Strategisch Voorraadbeleid
Foar De Takomst Thús Wonen investeert de komende 10 jaar 135 miljoen euro
Thús Wonen wil woonruimte blijven bieden voor iedereen. Ons doel is betaalbaar wonen in een goede woonomgeving. Maar om een doel te bereiken, moet je soms bijsturen. Inspelen op veranderingen. Reageren op ontwikkelingen waar je niet altijd grip op hebt: zoals bevolkings krimp, vergrijzing en ontgroening. En niet te vergeten, de krediet- en vastgoedcrisis. Thús Wonen pareert deze negatieve ontwikkelingen met een positieve boodschap: de komende 10 jaar investeren wij 135 miljoen in ons woningbezit. Via een grootschalige vastgoedoperatie gaan we de kwaliteit van onze woningen opwaarderen. Of preciezer: afstemmen op de behoeften én realistische mogelijkheden van straks. Hierbij valt te denken aan maatregelen als energiebesparing, een toekomstbestendige indeling en betere situering van zorg- en welzijnsvoorzieningen. En evengoed aan sloop, verkoop en nieuwbouw. Kortom, Thús Wonen gaat voor een woningbestand dat op de lange termijn een grote verbetering betekent voor alle partijen. Voor huurders, stakeholders en de eigen organisatie. Thús Wonen foar de Takomst.
foar in leefbere wenomjouwing no en letter voor een leefbare woonomgeving nu en later.
“Belangrijke keuzes basis voor versterking leefbaarheid regio” Roelof Kuik, directeur-bestuurder van Thús Wonen
“We staan aan de vooravond van de grootste vastgoedoperatie in de geschie denis van Noordoost-Friesland. We gaan de komende 10 jaar 135 miljoen euro investeren in ons woningbezit in deze regio. Dat is veel geld. We leveren daarmee de komende jaren een wezenlijke bijdrage aan de leefbaarheid van de regio”. Roelof Kuik, directeur-bestuurder van Thús Wonen, stelt dat Thús Wonen belangrijke keuzes maakt.
“De grootste
vastgoedoperatie in de geschiedenis van Noordoost-
Bevolkingsontwikkeling (%) 2010-2030 Scenario PrFr 2009
<
-12,0 - 6,0 -6,0 - 0,0 0,0 - 6,0 6,0 -12,0 > 12,0 -12,0
Friesland.”
Reageren op veranderingen “Want keuzes moeten we maken. De bomen groeien niet meer tot in de hemel. We moeten scherp aan de wind zeilen. We kunnen niet meer actief zijn op alle fronten, hoe graag we dat ook zouden willen. Er gaat namelijk veel veranderen in onze regio en daar moeten we op inspelen. Pakweg vijf jaar geleden werd het woord ‘krimp’ angstvallig gemeden. We bevonden ons in de ontkenningsfase. Ook in Noordoost-Friesland overheerste de mening dat het met de krimp wel meeviel. Nou, inmiddels weten we beter.
Plattelandsgebieden zoals in Friesland en Groningen maar ook bijvoorbeeld Limburg, krijgen de komende jaren te maken met een behoorlijke verandering in de bevolkingsaantallen en in de
bevolkingssamenstelling. Want het gaat niet alleen om krimp, het gaat ook om vergrijzing en ontgroening. De gemiddelde leeftijd van de inwoners stijgt, terwijl de jeugd wegtrekt.”
foar in krêftige regio voor een krachtige regio.
Verstandig zijn en blijven
Die analyse bevestigde het beeld: toene mende krimp en een veranderende bevolkings samenstelling. Roelof Kuik: ”Bovendien kun nen we ook niet om de gevolgen van de kredietcrisis heen. En van de vastgoedcrisis die daaruit is voortgevloeid. De wereld is
240.000 220.000 200.000 180.000
160.000
aantal
“Toen wij inzagen dat die veranderingen on ontkoombaar op ons afkwamen, hebben we ons eens goed achter het oor gekrabd. Wat moesten wij daar mee? Er waren veel projecten in ontwikkeling en er lag een be hoorlijke reeks plannen op tafel. Was dat wel verstandig? Want je moet niet bouwen voor leegstand. Toen hebben we tegen elkaar gezegd: laten we het nou eerst eens goed onderzoeken. Waar hebben we het eigenlijk over? Geen paniekvoetbal, wel een doortimmerd beleid maken.”
