se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č

STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: [email protected]

Znalecký posudek č. 332/10/2012 Ve věci :

O ceně nemovitostí povinného zapsaných na listu vlastnictví č. 899 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, pro obec Jiříkov, kat. území Filipov u Jiříkova, a to: - Pozemek, parcela 5049/1 o výměře 282 m2, zahrada - Pozemek, parcela 5050/1 o výměře 778 m2, trvalý travní porost - Pozemek, parcela 5050/2 o výměře 261 m2, jiná plocha - Pozemek, parcela 5054/1 o výměře 1305 m2, zahrada - Pozemek, parcela 5054/3 o výměře 152 m2, zahrada - Pozemek, parcela St. 1243 o výměře 483 m 2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela St. 1352 o výměře 202 m 2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela St. 1353 o výměře 171 m 2, zastavěná plocha a nádvoří - Stavba, část obce Jiříkov, čp. 180, ubyt. zař. na parcele č. St. 1243 - Stavba, část obce Jiříkov, bez čp/če, jiná st. na parcele č. St. 1352 - Stavba, část obce Jiříkov, bez čp/če, ubyt. zař. na parcele č. St. 1353

Objednatel:

Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209

Účel posudku :

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 159 EX 00345/11-035; provedení exekuce prodejem nemovitostí povinného Waldin s.r.o., se sídlem okr. Děčín, Jiříkov, část Filipov čp. 180, IČ: 46711961

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 Zhotovitel posudku:

STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Hudcova 78c, 612 00 Brno tel.: 776824201, e-mail: [email protected]

Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal Ing. Michal Meluzín Ing. Jiří Kuchynka Mgr. David Pejchal Počet stran posudku:

28

Počet stran příloh:

11

Počet vyhotovení :

3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu

2

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

Obsah 1.

SITUACE ............................................................................................................................ 4 1.1

2.

Zadání posudku: .......................................................................................................... 4

Nález ................................................................................................................................... 5 2.1 Informace o nemovitosti .............................................................................................. 5 2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti ............................................................................... 5 2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku ......................................................... 5 2.4 Vlastnické a evidenční údaje ....................................................................................... 6 2.5 Práva a závady s nemovitostí spojené ......................................................................... 6 2.5.1 Předkupní právo ................................................................................................... 6

3.

Posudek ............................................................................................................................... 7 3.1 Vyhláška 387/2011 Sb. ................................................................................................ 8 3.1.1 Ubytovací zařízení................................................................................................ 8 3.1.2 Prostory skladování a manipulace ...................................................................... 11 3.1.3 Výrobna knedlíků ............................................................................................... 13 3.1.4 Pozemky ............................................................................................................. 15 3.1.5 Rekapitulace ....................................................................................................... 16 3.2 Ocenění porovnávací metodou .................................................................................. 17 3.2.1 Ubytovací zařízení.............................................................................................. 18 3.2.2 Prostory skladování a manipulace ...................................................................... 20 3.2.3 Výrobna knedlíků ............................................................................................... 23 3.2.4 Pozemky ............................................................................................................. 25 3.2.5 Rekapitulace výsledných cen - porovnávací metoda ........................................ 27

4.

Rekapitulace ...................................................................................................................... 27

5.

Znalecká doložka .............................................................................................................. 28

PŘÍLOHY .............................................................................................................................. 29

Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření

4 listy

Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí a katastrální mapa

6 listy

3

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

1. SITUACE 1.1 Zadání posudku: Na základě usnesení, ze dne 19.12.2011 vydané Exekutorským úřadem Brno-město, Mgr. Jan Krejsta, č.j. 159 EX 00345/11-035, byl přibrán znalecký ústav a byly mu stanoveny následující úkoly. 1. Ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl na ní) a její příslušenství, a to: nemovitosti povinného zapsané na listu vlastnictví č. 899 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Rumburk, pro obec Jiříkov, kat. území Filipov u Jiříkova, a to: - Pozemek, parcela 5049/1 o výměře 282 m2, zahrada - Pozemek, parcela 5050/1 o výměře 778 m2, trvalý travní porost - Pozemek, parcela 5050/2 o výměře 261 m2, jiná plocha - Pozemek, parcela 5054/1 o výměře 1305 m2, zahrada - Pozemek, parcela 5054/3 o výměře 152 m2, zahrada - Pozemek, parcela St. 1243 o výměře 483 m2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela St. 1352 o výměře 202 m2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela St. 1353 o výměře 171 m2, zastavěná plocha a nádvoří - Stavba, část obce Jiříkov, čp. 180, ubyt. zař. na parcele č. St. 1243 - Stavba, část obce Jiříkov, bez čp/če, jiná st. na parcele č. St. 1352 - Stavba, část obce Jiříkov, bez čp/če, ubyt. zař. na parcele č. St. 1353 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 3. Ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 4. Znalec stanoví obvyklou cenu nemovitosti a jejího příslušenství. Vyjádření o příslušenství nemovitosti a o právech a závadách s nemovitostí spojených musí být vždy součástí znaleckého posudku. V případě, že nejsou žádné věci (nemovité či movité), které by tvořily příslušenství nemovitosti, uvede znalec, že tyto věci nejsou (nebyly zjištěny). V opačném případě příslušenství nemovitosti jednotlivě vyjmenuje. V případě, že s nemovitostí nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. K právům zástavním znalec nepřihlíží.

