TASKFORCE CO2 REDUCTIE IN DE BOUW EINDRAPPORTAGE. STRATEGISCH VOORRAADBELEID EN DUURZAAMHEID Een integrale levensduurbenadering 1 februari 2013

TASKFORCE CO2 REDUCTIE IN DE BOUW

EINDRAPPORTAGE STRATEGISCH VOORRAADBELEID EN DUURZAAMHEID Een integrale levensduurbenadering 1 februari 2013

S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

1

1. NAAR DUURZAAM STRATEGISCH VOORRAAD BEHEER: ONDERZOEKSVRAAG!......................3 1.1 Werkzaamheden Taskforce CO2!...............................................................................................................................................3 1.2 Onderzoeksvraag!.......................................................................................................................................................................3 1.3 Onderzoeksaanpak!....................................................................................................................................................................4

2. VOORRAADBELEID IN DE PRAKTIJK!...............................................................................................6 2.1 Doelstellingen van het Vooraadbeleid!........................................................................................................................................6 2.2 Input van het voorraadbeleid!.....................................................................................................................................................8 2.3 Systemen van het voorraadbeleid!...........................................................................................................................................10 2.4 Output van het voorraadbeleid!.................................................................................................................................................11 2.5 Implementatie van het voorraadbeleid!.....................................................................................................................................11 2.6 Conclusies en aanbevelingen voorraadbeleid in de praktijk!....................................................................................................11

3. METHODE!...........................................................................................................................................13 3.1 Analyses op voorraadniveau!....................................................................................................................................................14 3.2 Naar een specifiek onderbouwing op strategisch niveau!........................................................................................................20 3.3 Naar een integrale levensduurbenadering.!..............................................................................................................................34

4 CONCLUSIES EN VERVOLG!..............................................................................................................39 4.1 Mogelijk vervolg!.......................................................................................................................................................................41


2

1. NAAR DUURZAAM STRATEGISCH VOORRAAD BEHEER: ONDERZOEKSVRAAG 1.1 Werkzaamheden Taskforce CO2 De energietransitie zal op termijn een onontkoombare invloed hebben op de woningvoorraad. De eindigheid van fossiele brandstoffen zal betekenen dat op termijn ook de bestaande woningvoorraad van Nederland moet worden verduurzaamd. Met de exploitatieperiode van corporatiewoningen is die verre toekomst steeds iets om ook vandaag rekening mee te houden. Daar komt bij dat met structureel boven inflatie stijgende energieprijzen de betaalbaarheid van corporatiewoningen al veel eerder onder druk komt te staan dan de energietransitie noodzakelijk is. Vanuit deze achtergrond is de Stichting Taskforce CO2 Reductie in de Bouw (kortweg de Taskforce CO2) opgericht. Binnen de Taskforce CO2 werken verschillende marktpartijen samen die hun ervaring, aanvullende expertise en inventiviteit delen om de CO2-reductie in een breder kader te kunnen plaatsen.1 Taskforce CO2 wil kennis ontwikkelen en uitwisselen omtrent de renovatie en verbetering van de bestaande woningvoorraad om zo te komen tot een beter afwegingskader. De Taskforce CO2 heeft eerder een quickscan ontwikkeld voor een integrale investeringsafweging bij de verbetering van woningcomplexen. In die quickscan wordt in vier scenario’s een integrale investeringsafweging geboden. Er is aandacht voor CO2 besparing, labelsprongen, verbeteringen in beeld- en gebruikskwaliteit en terugverdienmogelijkheden via hogere huren, lagere woonlasten en waardeontwikkeling op termijn. De vier scenario’s zijn: - uitexploiteren (sloop-nieuwbouw, 0-10 jaar) - uitgestelde investeringsbeslissing (15 jaar doorexploiteren) - levensduurverlenging (25 jaar) - nieuwe start (50 jaar). De investering kan op verschillende manieren rendement opleveren. Naast de energiebesparing gaat het om het financieel rendement (bijvoorbeeld huurverhoging en verlenging exploitatietermijn), verbetering van de woningmarktpositie, verbetering van toegankelijkheid of woningplattegrond van de woning voor verschillende doelgroepen, et cetera. Door de verschillende rendementen van de scenario’s inzichtelijk te maken, komt het kader voor een integrale investeringsafweging tot stand. Een dergelijke analyse op projectniveau is behulpzaam bij de investeringsafweging, maar uiteindelijk moet de afweging voor de toekomst van de huurwoningvoorraad op een hoger schaalniveau worden gemaakt. Voor één corporatie is de woningportefeuille de aangewezen schaal om afwegingen te maken. Om op portefeuilleniveau die afweging te kunnen maken is de kennis van complexen een noodzakelijke randvoorwaarde. Maar omgekeerd is het ook nodig inzicht te krijgen in de kwaliteiten en toekomstkansen van de gehele portefeuille om op complexniveau de juiste investeringsbeslissing te kunnen nemen. 1.2 Onderzoeksvraag De centrale vraag van dit onderzoek is hoe duurzaamheid en in het bijzonder energieverbruik een plek zou kunnen en moeten krijgen in het voorraadbeleid. Dit onderzoek is gericht op het Naast oprichtster Evelyn van der Ploeg bestaat de Taskforce uit Bureau Middelkoop, Nieman Raadgevende Ingenieurs, Faro architecten en Amory + Jurriëns. 1


3

schaalniveau van de portefeuille van een corporatie en gaat daarmee een stap verder dan de eerdere complexonderzoeken. Wel is voor dit onderzoek nadere onderzoek op complexniveau verricht om voldoende gegevens te verkrijgen als input voor de methodiek voor de portefeuilleanalyse. Er is in dit onderzoek steeds gekeken naar: (1) de huidige plek van energie in het voorraadbeleid van corporaties; (2) de mogelijk toekomstige plek van energie in het voorraadbeleid van corporaties. Om die vragen te kunnen beantwoorden is het nodig de verschillende onderdelen van het voorraadbeleid afzonderlijk te belichten. Het voorraadbeleid is in het onderzoek schematisch als volgt ingedeeld:

Strategisch Voorraad Beheer

Doelstellingen

Input

Systemen

Output

Implementatie

1.3 Onderzoeksaanpak 1.3.1 De huidige plek van energie in het voorraadbeleid De eerste stap van het onderzoek bestond uit het analyseren van het huidige strategisch voorraadbeleid in de praktijk. Er is bij 3 corporaties op een systematische manier gekeken naar de wijze waarop invulling wordt gegeven aan het voorraadbeleid. Diezelfde corporaties zijn actief betrokken bij het vervolgonderzoek. Tevens zijn de conclusies van het onderzoek bij deze corporaties getoetst. De corporaties zijn geselecteerd op een aantal duidelijk verschillende kenmerken. De eerste deelnemende corporatie (Wooncompagnie) heeft een zeer groot werkgebied, met een aantal grotere en veel kleinere kernen verspreid over zeer veel verschillende gemeenten. De tweede corporatie (Brabant Wonen) heeft een werkgebied verspreid over 2 stedelijke kernen. De derde corporatie (SWZ) werkt in een stad, in verschillende wijken, waar steeds verschillende corporaties een positie hebben. Die verschillen maken dat in het strategisch voorraadbeleid steeds op een andere manier, in relatie tot de totale voorraad van het gebied en in relatie tot de totale voorraad van de corporatie, afwegingen moeten worden gemaakt. Door een drietal duidelijk


4

verschillende corporaties te kiezen, is het mogelijk een divers beeld te verkrijgen van het voorraadbeleid in de praktijk. Bij dit voorraadbeleid in de praktijk is op een systematische manier gekeken naar de verschillende aspecten van het voorraadbeleid. Er wordt een aantal conclusies getrokken over de huidige positie van energiedoelstellingen in het voorraadbeleid als basis voor voor het beantwoorden van de onderzoeksvraag hoe energie in de toekomst een plek zou kunnen krijgen in het voorraadbeleid. 1.3.2 De mogelijke plek van energie in het voorraadbeleid van corporaties De volgende stap in het onderzoek is om, op basis van de praktijkanalyse, te kijken wat de toekomstige plek van energie in het voorraadbeleid van corporaties zou kunnen zijn. Het beantwoorden van die vraag is vooral praktisch en instrumenteel opgevat. Er is gekeken naar de mogelijkheden uitgaande van de praktijk van vandaag. Dat betekent dat de suggesties die worden gedaan ook aansluiten op die praktijk van vandaag. De voorstelen die worden gedaan voor het meer structureel introduceren van energetische aspecten in het voorraadbeleid zijn ook getoetst bij de deelnemende corporaties.


5

2. VOORRAADBELEID IN DE PRAKTIJK Er is bij drie corporaties gekeken naar de praktijk van het voorraadbeleid. De corporaties zijn in het onderzoek tevens als klankbord gebruikt voor de conclusies van het onderzoek. De kern van dit onderzoeksverslag is niet een rapportage over de afzonderlijke corporaties. Het doel is om op basis van een analyse van de praktijk bij de drie corporaties, in beeld te brengen of en hoe energiedoelstellingen een plek hebben in het voorraadbeleid. Onderstaande schema geeft weer wat het onderwerp van het voorraadbeleid is. Het gaat er om de discrepantie tussen de huidige voorraadkenmerken en de toekomstige vraag op te lossen door ingrepen in de voorraad.

Huidige Voorraad

bestaande discrepanties

Huidige Vraag

ingrepen

vhv-opgave

prognose

Wensvoorraad

Toekomstige Vraag

Om de vraag te beantwoorden of en hoe energie daarbij een rol speelt, wordt de indeling van het voorraadbeleid aangehouden zoals die in het vorige hoofdstuk is geformuleerd. (doelstellingen, input, systemen, output, implementatie) 2.1 Doelstellingen van het Vooraadbeleid Het strategisch voorraadbeleid van de drie geanalyseerde corporaties komt op de volgende punten sterk overeen: A. De kerntaak van het hebben van voldoende betaalbare woningen voor de primaire doelgroep staat centraal. B. Sturen op woonlasten (in plaats van sturen op kale huren) wint aan belang. C. Er is een duidelijke sturing op de kwaliteit van de voorraad nu en in de toekomst (daarbij is het aanpassen van de voorraad aan vergrijzing een belangrijk thema) D. De verjonging van de voorraad wordt vanuit financieel oogpunt noodzakelijk geacht. E. Een financieel gezonde exploitatie staat centraal. Er is in ieder geval bij de onderzochte corporaties geen sprake van een ondubbelzinnige uitwerking van duurzaamheidsdoelstellingen of energie in het voorraadbeleid. Een quickscan van het voorraadbeleid van andere corporaties laat zien dat die conclusie in het algemeen geldt. De geconstateerde gemeenschappelijke doelstellingen van het voorraadbeleid komen direct voort uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) waarin de doelstellingen en kerntaken van de S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

6

corporatiesector zijn neergelegd. Wat dat betreft is het niet verrassend dat duurzaamheid en energie geen duidelijke plek hebben. Duurzaamheid en energie zijn immers niet als zelfstandige doelstelling neergelegd in het BBSH. Dat vormt ook een directe verklaring dat het energiezuinig maken van woningen, in deze tijd waarin corporaties noodgedwongen investeringen heroverwegen, een doelstelling is die snel wordt geschrapt. Noodgedwongen terug naar de kern betekent dan snel terug naar de kern van het BBSH waar duurzaamheid niet wordt genoemd. Argumenten van corporaties voor en tegen energie als onderdeel van de kerntaken zijn: 1. ‘Goed ondernemerschap’: Bij corporaties die deze redenering hanteren is een brede duurzaamheidsinspanning zichtbaar die verder gaat dan de duurzaamheid van woningen alleen. 2. Woonlasten: De prijsstijging van energie boven inflatie zet de betaalbaarheid van het wonen onder druk ondanks lage huren. 3. Ontbrekende urgentie: De stijgende energiepirjzen vormen een risico voor de toekomst, dat nu nog niet actueel en evident is. 4. Markt: Verduurzaming kan in de markt een onderscheidende kwaliteit zijn. Daarentegen wordt ook ingebracht dat duurzaamheid in de markt nu juist nog geen onderscheidende kwaliteit is. Indirect is zo te beargumenteren dat energiezsuinigheid wel degelijk onderdeel van het BBSH is. De kosten voor energie zijn in de afgelopen 10 jaar verdubbeld. Als dit doorzet, is het garanderen van een lage huur niet meer een garantie voor betaalbare woonlasten. Vanuit corporatieperspectief en vanuit de kerntaken geredeneerd, is energie onderdeel van het betaalbaarheidsvraagstuk. Op zijn minst zijn er op termijn risico’s ten aanzien van de betaalbaarheid. Feitelijk zijn de duurzame doelstellingen van de geanalyseerde corporaties een samenstelling van deze overwegingen, waarbij sprake is van accentverschillen.

