Te Koop / Te Huur Van Leeuwenhoekweg 33 Dordrecht
Ooms Drechtsteden Bedrijfshuisvesting B.V. Spuiboulevard 4 Postbus 1106 3300 BC Dordrecht telefoon 078 – 614 43 33 fax 078 – 614 75 52
Te Koop / Te Huur Van Leeuwenhoekweg 33 Dordrecht Algemeen Op de kop van het Duivelseiland aan de westzijde van Dordrecht is nu een grootschalige bedrijfslocatie beschikbaar met ruime vestigingsmogelijkheden qua milieucategorie. De locatie is laatst in gebruik geweest bij Sita Recycling en bevat een veelheid aan gebouwen en objecten. In overleg met de huidige eigenaar kan het complex zowel worden opgeleverd in de huidige staat als in bouwrijpe staat worden gebracht. De Van Leeuwenhoekweg is goed bereikbaar vanaf rijksweg A-16 (Rotterdam – Breda – Antwerpen) via de twee afritten Dordrecht en ’s-Gravendeel. Het complex bevindt zich in het Westelijk Havengebied tussen rivier Dordtse Kil en de Julianahaven, te midden van hoofdzakelijk havengerelateerde bedrijven. In het gebied zijn diverse grote bedrijven gevestigd zoals Zeehavenbedrijf Dordrecht, Janssen Recycling, Van der Wees Transport en Wolst Betoncentrale. Het Zeehavengebied bestaat uit een cluster van drie havens, te weten de Wilhelminahaven (52 hectare water), Het Mallegat (16 hectare water) en de Julianahaven (67,5 hectare water). De zeehaven van Dordrecht is de diepst landinwaarts gelegen zeehaven met een bijzondere gemiddelde diepgang van ruim 8 meter onder NAP. De gemeente Dordrecht heeft het beheer van haar Zeehavens in 2011 overgedragen aan het Havenbedrijf Rotterdam. Beide partijen zijn in samenwerking bezig met een forse kwaliteitsimpuls voor het gebied. Ondanks het feit dat het complex omgeven is door water, heeft het geen directe aansluiting op het water. Het terrein leent zich echter bij uitstek voor bedrijven die handel drijven en samenwerken met havengerelateerde ondernemingen.
Kadastrale aanduiding Gemeente Dordrecht, sectie L, nummers 2744 en 2746, tezamen groot 04 hectare, 71 are en 85 centiare.
Indeling per heden Hoofdgebouw (33) Ca. 291 m² Kelderruimte, bestaande uit een centrale kern met daar omheen een gangzone en aangrenzend een zestal archiefvertrekken. Ca. 415 m² Laboratoriumruimte op de begane grond, bestaande uit drie laboratoria en verbindingsgang. Ca. 272 m² Kantoren en kantoorachtige ruimte op de begane grond van het kantoorgebouw, bestaande uit de hoofdentree met receptie, ontvangst voor chauffeurs, vijf kantoorvertrekken en een gangzone. De begane grond ligt deels verhoogd boven maaiveld omdat de kelder slechts tot circa 1,20 meter onder maaiveld is aangebracht. Ca. 291 m² Kantoren en kantoorachtige ruimte op de eerste verdieping van het kantoorgebouw, bestaande uit zes kantoorvertrekken en een gangzone. Ca. 58 m² Kantoren en kantoorachtige ruimte op de tweede verdieping van het kantoorgebouw, bestaande uit een gangzone en technische ruimte. Bijgebouwen (33a – h) Ca. 760 m² Opslagruimte in een opslagloods (33a) die niet van binnen is geïnspecteerd. Ca. 720 m² Opslagruimte in een open loods (33b), bestaande uit een rechthoekige Overkapping met aan twee van de vier zijden een zijgevel. Ca. 285 m² Opslagruimte in een opslagloods (33c), waarvan een gedeelte met een gunstige vrije hoogte en een gedeelte met een beperkte vrije hoogte. Ca. 64 m² Opslagruimte (33d) t.b.v. onder andere vloeistofcontainers en zuurstofflessen van het laboratorium Ca. 300 m² Bezink bassin (33e) ietwat geïsoleerder op het terrein gesitueerd Ca. 288 m² Opslagruimte (33f) in een afgesloten loods. Ca. 1.000 m² Opslagruimte (33g) in een afgesloten loods Ca. 670 m² Opslagruimte (33h) in een loods die is voorzien van een stortkelder om losse materialen en bulk te lossen. Overig Ca. 21.000 m² Ongebonden onbebouwde deels verharde bedrijfsgrond. Van de circa 42.000 m² onbebouwde perceelsgedeelten is met de huidige bebouwing circa 50% aan te wenden voor buitenopslag en toekomstige bebouwing, de overige 50% is benodigd voor verkeersbewegingen en om in de bestaande opstallen te komen en aangemerkt als gebonden grond. Voorzieningen Het merendeel van de op de locatie aanwezige gebouwen is zeer specifiek voor de bedrijfsvoering van de laatste gebruiker. Alternatieve aanwendbaarheid van de bestaande gebouwen is sterk afhankelijk van de bedrijfsvoering van een nieuwe gebruiker. In een persoonlijk gesprek of tijdens een bezichtiging ter plaatse maken we graag nadere afspraken over de voorzieningen die bij een overdracht wel of niet op de locatie aanwezig dienen te zijn.