4

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

2. NÁLEZ 2.1 Informace o nemovitosti Jiříkov 407 53 Jiříkov Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Jiříkov Katastrální území: Filipov u Jiříkova Počet obyvatel: 4 047 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 57,5905 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 57,59 Kč/m2 Adresa nemovitosti:

2.2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.1.2012 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala a Mgr. Davida Pejchala, a zástupce povinného Luďka Fedáka.

2.3 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Kopie výpisu z katastru nemovitostí nemovistí pro obec Jiříkov a k.ú. Filipov u Jiříkova u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Rumburk, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 899, vyhotovený dne 19.1.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. - Pozemek, parcela 5049/1 o výměře 282 m2, zahrada - Pozemek, parcela 5050/1 o výměře 778 m2, trvalý travní porost - Pozemek, parcela 5050/2 o výměře 261 m2, jiná plocha - Pozemek, parcela 5054/1 o výměře 1305 m2, zahrada - Pozemek, parcela 5054/3 o výměře 152 m2, zahrada - Pozemek, parcela St. 1243 o výměře 483 m2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela St. 1352 o výměře 202 m2, zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela St. 1353 o výměře 171 m2, zastavěná plocha a nádvoří - Stavba, část obce Jiříkov, čp. 180, ubyt. zař. na parcele č. St. 1243 - Stavba, část obce Jiříkov, bez čp/če, jiná st. na parcele č. St. 1352 - Stavba, část obce Jiříkov, bez čp/če, ubyt. zař. na parcele č. St. 1353 Katastrální mapa ze dne 19.1.2012 Údaje sdělené objednavatelem a účastníky místního šetření. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Fotodokumentace z místního šetření ze dne 19.1.2012 5

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

2.4 Vlastnické a evidenční údaje Vlastník staveb: Vlastník pozemku:

Waldin s.r.o. Waldin s.r.o.

Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 19.1.2012 je na listu vlastnictví 899, pro k.ú. Filipov u Jiříkova, obec Jiříkov, Katastrálním úřadě pro Ústecký kraj jako vlastník zapsán: Waldin s.r.o. Filipov 180, Jiříkov, Filipov, 407 53

2.5 Práva a závady s nemovitostí spojené 2.5.1 Předkupní právo S nemovitostí je spojeno předkupní právo Volksbank CZ, a.s.

6

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

3. POSUDEK Jedná se o komplex tří budov nacházející se v obci Jiříkov, Filipov, která se nalézá 2 km na jihovýchod od Jiříkova. V obci je evidováno 447 obyvatel. Obec se nachází v blízkosti města Ebersbach-Neugersdorf, od něhož je oddělena pouze státní hranicí. Veškerá občanská vybavenost se nalézá v tomto městě, nebo v 6 km vzáleném Rumburku. Komplex se skládá z těchto budov: Penzion Jedná se o volně stojící objekt, podsklepený se 4mi nadzemními podlažími včetně 2 podkroví. Původní objekt byl v roce 1996 kompletně přestavěn a rozšířen. Další rekonstrukce ve 4. NP proběhla v roce 2006 a následně v druhém pololetí roku 2011. Konstrukce zděná, stopy nespalné a polospalné, schody betonové, krov vázaný, krytina tašky,okna EURO, vytápění v přízemí ÚT, u apartmánů vlastní kotel, zbytek místností přímotopy, podlahy keramické dlažby, koberce, dveře dřevené standard, 220/380, odpovídající sociální zařízení pro muže, ženy, personál, zařízení kuchyně se zázemím. Vybavení pokojů odpovídající současnému standardu Dispozice: 1.PP - komunikační prostory, kotelna LTO se zázemím, sklady, výtah 1.NPvstupní hala se schodištěm, restaurace se zazemím, kavárna se zázemím, kuchyňe se zázemím, výtah, chladírny 2.NP- chodba se schodištěm a vyrovnávacím schodištěm, 12 pokojů s příslušenstvím, výtah 3.NP - chodba se schodištěm a vyrovnávacím schodištěm, 6 pokojů s příslušenstvím, výtah, 2x apartmán, schodiště do 4.NP(2.podkroví), 2x sklad 4.NP - schodiště, chodba, kancelář,2x pokoj bez příslušenství, 2 x sklad, koupelna s WC. Prostor skladování a manipulace Objekt tvaru L, nachází se v něm dílna, přípravna, chlév pro možnost chovu prasat, čistírna odpadních vod a garáž. Objekt byl postaven v roce 1996. Výrobna knedlíků Přízemní objekt se sedlovou střechou, postavený v roce 1996. V katastru nemovitostí veden mylně jako ubytovací objekt. Objekt má vlastní vytápění . Dispozice: venkovní schodiště, chodba, výrobna, kompresorovna, 2x chladírna, sklad, denní místnost, umývárna, WC, umývárna nádobí Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou, mimo závad uvedených v bodu 2.5 tohoto posudku. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou 7

