STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek č. 1318-301-2014 Ve věci :
O ceně spoluvlastnického podílu ¼ na nemovitostech včetně příslušenství, zapsaných na listu vlastnictví č. 3340 u Katastrálního úřadu pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč, pro obec Třebíč, k.ú. Podklášteří.
Objednatel:
Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209
Účel posudku :
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV 3340, pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení Č.j.: 159 EX 02971/13-069; provedené exekuce prodejem nemovitých věcí povinné Agnieszka Michalowska, bytem L. Pokorného čp.136 / čo.36, Třebíč - Zámostí 674 01, IČ: 47443332, narozen 8.9.1957.
Datum ocenění:
6.10.2014
Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav Odpovědní zpracovatelé: Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka, Ing. Pavel Pejchal, CSc. Počet stran posudku: 18 + 7 stran příloh Počet vyhotovení : 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
Obsah 1. NÁLEZ ................................................................................................................. 3 1.1
Identifikace předmětu ocenění ...................................................................... 3
1.2
Charakteristika obce a poloha nemovitosti .................................................... 3
1.3
Popis nemovitosti .......................................................................................... 3
1.4
Věcná břemena a nájemní práva .................................................................. 4
1.5
Movité a nemovité příslušenství .................................................................... 4
1.6
Vlastnické a evidenční údaje ......................................................................... 4
1.7
Prohlídka a zaměření nemovitosti ................................................................. 4
1.8
Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................ 4
2. OCENĚNÍ............................................................................................................. 6 2.2.1. Metoda nákladová................................................................................... 6 2.2.2. Metoda výnosová .................................................................................... 6 2.2.3. Metoda komparativní .............................................................................. 7 2.1
Volba metody ocenění ................................................................................... 7
2.2
Administrativní ocenění ................................................................................. 8
2.3
Ocenění porovnávací metodou ................................................................... 13
Srovnávací nabídka ........................................................................................... 13 2.4
Vyjádření k DPH .......................................................................................... 15
3. REKAPITULACE ................................................................................................ 16 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................... 17 PŘÍLOHY................................................................................................................ 18
Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 2 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č. 3: Sdělení Stavebního úřadu Třebíč .......................................... 1 list
Str. 2
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Spoluvlastnický podíl ¼ na nemovitosti povinné Agnieszky Michalowské, bytem L.Pokorného čp.136 / čo.36, Třebíč - Zámostí 674 01, IČ: 47443332, narozené 8.9.1957, zapsané na listu vlastnictví č. 3340 u Katastrální úřad pro kraj Vysočina, Katastrální pracoviště Třebíč, pro obec Třebíč, kat. území Podklášteří, a to: -
Pozemek na parcele St. 145/2 o výměře 97m², zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Zámostí, č.p. 25, bydlení;
1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Třebíč je město s rozšířenou působností, nacházející se na západě Moravy, v jihovýchodní části kraje Vysočina, a je po Jihlavě jeho druhým největším městem. Leží na řece Jihlavě 30 km jihovýchodně od krajského města Jihlavy a 56 km západně od zemského hlavního města Brna. Nadmořská výška města se pohybuje mezi 392 m n. m. (u Palečkova mlýna při řece Jihlavě) a 503 m n. m. (Strážná hora s Kaplí Povýšení sv. Kříže). Třebíč měla roku 2011 přes 37 tisíc obyvatel. Rozloha Třebíče činí 56 km2 a město je členěno do 17 částí, z nichž se 10 nachází přímo ve městské zástavbě a zbylých 7 v blízkém okolí. Ve městě jsou významné památky, Třebíčská židovská čtvrť a bazilika svatého Prokopa byly v roce 2003 zapsány do seznamu světového dědictví UNESCO. Karlovo náměstí v centru města je jedním z největších náměstí v České republice. Oceňovaná nemovitost se nachází v městské části Zámostí na ulici L.Pokorného, prakticky se jedná o centrum města.