Bestemmingsplan Bij de gemeente Dordrecht valt de onroerende zaak in het vigerende bestemmingsplan: “Uitbreidingsplan in der Gemeente Dordrecht", vastgesteld bij Raadsbesluit van 13 juni 1961 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten de datum 20 juni 1962. De omschrijving van de bestemming van dit perceel volgens dit bestemmingsplan is: "Industriële doeleinden" In 1977 is een aantal gebruiksbepalingen toegevoegd aan het bestemmingsplan waarbij onder andere wordt verboden om de locatie te gebruiken op een wijze of voor een doel die strijdig is met het bestemmingsplan. Dit is met name om te voorkomen dat detailhandel wordt gedreven op perifere locaties. In het betreffende bestemmingsplan zijn geen bouwvoorschriften opgenomen voor de vigerende bestemming, waarmee ieder voorgenomen bouwplan zal worden getoetst aan de huidige bouwvoorschriften uit de Gemeentelijke Bouwverordening. De bouwverordening voorziet op dit moment in een maximale bouwhoogte van 15 m¹. Burgemeester en Wethouders hebben echter een vrijstellingsbevoegdheid. De gemeente heeft wel een ontwerpbestemmingsplan betreffende het perceel in voorbereiding. Het bestemmingsplan dat in voorbereiding is heeft de status “ontwerp”, is genaamd “Zeehavens” en is gepubliceerd op 20 september 2012” Op grond van artikel 4 van de het voorontwerp bestemmingsplan wordt de nieuwe bestemming van de locatie: “Bedrijf-2” - de voor Bedrijf-2 aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven, kantoren, openbare dienstverlening en bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals verhardingen, groen, water, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen, een en ander met inachtneming van het bepaalde in lid 4.3 - bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan uit de categorieën 1 t/m 5.2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten - het perceel valt in een gezoneerd gebied, waarbij de maximale geluidbudget wordt bepaald op basis van de ten hoogste toegelaten geluidimmissie per m² op vastgestelde zonepunten. Het gebied is ingedeeld in zestien deelgebieden. Onderhavig perceel is aangeduid als deelgebied Q, waarbij de maximale geluidimmissie op alle zonepunten zowel overdag, in de avond als ’s-Nachts mag bedragen -46,85 dB(A)/m². In het voorontwerp is voor dit deelgebied geen indicatie gegeven van het bronvermogen op de percelen. - het bebouwingspercentage is maximaal 80% van het bouwvlak - gebouwen mogen slechts worden gerealiseerd in het bouwvlak. Een zone van circa 20 meter vanuit de erfgrens aan de noord-, west- en zuidzijde (parallel aan het water) valt buiten het bouwvlak. Van de totale locatie groot 47.185 m² is naar schatting 38.500 m² gesitueerd binnen het bouwvlak - de bouwhoogte is maximaal 45 meter - bedrijfsgebonden kantoren mogen maximaal 50% van het totale bedrijfsvloeroppervlak bedragen, met een maximum van 1.500 m². - zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan.
