Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel
Programma / Programmanummer
Grondbeleid / 1032 Openbare besluitenlijst 18 december 2007
Collegevergadering Portefeuillehouder
BW-nummer
no 47
J. van der Meer Samenvatting
Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr.
Aanwezig: Na 2011 (Fakton) zijn in de VGP’s diverse maatregelen getroffen om de OB10, Domien Driessen, de Graaf te beheersen. We Voorzitter risico’s in de planexploitatieTh. te verkleinen/ 0615866705 P. Depla, H. van te Hooft sr., L. zijn Scholten, Wethoudersnu dat een aantal constateren risico’s moeilijk beheersen of zich H. Kunst, Datum ambtelijk voorstel al hebben voorgedaan. HetP. gaat o.a. over J. hetvan grote aanbod Lucassen, der Meer 11 april 2013 bedrijventerreinen, prognoses bij contractbeheer Landschapszone. P. Eringa Gemeentesecretaris Registratienummer Verder hebben wij nog niet A. volledig Kuil zekerheid over de te verwachten Communicatie 13.0005568 bijdragen infrastructuur. Met het verwerken M. Sofovic Verslag voor realisatie projecten van alle mutaties groeit het negatief saldo van deze planexploitatie van € 5,4 mln. naar € 17,5 mln. Daar staat tegenover een bedrag van € 15,6 mln. aan investeringen infrastructuur die in de gemeentebegroting worden geactiveerd. Daarmee komt het verwacht resultaat ncw uit op een negatief saldo van ca. € 3,6 mln. De totale planexploitatie kent hierdoor een verbetering van € 1,8 mln. ncw.(= € 5,4 – € 3,6). Ter besluitvorming door het college
Paraaf
Aldus vastgesteld in de vergadering van:
Datum
akkoord
Aan de Raad voor te stellen
1. De gewijzigde planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel Leidinggevende (G300) vast te stellen. 2. De bestaande voorziening te verlagen met € 1,8 mln. naar De voorzitter, De secretaris, € 3,6 mln. ten gunste van de ABR Ontwikkelingsbedrijf. Programmamanager M. van Lente
Programmadirecteur J. Sprangers
Ter besluitvorming door het College Ter besluitvorming door de Raad Besluit B&W d.d. 16 april 2013 Conform advies
Aanhouden Anders, nl.
nummer: 3.3
Paraaf
Datum
akkoord Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Collegevoorstel grex gemeentelijke planexploitatie.docx
1
Voorstel aan de Raad
Openbare besluitenlijst 18 december 2007
Collegevergadering noraadsvoorstel 47 Datum raadsvergadering / Nummer 15 mei 2013
/ 69/2013
Fatale termijn: besluitvorming vóór:
Aanwezig: Voorzitter Onderwerp Wethouders N.v.t.
Th. de Graaf P. Depla, H. van Hooft sr., L. Scholten, H. Kunst, Planexploitatie Waalsprong gemeentelijk P. Lucassen,deel J. van der Meer Gemeentesecretaris Programma / ProgrammanummerP. Eringa A. Kuil Communicatie Grondbeleid / 1032 M. Sofovic Verslag Portefeuillehouder