1.3 Popis nemovitosti Jedná se o nepodsklepenou řadovou stavbu, která byla vystavěna již v 17-tém století. Dům je známý jako Šamšulův židovský dům, kde byla v roce 1724 palírna a později jedna z prvních náboženských škol CHEDRA. Nemovitost je přízemní zděná v roce 1987 byla kolaudována jako garáž se dvěmi stáními. Mimo tyto stání se zde nachází ještě chodba a jeden pokoj cca. 16 m2. Z chodby je možný přístup do podkroví přes dřevěný žebřík, které je neupravené. Dům je vystavěn klasickou zděnou technologií. Vstup je zajištěn plechovými vraty z ulice L.Pokorného a dveřmi mířící na p.č.146. Podlahy v přízemí v části garáže jsou z betonové mazaniny, v přízemní místnosti je linoleum, které je na hranici životnosti, v podkroví jsou na podlaze dřevěné desky. Okna jsou směřovány pouze jižním směrem. Střecha je sedlová z poloviny zrekonstruovaná (cca. před 3 roky). Světlá výška podkroví je v nejvyšším bodě 5m. V rámci rekonstrukce byl vyměněna krytina střechy na pálené tašky. Dům je v zanedbaném technickém stavu. Nevýhodou nemovitosti je, že k ni nepřísluší žádná zahrada. Dle sdělení spolumajitele je v domě plynová i kanalizační přípojka, nejsou však upraveny rozvody k těmto sítím. Nemovitost má zřízenou plynovou a elektrickou přípojku, dále je připojena na vodovodní řad a na veřejnou kanalizaci.
Str. 3
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
1.4 Věcná břemena a nájemní práva Dle zjištění znalce nebyla zjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva váznoucí na nemovité věci.
1.5 Movité a nemovité příslušenství Při místním šetření nebyly zjištěny movité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství. Při místním šetření nebyly zjištěny nemovité věci, které by tvořily s nemovitostí příslušenství.
1.6 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 2.9.2014 je na listu vlastnictví č. 3340 pro k.ú. Podklášteří, obec Třebíč, Katastrálním úřadě pro kraj Vysočina jako vlastník zapsán: Vlastnické právo
Podíl
SJM Hrubeš Josef a Hrubešová Vlasta, L. Pokorného 112/31, Zámostí, 67401 Třebíč
1/2
SJM Martínek Jaroslav Ing. a Michalowska Agnieszka, L. Pokorného 136/36, Zámostí, 67401 Třebíč
1/2
1.7 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 6.10.2014 za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Ing. Lukáše Pejchala. Povinný se i přes písemnou výzvu nedostavil. Vstup do objektu umožnil spolumajitel nemovitosti Ing. Martínek.
1.8 Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro oceňované nemovitosti; Kopie katastrální mapy k oceňovaným nemovitostem; Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem; Informace z realitního serveru; Vlastní databáze znalce; Databáze realizovaných prodejů nemovitostí MOISES; Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření a fotodokumentace z místního šetření; Zákon č. 151/1997 Sb., „o oceňování majetku a o změně některých zákonů“ (zákon o oceňování majetku); Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1. 1. 2012; Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých Str. 4
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb a vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb. s účinností od 1. 10. 2014; BRADÁČ a kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; DUŠEK DAVID – Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; ZAZVONIL ZBYNĚK – Porovnávací nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006;
hodnota
nemovitostí,
I.vydání,
BRADÁČ a kol. – Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010; HÁLEK VÍTĚZSLAV – Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009; ZAZVONIL ZBYNĚK – Oceňování nemovitostí – výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010; IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012.
Str. 5
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Uznávané metody zjištění obvyklé ceny: 2.2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu, že hodnota nemovitostí nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonu, v aktuálním znění. 2.2.2. Metoda výnosová Principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Očekávaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady spojené s užíváním nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti).Transformace na současnou Str. 6
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z ročního nájemného. 2.2.3. Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí o vzdálenost od center měst či obcí o vzdálenost od hlavních komunikačních tahů o přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí o o o o o o
stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost účel staveb a možnost adaptace na jiné využití kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma)
Vlastnické vztahy a zátěžová břemena o o o o
stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost předkupní práva, věcná břemena zástavní práva soudní spory (např. restituční spory)
Situace na realitním trhu o celkové trendy v prodeji nemovitostí o prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě
2.1 Volba metody ocenění Vzhledem k výše popsané metodologii oceňování nemovitostí pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku, tedy pro ocenění nemovitosti pro její zařazení do dražby; se jako nejlépe použitelná metoda pro daný účel jeví metoda komparativní. V případě, že je k dispozici dostatečný vzorek srovnatelných objektů, tato metoda nejlépe vypovídá o obchodovatelnosti nemovitostí na trhu v daném místě a čase. Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní, tedy ocenění za použití vyhlášky 441/2013 Sb ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb..
