De invloed van woonwensen op het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. P5-rapport

De invloed van woonwensen op het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties P5-rapport

T.Y . Pe 16 tiet jun i 20 14

“

Great minds discuss ideas; Average minds discuss events; Small minds discuss people.

- Eleanor Roosevelt

”

i

PERSONALIA

T.Y. Petiet BSc 19 juni 2014

Gegevens Naam:

T.Y. (Tom) Petiet

Adres:

Zuidpoolsingel 84, 2408 ZE, Alphen aan den Rijn

Telefoonnummer:

(+31) 6 30 89 89 18

E-mail:

[email protected]

Privé- mailadres:

[email protected]

Studiegegevens: Universiteit:

Technische Universiteit Delft

Faculteit:

Bouwkunde

Afdeling:

Real Estate and Housing

Afstudeerlab:

Housing Policy, Management and Sustainability

Studentnummer:

1353047

Begeleiding: Hoofdmentor:

prof. dr. P.J. (Peter) Boelhouwer [email protected] Expertise: Housing Systems

Tweede mentor:

ir. M.H. (Monique) Arkesteijn MBA [email protected] Expertise: Vastgoedbeheer en ontwikkeling

Afstudeerbedrijf:

Woonbron, Rotterdam

Praktijkbegeleider:

Dhr. D. Reinders, adviseur vastgoedsturing

Gecommitteerde:

ir. C.M. (Cecile) Calis

ii

VOORWOORD Voor u ligt het eindrapport van het afstudeeronderzoek dat gedaan is binnen het afstudeerlaboratorium Housing Policy, Management and Sustainability van de mastertrack Real Estate and Housing. Het vormt hiermee de afronding van mijn studie Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft. Het rapport doet verslag van een onderzoek naar de ontwikkelingen invloed van bewonerspreferenties op het strategisch voorraadbeleid van woningcorporatie Woonbron. Lezers die vooral geïnteresseerd zijn in bewonerspreferenties, kunnen dit vinden in hoofdstuk 3. Lezers die interesse hebben in het gedeelte dat inhaakt op strategisch voorraadbeleid worden verwezen naar hoofdstuk 4, de integratie van beide onderwerpen bevindt zich in hoofdstuk 5. Graag wil ik hierbij gelijk de kans grijpen om een aantal mensen te bedanken die mij hebben begeleid en ondersteund in het traject van mijn afstudeeronderzoek. Ten eerste wil ik graag Peter Boelhouwer en Monique Arkesteijn bedanken voor de expertise die zij geleverd hebben. Ook wil ik vanzelfsprekend mijn praktijkbegeleider Dick Reinders bedanken voor de ondersteuning die hij mij namens Woonbron geboden heeft. Gust Mariën (OTB) en Jorien Elenbaas (Woonbron) wil ik graag bedanken voor de ondersteuning die zij geboden hebben met SPSS. Ook Sylvia de Graaf wil ik graag bedanken voor haar tijd en moeite die zij heeft gestoken in het nalezen van het rapport. Tot slot wil ik ook mijn ouders, broer, vrienden en medestudenten bedanken voor hun steun en gezelligheid de afgelopen tijd.

Tom Petiet, Delft, 19 juni 2014

iii

SAMENVATTING Het zijn roerige tijden voor woningcorporaties. De woningmarkt is aan politieke hervorming onderhevig, zo worden alle verhuurders geacht € 1,7 miljard aan het rijk te betalen tot 2017 (Rijksoverheid, 2012). Verder is de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd, om het scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De huurders ondervinden hier de gevolgen van. Bovenop de economische recessie, waarin de koopkracht af nam, krijgen veel huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit beïnvloedt de koopkracht nog verder. Voor woningcorporaties is het lastig te bepalen of zij de inkomensafhankelijke huurverhoging wel of niet moeten doorvoeren. Het doorvoeren van deze maatregel betekent veel extra werk, bovendien leidt het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging tot een verhoogde mutatiegraad. De beslissingen die een woningcorporatie neemt met betrekking tot haar portefeuille, wordt beïnvloed door vele factoren. Om de portefeuille aan te laten sluiten bij de vraag van de doelgroep zullen woningcorporaties keuzen moeten maken. Volgens Nieboer (2005) en Heeger (2008a) spelen vele factoren een rol in het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Eén van deze factoren zijn bewonerspreferenties, die altijd aan verandering onderhevig zijn. De kans dat bewonerspreferenties door de economische recessie andere veranderingen doorgemaakt hebben, is te verwachten. Dit onderzoek richt zich op de ontwikkeling van bewonerspreferenties en de invloed van bewonerspreferenties op het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. De woningcorporatie Woonbron uit de regio Rijnmond heeft zich vanuit de praktijk beschikbaar gesteld als casus. Woonbron werkt op basis van de Grote Woontest, waar ze haar data verkrijgt om de bewonerspreferenties te kunnen analyseren. De hoofdvraag die centraal staat in dit onderzoek luidt als volgt: Hoe hebben de bewonerspreferenties zich vanaf de economische crisis van 2007 ontwikkeld en in welke mate hebben deze het strategisch voorraadbeleid van Woonbron beïnvloed? Methodiek Om deze hoofdvraag te beantwoorden wordt een theoretisch kader geschetst voor bewonerspreferenties. Daarbij wordt ten eerste marktonderzoek beschreven, waarna onderzoeksmethoden voor bewonerspreferenties worden beschreven. Vervolgens

iv

wordt leefstijlonderzoek dieper beschreven, waarna vier voorbeelden van leefstijlonderzoek beschreven en geanalyseerd worden. Met de kennis van de in- en output van ieder onderzoek in het achterhoofd wordt vervolgens alle data van een leefstijlonderzoek geanalyseerd. In dit geval gaat het om de Grote Woontest, waarbij de datasets van 2004, 2008 en 2012 naast elkaar gelegd zijn. De analyse leidt tot een aantal trendontwikkelingen van bewonerspreferenties. Verder is het voor het onderzoek belangrijk om te weten hoe strategisch voorraadbeleid werkt. Dit wordt ten eerste aan de hand van literatuuronderzoek gedefinieerd, waarna er een aantal procesmodellen besproken wordt. Uiteindelijk leidt dit tot een integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid. Om uiteindelijk de rol van bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid duidelijk te krijgen, is ten eerste een literatuuronderzoek gedaan. Vervolgens zal op basis van een analyse van strategische beleidsdocumenten van de casus (Woonbron) duidelijk worden welke rol bewonerspreferenties spelen in de praktijk. Onderzoeksresultaten Bewonerspreferenties Theorie Samuelson (1938) heeft een theorie ontwikkeld met betrekking tot marktonderzoek. Hierin maakt hij onderscheid in stated preferences en revealed preferences. Stated preferences zijn uitgesproken voorkeuren, revealed preferences zijn voorkeuren die naar voren komen op basis van marktanalyse. Het verschil dat deze twee voorkeuren opleveren komt neer op het feit dat men aan de ene kant de voorkeur uit zou kunnen spreken (stated preference) voor product A, maar in werkelijkheid zou kunnen kiezen voor product B (revealed preference). Dit komt ook voor in bewonerspreferentie onderzoek. Jansen, Coolen, and Goetgeluk (2011) schetsen onderzoeksmethoden die gebruikt worden in bewonerspreferentie onderzoek. In figuur 1 wordt aangegeven welke resultaten iedere onderzoeksmethode oplevert. Eén van de geschetste onderzoeksmethoden is de Lifestyle Method. Leefstijl is volgens Veal (2000) het patroon van individueel en sociaal gedrag karakteristiek voor een individu of groep.

v

Traditional Housing Demand Research The Decision Plan Nets Method The Meaning Structure Method The Multi-attribute Utility Method Conjoint Analysis The Residential Images Method Lifestyle Method Neo-classical Economic Analysis Longitudinal Analysis

Input Kwantitatieve informatie over woningeigenschappen

Resultaat Stated preferences over woningeigenschappen

Besluitboom met bepaalde waarden voor woningeigenschappen Motieven

Bepalen van compenserende en niet-compenserende keuzeopties

Alternatieven met verschillende bundels van kenmerken Stated- en revealed preferences Afbeeldingen, feiten en figuren

Revealed preferences over woningeigenschappen Conjoint analysis Stated preferences over woningindrukken Leefstijlcategorieën Empirische modellen om schattingen te maken Discrepantie

Woonwensen Revealed preferences Stated en revealed verhuisstromen

Attributen

Figuur 1 | Onderzoeksmethoden voor bewonerspreferenties (Jansen et al., 2011)

Ouwehand et al (2011) beschrijft vier leefstijlonderzoeken die binnen de ruimtelijke ordening in Nederland veel gebruikt worden. Dit zijn: 

‘Mentality‐model’ van Motivaction



‘WIN‐model’ van TNS/NIPO



‘Mosaic‐model’ van Experian



‘BSR‐model’ van SmartAgent Company In de leefstijlonderzoeken die Ouwehand et al (2011) noemt, zijn de volgende

Onderzoeksmethoden

onderzoeksmethoden toegepast (Jansen et al., 2011): Mentality-model

WIN-model

Mosaic

BSR-model

The Meaning Structure Method


Neo-classical Economic Analysis

Traditional Housing Demand Research

Lifestyle Method

Lifestyle Method

Lifestyle Method

Lifestyle Method

The Multi-attribute Utility Method

The Residential Images Method

Figuur 2 | Vergelijking vier leefstijlonderzoeken (eigen figuur)

vi

Praktijk Om trendontwikkelingen te schetsen, is in dit onderzoek gebruik gemaakt van de Grote Woontest. Dit onderzoek is gebaseerd op het BSR-model en levert stated preferences als resultaat. In dit onderzoek zijn de datasets van 2004, 2008 en 2012 gebruikt. Na analyse van de resultaten, is een aantal trendontwikkelingen naar voren gekomen. Dit is een greep uit de ontwikkelingen die zich in de gemeente Rotterdam voordoen, gebaseerd op de drie datasets van de Grote Woontest: 

Door de economische crisis is de interesse in huurwoningen toegenomen met 12 procent;



Sinds de crisis is het aantal mensen dat ‘zeker’ wilde verhuizen gehalveerd;



Bij huiseigenaren is de verhuisgeneigdheid juist toegenomen;



De mensen die verhuizen, doen dit waarschijnlijk binnen de eigen gemeente;



Men is meer tevreden met de eigen buurt geworden;



De woonduur is in de loop der jaren niet veranderd;



Jongeren worden niet zozeer steeds verwender, zij zijn nog steeds erg tevreden met de woning waarin zij wonen;



Ouderen hebben wel interesse in een seniorenwoning, maar blijven veelal in de huidige woning wonen;



Het aantal gezinnen neemt alleen in absolute aantallen toe, niet in aandeel;



Vanwege de herstructureringswerkzaamheden is de perceptie van de vier Zuidelijke Tuinsteden verbeterd.

Strategisch voorraadbeleid Theorie Nieboer (2005) definieert strategisch voorraadbeleid als “het gestructureerd en transparant beheer- en exploitatiekeuzen maken van een professionele beheerder van woningen”. Een aantal procesmodellen is besproken en geanalyseerd, te weten: Routing of project development (Leent & Vliet, 1992), Procesmodel integraal voorraadbeheer (Van Vliet, 1993), Procesmodel (Van den Broeke, 1998), Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid (Gruis & van Sprundel, 2003), Procesmodel voor ontwikkeling van strategisch voorraadbeleid in de sociale-huursector (Nieboer, 2005), Stappenplan vastgoedsturing (Eskinasi, 2006), Beleidsachtbaan (Os, 2007), Procesmodel strategisch voorraadbeleid (Heeger, 2007) en Procesmodel OTB (Heeger, 2008a). Deze analyse heeft geleid tot een integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid. Zie hiervoor figuur 3.

vii

Figuur 3 | Integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid (eigen figuur)

Nu het strategisch voorraadbeleidsproces duidelijk is, is het goed om de factoren die invloed uitoefenen op het strategisch voorraadbeleid duidelijk te krijgen. Heeger (2008a) doet een poging om de ‘tientallen factoren’ te categoriseren: 

Situatie en ontwikkelingen op de woningmarkt



Beleidsomgeving;



Gebiedsvisies voor wijken en/of dorpskernen;



Woonwensen en woningkeuze van (zittende en potentiële) bewoners;



Complexkenmerken;



Corporatiekenmerken. Praktijk Woonbron gebruikt in haar strategisch voorraadbeleid een ‘dubbele achtbaan’ als theoretisch model. De managementtriade met Portfolio management, Asset management en Property management vormt hierin de basis.

viii

De globale beleidsdocumentenanalyse leverde het volgende op: Naam document Klant- en marktmonitor Klant- en marktmonitor, oplegnotitie Klant- en marktmonitor, aanbevelingen Stadsvisie Gebiedsvisie

Type document Signalerend Ondersteunend Registrerend Bepalend Ondersteunend

Figuur 4 | Overzicht strategische beleidsdocumenten (eigen figuur)

Synthese Theorie Op basis van literatuur van Heeger (2008a), Nieboer (2005) en Van Os (2006) kan gesteld worden dat bewonerspreferenties een belangrijke factor is die strategisch voorraadbeleid beïnvloedt. Dit hangt af van hoeveel prioriteit men bij de ondernemingsdoelstellingen geeft aan deze factor en heeft ook zijn doorwerking in de organisatie als ervoor gekozen wordt om de factor mee te nemen in het traject. Praktijk Bij de synthese is dieper ingegaan op de strategische beleidsdocumenten. Hierbij konden de volgende constateringen gedaan worden: Naam SVB document Klant- en marktmonitor Klant- en marktmonitor, oplegnotitie Klant- en marktmonitor, aanbevelingen Stadsvisie Gebiedsvisie

Type document Signalerend Ondersteunend

Bewonerspreferenties aanwezig Ja Ja

Invloed BP op SVB Ja, indirect Ja, direct

Registrerend

Ja

Ja, direct

Bepalend Ondersteunend

Nee Ja

Nee Ja, indirect

Figuur 5 | Overzicht strategische beleidsdocumenten en de rol van bewonerspreferenties daarin (eigen figuur)

ix

Conclusie Generiek genomen is de rol van bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid niet geheel concreet te benoemen. Zo schrijft Nieboer (2005) dat bij het bepalen van de ondernemingsdoelstellingen ook bepaald moet worden in hoeverre een aantal factoren meegenomen moet worden in het traject van het strategisch voorraadbeleid. Bewonerspreferenties is één van deze factoren, maar in hoeverre dit uiteindelijk invloed uit oefent op het strategisch voorraadbeleid is te bepalen door degenen die de ondernemingsdoelstellingen bepalen. Uit het onderzoek blijkt dat bewonerspreferenties binnen Woonbron wel degelijk invloed hebben. Hoe groot deze invloed is, bleek lastig te bepalen op basis van de beleidsdocumenten. Geconstateerd kan worden dat het theoretisch model dat Woonbron aanhoudt is veranderd, maar in hoeverre bewonerspreferenties te maken hebben gehad met deze verandering is onduidelijk. In de beleidsdocumenten zijn bewonerspreferenties regelmatig waarneembaar, ook op verschillende schaalniveaus waar beslissingen genomen worden. Het lijkt er sterk op dat bewonerspreferenties invloed hebben (en hebben gehad) op het strategisch voorraadbeleid, maar dit kan niet met zekerheid gesteld worden. Als dit onderzoek toegepast zou worden op meerdere casussen (meerdere corporaties) zou het resultaat generiek gemaakt kunnen worden. Dan zou het toegepast kunnen worden op corporaties in het algemeen en zou een algemene lijn getrokken kunnen worden. Resultaat In dit onderzoek is een drietal datasets van de Grote Woontest in één lijn met elkaar gelegd, wat heeft geresulteerd in een flink aantal trendontwikkelingen van bewonerspreferenties in de gemeente Rotterdam. Vooralsnog waren vooral losstaande bewonerspreferenties bekend, door deze resultaten naast elkaar te leggen zijn hier trends in te ontdekken. Verder is een negental procesmodellen vergeleken die betrekking hebben op het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Dit heeft uiteindelijk geleid tot een integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid.

x

ENGLISH SUMMARY Times are changing for housing associations. The housing market is being politically reformed, all the landlords have to pay €1.7 billion until 2017. Furthermore, an income-dependent rent increase has been put in, to prevent a skewed income-to-rent ratio and enhance the flow on the housing market. The tenants also encounter the consequences of this. On top of the credit crunch, which influenced the purchasing power, many tenants receive a income-dependent rent increase. This influences the purchasing power even more. It is difficult for housing associations to determine whether to implement the income-dependent rent increase. The implementation of this measure means a lot of extra work to be done, moreover the measure might lead to a higher ratio of mutation. The decisions a housing association takes with concerning its portfolio, is influenced by many factors. To match the portfolio with the demand of the target group, housing associations have to make choices. According to Nieboer (2005) and Heeger (2008a), many factors play a role in strategic portfolio management. One of these factors are housing preferences, which are always subject to change. The chance that housing preferences face different changes due to the credit crunch, could be expected. This research focuses on the evolution of housing preferences and the influence of housing preferences on strategic portfolio management of housing associations. The housing association Woonbron from the region Rijnmond will be used as case study. Woonbron uses the Grote Woontest, which delivers the data to analyze the housing preferences in their region. The main research question is as follows: How did housing preferences develop since the credit crunch in 2007 and to what extent did they influence the strategic portfolio management of Woonbron? Methods To answer the main research question, a theoretical framework is made for housing preferences. In the framework a start is made with defining market research. Subsequently, research methods for housing preferences are sketched. Thereafter, lifestyle research is described, and examples of lifestyle research are showed and analyzed. With the knowledge of the input and output of every research in mind, the data of a lifestyle research is analyzed. In this case it is about the Grote Woontest, of which the data sets of 2004, 2008 and 2012 are aligned to each other. The analysis leads to an amount of trends in housing preferences.

xi

It is important for the research to know how strategic portfolio management works. This is defined on the basis of a literature research, where several process models are discussed. In the end, this leads to an integral process model strategic portfolio management. To get the role of housing preferences in strategic portfolio management clear, literature research is done in the first place. Subsequently, on the basis of an analysis of strategic policy documents of the case study (Woonbron), the role of housing preferences in practice will come forward. Research results Housing preferences Theoretical Samuelson (1938) has developed a theory concerning market research. He differentiates between stated preferences and revealed preferences. Stated preferences are enounced preferences, revealed preferences are preferences that come forward based on market analysis. The difference is that on the one hand one could state the preference for product A, but in fact could choose for product B. This also occurs in housing preference research. (Jansen et al., 2011) describe research methods that are used in housing preference research. Figure 6 shows what results comes forward with every research method. One of the described research methods is the Lifestyle Method. Lifestyle according to Veal (2000) is the pattern of individual and social behavior that characterizes the individual or group. Traditional Housing Demand Research The Decision Plan Nets Method The Meaning Structure Method The Multi-attribute Utility Method Conjoint Analysis The Residential Images Method Lifestyle Method Neo-classical Economic Analysis Longitudinal Analysis

Input Quantitative information on housing characteristics Decision tree with certain values on housing characteristics Motives

Result Stated preferences on housing characteristics Determining compensatory and non-compensatory choice options Attributes

Alternatives with different bundles of characteristics Stated- and revealed preferences Images, facts and figures

Revealed preferences housing characteristics Conjoint analysis Stated preferences on housing impressions Lifestyle categories Empirical models to make estimates Discrepancy

Housing preferences Revealed preferences Stated en revealed verhuisstromen

Figuur 6 | Research methods for housing preferences (Jansen et al., 2011)

xii

Ouwehand et al (2011) describes four lifestyle researches that are used intensively within the Netherlands: 

‘Mentality‐model’ of Motivaction



‘WIN‐model’ of TNS/NIPO



‘Mosaic‐model’ of Experian



‘BSR‐model’ of SmartAgent Company The lifestyle researches described by Ouwehand et al (2011) incorporate the following

Onderzoeksmethoden

research methods (Jansen et al., 2011): Mentality-model

WIN-model

Mosaic

BSR-model





Lifestyle Method

Lifestyle Method

Lifestyle Method

Lifestyle Method



Figuur 7 | Comparison four lifestyle researches (own figure)

Practice For being able to sketch trends in housing preferences, this research uses the Grote Woontest. The Grote Woontest is based on the BSR-model and delivers stated preferences. This research incorporates the results of the Grote Woontest of 2004, 2008 and 2012. Analyzing the results brought up some interesting trends. This is a part of the developments occurring in the municipality of Rotterdam, based on the three data sets of the Grote Woontest: 

The credit crunch caused an increased demand in rental housing;



People moving ‘certainly’ is halved since the credit crunch;



The propensity to move increased with homeowners;



People actually moving will probably move within the current municipality;



The satisfaction on the own neighborhood increased;



The length of residence is unaltered in the course of years;



Youth are not getting more spoiled per se, they still are very satisfied with the house they have;



Elderly are interested in seniors housing, but do not move to a new dwelling if it is not necessary;



The number of families only increases in absolute numbers, not in ratio;



The perception of the four Southern Garden Cities has improved due to the restructuring activities.

xiii

Strategic portfolio management Theory Nieboer (2005) defines strategic portfolio management as ‘making structured and transparent choices in management and operation of a professional housing manager’. Nine process models are discussed and analyzed: Routing of project development (Leent & Vliet, 1992), Procesmodel integraal voorraadbeheer (Van Vliet, 1993), Procesmodel (Van den Broeke, 1998), Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid (Gruis & van Sprundel, 2003), Procesmodel voor ontwikkeling van strategisch voorraadbeleid in de socialehuursector (Nieboer, 2005), Stappenplan vastgoedsturing (Eskinasi, 2006), Beleidsachtbaan (Os, 2007), Procesmodel strategisch voorraadbeleid (Heeger, 2007) and Procesmodel OTB (Heeger, 2008a). The analysis lead to an integral strategic portfolio management process model. See figure 8.

