STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1115-098-2014 Ve věci :
O ceně nemovitosti včetně příslušenství zapsané na listu vlastnictví č. 6838 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Znojmo, k.ú. Znojmo-město.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00818/11-132; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinného Alessio CZ, s.r.o., se sídlem Palackého 1058/30, Znojmo 669 02, IČ: 26692333
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: 19 + 7 stran příloh Počet vyhotovení :
3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.5
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.6
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.1
Vyhláška 441/2013 Sb................................................................................... 7
2.1.1. Základní informace ................................................................................. 7 2.2
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 14
2.2.1. Komerční objekty .................................................................................. 14 3. REKAPITULACE ................................................................................................ 17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 18 PŘÍLOHY................................................................................................................ 19
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 1 list Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrálních map ...... 6 listů
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Alessio CZ, s.r.o., se sídlem Palackého 1058/30, Znojmo 669 02, IČ: 26692333 zapsaných na listu vlastnictví č. 6838 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Znojmo, kat. území Znojmo-město, a to: Stavba, část obce Znojmo, čp.1058, jiná st. na parcele č.1781 Pozemek, parcela 1781 o výměře 1190 m2, zastavěná plocha a nádvoří
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Město Znojmo (německy Znaim) je město s rozšířenou působností v Jihomoravském kraji na levém břehu řeky Dyje, 55 km jihozápadně od Brna a 75 km severozápadně od Vídně. Hranice Rakouska probíhá osm km od města. Žije zde téměř 34 tisíc obyvatel. Je druhým největším městem Jihomoravského kraje a historickým centrem jihozápadní Moravy. Ve městě Znojmě se nachází mnoho památek, z nichž jsou některé zapsány i do seznamů kulturních památek ČR. Samotné město Znojmo je městskou památkovou rezervací, ve městě se nachází i Národní kulturní památka České republiky – rotunda svaté Kateřiny z 12. Století. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Oceňovaný dům se nachází v ulici Palackého v blízkosti centra města.
1.3 Popis nemovitosti
Administrativní část
Jedná se o řádový částečně podsklepený dům, který sloužil především pro skladování a manipulaci. Budova je ve tvaru O s nádvořím uprostřed. Nemovitost lze rozdělit na dvě části a to administrativní část, kde se nacházejí kanceláře a skladovací část. Administrativní část je menší a nachází se ve východní uliční části. Z ulice je do objektu zajištěn vstup dřevěnými vraty, které vedou na nádvoří. Do východní části budovy je možný vstup samostatnými dveřmi z ulice. V této části se nacházejí 3 samostatné kanceláře, sociální zařízení a kuchyňka, ta je průchozí a lze z ní projít do skladovacích prostor. Tyto prostory jsou vzájemně průchozí, částečně oddělené pletivem. Do skladů je možné vstoupit i z nádvoří plechovými vraty. Budova byla postavena v 1.polovině 20-tého století , v roce 1993 pak proběhla rekonstrukce a to především dvorní části. Nemovitost je postavena klasickou zděnou technologií. Uliční část je podsklepena (32,2*7,8 m) a má podkroví Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
se sedlovou střechou. Podkroví bylo v době místního šetření používáno pouze jako odkladiště nepotřebných věcí. Přístup do těchto prostor je zajištěn buď po schodišti z administrativní části budovy a nebo nákladním výtahem ze skladovací části. Administrativní část budovy má rekonstruovaná plastová okna a sociální zařízení. Podlaha v místnostech je tvořena keramickou dlažbou. Skladovací část, která se nachází ve vnitrobloku má rovnou plechovou střechu a není podsklepená. Podlaha je tvořena betonovou mazaninou. Nemovitosti jsou připojeny k městské kanalizaci, k plynu a dále se zde nachází světelná a motorová elektřina. Stavebnětechnický stav objektů je dobrý s předpokladem drobných oprav a to především lokálním opravám střechy v uliční části. K domu náleží zpevněná plocha nádvoří o rozloze cca 155 m 2. Nemovitosti jsou oceněny k datu místního šetření tj. k 28.2.2014. K tomuto datu byl ukončen poslední pronájem této nemovitosti. Žádný další platný pronájem nebyl zjištěn, proto k nim nebylo ve znaleckém posudku přihlíženo. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která nezaniknou dražbou. Byly zjištěny 3 hasící přístroje, které se nacházejí ve skladovacích místnostech a tvoří k této nemovitosti movité příslušenství. Žádné další movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství nebyly při místním šetření zjištěny. Při místním šetření bylo zjištěno následující nemovité příslušenství oceňované nemovitosti – zpevněná plocha z asfaltového povrchu o rozměru 155 m2. Tyto úpravy jsou zahrnuty v ceně objektu stanovené dle oceňovacího předpisu.
