te wijzen door middel van huur- en koopprijsgrenzen, afhankelijk van de lokale marktsituatie. Gemeenten krijgen bovendien de mogelijkheid om maximaal 50% van het vergunningplichtige aanbod via lokaal maatwerk met voorrang aan lokale woningzoekenden toe te wijzen. Het instrument dat de wet voor dit alles biedt is de Huisvestingsverordening; convenanten met verhuurders/corporaties over toewijzingsregels zijn niet meer toegestaan. Bovendien krijgt de verordening een tijdelijk karakter; na maximaal 4 jaar zal opnieuw moeten worden beargumenteerd waarom ingrijpen noodzakelijk is.

16

In onderstaand schema staat een aantal elementen voor een monitor op een rij. Een aantal elementen wordt ook gemonitord in het kader van de regionale woningmarktmonitor van Holland Rijnland. Thema

Bevolking

Woningvoorraad Nieuwbouwproductie

Informatie

Inwonerssamenstelling (per wijk) Huishoudensamenstelling Vestiging en vertrek naar aantal personen, leeftijd en verhuisreden Waardering woning en woonomgeving Omvang en samenstelling woningvoorraad (per wijk) Omvang en samenstelling sociale huurvoorraad Toevoegingen/ onttrekkingen naar woningtype Gerealiseerde nieuwbouw naar samenstelling en prijs Geplande nieuwbouw naar samenstelling, prijs en fasering

Dynamiek woningmarkt

Aantal verkochte woningen naar type Koopprijsontwikkeling naar type, prijs en wijk (in voorraad) Aantal inschrijvingen koopnieuwbouw naar type Aantal en kenmerken actief woningzoekenden huurwoningen Wachttijd en slaagkansen actief woningzoekenden huurwoningen Doorstromers van huur naar koop (binnen corporatiebezit) Slaagkansen naar doelgroep (huur én koop) Woonwensen Wie zijn de bewoners van nieuwbouwwoningen en wat zijn hun verhuisredenen

Bron

Gemeente/ CBS CBS Gemeente/ CBS/ Enquêtes Enquêtes Gemeente/ Corporatie Corporatie Gemeente/ CBS Gemeente/ Corporatie/ Ontwikkelaars Gemeente/ Corporatie/ Ontwikkelaars Makelaars Makelaars Makelaars Corporatie/ Woonzicht.nl Corporatie/ Woonzicht.nl Corporatie Corporatie/ Gemeente/ Makelaars Enquêtes Makelaars/ Enquêtes

Hoofdstuk 4 Monitoring

17

NOTA VAN BEANTWOORDING

INSPRAAKREACTIES OP DE WOONVISIE 2012-2017

Katwijk, 27 augustus 2012-versie 3

1

1. AANLEIDING Op 12 juni 2012 heeft het college de woonvisie 2012-2017 voorlopig vastgesteld. De woonvisie is ter kennisname gebracht aan de raad en tegelijkertijd verzonden aan partijen met het verzoek een inspraakreactie te geven. De volgende partijen is om een reactie gevraagd: woningcorporatie Dunavie; WMO-raad; Stichting Huurdersbelangen Duin- en Bollenstreek; Woonruimteverdeling Holland Rijnland; het RVOB en de Vrouwen Advies commissie (VAC). Van Dunavie; WMO- raad (samen met de stichting Seniorenhuisvesting) en de stichting HBD is een reactie ontvangen. Met het RVOB vindt nog een gesprek plaats en van de Woonruimteverdeling en de VAC is niets ontvangen.

2. INSPRAAKREACTIE EN STANDPUNT VAN DE GEMEENTE 2.1. Inspraakreactie van woningcorporatie Dunavie 1. Te weinig aandacht voor de bestaande particuliere voorraad De gemeente is het hier niet me eens. Eigenaren zijn verantwoordelijk voor hun eigen bezit. Daarnaast is het zo dat de gemeente in het Investeringsprogramma 2013-2017 veel geld reserveert om de openbare ruimte in de woonwijken van Katwijk aan te pakken. Ook dat is belangrijk voor het behoud van de particuliere woningvoorraad. 2. Goed en goedkoper bouwen Eind 2012 moet duidelijk zijn welke partijen "Goed en Goedkoper" kunnen en willen bouwen Elke zichzelf respecterende marktpartij zal aangeven dat ze in staat zijn om "Goed en Goedkoper" te kunnen bouwen. Om dit voornemen meer concreet te maken, geef ik de gemeente de volgende suggestie mee. Start een experiment, wijs hiervoor een eigen locatie aan (bijv. de Collegiantenstraat) en nodig marktpartijen uit om voor deze locatie met een plan en een prijs te komen. Op deze wijze kunnen de voorstellen van de marktpartijen goed worden vergeleken en valt er wat te kiezen. Het voorstel a Dunavie sluit goed aan op wat de gemeente voor ogen heeft. De gemeente wil marktpartijen stimuleren en motiveren om met voorstellen te komen voor een kwalitatief sterk en goed product, maar tegen fors lagere prijs. Door toepassing van innoverende technieken moet de bouwprijs gedrukt worden om zo te komen tot een goede en goedkopere woning. Marktpartijen uitnodigen om met een plan en een prijs te komen, versterkt de aanpak die de gemeente voorstaat. 3. Middeldure huur Dunavie komt met voorstellen voor de middeldure huur. Dunavie heeft de afgelopen vier jaar 163 woningen in deze categorie opgeleverd c.q. aangekocht, te weten 119 woningen Rooie Buurt; 18 woningen 't Sandt en 26 woningen Zeehospitium (aangekocht van collega-corporatie Rochdaie) In het project Westerhaghe fase 3/4 hebben we rekening gehouden met 21 middeldure huurwoningen. 2

Middeldure huurwoningen hebben een huur tussen de € 664 en de € 900. Ondanks de hoogte van deze huur kennen deze nieuwbouwwoningen een onrendabele exploitatie. Om meer middeldure huurwoningen te krijgen wil Dunavie nadrukkelijk haar bestaande voorraad inzetten. Bij mutatie van een bestaande woning ontstaat voor Dunavie de mogelijkheid om de huur te harmoniseren naar een bedrag boven de € 664. Per saldo heeft Dunavie ca. 300 middeldure in haar bezit. De komende jaren zal dit aantal door mutatie stijgen naar minimaal 500 woningen. De gemeente waardeert de voorstellen van Dunavie om bestaande woningen in te zeten voor de huurwoningen in de middeldure huur. De gemeente vindt dit van groot belang omdat hierdoor de keuzevrijheid van woonconsumenten wordt vergoot. Er zijn ook twee kanttekeningen te plaatsen bij dit voorstel van Dunavie. In de eerste plaats zal hierdoor het aantal betaalbare huurwoningen worden verkleind en op de tweede plaats kan de verhouding prijs: kwaliteit uit balans raken. 4. Complexen met 3 of 4 sterren Ondersteunen van Dunavie bij de renovatie van complexen gericht op 3 of 4 sterren De ervaring van Dunavie is, dat het erg lastig is om in de bestaande bouw toegankelijkheidseisen van 3 of 4 sterren te realiseren. Dat lukt ons voor complex Floriante (voorheen Vlietstede) met 69 aanleunwoningen tegen zeer hoge stichtingskosten. Het is realistischer om de toegankelijkheidseisen van 3 en 4 sterren te reserveren voor nieuwbouwcomplexen. Het is inderdaad kostbaar om in de bestaande bouw de bereikbaarheid te brengen op 3 of vier sterren. In de woonvisie is daarom onder Paragraaf 6.5. de zinsnede opgenomen: “bij renovatie wordt afhankelijk van de bouwkundige beperkingen van de bouwperiode gewerkt naar 1,2,3 of 4 sterrentoegankelijkheid.” De gemeente zal Dunavie kritisch volgen in de renovatieplannen als het gaat om de toegankelijkheid. Voor nieuwbouw is het uitgangspunt 3 of 4 sterren qua toegankelijkheid.

5. Lokaal maatwerk en grote gezinnen Lokaal maatwerk nieuwbouwwoningen. Het aanbieden van eengezinswoningen aan gezinnen met meer dan drie kinderen verrast ons. De nieuwbouwwoningen zullen qua grootte tenminste geschikt moeten zijn voor huishoudens van 6 of meer personen. Realisatie van dit type woning als sociale huurwoning is moeilijk haalbaar. Oplossingen in bestaande bouw voor deze kleine, specifieke doelgroep biedt meer kansen. Het betreft een kleine en specifieke doelgroep, maar dat neemt niet weg dat aan de corporatie gevraagd mag worden ook in de sfeer van nieuwbouw hierin te voorzien. Wij zullen in het kader van de prestatieafspraken en voorstellen voor nieuwbouw steeds opnieuw met Dunavie in gesprek gaan om nieuwbouw van woningen en/of bestaande woningen voor grote gezinnen mogelijk te maken. 6. Tekstuele wijzigingen In de Woonvisie 2012-2017 wordt Dunavie een aantal malen geciteerd. Soms zitten er feitelijke onjuistheden In. 3

De gemeente zal de wijzigingsvoorstellen overnemen en verwerken in de versie van de woonvisie die aan de gemeenteraad ter besluitvorming wordt voorgelegd. De wijzigingen zijn in geel aangegeven: Blz. 27, versie 6: Wie wil verhuizen vanuit zijn eengezins huurwoning, moet dan wel terecht kunnen in een woning die toegankelijk is voor ouderen. De complexen die onder beheer van Dunavie vallen worden indien mogelijk, aangepast voor ouderen. Bij renovatie wordt afhankelijk van de bouwkundige beperkingen van de bouwperiode gewerkt naar 1 of2 sterren, toegankelijkheid (indeling volgens de Woonvisie Holland Rijnland). In een enkel geval is bij renovatie 3 of 4 sterren mogelijk. Een ster betekent rollatortoegankelijk, twee sterren betekent rollator doorgankelijk en drie sterren betekent onder andere dat er in de woning draaicirkels zijn voor rolstoelen. Blz. 28, versie 6: c. Ondersteunen van Dunavie bij de renovatie van complexen gericht op 3 of 4 sterren. (is zelden mogelijk en alleen tegen zeer hoge investeringskosten) Blz. 29, versie 6: Deze extra huurverhoging is gerelateerd aan de persoon en niet aan de woning. Zodra de persoon met het hoge inkomen is verhuisd, kan de huur, indien dit gewenst is, verlaagd worden.

De doelgroep van Dunavie bestaat voor een groot deel uit één en twee persoonshuishoudens. De woningen die Dunavie bouwt voor de primaire doelgroep zijn appartementen van circa 85m2 met een kwalitatief goede afwerking. Het zijn courante woningen die goed verhuurbaar zijn. Ook de instroom van nieuwe huurders betreft vooral één – en tweepersoonshuishoudens. Een bestaande eengezinswoning komt beschikbaar indien de huurders naar een kleine woning (appartement) verhuizen of een duurdere vrije sector woning huren of een woning kopen. Voor specifieke woonvragen van grote gezinnen, bedenkt Dunavie een oplossing op maat. Dat kan bijvoorbeeld het toewijzen van twee naast elkaar gelegen (eengezins) woningen aan één huishouden zijn.

2.2. Inspraakreactie van WMO raad (met bijlage van Stichting Seniorenwoningen) 1. Evaluatie vorige woonvisie De adviesraad vraagt zich af of een evaluatie van de vorige woonvisie ook invloed heeft op de nu voorliggende woonvisie. In de woonvisie 2008-2020 zijn 13 beleidsterreinen benoemd: 1. Voortvarende realisatie nieuwbouwprojecten; 2. Verruiming mogelijkheden n starters; 3. meer woningen voor starters en het topsegment; 4. meer aandacht voor bestaande bouw dan uitbreiding van woonwijken; 5. meer mogelijkheden voor de woonconsument om eigen voorkeuren te realiseren; 6. bestaande woningen geschikt maken voor ouderen me een beperking; 7. meer woningen voor de combinatie wonen en zorg; 8. wonen, zorg en welzijn in samenhang aanbieden; 9. voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep; 10. meer dynamiek op de woningmarkt door meer keuze mogelijkheden 11. vergroten van de positieve beleving van Katwijkers voor hun woonomgeving; 12. woonmilieus scherper accentueren; 13. duurzaam wonen.