J. van der Meer Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.
16 april 2013 Samenvatting
In 2011 is de second opinion uitgevoerd op de risicoanalyse van de gemeentelijke planexploitatie Aldus vastgesteld in de vergadering Waalsprong. In de daar op volgende VGP’s zijn diverse maatregelen van: getroffen om de risico’s te verkleinen / te beheersen en is het risicoprofiel bij de planexploitatie ook steeds bijgesteld naar de laatst bekende actualiteit. Eind 2012 / begin 2013 constateren we toch dat een aantal risico’s moeilijk te beheersen zijn of dat deze zich concreet hebben voorgedaan. Het gaat hierbij dan specifiek over het grote aanbod in vierkante meters bedrijventerrein, tegenvallende prognoses bij contractbeheer realisatie plassengebied Landschapszone. Verder hebben wij nog niet volledig De voorzitter, secretaris,Met het zekerheid over de te verwachten bijdragen voor realisatie projecten De infrastructuur. verwerken van alle mutaties groeit het negatief saldo van deze planexploitatie van € 5,4 mln. (VGP september 2012) naar € 17,5 mln. Daar staat tegenover een bedrag van € 15.6 mln. aan investeringen in Knoop Lent en Westelijke Parallelroute die in de gemeentebegroting worden geactiveerd. Daarmee komt het verwacht resultaat ncw uit op een negatief saldo van ca. € 3,6 mln. De totale planexploitatie kent hierdoor een verbetering van € 1,8 mln. ncw.(= € 5,4 – € 3,6). De planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel wordt hierdoor opnieuw ter vaststelling aangeboden. Voorstel om te besluiten
1. De gewijzigde planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel (G300) vast te stellen. 2. De bestaande voorziening te verlagen met € 1,8 mln. naar € 3,6 mln. ten gunste van de ABR Ontwikkelingsbedrijf.
1
Opgesteld door, telefoonnummer, e-mail
Domien Driessen, 0615866705,
[email protected] 2013 raadsvoorstel grex gemeentelijke planexploitatie.docx
Voorstel aan de Raad
Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1
Inleiding
De planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel bestaat uit meerdere deelexploitaties die met elkaar in relatie staan. Het betreft de deelexploitaties: - Waalsprong algemeen - Waalsprong Bedrijventerreinen - Waalsprong Groot Infra - Waalsprong landschapszone In 2011 heeft een extern bureau een second opinion uitgevoerd op de risicoanalyse van de planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel. Aanleiding vormde de risiconota 2010 van het Ontwikkelingsbedrijf en de onzekere marktsituatie van dat moment. De gemeentelijke planexploitatie had toen nog een doorlooptijd tot 2020. Met het extern bureau zijn de risico’s verkend maar ook de oplossingsrichtingen die we nodig achten om de gevolgen van deze risico’s te kunnen opvangen. De inzet was daarbij steeds om het negatieve resultaat van de planexploitatie niet of zo beperkt mogelijk te laten toenemen. Het Ontwikkelingsbedrijf heeft de conclusies en aanbevelingen vervolgens vertaald naar haar planexploitatie, heeft scenario’s doorgerekend en gezocht naar een realistisch pakket aan maatregelen om te voorkomen dat het tekort fors zal toenemen. Zo is de uitgifteperiode voor bedrijventerreinen verlengd naar 2025, zijn de parameters aangepast, is er een betere spreiding van “grote kavels” doorgevoerd en afgestemd op het aanbod van de GEM, zijn de grondprijzen voor woningbouw aangepast en is een besparing voorgesteld op de nog te maken kosten van 10%. In de daarop volgende VGP’s is steeds het risicoprofiel van de planexploitatie bijgesteld naar de laatst bekende actualiteit. In de risiconota Ontwikkelingsbedrijf oktober 2012 is aangegeven dat het risicoprofiel ca. € 8,3 mln. bedraagt. Tevens is aangekondigd dat we nader zullen ingaan op de specifieke risico’s voor de bedrijvenlocaties De Grift en Ressen. De besluitvorming over de ontwikkelingsstrategie van deze locaties zou kunnen leiden tot noodzakelijke financiële bijstellingen. Inmiddels heeft uw Raad kennis kunnen nemen van het raadsvoorstel met betrekking tot het ambitiedocument vlek 14 Ressen en de raadsbrief waarin het college uitleg geeft over de markttoets vlek 17 De Grift. In deze brief heeft het college al aangegeven 22 ha bedrijventerrein De Grift niet in ontwikkeling te nemen met als gevolg dat we onze planexploitatie voor De Grift met indicatief € 7 miljoen neerwaarts moeten bijstellen. Het college heeft in deze brief al aangegeven dit te verwerken in de eerstvolgende Voortgangsrapportage Grote Projecten. Begin 2013 constateren we toch dat naast bovengenoemd risico voor bedrijventerreinen ook een aantal andere risico’s moeilijk te beheersen is of dat deze zich concreet hebben voorgedaan. Het gaat hierbij dan specifiek over tegenvallende prognoses bij contractbeheer realisatie plassengebied Landschapszone. Verder hebben wij nog geen volledige zekerheid over de subsidiebijdragen aan de realisatie projecten infrastructuur.