1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 3. 2. 2014 je na listu vlastnictví č. 6838 pro k.ú. Znojmo-město, obec Znojmo, Katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj jako vlastník zapsán: Palackého 1058/30, 66902 Znojmo
Alessio CZ, s.r.o.,
1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 28. 2. 2014 za přítomnosti zástupců znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Vstup do objektu umožnila zástupkyně exekutorského úřadu Mgr. Iveta Zouharová.
1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Znojmo, k.ú. Znojmo-město, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Znojmo, pro nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 6838; vyhotovený dne 3. 2. 2014; Doplňující informace povinným;
k předmětu
ocenění
poskytnuté
objednatelem
a
Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření, ze dne 28. 2. 2014; Projektová dokumentace poskytnutá povinným Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. s účinností od 1. 1. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní.
2.1 Vyhláška 441/2013 Sb. Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. 2.1.1. Základní informace Název předmětu ocenění:
Komerční objekt
Adresa předmětu ocenění: Palackého 1058 669 02 Znojmo Kraj:
Jihomoravský
Okres:
Znojmo
Obec:
Znojmo
Katastrální území:
Znojmo-město
Počet obyvatel:
33 964
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 500,00 Kč/m2
Ocenění staveb Komerční objekt Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,45 funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má I 0,01 - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici I 0,00 pozemku 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné I 0,00 komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti I 0,00 - Bez vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 6
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,455 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,455 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1PP 32,7*8,3 1.NP (20*11)+(11*10) (13,4*10)+(11*32,8)+(13,4*12)
= = =
[m2] 271,41 330,00 655,60
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 271,41 m2 330,00 m2 655,60 m2 1 257,01 m2
Podlaží 1PP 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Součin výška 3,23 m 876,65 3,05 m 1 006,50 4,10 m 2 687,96 4 571,11
4 917,61 / 1 257,01 1 257,01 / 2
= 3,91 m = 628,51 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1PP (32,7*8,3)*(3,23)
=
876,65 m3 Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
1.NP
((20*11)+(11*10))*(3,05) ((13,4*10)+(11*32,8)+(13,4*12))*(4,10)
= =
1 006,50 m3 2 687,96 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1PP 1.NP
PP NP NP
Obestavěný prostor 876,65 m3 1 006,50 m3 2 687,96 m3 4 571,11 m3
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů S 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody S 11. Dveře S 12. Vrata S 13. Okna S 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vyb. X 24. Výtahy X 25. Ostatní S 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00 100,00 1,0000
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 13,20 100,00 1,00 13,20 13,20 60 175 34,29 4,5263 2. Svislé konstrukce S 30,40 50,00 1,00 15,20 15,20 60 140 42,86 6,5147 2. Svislé konstrukce S 30,40 50,00 1,00 15,20 15,20 20 140 14,29 2,1721 3. Stropy S 13,80 50,00 1,00 6,90 6,90 20 140 14,29 0,9860 3. Stropy S 13,80 50,00 1,00 6,90 6,90 60 140 42,86 2,9573 4. Krov, střecha S 7,00 50,00 1,00 3,50 3,50 60 110 54,55 1,9093 4. Krov, střecha S 7,00 50,00 1,00 3,50 3,50 20 110 18,18 0,6363 5. Krytiny střech S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,45 60 60 100,00 1,4500 5. Krytiny střech S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,45 20 60 33,33 0,4833 6. Klempířské konstrukce S 0,70 50,00 1,00 0,35 0,35 20 60 33,33 0,1167 6. Klempířské konstrukce S 0,70 50,00 1,00 0,35 0,35 60 60 100,00 0,3500 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,20 80,00 1,00 3,36 3,36 20 65 30,77 1,0339 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,20 20,00 1,00 0,84 0,84 60 65 92,31 0,7754 8. Úprava vnějších povrchů S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,90 60 60 100,00 2,9000 10. Schody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 60 140 42,86 0,7715 11. Dveře S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,40 10 65 15,38 0,3691 12. Vrata S 3,00 50,00 1,00 1,50 1,50 60 60 100,00 1,5000 12. Vrata S 3,00 50,00 1,00 1,50 1,50 20 60 33,33 0,4999 13. Okna S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,40 10 65 15,38 0,5229 14. Povrchy podlah S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,90 20 60 33,33 0,9666 16. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,80 20 60 33,33 1,9331 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 20 60 33,33 0,1333 25. Ostatní S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 20 60 33,33 1,7332 Opotřebení: 35,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 4 571,11 m3 * 3 541,51 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 35,2 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