4

Het beleidsterrein wonen staat sinds 2008 onder zware druk van diverse ontwikkelingen. Op de huurmarkt is het corporaties niet langer toegestaan woningen te verhuren aan menen met n inkomen van circa € 34.000. Op de koopmarkt is de verkoop gestagneerd; dalen de woningprijzen; geven de banken moeilijk een hypotheek en is de bouwproductie bijna tot stilstand gekomen. Deze ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat het college heeft besloten de woonvisie niet slechts te actualiseren, maar geheel opnieuw te ontwikkelen. Daarbij zijn de volgende elementen uit de vorige woonvisie meegenomen: De beleidsdoelen 1,2,4,5,6,7,9,10,11,12 en 13 worden voortgezet in de woonvisie 2012 – 2017. De beleidsdoelen 3 en 8 komen gewijzigd terug. Beleidsdoel 3 gaat ondermeer over woningen in het topsegment. Daar is nu weinig vraag naar. Binnen enkele woningbouwprojecten is daar tussen nu en 2017 enige ruimte voor. Het beleidsdoel 8 gaat over wonen en zorg. Het convenant Wonen, Zorg en Welzijnuit 2007 is daarom herzien om beter invulling te kunnen geven aan de doelen die met woonservicezones worden beoogd .In september 2012 wordt het herziene convenant ondertekend door de partijen die binnen de gemeente professioneel actief zijn in wonen, zorg en welzijn. 2. Middeninkomen Hoofdstuk 1.4 hanteert het begrip Middeninkomens, namelijk een inkomen vanaf € 35000 tot € 45000. In bijlage 1, “Achtergronden bij de Woonvisie Katwijk 20120-2017”, bladzijde 4 noot 3 wordt een onderscheid gemaakt tussen lage middeninkomens en hogere middeninkomens. Het is de adviesraad niet duidelijk of dit onderscheid in de voorliggende visie een rol speelt. De gemeente hanteert de omschrijving voor middeninkomen als het inkomen tussen € 35.000 en € 45.000. De nuancering die in de voetnoot van de bijlage is opgenomen heeft voor de gemeente geen rol gespeeld. Grosso modo zijn de lagere middeninkomens de inkomensgroepen die terecht kunnen in de geliberaliseerde huurvoorraad van corporaties en zijn die hogere middeninkomens de huishoudens die een klein bestaand appartement of een nieuwe sociale koopwoning kunnen financieren. 3. Concentratie winkels en woongenot Hoofdstuk 3,1 beschrijft dat de beperking van de woningbouw en dus van de bevolkingsgroei gevolgen kan hebben voor voorzieningen zoals scholen en sportaccommodaties en wijkwinkelcentra. De adviesraad vraagt zich af of de concentratie van winkels zoals beschreven in de ‘Detailhandel visie Katwijk’ geen negatieve invloed heeft op het woongenot, in het bijzonder voor ouderen en mensen met een beperking. Concentratie van winkels leidt onmiskenbaar tot grotere afstanden tussen de woning en de winkels. Het voordeel van veel winkels bij elkaar, waardoor alle boodschappen op één plaats gedaan kunnen worden heeft als nadeel dat de reisafstand groter wordt. Niet kiezen betekent kiezen voor (verdere) versnippering en verpaupering van de winkelgebieden. Met de kennis van nu is de gemeente van mening dat de concentratie van winkels niet hoeft te leiden tot vermindering van het woongenot. Vooral ook omdat de gemeente niet actief stuurt op vermindering van het winkelaanbod in de wijken. 5

4. Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk In Hoofdstuk 5.3.5, wordt voorgesteld ter versterking van de woonconsument een brede Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk op te richten. Hier zijn naar de mening van de adviesraad de woonconsumenten ondervertegenwoordigd. Natuurlijk hebben de in deze klankbordgroep zittende partijen belang bij het op gang brengen van de dynamiek op de Katwijkse woningmarkt maar ook van een goed renderende woningmarkt. Uitgezonderd de Stichting Huurdersbelangen kan naar de mening van de adviesraad niet worden gesproken van woonconsumenten. De klankbordgroep is een forum dat zich primair richt op de ontwikkeling van de woningmarkt: wat zijn de woonwensen? Wat zijn de behoeften? Op welke manier kunnen projectontwikkelaars en aannemers daaraan tegemoet komen? Bij de voorlopige samenstelling van de klankbordgroep is daarom gezocht naar partijen die de markt kennen en de woonwensen van de woonconsument kunnen vertalen. Hierbij is het bijna onmogelijk om vertegenwoordigers van de georganiseerde potentiële koper van woningen te vinden. Bij potentiële huurders is het gemakkelijker: daar kan aan de stichting huurdersbelangen gevraagd worden een bijdrage te leveren. De gemeente zal de positie van de woonconsument in de klankbordgroep ver sterker door de Stichting Seniorenhuisvesting als deelnemer te vragen. Daarnaast zal de gemeente enkele besturen van grote VvE’s benaderen om als woonconsument deel te nemen aan de klankbordgroep. Naast de genoemde klankbordgroep werkt de gemeente nog op andere manieren aan versterking van de positie van de woonconsument. In de woonvisie wordt uitgebreid ingegaan op consumentgericht ontwikkelen en bouwen. Daarnaast onderzoekt de gemeente de mening van de woonconsument (nieuwe bewoners) na oplevering van en woonwijk. 5. Appartementen voor ouderen voor middeldure huur De adviesraad vraagt zich af of Dunavie ouderen met een inkomen boven de € 34000 die wonen in een sociale huurwoning en die mogelijk kleiner zouden willen gaan wonen, niet zou kunnen bewegen te verhuizen naar een appartement met extra comfort en voorzieningen tegen een middelhoge huur. De adviesraad durft hiervoor te pleiten omdat die ouderen wanneer zij vanuit hun huidige bewoning naar de vrije vestiging zouden gaan, geconfronteerd worden met een verdubbeling van hun huurkosten. Voor deze ouderen geldt ook een onzekere tijd. Het pleidooi van de adviesraad spreekt de gemeente zeer aan. In het reguliere overleg met Dunavie komt het onderwerp van de forse huurtoename voor ouderen ook regelmatig aan de orde. De gemeente ervaart uw pleidooi als ondersteuning van haar eigen visie en zal uw standpunt nadrukkelijk naar voren brengen bij Dunavie. 6. Wonen, zorg en welzijn De adviesraad adviseert om van het onderzoek van professor Kardol naar de wensen en behoeften van ouderen waaronder welzijn en wonen, goed kennis te nemen en de resultaten 6

van dit onderzoek mee te nemen in de voorliggende visie maar ook in de verdere visie op het ontwikkelen van de woonservicezones. Het gemeente wacht ook met spanning op het rapport van prof Kardol naar de wensen van ouderen ten aanzien van wonen en zorg. Naar verwachting zal dit rapport begin september 2012 gereed zijn. Na bestudering kan bepaald worden wat uit het rapport kan worden overgenomen of gerealiseerd. 7. Diverse vragen en opmerkingen 7.1. Het woningbouwprogramma van Katwijk heeft invloed op de ontwikkeling van Nieuw Valkenburg. De projecten van dat woningbouwprogramma mag de woningbouwprojecten in Katwijk niet beconcurreren. Naar verwachting komen in 2017 of begin 2018 de eerste woningen op de markt. Onvoldoende kundig zijnde vraagt de adviesraad zich af op welk bezwaar of gevaar wordt hier geduid? In de opvatting van de gemeente zou het bijzonder vervelend zijn wanneer nieuwbouwwoningen in de kernen van Katwijk concurrentie ondervinden van nieuwbouwwoningen in Nieuw Valkenburg en omgekeerd. In deze lastige markt kan dat bijzonder negatief uitpakken voor de afzet van de woningen. 7.2. De gemeente gaat mogelijk zelf ontwikkelen. Uit publicaties blijkt dat dit in Edam-Volendam positief is verlopen. Ondanks het sympathieke idee vraagt de adviesraad zich af of dit tot de kernactiviteiten van de gemeente hoort. Een van de kernactiviteiten voor een gemeente is dat er voldoende kwalitatieve woningen voor haar inwoners zijn. Indien het niet lukt om de woningmarkt in beweging te krijgen via de marktpartijen, kan de gemeente overwegen om dan zelf het initiatief te nemen. Katwijk gaat onderzoeken of en in hoeverre de gemeente zelf moet gaan ontwikkelen. In het licht van de zorg voor betaalbare en kwalitatieve woningen voor haar inwoners, is het zelf ontwikkelen te beschouwen als een kernactiviteit van de gemeente. In goed overleg met de gemeenteraad. 7.3. De adviesraad vraagt zich af of kamerverhuur en het betrekken van een tijdelijke kleine woonruimte geen plaats in deze visie moeten hebben. Ze worden niet genoemd. Kamerverhuur en tijdelijk kleine woonruimte betrekken zijn zaken die zo klein van omvang zijn, dat zij daarmee geen structurele bijdrage leveren aan de beweging in de woningmarkt. Uiteraard kunnen deze zaken wel tijdelijke woonproblemen voor inwoners oplossen. De huidige markt dwingt de gemeente tot het maken van keuzes: waar wel en geen tijd aan besteden. In die context is de problematiek van de kamerverhuur te klein om daaraan nu aandacht te besteden. 7.4. De adviesraad adviseert om binnen de klankbordgroep ook een vertegenwoordiging vanuit de ouderen te benoemen. Deskundigheid daarvoor mag aanwezig worden verondersteld bij de Stichting Seniorenwoningen en ook bij de ouderenbonden, de SWOK en SARK. De gemeente zal de stichting seniorenwoningen uitnodigen voor de klankbordgroep; eveneens als vertegenwoordigers van enkele grote VvE’s.

7

7.5. De adviesraad juicht het experiment met verhuisondersteuning door Dunavie voor ouderen toe. Bij gebleken succes ( in Rijnsburg) zou een snelle opschaling naar de gehele gemeente gewenst zijn. De gemeente verwacht in de loop van 2013 een evaluatie te ontvangen van Dunavie. Daarna kunnen vervolgstappen worden besproken. 7.6. De adviesraad treft in de visie geen aandacht aan voor de mogelijkheden die leegstaande bedrijfs- en kantoorruimte bieden en het verruimen van de regelgeving voor het omzetten daarvan naar (tijdelijke) woonruimte. Het aantal kantoor- en bedrijfspanden dat verbouwd kan worden tot woonruimte, is zeer beperkt. Dit komt door de eisen die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd en de bouwkundige eisen die aan woningen worden gesteld. Verbouwen tot woonruimten is daarom zeer kostbaar. Gezien de kleine schaal, heeft de gemeente daarvoor geen beleidsuitgangspunten ontwikkeld in de woonvisie. Wel is het zo dat elk particulier initiatief door de gemeente positief wordt opgepakt. In dit verband verwijzen wij naar de inspanningen die de gemeente en ontwikkelaars leveren om de leegstaande loods van de firma Parlevliet te integreren in het woningbouwproject Haven fase 2.Tenslotte is het zo dat de gemeente het aantal woningbouwplannen wil terugdringen en deze suggestie zou kunnen leiden tot nog meer verhuurbare of onverkoopbare woningen. 7.7. De adviesraad heeft met instemming kennisgenomen van hoofdstuk 8.4 Wonen, zorg en welzijn. De adviesraad hoopt daarbij op een eenvoudiger toestaan dat woningen worden uitgebreid, verruimd of verbouwd. De gemeente is blij met uw waardering. Ook hier geldt: particuliere initiatieven zullen positief worden behandeld om zo een (tijdelijke) oplossing voor woon- en zorg behoeften te realiseren. 7.8. De adviesraad wijst u graag op het bestaan van de Praktijkgids Opplussen Nieuwe Stijl van het Kenniscentrum voor wonen en Zorg ( http://www.kcwz.nl/opplussen ), die een goed handvat kan bieden voor de verbetering van seniorenwoningen in goed overleg met zowel huurders als Eigenaren van woningen. Dank u voor deze suggestie. 7.9. In de voorliggende versie ontbreekt de prioritering van de projecten. De adviesraad vindt dit een gemis. De gemeente heeft ervoor gekozen het overleg met de projectontwikkelaars voort te zetten met als doel te komen tot een gezamenlijk onderschreven prioritering van de woningbouwprojecten. Dat is voor de marktpartijen en voor de gemeente van het grootste belang. Zodra er overeenstemming is over de prioritering, zal deze in de definitieve versie van de Woonvisie worden opgenomen. 7.10 Wie zijn de betrokkenen waarmee overleg is gevoerd waarop de woonvisie is gebaseerd? De gemeente heeft deze voorliggende Woonvisie mede gebaseerd op het voorwerk en vooroverleg dat het bureau Rigo Research en Beleid heeft gedaan in 2011 en begin 2012. 8

Voorts is er intensief gesproken met Dunavie en de ambtelijke medewerkers. Het bureau INBO heeft voor de prioritering nader onderzoek gedaan. Voort s heeft INBO gesprekken gevoerd met projectontwikkelaars, Dunavie, makelaars en woonconsumenten.