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 a nebyly zjištěny při místním šetření. Nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření.

3.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění staveb 3.1.1 Ubytovací zařízení Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy hotelů zděná 121

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název sklep 1.NP. 2.NP. 3.NP. podkroví Součet

Zastavěná. Konstr. Součin plocha výška (10*15,7)+(15,15 394,86m2 2,43 m 959,51 m3 *15,7) (16,2*15,25)+(10, 419,06m2 3,50 m 1 466,71 m3 3*16,7) (16,2*15,25)+(10, 419,06m2 3,45 m 1 445,76 m3 3*16,7) (16,2*15,25)+(10, 274,05m2 2,20 m 602,91 m3 3+16,7) (8,8*15,25)+(10,3 224,84m2 3,35 m 753,21 m3 *8,8) 1 731,87 m2 5 228,10 m3

Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = 5 228,10 ÷ 1 731,87 = 3,02 m PZP = 1 731,87 ÷ 5 = 346,37 m2

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ sklep 1.NP.

PP ((10*15,7)+(15,15*15,7))* (2,33) = NP ((16,2*15,25)+(10,3*16,7

Obestavěný prostor 920,01 m3 1 466,71 m3 8

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

2.NP. 3.NP. podkroví

))*(3,50) = NP ((16,2*15,25)+(10,3*16,7 ))*(3,45) = NP ((16,2*15,25)+(10,3+16,7 ))*(2,20) = Z ((8,8*15,25)+(10,3*8,8))*( 3,35) =

Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací S 6,30 2. Svislé konstrukce S 15,00 3. Stropy S 8,20 4. Krov, střecha S 6,10 5. Krytiny střech S 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 10. Schody S 2,80 11. Dveře S 3,80 12. Vrata X 0,00 13. Okna S 5,90 14. Povrchy podlah S 3,30 15. Vytápění S 4,90 16. Elektroinstalace N 5,80 17. Bleskosvod C 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,30 21. Ohřev teplé vody S 2,20 22. Vybavení kuchyní S 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,30 24. Výtahy S 1,40 25. Ostatní S 4,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 Součet upravených objemových podílů

1 445,76 m3 602,91 m3 753,21 m3 5 188,60 m3

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 8,93 0,00 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00 102,83

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy včetně zemních S 6,30 40,00 1,00 2,52 2,46 100 175 57,14 1,4056 prací 9

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 1. Základy včetně zemních S 6,30 60,00 1,00 3,78 prací 2. Svislé konstrukce S 15,00 40,00 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 15,00 60,00 1,00 9,00 3. Stropy S 8,20 40,00 1,00 3,28 3. Stropy S 8,20 60,00 1,00 4,92 4. Krov, střecha S 6,10 100,00 1,00 6,10 5. Krytiny střech S 2,70 100,00 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 40,00 1,00 2,84 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 60,00 1,00 4,26 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 40,00 1,00 1,28 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 60,00 1,00 1,92 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100,00 1,00 3,10 10. Schody S 2,80 40,00 1,00 1,12 10. Schody S 2,80 60,00 1,00 1,68 11. Dveře S 3,80 100,00 1,00 3,80 13. Okna S 5,90 20,00 1,00 1,18 13. Okna S 5,90 80,00 1,00 4,72 14. Povrchy podlah S 3,30 40,00 1,00 1,32 14. Povrchy podlah S 3,30 60,00 1,00 1,98 15. Vytápění S 4,90 40,00 1,00 1,96 15. Vytápění S 4,90 60,00 1,00 2,94 16. Elektroinstalace N 5,80 100,00 1,54 8,93 18. Vnitřní vodovod S 3,30 40,00 1,00 1,32 18. Vnitřní vodovod S 3,30 60,00 1,00 1,98 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 40,00 1,00 1,28 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 60,00 1,00 1,92 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100,00 1,00 0,30 21. Ohřev teplé vody S 2,20 40,00 1,00 0,88 21. Ohřev teplé vody S 2,20 60,00 1,00 1,32 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100,00 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické S 4,30 60,00 1,00 2,58 vybavení 23. Vnitřní hygienické S 4,30 40,00 1,00 1,72 vybavení 24. Výtahy S 1,40 100,00 1,00 1,40 25. Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 Součet upravených objemových podílů: 102,83