16 188 631,78 Kč 0,648 10 490 233,39 Kč 0,455 4 773 056,19 Kč
Komerční objekt - zjištěná cena
=
4 773 056,19 Kč
2 231,0,9390 0,9305 0,8371 1,0000 1,0500 2,0670 3 541,51
Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má I - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici I pozemku 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné I komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti I - Bez vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
Pi 0,45 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
6
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,455 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,455 = 0,455 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 500,0,455 Parcelní Výměra Jedn. cena číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 parcela 1781 1 190,00 682,50 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 682,50
Cena [Kč] 812 175,812 175,812 175,- Kč
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Komerční objekt
16 188 631,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
16 188 631,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
812 175,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
812 175,- Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
17 000 806,80 Kč
17 000 806,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Komerční objekt
4 773 056,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 773 056,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
812 175,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
812 175,- Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
5 585 231,20 Kč
5 585 231,20 Kč
5 585 230,- Kč
slovy: Pětmilionůpětsetosmdesátpěttisícdvěstětřicet Kč
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1. Komerční objekty 1) Sklady Znojmo, plocha užitná: 900 m2 Jedná se o halu s venkovními prostory v průmyslové zóně ve Znojmě. Budova se nachází na strategickém místě ve frekventované části města Znojma, blízko nádraží, s velmi dobrou dopravní obslužností. Hala je zděná s rovnou střechou. Možnost vytápění celého objektu. Vybudováno zázemí pro kancelář i sociální zařízení. Hala vybavena mostovým jeřábem. Skladovací či výrobní plocha o rozloze cca 400m2, venkovní zpevněná plocha až 500m2. Vstup do haly možný několika vraty. Veškeré IS v objektu, nové! K hale ještě patří garáž vhodná pro osobní auto či dodávku. Místo vhodné jak pro provozování výroby, tak pro skaldování. NABÍDKOVÁ CENA: 7 500 000 Kč 2) Sklad Znojmo, Coufalová, zastavěná plocha: 460 m2 Jedná se o objekt bývalé provozovny konzervárny. Budova je situována ve dvorním traktu mezi ulicemi Coufalova a Smetanova.
NABÍDKOVÁ CENA: 1 500 000 Kč + provize RK
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
3) Sklady Moravský Krumlov, zastavěná plocha: 600 m2 Areál se skládá ze skladových prostor se zastavěnou plochou 463 m2, haly jsou s vysokými stropy a jedná se o železobetonovou stavbu. K areálu patří zpevněná plocha, kde je momentálně skladiště uhlí a to o velikosti 1,104 m2. Tato plocha sousedí se zahradou o velikosti 3.127 m2, na které je zde studna, která zásobovala Lakrum. NABÍDKOVÁ CENA: 1 900 000 Kč Seznam porovnávaných nemovitostí: Sklad Znojmo Výchozí cena (VC) Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
7 500 000 Kč 1,10 1,05 0,95 1,05 1,30 1,00 1,05 6 818 182 Kč 1,430 4 769 070 Kč 1,00
Sklad Znojmo - Coufalova Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
1 500 000 Kč 1,10 1,00 0,55 0,80 0,90 1,00 1,00 1 363 636 Kč 0,396 3 443 526 Kč 1,00
Sklad Moravský Krumlov Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny
1 900 000 Kč 1,10 Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
Kpolohy Kpodobnosti stavby Ktech.stav budovy Kvybavení Kúvahy znalce Kpozemku Cena po redukci na pramen ceny Index odlišnosti Dosažitelná cena objektu (JC) Váha (V)
0,80 0,95 0,55 0,90 1,00 1,15 1 727 273 Kč 0,433 3 992 494 Kč 1,00
kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kpodobnosti stavby × Ktech. stav budovy × Kvybavení × Kúvahy znalce × Kpozemku) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:
3 443 526 Kč 4 068 364 Kč 4 769 070 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:
4 068 364 Kč
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
4 068 400 Kč
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Znojmo-město 4 068 400 Kč. Tato cena je tvořena cenou pozemků p.č. 1781 ve výši 595 000 Kč (tato cena byla zjištěna porovnávací metodou) a cenou komerčního objektu ve výši 3 473 400 Kč. V případě pozemků p.č.1781 se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Stavba byla dle provedeného místního šetření a dle dostupných informací užívána nejméně od poloviny 20-tého století s rekonstrukcí v roce 1993 a splňuje tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH.