0 - 14 jarigen 15 - 24 jarigen 25 - 49 jarigen 50 - 64 jarigen 65 plussers
Ontwikkeling leeftijdsgroepen 2008 - 2030 Scenario: PrFr 2009, Provincie: Friesland
140.000
120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2008
2010
2012
Bron: IBP-Primos 2009
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
veranderd. Wie had er verwacht dat er banken zouden omvallen? Dat onze pensioenen niet meer vanzelfsprekend zijn? Er is nogal wat gebeurd en je ziet nu dat zich dat doorvertaalt in onze gewone levens. Simpel gezegd: de waarde van ons vastgoed - van ieders vastgoed - is gedaald. En dat heeft gevolgen voor de financiering, voor de doorstroming en voor nieuwbouwprojecten.” Thús Wonen constateerde verder dat woning corporaties in ons land steeds meer onder druk komen te staan. “Onze sector krijgt nogal wat voor de kiezen. Dat geldt niet alleen voor Thús Wonen, maar voor alle corporaties. Denk aan de vennootschapsbelasting, de heffing voor de ‘Vogelaarwijken’ en de te ver wachten financiële bijdrage van corporaties aan de huurtoeslag. Dit alles heeft grote financiële gevolgen voor ons”, aldus Roelof Kuik.
Een heel scala aan maatregelen gericht op circa
5.700 woningen
Inspelen op de toekomstige woonvraag Thús Wonen concludeert dat ingrijpende maat regelen noodzakelijk zijn. “Als we geen keuzes maken, niet reageren op de marktont wikkelingen en niet goed omgaan met onze financiële mogelijkheden, lopen we grote risico’s. Voor onze klanten en voor ons zelf. Zonder overdrijven kan het letterlijk het faillissement van Thús Wonen betekenen. Maar wij hebben ook gezegd: wij willen garant blijven staan voor onze doelstelling:
het huisvesten van onze doelgroep. En voor de continuïteit van onze eigen organisatie. Want zonder Thús Wonen kunnen we ook niets meer voor onze doelgroep doen. Kortom: Thús Wonen staat voor de uitdaging met steeds beperktere financiële middelen zo goed mogelijk in te spelen op de toekomstige woonvraag”. Roelof Kuik prijst zich gelukkig dat het toch mogelijk blijft om de komende 10 jaar een omvangrijk investeringsprogramma uit te voeren. “Ongeveer 88% van ons woningbezit, circa
foar kontinuïteit fan de eigen organisaasje voor continuïteit van de eigen organisatie.
5.700 woningen, wordt beter van die 135 miljoen euro. We gaan woningen isoleren om de energiekosten naar beneden te krijgen. We gaan woningen geschikt maken voor ouderen. We gaan herstructureren. We gaan waar het kan nieuw bouwen. We gaan slopen en we gaan woningen aan huurders verkopen. Het is een heel scala aan maatregelen.”
Het Strategisch Voorraadbeleid: kwantiteit en kwaliteit De conclusies zijn vertaald in het Strategisch Voorraadbeleid. “We hebben de aansluiting onder zocht tussen vraag en aanbod binnen de financiële mogelijkheden van Thús Wonen en dat vertaald in het Strategisch Voorraadbeleid. Het gaat om kwantiteit en kwaliteit. De keuzes die we hebben gemaakt zijn vrij overzichtelijk. Wij kiezen ervoor om met de mogelijkheden die we nog hebben te investeren in grote kernen, met bijna alle voor
zieningen aanwezig en een regionale functie. En dus minder in de kleine kernen met minimale voorzieningen en geen regionale functie. Op deze manier blijven er voorzieningen aanwezig waar ook de kleinere kernen gebruik van kunnen maken. Ze bevinden zich immers allemaal op niet al te grote afstand van elkaar. Wij sluiten met deze keuze aan bij het beleid van de provincie en gemeenten. Want het krimpprobleem is niet alleen ons probleem. Alle organisaties, instellingen en overheden die in ons gebied actief zijn, worden er mee geconfronteerd en zullen hun beleid moeten aanpassen.” “Grotere, sterke kernen zijn goed voor de gehele regio. Simpel gezegd: concentratie is beter dan versnippering. We kiezen dus niet voor de kaasschaafmethode, want die zal op termijn niet werken. Met de keuzes die we nu maken, kan een bijdrage worden geleverd
aan de instandhouding van de leefbaarheid van het hele gebied. En: wij ontzien ook onszelf niet. Thús Wonen gaat de komende jaren stevig bezuinigen op de eigen bedrijfskosten, zonder dat dit ten laste gaat van de dienstverlening”.
