STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1292-275-2014 Ve věci :
O ceně nemovitostí včetně příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 1443 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Moravany, k.ú. Moravany u Brna.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 1443, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00462/14-046; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Huu Son Nguyen, r.č. 57-08-30/7495, Na Vyhlídce čp.566 / čo.36, 664 48 Moravany.
Datum ocenění:
12.9.2014
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Pavel Pejchal, CSc. Počet stran posudku: 18 + 6 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 4
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 7
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 8
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 12
Srovnávací nabídka ........................................................................................... 13 2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 15
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 16 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 17 PŘÍLOHY................................................................................................................ 18
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č. 3: Sdělení Stavebního úřadu Šlapanice .................................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti ve společném jmění povinného Huu Son Nguyen, Na Vyhlídce čp.566 / čo.36, 664 48 Moravany, a jeho manžela: HOANG Thi Thuy Nga, Na Vyhlídce čp.566 / čo.36, 66448 Moravany, zapsané na listu vlastnictví č. 1443 u Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, pro obec Moravany, kat. území Moravany u Brna, a to: -
Pozemek na parcele 319/111 o výměře 103m², zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Moravany, č.p. 566, rod.dům;
-
Pozemek na parcele 319/35 o výměře 308m2, orná půda;
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Obec Moravany se nachází v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji, přičemž sousedí s některými městskými částmi Brna. Rozkládá se v katastrálním území Moravany u Brna, na okraji Dyjsko-svrateckého úvalu. Žije zde přibližně 2 500 obyvatel. Jedná se o vinařskou obec ve Velkopavlovické vinařské podoblasti. Dostupnost do Brna zajišťuje integrovaná doprava. V obci se nachází pošta a základní škola prvního stupně. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Na Vyhlídce, která se nachází v severní části obce. Okolní zástavbu tvoří především novostavby rodinných domů. Jedná se o klidnou část obce.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o nepodsklepený řadový rodinný dům. Nemovitost byla dle sdělení stavebního úřadu Šlapanice postavena v roce 2007. Jedná se o jednobytový dům se dvěmi nadzemními podlažími (přízemí a podkroví) s garáží. Vstup do objektu je řešen v úrovni přízemí objektu. Ze vstupní předsíně je přístupné wc a místnost využívaná jako jídelna. Z této místnosti je dále vstup do kuchyně a obývacího pokoje. Vstup do garáže je možný garážovými vraty z ulice nebo vstupními dveřmi zezadu objektu přes místnost skladu. Ve 2. NP se nachází předsíň, wc, koupelna a 4 pokoje(10,95m2, 12,15m2, 16,25m2 a 23,33m2) z nichž je jeden situován nad garáží a je přístupný z podesty schodiště. Ostatní místnosti jsou přístupné z chodby. V patře se nachází samostatné wc a koupelna. Dům má betonové základy, obvodové zdivo je z Porothermu 44 P+D, vnitřní zdivo pak z Porothermu 30 P+D . Vnější omítky jsou z tepelně izolační malty. Vnitřní omítky jsou vápenocementové štukové. Podlahy v obytných místnostech jsou z lamelových parket. Okna jsou plastová. V domě je železobetonové schodiště. Střecha je sedlová, konstrukcí hambálková. Střešní krytina je tvořena z keramických tašek. Klempířské konstrukce jsou z Pz plechu. Vytápění je řešeno plynovým kotlem. Nemovitost má zřízenou plynovou a elektrickou přípojku, dále je připojena na vodovodní řad a na veřejnou kanalizaci. K nemovitosti náleží a zahrada o výměře 308 m2, která není udržována. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, popis je vytvořena na základě vnější obhlídky a technické zprávy poskytnuté MÚ Šlapanice. Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňované nemovitosti – hlavní uzávěr plynu, vodovodní, elektrická a kanalizační přípojka, plot a zpevněná plocha ze zámkové dlažby před domem.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 3.9.2014 je na listu vlastnictví č. 1443 pro k.ú. Moravany u Brna, obec Moravany, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán: Vlastnické právo
Podíl
SJM Nguyen Huu Son a Hoang Thi Thuy Nga, Na Vyhlídce 566/36, 66448 Moravany
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 12.9.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., ing. Lukáše Pejchala. Povinný se i přes písemnou výzvu nedostavil a neumožnil, tak prohlídku nemovitosti. Bylo, tak možné pořídit pouze fotodokumentaci z ulice. Vzhledem k této skutečnosti znalec vychází z toho, že je vnitřní vybavení a údržba standardní vzhledem ke stáří nemovitosti. Znalci bylo umožněno nahlédnout do projektové dokumentace a technické zprávy na MěÚ Šlapanice.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od 1. 1. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Uznávané metody zjištění obvyklé ceny: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb.
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.
Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Na Vyhlídce 664 48 Moravany Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Moravany Katastrální území: Moravany u Brna Počet obyvatel: 2 371 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí I s Prahou nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost I (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,85 0,60 1,05 1,00 1,00
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 985,32 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 1,000 i=1
Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II I
0,00 0,00
II
-0,01
VII
0,01
IV I
-0,02 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,000
Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 7 let 2 421,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží základy: (6,575*11,7)+(3,375*8,45) 1.NP: (6,5*11,7)+(3,35*8,45) podkroví: 3,35*8,45 6,5*11,7 Název podlaží základy:
Zastavěná plocha 105,45 m2
= = = =
105,45 m2 104,36 m2 28,31 m2 76,05 m2
Konstrukční výška 0,60 m Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
104,36 m2 28,31 m2 76,05 m2
1.NP: podkroví:
3,05 m 2,10 m 2,80 m
Obestavěný prostor základy: ((6,575*11,7)+(3,375*8,45))*(0,60) 1.NP: ((6,5*11,7)+(3,35*8,45))*(3,05) podkroví: (3,35*8,45)*(2,10) (6,5*11,7)*(2,80) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,01
63,27 m3 318,29 m3 59,45 m3 212,94 m3 653,95 m3
= = = = =
104,36 m2 314,17 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1 - 0,005 * 7 = 0,965
č. I
Vi typ A
II III II III IV
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,04
II IV
-0,04 0,05
I III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,965 = 1,023 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,000 Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 421,- Kč/m3 * 1,023 = 2 476,68 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 653,95 m3 * 2 476,68 Kč/m3 * 1,000 * 1,000= 1 619 624,89 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 619 624,89 Kč
Ocenění pozemků Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,000 = 1,000 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 985,32 1,000 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 319/111
Upr. cena [Kč/m2] 985,32
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 103,00 985,32
Cena [Kč] 101 487,96
985,32
303 478,56 404 966,52
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 319/35 308,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
Pozemky - zjištěná cena
=
404 966,52 Kč
REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 619 624,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 619 624,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
404 966,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
404 966,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
2 024 591,40 Kč
2 024 591,40 Kč
2 024 590,- Kč
slovy: Dvamilionydvacetčtyřitisícpětsetdevadesát Kč
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
Srovnávací nabídka 1) Rodinný dům Moravany u Brna, užitná pl. 123 m2, plocha pozemku 334 m2 Jedná se o RD 4+kk v Moravanech u Brna. Jedná se o dvoupodlažní nemovitost se sedlovou střechou, garáží, terasou a zahradou, CP - 334 m2, UP - 123 m2. Dům je zkolaudovaný v roce 2007, nachází se na okraji obce Moravany, v příjemné klidné ulici v rezidenční zástavbě, orientace - S,J. Dispozice: 1 NP: vstupní chodba, samostatné WC, technická místnost (plynový kotel, pračka), velký obývací pokoj s kuchyňským koutem (elektrická a mikrovlnná trouba, sklokeramická deska, lednice s mrazákem, digestoř, myčka), barovým pultem a vstupem na krytou terasu a zahradu (zavlažovací systém). 2 NP: koupelna s WC, 3 samostatné ložnice (2 mají samostatné vstupy na společný balkon), šatna. Na půdu je krytý vstup s výsuvným žebříkem. Na podlahách je položena dlažba nebo plovoucí podlahy, všude jsou plastová okna se žaluziemi. Výměry jednotlivých místností: 1NP: obývací pokoj - 25,7m2, kuchyňský kout - 5,2 m2, chodba 7,3 m2, garáž - 17,8 m2, technická místnost - 4,8 m2 ,WC - 1,8 m2. 2NP: ložnice 1 - 15,7 m2, ložnice 2 - 15,2 m2, ložnice 3 - 12,3 m2, šatna - 2,0 m2, chodba + schody - 7,6 m2, koupelna - 8,0 m2. V domě je instalován satelit, internet, interkom. Dům je napojen na veškeré IS: voda, elektřina, plyn, kanalizace. Zahrada nabízí velmi příjemné posezení a díky vzrostlé zeleni naprosté soukromí. NABÍDKOVÁ CENA: 5 400 000 Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