Figuur 8 | Integral process model strategic portfolio managment(own figure)

xiv

With the strategic portfolio management cleared out, it is good to get the factors clear that influence the strategic portfolio management. (Heeger, 2008a) tries to categorize the ‘dozens’ of factors: 

Situation and developments on the housing market;



Policy environment;



Regional visions for districts and/or villages;



Housing preferences and housing choice of (current and potential) residents;



Complex characteristics;



Characteristics of the housing association; Practice Woonbron uses a ‘double rollercoaster’ as theoretical framework. The management triad with portfolio management, asset management and property management is the basis for the framework. The analysis of policy documents delivered the following:

Document name Customer and market monitor Customer and market monitor, supplementary memorandum Customer and market monitor, recommendations Spatial development strategy Regional visions

Document type Signaling Supportive Register Determinative Supportive

Figuur 9 | Overview policy documents (own figure)

Synthesis Theory Based on the literature of Heeger08, Nieboer05 and os 06 can be stated that housing preference is an important factor influencing strategic portfolio management. The extent of influence depends on the priority given to housing preferences in defining the corporate objectives. This depends on the priority that is given to this factor and has its impact on the organization when selected as a factor to incorporate in the process.

xv

Practice The synthesis focused on strategic policy documents. The following conclusions were derived: Document name

Document type

Signaling Supportive

Housing preferences existing Yes Yes

Influence on portfolio management Yes, indirect Yes, direct

Customer and market monitor Customer and market monitor, supplementay memorandum Customer and market monitor, recommendations Spatial development strategy Regional visions

Register

Yes

Yes, direct

Determinative Supportive

No Yes

None Yes, indirect

Figuur 10 | Overview policy documents and the influence of housing preferences on strategic portfolio management (own figure)

Conclusion Generally, the role of housing preferences in strategic portfolio management is not clear. For example Nieboer 05 states that with determining the corporate goals, also has to be determined to what extent some factors have to be taken into account in the process of strategic portfolio management. Housing preferences is one of those factors, but to what extent this will influence the strategic portfolio management is to be determined by those determining the corporate goals. However, it is to say that housing preferences have had a certain influence within Woonbron. The theoretical framework of Woonbron has been changed, but to what extent the housing preferences were the occasion to change the approach cannot be traced. The current way of dealing with housing preferences suggests a significant influence of housing preferences on strategic portfolio management. Housing preferences are cited regularly in policy documents, making it seem like housing preferences serve as a reason to make decisions at the portfolio level. If this research could be applied to several cases (housing associations), the result could be made generic. Then it could be applied to housing associations in general. Result This research aligns three data sets of the Grote Woontest, which results in a large number of housing preferences in the municipality of Rotterdam. For some time only unrelated housing preference results were known, this research aligns these results and discovers trends in the preferences.

xvi

Furthermore, nine strategic portfolio management process models are compared. This resulted in an integral strategic portfolio management process model.

xvii

INHOUDSOPGAVE Personalia .............................................................................................................................................. ii Voorwoord ........................................................................................................................................... iii Samenvatting ....................................................................................................................................... iv English summary................................................................................................................................. xi Inhoudsopgave ................................................................................................................................... 18 Leeswijzer ............................................................................................................................................ 20 Hoofdstuk 1: Onderzoeksopzet ...................................................................................................... 21 1.1 Probleemanalyse ....................................................................................................................... 21 1.2 Probleemstelling ....................................................................................................................... 22 1.3 Relevantie .................................................................................................................................. 22 1.4 Doelstelling................................................................................................................................ 24 1.5 Afbakening ................................................................................................................................ 24 1.6 Resultaat .................................................................................................................................... 25 1.7 Doelgroep .................................................................................................................................. 25 1.8 Onderzoeksvragen ................................................................................................................... 25 1.9 Onderzoeksdesign .................................................................................................................... 26 Hoofdstuk 2: Context ........................................................................................................................ 30 2.1 De vastgoedmarkt .................................................................................................................... 30 2.2 De woningmarkt ....................................................................................................................... 31 2.3 Actoren op de woningmarkt ................................................................................................... 34 2.4 Woningcorporaties ................................................................................................................... 34 Hoofdstuk 3: Bewonerspreferenties .............................................................................................. 38 3.1 Theorie ....................................................................................................................................... 39 3.2 Praktijk ....................................................................................................................................... 49

18

Hoofdstuk 4: Strategisch voorraadbeleid ..................................................................................... 69 4.1 Theorie ....................................................................................................................................... 70 4.2 Praktijk ....................................................................................................................................... 83 Hoofdstuk 5: Synthese...................................................................................................................... 88 5.1 Theorie ....................................................................................................................................... 88 5.2 Praktijk ....................................................................................................................................... 89 6 Conclusies, aanbeveling en reflectie .......................................................................................... 94 6.1 Eindconclusie ............................................................................................................................ 94 6.2 Aanbevelingen tot verder onderzoek .................................................................................. 102 6.3 Beleidsaanbeveling Woonbron ............................................................................................. 103 6.4 Toepassing voor woningcorporaties in het algemeen....................................................... 104 7 Reflectie .......................................................................................................................................... 105 Begrippenlijst .................................................................................................................................... 107 Literatuur ........................................................................................................................................... 109

19

LEESWIJZER Dit rapport is opgebouwd uit de volgende onderdelen: Ten eerste wordt de onderzoeksopzet beschreven. Hierbij wordt een probleemanalyse, probleemstelling, doelstelling van het onderzoek, de afbakening van het onderzoek en het uiteindelijke resultaat beschreven. Ook komen de onderzoeksvragen en onderzoeksmethodiek aan bod. Vervolgens start het rapport inhoudelijk met het schetsen van de context waarbinnen het onderzoek heeft plaatsgevonden. Hierbij wordt ten eerste de vastgoedmarkt als entiteit beschreven, waarna steeds verder ingezoomd wordt op de woningmarkt, actoren op de woningmarkt en woningcorporaties. Zie hiervoor hoofdstuk 2. In hoofdstuk 3 worden de bewonerspreferenties behandeld, door in eerste instantie marktonderzoek te definiëren, waarna steeds specifieker gespecificeerd wordt wat van toepassing is op het onderzoek. Ten eerste wordt gekeken naar verschillende onderzoeksmethoden, leefstijlonderzoek en een viertal leefstijlonderzoeken en wordt één van de onderzoeken verder geanalyseerd. Vervolgens wordt op basis van de resultaten van het betreffende onderzoek een aantal ontwikkelingen geschetst. In hoofdstuk 4 wordt gekeken naar strategisch voorraadbeleid. Hierbij wordt ten eerste gekeken naar de definitie van strategisch voorraadbeleid, waarbij een aantal procesmodellen naar voren komt. Uiteindelijk komen deze samen in een geïntegreerd procesmodel. Vervolgens wordt op basis van een praktijkvoorbeeld (Woonbron) gekeken hoe het strategisch voorraadbeleid daar wordt aangepakt. Uiteindelijk komt alle theoretisch- en praktisch opgedane kennis tezamen in de synthese in hoofdstuk 5. Eerst wordt gekeken welke factoren een rol spelen binnen strategisch voorraadbeleid en welke rol bewonerspreferenties dan innemen. Ook wordt gekeken hoe bewonerspreferenties terugkomen in strategische beleidsstukken van Woonbron. Op basis van de synthese kunnen in hoofdstuk 6 de conclusies getrokken worden. Hier worden alle gestelde onderzoeksvragen beantwoord en wordt een integrale conclusie getrokken. Hierop volgt een aantal aanbevelingen tot verder onderzoek, een beleidsaanbeveling voor Woonbron en een reflectie op het onderzoek. Aansluitend zijn de begrippenlijst, de literatuurlijst en alle appendices te vinden.

20

HOOFDSTUK 1: ONDERZOEKSOPZET Dit hoofdstuk beschrijft hoe het onderzoek is opgezet. Hierbij wordt ten eerste een probleemanalyse gegeven, waarna een probleemstelling, een doelstelling, de afbakening, het eindresultaat, de onderzoeksvragen en het onderzoeksontwerp wordt gegeven.

1.1 PROBLEEMANALYSE 1.1.1 Macro ontwikkelingen Woningcorporaties staan onder druk. De politiek is de woningmarkt aan het hervormen, wat voor de woningcorporaties flinke gevolgen heeft. Zo is er de verhuurderheffing die een rol is gaan spelen, wat betekent dat alle woningcorporaties tot 2017 samen €1,7 miljard moeten gaan betalen, gebaseerd op het bezit van de woningcorporaties (Rijksoverheid, 2012). Dit heeft een directe invloed op de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Verder heeft de overheid een inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Deze maatregel is niet verplicht, woningcorporaties kunnen ook beslissen de inkomensafhankelijke huurverhoging niet door te voeren. De maatregel is bedoeld om scheefwonen tegen te gaan en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Behalve deze ontwikkelingen leven we anno 2014 nog steeds in een tijd van economisch malheur. Ook deze wetenschap heeft haar invloed op de beleidsvoering van iedere onderneming, zeker op die van kapitaalintensieve ondernemingen als woningcorporaties. 1.1.2 Bewonerspreferenties De huurders hebben ook last van de economische recessie. In 2011 nam de koopkracht van de Nederlandse bevolking af met 0,4%, waar het in 2010 al afnam met 0,6% (CBS, 2012). Bovendien krijgen veel huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging, wat de koopkracht verder beïnvloed. Voor woningcorporaties is het lastig te bepalen of zij de inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. Het doorvoeren van deze maatregel betekent dat veel extra werk verricht moet worden. Zo moet bij de belastingdienst om privacygevoelige informatie gevraagd worden, om zo de huurprijs te bepalen, door te rekenen en vervolgens administratief door te voeren. Uiteindelijk leidt dit tot een bepaalde stijging aan huurinkomsten, maar zal de mutatiegraad ook hoger liggen, aangezien huurders zich sneller zullen bewegen in hun wooncarrière. Het is de vraag of het doorrekenen van deze inkomensafhankelijke huurverhoging verstandig is. Huurders hebben, zoals eerder beschreven, last van een dalende koopkracht. Als vervolgens een huurverhoging om de hoek komt kijken, zal dit

21

leiden tot een nog sterker dalende koopkracht. Er zullen vervolgens meer huishoudens in financiële problemen komen. Behalve deze onzekerheden, veranderen de woonwensen van huurders ook in de loop der tijd. Om dit kwantitatief in beeld te brengen, zijn woonwensenonderzoeken uitgevoerd, waar De Grote Woontest een voorbeeld van is. Deze onderzoeken leveren uiteindelijk een beeld op van de markt waar exploitanten rekening mee kunnen houden in hun beleidsvoering. De Grote Woontest is in 2004, 2008 en 2012 uitgevoerd, deze datasets dienen als basis voor dit onderzoek. Dit onderzoek heeft geleid tot een aantal resultaten, dat uiteindelijk heeft geresulteerd in een basis die gebruikt is voor het schrijven van het strategisch voorraadbeleid binnen organisaties. Nu verschillen de uitkomsten van de onderzoeken van resultaat, net als het strategisch voorraadbeleid wat erop volgde. Interessant is om te kijken hoe de bewonerspreferenties uiteindelijk meegenomen zijn in het voorraadbeleid en op welke manier is omgesprongen met de gegevens die men kreeg vanuit het woonwensenonderzoek.

1.2 PROBLEEMSTELLING Woningcorporaties moeten een bepaalde beleidsstrategie kiezen. Bij het bepalen van het beleid spelen niet alle aspecten een even belangrijke rol. De rol van bewonerspreferenties in het strategisch voorraadbeleid is van ander belang dan bijvoorbeeld financiële haalbaarheid. Woonwensen bepalen de uiteindelijke marktvraag, maar de woningcorporaties moeten met meer aspecten rekening houden (Van den Broeke, 1998). De woningcorporatie zal als organisatie gezond moeten blijven en dus bepaalde afwegingen moeten maken. Dit onderzoek focust zich op de rol van bewonerspreferenties binnen het strategisch voorraadbeleid. Vooral de ontwikkeling van bewonerspreferenties komt aan bod als basis voor veranderingen binnen het strategisch voorraadbeleid.

1.3 RELEVANTIE 1.3.1 Wetenschappelijke relevantie Woonwensen bepalen de marktvraag, de marktvraag bepaalt het aanbod dat de marktpartijen aanbieden. De vraag die vóór de economische crisis was, is waarschijnlijk behoorlijk veranderd. Het is erg interessant om te zien hoe de bewonerspreferenties zich in de afgelopen jaren hebben ontwikkeld. Verder wordt de invloed van bewonerspreferenties op het daadwerkelijke strategisch voorraadbeleid beschreven. Attema (2011) schrijft in zijn onderzoek over leefstijlen, waarbij hij de aanbeveling geeft om het gebruik van leefstijlen te beperken tot inspiratiebron, in plaats van het te gebruiken als voorspellende variabele. Dit is een advies dat goed in het achterhoofd

22

gehouden moet worden, aangezien de Grote Woontest ook werkt met behulp van leefstijlen. Dankert (2011) geeft in zijn proefschrift drie aanbevelingen aan woningcorporaties: veranker beleid door het inzetten van verbindingsmiddelen en ondersteunende actanten, sta open voor andere actanten en koppel de uitkomsten van dagelijkse beslissingen terug naar het beleid en andere actanten. Dit heeft hij in een balansmodel weergegeven, wat toegepast kan worden op de dagelijkse activiteiten van woningcorporaties (zie figuur 11). Hij beschrijft twee benaderingen, top-down en bottom-up, welke beide verschillen van inzicht over de mate waarin het wenselijk is om tijdens het uitvoeringsproces tegemoet te komen aan andere actanten dan het beleid. De top-down benadering gaat ervan uit dat de implementatie pas succesvol is wanneer het voorgenomen beleid conform is gerealiseerd. De bottom-up benadering benadrukt dat het afwijken van voorgenomen beleid lang niet altijd slecht hoeft te zijn, zoals Mintzberg en Jørgensen (1987) al stelden.

Figuur 11 | Balansmodel voor de implementatie van beleid (Dankert, 2011)

De academische relevantie van dit onderzoek is gebaseerd op de daadwerkelijke ontwikkeling van de bewonerspreferenties van de doelgroep van Woonbron. Verder wordt onderzocht in welke mate deze wensen meegenomen worden in het strategisch voorraadbeleid van Woonbron. 1.3.2 Maatschappelijke relevantie Momenteel heerst binnen de sector voor woningcorporaties veel onzekerheid over de toekomst. Het kabinet heeft plannen gepresenteerd die deze onzekerheid alleen maar

23

vergroten. Hierdoor zullen de corporaties het beleid aanpassen op de mogelijkheden die er nog zijn voor de corporaties. Het is voor een woningcorporatie dan ook erg interessant om te zien in hoeverre de woonwensen van voor de crisis zijn veranderd naar de huidige maatstaven. De woningcorporatie kan indien noodzakelijk het aanbod dat men levert aanpassen naar de nieuwe woonwensen die de doelgroep heeft. Zo zorgt men dat het aanbod blijft aansluiten op de vraag. Maar in de onzekere tijden waarin we momenteel leven is het erg lastig te zeggen in hoeverre corporaties de bewonerspreferenties een rol laten spelen in hun besluiten. Het is daarom ook erg interessant om te zien hoe groot deze rol daadwerkelijk is in de besluitvorming.

1.4 DOELSTELLING Dit onderzoek heeft als doelstelling de ontwikkeling van bewonerspreferenties van voor de economische crisis tot nu te beschrijven. Ook wordt gekeken hoe deze ontwikkelingen invloed hebben uitgeoefend op het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie (casus: Woonbron).

1.5 AFBAKENING Belangrijk voor de planning van het onderzoek is de afbakening ervan. Gebeurt dit niet, dan zou men af kunnen dwalen van het daadwerkelijke onderzoek en zullen er meer en meer aspecten bij betrokken worden. Ten eerste wordt de context geschetst, waarbij de vastgoedmarkt als entiteit beschreven wordt, ingaand op het functioneren hiervan. Hierbinnen wordt de functie van de woningmarkt geschetst. Vervolgens worden de actoren die actief zijn op de woningmarkt beschreven, waarin de woningcorporaties als instituut gepositioneerd worden. Na het schetsen van de context wordt specifieker ingehaakt op de bewonerspreferenties. Ten eerste wordt beschreven wat marktonderzoek in het algemeen is, waarna gekeken wordt naar marktonderzoek specifiek gericht op bewonerspreferenties. Er worden methoden beschreven die ieder een bepaald resultaat opleveren. Vervolgens worden leefstijlonderzoeken verder beschreven, waar de Grote Woontest een voorbeeld van is. Uiteindelijk eindigt het hoofdstuk met het beschrijven van verschillende trendontwikkelingen. Het belang van de bewonerspreferenties wordt geschetst in het hoofdstuk over strategisch voorraadbeleid. Hierin wordt ten eerste strategisch voorraadbeleid gedefinieerd, waarbij ook verschillende procesmodellen geanalyseerd worden. Uiteindelijk resulteert dit in een algemeen procesmodel voor strategisch voorraadbeleid. Hierna wordt gekeken naar de rol van bewonerspreferenties binnen het strategisch voorraadbeleid. De situatie van Woonbron is als leidraad gebruikt voor de praktische analyse, zo kan gedistilleerd worden hoe bewonerspreferenties in belangrijke strategische beleidsdocumenten terugkomen.

24

1.6 RESULTAAT Het uiteindelijke doel van dit onderzoek is het onderzoeken van de ontwikkeling van bewonerspreferenties, van voor de economische crisis tot nu. De ontwikkeling van deze wensen kunnen uiteindelijk geprojecteerd worden op het strategisch voorraadbeleid van Woonbron, waaruit geconcludeerd kan worden in welke mate de woonvoorkeuren doorwerken of door hebben gewerkt in het beleid. Het uiteindelijke resultaat is een beleidsaanbeveling voor Woonbron, gebaseerd op de ontwikkeling van bewonerspreferenties van 2004 naar 2008 en 2012. Verder wordt er een integraal strategisch voorraadbeleid procesmodel gemaakt. Hierin wordt de rol van bewonerspreferenties in het strategisch voorraadbeleid in acht genomen.

1.7 DOELGROEP Dit rapport is geschreven met de beleidsmakers binnen woningcorporaties als doelgroep in het achterhoofd. Zij kunnen opgedane kennis en ervaringen toepassen op de eigen vastgoedportefeuille, zodat bewonerspreferenties en strategisch voorraadbeleid optimaal op elkaar aansluiten.

1.8 ONDERZOEKSVRAGEN 1.8.1 Hoofdvraag Hoe hebben de bewonerspreferenties zich vanaf de economische crisis van 2007 ontwikkeld en in welke mate hebben deze het strategisch voorraadbeleid van Woonbron beïnvloed? 1.8.2 Subvragen Vanuit de hoofdvraag is een aantal subvragen geformuleerd, die uiteindelijk samen de hoofdvraag beantwoorden. Bewonerspreferenties 1. Welke onderzoeksmethoden zijn er om bewonerspreferenties te onderzoeken? Welke worden gebruikt in de Grote Woontest?

2.



Literatuuronderzoek



Casus (de Grote Woontest)

Welke resultaten leveren de onderzoeksmethoden uit subvraag 1 op? Welke resultaten komen uit de Grote Woontest?

3.



Literatuuronderzoek



Casus (de Grote Woontest)

Hoe hebben de bewonerspreferenties zich ontwikkeld van 2004 tot heden? 

Data-analyse De Grote Woontest 2004, 2008 en 2012.

Strategisch voorraadbeleid 4. Wat is strategisch voorraadbeleid?

25

 5.

6.

Literatuuronderzoek

Welke rol spelen bewonerspreferenties in strategisch voorraadbeleid? 

Literatuuronderzoek



Casus (Woonbron)

Ervan uitgaande dat strategisch voorraadbeleid niet uitsluitend bepaald wordt op basis van bewonerspreferenties, is het dan mogelijk om in het strategisch voorraadbeleid meer rekening te houden met bewonerspreferenties dan dat nu het geval is?

7.



Literatuuronderzoek



Casus (Woonbron)

Hoe is het strategisch voorraadbeleid van Woonbron nu opgesteld? 

8.

Casus (beleidsdocumentenanalyse Woonbron)

In hoeverre is het strategisch voorraadbeleid van Woonbron afgesteld op bewonerspreferenties van de beoogde doelgroep? 

Synthese

Algemeen 9. Hoe kunnen woningcorporaties omgaan met bewonerspreferenties? 

Literatuuronderzoek



Empirisch onderzoek

1.9 ONDERZOEKSDESIGN 1.9.1 Domein Het onderzoek heeft een groot raakvlak met het domein van Housing Policy, Management and Sustainable laboratory binnen de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft. Hierbinnen vindt het onderzoek plaats. 1.9.2 Mentoren Het onderzoek ondervindt zowel vanuit de Technische Universiteit Delft als vanuit de praktijk ondersteuning. 1.9.2.1 TU Delft Namens de Technische Universiteit Delft heeft prof. dr. P.J. Boelhouwer zich beschikbaar gesteld als eerste mentor ter begeleiding van dit onderzoek. De heer Boelhouwer heeft veel expertise met betrekking tot de woningmarkt en beschikt ook over de expertise voor begeleiding van het onderzoek naar bewonerspreferenties. Als tweede mentor heeft ir. M. Arkesteijn MBA zich beschikbaar gesteld om het onderzoek te begeleiden op het gebied van het strategisch voorraadbeleid. Haar expertise op het gebied van vastgoedbeheer en –ontwikkeling vormt hiervoor de basis. Met deze twee mentoren is voldaan aan het criteria dat de twee begeleiders niet

26

werkzaam mogen zijn binnen hetzelfde afstudeerlab, bovendien dekken zij met hun expertise de grote lijnen binnen het onderzoek. 1.9.2.2 Afstudeerbedrijf Vanuit de maatschappij heeft woningcorporatie Woonbron uit Rotterdam zich beschikbaar gesteld als begeleidend afstudeerbedrijf. Namens Woonbron ontfermt D. Reinders ([email protected]), adviseur vastgoedsturing, zich over het onderzoek. Woonbron zorgt voor het aanleveren van de drie datasets van de Grote Woontest uit 2004, 2008 en 2012 en haar strategische beleidsstukken uit dezelfde periode. Woonbron heeft een portefeuille van ongeveer 46.000 woningen en 3.000 overige vastgoedeenheden in Rotterdam, Spijkenisse, Delft en Dordrecht. De organisatie heeft zeven vestigingen, die zich bevinden in Dordrecht, Delfshaven, Delft, Hoogvliet, IJsselmonde, Prins Alexander en Spijkenisse. Verder heeft Woonbron nog een overkoepelend Concern Center, gevestigd tegenover station Rotterdam Centraal. Begeleiding wordt vanuit de afdeling Vastgoedsturing en Beleid verzorgd, dat onder het cluster Concern Center valt (zie ook het organogram, Bijlage 7). 1.9.3 Onderzoeksmethode Hier wordt de onderzoeksmethodiek beschreven, wat wordt samengevat in het conceptueel model (zie figuur 12). Fase 1: Context Theorie: Ten eerste wordt de context van dit onderzoek geschetst, zodat duidelijk is waar het onderzoek op toepasbaar is. Zo kunnen lezers dit onderzoek plaatsen in de context waarbinnen het actueel is. Hierbij wordt ten eerste de vastgoedmarkt als entiteit beschreven, waarna ingezoomd wordt op de woningmarkt en de aanwezige actoren op deze markt. Woningcorporaties zijn voorbeelden van actoren op de woningmarkt, deze worden uiteindelijk ook in een kader gezet. Fase 2: Bewonerspreferenties Theorie: In de tweede fase van het onderzoek wordt ten eerste een theoretisch kader gevormd. Hierbij wordt gekeken naar marktonderzoek in het algemeen, waarna er onderzoeksmethoden specifiek voor bewonerspreferenties beschreven worden. Ook de resultaten die men ontvangt op basis van deze methoden worden beschreven. Na de onderzoeksmethoden worden vier onderzoeken beschreven en met elkaar vergeleken. Hierna wordt de Grote Woontest beschreven, dit is het onderzoek die in dit rapport gebruikt is.

27

Praktijk: Na deze analyse worden op basis van drie datasets van de Grote Woontest (2004, 2008 en 2012) trends geschetst van de ontwikkeling van bewonerspreferenties. Dit zijn algemene trends, maar er is ook onderscheid in trends van huurders en kopers, die ieder wellicht hun eigen voorkeuren hebben. Ook wordt er onderscheid gemaakt op basis van de leefstijlen die ten grondslag liggen aan de Grote Woontest. Als laatste worden nog vier veronderstellingen getoetst, deze worden met behulp van de data ontkracht of bevestigd. De manier waarop dit gebeurt is als volgt. Ten eerste worden de drie vragenlijsten naast elkaar gelegd om te analyseren welke vragen in iedere lijst gesteld zijn, of dit op exact dezelfde manier is gedaan en zo nee, of dit eventueel te corrigeren is. Op basis van deze analyse is er een aantal vragen die meegenomen worden naar de volgende stap in het proces. De volgende stap in het proces is het weergeven van de resultaten in tabellen en grafieken, waarna de data geanalyseerd wordt en mogelijke trends waargenomen kunnen worden. Fase 3: Strategisch voorraadbeleid Theorie: De derde fase begint met het schetsen van een theoretisch kader met betrekking tot strategisch voorraadbeleid. Hierbij wordt een aantal procesmodellen naast elkaar gelegd die uiteindelijk leiden tot een algemeen procesmodel met betrekking tot strategisch voorraadbeleid. Verder wordt ook de rol van bewonerspreferenties binnen het strategisch voorraadbeleid beschreven zoals dat in de literatuur behandeld wordt. Praktijk: Na het schetsen van het theoretisch kader wordt een strategisch beleidsdocumentenanalyse uitgevoerd, waarbij vooral gefocust wordt op de aanwezigheid en betekenis van bewonerspreferenties binnen deze documenten. Er is hierbij heel concreet gekeken naar de aanwezigheid van terminologie zoals die aanwezig is in de Grote Woontest (of vergelijkbaar daaraan), deze aanwezigheid is beschreven in de documentenanalyse. Vervolgens is geanalyseerd wat deze aanwezigheid betekent voor het strategisch voorraadbeleid. Fase 4: Synthese In de laatste fase wordt gefocust op het samenbrengen van eerder opgedane kennis. Alle eerdere conclusies leiden tot een eindconclusie en een beleidsaanbeveling voor Woonbron. Dit wordt doorgekoppeld naar woningcorporaties in het algemeen, zodat de conclusies toepasbaar zijn op alle organisaties.

28

Figuur 12 | Conceptueel model (eigen figuur)

29

HOOFDSTUK 2: CONTEXT Dit hoofdstuk focust zich op het schetsen van de context waarbinnen het onderzoek zich afspeelt. Hierbij wordt ten eerste de vastgoedmarkt als entiteit beschreven, waarna verder ingezoomd wordt op de woningmarkt, de actoren die actief zijn op de woningmarkt en ten slotte de woningcorporaties (zie figuur 13).

Figuur 13 | Opbouw hoofdstuk 2

2.1 DE VASTGOEDMARKT De vastgoedmarkt is een bijzondere markt. Iedere markt heeft te maken met een confrontatie tussen vraag en aanbod, waaruit een prijs ontstaat. Dit heeft te maken met de ontwikkelingen aan de aanbod- en vraagkant van de markt. De vastgoedmarkt heeft nog een derde aspect die een grote invloed heeft op productprijzen: de locatie. De kwaliteiten die een bepaalde locatie heeft, zijn bepalend voor de positionering en het imago dat een locatie heeft. Maar doordat iedere locatie hierdoor haar eigen kenmerken heeft, ontstaan verschillende vastgoedmarkten of marktsegmenten. Voorbeelden van marktsegmentatie zijn (Buhrs & Wingerden, 2008): 

Naar functie van vastgoed (woningmarkt, kantorenmarkt, markt voor bedrijfsruimten, markt voor winkelruimten, markt voor recreatief vastgoed, markt voor parkeervastgoed)



Naar geografische indeling (internationale, nationale, regionale of lokale markt)

30



Naar type gebruiker/afnemer (huurdersmarkt, kopersmarkt, particuliere markt, zakelijke markt, beleggersmarkt)



Naar type speler (ontwikkelaarsmarkt, (onder)aannemersmarkt, beleggersmarkt)



Naar prijssegmenten (goedkoop, middelduur, duur)



Naar marktpositie (maatschappelijk vastgoed, gesubsidieerd vastgoed, commercieel vastgoed) Bij het schetsen van de positie van de woningmarkt binnen de vastgoedmarkt als geheel, wordt uitgegaan van de marktsegmentatie naar functie van vastgoed.

