Samenvattend verslag van de commissie Controle en Onderzoek van 11 april 2013 Besloten deel Aanwezig: R. Poel (PvdA), N. te Velde-Hofhuizen (GroenLinks), M. van Duijnhoven (GroenLinks), R. Crouwers (ABC), J. Nielen (CDA), B. Jeuken (PLC), G. van Hees (PLC), B. Geurts (D66), R. Asbroek (D66), H. van Oort (VVD), P. van Benthem (VVD) Afwezig: A. Peeters (ABC), S. Derks (PvdA), J. Oosterwijk (PvdA), R. Middleditch (ABC), J. Graat (CDA) Voorzitter: H. Pluk Griffier: R. van der Weegen College: J. Joon Nr. Onderwerp Ter advisering 04 Voorstel tot herziening van het grondprijsbeleid
Verslag/advies Eerste termijn Het woord wordt gevoerd door de fracties van CDA, VVD, PLC, ABC, D66 en GroenLinks/PvdA. Aandachtspunten: CDA. Waarom is het rapport vertrouwelijk? De Cuijkse norm wordt vergeleken met Ecorys. Zijn er andere vergelijkingen te maken? Lastig om die norm voor waar aan te nemen. Wat zijn de resultaten van Cuijk tot op heden? Berekening van Ecorys lijkt grofmazig. Er is vergelijkingsmateriaal nodig. Conclusies en bevindingen moeten nader uitgewerkt worden. Er wordt aangegeven dat gevolgen lastig zijn te kwantificeren. Gevolgen moeten wel duidelijk zijn. Regionale woningmarktstrategie komt nauwelijks aan bod. Rapport gaat uit van een theoretisch model. Aantal aanbevelingen wordt wel en andere juist niet overgenomen. Onderwerp startersleningen wordt vooruit geschoven. Is een item van betekenis. Wanneer is daar iets over te verwachten? Voor wat betreft de woningbouwbijdrage wordt advies niet volledig gevolgd, waarom niet? Waarom moeten particulieren die bijdrage wel blijven betalen? Conclusies blz. 5 erg algemeen. Afschaffen bindingseisen op dit moment te billijken. Toekomst mogelijkheid van bindingseisen openhouden voor de kerkdorpen. Maatwerkafspraken, wat is de rol van de raad daarbij? Wat kan de raad dan nog controleren? Blz. 6 wordt ingegaan op de voorbereiding van de Rekening 2012. Welke relatie heeft deze wijziging met de Jaarrekening 2011? Wat zijn de mogelijkheden van erfpacht? VVD. Financiering onroerend goed is de spil. Hoe kunnen mensen aan een hypotheek komen? PLC. Het is geen wereldschokkend rapport. Hadden we het niet zelf kunnen maken? Wat zijn de kosten van het rapport? Waarom is er niets over startersleningen opgenomen? Sociale woningbouw is een afspraak gemaakt met Mooiland, vast bedrag per kavel. Wat is de invloed van de gemeente? Kunnen we andere eisen stellen aan Mooiland?
Commissie Controle en Onderzoek
1
ABC. Voorstel tot herziening grondprijsbeleid is een moeilijk voorstel omdat niet alle gevolgen zijn in te schatten. In huidige tijd moet de gemeente wel lef en leiderschap tonen. Stagnatie in kleine kernen, er wordt voor particuliere opdrachtgevers gekozen voor een vaste grondprijs. Is het hier niet mogelijk om de residuele grondwaardemethodiek toe te passen? Ruimhartiger ruimtelijk ordeningsbeleid kan gevolgen hebben voor de grondexploitaties. Hoe staat het college daar tegenover? In de toekomst streven we naar afstemming met buurgemeenten. Niet bang voor maatwerk. Dat brengt de oplossing. Voor erfpacht is in deze hoek van het land weinig belangstelling. D66. In het voorstel wordt gesproken van overleg met ontwikkelaars. Vraag moet zijn of men ook daadwerkelijk start met bouwen wanneer de nieuwe methode van toepassing wordt. Wat houdt de woningbouwbijdrage voor projectontwikkelaars in? Effect BGE is beperkt, hoe is berekening tot stand gekomen? Waarom is de woningbouwbijdrage niet voor particulieren van toepassing? Wat zijn nu feitelijk de financiële effecten van beide methodes (residueel en grondquote). GroenLinks/PvdA. Residueel is een transparante methode. Methode leidt ook tot discussie en komt snelheid van ontwikkeling niet ten goede. Deelt u die zorg? Methodiek leent zich niet voor verkoop grond aan particulieren. Is het wijzigen van de berekening van de grondwaarde wel de juiste maatregel? Leidt dit niet af van het werkelijke probleem dat uitgegaan wordt van een grotere grondopbrengst dan realisatie? College heeft veel onderhandelingsruimte. De raad zou vooraf kaders aan moeten geven waarbinnen het college kan handelen. Afschaffen vaste prijs kavels sociale woningbouw leidt niet tot transparantie. Raad kan pas achteraf toetsen. Voordat