Str. 7
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
2.2 Administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: L.Pokorného 25 674 01 Třebíč Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Podklášteří Počet obyvatel: 37 324 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 270,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité I
Pi 1,00 0,04 0,03 0,00
0,00 Str. 8
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
V
0,00
IV III
0,03 0,04
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,140 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,083
Ocenění staveb Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Třebíč 100 let 2 131,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 5,75*14,5 podkroví: 5,75*14,5 Název podlaží 1.NP: podkroví:
Zastavěná plocha 83,38 m2 83,38 m2
= =
Konstrukční výška 2,85 m 5,05 m
Obestavěný prostor 1.NP: (5,75*14,5)*(2,85) podkroví: (5,75*14,5)*(2,8) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
83,38 m2 83,38 m2
= = =
ZP1 = ZP =
237,62 m3 233,45 m3 471,07 m3 83,38 m2 166,76 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Str. 9
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
II III II II V
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,08
I I
-0,08 -0,10
I I II
0,00 -0,05 0,00
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,328 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,140 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 131,- Kč/m3 * 0,328 = 698,97 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 471,07 m3 * 698,97 Kč/m3 * 0,950 * 1,140= 356 592,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Rodinný dům - výchozí cena pro výpočet vlastnického = podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Rodinný dům - zjištěná cena
=
356 592,69 Kč 356 592,69 Kč 1/4 89 148,17 Kč
Ocenění pozemků Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Str. 10
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na I využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do I 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území I a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,140 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,140 = 1,083 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 270,1,083
Upr. cena [Kč/m2] 1 375,41
Parcelní Výměra Jedn. cena Cena 2 2 číslo [m ] [Kč/m ] [Kč] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 145/2 97,00 1 375,41 133 414,77 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 133 414,77 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 133 414,77 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1/4 Typ
Název
Pozemek - zjištěná cena
=
33 353,69 Kč
Str. 11
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
89 148,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
89 148,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
33 353,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
33 353,70 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
122 501,90 Kč
122 501,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
89 148,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
89 148,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
33 353,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
33 353,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
122 501,90 Kč
122 501,90 Kč
122 500,- Kč
slovy: Jednostodvacetdvatisícpětset Kč
Str. 12
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
2.3 Ocenění porovnávací metodou V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na serverech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: o ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), o typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), o velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), o stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), o kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), o rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), o řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
Srovnávací nabídka 1) Rodinný dům Třebíč, ul. Ptáčovský Žleb, podlahová pl. 66 m2, plocha pozemku 334 m2 Jedná se o rodinný dům, který se nachází v Třebíči na ul. Ptáčovský Žleb. Jedná se o rodinný dům 1+1, se zahrádkou dvorkem, a možností půdní vestavby dvou pokojů. Předzahrádka, dům chodba, pokoj a kuchyň, schody do podkroví, kde je již nachystána výstavba dvou pokojů s chodbou. Za domem je dvorek 25m2, na kterém se nachází suché WC. Za dvorkem je kaskádovitá zahrádka 42m2. Voda a kanalizace na pozemku - nepřipojeno, el. oprava s revizí v 2000.
Str. 13
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
NABÍDKOVÁ CENA: 520 000 Kč 2) Rodinný dům Třebíč, ul.Velkomeziříčská, podlahová pl.: 111 m2, plocha pozemku 420 m2 Jedná se o rodinný dům o dispozici 3+1 s možností půdní vestavby v centru Třebíče na ulici Cyrilometodějská,celková zastavěná plocha domu včetně nádvoří a zahrady je 524m2.Voda-obecní i vlastní studna,vytápění plynové,elektrika 220/380V,kanalizace,střecha sedlová.Dům není podsklepený.Na pozemku zahradní domek. NABÍDKOVÁ CENA: 790 000 Kč 3) Rodinný dům Třebíč, ul. Horní, užitná pl.: 139 m2, pozemek 139 m2 3+1 v Třebíči, ul.Horní. Z.P.139 m2. U domu dvůr s posezením. Nachází se v blízko centra města. Voda obecní, odpady do kanalizace, plyn u domu. Dům zateplen. V přízemí vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, sklad, koupelna, WC, východ na dvůr. V prvním patře 2 pokoje se střešními okny. NABÍDKOVÁ CENA: 890 000 Kč
č.
Třebíč, Ptáčovský Žleb Třebíč, Velkomeziř íčská Třebíč, Horní
Cena nemovitosti Redukce na pramen ceny
Cena po (Krpc)
K1
K2
K3
K4
K5
(velikost, (technický (úvaha (poloha) podobno (vybavení) (pozemek) stav) znalce) st stavby)
IO
Cena oceňované nemovitosti
.