2.3. Inspraakreactie Stichting Seniorenwoningen 1. Grote behoefte aan seniorenwoningen Uitgaande van een verdubbeling van het huidige percentage is te verwachten dat bij een stabiel aantal inwoners het aantal 65-plussers rond 2035 op 20.000 zal uitkomen. Dat betekent dat de komende halve eeuw de behoefte aan meer seniorenwoningen met zorgelementen zal blijven bestaan. Deze lange termijn-ontwikkeling is in het rapport niet meegenomen in de analyse. De berekeningen en tabellen in de woonvisie lopen tot 2030 en dan is de periode na 2030 inderdaad niet in het rapport benoemd. Aangezien er nu nog voldoende woningen voor ouderen beschikbaar en geschikt te maken zijn, zal uit de evaluatie van deze woonvisie moten blijken of extra inspanningen na 2017 noodzakelijk zijn. Indien dat zo is, zal de gemeente daartoe de nodige stappen zetten. 2. De stichting Seniorenwoningen wordt niet genoemd in de woonvisie Dat is juist, omdat de woonvisie zich richt op partijen die woningen bouwen en/of verhuren. De gemeente zal de stichting uitnodigen om deel te nemen aan de klankbordgroep woningmarkt Katwijk. 3. Voor seniorenwoningen in de vrije sector hanteerde de gemeente het beginsel van het ‘laissez faire’. Voor de gemeente Katwijk geldt als uitgangspunt dat eigenaar/bewoners primair zelf verantwoordelijk zijn voor hun huisvestingsvraagstukken. Ouderen moeten zelf de keuze maken om hun woning aan te passen of te verhuizen naar een toegankelijker woning, meestal een appartement. De gemeente stimuleert zowel de corporatie als de projectontwikkelaars bij nieuwbouwprojecten voor ouderen te streven naar toegankelijkheid op basis van vies eren. 4. Geen aandacht voor ouderen uit hogere inkomensklasse Dit houdt in dat 65-plussers uit de hogere inkomensklassen niet tot het aandachtsgebied behoren. Dit beleid is al jaren gevoerd met als gevolg dat diverse personen die hogere eisen aan het wonen stellen dan de gemiddelde Katwijker in Leiden en de regio in hun behoefte moesten voorzien. De gemeente is het niet met uw standpunt. Er wordt intensief overlegd met partijen die appartementen voor ouderen willen ontwikkelen (bijv. project Haven 3) om het complex zo optimaal mogelijk te maken voor ouderen die daar willen kopen en wonen. De gemeente grijpt

9

elke gelegenheid aan om met projectontwikkelaars de kansen te verkennen om koopappartementen voor ouderen te realiseren. 5. Ouderen willen vooral een huurwoning Uit de slotzin op pagina 10 is af te leiden dat de gemeente haar ouderenbeleid denkt te kunnen realiseren door middel van doorstroming naar een nieuwe koopwoning. Uit een recentelijk door de Stichting Seniorenwoningen verricht onderzoek is gebleken dat de behoefte bij senioren grotendeels uitgaat naar een huurwoning. Dit betekent dat uitsluitend met een belegger huurwoningen voor de doelgroep zijn te realiseren. Dit is een terechte conclusies: alleen met beleggers is het mogelijk om huurwoningen in de vrije sector te realiseren. In de woonvisie wordt daar uitgebreid op ingegaan. De gemeente ziet in de vrije sector huur goede kansen voor beweging in de woningmarkt (doorstroming) en dus ook kansen voor ouderen om een dergelijke woning (appartement) te huren. 6. De stichting seniorenwoningen wil deelnamen aan de klankbordgroep woningmarkt Katwijk Een groot aantal deelnemers is opgesomd, bestaande uit consumenten en dienstverleners. Opvallend is dat ook hier de Stichting Seniorenhuisvesting buiten beeld blijft, terwijl de senioren op termijn een kwart van de bevolking zullen uitmaken. De gemeente zal de stichting uitnodigen om deel te nemen aan de klankbordgroep. 7. Convenant wonen, zorg en welzijn Ons inziens dient de Stichting Seniorenwoningen deelnemer in dit convenant te zijn. Het convenant is opgesteld door partijen die professionele hulp, ondersteuning, huisvesting bieden aan ouderen in Katwijk. De stichting seniorenhuisvesting is een belangenbehartiger en daarom geen participant in het convenant. 2.4. Inspraakreactie Stichting Huurdersbelangen Duin- en Bollenstreek 1. In Katwijk ook landelijke trends Opvallend (maar wel bekend) is, dat Katwijk veel gezinnen kent en ook een hoog aantal koopwoningen heeft. Katwijk wijkt in dat opzicht af van de rest van het land. Maar als het gaat om de gezinsverdunning, de vergrijzing én de grotere vraag naar zorg, loopt Katwijk in de pas met de trends in het gehele land. De landelijke trends die ook in Katwijk opgeld doen, zijn in de woonvisie en de bijlagen benoemd, omdat deze (bijv. vergrijzing en gezinsverdunning) op termijn grote invloed hebben op de woonbehoefte van de inwoners van Katwijk. 2. Veel aandacht voor koopwoningen

10

De SHD is wel van mening, en dit is een punt van kritiek op de woonvisie, dat er erg veel aandacht is voor de (koop)woningproductie. Uiteraard is dat zeer belangrijk, maar de aandacht voor de bestaande woningvoorraad steekt daar schril bij af. Pas in hoofdstuk 7, op bladzijde 31, worden daar twee pagina’s aan gewijd. In de woonvisie is inderdaad veel aandacht gegeven aan de koopwoningen. Dat heeft als reden dat 70% van de woningen in Katwijk een koopwoning is en veel (jonge) Katwijkers in eerste instantie een woning willen kopen. Daarnaast is het dat veel Katwijkse bedrijven actief zijn op de woningmarkt in Katwijk en het is ook in het belang van de gemeente en de Katwijkse gemeenschap dat die bedrijven kunnen blijven produceren. In de derde plaats zijn er veel woningbouwplannen ontwikkeld, omdat er veel vraag naar was. Nu die vraag voor een groot deel is weggevallen, moet er nagedacht worden over prioriteiten in de koopsector: wat bouwen we waar? Veel woningen van hetzelfde type (bijv. kleine woningen voor starters) leidt tot een teveel en daardoor worden die woningen niet afgezet. Gezien deze aspecten is er veel aandacht voor de koopwoningen in de woonvisie. Aan de andere kant is er in de woonvisie ruim aandacht voor de (sociale) huur sector. Wij nomen de volgende zaken: -

De gemeente streeft naar een zo hoog mogelijk percentage sociale woningbouw in de nieuwbouwprojecten. Aanvankelijk was 23% voor de periode 2012-2017, maar inmiddels is dit 25%. Indien al die woningen gebouwd kunnen worden, komen er circa 400 sociale huurwoningen bij.

-

De gemeente Katwijk maakt actief gebruik van de mogelijkheid om 30% lokaal maatwerk toe te passen in het kader van de woonruimteverdeling Holland Rijnland. Starters en grote gezinnen hebben daarin voorrang.

-

De gemeente streeft actief naar het laten bouwen van vrije sector woningen met een middeldure huur: een huur tussen € 630,- en € 900,-.

3. Herhaalde stereotiepe aandacht voor koopwoningen Daarnaast is er ook een grote preoccupatie met de koopwoningen. Zeker, Katwijk kan een ‘koopgemeente’ worden genoemd vanwege het grote aantal koopwoningen (bladzijde 6), maar als het gaat over het afstemmen van de woningproductie op de woningbehoefte (hoofdstuk 3), het stimuleren van de woningvraag (hoofdstuk 5) en het op gang brengen van de verhuisketens (hoofdstuk 6), gaat het bijna alleen over de koopwoningen. Voor de gemeente is het geen preoccupatie als het gaat om de aandacht voor koopwoningen. Onder punt 2 zijn we daar op ingegaan.

11

4. Altijd een huurwoning beschikbaar In het verlengde daarvan is de aandacht voor betaalbare huurwoningen in de Woonvisie zeer gering. Er wordt gesteld dat voor de groep inwoners met een inkomen tot €34.000 altijd een woning beschikbaar zou zijn (bladzijde 7). Maar tegelijkertijd wordt gezegd dat er een wachttijd is die oploopt tot vier jaar. Onze ervaring leert dat deze wachttijden nog wel verder kunnen oplopen. In de stelling die de gemeente hier inneemt gaat het om de mogelijkheid als starter op de woningmarkt een huis te kunnen huren. Dat is mogelijk, maar men moet wel ingeschreven staan. Wat nu speelt is dat Dunavie met heel moeite haar flatwoningen in Hoornes verhuurd krijgt. Een dergelijke woning is op korte termijn beschikbaar en wel zonder wachtlijst. Dit laat onverlaat da er andere situaties bestaan waarin het helaas nog zo is dat er een (lange) wachtlijst is. De gemeente wil daarom dat er meer sociale huurwoningen worden gebouwd. Dit blijft onderwerp van intensief overleg met Dunavie. 5. Tekort aan betaalbare huurwoningen Dat er voldoende betaalbare huurwoningen zouden zijn, wordt mede afgeleid uit het gegeven dat er ‘ruim 1,5 keer zoveel sociale huurwoningen als mensen met een inkomen tot € 34.000’ zijn. Maar we weten dat er in de betaalbare voorraad veel mensen wonen met een hoger inkomen. Zo lang deze nog niet verhuisd zijn uit deze betaalbare woningen, zou er dus wel degelijk een tekort kunnen zijn aan betaalbare huurwoningen. Dit is terecht. Het “Scheefwonen” is een structureel probleem dat alleen aangepakt kan worden als de zittende huurders gemotiveerd kunnen worden te verhuizen naar een andere (huur)woning. De gemeente ondersteunt daarom Dunavie in haar experiment om ouderen in Rijnsburg te helpen te verhuizen. In dit verband stimuleert de gemeente projectontwikkelaars en aannemers om Goed en Goedkoper te bouwen. Met een lage koopprijs willen huurders misschien wel kopen en komt er een huurwoning vrij. 6. Onvoldoende woningen voor ouderen Bovendien is er ook een kwalitatief tekort aan betaalbare woningen. Met name voor ouderen zijn er onvoldoende voor hen geschikte woningen. In de bijlage (het RIGO rapport) wordt daar op bladzijde 10 nader op ingegaan. Weliswaar heeft Dunavie plannen op dit terrein, maar het zal nog wel even duren voordat dit probleem is opgelost. Uit de tekst op blz. 10 valt niet te lezen dat er een tekort is aan betaalbare woningen voor ouderen. Wel komen er op termijn tekorten in de combinatie wonen en zorg. Dunavie wil komen tot forse uitbreiding van bereikbare woningen voor ouderen. Hierbij gaat het om nieuwbouw en renovatie van bestaande gebouwen. Ook DSV wil nieuwbouw realiseren en wel in het project Haven fase 2. De gemeente gaat er vanuit dat dit voor de periode 2012-20`17 voldoende is. Bij de herziening van deze woonvisie zal de behoefte aan betaalbare woon-zorg combinaties daarom nadrukkelijker worden betrokken. 12