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu
5 585 230 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
4 068 400 Kč
Věcné břemeno
0 Kč
Ostatní movité věci
0 Kč
Práva a závady
0 Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena nemovitostí uvedených na LV 6838 v k.ú. Znojmo-město je dle odborného odhadu 4 068 400 Kč Cena slovy: čtyřimilionyšedesátosmtisícčtyřista Kč
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1115-098-2014. V Brně dne 20. 3. 2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 18
STATIKUM s. r.o. 1115-098-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrálních map
Str. 19
Fotodokumentace ze dne 28.2.2014
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0647 Znojmo Kat.území: 793418 Znojmo-město A
B
B1 C
o
o
Sberbank CZ, a.s., Na Pankráci 1724/129, Nusle, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 25083325 Listina Smlouva o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 12.09.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 12.09.2005.
o
Sberbank CZ, a.s., Na Pankráci 1724/129, Nusle, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 25083325 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č. KA0802121 Právní účinky vkladu práva ke dni 30.07.2008.
V-4367/2008-713 V-4367/2008-713 ze dne 21.07.2008.
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.02.2014 00:15:02
Okres: CZ0647 Znojmo Kat.území: 793418 Znojmo-město
Parcela: 1781 Z-15265/2011-713 Stavba: Znojmo, č.p. 1058 Z-15265/2011-713 Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 130955/2011 ze dne 06.06.2011.
Z-17974/2011-713 Z-17974/2011-713
Alessio CZ, s.r.o., Palackého 1058/30, 66902 Znojmo, RČ/IČO: 26692333 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Znojmě 15EXE-5537/2012 -10 ze dne 10.05.2012; uloženo na prac. Znojmo
Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov 103 Ex22562/2012 -9 ze dne 28.05.2012. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.02.2014 00:15:02
Okres: CZ0647 Znojmo Kat.území: 793418 Znojmo-město Typ vztahu Oprávnění pro
o
Listina
Pořadí k o
Listina
o
Listina
Pořadí k o
Listina
o
k zajištění pohledávky ve výši 44.951,- Kč s příslušenstvím a nákladů nalézacího řízení den vzniku práva 13.5.2013 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 3
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.02.2014 00:15:02
Okres: CZ0647 Znojmo Kat.území: 793418 Znojmo-město
o
o
o
o
Alessio CZ, s.r.o., Palackého 1058/30, 66902 Znojmo, RČ/IČO: 26692333 Z-48592/2013-101 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 4
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.02.2014 00:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 00818/11 pro Exekutorský úřad Brno město Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor
Okres: CZ0647 Znojmo
Obec: 593711 Znojmo
Kat.území: 793418 Znojmo-město
List vlastnictví: 6838
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Typ vztahu Oprávnění pro
Povinnost k
Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 081 Ex 12206/13-012 k 16 EXE5785/2013 7 Okresní soud ve Znojmě ze dne 09.07.2013; uloženo na prac. Praha Z-48592/2013-101 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
Plomby a upozornění - Bez zápisu E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní
ze dne 12.09.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 13.09.2005.
Pro: Alessio CZ, s.r.o., Palackého 1058/30, 66902 Znojmo F
V-4444/2005-713 RČ/IČO: 26692333
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
Vyhotoveno:
03.02.2014
00:23:16
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 5