2013 raadsvoorstel grex gemeentelijke planexploitatie.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
2
1.1 Wettelijk kader of beleidskader
Elk halfjaar rapporteert het college aan de Raad over de laatste stand van zaken mbt de voortgang van grote projecten in Nijmegen. Aan de Raad is voor het laatst de VGP september 2012 voorgelegd. Bij belangrijke/omvangrijke financiële wijzigingen in de planexploitatie kan niet worden volstaan met slechts een verwerking in het VGP en dient een apart voorstel aan de Raad te worden voorgelegd. Hiermee wordt de sturing en controle op planexploitaties door de Raad versterkt. 1.2 Relatie met programma
De planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel valt onder het programma Grondbeleid. 2
Doelstelling
Middels vaststelling van de gewijzigde planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel wordt inzicht gegeven in de financiële impact van recente mutaties binnen alle deelexploitaties Algemeen, Bedrijven, Hoofdinfra en Landschapszone. 3
Argumenten
Ten behoeven van de VGP september 2012 is voor de planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel een risicoprofiel opgesteld. De risico’s zijn gewaardeerd met een risicoprofiel van € 8,3 mln. Onderstaand een overzicht van de belangrijkste risico’s met mogelijk grote impact op het resultaat van de planexploitatie. Risiconr. R101 R50 R225 R51 R98 R49 R55 R97 R100 R248
Risico opbrengstverwachting De Grift wordt niet gehaald index opbrengsten grondwaarde woningen met 4% verlaagd tot en met 2015 niet voldoende m3 geschikte grond voorradig om de extra verondieping van 800.000 m3 uit te voeren kosten archeologie vallen hoger uit dan geraamd (incl GEM-deel) vermindering segment dure kavels Lentse Plas Plankosten vallen hoger uit nog te dekken projectsubsidies worden niet geëffectueerd. eenmalige aanpassing grondwaarde vrije kavels woningen naar € 280,- per m2 2 ha minder uitgeefbaar in vlek 14 Vertraging zandwinning als gevolg van het niet tijdig gereed zijn van de grondsanering in de Oosterhoutse Plas
Begin 2013 hebben zich de volgende grote mutaties voorgedaan met gevolgen voor het financiële resultaat van de planexploitatie. 1. Het niet in ontwikkeling brengen van 22 ha bedrijfsterrein De Grift. Deze veroorzaakt een verlies van € 7,0 mln. 2. Een uitzetting van de plankosten en verwacht meerwerk in het kader van contractbeheer realisatie plassengebied Landschapszone. Levert een tekort op van ca.€ 0,9 mln. op, 3. Het minder verondiepen van de plassen in de Landschapszone; kosten € 2,0 mln.