2.2 DE WONINGMARKT 2.2.1 Huidige opzet Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt is qua verdeling anders dan woningmarkten die we in andere landen tegenkomen. Op de woningmarkt zijn verschillende sectoren te ontdekken, namelijk de sociale huursector, de particuliere huursector en de koopsector. Op de Nederlandse woningmarkt is het aandeel van de sociale huursector (31%) significant groter dan in omliggende landen (Frankrijk: 16%, Duitsland: 6%, zie figuur 14 ).

Figuur 14 | Woningmarkten vergeleken (Bouwfonds, 2012)

Nederland verschilt momenteel ten opzichte van Duitsland, voornamelijk in het aantal particuliere huurwoningen ten opzichte van het aantal sociale huurwoningen. De huursector in Duitsland is anderhalf keer groter dan in Nederland, maar de sociale huursector is in Nederland desondanks alsnog vijf keer groter dan in Duitsland. Qua koopsector zijn Nederland en Frankrijk goed te vergelijken, respectievelijk 59 tegen 58 procent. De huursector verschilt daarentegen nogal in opbouw; in Nederland is de sociale huursector bijna twee keer groter dan in Frankrijk, respectievelijk 31 tot 16 procent (Bouwfonds, 2012).

31

Figuur 15 | Priemus (1984:18) in Zijlstra (2011:32)

Priemus (1984) verdeelt de woningmarkt in twee delen: de woondienstenmarkt en de huizenmarkt (zie figuur 15). De woondienstenmarkt is de markt waarop woondiensten worden verhandeld, waar verhuur aan de gebruiker het verhandelen van gebruiksrecht betekent. De huizenmarkt is de markt waarop de eigendomsrechten van woningen worden verhandeld. 2.2.2 Ontwikkelingen Bruteringsakkoord In oktober 1993 bereikten het Ministerie van VROM (tegenwoordig Ministerie van Infrastructuur en Milieu) en de rechtsvoorgangers van Aedes en VNG een akkoord over de brutering. De brutering betekende dat de overheid alle toekomstige subsidieverplichtingen naar woningcorporaties afkocht door het eenmalig uitbetalen van de contante waarde van alle nog uit te betalen subsidies. Tegelijkertijd zou de overheid alle uitstaande staatsleningen opeisen bij de woningcorporaties. Deze ‘bruteringsoperatie’ zou de overheid verlossen van deze onzekere en grote begrotingspost en tegelijkertijd de woningcorporaties verzelfstandigen. Bovendien zouden woningcorporaties niet meer afhankelijk zijn van het overheidsbeleid (Conijn, 1994). Uiteindelijk werden woningcorporaties vooral financieel verzelfstandigd (VROM, 2001), maar zij bleven wetmatig verantwoordelijk voor de beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid van woningen (Kraan & Lever, 2006). Rutte II In het regeerakkoord van het kabinet Rutte II is een hoofdstuk over de woningmarkt opgenomen. De openingszin van het hoofdstuk luidt als volgt: “De woningmarkt zit op slot”, wat niet veel uitleg behoeft. Om de woningmarkt open te breken is er een aantal maatregelen bedacht (Kabinet Rutte II, 2012):

32



De btw op renovatie gaat van 21 procent naar 6 procent. Deze maatregel geldt voor een jaar en gaat in op 1 maart 2013.1



Woningcorporaties kunnen de huurprijzen bij huurders met een huishoudinkomen onder 33.614 euro op 1 juli verhogen met maximaal 4 procent. Bij huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 kan de huur 4,5 procent omhoog2. Bij huishoudens boven 43.000 euro geldt een maximum van 6,5 procent. Corporaties besluiten zelf in hoeverre ze de huurverhogingen gebruiken.



De verhuurdersheffing voor woningcorporaties daalt van € 2 miljard naar € 1,75 miljard.



Mensen kunnen een tweede hypotheeklening afsluiten tot de helft van de waarde van de woning en een looptijd van 35 jaar. Die tweede lening kan niet van de belasting worden afgetrokken.



Er wordt 150 miljoen euro in een fonds voor energiebesparing gestopt.



Er komt 50 miljoen euro vrij voor een speciaal fonds voor startersleningen; dit was 20 miljoen euro.



Huurders die er op inkomen achteruit gaan, krijgen onder bepaalde omstandigheden huurverlaging.



De huurhoogte wordt niet gekoppeld aan de WOZ-waarde. Punten gaan de huur bepalen.



Het wordt aantrekkelijker gemaakt om lege kantoorpanden om te bouwen tot woonruimte.



Institutionele beleggers krijgen meer ruimte om woningen van corporaties te kopen. Vooral de verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn belangrijke maatregelen voor woningcorporaties. De doelstelling van de verhuurdersheffing is het verminderen van de nationale schuld en het beter laten functioneren van de woningmarkt. Verhuurders met meer dan 10 sociale huurwoningen betalen een heffing van 0.381% (in 2014) over de waarde van de woning. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt voor huishoudens die een inkomen hebben boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen. Hiermee probeert de overheid het scheefwonen tegen te gaan.

2.2.3 Problemen Boelhouwer (2013) is duidelijk, de Nederlandse woningmarkt is aan een grondige verbouwing toe. Zoals hij betoogt is hij niet de enige, al voor de credit crunch in 2008 deelden al velen deze mening. Momenteel zijn verschillende structurele problemen te noemen die leiden tot de stagnerende woningmarkt. Het eerste structurele probleem dat Boelhouwer beschrijft is de doorstroming en de kloof tussen kopen en huren. Ten tweede is er op de woningmarkt al jarenlang een insideroutsiders probleem. Een

1 2

Deze maatregel is in december 2013 verlengd tot 1 januari 2015. De inkomensgrenzen in 2014 liggen op respectievelijk € 34.085 en € 43.602.

33

derde mankement is het jaarlijks rondpompen van 25 tot 30 miljard euro op de woningmarkt. Als laatste noemt hij stagnering van de groei van huizenprijzen als structureel probleem, de tijd van woningmarkt als structurele geldmachine is voorbij. De hervormingen die kabinet Rutte II invoert zullen er desondanks voor zorgen dat de woningmarkt nog verder zal stagneren, aldus Boelhouwer.

2.3 ACTOREN OP DE WONINGMARKT Gruis (2000) benoemt drie verschillende type actoren op de woningmarkt, gebaseerd op figuur 16, de huizenmarkt en woondienstenmarkt. Deze actoren zijn de eigenaarbewoner, de exploitant en de huurder. De huurder kan weer opgesplitst worden in de zittende huurder en de aspirant huurder. Zie onderstaande figuur.

Figuur 16 | De structuur van de woningmarkt (Gruis (2000) in Zijlstra (2011))

Bovenstaande actoren zijn onder te verdelen in vragers en aanbieders. Een woningcorporatie als Woonbron beperkt zich in haar activiteiten niet alleen tot het aanbieden van woningen en woondiensten, maar met het Te Woon principe3 biedt Woonbron ook woningen te koop aan. De grens tussen de woondiensten- en huizenmarkt wordt hierdoor zwakker dan dat Gruis (2000) stelt.

2.4 WONINGCORPORATIES Binnen de woningmarkt nemen de woningcorporaties momenteel een relatief grote rol in, zoals we hebben gezien in paragraaf 2.2. De sociale huursector in Nederland is Bij het Te Woon principe kiezen klanten zelf of zij hun woning willen huren of kopen. Er gelden twee koopvormen: Koopgarant (Kopen met korting en deling in de waardeontwikkeling) en Koopcomfort (kopen zonder korting, geen deling in de waardeontwikkeling). Beide vormen kennen een terugkoopgarantie (Woonbron, 2012b). 3

34

relatief erg groot in vergelijking met omliggende landen. Hieronder wordt eerst beschreven wat de rol van de woningcorporaties is en hoe deze in de loop der tijd veranderd is. 2.4.1 Geschiedenis In 1852 werd met Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam de eerste woningcorporatie opgericht. Deze handelde geheel op eigen initiatief en inzicht, zonder overheidssteun. In de loop der jaren kwamen hier steeds meer initiatieven bij. Het opstellen van de Woningwet uit 1901 maakte het voor woningcorporaties mogelijk om overheidssteun te ontvangen. Om in aanmerking te komen voor deze overheidssteun, moest de betreffende corporatie uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting en toegelaten zijn door de Minister van Volkshuisvesting. In 1988 besloot de overheid geen woningwetleningen meer te geven, men moest de financiering via de kapitaalmarkt gaan realiseren. Hierbij begon de in 1983 opgerichte Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een steeds grotere rol te spelen (Veldheer, 1994). Tot 1990 vervulden woningcorporaties een rol als ‘bureaucratische organisaties die voornamelijk tot taak hadden het door de overheid vastgestelde volkshuisvestingsbeleid uit te voeren’ (Boelhouwer, Haffner, & Ven, 1996). Na de bruteringsoperatie werd verwacht dat woningcorporaties hun financiële middelen niet meer via overheidsinstanties verkregen, maar de woningcorporaties hielden wel de wettelijke plicht om te zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen. 2.4.2 Rol in de samenleving Woningcorporaties hebben traditioneel geen winstoogmerk, eventuele winst wordt immers direct weer gebruikt om maatschappelijke doelstellingen te behalen. Nu de financiële middelen van de corporaties beperkter zijn door het terugtrekken van de overheid in het subsidiëren van projecten, moeten de corporaties creatiever omgaan met het verkrijgen van financiële middelen om een project te kunnen voltooien. Veelal werden financiële middelen onttrokken aan de verkoop van delen van de portefeuille. In totaal vertegenwoordigen alle corporaties samen een waarde van € 117,9 miljard, waarvan € 106,7 miljard materiële vaste activa is (Aedes, 2012). Er is dus veel geld te vergeven aan de hand van de verkoop van de portefeuille van de corporaties. Deze manier van het liquide maken van bezit gaat steeds lastiger. Nu de woningmarkt op slot zit, willen mensen minder snel een huis kopen en blijven ze langer zitten in de huidige woning. Hierdoor dalen de huizenprijzen steeds verder, sinds de kredietcrisis zijn de woningen gemiddeld 15,9 procent in prijs gedaald. Bovendien staan woningen momenteel gemiddeld 352 dagen te koop, iedere potentiële koper heeft dan ook keuze uit ongeveer 21 woningen (NVM, 2013). Zie ook

35

figuur 17 hieronder. Deze ontwikkelingen maken het voor woningcorporaties lastig om hun voorraad te verkopen en de liquiditeit te vergroten.

Figuur 17 | Aantal verkochte woningen (NVM, 2013)

Door de problemen met de verkoop van de voorraad hebben de woningcorporaties een kleinere investeringsruimte, wat ervoor zorgt dat het lastiger wordt voor de corporaties om de maatschappelijke doelstellingen te behalen. 2.4.3 Toekomst Wettelijk blijven de woningcorporaties verantwoordelijk om te zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lage inkomensgroepen. Desalniettemin zal deze rol significant afnemen aan de hand van de maatregelen die kabinet Rutte II heeft voorgesteld (Boelhouwer, 2013). Aangezien 110 van de 388 corporaties onder een solvabiliteit van 15% komen, zal dit erg weinig ruimte voor andere activiteiten laten (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2012). De maatschappelijke verantwoordelijkheid van woningcorporaties staat dan ook onder druk. Mochten de corporaties zelf niet in staat blijken om de maatschappelijke verantwoordelijkheden op te pakken, dan zal de stedelijke ontwikkeling achterblijven waardoor er gaten zullen gaan vallen (Smink, 2011). Decennia lang hebben rijkssubsidies de basis voor inkomsten voor woningcorporaties gevormd, waarna (sinds de brutering) de waardestijging van het vastgoed een gegarandeerde inkomstenbron is geweest. Nu is ook dat verdwenen en moeten woningcorporaties hun ondernemingsdoelstellingen flink aanpassen (TwynstraGudde, 2012). 2.4.4 Archetypen Het takenpakket van woningcorporaties wordt meer divers en de domeinbegrenzing diffuser. Bobbe en Reimerink (2006) onderscheiden vijf archetypen op basis van een smalle of brede taakopvatting en een focus op financieel-economisch rendement, dan wel maatschappelijk rendement (zie figuur 18):

36

1.

Vastgoedonderneming. Er wordt gestuurd op basis van de bouwproductie, omvang van de sociale voorraad en het financieel noodzakelijke resultaat. Bij dit type ligt het accent op de ‘financiële continuïteit’ en wordt het maatschappelijk rendement nauw gedefinieerd.

2.

Klantencorporatie. De corporatie richt zich voornamelijk op het verbeteren

Figuur 18 | Bobbe en Reimerink (2006) De vijf archetypen

van de klanttevredenheid als leidraad voor haar beleid. 3.

Wijkregisseur. De corporatie stuurt op de mate waarin de gewenste leefbaarheid, vitaliteit en waardeontwikkeling in de wijk wordt bereikt.

4.

Emancipatiemachine. Corporaties streven naar individuele en/of collectieve ‘empowerment’ van haar klanten en leggen verantwoording af over de mate waarin dat wordt bereikt.

5.

Voorzieningcorporatie. Corporatie specialiseert zich in de bouw en beheer van maatschappelijk vastgoed en legt verantwoording af over de mate waarin dit wordt bereikt.

2.4.5 Archetype Woonbron Woonbron is een relatief grote woningcorporatie, die in haar bezigheden van alle bovengenoemde archetypen wel iets geïncorporeerd heeft. Toch neigt Woonbron het meest richting de archetype Vastgoedonderneming. Dit zie je bijvoorbeeld terugkomen in het feit dat Woonbron de eerste corporatie was die zijn eigen bedrijfsinformatiesysteem ontwikkelde (Empire), één van de eerste corporaties was die besloot deel te nemen aan Aedex, al jarenlang met WALS werkt en nu bezig is VABI te implementeren. Bovendien is in de reorganisatie te zien dat het archetype Vastgoedonderneming nog belangrijker is geworden in de organisatie, de naam ‘Markt en Beleid’, waar dit onderzoek voor is uitgevoerd, is veranderd naar ‘Vastgoedsturing en Beleid’. In deze naamsverandering komt de scope van de organisatie duidelijk naar voren. In de begrippenlijst aan het einde van dit rapport worden bovengenoemde begrippen nader uitgelegd.

37

HOOFDSTUK 3: BEWONERSPREFERENTIES Dit hoofdstuk focust zich in eerste instantie op het schetsen van een theoretisch kader betreffende bewonerspreferenties. Vervolgens wordt een aantal trendontwikkelingen geschetst op basis van de Grote Woontest. In hoofdstuk 1 zijn hiervoor een drietal onderzoeksvragen opgesteld, die in dit hoofdstuk beantwoord worden. Deze vragen zijn: 1.

Welke onderzoeksmethoden zijn er om bewonerspreferenties te onderzoeken? Welke worden gebruikt in de Grote Woontest?

2.

Welke resultaten leveren de onderzoeksmethoden uit subvraag 1 op? Welke resultaten komen uit de Grote Woontest?

3.

Hoe hebben de bewonerspreferenties zich ontwikkeld van 2004 tot heden? In dit hoofdstuk wordt in eerste instantie gekeken naar marktonderzoek in het algemeen. Vervolgens wordt naar onderzoeksmethoden gekeken die specifiek ontwikkeld zijn voor bewonerspreferenties. Hierna worden vier voorbeelden van leefstijlonderzoek naast elkaar gelegd, waarna ingezoomd wordt op de Grote Woontest. Deze wordt geanalyseerd op basis van het voorgaande en uiteindelijk wordt de data van de Grote Woontest gebruikt om trends in bewonerspreferenties te schetsen. Zie onderstaand schema voor een visualisatie van de opbouw van het hoofdstuk.

Marktonderzoek Overige onderzoeksmethoden

Onderzoeksmethoden voor bewonerspreferenties

Leefstijlenonderzoek

Mentality‐model

BSR‐model

WIN‐model

Mosaic‐model

DGWT

Analyse

Toepassen (trends)

Figuur 19 | Opbouw hoofdstuk 3 (eigen figuur)

38

3.1 THEORIE 3.1.1 Marktonderzoek Om een ‘marktonderzoek’ duidelijk te kunnen definiëren, wordt gekeken naar de definitie in het Van Dale woordenboek. Deze beschrijft marktonderzoek als volgt:

markt·on·der·zoek (het; o) onderzoek naar factoren die de vraag naar een artikel beïnvloeden. Ongeacht de specifieke vastgoedmarkt waarop een marktonderzoek zich richt, spelen de volgende aspecten een rol in het onderzoek (Buhrs & Wingerden, 2008): 

Locatie



Doelgroep



Product-markt combinaties



Prijsniveaus



Concurrentiepositie Bovenstaande aspecten worden door middel van data-verzameling en data-analyse onderzocht en beantwoord. Hier is De Grote Woontest een goed voorbeeld van, maar hierbij kan ook gekeken worden naar CBS-statistieken (demografie, migratie, inkomen en vermogens, bouwproductie, prijsontwikkeling, etc.), kadastrale gegevens, nieuwbouwprogrammeringen van gemeenten en informatie over actuele projecten. Uiteindelijk leidt marktonderzoek tot een bepaald inzicht, dat als advies kan gelden voor vervolgstappen binnen een proces. Een dergelijk inzicht op basis van een marktonderzoek hoeft niet per sé de werkelijkheid te zijn. Samuelson (1938) ontwikkelde een theorie voor consumptiegedrag, waarbij dit verschil wordt uitgedrukt in stated- en revealed preferences. Dit wil zeggen dat men aan de ene kant de voorkeur uit zou kunnen spreken (stated preferences) voor product A, maar in werkelijkheid zou kunnen kiezen voor product B. Revealed preference theorie gaat er vanuit dat men voordat een product aangeschaft wordt, een aantal alternatieven in beschouwing neemt voordat men tot koop over gaat. Als men voor een bepaalde optie kiest, wordt deze geprefereerd boven andere producten. Het verschil dat hierin naar voren komt is op basis van voorkeur dat uitgesproken wordt (stated preference), tegenover de voorkeur dat blijkt uit de producten die men aanschaft (revealed preference).

39

3.1.2 Onderzoeksmethoden voor bewonerspreferenties Om bewonerspreferenties te onderzoeken, worden vergelijkbare technieken gebruikt. Jansen et al. (2011) beschrijven de volgende methoden die gebruikt kunnen worden om de woonwensen te voorspellen (stated preference) en verklaren (revealed preference): 1.


2.

The Decision Plan Nets Method

3.


4.


5.

Conjoint Analysis

6.


7.

Lifestyle Method

8.


9.

Longitudinal Analysis Traditional Housing Demand Research Dit onderzoek haakt in op de generale onderzoeksmethode voor woonwensen. De woonwensen worden onderzocht door simpele en directe vragen te stellen, waarna wordt doorgekoppeld naar de vraag op de woningmarkt. Hiervoor dienen verschillende onderzoeksmethoden als basis, zoals een cross-sectional analyse. Aan de basis hiervan liggen concrete woningeigenschappen. Voorbeelden hiervan zijn woningtype, aantal kamers, grootte van de woonkamer, totale oppervlakte van de woning, bouwjaar, etc. Ook de eigenschappen van de omgeving van de woning speelt hierbij een rol, zoals buurttype, voorzieningen, openbaar vervoer, parkeerplaatsen, etc. Op basis van deze onderzoeksmethode komen overduidelijk de ‘stated preferences’ naar voren. The Decision Plan Nets Method De ‘Decision Plan Nets Method’ wordt ook wel de ‘besluitboom’ genoemd en is een grafische representatie van voorkeuren en de manier dat ze afgewogen worden als er weinig voorraad is. Deze methode maakt het mogelijk om te bepalen wanneer compenserende en niet-compenserende keuzes gemaakt worden. Zo komt naar voren of woningeigenschappen met een hoge waarde een vervangingswaarde hebben in een keuzeoptie voor een lage waarde en vice versa. The Meaning Structure Method In woonwensenonderzoek focussen de meeste methoden alleen op de voorkeuren van mensen. De ‘meaning structure method’ beoordeelt welke woonvoorkeuren mensen hebben en beschrijft bovendien waarom mensen deze voorkeuren hebben. Dit kan gebruikt worden om zowel marketing communicatie als nieuw te ontwikkelen projecten beter te kunnen richten op de doelgroep.

40

The Multi-attribute Utility Method Deze methode is gebaseerd op een basisaanname, te weten dat een besluitvormer een alternatief kiest (bijvoorbeeld een woning) die de beste kenmerken in zich heeft vergeleken met alternatieven. Een alternatief wordt gezien als een bundel van kenmerken, zoals woningtype en aantal kamers. De besluitvormer zal ieder alternatief moeten evalueren op basis van zijn opvallende kenmerken. Verder zijn de kenmerken op basis van importantie gerangschikt, waardoor een voorkeur voor een alternatief uitgesproken kan worden. Conjoint Analysis De essentie van ‘conjoint analysis’ ligt bij de respons op woonprofielen die volledige beschrijvingen zijn van de karakteristieken van woningen en de woonomgeving. Hierbij wordt telkens de keuze gegeven tussen twee alternatieven, waarbij bepaalde karakteristieken gecombineerd zijn. Door hier de respondent een reeks keuzen van te laten maken is te herleiden waar de voorkeuren van de respondent liggen. The Residential Images Method Deze methode wordt veelal gebruikt in toegepast onderzoek en marketing. Er worden afbeeldingen, feiten en figuren afgebeeld die een bepaald beeld oproepen bij de respondent. De bedoeling is dat bij de respondenten het gevoel wordt gewekt dat ze kijken naar een advertentie van een makelaar en zo hun voorkeur uitspreken. Lifestyle Method Deze methode plaatst, op basis van de resultaten van de onderzoeken, de respondenten in een bepaalde categorie. Aangenomen wordt dat mensen in deze categorie vergelijkbare woonwensen hebben. Neo-classical Economic Analysis ‘Neo-classical economic analysis’ heeft modellen ontwikkeld die vrijwel iedere geuite keuze op de woningmarkt kan verantwoorden. Voorbeelden hiervan zijn de discrete keuze om de woning te willen verlaten en het hedonische huizenprijsevenwicht. Longitudinal Analysis Deze methode onderzoekt de discrepantie tussen de intentie om te verhuizen en de daadwerkelijke verhuisstromen. Hierdoor kan aan het licht worden gebracht hoe men op het ene moment niet wil verhuizen, maar op een later moment toch verhuist. De bovenbeschreven onderzoeksmethoden zijn samengevat in figuur 20.

41


Input Kwantitatieve informatie over woningeigenschappen Besluitboom met bepaalde waarden voor woningeigenschappen Motieven

Resultaat Stated preferences over woningeigenschappen Bepalen van compenserende en niet-compenserende keuzeopties Attributen

Alternatieven met verschillende bundels van kenmerken Stated- en revealed preferences Afbeeldingen, feiten en figuren Woonwensen Revealed preferences

Revealed preferences over woningeigenschappen

Stated en revealed verhuisstromen

Conjoint analysis Stated preferences over woningindrukken Leefstijlcategorieën Empirische modellen om schattingen te maken Discrepantie

Figuur 20 | Onderzoeksmethoden voor bewonerspreferenties (Jansen et al., 2011)

3.1.3 Leefstijlonderzoek In de Lifestyle Method werd het al aangehaald, leefstijlen. Wat wordt eigenlijk verstaan onder een leefstijl? Lööv en Miegel (1990) beschrijven drie begrippen die relatie hebben met leefstijl: leefwijzen, leefvormen en leefstijlen. Leefwijzen haken in op configuraties van instituties, wetten, waarden en gewoonten die typerend zijn voor landen of culturen. Leefvormen zijn bestaande groepen waarvan de kenmerken geanalyseerd kunnen worden en die binnen de samenleving gesitueerd kunnen worden. Leefstijlen bestaan uit individuele overeenkomsten in gedragingen, voorkeuren en relaties met anderen. Zij worden zowel op microniveau (persoonlijke leefstijlen) als op mesoniveau (patronen die zijn geaggregeerd uit individuele gegevens) onderzocht. Veal (2000) geeft naar mijn mening uiteindelijk de meest dekkende definitie voor leefstijl. Hij definieert leefstijl als het patroon van individueel en sociaal gedrag karakteristiek voor een individu of groep. De basis van het leefstijldenken werd gelegd door Bourdieu (1979). Hij refereerde aan de theorieën van Max Weber (1922) over de klassen en standen in de maatschappij. Zo gebruikt hij zowel economische aspecten als culturele aspecten in zijn theorie. Andere wetenschappers als Ganzeboom (1988), Reijndorp en de Wijs‐Mullekens (Wouden & van der Kullberg, 2002) en Schultze (1992) hebben voortgeborduurd op zijn theorie door de culturele aspecten in verband te brengen met verschillend consumptiegedrag en vrijetijdsbesteding tussen de leefstijlgroepen.