7. Te weinig aandacht voor middengroepen De combinatie van een grote aandacht voor koopwoning en de geringe aandacht voor het betaalbare wonen in een huurwoning heeft ook tot gevolg dat er in onze ogen te weinig aandacht is voor de middengroepen met een inkomen net boven de € 34.000. Juist voor deze groep zou Dunavie iets kunnen betekenen met een ook voor hen betaalbare huurwoning; want ook deze groep zal niet zonder meer in een koopwoning terecht kunnen. De gemeente is het niet met u eens dat er te weinig aandacht is voor de middengroepen. Zowel op de koop- als op de huurmarkt zijn er mogelijkheden en die worden in de woonvisie uitgebreid besproken. Dunavie is ook bereid en instaat woningen met een middeldure huur aan te bieden voor de middengroepen. In de inspraakreactie van Dunavie noemt de corporatie daarop in met concrete aantallen. 8. Te weinig aandacht voor huurdersparticipatie Ook de huurdersparticipatie komt er in de Woonvisie bekaaid vanaf. In paragraaf 5.3 komt de woonconsument aan bod. Helaas gaat het daarna vooral over de woonconsument als koper. Uw opmerking is wel te begrijpen, maar feitelijk is het zo dat de huurder vooral contact heeft met de verhuurder: de woningcorporatie. Gezien het belang dat de gemeente hecht aan uw inbreng, heeft de gemeente een plek in de klankbordgroep Woningmarkt Katwijk specifiek voor de huurders opgenomen. De gemeente is verheugd dat uw organisatie daarvan graag gebruik wil maken. Tijdens de voorbereiding van de klankbordgroep zal de gemeente graag met u overleggen over zaken die u wilt agenderen. Dit betreft: het aanpakken van het Scheefwonen (zeker in het licht van de positie van de middeninkomens, en hun geringe alternatieven); de taak van Dunavie op de woningmarkt en onze eerder uitgebrachte adviezen over loting bij de woonruimteverdeling en over het verruimen van de doorstroommogelijkheden voor ouderen. 2.5. Inspraakreactie RVOB 1. Oplevering eerste woningen Nieuw Valkenburg

Het project locatie Valkenburg heeft in 2010 door Inbo een programmaonderzoek laten uitvoeren, waarmee de basis is gelegd voor de programmering op Valkenburg. Inbo constateert ten aanzien van de woningmarkt dat ca. 70% van de woningen die op Valkenburg gaan worden gebouwd bestemd zijn voor (boven)regionale doelgroepen en ca. 30% voor de Katwijkse bevolking. De plannen voor de locatie Valkenburg voorzien in een groot aantal verscheiden woonmilieus voor de (boven)regionale doelgroepen. In de Woonvisie wordt aangegeven dat pas kan worden gestart met woningbouw op het project locatie Valkenburg als het project 't Duyfrak voor het grootste gedeelte gereed is. Het project 't Duyfrak wordt in de Woonvisie geprioriteerd omdat deze locatie binnen de gemeente een van de weinige locaties is die ook voor mensen van buiten Katwijk aantrekkelijk is (regionale doelgroep). Omdat een aanzienlijk deel van het project locatie Valkenburg (70%) echter wordt gebouwd voor (boven)regionale doelgroepen en het aantal woonmilieus waarvoor op Valkenburg wordt 13

gebouwd veel talrijker zijn dan de twee woonmilieus waar volgens Inbo op 't Duyfrak voor wordt gebouwd, zal het starten met specifieke woonmilieus voor de (boven)regionale doelgroep op locatie Valkenburg niet conflicteren met de ontwikkeling van 't Duyfrak. De huidige planning van het project locatie Valkenburg gaat uit van de mogelijkheid om op z'n vroegst in september 2015 een eerste paal op de locatie Valkenburg te slaan. Dat zou betekenen dat de eerste woningen op Valkenburg in 2016 kunnen worden opgeleverd. Het RVOB pleit er daarom voor in de Woonvisie op te nemen dat het project locatie Valkenburg in 2016 de eerste woningen kan opleveren voor specifieke woonmilieus uit een bovenregionale doelgroep waarbij concurrentie vermeden moet worden met het project 't Duyfrak. De gemeente heeft haar zorgen over de mogelijke concurrentie tussen de woningbouw op Nieuw Valkenburg en die in de nieuwbouwwijk ’t Duyfrak. Zeker gezien de huidige markt waarin het noodzakelijk is om gedoseerd woningen op de markt te brengen, is de gemeente van mening dat in Nieuw Valkenburg voor 2017 alleen die woonmilieus ontwikkeld worden, die niet concurreren met Katwijkse projecten. De provincie Zuid Holland stuurt aan op een forse reductie van het aantal te bouwen woningen in de Zuidvleugel. Deze beperking heeft niet alleen gevolgen voor de nieuwbouw in bestaande kernen van Katwijk, maar ook voor de locatie Nieuw Valkenburg. Een voorzichtige planning met een eerste oplevering van woningen medio 2017 past daar heel goed in. 2. Evaluatie woonvisie in 2014 In de Woonvisie geeft de gemeente Katwijk aan dat de prioritering van de woningbouwprojecten in 2014 wordt geëvalueerd. Wij ondersteunen een dergelijke aanpak, waarbij aan de hand van de feitelijke marktsituatie alsdan kan worden beoordeeld of inschattingen die momenteel worden gemaakt op dat moment bijstelling behoeven. Wij achten het in het belang van alle partijen dat er geen ongezonde concurrentie tussen de verschillende projecten in de gemeente Katwijk ontstaat. De gemeente is het eens met het RVOB en zal het RVOB ook betrekken bij de eerste evaluatie van de woonvisie in 2014.

2.6.Reactie gezamenlijke projectontwikkelaars in Katwijk 1. Het niet tijdig consulteren van de marktpartijen wordt gezien als een gemiste kans De marktconsultatie is gedaan door middel van het onderzoek door het onafhankelijke bureau INBO. De gemeente heeft direct na het vaststellen van de concept woonvisie deze woonvisie en het rapport van INBO over de prioritering aan de projectontwikkelaars gepresenteerd. Daarna hebben de projectontwikkelaars de gelegenheid gekregen in twee bijeenkomsten mondeling en daarna nog een keer schriftelijk hun reactie op de woonvisie te geven. 2. De prioritering leidt tot kunstmatig gecreëerde schaarste, waardoor de Katwijkse woonconsument wellicht teveel zal moeten betalen om een woning te kopen of te huren. 14

De gemeente streeft naar een realistisch woningbouwprogramma en wil voorkomen dat er eenzijdige woonproducten op de markt komen. Het belang en de verantwoordelijkheid van de gemeente is een andere dan die van de ontwikkelaars, nl. zorg voor huisvesting van de inwoners van Katwijk. Het voorstel van INBO, is de dichtst mogelijke benadering van de woningbehoefte in de komende jaren en op dit moment het best denkbare antwoord op de woningbouwcrisis in Katwijk. Evaluatie is toegezegd. 3. De prioritering zal schade berokkenen aan de individuele ontwikkelaar. Er is een groot probleem op de woningmarkt: vraaguitval, onzekerheid, moeilijke financiering enz. Dit raakt de projectontwikkelaars en de gemeente zelf ook. Er is door de gemeente in de afgelopen twee jaar voor € 30 miljoen afgeboekt op de grondexploitatie van de woningbouwprojecten. De gemeente is van mening dat door een verstandig en realistisch programma met een diversiteit aan woonmilieus op verschillende locaties, de kans dat er juist wel verkocht en gebouwd kan worden toeneemt. 4. De projectontwikkelaars roepen de gemeente op om de woonvisie en het prioriteitsmemo ter zijde te leggen. De gemeente zal hier niet op ingaan. De marktomstandigheden zijn sterk veranderd, verslechterd en het is de verantwoordelijkheid van het gemeentebestuur om te zoeken naar middelen om de bouw van woningen mogelijk te maken. De problematiek is urgent en er is geen tijd meer te verliezen. In de woonvisie staan voorstellen om de woningmarkt in beweging te zeten en daaraan zal dan ook hard gewerkt worden. 5. Er wordt gepleit voor een regelmatig overleg tussen gemeente en marktpartijen, inclusief makelaars. Dit voorstel wordt door de gemeente onderschreven. In de woonvisie wordt de oprichting van de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk als een van de actiepunten nadrukkelijk genoemd. 2.7.Reactie Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij 1. De woonvisie is niet deugdelijk onderbouwd met onderzoeken of andere verifieerbare gegevens. De woonvisie stoelt op drie bronnen: de woonvisie Katwijk voor de periode 2008 – 2020 (zie hiervoor de reactie op de WMO raad); het onderzoek dat Rigo Research & Advies heeft gedaan ter voorbereiding van de woonvisie (zie bijlage 1 bij de woonvisie) en het onderzoek dat INBO heeft gedaan naar de prioritering van de woningbouwprojecten. Daarnaast is er overleg gevoerd met de corporatie Dunavie, verhuurder van circa 8000 woningen in Katwijk. De gemeente vindt dit zeer deugdelijk. 2. In de woonvisie staan voorstellen die niet redelijk zijn. De signalen uit de markt wijzen erop dat het noodzakelijk is het geplande woningaanbod te temperen. Ook de provincie Zuid Holland heeft de gemeenten al laten weten dat de planning van de woningbouw neerwaarts moet worden bijgesteld. De gemeente Katwijk heeft hiervoor een voorstel laten ontwikkelen. Dit is een redelijke benadering. Het zal van alle betrokken partijen wel inspanning vragen om de nieuwe woningbouwplannen gerealiseerd te krijgen. 15

3. De woonvisie is niet transparant tot stand gekomen. Marktpartijen zijn hierbij in beginsel niet betrokken. De marktconsultatie is gedaan door middel van het onderzoek door het onafhankelijke bureau INBO. De gemeente heeft direct na het vaststellen van de concept woonvisie deze woonvisie en het rapport van INBO over de prioritering aan de projectontwikkelaars gepresenteerd. Daarna hebben de projectontwikkelaars de gelegenheid gekregen in twee bijeenkomsten mondeling en daarna nog een keer schriftelijk hun reactie op de woonvisie te geven. 2.8.Reactie De Raad Bouwontwikkeling De Raad Bouwontwikkeling gaat in haar brief in op het bouwplan De Bloem. In de brief van de Raad Bouwontwikkeling wordt geen reactie gegeven op de woonvisie. Om deze reden gaan wij niet in op de voornoemde brief. De inhoud van de brief zal betrokken worden bij de ontwikkeling van het project De Bloem. 2.9.Reactie Ouwehand Bouw Groep Ouwehand Bouw Groep gaat in haar brief in op het bouwplan Hoek De Rover. In de brief van Ouwehand Bouw Groep wordt geen reactie gegeven op de woonvisie. Om deze reden gaan wij niet in op de voornoemde brief. De inhoud van de brief zal betrokken worden bij de ontwikkeling van het project Hoek De Rover. 2.10 Campri Vastgoed Campri Vastgoed gaat in haar brief in op het project Zanderij/Westerbaan fase 9 en fase 10,11,12 In de brief van Campri Vastgoed wordt geen reactie gegeven op de woonvisie. Om deze reden gaan wij niet in op de voornoemde brief. De inhoud van de brief zal betrokken worden bij de ontwikkeling van het project Zanderij/Westerbaan. 2.11 Reactie Van Rhijn Bouw Van Rhijn Bouw gaat in haar brief in op noodzaak van flexibele bestemmingsplannen en op het project Waterklaver. In de woonvisie is onder paragraaf 5.6. “Reageren op veranderingen in de markt” expliciet opgenomen dat de gemeente een korter planproces en meer ruimte in de bestemminsplannen wil. De inhoud van de brief met betrekking tot het project Waterklaver zal bij de ontwikkeling van het project worden betrokken. 3. Ambtshalve wijzigingen De volgende ambtshalve wijzigingen en correcties worden voorgesteld:

16

§ 1.3. In de laatste zin invoegen na het woord wachttijd: “voor sommige woningen met specifieke eisen”. § 2.1. De start van de woningbouw op Nieuw Valkenburg: het jaartal 2016 vervangen door 2017. § 3.1. Onder tabel 3 de zin: “Dit geldt ook voor winkelcentra” verwijderen. Hoofdstuk 4: Daar waar gesproken wordt over 10 geprioriteerde projecten, het getal 10 verwijderen. De naam INBO is niet juist geschreven. In de tweede regel van de tabel over Nieuw Valkenburg toevoegen: “medio 2017”. § 5.3.3. De zin: De Visserijschool (eigendom van Dunavie) is hiervoor een mogelijkheid” verplaatsen naar het einde van deze paragraaf. In de tabel op regel 2 het woord “is” vervangen door “zijn”. § 5.3.4. In de laatste regel van de tabel de wijk De Horn toevoegen als mogelijke locatie voor CPO. § 5.4. Achter het woord “bijlage 1” toevoegen: (§ 2.3.). § 5.5. De zinnen ”Grondgebonden woningen tot en met voorraad volgens” verwijderen. § 5.6. In de eerste alinea “tien” verwijderen. § 6.2. De definitie van starter in de eerste alinea verwijderen en vervangen door: “Een starter is een woningzoekende die geen zelfstandige woonruimte achterlaat.” In de tweede alinea onder a toevoegen: “of zonder lening.” In de vierde alinea in de eerst zin na “woning” toevoegen: “door starters.” Op het einde van de vierde alinea toevoegen: ”Daarom bepleit de gemeente dat er niet meer dan 15% starterswoningen per nieuwbouwlocatie worden ontwikkeld.” In de zesde alinea staat de zin: “Een starter moet minimaal 52 maanden (dit is en eis) ingeschreven staan voor hij/zij in aanmerking komt voor een woning.” Deze zin vervangen door: “De inschrijfduur voor starters hangt sterk af van de woonwens. Hoe hoger de woonwens, hoe langer het duurt voor de starter een passende woning vindt. Uit ervaring blijkt dat de inschrijfduur dan kan oplopen tot 52 maanden en meer. Het omgekeerde is uiteraard ook het geval. Bij een impopulaire huurwoning, kan de wachttijd daardoor gemiddeld van kortere duur zijn. Portiek- en galerijwoningen zijn gelabeld voor starters; eengezinswoningen zijn juist bestemd voor doorstromers.” Op het einde van de alinea toevoegen: "Het is voor starters ook mogelijk een bestaande woning te kopen van de corporatie.” Dunavie wijst erop dat starters van 1 juni 2006 moeten zijn ingeschreven. Er worden groepen van 15 starters uitgenodigd voor bezichtiging en er komen er soms maar drie. Veel starters wachten op een andere huurwoning of gaan huren in de vrije sector. §6.4. Op het einde van de paragraaf toevoegen: “Grote gezinnen moeten in het kade van de regeling 30% lokaal maatwerk van Holland Rijnland voorrang krijgen bij de toewijzing van een woning.”