3,68 16 175 9,14

0,3364

5,84 8,75 3,19 4,78 5,93 2,63 0,58 2,76 4,14 1,24 1,87 3,01 1,09 1,63 3,70 1,15 4,59 1,28 1,93 1,91 2,86 8,68 1,28 1,93 1,24 1,87 0,29 0,86 1,28 1,75 2,51

100 16 100 16 16 16 16 100 16 100 16 16 100 16 16 16 1 100 16 16 1 16 1 16 1 16 16 16 1 16 16

4,1715 1,0001 2,2786 0,5464 0,8628 0,4208 0,0928 2,7600 0,6624 1,2400 0,2992 0,4816 0,7786 0,1863 0,5920 0,1840 0,0459 1,2800 0,3088 0,3056 0,0286 1,3888 0,0128 0,3088 0,0124 0,2992 0,0464 0,1376 0,0128 0,2800 0,4016

1,67

1

140 140 140 140 110 100 100 100 100 100 100 100 140 140 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

71,43 11,43 71,43 11,43 14,55 16,00 16,00 100,00 16,00 100,00 16,00 16,00 71,43 11,43 16,00 16,00 1,00 100,00 16,00 16,00 1,00 16,00 1,00 16,00 1,00 16,00 16,00 16,00 1,00 16,00 16,00

100 1,00

0,0167

1,36 16 100 16,00 0,2176 4,28 16 100 16,00 0,6848 Opotřebení: 24,0875

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

= x x x x x x x

2 710 0,9390 0,9391 0,9954 1,0283 1,0000 2,0660 0,4700

10

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 5 188,60 m3 x 2 375,16 Kč/m3

= =

2 375,16 12 323 755,18 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 24,0875 % Úprava ceny za opotřebení

-

2 968 484,53 Kč

Penzion - zjištěná cena

=

9 355 270,65 Kč

3.1.2 Prostory skladování a manipulace Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Součet

Zastavěná. Konstr. plocha výška 2 (6,3*19)+(13,4*6, 204,12m 4,74 m 3) 204,12 m2


967,53 m3 967,53 m3

PVP = 967,53 ÷ 204,12 = 4,74 m PZP = 204,12 ÷ 1 = 204,12 m2

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ podlaží

Součin

NP ((6,3*19)+(13,4*6,3))*(4,6 4) =

Obestavěný prostor 947,12 m3

Obestavěný prostor - celkem:

947, 12 m


Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací S 13,20 2. Svislé konstrukce S 30,40 3. Stropy S 13,80 3. Stropy C 13,80 4. Krov, střecha S 7,00 5. Krytiny střech S 2,90

Část [%] 100 100 30 70 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

3

Upravený obj. podíl 13,20 30,40 4,14 0,00 7,00 2,90 11

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů S 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické X 10. Schody C 11. Dveře S 12. Vrata S 13. Okna S 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění X 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod X 19. Vnitřní kanalizace X 20. Vnitřní plynovod X 21. Ohřev teplé vody X 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vybavení X 24. Výtahy X 25. Ostatní S 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů

0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,70 4,20 2,90 0,00 0,00 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00 88,14


= x x x x x x x

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 947,12 m3 x 1 197,65 Kč/m3

= =

1 197,65 1 134 318,27 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 84 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 16 ÷ 100 = 16,000 %

-

181 490,92 Kč

Prostory skladování a manipulace - zjištěná cena

=

952 827,35 Kč

2 231 0,9390 0,9523 0,7430 0,8814 1,0000 2,1220 0,4320

12

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 3.1.3 Výrobna knedlíků Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod (společné stravování) zděná 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Součet

20,3*8,73


Zastavěná. Konstr. Součin plocha výška 177,22m2 6,20 m 1 098,76 m3 177,22 m2 1 098,76 m3

PVP = 1 098,76 ÷ 177,22 = 6,20 m PZP = 177,22 ÷ 1 = 177,22 m2

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ podlaží Obestavěný prostor - celkem:


NP (20,3*8,73)*(6,10)

Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací S 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 3. Stropy S 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 10. Schody S 2,70 11. Dveře S 3,70 12. Vrata X 0,00 13. Okna S 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 15. Vytápění S 4,80 16. Elektroinstalace S 5,90 17. Bleskosvod C 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

=

Obestavěný prostor 1 081,04 m3 1 081,04 m3

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,00 3,20 3,10 0,40 2,00 13

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 22. Vybavení kuchyní C 23. Vnitřní hygienické vybavení S 24. Výtahy C 25. Ostatní S 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů

1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

100 100 100 100 100

0,00 1,00 0,00 1,00 1,00

0,00 4,20 0,00 4,40 0,00 96,50


= x x x x x x x

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 081,04 m3 x 1 495,48 Kč/m3

= =

1 495,48 1 616 673,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 16 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 84 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 16 ÷ 100 = 16,000 %

-

258 667,79 Kč

Výrobna knedlíků - zjištěná cena

=

1 358 005,91 Kč

2 669 0,9390 0,9572 0,6387 0,9650 1,0000 2,1520 0,4700

Venkovní úprava Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Seznam staveb: Název stavby Penzion Prostory skladování a manipulace Výrobna knedlíků Celkem:

Cena stavby 9 355 270,65 952 827,35 1 358 005,91 11 666 103,91 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: Venkovní úprava - zjištěná cena

x

11 666 103,91 0,0300

=

349 983,12Kč

14

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 3.1.4 Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční 100 % využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 150 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 57,59 1,00 2,1220 0,4320 150,00 § 28 odstavec 5 57,59 0,40 2,1220 0,4320 150,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 parcela § 28 odst. 1 a 2 parcela § 28 odst. 1 a 2 parcela § 28 odstavec 5parcela § 28 odstavec 5parcela § 28 odstavec 5parcela § 28 odstavec 5parcela § 28 odstavec 5parcela Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena

Parcelní číslo 1243 1352 1353 5049/1 5050/1 5050/2 5054/1 5054/3

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 483,00 131,982 202,00 131,982 171,00 131,982 282,00 52,793 778,00 52,793 261,00 52,793 1 305,00 52,793 152,00 52,793 =

0,4320 2,1220 Upr. cena [Kč/m2] 131,982 52,793

Cena [Kč] 63 747,31 26 660,36 22 568,92 14 887,63 41 072,95 13 778,97 68 894,87 8 024,54 259 635,55 259 635,55 Kč

15

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 3.1.5 Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Penzion 1.2. Prostory skladování a manipulace 1.3. Výrobna knedlíků 1.4. venkovní úprava

12 323 755,20 Kč 1 134 318,30 Kč 1 616 673,70 Kč 349 983,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

15 424 730,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky

259 635,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

259 635,50 Kč

15 684 365,80 Kč

Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

15 684 366 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Penzion 1.2. Prostory skladování a manipulace 1.3. Výrobna knedlíků 1.4. venkovní úprava

9 355 270,70 Kč 952 827,40 Kč 1 358 005,90 Kč 349 983,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

12 016 087,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky

259 635,50 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

259 635,50 Kč

12 275 722,60 Kč

Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem

12 275 723 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

12 275 723 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

12 275 720 Kč

slovy: Dvanáctmilionůdvěstěsedmdesátpěttisícsedmsetdvacet Kč 16

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

3.2 Ocenění porovnávací metodou Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela 17

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 3.2.1 Ubytovací zařízení 1) Hotel , Rumburk, užitná plocha: 972 m2, pozemek: 1 235 m2

Prodej kompletně zrekonstruovaného hotelu s restaurací v centru Rumburku Prodej fungujícího hotelu po kompletní rekonstrukci s restaurací a recepcí v centru Rumburku, 3 NP + sklep (sklady, kotelna), podkroví, 8 pokojů, 3 apartmány – dvoupokojové, vlastní parkoviště + předzahrádka + dále nevyužitá ostatní plocha – 1235m² (oploceno), zast. plocha – 558m². Pitná voda z řadu, žumpa, přípojka na kanalizaci, zemní plyn, telefon, internet. Velmi dobré napojení na dopravní a technickou infrastrukturu, cca 10km do Německa, turisticky a rekreačně atraktivní oblast. NABÍDKOVÁ CENA: 9 600 000 KČ 2) Hotel, Horní Poustevna, užitná plocha: 1 500 m2