42

Leefstijlonderzoek is een populaire methode om marktonderzoek te doen, wat gemakkelijk toegepast kan worden op woonmilieus. Lange tijd hebben demografische en sociaal-economische factoren als leidraad gediend bij de inrichting van de woonmilieus. Ook de culturele trends worden tegenwoordig in acht genomen bij het voorspellen van woonwensen (Sanders, 2006). Zo hebben ook Smid en Priemus (1994) culturele trends meegenomen in de macro-ontwikkelingen die leiden tot woonwensen. Leefstijlonderzoek binnen ruimtelijke ordening Ouwehand et al. (2011) beschrijft een aantal veelgebruikte onderzoeken binnen de ruimtelijke ordening in Nederland: 

‘Mentality‐model’ van Motivaction



‘BSR‐model’ van SmartAgent Company



‘WIN‐model’ van TNS/NIPO



‘Mosaic‐model’ van Experian

43

Mentality-model (Motivaction) Het Mentality-model van Motivaction is gebaseerd op de assen ‘status’ en ‘waarden’. Het model kent acht sociale milieus, die op basis van persoonlijke opvattingen en waarden aan de leefstijl van mensen ten grondslag liggen. Mensen binnen hetzelfde sociale milieu delen waarden ten aanzien van werk, vrije tijd en politiek, en tonen overeenkomstige ambities en aspiraties. Het model levert onderstaande sociale milieus (zie figuur 21). Deze sociale milieus zijn de leefstijlen waar de respondenten op ingedeeld worden. 1.

Nieuwe conservatieven

2.

Traditionele burgerij

3.

Kosmopolieten

4.

Moderne burgerij

5.

Gemaksgeoriënteerden

6.

Opwaarts mobielen

7.

Postmaterialisten

8.

Postmoderne hedonisten

Figuur 21 | De acht leefstijlen volgens Motivaction

44

WIN-model (TNS/NIPO) Het WIN-model (Waardensegmenten In Nederland, figuur 22) is een op basis van waarden en socio-demografische kenmerken gemaakte segmentatie van de Nederlandse bevolking. Met het WIN-model wordt duidelijk waar doelgroepen zich bevinden, welke achtergrondkenmerken zij hebben, welke media zij gebruiken, wat zij vinden, denken, kopen, stemmen en doen en op welke manier zij te bereiken zijn. Het WIN-model is gekoppeld aan de TNS NIPObase, een database bestaande uit ongeveer 200.000 personen.

Figuur 22 | Het WIN-model van TNS/NIPO

45

Mosaic (Experian) Mosaic is een segmentatiesysteem dat consumenten verdeelt in groepen en typen op basis van demografische, psychologische en leefstijl kenmerken die deze consumenten gemeen hebben. Hierbij is een koppeling gemaakt tussen huishoudenen buurtkenmerken. Als basis voor de segmentatie wordt ‘welstand’ en ‘leeftijd’ gebruikt. Dit resulteert in veertien groepen, te weten (zie figuur 23): 1.

Jonge digitalen

8.

Rijpe middenklasse

2.

Stedelijke balanceerders

9.

Vrijheid en ruimte

3.

Samen starten

10.

Gouden rand

4.

Goed stadsleven

11.

Elitaire topklasse

5.

Modale koopgezinnen

12.

Landelijk leven

6.

Kind en carrière

13.

Welverdiend genieten

7.

Sociale huurders

14.

Vergrijsde eenvoud

Figuur 23 | Het Mosaic-model van Experian

46

BSR-model (SmartAgent Company) Het BSR-model (Brand Strategy Research-model, zie figuur 24) verkent en structureert achterliggende waarden, behoeften en motieven van mensen binnen een bepaald domein. Het model wordt gevisualiseerd op basis van twee belangrijke dimensies in de sociale wetenschap: de sociologische en psychologische dimensie. Deze twee dimensies worden tegen elkaar uitgezet, waardoor vier belevingswerelden ontstaan. Zo heeft de introverte, individualistische persoon de term Controle toebedeeld gekregen, waar een blauwe kleur aan toegekend is. De introverte, maar groepsgerichte personen worden als Zekerheid beschreven en hebben een groene kleur gekregen. Verder zijn er nog de rode en gele personen, die respectievelijk extraverte individualisten (Vitaliteit) en extraverte groepsgerichte personen (Harmonie) zijn.

Figuur 24 | Het BSR-model van SmartAgent Company

47

Overzicht leefstijlonderzoeken

BSR-model

Mosaic

WIN-Model

Mentality‐model

Methode

Horizontale as Waarde Waarden Traditioneel Waarden Traditioneel Waarden Modern Waarden Modern Waarden Modern Waarden Postmodern Waarden Postmodern Leeftijd Midden Leeftijd Midden-jong Leeftijd Jong Leeftijd Midden-jong Leeftijd Midden Leeftijd Oud Leeftijd Midden-oud Leeftijd Midden Leeftijd Jong Leeftijd Jong Leeftijd Jong Leeftijd Midden Leeftijd Midden Leeftijd Midden Leeftijd Midden Leeftijd Midden Leeftijd Midden Leeftijd Midden-oud Leeftijd Midden-oud Leeftijd Oud Leeftijd Oud Leeftijd Oud Sociologisch Individualistisch Sociologisch Individualistisch Sociologisch Groepsgericht Sociologisch Groepsgericht Tabel 1 | Overzicht leefstijlonderzoeken

Verticale as Status Status Status Status Status Status Status Opleidingsniveau Opleidingsniveau Opleidingsniveau Opleidingsniveau Opleidingsniveau Opleidingsniveau Opleidingsniveau Opleidingsniveau Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Welstand Psychologisch Psychologisch Psychologisch Psychologisch

Waarde Midden-laag Midden-laag Midden-hoog Laag Hoog-midden Hoog-midden Midden Hoog Midden-hoog Midden Midden-laag Laag Midden Midden-hoog Midden Laag Laag Laag Midden-laag Midden-laag Midden Laag Midden-laag Midden Hoog Hoog Midden Midden Midden-laag Introvert Extravert Introvert Extravert

Leefstijl Huiselijken Gemeenschapsgezinden Gehaaste middenklassers Buurtgeoriënteerden Actieve individualisten Gesettelde idealisten Tolerante socialisers Ruimdenkers Zakelijken Luxezoekers Genieters Behoudenden Zorgzamen Geëngageerden Evenwichtigen Jonge digitalen Stedelijke balanceerders Samen starten Goed stadsleven Modale koopgezinnen Kind en carrière Sociale huurders Rijpe middenklasse Vrijheid en ruimte Gouden rand Elitaire topklasse Landelijk leven Welverdiend genieten Vergrijsde eenvoud Controle Vitaliteit Zekerheid Harmonie

Alle vier de leefstijlonderzoeken nemen andere kenmerken om respondenten in leefstijlgroepen in te delen. De enige overeenkomstigheid in alle vier de modellen is dat zowel het WIN-model als het Mosaic-model gebruik maakt van de leeftijd op de horizontale as. Vergelijking onderzoeken Als de voorgaande vier onderzoeken vergeleken worden op basis van de onderzoeksmethoden beschreven door Jansen et al. (2011), is goed zichtbaar dat de onderzoeken qua methode behoorlijk verschillen (zie tabel 1). In het Mentality-model wordt gebruik gemaakt van de onderzoeksmethoden The Meaning Structure Method en Lifestyle Method, in het WIN-model wordt gebruik gemaakt van een combinatie van de onderzoeksmethoden The Meaning Structure Method, Lifestyle Method en The Multi-attribute Utility Method, in Mosaic gebruikt men Neo-classical Economic Analysis en Lifestyle Method als onderzoeksmethoden en het BSR-model is gebaseerd op de

48

onderzoeksmethoden Traditional Housing Demand Research, The Residential Images Method en Lifestyle Method. Opvallend is dat in alle vier de geschetste onderzoeken de Lifestyle Method gebruikt is. Blijkbaar is het binnen de ruimtelijke ordening gebruikelijk (en gemakkelijk) om mensen te groeperen en daar de marketingtechnieken op aan te passen. Wat verder opvalt is dat het Mentality-model en het WIN-model redelijk overeen komen qua onderzoeksmethode, bij beide onderzoeken wordt gebruik gemaakt van The Meaning Structure Method en de Lifestyle Method. Bij het WIN-model wordt ook nog gebruik

Onderzoeksmethoden

gemaakt van The Multi-attribute Utility Method. Mentality-model

WIN-model

Mosaic

BSR-model





Lifestyle Method

Lifestyle Method

Lifestyle Method

Lifestyle Method



Tabel 2 | Vergelijking vier leefstijlonderzoeken (eigen figuur)

De Grote Woontest is gebaseerd op het BSR-model, waarbij gebruik gemaakt wordt van de onderzoeksmethoden Traditional Housing Demand Research, The Residential Images Method en Lifestyle Method. Deze methoden leveren stated preferences op, waarbij de voorkeuren zijn ingedeeld in bepaalde categorieën. Deze categorieën zijn weer gelinkt aan de leefstijlencategorieën.

3.2 PRAKTIJK Dit gedeelte van het rapport beschrijft de analyse van de data van de Grote Woontest 2004, 2008 en 2012. Ten eerste wordt de Grote Woontest beschreven, waarna de vragenlijstenanalyse en de problematiek met de weegfactor aan bod komen. Daarna worden de daadwerkelijke trendontwikkelingen beschreven. 3.2.1 Beschrijving BSR-model Zoals in het vorige hoofdstuk beschreven is, is De Grote Woontest op basis van het BSR-model uitgevoerd. SmartAgent Company is de uitvoerder van het onderzoek, dat plaatsvond in 2004, 2008 en 2012. In haar bedrijfsbrochure beschrijft SmartAgent de Nederlander als ‘voorspelbaar’. Nederland wordt door SmartAgent ingedeeld in vier leefstijlen: creatief, controlerend, harmonieus en veilig. Aan deze vier groepen zijn kleuren toegekend, waardoor mensen gemakkelijk op basis van hun leefstijl in groepen ingedeeld kunnen worden. De opdrachtgevers van het onderzoek kunnen vervolgens op basis van de resultaten zien wie hun doelgroep is, waar zij wonen, wat zij doen, enzovoort (SmartAgent, 2013).

49

Geel: harmonieus “30% van de Nederlanders heeft een geel profiel. Zij zijn doorgaans spontaan en vrolijk van karakter. Gezelligheid is erg belangrijk en men heeft dan ook meestal een uitgebreide vrienden- en kennissenkring, ook in de directe omgeving. Zij proberen hun aandacht over gezin, vrienden en werk zo goed mogelijk te verdelen zodat iedereen tevreden is. Het gezinsleven komt vaak wel op de eerste plaats.” (SmartAgent, 2013) Groen: veilig “Van de Nederlanders heeft 28% een groen profiel. Zij zijn overwegend rustig, kalm en serieus van karakter. Ze hechten belang aan hun privacy en leiden een rustig leven zonder al te veel franje. ‘Doe maar gewoon, dat is al gek genoeg’ zou een levensmotto kunnen zijn. Deze mensen zijn loyale en harde werkers. Men heeft een hechte groep van familie en vrienden om zich heen waar men warme, intensieve contacten mee heeft. Geborgenheid en zekerheid zijn belangrijke waarden in het leven, maar ook ‘ouderwetse’ gezelligheid en tradities.”(SmartAgent, 2013) Rood: creatief “17% van de Nederlanders heeft een rood profiel. Zij leiden veelal een druk en actief leven en zijn avontuurlijk ingesteld. Qua karakter zijn ze zelfbewust, een beetje eigenwijs, maar ruimdenkend. Ze gaan graag hun eigen gang en doen dingen vaak net wat anders dan anderen. Vrijheid en flexibiliteit zijn belangrijk, ook in het werk, en ze zijn en blijven graag baas over hun eigen tijd. ‘Pluk de dag’ is een belangrijk levensmotto.”(SmartAgent, 2013) Blauw: controlerend “Van de Nederlanders heeft 25% een blauw profiel. Zij zijn over het algemeen vrij ambitieus en streven een succesvolle carrière na. Dit wordt bereikt door middel van grote inzet, gebruikmakend van analytische capaciteiten, assertiviteit en intelligentie, maar ook door bedachtzaamheid en het maken van weloverwogen beslissingen. Ze houden graag de touwtjes in eigen handen en hebben behoefte aan overzicht. Ook houdt men van luxe en mooie dingen: dat men succesvol is in de carrière mag best gezien worden.”(SmartAgent, 2013) 3.2.1.2 Vragenlijstenanalyse Het uiteindelijke doel van het onderzoek is het schetsen van een aantal trendontwikkelingen en het bepalen van de invloed van deze ontwikkelingen op het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Zoals eerder vermeld, wordt in dit onderzoek gebruik gemaakt van de resultaten van de Grote Woontest om de trendontwikkelingen te schetsen. De Grote Woontest is uitgevoerd in 2004 (7327 respondenten binnen de gemeente Rotterdam), 2008 (7782 respondenten binnen de gemeente Rotterdam) en 2012 (8716 respondenten binnen de gemeente Rotterdam). Om het mogelijk te maken de resultaten te kunnen vergelijken, is ten eerste gestart

50

met het analyseren van de vragenlijsten. Uiteindelijk is een lijst met vragen naar boven gekomen, die in de drie lijsten gesteld zijn. Ieder type vraag vormt een cluster. De lijst is vervolgens verder geanalyseerd, aangezien de antwoordmogelijkheden binnen ieder cluster ook vergelijkbaar moeten zijn geweest. Na de analyse is beschreven of het cluster gebruikt kan worden en hoe de resultaten eventueel herschikt moeten worden. Zie bijlage 1 voor de exacte uitvoering van de vragenlijstenanalyse. 3.2.1.3 Weegfactor Een weegfactor geeft aan iedere respondent een bepaalde factor mee, zodat het onderzoek representatief wordt voor het gebied waarbinnen het onderzoek gehouden is. Zo kan het onderzoek gecorrigeerd worden als er bijvoorbeeld relatief meer respondenten zijn binnen een bepaalde leeftijdscategorie dan dat er in werkelijkheid zijn. De eerste stap van het dataonderzoek omvatte het produceren van basale frequentietabellen in SPSS, van bijvoorbeeld de leeftijdsverdeling in de gemeente Rotterdam. Op dat moment kwam een probleem naar voren: de datasets van de Grote Woontest bleken niet representatief voor dat gebied. De cijfers van het CBS gaven een andere verdeling dan de datasets van de Grote Woontest. Om dit te verhelpen, is ervoor gekozen om een nieuwe weegfactor te schrijven. Hierbij is ervoor gekozen om niet alleen op basis van de leeftijdsverdeling opnieuw te wegen, maar ook de huishoudenverdeling te corrigeren. Normaliter zou een weging op basis van alleen leeftijd en huishoudensamenstelling niet volledig zijn, maar voor verdere correctie was helaas geen tijd beschikbaar. Men zou bijvoorbeeld ook nog kunnen corrigeren op etniciteit, huishoudengrootte, inkomen, et cetera. Het zou hierdoor kunnen dat resultaten niet volledig representatief zijn voor de werkelijkheid. De volledige verantwoording van de correctie van de weegfactor staat beschreven in bijlage 8. 3.2.1.4 Analyse resultaten Hoe hebben de bewonerspreferenties zich ontwikkeld van 2004 tot heden? Deze vraag wordt in onderstaand gedeelte beantwoord. Ten eerste wordt een flink aantal trendontwikkelingen beschreven, waarna aan de hand van vier veronderstellingen de data-analyse nog iets specifieker toegepast wordt. Opvallende trends De analyse van de data van de Grote Woontest 2004, 2008 en 2012 levert interessante trends op. De data waar deze analyse op gebaseerd is, is te vinden in bijlage 2 benchmarks. Tussen haakjes staat iedere keer het specifieke bijlagenummer genoemd. Hierbij is de gehele respondentengroep meegenomen en is geen selectie gemaakt op basis van leeftijd, huishoudensamenstelling, etc.

51

Algemeen Kijkend naar de ontwikkeling in huidig type woning (bijlage 2.1.1), zien we een groot aandeel van drie woningtypen. De twee categorieën waar portiek- en galerijwoningen, maisonnettewoningen en appartementen in vertegenwoordigd zijn (zowel met Figuur 25 | Huidig woningtype (eigen figuur)

lift en zonder lift) en de categorie met eengezinswoningen (hoek-, tussen- of rijtjeswoningen) zijn in alle drie de datasets de grote drie. De meest opvallende piek bevindt zich in 2008 op de categorie bovenof benedenwoning met eigen entree, deze springt volledig uit de toon bij de twee andere jaren. Wat hiervan de oorzaak is, is lastig te zeggen. Wellicht dat de weegfactor hierbij

Figuur 26 | Voorkeur woningtypen (eigen figuur)

een rol speelt. Ook bij de voorkeur voor woningtypen (bijlage 2.1.2) zien we in 2008 een gekke piek, bij dezelfde categorie. Maar ook de categorie portiek- en galerijwoningen, maisonnettewoningen en appartementen met lift heeft een bijzondere ontwikkeling ondergaan. In 2012 stijgt de voorkeur voor deze Figuur 27 | Voorkeur huur-/koopwoning (eigen figuur)

woningtype plotseling naar ongekende hoogte. Over alle drie de

jaren is te zien dat de twee categorieën eengezinswoningen de grootste voorkeur genieten. De categorie met hoek-, rijtjes- en tussenwoning neemt wel steeds meer af in voorkeur. De ontwikkeling betreffende voorkeur voor huur- of koopwoningen (bijlage 2.1.3) is een bijzondere. Hierbij is te zien dat men in 2008 veel meer interesse had in een

52

koopwoning dan in 2004. Toen de crisis eenmaal echt ingeslagen was krabbelde men weer terug en stabiliseerde de voorkeur voor huurwoningen weer op het oude niveau. De verhuisgeneigdheid (bijlage 2.1.4) heeft de afgelopen jaren een Figuur 28 | Verhuisgeneigdheid (eigen figuur)

interessante ontwikkeling doorgemaakt. Het aantal personen dat antwoordde dat men ‘zeker niet’ zal gaan verhuizen binnen twee jaar is sterk gestegen, waar tegelijkertijd de hoeveelheid personen die ‘ja, zeker’ antwoordden na 2004 een diepe val maakte. Het zou goed kunnen dat deze ontwikkeling toegeschreven kan worden aan de crisis, men is

Figuur 29 | Verhuisbestemming (eigen figuur)

blijkbaar wat voorzichtiger met het maken van dergelijke beslissingen. Mochten mensen toch besluiten te gaan verhuizen, dan verhuist men waarschijnlijk binnen de huidige gemeente. Het aandeel personen die deze verhuisbestemming (bijlage 2.1.5) aangeeft ligt in alle drie de jaren op 45-47 procent. Naast deze groep is er ook nog een groep van 22-27 procent die

Figuur 30 | Totaaloordeel huidige buurt (eigen figuur)

aangeeft ‘het nog niet te weten’. Kijkend naar het totaaloordeel dat

men heeft over de huidige buurt (bijlage 2.1.6), is vooral een positieve ontwikkeling te zien tussen 2004 en 2008. Hierbij is het oordeel gestegen van 4.4 naar een 5.0, op een schaal van 1-7. Na 2008 is het oordeel stabiel gebleven, wat ook een goed teken is.

53

Behalve dat het totaaloordeel over de huidige buurt hoger is komen te liggen, is men ook meer positief gestemd geraakt over de ontwikkeling van de huidige buurt (bijlage 2.1.7) in de afgelopen vier jaar. Vooral de negatieve reacties in 2004 zijn een stuk gedaald, waar in Figuur 31 | Voor- of achteruitgang buurt (eigen figuur)

2004 nog 28 procent de buurt ‘erg achteruit’ vond gegaan, vond slechts 16 procent dit nog maar in 2008. De verschuiving van deze negatieve stemmen heeft zicht vertaald naar een meer neutraal oordeel van de respondenten. Dit is ook terug te vinden in de mean van de antwoorden, deze is ieder jaar een flink stuk verbeterd.

Figuur 33 | Voorkeur woonomgeving (eigen figuur)

Al jaren is de voorkeur voor de woonomgeving (bijlage 2.1.8) die het grootst is toe te kennen aan ‘rustig stedelijk wonen’. Alle overige woonomgevingen genieten verder een redelijk gelijke voorkeur, alleen ‘hoogwaardig wonen’ is wel een nichemarkt. Deze woonomgeving is wel in opkomst, waarbij het redelijk in de buurt gaat komen van

Figuur 32 | Huidige woonomgeving (eigen figuur)

woonomgevingen als ‘wonen bij winkels’, ‘grootstedelijk

wonen’ en ‘levendig stedelijk wonen’. Als gekeken wordt naar hoe men de huidige woonomgeving (bijlage 2.1.9) ervaart, zijn er drie typen woonomgevingen die de lijst aanvoeren. Dit zijn de woonomgevingen ‘levendig stedelijk wonen’, ‘rustig stedelijk wonen’ en ‘woonwijk met appartementen en eengezinswoningen’.

54

In de lijst met woonvoorkeuren (bijlage 2.1.10) is er één duidelijke winnaar, die met kop en schouders boven de rest uitsteekt. Veiligheid staat hoog bovenaan het lijstje met woonvoorkeuren. Als nummer twee staat privacy genoemd, kort daarop volgt gezelligheid in de buurt. Wat opvalt is dat men het niet belangrijk vindt om een huis

Figuur 34 | Woonvoorkeur (eigen figuur)

te hebben die anders is dan andere

Totaaloordeel huidige woonsituatie 2004 2008 2012 Figuur 35 | Totaaloordeel huidige woonsituatie (eigen figuur)

4.46 woningen. Verder is het bijzonder om 5.08 te zien dat ‘stadsmensen’ die in een 4.99 stad als Rotterdam wonen, aangeven dat zij ‘vrij wonen met veel ruimte’ belangrijk vinden, terwijl dit in de praktijk vaak niet het geval is. Het totaaloordeel van de huidige woonsituatie (bijlage 2.1.11) is vooral tussen 2004 en 2008 sterk verbeterd, het werd in 2004 beoordeeld met een 4.5 op een schaal van 1-7, waar het in 2008 werd beoordeeld met een 5.1. In 2012 heeft dit weer een lichte terugval gekregen met een 5.0 als beoordeling.

Figuur 36 | Woonduur (eigen figuur)

Wat bijzonder is om waar te nemen, is het feit dat de woonduur in de huidige woning (bijlage 2.1.13) heel erg stabiel is. Waar eerder nog geconcludeerd kon worden dat mensen een stuk minder verhuisgeneigd zijn geworden, komt dat in deze grafiek totaal niet naar voren. De voorkeur voor een bestaande- of nieuwbouwwoning (bijlage 2.1.14) is van 2004 tot 2008 heel stabiel

Figuur 37 | Voorkeur bestaande- of nieuwbouwwoning (eigen figuur)

gebleven. Na 2008 is wel een en ander

55

verschoven, de nieuw gebouwde woning is in 2012 een stuk populairder geworden. De grootte van de huishoudens (bijlage 2.1.17) zijn in de loop der tijd ook redelijk stabiel gebleven, al is wel een lichte stijging in éénpersoonshuishoudens te zien. Figuur 38 | Grootte huishoudens (eigen figuur)

Daarentegen nemen de tweepersoonshuishoudens iets af. Ook de huishoudenssituatie

(bijlage 2.1.18) is erg stabiel, in alle categorieën. Het aantal huishoudens met alleenstaanden zonder kinderen betreft ongeveer de helft van de huishoudens in Rotterdam (47 procent). BSR De verschillende klassen (kleuren) in het BSR-model leveren waarschijnlijk verschillende resultaten op. Daarom wordt ook gekeken naar een aantal kruisvergelijkingen voor het BSR-model. Over het algeheel genomen zijn de groene en gele leefstijlen in Rotterdam het meest aanwezig (± 30 procent). De blauwe leefstijl is in Rotterdam duidelijk het minst aanwezig, deze beslaat ongeveer 18 procent (bijlage 2.1.22). Figuur 39 | BSR-verdeling (eigen figuur)

Kijkend naar de voorkeur voor woo nom gevi ngen (bijla ge 2.2.1) , kan geco nclu

Figuur 40 | Voorkeur woonomgeving - BSR (eigen figuur)

56

deerd worden dat gele mensen geen plezier gedaan wordt met ‘grootstedelijk wonen’ en ‘hoogwaardig wonen’. Deze groep woont liever in de wijk, met winkels en eengezinswoningen. Groene mensen doe je een groot plezier met een rustig stedelijke woonomgeving, levendig Figuur 41 | Totaaloordeel huidige buurt - BSR (eigen figuur)

stedelijk wonen is relatief weinig in trek. Levendig stedelijk wonen

is iets wat rode mensen wel erg prettig vinden. Ook grootstedelijk wonen is iets wat er overduidelijk uitspringt bij deze groep. De blauwe groep focust zich graag op ‘hoogwaardig wonen’, maar ook ‘landelijk wonen’ is erg populair. Wonen bij winkelcentra doet deze groep juist minder graag, net als levendig stedelijk wonen. Figuur 42 | Totaaloordeel huidige woonsituatie - BSR (eigen figuur)

Bijzonder om te zien is dat rode mensen hogere cijfers geven aan de huidige buurt (bijlage 2.2.3) dan groene mensen. Dit scheelt

gemiddeld meer dan een half punt op een schaal van 1-7.