Ingrijpend maar doordacht beleid Roelof Kuik is zich ervan bewust dat de keuzes ingrijpend zijn. “We hebben natuurlijk verwachtingen gewekt bij mensen. Bij gemeen ten, bij huurders. Dat vind ik persoonlijk wel het moeilijkste, want je wilt niet onbetrouw baar zijn. Een aantal van onze plannen gaat niet door - met name in die kleine kernen - hoewel daar wel op was gerekend. Dat is heel vervelend. Maar zoals ik al heb gezegd: het gaat hier niet om de waan van de dag, het is geen grillig beleid. Hier is heel goed over nagedacht, dit is grondig uitgezocht. We hebben te maken met ingrijpende veranderingen die zich in korte
tijd hebben voltrokken. Het zou onverantwoord zijn er niet naar te handelen.” Thús Wonen treedt de toekomst dan ook niet met somberheid tegemoet. “Beslist niet”, zegt Roelof Kuik. “De krimp en de verandering van onze bevolkingssamenstelling kun je als bedreigend ervaren. Ik wil ervoor waken alle bedreigingen als kans te typeren, dat is mij te gemakkelijk. Maar het is wel zo dat het hier gaat om een ontwikkeling in de samenleving, zoals ontwikkelingen zich voor doen. Dat hoort bij het leven. De crux is dat je zo’n ontwikkeling signaleert en er tijdig naar handelt. Dan kan het zeker zo zijn, dat zich nieuwe kansen en mogelijkheden voor gaan doen, waar we met z’n allen veel moed en energie uit kunnen putten. Dat zie je nu al aan ons investeringsprogramma van 135 miljoen euro. In dat opzicht kijk ik wel degelijk optimistisch naar de toekomst, ook voor Noordoost-Friesland”.
Woningbezit naar kernen:
10%
15% Kernen
met veel voorzieningen
75%
Kernen
met weinig voorzieningen
Kernen
met nauwelijks of geen voorzieningen
Toelichting: het totaalbezit van Thús Wonen verdeeld over de drie woonkerntypes van het Strategisch Voorraadbeleid.
foar in goede wenomjouwing voor een goede woonomgeving.
Aantal woningen per type woonkern Damwâld 752 De Westereen 808 Dokkum 1962 Feanwâlden 586 Kollum 652
Anjum 104 Holwerd 210 Kollumerzwaag 298 Metslawier 78 Oosternijkerk 50 Oudwoude 68 Ternaard 100 Zwagerbosch 75
Brantgum 7 Broeksterwâld 116 Burdaard 41 Burum 39 Driesum 43 Ee 40 Engwierum 31 Hantum 28 Hantumhuizen 6 Kollumerpomp 16 Lioessens 30 Moddergat 16 Morra 7 Munnekezijl 54
Nes 43 Niawier 11 Paesens 14 Raard 9 Rinsumageast 86 Triemen 10 Wâlterswâld 66 Warfstermolen 15 Westergeest 33 Wierum 34
Kernen met veel voorzieningen Kernen met weinig voorzieningen Kernen met nauwelijks of geen voorzieningen
Peasens Wierum
Ternaard
Nes
Moddergat
Oosternijkerk
Lioessens Anjum
Hantumhuizen
Holwerd
Het gebied van Thús Wonen, verdeeld in de drie woonkerntypes van het Strategisch Voorraadbeleid.