Doelstellingen Energie

Formeel - Bouwbesluit - niet in BBSH - convenanten - lokale beleidsregels

Inhoudelijk - betaalbaarheid - waarde(ontwikkeling) - goed ondernemerschap - woongenot

De verschillen tussen corporaties zijn er niet alleen in de argumentatie die ten grondslag ligt aan de doelstellingen, maar ook in de uitwerking van de doelstellingen zelf. Die verschillen worden ook mede door de verschillende argumentatie veroorzaakt. De eerste corporatie kiest er voor de voorraad in te delen in drie huurklasse-groepen met eigen kwaliteitskenmerken een eigen exploitatiehorizon en een daarop afgestemde ingrepenprogramma. De corporatie focust daarbij vooral op haar eigen kerntaak. Energie wordt (nog) niet als onderdeelvan die kerntaak beschouwd. De investeringen zijn primair zijn gericht op de bouwkundige kwaliteit van de woning. Eventuele energieconcepten of installaties die leiden tot S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

7

een verdere reductie van energieverbruik kunnen door derden (de huurder of anderen) worden toegevoegd. Bovendien kan de corporatie in de toekomst, als betaalbaarheid door energieprijzen een probleem wordt, altijd nog een keer een stap maken in het reduceren van het energieverbruik. De tweede corporatie heeft een duurzaamheidsbeleid waarbij meer in de breedte naar de hele organisatie wordt gekeken. Dat vertaalt zich onder andere in de doelstelling om de hele voorraad voor 2020 op label C te brengen en minimaal 60% op B. In de praktijk is deze doelstelling nog niet zeer sturend bij projecten. Bij de derde corporatie ligt het accent van het voorraadbeheer veel meer op locatie en markt. Dat accent komt ook voort uit het gespreide bezit van deze corporatie en de verschillende marktomstandigheden op die plekken. In het voorraadbeleid staat dan de vraag centraal of er op de lange termijn op de gegeven plek wel behoefte is aan een woning en wat de kwaliteit van de woning op die plek dan moet zijn. Ook duurzaamheid wordt primair vanuit dat perspectief bekeken. 2.2 Input van het voorraadbeleid In het schema aan het begin van dit hoofdstuk is in het rood aangegeven op welke punten in het voorraadbeleid informatie nodig is als input voor het voorraadbeleid. Het gaat om: - huidige voorraadkenmerken - prognose van de vraag - mogelijke ingrepen - huidige financiële situatie - kosten en opbrengsten van de ingrepen Op basis van input op die onderdelen is het mogelijk de wensvoorraad te bepalen en de haalbaarheid van het realiseren van die wensvoorraad vast te stellen. Voor de geanalyseerde corporaties is de input van het voorraadbeleid min of meer gelijk. Er zijn wel accentverschillen. Die hangen echter niet zo zeer samen met een verschillende visie op het voorraadbeleid. Verschillen hangen veel meer samen met keuzen die worden gemaakt in de operationalisatie. In de praktijk is het noodzakelijk bij het voorraadbeleid te komen tot een vereenvoudiging van de werkelijkheid en een beperking van de input. Het is niet mogelijk alles te kwantificeren als input voor het voorraadbeleid. Daarmee zou een onoverzichtelijke brei aan gegevens ontstaan. Juist in de keuzen die hierin worden gemaakt ontstaan verschillen tussen corporaties. Voorraadkenmerken De kwaliteit van de huidige voorraad is bij de verschillende corporaties in beeld op het niveau dat nodig is een goed voorraadbeleid te voeren. De technische kwaliteit is in beeld en vormt een belangrijke input voor het moment van ingrijpen. Tevens is duidelijk op welke manier de kwaliteit van de voorraad aansluit op de verschilllende doelgroepen. In het voorraadbeleid wordt ook duidelijk gestuurd op deze voorraadkenmerken in relatie tot de vraag. Ook omtrent energetische kwaliteit is door de labeling van woningen informatie beschikbaar die bij de sturing in het voorraadbeleid wordt gebruikt. Er is hier nog wel een slag mogelijk als het gaat om een scherp beeld van de verbetermogelijkheden van verschillende typen uit verschillende periode. Er kunnen grote verschillen bestaan tussen woningen die hetzelfde label hebben.


8

Prognose van de vraag Bij alle corporaties is het gebruikelijk te werken met prognoses van de omvang van de doelgroep van beleid. Dat gebeurt op basis van een demografische prognose en een extrapolatie van de huidige inkomensverdeling op basis van die demografische prognose. Op de korte termijn kan er, zoals vandaag, een groter verschil tussen vraag en aanbod ontstaan doordat sprake is van een negatieve economische ontwikkeling. Er wordt door de verschillende corporaties nog nauwelijks gerekend met de betaalbaarheid op woonlastenniveau. Het is realistisch te veronderstellen dat een structurele stijging van energieprijzen boven inflatieniveau invloed kan hebben op de betaalbaarheid van het wonen en daarmee ook op de vraagprognose voor de kerndoelgroep van beleid. Mogelijke ingrepen, Als input van het voorraadbeleid is slechts zeer grof sprake van een onderbouwing van de ingrepen. De ingrepen worden op een aantal onderdelen grof geformuleerd: - sloop - nieuwbouw - levensduurverlenging (15jr/20jr/25jr/etc.) - verkoop - verbetering (geschiktheid voor senioren/overig) - energielabel Er is bij de ingrepen een koppeling aan locaties en aan kwaliteitskenmerken van het bezit. Daarbij spelen marktkwaliteit (van plek en woning) en functionele en technische kwaliteit van de woning een rol. De mate waarin die verschillende kwaliteiten een rol spelen lijkt mede afhankelijk van de kenmerken van de regionale woningmarkt. Wanneer de woningmarkt slechter is, vormt de marktpositie een groter risico, en speelt als vanzelfsprekend een belangrijker rol in de afweging. Het formuleren van ingrepen is als het gaat om locatie en typen vrij exact. De toekomst van complexen wordt als het om het voortbestaan gaat met het portefeuillebeleid bepaald. Een bijzondere positie neemt de verkoop hierbij in. Zoals ook elders in dit rapport opgemerkt heeft het verkopen van energetisch slechtere woningen steeds een positieve invloed op de samenstelling van de voorraad en vaak ook een positieven financiële invloed. Als het gaat om de verbetering en het energielabel als onderdeel van die verbetering is het voorraadbeleid minder duidelijk sturend. De ingreep lijkt in belangrijke mate te worden bepaald door de financiële afweging op projectniveau. De input van mogelijke ingrepen is daarmee vrij grof. Huidige financiële situatie De huidige financiële situatie van de corporatie is in detail bekend. De financiële situatie vormt ook de basis om een doorrekening te maken van de effecten van de ingrepen. Een kritisch punt is wel dat de huidige financiële situatie slechts in beperkte mate een beeld van de werkelijkheid geeft. De waardering van woningen gebeurt op basis van een contante waardeberekening van de toekomstige kasstromen. Echter zonder de ingrepen die met het voorraadbeheer worden geformuleerd, is het sterk de vraag of die kasstromen wel haalbaar zijn. Zonder geplande S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

9

woningverbetering is een woning wellicht snel onverhuurbaar, terwijl het uitgangspunt in de boeken is dat de woning nog 10 jaar wordt verhuurd. Een ander kritisch punt is dat de waardering gebeurt op basis van gemiddelde kosten en parameters. Daarmee schijnt een bepaalde woning rendabel te zijn, terwijl feitelijk sprake is van hoge onderhoudskosten en een groot leegstandsrisico. Voor het voorraadbeleid is die gebrekkige input problematisch, omdat de ingreep steeds wordt afgewogen tegen de in de boeken geformuleerde 0-situatie. Dat probleem geldt ook voor energetische ingrepen. De energetische ingrepen vormen een antwoord op een probleem dat in de huidige financiële situatie niet zichtbaar is. Kosten en opbrengsten van ingrepen In het verlengde van de constatering dat de ingrepen zelf beperkt zijn uitgewerkt in het voorraadbeleid, moet worden geconstateerd dat ook de kosten en opbrengsten van ingrepen slechts in beperkte mate onderdeel vormen van de afwegingen in het voorraadbeleid. Als het gaat om energetische ingrepen worden de volgende gegevens gebruikt: - huidige labels woningen - benadering gemiddelde kosten labelsprongen - mogelijke huurverhogingen labelsprongen Het is goed mogelijk en ook wenselijk de input van het voorraadbeleid, als het gaat om energieverbruik en verbetering van de energieprestatie, uit te breiden: - Er is een scherper beeld mogelijk van de energieaspecten dan door de labels wordt gegeven. - Het zou waardevol zijn een beeld te hebben van de kosten van ingrepen in verschillende delen van de voorraad, in plaats van te werken met gemiddelde kosten. - Er is de kans meer te zoeken naar optimalisaties van ingrepen door tegelijk met de verbetering van de energieprestatie ook rendement te behalen op andere vlakken zodat synergie ontstaat. - Door energieprijsstijging te betrekken bij de betaalbaarheid van het wonen op woonlastenniveau kan de toekomstige betaalbaarheid beter worden onderbouwd. - Het woonwaarderingsstelsel geeft wel mogelijkheden tot huurverhoging, maar die is niet dekkend. Dat terwijl het totale energievoordeel wel dekkend kan zijn. Bij die input gaat het deels om informatie die goed beschikbaar is. Vooral voor de relatie energieprijsstijging, woonlasten en betaalbaarheid is eenvoudig de input te organiseren. Voor een deel gaat het om informatie die nog slechts in beperkte mate beschikbaar is. Vooral de kosten van verbetermogelijkheden van verschillende woningtypen zijn niet op hoofdlijnen beschikbaar, zodat het lastig is op de schaal van de voorraad daarin afwegingen te maken. 2.3 Systemen van het voorraadbeleid Om richting te geven aan het voorraadbeleid worden door de corporaties verschillende systemen gebruikt. Daarbij kan een onderscheid worden gemaakt tussen de systemen die gericht zijn op het kwalitatief en kwantitatief in beeld brengen van de voorraad enerzijds en de systemen die gericht zijn op het in beeld brengen van de financiële consequenties anderzijds. De systemen die corporaties gebruiken om de kwalitatieve en kwantitatieve aspecten van hun voorraad in beeld te brengen zijn niet sterk principieel verschillend. Een belangrijke overeenkomst is steeds dat het nodig is te komen tot een vereenvoudiging van de voorraadkenmerken om te komen tot een overzichtelijke afweging. S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

10

Binnen de gehanteerde systemen is het goed mogelijk informatie omtrent duurzaamheid en energieverbruik toe te voegen als relevante kwaliteiten. Het is niet nodig daarvoor systemen sterk aan te passen. Als het gaat om de gehanteerde financiële systemen valt op dat er eigenlijk geen systemen worden gebruikt specifiek gericht op de financieel, kwalitatieve afwegingen van het voorraadbeleid. Het is veel meer zo dat de reguliere financiële systemen worden gebruikt om de scenario’s van het voorraadbeleid financieel te toetsen. Met behulp van een dergelijk op scenarioanalyse gericht systeem zou de financiële toetsing van het voorraadbeleid zeer snel en flexibel kunnen zijn. Nu lijkt eerder zo te zijn dat er een afweging wordt gemaakt op basis van kwalitatieve en kwantitatieve overwegingen, waarbij het geld meer gevoelsmatig wordt meegewogen. Vervolgens wordt het uitgewerkte scenario in het primaire financiële systeem getoetst. Dat primaire systeem is vrij complex en er niet specifiek op toegesneden om snel verschillende voorraadscenario’s door te rekenen. Met een andere benadering zou het proces van het tot stand komen van voorraadbeleid een veel meer iteratief karakter kunnen hebben. 2.4 Output van het voorraadbeleid Het voorraadbeleid moet als output een beeld geven van de mate waarin de wensvoorraad wordt bereikt en de financiële consequenties die daaraan zijn verbonden. Juist daarin kan op een aantal punten nog flinke winst worden behaald. In de eerste plaats is het inzicht in de financiële consequenties van het voorraadbeleid nu vaak nog beperkt. Er is alleen een output via de omweg van de reguliere financiële systemen die niet zijn gericht op snelle scenario-analyse. In de tweede plaats is er weliswaar een goed beeld van de wensvoorraad als het gaat om de omvang en kwaliteit, maar niet als het gaat om de betaalbaarheid in relatie tot energie en totale woonlasten. Hierin is zeker nog winst te behalen. 2.5 Implementatie van het voorraadbeleid De implementatie van het voorraadbeleid staat of valt met de kwaliteit van de gemaakte afweging en de onderbouwing. Daarin is grote winst te behalen door in het voorraadbeleid meer te zoeken naar een optimalisatie van ingrepen. Door meer uitgebreid onderbouwd een afweging in het voorraadbeleid zelf te maken, wordt het mogelijk de conclusies van het voorraadbeleid directer te implementeren Het voordeel daarvan is dat daadwerkelijk een strategische afweging wordt gemaakt. Hierbij moet overigens worden aangetekend dat de institutionele context en marktcontext momenteel zo snel veranderen dat het voorraadbeleid nauwelijks meer sturend lijkt. Snel veranderende omstandigheden zijn zo sterk bepalend voor corporatiebeleid, dat de strategie ondersneeuwt. Een en ander neemt niet weg dat het van belang is een systeem te hebben waarbij het mogelijk is strategisch onderbouwde consequenties te trekken uit die gewijzigde omstandigheden. Op dat punt is nog winst te behalen. 2.6 Conclusies en aanbevelingen voorraadbeleid in de praktijk De analyse van het voorraadbeleid van de deelnemende corporaties is er niet op gericht een volledig beeld te schetsen van de dagelijkse praktijk van het voorraadbeleid. Het gaat er meer om een basis te leggen die het mogelijk maakt uitspraken te doen over de mogelijke praktische positie van duurzaamheid en energieverbruik in het voorraadbeheer. Samenvattend is er een aantal conclusies te trekken uit deze analyse:


11

-

-

-

-

-

Er is geen formele basis in het BBSH voor duurzaamheids- en energiedoelstelingen. Er zijn echter wel degelijk inhoudelijke argumenten om energieverbruik kernonderwerp van het voorraadbeleid te maken. Het is opvallend dat verschillende corporaties geneigd zijn, mede op basis van de inhoud van gesloten convenanten, de energiedoelstellingen vrij rigide in het voorraadbeleid op te nemen door labeldoelstellingen voor de hele voorraad ineens te formuleren. Daarmee gaat het voorraadbeheer voorbij aan een aantal vraagstukken: * Het is mogelijk te kiezen voor grotere labelsprongen in delen van de voorraad versus kleinere labelsprongen verspreid over de voorraad. * Het is de vraag in welk deel van de voorraad (typologie/bouwjaar) energiespongen het meest opleveren, zowel kwalitatief als in rendement. Er is winst te behalen door een veel meer iteratief proces van het opstellen van het voorraadbeleid, waarbij bepaalde voorraadscenario’s op hun consequenties worden getoetst zowel in termen van financiën, als vraag/aanbod en betaalbaarheid. Daarvoor is een eenvoudig financieel systeem nodig om de scenario’s van het voorraadbeleid te toetsen. Op het gebied van de parate kennis van de mogelijkheden, kosten en rendementen van verbetering van de bestaande voorraad is winst te behalen. Er is een toenemend besef dat een benadering van de betaalbaarheid op het niveau van woonlasten cruciaal is. Die benadering zal onder omstandigheden leiden tot andere conclusies in het voorraadbeleid dan momenteel worden getrokken. De inhoud en het systeem van het huidige voorraadbeleid zijn geschikt om op eenvoudige wijze te komen tot een verdere verdieping van het voorraadbeleid ook als het gaat om energie.

De conclusies sluiten sterk aan op de veronderstellingen van de Taskforce CO2 dat er slechts in beperkte mate informatie beschikbaar is over de kosten van ingrepen in de bestaande woningvoorraad, gericht op energieverbetering. Daarnaast komt uit het onderzoek bij de 3 corporaties echter ook een aantal andere punten duidelijk naar voren. Op basis daarvan komt de Taskforce CO2 tot een 4-tal aanbeveling voor het voorraadbeleid. Verantwoord strategisch voorraadbeleid wordt volgens Taskforce CO2 bereikt door: 1. Op strategisch niveau: Minimaal in beeld brengen van de risico’s ten aanzien van betaalbaarheid en waardeontwikkeling van de voorraad zijn in relatie tot het energieverbruik 2. Op tactisch en strategisch niveau: Het formuleren van doelstellingen gebaseerd op specifieke inputgegevens met betrekking tot de kwaliteit van de voorraad en financieel onderbouwde specifieke ingrepen 3. Tactisch, strategisch en operationeel: Een integrale benadering van de levensduur van woningen 4. Proces: Het proces van het voorraadbeleid moet iteratief worden doorlopen. De gevolgen van de veronderstelde ingrepen moeten steeds worden getoetst. Die toets vormt de basis voor het bijstellen van de ingrepen. In het vervolg van dit onderzoek wordt nader ingegaan op deze aanbevelingen en wordt aangegeven op welke manier daaraan invulling kan worden gegeven.


12

3. METHODE Op basis van de analyse van het voorraadbeleid in de praktijk en de analyse van het voorraadbeleid van de deelnemende corporaties heeft het onderzoek zich geconcentreerd op het uitwerken van mogelijkheden om, aansluitend op de dagelijkse praktijk, het onderwerp energie meer tot een integraal onderdeel van het voorraadbeleid te maken. Daarbij zijn de 4 aanbevelingen aan het einde van het vorige hoofdstuk leidend.

(3.1) Strategisch: analyse op voorraadniveau Het gaat er om op voorraadniveau de risico’s voor de betaalbaarheid als gevolg van energieprijsstijgingen duidelijk in beeld te brengen. Dat vraagt primair om een benadering van de betaalbaarheid op het niveau van woonlasten. Voorts is het van belang in scenario’s over de voorraad en de betaalbaarheid na te denken. Dat kan in theorie met behulp van de bestaande financiële systematiek van corporaties. Het zou wel waardevol zijn een flexibeler instrument te gebruiken. Voor dit onderzoek is een rekenmodel gebruikt dat door Bureau Middelkoop en Finance Ideas is opgesteld in opdracht van Platform 31. (3.2) Tactisch en Strategisch: Specifieke input ingrepen Dit vormt een feitelijk voortzetting van eerder onderzoek van de Taskforce, waarbij door het doen van complexonderzoeken meer kennis omtrent de mogelijkheden en kosten van ingrepen bij woningen uit verschillende bouwperioden is verzameld. Voor dit onderzoek is op basis van de eerdere complexonderzoeken en op basis van aanvullende complexanalyses een rekenmodel opgesteld dat het mogelijk maakt om snel in beeld te brengen wat de kosten zijn van verschillende ingreepscenario’s in verschillende delen van de voorraad. Op die manier is het mogelijk veel specifieker te formuleren welke ingrepen op welke plek en op welk moment aantrekkelijk zijn. Er ontstaat de mogelijkheid om in het voorraadbeleid ook te komen tot een kostenoptimalisatie van ingrepen. (3.3) Strategisch, tactisch en operationeel: Integrale levensduurbenadering De Taskforce CO2 heeft bij de complexonderzoeken een afwegingsmethode gehanteerd om de kwaliteit van complexen vanuit verschillende invalshoeken te belichten. Deze methode is ook zeer geschikt om op voorraadniveau in te zetten. Het is niet voldoende een woning technisch voor 50 jaar in de lucht te houden. Er moet in de periode ook een vraag naar de woning zijn. De markttechnische levensduur moet ook aansluiten op de technische levensduur. Het energieconcept van de woning moet even lang mee kunnen. De woonkwaliteit moet 50 jaar meekunnen. De exploitatie moet 50 jaar gegarandeerd zijn. Het gaat om een samenhang tussen de verschillende kwalitatieve en financiële benaderingen van het voorraadbeheer die niet meer kwantitatief in een systeem of model te vatten zijn. In dit onderzoek is die kwalitatieve benadering de integrale levensduurbenadering genoemd. (3.4) Iteratief proces Bovenstaande instrumenten kunnen worden ingezet om in een iteratief proces verschillende voorraadscenario’s te toetsen en te optimaliseren. In het vervolg wordt een nadere uitwerking van deze onderwerpen gegeven en van het proces van Voorraadbeheer dat met deze instrumenten mogelijk is.


13

3.1 Analyses op voorraadniveau Een belangrijke conclusie uit de praktijkanalyse van het voorraadbeleid bij de drie corporaties is dat het wenselijk is de risico’s ten aanzien van de betaalbaarheid op portefeuilleniveau inzichtelijk te hebben, als het gaat om het energieverbruik. Dat betekent dat in ieder geval een benadering van de betaalbaarheid op woonlastenniveau wenselijk is. Voorts zou het goed zijn als de denkbare ingrepen direct op hun consequenties kunnen worden getoetst als het gaat om die betaalbaarheid én als het gaat om de financiële consequenties. Veel corporaties gebruiken voor het maken van dergelijke scenario’s het systeem WALS (Woningcorporaties Assets & Liabilities System) van Ortec. Daarmee is het mogelijk verschillende ingreepscenario’s in te voeren en de financiële consequenties en risico’s inzichtelijk te maken. Het model is wel zo uitgebreid en gedetailleerd, dat het in principe mogelijk is om alle variabelen te onderzoeken, met de kanttekening dat er voor niet direct de mogelijkheid is om op een directe manier betaalbaarheidsscenario’s te onderzoeken op woonlastenniveau. Dit kan wel indirect, omdat zeer veel variabelen kunnen worden ingevuld. Een handicap is bovendien dat sterk is toegesneden op de afdeling finance en control en primair daar wordt gebruikt. De flexibiliteit en het detailniveau van het model is direct het nadeel. Er kan zo veel worden ingevuld en onderzocht dat het voor een direct scenario-onderzoek in het voorraadbeleid snel te ingewikkeld is. Het model is niet opgesteld met het oog op dergelijke scenario-analyses op hoofdlijnen. Het is veeleer bedoeld voor de eindbeoordeling van het voorraadbeleid. Er is eigenlijk een eenvoudiger financieel instrument nodig om een dergelijke scenario-analyse snel uit te voeren. Binnen WALS is die oplossing denkbaar door specifiek gericht op het voorraadbeheer, energie en woonlasten scenario-analyse eenvoudiger toegankelijk te maken. Zolang dat niet het geval is, is er in de praktijk duidelijk een zoektocht gaande naar dergelijke modellen. Er is het model Fimaren van Builddesk, dat een inzicht geeft in de ontwikkeling van labels en woonlasten bij verschillende investeringsvarianten. Het model geeft een output in grafieken van de huurontwikkeling, woonlastenontwikkeling en kasstromen die samenhangen met de investering. Het is in het model echter niet goed mogelijk de output direct te beoordelen. Het is onduidelijk welke huren nog betaalbaar zijn en welke kasstromen financieel draagbaar. De sturing van het model vindt vooral plaats op labels. Het zou binnen dezelfde mechaniek bijvoorbeeld waardevol te zijn direct te sturen op bestaalbaarheid of haalbaarheid van scenario’s. Inmiddels is er in opdracht van Plaform31 door Finance Ideas en Bureau Middelkoop een model ontwikkeld om analyses te maken wat de gevolgen zijn van investeringen in duurzaamheid (energiebesparing) voor de ontwikkeling van de woonlasten (betaalbaarheid), solvabiliteit, liquiditeit van woningcorporaties. Dit model heeft zowel kenmerken van WALS, in die zin dat het gekoppeld is aan de boeken van de corporatie, als van Fimaren, omdat sprake is van een prognose van woonlasten op basis van ingrepen en inergieprijsascenario’s. Dit model is specifiek opgesteld met het oog op een dergelijke portefeuilleanalyse. Het model sluit inhoudelijk nauw aan op de activiteiten en visies van de Taskforce CO2. Bovendien is er steeds ook een nauw verband geweest tussen het opstellen van dit model en het onderzoek naar het voorraadbeleid voor Agentschap NL omdat Bureau Middelkoop ook deelnemer is in de Taskforce CO2. Het model van Platform 31 is een open model dat in de nabije toekomst voor iedereen beschikbaar komt. In dit onderzoek is het rekenmodel van Platform 31 gebruikt om de risico’s ten aanzien van de betaalbaarheid in beeld te brengen: S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

14

-

In het model is de huidige voorraad van de deelnemende corporaties worden ingevuld. Per huurprijscategorie wordt de betaalbaarheid op woonlastenniveau mede op basis van een energieprijsscenario inzichtelijk. Er kunnen verschillende ingrepen worden ingevuld zodat in de tijd een beeld ontstaat van de ontwikkeling van de voorraad. De kosten van ingrepen zijn gekoppeld aan de boeken van de corporatie, zodat een beeld ontstaat van de ontwikkeling van solvabiliteit en kasstromen. De energiebesparing van maatregelen kan worden ingevuld zodat een beeld ontstaat van de betaalbaarheid in de tijd op het niveau van woonlasten. Er is een directe koppeling met de vraagontwikkeling.