Figuur 43 | Voor- of achteruitgang buurt - BSR (eigen figuur)

57

Figuur 44 | Woonduur - BSR (eigen figuur)

In de voor- of achteruitgang van een buurt (bijlage 2.2.4) zijn de vier leefstijlen wel redelijk eensgezind. De enige die er iets uitspringt is de rode groep, zij zijn iets positiever gestemd dan de rest, maar dit scheelt niet bijzonder veel. Dit is hetzelfde verhaal bij het totaaloordeel voor de huidige woonsituatie (bijlage 2.2.5). Wellicht houdt dit ook verband dat rode mensen sneller wisselen van woning dan de andere drie groepen. De rode mensen hebben een noemenswaardig hoger aandeel in de kortere woonduur (bijlage 2.2.6) dan de rest, wellicht werkt dit ook door in het totaaloordeel voor de huidige woonsituatie. Ook de tevredenheid over de huidige woning ligt bij rode personen hoger dan bij de rest. Er is een duidelijk verschil waarneembaar tussen de vier groepen als gekeken wordt naar de voorkeur voor een huur- of koopwoning (bijlage 2.2.10). Duidelijk is dat gele en groene mensen een uitgesproken voorkeur hebben voor een huurwoning, waar de voorkeur bij rode en blauwe mensen juist op de koopwoning ligt.

Figuur 45 | Voorkeur huur- of koopwoning - BSR (eigen figuur)

58

Huur/koop De eerste opvallende conclusie die getrokken kan worden is dat eigenaren van een koopwoning consistent een hoger totaaloordeel hebben over de huidige woonsituatie (bijlage 2.3.1). Ditzelfde is het geval bij het totaaloordeel over de huidige Figuur 46 | Totaaloordeel huidige woonsituatie - huur/koop (eigen figuur)

woning (bijlage 2.3.2). Bij de analyse van de verhuisgeneigdheid (bijlage 2.3.3) van huurders en kopers, gebeurt iets onverwachts. Waar men in totaal minder verhuisgeneigd werd, waarschijnlijk door de crisis, zijn kopers juist meer verhuisgeneigd geworden. Dit gaat tegen alle verwachtingen in en is ook lastig te verklaren.

Figuur 47 | Totaaloordeel huidige woning - huur/koop (eigen figuur)

Figuur 48 | Verhuisgeneigdheid - huur/koop (eigen figuur)

59

Figuur 49 | Leeftijdverdeling - huur/koop (eigen figuur)

Figuur 50 | Huishoudengrootte - huur/koop (eigen figuur)

In de leeftijdsverdeling (bijlage 2.3.4) is gemakkelijk te zien dat in de leeftijdscategorie tot 25 jaar men het meest woont in een huurwoning. In de leeftijdscategorie van 25 tot 55 jaar woont men vooral in een koopwoning. In de periode van 55 tot 65 jaar is het redelijk gelijk verdeeld, daarna verhuist men veelal weer terug naar een huurwoning.

60

De analyse van de huishoudensgrootte (bijlage 2.3.5) levert geen onverwachte zaken op. De eenpersoonshuishoudens zijn grotendeels huurders, de tweepersoonshuishoudens zijn redelijk gelijk verdeeld, met een kleine voorsprong voor de kopers. De grotere huishoudens zijn vooral koopwoningen. De laatste analyse is de verdeling van huur- en koopwoningen onder de vier leefstijlen (bijlage 2.3.6). Binnen de rode en blauwe leefwereld leeft men vooral in koopwoningen, de gele leefwereld leeft vooral in huurwoningen en de groene personen hebben Figuur 51 | BSR - huur/koop (eigen figuur)

ook een lichte voorkeur voor huurwoningen.

Veronderstellingen Het is praktisch om bij data-analyse een aantal handvatten te hebben, zodat het gemakkelijker is om de analyse in een bepaald perspectief te zien. Om deze reden zijn een viertal veronderstellingen opgesteld die bij Woonbron actueel zijn, die aan de hand van data-analyse ontkracht of bevestigd worden. Dit zijn de veronderstellingen: 1.

“Jongeren worden steeds verwender.”

2.

“Ouderen willen geen seniorenwoning.”

3.

“Gezinnen trekken de stad in.”

4.

“De perceptie van de vier Zuidelijke Tuinsteden is verbeterd.” Deze vier veronderstellingen worden op basis van de datasets beantwoord. In eerste instantie wordt de desbetreffende groep respondenten geselecteerd, op basis van leeftijd, huishoudensituatie of buurt waar men woont. Vervolgens worden de gegevens, die de veronderstellingen bevestigen of ontkrachten, geanalyseerd. Deze gegevens moeten wel in perspectief geplaatst worden. Hiervoor zijn van alle verzamelde data benchmarks opgesteld, deze zijn te vinden in bijlage 2.

61

“Jongeren worden steeds verwender.” De eerste veronderstelling die is opgesteld suggereert dat jongeren (personen t/m 24 jaar) een steeds hoger niveau woning verkrijgen. Als gekeken wordt naar bijlage 3 is te zien dat jongeren door de jaren heen vooral in de woningen Figuur 52 | Jongeren: huidig type woning (eigen figuur)

zonder lift wonen of in de categorie waaronder studentenkamers vallen. De eengezinswoningen worden steeds populairder bij deze groep. Deze is in tien jaar tijd flink gestegen in aandeel van 4% in 2004 naar 9% in 2012. Zie hiervoor bijlage 3.1. De voorkeur van jongeren ligt daarentegen steeds

Figuur 54 | Jongeren: voorkeur type woning (eigen figuur)

minder bij de eengezinswoningen (zie

bijlage 3.2). Waar het aandeel hiervan in 2004 nog 26% bedroeg, is dat in 2012 gedaald

Figuur 53 | Jongeren: totaaloordeel woning per woningtype (eigen figuur)

62

naar 15%. Een vrijstaande woning of boerderij zien de jongeren in Rotterdam ook wel zitten, rond de 13% geeft aan dat dit hun eerste voorkeur betreft. Verder vallen twee dingen erg op: de sterke afname in voorkeur voor bovenof benedenwoningen met eigen entree en de sterke toename van voorkeur voor woningen aangesloten op een lift. Qua oordeel over woningtypen (bijlage 3.3) is te zien dat jongeren zowel met woningen met als woningen zonder lift een stijgende waardering uitspreken. Daarentegen zijn jongeren sinds 2008 weer minder tevreden met een studentenkamer. Ook de bovenof benedenwoning met eigen entree wordt minder gewaardeerd. Waar jongeren in 2008 nog een stijging lieten zien ten opzichte van 2004 naar voorkeur voor koopwoningen (bijlage 3.4), is dit in 2012 weer sterk gedaald. Hierbij is de voorkeur voor huurwoningen zelfs nog het aandeel van 2004 voorbijgestreefd. Figuur 55 | Jongeren: voorkeur huur/koop (eigen figuur)

De conclusie van deze veronderstelling is vrij tweezijdig. Aan de ene kant zou gezegd kunnen

worden dat jongeren minder snel tevreden zijn met hetzelfde, aan de andere kant is te zien dat jongeren nog steeds in de woningen met minder luxe (bijvoorbeeld zonder lift) wonen, maar daar wel een stijgende tevredenheid bij hebben. “Ouderen willen geen seniorenwoning.” Deze veronderstelling is vrij gemakkelijk te analyseren. Ten eerste wordt gekeken naar de huidige woning van ‘de senior’, waarna gekeken wordt naar de voorkeur van dezelfde groep. Door deze twee resultaten te vergelijken is te concluderen of de senior woont in de woning waar hij of zij de voorkeur aan geeft. De ‘senior’ is in deze analyse gespecificeerd als personen met een leeftijd van 55 jaar en hoger. Wat ook

Figuur 56 | Ouderen: huidig type woning - huur/koop (eigen figuur)

63

interessant is, is de verhouding huur- en koopwoningen in deze analyse. De data waarop de analyse gebaseerd wordt is te vinden in bijlage 4. Te zien is dat senioren nu in Portiek- / galerijwoning / maisonette / appartement met lift en Eengezinswoning: hoek-, tussen- of rijtjeswoning wonen (bijlage 4.1). Wanneer dit vergeleken wordt met de benchmark is te zien dat vooral de woningen zonder lift bij de 55+ers niet populair zijn. Ouderenhuisvesting is in vergelijking met de benchmark wat hoger, maar dit komt ook bij de ouderen niet boven de 10% uit in de afgelopen tien jaar.

Figuur 57 | Ouderen: voorkeur type woning - huur/koop (eigen figuur)

Senioren hebben een hele duidelijke voorkeur qua woning (bijlage 4.2). Er zijn drie woningtypen die er uit springen: Ouderenhuisvesting, Portiek- / galerijwoning / maisonette / appartement met lift en Boven- of benedenwoning met eigen entree. Ook de Eengezinswoning: hoek-, tussen- of rijtjeswoning is relatief populair. Bij al deze categorieën is de huurvariant de meest populaire. Opvallend is dat de voorkeur van senioren voor Ouderenhuisvesting op 33% (in 2004) lag, waar in 2004 tegelijkertijd slechts 9% in een dergelijke woning woonde. In 2012 is dit verschil afgezwakt naar een voorkeur van 24%, waar slechts 7% in Ouderenhuisvesting woont. De veronderstelling “Ouderen willen geen seniorenwoning” kan op basis van de data-analyse ontkracht worden. Ouderen hebben zeker interesse in de categorie Ouderenhuisvesting, maar wonen niet in de woning waar de voorkeur naar uit gaat. Dit kan een financiële grondslag hebben, maar het zou ook denkbaar kunnen zijn dat men nog niet toe wil geven aan ‘ouderdom’ en zo lang het nog niet noodzakelijk is, men blijft wonen in de woning waar men nu zit. Dit is veelal een eengezinswoning of

64

een woning die aangesloten is op een lift. Een andere mogelijkheid zou het imago van de ouderenhuisvesting kunnen zijn. “Gezinnen trekken de stad in.” Om te kunnen analyseren of gezinnen de stad in trekken wordt ten eerste gekeken naar het aandeel van de huishoudens met kinderen ten opzichte van de huishoudens zonder kinderen en overige huishoudens. De huishoudens met kinderen worden in dit geval vertaald naar ‘gezinnen’. De data van deze analyse bevindt zich in bijlage 5. Het aandeel van de huishoudens met kinderen binnen de gemeente Rotterdam is heel stabiel. In 2004 bedroeg dit aandeel 26%, in 2008 is dit aandeel één procent toegenomen, waarna het in 2012 weer stabiel bleef (bijlage 5.1). De wijk waar gezinnen het minst wonen is de wijk Rotterdam Centrum. Ook de wijken Noord en Kralingen-Crooswijk Figuur 58 | Gezinnen: aandeel binnen Rotterdam (eigen figuur)

zijn niet erg in trek bij huishoudens met kinderen. De meest populaire wijk is Pernis. Vlak daarachter komen

Hoogvliet en Hoek van Holland. Ook Feijenoord, IJsselmonde, Overschie en Hilligersberg-Schiebroek zijn populaire wijken om met kinderen te wonen (bijlage 5.2). Uitgedrukt in absolute aantallen wonen verreweg de meeste gezinnen in de wijk Prins Alexander. Wat opvalt is dat de wijk Pernis slechts 1% van de gezinnen bergt,

Figuur 59 | Gezinnen: aandeel gezinnen binnen de wijk (eigen figuur)

65

waarvan relatief een groot aandeel gezinnen is. Nu is dit gemakkelijk te verklaren, Pernis is een erg klein stadsdeel, waar slechts 5.000 personen wonen.

Figuur 61 | Aandeel gezinnen (eigen figuur)

Figuur 60 | Gezinnen: verhuisgeneigdheid (eigen figuur)

De verhuisgeneigdheid (bijlage 5.4) is sinds de crisis drastisch veranderd. Waar in 2004 nog 32% “Ja, zeker” antwoordde op de vraag “Verwacht u binnen nu en twee jaar te verhuizen?”, deed men dat in 2008 nog slechts 16% van de gevallen. In 2012 daalde dit zelfs nog verder, naar 14%.

66

Mochten gezinnen besluiten te verhuizen (bijlage 5.5), dan verhuist het gros het liefst binnen de huidige gemeente (45%). Dit is over de jaren heen vrij stabiel gebleven. Mocht men niet binnen de huidige gemeente verhuizen, dan is het redelijk evenredig verdeeld of men besluit “Buiten de huidige gemeente, Figuur 62 | Gezinnen: verhuisbestemming (eigen figuur)

maar binnen de regio” te verhuizen, “Buiten de regio”, of naar een nog

onbepaalde bestemming. Kortom, het aandeel van de gezinnen binnen de gemeente Rotterdam neemt relatief niet toe. Kijkend naar absolute aantallen wel, maar het absolute aantal huishoudens binnen de gemeente Rotterdam is relatief net zo hard gestegen. Er kan geconcludeerd worden dat er een toestroom van gezinnen is, maar dit is relatief gezien niet meer dan andere typen huishoudens. Duidelijk is dat gezinnen in ieder geval niet zozeer de gemeente Rotterdam uit trekken. “De perceptie van de vier Zuidelijke Tuinsteden is verbeterd.” Om te kunnen beoordelen of de perceptie van de vier Zuidelijke Tuinsteden is verbeterd, wordt gekeken naar het totaaloordeel die men geeft voor de wijk. De vier ‘Zuidelijke Tuinsteden’ zijn de wijken Lombardijen, Groot-IJsselmonde, Zuidwijk en Pendrecht. Ook wordt gekeken of de afgelopen vier jaar volgens de inwoners van de wijk vooruitgang geboekt is. Dit alles wordt in lijn gebracht met het moment van de herstructurering van de wijken, wellicht is hier een verband in te zien. De data waarop deze analyse gebaseerd wordt is te vinden in bijlage 6. Kijkend naar het totaaloordeel dat alle inwoners van de vier Zuidelijke Tuinsteden geven aan hun wijk (bijlage 6.1), is te zien dat bij iedere wijk een vooruitgang geboekt is tussen 2004 en 2008. In 2012 hebben Lombardijen en Groot-IJsselmonde vervolgens weer een hele minimale terugslag te verwerken gekregen, waar Zuidwijk en Pendrecht een nog Figuur 63 | Tuinsteden: totaaloordeel buurt (eigen figuur)

verder gestegen totaaloordeel krijgen. Dit ligt goed in lijn met de

herstructureringswerkzaamheden die hebben plaatsgevonden in de wijken, te weten:

67

   

IJsselmonde: Zuidwijk: Lombardijen: Pendrecht:

2005 2006 2007 2008

Figuur 64 | Tuinsteden: vooruitgang/achteruitgang buurt (eigen figuur)

Ook als gekeken wordt naar de vooruitgang van de wijken (bijlage 6.2) is te zien dat men in 2004 niet te spreken was over de vier wijken. Alle wijken kregen veelal het oordeel ‘erg achteruit’ toegewezen. Sinds 2008 is een duidelijke stijging in de vooruitgang in deze wijken waarneembaar. De veronderstelling ‘De perceptie van de vier Zuidelijke Tuinsteden is verbeterd’ wordt door de data-analyse bevestigd. Men is sinds 2008 meer tevreden geworden over de wijken, wat nauw samenhangt met de herstructureringswerkzaamheden die tussen 2005 en 2008 plaatsvonden.

68

HOOFDSTUK 4: STRATEGISCH VOORRAADBELEID Dit hoofdstuk begint met een theoretisch kader betreffende strategisch voorraadbeleid. De auteurs die schrijven over dit onderwerp worden uiteindelijk samengevat in een procesmodel strategisch voorraadbeleid. Ook worden de aspecten die relevant zijn binnen het proces genoemd, waarbinnen de aanwezigheid van bewonerspreferenties aangegeven wordt (zie figuur 65).

4.

In dit hoofdstuk worden onderstaande onderzoeksvragen beantwoord: Wat is strategisch voorraadbeleid?

5.

Welke rol spelen bewonerspreferenties in strategisch voorraadbeleid?

6.

Ervan uitgaande dat strategisch voorraadbeleid niet uitsluitend bepaald wordt op

7.

Hoe is het strategisch voorraadbeleid van Woonbron nu opgesteld?

8.

In hoeverre is het strategisch voorraadbeleid van Woonbron afgesteld op bewonerspreferenties van de beoogde doelgroep?

Figuur 65 | Opbouw hoofdstuk 4

69

4.1 THEORIE In dit gedeelte staat strategisch voorraadbeleid centraal. Ten eerste wordt strategisch voorraadbeleid gedefinieerd, waarna een aantal procesmodellen beschreven wordt. Uiteindelijk leidt dit tot een algemeen procesmodel voor strategisch voorraadbeleid, gebaseerd op literatuuronderzoek. 4.1.1 Definiëring strategisch voorraadbeleid Strategisch voorraadbeleid en haar praktische uitvoering wordt door vele aspecten beïnvloed. Iedere corporatie pakt strategisch voorraadbeleid dan ook anders op, reageert anders op de bundel van deze aspecten. Er is veel geschreven over strategisch voorraadbeleid en er zijn ook veel procesmodellen ontwikkeld die het strategisch voorraadbeleid moeten begeleiden. Er zijn een aantal modellen die focussen op de non-profit sector. Voorbeelden hiervan zijn de modellen van Bryson (2004) en die van Allison & Kaye (2005). Voornamelijk in Nederland zijn modellen ontwikkeld die inhaken op de sociale woningbouwsector, zoals de modellen van Van Vliet (1993), Van Den Broeke (1998), Gruis and van Sprundel (2003) en Nieboer (2005). Eskinasi (2006) heeft later een model ontwikkeld die ook het voorraadbeleid in de organisatie implementeert. Andere veelgebruikte modellen zijn de ‘beleidsachtbaan’ van Van Os (2007) en het ‘procesmodel OTB’ van Heeger (2008b). Nieboer (2005) definieert strategisch voorraadbeleid als “het gestructureerd en transparant beheer- en exploitatiekeuzen maken van een professionele beheerder van woningen”. Verder beschrijft Nieboer (2005): “De structuur en de transparantie van het beleid hebben betrekking op de ontwikkeling van het beleid zelf, de gemaakte afwegingen daarbinnen, de formulering van de beheer- en exploitatiekeuzen en de daadwerkelijke uitwerking naar acties en procedures.” Op basis van Van den Broeke (1998) typeert Nieboer (2005) strategisch voorraadbeleid met de volgende kenmerken: 1.

Een specificatie van beleidsdoelen ten aanzien van de woningvoorraad (bijvoorbeeld over de omvang en samenstelling ervan), een uitwerking van een aanpak om deze doelen te verwezenlijken en een specificatie van de daarvoor ter beschikking staande middelen;

2.

Een integrale benadering van de woningvoorraad: primair aandacht voor de samenstelling van het woningbezit (portefeuillebenadering), secundair voor de individuele complexen;

3.

Integratie van beleid: diverse beleidsonderdelen, zoals technisch beheer, financiën en verhuur, worden op elkaar afgestemd;

4.

Een omgevingsgerichte benadering, inspelend op de dynamiek in de woningvraag;

5.

Systematisch; beleidsopties worden geselecteerd volgens vooraf overeengekomen principes of patronen.

70

Strategisch voorraadbeleid is echter niet per definitie commercieel georiënteerd, het voeren van een strategisch voorraadbeleid zegt iets over de systematiek van besluitvorming. Het zegt niets over de inhoud van de besluiten, in het strategisch voorraadbeleid kunnen doelen van allerlei aard (financieel, technisch, sociaal, enzovoort) opgenomen worden. Zoals uit het voorgaande is af te leiden, vormt strategisch voorraadbeleid het kader waarbinnen keuzes over de aanpak en de exploitatie van de woningvoorraad worden gemaakt. Strategisch voorraadbeleid beperkt zich dus niet alleen tot renovaties, maar gaat over alle vormen van investeringen en desinvesteringen in de woningvoorraad, dus ook over bijvoorbeeld consolidatie, verkoop en sloop. 4.1.2 Procesmodellen strategisch voorraadbeleid Er zijn verschillende auteurs die een procesmodel opgesteld hebben. Hieronder wordt een aantal modellen besproken. Van Leent en Van Vliet (1992) Routing of project- development Leent and Vliet (1992) hebben een model ontwikkeld waarbij een eenvoudige fasering gehanteerd wordt: analyse, formulering van strategieën en toetsing van strategieën. Hiernaast hanteren de auteurs drie onderling verbonden niveaus van besluitvorming binnen een organisatie: strategisch, tactisch en operationeel. De afwegingsfactoren die een rol spelen bij het formuleren en toetsen van complexstrategieën zijn marktaandeel, Figuur 66 | Routing of project-development (Van Leent en Van Vliet, 1992)

marktverwachting, financiën en technische aanpasbaarheid van de woningvoorraad (zie figuur 66).

Van Vliet (1993) Procesmodel integraal voorraadbeheer Van Vliet (1993) schetst later een verder uitgewerkt model. Hierin wordt aandacht besteed aan uiteenlopende factoren die van belang zijn voor het strategisch voorraadbeleid, zoals verhuurbaarheid, demografische ontwikkelingen en prijskwaliteitverhouding. Het model kent de volgende fasen: 1.

Opstellen doelen en uitgangspunten

2.

Opstellen marktsegmenten en doelgroepen

3.

Financiële raming bij ongewijzigd beleid

4.

Opstellen basisstrategieën

71

5.

Verfijning basisstrategieën

6.

Toetsing verfijnde strategieën

7.

Uitwerking strategieën in beheerplannen

8.

Evaluatie en eventueel aanpassing van strategieën

Van den Broeke (1998) Procesmodel Van den Broeke (1998) heeft een model ontwikkeld waarbij hij het proces onderverdeelt in vijf fasen (zie figuur 67). Fase 1: inventarisatie en beleidsdiscussie bestaat uit activiteiten die tot doel hebben om het fundament van het voorraadbeleid te leggen. Zo wordt een omgevingsanalyse gedaan, de bedrijfsmissie bepaald, de markt verkend, uitgangspositie bepaald (huidig beleid), financiële positie bepaald, doelgroepen gedefinieerd, het bezit in productklantcombinaties gesegmenteerd en de beleidsdoelstellingen bepaald. Fase 2: segmentering bezit, portfolio-analyse, ontwikkeling beleidsrichting sluit met het uitwerken van de doelstellingen en uitgangspunten aan op fase 1. De activiteiten die bij fase 2 horen, zijn: uitwerken doelstellingen, segmenteren bezit, exploitatie- en verhuurkenmerken analyseren, ontwikkelen en uitvoeren portfolioanalyse, ontwikkelen beleidsrichting per segment, selectie aandachtsclusters en beleidsdiscussie over portfolio-analyse. Fase 3: verdieping inzicht en ontwikkeling clusterplannen spitst zich toe op de ontwikkeling van beleidsplannen per marktcluster of product-marktcombinatie. Hierbij spelen de volgende modulen een rol: woon- en buurtbeelden en clusterplattegronden vervaardigen, kennis medewerkers vastleggen en analyseren, een gerichte enquête onder huurders en woningzoekenden houden, aanvullende analyses uitvoeren, beoordelen meerjaren-onderhoudsplanning, uitwerken clusterplannen en discussie voeren over voorgaande. Fase 4: toetsing clusterplannen en bijstelling focust zich op het uitwerken van de voorgestelde beleidsmaatregelen in daadwerkelijk meetbare termen zodat ze doorgerekend kunnen worden. Hierbij spelen de volgende activiteiten een rol: bepalen financiële consequenties van voorlopige plannen, toetsen aan doelstellingen, uitgangspunten en kennis medewerkers, doorrekenen scenario’s, bepalen consequenties op deelterreinen van het voorraadbeleid en afronding van deze fase door discussie. Bij Fase 5: implementatie, monitoring en actualisering ligt de nadruk op de implementatie van de clusterplannen en de monitoring ervan. Voorraadbeleid, informatievoorziening en organisatie hangen sterk samen met elkaar. In deze fase komen dan ook de volgende activiteiten naar voren: implementatie en terugkoppeling, monitoring en bijstelling en beleidscyclus opnieuw doorlopen.

72

Samenvattend, Van den Broeke (1998) schetst een procesmodel waarin vijf fasen aangegeven worden. Hierbij ligt in fase 1 de nadruk op inventarisatie, waarna in fase 2 en 3 veel creativiteit en betrokkenheid van de organisatie gevraagd worden . Fase 4 richt zich meer op de toetsing en bijstelling van het voorgaande, waarna fase 5 zich richt op de implementatie ervan.

Figuur 67 | Van den Broeke (1998) Procesmodel

73

Gruis en Sprundel (2003) Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid Op basis van het Strategic Business Planning Proces model van Kotler (1997) is door Gruis and van Sprundel (2003) een theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid ontwikkeld, welke ten opzichte van het model van Kotler vooral is gewijzigd op het gebied van strategietoetsing. Deze stap stond nog niet in het model van Kotler (zie figuur 69) en is toegevoegd aan het model van Gruis en Van Sprundel (zie figuur 68). Volgens het procesmodel moet eerst een missie verwoord worden, welke ‘inzicht geeft in de scope, essentie en ontwikkelingsrichting van een bedrijf’ (Aaker, 1984). De missie van een woningcorporatie wordt grotendeels al bepaald vanuit overheidsreguleringen (zoals Besluit beheer sociale huursector (BBSH) en de Figuur 68 | Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid, Gruis en Van Sprundel (2003)

Woningwet).