17

§6.5. In de derde alinea kan de zin: “Daar Dunavie tot en met dan aan” vervallen. Deze zin is overbodig. In de tweede regel van de tabel onder c toevoegen na “renovatie”: “en/of nieuwbouw.” § 6.6. In de vijfde alinea in de eerste zin het woord “alleen” vervangen door “vooral”. In alinea zes worden aantallen woningen genoemd die niet corresponderen met de prestatieafspraken. Volgens Dunavie is dit geen tegenspraak: tot 2017 worden er circa 400 woningen in aanbouw genomen, mits er met de gemeente overeenstemming is bereikt over het gunnen van diverse bouwlocaties aan Dunavie. § 7.1. Het aantal van circa 695 woningen die gerenoveerd worden of waaraan groot onderhoud wordt gepleegd, komt niet overeen met het aantal van 1469 woningen uit de Prestatieafspraken. Volgens Dunavie is hier geen sprake van een tegenstelling. Nu zijn er al voor circa 695 woningen directiebesluiten genomen door Dunavie en er komen vanaf 2012 nog complexen bij in verband met de noodzaak tot renovatie of groot onderhoud. Hierdoor wordt het aantal woningen vanuit de Prestatieafspraken benaderd.

4.

Wijzigingsvoorstellen

Voorgesteld wordt om de woonvisie te wijzigen op het punt van deelname van de woonconsument aan de klankbordgroep woningmarkt Katwijk. De gemeente zal de stichting Seniorenwoningen en vertegenwoordigers van enkele grote Verenigingen van Eigenaars vragen deel te nemen aan de klankbordgroep. Voorgesteld de ambtshalve wijzingen en de tekstwijzigingen die Dunavie heeft voorgesteld over te nemen.

18

Aan het College van Burgemeester en Wethouder van de gemeente Katwijk Postbus 589 2220 AN Katwijk. Katwijk,

1 augustus 2012.

Ons kenmerk : WMO-12-004 ( contactpersoon dhr. G. Eldering) Onderwerp

: Reactie/advies op de Woonvisie Katwijk 2012-2017

Bijlage

: Kanttekeningen Stichting Seniorenwoningen

Geacht college, Onderstaand de reactie/het advies van de Wmo-adviesraad Katwijk ( verder te noemen de adviesraad) op de nota Woonvisie 2012 – 2017 ‘de woningmarkt in beweging’. De reactie/het advies is tot stand gekomen met inbreng van de SARK. Ook is voorafgaande overleg gevoerd met de Stichting Huurdersbelangen de Duinstreek te Katwijk en met het bestuur van de Stichting Seniorenwoningen. De Stichting Huurdersbelangen de Duinstreek komt met een eigen reactie op deze nota. De Stichting Seniorenwoningen heeft haar kanttekeningen bij de Woonvisie Katwijk 2012-2017 gezonden aan de Wmo-adviesraad. Deze kanttekeningen worden in overleg met voornoemde stichting als bijlage bijgevoegd. Uit de inleiding blijkt dat de hoofdreden om de woonvisie te actualiseren, de drastische wijziging van de marktomstandigheden na 2008 betreft. De economische crisis heeft effecten op de dynamiek in de woningvoorraad en de afzetbaarheid van nieuwe woningen, zo wordt vermeld. De inleiding heeft het over drie zaken die er uitspringen n.l. het op gang brengen van dynamiek op de Katwijkse woningmarkt, de constatering dat de middeninkomens een kwetsbare positie op de woningmarkt hebben gekregen en de vergrijzing met daarbij de groei naar een combinatie van wonen met welzijn en zorg. De adviesraad vraagt zich af of een evaluatie van de vorige woonvisie ook invloed heeft op de nu voorliggende woonvisie? Naar de mening van de adviesraad is de nota helder en duidelijk. De adviesraad meent toch het een ander te moeten toevoegen en ontkomt ook niet aan het stellen van enkele vragen ter verduidelijking.

Wmo-adviesraad Katwijk

| postbus 135 2220 AC Katwijk

[email protected] | www.wmoadviesraadkatwijk.nl

1

Hoofdstuk 1.4 hanteert het begrip Middeninkomens, namelijk een inkomen vanaf € 35000 tot € 45000. In bijlage 1, “Achtergronden bij de Woonvisie Katwijk 20120-2017”, bladzijde 4 noot 3 wordt een onderscheid gemaakt tussen lage middeninkomens en hogere middeninkomens. Het is de adviesraad niet duidelijk of dit onderscheid in de voorliggende visie een rol speelt. Hoofdstuk 3,1 beschrijft dat de beperking van de woningbouw en dus van de bevolkingsgroei gevolgen kan hebben voor voorzieningen zoals scholen en sportaccommodaties en wijkwinkelcentra. De adviesraad vraagt zich af of de concentratie van winkels zoals beschreven in de ‘Detailhandel visie Katwijk’ geen negatieve invloed heeft op het woongenot, in het bijzonder voor ouderen en mensen met een beperking. In Hoofdstuk 5.3.5., wordt voorgesteld ter versterking van de woonconsument een brede Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk op te richten. Hier zijn naar de mening van de adviesraad de woonconsumenten ondervertegenwoordigd. Natuurlijk hebben de in deze klankbordgroep zittende partijen belang bij het op gang brengen van de dynamiek op de Katwijkse woningmarkt maar ook van een goed renderende woningmarkt. Uitgezonderd de Stichting Huurdersbelangen kan naar de mening van de adviesraad niet worden gesproken van woonconsumenten. Hoofdstuk 5.5. verwoordt de kansen die de gemeente Katwijk ziet in nieuwbouw voor de vrijesector huur in zowel gestapelde als grondgebonden segment met daarbij een onderscheid in middeldure huurwoningen en dure huurwoningen. De middeldure huurwoningen doorgaans gericht op ouderen. Dit met een huurprijs tussen de huurtoeslaggrens en € 850. Dit type woning wil Dunavie in nieuwbouwprojecten realiseren. De adviesraad juicht dit toe maar wijst op hoofdstuk 6.2.,waar staat dat het Dunavie veel moeite en tijd kost om deze woningen verhuurd te krijgen. De adviesraad vraagt zich af of Dunavie ouderen met een inkomen boven de € 34000 die wonen in een sociale huurwoning en die mogelijk kleiner zouden willen gaan wonen, niet zou kunnen bewegen te verhuizen naar een appartement met extra comfort en voorzieningen tegen een middelhoge huur. De adviesraad durft hiervoor te pleiten omdat die ouderen wanneer zij vanuit hun huidige bewoning naar de vrije vestiging zouden gaan, geconfronteerd worden met een verdubbeling van hun huurkosten. Voor deze ouderen geldt ook een onzekere tijd. Pensioenen blijken niet waardevast – zelfs kortingen dreigen - , de economie is niet stabiel. Logisch dat zij uitermate voorzichtig zijn in het verkassen. Gehoord een opmerking vanuit deze leeftijdsgroep: “Kan mijn vrouw als ik wegval daarna nog wel die hoge huur betalen?” De adviesraad volgt met interesse de keuze van Katwijk voor ouderen die in een eengezinswoning wonen en willen verhuizen naar een passend appartement. (Hoofdstuk. 6.7) Hoofdstuk 8.4 – Wonen, zorg en welzijn – verwoord o.a. de wijziging in het denken over het creëren van woonzorgzones rond een zorgsteunpunt. Die gedachte is gedeeltelijk losgelaten. Het is niet realistisch en niet wenselijk om alle aangepaste woningen rond een steunpunt te concentreren. Veel beter is het om mensen zoveel mogelijk de gelegenheid te geven zelfstandig te blijven wonen op een plaats waar zij dat graag willen en kunnen, zo vervolgd de tekst. De adviesraad adviseert om van het onderzoek van professor Kardol naar de wensen en behoeften van ouderen waaronder welzijn en wonen, goed kennis te nemen en de resultaten van dit onderzoek mee te nemen in de voorliggende visie maar ook in de verdere visie op het ontwikkelen van de woonservicezones.

Wmo-adviesraad Katwijk

| postbus 135 2220 AC Katwijk

[email protected] | www.wmoadviesraadkatwijk.nl

2

Ter voorbereiding op bovenstaande reactie zijn in het overleg tussen adviesraad, de Stichting Huurdersbelangen de Duinstreek en de SARK diverse opmerkingen gepasseerd welke wij u niet willen onthouden en welke de adviesraad, waar nodig graag beantwoord ziet. ( de kanttekeningen gemaakt door de Stichting Seniorenwoningen worden zo als eerder vermeld als bijlage meegezonden) • Het woningbouwprogramma van Katwijk heeft invloed op de ontwikkeling van Nieuw Valkenburg. De projecten van dat woningbouwprogramma mag de woningbouwprojecten in Katwijk niet beconcurreren. Naar verwachting komen in 2017 of begin 2018 de eerste woningen op de markt. Onvoldoende kundig zijnde vraagt de adviesraad zich af op welk bezwaar of gevaar wordt hier geduid? • De gemeente gaat mogelijk zelf ontwikkelen. Uit publicaties blijkt dat dit in EdamVolendam positief is verlopen. Ondanks het sympathieke idee vraagt de adviesraad zich af of dit tot de kernactiviteiten van de gemeente hoort. • De adviesraad vraagt zich af of kamerverhuur en het betrekken van een tijdelijke kleine woonruimte geen plaats in deze visie moeten hebben. Ze worden niet genoemd. • De adviesraad adviseert om binnen de klankbordgroep ook een vertegenwoordiging vanuit de ouderen te benoemen. Deskundigheid daarvoor mag aanwezig worden verondersteld bij de Stichting Seniorenwoningen en ook bij de ouderenbonden, de SWOK en SARK. • De adviesraad juicht het experiment met verhuisondersteuning door Dunavie voor ouderen toe. Bij gebleken succes ( in Rijnsburg) zou een snelle opschaling naar de gehele gemeente gewenst zijn. • De adviesraad treft in de visie geen aandacht aan voor de mogelijkheden die leegstaande bedrijfs- en kantoorruimte bieden en het verruimen van de regelgeving voor het omzetten daarvan naar (tijdelijke) woonruimte. • De adviesraad heeft met instemming kennisgenomen van hoofdstuk 8.4 Wonen, zorg en welzijn. De adviesraad hoopt daarbij op een eenvoudiger toestaan dat woningen worden uitgebreid, verruimd of verbouwd. • De adviesraad wijst u graag op het bestaan van de Praktijkgids Opplussen Nieuwe Stijl van het Kenniscentrum voor wonen en Zorg ( http://www.kcwz.nl/opplussen ), die een goed handvat kan bieden voor de verbetering van seniorenwoningen in goed overleg met zowel huurders als eigenaren van woningen. • In de voorliggende versie ontbreekt de prioritering van de projecten. De adviesraad vindt dit een gemis. • Wie zijn de betrokkenen waarmee overleg is gevoerd waarop de woonvisie is gebaseerd? Namens de Wmo-adviesraad Katwijk,

w.g. F. Jonkman, voorzitter

Wmo-adviesraad Katwijk

| postbus 135 2220 AC Katwijk

w.g. E. Eekma, lid/secretaris.