(Kč)
Kč celkem
Podlahová plocha(m 2)
(Krpc)
(Kč)
520 000
66
0,90
468 000
0,75
0,90
1,50
1,10
1,10
1,00
1,23
380 488
790 000
111
0,90
711 000
0,80
1,10
1,50
1,10
1,15
1,00
1,67
425 749
890 000
139 (UP)
0,90
801 000
0,95
1,15
1,50
1,10
1,00
1,00
1,80
445 000
Kč
417 079
Kč Kč
380 488 445 000
Kč
417 079
Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Celkem cena nemovitosti - průměr K1 K2 K3 K4 K5 K6
K6
Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient Koeficient
úpravy na polohu nemovitosti úpravy na velikost nemovitosti na technický stav nemovitosti úpravy na vybavenost nemovitosti úpravy na pozemek ve funkčním celku s nemovitostí úpravy dle odborné úvahy znalce
Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO
Index odlišnosti
IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)
Str. 14
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
Porovnávací hodnotou jsme dospěli k tržní hodnotě předmětných nemovitostí v k.ú. Podklášteří k částce po zaokrouhlení 417 000 Kč. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti použijeme koef. 0,8. Výsledná cena tedy je 333 600 Kč, spoluvlastnický podíl ¼ má hodnotu 83 400 Kč. Tato cena je tvořena cenou podílu na pozemku p.č. St. 145/2 ve výši 48 500,- Kč (tyto ceny byly zjištěny porovnávací metodou) a cenou stavby rodinného domu včetně příslušenství ve výši 34 900 Kč. Ocenění staveb
34 900 Kč
Ocenění pozemků p.č. St.145/2
48 500 Kč
2.4 Vyjádření k DPH Dle sdělení Stavebního úřadu Třebíč pod, který nemovitost spadá bylo vydáno k výše uvedené stavbě dne 14.12.1987 pod č.j.: Výst. 3222/87-332/5-OB stavební povolení pro zřízení garáže o 2 stáních pro 2 osobní automobily. Žádné další dokumenty nebyly dohledány. Nemovitost tedy splňuje podmínky pro osvobození od DPH. V případě pozemku p.č. St. 145/2 se nejedná o stavební parcelu dle § 56 odst. 2 zák. o DPH a je tedy osvobozen od DPH.
Str. 15
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
3. REKAPITULACE Dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, proto za obvyklou cenu nemovitosti považujeme cenu určenou porovnávacím způsobem. Cena spoluvlastnického podílu ¼ zjištěného podle cenového předpisu Cena spoluvlastnického porovnávacím způsobem
podílu
¼
určeného
122 500 Kč 83 400 Kč
Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu ¼ na nemovitostech uvedených na LV 3340 v k.ú. Podklášteří je dle odborného odhadu 83 400 Kč Cena slovy: osmdesáttřitisícčtyřista Kč
Str. 16
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství – staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí – strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 1318-301-2014. V Brně dne 13.10.2014.
Podpis jednatele znaleckého ústavu ……………………………. Ing. Lukáš Pejchal
Str. 17
STATIKUM s. r.o. 1318-301-2014
PŘÍLOHY
Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření .................................... 2 listy Příloha č. 2: Výpisy z katastru nemovitostí + Kopie katastrální mapy ........ 4 listy Příloha č. 3: Sdělení Stavebního úřadu Třebíč .......................................... 1 list
Str. 18
Fotodokumentace z místního šetření ze dne 6.10.2014
Okres: CZ0634 Třebíč Kat.území: 769916 Podklášteří A SJM SJM SJM = společné jmění manželů B
B1 C
o
o
Listina
Listina
Obec: 590266 Třebíč List vlastnictví: 3340
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 02.09.2014 22:55:02 Kat.území: 769916 Podklášteří Typ vztahu Oprávnění pro
o
Listina
D
Jiné zápisy
Plomby a upozornění - Bez zápisu E Listina o Smlouva o převodu nemovitosti RI 814/1987 kupní ze dne 02.07.1987, registrováno dne
02.07.1987.
o Smlouva o převodu nemovitosti RI 1361/1987 kupní ze dne 26.08.1987, registrováno dne
01.10.1987.
F
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč, kód: 710. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD
strana 2
MĚSTSKÝ ÚŘAD TŘEBÍČ Odbor výstavby
Obdrží: Datová schránka: STATIKUM s.r.o., Hudcova č.p.533, 612 00 Brno 12, DS: PO, t538guz
Úřední hodiny Po 08:00 – 17:00 hod. Út 08:00 – 14:00 hod. St 08:00 – 17:00 hod Čt 08:00 – 14:00 hod. Pá 08:00 – 13:00 hod.
Tel.: 568 896 111
[email protected] , www.trebic.cz Bankovní spojení: Komerční banka, a. s., Třebíč Č. ú.: 329-711/0100 IČ: 002 90 629; DIČ: CZ00290629 ID datové schránky: 6pub8mc