Koopsom Op aanvraag, kosten koper exclusief B.T.W.
Fiscaal regime Overdrachtsbelasting: In het kader van artikel 2 Wet Belastingen op Rechtsverkeer (WBR) is de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak onderhevig aan de heffing van overdrachtsbelasting. Over de koopsom zal derhalve het wettelijk percentage overdrachtsbelasting worden geheven.
Fiscaal regime BTW: Bij de aankoop door verkoper is geen Omzetbelasting geheven. Het complex valt niet van rechtswege onder de heffing van artikel 11 Wet op de Omzetbelasting en kan vrij van BTW worden overgedragen.
Koopovereenkomst De tussen partijen gemaakte afspraken zullen worden vastgelegd in een model koopovereenkomst voor Bedrijfs onroerend goed (model juli 2008) zoals vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM.
Huurprijs Op aanvraag
Huurprijsaanpassing Jaarlijks, voor het eerst één jaar na datum huuringang, op basis van de wijziging van het prijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks CPI-Alle Huishoudens (2006 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Huurtermijn Flexibele huurtermijnen bespreekbaar.
Bijkomende kosten In geval van huur is het uitgangspunt dat huurder zelf leveringsovereenkomsten afsluit met nutsbedrijven voor de levering van gas, water en elektra. Indien een gedeelte van het complex wordt gehuurd, kan verhuurder bovenop en gelijktijdig met de periodiek verschuldigde huurprijs een nader te bepalen verrekenbaar voorschot factureren voor diverse leveringen en diensten die op basis van het Burgerlijk Wetboek voor rekening van huurder dienen te komen, doch door verhuurder collectief worden geregeld voor alle huurders op het terrein.
Zekerheidsstelling Een bankgarantie ter grootte van een betalingsverplichting van drie maanden, inclusief B.T.W.
Huurovereenkomst Standaard huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) in augustus 2003.
Datum van oplevering In overleg, kan spoedig
Wijze van oplevering In overleg
Bijzonderheden I Ten aanzien van de locatie blijken uit de kadastrale legger en de voorgaande titel van aankomst een aantal rechten en verplichtingen die tevens aan een koper worden opgelegd en die van invloed zijn op het toekomstig gebruik of bebouwing van de locatie. A) De Staat der Nederlanden, gevestigd te 2511 CW ’s-Gravenhage aan het Korte Voorhout 7 heeft een aantal rechten ten aanzien van de locatie, te weten: Het zakelijk recht van opstal tot het in eigendom hebben, houden en behouden van kabels en leidingen met bijbehorende werken, een sectorlicht en raaipalen in, op en boven het registergoed, welke kabels en leidingen met bijbehorende werken, sectorlicht en raaipalen gelegen zijn in, op en boven gedeelten van het registergoed. Aan het opstalrecht is tevens gekoppeld de erfdienstbaarheid van toegang / weg gedurende de tijd dat het recht van opstal voortduurt om te allen tijde met de nodige materialen, voer- en werktuigen naar of vanaf het in opstal uitgegeven perceel grond te komen van of te gaan naar de openbare weg.
B) KPN B.V., gevestigd te 2516 CK ’s-Gravenhave aan het Maanplein 55 heeft een aantal rechten ten aanzien van de locatie, te weten: Het zakelijk recht van opstal tot het in eigendom hebben, houden en behouden van (een bundel) kabels en leidingen met bijbehorende werken, in, op en boven het registergoed welke (een bundel) kabels en leidingen met bijbehorende werken, gelegen zijn in, op en boven een gedeelte van het registergoed. Aan het opstalrecht is tevens gekoppeld de erfdienstbaarheid van toegang / weg gedurende de tijd dat het recht van opstal voortduurt om te allen tijde met de nodige materialen, voer- en werktuigen naar of vanaf het in opstal uitgegeven perceel grond te komen van of te gaan naar de openbare weg.