Prodej kompletně vybaveného hotelu s restaurací, sálem, bytem 2+1 a prodejnou u hranic s Německem. Počet lůžek 45. Kompletně vybavená prostorná kuchyně. Velká terasa k celoročnímu využití. K nemovitosti přilehlé parkoviště a rozsáhle pozemky. Umístění 2 km od města Sebnitz a 2 km od lyžařského areálu Rugisvalde. NABÍDKOVÁ CENA: 9 490 000

18

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 3) Penzion, Jiřetín pod Jedlovou, zastavěná plocha: 1 143 m2, užitná plocha: 24 193 m2

Nově zrekonstruovaný roubený penzion se nachází v obci Jiřetín pod Jedlovou. Součástí penzionu je restaurace se salonkem, pozemkem o výměře cca 30.000 m2, okrasná zahrada s potůčkem, jezírkem a altánem. Salonek s barem a kachlovými kamny (50 míst), restaurace s barem a krbem (60 míst), altán s krbem (40 míst). V podkroví klubovna s kulečníkem. 9x 2-lůžkový pokoj, 2x 3-lůžkový pokoj a 2x 4-lůžkový pokoj. Ústřední topení - elektrické, vodovod, 230/400 V, střecha - šindel, podlahové krytiny - dlažba, dřevo, koberec, okna - dřevěná (nová, zdvojená), parkoviště pro 30 vozů. NABÍDKOVÁ CENA: 6 900 000 KČ

Seznam porovnávaných nemovitostí: Hotel, Rumburk Výchozí cena (VC): 9 600 000 Kč Kredukce na pramen ceny: 1.05 Kpolohy: 1.00 Kpodobnosti stavby: 0.85 Ktech.stav budovy: 1.00 Kvybavení: 1.00 Kúvahy znalce: 0.95 Kpozemku: 1.00 Jednotková cena (JC) 11 322 420 KČ Váha (V) 1,00 Hotel, Horní Poustevna Výchozí cena (VC): 9 490 000 KČ Kredukce na pramen ceny: 1.05 Kpolohy: 1.00 Kpodobnosti stavby: 0.85 Ktech.stav budovy: 1.00 Kvybavení: 1,00 Kúvahy znalce: 1.00 Kpozemku: 1.00 Jednotková cena (JC) 10 633 050 KČ Váha (V) 1,00

19

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 Penzion, Jiřetín pod Jedlovou Výchozí cena (VC): 6 900 000 KČ Kredukce na pramen ceny: 1.05 Kpolohy: 0.95 Kpodobnosti stavby: 0.95 Ktech.stav budovy: 1.00 Kvybavení: 1.00 Kúvahy znalce: 0.95 Kpozemku: 1.00 Jednotková cena (JC) 7 664 590 KČ Váha (V) 1,00 kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kumístění v domě × Kobjektivizační × Kvliv právních vztahů) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:

7 664 590 Kč 9 873 350 KČ 11 322 420 KČ

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek:

9 873 350 KČ

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení: =

9 873 350 KČ

3.2.2 Prostory skladování a manipulace 1) Sklad , Nová Paka, užitná plocha: 240 m2

Dvě patra skladových prostor s nákladním výtahem o nosnosti 500kg. Parkování je zajištěno před nemovitostí, na pozemku náležícím k nemovitosti. Přízemí je dispozičně členěno na 4 místnosti včetně kanceláře. První patro je členěno na 3 místnosti. NABÍDKOVÁ CENA: 1 290 000 KČ

20

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

2) Sklad, Vlachovice, užitná plocha: 278 m2

Komerční objekt v obci Vlachovice nedaleko Valašských Klobouk. Objekt je ve stavu těsně před dokončením. Dá se využít jako administrativní , logistické nebo skladovací prostory. K budově náleží parkoviště a manipulační prostory. NABÍDKOVÁ CENA: 2 500 000 Kč 3) Sklad, Miroslav, zastavěná plocha: 200 m2, užitná plocha: 250 m2

komerční objekt s možností bydlení nedaleko centra Miroslavi. Objekt původně zaměřený na zpracování a výrobu vína je nyní prázdný a lze tyto prostory využít různě, např. jako sklady, provozovnu nebo obchod. V přízemí se vedle vstupní haly a sociálního zařízení rozkládá lisovna – 80 m2, z druhé strany navazují rozlehlé, klenuté sklepní chodby – cca 50 m a sklepní místnosti o ploše cca 270 m2. Ve druhém podlaží najdete z dřívějších kanceláří byt o velikosti 2+1. Topení lokální na elektřinu, obecní voda, kanalizace. NABÍDKOVÁ CENA: 2 600 000 KČ Seznam porovnávaných nemovitostí: Sklad , Nová Paka Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny: Kpolohy: Kpodobnosti stavby: Ktech.stav budovy: Kvybavení: Kúvahy znalce: Kpozemku: Jednotková cena (JC)