Morra Niawier Metslawier
Hantum Brantgum
Ee Raard
Dokkum
Engwierum Wâlterswâld
Burdaard
Kollumerpomp Westergeest
Rinsumageast
Warfstermolen
Driesum Damwâld
Broeksterwâld
Triemen Oudwoude
Kollum Burum
Zwagerbosch Kollumerzwaag De Westereen
Feanwâlden
Munnekezijl
“Kiezen voor investeren in kwaliteit” Aldert de Gries, sectormanager Vastgoed van Thús Wonen
Thús Wonen gaat fors investeren in kwaliteit. Aldert de Gries, sectormanager Vastgoed: “Thús Wonen heeft als doelstelling de doelgroep in de sociale huursector goede woningen te bieden in een goede woonomgeving. Om dit te realiseren zal in de komende 10 jaar een groot deel van ons woning bezit worden getransformeerd. Om het simpel te zeggen: een groot aantal woningen wordt omgevormd om beter en duurzamer aan te sluiten bij de te verwachten woonwensen van zittende en toekomstige huurders.”
“Het toekomstige
woningbezit
van Thús Wonen moet breed
inzetbaar
zijn en blijven.”
Geschikte woningen voor iedereen
Wonen én zorg
Aldert de Gries geeft een voorbeeld: “Ons streven is om toekomstige stijgingen van de totale woonlasten te beperken. Denk aan het verlagen van de energielasten, door energiemaatregelen te treffen.” En het gaat verder: “Een aantal woningen moeten we geschikt maken voor mensen met bij voorbeeld een lichte fysieke beperking. Daardoor kunnen mensen langer zelfstan dig blijven wonen. De woningen worden er feitelijk geschikter door. Om een simpel voorbeeld te geven: dit soort woningen heeft geen drempels. Je kunt zonder trap lopen, bijvoorbeeld dankzij een traplift, van uit de woonkamer de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer bereiken.”
“Verder willen we woningen realiseren waarbij het mogelijk is om via een zorgsteunpunt ver pleging of verzorging te ontvangen. De woning is geschikt voor bewoners met een beperking, maar biedt ook goede werkomstandigheden voor zorgverleners. Het kan gaan om individuele woningen, maar ook om woningen nabij zorg steunpunten, zoals in woonzorgzones en woonzorgcomplexen waarbij zorg op afroep mogelijk is.”
Van starters tot senioren Het toekomstige woningbezit van Thús Wonen moet breed inzetbaar zijn: “De starter kan er met plezier in beginnen, het gezin woont er fijn en de oudere kan zo lang mogelijk op zijn vertrouwde stek blijven wonen. Zo zien wij de toekomst van ons woningbezit.”
foar de wenwinsken fan de takomst voor de woonwensen van de toekomst.
Drie type woningen Thús Wonen heeft een drietal type woningen gedefinieerd in haar Strategisch Voorraadbeleid: 1. Geschikt wonen Dit zijn woningen die geschikt zijn voor de mensen met een (lichte) fysieke beperking. In deze woningen kan een persoon in al zijn of haar levensfasen blijven wonen. Deze woning heeft geen drempels en men kan vanuit de woonkamer zonder traplopen (eventueel door gebruik van (trap-)lift) de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste één slaapkamer bereiken. Bovendien is de woning zonder obstakels te bereiken vanaf de straat/parkeerplaats.
2. Verzorgd wonen Bij deze woningen is het mogelijk om via een zorgsteunpunt verpleging of verzorging te ontvangen. De woning is gebaseerd op enerzijds de zorgvraag van de bewoner met een beperking en anderzijds op de vereiste werkomstandigheden van de zorgverlener. Verzorgd wonen heeft verschillende vormen. Het strekt zich uit van individuele woningen tot woningen nabij zorgsteunpunten of woonzorgcomplexen waarbij eveneens zorg op afroep mogelijk is. Verzorgd wonen kan zowel individueel als gezamenlijk zijn. De bewoner woont zelfstandig; er is sprake van scheiding van wonen en zorg. 3. Goed wonen Goed wonen zijn alle andere woningen van Thús Wonen die niet tot de categorieën ‘geschikt’ en ‘verzorgd’ wonen behoren.
2011
2020
0%
2%
24%
32%
76%
66%
Woningbezit naar doelgroep:
Verzorgd
wonen
Geschikt
wonen
Goed
wonen
foar wenjen en soarch voor wonen en zorg.