Op een snelle manier zijn zo diverse scenario’s in beeld te brengen, zoals het scenario niet investeren: de voorraad loopt dan uiteindelijk terug naar 0 omdat de woningen uit hun economische levensduur lopen. De beschikbaarheid van betaalbare woningen loopt eveneens sterk terug omdat de woonlasten van veel woningen sterk gaan toenemen. In het model wordt tevens inzichtelijk gemaakt dat er een duidelijk verschil is wanneer wordt gestuurd op huurprijzen en wanneer de totale woonlasten in relatie tot een betaalbare woonquote als basis voor afwegingen wordt genomen. Onderstaande afbeelding geeft een illustratie van een bepaald ingreepscenario en de effecten op de voorraad, overschotten en tekorten in de voorraad en de financiële toestand van de corporatie. Het onderstaande schema geeft aan op welke punten het model inhoudelijke input toestaat.

aantallen kwaliteit huur energie

Huidige Voorraad

bestaande discrepanties

Huidige Vraag

ingrepen

vhv-opgave

prognose

Wensvoorraad

Toekomstige Vraag kwantitatief kwalitatief betaalbaarheid

Er kan zo snel inzicht verkregen worden in diverse scenario’s en de financiële consequenties van die scenario’s. Daarmee kan een belangrijke toevoeging worden gedaan op het voorraadbeleid zoals dat vandaag praktijk is. Op een eenvoudige manier kunnen verschillende opties worden getoetst, zowel financieel als aan de vraagontwikkeling. Wanneer de risico’s ten aanzien van betaalbaarheid inzichtelijk zouden worden gemaakt met een model als WALS (of een verder doorontwikkelde versie van Fimaren) dan zou dezelfde input noodzakelijk zijn. Om in dergelijke modellen een scherpe analyse van de investeringsmogelijkheden te maken is een specifieke input noodzakelijk. Die specifieke input is nodig ten aanzien van de kosten van het verduurzamen van de woningvoorraad, het huidig energiegebruik, de toekomstige vraag naar woningen zowel kwantitatief, kwalitatief als op het gebied van huren/woonlasten. Welk model ook wordt gehanteerd om de risico’s inzichtelijk te maken en een financieel economische onderbouwing van het voorraadbeleid te maken, die voorraadspecifieke getallen zijn steeds een voorwaarde om een goede afweging te kunnen maken. S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

15

Hieronder is een voorbeeld gegeven van de exercitie die met het model van Platform 31 kan worden gemaakt. 2500000

Woningen per prijscategorie

2000000 Duur

1500000

Midden Betaalbaar

1000000

Goedkoop

500000

2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049 2051 2053 2055 2057 2059 2061

0

In bovenstaande grafiek is het uitgangspunt dat geen ingrepen in de voorraad worden gedaan. Er is afleesbaar dat de voorraad huurwoningen in 50 jaar daalt naar nul. Prijscategorieën Woonlastencorrectie 2500000

2000000

Duur

1500000

Midden Betaalbaar

1000000

Goedkoop 500000

2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049 2051 2053 2055 2057 2059 2061

0

Wanneer rekening wordt gehouden met de totale woonlasten en een bepaald energieprijsscenario blijkt het aantal goedkope en betaalbare woningen sneller terug te lopen. Prijscategorieën Woonlastencorrectie 2500000

2000000

Duur

1500000

Midden Betaalbaar

1000000

Goedkoop 500000

2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049 2051 2053 2055 2057 2059 2061

0

Bij sterker stijgende energieprijzen neemt het aantal goedkope en betaalbare woningen veel sneller af.


16

Operationele kasstroom € 3.000.000.000 € 2.500.000.000 € 2.000.000.000 € 1.500.000.000 € 1.000.000.000 € 500.000.000 €-

20 12 20 15 20 18 20 21 20 24 20 27 20 30 20 33 20 36 20 39 20 42 20 45 20 48 20 51 20 54 20 57 20 60

€ 500.000.000-

Operationele kasstroom

na 2% normatief

In het model is ook een koppeling gemaakt met de boeken van de corporatie zodat de operationele kasstroom, de solvabiliteit en de schuld per woning afleesbaar is. Vraag Aanbod 1500000 1000000 500000 Totaal 0

€ 664,66 € 524,37

-500000

€ 366,37 -1000000 -1500000

2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028 2030 2032 2034 2036 2038 2040 2042 2044 2046 2048 2050 2052 2054 2056 2058 2060

-2000000

Tot slot is ook een koppeling gemaakt met de vraagontwikkeling van de doelgroep, zodat zichtbaar wordt welke tekorten en overschotten er zijn in verschillende huurprijscategorieën (rekening houdend met de totale woonlasten).

De analyses met het model zoals die in het onderzoek zijn gedaan voor het voorraadbeheer geeft een aantal interessante conclusies: -

-

-

Zonder ingrepen in de verbetering van de energieprestatie van woningen ontstaan ook bij behoudende scenario’s van energieprijsstijging (3%) op een termijn van 10 jaar al grote tekorten aan goedkope en betaalbare woningen. Wanneer de corporatie niet investeert, neemt de omvang en totale levensduur van de voorraad neemt af, terwijl de schuldpositie niet verbetert. Er ontstaan overschotten aan woningen in de middencategorie en duurdere woningen als voor de vraag alleen naar de doelgroepen van de corporaties wordt gekeken. Dat betekent dat in ontspannen woningmarktgebieden, waar geen beroep kan worden gedaan op andere doelgroepen, verhuurbaarheidsproblemen kunnen ontstaan. Een verbetering naar B label leidt voor een periode van 10-15 jaar tot een sterk verbeterde betaalbaarheid van het wonen. De extra huurinkomsten zijn echter geniet dekkend voor de extra investering.


17

-

In het model wordt in het 4de scenario steeds gestreefd naar het niveau van energienotaloos, waarbij de energierekening van de gebruiker bij normaal gebruik op € 0 zou komen. In die variant komt de energiebesparing volledig terug in een huurverhoging, waarbij die verhoogde huur maximaal met inflatie stijgt. Het is interessant te zien dat in die scenario’s op de langere termijn het wonen betaalbaar kan blijven en tegelijk de financiën van de corporatie zich goed ontwikkelen. Daarmee is dit scenario een valide alternatief voor de huidige praktijk. Daarbij moet wel worden aangetekend dat er nu in regelgeving praktische belemmeringen zijn voor het op die manier volledig incasseren van de energiebesparing voor de corporatie. De besparing op energielasten die met de verbetering van de woning wordt gerealiseerd kan immers niet volledig worden doorberekend in de huur, bij het huidige puntensysteem. Het alternatief, om eenvoudigweg voor energiezuiniger woningen op termijn (na harmonisatie) hogere huren te rekenen, werkt evenmin goed, omdat daarmee de huursubsidiegrenzen kunnen worden overschreden, terwijl door de lage energielasten, in praktische zin nog wel degelijk sprake is van een betaalbare woning.

Wanneer het model ten opzichte van het huidige voorraadbeleid wordt geplaatst dan ontstaat het beeld zoals in de onderstaande tabel: · · · Input · · · Systeem

· · ·

Neemt plek in tussen voorraadbeleid en financiële sturing op concernniveau Eenvoudige analyse als toevoeging aan het huidige beleid Geeft beeld van discrepantie vraag aanbod als het gaat om betaalbaarheid op woonlastenniveau Betaalbaarheid komt in beeld Financiële continuïteit Kwaliteit voorraad op hoofdlijnen

·

Onderdeel van iteratief proces van SVB

· ·

Output

Implementatie

Boeken’ (10 jr. solvabiliteit/kasstromen) Voorraadkenmerken (aantallen/huurcategorieën) Vraagontwikkeling (huishoudens, demografie, overig aanbod, scheefwoners... etc) Ingrepen (huurprijs, investering, energiescenario, overige parameters Scenario’s

3.1.1 Betaalbaarheid, financiële continuïteit en het onderzoek van Taskforce CO2 De Taskforce CO2 presenteert met dit onderzoek geen nieuw rekenmodel om aan te tonen dat er op termijn problemen met de betaalbaarheid van het wonen ontstaan, of om aan te tonen dat de doelstellingen voor investeringen in de duurzaamheid van de voorraad al dan niet haalbaar zijn. Er is wel gekeken naar de mate waarin bestaande modellen geschikt zijn om die analyse te maken. Conclusie is dat met WALS zo’n analyse mogelijk is, zij het dat het model vrij ingewikkeld en gedetailleerd is. Dat is ook de reden dat de snelle tussentijdse analyse in de praktijk niet plaatsvindt, terwijl corporaties wel het model hebben en gebruiken. Met het model van Platform S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

18

31 is het ook mogelijk. Fimaren is nog niet echt toegesneden op dergelijke analyses, vooral omdat niet de output wordt gegenereerd die nodig is om bij het voorraadbeleid op te sturen. De modellen maken het mogelijk te achterhalen waardoor bepaalde effecten worden veroorzaakt, zodat aanpassing gericht op die aspecten makkelijk mogelijk is. De modellen zijn een hulpmiddel om valide scenario’s op te stellen. Het Platform 31 model combineert eenvoud en een brede benadering waardoor direct een relatie kan worden gelegd tussen de investering, de energiebesparing, de woonlasten en de financiën. Uit een snelle analyse met het Platform 31 model blijkt dat bij 3% jaarlijkse stijging van de kosten van energie (boven inflatie) er na 10 jaar nauwelijks goedkope woningen meer zijn in Nederland volgens de huidige definitie. Als het percentage van 5% energieprijsstijging wordt ingevuld, zijn er na 2033 zelfs geen betaalbare woningen meer beschikbaar. Daarmee voldoen alle corporaties niet meer aan de kerndoelstelling. Bovendien ontstaat in veel deelmarkten een verhuurrisico. De aansluiting met het onderzoek van Taskforce CO2 ligt vooral hierin dat het bij alle modellen nodig is steeds ook aan te geven wat het investeringsniveau van de ingreep is, en wat onderhoudskosten en energieverbruik na de ingreep zijn. Alle modellen, variërend van WALS en Platform 31 tot Fimaren vragen om deze specifieke input, zonder de input zelf te leveren. Dat betekent dat veel van de met de modellen uitgevoerde analyses zeer onbetrouwbaar zijn, zolang dergelijke gegevens niet goed beschikbaar zijn.

-


19

3.2 Naar een specifiek onderbouwing op strategisch niveau De analysemethode uit de vorige paragraaf maakt het mogelijk verschillende ingrepen in te vullen en hun effect op betaalbaarheid en financiën te beoordelen. De modellen bieden echter nog geen oplossing voor de vraag wat precies moet worden ingevuld. In bijvoorbeeld Fimaren kan worden ingevuld dat een labelsprong wordt gemaakt van F naar B, maar wat zijn precies de ingrepen die daarvoor nodig zijn en wat zijn de kosten van die ingrepen? Ook in WALS en in het Platform 31 model zijn dergelijke ingrepen in te vullen, maar welke investering tot welke energiebesparing leidt is een vraag die de gebruiker van het model zelf moet beantwoorden. Een bestaand model, zoals VABI maakt het deels wel mogelijk die link te leggen, maar dat model heeft een zeer groot detailniveau en is duidelijk bedoeld om op projectniveau zeer precies in beeld te brengen wat de kosten en effecten van een ingreep zijn. Dat is iets anders dan de vraag beantwoorden wat er gebeurt als alle 1000 portiekwoningen in een bepaalde wijk naar label B worden gebracht, of naar energienotaloos. Het is tot nu toe niet goed mogelijk op dat niveau, waarop strategisch de investeringsafwegingen moeten worden beoordeeld, input te genereren voor het portefeuillebeleid. Op dat vlak lagen juist de eerste acties van de Taskforce CO2, waarbij op basis van een analyse van 24 archetypen van de woningvoorraad werd gepoogd informatie te vergaren over de verbetermogelijkheden, zodat deze informatie ook in het voorraadbeleid zou kunnen worden ingezet.

De eerste stap was het opzetten van structuur voor een ‘kennisbank’ met informatie over het verbeteren van 24 typen complexen naar vier ingreepniveaus: 1. sloop-nieuwbouw (0-10 jaar), S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

20

2. doorexploiteren (15 jaar): uitgesteld besluit. 3. levensduurverlening (25 jaar), bij voorkeur naar label B. 4. een nieuwe start (50 jaar), minimaal naar label A.