Figuur 69 | Strategic business planning model (Kotler, 1997)

De tweede stap in het model van Gruis en Van Sprundel is de omgevingsanalyse, welke zowel een interne als een externe analyse beslaat. Vervolgens worden de doelstellingen verwoord. De doelen, die aan de hand van de missie van de corporatie en de omgevingsanalyse worden geformuleerd, moeten zoveel mogelijk concrete, meetbare doelen zijn. Na het vaststellen van de doelstellingen moet de corporatie bepalen hoe zij deze doelstellingen gaat realiseren. Hiervoor zullen strategieën verwoord moeten worden, die per complex zullen verschillen. Dit is een gevolg van de heterogeniteit van de woningvoorraad. De strategieën mogen niet zomaar worden ingevoerd, deze moeten eerst strategisch worden getoetst. Men zal moeten bepalen of:

74



De voorgestelde strategieën ook haalbaar zijn (technisch, financieel, sociaal)



De gewenste positieve effecten van de strategieën ook opwegen tegen de eventuele negatieve effecten



De strategieën op complexniveau samen ook het gewenste effect opleveren op bedrijfsniveau

Nieboer (2005) Procesmodel voor ontwikkeling van strategisch voorraadbeleid in de socialehuursector Nieboer (2005) beschrijft een procesmodel met negen fasen (zie figuur 70). Daarin gebeurt het volgende: 1.

Procesafspraken. Afspraken over de te volgen werkwijze.

2.

Ondernemingsdoelstellingen. Waarvoor staat de corporatie? Welke factoren worden meegenomen in het traject?

3.

Analyse huidige situatie en ontwikkelingen. Beschrijving uitgangssituatie.

4.

Voorraadstrategie. Uitstippelen in welke richting de corporatie zich moet ontwikkelen.

5.

Gebiedsstrategieën. Ontwikkeling gebiedsvisies die een uitwerking zijn van de voorraadstrategie.

6.

Complexstrategieën. Op basis van de gebiedsstrategieën worden per complex of per woning voorlopige strategieën gekozen.

7.

Toetsing. De voorlopige strategieën worden getoetst aan afwegingsfactoren die ervoor moeten zorgen dat de gehele voorraad uiteindelijk een situatie oplevert die voor de verhuurder gewenst is.

8.

Beheerplannen. De complexstrategieën worden uitgewerkt in complexbeheerplannen met concrete afspraken en activiteiten.

9.

Implementatie, evaluatie. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten en evaluatie van het gehele proces.

Eskinasi (2006) Stappenplan vastgoedsturing Volgens Eskinasi (zie figuur 71) schieten de voorgenoemde modellen tekort wat betreft de verankering binnen de organisatie. Eskinasi probeert dit met zijn model te verzachten door uitdrukkelijk aandacht te schenken aan de interne- en externe communicatie en opname in de jaarcyclus. Verder vindt hij dat de complexaanpak vaak te veel afhangt van de portfolioanalyse en wordt de bedrijfsstrategie belangrijker gemaakt, wat ervoor zorgt dat deze beter verweven zit in de voorraadstrategie en haar doelstellingen. Bij zijn model is dit expliciet aanwezig.

75

Figuur 70 | Procesmodel voor ontwikkeling van strategisch voorraadbeleid in de sociale-huursector (Nieboer, 2005)

Figuur 71 | Stappenplan vastgoedsturing (Eskinasi, 2006)

76

Van Os (2007) Beleidsachtbaan In het model van Van Os (zie figuur 72) zijn de aggregatieniveaus van Van den Broeke (1998) terug te zien. Er zijn twee beleidscycli, één van strategisch naar tactisch niveau en weer terug, en één van tactisch naar operationeel niveau en weer terug. Beide cycli raken elkaar op het tactisch niveau, waar het labelen van complexen centraal staat.

Figuur 72 | Beleidsachtbaan (van Os, 2007)

77

Heeger (2007) Procesmodel strategisch voorraadbeleid Op basis van Van den Broeke (1998) heeft Heeger (zie figuur 73) met het OTB Delft het procesmodel strategisch voorraadbeleid opgesteld. De aggregatieniveaus die Van den Broeke geïmplementeerd heeft zijn verdwenen, wel komen in de fasering zelf verschillende schaalniveaus terug. Verder legt onderstaand model een nadruk op het opstellen van concrete maatregelen, door beheerplannen op te nemen in het model.

Figuur 73 | Procesmodel strategisch voorraadbeleid (Heeger, 2007)

Heeger (2008) Procesmodel OTB De schaalniveaus die in het model van Heeger (2007) niet voorkomen, komen juist nadrukkelijk voor in het model uit 2008 (zie figuur 74). De aanname die bij dit model gedaan wordt is dat ieder schaalniveau zijn eigen plan- en uitvoeringstraject heeft, zodat er feitelijk meerdere stroomschema’s tegelijk zijn. De uitdaging is in dit geval de verschillende schaalniveaus met elkaar te verbinden.

78

Figuur 74 | Procesmodel OTB (Heeger, 2008)


79

4.1.3 Integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid Op basis van het voorgaande is een allesomvattend procesmodel opgesteld, die alle voorgaande modellen in zich meeneemt (zie figuur 75). Fasen Missie Procesafspraken Ondernemingsdoelstellingen Interne- en externe analyse Doelstellingen voorraad Voorraadstrategie Gebiedstrategieën Complexstrategieën Toetsing Beheerplannen Implementatie en evaluatie

1 X X X V X V V V V X X

2 X X X V V V V V V V V

3 V X X V V V V X V X V

4 V X X V V V V V V V V

5 X V V V X V V V V V V

6 X V X V V V X X X V V

7 X X V V V V V V X V V

8 V V X V X V V V V V V

9 V X V V V V V V V V V

Tabel 3 | Vergelijking procesmodellen

1.

Van Leent en Van Vliet (1992)

2.

Van Vliet (1993)

3.

Van den Broeke (1998)

4.

Gruis en Sprundel (2003)

5.

Nieboer (2005)

6.

Eskinasi (2006)

7.

Van Os (2007)

8.

Heeger (2007)

9.

Heeger (2008) In bovenstaande tabel wordt een vergelijking gemaakt tussen de negen beschreven procesmodellen. De tabel noemt een elftal fases in de modellen, waarbij aangegeven wordt of deze aanwezig zijn bij de genoemde modellen. Nu wordt besproken hoe de geanalyseerde modellen geleid hebben tot het integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid.

4.1.3.1 Missie Het bepalen van de bedrijfsmissie dient als fundament voor het verdere proces waarop toekomstige beslissingen gemaakt worden. Het vormt een kader waarbinnen de toekomstige beslissingen moeten passen. Deze fase komt in de modellen voor van Van den Broeke (1998), Gruis and van Sprundel (2003), Heeger (2007) en (Heeger, 2008a). 4.1.3.2 Procesafspraken De tweede fase bepaalt een werkwijze voor het te volgen proces. Hierbij wordt gekeken naar de fasering en het tijdpad, de taakverdeling en de aanhangende interne-

80

en externe communicatie. De modellen die dit in zich hebben, zijn Nieboer (2005), Eskinasi (2006) en Heeger (2007). 4.1.3.3 Ondernemingsdoelstellingen Nieboer (2005), Van Os (2007) en Heeger (2008a) beschrijven alle drie ondernemingsdoelstellingen in het ontwikkelde model. Dit moment dient aangegrepen te worden om aan te geven waarvoor de corporatie wenst te staan. Nieboer (2005) bepaalt in deze fase welke factoren er in het traject opgenomen dienen te worden. Hierbij kan de bedrijfsmissie als leidraad genomen worden. 4.1.3.4 Interne- en externe analyse Dit is samen met het bepalen van de voorraadstrategie de enige fase in het geheel wat ieder model in zich opgenomen heeft. Deze fase zou daarmee als meest belangrijke fase van het proces gezien kunnen worden. In deze fase wordt onderscheid gemaakt met betrekking tot interne- en externe analyse. Bij interne analyse wordt gefocust op de portfolio, de financiële positie en de interne capaciteiten van de organisatie. Bij de externe analyse ligt de focus op de marktpositie, woonwensenonderzoek en macroontwikkelingen. De bevindingen in deze fase dienen als handvatten in de volgende fase, waarin de doelstellingen voor de voorraad geformuleerd worden. 4.1.3.5 Doelstellingen voorraad Op drie auteurs na hebben alle modellen een fase geïmplementeerd die focust op het formuleren van doelstellingen voor de voorraad. Van Vliet (1993), Van den Broeke (1998), Gruis and van Sprundel (2003), Van Os (2007) en Heeger (2008a) gebruiken de doelstellingen allen als kader voor de hier opvolgende schaalniveaus, waarbij steeds verder ingezoomd wordt. Bij het toetsen worden vervolgens de genoemde doelstellingen gebruikt om te bepalen of het totaal van de strategieën voldoet aan de eerder opgestelde doelstellingen. 4.1.3.6 Voorraadstrategie Na het opstellen van de doelstellingen van de totaalvoorraad, wordt door middel van een strategie de richting bepaald hoe deze doelstellingen behaald gaan worden. Dit gebeurt in de voorraadstrategie. Hierin wordt bepaald hoe de woningportefeuille zich moet gaan ontwikkelen. Samen met de interne- en externe analyse is dit een fase die alle auteurs in hun procesmodel hebben opgenomen. 4.1.3.7 Gebiedstrategieën Na het bepalen van een algehele voorraadstrategie, wordt de strategie opgesplitst in kleinere stukken, meestal onderverdeeld per gebied of cluster. Alleen Eskinasi (2006) zoomt niet specifiek verder in, maar houdt het bij een algehele voorraadstrategie. Het onderverdelen in kleinere gebieden zorgt ervoor dat het uiteindelijk gemakkelijker uitvoerbaar wordt. Zo kunnen er gemakkelijker beslissingen worden genomen met betrekking tot investeringen.

81

4.1.3.8 Complexstrategieën Na het segmenteren in gebiedstrategieën, is het noodzakelijk om verder te segmenteren naar complexstrategieën. Dit zorgt ervoor dat er uiteindelijk op woningniveau gestuurd kan worden en dat de beslissingen die op woningniveau genomen worden aansluiten op de algehele voorraadstrategie. De factoren die hierbij een rol spelen kunnen per corporatie en zelfs per complex verschillen. Bij het ene complex worden op basis van bedrijfswaarde beslissingen genomen, bij het andere complex worden de beslissingen bijvoorbeeld weer genomen op basis van de woningmarktsituatie. Ook hier heeft Eskinasi (2006) niet verder ingezoomd op segmenten. Van den Broeke (1998) neemt complexstrategieën niet op in zijn procesmodel, waar hij gebiedsstrategieën wel mee nam in het proces. 4.1.3.9 Toetsing Uiteindelijk zullen alle complexstrategieën totaal generaal moeten voldoen aan de vooraf opgestelde doelstellingen voor de voorraad. Mocht dit niet zo zijn, dan moeten de voorraadstrategie, de gebiedsstrategieën en de complexstrategieën nog aangepast worden zodat het bij elkaar opgeteld wel voldoet aan de doelstellingen. Eskinasi (2006) en Van Os (2007) zijn de enige twee auteurs die geen toetsmoment hebben in hun procesmodel. Eskinasi heeft dan ook geen segmentatie opgenomen in zijn model, waardoor het toetsmoment overbodig wordt. Van Os probeert door middel van zijn Beleidsachtbaan de drie schaalniveaus aan elkaar te verbinden met een continu proces. 4.1.3.10 Beheerplannen Zodra de complexstrategieën in totaal kloppen met de doelstellingen voor de voorraad, kunnen de complexstrategieën vertaald worden naar beheerplannen. Hierin worden concrete afspraken en activiteiten benoemd. Een beheerplan omvat bijvoorbeeld de onderhoudsplanningen en eventuele renovatieplannen. Vrijwel alle modellen gaan na het bepalen van complexstrategieën nog een stap verder door deze te vertalen naar praktisch uitvoerbare beheerplannen. Alleen Van Leent and Vliet (1992) en Van den Broeke (1998) maken geen gebruik van deze fase. 4.1.3.11 Implementatie en evaluatie Met de beheerplannen gereed, kunnen deze geïmplementeerd en uitgevoerd gaan worden. Vervolgens wordt het gehele proces geëvalueerd. Alle auteurs hebben deze fase in hun procesmodel opgenomen, alleen het oudste model, van Van Leent and Vliet (1992) gebruikt geen terugkoppeling. 4.1.4 Factoren met invloed op het strategisch voorraadbeleid Voor het bepalen van het strategisch voorraadbeleid zijn een flink aantal analyses benodigd. Heeger (2008a) beschrijft de volgende analyses, die bij hem toegepast worden in de tweede fase, op portefeuilleniveau:

82

1.

Analyse: woningmarkt (bestaand materiaal)

2.

Analyse: aanvullend woningmarktonderzoek

3.

Analyse: kenmerken eigen woningbezit

4.

Analyse: kenmerken/wensen van huidige klanten

5.

Analyse: beschrijving consequenties woningmarkt voor strategisch voorraadbeleid

6.

Analyse: omgevingsanalyse: landelijke ontwikkelingen

7.

Analyse: omgevingsanalyse: provinciaal, regionaal, lokaal

8.

Analyse: interviews met stakeholders van corporatie

9.

Analyse: concurrentieanalyse

10.

Analyse: huidige (prestatie)afspraken

11.

Analyse: SWOT eigen corporatie

12.

Analyse: check met andere schaalniveaus Heeger (2008a) schrijft dat er ‘tientallen factoren’ zijn die in de praktijk van invloed kunnen zijn op het voorraadbeleid op complexniveau. Hij categoriseert de factoren daarom in zes categorieën:






Beleidsomgeving;









Complexkenmerken;



Corporatiekenmereken. Ook Nieboer (2005) beschrijft een flink aantal factoren, waarbij met het bepalen van de ondernemingsdoelstellingen bepaald moet worden in hoeverre de factoren mee worden genomen in het traject. De factoren die hij noemt komen aardig overeen met de factoren die Heeger (2008a) noemt:



Financiële situatie (zoals solvabiliteit)



Woonwensen en verhuurbaarheid



Duurzaamheid



Woningmarkt



Beleidsomgeving



Wijkvisies



Bouw- en woontechnische complexkenmerken



Bedrijfswaarde

4.2 PRAKTIJK Nu het theoretisch kader geschetst is, wordt op basis van een casus geanalyseerd hoe het in de praktijk gaat. Ten eerste wordt het theoretisch model waar de organisatie mee werkt geschetst, waarna met een beleidsdocumentenanalyse naar voren komt

83

wat de rol van bewonerspreferenties is binnen het strategisch voorraadbeleid binnen deze organisatie. 4.2.1 Theoretisch model Woonbron Martine van Sprundel (Manager Vastgoedsturing en Beleid, Woonbron) beschrijft de verschillen in benadering van het strategisch voorraadbeleid door de jaren heen als een overgang van een instrumentele benadering (2004) naar een bottom-up & branding benadering (2008). Na 2008 is de benadering weer teruggeschakeld naar een instrumentele benadering, met de sociaal economische problematiek in het achterhoofd. Binnen het strategisch voorraadbeleid wordt eerst gekeken naar macro ontwikkelingen, vervolgens wordt gekeken naar ontwikkelingen die invloed hebben op de woningmarkt en daarmee de vraag- en aanbodontwikkelingen. De Grote Woontest speelt hierin een grote rol binnen Woonbron. Het theoretisch model van Woonbron lijkt op een dubbele achtbaan (vastgoedcyclus). De managementtriade met Portfolio management, Asset management en Property management vormt hierin de basis. Vergeleken met het integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid, beschreven in hoofdstuk 4.1, lijkt het theoretisch model van Woonbron zich te focussen op slechts een klein gedeelte van het gehele procesmodel. Er wordt in het model van Woonbron gefocust op de drie schaalniveaus portfolio management, asset management en property management, wat ook het geval is in het integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid. Hier is het geval dat er concrete momenten afgesproken zijn om de bedrijfsmissie, procesafspraken en ondernemingsdoelstellingen te bepalen. Bij het model van Woonbron lijkt dit moment niet genomen te worden. Het model van Woonbron heeft de meeste overeenkomsten met het de Beleidsachtbaan van Van Os (2007), waar het integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid de meeste overeenkomsten vertoont met het procesmodel van Heeger (2008a). Het verschil met het model van Heeger (2008a) is dat daar geen moment genomen wordt om procesafspraken te maken. 4.2 Beleidsdocumentenanalyse Woonbron heeft een aantal representatieve beleidsdocumenten aangeleverd, deze zijn geanalyseerd (zie figuur 76). Gekeken is naar het type document en wat de rol van het document is binnen het strategisch voorraadbeleid. De documenten bevatten bedrijfsgevoelige informatie en kunnen daarom niet als bijlage bijgevoegd worden. Hieronder worden de documenten kort beschreven, zie hoofdstuk 5.2 voor een verdere uitwerking. Er zijn drie typen klanten marktmonitor. Ten eerste het onderzoeksdocument zelf, daarna een samenvattend document (oplegnotitie) dat

84

gebruikt wordt om in vergaderingen gemakkelijk beslissingen te nemen en een registrerend document dat beschrijft welke beslissingen er genomen zijn. 4.2.1 Klant- en marktmonitor Onderzoeksdocument De klanten marktmonitor is een jaarlijks op te leveren document dat trends signaleert op hoofdlijnen. De strategische keuzes op bedrijfsniveau kunnen hieraan gespiegeld worden. Dit type document is een signalerend document, waarbij constateringen kunnen leiden tot strategische verandering. Het is geen bepalend document binnen het strategisch voorraadbeleid, er worden geen beslissingen in geregistreerd. In 2003 is de eerste jaargang van de klanten marktmonitor gepubliceerd. In de klanten marktmonitor wordt gekeken naar de volgende onderwerpen (Woonbron, 2005a, 2007b, 2008, 2010, 2011, 2012a): 

Omgevingsanalyse stad en klant



Buurtmonitoring



Strategisch voorraadbeleid



Portfolioanalyse



Klanttevredenheid en klantvraag Klant- en marktmonitor: oplegnotitie De oplegnotitie is een samenvattend document die de bevindingen in de klanten marktmonitor opsomt. Deze kennis kan dan gemakkelijk gebruikt worden in managementteam overleggen en overige besprekingen waarbij de klanten marktmonitor een rol speelt. Een dergelijk document heeft een ondersteunende functie in het besluitvormingsproces binnen Woonbron. In het document is een duidelijk onderscheid tussen het klantmonitor- en marktmonitorgedeelte. In het gedeelte betreffende marktmonitoring is een aantal punten opgenomen. De volgende onderwerpen worden behandeld (Woonbron, 2005b):



Ontwikkeling woningbehoefte



Vraagtype, product-markt combinaties



Benadering koopmarkt



Betalingsproblematiek klanten



Toekomst identiteitsloze gebieden



Bijdrage Woonbron aan woonplezier (leefstijlen) Klant- en marktmonitor aanbevelingen (vervolgacties) Op basis van de klanten marktmonitor worden in dit document concrete vervolgstappen vastgelegd. De klanten marktmonitor heeft bepaalde problematiek of bepaalde ontwikkelingen aangegeven, hierop zal gereageerd moeten worden door

85

de organisatie. In dit document wordt benoemd hoe dit wordt gedaan en door wie dit opgepakt wordt. Dit document is een beschrijvend document, gebaseerd op gesprekken met verantwoordelijken. Geconstateerd kan worden dat dit document een registrerende rol inneemt, die bepalend is in de verdere vervolgstappen (Woonbron, 2007c). 4.2.2 Stadsvisie Het stadsvisie-document is een document dat bepaalde keuzes uitspreekt op het schaalniveau van de gehele gemeente Rotterdam. Zo wordt bepaald welke gebieden een prioriteitsstempel krijgen, welke kansen in de stad liggen, maar ook welke problemen juist bedreigingen vormen voor de stad. Vervolgens wordt gekeken welke rol Woonbron hierin vervult en hoe Woonbron met deze aspecten om wilt gaan. Als laatste wordt bepaald welke doelstellingen Woonbron heeft en hoe Woonbron deze wil behalen (Woonbron, 2009). 4.2.3 Gebiedsvisie De doelstelling van een gebiedsvisie is inzicht krijgen in bepaalde aspecten van een gebied waarin Woonbron actief is. De reden dat men hierin geïnteresseerd is, is bijvoorbeeld dat men daar bezit heeft, maar het omliggende vastgoed een weinig stabiele toekomst belooft. Om hierop te kunnen sturen, wordt een aantal zaken op een rij gezet die als input kunnen dienen in het nemen van besluiten over (des)investeringen (Woonbron, 2007a): 

Locatieanalyse



Bewoners



Statistieken



SWOT-analyse



Beleidskeuzen Het document dient ervoor om handvatten te genereren, die kunnen worden aangegrepen zodra hier behoefte voor is. Het is een visiedocument, die als leidraad zal dienen bij het nemen van besluiten.

4.2.4 Overzicht Om te kunnen bepalen wat de rol van een document is binnen het strategisch voorraadbeleid van Woonbron, zijn de documenten geclassificeerd. Op basis van de rol van de documenten kan in de synthese vervolgens aangegeven worden of – indien er bewonerspreferenties aanwezig zijn – de aanwezige bewonerspreferenties een rol spelen in de besluitvorming. Hiervoor is de volgende classificatie gemaakt: 

Signalerend

Het document signaleert bepaalde ontwikkelingen, in een later stadium worden hier beslissingen over genomen. De invloed van dit document is marginaal.

86



Ondersteunend

Op basis van een signalerend document wordt een ondersteunend document geschreven, deze dient als handvat in de besluitvorming. De invloed van dit document is gemiddeld.



Bepalend

Dit documenttype is leidend in de besluitvorming, in deze documenten worden de genomen besluiten beschreven. De invloed van dit document is zeer groot.



Registrerend

Na besluitvorming wordt in dit type document het genomen besluit geregistreerd. De invloed van dit document is significant.

Van de hiervoor beschreven beleidsdocumenten is de volgende classificatie op te stellen: Naam document Klant- en marktmonitor Klant- en marktmonitor, oplegnotitie Klant- en marktmonitor, aanbevelingen Stadsvisie Gebiedsvisie



87

HOOFDSTUK 5: SYNTHESE In dit hoofdstuk wordt de synthese van de bewonerspreferenties met strategisch voorraadbeleid bewerkstelligd. Ten eerste wordt het theoretisch kader geschetst betreffende bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid, waarna door het verder inzoomen op de strategische beleidsdocumenten van Woonbron bepaald wordt wat de rol van bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid in de praktijk is.

5.1 THEORIE Aan de hand van de hiervoor beschreven literatuur kan bepaald worden welke aspecten een rol spelen binnen het strategisch voorraadbeleid. Daarna kan gekeken worden hoe groot de rol is van deze aspecten. In het vorige hoofdstuk zijn de factoren die het strategisch voorraadbeleid beïnvloeden genoemd. Ten eerste kwam Heeger (2008a) aan bod, die de analysefase opsplitst in onderstaande typen analyses: 1.

Analyse: woningmarkt (bestaand materiaal)

2.

Analyse: aanvullend woningmarktonderzoek

3.

Analyse: kenmerken eigen woningbezit

4.

Analyse: kenmerken/wensen van huidige klanten

5.

Analyse: beschrijving consequenties woningmarkt voor strategisch voorraadbeleid

6.

Analyse: omgevingsanalyse: landelijke ontwikkelingen

7.

Analyse: omgevingsanalyse: provinciaal, regionaal, lokaal

8.

Analyse: interviews met stakeholders van corporatie

9.

Analyse: concurrentieanalyse

10.

Analyse: huidige (prestatie)afspraken

11.

Analyse: SWOT eigen corporatie

12.

Analyse: check met andere schaalniveaus Analyse 2 en 4 (dikgedrukt) zijn analyses die van belang zijn voor dit onderzoek. Zoals te zien is, zijn er veel andere analyses die invloed hebben op de richting van het strategisch voorraadbeleid. Onbepaald is hoe groot de rol van al deze aspecten is, er kan alleen geconstateerd worden dat woonwensenonderzoek aanwezig is in het strategisch voorraadbeleid. De producten moeten uiteindelijk aansluiten op de toekomstige gebruiker, dus is de rol van woonwensenonderzoek in ieder geval niet verwaarloosbaar. Later spreekt Heeger (2008a) over ‘tientallen factoren’ die te onderscheiden zijn, die hij onderverdeelt in zes categorieën. Woonwensen krijgt een eigen categorie, waaruit

88

geconcludeerd zou kunnen worden dat woonwensen wel degelijk één van de belangrijkere factoren zijn die strategisch voorraadbeleid beïnvloeden. Ook Nieboer (2005) spreekt zich uit over de rol van bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid. Volgens hem komen de bewonerspreferenties bij de ondernemingsdoelstellingen al aan bod, als beslissingen genomen moeten worden over de mee te nemen factoren in het traject. Hij doelt hier op het wel of niet of in een bepaalde mate meenemen van de woonwensen in het traject, men moet zich tenslotte uitspreken over deze factoren. Van Os (2006) vindt dat bewonerspreferenties de bedrijfssturing dusdanig beïnvloeden dat het consequenties heeft voor de inrichting van de organisatie. Een focus op één klantwaarde (lage prijs, hoge kwaliteit of hoge servicegraad) zou aan te bevelen zijn, maar het brede palet van klantpreferenties waar de gemiddelde woningcorporatie mee te maken heeft, verhindert een ééndimensionale benadering. Dit werkt door in het aanbod, maar ook in de inrichting van de organisatie. Geconcludeerd kan worden dat bewonerspreferenties absoluut een rol spelen binnen het strategisch voorraadbeleid. Het verschilt per organisatie hoeveel prioriteit men geeft aan deze factor, maar als men besluit te luisteren naar de wensen van de klant, dan zal de organisatie daar ook op aangepast moeten worden.