2013 raadsvoorstel grex gemeentelijke planexploitatie.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
3
4. Voorts hebben wij in de Waalsprong ambities op het gebied van (ongelijkvloerse) infrastructuur die nog niet volledig van dekking zijn voorzien. Concreet betreft het dan het nog ontbreken van een stuk financiering van de fietstunnel onder de Prins Mauritssingel ter hoogte van de Laauwikstraat, waarvoor nu nog een bedrag ontbreekt van maximaal € 2 mln. De inhoudelijke en financiële verantwoordelijkheid voor deze ambitie berust bij het programma Mobiliteit. Echter, gezien het belang van deze ongelijkvloerse langzaamverkeersverbinding voor de gebiedsontwikkeling in de hele Waalsprong, nemen wij deze ambitie mee in de planexploitatie. Ad 1. In 2012 is voor de bedrijvenlocatie De Grift een markttoets uitgevoerd door een extern bureau. In de markttoets wordt een drietal mogelijke scenario’s voor Vlek 17 uitgewerkt: 1. regulier bedrijventerrein met slimme randen 2. logistiek cluster 3. energie voor de stad. Deze 3 scenario’s zijn beoordeeld op basis van de criteria markt (vraag vanuit de markt, relatie met bestaande aanbod), werkgelegenheid, fasering, duurzaamheid en opbrengstenpotentie. Uit deze beoordeling blijkt dat een combinatie van scenario’s het meest kansrijk is. Dit leidt tot een voorkeursscenario voor vlek 17: “De duurzame Grift”: Een logistiek terrein met een duurzame uitstraling en met op diverse locaties kleine clusters van bedrijven, deels in het modern gemengde segment, deels hoogwaardig en deels kleinschalige bedrijvigheid. Wij kiezen voor een compactere ontwikkeling van het terrein: van de 64 ha bruto wordt 22 ha niet in ontwikkeling genomen. We maken een duidelijke economische profielkeuze voor duurzame logistiek. Daarmee spelen we in op de economische kansen die de gunstige ligging van De Grift aan de A 15 tussen Maasvlakte en Ruhrgebied biedt. Het voorkeursscenario gaat uit van een compactere ontwikkeling van De Grift. Er is marktruimte voor 27-32 ha netto uitgeefbaar bedrijventerrein (37-47 ha bruto). We kiezen voor deze compactere ontwikkeling van De Grift en brengen het areaal bedrijventerrein daarmee terug van 64 ha bruto naar 42 ha bruto (circa 30 ha netto uitgeefbaar). Daarmee nemen we 22 ha niet in ontwikkeling. Deze keuze impliceert eveneens dat we stoppen met verdere verwervingen in vlek 17. Uitzondering hierop betreft een strategische verwerving om aaneengesloten kavels tot stand te brengen. Dit betekent dat we onze planexploitatie voor De Grift met € 7 miljoen neerwaarts moeten bijstellen. Ad 2. In juni 2010 is het werk “realisatie plassengebied Landschapszone” gegund aan MNO Vervat. Een omvangrijk werk (omzet ca. € 55 mln en netto resultaat uit aanbesteding voor gemeente € 11,5 mln) waarbij de aannemer tot 2020 de tijd krijgt om binnen de kaders van het contract 3 plassen (60 ha) te realiseren, vrijkomende delfstoffen te vermarkten en het gebied landschapszone in te richten als park inclusief infrastructuur, oevers etc. Na gunning is de planfase van contractbeheer gestart. In deze situatie is dat dus een lange periode van ca. 10 jaar. In deze periode is vooral de aannemer actief en bewaakt het projectteam van de gemeente de afspraken en kwaliteit. Gemeente en aannemer trekken samen op voor wat betreft de communicatie naar bewoners. In 2010 zijn de begeleidingskosten geraamd voor een periode van 10 jaar.