In eerste instantie zijn door de Taskforce CO2 reeds 8 complex onderzoeken verricht op om het bovenstaande schema van 24 archetypen te vullen met informatie. Die onderzoeken waren deels gericht op dezelfde typen. Vervolgens zijn nog een 3-tal complexonderzoeken verricht. In het kader van dit onderzoek is een analyse uitgevoerd van de ontbrekende typen, volgens de methodiek van het eerdere complexonderzoek, zodat in totaal van de 17 typen meest voorkomende archetypen informatie beschikbaar is. In het schema op de volgende pagina is groen omcirkeld welke typen onderwerp waren van de eerste 8 onderzoeken. In de gele omkadering is aangegeven welke typen voor dit onderzoek aanvullend zijn geanalyseerd. Vervolgens is de opgave centraal gesteld om de kennis uit die eerdere onderzoeken en de nieuwe analyse te verbreden en meer algemeen toepasbaar te maken zodat de informatie omtrent complexen ook op een eenvoudige manier actief is in te zetten in het voorraadbeleid. Is het mogelijk om te komen tot algemene kengetallen van complexen en daarmee kennis van de voorraad? Het accent heeft hierbij zoals gezegd gelegen op de 17 meest voorkomende archetypen. Ten opzichte van de eerdere 8 complexonderzoeken van de Taskforce CO2, zijn voor dit onderzoek dus 12 woningtypen toegevoegd. De beneden-bovenwoningen en duplexen zijn op hoofdlijnen bekeken en uitgewerkt.


21

Het gaat er om voor verschillende typologieën uit verschillende perioden inzichtelijk te maken wat de kosten zijn van bepaalde standaardingrepen. Op het moment dat de kosten van dergelijke standaardingrepen voor verschillende typen inzichtelijk zijn, wordt is het veel beter mogelijk goed onderbouwde afwegingen te maken voor ingrepen in de voorraad. Die informatie is van belang omdat de kosten van de woningverbetering en energetische ingrepen niet alleen afhankelijk zijn van de gestelde doelstelling, maar ook van de huidige kenmerken van de voorraad. Dat betekent dat, wanneer niet de hele voorraad een impuls krijgt, de kosten van de verbetering sterk afhankelijk zijn van de keuze welk deel wordt verbeterd. Wanneer de hele voorraad een impuls krijgt zijn de kosten sterk afhankelijk van de volgorde van verbetering en de stappen die worden genomen om tot het gewenste eindresultaat te komen. De nadere analyse van complexen laat zien dat er zeer veel factoren zijn die tezamen betalen wat de kosten van een ingreep zijn. Daarmee bleek het zeer lastig om de kennis verder te operationaliseren door middel van kengetallen, zoals bij de aanvang werd gedacht. Het is wel denkbaar een bibliotheek met ervaringskosten aan te leggen, daarvoor zou het nodig zijn om een veelvoud van het aantal complexen te onderzoek wat de Taskforce CO2 tot nu toe heeft gedaan. Om die reden heeft de Taskforce CO2 er uiteindelijk voor gekozen om de kennis van de complexen maar via een model te operationaliseren. Daarmee is ten opzichte van de onderzoeksopzet eigenlijk een stap verder gezet dan was gedacht. Het was vooraf niet bedacht dat de stap naar een dergelijk model in één keer zou kunnen worden gemaakt. Een dergelijk model kan ondersteunend zijn om daadwerkelijk operationele keuzes te maken en kan de input genereren om in te vullen in het eerder gepresenteerd Platform 31 model. Het wordt mogelijk om veel preciezer afwegingen te maken in welk deel van de voorraad wanneer moet worden geïnvesteerd.


22

Op systematische wijze is, op basis van geanalyseerde projecten en aanvullende voorbeelden het model van 24 archetypen gevuld met referenties. Daarvan zijn er zoals gezegd 17 typen uitgebreid modelmatig uitgewerkt. Hieronder is een aantal van de gebruikte referenties weergegeven.


23

3.2.1 Input voor het model De complexanalyses leveren op verschillende manieren input voor het model: - Verschillende woningen en woningtypen hebben verschillende hoeveelheden. Grote woningen hebben veel bouwmuur, kleinere woningen hebben minder bouwmuur. Woningen met kap hebben dakpannen, woningen met een plat dak niet, etc. Om in modelvorm de kosten van ingrepen te analyseren is het in de eerste plaats nodig de hoeveelheden van woningen automatisch te genereren. Dat is in het model gedaan door voor de 17 geanalyseerde typen de hoeveelheden op basis van een aantal algemene kenmerken precies te benaderen. Door het invullen van woningtype, kapvorm, beukmaat, aantal lagen, plafondhoogte, nokhoogte en gebruiksoppervlak, open-dicht verhouding worden alle hoeveelheden van de elementen van de woning automatisch gegenereerd. - Woningen uit verschillende perioden hebben verschillende technische kenmerken, die mede bepalend zijn voor de hoeveelheden. Er zijn verschillen in de samenstelling van elementen (bijvoorbeeld houten vloer of betonnen vloer) die ook van invloed zijn op de standaard maatvoering, op de kwaliteit en op de mogelijke ingrepen. In het model is dit op basis van de complexanalyses uitgewerkt door per periode steeds in het model op te nemen wat de standaard technische uitvoering van die tijd was (gerelateerd aan het woningtype). - Bij verschillende woningen en verschillende perioden zijn steeds verschillende ingrepen mogelijk of wenselijk. Zo is bijvoorbeeld bij vooroorlogse woningen in veel gevallen buitengevelisolatie onwenselijk, vanwege de wens de uitstraling van de woning te behouden. In het model is per periode en type een selectie gemaakt in de ingrepen die mogelijk zijn. Vervolgens zijn aan de ingrepen, op basis van de complexanalyses, de kosten van verschillende ingrepen gekoppeld. Op die manier ontstaat een dynamisch model waarmee op basis van een beperkt aantal gegevens omtrent de woningkenmerken, snel verschillende ingreepscenario’s kunnen worden ingevuld. De volgende stap in het model was om de ingreepscenario’s zelf nader te formuleren. Het uitgangspunt waren de 4 scenario’s van de complexonderzoeken: doorexploiteren voor een periode van 0-10 jaar eindigend in sloop, een levensduurverlenging van 15 jaar (met daarna een keuze voor een vervolgingreep), 25 jaar (minimaal label B) en 40-50 jaar (label A of A+). De ervaring uit de verschillende complexonderzoeken en analyses leert dat sprake is van grote verschillen in noodzakelijke kosten en ingrepen afhankelijk van de huidige technische staat van woningen. Als de huidige technische staat slecht is, is logischerwijze een veel grotere ingreep noodzakelijk. Om die reden is in de scenario’s steeds onderscheid gemaakt in een technisch redelijke uitgangspositie of een technisch slechte uitgangspositie, omdat los van de leeftijd van de woning grote verschillen kunnen bestaan in de huidige kwaliteit. Voor deze zogenaamde plus en min varianten zijn afzonderlijke ingreepscenario’s uitgewerkt op basis van de analyse van de complexen. Voorts is, op basis van de complexonderzoeken een aantal bijzondere varianten toegevoegd. Bij de investering voor 25 jaar is een variant toegevoegd waarbij maximaal wordt geïnvesteerd in het casco, om mogelijk later andere ingrepen te doen waarmee een tweede energiesprong kan S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

24

worden gemaakt. Bij de investering voor 40-50 jaar is een variant toegevoegd met extra kwaliteit: om de uitstraling te verbeteren en daarmee de verhuurbaarheid te vergroten. Tevens is bij 40-50 jaar een variant toegevoegd met extra duurzaamheidsingrepen. Door uitgaande van de 4 basisvarianten op een aantal punten verschillende uitgangspunten te kiezen ontstaat een analyse op in 11 varianten, zoals hieronder weergegeven. Ingreep

sloopnieuwbouw

doorexploiteren

levensduurverlenging

nieuwe start

Levensduur

(0-10 jaar)

(15 jaar)

(25 jaar)

(50 jaar)

Energiedoel

-

uitgesteld besluit

voorkeur label B

minimaal A

uitgangssituatie slecht

1+

2+

3+

4+

uitgangssituatie goed

1-

2-

3-

4-

maximaal casco (backcasten)

3c

extra uitstraling

4xk

extra duurzaamheid

4d

Die 11 varianten, kennen per bouwperiode en per type een eigen receptuur van ingrepen. Gebaseerd op de specifieke technische kenmerken van bouwperioden en specifieke kernmerken van het type en projecten, of gemiddelden daarvan op wijkniveau. Op die manier wordt het rekenmodel met een beperkt aantal specifieke gegevens automatisch gevuld. Uiteraard is dit standaardrecept aan te passen aan de specifieke omstandigheden van een geval. Op deze manier ontstaat een dynamisch model, waarbij steeds typekenmerken kunnen worden gekoppeld aan scenario’s, waarna het model doorrekent wat op basis van die aangepaste kenmerken de kosten van verbetering zijn met dezelfde standaardmaatregelen. Hoe het model op een praktische manier is ingevuld is op de volgende pagina afleesbaar. Er is feitelijk op basis van opgedane ervaringen een lijst opgesteld van mogelijke ingrepen. Op basis van kruisjeslijsten voor periode en scenario kan een ingreep wel of niet aan de orde zijn. Als de ingreep aan de orde is wordt de automatisch gegenereerde hoeveelheid vermenigvuldigd met de elementprijs. In de loop van de tijd kan het model groeien en worden vervolmaakt door ervaring van nieuwe projecten toe te voegen. Bovendien is het denkbaar dat in de loop van de tijd nieuwe ingrepen worden bedacht die aan het model kunnen worden toegevoegd. In het vervolg wordt nader inzichtelijk gemaakt hoe het model in elkaar zit en wat er mee mogelijk is. Hieronder is eerst aangegeven wat de opbouw van de kern van het model is als het gaat om ingrepen en bouwperiode. Links is een lijst met ingrepen zichtbaar. Per periode is een woningtype geselecteerd waarvoor de hoeveelheiden in het model zijn geextrapoleerd. Vervolgens is per element aangegeven door middel van een kruisjeslijst (met 1/0) of de ingreep in de betreffende periode aan de orde zou kunnen zijn.


25

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

14 14 14 14 14

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

3c 4 4+

xk

xd

SCENARIO"S

1 1 1 1

maison(<1989

1 1 1 1

maison(<1979

1 1 1 1 1 1 1

maison(<1969

19 19 1 1 19 19 19

maison(<1959

19 19 1 1 19 19 19

maison(<1944

19 19 1 1 19 19 19

maison(<1930

19 19 1 1 19 19 19

maison(<1906

19 19 1 1 19 19 19

laagbouw(<1989

18 18 1 1 18 18 18

laagbouw(<1979

ALLES

11 11 1 1 11 11 11

laagbouw(<1969

maison(<1989

10 10 1 1 10 10 10

laagbouw(<1959

laagbouw(<1989

27 27 1 1 27 27 27

laagbouw(<1944

laagbouw(<1979

21 21 1 1 21 21 21

laagbouw(<1930

laagbouw(<1969

32 32 1 1 32 32 32

laagbouw(<1906

laagbouw(<1959

11 11 1 1 11 11 11

maison(<1959 maison(<1969 maison(<1979

laagbouw(<1944

16 16 1 1 16 16 16

maison(<1944

laagbouw(<1930

9 9 1 1 9 9 9

maison(<1906 maison(<1930

laagbouw(<1906

1 1+ 2- 2+ 3- 3+

HOEVEELHEDEN

OPEN

kozijnen reparatie/houtrot Schilderwerk kierdichting vervangen draaiende delen hr++ bestaand totaal vervangen hr++ totaal vervangen triple deuren voordeuren

deur vervangen u2 deur vervangen u<1 overige deurendeur vervangen u2 deur vervangen u<1 panelen herstel naisoleren naisoleren 8/10 vervangen 3,5/5 vervangen 8,0/10 DICHT Voegwerk herstellen/vervangen reinigen metselwerk metselwerk slopen/herstellen repareren betonbanden nablazen spouw nablazen spouw kop voorzetwand binnen rc 3,5/5 voorzetwand binnen rc 8 buitenblad vervangen +3,5/5 buitenblad vervangen +8,0/10 gevel vervangen 3,5/5,0 gevel vervangen 8,0/10 buitengevelisolatie 3,5/5 buitengevelisolatie 8/10

23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 2 2 2 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32 23 58 45 27 67 64 32

46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 2 2 2 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49 46 44 46 47 48 49 49

0 1 0

1 1 1

1 1 1 0 0

1 1 1 1 1

1 1 1

1

1 1 1

1

0

1

1

0

1

1 1 1 1 1

1 1 1 1 1

1 1 1 1 1

1 1 1 1 1

1 1 1 1 1

0

1 1

1 1

1 1 1 1

1 1

1

1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1

1 1

1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1

1 1

1

1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

0

1

0 0

1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1 1 1

1 1 1 1

1

1

1 1

1 1 1 1 1 1

1 1

1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1

1 1 1

1

1

Vervolgens is per scenario aangegeven of de ingreep aan de orde is. In bovenstaande afbeelding is slechts een deel van de ingrepenlijst afgebeeld. En dan alleen voor de laagbouwtypes. Er is hier afleesbaar dat de maisonettes wel degelijk zijn meegenomen in de analyse. Deze zijn echter tot een ander detailniveau uitgewerkt. Om die reden zijn de maisonettes niet in de conclusies betrokken. Doordat het steeds mogelijk is de kosten van specifieke ingrepen bij specifieke typen te benaderen, kan een analyse worden gemaakt van de kosten van verbetering van woningen in één wijk en kan deze worden afgezet tegen de kosten van verbetering in een andere wijk. Ook is het mogelijk op basis van een analyse van de eigen voorraad bij het invullen van modellen zoals WALS of het model van platform 31 de kosten veel specifieker te onderbouwen. De analyse met het model geeft de mogelijkheid om voor verschillende perioden en typen de consequenties van scenario’s in beeld te brengen. laagbouw(<1930( !€!90.000!!