[email protected] | www.wmoadviesraadkatwijk.nl

3

Wmo-adviesraad Katwijk

| postbus 135 2220 AC Katwijk

[email protected] | www.wmoadviesraadkatwijk.nl

4

Als bijlage gevoegd bij de reactie/advies op de Woonvisie Katwijk 2012-2017, WMO-12-004 van de Wmo-adviesraad Katwijk, d.d. 1 augustus 2012.

KANTTEKENINGEN BIJ DE ‘WOONVISIE KATWIJK 2012-2017’ In deze beleidsnota is de woonvisie van de gemeente Katwijk (hierna te noemen Katwijk) verwoord. De ondertitel luidt ‘De woningmarkt in beweging’. Als oorzaken van deze beweging zijn op pagina 4 genoemd •

De economische crisis waardoor minder wordt verhuisd.

•

Europese regelgeving voor corporatiewoningen (inkomen maximaal € 34.000).

•

De vergrijzing met stijgende behoefte aan combinaties van wonen met welzijn en zorg. Het is dit aspect waarop de Stichting Seniorenhuisvesting tracht in te spelen.

Op pagina 5 is de demografische samenstelling van Katwijk geanalyseerd. Daaruit blijkt dat het aandeel 65-plussers met 14% net iets onder het landelijk gemiddelde ligt. Kwantitatief betekent dit dat het gaat om een kleine 10.000 personen. Uit landelijke prognoses blijkt dat het aandeel 65-plussers nog sterk zal gaan groeien. Dat zal ook voor Katwijk het geval zijn. Uitgaande van een verdubbeling van het huidige percentage is te verwachten dat bij een stabiel aantal inwoners het aantal 65-plussers rond 2035 op 20.000 zal uitkomen. Dat betekent dat de komende halve eeuw de behoefte aan meer seniorenwoningen met zorgelementen zal blijven bestaan. Deze lange termijn-ontwikkeling is in het rapport niet meegenomen in de analyse. Katwijk heeft een sterke protestantse signatuur. De katholieke kern in Katwijk aan den Rijn is binnen het grote geheel van te verwaarlozen betekenis. Wel neemt door de secularisatie bij beide groeperingen de kerkelijke binding geleidelijk af, waardoor de groep niet-kerkelijken belangrijk zal groeien. Hoewel de maatschappelijke organisaties grotendeels kerkelijk neutraal zijn, hebben de kerken indirect nog invloed door de samenstelling van de besturen in deze sector. Dat geldt met name voor DSV Verzorgd Wonen. Opgemerkt zij dat Dunavie met name en DSV Verzorgd Wonen in mindere mate op het gebied van wonen in de beleidsvisie worden genoemd. Dat laatste is vreemd omdat de Stichting Seniorenhuisvesting al sinds het begin van deze eeuw in de behoefte van haar doelgroep tracht te voorzien. Wel heeft de stichting op haar verzoek incidenteel met B&W kunnen communiceren. De thans fungerende wethouder heeft zelfs het initiatief voor een nieuw overleg genomen. De openingszin van hoofdstuk 2 begint met de constatering dat de gemeente op het gebied van wonen over relatief beperkte sturingsmiddelen zoals geld of beslismacht beschikt. De gemeente geeft in haar visie slechts de richting aan. Dat is ook logisch. Bij deze constatering is echter wel op te merken dat de mate waarin aan het aangeven van de richting inhoud wordt gegeven een zaak van ambitie is. Er zijn gemeenten in Nederland die in staat zijn een sterk stempel op het sturen te drukken. In Katwijk is de situatie echter dat het woningbeleid sterk bepaald wordt door Dunavie en voor de senioren door DSV Verzorgd Wonen. Zo wordt in hoofdstuk 1.2 gememoreerd dat ‘in 2008 een project met woonzorgwoningen’ gereed kwam. Voor seniorenwoningen in de vrije sector hanteerde de gemeente het beginsel van het ‘laissez faire’. Om beweging in de woningmarkt te bereiken, geeft hoofdstuk 2.1 een aantal mogelijkheden aan om tot een betere benutting van het woningbestand te komen. Een daarvan is om ouderen te laten verhuizen van een eengezinswoning naar een nieuwbouwappartement. Zij werkt daarbij samen met Dunavie. Deze tekst leidt tot de conclusie dat de gemeente uitsluitend oog heeft voor de doorstroming van huishoudens in de

lagere inkomensklassen. Woningcorporaties mogen volgens Europese regelgeving namelijk uitsluitend voorzien in de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot ongeveer € 34.000. Dit houdt in dat 65plussers uit de hogere inkomensklassen niet tot het aandachtsgebied behoren. Dit beleid is al jaren gevoerd met als gevolg dat diverse personen die hogere eisen aan het wonen stellen dan de gemiddelde Katwijker in Leiden en de regio in hun behoefte moesten voorzien. Uit de slotzin op pagina 10 is af te leiden dat de gemeente haar ouderenbeleid denkt te kunnen realiseren door middel van doorstroming naar een nieuwe koopwoning. Uit een recentelijk door de Stichting Seniorenwoningen verricht onderzoek is gebleken dat de behoefte bij senioren grotendeels uitgaat naar een huurwoning. Dit betekent dat uitsluitend met een belegger huurwoningen voor de doelgroep zijn te realiseren. Een van de beleidsdoelstellingen is het versterken van de positie van de woonconsument (zie hoofdstuk 5.3.5). Een van de daarbij te nemen stappen is de instelling van een Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk die tweemaal per jaar de situatie op de woningmarkt zal bespreken. Een groot aantal deelnemers is opgesomd, bestaande uit consumenten en dienstverleners. Opvallend is dat ook hier de Stichting Seniorenhuisvesting buiten beeld blijft, terwijl de senioren op termijn een kwart van de bevolking zullen uitmaken. Positief ervaren wij de beleidsdoelstelling om de bouw van meer huurwoningen in de vrije sector te gaan stimuleren (zie hoofdstuk 5.5). Vervolgens is het opvallend dat in hoofdstuk 6.5 Ouderen geen aandacht is besteed aan de doelgroep van de Stichting Seniorenwoningen. Ook hier is de stichting niet genoemd. Hoofdstuk 8.4 Wonen, zorg en welzijn begint met de constatering dat in de gemeente Katwijk een groot aantal mensen behoefte heeft aan wonen gecombineerd met zorg en welzijn. Geschat wordt dat in 2020 ruim 3200 plaatsen voor enige vorm van geschikt of beschermd wonen nodig zijn. In 2010 bedroeg het aanbod 1400 plaatsen. De bij deze problematiek betrokken partijen hebben inmiddels zich het volgende ten doel gesteld: ‘Een combinatie van woningen, goed ingerichte openbare ruimte, welzijns- en zorgvoorzieningen, winkels en vervoer zodat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit moet resulteren in een prettig leefgebied voor bewoners met en zonder zorgvraag.’ Een en ander is in 2012 vastgelegd in een convenant. Ons inziens dient de Stichting Seniorenwoningen participant in dit convenant te zijn. Katwijk, 23 juli 2012 Het bestuur van de Stichting Seniorenwoningen

Aan College van Burgemeester en Wethouder van de gemeente Katwijk Postbus 589 2220 AN Katwijk ZH

Katwijk, 1 augustus 2012 Onderwerp: Advies/reactie Stichting Huurdersbelangen ‘de Duinstreek’ op de Woonvisie van de gemeente Katwijk 2012 – 2017 Geacht college, In de eerste plaats juicht de Stichting Huurdersbelangen ‘de Duinstreek’ (SHD) toe dat er een Woonvisie van de gemeente Katwijk op tafel ligt. Het is een zeer gedegen stuk geworden, waarover goed is nagedacht. Bovendien is er een goede cijfermatige onderbouwing en, niet in de laatste plaats, zijn in de kaders de doelstellingen helder geformuleerd, met de daarbij behorende middelen en de gestelde termijnen. Kortom: een doorwrocht maar ook goed leesbaar geheel. In de voorbereiding naar het advies heeft de SHD contact gehad met de WMOadviesraad Katwijk. Hieruit zijn een aantal punten naar voren gekomen die voor beide partijen belangrijk zijn. Wel is er voor gekozen elk een afzonderlijk advies te geven omdat de SHD vanuit een ander perspectief advies geeft. Naar aanleiding van de Woonvisie 2012-2017 wil de SHD de volgende punten onder uw aandacht brengen; – Opvallend (maar wel bekend) is, dat Katwijk veel gezinnen kent en ook een hoog aantal koopwoningen heeft. Katwijk wijkt in dat opzicht af van de rest van het land. Maar als het gaat om de gezinsverdunning, de vergrijzing én de grotere vraag naar zorg, loopt Katwijk in de pas met de trends in het gehele land. – De SHD is wel van mening, en dit is een punt van kritiek op de woonvisie, dat er erg veel aandacht is voor de (koop)woningproductie. Uiteraard is dat zeer belangrijk, maar de aandacht voor de bestaande woningvoorraad steekt daar schril bij af. Pas in hoofdstuk 7, op bladzijde 31, worden daar twee pagina’s aan gewijd.

1

– Daarnaast is er ook een grote preoccupatie met de koopwoningen. Zeker, Katwijk kan een ‘koopgemeente’ worden genoemd vanwege het grote aantal koopwoningen (bladzijde 6), maar als het gaat over het afstemmen van de woningproductie op de woningbehoefte (hoofdstuk 3), het stimuleren van de woningvraag (hoofdstuk 5) en het op gang brengen van de verhuisketens (hoofdstuk 6), gaat het bijna alleen over de koopwoningen. – In het verlengde daarvan is de aandacht voor betaalbare huurwoningen in de Woonvisie zeer gering. Er wordt gesteld dat voor de groep inwoners met een inkomen tot €34.000 altijd een woning beschikbaar zou zijn (bladzijde 7). Maar tegelijkertijd wordt gezegd dat er een wachttijd is die oploopt tot vier jaar. Onze ervaring leert dat deze wachttijden nog wel verder kunnen oplopen. Dat er voldoende betaalbare huurwoningen zouden zijn, wordt mede afgeleid uit het gegeven dat er ‘ruim 1,5 keer zoveel sociale huurwoningen als mensen met een inkomen tot € 34.000’ zijn. Maar we weten dat er in de betaalbare voorraad veel mensen wonen met een hoger inkomen. Zo lang deze nog niet verhuisd zijn uit deze betaalbare woningen, zou er dus wel degelijk een tekort kunnen zijn aan betaalbare huurwoningen. Bovendien is er ook een kwalitatief tekort aan betaalbare woningen. Met name voor ouderen zijn er onvoldoende voor hen geschikte woningen. In de bijlage (het RIGO rapport) wordt daar op bladzijde 10 nader op ingegaan. Weliswaar heeft Dunavie plannen op dit terrein, maar het zal nog wel even duren voordat dit probleem is opgelost. – De combinatie van den grote aandacht voor koopwoning en de geringe aandacht voor het betaalbare wonen in een huurwoning heeft ook tot gevolg dat er in onze ogen te weinig aandacht is voor de middengroepen met een inkomen net boven de € 34.000. Juist voor deze groep zou Dunavie iets kunnen betekenen met een ook voor hen betaalbare huurwoning; want ook deze groep zal niet zonder meer in een koopwoning terecht kunnen. – Ook de huurdersparticipatie komt er in de Woonvisie bekaaid vanaf. In paragraaf 5.3 komt de woonconsument aan bod. Helaas gaat het daarna vooral over de woonconsument als koper. Wij doen wel graag mee aan de Klankbordgroep Woningmarkt Katwijk (een goed idee!) en aan een jaarlijks te organiseren themadag over Wonen in Katwijk (opnieuw een idee dat wij van harte ondersteunen). In beide gevallen zullen wij graag ook het belang van (betaalbaar) huren in onze gemeente voor het voetlicht brengen. – Graag zouden wij ook nog enkele andere thema’s in een gesprek over de Woonvisie nader willen toelichten. Wij denken aan: - het aanpakken van het scheefwonen (zeker in het licht van de positie van de middeninkomens, en hun geringe alternatieven); - de taak van Dunavie op de woningmarkt;

2

- onze eerder uitgebrachte adviezen over loting bij de woonruimteverdeling en over het verruimen van de doorstroommogelijkheden voor ouderen. Tenslotte zeggen wij u dank voor de Woonvisie, en voor de mogelijkheid om daar ook van onze kant commentaar op te kunnen leveren. Want ondanks onze kritische kanttekeningen zijn wij wel positief. Wij kijken uit naar het in samenspraak vervolmaken van deze Woonvisie, onder andere in de jaarlijkse analyse en het eventueel bijstellen van de Woonvisie. Met uiteraard als doel het verder verbeteren van de woonsituatie voor alle burgers van Katwijk.