5.2 PRAKTIJK Woonbron heeft een aantal beleidsdocumenten aangeleverd, deze zijn geanalyseerd. In het vorige hoofdstuk zijn deze al aan bod gekomen. Ten eerste is gekeken naar het type document, wat de rol van het document is binnen het strategisch voorraadbeleid. Nu wordt ook gekeken of bewonerspreferenties aanwezig zijn in de stukken, hoe deze dan genoemd worden en wat deze informatie betekent voor het strategisch voorraadbeleid van Woonbron (zie figuur 77). Hierbij is gezocht naar de terminologie zoals die in de Grote Woontest gebruikt wordt, en vergelijkbare terminologie. Dit onderzoek dient bij Woonbron als basis voor de data van bewonerspreferenties. De documenten bevatten bedrijfsgevoelige informatie en kunnen daarom niet als bijlage bijgevoegd worden. Wel zijn voorbeelden van zinnen die verband houden met bewonerspreferenties geciteerd. 5.2.1 Klant- en marktmonitor Onderzoeksdocument De klanten marktmonitor is een jaarlijks op te leveren document dat trends signaleert op hoofdlijnen. De strategische keuzen op bedrijfsniveau kunnen hieraan gespiegeld worden. Dit type document is een signalerend document, waarbij constateringen kunnen leiden tot strategische verandering. Het is geen bepalend document binnen het strategisch voorraadbeleid. In 2003 is de eerste jaargang van de

89

klanten marktmonitor intern gepubliceerd. In de klanten marktmonitor wordt gekeken naar de volgende onderwerpen (Woonbron, 2005a, 2007b, 2008, 2010, 2011, 2012a): 

Omgevingsanalyse stad en klant



Buurtmonitoring



Strategisch voorraadbeleid



Portfolioanalyse



Klanttevredenheid en klantvraag Van deze onderwerpen speelt het gedeelte over de omgevingsanalyse stad en klant in op bewonerspreferenties. In dat hoofdstuk worden de volgende deelonderwerpen aangesneden:



Demografische kenmerken



Demografische trends



Leefstijlen/woonmileus



Extern onderzoek



Impressies koopmarkt



Sociale stijging In het stuk over demografische kenmerken en het stuk over demografische trends worden heel algemene statistische gegevens gepresenteerd. In het stuk over leefstijlen/woonmilieus wordt meer ingegaan op bewonerspreferenties, gespecificeerd op de werkgebieden van Woonbron. Een voorbeeld: “Er is een groot verschil in leefstijl tussen Rotterdam Noord (meer individualistisch en gericht op stedelijkheid) en Zuid (meer groepsgeoriënteerd en gericht op rust). De woonsituatie wordt op Zuid vaker dan Noord negatief beoordeeld.” Samengevat: dit document bevat verwijzingen naar bewonerspreferenties en heeft een signalerende functie. Uiteindelijk zou niets met de informatie in dit document gedaan kunnen worden. De invloed van bewonerspreferenties via dit document op het strategisch voorraadbeleid is indirect. Pas als in het vervolgtraject wat met de signalering gedaan wordt, dan krijgt het gevolg in het strategisch voorraadbeleid. Het dient als onderlegger voor te nemen beslissingen. Klant- en marktmonitor, oplegnotitie De oplegnotitie is een samenvattend document die de bevindingen in de klanten marktmonitor opsomt. Deze kennis kan dan gemakkelijk gebruikt worden in managementteam overleggen en overige besprekingen waarbij de klanten marktmonitor een rol speelt. Een dergelijk document heeft een ondersteunende functie in het besluitvormingsproces binnen Woonbron.

90

In het document is een duidelijk onderscheid tussen het klantmonitor- en marktmonitorgedeelte. In het gedeelte betreffende marktmonitoring is een aantal punten opgenomen. De volgende onderwerpen zijn voorbeelden van onderwerpen die worden behandeld (Woonbron, 2005b): 

Ontwikkeling woningbehoefte



Vraagtype, product-markt combinaties



Benadering koopmarkt



Betalingsproblematiek klanten



Toekomst identiteitsloze gebieden



Bijdrage Woonbron aan woonplezier (leefstijlen) Bij twee van deze punten worden bewonerspreferenties aangehaald. Dit is het geval bij de punten “Vraagtype, product-markt combinaties” en “Bijdrage Woonbron aan woonplezier (leefstijlen)”:



Vraag naar woningtypen, product-markt combinaties: “De vraag naar kwaliteit (meer oppervlakte, meer eengezinswoningen, meer ontspannen woonmilieus) blijft onverminderd.” (…) “Het aandeel appartementen met name in gebieden met een potentie voor een ontspannen woonmilieu zoals IJsselmonde en Hoogvliet is hoog.”



Bijdrage Woonbron aan woonplezier (leefstijlen): “Voor woonplezier is de buurt en de mensen die er wonen van essentieel belang. Er is een grote behoefte om verschil in leefstijlen in de onmiddellijke omgeving (portiek) minder te maken dan nu het geval is.” In het gedeelte Klantmonitor wordt meer gesproken over de bewonerspreferenties. De onderwerpen die behandeld worden in het gedeelte Klantmonitor zijn:



Aanbod woningvoorraad



Dynamiek woningmarkt



Etniciteit



Woonplezier



Dienstverlening Woonbron



Rendement van producten en diensten In de bovenste vier onderwerpen worden bewonerspreferenties concreet benoemd:





Aanbod woningtypen: “Er zijn teveel galerij- en portiekwoningen zonder lift en te weinig eengezinswoningen. In Spijkenisse is vraag en aanbod wel redelijk in balans.” Dynamiek woningmarkt:

91



“De dynamiek op de woningmarkt is laag. Mensen durven de stap naar een koopwoning niet te maken waardoor de doorstroming van huurders en de instroming van starters op de woningmarkt vastloopt.” Woonplezier: “De directe woonomgeving is van grote invloed op het woonplezier.” (…) “Dit vraagt om intensieve aandacht voor onze complexen, waarbij we nog meer creativiteit gebruiken in het sociaal beheer en meer aandacht geven aan de esthetische elementen.” Samenvattend: dit document heeft een ondersteunende functie en wordt gebruikt om snel beslissingen te kunnen maken, mocht dat op basis van de resultaten van de Klant- en marktmonitor nodig zijn. Er worden heel concreet bewonerspreferenties in benoemd, die direct gebruikt worden bij het nemen van beslissingen. Klant- en marktmonitor aanbevelingen (vervolgacties) Op basis van de klanten marktmonitor worden in dit document concrete vervolgstappen vastgelegd. De klanten marktmonitor heeft bepaalde problematiek of bepaalde ontwikkelingen aangegeven, hierop zal gereageerd moeten worden door de organisatie. In dit document wordt benoemd hoe dit wordt gedaan en door wie dit opgepakt wordt. Dit document is een beschrijvend document, gebaseerd op gesprekken met verantwoordelijken. Geconstateerd kan worden dat dit document een registrerende rol inneemt, die bepalend is in de verdere vervolgstappen. De rol van bewonerspreferenties binnen dit document is puur op de opmerkingen die in de klanten marktmonitor genoemd zijn gebaseerd. Deze opmerkingen zijn als basis genomen voor verdere interne vervolgstappen (Woonbron, 2007c). Samengevat: dit document heeft een registrerende functie en dient ervoor om genomen beslissingen vast te leggen en de bijbehorende vervolgacties te starten. Wat in dit document benoemd wordt ten aanzien van bewonerspreferenties heeft dus een bepalende functie.

5.2.2 Stadsvisie Het stadsvisie-document is een document dat bepaalde keuzes uitspreekt op het schaalniveau van de gehele gemeente Rotterdam. Zo wordt bepaald welke gebieden een prioriteitsstempel krijgen, welke kansen in de stad liggen, maar ook welke problemen juist bedreigingen vormen voor de stad. Vervolgens wordt gekeken welke rol Woonbron hierin vervult en hoe Woonbron met deze aspecten om wilt gaan. Als laatste wordt bepaald hoe Woonbron de doelstellingen wilt behalen. De rol van bewonerspreferenties binnen dit document is nihil, er wordt nul keer verwezen naar terminologie die betrekking heeft op bewonerspreferenties. (Woonbron, 2009).

92

5.2.3 Gebiedsvisie De doelstelling van een gebiedsvisie is inzicht krijgen in bepaalde aspecten van een gebied waarin Woonbron actief is. De reden dat men hierin geïnteresseerd is, is bijvoorbeeld dat men daar bezit heeft, maar het omliggende vastgoed een weinig stabiele toekomst belooft. Om hierop te kunnen sturen, wordt een aantal zaken op een rij gezet die als input kunnen dienen in het nemen van besluiten over (des)investeringen (Woonbron, 2007a): 

Locatieanalyse



Bewoners



Statistieken



SWOT-analyse



Beleidskeuzen Binnen deze onderwerpen wordt ook gekeken naar bewonerspreferenties. In het hoofdstuk “Bewoners” wordt een aantal bewonerspreferenties aangehaald:



BSR-model



Huishoudensgrootte



Etniciteit



Leeftijdsverdeling



Klanttevredenheid Het document dient ervoor om handvatten te genereren, die kunnen worden aangegrepen zodra hier behoefte voor is. Het is een visiedocument, die als leidraad zal dienen bij het nemen van besluiten. Het creëert een richtlijn waaraan vastgehouden kan worden bij in de toekomst te nemen beslissingen. Op de korte termijn speelt dit document dus geen rol van betekenis, maar op de langere termijn kan de invloed van dit document groter worden. Wel zal dan eerst geverifieerd moeten worden of de beschreven aspecten nog van toepassing zijn op dat moment.

Naam SVB document Klant- en marktmonitor Klant- en marktmonitor, oplegnotitie Klant- en marktmonitor, aanbevelingen Stadsvisie Gebiedsvisie




Registrerend

Ja

Ja, direct


Nee Ja

Nee Ja, indirect


93

6 CONCLUSIES, AANBEVELING EN REFLECTIE Dit hoofdstuk focust zich op het trekken van conclusies op basis van eerder beschreven informatie. Hiermee worden uiteindelijk alle onderzoeksvragen en de hoofdvraag beantwoord. Verder worden aanbevelingen gedaan tot vervolgonderzoek en wordt een beleidsaanbeveling gedaan voor Woonbron. Ook wordt er gereflecteerd op het onderzoek.

6.1 EINDCONCLUSIE 6.1.1 Theorie bewonerspreferenties Op basis van het literatuuronderzoek zijn verschillende zaken naar voren gekomen. Ten eerste is marktonderzoek in zijn algemeenheid gedefinieerd.

markt·on·der·zoek (het; o) onderzoek naar factoren die de vraag naar een artikel beïnvloeden. Samuelson (1938), één van de grondleggers van de theorie voor consumptiegedrag, ontwikkelde een theorie die de resultaten van marktonderzoek onderverdeelde in stated preferences en revealed preferences. Dit wil zeggen dat men aan de ene kant de voorkeur uit zou kunnen spreken (stated preferences) voor product A, maar in werkelijkheid zou kunnen kiezen voor product B. Revealed preference theorie gaat er vanuit dat men voordat een product aangeschaft wordt, een aantal alternatieven in beschouwing neemt voordat men tot koop over gaat. Als men voor een bepaalde optie kiest, wordt deze geprefereerd boven andere producten. Het verschil dat hierin naar voren komt is op basis van voorkeur dat uitgesproken wordt (stated preference), tegenover de voorkeur dat blijkt uit de producten die men aanschaft (revealed preference). Onderzoeksvragen: 1. Welke onderzoeksmethoden zijn er om bewonerspreferenties te onderzoeken en wanneer gebruikt men welke methode? Welke is/zijn van toepassing op de Grote Woontest? 2.

Welke resultaten leveren deze onderzoeksmethoden op? Welke resultaten komen uit de Grote Woontest? Jansen et al. (2011) schreven dat in onderzoek naar bewonerspreferenties vaak negen technieken gebruikt worden. Deze hebben de volgende in- en output:

94


Input Kwantitatieve informatie over woningeigenschappen Besluitboom met bepaalde waarden voor woningeigenschappen Motieven

Resultaat Stated preferences over woningeigenschappen Bepalen van compenserende en niet-compenserende keuzeopties Attributen

Alternatieven met verschillende bundels van kenmerken Stated- en revealed preferences Afbeeldingen, feiten en figuren Woonwensen Revealed preferences

Revealed preferences over woningeigenschappen

Stated en revealed verhuisstromen

Conjoint analysis Stated preferences over woningindrukken Leefstijlcategorieën Empirische modellen om schattingen te maken Discrepantie

Figuur 78 |Onderzoeksmethoden voor bewonerspreferenties (Jansen et al., 2011)

Ouwehand et al (2011) beschrijft vier onderzoeken die veel gebruikt worden binnen de ruimtelijke ordening in Nederland. Dit zijn het Mentality-model van Motivaction, het BSR-model van SmartAgent Company, het WIN-model van TNS/NIPO en het

Onderzoeksmethoden

Mosaic-model van Experian. Ieder model gebruikt andere onderzoeksmethoden. Mentality-model

WIN-model

Mosaic

BSR-model





Lifestyle Method

Lifestyle Method

Lifestyle Method

Lifestyle Method



Figuur 79 |Vergelijking vier leefstijlonderzoeken (eigen figuur)

De Grote Woontest, het onderzoek dat gebruikt wordt in dit rapport, is gebaseerd op het BSR-model van SmartAgent Company. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de onderzoeksmethoden Traditional Housing Demand Research, The Residential Images Method en Lifestyle Method. Deze methoden leveren alleen stated preferences op, waarbij de voorkeuren zijn ingedeeld in bepaalde categorieën. Deze categorieën zijn weer gelinkt aan de leefstijlencategorieën.

95

6.1.2 Praktijk bewonerspreferenties Onderzoeksvraag: 3. Hoe hebben de bewonerspreferenties zich ontwikkeld van 2004 tot heden? De resultaten van de onderzoeken uit 2004, 2008 en 2012 zijn naast elkaar gelegd, hier komt een aantal trendontwikkelingen uit naar voren. Samengevat: 

Er zijn drie woningtypen te noemen die door de jaren heen in het aanbod sterk vertegenwoordigd zijn. Dit zijn portiek- en galerijwoningen, maisonnettewoningen en appartementen (zowel met- als zonder lift) en eengezinswoningen (hoek-, tussen- of rijtjeswoningen).



De voorkeur gaat vooral uit naar de woningtypen eengezinswoningen (hoek-, tussen- of rijtjeswoningen) en bovenof benedenwoning met eigen entree.



De crisis is duidelijk terug te zien in de voorkeur voor koopwoningen. Na de economische successen is de voorkeur voor koopwoningen gestegen, maar zodra de economische crisis insloeg, is de voorkeur voor huurwoningen weer toegenomen.



Ook in de verhuisgeneigdheid is de crisis goed terug te zien. Sinds de crisis insloeg, is het aantal mensen dat ‘zeker’ wilde verhuizen gehalveerd.



De mensen die toch (willen) verhuizen, doen dit over het algemeen binnen de huidige gemeente.



Vooral tussen 2004 en 2008 is het totaaloordeel over de huidige buurt toegenomen. Tussen 2008 en 2012 is het oordeel stabiel gebleven.



Over de ontwikkeling van de huidige buurt in de afgelopen vier jaar is men tussen 2004 en 2008 sterk positiever geworden. Daarna heeft het positieve karakter zich wel redelijk doorgezet.



Het gros van de mensen woont het liefst in een omgeving met een ‘rustig stedelijk’ karakter.



De woonomgevingen ‘levendig stedelijk wonen’, ‘rustig stedelijk wonen’ en ‘woonwijk met appartementen en eengezinswoningen’ zijn nu het meest aanwezig in Rotterdam.



Veiligheid is voor mensen altijd al de belangrijkste woonvoorkeur. Met gepaste afstand volgen privacy en gezelligheid in de buurt. Opvallend is verder dat ´vrij wonen met veel ruimte´ in een stad als Rotterdam hoog scoort.



De totaaloordeel over de huidige woonsituatie is tussen 2004 en 2008 toegenomen, daarna is het gestabiliseerd.



De woonduur in de huidige woning is door de jaren heen erg stabiel gebleven. Waar de resultaten van verhuisgeneigdheid anders suggereren, is dit in de woonduur niet terug te vinden.



De voorkeur voor een nieuwbouwwoning is in 2012 toegenomen ten opzichte van 2004 en 2008.

96



Het aantal eenpersoonshuishoudens is licht toegenomen, de tweepersoonshuishoudens zijn weer iets afgenomen. De huishoudens met kinderen beslaat ongeveer de helft van de huishoudens in Rotterdam.



In Rotterdam wonen vooral ‘gele’ en ‘groene’ mensen. ‘Blauwe’ mensen zijn overduidelijk in de minderheid.



Gele mensen willen graag in een wijk wonen, met winkels en eengezinswoningen. Groene mensen wonen het liefst in een rustig stedelijke woonomgeving, waar rode mensen het liefst in een levendig stedelijke omgeving wonen. Blauwe mensen spreken hun voorkeur uit voor hoogwaardig- en landelijk wonen.



Rode mensen zijn positiever ingesteld, dit komt tot uiting in hun totaaloordeel voor de huidige buurt waar zij wonen. Dit scheelt een half punt op een schaal van 1-7.



Rode mensen wonen korter in hun woning dan de andere groepen.



Rode en blauwe mensen willen het liefst een koopwoning, waar gele en groene mensen het liefst willen huren.



Eigenaren van een woning geven een hoger cijfer aan hun woonsituatie dan mensen die een woning huren.



Waar over het algemeen genomen de verhuisgeneigdheid is afgenomen, is de verhuisgeneigdheid bij kopers tijdens de crisis juist toegenomen.



Mensen tot 25 jaar wonen vooral in een huurwoning, tussen de leeftijd van 25 en 55 jaar woont men meestal in een koopwoning. Na hun 55e verhuist men weer terug naar een huurwoning, na het 65e levensjaar hebben de huurders weer een groter aandeel.



De eenpersoons huishoudens zijn vooral huurders. De tweepersoonshuishoudens zijn redelijk gelijk verdeeld, daarboven wonen de huishoudens vooral in koopwoningen.



Jongeren worden niet zozeer steeds verwender, ze lijken wel steeds minder tevreden te worden met hetzelfde, aan de andere kant vertonen ze wel een stijgende tevredenheid met woningen met minder luxe.



Ouderen hebben interesse in ouderenwoningen, maar verhuizen nog niet naar de woning waar hun voorkeur naar uit gaat. Dit zou een financiële grondslag kunnen hebben, het zou ook kunnen dat men zo lang mogelijk wil blijven wonen in de huidige woning zolang dit fysiek mogelijk is.



Het aandeel van gezinnen binnen Rotterdam blijft relatief gelijk. In absolute aantallen neemt het toe, maar het absolute aantal huishoudens in Rotterdam neemt ook toe.



De perceptie van de vier Zuidelijke Tuinsteden is verbeterd. Dit hangt nauw samen met de herstructureringswerkzaamheden in de wijken.

97

6.1.3 Theorie strategisch voorraadbeleid Onderzoeksvraag: 4. Wat is strategisch voorraadbeleid? Nieboer (2005) definieert strategisch voorraadbeleid als “het gestructureerd en transparant beheer- en exploitatiekeuzen maken van een professionele beheerder van woningen”. In het literatuuronderzoek is verder een vergelijk gemaakt van een aantal procesmodellen, te weten: Routing of project development (Leent & Vliet, 1992), Procesmodel integraal voorraadbeheer (Van Vliet, 1993), Procesmodel (Van den Broeke, 1998), Theoretisch basismodel strategisch voorraadbeleid (Gruis & van Sprundel, 2003), Procesmodel voor ontwikkeling van strategisch voorraadbeleid in de sociale-huursector (Nieboer, 2005), Stappenplan vastgoedsturing (Eskinasi, 2006), Beleidsachtbaan (Os, 2007), Procesmodel strategisch voorraadbeleid (Heeger, 2007) en Procesmodel OTB (Heeger, 2008a). Deze procesmodellen hebben geleid tot een integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid (zie figuur 80). Hierin zijn de belangrijke elementen van de eerder beschreven modellen verwerkt, zodat uiteindelijk een nieuw, compleet model gevormd wordt.


98

Als laatste is een overzicht geschetst van factoren die invloed hebben op strategisch voorraadbeleid. Heeger (2008a) schrijft dat er tientallen factoren zijn die het strategisch voorraadbeleid beïnvloeden, hij categoriseert de factoren in de volgende groepen: 




Beleidsomgeving;









Complexkenmerken;



Corporatiekenmereken.

6.1.4 Praktijk strategisch voorraadbeleid Onderzoeksvraag: 7. Hoe is het strategisch voorraadbeleid van Woonbron nu opgesteld? Woonbron gebruikt in haar strategisch voorraadbeleid ook een theoretisch model. Door de jaren heen is dit model van een instrumentele benadering (2004) naar een bottom up & branding benadering gegaan. Na 2008 is weer teruggeschakeld naar een instrumentele benadering, met de sociaaleconomische problematiek in het achterhoofd. Het theoretisch model waar binnen Woonbron aan vastgehouden wordt zou beschreven kunnen worden als een dubbele achtbaan. Hierbij vormt de managementtriade met Portfolio management, Asset management en Property management de basis. Woonbron heeft een aantal documenten aangeleverd waarbij geanalyseerd is wat het doel is en wat de rol is van het document binnen het strategisch voorraadbeleid. Deze documenten zijn aan bod gekomen: 

Klant- en marktmonitor



Klant- en marktmonitor, oplegnotitie



Klant- en marktmonitor, aanbevelingen



Stadsvisie



Gebiedsvisie

99

Deze analyse heeft geleid tot de volgende conclusies: Naam document Klant- en marktmonitor Klant- en marktmonitor, oplegnotitie Klant- en marktmonitor, aanbevelingen Stadsvisie Gebiedsvisie



6.1.5 Synthese Onderzoeksvraag: 5. Welke rol spelen bewonerspreferenties in strategisch voorraadbeleid? De theorie zegt weinig specifieke dingen over bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid. Bewonerspreferenties wordt door een aantal auteurs genoemd als een factor die het strategisch voorraadbeleid beïnvloed, maar hoe groot deze invloed is wordt nergens beschreven. Heeger (2008a) maakt van bewonerspreferenties één van de zes hoofdcategorieën van de ‘tientallen’ factoren die strategisch voorraadbeleid beïnvloeden, wat insinueert dat bewonerspreferenties relatief wel degelijk een significante rol spelen. Nieboer (2005) beschrijft verder dat bij de ondernemingsdoelstellingen ervoor gekozen kan worden of bewonerspreferenties als een belangrijke factor gezien wordt in het proces. Zo zouden de woningcorporaties zelf kunnen beslissen hoe belangrijk ze bewonerspreferenties maken. Onderzoeksvragen: 6. Ervan uitgaande dat strategisch voorraadbeleid niet uitsluitend bepaald wordt op basis van bewonerspreferenties, is het dan mogelijk om in het strategisch voorraadbeleid meer rekening te houden met bewonerspreferenties dan dat nu het geval is? 9.

Hoe kunnen woningcorporaties omgaan met bewonerspreferenties? Zoals Nieboer (2005) al schreef, kan de keuze gemaakt worden bij de ondernemingsdoelstellingen om bepaalde factoren wel of niet mee te nemen in het traject. Op deze manier kan gesteld worden dat bewonerspreferenties naar eigen inzicht belangrijker of minder belangrijk gemaakt kunnen worden in het strategisch voorraadbeleid. De keuze om bewonerspreferenties als een belangrijke factor aan te houden heeft weer gevolgen voor de rol van andere factoren.

Onderzoeksvraag: 8. In hoeverre is het strategisch voorraadbeleid van Woonbron afgesteld op bewonerspreferenties van de beoogde doelgroep?

