Collegevoorstel
Openbaar
Onderwerp
Overgangsregeling handhaving illegale kamerverhuurpanden nota “Beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging 2011”
Openbare 18 december 2007 Programma / besluitenlijst Programmanummer Collegevergadering no 47 Ruimte & Cultuurhistorie / 1031
BW-nummer
Portefeuillehouder
H. Kunst
Aanwezig: Samenvatting Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. Th. de Graaf Voorzitter Op 31 maart 2011 is de nota “Beleidsregels onttrekking, omzetting en VT50, Ed Schipperheijn, 3491 P. Depla, H. van sr., L. Scholten, H. Kunst, Wethouders samenvoeging 2011” in werking getreden. Bij Hooft de behandeling van Datum ambtelijk voorstel P. Lucassen, J. illegale van der(d.i. Meer enkele concrete klachten met betrekking tot zonder 8 maart 2012 Gemeentesecretaris onttrekkingsvergunning, in P. de Eringa zin van artikel 30 Huisvestingswet A. Kuil met een WOZ-waarde < € 172.000,- Registratienummer Communicatie gevestigde) kamerverhuurpanden, 12.0006150 M. Sofovic Verslag , bleek voornoemde nota geen heldere overgangsregeling te bevatten. Dit voorstel beoogt deze leemte op te vullen.
Aldus vastgesteld in de vergadering van:
Paraaf
Ter besluitvorming door het college
1. In de Beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging 2011 (GB2011-035) overgangsrecht en stroomschema’s op te nemen zoals verwoord in dit collegevoorstel. 2. de inwerkingtreding te bepalen op de dag na bekendmaking.
De voorzitter,
Datum
akkoord
De secretaris, Leidinggevende P. Muselaers, VT50 Programmamanager P. Oomens
Programmadirecteur P. Steijn
Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 17 april 2012 Confo rm advies
Aanhou den Anders, nl.
Paraaf
nummer: 3.13
Datum
akkoord
1 Bestuursagenda
Gemeentesecretaris
Portefeuillehouder
Collegevoorstel.doc
Collegevoorstel
1
Probleemstelling
Voor het onttrekken van een zelfstandige woning aan de woningvoorraad is in principe een vergunning in de zin van artikel 30 Huisvestingswet noodzakelijk. In de nota “Beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging 2011”, in werking getreden op 31 maart 2011, is bepaald dat in het algemeen kamergewijze bewoning door maximaal vier personen in principe wordt beschouwd als vergunningvrij, met uitzondering van een zelfstandige eengezinswoning met een WOZ-waarde < € 172.000,-. Dan wordt namelijk slechts een vergunning verleend tot ontrekking (omzetting) en bewoning door maximaal drie personen (die niet een gezamenlijke huishouding voeren). Een en ander vloeit voort uit de wens van ons college om deze categorie goedkope zelfstandige woningen te behouden voor gezinnen met een lager inkomen. Tot en met twee personen is omzetting van deze categorie woningen dus vergunningvrij.
Bij nieuwe vergunningaanvragen ten behoeve van kamergewijze verhuur kan gewoon aan het voorgaande worden getoetst (preventief). In het geval van een klacht over een legaal onttrokken woning met een WOZ-waarde < € 172.00,- zou op basis van dit beleid dus ook (repressief) handhavend kunnen worden opgetreden, zonodig eveneens met betrekking tot het aantal daarin woonachtige personen (terugbrengen tot maximaal drie bewoners). Concrete aanleiding voor dit voorstel zijn echter klachten van omwonenden met betrekking tot overlast vanuit twee kamergewijs bewoonde woningen. Uit nader onderzoek bleek dat beide panden illegaal aan de zelfstandige woningvoorraad zijn onttrokken, terwijl deze een WOZwaarde hebben < € 172.000,-. De nota “Beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging 2011” voorziet terzake niet in een duidelijk overgangsrecht. Dit voorstel heeft tot doel om overgangsrecht op te nemen in de beleidsregels. Voorgesteld wordt om een paragraaf 8 en 2 stroomschema’s op te nemen in de beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging 2011. Daarnaast wordt de huidige paragraaf 8 vanzelfsprekend doorgenummerd in 9. 8. Overgangsrecht In illegale situaties als voornoemd niet handhavend op te treden op het aantal personen (en dus de bestaande situatie te legaliseren), als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. er wordt aangetoond dat er reeds vóór de inwerkingtreding van het beleid met betrekking onttrekkingsvergunningen (d.d. 31 maart 2011) sprake was van structurele bewoning door meer dan drie personen, die niet een gezamenlijke huishouding voerden (te controleren via inschrijving in de GBA); 2. er zijn niet eerder sancties opgelegd vanwege woongerelateerde overlast (als gevolg van o.a. geluid, afval of achterstallig onderhoud van percelen) vanuit het betreffende kamerverhuurpand; 3. er is geen sprake van overbewoning van het pand (in de zin van de bouwverordening); 4. er wordt – indien van toepassing - voldaan aan de eisen voor brandveilig gebruik op basis van het Gebruiksbesluit; 5. er wordt tenminste voldaan aan de bouwkundige voorschriften op basis van het Bouwbesluit c.s.; 6. er is niet eerder handhavend opgetreden op basis van strijdigheid met (de gebruiksvoorschriften in) het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Indien niet wordt voldaan aan één van deze voorwaarden zal alsnog handhavend opgetreden worden op basis van het geformuleerde beleid. Dat betekent concreet dat zonodig het aantal bewoners zal worden teruggebracht tot maximaal drie (zie stroomschema’s die als bijlagen bij deze beleidsregels zijn opgenomen).