Hoogachtend, Namens Stichting Huurdersbelangen de Duinstreek,

C. Oostindie Voorzitter

3

Geachte heer Van Duijn en Koekkoek,

In navolging van ons overleg doe ik u hierbij onze reactie toekomen zoals besproken. Tevens heb naar aanleiding van onze discussie met betrekking tot de autonomie van de Woonvisie voor u als wethouder, en de afspraken zoals we die maken in Stuurgroepverband vanuit de samenwerking met Katwijk, ter informatie de heer Wienen als voorzitter van de Stuurgroep in de cc opgenomen.

Op donderdag 9 augustus hebben de heren Gerard Menkhorst en Smiet van het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB) met u beiden gesproken over de Woonvisie Katwijk 2012-2017, juni 2012, versie 6. Wij hebben dit gesprek als constructief ervaren. Gezien het huidige economische klimaat en de situatie thans op de woningmarkt is het opstellen van een woonvisie logisch. Gegeven het uitgangspunt van een organische ontwikkeling van het project locatie Valkenburg die is afgestemd op de voornamelijk (boven)regionale marktvraag onderkennen wij uitdrukkelijk een zorgvuldige afstemming van de woningbouwopgaven. Deze maakt ook onderdeel uit van de onderlinge afspraken in Stuurgroepverband binnen de samenwerking tussen de gemeente Katwijk en het RVOB. Tijdens het overleg is afgesproken dat wij nog enkele opmerkingen van onze zijde zouden meegeven. In deze mail treft u die opmerkingen aan. Het project locatie Valkenburg heeft in 2010 door Inbo een programmaonderzoek laten uitvoeren, waarmee de basis is gelegd voor de programmering op Valkenburg. Inbo constateert ten aanzien van de woningmarkt dat ca. 70% van de woningen die op Valkenburg gaan worden gebouwd bestemd zijn voor (boven)regionale doelgroepen en ca. 30% voor de Katwijkse bevolking. De plannen voor de locatie Valkenburg voorzien in een groot aantal verscheiden woonmilieus voor de (boven)regionale doelgroepen. In de Woonvisie wordt aangegeven dat pas kan worden gestart met woningbouw op het project locatie Valkenburg als het project 't Duyfrak voor het grootste gedeelte gereed is. Het project 't Duyfrak wordt in de Woonvisie geprioriteerd omdat deze locatie binnen de gemeente een van de weinige locaties is die ook voor mensen van buiten Katwijk aantrekkelijk is (regionale doelgroep). Omdat een aanzienlijk deel van het project locatie Valkenburg (70%) echter wordt gebouwd voor (boven)regionale doelgroepen en het aantal woonmilieus waarvoor op Valkenburg wordt gebouwd veel talrijker zijn dan de twee woonmilieus waar volgens Inbo op 't Duyfrak voor wordt gebouwd, zal het starten met specifieke woonmilieus voor de (boven)regionale doelgroep op locatie Valkenburg niet conflicteren met de ontwikkeling van 't Duyfrak. De huidige planning van het project locatie Valkenburg gaat uit van de mogelijkheid om op z'n vroegst in september 2015 een eerste paal op de locatie Valkenburg te slaan. Dat zou betekenen dat de eerste woningen op Valkenburg in 2016 kunnen worden opgeleverd. Het RVOB pleit er daarom voor in de Woonvisie op te nemen dat het project locatie Valkenburg in 2016 de eerste woningen kan opleveren voor specifieke woonmilieus uit een bovenregionale doelgroep waarbij concurrentie vermeden moet worden met het project 't Duyfrak. In de Woonvisie geeft de gemeente Katwijk aan dat de prioritering van de woningbouwprojecten in 2014 wordt geevalueerd. Wij ondersteunen een dergelijke aanpak, waarbij aan de hand van de feitelijke marktsituatie alsdan kan worden beoordeeld of inschattingen die momenteel worden gemaakt op dat moment bijstelling behoeven. Wij achten het in het belang van alle partijen dat er geen ongezonde concurrentie tussen de verschillende projecten in de gemeente Katwijk ontstaat. Mocht u naar aanleiding van deze mail behoefte aan aanvullende informatie of nadere vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Gerard Menkhorst op 070-4246130 of [email protected].

Met vriendelijke groet,

Nico Smiet Projectdirecteur ........................................................................ Directie Ontwikkeling Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf Ministerie van Financiën Korte Voorhout 7 | 2511 CW | Den Haag Postbus 16038 | 2500 BA | Den Haag ........................................................................ T 070 424 61 01 [email protected] http://www.rvob.nl ........................................................................ Het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) realiseert ruimtelijke en financiële doelen voor het Rijk. We doen dat door (gebieds)ontwikkeling, beheer, aan- en verkoop van rijksgronden en -gebouwen.

Van Rhijn Bouw BV Valkenburgseweg 62, 2223 KE Katwijk Postbus 76, 2220 AB Katwijk Telefoon (071) 40 160 41 Telefax (071) 40 160 43 E-mail [email protected] Internet www.vanrhijnbouw.nl

Geachte heer Koekkoek,

Bijgaand zend ik u, zoals toegezegd, de tekst van de statement toe, welke is voorgelezen tijdens de bijeenkomst van 22 augustus jl. Gaarne willen wij u verzoeken de betreffende tekst toe te voegen aan de stukken voor het College van B&W./de commissie Ruimte en de gemeenteraad van de gemeente Katwijk..

“Dames,Heren,

Alvorens in te gaan op de woonvisie en de daarbij behorende aspecten wil ik benadrukken dat het gegeven dat ik het woord tot u richt slechts op louter toeval berust. Ik richt het woord tot u dan ook niet namens mijn eigen bedrijf maar als vertegenwoordiger van het leeuwendeel van de hier aanwezige ontwikkelaars/bouwers, welke actief zijn in de gemeente Katwijk. “It’s a dirty job, but someone’s got to do it”. Oftewel: “Don’t shoot the messenger, it’s the message that counts” !!!

Dit gezegd hebbende wil ik u allereerst, namens deze groep gezamenlijke ontwikkelaars/bouwers, bedanken voor de uitnodiging om met u te discussiëren over de voorliggende woonvisie. Net als u

zien wij namelijk zeer zeker het belang van een goede, breed gedragen, visie op de Katwijkse woningmarkt. Dat is in het belang van u, als gemeente, van ons, als ondernemers maar zeker ook in het belang van de woonconsument. Een goede woonvisie zal er toe bijdragen dat de juiste keuzes voor de juiste consumenten op de juiste momenten zullen worden gemaakt.

Daarom is het spijtig om te constateren dat het, naar onze bescheiden mening, juist schort aan het aspect “breed gedragen”!

Op de dag dat de woonvisie publicatiegereed was hebben wij nl. voor het eerst pas kennis genomen van de inhoud ervan en konden wij, om één minuut voor 12, het meest controversiële hoofdstuk, dat van de prioritering van de projecten, nog maar tenauwernood uit de pers houden. Vervolgens hebben wij, in enkele inderhaast belegde sessies, in verschillende groepen onze mening mogen geven over de prioritering en de woonvisie waarbij deze laatste inmiddels ook publiek bekend is geworden. De achterliggende documenten zijn naar onze mening incompleet en op nogal wat onderdelen uitgegaan van verkeerde veronderstellingen.

Gezien het grote belang voor de gemeente Katwijk, Dunavie en projectontwikkelaars is het volgens ons juist noodzakelijk dat alle betrokkenen benodigd zijn voor de realisatie van een goede Woonvisie. Het niet eerder consulteren van de marktpartijen zien wij dan ook als een gemiste kans!! Het gevolg is dat er een concept-woonvisie op tafel ligt die uitgaat van angst en die, door prioritering van projecten in tijd en aantal woningen, er toe bij zal dragen dat de Katwijkse consument de komende jaren, door de kunstmatig gecreërde schaarste, wellicht teveel zal moeten betalen om een woning te kunnen kopen cq. huren.

Daarnaast zal de prioritering schade berokkenen aan de individuele ontwikkelaars. Schade die, bij een juiste en adequate marktwerking en woonvisie, naar onze mening voor een (groot) deel te voorkomen zal zijn.

Natuurlijk begrijpen we dat de huidige crisis om financiële offers en een nieuwe visie vraagt. Ook wij worden als geen ander geconfronteerd met de harde, nieuwe werkelijkheid. Een werkelijkheid die ons uitdaagt om tot het uiterste te gaan in creativiteit teneinde onze woningen, tegen beduidend lagere prijzen, af te zetten. Een pijn die ook bij u als gemeente duidelijk voelbaar is in de vorm van afschrijvingen en planaanpassingen. Kortom: uw belang is ons belang!

Derhalve roepen wij u op om de voorliggende woonvisie en de prioriteitsmemo ter zijde te leggen om vervolgens alsnog SAMEN met de marktpartijen een woonvisie te schrijven. Een woonvisie die recht doet aan de huidige situatie maar die ook oog heeft voor de ontwikkelingen wanneer zonniger tijden gaan aanbreken. Wij zijn zondermeer bereid om tijd, geld en moeite te steken in de totstandkoming van een dergelijke, breed gedragen visie, die binnen enkele maanden gereed zou kunnen zijn.

Tenslotte vragen deze bijzondere tijden om een andere opstelling van alle betrokken partijen. Derhalve willen wij hier tevens pleiten voor een regelmatig overleg tussen gemeente en alle relevante marktpartijen, waaronder zeker ook de plaatselijke makelaars. Dit gremium zou, bijvoorbeeld halfjaarlijks, bij elkaar kunnen komen om de actuele woningmarktsituatie te bespreken. Niet planspecifiek en vanuit een probleemstelling maar duidelijk gericht op een toekomstvisie, met begrip voor elkaars belangen.

Wij reiken u de hand!

Dank voor uw aandacht.”



Denk aan het milieu voordat u dit mailbericht afdrukt.

De informatie in dit e-mailbericht, inclusief eventuele meegezonden bestanden, is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Openbaarmaking aan derden, in welke vorm dan ook, is alleen toegestaan na toestemming van Van Rhijn Groep BV. Ontvangt u dit bericht maar bent u niet de geadresseerde van deze e-mail, dan dient u het bericht definitief te verwijderen uit uw systeem en bestanden. This message and its attachments are confidential and may be privileged or otherwise protected from disclosure. If you are not the intended recipient, please delete this message and its attachments from your system and refrain from using or copying its contents or disclosing its contents in any manner to third parties.

********************************************************************************** ** This footnote confirms that this email message has been scanned by PineApp Mail-SeCure for the presence of malicious code, vandals & computer viruses. ********************************************************************************** **

********************************************************************************** ** This footnote confirms that this email message has been scanned by

PineApp Mail-SeCure for the presence of malicious code, vandals & computer viruses. ********************************************************************************** **

De informatie in dit e-mailbericht, inclusief eventuele meegezonden bestanden, is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Openbaarmaking aan derden, in welke vorm dan ook, is alleen toegestaan na toestemming van Van Rhijn Groep BV. Ontvangt u dit bericht maar bent u niet de geadresseerde van deze e-mail, dan dient u het bericht definitief te verwijderen uit uw systeem en bestanden. This message and its attachments are confidential and may be privileged or otherwise protected from disclosure. If you are not the intended recipient, please delete this message and its attach

Katwijkse Ontwikkelings Maatschappij Scheepmakerstraat 2 Postbus 94 2220 AB KATWIJK ZH

Resumé opmerkingen Woonvisie Katwijk 2012 - 2017 Aan

: Gemeente Katwijk, B. Koekoek en A. Sievers

Van

: ing M.D.W. Angevare MRE

Datum

: 24 augustus 2012

Referentie

: Woonvisie Katwijk 2012 – 2017

Betreft

: Opmerkingen en aanpassingen Woonvisie Katwijk 2012-2017 (juni 2012 versie 6, excl. Paragraaf 3.1)

Algemeen Een woonvisie is geen wettelijk verankerd instrument. Iedere gemeente is vrij om een woonvisie op te stellen en te bepalen hoe zij vorm geeft aan die woonvisie. Ook de wijze van totstandkoming is vrij. Dit betekend niet dat een woonvisie niet op zeer zorgvuldige wijze tot stand moet komen. De VNG heeft hiervoor een Handreiking 'Van Woonvisie tot Prestatieafspraken' opgesteld. Volgens de VNG, is de woonvisie een instrument dat, tegen de achtergrond van de huidige gemeentelijke positie, zal moeten stoelen op gezag en niet alleen op macht. Daarbij stelt de VNG kwaliteitseisen aan inhoud en totstandkoming van de woonvisie. Drie eisen staan daarbij centraal. a.