wij in gesprek willen over aanpassing grondwaardemethodiek, willen we eerst inzicht in kosten en opbrengsten grondbedrijf, op basis van huidige systematiek. Portefeuillehouder Joon (ambtelijk bijgestaan door de heer Helderton) reageert. Rapport is vertrouwelijk omdat er voorbeeldberekeningen in staan. Die zijn niet handig voor de onderhandelingspositie van de gemeente. Ecorys heeft gebruikgemaakt van landelijke normen en kengetallen. Bij bepalen vrij op naam prijs heeft Ecorys zich gebaseerd op marktinformatie specifiek Cuijk, door ons aangeleverd. In de praktijk zal er steeds sprake zijn van maatwerk. Er is sprake van een kanteling. Er wordt gewerkt met open begrotingen. Dat helpt om sneller productie te realiseren. De huidige grondquotepercentages in het gemeentelijk grondbeleid leiden vaak tot te hoge, niet marktconforme, grondprijzen. Waarom uitbesteed aan Ecorys? Is belangrijk dat onafhankelijke partij een advies geeft. Ecorys heeft veel ervaring op dit gebied. Inderdaad is de uitkomst niet extreem anders dan verwacht. Daaruit blijkt dat we voor een groot deel goed zitten met ons beleid. Nog specifieker berekenen wat verschil is tussen methodes? Is lastig, is afhankelijk van verkoop. 14% in raadsvoorstel is daling ten opzichte van huidige grondprijsbeleid (grondquotetabel). Niet één op één te vergelijken met grondexploitaties Heeswijkse Kampen fase 3. In dat project
Commissie Controle en Onderzoek
2
zijn specifieke afspraken met ontwikkelaars. Er liggen diverse contractafspraken en er zijn locaties waar nog geen claim op ligt. Voor die “vrije” locaties geldt in principe ons huidige grondprijsbeleid. Eén keer per jaar, bij de Jaarrekening, wordt de actualisatie woningbouwprogramma meegenomen in jaarstukken. Regionale woningmarktstrategie is vastgesteld. Er is een uitvoeringsagenda ontwikkeld. Eén van de actiepunten is de afstemming van een gemeenschappelijke grondwaardemethodiek. Tot één waarde komen is niet wenselijk. Waarde is locatiegebonden. De startersleningen. Er komt een analyse. Rijk heeft een en ander besloten. Ook provincie heeft dat in onderzoek. Gekeken wordt naar maatregelen om de woningmarkt te “helpen”. Er komt een advies naar de raad. Over de woningbouwbijdrage. Advies is om die bijdrage voor ontwikkelaars tijdelijk af te schaffen. Ontwikkelaars betaalden dat aan de gemeente. Woningbouwbijdrage vervalt tijdelijk voor ontwikkelaars waar we nu geen contracten hebben, gaat om initiatieven waar we nog een bestemmingsplan moeten vaststellen. Dit wordt nu tijdelijk tot 2016, bij wijze van stimuleringsmaatregel, afgeschaft. De gevolgen zijn nog niet in beeld. Voor particulieren geldt dat er een toegevoegde is waardoor het redelijk is een extra bijdrage te vragen. Met maatregelen nu proberen we de woningmarkt te stimuleren. De maatregelen worden steeds geëvalueerd. Raad kan controlerende taak uitvoeren via de BGE, die twee keer per jaar aan de orde komt in de raad. We spreken een methodiek af met een duidelijke lijn voor de onderhandelingen. College staat ook voor de inkomsten van de gemeente. De kaders en scenario’s zijn geschetst in de BGE. Relatie met de jaarrekening zit in de doorrekening van de effecten voor de BGE. Er is bij organisaties als de VNG geen draagvlak voor erfpacht. Bovendien blijkt volgens de hypotheekverstrekkers de waarde van woningen met grond in eigendom of grond in erfpacht nauwelijks te verschillen. Er is dan ook geen reden om dat extra te stimuleren. Hoe kunnen mensen nog aan een hypotheek komen? Marktconforme prijzen en stimuleringsmaatregelen moeten een positieve impuls geven. Maar banken hebben daarbij een belangrijke rol. Waarom sommige aanbevelingen niet overgenomen? Indexatie huurwoningen is niet nodig. Ligt vast in contract met Mooiland. Opties anti-speculatiebeding openhouden om toe te passen in bepaalde situaties. Anti-uitpondbepaling handhaven, ligt ook vast in een aantal contracten. Bindingseisen voor nu prima om af te schaffen. Mogelijk in toekomst aanpassen. Wat voor invloed op sociale woningbouw? Met Mooiland in gesprek. Op dit moment geen eenvoudige opgave. Er zijn afspraken in het woningbouwprogramma. Residuele grondprijssystematiek ook voor particuliere opdrachtgevers hanteren? Er wordt nu een combinatie van twee methodieken gehanteerd, uitkomst is een vaste grondprijs. Over creatieve invulling met initiatieven op niet gemeentelijke gronden en de effecten voor de gemeente. In het woningbouwprogramma zijn afspraken gemaakt. Niet negatief tegenover particuliere initiatieven. College komt terug naar de raad