2) Rodinný dům Moravany, podlahová pl.: 200 m2, plocha pozemku 420 m2 Jedná se o samostatně stojící novostavbu rodinného domu 5+kk s prostornou garáží, který se nachází v klidné části obce Moravany, Brnovenkov. Celková plocha pozemku činí 545 m2, z toho zastavěná plocha 125 m2 a zahrada 420 m2. Užitná plocha domu činí 200 m2. Prostorný a moderně řešený dům byl zkolaudován v roce 2010. Dispozice: 1.NP - vstupní chodba, prostorný obývací pokoj, jídelna s kuchyňskou linkou včetně vestavěných spotřebičů ( horkovzdušné trouby, mikrovlnné trouby, kávovaru, myčky, sklokeramické varné desky a velké lednice s mrazákem), koupelna se sprchovým masážním koutem, samostatné WC, technická místnost kde je umístěn kombinovaný plynový kotel se zásobníkem teplé vody a vstup do prostorné garáže. Z obývacího pokoje se vchází do okrasné a udržované zahrady s dřevěným přístřeškem k posezení cca 30 m2. Ve 2.NP se nachází prostorná galerie ze které jsou samostatné vstupy do dvou větších ložnic, dvou dětských pokojů s balkón, velké šatny a prostorné koupelny s rohovou vanou, bidetem, toaletou a umyvadlem. Dům je připojen na veškeré IS, v zahradě je umístěna retenční nádrž 10 m3 s automatickým zavlažovacím systémem. Pozemek je obezděný tvárnicemi ze štípaného kamene, vjezd automatickou bránou na dálkové ovládání. V domě je vlastní filtrační stanice na úpravu vody a elektronický zabezpečovací systém. NABÍDKOVÁ CENA: 7 990 000 Kč 3) Rodinný dům Moravany, užitná pl.: 196 m2, pozemek 328 m2 RD 5+1 s garáží a zahradou v obci Moravany, která je velmi vyhledávanou vzhledem k výborné dostupnosti Brna i napojení na dálniční uzel D1, D2. OC Futurum na Vídeňské cca 3 min. autem. Dům z roku 2007 stojí v klidné ulici Žitná. Celková plocha pozemku 462m2, z toho zastavěná plocha domu je 134m2. Oplocený dům se dvěma podlažími stojí na základové desce (není podsklepený). Garáž je velmi prakticky opatřena sekčními vraty z obou stran - je tak možnost průjezdu na zahradu. Před domem je oplocená předzahrádka s nájezdem - možností dalšího parkování. Pojezdová brána je elektricky ovládaná. Vstup do domu je sledován kamerou s LCD displejem v zádveří. Další kamera napojená na záznamové zařízení pak monitoruje prostor před garáží. Dům je také zapezpečen alarmem s GSM pagerem, který při poplachu volá a zasílá sms na určené telefony. NABÍDKOVÁ CENA: 6 500 000 Kč
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
Cena nemovitostí Redukc e na pramen ceny Podlahová
č.
Kč celkem plocha(m2 )
Cena po (Krpc)
(Krpc)
(Kč)
K1
K2
K3
K4
K5
K6
(velikost, (technick (vybavení (úvaha (poloha) podobno (pozemek) ý stav) ) znalce) st stavby)
IO
Cena oceňované nemovitosti
.
(Kč)
Moravany
5 400 000
123
0,90
4 860 000
1,00
1,01
1,15
1,00
1,00
1,00
1,16
4 189 655
Moravany
7 990 000
200
0,90
7 191 000
1,00
1,15
1,15
1,10
1,05
1,00
1,53
4 700 000
Moravany
6 500 000
196
0,90
5 850 000
1,00
1,05
1,10
1,05
1,05
1,00
1,27
4 606 299
Kč
4 498 651
Kč Kč
4 189 655 4 700 000
Kč
4 498 651
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Celkem cena nemovitosti - průměr K1 K2 K3 K4 K5 K6
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy na polohu nemovitosti úpravy na velikost nemovitosti na technický stav nemovitosti úpravy na vybavenost nemovitosti úpravy na pozemek ve funkčním celku s nemovitostí úpravy dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Moravany u Brna k částce po zaokrouhlení 4 499 000 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemků p.č. 319/35 a 319/111 ve výši 1 027 500,- Kč (tyto ceny byly zjištěny porovnávací metodou) a cenou stavby rodinného domu včetně příslušenství ve výši 3 471 500 Kč. Ocenění staveb Ocenění pozemků p.č. 319/35 p.č. 319/111
3 471 500 Kč 770 000 Kč 257 500 Kč
2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Stavebního úřadu Šlapanice pod, který nemovitost spadá byla stavba poprvé kolaudována v říjnu roku 2007. Nemovitost tedy splňuje podmínky pro osvobození od DPH. V případě pozemků p.č. 319/35 a 319/111 se nejedná o stavební parcely dle § 56 odst. 2 zák. o DPH a jsou tedy osvobozeny od DPH..
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena zjištěná podle cenového předpisu
2 024 590 Kč
Cena určená porovnávacím způsobem
4 499 000 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitostí uvedených na LV 1443 v k.ú. Moravany u Brna je dle odborného odhadu 4 499 000 Kč Cena slovy: čtyřimilionyčtyřistadevadesátdevěttisíc Kč
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1292-275-2014. V Brně dne 23.9.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1292-275-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č. 3: Sdělení Stavebního úřadu Šlapanice .................................... 1 list
Str. 18
Fotodokumentace z místního šetření
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.09.2014 09:35:02 Okres: CZ0643 Brno-venkov Kat.území: 698504 Moravany u Brna A SJM
66448 Moravany SJM = společné jmění manželů
B
P P
P = právní vztahy jsou dotčeny změnou B1 C
o
o
Obec: 583413 Moravany List vlastnictví: 1443
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.09.2014 09:35:02 Kat.území: 698504 Moravany u Brna Typ vztahu Oprávnění pro
o
Související zápisy Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění o Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou
Z-16694/2014-703 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.09.2014 09:35:02 Kat.území: 698504 Moravany u Brna
E Listina o
o
F
Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, kód: 703. strana 3