!€!80.000!!

!€!70.000!!

!€!60.000!!

!€!50.000!!

!€!40.000!!

!€!30.000!!

!€!20.000!!

!€!10.000!!

!€!#!!!! scenario!1!

scenario!1+!

scenario!2#!

scenario!2+!

scenario!3#!

scenario!3+!

scenario!3!c!

scenario!4#!

scenario!4+! scenario!4!xk! scenario!4!xd!

Deze grafiek geeft het verschil in verbeterkosten, bij verschillende ingrepen, aan voor een laagbouwwoning van voor 1930. Het gaat om een woning van een kleine 90m2 gbo met twee lagen met zadeldak.


26

In de grafiek is duidelijk afleesbaar dat de huidige technische staat van de woning zeer sterk bepalend is voor de kosten. Het 1+ scenario is bijna even kostbaar als het 2- scenario. Zo is het 2+ scenario naar verhouding zeer kostbaar in vergelijking met het 3- scenario. Bij scenario 3c, waarbij het casco op een maximaal kwaliteitsniveau wordt gebracht, is hier slechts van een beperkte besparing sprake ten opzichte van het 4xd scenario sprake. Bij andere bouwperioden, maar ook bij andere specifieke typenkenmerken, kan dit verschil uiteraard groter zijn. Het model biedt de mogelijkheid om direct op ingrepenniveau te zien waar de verschillen tussen de scenario’s zitten en de ingreep te finetunen, op basis van de kenmerken van het geval. Bijzonderheid bij de woning uit deze periode is dat het 4xk scenaro, waarbij de kwalitatieve uitstraling van de woning wordt geoptimaliseerd, relatief goedkoop is omdat de uitstraling in de basis al goed is. laagbouw(<1969( !€!90.000!!

!€!80.000!!

!€!70.000!!

!€!60.000!!

!€!50.000!!

!€!40.000!!

!€!30.000!!

!€!20.000!!

!€!10.000!!


scenario!1+!

scenario!2#!

scenario!2+!

scenario!3#!

scenario!3+!

scenario!3!c!

scenario!4#!


Ter vergelijking hier een laagbouwwoning uit de periode tot 1969. Dit is een woning van 105m2 met twee lagen en een zadeldak. Op een aantal punten is er een duidelijk verschil ten opzichte van de vorige woning. Een eerste belangrijk verschil is dat de kosten hoger liggen dan bij de vorige woning. Dat heeft deels te maken met de periode- en typekenmerken van de woning en deels met de grootte van de woning. Voor een afweging in de eigen portefeuille zijn deze werkelijke kosten echter van groot belang. Voor een meer analytische vergelijking is het interessant de kosten te weten als de woningen uit de verschillende periodes even groot waren geweest. Met behulp van het model is dat snel te doen: laagbouw(<1969((groo=e!als!
!€!80.000!!

!€!70.000!!

!€!60.000!!

!€!50.000!!

!€!40.000!!

!€!30.000!!

!€!20.000!!

!€!10.000!!


scenario!1+!

scenario!2#!

scenario!2+!

scenario!3#!

scenario!3+!

scenario!3!c!

scenario!4#!



27

Er is afleesbaar dat de kosten lager zijn nu de grootte van de woning is teruggebracht naar de 90m2 gbo van de woning van voor 1930. De kosten zijn echter nog steeds hoger dan bij die woning. Een tweede opvallend verschil zijn de hogere kosten in de 4xd variant. Het is bij deze woning nodig meer investeringen te doen om de uitstraling op niveau te brengen. Het model geeft op deze manier voor alle geanalyseerde typen de kosten van ingreepscenario’s per periode. Hier zijn de kosten van de laagbouwscenario’s gegeven per periode. !€!100.000!! !€!90.000!! !€!80.000!! !€!70.000!! !€!60.000!! !€!50.000!! !€!40.000!! !€!30.000!! !€!20.000!! !€!10.000!! !€!#!!!!

laagbouw!<1906! laagbouw!<1930! laagbouw!<1944! laagbouw!<1959! laagbouw!<1969!

sc e sc nar en io! a 1 sc rio ! en !1+ sc ario ! en !2 a # sc rio ! en !2+ sc ario ! en !3 sc ario #! en !3 a + sc rio! ! en 3! sc ario c! e sc nar !4#! en io ! sc ario 4+! en !4 ar !xk io ! !4 !xd !

laagbouw!<1979! laagbouw!<1989!

De kosten zijn ook inzichtelijk per m2 bvo (bruto vloeroppervlak). Dat geeft het volgende beeld. !€!1.400!!

!€!1.200!!

scenario!1!

!€!1.000!!

scenario!1+! scenario!2#! scenario!2+!

!€!800!!

scenario!3#! scenario!3+! !€!600!!

scenario!3!c! scenario!4#! scenario!4+!

!€!400!!

scenario!4!xk! scenario!4!xd!

!€!200!!

!€!#!!!! laagbouw! <1906!

laagbouw! <1930!

laagbouw! <1944!

laagbouw! <1959!

laagbouw! <1969!

laagbouw! <1979!

laagbouw! <1989!

Dergelijk uitkomsten kunnen echter nog niet goed worden gehanteerd als kengetallen voor verbeterkosten per m2. De kosten worden immers sterk beïnvloed door de grootte van de woningen. De woning van voor 1906 is vooral ook erg duur per m2 omdat de woning erg klein is. S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

28

In het model kan snel worden geschakeld naar een vergelijking waar alle woningen op eenzelfde theoretisch woonoppervlak zijn gezet. Met alle woningen op 90m2 zien de bouwkosten per m2 er als volgt uit. !€!100.000!!

!€!90.000!!

!€!80.000!! scenario!1! !€!70.000!!

scenario!1+! scenario!2#!

!€!60.000!!

scenario!2+! scenario!3#!

!€!50.000!!

scenario!3+! scenario!3!c!

!€!40.000!!

scenario!4#! scenario!4+!

!€!30.000!!


!€!20.000!!

!€!10.000!!

!€!#!!!! laagbouw! <1906!

laagbouw! <1930!

laagbouw! <1944!

laagbouw! <1959!

laagbouw! <1969!

laagbouw! <1979!

laagbouw! <1989!

Factoren die dan sterk bepalend worden voor de kostenverschillen zijn, los van de technische uitgangskwaliteit, de open dicht verhouding van de gevel, de beukmaat en de hoofvorm. Het grotere totaaloppervlak van de kozijnen zorgt ervoor dat ingrepen duurder worden, een bredere beukmaat zorgt voor meer schil, wat ook voor hogere kosten zorgt. Daaruit is verklaarbaar dat naoorlogse woningen relatief duur zijn, maar dat de woningen uit de jaren ’80 (in de analyse zijn woningen uit begin jaren ’80 geanalyseerd) goedkoop zijn. Eenzelfde analyse is ook gemaakt voor de galerijwoningen en de portiekwoningen. !€!120.000!! !€!100.000!! !€!80.000!!

por:ek!1906! por:ek!1930! por:ek!1944!

!€!60.000!!

por:ek!1959!

!€!40.000!!

por:ek!1969!

!€!20.000!!

sc en sc ari en o! ar 1! sc i o !1 en + sc ari ! en o! a 2! sc rio! en 2+ sc ario ! en !3 a #! sc rio! en 3+ ar ! sc i o !3 en c! sc ar en io! 4 sc ario ! n e !4 a !+ Sc rio!4 ! en xk ar ! io !4 d!

!€!#!!!!

por:ek!1979! por:ek!1989! galerij!1969! galerij!1979!


29

Bij de appartementen valt vooral op dat de kosten zeer sterk kunnen oplopen als de technische staat bij aanvang slecht is en als ingrepen in de uitstraling noodzakelijk zijn. De kosten lopen zo sterk op dat het bij de huidige bouwkostenniveaus haast aantrekkelijker wordt om nieuw laagbouwwoningen te maken. Ook voor de appartementen is de analyse gemaakt van verbeterkosten per m2. !€!1.800!! !€!1.600!!

por:ek!1906!

!€!1.400!!

por:ek!1930!

!€!1.200!! !€!1.000!! !€!800!!

por:ek!1944! por:ek!1959!

!€!600!!

por:ek!1969!

!€!400!!

por:ek!1979!

!€!200!! sc en sc ario en ar !1! sc i o !1 en +! sc ario en ar !2! sc i o !2 en + a ! sc rio en !3 a #! sc rio! en 3+ ar ! sc i o !3 en c sc ari ! en o! a 4 sc rio ! n e !4 ar !+! S c i o !4 en xk ar ! io !4 d!

!€!#!!!!

por:ek!1989! galerij!1969! galerij!1979!

Bij appartementen geldt net zoals bij laagbouwwoningen dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen de project- of voorraadgebonden kostenbenadering enerzijds (die sterk wordt beïnvloed door woninggrootte en typenkenmerken) en analytische vergelijking anderzijds. Daarbij speelt naast woninggrootte en vorm overigens een aantal andere aspecten een belangrijke rol: - Installatiekosten: kunnen sterk verschillen afhankelijk van aanwezigheid en/of kwaliteit van lift en aanwezigheid en/of kwaliteit van collectieve of individuele verwarmingssystemen. - Het is denkbaar dat plattegrondwijzigingen bij langere levensduurverlengingen onontkoombaar zijn.

Deze modelmatige benadering werkt goed om een snelle inschatting te maken van de kosten van renovatie en de kosten van de te maken energiesprong. Bij een meer uitgebreide projectbenadering, met een technische opname en meer zorgvuldige afweging omtrent de ingrepen, is het in het model mogelijk aan de knoppen te draaien. In dit onderzoek gaat het echter om de te hanteren methode op voorraadniveau en de mogelijke conclusies in het voorraadbeleid. Het is daarbij goed op te merken dat extremen dan buiten het systeem vallen systeem. Zo zijn er recent in Nijmegen hofjeswoningen passief gerenoveerd voor € 140.000 per woning. Dergelijke monumentale woningen hebben dermate specifieke eigenschappen dat de algemeen geformuleerde ingrepen in het model de werkelijkheid niet meer voldoende raken. Bovendien is in de verschillende scenario’s niet gerekend met een stapeling van alle bijzondere omstandigheden en ingrepen. Overigens is het wel mogelijk het model zodanig te gebruiken. Een ander voorbeeld is de renovatie van de monumentale Koningsvrouwen van Landlust door Eigen Haard, een project dat eerder door de Taskforce is geanalyseerd, waar de S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

30

investeringskosten nog hoger zijn. Ook in Kerkrade is een voorbeeld van snelle duurzame renovatie van € 100.000 per woning. Renovatie van monumenten is een aparte categorie die sterk afwijkende ingrepen kent. Het is overigens denkbaar ook hiervoor het model uit te werken, maar daar heeft het accent niet gelegen. Het opgestelde model geeft echter voor minstens 90% van de voorraad een redelijke benadering van de kosten van renovatie. Met de modelmatige benadering van de Taskforce CO2 wordt op snelle wijze (vormfactoren, technische kenmerken huidige technische staat, kwaliteit noodzakelijke ingrepen) in beeld gebracht wat de gevolgen van verduurzaming zijn voor verschillende delen van het bezit van een woningcorporatie, of een deel daarvan (buurt of wijkniveau). Met dit systeem zijn analyses te maken voor de hele voorraad van één corporatie, door op basis van de kenmerken van die voorraad in beeld te brengen wat ingreepscenario’s voor verschillende delen van de voorraad kosten. Het is ook mogelijk kosten in verschillende delen van de voorraad te specificeren, zodat financieel onderbouwd een afweging kan worden gemaakt omtrent de fasering van ingrepen. Op dezelfde manier is op regionaal niveau of in gebieden met verschillende woningeigenaren (meerdere corporaties in gebied of gemengd bezit corporaties particuliere eigenaren) in beeld te brengen wat de verbeterkosten voor verschillende partijen zijn. De output, het investeringsbedrag gekoppeld aan een type en een verbeterscenario, wordt als input gebruikt voor het voorraadbeleid of voor de investeringsafweging. Daarmee staat het model midden tussen het strategische niveau van modellen zoals WALS of Platform 31 enerzijds en het projectniveau anderzijds. Uit de verrichte analyses met het model is een aantal conclusies te trekken: - De woninggrootte is een doorslaggevende factor voor de renovatiekosten per woning. Dit is uiteraard zeer voor de hand liggend, maar toch van belang omdat in de praktijk bij het voorraadbeleid heel makkelijk met deze factor kan worden gerekend, in plaats van uit te gaan van vaste kosten per woning voor verbeteringen.