Commissie Controle en Onderzoek
3
wanneer wordt afgeweken van afspraken. We treden in overleg met ontwikkelaars om methodiek om te zetten. Vraag is of ontwikkelaars dan wel gaan bouwen. Afdwingen dat er daadwerkelijk wordt gebouwd is lastig. De vraag is daarbij doorslaggevend. We hebben te maken met een slechte economische situatie. Bij het openbreken contract mag iets worden verwacht. Over de controle met betrekking tot onderhandelingen het volgende. BGE vormt het kader. Daarmee kan de raad niet op detailniveau nagaan welk onderhandelingsresultaat is bereikt. BGE is een globaal document, de vertrouwelijke bijlagen geven detailinformatie. Zodra wordt afgeweken van de BGE komt college terug bij de raad. Daarnaast gelden er ook wettelijke bepalingen voor het vragen van marktconforme prijzen. Dit om ongeoorloofde staatssteun tegen te gaan. Leidt residuele grondwaarde niet juist tot discussies? Er wordt nu juist veel transparantie gecreëerd. Tweede termijn Het woord wordt gevoerd door alle fracties. Aandachtspunten: CDA. Raad heeft de controlerende rol. Waar wordt nu over onderhandeld en wat is de ruimte daarbij? Waar gaat het bij het omzetten van de huidige contracten precies over? In stuk wordt geen melding gemaakt van afstemming met de regionale woningmarktstrategie, dat is een tekortkoming. Wanneer worden er op het gebied van de startersleningen resultaten verwacht? De richting op dit punt is onduidelijk. Wat heeft dit stuk met de Jaarrekening 2012 te maken? VVD. Wat is de onderhandelingspositie van de gemeente? Belangrijk dat we weten waar we over onderhandelen en wat daarbij de vrijheid is. PLC. Is de accountant op de hoogte van het voorstel? Hoeveel gemeentes werken al met deze methodiek? Wat zijn de ervaringen? Ontwikkelaars werken met open begrotingen. Waarom is deze kentering er? ABC. Goede zaak om te werken met open begrotingen. Onderzoeken of het mogelijk is de woningbouwbijdrage kleine kernen af te schaffen. Themabijeenkomst over dit onderwerp, zoals GroenLinks/PvdA voorstelt is niet nodig. BGE komt nu twee keer aan de orde. D66. Is er nog sprake van marktconforme prijzen voor particulieren? PvdA/GroenLinks. Nieuwe methodiek heeft wel degelijk nadelen. Niets wordt afgedaan aan insteek gemeente om hier goed uit te komen. Er zijn al gemeenten die juist weer afstappen van deze methodiek. Er zou veel meer achtergrondinformatie moeten komen alvorens hierover te beslissen. Ook moet eerst worden afgestemd in het Land van Cuijk. Portefeuillehouder Joon (ambtelijk bijgestaan door de heer
Commissie Controle en Onderzoek
4
Helderton) reageert. Commissie gaat op een aantal punten op de stoel van het college zitten. Alleen de methodiek wijzigt om de bouw een steuntje in de rug te geven. Het gaat nu om een marktconforme methodiek. De meeste adviezen van Ecorys zijn overgenomen. We willen als gemeente zoveel mogelijk grond verkopen. De methodiek residuele grondwaardemethodiek biedt de mogelijkheid om van dag tot dag in te spelen op de markt. In de regio gaan we met de vijf gemeenten uitwerken welke grondwaardemethodiek we gaan hanteren in het Land van Cuijk. Eerste beeld is dat gekozen gaat worden voor de residuele methodiek. Over de kwaliteit van onze ambtenaren. Onze ambtenaren kunnen voldoende tegengas geven aan ontwikkelaars en minstens een gelijke positie innemen. Accountant is zeker op de hoogte en steunt de koers. Ontwikkelaars laten nu ook zien wat de rendementen zijn. Afstemming op de regionale woningmarktstrategie is nadrukkelijk wel de bedoeling. Over de relatie met de Rekening 2012. In de rekening is de BGE voortaan opgenomen. Dit voorstel heeft gevolgen voor de BGE. De voorzitter sluit de beraadslagingen. Advies PvdA/GroenLinks vindt het stuk niet rijp voor raadsbehandeling. De overige fracties geven het advies C-stuk. Advies: C-stuk Door de commissie vastgesteld op 12 juni 2013.
R. van der Weegen griffier
Commissie Controle en Onderzoek
H. Pluk voorzitter
5