“Veranderingen goed regelen voor de huurders” Gwen Wulfers, sectormanager Klant & Markt van Thús Wonen
Thús Wonen richt zich de komende jaren vooral op de grotere kernen. Wat betekent dit voor de huurders? Gwen Wulfers, sectormanager Klant & Markt van Thús Wonen: “Als je gaat herstructureren, renoveren, slopen of huurwoningen aan huurders gaat verkopen, heeft dat natuurlijk nogal wat gevolgen voor de bewoners. Het is dan van groot belang dat je de zaken goed regelt en dat er geen onduidelijkheden zijn. Daar hebben we protocollen voor. Afspraken die we vastleggen met de vertegenwoordigers van de huurders: de drie lokale huurdersverenigingen verenigd in het Huurdersplatform ‘Ús Hierders’. Dat geeft duidelijkheid en zekerheid naar de huurders.”
Oog voor het sociale In die protocollen zijn afspraken vastgelegd wanneer en hoe de huurders bij projecten worden betrokken. Daarnaast zijn er bij renovatie en bij sloop zogeheten sociale pakketten. “Daarin is van alles geregeld. Denk aan tijdelijke huisvesting, de verhuiskostenvergoeding, voorrang bij toe wijzing van een andere huurwoning, vergoeding voor zelf aangebrachte voorzieningen, enzovoort, enzovoort. Het Huurdersplatform ‘Us Hierders’ heeft adviesrecht op deze protocollen. ”We zijn tot goede afspraken gekomen en dat is in het belang van de huurders.“
Kwaliteitsverbetering In het Strategisch Voorraadbeleid is gepland dat grote aantallen woningen worden gerenoveerd of verbeterd. Thús Wonen doet dit vooral
met het oog op de toekomstige woonlasten. Dat is ook de reden dat er veel aandacht is voor energiebesparende maatregelen. De renovatieof verbeteringsplannen worden samen met de huidige bewoners opgesteld. De bewoners moeten aangeven of ze met het resultaat akkoord kunnen gaan en dan pas starten de werkzaam heden. Ook dit ligt vast in de overeenkomsten met het Huurdersplatform.
Tien procent woningverkoop Verkoop van huurwoningen aan bewoners zal voornamelijk gebeuren in de kleine dorpen zonder of met nauwelijks voorzieningen. “Een relatief klein deel van ons bezit zit in deze kernen. Het gaat om maximaal 10% van ons totale woningbezit met de nadruk op de kernen met minder voorzieningen.” Wan
neer wordt een woning te koop aangeboden? Gwen Wulfers: “Dat kan gebeuren als een huurder vertrekt. Maar het kan ook dat we woningen aanbieden aan zittende huurders die dan de mogelijkheid krijgen, als ze dat willen, om hun huurwoning in eigendom te krijgen. We zullen deze woningen natuurlijk niet allemaal in een keer op de markt brengen. Het zal in fases gebeuren, over een langere periode dus.” Wélke woningen worden wanneer te koop aangeboden? “Dat hangt er onder meer vanaf of de woning voor verkoop is aangemerkt en welke invloed verkoop heeft op het dorp en de omgeving. We gaan ervan uit dat we gemiddeld 25 tot 30 woningen per jaar verkopen, verspreid over het hele werkgebied Dantumadiel, Dongeradeel en Kollumerland”.
foar starters, húshâldings en senioaren voor starters, gezinnen en senioren.
“Thús Wonen voorloper in Nederland” Marc Calon, voorzitter van branchevereniging van woningcorporaties, Aedes
“Dit zouden alle woningcorporaties moeten doen”, aldus Marc Calon, voorzitter van Aedes; de overkoepeling van woningcorporaties in ons land. Hij is onder de indrukvan het volkshuisvestingsbeleid dat Thús Wonen voor de komende jaren heeft uitgestippeld.
Anticiperen in plaats van afwachten “De problemen zijn groot. Plattelandsgebieden kampen met krimp en vergrijzing. Daar kunnen de woningcorporaties en dus ook Thús Wonen niets aan doen. Nu kun je afwachten waar het naar toe gaat met alle risico’s van dien, want je loopt dan achter de feiten aan. Of je anticipeert en neemt maatregelen om erger te voorkomen. Dat is wat Thús Wonen doet. Heel verstandig”.