100

In het strategisch voorraadbeleid van Woonbron zijn bewonerspreferenties belangrijk. Dit is te zien aan de strategische documentenanalyse die gedaan. De vijf typen documenten die geanalyseerd zijn hebben op één na allemaal bewonerspreferenties vernoemd. Het verschilt per document hoe bepalend de bewonerspreferenties uiteindelijk zijn, maar dat bewonerspreferenties in een vroeg stadium een rol spelen binnen het strategisch voorraadbeleid is een feit. Woonbron is zich bewust dat bewonerspreferenties een grote rol spelen in de verhuurbaarheid, wat weer meegenomen wordt in de doelstellingen voor de voorraad en de daarop volgende stappen. Naam SVB document Klant- en marktmonitor Klant- en marktmonitor, oplegnotitie Klant- en marktmonitor, aanbevelingen Stadsvisie Gebiedsvisie




Registrerend

Ja

Ja, direct


Nee Ja

Nee Ja, indirect


6.1.7 Beantwoording hoofdvraag In dit eindrapport is verslag gedaan van het onderzoek naar de rol van bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt:

Hoe hebben de bewonerspreferenties zich vanaf de economische crisis van 2007 ontwikkeld en in welke mate hebben deze het strategisch voorraadbeleid van Woonbron beïnvloed?

Een greep uit de ontwikkelingen van bewonerspreferenties die geconstateerd zijn: 

Door de economische crisis is de interesse in huurwoningen weer toegenomen;



Sinds de crisis is het aantal mensen dat ‘zeker’ wilde verhuizen gehalveerd;



Bij huiseigenaren is de verhuisgeneigdheid juist toegenomen;



De mensen die verhuizen, doen dit waarschijnlijk binnen de eigen gemeente;



Men is meer tevreden met de eigen buurt geworden;



De woonduur is in de loop der jaren niet veranderd;



Jongeren worden niet zozeer steeds verwender;



Ouderen hebben wel interesse in een seniorenwoning, maar blijven veelal in de huidige woning zitten;



Het aantal gezinnen neemt alleen in absolute aantallen toe, niet in aandeel;

101



Vanwege de herstructureringswerkzaamheden is de perceptie van de vier Zuidelijke Tuinsteden verbeterd. Daarentegen is de conclusie dat generiek genomen de rol van bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid niet geheel concreet te benoemen is. Zo schrijft Nieboer (2005) dat bij het bepalen van de ondernemingsdoelstellingen ook bepaald moet worden in hoeverre een aantal factoren meegenomen moeten worden in het traject van het strategisch voorraadbeleid. Bewonerspreferenties is één van deze factoren, maar in hoeverre dit uiteindelijk invloed uit gaat oefenen op het strategisch voorraadbeleid is te bepalen door degenen die de ondernemingsdoelstellingen bepalen. Wel is te zeggen dat bewonerspreferenties bij Woonbron een bepaalde invloed hebben gehad. De theoretische benadering die Woonbron aanhoudt is veranderd, maar in hoeverre bewonerspreferenties de reden waren om de benadering aan te passen is niet te herleiden. De manier waarop men momenteel omgaat met bewonerspreferenties suggereert wel een significante invloed van bewonerspreferenties op het strategisch voorraadbeleid van Woonbron, aangezien bewonerspreferenties in vier van de vijf typen beleidsdocumenten genoemd worden, waarvan er in twee directe invloed uitgeoefend wordt op het strategisch voorraadbeleid.

6.2 AANBEVELINGEN TOT VERDER ONDERZOEK Tijdens het uitvoeren van het beschreven onderzoek is een aantal aspecten verhelderd, maar er zijn ook een aantal aspecten die nog niet duidelijk zijn. Daarom staan hier een aantal aanbevelingen beschreven die vervolgonderzoek kunnen begeleiden. Gebruik maken van meer datasets In dit onderzoek is gebruik gemaakt van de Grote Woontest 2004, 2008 en 2012. Om hiervan trendontwikkelingen te maken, zijn de drie datasets in elkaars verlengde gelegd. Drie ijkpunten over een tijdsspanne van acht jaar is wat weinig om hier een betrouwbare trend van te kunnen maken. De eerste aanbeveling is dan ook om in eventueel vervolgonderzoek gebruik te maken van een onderzoek waarvan meer resultaten beschikbaar zijn, zodat trends geschetst kunnen worden op basis van meer ijkpunten. Dit maakt de resultaten betrouwbaarder, geloofwaardiger en preciezer. Stated preferences koppelen aan revealed preferences De Grote Woontest is zoals eerder vermeld een leefstijlonderzoek waarbij het resultaat slechts stated preferences oplevert. Het zou interessant zijn om deze resultaten naast revealed preferences te leggen en te kijken welke discrepantie dit oplevert.

102

Gebruik meerdere casussen In dit onderzoek is Woonbron als casus gebruikt voor het strategisch voorraadbeleid. De aanbeveling is om meerdere corporaties als casussen te gebruiken, zodat de rol van bewonerspreferenties binnen het strategisch voorraadbeleid in groter perspectief geplaatst kan worden. Weegfactor uitbreiden De resultaten zijn in dit onderzoek opnieuw gewogen, aangezien de gebruikelijke weegfactor van SmartAgent niet representatief bleek voor de gemeente Rotterdam. De nieuwe weegfactor is alleen gebaseerd op de leeftijdsverdeling en de huishoudensamenstelling binnen de gemeente Rotterdam. Nauwkeuriger zou zijn om de weegfactor te baseren op meer dan twee factoren. Generaliseren van het procesmodel voor portefeuillebeheerders Het procesmodel zoals beschreven wordt in dit rapport is van toepassing op het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Het doel van dit model is het aan laten sluiten van de bedrijfsprocessen bij de bedrijfsdoelstellingen. Dit betekent dat dit model wellicht ook van toepassing zou kunnen zijn bij ieder ander woningbeheerder dan een woningcorporatie. Wellicht is het zelfs mogelijk om het model zo te generaliseren dat het van toepassing kan zijn voor beheerders van portefeuilles met vooral kantoren en overig bezit.

6.3 BELEIDSAANBEVELING WOONBRON Op basis van het bewonerspreferentie onderzoek blijkt dat ouderen interesse in seniorenwoningen hebben, maar hier om een bepaalde reden niet naartoe verhuizen. Al ken ik de portefeuille van Woonbron niet zo goed, mijns inziens ligt hier een kans voor Woonbron. Met de dubbele vergrijzing voor de deur zal de vraag naar senioren toenemen. De stagnatie kan op twee manieren opgepakt worden. Blijkbaar hebben de ouderen nog uitstekend naar hun zin in hun huidige woning, wat voor hen een reden is om nog niet te willen verhuizen zo lang dit niet nodig is. Een gemakkelijke oplossing is om de woning zodanig aan te passen dat het goed aansluit bij de wensen van de huurder. Hierdoor hoeft de huurder niet te verhuizen, ook niet als ze iets minder mobiel wordt. Verder heeft Woonbron een huurder die langer blijft huren en zal de mutatieleegstand lager liggen. Wel zal een aantal investeringen gedaan moeten worden. Door het scheiden van wonen en zorg zal zorg aan huis steeds gemakkelijker worden in de toekomst. Een andere mogelijkheid is het verbeteren van het imago van de seniorenwoningen. De kans is aanwezig dat men pas wil verhuizen naar een seniorenwoning zodra de nood echt hoog is. Als het imago van de seniorenwoningen in bezit van Woonbron verbetert, zorgt dit voor een betere doorstroming richting de woningen die bedoeld zijn voor deze doelgroep. De woningen die vrijkomen kunnen dan ook weer aan een

103

huurder verhuurd worden waarvoor deze bedoeld is. Zo blijft de doorstroming beter gewaarborgd. Op basis van dit onderzoek is geconcludeerd dat de rol van bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid door iedere corporatie zelf bepaald kan worden. Als ervoor wordt gekozen om bewonerspreferenties belangrijk te maken, dan zal de organisatie hier ook de gevolgen van ondervinden. Nu is bij Woonbron de keuze gemaakt om bewonerspreferenties een belangrijke factor te maken in het traject. Hiervoor zijn ook de nodige aanpassingen gedaan, zo zijn er mensen in dienst die zich bezig houden met het monitoren van de bewonerspreferenties. Op basis van de bevindingen worden in de jaarlijkse Klant- en marktmonitor adviezen gedaan om de bevindingen mee te kunnen nemen in het strategisch voorraadbeleid. Als de huidige aanpak binnen Woonbron bevalt, is het advies om dit zo aan te houden. Mochten er in de toekomst problemen komen, dan kan de keuze gemaakt worden om andere factoren binnen het strategisch voorraadbeleid belangrijker te maken en bewonerspreferenties minder belangrijk dan dat ze nu zijn in het traject.

6.4 TOEPASSING VOOR WONINGCORPORATIES IN HET ALGEMEEN De factor bewonerspreferenties is één van de vele factoren die een rol spelen binnen het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. Hoe groot de rol is die deze specifieke factor is, moet bepaald worden bij de ondernemingsdoelstellingen van iedere onderneming. De keuze kan dus zijn om de rol van bewonerspreferenties heel groot te laten zijn, maar de rol van bewonerspreferenties kan ook nihil gemaakt worden. Binnen Woonbron is de keuze gemaakt om de rol van bewonerspreferenties groot te maken. Als dit onderzoek toegepast zou worden op meerdere casussen (meerdere corporaties) zou het resultaat generiek gemaakt kunnen worden. In dit onderzoek is die mogelijkheid er ook, maar is de kans groot dat dit voor andere corporaties niet van toepassing is omdat zij andere prioriteiten gesteld hebben.

104

7 REFLECTIE Relatie tussen onderzoek en ontwerp Het ontwerp in dit onderzoek is een beleidsaanbeveling voor Woonbron, gebaseerd op de onderzoeksresultaten. Bovendien is er een integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid ontwikkeld op basis van literatuuronderzoek. Het onderzoek is opgezet in vier fasen. In eerste instantie wordt de context geschetst waarbinnen het onderzoek plaatsvindt. De tweede fase heeft een focus op bewonerspreferenties. Hierin wordt ten eerste een theoretisch kader geschetst, waarna op basis van drie datasets trendontwikkelingen van bewonerspreferenties ontwikkeld zijn. In de derde ligt de focus op strategisch voorraadbeleid. Ook hier is een tweedeling waar te nemen in een focus op theorie en focus op praktijk. In het theoretisch gedeelte wordt uiteindelijk het integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid gepresenteerd. In de vierde en laatste fase vindt de synthese plaats, hier worden alle elementen aan elkaar verbonden. Het onderzoek zit heel concreet in het uiteindelijke resultaat verweven. Zoals hiervoor beschreven, wordt op basis van de data-analyse van de drie datasets van de Grote Woontest een aantal trendontwikkelingen beschreven. Eén van deze trendontwikkelingen dient als basis voor de beleidsaanbeveling die uiteindelijk gedaan is aan Woonbron. Het integrale procesmodel strategisch voorraadbeleid is gebaseerd op eerder beschreven procesmodellen. Het literatuuronderzoek dat hier aan vooraf is gegaan heeft uiteindelijk een concreet product opgeleverd. De synthese van beide onderwerpen, bewonerspreferenties en strategisch voorraadbeleid, levert helaas geen eenduidig antwoord op, aangezien het aan iedere corporatie zelf is om te beslissen hoe belangrijk ze bewonerspreferenties maken in het strategisch voorraadbeleid. Dit is niet het antwoord waar ik op hoopte, maar is ook een conclusie die antwoord geeft op mijn onderzoeksvraag. Relatie tussen de methodische lijn van de studio en de gekozen methode Binnen bewonerspreferentie onderzoeken wordt een aantal methoden gebruikt, zoals die ook in het rapport beschreven staan. Iedere methode heeft zo zijn eigen in- en output. Het onderzoek dat voor dit onderzoek vrij gemakkelijk toegankelijk was, was de Grote Woontest. Woonbron is al jaren een van de opdrachtgevers voor dit onderzoek, waarvoor in 2012 ongeveer veertig bedrijven samen opdracht gaven. De Grote Woontest, uitgevoerd door SmartAgent Company, levert stated preferences, die uiteindelijk opgeslagen worden in een SPSS databestand. De stated preferences worden op basis van leefstijlen vertaald naar een behapbaar geheel voor woningcorporaties, zodat zij gemakkelijk de resultaten kunnen vertalen naar hun doelgroepen.

105

Het integraal procesmodel strategisch voorraadbeleid is gebaseerd op literatuuronderzoek. Zoals uit het geschetste theoretisch kader ook naar voren komt, verwijzen veel auteurs naar elkaar en bouwen verder op basis van eerder ontwikkelde modellen. Dit is ook gebeurd in dit onderzoek. De keuze voor de gekozen methodiek was vooral gebaseerd op het feit dat Woonbron geïnteresseerd was in een dergelijk onderzoek. Hierbij konden er gemakkelijk twee vliegen in één klap geslagen konden worden door Woonbron als casus te gebruiken in het onderzoek naar strategisch voorraadbeleid en tegelijkertijd de drie databestanden Grote Woontest te gebruiken om de ontwikkelingen van bewonerspreferenties te kunnen analyseren. Relatie tussen de onderwerpen in de studio en het gekozen onderwerp Het domein Housing Policy, Management and Sustainable laboratory is het lab waarbinnen dit onderzoek is uitgevoerd. Het domein richt zich voornamelijk op volkshuisvestingopgaven, met een focus op management- en (her)ontwikkeling van de woningvoorraad. Projecten bevinden zich tussen (inter)nationaal huisvestingsbeleid en lokale huisvestingstrategieën. De projecten zorgen voor een beter begrip van de woningmarkt, huisvestingsstrategieën, betere match tussen vraag en aanbod en tevreden bewoners. Het onderzoek focust zich aan de ene kant op klantwensen en aan de andere kant op het bepalen van een strategie om om te gaan met de klantwensen binnen het strategisch voorraadbeleid en sluit perfect aan op het geschetste domein. Relatie tussen onderzoek en de bredere sociale context De wensen van de klant spelen in ieder bedrijf een rol. De vraag die in dit onderzoek centraal staat stelt ter discussie of dit ook het geval is bij woningcorporaties, en zo ja hoe. Het onderzoek heeft deze vraag gedeeltelijk beantwoord. Verder onderzoek zou uit kunnen wijzen of de rol van bewonerspreferenties binnen strategisch voorraadbeleid verder te generaliseren is.

106

BEGRIPPENLIJST 

Aedex: Bedrijfsvergelijkingssysteem dat corporaties inzicht biedt in hun prestaties als investeerder en beheerder in vastgoed. Zowel financieel-economische als maatschappelijke prestaties worden zichtbaar door vergelijking met collega’s en concurrenten.



Bewonerspreferenties: Preferenties die mensen hebben ten aanzien van hun woning en de directe omgeving ervan.



Bruteringsoperatie: De privatiseringsactie van Nederlandse woningcorporaties in 1995.



Credit crunch of kredietcrisis: Crisis op de financiële markt die in de zomer van 2007 ontstond. Hierdoor raakten veel banken maar ook overheden in financiële problemen.



Dubbele vergrijzing: De trend waarbij personen steeds ouder worden en er tegelijkertijd relatief meer ouderen zijn door de geboortegolf na de Tweede Wereldoorlog.



Empire: Softwaresysteem om diverse woon- en huurvormen te beheren. Empire is een add-on in Microsoft Dynamics NAV.



Insideroutsiders probleem: Het probleem waarbij deelnemers die al in het systeem zitten (insiders) een bevoorrechte positie hebben ten opzichte van deelnemers die niet in het systeem zitten (outsiders).



Leefstijlonderzoek: Het patroon van individueel en sociaal gedrag dat karakteristiek is voor een individu of groep.



Marktonderzoek: Onderzoek naar factoren die de vraag naar een artikel beïnvloeden.

107



Nichemarkt Een specifieke, afgebakend deel van een markt.



Revealed preferences: Voorkeur dat blijkt uit de producten die men daadwerkelijk aanschaft.



Stated preferences: Voorkeur voor een bepaald product die uitgesproken wordt.



Strategisch voorraadbeleid: Een professionele beheerder van woningen maakt gestructureerd en transparant zijn beheer- en exploitatiekeuzen.



VABI: Dit softwareprogramma helpt de woningcorporaties om haar beleidsdoelstellingen op optimale wijze te behalen. Het helpt om investeringsbeslissingen te nemen.



Vastgoedmarkt: De markt waar onroerende goederen verhandeld worden.



WALS: Het Woningcorporatie Asset Liability Systeem is een programma waarmee veel financiële aspecten van de portefeuille van een woningcorporatie doorgerekend kunnen worden. Zo kan een volledige meerjarenbegroting en/of jaarrekening opgesteld worden, waardoor een goede risicoanalyse gemaakt kan worden.



Woningcorporatie: Een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte. Zij kunnen de vorm hebben van een vereniging of stichting. De taken van de woningcorporaties zijn door het Ministerie van VROM geregeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).



Woningmarkt: De markt waar woonruimten verhandeld worden.



Woonwensen: Zie Bewonerspreferenties.

108

LITERATUUR Aaker, D. (1984). Developing Business Strategies. N.Y.: John Wiley and Sons Inc. Aedes. (2012). Financiële cijfers woningcorporaties. Retrieved 04-03-2013 http://www.aedes.nl/content/artikelen/financi-n/financien/Financiele-cijferswoningcorporaties.xml Allison, M., & Kaye, J. (2005). Strategic Planning for Nonprofit Organizations. Hoboken (New Jersey, US): John Wiley & Sons. Attema, H. (2011). Leefstijl en woongenot. Delft University of Technology, Delft. Bobbe, L., & Reimerink, L. (2006). Empowerment in de volkshuisvesting. Brandstof voor Bewoners. Rotterdam: SEV. Boelhouwer, P. (2013). Hervormingen Rutte II leiden tot verdere stagnering op woningmarkt. BOSS Magazine, 46. Boelhouwer, P., Haffner, M., & Ven, B. v. d. (1996). Sociale huursector in West-Europa steeds meer op eigen benen. Delft: OTB. Bourdieu, P. (1979). La Distinction. Parijs: Editions de minuit. Bouwfonds. (2012). Woningmarkten in perspectief. Bryson, J. M. (2004). Strategic Planning for Public and Nonprofit Organizations: a Guide to Strengthening and Sustaining Organizational Achievement. San Fransisco: John Wiley & Sons. Buhrs, M., & Wingerden, M. v. (2008). Gebiedsmarketing. Den Haag: Scriptum. CBS. (2012). Koopkracht in 2011 opnieuw gedaald. Retrieved 21-03-2013 http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/inkomenbestedingen/publicaties/artikelen/archief/2012/2012-3672-wm.htm Centraal Fonds Volkshuisvesting. (2012). Doorrekening huurbeleid en effecten verhuurdersheffing. Baarn: CFV. Conijn, J. (1994). De verzwegen problemen van de brutering. Delft: OTB. Dankert, R. (2011). Balanceren tussen uitvoering en bewuste afwijking van beleid. Alblasserdam: Haveka.

109

Eskinasi, M. (2006). Corporaties & Vastgoedsturing [Housing associations & real estate steering]. Almere: Nestas communicatie / Deventer: roAg Rotterdamse Organisatie Advies Groep. Ganzeboom, H. (1988). Cahier 60: Leefstijlen in Nederland een verkennende studie. Den Haag: SCP. Gruis, & van Sprundel. (2003). Strategisch voorraadbeleid Delftwonen. Delft: Delft University Press. Gruis, V. H. (2000). Financieel economische grondslagen voor woningcorporaties: het bepalen van bedrijfswaarde risico’s en het voorraadbeleid (proefschrift). Delft: DUP Heeger. (2008a). Strategisch vastgoedbeleid bij woningcorporaties. Het procesmodel van het Onderzoeksinstituut OTB. Delft: Delft University Press. Heeger. (2008b). Strategisch voorraadbeleid bij woningcorporaties. Het procesmodel van het Onderzoeksinstituut OTB. Delft: OTB. Jansen, S. J. T., Coolen, H. C. C. H., & Goetgeluk, R. W. (2011). The measurement and analysis of housing preference and choice. New York: Springer Science + Business Media. Kabinet Rutte II. (2012). Regeerakkoord. Retrieved 21-03-2013 http://www.rijksoverheid.nl/regering/regeerakkoord/woningmarkt Kotler. (1997). Marketing management (Vol. (9th edition)). New Jersey: Prentice Hall International. Kraan, D. J., & Lever, C. (2006). Het volkshuisvestingsbeleid op een kruispunt. 'sGravenzande: Drukkerij Van Deventer. Leent, M. v., & Vliet, J. M. v. (1992). Strategisch woningbeheer, systematiek en hulpinstrumenten van DHV Bouw bij het opstellen van beheerplannen. DHV, Amersfoort. Lööv, T., & Miegel, F. (1990). The notion of lifestyle: some theoretical contributions. The Nordicom Review: pp. 21-31. Mintzberg H. & Jørgensen J. (1987). Emergent strategy for public policy. Canadian Public Administration, 30(2), 214-229. Nieboer, N. (2005). Strategisch voorraadbeleid. In M. Kramer (Ed.), Praktijkhandboek Innovatief Renoveren en Herstructureren (pp. 1-14). Amsterdam: WEKA Uitgeverij. NVM. (2013). Laatste kwartaal maakt 2012 bijna goed. Retrieved 16-01-2013 http://www.nvm.nl/wonen/nieuws/2013/201301104ekwartaal2012.aspx

110

Os, P. v. (2006). Duizendpoten ongewenst: Tijdschrift voor de volkshuisvesting. Os, P. v. (2007). Mensen, stenen, geld; Het beleidsproces bij woningcorporaties. Amsterdam: Rigo Research Advies B.V. Ouwehand et al. (2011). Stijl van leven, stijl van bouwen. ‘Branding’ en leefstijl en in gebiedsontsontwikkeling. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Priemus. (1994). Bewonerspreferenties: richtsnoer voor investeringen in nieuwbouw en de woningvoorraad. Delft: Delft Universitaire Pers. Priemus, H., . (1984). Verhuistheorieen en de verdeling van de woningvoorraad. Volkshuisvesting in theorie en praktijk, DUP Delft. Rijksoverheid. (2012). Wet verhuurderheffing. Retrieved 21-03-2013, from Ministerie van Financiën http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/belastingplan2013/documenten-en-publicaties/kamerstukken/2012/09/18/wetverhuurderheffing.html Samuelson, P. (1938). Consumption theory in terms of revealed preference. Sanders, F. (2006). Reflecties op het woondomein. Eindhoven: Bouwstenen Publicatiebureau. Schulze, G. (1992). Die Erlebnisgesellschaft. Frankfurt am Main: Campus Verlag. SmartAgent. (2013). Bedrijfsbrochure. Smink, W. (2011). Een onderzoek naar de veranderende rol van woningcorporaties in de stedelijke ontwikkeling. TwynstraGudde. (2012). Op weg naar 2025. Van den Broeke, R. A. (1998). Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties: informatievoorziening en instrumenten [Strategic stock management of housing associations: information provision and instruments]. Delft: Delft University Press. Van Os, P. (2007). Mensen, stenen, geld; het beleidsproces bij woningcorporaties [People, stone, money; the policy process at housing associations]. Amsterdam: RIGO Research en Advies. Van Vliet, J. M. (1993). Integraal voorraadbeleid; naar een model voor het opstellen van beheerplannen op complexniveau door woningcorporaties [Integral asset management; towards a model to draw up management plans on the estate level through housing associations]. Delft: Delft University Press.

111

Veal, A. J. (2000). Leisure and lifestyle: A review and annotated bibliography (Online Bibliography 8). Veldheer. (1994). Kantelend bestuur : onderzoek naar de ontwikkeling van taken van het lokale bestuur in de periode 1851-1985. Vliet, J. M. v. (1993). Integraal voorraadbeleid; bewonersparticipatie, Holy-Zuid-Oost; een succesvol trio? Delft: Technische Universiteit Delft, Faculteit Bouwkunde. VROM. (2001). Balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting. Retrieved 26-032013 http://parlis.nl/pdf/kamerstukken/KST50805.pdf Weber, M. (1922). Wirtschaft und Gesellschaft. Woonbond. (2013). Liberalisatiegrenzen Retrieved 18 september 2013 from http://www.woonbond.nl/puntentelling/perjuli2012/info/libhuur.php Woonbron. (2005a). Klant- en marktmonitor 2005. Woonbron. (2005b). Oplegnotitie markt- en klantmonitor. Woonbron. (2007a). Gebiedsvisie Staart. Woonbron. (2007b). Klant- en marktmonitor 2007. Woonbron. (2007c). Vervolgacties klant en marktmonitor 2007. Woonbron. (2008). Klant- en marktmonitor 2008. Woonbron. (2009). Verschil maakt kwaliteit; keuzes maken het verschil. De tien keuzes van Woonbron-Maasoevers. Woonbron. (2010). Klant- en marktmonitor 2010. Woonbron. (2011). Klant- en marktmonitor 2011. Woonbron. (2012a). Klant- en marktmonitor 2012. Woonbron. (2012b). Te Woon maakt koopwoning bereikbaar voor starters. Retrieved 10-02-2014, from http://www.woonbron.nl/OverWoonbron/Actueel/Persberichten/Pages/TeWoonmaak tkoopwoningbereikbaarvoorstarters.aspx Wouden, R., & van der Kullberg, J. (2002). Stijloefeningen: Leefstijlen in onderzoek en praktijk: Stedenbouw & Ruimtelijke ordening #6/2002.

112

De invloed van woonwensen op het strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties. P5-rapport

Recommend Documents