>1969%bij%verschillende%woninggroo5e% !€!100.000,00!! !€!90.000,00!!

scenario!4+!

!€!80.000,00!!

scenario!4!xk!

!€!70.000,00!!

scenario!4!xd!

!€!60.000,00!!

scenario!3+!

!€!50.000,00!!

scenario!3!c!

!€!40.000,00!!

scenario!4#!

!€!30.000,00!!

scenario!3#!

!€!20.000,00!!

scenario!2+!

!€!10.000,00!!

scenario!2#! scenario!1+!

!€!#!!!! 75!

-

80!

85!

90!

95!

100!

105!

110!

Uit het grote verschil in kosten van de plus en min scenario’s is in één oogopslag duidelijk dat nog meer dan bouwjaar en type de huidige staat van de woning in sterke mate


31

-

bepalend is voor de kosten van verbetering. Ook hiermee is makkelijk rekening te houden in het voorraadbeleid, bijvoorbeeld door, nog zonder rekenmodel, te rekenen met vierkante meterprijzen voor verbetering, afhankelijk van de huidige technische staat. Het is van belang dat daarin ook een belangrijke optimalisatiemogelijkheid ligt in de praktijk, waarbij de levensduurverlenging en ingrepen exact worden afgestemd op de huidige staat. De vormkenmerken van de woning zijn bepalend (typologie/kapvorm/glas) In het model wordt op basis van de hoofdvorm de kosten van de ingreep benaderd.

>1969%bij%verschillende%open%dicht%verhouding% !€!95.000,00!! !€!90.000,00!! !€!85.000,00!!

scenario!4+!

!€!80.000,00!!


!€!75.000,00!!

scenario!3+!

!€!70.000,00!!

scenario!3!c!

!€!65.000,00!! !€!60.000,00!! 30%!

-

-

-

35%!

40%!

In bovenstaande grafiek is af te lezen wat de kostenverschillen zijn bij een woning voor 1969 bij verschillende open dicht verhouding van de gevel. Hoe hoger het percentage gevel openingen, hoe duurder de woningverbetering in het algemeen. Dat geldt alleen niet bij de woning die in technisch zeer slechte staat is, omdat bij die woning de gesloten gevel totaal moet worden vervangen. De bouwperiode is pas de vierde bepalende factor voor de kosten. Dat betekent niet vanzelfsprekend dat oude woningen duurder in renovatie zijn. Kosten worden in belangrijke mate bepaald door tijdsgebonden vormfactoren. Een groter percentage glas in de gevel werkt bijvoorbeeld sterk door in de renovatiekosten bij bepaalde scenario’s. Daarnaast is echter sprake van technische kenmerken van woningen waarmee ingrepen periodespecifiek worden, zoals: * Woningen met een meer bijzondere uitstraling vragen om binnengevelisolatie omdat het onwenselijk is isolatiepakkettten op de buitengevel aan te brengen. * Woningen uit bepaalde periode krijgen bij betere isolatie steeds problemen met koudebruggen en binnenklimaat door oplopende temperatuurverschillen in de gevel. Het is dan nodig extra maatregelen te nemen die kostenverhogend werken. Het model laat bij gebruik zien dat er zeer grote verschillen kunnen ontstaan wanneer verschillende gebieden met elkaar worden vergeleken.

In onderstaande tabel is aangegeven wat de noodzakelijke input is en op welke manier het model ten opzichte van het overige voorraadbeleid moet worden beschouwd.


32

•

Voorraadkenmerken in groter detail (bouwjaar, typologie, gbo, beukmaat, ontsluiting, huidige technische staat)

•

Naast bestaande systemen: vaststellen van kosten van verschillende ingreepscenario’s

• •

Kosten Kwaliteiten * technisch * duurzaamheid * sociaal * markt * ruimtelijk * waarde

•

Input voor meer specifieke afweging ten aanzien van de betaalbaarheid Input voor Integrale Levensduurbenadering

Input

Systeem

Output

Implementatie •

Deze onderwerpen kunnen op een eenvoudige manier een plek krijgen door in het voorraadbeleid op basis van ervaringscijfers voor verschillende delen van de voorraad met verschillende kosten te rekenen op basis van verschillende kenmerken van de voorraad en verschillende ingrepen. Dat zou kunnen op basis van een matrix waarin kosten voor verbetering per m2 zijn gegeven op basis van: - technische staat - type kenmerken - bouwjaar - overige bijzonderheden Met een model is het mogelijk nog exacter, op basis van voorraadkenmerken, de kosten van levensduurverlenging en van het maken van een energiesprong te berekenen. Op die manier kan de scenarioanalyse van het voorraadbeleid veel exacter worden gedaan. Bovendien is het mogelijk in beeld te brengen wat de verschillen zijn in verbeterkosten van verschillende delen van de voorraad. Op die manier kan ook worden gezocht naar optimalisaties in de planning en programmering. Zo kunnen analyses van het hele bezit maar ook per gemeente, per wijk, buurt of stadsdeel worden gemaakt. In het onderzoek zijn dergelijke financiële analyses om verschillen tussen buurten scherp te krijgen ook gedaan. Dan blijkt dat de prioritering van buurtaanpakken en strategische keuzen in ingrepen een veel betere onderbouwing kunnen krijgen met de specifieke input van het model. Tevens kunnen varianten van bezit van diverse eigenaren worden doorgerekend. Het is een tool om diverse varianten snel door te rekenen, waarbij de uitkomsten afhankelijk zijn van de samenstelling van de voorraad en het gekozen ingreepniveau. In de praktijk bestaat een dergelijk hulpmiddel niet. Bestaande rekenmodellen, zoals bijvoorbeeld VABI zijn er op gericht op projectniveau zeer gedetailleerd ingrepen inzichtelijk te maken. De Taskforce richt zich met dit model specifiek op het niveau van de voorraad. S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

33

Het model kan worden gebruikt om in de praktijk bij corporaties gevoeligheidsanalyses uit te voeren. Het is daarbij wel nodig het invullen van het model te begeleiden. Het model is bijvoorbeeld nog niet ver genoeg uit ontwikkeld om door corporaties zelfstandig te worden ingevuld. 3.3 Naar een integrale levensduurbenadering. In de voorgaande paragrafen lag het accent op het toevoegen van instrumenten aan het voorraadbeleid in de vorm van 2 modellen. Een strategisch analyse model zoals het model van Platform 31 of Wals maakt het mogelijk verschillende voorraadscenario’s op consequenties te analyseren. Het model dat de Taskforce CO2 heeft gemaakt voor dit onderzoek maakt het mogelijk snel de kosten van ingrepen bij verschillende woningen uit verschillende periode vast te stellen, zodat de strategische analyse veel beter aansluit op de voorraadkenmerken. Die modellen geven input om een betere afweging te maken. De afweging zelf heeft echter ook een groot aantal kwalitatieve elementen die lastig in modellen te vatten zijn. Daarbij gaat het om vraagstukken als: is de woning op termijn ook aantrekkelijk genoeg om te verhuren, is de uitstraling, grootten en indeling ook in de toekomst gewenst? Bij het voorraadbeleid in de praktijk gaat die afweging veelal op gevoel. Bepaalde woningen worden wel of niet geschikt geacht om langere tijd door te exploiteren. De conclusie vormt impliciet de basis voor het voorraadbeleid.

Door niet alleen voor technische aspecten, maar ook voor de andere aspecten van de woningkwaliteit te denken in levensduren is het mogelijk de beoordeling van de woning vanuit verschillende invalshoeken in één keer te overzien. De Taskforce CO2 heeft deze methode de integrale levensduurbenadering genoemd. Met de resultaten van de berekeningen, kan een integrale levensduur benadering voor de voorraad of delen van de voorraad worden vastgesteld. Het gaat dan om een kwalitatieve benadering waarbij ingrepen er op zijn gericht de levensduur van de woningen niet alleen technisch, maar ook energetisch, sociaal, markttechnisch, ruimtelijk op een zelfde niveau te brengen, waarbij tegelijk de waarde wordt getoetst. De levensduur moet technisch op een bepaald niveau worden gebracht. Vervolgens is het echter van belang de levensduur ook op andere aspecten op het juiste niveau te brengen. Daarbij is niet alleen de duurzaamheid van belang, maar ook de markt, de stedenbouwkundige context en de waardeontwikkeling.


34

50 jaar

25 jaar

15 jaar

5-10 jaar

technisch

duurzaamheid

mens: sociaal/markt

ruimtelijk/stedenbouw

waarde

In bovenstaande grafiek is de technische levensduur (grijze pijl) naar een niveau van 50 jaar gebracht. De woning kan nog 50 jaar mee zonder grote technische problemen of oplopende onderhoudskosten. Vanuit andere invalshoeken is de levensduur nog niet op niveau. Voor duurzaamheid komt de grijze pijl niet verder dan 13 jaar. Kennelijk is voor deze woning het energieverbruik zodanig dat de exploitatie van de woning niet veel langer is vol te houden. Ook sociaal en stedenbouwkundig zijn er knelpunten. Dat betekent dat er, ook als is de technische kwaliteit op orde, investeringen in de woning nodig zijn (groene pijlen) om de levensduur geredeneerd vanuit duurzaamheid, sociale aspecten, markt, ruimtelijk stedenbouwkundig en financieel op orde te krijgen. Pas als op al die punten de levensduur naar eenzelfde niveau is gebracht, is sprake van een valide woningverbetering en levensduurverlenging naar 50 jaar. Ook hierin kunnen weer duidelijk verschillen ontstaan tussen verschillende woningtypen en bouwperioden. Sommige woningen zijn mogelijk goed te verduurzamen, maar hebben geen marktpotentie meer. Sommige woningen hebben een goede marktpotentie, maar zijn niet te verduurzamen. Op die manier is het ook mogelijk veel beter te analyseren en te sturen op buurtniveau. Juist op het buurtniveau is een kwalitatieve beoordeling volgens de integrale levensduurbenadering, op basis van marktkwaliteit, sociale kwaliteit, stedenbouwkundige kwaliteit en waardeontwikkeling goed te benoemen. Een belangrijk aspect daarbij is ook dat de verduurzaming bij bepaalde woningtypen direct ook een sterke verbetering van uitstraling, woongenot en marktpotentie geeft. Op die manier is het mogelijk met één euro op meerdere thema’s rendement te behalen. In het model uit de vorige paragraaf is daar ook mee gerekend door steeds te kijken naar een variant waarmee een kwaliteitsimpuls kan worden gegeven aan woningen. Bij nadere analyse blijkt dat veel ingrepen van die kwaliteitsimpuls samenhangen met duurzaamheidsingrepen. De meerkosten van een extra duurzame variant (4d) en de meerkosten van de investeringsvariant die extra uitstraling aan de woning geeft (4xk) overlappen elkaar in veel gevallen. Dat betekent dat het combineren van duurzaamheid en uitstraling geen dubbele kosten geeft. Het gevolg is dat juist waar een kwaliteitsimpuls nodig is, duurzaamheidsingrepen kansrijk worden omdat een dubbel rendement kan worden gehaald. In het onderstaande schema is geïllustreerd wat de benadering is. Een afzonderlijke benadering vanuit verschillende thema’s leidt tot een beperkte investeringsruimte. Het combineren van de invalshoeken genereert meer S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

35

investeringsruimte. Doordat de investering in CO2 tegelijk ook bijdraagt aan de levensduur doordat technische verbetering direct wordt meegenomen kunnen de budgetten worden gecombineerd. Bovendien zorgt de integrale aanpak voor een betere waardeontwikkeling. Het gevolg is dat er uiteindelijk een groter budget is om in de woning te investeren.

Het uiteindelijke resultaat van de integrale afweging is dat de beperkt beschikbare middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet. Deze integrale levensduurbenadering is een meer kwalitatief instrument in het proces van het strategisch voorraadbeleid dat naast de andere instrumenten (WALS/Platform 31/Taskforce CO2) kan worden ingezet. Door bij de beoordeling steeds de resterende levensduur als maat te gebruiken wordt het mogelijk verschillende kwaliteiten van een woning op een heldere manier naast elkaar te zetten.