Voor beide opstalrechten geldt dat de grondeigenaar het volledig genot en gebruik van het registergoed behoudt, voor zover een en ander niet in strijd is met het aan de opstalhouder verleende zakelijke recht. De grondeigenaar zal in een strook van 1 meter aan weerszijden van de hartlijn van kabels en leidingen geen bouwwerken oprichten, goederen opslaan, gesloten wegdek aanleggen, bomen of diepwortelende struiken planten zonder schriftelijke instemming van de opstalhouder. C) Naast de opstalrechten is tevens een erfdienstbaarheid ten gunste van een perceel grond met de zich daarop bevindende havenlichten en bakens (thans bekend Dordrecht L 2782). Deze erfdienstbaarheid is gevestigd als volgt: De erfdienstbaarheid van overpad tussen het heersend erf en de openbare weg de Van Leeuwenhoekweg, over een strook grond ter breedte van ongeveer vier meter en vanaf het heersend erf verlopend in ongeveer westelijke richting vervolgens haaks afbuigend in ongeveer noordelijke richting naar de Van Leeuwenhoekweg. De erfdienstbaarheid van het leggen, hebben, onderhouden en weer wegnemen van kabels tussen het heersend erf en de openbare weg de Van Leeuwenhoekweg, in een strook grond ter breedte van ongeveer twee meter vanaf het heersend erf verlopend in ongeveer oostelijke richting en vervolgens haaks afbuigend in ongeveer noordelijke richting.
Bijzonderheden II Ten aanzien van de locatie is tevens een veelheid aan milieuonderzoeken uitgevoerd. In opdracht van de huidige eigenaar is laatst op 20 februari 2009 een historisch onderzoek uitgevoerd door Aqua Terra-Kuiper Burger. De conclusie van deze onderzoeker luidt als volgt: De locatie Van Leeuwenhoekweg 33 is gelegen op het Duivelseiland. Het Duivelseiland is in de jaren ’60 opgehoogd met circa 2 a 3 meter zand en slib uit omliggende vaarwegen. Als gevolg van deze ophoging met baggerspecie zijn de eerste meters van de vaste bodem op de gehele locatie licht tot sterk verontreinigd met zware metalen en PAK. Daarnaast is het grondwater sterk verontreinigd met arseen. Aangenomen mag worden dat de sterk verhoogde arseengehalten samenhangen met het feit dat het Duivelseiland is opgespoten met slib, hetgeen ook is bevestigd door de provincie Zuid-Holland.
Op de onderzoekslocatie zijn vanaf 1995 activiteiten (be- en verwerken van afvalstoffen) door Sita bedreven. Daarnaast heeft Sita vergunning gekregen voor de bovengrondse opslag van dieselolie (5.000 liter). Het is echter onduidelijk of deze tank ooit is geplaatst. Uit onderhavig onderzoek zijn geen indicaties verkregen waaruit blijkt dat er voor 1995 bodembedreigende activiteiten (buiten de ophoging met slib) hebben plaatsgevonden op de onderzoekslocatie. Voor 1995 heeft alleen opslag van materiaal op het oostelijk deel van de onderzoekslocatie plaatsgevonden, het westelijk deel heeft tot 1995 altijd braak gelegen. De activiteiten die genoemd worden in de omgevingsrapportage – bodem (Milieudienst Zuid-Holland Zuid, 3 december 2008) hebben niet op de onderzoekslocatie, maar elders op het Duivelseiland plaats gevonden. Uit bodemonderzoek (nul- en eindsituatieonderzoek) en grondwatermonitoring, dat is uitgevoerd op de onderzoekslocatie, blijkt dat de activiteiten van Sita niet tot significante verslechtering van de bodemverontreiniging hebben geleid. Een uitzondering hierop is wellicht de matige verontreiniging met cresolen in peilbuis 8A en de matige verontreiniging met cadmium in peilbuis 105A, die in het eindonderzoek (2008) zijn vastgesteld. Deze gehalten zijn niet eerder vastgesteld. Verder moet worden opgemerkt dat in het nul- en het eindsituatieonderzoek geen aandacht besteed is aan de bovengerondse opslag van dieselolie (zoals vergund). Het is derhalve onduidelijk of deze tank (die mogelijk nooit geplaatst is) tot bodemverontreiniging heeft geleid. Daarnaast heeft het nulsituatie-onderzoek zich beperkt tot de onverharde / onbebouwde terreindelen. Hoewel het niet wordt verwacht, kan niet worden uitgesloten dat ter plaatse van bebouwing (door ondergrondse emissies) bodemverontreiniging is opgetreden. Op de aangrenzende bedrijfsterreinen (Van Leeuwenhoekweg 20 aan de noordzijde en Van Leeuwenhoekweg 21 aan de zuidoostzijde) hebben in het verleden diverse bodembedreigende activiteiten (waaronder een creosoteerbedrijf, een staalconstructiebedrijf, olieopslag) plaatsgevonden die tot bodemverontreiniging hebben geleid. Deze locale verontreinigingen bevinden zich echter niet in de nabijheid van de onderzoekslocatie.