De volkshuisvesting veiligstellen De Aedes-voorzitter heeft een goed overzicht vanalle woningcorporaties in Nederland. Hij steltdat Thús Wonen een voorloper is. “Thús Wonen behoort tot een groep woningcorporaties die keuzes maakt. Ik zie dat ook bij een aantal woningcorporaties in bijvoorbeeld Limburg, waarde situatie vergelijkbaar is met Noordoost-
Friesland. Daar is moed voor nodig. De directie maar ook de Raad van Commissarissen van Thús Wonen zijn krachtig. Ze zijn breed samen gesteld en geworteld in de samenleving. En ze weten waar ze het over hebben. Ze nemen de noodzakelijke beslissingen om de volkshuis vesting in dit deel van Friesland veilig te stellen en ervoor te zorgen dat Thús Wonen als organisatie toekomst houdt. Moedig en heel verstandig.”
Duidelijke keuzes Calon is vooral onder de indruk van de keuzes om in de grotere kernen juist meer te investeren en minder actief te zijn in kleinere. “Het sys teem van de drie verschillende kernen heb ik nog niet eerder gezien. Het geeft een duidelijk beeld. Thús Wonen communiceert dat ook goed.”
foar goede wenten yn in goede wenomjouwing voor goede woningen in een goede woonomgeving.
“Mooi resultaat voor de huurders!” Klaas van der Veen, voorzitter Huurdersplatform ‘Ús Hierders’
“We hebben er indringend met elkaar over gesproken en het heeft enkele maanden in beslag genomen, maar we hebben een resultaat met elkaar bereikt dat er wezen mag.” Klaas van der Veen is voorzitter van het Huurdersplatform ‘Ús Hierders’, het samen werkingsverband van de drie huurdersverenigingen in het werkgebied van Thús Wonen; Huurdersvereniging Dongeradeel, Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland en Huurdersvereniging Ús Hierwenten. Het platform heeft met de directie van Thús Wonen afspraken gemaakt over het Strategisch Voorraadbeleid van Thús Wonen. Die afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst.
Afspraken waar het Huurdersplatform content mee is. ”Wij hebben de verantwoordelijkheid als Huurdersplatform om de belangen van de huurders te behartigen. Dat hebben we gedaan. Daarnaast is het van belang dat een woning corporatie zuinig omgaat met de centen en een goede basiskwaliteit heeft van haar huur woningen en dat alles tegen een redelijke huurprijs. Ook zijn er afspraken gemaakt op welke wijze huurders inspraak hebben bij renovaties. Dit is vastgelegd in het protocol Herstructurering. Welke rechten en plichten huurders en verhuurder hebben bij sloop en renovatie zijn vastgelegd in twee sociale statuten. We zijn van mening dat de gemaakte afspraken huurdersvriendelijk zijn.”
Forse investering Klaas van der Veen somt op: “Thús Wonen gaat de komende 10 jaar fors investeren om woningen
energiezuiniger te maken. In totaal worden 5.700 woningen aangepakt. Denk aan vloer- en muur isolatie, dubbele beglazing en dat soort maat regelen. Hierover is afgesproken dat Thús Wonen de energetische verbeteringen aan de woningen die vallen binnen een herstructurering zonder huurverhoging voor de zittende huurders reali seert. De energiekosten zullen dan dus dalen voor de huurders.” “Tweede is dat Thús Wonen de huurders bij muta tie niet meer dan 66% van de maximale huurprijs in rekening brengt. De huur wordt gebaseerd op een puntensysteem. Die punten komen overeen met een bepaalde maximale huurprijs. We hebben afgesproken dat de huurders van Thús Wonen niet meer dan tweederde van die feitelijke, landelijk vastgestelde maximale huurwaarde betalen. Ik vind dat een prachtig resultaat. We zitten niet in het rijkste deel van Nederland en dan is het mooi
dat met zo’n huurprijs rekening wordt gehouden met de koopkracht van de mensen in het gebied.”