2013 raadsvoorstel grex gemeentelijke planexploitatie.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
4
Met ca. 3 jaar aan ervaring verwachten we dat de plankosten gaan toenemen met € 0,4 miljoen als gevolg van veel raakvlakken met andere projecten, meer onderhandelingen met de aannemer en het beheersen van niet voorziene risico’s. Deze niet voorziene risico’s bestonden tot voor kort vooral uit bodemverontreinigingen. Verborgen onder het maaiveld treffen we puntverontreinigingen aan van asbest en andere materialen. Verontreinigingen die we vanwege hun verborgen karakter niet eerder als opdrachtgever aan de aannemer hadden gemeld en daarom risico gemeente zijn. We verwachten nu een totaalbeeld te hebben van alle verdachte locaties. De meerkosten bedragen € 0,5 mln. Ad 3. Met dit contract heeft Nijmegen ook de ruimte gekregen om na zandwinning de plassen weer gedeeltelijk te verondiepen met grond die elders uit projecten vrij komt. Met dit verondiepen zouden de plassen uiteindelijk een opleverdiepte krijgen van ca. 10 meter. In het contract is met de aannemer geregeld dat ca. 1,5 miljoen m3 grond terug gebracht kan worden in de drie te maken plassen. Dit aspect had bij aanbesteding een waarde van netto € 3,75 mln. In het contract is ook geregeld dat de aannemer alle vergunningen zelf moet organiseren. Met de aanvraag ontgrondingsvergunning bij de provincie is door de provincie de aanvullende eis meegegeven dat ten noorden van de Zandse Plas (meest oostelijk gelegen) een moerasvegetatie moet worden gerealiseerd van 6 ha in oppervlak. Dit kan worden gerealiseerd door nog eens 800.000 m3 extra grond in de plassen te brengen. In 2010 hebben we dit ook vertaald in een extra opbrengst van € 2 mln. Dit betekende wel dat we nu 2,3 miljoen m3 grond van elders moeten betrekken. Om dit alles in goede banen te leiden is ondersteuning gevraagd bij de Grondbank Midden Gelderland. Inmiddels worden de contouren duidelijk wat wel en wat niet kan. Ook de kwaliteit van de grond is bepalend of deze al dan niet in de plassen gestort kan worden. Bij alle prognoses zijn we ook uitgegaan dat een deel van de vrijkomende grond uit het project dijkteruglegging naar de plassen zou kunnen worden gebracht. Inmiddels is met de aanbesteding van dit werk duidelijk dat de aannemer i-Lent met haar onderaannemers een andere voorziening heeft getroffen. Het Rijk als opdrachtgever wilde geen gedwongen winkelnering richting gemeente en vond dat de prijs vooral door de markt bepaald moest worden. Achteraf bleek ook dat een belangrijk deel van de grond niet geschikt was voor de verwerking in de plassen van de Landschapszone in verband met aanwezige verontreiniging en een te hoog nutriëntengehalte. In 2013 vinden we de opgave van 2,3 miljoen m3 lastig te realiseren. (de economische situatie beïnvloedt ook deze grondstroom negatief; kans bestaat dat projecten elders niet door kunnen gaan). Het College stelt dan ook voor de opgave met 800.000 m3 te verkleinen. Dit betekent overigens niet dat de geplande moerasvegetatie in de Zandse Plas verdwijnt. Wel betekent het dat de ingeboekte extra opbrengst van € 2 mln. niet kan worden waargemaakt. Vanaf nu wordt er een actief beleid gevoerd om vrijkomende grond uit andere projecten naar de plassen te krijgen. De plassen fungeren in de regio als een soort van grondbank.
2013 raadsvoorstel grex gemeentelijke planexploitatie.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
5