36

In de onderstaande tabel is aangegeven op welke manier de integrale levensduurbenadering past in de huidige praktijk van het voorraadbeleid van de corporatie.

Input

• •

Huidige input voorraadbeleid Toevoeging conclusies energieanalyse

• •

Kwalitatief: integrale levensduuranalyse Kwantitatief, systematisch: * betaalbare vraag versus betaalbaar aanbod & financiële consequenties * specifieke kosten en rendementen van ingrepen

• •

Toets van de doelstellingen Financieel onderbouwde uitwerking van de doelstellingen Specifieke ingrepen gericht op specifieke delen van de voorraad

Systeem

Output •

Implementatie

•

Iteratief proces

De integrale levensduurbenadering is in workshops ook getoetst en blijkt binnen de corporatie ook goed te werken om de integrale afweging tussen verschillende afdelingen van de corporatie mogelijk te maken.


37

3.4 Iteratief proces van voorraadbeleid Het toevoegen van één nieuw model of instrument, of het toevoegen van één reeks kengetallen omtrent duurzaamheidsinvesteringen, maakt nog niet dat het voorraadbeleid verandert of verbetert. Het gaat er om nieuwe kennis en instrumenten op een zinnige manier toe te voegen aan het proces waarin het voorraadbeleid tot stand komt. Bovendien zal dat proces zelf mogelijk aanpassing behoeven. In de visie van de Taskforce CO2 vormen de gepresenteerde instrumenten tezamen een goede basis om te komen tot een iteratief proces van voorraadbeheer. Daarbij worden op basis van doelstellingen scenario’s geformuleerd. Die scenario’s kunnen met een strategisch analysemodel, zoals WALS of Platform 31, worden getoetst op hun beleidseffect en op hun financiële consequenties. Daarvoor is een specifieke input noodzakelijk van kosten en effecten van ingrepen. De Taskforce CO2 heeft de analyse verricht om een dergelijk model te kunnen opstellen, en ook al een werkende versie van het model gemaakt. Met het behulp van het Taskforce CO2 model kan snel worden gekeken wat de kosten van verschillende scenario’s zijn als input voor de strategische afweging. Met behulp van de integrale levensduurbenadering wordt steeds gezocht naar een kwalitatief samenhangende afweging en optimalisatiemogelijkheden binnen scenario’s. Op basis van die cyclus kan sprake zijn van een bijstelling van de doelstelling, of van een uitwerking van de doelstelling in alternatieve scenario’s.

doelstellingen

Analyse SVB

Output

Implementatie

Die scenario’s kunnen met behulp van de gegeven instrumenten vervolgens weer eenvoudig op hun consequenties worden beoordeeld. Op die manier kan in het voorraadbeleid een veel scherpere beleidsafweging worden gemaakt, en bovendien kan veel beter een optimum in de ingrepen worden gezocht.


38

4 CONCLUSIES EN VERVOLG Op basis van de analyse van het huidige voorraadbeleid, waarbij specifiek aandacht is besteed aan het voorraadbeleid bij 3 corporaties, is een aantal conclusies getrokken ten aanzien van het voorraadbeleid en is een aantal suggesties gedaan voor het verbeteren van het voorraadbeleid. De centrale vraag van dit onderzoek is hoe duurzaamheid, en in het bijzonder energieverbruik een plek zou kunnen en moeten krijgen in het voorraadbeleid. Naast de kwaliteit van de huidige voorraad, en de verwachtingen ten aanzien van de toekomstige vraag en de set van ingrepen, zijn de financiële mogelijkheden bepalend voor de inhoud van het voorraadbeleid. In dit onderzoek is steeds een aantal stappen in het strategisch voorraadbeleid onderscheiden, te weten: (1) doelstellingen, (2) input (3) systemen (4) output en (5) implementatie. Om energie een plek te geven in het voorraadbeleid is het nodig op al deze punten een duidelijk beeld te hebben van de wijze waarop het energieverbruik van woningen kan worden meegewogen in het voorraadbeleid. Hoewel er formeel in het BBSH geen directe duurzaamheidsdoelstellingen zijn opgenomen, zijn er wel degelijk inhoudelijke argumenten om een goed duurzaamheidsbeleid te voeren. De kwaliteit van de huidige voorraad is bij de verschillende corporaties scherp in beeld, evenals de huidige financiële situatie. Het is goed mogelijk en ook wenselijk de input van het voorraadbeleid, als het gaat om energieverbruik en verbetering van de energieprestatie uit te breiden. Binnen de gehanteerde systemen is het goed mogelijk informatie omtrent duurzaamheid en energieverbruik toe te voegen als relevante kwaliteiten. Het is niet nodig daarvoor systemen sterk aan te passen. De belangrijkste conclusies waren deze: 1. Een eenvoudig financieel systeem om de scenario’s van het voorraadbeleid te toetsen, maakt een betere strategische afweging mogelijk. 2. Meer parate kennis van de mogelijkheden, kosten en rendementen van verbetering van de bestaande voorraad is waardevol. 3. Er is wel een toenemend besef dat een benadering van de betaalbaarheid op het niveau van woonlasten cruciaal is. Het operationaliseren van dit toenemend besef zal tot andere afwegingen in de voorraad leiden. 4. Het huidige voorraadbeleid is zeer geschikt om op eenvoudige wijze te komen tot een verdere verdieping ook als het gaat om energie. 5. De minimum randvoorwaarde voor de toekomst is dat de risico’s ten aanzien van betaalbaarheid en waardeontwikkeling van de voorraad in relatie tot het energieverbruik worden meegewogen in het voorraadbeleid 6. Bij duurzaamheidsingrepen (en overigens ook bij andere ingrepen) is specifieke input ten aanzien van de kwaliteit en mogelijkheden van de voorraad op het niveau van het voorraadbeleid een belangrijke kans voor de toekomst.


39

7. Inzetten op duurzaamheid kan veel kansrijker worden bij een integrale benadering, waarbij duurzaamheid in samenhang wordt beschouwd met andere kwaliteiten zoals technische levensduur, woongenot, markt, waardeontwikkeling, stedenbouw, etc. 8. Door in het voorraadbeleid een meer iteratief proces te organiseren waarbij ook energieinvesteringen worden getoetst zijn andere, verdergaande ingrepen te realiseren in de bestaande voorraad.

Op basis van die conclusies is een iteratief proces van voorraadbeheer voorgesteld waarbij een aantal middelen en instrumenten wordt ingezet: 1. Strategisch afwegingsmodel (WALS/Platform 31) Deze bestaande modellen kunnen de oplossing vormen voor de ontbrekende schakel tussen financiën, ingrepen, voorraadontwikkeling, vraag, aanbod en betaalbaarheid. Om Wals zo te kunnen gebruiken is het wel wenselijk een eenvoudige, op het voorraadbeheer en op verduurzaminggerichte module in te bouwen. 2. Rekenmodel kosten van ingrepen Dit nieuwe model kan er voor zorgen dat het mogelijk is snel de kosten van verschillende scenario’s door te rekenen, zodat in het voorraadbeleid veel beter een optimum kan worden gezocht. 3. Integrale levensduurbenadering Een eenduidige werkwijze ten aanzien van de kwalitatieve beoordeling van woningen kan er voor zorgen dat er een veel meer samenhangende benadering ontstaat van het voorraadbeleid. Het voordeel van het Platform 31 model is dat met het invoeren van het gemiddeld investeringsbedrag direct een relatie worden gelegd tussen de investering, de energiebesparing, de woonlasten en de financiën. Uit de eerste analyse van het Platform 31 model is dat bij 3% jaarlijkse stijging van de kosten van energie (boven inflatie) er na 10 jaar nauwelijks goedkope woningen meer zijn in Nederland volgens de huidige definitie. Als het percentage van 5% energieprijsstijging wordt ingevuld, zijn er na 2033 zelfs geen betaalbare woningen meer beschikbaar. Daarmee voldoen alle corporaties niet meer aan de kerndoelstelling. Bovendien ontstaat in sommige deelmarkten een verhuurrisico. Met de modelmatige benadering van de Taskforce CO2 wordt op snelle wijze (vormfactoren, technische kenmerken huidige technische staat, kwaliteit noodzakelijke ingrepen) in beeld gebracht wat de gevolgen van verduurzaming zijn voor verschillende delen van het bezit van een woningcorporatie, of een deel daarvan (buurt of wijkniveau). De integrale levensduurbenadering maakt het mogelijk op een inzichtelijke manier de kwaliteit van een woning vanuit verschillende invalshoeken te beoordelen. Het gaat dan om een kwalitatieve benadering waarbij ingrepen er op zijn gericht de levensduur van de woningen niet alleen technisch, maar ook energetisch, sociaal, markttechnisch, ruimtelijk op eenzelfde niveau te brengen, waarbij tegelijk de waarde wordt getoetst. Het uiteindelijke resultaat van de integrale afweging is dat de beperkt beschikbare middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet.


40

Op 6 november zijn de voorlopige conclusies van dit onderzoek en de ingezette en ontwikkelde tools in een workshop bediscussieerd en getoetst bij de deelnemende corporaties. De conclusies omtrent het voorraadbeleid worden door partijen herkend. Tevens worden de gepresenteerde instrumenten als waardevol ingeschat. Wel is het zaak de instrumenten voor gebruik te testen en gebruiksvriendelijk te maken. Daarbij is het van groot belang dat er consensus is dat de modellen een betrouwbare analyse geven. Zonder die overtuiging zal het onmogelijk zijn dergelijke instrumenten in de besluitvorming te betrekken. 4.1 Mogelijk vervolg Er zijn verschillende mogelijkheden om de gepresenteerde werkwijze en modellen een stap verder te brengen: - Conclusies en werkwijze kunnen breder worden gepresenteerd op een bijeenkomst waar partijen worden uitgenodigd die niet direct bij het project waren betrokken - Het is mogelijk de verschillende proefprojecten, die nu bijvoorbeeld bij slim en snel lopen, in te voeren in het kostenmodel, om zodoende de ingrepencatalogus en de gehanteerde kosten en scenario’s in het model aan te scherpen. - Bij het testdraaien van de modellen is ook gekeken wat de mogelijke inzet is op buurtniveau. Daaruit blijkt dat het heel goed mogelijk is met de modellen een volkshuisvestelijke, kwalitatieve en waardestrategie te koppelen aan een scherpere sturing op kosten en opbrengsten. - Wanneer een aantal partijen (bijvoorbeeld Aedes of een aantal corporaties via Aedes) geïnteresseerd is zou het kosten model gebruiksvriendelijk kunnen worden uitgewerkt. Op die manier kan een open source model ontstaan. - Het alternatief is het model commercieel af te maken en in de markt te zetten. - De hele cyclus, van 2 modellen en de integrale levensduurbenadering zou kunnen worden getest bij een corporatie. Wooncompagnie heeft aangegeven hiervoor interesse te hebben. - Convenantafspraken zouden op verschillende niveaus kunnen worden doorgerekend - Het kostenmodel zou kunnen worden ingezet op niveau van een wijk. Zo kan worden berekend wat de effecten zijn van verduurzaming voor de kosten, woonlasten, kasstromen en solvabiliteit. - Waardeontwikkeling van bezit zou in scenario’s nader kunnen worden uitgewerkt. - Het is interessant om de effecten van recente beleidsvoornemens met behulp van de aangedragen instrumenten te toetsen. - De methode kan worden ingezet om de afweging verkoop / geen verkoop te maken. In kaart kan worden gebracht wat de extra investeringen zijn om de woningen op een hoogwaardig niveau te verkopen. Extra (verbeter)investeringen staan meestal in geen enkele verhouding tot de werkelijke verkoopprijs. - De kennis uit de complexanalyse is inmiddels ingezet in de zogenaamde Blokdeal, waarbij een aantal grote corporaties en bouwbedrijven in één keer afspraken proberen te maken over de verduurzaming van 100.000 woningen. De werkwijze en instrumenten zouden in de praktijk, door een aantal proefprojecten, kunnen worden getest en verder worden uitgewerkt. Tegelijk ontstaat op die manier een breder draagvlak voor het gebruik van de instrumenten. Het zou ook interessant zijn de inspanningen van Agentschap NL en Platform 31 aan elkaar te koppelen en mogelijk tezamen met Aedes een volgende stap te zetten in het structureel nadenken over verdere verduurzaming van de voorraad. S#ch#ng Taskforce CO2 Reduc#e Bestaande Bouw www.taskforceco2.nl [email protected] KvK 52032531 Triodosrek: 198473729 # 0252 343 966

41

TASKFORCE CO2 REDUCTIE IN DE BOUW EINDRAPPORTAGE. STRATEGISCH VOORRAADBELEID EN DUURZAAMHEID Een integrale levensduurbenadering 1 februari 2013

Recommend Documents