1 290 000 Kč 1.05 0.95 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1 361 300 Kč 21

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 Váha (V) Sklad, Vlachovice Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny: Kpolohy: Kpodobnosti stavby: Ktech.stav budovy: Kvybavení: Kúvahy znalce: Kpozemku: Jednotková cena (JC) Váha (V) Sklad, Miroslav Výchozí cena (VC): Kredukce na pramen ceny: Kpolohy: Kpodobnosti stavby: Ktech.stav budovy: Kvybavení: Kúvahy znalce: Kpozemku: Jednotková cena (JC) Váha (V)

1,00 2 500 000 KČ 1.05 0.95 1.05 1.00 1,00 1.00 1.00 2 386 920 KČ 1,00 2 600 000 KČ 1.05 1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 1.00 2 139 030 KČ 1,00

kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kumístění v domě × Kobjektivizační × Kvliv právních vztahů) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:

1 361 300 Kč 1 962 420 KČ 2 386 920 KČ


1 962 420 KČ


1 962 420 KČ

22

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 3.2.3 Výrobna knedlíků 1) Výrobna , Blatnice pod Svatým Antonínkem, užitná plocha: 200 m2

Multifunkční podnikatelský objekt se nachází na vlastním pozemku i s příjezdovou komunikací. K dispozici je navážecí rampa, velký kvelbený kamenný vinný sklep, dvě haly, místnosti využitelné jako kanceláře a sklady, sociální zázemí, koupelny, wc, šatna. Dům prošel rekonstrukcemi, nové ústřední plynové topení, nová střecha, nová plastová okna, nové rozvody vody v plastu a další. Internetová konektivita do budovy zajištěna, veškeré sítě, odpady, elektřina, plyn, obecní voda. NABÍDKOVÁ CENA: 3 900 000 KČ 2) Výroba, Černčice, užitná plocha: 300 m2

Historický statek nedaleko okresního města Louny. Objekt se nachází ve střediskové obci Černčice vzdálené od města Louny 2 km. Jedná se o uzavřený komplex budov stavebně řešený do L se zpevněným dvorem a zahradou. Celý objekt nabízeného statku sestává z obytné části o dvou nadzemních podlažích, kovárny, částečně zrenovované dílny pro opravu zemědělských strojů a truhlárny. NABÍDKOVÁ CENA: 2 100 000 Kč

23

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 3) Výroba, Krucemburk, zastavěná plocha: 304 m2

Prodej výrobního objektu v centru obce Krucemburk. Dispozice: kancelář, sociální zařízení a tři dílny. K objektu náleží sklep, půda a uzavřený dvůr s možností vjezdu. NABÍDKOVÁ CENA: 1 490 000 KČ

Seznam porovnávaných nemovitostí: Výrobna, Blatnice pod Sv. Antonínkem Výchozí cena (VC): 3 900 000 Kč Kredukce na pramen ceny: 1.05 Kpolohy: 1.00 Kpodobnosti stavby: 1.00 Ktech.stav budovy: 1.00 Kvybavení: 1.10 Kúvahy znalce: 1.00 Kpozemku: 1.00 Jednotková cena (JC) 3 376 620 KČ Váha (V) 1,00 Výroba, Černčice Výchozí cena (VC): 2 100 000 KČ Kredukce na pramen ceny: 1.05 Kpolohy: 1.00 Kpodobnosti stavby: 1.15 Ktech.stav budovy: 1.00 Kvybavení: 1,00 Kúvahy znalce: 1.00 Kpozemku: 1.00 Jednotková cena (JC) 1 739 130 KČ Váha (V) 1,00 Výroba, Krucemburk Výchozí cena (VC): 1 150 000 KČ Kredukce na pramen ceny: 1.05 Kpolohy: 1.00 24

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 Kpodobnosti stavby: Ktech.stav budovy: Kvybavení: Kúvahy znalce: Kpozemku: Jednotková cena (JC) Váha (V)

1.15 1.00 0.95 0.95 1.00 1 055 270 KČ 1,00

kde JC = VC / (Kredukce na pramen ceny x Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kumístění v domě × Kobjektivizační × Kvliv právních vztahů) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek (∑(JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za celek:

1 055 270 Kč 2 057 000 KČ 3 376 620 KČ


2 057 000 KČ


2 057 000 KČ

3.2.4 Pozemky 1) Pozemek trvalý travní porost, Jiříkov, Filipov, plocha: 1 844 m2

Tento rovinatý a celoročně udržovaný pozemek o celkové výměře 1844 m2 je oplocený s bránou pro vjezd ze silnice. Pozemek je velice příjemně prosluněný, z přední části olemovaný deseti vzrostlími borovicemi. Při pohledu od silnice je v levé části ještě jeden vzrostlý smrk a vpravé části břízy, které již nejsou součástí tohoto pozemku. Tento travinatý pozemek se nabízí k možné relaxaci, případně pro stavbu menší chatky. NABÍDKOVÁ CENA: 172 000 KČ 2) Pozemek pro bydlení, Jiříkov, Filipov, plocha: 1 089 m2

25

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 Pozemek o celkové výměře 1089 m2 se stavební parcelou, která je dnes vedena jako zbořeniště a má výměru 169 m2. NABÍDKOVÁ CENA: 270 000 Kč 3) Pozemek zahrada, Jiříkov, Filipov, plocha: 2 926 m2

Pozemek s rekreační patrovou chatou, zateplenou, 220 w. Pozemek je rovný, vhodný pro rekreační využití nebo výstavbu RD. Pozemek má asfaltovou příjezdovou komunikaci. Je zde klid. NABÍDKOVÁ CENA: 360 000 KČ

Lokalita Jiříkov, Filipov Jiříkov, Filipov Jiříkov, Filipov

Plocha (m2) 1844 1089 2926

Cena (Kč) 172 000 270 000 360 000

Cena (Kč/m2) 93,28 247,93 123,03

Jelikož se jedná o nabídkové ceny, je nutné snížit hodnotu o koeficient redukce na pramen ceny ve výši 0,9. Na základě realitní inzerce bylo zjištěno tedy po přepočtu zjištěno, že v blízkém okolí nemovitosti se pohybuje cena pozemků v rozmezí 84 – 223 Kč/m2. Po zohlednění všech skutečností, které by mohly mít vliv na stanovení ceny jsem se rozhodli použít částku 139 Kč/m2, tedy průměrnou cenu, neboť se jedná ve všech případech o pozemky ve stejne obci, které jsou s oceňovanými pozemky srovnatelné. Žádný z oceňovaných pozemků není stavebním pozemkem dle § 56 odst. 2 zák. o DPH. Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. st.1243 483 m2 zastavěná plocha p.č. st.1352 202 m2 zastavěná plocha p.č. st.1353 171 m2 zahrada p.č. 5049/1 282 m2 trvalý travní porost p.č. 5050/1 778 m2 ostatní plocha p.č. 5050/2 261 m2 zahrada p.č. 5054/1 1305 m2 zahrada p.č. 5054/3 152 m2 Výměra oceňovaných pozemků: 3634m2 3 634,00 m2 á 139 Kč/m2 = 505 126 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 505 126 Kč Pozemky - výsledná cena = 505 126 Kč 26

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ubytovací zařízení a výrobní prostory, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňované objekty jsou obchodovatelné. Vzhledem ke stáří budovy penzionu (cca 100 let) nelze přesně určit den první kolaudace,jelikož dokumentace z tohoto období není k dispozici. Dle vyjádření paní Pavlíny Salabové ze stavebního úřadu v Rumburku je nemovitost v užívání nejméně od roku 1959 a splňuje tak předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH. U zbývajících dvou objektů proběhla kolaudace v roce 2006 a splňují tudíž předpoklady pro osvobození od DPH dle § 56 zák. o DPH. 3.2.5 Rekapitulace výsledných cen - porovnávací metoda 9 873 350 Kč 1 962 420 Kč 2 057 000 Kč 505 126 Kč

Penzion Prostory skladování a manipulace Výrobna knedlíků Pozemky

14 397 896 Kč

Celkem

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

14 397 896 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení

14 397 900 Kč

4. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto hodnotu považujeme za obvyklou. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady

12 275 720 Kč 14 400 000 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu 14 400 000 Kč Cena slovy: čtrnáctmilionůčtyřistatisíc Kč

27

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti České republiky ze dne 9.10. 1997 v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech:  stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí.  ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a podniků Znalecký posudek je veden pod číslem 332/10/2012. V Brně dne 26.1.2012.

……………………………. Ing. Lukáš Pejchal Jednatel společnosti

28

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

PŘÍLOHY

29

Fotodokumentace z místního šetření dne 19.1.2012 Hotel

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012

31

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 Prostory skladování a manipulace

32

STATIKUM s. r.o. 332/10/2012 Výrobna knedlíků

33

se sídlem Hudcova 78c, Brno , IČ: , DIČ: CZ , tel.: , Znalecký posudek č

Recommend Documents