Leefbaar Klaas van der Veen kan zich namens het Huur dersplatform ook goed vinden in de keuzes die Thús Wonen maakt in het nieuwe beleid, met meer concentratie op de grotere kernen. “Je moet niet meer naar dorpen kijken als op zichzelf staande woongemeenschappen. Je moet ze in groepen beschouwen, meerdere dorpen met elkaar. Als je dan in zo’n omgeving de voorzieningen op peil kunt houden is dat winst. Dan moet je daarvoor kiezen. Ik vind dat hier primair een verantwoor delijkheid ligt voor de gemeenten. Wij zullen de gemeenten er op wijzen dat zij, meer nog dan een woningcorporatie daar een verantwoor delijkheid in hebben. We moet met z’n allen Noordoost-Friesland leefbaar houden. De keuzes van Thús Wonen dragen daar aan bij.”
foar legere wenlêsten voor lagere woonlasten.
“Thús Wonen is goed op weg” Sake van den Berg, senior consultant bij Fakton in Rotterdam
“Thús Wonen is stappen vooruit ten opzichte van veel woningcorporaties in Nederland. Ze zijn goed bezig.” Sake van den Berg is onder de indruk van de doortastendheid waarmee Thús Wonen het wonen in Noordoost-Friesland aanpakt. “En dat zeg ik niet omdat ik ze adviseer. Ik baseer het op de brede ervaring die wij hebben met woningcorporaties”. Sake van den Berg is werkzaam voor Fakton, een onafhankelijk adviesbureau dat actief is voor veel woningcorporaties, overheden en samenwerkingsverbanden met markt partijen. Fakton staat bekend als ‘de rekenmeesters’ in de vastgoedwereld.
Sake van den Berg: ”Veel woningcorporaties opereren nog als een soort familiebedrijf. Maar die tijd is voorbij. De geldmachine is opgedroogd. Ik heb meegemaakt dat wozningen werden geschilderd, terwijl ze een jaar later zouden worden gesloopt. Dat kan dus niet meer. Je moet het geld in de goede dingen stoppen.” Woningcorporaties in krimpgebieden moeten hun nieuwbouwprogramma’s drastisch bijstellen. Sake van den Berg: “Verkoop van huurwoningen om nieuwe initiatieven te financieren, ligt stil. Hoe krijg je de eindjes nu aan elkaar geknoopt? Dat vraagt nogal wat van je, als woningcorporatie. Je moet buitengewoon professioneel gaan werken om te zorgen dat je toch voldoende rendement haalt om te kunnen investeren
en je maatschappelijke doelen te halen.” Want voor Sake van den Berg zijn die maat schappelijke doelstellingen essentieel voor een woningcorporatie. “Je bent geen commercieel vastgoedbedrijf dat op de wereld is om zoveel mogelijk geld te verdienen voor je aandeelhouders. Een woningcorporatie zet zich in om zo goed mogelijk tegemoet te komen aan de woonwensen van de huurders. Met acceptabele huren en duurzame woningen. Dat vraagt een professionele strategie, want dat lukt alleen als je corporatie financieel gezond is. En daar is lef voor nodig. Dat lef zie ik bij Thús Wonen. Kijk, het is natuurlijk niet makkelijk om uit te leggen dat je enerzijds miljoenen investeert, maar anderzijds woningen wilt slopen in kleinere kernen. Toch is het een
goede keuze, waar ook de inwoners van zo’n kleine kern bij zijn gebaat. Je houdt er namelijk voorzieningen door in stand die anders beslist verdwijnen. Die voorzieningen zijn dan wellicht niet meer voor iedereen vlakbij, maar nog altijd wel nabij. En dat is altijd beter dan geen voorzieningen. Ik verwacht dat veel corporaties het voorbeeld van Thús Wonen gaan volgen.”
foar in sosjale maatskippij voor een sociale samenleving.
Colofon Dit boekje is een uitgave van Thús Wonen Oktober 2011 Concept tekst / interviews Aize Bouma Communicatie Consulting BV Vormgeving, tekst en opmaak Okkinga Communicatie Fotografie Thús Wonen Thús Wonen t 0800 55 11 511 e
[email protected] i www.thuswonen.nl Postadres Postbus 41 9100 AA Dokkum Bezoekadres Holwerderweg 17 Dokkum