Onderbouwing met kwaliteit;

b.

Redelijkheid;

c.

Transparant en interactief proces.

Augustus 2012

Pagina 1 van 4

a. Onderbouwing met kwaliteit Uit de woonvisie blijkt niet dat de woonvisie op deugdelijke wijze is onderbouwd met onderzoeken of andere verifieerbare gegevens. Weliswaar wordt in de woonvisie verwezen naar het onderzoek van INBO en het onderzoek van RIGO Research & Advies maar deze adviezen zijn niet bij de woonvisie gevoegd. In de bijlage is vermoedelijk wel een onderzoek opgenomen, maar niet duidelijk is van wie dit onderzoek afkomstig is. Daarnaast heeft het opstellen van de woonvisie in slechts twee maanden plaats gevonden.

b. Redelijkheid Het doel in de woonvisie en de wijze waarop het doel moet worden bereikt geen enkele blijk van redelijkheid. De woonvisie moet uitspraken doen en ambities verwoorden die redelijk zijn. Dat wil zeggen dat zij realistisch en haalbaar moet zijn. Dit heeft uiteraard een samenhang met een goede onderbouwing. En helaas blijkt het een goede onderbouwing niet uit de woonvisie.

c. Transparant en interactief proces De woonvisie is niet transparant tot stand gekomen. Marktpartijen zijn hierbij in beginsel niet betrokken. Pas nadat de woonvisie in concept aan marktpartijen is gepresenteerd, heeft (begin juli) overleg met marktpartijen plaatsgevonden om tot een realistisch en haalbaar uitvoeringsprogramma te komen. Op basis hiervan heeft INBO een memo d.d. 12 juli 2012 opgesteld met een aangepaste prioritering van ongeveer 325 woningen per jaar. Ons inziens is deze manier van werken van bovenaf regeren met macht en dwang, letterlijk als overheid, en dit kan niet meer. In dit verband is zoals de VNG handreiking aangeeft de term ‘regievoering’ uitgevonden: het woonbeleid waarin de spelers vrijwillig de richting uitgaan die de regisserende gemeente wil. Dat betekent een hele andere invulling van de overheidsrol dan in vroegere tijden. Niet opleggen maar overleggen. Niet verordenen maar streven naar afspraken, faciliteren, ‘government by speech’. Daarmee verschuift de rol van de overheid van machthebber naar gezagverwerver en van verordenaar naar netwerker. Bij een overheid die werkt op grond van gezag en draagvlak, zijn de personen doorslaggevend. Heel belangrijk is het om marktpartijen het vertrouwen te geven dat zij in de gemeente een partner hebben die wil en kan samenwerken, ook echt ambitie heeft en vanuit diverse invalshoeken alles op alles wil zetten om het woonbeleid mee vorm te geven. Het moet de gemeente wat waard zijn om er met partijen wat van te maken. Of het nu om de bestuurder of om de medewerker(s) gaat, men zal alleen gezag verwerven door uitstekende communicatieve vaardigheden en door vertrouwenwekkend en consequent optreden. Uiteindelijk zijn persoonlijke verhoudingen sterk bepalend voor de resultaten. Augustus 2012

Pagina 2 van 4

Alleen als de woonvisie redelijk, uitlegbaar en transparant is en een intrinsieke overtuigingskracht heeft, kan een gemeentelijke overheid met recht en reden beweren dat er in beginsel een voor alle partijen geldend en te aanvaarden beleidsdocument ligt. Een document met status. Daarom is het spijtig om te constateren dat het, naar onze bescheiden mening, juist schort aan het aspect “breed gedragen”!

Woonvisie Katwijk 2012 -2017 Algemeen gezien wordt er gesteld dat INBO als onafhankelijke woningmarktdeskundige prioritering van de projecten moet aanbrengen. Deze benoemde onafhankelijkheid is sterk verkleind doordat opdracht is verstrekt door de gemeente Katwijk die baat heeft bij een prioritering van projecten waarbij ze zelf belanghebbende zijn. Dit wordt mede versterkt door de stelling dat de analysefase is afgerond zonder dat de betreffende ontwikkelaars zijn gehoord en alleen is afgegaan op gevoerde gesprekken met ‘niet geheel onafhankelijke’ ambtenaren. De bedoeling van INBO is om te komen tot een realistisch en uitvoerbaar uitvoeringsprogramma welke ook het akkoord van de ontwikkelaars in de gemeente Katwijk kan verkrijgen. INBO geeft aan dat de gemeente Katwijk wil voorkomen dat eenzijdige woonproducten op de markt worden gebracht. Het bevreemd ons dat de gemeente Katwijk zich in deze marktsituatie mengt. Je mag immers aannemen dat ontwikkelaars, die het volledig risico van de projecten dragen, juist goed kijken naar wat de markt vraagt en hierop haar plannen ontwikkelt. Een ontwikkelende bouwer is een bouwer die vastgoed ontwikkeld als middel om een groot deel van zijn eigen bouwproductie te genereren. Dit in tegenstelling tot een gewone bouwer die afhankelijk is van derden voor zijn bouwproductie (Nozeman, 2008). De rol van een ontwikkelende aannemer binnen het ruimtelijke ontwikkelingsproces laat zich omschrijven als investeerder en co-maker in de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten voor de markt. Ondernemen is risico nemen. De kunst is echter om risico’s bewust te nemen in plaats van ze (on)bewust te lopen. Eens te meer gaat de gemeente Katwijk op de stoel van de ontwikkelaars zitten en gaat voorschrijven welke woningen er wel en niet gebouwd mogen worden. In het verleden is al zichtbaar geworden dat deze tak van sport door de gemeente Katwijk niet beheerst wordt. INBO geeft aan dat de consument meer inspraak moet krijgen in het bouw- en ontwerpproces en dat tevens de VON-prijzen (vanwege de strengere eisen van de banken en daardoor een lagere leencapaciteit) flink verlaagd dienen te worden. Deze twee zijn echter niet verenigbaar met elkaar. Nog daargelaten dat het al weer een deels achterhaald concept is om kopers meer inspraak te geven in Augustus 2012

Pagina 3 van 4

het bouw- en ontwerpproces (uiteraard dienen de bouwkundige meerwerkopties voldoende te zijn om een eigen indeling te kunnen kiezen, hierbij moet je denken aan diverse posities voor keuken en badkamer). Lagere VON-prijzen zijn onlosmakelijk verbonden met lagere grondkosten, hieraan gaat INBO volledig voorbij. Zij geven aan dat er eengezinswoningen kunnen worden ontwikkeld voor € 150.000,Door dit in de woonvisie te stellen zonder nadere uitleg is funest voor de lokale woningmarkt. Deze uitspraak behoeft onderbouwing, die wij in de woonvisie geheel en al niet terug vinden. Het aangeven van de Gemeente/INBO dat er goedkopere woningen gebouwd moeten worden die duurzaam zijn (beleidskader gemeente Katwijk is 10% minder dan Bouwbesluit) en dus duurder en tevens een rijke uitstraling en apart ontwerp dienen te hebben waarbij de consument meer inspraak in dient te krijgen is een contradictie in terminus. Nogmaals, ontwikkelaars zullen te allen tijde plannen ontwikkelen die bij de lokale bevolking gewenst zijn. De vraag naar betaalbare woningen is op dit moment (vanwege de strengere eisen van de banken en daardoor een lagere leencapaciteit en het feit dat voor de nog te verkopen woning een lager bedrag wordt gehanteerd dan de taxatiewaarde waardoor de leencapaciteit nog verder wordt verminderd) vanuit de markt gezien zeer wenselijk. De vraag naar woningen is er dan ook nog wel degelijk.. INBO zegt dat het geen doel op zich is om ondernemerschap tegen te gaan. Door dit te stellen geef je als het ware je onafhankelijkheid op omdat bij een onafhankelijk rapport alleen over de woningontwikkeling gekeken zou moeten worden en niet zo zeer naar het belang van de partijen. INBO is zich er terdege van bewust dat de prioritering het ondernemerschap in de weg staat. In de concept woonvisie staat immers ook omschreven dat het stopzetten of vertragen van ontwikkellocaties waar de gemeente een grondpositie heeft aanzienlijke consequenties heeft voor de rentetoerekening aan de grondexploitaties. Kortom, de projecten waarin de gemeente hoge rentelasten heeft zullen hoog in de prioriteitenlijst gezet zijn. Van enige onafhankelijkheid is dan ook geen sprake meer. Nogmaals INBO geeft aan dat het wil dat de visie door de ontwikkelaars zal worden geaccordeerd. Dit kan dan ook alleen maar als alle partijen een deel toegeëigend krijgen. Alleen als de woonvisie redelijk, uitlegbaar en transparant is en een intrinsieke overtuigingskracht heeft, kan een gemeentelijke overheid met recht en reden beweren dat er in beginsel een voor alle partijen geldend en te aanvaarden beleidsdocument ligt. Een document met status. Daarom is het spijtig om te constateren dat het, naar onze bescheiden mening, juist zeer ernstig schort aan het aspect “breed gedragen”! Augustus 2012

Pagina 4 van 4

Van Rhijn Bouw BV Valkenburgseweg 62, 2223 KE Katwijk Postbus 76, 2220 AB Katwijk Telefoon (071) 40 160 41 Telefax (071) 40 160 43 E-mail [email protected] Internet www.vanrhijnbouw.nl

Geachte heer Koekkoek,

Hoewel ik van mening ben dat de memo niet verstandig is en dat er mijns inziens andere mogelijkheden zijn voor regulering(safspraken) wil ik toch hierbij mijn reactie geven op het concept.

Allereerst zou ik graag meer nuancering in de genoemde aantallen te bouwen woningen willen zien. Het is geen exacte wetenschap!! Derhalve dient duidelijker te worden aangegeven dat dit slechts aannames zijn die aanzienlijk kunnen gaan afwijken bij een veranderende marktsituatie. En dat de gemeente ook bereid is hierop in te spelen door bv. meer ambtelijke capaciteit te genereren op de momenten dat het nodig is.

Ook in het opstellen van bestemmingsplannen dient meer de gelegenheid worden geschapen opgenomen om snel te kunnen anticiperen door bv wijzigingsbevoegdheden op te nemen. Kortom flexibeler bestemmingsplannen!

Daarnaast zou het meer realistisch zijn als het starterspotentieel van groot Katwijk (en niet alleen Rijnsburg) zou worden opgenomen in het rekenvoorbeeld in het hoofdstuk “Demografische ontwikkelingen” op pag 4/13. Met name voor ons project De Waterklaver (Rijnsburg) ontvangen wij nl. tientallen aanmeldingen van starters uit met name Katwijk. De stelling dat men binnen groot Katwijk in de eigen kern blijft wonen is hiermee in tegenspraak.

Ook wil ik u attenderen op het gegeven dat enkele projecten in deze memo reeds in verkoop zijn danwel op zeer korte termijn in verkoop komen, of zelfs al zijn gestart! Het zou zeer onverstandig en onwenselijk zijn deze zeer actuele projecten door bemerkingen aangaande prioritering/verkoopkansen te benadelen.

In ons geval wil ik er derhalve voor pleiten om voor het project De Waterklaver Rijnsburg duidelijk uit te laten komen dat start in 2013 zal plaatsvinden en oplevering in 2014.

Ook de bemerking “de prijsstelling kan echter roet in het eten gooien” (Haven 3B) is een zeer suggestieve en onnodig voor de verdere inhoud van de memo!

Met vriendelijke groet, Van Rhijn Bouw BV

Jan van Duijn



Denk aan het milieu voordat u dit mailbericht afdrukt.

De informatie in dit e-mailbericht, inclusief eventuele meegezonden bestanden, is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde. Openbaarmaking aan derden, in welke vorm dan ook, is alleen toegestaan na toestemming van Van Rhijn Groep BV. Ontvangt u dit bericht maar bent u niet de geadresseerde van deze e-mail, dan dient u het bericht definitief te verwijderen uit uw systeem en bestanden. This message and its attachments are confidential and may be privileged or otherwise protected from disclosure. If you are not the intended recipient, please delete this message and its attachments from your system and refrain from using or copying its contents or disclosing its contents in any manner to third parties.