Ad 4. Mobiliteitsprojecten in de Waalsprong worden integraal vanuit de projectorganisatie Waalsprong en onder aansturing van de projectontwikkelaar OB gerealiseerd. Budgetten vanuit programma Mobiliteit worden dan ook voor deze projecten overgeheveld naar de gemeentelijke planexploitatie Waalsprong. Het betreft dan o.a. de fietstunnel Vrouwe Udasingel (Eisenhowertunnel), de fietsbrug over de Graaf Alardsingel en de nog te realiseren fietstunnel ter hoogte van de Laauwikstraat. Het programma Mobiliteit heeft nog niet de volledige dekking gereed voor deze laatste fietstunnel. Een aantal subsidie-aanvragen lopen en zijn kansrijk, maar hebben nog niet geleid tot het afgeven van een beschikking. Bij de realisatie van de fietsbrug over de Graaf Alardsingel, die vanuit de planexploitatie Waalsprong plaatsvindt, zijn wij geconfronteerd met extra niet voorziene kosten voor bodemsaneringen, duurdere grondverwerving en verlegging van kabels en leidingen. Inmiddels hebben wij bijgestuurd door in onze lopende projecten taakstellende budgetafspraken te maken. Overschrijdingen worden niet meer geaccepteerd en onvoorziene kosten moeten binnen de projecten worden terugverdiend. Wij achten voortgang van de fietstunnel Laauwikstraat essentieel in het kader van de gebiedsontwikkeling, doorstroming en verkeersveiligheid. Tevens blijven we met Mobiliteit zoeken naar subsidiemogelijkheden voor infrastructuur in de Waalsprong. We blijven de voortgang rapporteren in volgende VGP’s. Met het verwerken van alle mutaties groeit het negatief saldo van deze planexploitatie van € 5,4 mln. (VGP september 2012) naar € 17,5 mln. In deze planexploitatie zit een bedrag van € 15.6 mln. aan investeringen in Knoop Lent en Westelijke Parallelroute die in de gemeentebegroting worden geactiveerd. In de gemeentebegroting is structureel € 3 mln. gereserveerd om investeringen in de Waalsprong te activeren waarmee voor een langere tijd de kapitaallasten voor deze investeringen gedekt zijn. Door deze investeringen voor een bedrag van 15.6 mln uit de planexploitatie te halen komt het verwacht resultaat ncw uit op een negatief saldo van ca. € 3,6 mln. De totale planexploitatie kent hierdoor een verbetering van € 1,8 mln ncw ten opzichte van het VGP september 2012. 4
Klimaat
Daar waar het mogelijk is om ambities op het gebied van klimaat in projecten mee te nemen, zal dit worden gedaan. 5
Risico’s
Voor de vast te stellen planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel is een nieuwe risicoanalyse opgesteld op basis van de Nota Risicobeheer (Monte Carlo simulatie). Uit de nieuwe risicoanalyse blijkt dat bij de vaststelling van deze planexploitatie het risicoprofiel van de ABR Ontwikkelingsbedrijf € 6,0 miljoen bedraagt. Het risicoprofiel is daarmee met € 2,3 miljoen afgenomen t.o.v. de risiconota 2012. Het risicoprofiel wordt telkens meegenomen in de halfjaarlijkse Voortgangsrapportage Grote Projecten. Elk half jaar wordt het financiële saldo van de planexploitatie en het risicoprofiel geëvalueerd.
2013 raadsvoorstel grex gemeentelijke planexploitatie.docx
Voorstel aan de Raad
Vervolgvel
6
6
Financiën
De totale planexploitatie kent een verbetering van NCW van € 1,8 mln. Het niet in ontwikkeling brengen van 22 ha bedrijfsterrein veroorzaakt een verlies van € 7,0 mln. Een uitzetting van de plankosten en verwacht meerwerk van de aannemer in de Landschapszone levert ca. € 0,9 mln. op, het minder verondiepen van de plassen in de Landschapszone kosten € 2,0 mln. nominaal. Voorts hebben wij in de Waalsprong ambities op het gebied van (ongelijkvloerse) infrastructuur die maximaal 2 mln. hoger zijn dan de nu beschikbare budgetten in programma Mobiliteit. Daar staat tegenover een bedrag van € 15,6 mln. aan investeringen in Knoop Lent en Westelijke Parallelroute die in de gemeentebegroting worden geactiveerd. Bovenstaande mutaties zijn verwerkt in de Voortgangsrapportage Grote Projecten april 2013 dat nu ter vaststelling samen met de stadsrekening 2012 wordt aangeboden. 7
Communicatie
Dit besluit zal worden gepubliceerd op de gemeentelijke website. 8
Uitvoering en evaluatie
De planexploitatie Waalsprong gemeentelijk deel wordt uitgevoerd door het Ontwikkelingsbedrijf. Bij de halfjaarlijkse voortgangsrapportage grote projecten (VGP) wordt gerapporteerd over de voortgang (inhoudelijk en financieel). College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,
De Gemeentesecretaris,
drs. H.M.F. Bruls
drs. B. van der Ploeg
2013 raadsvoorstel grex gemeentelijke planexploitatie.docx