Collegevoorstel
Vervolgvel
2
2
2
3
4
5
6
7
8
Juridische aspecten
Het betreft hier een nadere invulling van de nota “Beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging 2011” voor wat betreft handhavend optreden met betrekking tot illegale onttrokken kamerverhuurpanden met een WOZ-waarde < 172.000,-. De betreffende beleidsregels zijn weer een uitwerking van artikel 30 Huisvestingswet en de ruimte die de Appendix behorende bij de Huisvestingsverordening Knooppunt Arnhem-Nijmegen terzake biedt. Doelstelling
Het opnemen van overgangsrecht, specifiek gericht op illegaal onttrokken kamerverhuurpanden met een WOZ-waarde < 172.000,- , in de “Beleidsregels onttrekking, omzetting en samenvoeging 2011”. Alsmede het toevoegen van twee stroomschema’s die als bijlage bij de beleidsregels worden gevoegd. Argumenten
Argumenten om op de voorgestelde wijze om te gaan met illegaal onttrokken kamerverhuurpanden met een WOZ-waarde < 172.000,-: 1. (brand)veiligheid en gezondheid staan voorop: er wordt gehandhaafd op de betreffende voorschriften op basis van Gebruiksbesluit, bouwverordening, Bouwbesluit e.d.; 2. De goedkope eengezinswoningenvoorraad wordt sowieso al beschermd door in nieuwe situaties alleen een omzettingsvergunning te verlenen voor maximaal drie bewoners; 3. Uitzetting van huurders is (indien wel aan overige voornoemde eisen wordt voldaan) een vérgaande maatregel, die doorgaans niet in verhouding zal staan tot de doelstellingen die met het onttrekkingenbeleid worden beoogd; 4. In panden met een WOZ-waarde < € 172.000,- , waarvoor in het verleden (d.i. vóór de inwerkingtreding van het onttrekkingenbeleid) een omzettingsvergunning is verleend, wordt bewoning door méér dan drie personen ook toegestaan; 5. Indien er sprake is van overlast, en dit tot publiekrechtelijke sancties heeft geleid, kan op basis van het onttrekkingenbeleid ook achteraf nog worden opgetreden (en kan het aantal bewoners alsnog worden beperkt); 6. De handhavingscapaciteit is vanwege de bezuinigingen beperkt. Indien er daadwerkelijk actief gehandhaafd dient te worden op het aantal personen is de capaciteit naar verwachting onvoldoende.
Klimaat
Dit voorstel heeft geen enkele relatie met of effect op het klimaat. Financiën
Dit voorstel heeft geen enkele financiële consequentie voor de gemeentelijke organisatie. Communicatie
Publicatie besluitvorming op de gemeentelijke site. Uitvoering en evaluatie
Na besluitvorming zullen de beleidsregels worden aangepast en bekendgemaakt op de gemeentelijke site. Risico
Dit voorstel vormt geen enkel juridisch, bestuurlijk of financieel risico.
Bijlagen: Stroomschema vergunningaanvraag kamerverhuur, Stroomschema handhaving kamerverhuur
STROMENSCHEMA VERGUNNINGAANVRAAG KAMERVERHUUR VERGUNNINGAANVRAAG ↓ Eengezinswoning met WOZ-waarde < 172.000,↓ - Maximaal 2 bewoners: vergunningvrij. - 3 bewoners: vergunning verlenen. - 4 of meer bewoners: vergunning weigeren.
↔
Alle andere typen (zelfst.) woningen ↓ - Tot 5 bewoners: vergunningvrij. - Indien 5 of meer bewoners: vergunning verlenen.
STROMENSCHEMA HANDHAVING KAMERVERHUUR KLACHT ↓ 2A. Bestaand Kvh-pand (alles behalve eengezinswoning met WOZ < 172.000) ↓ Legaal ↓
↔
Klacht onderzoeken en indien gegrond: handhavend optreden
Illegaal ↓ Klacht onderzoeken en indien gegrond: handhavend optreden en evt. legaliseren
Gronden: Brandveiligheid (Gebruiksbesluit) Bouwbesluit Overbewoning (Bouwverordening) Woonoverlast: geluid, verrommeling (Bouwverordening, APV) 2B. Bestaand Kvh-pand eengezinswoning met WOZ-waarde < 172.000,↓ Legaal ↔ Illegaal ↓ ↓ Klacht onderzoeken en indien gegrond: handhavend optreden (zonodig terugbrengen aantal bewoners tot max. 3 bewoners)
Handhavend optreden, tenzij wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: 1. Aantal bewoners al voor 31 maart 2011 meer dan 3 (GBA) 2. Brandveiligheid in orde (Gebruiksbesluit) 3. Bouwkundig in orde (Bouwbesluit) 4. Geen sprake van overbewoning (Bouwverordening) 5. Geen eerdere sancties opgelegd vanwege woonoverlast (geluid, verrommeling etc) 6. Eerder niet handhavend opgetreden obv bestemmingsplan Indien niet wordt voldaan: handhavend optreden (zonodig terugbrengen tot max. 3 bewoners) Indien wordt voldaan: legaliseren.