Ten aanzien van milieu is in de laatste leveringsakte het volgende opgenomen: 16.3 Verkoper is bereid tegen nader overeen te komen marktconforme voorwaarden de bij de sloop vrijkomende materialen af te voeren en te laten verwerken 16.4Verkoper zal voor haar rekening en risico zordragen voor het weghalen van het water uit de bassins op het verkochte. 16.6 Indien het daartoe bevoegd gezag, waaronder begrepen overheidsinstanties en / of andere publiekrechtelijke organen, binnen een periode van tien jaar van oordeel is dat de door Verkoper en / of haar rechtsvoorgangers veroorzaakte verontreinigingen van het Verkochte al dan niet ontstaan gedurende de periode voor of na een januari negentienhonderdzevenentachtig – dienen te worden onderzocht en / of te worden gesaneerd, bijvoorbeeld in het kader van de door Koper te ondernemen bedrijfsactiviteiten of vanwege andere redenen, komen alle daaraan verbonden kosten van onderzoek en sanering voor rekening en risico van Verkoper. Koper zal Verkoper tijdig betrekken bij en laten participeren in de onderzoeks- en saneringsopzet. Eveneens vergoedt Verkoper aan Koper de meerkosten van afvoer van verontreinigde grond ten gevolge van de realisering van bouwplannen ten opzichte van een referentiebedrag van zeven euro vijftig eurocent per ton (EUR 7,50/ton). Uitgangspunt bij voormelde bepaling is dat de bouwplannen niet uitgaan van ondergrondse opslagvoorzieningen. 16.7 Aan de rechten en plichten van Koper en Verkoper uit hoofde van de bepaling als voormeld in artikel 16.6 wordt mede inhoud gegeven door de besluiten van de bevoegde overheidsinstanties en / of andere publiekrechtelijke organen ter zake van de bodemverontreinigingen met betrekking tot het Verkochte (bijvoorbeeld in geval de daartoe bevoegde overheidsinstanties en / of andere publiekrechtelijke organen jegens Koper stelt dat het Verkochte niet gesaneerd hoeft te worden, wordt deze stelling door Koper overgenomen jegens Verkoper, opdat Verkoper alsdan evenmin het Verkochte behoeft te saneren).
Bijzonderheden III Verkoper heeft onderhavige locatie destijds verworven om onder andere twee windturbines (windmolens) op het terrein te plaatsen. Afhankelijk van de wens van koper blijft de wens van verkoper om de beoogde windturbines te realiseren. In overleg kan worden gesproken over een situatie waarbij verkoper een gedeelte van het terrein in eigendom houdt of een situatie waarbij koper een gedeelte van het terrein ter beschikking stelt aan verkoper voor het hebben en houden van de turbines (via erfdienstbaarheid, opstalrecht, kwalitatieve verplichting of andere constructie). Als duurzaamheid, groene energie opwekking en aanverwante zaken van belang zijn voor een koper, is verkoper van harte bereid om over mogelijke samenwerking te overleggen.
Inlichtingen Ooms Drechtsteden Bedrijfshuisvesting B.V. Telefoon 078 – 614 43 33 Fax 078 – 614 75 52
[email protected] E-mail Bezoek ook onze internetsite http://www.ooms.com
Nadrukkelijk is vermeld dat deze informatieverstrekking niet als een aanbieding of offerte mag worden beschouwd. Aan deze gegevens kunnen geen rechten worden ontleend.
Luchtfoto’s
